Dezembro / 2014

Relatrio
Conclusivo
Comisso de Representantes dos Associados da Cooperativa
Habitacional Geraldo Santana

Comisso de Representantes
05/12/2014

COMISSO DE REPRESENTANTES DOS ASSOCIADOS

DA COOPERATIVA HABITACIONAL GERALDO SANTANA

Porto Alegre, 04 de dezembro de 2014.

Ilmo. Sr.
Leo Serrano de Oliveira Brito
M.D. Presidente da CHGS

Prezado Presidente,

A Comisso de Representantes dos Associados da Cooperativa Habitacional

Geraldo Santana, legalmente constituda na Assembleia Seccional realizada no ltimo
dia 29 de outubro de 2014, vem apresentar relatrio conclusivo dos trabalhos
realizados a partir da sua constituio, cujo objetivo principal era a anlise dos
nmeros apresentados naquela assembleia, bem como da metodologia utilizada.

Atenciosamente,

Antnio Claudino Carvalho da Costa

Elton Elias de Almeida Cunha
Francisco de Paula Machado da Silva
Luiz Carlos dos Santos
Maria Recy Firpo Dal Ponte

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DA COOPERATIVA HABITACIONAL GERALDO SANTANA

1. Introduo
Diante da organizao da Comisso de Representantes, a mesma trabalhou
focada na deliberao da assembleia que a constitui para verificar e analisar os
nmeros apresentados na oportunidade, do qual gerou muitas contestaes e
controvrsias.
A Comisso organizada, e que assina esse relatrio descritivo, trabalhou no
intuito de elucidar a metodologia apresentada, bem como averiguar a origem e
proficincia dos nmeros apresentados. Porm, a comisso no se deteve
somente ao entendimento e lisura dos nmeros. Interagiu com os membros da
Diretoria da Cooperativa e funcionrios, visando identificar a forma e estrutura
organizacional e operacional da Cooperativa. Tambm, foi inquirida a atual
assistncia jurdica da Cooperativa para a explanao quanto o modelo atual de
contratos, bem como a situao da Cooperativa frente ao ndice de inadimplncia.
2. Das Reunies Realizadas:
Os trabalhos foram realizados em encontros no salo de festas do condomnio,
em datas de 01 e 05 de novembro. No dia 07 de novembro, a comisso requisitou
a participao do Diretor Administrativo, Sr. Paulo Feij, que prestou uma srie de
esclarecimentos quanto situao da Cooperativa. Na sequncia, no dia 10 de
novembro, a comisso se reuniu com o Presidente, Sr. Leo Serrano Brito, com o
Diretor Financeiro, Sr. Paulo Tarso, com o Engenheiro Sr. Alexandre Brito, com o
Gerente de Compras, Sr. Fagundes e com o representante jurdico, Sra. Joise
Ana Corrente. Na oportunidade, foram feitos vrios questionamentos referentes s
dvidas que foram levantadas durante as reunies da comisso.
Aps essa etapa, na sistemtica de trabalho traada, a comisso realizou
encontros com os cooperativados, de 26 a 28 de novembro, s 18h30min horas, e
nos dias 02 e 04 de dezembro, no salo de festas do condomnio, visando
apresentar o trabalho realizado e obter um parecer dos mesmos quanto ao cenrio
de clculos, bem como alternativas para a captao de recursos financeiros.
Aproximadamente, 90 pessoas participaram dos encontros, onde muitos
apresentaram desconhecimento de muitas questes e outros com informaes
errneas sobre alguns eventos relacionados a cooperativa.
Foi perceptvel que grande parte dos participantes assimilou os conceitos da
metodologia, aceitando a proposta e elogiando o trabalho da comisso,
lamentando apenas que esta iniciativa no tivesse ocorrido anos antes.

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3. Da Planilha de Custos
A comisso analisou a planilha de custos, que balizou os nmeros
apresentados na assembleia. Na oportunidade, a comisso inquiriu o Sr. Francisco
Machado, que realizou o estudo das despesas de construo, metragens e
clculos do CUB Cooperativa, rea equivalente e outros itens que compuseram o
estudo.
A comisso entendeu que o cenrio apresentado na assembleia, embora
voltado para um desfecho financeiro total, mostrou um valor da prestao muito
alta e que isso poderia resultar numa alta inadimplncia, cujo resultado no
alcanaria o objetivo de finalizar o projeto Cavalhada.
Visando adequar as expectativas dos cooperativados, a comisso trabalhou
com algumas variveis que certamente impactam na despesa, bem como no
tempo de realizao das mesmas, a saber:
a) Reduo da Margem de Segurana do Custo Construtivos das Torres: esse
item inicialmente contava com uma margem de 15 % foi reduzido para 5 %;
b) A rubrica de Poupana foi zerada. Assim, os valores acumulados sero
aproveitados, no final do projeto, de CUBs do cooperativado;
c) Retirada a devoluo de Cubs dos 2 imveis de cobertura de 3 dormitrios;
d) Retirada dos custos envolvendo a prefeitura.
e) Projeto Final: tambm foi zerado, que trata do encerramento do projeto
junto Prefeitura.
Os itens c,d e e, sero computados depois que todas as torres tiverem
sido entregues.
Assim, com base nesses ajustes, o cenrio proposto se configura do
seguinte modo:

Projeo de Despesas para trmino do Projeto

o Na Assembleia:
R$ 15.111.916,41
o Proposta comisso:
R$ 11.200.395,15

Prestao Bsica:

2D
No Morador
650,00
Morador
812,50
Tabela 1- Prestao Bsica
o

3D
765,28
956,60

2DC
974,60
1.218,25

3DC
1.183,20
1.478,99

Referente a prestao bsica, destacamos a reduo de

30 % da parcela, por exemplo, da unidade de 2

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dormitrios, tendo em vista que inicialmente o valor era
de R$ 910,00.

Valor Estimado: Para o clculo do Valor Estimado (VE), foi utilizada

a quantidade de CUBs gastos at setembro somando com a
quantidade de CUBs que faltam para concluir o projeto.
A tabela abaixo apresenta uma projeo das despesas construtivas, visando
determinar a quantidade de CUBs necessrios para a concluso do projeto.
Projeo de Despesas para Trmino do Projeto Cavalhada - setembro/2014
N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

Parcelas
12
14
17
43
6
25
43
43
43
1
1
43
43
43
43
43
43

Discriminao
Torre C
Torre D
Torre E
Cortina concreto
SICREDI
SICREDI
Devoluo desistentes
Prefeitura
Prefeitura
Poupadores
Poupana cooperativado
Indenizaes - funcionrios
Projeto final
Custo administrativo
INSS
INSS
CUBs 02 apto. 3DC
TOTAL

Valor mensal
R$
169.711,38
179.966,59
223.609,51
14.618,04
6.007,76
8.031,09
2.545,47
0,00
0,00
71.842,57
0,00
16.387,12
0,00
17.479,59
3.716,23
4.190,73
0,00

CUBs
108,38
114,93
142,80
9,34
3,84
5,13
1,63
0,00
0,00
45,88
0,00
10,47
0,00
11,16
2,37
2,68
0,00

Total dvida
R$
2.036.536,55
2.519.532,24
3.801.361,61
628.575,55
36.046,56
200.777,13
109.455,01
0,00
0,00
71.842,57
0,00
704.646,00
0,00
751.622,40
159.798,05
180.201,47
0,00

CUBs
1.300,57
1.609,02
2.427,62
401,42
23,02
128,22
69,90
0,00
0,00
45,88
0,00
450,00
0,00
480,00
102,05
115,08
0,00

718.106,07 458,60 11.200.395,15

7.152,78

Tabela 2 - Projeo da Despesas - Setembro 2014

A tabela 2 projeta uma quantidade de 7.152,78 CUBs necessrios para a

concluso das torres C, D e E. Assim, considerando o total de CUBs gastos at
agora, 48.577,08, o custo total da obra soma 55.729,86.
Com isso, considerando a relao da rea equivalente global e o custo em
CUB do total da obra, projeta-se um valor de 1,57 o CUB por metro quadrado
(CUB/m). O valor com CUB corrigido est na referncia do CUB de setembro, isto ,
R$ 1.565,88.

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Demonstrativo das reas e valores estimados por
economia
Tipo

Unidades

Custo em CUB
do
Apartamento

rea
Equivalente

Valor com
CUB corrigido

2 DM

103

98,22

1,0000

154,43

241.819,53

3 DM

103

115,64

1,1774

181,82

284.707,91

2 DM C 24

147,27

1,4994

231,55

362.581,58

3 DM C 28

178,79

1,8203

281,09

440.184,43

Tabela 3 - Demonstrativo das reas e valores estimados por economia.

Portanto, se considerarmos o VE atual e o VE projetado, encontraremos:

VE Atual
VE Projetado
CUBs a mais

2DM
135,28
154,42
19,15

3DM
157,14
181,81
24,68

2DM C
209,72
231,53
21,83

3DM C
250,77
281,09
30,34

Complemento R$

29.967,75

38.622,53

34.155,94

47.473,14

Tabela 4 - Diferena do VE atual com VE projetado referente CUB setembro

Isso implica dizer que os cooperativados, de acordo com os pagamentos

efetuados, necessitaro complementar os CUBs faltantes de acordo com as suas
respectivas economias.
Para a composio desta proposio, estamos considerando algumas
premissas fundamentais para a constituio do valor das parcelas, a saber:

Para efeito de receita, do total de 302 cooperativados, trabalhamos

com a expectativa de 259 pagantes;
No esto computados os valores que tramitam na esfera jurdica;
O plano de execuo deve estar voltado para uma ordem sequencial
de trmino da obra, isto , conclui-se a torre C, depois a D e,
finalmente, a torre E. Com isso, a medida que as unidades ficam
prontas, o novo morador passa a contribuir com 25% com a taxa de
ocupao;

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Valores propostos para as prestaes bsicas, de acordo com as economias:
2D

3D

2D C

3D C

Parcela

Prazo

Parcela

Prazo

Parcela

Prazo

Parcela

Prazo

No Morador

650,00

46,10

765,28

50,47

974,60

35,05

1.183,20 40,12

Morador

812,50

36,88

956,60

40,37

1.218,25

28,04

1.478,99 32,10

Tabela 5 - Valores das Parcelas Bsica e Prazo de Pagamento

Valores finais propostos, considerando a taxa de ocupao e seguro, retirando

o valor referente a taxa de no scio:
Prestao do Apartamento 2D - Valores em R$

COOPERADO
Morador

Prest
Cheia
684,21

Prest
Bsica
650,00

No Morador

684,21

650,00

Tx
5% - Tx
Seguro Taxa Ocup Tx Ocup Ocup Prestao Prest
Pessoal Adm Cheia Bsica Bsica
Paga
Capit.
908,53 812,50
53,27 34,21 171,05 162,50
8,55
53,27 34,21 0,00

0,00

Prest
Atual
1.396,50

0,00

737,48

650,00

1.127,85

Prestao do Apartamento 3D - Valores em R$

Morador

805,56

765,28

63,97 40,28 201,39 191,32

10,07

1.070,92

956,60

1.685,03

No Morador

805,56

765,28

63,97 40,28 0,00

0,00

869,53

765,28

1.360,82

0,00

Prestao do Apartamento 2DC - Valores em R$

Morador

1.025,89 974,60

85,29 51,29 256,47 243,65

12,82

1.367,66 1.218,25 1.965,99

No Morador

1.025,89 974,60

85,29 51,29 0,00

0,00

1.111,18

0,00

974,60

1.589,85

Prestao do Apartamento 3DC - Valores em R$

Morador

1.245,47 1.183,20 103,27 62,27 311,37 295,80

15,57

1.660,11 1.479,00 2.398,66

No Morador

1.245,47 1.183,20 103,27 62,27 0,00

0,00

1.348,74 1.183,20 1.939,58

0,00

Tabela 6 - Valores Propostos das Parcelas Finais

Como podemos perceber, tomando como base um apartamento de dois

dormitrios de um no morador, a prestao reduz 35 %.

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4. Consideraes Finais
No transcorrer dos trabalhos e, principalmente, nas reunies com os
cooperativados, a comisso identificou alguns tpicos fundamentais para o
sucesso da proposta. Embora se reconhea todo os esforos, principalmente do
Presidente da Cooperativa, que ao longo desses anos trabalhou na conduo do
projeto, imprescindvel algumas aes que vise recuperar a imagem da
Cooperativa e por conseguinte a sua credibilidade.

Comisso permanente:
Alm dos problemas jurdicos e financeiros que a cooperativa enfrenta, a falta
de credibilidade de grande parte dos cooperativados quanto a gesto da atual
diretoria, um fator que pesa consideravelmente, principalmente quanto aos
pagamentos das prestaes, que impacta diretamente nas receitas.
Visando contornar esse problema e resgatar a confiana dos cooperativados,
fundamental a formao de uma comisso permanente, com pessoas que possam
acompanhar os trabalhos nas reas de administrao e operao da Cooperativa.
Dever ser formatado uma comisso com diversos ncleos de conhecimento, no
mbito jurdico, no mbito contbil, no mbito de obras e engenharia e um ncleo
organizacional que sintetize e organize os trabalhos dos ncleos segmentados.
Essa comisso deve reunir-se periodicamente com a Diretoria da Cooperativa
e o Conselho, visando discutir os principais pontos e o andamento do projeto e,
bimensalmente, reunir-se com os cooperativados para prestar esclarecimentos e
colher sugestes que possam contribuir com execuo das obras.
O objetivo desse trabalho a unio de esforos da Diretoria, comisso e
cooperativados em prol dos objetivos comuns.

Plano Fsico-Financeiro
Visa, sobretudo, prospectar o plano de execuo do projeto, com base na
expectativa das receitas projetadas. de fundamental importncia para a
credibilidade dos cooperativados a importncia arrecadada e o gasto atribudo
construo. Para isso, a comisso deve acompanhar o plano de execuo da obra
com base na receita que est sendo atribuda, bem como o emprego das verbas
na construo.
A ideia que o ncleo de obra e engenharia preste um suporte ao Engenheiro
responsvel, auxiliando-o nas tomadas de decises e, sobretudo, compartilhando

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as responsabilidades do custo dos recursos envolvidos para a execuo do
projeto.

Divulgao das competncias:

Nas reunies realizadas, muitas pessoas manifestaram seus desagrados com
relao a divulgao das informaes referentes as competncias da cooperativa.
Que o prprio site no utilizado para publicao sobre o andamento do projeto,
balanos e outras informaes que possibilitem um acompanhamento relativo ao
projeto como um todo.
Visando uma maior transparncia, a Comisso teve a iniciativa de criar um
blog voltado a publicao de notas referentes ao desenrolar dos trabalhos.
Tambm, recomendamos fortemente, que ocorra reunies peridicas visando a
aproximao da cooperativa, comisso e cooperativados.

Efetividade no processo de cobrana dos inadimplentes:

muito tnue o processo de execuo dos inadimplentes. Nas reunies
realizadas, foi clara a percepo dos cooperativados quanto a aes mais geis e
factveis quanto aos inadimplentes. Reconhece-se que os termos contratuais so
frgeis, porm, muitos participantes so a favor da constituio de um instrumento
que possa se executado sem ocorrer a esfera jurdica.
Venda do Projeto das Torres F, G, H:
A Comisso entendeu que uma alternativa de receita e que pode impactar na
reduo significativa do prazo de pagamento das parcelas, seria a venda dos projetos
aprovados das torres que ficaram fora do escopo de construo da Cooperativa. Devese fazer o levantamento do valor que representa esses projetos e negociar com
incorporadoras ou investidores do ramo da construo. Nas reunies realizadas, essa
ideia foi muito bem aceita e deve ser perseguida com vistas a injetar um valor
considervel para o trmino do empreendimento.

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5. Concluso
Nesse relatrio, a Comisso sintetizou o trabalho realizado, apresentando os
valores e premissas fundamentais para atingirmos o trmino do projeto. Trabalhou
no entendimento da metodologia de obteno dos custos, projeo de despesas e
mtricas de determinao do CUB at atingir a tabela de valores de prestaes,
por tipo de economia.
Cumpre destacar que o exerccio e simulaes de prazos, tanto para o trmino
das obras quanto das parcelas de pagamento, esto diretamente relacionados
quantidade de 259 pagantes. Se houver o incremento do nmero de
inadimplentes, esse programa de viabilidade estar seriamente comprometido. Em
contrapartida, todos os acordos que forem firmados na esfera jurdica, serviro
como um aporte importante para a execuo do projeto.
A Comisso Permanente ter como meta inicial, definir as estratgias, para a
garantia do cronograma fsico-financeiro, da atualizao peridica do Valor
Estimado, que pode variar de acordo com as despesas e receitas. Tambm com a
Diretoria da Cooperativa, traar o formato de encerramento do projeto, com a
devoluo dos CUBs para aqueles que ultrapassaram o Valor Final ou o
complemento dos CUBs faltantes para aqueles que no atingiram esse valor,
habilitando, desta forma, o cooperativado a obter o respectivo habite-se.
Assim, diante do trabalho e da proposta elaborada, percebemos uma grande
motivao tanto por parte dos membros da comisso como de muitos
cooperativados que compareceram s reunies, onde, inclusive, muitos se
mostraram solidrios em participar ou auxiliar nos trabalhos da comisso
permanente, caso essa venha a ser formalizada. Sabemos que no atingiremos a
integrao de todos, mas com transparncia e divulgando o acompanhamento das
obras, temos certeza do engajamento de outros cooperativados. Portanto, esta a
hora de unirmos foras, de fazer valer o verdadeiro esprito de uma cooperativa.
E por assim entender ter cumprido a deliberao da Assembleia, assinam esse
documento:

Antnio Claudino Costa

Elton Elias de Almeida Cunha
Francisco de Paula Machado da Silva
Luiz Carlos dos Santos
Maria Recy Firpo Dal Ponte