Hotelaria Urbana Econmica:

Oportunidade ou Mito

AGENDA

1.

Hotelaria Econmica: conceito e tendncias

2.

Potencial de desenvolvimento no Brasil

3.

Posicionamento / Modelo de negcio

1.

Hotelaria Econmica: conceito e tendncias

2.

Potencial de desenvolvimento no Brasil

3.

Posicionamento / Modelo de negcio

Hotelaria Econmica Conceito

Hotis que praticam preos baixos, tradicionalmente estandardizados e tendencialmente geridos por marcas reconhecidas

... com uma dimenso mnima de 50 quartos, produto simples/espartano e moderno, com excelente relao qualidade / preo

Servios de alimentao reduzidos, no incluindo na sua maioria o pequeno almoo no preo do quarto

Localizam-se, na sua maioria, junto a estradas principais e reas de servio [tendncia recente de evoluo para centro de cidades]

Implantados geralmente em edifcios criados de raiz, podendo alguns conceitos aproveitar outras edificaes

Direcionados tradicionalmente para segmentos corporate, evoluram recentemente para a procura em lazer

Hotelaria Econmica Espectro da oferta

Budget

Econmica

Econmica +

20 a 25 m2 ...................................................... 30 a 35 m2 ................................................................................. 40 a 45 m2 Vending ................................................ Rest. e Bar integrados ......................................... Rest. e Bar separados

Sem reas comuns ....................................Oferta de salas de reunies (algumas localizaes)..................... Salas para reunies

Recepo personalizada ou automtica ................................................... Recepo Personalizada 24 horas por dia Preo pouco flexvel ............................................ Flexibilidade tradicional de negociao Formule 1, ETAP e Premire Classe......... Ibis, Go Inn e Campanille................Express by Holiday Inn e Travel Inn

Hotelaria Econmica Tendncia para a reduo ...

... do espao ... do custo da construo ... e do staff
Localizao cada vez mais flexvel e com custo de desenvolvimento mais reduzido, originando alteraes ao nvel da disposio tradicional do quarto (ex. edificaes subterrneas, quartos sem janelas) ... ... produto tendencialmente mais simples, com um reduzido nmero de servios;

... direcionado para um cliente disposto a abdicar de espao e de certos servios por um preo mais baixo;
... com substituio de staff por tecnologia que tornam os servios mais automatizados (ainda que menos personalizados).

... permitindo localizarem-se nos centros das cidades aplicando preos reduzidos e garantindo qualidade ao nvel das instalaes e servio prestado
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Hotelaria Econmica Tendncia para o aumento ...

... do design ... do nvel de tecnologia ... da rentabilidade gerada

O design torna-se cada vez mais uma ferramenta de posicionamento da marca e de captao de procura; Maior diversificao da oferta deste tipo de hotelaria (proliferao de conceitos e marcas); Tendncia para associar factores de luxo ao reduzido preo mdio praticado: Cheap Chic; Disponibilizao de internet wireless a todos os hspedes de forma gratuita; e Utilizao de novas ferramentas de marketing e distribuio, baseadas em tecnologias web.

... permitindo oferecer um conjunto de factores claramente diferenciadores da concorrncia, captando um maior nmero de segmentos de procura
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Hotelaria Econmica Proliferao de conceitos a nvel nacional e internacional ...

Hotelaria Econmica Principais economics ...

NO EXAUSTIVO

Econmica
N Quartos Investimento Quarto (US$) Investimento Total (US$)
80 60 480 4 838 400

Midmarket
150 95 760 14 364 000

Upperscale
180 174 000 31 320 000

Luxury
230 273 600 62 928 000

Boutique
55 225 600 12 408 000

REVPAR (US$)
Total Receitas (US$) Total Custos (US$) GOP (US$) GOP % EBITDA (US$) Pay Back

47
1 654 920 732 480 922 440 56% 830 160 5,8

67
5 040 000 2 583 960 2 456 040 49% 2 210 400 6,5

93
10 183 560 5 794 440 4 389 120 43% 3 950 160 7,9

150
19 426 080 11 620 680 7 805 400 40% 6 949 200 9,1

130
4 336 200 2 523 720 1 812 480 42% 1 631 400 7,6

Valor do Negcio (US$) NPV (US$)

8 301 960 3 463 560

22 104 000 7 739 880

39 501 840 8 181 840

69 492 240 6 564 240

16 312 800 3 852 000

a categoria com menor perodo de recuperao de investimento

1.

Hotelaria Econmica: conceito e tendncias

2.

Potencial de desenvolvimento no Brasil

3.

Posicionamento / Modelo de negcio

10

Existe espao, no Brasil, para oferta adicional de

hotelaria econmica ?

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Existem diversos drivers que justificam o espao para oferta adicional de unidades econmicas no Brasil ...

Representatividade das unidades econmicas na hotelaria global Estrutura empresarial no coberta com oferta econmica

Substituio dos meios de alojamento simples (ou equiparveis, como hotis familiares), em declnio, por hotelaria econmica

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A oferta de meios de hospedagem no Brasil registra um crescimento nos ltimos trs anos sendo as unidades consideradas simples as mais representativas
Evoluo da oferta de meios de hospedagem
(2009-2011: unidades)**

Oferta de meios de hospedagem por categoria

(2010: % do total)**
Luxo 0% Sem classificao 11%

6.076 6.038

Muito Confortvel 2% Confortvel 9%

Simples*** 50%

5.949
Mdio Conforto 28%
2009 2010 2011

Total: 6 038 unidades

Fonte: Hotel on-line ,JLLS, Embratur e Guia Quatro Rodas; anlise: neoturis e CBRE * TCMA = Taxa de Crescimento Mdio Anual; ** Estimativa neoturis e CBRE *** Inclui hotis, pousadas e fazendas entre outros

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A hotelaria econmica representa mais de 4 700 unidades havendo apenas cerca de 3% sob gesto de uma marca hoteleira
Oferta de meios de hospedagem por categoria
(2010: % do total)*
Luxo 0% Sem classificao 11%

Mercado hotelaria econmica

(% do total)*

Muito Confortvel 2% Confortvel 9%

Com marca 3%

Simples*** 50%

78 %
Mdio Conforto 28% Sem marca 97%

Hotelaria Total: 6 038 unidades

Fonte: Hotel on-line ,JLLS, Embratur e Guia Quatro Rodas; anlise: neoturis e CBRE * Estimativa neoturis e CBRE ** Inclui hotis, pousadas e fazendas entre outros

Hotelaria Econmica sem marca: 4 710 unidades

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Existe um elevado espao de mercado para o surgimento de unidades hoteleiras econmicas com bandeira
Estimativa de % de quartos econmicos com marca na oferta total de alojamento

ESTADOS UNIDOS
15%

EUROPA
4%

FRANA
12%

REINO UNIDO
7%

IBERIA
1%

BRASIL
3%

85%

96%

88%

93%

99%

97%

15

Se utilizarmos outros indicadores como o numero de quartos econmicos por cada mil habitantes temos que o Brasil deveria apresentar cerca de 427 mil UHs
Mercado Total (000 UH) Populao (mn) Nmero de UH por cada 1000 habitantes Nmero de UH por cada 1000 habitantes Quota de Mercado (%) Penetraao das Marcas (%) Nmero de UH por cada 1000 habitantes Quota de Mercado (%) Penetraao das Marcas (%) Nmero de UH por cada 1000 habitantes Mercado Total (000 UH) US 4622 309 14,96 3,3 24 78 3,4 24 81 6,7 2070 Frana 672 65 10,34 4,8 44 46 2,1 28 61 6,9 449 UK 576 59 9,76 2,7 28 50 0,4 4 8 3,1 183 Espanha 558 46 12,13 1,2 10 16 0,6 5 5 1,8 83 1,5 285 BRASIL (potencial) 400 190 2,11 1a2

Economy

0,5 a 1

Budget

TOTAL Economy + Budget

3 570

Considerando um valor de quartos por 1.000 habitantes substancialmente mais baixo a hotelaria economica deveria representar mais de 427mil unidades, valor aproximado do mercado total de hoje 16

Entre as 100 maiores cidades do Brasil todas elas apresentam potencial terico para o desenvolvimento de hotelaria econmica
# 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 100 17 Municpio So Paulo Rio de Janeiro Salvador Braslia Fortaleza Belo Horizonte Curitiba Manaus Recife Belm Porto Alegre Guarulhos Goinia Campinas So Lus So Gonalo Macei Duque de Caxias Nova Iguau So Bernardo do Campo Juazeiro do Norte Estado So Paulo Rio de Janeiro Bahia Distrito Federal Cear Minas Gerais Paran Amazonas Pernambuco Par Rio Grande do Sul So Paulo Gois So Paulo Maranho Rio de Janeiro Alagoas Rio de Janeiro Rio de Janeiro So Paulo Cear Populao 11.037.593 6.186.710 2.998.056 2.606.885 2.505.552 2.452.617 1.851.215 1.738.641 1.561.659 1.437.600 1.436.123 1.299.283 1.281.975 1.064.669 997.098 991.382 936.314 872.762 865.089 810.979 249.829 UH Potenciais 16.556 9.280 4.497 3.910 3.758 3.679 2.777 2.608 2.342 2.156 2.154 1.949 1.923 1.597 1.496 1.487 1.404 1.309 1.298 1.216 67.398 375

... assim como devem ser antecipados alguns riscos

Time to market vs. grupos que equacionam o desenvolvimento

Dificuldade de encontrar terrenos a preos compatveis com o nvel de investimento possvel

Rentabilidade do investimento hoteleiro vs. Escritrios ou Residencial

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Hotelaria Econmica Factores crticos de sucesso ao desenvolvimento

NO EXAUSTIVO

Factores crticos ao desenvolvimento de uma rede de budget hotels

Disponibilizao de terrenos / espao de construo a custos controlados; Possibilidade de expanso rpida; Localizaes centrais relativamente concentrao de pessoas e empresas; Capacidade de construo rpida e econmica; e Capacidade e know-how de gesto.

19

1.

Hotelaria Econmica: conceito e tendncias

2.

Potencial de desenvolvimento no Brasil

3.

Posicionamento / Modelo de negcio

20

Decorrente da observao internacional, os locais de desenvolvimento das unidades a desenvolver no se devem limitar ao tradicional centro da cidade ou prximo de vias de acesso ....
Principais Vias de Acesso e Centro da Cidade

Locais de Desenvolvimento
Locais no tradicionais
(Non Traditional Venues)

Zonas limtrofes das cidades / Parques de Diverso ou Varejo

Ex. Shoppings Retail Parks

Ex. Estdios de Futebol Universidades Hospitais Parques Industriais

Devem ser objeto de estudo, locais que pelo seu grau de atrao e gerao de demanda possam alavancar a procura esperada para estas unidades (ex. Hospitais; Parques Empresarias)
21

... sendo a promoo de empreendimentos mixeduse com as valncias comerciais e hoteleiras uma realidade
Hotel IBIS em Barcelona, integrado no Centro Comercial Heron City Hotel IBIS no Porto, integrado nas Galerias Comerciais Campus S. Joo

22

Localizao de um grande hipermercado Auchan junto A3 (acesso a Paris) com presena no mesmo lote de um Campanile (263 #) e do outro lado da rua, um ETAP (231#) e um IBIS (162#)

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Foi elaborada uma anlise indicativa com os principais economics associados ao investimento numa rede de hotis econmicos de 15 hotis de 100 quartos ...
NO EXAUSTIVO

Oferta

Investimento Quarto [incluindo terreno]

Investimento Total

15 Hotis X 100 Q = 1 500 quartos

R$ 100 000 a R$ 130 000

R$ 150 M a R$ 195 M

... dos quais 10% a 15% alocado ao terreno; j um ativo dos promotores que deve ser remunerado independentemente do modelo de negcio

R$ 15 M a R$ 29,3 M
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... assim como sua operao e retorno operacional (com todas as unidades em ano cruzeiro)

Oferta

Diria Mdia

Ocupao Mdia

Receitas Alojamento

Receitas Totais

1 500 quartos

R$ 120 a R$ 150

65% a 80%

R$ 42 M a R$ 66 M

R$ 52,5 M a R$ 82,5 M

Renda
(50% do GOP)

R$ 13 M a R$ 25 M

Resultados Operacionais (GOP 50% a 60%)

R$ 26,3 M a R$ 49,5 M

Investimento

GROSS YIELD
8,6% e 12,8 %

R$ 150 M a R$ 195 M
25

(~10,7%)

... assim como sua operao e retorno operacional (com todas as unidades em ano cruzeiro)

Oferta

Diria Mdia

Ocupao Mdia

Receitas Alojamento

Receitas Totais

1 500 quartos

R$ 120 a R$ 150

65% a 80%

R$ 42 M a R$ 66 M

R$ 52,5 M a R$ 82,5 M

Renda
(66% do GOP)

R$ 17 M a R$ 33 M

Resultados Operacionais (GOP 50% a 60%)

R$ 26,3 M a R$ 49,5 M

Investimento
R$ 150 M a R$ 195 M
26

GROSS YIELD
11,3% e 16,9 %

(~14,1%)

O que devem entao fazer os incorporadores/marcas/investidores ?

NO EXAUSTIVO

1 FASE

2 FASE

3 FASE

Estudo de Mercado: a oferta e procura para hotelaria econmica

Conceito / Posicionamento ? Dimenso da rede ? Fit com ativos do Promotor ? ...

Determinao de principais economics e modelo de negcio

Investimento e resultados operacionais ? Contratos de arrendamento e/ou gesto e modelo de negcio ? Governance ? ...

Seleo e negociao com parceiros de gesto

Screening de parceiros Negociao (ajustamento a conceito, posicionamento e governance) Pre-Opening ...

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Obrigado pela ateno

nuno.constantino@cbre.com.br

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