O mercado imobilirio como revelador das preferncias pelos atributos espaciais: uma anlise do impacto da criminalidade urbana no preo

de apartamentos em Belo Horizonte*

Eduardo Pontes** Luiz Andrs Paixo*** Pedro Abramo****
RESUMO O artigo faz uma abordagem alternativa utilizando como estudo a eco-

nomia urbana heterodoxa a qual busca explicar de que modo surge a regularidade da configurao residencial urbana a partir da ao dos indivduos no mercado. Utiliza-se o modelo de preos hednicos para estimar o custo da violncia homicdios e roubos a transeuntes implcito no preo dos imveis residenciais, a partir de uma amostra com imveis transacionados em Belo Horizonte. Duas regresses foram rodadas para que pudessem captar a disposio a pagar dos indivduos para residirem em regies de maior segurana. Os resultados demonstram que h relao entre reduo nas taxas de criminalidade e valorizao dos imveis em algumas regies de Belo Horizonte.
Palavras-chave: preo hednico; criminalidade; custos; Belo Horizonte; econo-

mia urbana

*Artigo enviado em 9 de maro de 2010 e aprovado em 5 de maio de 2011. ** Mestrando em Planejamento Urbano e Regional pelo IPPUR-UFRJ, Analista do IBGE. E-mail: eduardo.pontes@ibge.gov.br. *** Doutorando em economia pelo IE-UFRJ, Mestre em Planejamento Urbano e Regional pelo IPPUR-UFRJ, Analista do IBGE. E-mail: luiz.paixao@ibge.gov.br. **** Doutor em economia pela Ecole des Haustes Etudes en Sciences Socioales. Professor Adjunto do IPPUR-UFRJ. E-mail: abramo@ippur.ufrj.br.
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The real estate market as a betrayer of spatial attributes preferences: an analysis of criminality impact on apartment prices in Belo Horizonte
ABSTRACT This article provides an alternative approach, using the heterodox urban economy as a study object. Such economy seeks to explain how there is the regularity of the urban residential setting from the action of individuals in the market. The hedonic price model is used to esteem the implicit violence costs (e.g. homicides and robberies to pedestrians) in housing prices, from a sample of properties transacted in Belo Horizonte. Two regressions that could capture the willingness of individuals to pay for living in regions with greater security were shot. The results show that there is a relationship between the reduction in crime rates and valuation of properties in some Belo Horizonte regions. Key-words: hedonic price; criminality; costs; Belo Horizonte; urban economy JEL classification: I18; I30; I31

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1. Introduo

A violncia urbana uma das principais preocupaes da sociedade brasileira por estar diretamente relacionada sensao de perda de bem-estar dos indivduos, causada por sentimento de insegurana, pelo atentado vida (integridade fsica e mental), pela reduo da qualidade de vida e pela perturbao eficincia econmica. Analisando o desenvolvimento econmico, a criminalidade impe custos aos cofres pblicos tanto na preveno, quanto em decorrncia da atividade criminosa retirando recursos que poderiam ser investidos em outras reas como educao ou infraestrutura. Do ponto de vista poltico e social, a populao vem cobrando das autoridades aes efetivas nessa rea, sendo a reduo da violncia e da criminalidade um dos principais desafios impostos aos policy makers. Cientistas sociais, como Zaluar (2007) e Caldeira (2000), por exemplo, apontam o paradoxo da redemocratizao brasileira, no qual o retorno ao regime democrtico foi contemporneo escalada da criminalidade violenta no pas. Diminuir a violncia urbana tem sido, portanto, um dos maiores desafios impostos ainda jovem democracia brasileira. A Amrica Latina era o continente com os maiores indicadores de violncia em 2002, sendo o Brasil o pas com a maior taxa de mortes violentas, 57,7 por 100.000 habitantes, de acordo com os dados da World Health Organization. Entre 1993 e 2002, o nmero de bitos por homicdio no Brasil aumentou em 62,0%, superior ao crescimento populacional de 15,0%, segundo o Mapa da Violncia no Brasil, publicado pela UNESCO (WAISELFIZ, 2004). Belo Horizonte, capital do Estado de Minas Gerais, quarto municpio brasileiro em populao e importante centro econmico e poltico do pas, exibiu um dos maiores aumentos nas taxas de homicdios dentre as capitais brasileiras, entre 1993 e 2002. No perodo analisado, o crescimento de bitos por homicdios foi de aproximadamente 257,0%, bem acima da j elevada taxa brasileira. A taxa de homicdios, medida por nmero de bitos por 100.000 habitantes, passou de 13,4, em 1993, abaixo da taxa brasileira, para 42,9%, em 2002, bem acima da mdia nacional. Belo Horizonte deixou a 23 posio no ordenamento das capitais mais violentas do pas em 1993, um patamar relativamente baixo, para a 11 posio em 2002, um patamar intermedirio, dentre os 27 estados do Brasil. Tendo em vista a importncia do fenmeno da violncia na sociedade brasileira, o objetivo deste artigo medir o custo da violncia no preo de venda dos apartamentos no municpio de Belo Horizonte. Estudiosos do tema e agncias internacionais tm apontado que os preos dos imveis so muito sensveis ao aumento da violncia, sendo que o aumento das taxas de violncia em um bairro est associado depreciao dos preos dos imveis (BUVONIC e MORRISON, 2002). A escolha de

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Belo Horizonte1 se justifica pela sua importncia econmica e poltica, alm do fato de que as taxas de criminalidade cresceram muito nessa cidade nas ltimas dcadas. Nesses propsitos, o artigo est estruturado da forma que se segue, contando com cinco sesses, alm dessa introduo. Na seo 2, apresentamos uma verso heterodoxa da teoria da estruturao do espao urbano e introduzimos a questo da violncia urbana como um dos parmetros norteadores das escolhas locacionais por parte dos indivduos e das firmas. O modelo de preos hednicos, que utilizado para mensurar o impacto das taxas de violncia no preo dos imveis, apresentado na seo 3, juntamente com uma resenha da aplicao do modelo para a realidade brasileira e estrangeira. A base de dados e a especificao do modelo hednico utilizado no trabalho o tema da seo 4. Na seo 5, os resultados do modelo so apresentados e analisados. A seo 6 tem como objetivo apresentar uma comparao entre os resultados obtidos neste trabalho e os resultados encontrados na literatura nacional. Na concluso, so resumidos os principais resultados do trabalho.
2. Estruturao urbana e o modelo de preos hednicos 2.1 Estruturao urbana: externalidades de vizinhana e a dinmica imobiliria

A economia urbana heterodoxa busca explicar como surge a regularidade da configurao residencial urbana a partir da ao dos indivduos no mercado, tendo como referencial terico as escolas de pensamento ps-keynesiana, neoschumpteriana e institucionalista2. O espao residencial urbano, nesta abordagem, concebido, sobretudo, como um conjunto de externalidades locais (posio relativa no espao dos diferentes tipos de famlia), e a demanda por localizao se d pelas externalidades de vizinhana, que o desejo de cada indivduo morar em uma rea homognea socioeconomicamente. Segundo Abramo (2007a), os modelos beckerianos de economia do casamento, famlia e capital so exemplos da importncia das externalidades de vizinhana na escolha locacional das famlias. Como efeito, ao contrrio do que acontece na economia urbana neoclssica, em que prevalece a racionalidade paramtrica na qual os indivduos tomam sua deciso isoladamente, buscando maximizar sua prpria funo objetivo; no modelo aqui proposto, os atores urbanos levam em considerao as decises dos demais atores na escolha locacional.

Belo Horizonte possua, segundo o Censo 2000, 2.238.526 habitantes. Existem outras propostas tericas para a economia urbana como a neoclssica e a da economia poltica, ver Abramo (1995; 2007a).
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Outro ponto crucial na construo de um modelo de economia urbana heterodoxa a questo da incerteza. Nos modelos microeconmicos tradicionais, o indivduo, ao tomar uma deciso econmica qualquer, tem conhecimento perfeito sobre os cenrios futuros envolvidos na sua deciso (ausncia da incerteza) ou, pelo menos, consegue atribuir probabilidades a cada cenrio futuro possvel (incerteza entendida como risco). Na abordagem heterodoxa, pelo contrrio, os indivduos tomam suas decises econmicas em um ambiente de incerteza urbana. Incerteza esta que consiste no desconhecimento, por parte de cada indivduo (famlia), da configurao da estrutura urbana futura. Porm, esta configurao futura crucial para a escolha residencial feita pelo ator urbano, pois ele deseja habitar um local socialmente homogneo. Na economia urbana heterodoxa, o indivduo recorre ao mercado imobilirio buscando majoritariamente uma externalidade de vizinhana, que corresponde a morar junto a pessoas do mesmo estrato social (rendimento). Porm, a espacialidade urbana o resultado das decises que so tomadas ex-ante e visam a uma ordem urbana que s se configurar ex-post (PAIXO e ABRAMO, 2008). O ator urbano, ento, busca antecipar as escolhas residenciais das famlias de mesma renda, em um ambiente especulativo, para poder usufruir as externalidades de vizinhana. A lgica do jogo especulativo urbano cada um escolher a localizao que imagina que os outros, de mesma renda, iro escolher. Para que uma externalidade de vizinhana se realize preciso que haja uma convergncia na deciso locacional das famlias do mesmo tipo. A conveno urbana o mecanismo de convergncia das expectativas dos atores urbanos que permite o surgimento de uma regularidade na estrutura urbana. Assombradas pela incerteza urbana, as famlias observam o modus operandi do mercado imobilirio para tomar suas decises. Nessa observao, percebem que os empresrios urbanos arcam com os riscos da atividade imobiliria ao investirem capital em novas construes. Por esse motivo, as famlias julgam os empresrios urbanos como mais bem informados sobre a configurao residencial urbana futura, dado que eles aparentemente correm mais riscos. O comportamento destes empresrios serve como guia para a deciso locacional das famlias, fazendo surgir uma conveno urbana. A conveno urbana um mecanismo de coordenao que atua de forma tcita e implcita, sendo, portanto, frgil e podendo ser revertida a qualquer momento (ABRAMO, 2007a ). Ao se tornar o eleito para sinalizar as mudanas na dinmica imobiliria, o empresrio urbano assume um duplo papel na economia urbana: especulador keynesiano e empresrio schumpteriano. No primeiro caso, o profissional da antecipao urbana, que emite sinais para os demais agentes. No segundo caso, quem produz novos tipos de imveis em novas localizaes, que busca extrair o mark-up urbano, desempenhando o papel do empresrio inovador. A inovao espacial, que consiste

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na produo de imveis mais sofisticados para as famlias de alta renda em uma nova localizao, ao atrair as famlias abastadas para esses locais, cria uma nova ordem urbana. Na medida em que as famlias abastadas deixam uma determinada localidade, esta passa a ser habitada por famlias de um padro imediatamente inferior e, assim, sucessivamente. Essas migraes intraurbanas em cadeia alteram a estrutura urbana vigente, inaugurando uma nova ordem urbana (nova conveno). Porm, este processo instvel e frgil e pode ser alterado a qualquer momento, colocando a conveno urbana vigente em xeque, ao mesmo tempo em que abre espao para o surgimento de uma nova conveno. A destruio criativa das convenes, via inovao espacial, cria uma ordem/ desordem caleidoscpica. A fragilidade das convenes urbanas e seu carter dinmico fazem com que o retorno ao estado de incerteza urbana seja uma constante na dinmica da estrutura urbana. Para o ator urbano resta seguir a psicologia de massa, imposta pela nova conveno, e amargar os prejuzos da depreciao fictcia do estoque residencial, causados pela mudana do tipo de famlias que residem nas localizaes. Essa dana das convenes deixa suas marcas na cidade por meio do ambiente construdo. Assim, o histrico das convenes pode ser detalhado pelas transaes do mercado secundrio urbano, ditando o que se denomina ciclo de vida das localizaes (PAIXO, 2005). A interveno pblica e a regulao urbanstica podem agir para diminuir a incerteza urbana radical. Na perspectiva macroeconmica, a poltica habitacional do governo central e a criao de um sistema financeiro de habitao so formas de diminuir a incerteza quanto realizao da produo imobiliria (ABRAMO, 1995). Do ponto de vista microeconmico, a interveno do Estado (Governo local) tem como objetivo disciplinar o uso e ocupao do solo, evitando que as decises individuais dos atores urbanos resultem em usos ineficientes do solo urbano, como, por exemplo, sobrecarga das infraestruturas urbanas, congestionamento, poluio ambiental etc3 (PAIXO e ABRAMO, 2008). Porm, a regulao do espao urbano pelo governo pode acabar incentivando um comportamento do tipo rent seek4 por parte dos atores urbanos (HILGERT, KLUG e PAIXO, 2004). Empresrios urbanos e proprietrios de terrenos podem,

O poder local pode assumir uma funo redistributiva urbana ao incentivar ou garantir habitao para a populao de baixa renda. So exemplos deste tipo de ao, no Brasil, as polticas de habitao e infraestrutura urbana do Oramento Participativo (HILGERT, 2005) e o Urbanizador Social (AFOLSIN, 2005). Um estudo de caso de programas de habitao do Oramento Participativo em Belo Horizonte est em Oliveira, Castro e Godinho (2007). 4 A atividade rent seek caracterizada por agentes econmicos que mobilizam suas aes com o objetivo de extrair renda da atividade governamental (produo e/ou regulamentao).
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por exemplo, tentar interferir nas normas urbansticas, incentivando o poder pblico a romper com as regras do jogo normativo. A presso imposta por esses grupos tem como objetivo criar novas localidades a partir, por exemplo, de uma mudana na utilizao do uso do solo em determinada localizao da cidade (mudanas no zoneamento), o que possibilita ao empresrio urbano auferir o mark-up urbano e, aos proprietrios, a mais-valia fundiria urbana5. Dessa maneira, a atitude rent seek torna-se mais um componente da inovao espacial, e a alterao da lei urbana mais uma das caractersticas da nova conveno urbana que surge.
2.2 Estruturao urbana: externalidades de vizinhana e a criminalidade urbana

O interesse dos economistas pelos problemas associados criminalidade deve-se ao fato de que ela pode ter consequncias negativas sobre a atividade econmica de certa regio. Sob aspectos mais gerais de bem-estar, tais problemas reduzem diretamente a qualidade de vida dos cidados e o senso de segurana pessoal e de propriedade (ARAJO JR. e FAJNZYLBER, 2000). Do ponto de vista do espao intraurbano, a criminalidade violenta ser um dos fatores que iro nortear a dinmica imobiliria, j que a incidncia da criminalidade atua na configurao das externalidades de vizinhana por dois canais distintos: i) a violncia atua como um fator que incentiva a mudana das famlias; ii) a violncia incentiva os empresrios urbanos a oferecerem novos produtos moradias em novas localizaes6 (inovao espacial). No primeiro caso, Tita, Petras e Greenbaum (2006) afirmam que o aumento da violncia em um bairro uma externalidade negativa, o que incentiva a alterao na deciso locacional das famlias que habitam este bairro. As externalidades de vizinhana se alteram quando se eleva a taxa de crimes, induzindo a uma migrao para fora dos bairros com altos ndices de criminalidade. Segundo os autores, famlias de alta renda, em relao s de mais baixa renda, so mais suscetveis a migrarem, em resposta ao aumento da criminalidade. Cullen e Levitt (2001) tambm encontraram evidncias de que o aumento do crime induz a uma maior migrao da populao de nvel socioeconmico mais elevado, enquanto as famlias cujos chefes so mais jovens ou tm

5 Sobre o conceito de mais-valia fundiria urbana ver Hilgert, Klug e Paixo (2004, p. 6-9) e, para uma anlise mais completa, Furtado (1999). 6 Novas localizaes um conceito que engloba tanto reas ainda no edificadas como novas formas de uso em reas j edificadas. Um exemplo deste ltimo so os programas do tipo revitalizao de reas da cidade (ABRAMO, 1995).

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menor escolaridade so mais propensas a se manterem nas localidades degradadas. Katzam (1980) e Dungan (1999) encontram evidncias de que o efeito do aumento da criminalidade em um bairro se manifesta mais no desejo de mudana de localizao das famlias do que na migrao efetiva dessas. As famlias mais ricas, em ambos os estudos, expressam esse desejo com mais intensidade. Segundo Best (1999), o sentimento de medo das famlias que habitam bairros nobres reforado pela atuao da mdia que tende a divulgar crimes nessas localizaes com maior intensidade. Na medida em que as famlias de alta renda se mudam, em resposta violncia, o efeito na estruturao intraurbana tornar mais aguda a desvalorizao dos imveis nas localidades deixadas. Desse modo, a sada das famlias de mais alta renda abre espao para que os imveis preteridos sejam habitados por famlias de um padro social e econmico inferior. Ou seja, o aumento da violncia em um bairro pode ser contemporneo de um mercado imobilirio com muitas transaes, porm, os imveis so transacionados a um preo menor. Pelo lado da oferta, o desejo de migrao pelas famlias abastadas um incentivo para que os empresrios urbanos busquem outras localidades, consideradas mais seguras, para ofertar novos produtos moradias, incorporando diversos servios de segurana que visem a esse tipo de famlia, prtica conhecida como inovao espacial. Um exemplo de inovao espacial surgida do aumento da violncia urbana no Brasil so os condomnios fechados que se espalharam dentro das cidades (condomnios verticais de prdios de apartamentos) e nas franjas urbanas (condomnios horizontais de casas de alto padro). Caldeira (2000) atribui o crescimento da violncia urbana como o principal fator para a proliferao desse tipo de empreendimento, denominado pela autora de enclaves fortificados. Do ponto de vista social, o crescimento da criminalidade urbana tornou as pessoas mais receosas com o ambiente urbano e com as relaes sociais que so estabelecidas nele. A criao de grandes condomnios fechados, dotados de infraestrutura de lazer e cujo acesso restrito e monitorado, foi uma forma de se criar um ambiente segregado onde as relaes sociais se do entre pessoas do mesmo estrato social. Esses empreendimentos, segundo Caldeira (2000), repercutem no ambiente construdo da cidade, gerando uma forma arquitetnica e um padro esttico prprio. Muros, grades, barras, cercas, guaritas so itens que passaram a caracterizar a paisagem da cidade e a serem anunciados como diferencial na publicidade dos novos lanamentos7, criando o que a autora denominou de arquitetura do medo e esttica

7 A inovao espacial ao diferenciar o produto moradia para atrair famlias abastadas explora um carter conspcuo do consumo de moradia, para mais detalhes sobre o consumo conspcuo ver Veblen (1988). Gabbardo (2009) faz uma anlise de como as tcnicas de marketing so aplicadas aos lanamentos imobilirios.

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da segurana. Pelo lado da demanda, habitar um enclave fortificado foi a maneira que as famlias encontraram para recuperar o sentimento de segurana perdido pela escalada da violncia urbana. Os empreendedores urbanos, pelo lado da oferta, perceberam que acoplar diversos servios de segurana e lazer aos novos empreendimentos seria uma forma de satisfazer as demandas das famlias, que passariam a residir em locais tidos como seguros.
2.3 Mercado imobilirio e o modelo de preos hednicos 2.3.1 A formao do preo dos apartamentos

O modelo de precificao hednica usualmente utilizado nas anlises de economia urbana e na mensurao dos impactos de polticas urbanas e sociais no mercado imobilirio. Segundo Dantas, Magalhes e Vergolino (2007), a metodologia hednica permite uma avaliao confivel do valor do bem habitao, sendo importante tanto na esfera privada quanto na pblica, pois serve de parmetro para a tomada de decises. Um bem imvel residencial composto por diversos servios, chamados de servios de habitao, cujas caractersticas estruturais so a rea construda, o padro construtivo, o nmero de vagas na garagem, entre outras, e caractersticas locacionais, que levam em considerao o bairro onde se situa o imvel, a distncia a plos de influncia etc. Esses atributos no so precificados pelo mercado, mas podem ser medidos atravs de modelos economtricos, fazendo-se conhecer o preo marginal que o consumidor est disposto a pagar por esses servios agregados ao imvel. O conhecimento do valor implcito no preo da habitao, segundo os autores, tem grande valia para a elaborao e implantao de polticas habitacionais e urbanas por parte dos empreendedores urbanos e do poder pblico, uma vez que so as preferncias do consumidor que determinam a configurao das cidades a longo prazo. No caso de estudos sobre a criminalidade urbana, a metodologia de preos hednicos tem sido recomendada por organismos internacionais, como o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), como ferramenta para se mensurar os custos sociais da violncia urbana (BUVONIC e MORRISON, 2002). De acordo com Tita, Petras e Greenbaum (2006), diante de um aumento na criminalidade urbana, a migrao urbana e, consequentemente, as mudanas nas caractersticas das vizinhanas ocorrem em um prazo longo (meses ou anos). J os impactos nos preos dos imveis causados pela taxa de criminalidade ocorrem em um intervalo de tempo mais curto, visto que as desamenidades propiciadas pela criminalidade so rapidamente capitalizadas no mercado imobilirio. Existem exemplos de aplicao do modelo de preos hednicos para estimar o custo da violncia internalizado no preo dos bens imveis no Brasil e no exterior.

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Gibbons (2004), em um estudo do mercado imobilirio de Londres (Inglaterra), estimou que a diminuio de 1% no desvio padro da taxa de criminalidade valorizava as propriedades em cerca de 1%. Toy e Groove (2008) aplicaram o modelo em Baltimore (EUA) e encontraram evidncias de que o decrscimo unitrio no nmero de crimes estava relacionado com o aumento de 0,043% no preo dos imveis. Gavirira, Medina, Morales e Nunes (2008), utilizando o modelo de preos hednicos para Bogot (Colmbia), concluram que as famlias de mais alta renda pagam um prmio de 7,2% no valor do imvel para residir em localidades menos violentas, enquanto as famlias de rendimento mediano pagam um prmio de 2,4%. No Brasil, Teixeira e Serra (2006) utilizaram um modelo de preos hednicos para estimar o custo da criminalidade no preo dos aluguis para a cidade de Curitiba. O aumento de uma unidade na taxa de homicdios est relacionado a uma desvalorizao de 0,74% no preo do aluguel dos apartamentos, enquanto um aumento da mesma magnitude na taxa de roubos desvaloriza o aluguel em 0,007%. Para Belo Horizonte, Rondon e Andrade (2005) encontraram evidncias de que o aumento de uma unidade na taxa de homicdios depreciou o aluguel dos apartamentos em 0,6% e o mesmo aumento na taxa de roubos a mo armada desvalorizou o aluguel em 0,02%.
3. O modelo de preos hednicos para o mercado de apartamentos em Belo Horizonte

Utilizamos o modelo de preos hednicos para estimar o custo da criminalidade implcito no preo dos imveis residenciais em Belo Horizonte. A base de dados utilizada foi a do ITBI (Imposto de Transaes de Bens Imveis) de Belo Horizonte para os meses de janeiro a maio do ano de 2004. Os dados do ITBI contemplam o valor da transao do imvel, a rea do terreno, rea do imvel, padro de acabamento, idade fiscal, preo avaliado pela prefeitura, bairro onde se localiza, zoneamento do imvel e o preo declarado na transao. Essa ltima foi a varivel dependente do modelo. Trabalhar com dados provenientes do ITBI exige controlar alguns problemas inerentes a essa base. Para isso, foram retiradas da base de dados original todas as transaes cujo preo declarado foi menor que o avaliado pela prefeitura, evitando o problema da subdeclarao. Para dar conta do efeito de valores muito altos, decorrentes de transaes especficas ou problemas de transcrio de dados, foi realizada uma anlise grfica do preo do metro quadrado (m2). Uma anlise detalhada dos problemas decorrentes dos dados do ITBI est em Gozalez (1997). As variveis estruturais do imvel foram extradas da base do ITBI: rea do terreno do imvel e rea do imvel medida em metro quadrado; padro de acabamento dos imveis classificados em L (luxo), A (alto), N (normal), B (baixo), P (popular) e idade do imvel medida em anos. Sobre o acabamento, utilizamos um conjunto

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de variveis dummies cuja categoria bsica o acabamento baixo (B). Espera-se que os acabamentos dos tipos luxo e alto adicionem preo ao imvel, assim como cada m2 adicional de rea do imvel e do terreno. Acabamentos baixo e popular, assim como idade, proxy da depreciao, devem ter uma relao negativa com o preo. Foi adicionada a idade ao quadrado, para captar a existncia dos efeitos vintage (valorizao por parte da demanda de imveis antigos) e das reformas e melhoramentos, que atuam como um freio para a depreciao causada pela idade (GOODMAN e THIBODEAU, 1995). Dentre as variveis de localizao, inclumos: distncia ao centro da cidade, IDH, aglomerao de estabelecimentos de comrcio e servios (facilidades), aglomerao de estabelecimentos industriais e zoneamento. A distncia ao centro espera-se que seja negativa em relao ao preo do imvel. Terrenos localizados em reas dotadas de grande infraestrutura urbana, como as reas centrais e suas adjacncias, so mais valorizados. Para as famlias, residir em locais perto do centro da cidade representa uma economia de tempo de deslocamentos, visando ao trabalho ou lazer8. As facilidades urbanas correspondem ao nmero de estabelecimentos de comrcio e servios por 100.000 habitantes por bairro. O efeito dessas facilidades no preo do imvel tende a ser positivo, por economia de tempo no deslocamento e opo de lazer. Porm, uma aglomerao excessiva pode ser vista como algo negativo: excesso de barulho, poluio, muita circulao de pessoas. Em relao aos estabelecimentos industriais, podemos considerar que os bairros que concentram este tipo de atividade tendem a se localizar afastados do centro, caracterizando-se por reas mais poludas e, por isso, menos aprazveis como locais de moradia, consumo e lazer por parte da populao. Com isso, espera-se uma relao negativa entre a concentrao de estabelecimentos industriais e o preo dos apartamentos. A aglomerao desses estabelecimentos foi calculada por bairro para cada 100.000 habitantes, a partir dos dados da SEPLAN/PBH. O zoneamento representa o efeito da regulao urbanstica no preo do imvel e, em alguns casos, um empecilho construo de novas unidades. Nesse sentido, atua restringindo a oferta de apartamentos e, consequentemente, aumentando o preo. Neste caso, incluem-se a ZA (zona adensada), ZAR-1 e ZAR-2 (zonas de adensamento restrito 1 e 2), ZP1, ZP2 e ZP3 (zonas de proteo 1, 2 e 3). Em outros casos, o zoneamento atua sinalizando tipos de uso do solo urbano que representam uma desamenidade para seus moradores, como da ZE (zona de grandes equipamentos) e da ZEIS 1 (zona especial de interesse social). Nessas situaes, espera-se que o preo dos imveis seja menor nestas localidades.

O centro da cidade o local mais bem servido pela rede de transporte urbanos, sendo, no caso de Belo Horizonte, o local onde se acessa mais facilmente qualquer outro local da cidade.
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Nas zonas centrais, predominam a flexibilidade de usos (comercial e residencial), como so os casos da ZCBA (zona central do Barreiro), ZCBH (zona central de Belo Horizonte), ZCVN (zona central de Venda Nova) e ZHIP (zona hiper central). Essas so reas que combinam as vantagens da proximidade dos plos de comrcio e servios, infraestrutura urbana consolidada e grande liquidez do mercado imobilirio o que aumenta o preo dos imveis com as desvantagens advindas do grande fluxo de pessoas (barulho, poluio, assaltos), as quais, por outro lado, servem como um freio valorizao imobiliria na regio. Por fim, existem reas onde h um incentivo ao adensamento devido inexistncia de restrio oferta de novas unidades. Neste caso, no se espera que o zoneamento imponha algum prmio ao preo dos imveis. a situao da ZAP (zona de adensamento preferencial), que foi tomada como categoria bsica da dummy de zoneamento. Como proxy da externalidade de vizinhana, foi utilizado o IDH intraurbano para Belo Horizonte, calculado pela Fundao Joo Pinheiro (FJP). O IDH um indicador sinttico que combina a renda per capita, expectativa de vida e nvel de instruo. A FJP calculou o ndice tomando como unidade bsica uma combinao de bairros prximos. Como proposto por Abramo (2007a), o espao intraurbano um mosaico de externalidades de vizinhana, sendo que cada localizao dentro da cidade caracterizada por abrigar famlias de um mesmo tipo socioeconmico. O objetivo das famlias, ao acessar o mercado de habitaes, residir em um bairro com famlias do mesmo estrato social. O IDH, por combinar renda, sade e educao, um bom indicador das externalidades de vizinhana; e, espera-se, portanto, que o preo do apartamento tenha uma relao positiva com o IDH de sua localizao. As variveis que representam a violncia urbana, taxa de homicdios e taxa de roubos a transeuntes foram calculadas a partir dos dados do CRISP-FAFICH-UFMG para cada 100.000 habitantes por rea de Planejamento (AP), para o ano de 20039. A cidade de Belo Horizonte possui nove regies administrativas, 62 reas de planejamento e 270 bairros. Os dados para a criminalidade so disponibilizados pelo CRISP-FAFICH-UFMG por reas de planejamento, por isso essa diviso foi utilizada para a anlise espacial das modalidades de crimes. Pelo modelo terico proposto neste trabalho, temos que o custo social da violncia se traduz em uma perda de valor dos imveis. Desse modo, espera-se uma relao negativa entre taxa de homicdios e taxa de roubos a transeuntes e o preo dos imveis.

9 Paixo (2009) alerta para o fato de que o indicador de taxa de criminalidade por populao pode levar a uma superestimao do risco de ser vtima de crimes nas regies onde h grandes fluxos populacionais dirios. Segundo o autor, esta limitao se deve falta de informaes estatsticas regulares sobre o fluxo dirio de pessoas e que este um problema presente em todos os estudos feitos no Brasil sobre o impacto da criminalidade no mercado imobilirio utilizando os modelos de precificao hednica.

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Os modelos estimados separam o efeito dos homicdios, no preo dos apartamentos, do efeito dos roubos a transeuntes. Esta diviso permite que se possa avaliar separadamente o efeito de cada um dos tipos de crime no preo dos imveis. Existe uma grande correlao entre as duas taxas de criminalidade na cidade de Belo Horizonte, embora existam APs onde um dos tipos de crime predomina (RONDON e ANDRADE, 2005; PAIXO, 2009). Os modelos estimados para mensurar o impacto das taxas de violncia no preo dos imveis foram rodados pelo mtodo dos mnimos quadrados ordinrios, utilizando a forma funcional semilogartmica, como na equao abaixo: Ln (p) = 0 + ixi + jzj + kyk + Onde ln(p) o logaritmo natural do preo do apartamento; x representa as is variveis estruturais; z representa as js variveis da localizao do apartamento; e y representa as ks varivel de criminalidade urbana, sendo a taxa de homicdios em um modelo e a taxa de roubos a transeuntes no outro modelo. Os s representam os coeficientes estimados para cada varivel hednica, sendo 0 o termo da constante. J o termo de erro aleatrio, que, pelo modelo de mnimos quadrados ordinrios, apresenta mdia zero, varincia constante (homocedasticidade) e no autocorrelacionado. Por ser um modelo do tipo log-lin, os coeficientes estimados representam a valorizao/desvalorizao do preo do apartamento, em termos percentuais de cada aumento marginal nas variveis explicativas. No caso das dummies, o coeficiente estimado representa o quanto o apartamento valoriza/desvaloriza por conter a caracterstica. Foi adotado um processo stepwise, do qual, a partir de um modelo completo contendo todas as variveis selecionadas no estudo, foram retiradas as variveis cujos coeficientes no foram estatisticamente significativos a 5%.
4. Resultados 4.1 O impacto da taxa de criminalidade no mercado de imveis residenciais

Medimos o impacto da taxa de criminalidade no preo transacionado dos imveis residenciais a partir de dois modelos. No primeiro, utilizamos a taxa de homicdio como proxy para a criminalidade, enquanto no segundo, a taxa de roubos a transeuntes. Os resultados esto resumidos na Tabela 1. ZAR-1. Facilidades urbanas (aglomerao de comrcio e servios) no obtiveram o coeficiente estimado significativo a 5% em nenhum dos dois modelos e, por isso, foram retiradas da anlise. Os coeficientes estimados para ZCBA e indstria foram significativos a 5% apenas no modelo

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para taxa de homicdios, portanto, estas variveis no fizeram parte das sadas para o modelo para taxa de roubos a transeuntes. O comportamento das variveis dependentes foi semelhante nos dois modelos. Acabamento um item que valoriza as residncias. O acabamento de luxo acrescentou cerca de 28% ao valor do imvel e um acabamento alto acrescentou cerca de 23%. Cada m2 adicional de rea do imvel valorizou os apartamentos em aproximadamente 0,7%. A depreciao causada pela idade foi em torno de 1,6%. O coeficiente estimado para o quadrado da idade foi positivo nos dois modelos, embora com valores muito baixos, evidenciando assim a presena dos efeitos vintage, das reformas e melhoramentos, atuando como um freio ao efeito depreciativo da idade. O coeficiente estimado para o terreno teve o sinal negativo, ao contrrio do esperado, embora a magnitude tenha sido muito baixa. Esse resultado pode ser consequncia da grande demanda por apartamentos na regio Centro-Sul da cidade (concentrao de bairros nobres), que resultou em um uso intensivo do solo urbano nesta regio, com os prdios de apartamentos ocupando pequenos terrenos. Por outro lado, em bairros mais afastados do centro, existem muitos conjuntos de prdios populares (como conjuntos habitacionais) que ocupam grandes extenses de terrenos, cujo tipo de acabamento predominantemente baixo. O parmetro estimado para a distncia apresentou o sinal negativo e foi significativo, indicando que o preo do apartamento decresce com a distncia ao centro. Cada quilmetro adicional em relao ao centro da cidade depreciou o imvel cerca de 1,9%, nos dois modelos. A regulao urbanstica de uso e ocupao do solo urbano tem efeitos no preo do apartamento, como proposto no modelo terico. No modelo para taxa de homicdios, ZCBA foi o zoneamento que mais adicionou preo ao apartamento em Belo Horizonte em 2004, no valor de 21,8%. Esse resultado, a princpio, surpreende, pois ZCBA representa a zona central da regional Barreiro, regio que distante e habitada por populao pobre. Uma explicao que este comportamento da varivel pode ser o reflexo da importncia desta micro localizao (o centro do Barreiro) na sua regio de influncia. O Barreiro um distrito industrial e uma importante aglomerao de comrcio e servios cujo raio de influncia ultrapassa os limites da sua regional, polarizando reas de outros municpios vizinhos (Ibirit e Contagem). Os demais indicadores da regio so ruins: uma regio distante do centro de Belo Horizonte, com muitas indstrias, bairros com baixo IDH e imveis cujo padro de construo , em mdia, baixo. No modelo para taxa de roubos a transeuntes, em contrapartida, o coeficiente estimado para ZCBA no foi significativo a 5%, no sendo possvel, por isso, associar a localizao na ZCBA a qualquer valorizao no preo do apartamento.

Variveis independentes

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Tabela 1 Impacto das taxas de criminalidade no preo de venda dos apartamentos em Belo Horizonte 2004 Modelo para taxa de homicdios Modelo para taxa de roubos a transeuntes Coeficiente estimado Desvio Padro Nvel de significncia Coeficiente estimado Desvio Padro Nvel de significncia Constante 9,674127 0,103170 0,000000 9,511840 0,096813 0,000000 Terreno -0,000002 0,000000 0,000000 -0,000002 0,000000 0,000000 Imvel 0,006725 0,000128 0,000000 0,006730 0,000128 0,000000 Idade -0,016385 0,000924 0,000000 -0,016316 0,000918 0,000000 Idade ao quadrado 0,000117 0,000025 0,000000 0,000117 0,000025 0,000000 Luxo 0,282791 0,048242 0,000000 0,288339 0,048249 0,000000 Alto 0,232385 0,015873 0,000000 0,232934 0,015825 0,000000 Baixo -0,147489 0,008830 0,000000 -0,148385 0,008754 0,000000 Popular -0,228292 0,028541 0,000000 -0,230376 0,028182 0,000000 Distncia -0,018858 0,001358 0,000000 -0,018937 0,001345 0,000000 ZA 0,120978 0,011871 0,000000 0,109098 0,011840 0,000000 ZAR2 -0,020551 0,010441 0,049100 -0,022471 0,010410 0,030900 ZCBA 0,217774 0,109896 0,047600 ZCBH 0,208962 0,018720 0,000000 0,247531 0,019506 0,000000 ZCVN 0,035055 0,010950 0,001400 0,040962 0,010140 0,000100 ZE -0,228280 0,018441 0,000000 -0,224269 0,018305 0,000000 ZEIS1 -0,387514 0,009742 0,000000 -0,348876 0,009434 0,000000 ZHIP 0,071239 0,024575 0,003800 0,206399 0,030879 0,000000 ZP1 0,156998 0,034823 0,000000 0,146182 0,034763 0,000000 ZP2 -0,168136 0,029026 0,000000 -0,142902 0,029137 0,000000 ZP3 0,186717 0,044155 0,000000 0,186148 0,044199 0,000000 Indstria -0,000054 0,000007 0,000000 IDH 1,058121 0,112461 0,000000 1,243550 0,106107 0,000000 Homicdios -0,000532 0,000179 0,002900 Transeuntes -0,000081 0,000007 0,000000 R2-ajustado: 0,879144 0,879794 Teste F (Nvel de ignificncia) 1.542,84 (0,00) 1.700,06 (0,00)

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Nota: desvio padro de White, consistente com heterocedasticidade Varivel dependente: ln (preo). Nmero de observaes: 4.876 Fonte: elaborao dos autores

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Estar localizado na ZCBH adicionou 20,9% ao preo do apartamento no modelo para taxa de homicdios, e 24,8% no modelo para taxa de roubos a transeuntes. Esse resultado est de acordo com o esperado, dado que os bairros sujeitos ZCBH so caracterizados por estarem muito prximos ao centro, serem habitados por populao de alto nvel socioeconmico e serem locais onde se concentram comrcio e servios de luxo. A ZP-3 (zoneamento especial para o bairro Belvedere) acrescentou 18,7% ao preo do apartamento, nos dois modelos estimados. Resultado este esperado, dado que Belvedere o bairro de populao de mais alta renda do municpio (embora no seja o de maior IDH), cuja verticalizao s se tornou possvel aps uma mudana na legislao urbanstica. Essa mudana gerou um grande embate poltico que se arrastou por anos, envolvendo a prefeitura, os empresrios urbanos , os proprietrios de terreno na rea (visando, via comportamento rent seek, a extrair ganhos extraordinrios) e a sociedade civil (alegando risco ambiental). Por fim, a prefeitura permitiu a construo de prdios de apartamentos e salas em uma rea restrita do bairro, criando um zoneamento especfico para essa rea, ZP-3 (HILGERT, KLUG e PAIXO, 2004). A ZP-1 adicionou 15,7% ao valor do imvel, no modelo para taxa de homicdios, e 14,6%, no modelo para taxa de roubos a transeuntes, resultado da pouca oferta de apartamentos na rea referenciada pela ZP-1. Estar localizado em uma ZA valorizou os apartamentos em 12,1%, no modelo para taxa de homicdios, e 10,9%, no modelo para roubos a transeuntes. Comportamento esperado, visto que este zoneamento representa uma restrio oferta de novas moradias (aumento do custo) em reas cuja demanda por apartamento alta bairros nobres, a maioria na regio sul da cidade. Villaa (1998) identifica esta regio como o local onde, por motivos histricos, localizaram-se e expandiram-se os bairros nobres. Para Abramo (2007b), essa juno de bairros de alta renda em uma mesma regio geogrfica da cidade se deve ao comportamento avesso ao risco dos empresrios urbanos, que concentram as inovaes espaciais em bairros vizinhos aos j habitados por populao de alta renda. O centro da cidade (ZHIP) adicionou 7,1% ao modelo para taxa de homicdios, e 20,6% ao modelo para taxa de roubos a transeuntes. O coeficiente estimado no modelo para taxa de homicdios pode estar refletindo o fato de que, apesar de ter algumas desamenidades de aglomerao (poluio, barulho, grande nmero de pessoas circulando e um estoque de prdios muito antigos), o centro da cidade uma regio que apresenta amenidades de aglomerao (grande concentrao de comrcio, servios), acessibilidade e imveis que possuem uma boa liquidez. O modelo para taxa de roubos a transeuntes est indicando uma influncia muito maior da ZHIP no preo de apartamentos. A diferena na magnitude dos coeficientes estimados pode ser reflexo da elevada taxa de roubos a transeuntes na AP Barro Preto onde se localiza a ZHIP

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em relao s demais APs (ver Tabela 3, deste texto). Esta AP registrou uma taxa de roubos a transeuntes, em 2003, de 4.990,0 por 100.000 habitantes, enquanto a mdia para Belo Horizonte foi de 361,3. No caso dos homicdios, a taxa foi de 96,2, contra uma mdia de 33,7 para o municpio. Segundo a literatura sobre a racionalidade do comportamento criminoso, as regies centrais exibem maiores taxas de roubos a transeuntes devido ao grande fluxo dirio de pessoas, o que acaba minimizando o risco de o infrator ser pego (PEIXOTO, MORO e ANDRADE, 2004). A ZCVN, que representa o centro da regional Venda Nova, adicionou 3,5% ao preo no modelo para homicdios, e 4,1% no modelo para roubos a transeuntes. Apesar de ser uma regio distante e pobre, nela h uma importante concentrao de comrcio e servios popular. A zona de adensamento restrito 2 teve seu coeficiente com sinal negativo, indicando que estar nesse tipo de zoneamento desvalorizou o apartamento em cerca de 2%. Embora esse zoneamento represente uma restrio oferta, ela no se d em reas de alta demanda como o caso da ZA, por exemplo. A ZAR-2 inclui reas cujo relevo ou condies de acesso so precrios e onde, consequentemente, a demanda por moradia menor. O sinal negativo, neste caso, indica mais uma caracterstica da demanda averso por localizao em reas com problemas de acessibilidade e relevo em lugar da restrio imposta oferta. Como esperado, ZE e ZEIS apresentaram sinais negativos por representarem um uso indesejvel do solo urbano. Estar em uma ZE, zona de grandes equipamentos como depsitos de lixo, cemitrios, estaes de esgoto etc. representou um desconto de 22,8% no preo do imvel no modelo de taxa de homicdios, e 22,4% no modelo de taxa de roubos a transeuntes. A ZEIS 1, que representa reas de ocupao originalmente informal (muitas delas vilas e favelas) cuja ocupao foi regularizada ao se implementar o Estatuto da Cidade, foi responsvel por uma desvalorizao, em 2004, de 38,8% no preo do apartamento no modelo para taxa de homicdios, e de 34,9% no modelo para taxa de roubos a transeuntes. Esse resultado era esperado, dado que esta zona especial de interesse social representa reas de populao pobre e, muitas vezes, com servios urbanos precrios. O coeficiente estimado para ZP-2 foi negativo e estatisticamente significativo. Estar localizado na ZP-2 representou uma desvalorizao de 16,8% no preo do apartamento no modelo para taxa de homicdios, e 14,3% no modelo para roubos a transeuntes em 2004. ZP-2 um tipo de zoneamento cujo objetivo manter as caractersticas construtivas de suas localizaes. Geralmente so localidades dominadas por casas que ocupam grandes terrenos na regio Sul (bairro Cidade Jardim) e na orla da Lagoa da Pampulha (regional Pampulha, localizada ao norte do municpio). A presena de prdios de apartamentos nessa localizao residual, e o fato de o coeficiente estimado

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ter o sinal negativo pode estar revelando alguma particularidade do estoque de apartamentos dessas localizaes como conter construes antigas sem vaga de garagem e sem elevador ou alguma particularidade da localizao que, por ser de ocupao predominantemente horizontal, contm pequena oferta de servios urbanos e pouca oferta de transporte pblico. O coeficiente estimado para aglomerao industrial foi significativo e com sinal negativo (0,0054%), como esperado, devido a desamenidades associadas s localizaes industriais como a poluio atmosfrica e a localizao perifrica. No modelo para roubos a transeuntes, o parmetro estimado no foi significativo, no sendo possvel, neste caso, estabelecer uma relao entre aglomerao industrial e preos dos apartamentos. O parmetro estimado para IDH, a proxy para externalidades de vizinhana, teve o sinal positivo, como esperado, evidenciando que apartamentos so valorizados por estarem localizados em vizinhanas habitadas por famlias de alto padro social e econmico. No modelo para taxa de homicdios, cada 0,1 ponto adicional no IDH valorizou o preo do apartamento cerca de 10,6%. Um apartamento no bairro Anchieta (o de maior IDH, Tabela 2) valorizado 10,3% em relao a um apartamento no bairro Guarani (menor IDH dentre os bairros selecionados, Tabela 2, devido s externalidades de vizinhana10. No modelo para taxa de roubos a transeuntes, o parmetro estimado para IDH foi um pouco superior, sendo que cada 0,1 ponto adicional no IDH valorizou o apartamento em 12,4%. Nesse caso, a valorizao de um apartamento no Anchieta em relao a um apartamento similar no Guarani alcanaria 11,2%. O parmetro estimado para taxa de homicdios teve o sinal negativo, como era esperado, sendo que cada aumento unitrio adicional na taxa de homicdios acarretou uma desvalorizao de 0,53% para os imveis residenciais. Um apartamento localizado no Anchieta, bairro cuja taxa de homicdio (2,3) foi a menor do municpio, seria valorizado em 6,7% vis--vis um apartamento similar localizado na Barragem, cuja taxa de homicdio (121,0) foi a maior de Belo Horizonte, ceteris paribus. Analisando de outra maneira, pode-se dizer que 6,7% o prmio mximo exibido por um imvel, em Belo Horizonte no ano de 2004, por estar localizado em um bairro mais seguro em relao taxa de homicdios. Tambm conforme o esperado, o parmetro estimado para taxa de roubos a transeuntes obteve o sinal negativo, indicando que cada aumento unitrio desta varivel implica em uma reduo de 0,008% no valor do apartamento. Um apartamento localizado na AP Mariano de Abreu AP cuja taxa de roubos a transeuntes a menor da

Este clculo feito supondo que tudo mais est constante, isto , todas as caractersticas estruturais e de localizao so as mesmas para o apartamento em questo, ou seja, a nica diferena entre os dois bairros a do IDH.
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cidade (38,1) exibiria um sobrepreo de 67,3% em relao a um localizado na AP Barro Preto (Centro da cidade) regio com a maior taxa de roubos a transeuntes. Uma vez que a AP Barro Preto se comporta como um outlier quanto taxa de roubos a transeuntes, a mesma comparao foi feita para um apartamento na AP Savassi, cuja taxa de roubos a transeuntes (975,9) foi a segunda maior da cidade em 2003. Nesse caso, a valorizao de um imvel, por estar em um bairro com menos roubos a transeuntes, foi de 8,2%.
4.2 Simulao do impacto, no preo dos apartamentos, de uma diminuio nas taxas dos diferentes tipos de criminalidade

Nesta seo, faremos uma anlise do impacto de uma diminuio de 50% nas taxas de criminalidade para alguns bairros selecionados da cidade de Belo Horizonte. Para esta anlise, supomos um apartamento padro, isto , com as mesmas caractersticas estruturais, para todas as localizaes. O apartamento padro tem 928,25 m2 de terreno, 100 m2 de rea, acabamento normal e nove anos de idade. Por meio dos dois modelos estimados na Tabela 1, calculamos o preo previsto para esse apartamento nos diversos bairros, aplicando as caractersticas espaciais de cada um dos bairros selecionados. Por fim, refazemos o mesmo exerccio supondo uma taxa de homicdios 50% inferior em cada um dos bairros. Pela Tabela 2, Betnia, bairro com o segundo menor IDH (0,810) dentre as regies selecionadas, seria o mais beneficiado em termos percentuais, com a reduo dos homicdios e uma valorizao de cerca de 2,76%, ou R$ 1.633,81, no preo dos apartamentos. Para um imvel localizado no centro, o valor a ser agregado ao preo do apartamento seria ainda maior, de 2,59%, ou R$ 1.863,17, enquanto no bairro Gameleira, a valorizao seria de 2,24% (R$ 1.339,31). Obtendo o menor efeito dentre os selecionados encontra-se o bairro Anchieta, com apenas 0,06% de valorizao (R$ 48,41) e o maior IDH (0,967). A Tabela 3 apresenta o impacto da reduo da taxa de roubos a transeuntes sobre o preo dos apartamentos. Apartamentos no centro da cidade seriam os mais valorizados no caso de uma reduo de roubos a transeuntes. Uma diminuio de 50% no indicador levaria valorizao de 22,46% de um imvel padro no centro, ou seja, R$ 13.362,93 a mais. Savassi tambm se beneficiaria com um aumento mais modesto no valor dos apartamentos, de 4,04%, ou R$ 3.524,66. Os bairros Cabana e Esplanada so os que menos se beneficiariam com a diminuio dos roubos. Cabana teria uma valorizao de apenas 0,47%, ou R$ 296,21, e Esplanada, de 0,72%, ou R$ 437,57.

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Tabela 2 O impacto dos homicdios na valorizao dos apartamentos, segundo zoneamento, Distncia ao centro e IDH em Belo Horizonte 2004 Zoneamento ZA ZHIP ZCBH ZA ZAP ZAR-2 ZA ZCBA ZCVN ZAR-2 ZAP ZAP ZAP ZAP ZP-3 4,3 0,0 1,9 4,1 7,2 6,0 3,1 13,9 14,4 10,0 7,2 10,6 8,6 4,5 8,6 0,967 0,937 0,964 0,949 0,921 0,904 0,965 0,841 0,851 0,788 0,941 0,877 0,810 0,857 0,965 2,3 96,2 4,3 9,4 83,2 8,1 8,3 17,4 17,8 27,9 11,5 31,7 102,4 22,6 12,1 Distncia do Centro IDH Taxa de Homicdio

Bairro

Regional

AP

Anchieta Centro Lourdes Cidade Nova Gameleira Caiara Gutierrez Barreiro de Baixo Venda Nova Guarani Estoril Castelo Betnia Pompia Belvedere

Centro-Sul Centro-Sul Centro-Sul Nordeste Oeste Noroeste Oeste Barreiro Venda Nova Norte Oeste Pampulha Oeste Leste Centro-Sul

Anchieta/Sion Barro Preto Savassi Cristiano Machado Cabana Caiara Barroca Barreiro de Baixo Venda Nova Primeiro de Maio Estoril/Buritis Castelo Betnia Esplanada So Bento/Santa Lcia

Valorizao do apartamento (%) R$ 0,06% 48,41 2,59% 1.863,17 0,11% 101,80 0,25% 192,62 2,24% 1.339,31 0,22% 131,69 0,22% 176,10 0,46% 288,37 0,47% 237,60 0,74% 370,43 0,31% 194,94 0,85% 466,21 2,76% 1.633,81 0,60% 367,23 0,32% 245,88

Fonte: elaborao dos autores.

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Taxa para BH 33,69

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5. O impacto da criminalidade no preo dos imveis: uma comparao entre os resultados encontrados na literatura aplicada para o caso brasileiro

O coeficiente estimado neste trabalho, de -0,000532 para o impacto da taxa de homicdios no preo de venda dos apartamentos (Tabela 1), foi quase dez vezes menor que o encontrado por Rondon e Andrade (2005) para o mercado de aluguel de apartamentos em Belo Horizonte (-0,00607) e por Teixeira e Serra (2006) para o mercado de aluguel de apartamentos em Curitiba (-0,007433). As razes para essa diferena podem ser: i) Fonte de dados. Enquanto Rondon e Andrade (2005) e Teixeira e Serra (2006) utilizaram os apartamentos ofertados nas imobilirias, nossa base conta com todas as transaes de imveis no mercado formal ocorridas em Belo Horizonte. A base de dados do ITBI, por conter o universo das transaes imobilirias formais e no s quelas ofertadas por imobilirias, contm um espectro maior de imveis localizados em bairros populares e nas franjas urbanas. ii) Natureza da transao. O aluguel um contrato temporrio, enquanto a compra de imvel uma deciso duradoura e mais importante por parte das famlias, dado que o valor do imvel, em geral, supera em muito sua renda anual. Dugan (1999) encontrou evidncias de que proprietrios tm menor tendncia a se mudar de residncias do que os locatrios. O aumento da violncia em um dado local pode induzir os locatrios a se mudar e/ou forar uma diminuio no valor dos novos contratos na rea. Esse efeito seria menor (ou pelo menos mais lento) no mercado de compra e venda de imveis. Nesses termos, podemos inferir que o mercado de aluguel de apartamentos mais sensvel ao aumento dos homicdios que o mercado de compra e venda. iii) Opo terica. Nossa abordagem partiu da hiptese de que o espao intraurbano estruturado a partir das externalidades de vizinhana, como proposto em Abramo (1995; 2007a). Utilizamos o IDH como proxy para externalidades de vizinhana, enquanto Rondon e Andrade (2005) e Teixeira e Serra (2006), por opo terica, no utilizaram nenhuma proxy para as externalidades de vizinhana.

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Tabela 3 O impacto dos roubos a transeuntes na valorizao dos apartamentos, segundo zoneamento, Distncia ao centro e IDH em Belo Horizonte 2004 Valorizao do apartamento Bairro Regional AP Zoneamento Distncia do Centro IDH Taxa de roubo a transeuntes* (%) R$ Anchieta Centro-Sul Anchieta/Sion ZA 4,3 0,967 311,9 1,27% 979,89 Centro Centro-Sul Barro Preto ZHIP 0,0 0,937 4.990,0 22,46% 13.362,93 Lourdes Centro-Sul Savassi ZCBH 1,9 0,964 975,9 4,04% 3.524,66 Cidade Nova Nordeste Cristiano Machado ZA 4,1 0,949 566,0 2,32% 1.718,29 Gameleira Oeste Cabana ZAP 7,2 0,921 116,1 0,47% 296,21 Caiara Noroeste Caiara ZAR-2 6,0 0,904 376,9 1,54% 926,54 Gutierrez Oeste Barroca ZA 3,1 0,965 442,5 1,81% 1.407,14 Barreiro de Baixo Barreiro Barreiro de Baixo ZCBA 13,9 0,841 483,0 1,98% 960,30 Venda Nova Venda Nova Venda Nova ZCVN 14,4 0,851 426,6 1,75% 852,38 ZAR-2 ZAP ZAP ZAP ZAP ZP-3 8,6 0,965 4,5 0,857 8,6 0,810 10,6 0,877 7,2 0,941 323,0 309,2 287,6 177,3 333,4 10,0 0,788 214,5 0,87% 1,32% 1,26% 1,17% 0,72% 1,36% 427,27 832,88 691,35 615,03 437,57 1.039,59

Guarani

Norte

Primeiro de Maio

Estoril

Oeste

Estoril/Buritis

Castelo

Pampulha

Castelo

Betnia

Oeste

Betnia

Pompia

Leste

Esplanada

Belvedere

Centro-Sul

So Bento/Santa Lcia

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Fonte: elaborao dos autores * Taxa de roubos a transeuntes para Belo Horizonte 361,30

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iv) Variveis utilizadas. Nas bases de dados de Rondon e Andrade (2005) e Teixeira e Serra (2006) no estavam disponveis informaes sobre o zoneamento da localizao do imvel e a idade do mesmo. Por outro lado, esses autores incluram a varivel dummy presena de garagem, que no foi includa em nossa anlise, a despeito de sua importncia na formao do preo do bem imvel, por no fazer parte do banco de dados do ITBI da PBH11. No caso do modelo para taxa de roubos a transeuntes, a comparao fica restrita ao trabalho de Teixeira e Serra (2006), dado que Rondon e Andrade (2005) utilizaram taxa de roubos a mo armada, cujo conceito diferente. Taxa de roubo a mo armada inclui todo e qualquer roubo a mo armada, seja assalto a pessoas, residncias, empresas, bancos etc. No caso do roubo a transeuntes, entra qualquer roubo a transeunte, seja utilizando arma de fogo ou no. Por esse fato, o coeficiente estimado por Rondon e Andrade (2005), de -0,000189, foi mais de duas vezes maior do que o estimado neste trabalho e por Teixeira e Serra (2006). Teixeira e Serra (2006) encontraram um coeficiente de -0,0000693 para o impacto da taxa de roubos a transeuntes no valor do aluguel de apartamentos em Curitiba. O coeficiente que estimamos para o impacto da taxa de roubos a transeuntes no preo dos apartamentos de Belo Horizonte foi de -0,000081 (Tabela 1). Diferena pequena que pode refletir as diferentes variveis explicativas utilizadas em cada estudo, as peculiaridades locais ou mesmo as diferenas entre a estruturao do mercado de aluguis e a do de vendas de apartamentos. Regies com muita incidncia de roubos a transeuntes tendem a ser regies com grande oferta de comrcio e servios, e o menor impacto dos roubos a transeuntes no valor dos aluguis pode ser reflexo de uma preferncia maior dos locatrios por estarem prximos a aglomeraes de comrcio e servios urbanos. Para mais informaes sobre as diferenas nas estruturas de preferncias de compradores e locatrios de imveis, seriam necessrias pesquisas adicionais, que esto alm das possibilidades e objetivos desse artigo.
6. Concluso

O artigo teve como objetivo estimar o custo da violncia implcito no preo dos apartamentos no municpio de Belo Horizonte, a partir de uma base de dados contendo o valor transacionado. A metodologia utilizada foi o modelo de preos hednicos, uma vez que esta permite estimar o custo implcito da violncia no preo dos bens imveis. O estudo foi feito para Belo Horizonte, municpio que sofreu um

11 Um exerccio retirando alm do IDH, das dummies de zoneamento, da idade e do quadrado da idade fez com que o coeficiente estimado para homicdios fosse -0,00278, aproximando-se bastante dos encontrados por Rondon e Andrade (2005) e Teixeira e Serra (2006), embora continuasse menor (pouco mais de duas vezes menor que o estimado por Rondon e Andrade (2005).

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dos maiores aumentos nas taxas de homicdios no Brasil entre 1993 e 2002, embora ocupe um patamar intermedirio no ranking das capitais mais violentas do pas. Os resultados obtidos no trabalho confirmam a hiptese adotada de que aumentos nas taxas de violncia esto associados desvalorizao do preo dos bens imveis. O preo dos apartamentos foi mais sensvel a variaes nas taxas de homicdios vis--vis do que nas taxas de roubos a transeuntes, dado que o homicdio considerado uma ofensa mais grave em comparao ao roubo a transeunte. Por outro lado, o impacto monetrio dos roubos a transeuntes foi maior devido ao fato de que esse tipo de crime ocorre com muito mais frequncia. Nos exerccios propostos, um proprietrio de apartamento no centro da cidade se beneficiaria com uma valorizao de 2,6% em seu imvel, caso a taxa de homicdio do bairro casse pela metade. Esse mesmo proprietrio teria seu imvel valorizado em 22,5%, caso a taxa de roubos a transeuntes fosse reduzida em 50%. Na comparao com outros trabalhos que aplicam o modelo de preos hednicos para estimar os custos da violncia no preo de imveis no Brasil, notamos algumas diferenas nos valores estimados. O impacto da taxa de homicdios no preo transacionado do apartamento estimado neste trabalho foi cerca de 10 vezes menor do que os resultados obtidos por Rondon e Andrade (2005), para aluguis de apartamento em Belo Horizonte, e por Teixeira e Serra (2006), para aluguis de apartamentos em Curitiba. As principais razes para essa discrepncia so a incluso, nos modelos aqui estimados, de variveis que representam as externalidades de vizinhana (IDH e zoneamento) e a utilizao do preo transacionado do imvel em vez do valor do aluguel. Em relao taxa de roubos a transeuntes, a nica comparao possvel com o trabalho de Teixeira e Serra (2006). Nesse caso, os coeficientes por ns estimados foram prximos aos obtidos por Teixeira e Serra. A utilizao do modelo de preos hednicos nos estudos dos impactos sociais e econmicos da violncia urbana representa um avano na anlise, na medida em que essa metodologia permite mensurar o custo da violncia capitalizado no preo dos bens imveis. A estimao da desvalorizao imobiliria, por um lado, explicita a perda de bem-estar causada pela violncia e, por outro, serve como parmetro para guiar a ao dos policy makers no que diz respeito ao desenho e avaliao de polticas na rea de segurana pblica, assim como na definio das reas prioritrias para interveno. Por fim, pesquisas futuras poderiam incorporar a anlise do custo da violncia implcito no preo dos imveis aos municpios que compem as regies metropolitanas das grandes cidades brasileiras, uma vez que muitos deles caracterizam-se por abrigar populao pobre vivendo em condies precrias. As anlises existentes, como o caso deste trabalho, so restritas aos municpios sedes das regies metropolitanas. Construir uma base de dados que permita estender o modelo para esses municpios constitui-se, portanto, como um dos maiores desafios para as futuras pesquisas.

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