PLANEJAMENTO URBANO

Planos Diretores Participativos e ZEIS

o desafio da utilização de instrumentos urbanísticos para o

cumprimento das funções sociais da cidade e da propriedade
PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO
Orientar o desenvolvimento para minimizar
carências urbanas e reduzir desigualdades
 ATRIBUIÇÕES DO PLANO DIRETOR

O PLANEJAMENTO
DEVE ASSEGURAR A
DIGNIDADE DA
PESSOA HUMANA

O Poder Público municipal deve reconhecer os direitos

sociais e prever ações voltadas à moradia digna:

•resguardar a população da exposição a riscos

•propor a regularização fundiária sustentável
•promover a urbanização integrada de assentamentos precários
 ATRIBUIÇÕES DO PLANO DIRETOR

O Planejamento deve promover o melhor aproveitamento de vazios urbanos

em áreas consolidadas, com oferta de serviços e empregos, de modo a
combater a especulação imobiliária e evitar o crescimento urbano
desordenado em áreas mais frágeis da cidades.
DEFINIÇÕES BÁSICAS
ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL - ZEIS

•As ZEIS ( zonas especiais de interesse social) ou AEIS ( áreas de especial

interesse social), são instrumentos urbanísticos que definem regras para o uso e
ocupação do solo nessas zonas, configurando-se em áreas da cidade destinadas
à moradia popular;

•Decorrem da década de 80, no período da redemocratização, por iniciativa de

alguns governos municipais que contavam com forte apoio dos movimentos de
moradia e buscavam formas de associar ações de melhoria da infraestrutura em
favelas, com a legalização das áreas e garantia da posse da terra aos moradores;

•São uma categoria de zoneamento que permite o estabelecimento de um

padrão urbanístico próprio e diferenciado para determinadas áreas da cidade;

•Devem ser criadas por lei municipal ou estar definido no Plano Diretor pois
interferem na possibilidade de aproveitamento de uso do solo.
 RETRATO DO PLANEJAMENTO NO BRASIL
MUNIC 2013

Existência de Plano Diretor %

Não possui 2781 49,94%

Não informaram 2 0,03%
Recusaram 2 0,03%
Sim 2785 50,00%
Total de municípios 5570 100%

3020 municípios dos 5570 declararam possuir ZEIS

por lei específica ou via PD (DETALHE QUE DESTES, 704 NÃO POSSUEM PD):

Cerca de 54% dos municípios brasileiros

QUAL TERRITÓRIO ONDE SE ENCONTRAM ZEIS?
 URBANO MACROZONEAMENTO
+
MUNICIPAL
RURAL
+
EXPANSÃO
+
PROTEÇÃO
+
ESPECIAIS
(áreas de ZEIS,
de renovação urbana,
interesse cultural ou
paisagístico ) Esquema básicos de classificação de uso de solo
utilizados no planejamento territorial colombiano
ZONEAMENTO E USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
Os zoneamentos definem conjuntos de território mesclando coeficientes urbanístiscos DIVERSIFICADOS.
Define os usos mais pertinentes para cada território e sua relação com o desenho da paisagem urbana, analisar a
dinâmica das atividades locais para melhor definir parâmetros para configuração, dimensionamento e ocupação
dos lotes.

Nas ZEIS, zonas de especial interesse social, há alguns coeficientes urbanísticos imensuraveis. Outros devem ser
determinados para a favorecer manutençao da ZEIS, em especial sua população.

PORTANTO, ZEIS É UM TIPO DE ZONEAMENTO

COM SEUS PARAMETROS ESPECÍFICOS
INSTRUMENTOS DE REGULAÇÃO DO USO DO SOLO
justa distribuição dos custos e benefícios do desenvolvimento urbano para toda
coletividade

INSTRUMENTOS DE FINANCIAMENTO DO
DESENVOLVIMENTO URBANO
recuperação da valorização imobiliária com investimento público e gestão social da
valorização da terra.

INSTRUMENTOS DE ACESSO A TERRA

URBANIZADA ZEIS !!!
inclusão territorial que assegure o acesso à cidade e a posse às
populações historicamente marginalizadas da cidade formal
 ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL
Zonas Especiais de Interesse Zonas Especiais de
Social em áreas ocupadas Interesse Social em áreas
vazias

Garantia de posse das Reserva de áreas para

famílias para futura ação futura provisão de
de urbanização e habitação de interesse
regularização fundiária social (MCMV)

ZEIS: instrumento estratégico para garantir solo urbanizado para habitação de

interesse social por meio da regulação prévia pelo poder público.
 Tipos de ZEIS - Zeis Vazio
Definição

ZEIS de vazios, áreas vazias ou mal aproveitadas que podem ser

destinadas a construção de habitações de interesse social (HIS).

Objetivos
• Assegurar a destinação de terras bem localizadas e com infraestrutura para
os mais pobres, criando uma reserva de mercado de terras para habitação
de interesse social.
• Ampliar a oferta de terras urbanizadas e bem localizadas para as parcelas
de baixa renda da população.
• Regular o mercado de terras urbanas reduzindo o preço dos terrenos.
• Aumentar a capacidade de negociação da prefeitura com proprietários de
terras bem localizadas, onde o mercado atua com força.
 QUESTÕES DE FUNDO
• Associar incentivos (legislação específica para HIS, transferência do
potencial construtivo, consorcio imobiliário) com instrumentos de
indução (destinação predominante para HIS; edificação compulsória,
preempção). Lembrar que só incentivos pode contribuir para aumentar
o preço da terra.
• Estabelecer mecanismos de controle da efetiva destinação das
unidades produzidas em ZEIS (% de HIS) para a faixa de renda
estabelecida. Se não for produção direta pelo poder público, empresas
públicas ou financiamento operado pela CAIXA, recomenda-se
estabelecer convênio entre o promotor e o poder público.
• Divulgar as regras do instrumento e fazer gestões junto a
empreendedores imobiliários para viabilizar a aplicação dos
instrumentos de incentivo e o aproveitamento dos terrenos em ZEIS de
vazios urbanos para HIS.
Formas de acesso à terra em ZEIS de Vazios Urbanos
• desapropriação/aquisição pelo poder público, COHABs e outras
companhias habitacionais;
• transferência de potencial construtivo e doação do terreno ao poder
público;
• consórcio imobiliário;
• produção das HIS pelo proprietário do terreno;
• outros.

Instrumentos de indução a serem aplicados em ZEIS

• Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios e IPTU
progressivo;
• Preempção (considerando que as ZEIS constituem reserva de áreas
para HIS).
 Tipo de Zeis - Zeis Ocupada
Definição
Áreas públicas ou privadas ocupadas por assentamentos precários
tais como: favelas e assemelhados, cortiços, loteamentos e conjuntos
habitacionais irregulares, habitados por famílias de baixa renda.

Objetivos:
Estabelecer normas especiais - de parcelamento, uso do
solo e edificação - para viabilizar a regularização e urbanização de
áreas ocupadas por população de baixa renda.
Demarcar assentamentos irregulares de moradores de baixa
renda, que apresentam situações inadequadas de urbanização: falta
de infraestrutura básica e de equipamentos urbanos; áreas de risco;
transporte público deficiente, etc.

•08/08/13
 QUESTÕES DE FUNDO
• Incorporar a cidade clandestina à cidade legal;

• Reconhecer a diversidade local no processo de desenvolvimento urbano (padronização

dos critérios e intervenções);

• Estender o direito à cidade e à cidadania;

• Associar o desenvolvimento urbano à gestão participativa;

• Estimular a produção de Habitação de Interesse Social;

• Estimular a regularização fundiária;

• Estimular ampliação da oferta de serviços e equipamentos urbanos.

Atenção: É Importante regular as ZEIS como qualquer zona da cidade,

usando, por exemplo, definições de lote mínimo e/ou máximo, gabarito,
densidades máximas ou outros parâmetros urbanísticos.
 INSTRUMENTOS DE GARANTIA DE POSSE
Usucapião especial de imóvel urbano: Art. 183 da Constituição Federal
de 1988. O Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257/2001 em seus art 9º a 14 reconhece a
usucapião na forma coletiva.

CUEM - Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia:

Medida provisória Nº 2.220 de 04 de setembro de 2001.

Direito de superfície O Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257/2001 em seus art 21º

a 24 estabelece formas de aplicação do instrumento em imóveis particulares

CDRU - Concessão de Direito Real de Uso: Decreto Lei nº 271 de 1967

Demarcação urbanística para fins de regularização fundiária e

legitimação da posse; (usucapião administrativa)
FLUXOS DE IMPLEMENTAÇÃO
Legislações e Normas
 Estatuto da Cidade - lei 10257/2001
Art. 4 Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
(...) III – planejamento municipal, em especial:
(...) f) instituição de zonas especiais de interesse social;

Art. 42-A. Além do conteúdo previsto no art. 42, o plano diretor dos Municípios incluídos no cadastro
nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto,
inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos deverá conter: (Incluído pela
Lei nº 12.608, de 2012)
(...) V - diretrizes para a regularização fundiária de assentamentos urbanos irregulares, se houver,
observadas a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e demais normas federais e estaduais pertinentes, e
previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais de
interesse social e de outros instrumentos de política urbana, onde o uso habitacional for permitido.
(Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)

Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano após a data de publicação
desta Lei deverão elaborar projeto específico que contenha, no mínimo: (Incluído pela Lei nº 12.608,
de 2012)
V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais de
interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o uso habitacional for permitido;
(Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
RESOLUÇÃO RECOMENDADA Nº 34 DE 01 DE
JULHO DE 2005 ALTERADA PELA RESOLUÇÃO RECOMENDADA Nº 164 DE 26 DE
MARÇO DE 2014 DOU de 14/07/2005, seção 1, pag. 89 e DOU de 20/10/2014, seção 1, pag. 64,
respectivamente.

Art. 5º. A instituição das Zonas Especiais, considerando o interesse local, deverá:
I - destinar áreas para assentamentos e empreendimentos urbanos e rurais de interesse
social; II - demarcar os territórios ocupados pelas comunidades tradicionais, tais como as
indígenas, quilombolas, ribeirinhas e extrativistas, de modo a garantir a proteção de seus
direitos;
III – demarcar as áreas sujeitas a inundações e deslizamentos, bem como as áreas que
apresentem risco à vida e à saúde;
IV - demarcar os assentamentos irregulares ocupados por população de baixa renda para a
implementação da política de regularização fundiária;
V - definir normas especiais de uso, ocupação e edificação adequadas à regularização fundiária,
à titulação de assentamentos informais de baixa renda e à produção de habitação de interesse
social, onde couber;
VI - definir os instrumentos de regularização fundiária, de produção de habitação de interesse
social e de participação das comunidades na gestão das áreas;
VII – demarcar as áreas de proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e
construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico.
 LEI Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009

Art. 47. Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos,

consideram-se:
V – Zona Especial de Interesse Social - ZEIS: parcela de área urbana instituída
pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada
predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras
específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo;
(....)
VII – regularização fundiária de interesse social: regularização fundiária de
assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de
baixa renda, nos casos:
(... )b) de imóveis situados em ZEIS; ou
LEI Nº 6799, DE 7 DE JULHO DE 1979

De acordo com art. 4º,II, da Lei nº 6.766/79:

(...) II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco
metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o
loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de
conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados
pelos órgãos públicos competentes;