CONTRATOS NO MBITO DA CONSTRUO CIVIL

1) CONTRATOS DE EMPREITADA

2) CONTRATOS DE SUBEMPREITADA
3) CONTRATOS PELO ADMINISTRAO REGIME DE

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1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Embora a lei no o defina, contrato de empreitada aquele no qual uma das partes (o empreiteiro) obriga-se a executar uma obra mediante o pagamento de um preo que a outra parte (o dono da obra) compromete-se a pagar. um instrumento de grande importncia largamente utilizado no segmento da construo civil, tanto na execuo de de carter privado, como nas obras pblicas, hiptese obras em que o contrato passa a ser regido principalmente pelas normas do Direito Administrativo.

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1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Nos termos do art. 610 do novo Cdigo Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002), a empreitada pode ser apenas de mo-de-obra ou mista:

Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela ou s com seu trabalho, ou com ele e os materiais
No primeiro caso, empreitada de mo-de-obra, ou de lavor, exigese exclusivamente a atividade do empreiteiro, administrando e conduzindo os trabalhos, cabendo ao proprietrio fornecer os materiais.

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1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Essa modalidade de empreitada foi explicitamente elevada, pelo novo Cdigo Civil, categoria de regra geral, pois no silncio da lei e do contrato, entende-se ser a empreitada simplesmente de mode-obra, por fora do que dispe o 1 do art. 610 do referido estatuto legal:

Art. 610. (....)

1 - A obrigao de fornecer os materiais no se presume;

resulta da lei ou da vontade das partes.

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1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Tendo fornecido apenas a mo-de-obra, o empreiteiro de lavor exime-se de todos os riscos em que no tiver culpa (art. 612 do C.C). Mas, se a coisa perecer antes de entregue sem culpa do dono nem do empreiteiro este perder a retribuio ajustada, salvo se provar que a perda resultou de defeito dos materiais e que em tempo reclamara quanto a sua quantidade ou qualidade (art. 613 do C.C).

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1) CONTRATOS DE EMPREITADA
Muito se discutiu a propsito da estipulao contida no art. 1245 do Cdigo Civil de 1916, hoje revogado, quanto responsabilidade do empreiteiro em razo do solo se, no o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra. Parece-nos que, tanto no caso do solo, quanto no caso de perecimento da obra antes de entregue, sem culpa do empreiteiro, em razo da insuficincia ou da falta de qualidade dos materiais, cabe ao empreiteiro, exercendo a sua funo de direo dos servios e aconselhamento do proprietrio, buscar impedir a execuo de servios, quando insuficientes os materiais adquiridos pelo dono da obra para a perfeita concluso desta, ou quando esses materiais, por deficincia na sua qualidade, representarem risco solidez da obra.

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1) CONTRATOS DE EMPREITADA
No segundo caso, empreitada mista, o empreiteiro fornece os materiais e executa o trabalho, ampliando a sua responsabilidade que passa a abranger tanto o servio quanto o material ali empregado. Em vista disso, at o momento da entrega da obra, correm por conta do empreiteiro os riscos, se o dono da obra no estiver em mora para receber.

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NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CDIGO CIVIL DE 2002

NOVIDADES INTRODUZIDAS PELO CDIGO CIVIL DE 2002

Art. 610 - 1 - A primeira novidade introduzida pelo Cdigo

Civil, conforme j salientado acima, consiste na circunstncia de que o fornecimento de materiais no se presume, mas tem que ser expressa no contrato.
Art. 614 - 2 - Se a obra constar de partes distintas ou for de

natureza das que se determinam por medidas, o que se mediu presume-se verificado se, em 30 (trinta) dias, a contar da medio, no forem denunciados os vcios ou defeitos pelo dono da obra ou por quem a fiscalizar.

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Art. 618 - Responsabilidade pelo prazo de cinco anos, pela

solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais como do solo. Suprimiu-se a ressalva que existia no art. 1245 do Cdigo revogado (excluso da responsabilidade do construtor se houvesse prevenido em tempo o dono da obra quanto a falta de firmeza do solo).
Art. 618 - nico Decair do direito assegurado neste artigo o

dono da obra que no se propuser a ao contra o empreiteiro, nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.

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Art. 619 - nico Ainda que no tenha havido autorizao

escrita, o dono da obra obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e acrscimos, segundo o que for arbitrado, se, sempre presente obra, por continuadas visitas, no podia ignorar o que se estava passando, e nunca protestou.
Art. 620 Se ocorrer diminuio no preo do material ou da

mo-de-obra superior a 1/10 (um dcimo) do preo global convencionado, poder este ser revisto, a pedido do dono da obra, para que se lhe assegure a diferena apurada.

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Art. 621 Sem anuncia de seu autor, no pode o proprietrio da

obra introduzir modificaes no projeto por ele aprovado, ainda que a execuo seja confiada a terceiros, a no ser que, por motivos supervenientes ou razes de ordem tcnica, fique comprovada a inconvenincia ou a excessiva onerosidade de execuo do projeto em sua forma originria.
Art. 622 Se a execuo da obra for confiada a terceiros, a

responsabilidade do autor do projeto respectivo, desde que no assuma a direo ou fiscalizao daquela, ficar limitada aos danos resultantes de defeitos previstos no art. 618 e seu pargrafo nico.
Art. 624 Suspensa a execuo da empreitada sem justa causa,

responde o empreiteiro por perdas e danos.

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Art. 625 Poder o empreiteiro suspender a obra:

I por culpa do dono, ou por motivo de fora maior; II quando, no decorrer dos servios, se manifestarem dificuldades imprevisveis de execuo, resultantes de causas geolgicas ou hdricas, ou outras semelhantes, de modo que torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se opuser ao reajuste do preo inerente ao projeto por ele elaborado, observados os preos. III se as modificaes exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza, forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o acrscimo de preo.

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Os contratos pelo regime de empreitada nas incorporaes so regulados pelo art. 55 da Lei 4591, de 16.12.64 (Lei de Condomnio e Incorporao). A construo pelo regime de empreitada poder ser a preo fixo ou irreajustvel e a preo reajustvel por ndices previamente pactuados nos contratos.

Art. 55. (....)

1 Na empreitada a preo fixo o preo da construo ser

irreajustvel, independentemente das variaes que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.
2 Na empreitada a preo reajustvel, o preo fixado no

contrato ser reajustado na forma e nas pocas nele expressamente previstas, em funo da variao dos ndices adotados, tambm previstos obrigatoriamente no contrato.

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2) CONTRATOS DE SUBEMPREITADA
No silncio do contrato de empreitada, nada impede que ocorra a subempreitada parcial, sobretudo quando eventualmente o empreiteiro no detenha especialidade e capacidade tcnica para determinados servios. Assim, na construo do imvel, usual o empreiteiro subempreitar a construo da parte hidrulica e eltrica, a edificao do telhado, a instalao de equipamentos especiais e etc. Entretanto, se no houver ressalva expressa no contrato de empreitada, o empreiteiro permanece responsvel perante o dono da obra.

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2) CONTRATOS DE SUBEMPREITADA
O contrato de subempreitada rege-se pelos mesmos princpios do contrato de empreitada por tratar-se de contratos da mesma natureza. No se confunde com a cesso de direitos e obrigaes do contrato, hiptese em que todo o contrato transferido com a concordncia do dono da obra, nem com o contrato de coempreitada quando o dono da obra contrata mais de um empreiteiro.

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2) CONTRATOS DE SUBEMPREITADA
Em regra, o subempreiteiro no assume responsabilidade perante o dono da obra, mas se aquele causar-lhe prejuzo, o dono da obra pode acion-lo com base na responsabilidade extracontratual. De acordo com o art. 3 do CDC, o subempreiteiro assume a posio de fornecedor dos servios e como tal pode ser responsabilizado. Embora, o vnculo contratual se estabelea entre o subempreiteiro e o empreiteiro, e no entre aquele e o dono da obra, no caso de inadimplemento do empreiteiro no que concerne a obrigao de pagar, o subempreiteiro pode exercer o direito de reteno contra o dono da obra com base no princpio da vedao do enriquecimento sem causa.

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3) CONTRATOS PELO REGIME DE ADMINISTRAO O contrato de construo por administrao est regulado no art. 58 e seguintes da Lei 4591/64, tambm chamado a preo de custo, e se verifica quando os proprietrios ou adquirentes, assumem a responsabilidade de pagar o custo integral da obra. Nesta hiptese, todas as faturas, duplicatas, transaes, aquisies relativas construo, sero emitidas em nome do dono da obra ou do condomnio formado pelos adquirentes das fraes ideais de uma determinada edificao.

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3) CONTRATOS PELO REGIME DE ADMINISTRAO Nos contratos de construo por administrao celebrado com o condomnio, as contribuies relacionadas com a construo so depositadas numa conta especfica do condomnio e ser movimentada na forma do contrato. Nesse tipo de contrato obrigatrio constar oramento do custo da obra, prazo de incio, concluso e etc., a existncia de Comisso de Representantes, composta de trs membros escolhidos entre os contratantes que representar o condomnio perante a construtora, e ter os seguintes poderes:

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3) CONTRATOS PELO REGIME DE ADMINISTRAO

Art. 61. A Comisso de Representantes ter poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomnio dos contratantes, aprovalos ou impugna-los, examinando a documentao respectiva;
b) fiscalizar concorrncias relativas s compras dos materiais necessrios obra ou aos servios a ela pertinentes;

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3) CONTRATOS PELO REGIME DE ADMINISTRAO

c) contratar, em nome do condomnio, com qualquer condmino, modificaes por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que no prejudiquem unidade de outro condmino e no estejam em desacordo com o parecer tcnico do construtor; d) fiscalizar construo; a arrecadao das contribuies destinadas

e) exercer as demais obrigaes inerentes a sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadora da construo e praticar todos os atos necessrios ao funcionamento regular do condomnio.