USUCAPIO: CONCEITO, REQUISITOS E ESPCIES Joo Jos Ramos Schaefer1 Sumrio O conceito -- O usucapio antes do Cdigo Civil de 1916

-- O usucapio extraordinrio -- O usucapio ordinrio -- A soma dos tempos de posses -- Disposies do novo Cdigo Civil -- Outras espcies de usucapio -- Os usucapies constitucionais: o usucapio especial urbano e o usucapio especial rural -- O usucapio coletivo -- O usucapio em defesa, na reivindicatria, de rea considervel, por diversas pessoas, com indenizao -- O problema da indenizao -- O usucapio de composse -- A ao de usucapio -- O usucapio de terras na ilha -- Precedentes judiciais -- Prazos de prescrio. O conceito O usucapio, instituto a que o novo Cdigo Civil se refere no feminino a usucapio numa forma sobre cuja aceitao tenho dvidas, to arraigado na tradio do direito brasileiro o uso da palavra no masculino, como no Cdigo de 1916, , basicamente, uma modalidade de aquisio de propriedade de bens mveis ou imveis pelo exerccio da posse nos prazos fixados em lei. Um velho acrdo do Supremo Tribunal Federal, por sinal em recurso extraordinrio originrio de Santa Catarina, disse que: o usucapio a aquisio do domnio pela posse ininterrupta e prolongada: so condies para que ele se verifique a continuidade e a tranqilidade (RE 6287/SC, RT 49/352). Clvis, o autor do Cdigo Civil de 1916, no diverge desse entendimento, definindo o usucapio como a aquisio do domnio pela posse prolongada. Adiante diz Clvis que o fundamento do usucapio a posse unida
1 Advogado. Ex-Presidente da OAB-SC. Desembargador aposentado. Ex-Presidente do TJSC.

ao tempo (Direito das Coisas, Ed. Justia, p. 170). Esclarea-se, outrossim, que a posse ad usucapionem a configurada nos termos do Cdigo Civil, qual seja, o exerccio de fato, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade (art. 1.196 do novo Cdigo Civil, correspondente ao art. 485 do antigo Cdigo). De outro lado, consoante o art. 1.208 do novo Cdigo, em reproduo literal do art. 497 do antigo: No induzem posse os atos de mera permisso ou tolerncia, assim como no autorizam a sua aquisio os atos violentos, ou clandestinos, seno depois de cessar a violncia, ou a clandestinidade. O usucapio antes do Cdigo Civil de 1916 Antes do Cdigo Civil de 1916 no havia usucapio sem a boa-f do possuidor, qualquer que fosse o tempo de sua posse. Segundo o relato do notvel Ministro Orozimbo Nonato, Lei de 1534, em palavras que se projetaram nas Ordenaes Filipinas, aludindo aos possuidores de m-f, era peremptria e desenganada: estes tais no podero prescrever em tempo algum (Ac. unn. no RE n. 9.979, de 28-9-49). Era necessria, ento, antes do Cdigo Civil de 1916, a posse prolongada e de boa-f para ser reconhecido o usucapio. O usucapio extraordinrio Somente depois do Cdigo Civil daquele ano, o registro do Min. Carvalho Mouro, em acrdo em recurso tambm de Santa Catarina (Revista Justia, vol.10, p. 312) foi estatudo adquirir o domnio independentemente do ttulo e boa-f, que, em tal caso, se presumem, aqueles que, por trinta anos, sem interrupo, nem oposio, possurem como seu um imvel. Esse usucapio, denominado extraordinrio, estava previsto no 2

artigo 550 do Cdigo Civil, exigindo-se posse de 30 anos, que veio a ser reduzida a 20 anos pela Lei n. 2.437, de 1955. Eu era, ento, acadmico de Direito, e a reduo do prazo foi saudada como um avano por grande maioria, mas alguns viram na diminuio do prazo do usucapio extraordinrio um atentado ao direito de propriedade. O usucapio, contudo, em qualquer hiptese, no representa um ataque ao direito de propriedade, mas um tributo posse, pois, para ser possvel o usucapio exige-se do possuidor posse por longo perodo, exercendo-se esse direito contra quem, embora tendo ttulo de propriedade, abandonou o imvel, deixando que outrem o ocupasse e lhe conferisse funo social e econmica mais relevante. Preenchidas essas condies de tempo, continuidade e incontestabilidade, o possuidor pode requerer ao juiz que declare, por sentena, sua posse ad usucapionem, servindo a sentena como ttulo para transcrio no registro de imveis. O usucapio ordinrio J os possuidores de boa-f, dotados de justo ttulo (entre estes se inclui o compromisso particular de compra e venda, TJSC, Ap. Cv. ns. 2000.021336-7, Des. Carlos Prudncio e 88.083613-6, Des. Eldio Torret Rocha e STJ, REsp n. 171.204, Min. Aldir Passarinho Jr.), j esses possuidores podiam, na vigncia do Cdigo Civil revogado, usucapir imvel tendo posse, entre presentes, de dez anos, e vinte, entre ausentes, desde que titulares de posse contnua e incontestada. Era o que estabelecia o art. 551 do antigo Cdigo Civil, esclarecendo o pargrafo nico desse artigo que se consideram presentes os habitantes do mesmo municpio e ausentes os que habitam municpios diversos.

A soma dos tempos de posses De notar-se que no se exige tempo de posse exclusiva do requerente do usucapio, podendo o tempo exigido resultar da soma da posse atual com a de antecessores. Nesse sentido o disposto no artigo 552 do Cdigo Civil de 1916, em norma que tem sua correspondncia no artigo 1.243 no novo Cdigo Civil, nestes termos: O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar sua posse a de seu antecessor, contanto que ambas sejam contnuas e pacficas. Esse fenmeno da soma de posses era chamado pelos romanos de accessio possessionis. Acrdo do Tribunal de Alada de Minas Gerais, transcrito por Jos Geraldo Rodrigues Alckmin em seu Repertrio de Jurisprudncia do Cdigo Civil, sob non. 929, p. 353, assentou que para efeito de usucapio, a acessio possessionis s se realiza mediante ato transmissivo devidamente formalizado. Isto , somente havendo um ttulo escrito de transferncia de posse que seria admitida a soma de posses para alcanar o tempo mnimo para o usucapio. No mesmo sentido deciso do TJRS, na mesma obra, sob n. 872, p. 329. O Tribunal de Justia do Estado, durante muito tempo, assim tambm entendeu, como se v, dentre outras, a Apelao Cvel n. 32.935, de que A soma de posses deve decorrer de ttulo hbil tal qual como o de compra e venda de imvel, revestido das formalidades legais. Em 1997 fui relator da Apelao Cvel n. 50.250 e me impressionei com o parecer do Procurador que oficiou nos autos, Dr. Jos Antnio Salvadori, que fundado em precedente do TJSP, admitia a soma de posses mediante prova testemunhal inequvoca. Pesquisei a matria e encontrei trs outros julgados do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul, dois da lavra de membros daquela 4

Corte, alados depois ao Superior Tribunal de Justia e que vieram a se constituir em dois grandes Juzes do STJ, os Ministros Athos Gusmo Carneiro e Ruy Rosado de Aguiar. Consignei, ento, na respectiva ementa: Accessio possessionis. Admite-se a prova por testemunhas, como de moderna e reiterada jurisprudncia (TJSP, Jurisp. Brasileira, 145/145; TJRS, RF 288/159, RJTJRS 119/357 e TA 658/175). Acresce que os transmitentes so tambm confrontantes e nessa condio foram citados e nada impugnaram. Disposies do novo Cdigo Civil O novo Cdigo Civil, em vigor desde 10 de janeiro de 2003, dispe sobre o usucapio extraordinrio no art. 1.238, praticamente nos mesmos termos do Cdigo Civil de 1916, mas com reduo para 15 (quinze) anos do prazo necessrio para alcan-lo, prazo que, conforme o pargrafo nico, se reduz a 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo. Penso que a jurisprudncia vai admitir essa reduo de prazo somente na hiptese de a moradia ou as obras ou servios de carter produtivo datarem de, pelo menos, 10 anos. A mesma reduo existe em relao ao usucapio ordinrio no art. 1.243, que estabelece o prazo de dez anos para o usucapio com justo ttulo, reduzido tal prazo a cinco anos se o possuidor adquiriu o imvel por justo ttulo, em carter oneroso e o registro houver sido cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido moradia no imvel ou nele haja realizado investimentos de interesse social e econmico. Penso que podia perfeitamente ser dispensada essa condio, alis um pouco. De registro cancelado, por forma a bastarem, para a reduo, a aquisio a justo ttulo e a realizao de investimentos de carter econmico ou social. 5

V-se que a reduo do prazo, tanto do usucapio extraordinrio como do ordinrio, presta homenagem ao princpio constitucional da funo social da propriedade, beneficiando aquele que nela instala sua moradia ou implanta obras e servios de carter social ou econmico. Outras espcies de usucapio Alm dessas espcies de usucapio, que so as tradicionais, de largo uso no foro o extraordinrio e o ordinrio, h duas outras previstas na Constituio Federal, e a partir dela, no Estatuto da Cidade e no Cdigo Civil, o usucapio especial urbano e o usucapio especial rural e, ainda outra, que seria a quinta, objeto do art. 10 da Lei n. 10.257 o Estatuto da Cidade, com alguns pontos de contacto com a de que trata o novo Cdigo Civil, no 4 do art. 228, como veremos adiante. OS USUCAPIES CONSTITUCIONAIS O usucapio especial urbano O art. 183 da Constituio Federal e, na sua esteira, o art. 9 do Estatuto da Cidade disciplinaram o usucapio especial urbano, assim tratado no art. 1.240 do Cdigo Civil: Art. 1.240 -- Aquele que possuir como sua rea urbana at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Os requisitos para esse usucapio, portanto, so a rea mxima de 250m, a utilizao como moradia, a posse tranqila e sem oposio e no possuir o requerente outro imvel.

O usucapio especial rural O art. 191 da Constituio Federal dispe sobre o usucapio rural, nestes termos: Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Prestigia-se o possuidor que h mais de cinco anos lavra a terra e nela mora com a famlia, dando inequvoca finalidade social terra. A norma foi reproduzida no art. 1.239 do Cdigo Civil. Os dispositivos legais so suficientemente claros, dispensando maiores consideraes. O usucapio coletivo H um quinto tipo de usucapio, o de que cuida o art. 10 do Estatuto da Cidade, o usucapio coletivo de reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, desde que os possuidores no sejam proprietrios de outro imvel rural ou urbano. admissvel a soma do tempo de posses ( 1); a declarao do usucapio coletivo ser feita por sentena, para fins de registro no Cartrio de Imveis ( 2) e, ainda na sentena, o juiz atribuir igual frao ideal do terreno a cada possuidor, independentemente da dimenso do terreno que cada um ocupe, salvo a hiptese de acordo escrito entre os condminos, estabelecendo fraes 7

ideais diferenciadas. O condomnio especial constitudo indivisvel, no sendo passvel de extino, salvo deliberao por dois teros dos condminos, no caso de execuo de urbanizao posterior constituio do condomnio. As deliberaes relativas administrao do condomnio especial sero tomadas por maioria de votos, obrigando os demais, discordantes ou ausentes. Em norma inspirada no art. 923 do CPC, que veda a propositura de ao de reconhecimento do domnio na pendncia do processo possessrio, o art. 11 do Estatuto da Cidade manda sobrestar quaisquer outras aes petitrias ou possessrias que venham a ser propostas relativamente ao imvel usucapiendo. Naturalmente at deciso final do pedido de usucapio coletivo. O art. 12 indica os legitimados propositura da ao de usucapio especial, entre eles os possuidores em estado de composse e, como substituto processual, a associao de moradores da comunidade, regularmente constituda, com personalidade jurdica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. Na ao obrigatria a interveno do Ministrio Pblico, tendo o autor os benefcios da justia gratuita, inclusive perante o registro de imveis. O rito o sumrio (art.14). O art. 13 da lei em causa expresso, ainda, que a usucapio especial de imvel urbano poder ser invocada como matria de defesa, valendo a sentena que a reconhecer como titulo para registro no cartrio de registro de imveis. As normas constantes do Estatuto da Cidade, por si ss, comportariam uma palestra especfica pelas inovaes que encerraram, sendo certo, contudo, que vm ao encontro de justas aspiraes sociais de comunidades que passaram a ocupar com nimo definitivo reas na zona urbana, com centenas de famlias e, decorrido algum tempo, so ameaadas de desocupao com todo o rol de problemas que isso pode acarretar. 8

usucapio

em

defesa,

na

reivindicatria,

de

rea

considervel, com indenizao O projeto do Cdigo Civil, de 1975, preconizou disposio anloga (no 4 do art. 1.266), que veio a se constituir no 4 do art. 1.228, com esta redao: O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante. A diferena entre essa disposio e a que se refere ao usucapio coletivo de que trata o Estatuto da Cidade que este requerido em ao prpria, por pessoas de baixa renda, ocupantes da rea com propsito de moradia, como vimos precedentemente, e -- no caso do 4 do art. 1.228 do Cdigo Civil -- a alegao feita em ao reivindicatria, no se exigindo posse para fins de moradia, nem se questionando a renda dos ocupantes. Esta ao, como se sabe, a ao do proprietrio no possuidor contra o possuidor no proprietrio. O direito brasileiro sempre admitiu e continua a admitir, nas contestaes em aes reivindicatrias, a alegao de prescrio extintiva, tambm chamada de alegao de usucapio em defesa (Smula 237 do STF). Nela, o ru diz que possui o imvel de maneira pacfica e incontestada, indicando o tempo dessa posse e afirma que embora no tenha ttulo de domnio rene os requisitos necessrios para obt-lo. Reconhecida essa defesa (evidentemente aps a instruo probatria), o juiz mantm o ru na posse do imvel e julga improcedente o pedido do autor, pois o tempo decorrido desde que ele deixou de exercer posse do imvel fez com que perdesse os direitos conseqentes do domnio. 9

Essas decises no serviam para o registro de imveis. A partir de janeiro de 2003, com a entrada em vigor do novo Cdigo Civil, a exemplo de como ocorre com o usucapio coletivo do Estatuto da Cidade, a sentena a que se refere o 4 do art. 1.228 , agora, suscetvel de transcrio. Uma observao a mais sobre este tema. O problema da indenizao No Estatuto da Cidade no se prev indenizao ao proprietrio despojado do imvel em tais condies. Na verdade, sendo o usucapio requerido por pessoas de baixa renda, nem h cogitar de pagamento, por elas, de indenizao. Mas, em relao ao usucapio em defesa, a que se refere o 5 do art. 1.228 do Cdigo Civil, que pode ser apontado como uma sexta modalidade de usucapio, porque a sentena suscetvel de assento no registro de imveis, vigora a seguinte disposio: No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores. No se esclarece quem dever pagar a indenizao, mas vai tomando corpo a tese de que so os prprios usucapientes que devero faz-lo, como lembra Maria Helena Diniz que considera a hiptese uma desapropriao judicial, s que, claro, em favor de particulares, como, conforme a aludida autora, entenderam os participantes de uma Jornada de Direito Civil, realizada pelo Centro de Estudos do Conselho da Justia Federal (in Novo Cdigo Civil, 1 ed., Saraiva, p. 871). Pelo Estatuto da Cidade, a sentena que acolher o usucapio coletivo serve, desde logo, para o registro de imveis (art. 13). De acordo com o 4, do art. 1.228 do novo Cdigo, contudo, 10

somente aps pago o preo valer a sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores. O usucapio de composse O usucapio coletivo do Estatuto da Cidade e o em defesa na reivindicatria (novo Cdigo Civil, 4 do art. 1.228), no se confundem com o requerido em litisconsrcio, por diversas pessoas em composse, que sempre se admitiu nas modalidades extraordinria ou ordinria. Os titulares da composse, que geralmente decorre de indiviso de heranas por no ter sido providenciado o inventrio, esto, tambm, legitimados a requerer o usucapio coletivo, ou mesmo alegar, em defesa, na ao reivindicatria da rea que ocupam, a perda da propriedade pelo reivindicante (art. 1.228, 4). A ao de usucapio Para obter a respectiva sentena declaratria da propriedade pelo usucapio, deve o autor, por intermdio de advogado, promover ao prpria, no juzo competente, expondo os fundamentos do pedido; juntando planta do imvel (deve ser apresentada a ART e o memorial descritivo elaborado pelo agrimensor ou engenheiro que confeccionou a planta); pedindo a citao da pessoa em cujo nome estiver o imvel registrado (ou juntando certido de que no h registro anterior) e requerendo, ainda, a citao dos confrontantes e, por edital, dos interessados incertos ou eventuais interessados. O pedido deve ser feito com outorga uxria, se casado o requerente (STJ, REsp n. 60.592-0). Sero intimados os representantes das Fazendas Federal, Estadual e Municipal. O representante do Ministrio Pblico intervm no processo, obrigatoriamente. 11

Havendo contestao, adota-se o rito ordinrio, cumprindo ao autor, por testemunhas, percias e demais meios, provar a sua posse. No havendo contestao o juiz profere a sentena. Duas outras palavras finais. O usucapio de terras na ilha A primeira a de que, embora os bens pblicos sejam insuscetveis de usucapio, o que foi enfaticamente reafirmado na atual Constituio, possvel o usucapio de imveis localizados nas ilhas costeiras se a posse ad usucapionem se completou antes da data de promulgao da atual Constituio (5-10-1988). que a Constituio, editada naquela data, declarou, de maneira enftica, de domnio da Unio tambm as ilhas costeiras e no s as ilhas ocenicas, como o fizera a Constituio de 1967/69. Mas, por entendimento doutrinrio e jurisprudencial, ressalvam-se as posses cujos requisitos para o usucapio se completaram antes do dia da promulgao da Constituio, na esteira de entendimento do Supremo Tribunal Federal, nestes termos: possvel o usucapio de bens pblicos na vigncia do Cdigo Civil, desde que consumado anteriormente vigncia do Decreto n. 22.785, de 1933. Esse decreto, registre-se, declarou imprescritveis os bens pblicos. Precedentes judiciais A Justia Federal de primeira e segunda instncias vem admitindo o usucapio de imveis localizados nas ilhas costeiras, desde que os requisitos respectivos (a posse pacfica, com nimo de dono, por vinte ou mais anos) 12

tenham-se consumado antes de entrar em vigor a Constituio de 1988. So inmeras as decises a respeito, do colendo Tribunal Regional Federal da 4 Regio, podendo ser referida, dentre elas, a lavrada na Apelao Cvel Ap. Cv. n. 97.04.51605-3/SC, rela. a Desembargadora Federal Maria de Ftima Freitas Labarrre, com esta ementa, no ponto em que interessa: 2. As ilhas martimas, dentre elas compreendidas as ocenicas e costeiras, efetivamente se encontram no rol dos bens pertencentes Unio. Contudo, h que se ter presente que tal situao somente foi consolidada com a promulgao da Constituio Federal de 1988. Decorre da que se a posse tiver sido exercida no perodo de 20 (vinte) anos anteriores atual Carta Magna, o imvel indiscutivelmente passvel de usucapio. Mais recentemente, acrdo relatado pelo Desembargador Federal Amaury Chaves de Athayde, na Apelao Cvel n. 494.685, restou decidido: Administrativo e processual civil. Usucapio extraordinrio Imvel situado em ilha costeira Implemento dos pressupostos legais sob o ordenamento constitucional anterior (CF/67) Factibilidade. -- Consabido que a ordem constitucional anterior no elencava as ilhas costeiras no rol de bens pblicos, factvel a acolhida de usucapio extraordinrio de rea ali situada, desde que preenchidos os requisitos legais a tanto em momento anterior Constituio Federal de 1988 que, expressamente, ressalvou essa situao pr-constituda. Prazos de prescrio A outra observao de que na contagem do tempo necessrio ao usucapio, em face da diminuio do prazo, do Cdigo Civil antigo para o novo, h de se observar as regras de direito intertemporal, constantes dos artigos 2.028 a 2.030 do novo Cdigo Civil. Como regra geral, de acordo com o art. 2.028, se j houver decorrido mais da metade do tempo exigido pelo Cdigo anterior, o prazo de prescrio regula-se pelo antigo Cdigo Civil. Do contrrio, isto , no tendo 13

decorrido mais da metade do prazo, este, para efeito de prescrio, o do novo Cdigo Civil. O art. 2.029 fixa regras de transio para a contagem dos prazos reduzidos, tanto no usucapio extraordinrio como no ordinrio, em face do estabelecimento de moradia e obras de carter social e econmico, bem como para a hiptese do 4 do art. 1.228 do novo Cdigo Civil, relacionada com a alegao de usucapio em defesa na reivindicatria ou no usucapio coletivo do Estatuto da Cidade. Em todas essas hipteses, e pelo prazo de dois anos aps a entrada em vigor do novo Cdigo Civil, esses prazos so acrescidos de dois anos. Estas as consideraes que julguei oportuno trazer-lhes sobre o usucapio, esse importante instituto de direito, que, por isso mesmo, alvo de constantes inovaes.

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