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Direitos Reais 5

Propriedade Horizontal
o fraccionamento jurdico de um edifcio atravs da individualizao, efectuada pelo respectivo ttulo constitutivo (art. 1418/n1), das parcelas de um edifcio que materialmente obedeam, cada qual, aos requisitos de natureza fctica exigidos pelo art. 1415 do mesmo diploma A partir da cada fraco autnoma pode, por si, ser objecto de direitos subjectivos patrimoniais

O regime contido nos arts. 1414 e segs. foi estendido quelas situaes em que existem diversos edifcios, materialmente distintos uns dos outros, mas funcionalmente interligados "entre si pela existncia de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fraces que os compem" (art. 1438-A)

Modos de constituio: A constituio da propriedade horizontal supe o preenchimento de requisitos de ordem material e de requisitos de ordem puramente jurdica. Os de natureza material encontram-se enumerados no art. 1415. - Para este efeito, parte-se do princpio bsico que as partes comuns se identificam por excluso de partes. O que significa que tudo o que no esteja individualizado como fraco autnoma parte comum. - Por outro lado, sobre a fraco autnoma que cada condmino exerce a sua propriedade. Cada fraco deve estar materialmente delimitada o mais perfeita e completamente possvel para ser susceptvel de um gozo absolutamente autnomo em relao s demais tendo em conta o seu fim

Os requisitos de ordem exclusivamente jurdica resultam do disposto nos arts. 1417/1418. necessrio o ttulo constitutivo que pode consistir: - num negcio jurdico unilateral celebrado pelo proprietrio ou proprietrios do edifcio ou conjunto de edifcios o qual transmuta, potencialmente, o regime jurdico a que fica submetido o objecto do/s seu/s direito/s; - num contrato celebrado entre os comproprietrios do edifcio ou conjunto de edifcios quando estes decidam pr termo compropriedade dividindo entre si o objecto dos seus direitos; - na usucapio, quando dois ou mais possuidores de um edifcio ou conjunto de edifcios se tenham comportado, durante o prazo exigvel, como condminos; - numa deciso judicial, transitada em julgado, proferida em aco de diviso de coisa comum, em inventrio ou em execuo especfica de contrato-promessa relativo a fraco de edifcio destinado a ser constitudo em propriedade horizontal; - em deciso administrativa.

O ttulo constitutivo da propriedade horizontal deve proceder: - individualizao de cada fraco da forma mais pormenorizada possvel e - deve igualmente atribuir a cada qual o valor, expresso em percentagem ou em permilagem, que representam em relao ao valor total do edifcio ou conjunto de edifcios (art. 1418/n1)

A falta dos requisitos materiais provoca a nulidade do ttulo constitutivo nos termos do art. 1416. A falta de individualizao ou a insuficiente individualizao das fraces determina a nulidade do ttulo constitutivo nos termos do art. 280. A falta de atribuio do valor relativo que cada fraco representa por relao com a totalidade do edifcio ou conjunto de edifcios origina a invalidade do mesmo ttulo nos termos gerais do art. 294. De acordo com o n3/2parte do art. 1418, uma eventual desconformidade entre o fim indicado, para cada fraco, pelo ttulo constitutivo e aquele que consta do projecto de construo aprovado provoca tambm a nulidade daquele.

As partes comuns so de duas espcies (art. 1421): - necessariamente comuns e - presumivelmente comuns Sobre nenhuma existe o poder potestativo de impor a diviso, mas as presumivelmente comuns podem deixar de o ser atravs da modificao do ttulo constitutivo (art. 1419)

Para as partes comuns existem rgos prprios de administrao (arts. 1430 e segs.): - a assembleia de condminos e - o administrador

Nas despesas com a manuteno das partes comuns, em princpio, participam todos os condminos na proporo da sua quota, ou seja, de acordo com a sua percentagem/permilagem - quer se trate de administrao ordinria (art. 1424) - quer se trate de inovao (arts. 1425/1426)