Loteamento, desmembramento, desdobro, loteamento fechado,

condomnio geral, condomnio edilcio, condomnio horizontal de

lotes e condomnio urbanstico: noes bsicas.
Gustavo Burgos de Oliveira *

I. Introduo
As
expresses
loteamento,
desmembramento, desdobro, loteamento fechado, condomnio geral,
condomnio edilcio, condomnio horizontal de lotes e condomnio
urbanstico tm suscitado grande interesse na comunidade jurdica atuante no
ramo do Direito Urbanstico, notadamente em virtude das inovaes
legislativas e, sobretudo, daquelas operadas na realidade ftica. As normas
jurdicas, historicamente, vm a reboque dos fatos, juridicizando-os quando
necessrio. Da a iniciativa de escrever o presente artigo, que no tem a
pretenso de ser exaustivo, mas sim objetiva aduzir algumas noes bsicas e,
principalmente, facilitar a diferenciao entre os mencionados institutos.
II. Loteamento e desmembramento
Segundo a Lei Federal n. 6.766/79, o
parcelamento do solo urbano somente pode ser levado a efeito mediante
loteamento ou desmembramento (artigo 2, caput). O loteamento vem
disciplinado no 1 do seu artigo 2, que vaticina: considera-se loteamento a
subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas
vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao
ou ampliao das vias existentes. A diferena bsica entre o loteamento e o
desmembramento que neste ltimo h o aproveitamento do sistema virio
existente, sem a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes (art. 2, 2, da
Lei Federal n. 6.766/79).
1

De acordo com Rui Geraldo Camargo Viana (in

O Parcelamento do solo urbano. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1985, p. 51),
ao lado do loteamento, caracterizado pelo desenvolvimento ou ampliao de
bairros, aumentando o espao urbano, aparece o conceito de
desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fenmeno de
repartio de terra, desde que operado dentro do sistema urbanstico existente,
influenciando, apenas, na densidade de ocupao dos espaos j urbanizados,
no afetando, principalmente, o perfil das vias e logradouros preexistentes.
Com o loteamento ou o desmembramento, a
gleba parcelada perde sua individualidade e gera lotes com acesso direto a via
ou logradouro pblico. No h, na legislao federal, limite mximo de rea a
ser objeto de parcelamento do solo. Tal limite, no entanto, poder ser
estabelecido pela legislao estadual ou municipal, modo a atender s
peculiaridades regionais e locais (art. 1, pargrafo nico, da Lei Federal n.
6.766/79).
III. Desdobro, fracionamento ou desmembramento
O desmembramento, a seu turno, diferencia-se
da figura do desdobro (ou fracionamento), na medida em que este ltimo,
espcie de parcelamento no contemplado na Lei Federal n. 6.766/79 (mas
aceito pela Corregedoria-Geral da Justia/RS vide art. 1 do Provimento n.
28/2004, que instituiu o Projeto More Legal 3), doutrinariamente aceito se
previsto em lei municipal de regncia. O desdobro, vale dizer, a diviso da
rea do lote para formao de novo ou de novos lotes. Estes devem atender s
exigncias mnimas de dimensionamento e ndices urbansticos para sua
edificao.
Admite-se, pois, conceber, ao lado do conceito
de desmembramento, a idia de desdobro, ocorrente em casos de repartio de
lote existente, sem preocupaes de urbanizao ou venda por oferta pblica.
Com relao ao desdobro (ou fracionamento),
para exemplificar, ocorre o seguinte: se um terreno de 6.000 m for
desmembrado em dez (10) partes iguais, na mesma quadra, cada lote possuir
600 m por bvio . Se o mnimo mdulo urbano do municpio for 300 m,
2

por exemplo, admite-se o desdobro de cada lote de 600m em dois de 300 m.

Esta a diferena entre desmembramento e desdobro: o primeiro a
subdiviso da gleba; o segundo, do lote.
O desdobro, assim como o desmembramento e
o loteamento, necessita ser aprovado pela municipalidade, bem como deve
estar previsto em lei municipal, pois a Lei Federal n. 6.766/79 no o
disciplina. O registro do desmembramento e do loteamento, diga-se, sempre
obrigatrio (art. 18 da Lei Federal n. 6.766/79). J com relao ao registro do
desdobro (ou desdobramento), o art. 18 da Lei Federal n. 6.766/79 nada
dispe a respeito, pois trata apenas de loteamento e desmembramento. Com
efeito, dispe o artigo 429 da Consolidao Normativa Notarial e Registral CNNR (Provimento n. 32/2006 da Corregedoria-Geral da Justia/RS):
"Art. 429 - Nas hipteses de desdobramento de
imveis urbanos e rurais, os Oficiais devero adotar cautelas
no verificar da rea, medidas, caractersticas e confrontaes
dos imveis resultantes, afim de evitar que se faam
retificaes sem o procedimento legal."
A documentao a ser exigida no caso do
desdobro que ser mais flexvel, pois o imvel a ser desdobrado j passou
pelo crivo da administrao pblica quando do anterior desmembramento.
De notar que no tipifica infrao penal a
realizao de desdobro (ou desdobramento), pois os tipos penais previstos no
artigo 50 da Lei Federal n. 6.766/79 dizem apenas e to somente com o
parcelamento em sentido estrito (loteamento e desmembramento), e no com o
desdobro, subdiviso de lotes j parcelados. vedada, como cedio, a
interpretao ampliativa de tipo penal.
Realmente, afigura-se difcil estabelecer, em
certos casos, a precisa distino entre caso de desmembramento, sujeito s
formalidades da lei, e o desdobro (ou desdobramento), simples diviso de lote
preexistente para a anexao a outro ou formao de nova rea. A lei federal,
repita-se, no disciplinou o desdobro de lote, embora o admita, tendo deixado
ao alvitre do municpio a fixao das normas e critrios de sua aprovao.
Como do desdobro do lote resultam dois ou mais novos lotes, a lei municipal
dever levar em conta a rea mnima permissvel do lote, fixada na Lei
Federal n. 6.766/79 (art. 4, inciso II). Assim, por exemplo, a hiptese de um
3

lote cuja rea, aps o desdobro, resultar em dois lotes com rea inferior a
125m, no poder ser contemplada por Lei Municipal, salvo se for destinada
urbanizao especfica ou a edificao de conjuntos habitacionais de
interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes. A
inobservncia do limite mnimo de rea dos lotes tambm poder ocorrer na
hiptese de regularizao fundiria pelas regras do Projeto More Legal 3
(artigos 1 e 5 do Provimento n. 28/2004 da CGJ/RS).
IV. Loteamento fechado
O loteamento fechado, figura tambm no
contemplada na Lei Federal n. 6.766/79 (e em nenhum outro diploma
normativo federal), vem surgindo como uma nova realidade no nosso pas,
sendo admitido se previsto em lei municipal. A doutrina de Hely Lopes
Meirelles admite a formao de loteamentos fechados:
Loteamentos
especiais
esto
surgindo,
principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a
descongestionar as metrpoles. Para esses loteamentos no
h, ainda, legislao superior especfica que oriente a sua
formao, mas nada impede que os Municpios editem normas
urbansticas locais adequadas a essas urbanizaes. E tais so
os denominados loteamentos fechados, loteamentos
integrados, loteamentos em condomnio, com ingresso s
permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com
equipamentos e servios urbanos prprios, para autosuficincia da comunidade. Essas modalidades merecem
prosperar. Todavia, impe-se um regramento legal prvio
para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos
no so bens pblicos de uso comum do povo) e os encargos
de segurana, higiene e conservao das reas comuns e dos
equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem
ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do ncleo,
mediante conveno contratual e remunerao dos servios
por preo ou taxa, conforme o caso (in Direito Municipal
Brasileiro, 11 ed., So Paulo: Malheiros, 2000, p. 468/469).

No Estado do Rio Grande do Sul, h apenas um

precedente sobre o tema, em virtude da Ao Direta de Inconstitucionalidade
proposta pelo Procurador-Geral de Justia em face da Lei Complementar n.
246, de 06 de dezembro de 2005, do Municpio de Caxias do Sul, que, no seu
Captulo VIII, prev a figura do loteamento fechado. O referido precedente
jurisprudencial admite a instituio de loteamento fechado, quando previsto
em lei municipal, como uma nova espcie de loteamento, produto hbrido
resultante do cruzamento do condomnio edilcio horizontal do artigo 8 da
Lei Federal n. 4.591/64, com o parcelamento regulado pela Lei Federal n.
6.766/79. Refiro-me Ao Direta de Inconstitucionalidade n.
70.014.703.193, julgada no dia 02 de outubro de 2006 pelo rgo Especial do
Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul. O decisum j transitou
em julgado, diga-se, e restou assim ementado:
AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE.
LEI COMPLEMENTAR N 246/05 QUE OBJETIVA A
ALTERAO DA LEI N 2.452/78, QUE DISCIPLINA O USO
DO SOLO PARA PROTEO DE MANANCIAIS, CURSOS E
RESERVATRIOS DE GUA E DEMAIS RECURSOS
HDRICOS DE INTERESSE DO MUNICPIO DE CAXIAS
DO SUL. ART. 36 E CAPTULO VIII. LOTEAMENTO
FECHADO. POSSIBILIDADE DE INSTALAO DE
CANCELAS OU CERCAS A ISOLAR LOTEAMENTOS.
DISTINO ENTRE LOTEAMENTO FECHADO E
CONDOMNIO EDILCIO. LEIS FEDERAIS Ns 6.766/79 E
4.591/64.
DOUTRINA
E
JURISPRUDNCIA
CATALOGADAS.
- Loteamento Fechado como nova espcie de
loteamento, produto hbrido resultante do cruzamento do
condomnio edilcio (horizontal) do art. 8 da Lei n. 4.591/64,
com o parcelamento regulado pela Lei n. 6.766/79, face
alterao introduzida pela Lei n. 9.785/99. - Art. 36 da Lei
Complementar - Inexiste na Lei n. 4.591/64 (que dispe sobre
o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias)
qualquer meno acerca de doao de parcela da propriedade
para fins de instituio de espaos pblicos.
AO
JULGADA
PARCIALMENTE
PROCEDENTE.
VOTOS VENCIDOS.

De notar que o Tribunal de Justia do Estado do

Rio Grande do Sul j se manifestou no sentido de que o consumo
correspondente iluminao das reas de acesso interior aos loteamentos
fechados (chamado no aresto de condomnio de fato) de responsabilidade
dos moradores, incidindo cobrana de tarifa residencial (Apelao Cvel n.
70.016.870.701, da 21 Cmara Cvel do TJ/RS, julgada em 04 de outubro de
2006). No se trata, portanto, de aplicao diferenciada da tarifa de iluminao
pblica:
APELAO CVEL. ENERGIA ELTRICA. CEEE.
AO DE COBRANA. LOTEAMENTO OU CONDOMNIO.
TAXA DE ILUMINAO PBLICA OU TARIFA
RESIDENCIAL.
I - A responsabilidade pelo consumo de energia
eltrica decorrente da iluminao das reas de acesso interior
aos condomnios (de fato) residenciais horizontais dos
respectivos condminos, incidindo tarifa residencial.
II Juros moratrios devidos da citao, incidindo
a regra do art. 406 do CC/2002, no tocante ao percentual
estipulado.
III - A correo monetria incide desde o
vencimento de cada fatura.
IV A teor do caput do art. 273 do CPC, somente
possvel ao autor formular pedido de tutela antecipada. O
ru, ao defender-se, apenas resiste passivamente ao pedido do
autor.
RECURSOS PROVIDOS EM PARTE.
Em termos de legislao federal, como j
referido, no h previso do instituto do loteamento fechado. No entanto,
verifica-se que o Projeto de Lei n. 20/2007, que trata da nova Lei da
Responsabilidade Territorial Urbana e que substituir (revogar) a Lei Federal
n. 6.766/79, admite (regulariza) os loteamentos fechados j licenciados ou
implantados. Cita-se, por oportuno, o teor do artigo 144 do Projeto de Lei n.
20/2007:
Art. 144. Aps o prazo de 54 (cinqenta e quatro)
meses da entrada em vigor desta Lei, a aprovao de
parcelamentos do solo para fins urbanos em rea fechada ou

com controle de acesso somente ser admitida na forma de

condomnio urbanstico.
1 Considerar-se- vlido o empreendimento que
tenha sido licenciado ou implantado na forma de loteamento
fechado, com base em lei estadual ou municipal, at a data da
entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantao tenha
respeitado os termos da licena concedida.
2 O loteamento implantado regularmente e que
teve seu permetro fechado posteriormente implantao at a
data da entrada em vigor desta Lei, com base em lei estadual
ou municipal, poder ser regularizado pelo Poder Pblico
municipal.
3 O fechamento de permetro de loteamento
realizado sem embasamento em lei estadual ou municipal, at
a data da entrada em vigor desta Lei, poder ser regularizado
pelo Poder Pblico municipal, observado o disposto no
caput deste artigo, bem como as condies previstas nesta
Lei para a regularizao fundiria de interesse especfico e as
demais exigncias legais.
4 Observadas as disposies desta Lei relativas
aos loteamentos, com exceo da restrio ao fechamento do
permetro, durante o perodo de 54 (cinqenta e quatro) meses
a contar da entrada em vigor desta Lei, admitir-se- a
aprovao pelo Poder Pblico municipal de novos
parcelamentos para fins urbanos na forma de loteamento em
rea fechada e com controle de acesso, desde que lei estadual
ou municipal existente autorize a implantao deste tipo de
empreendimento.
5 Nos casos previstos nos 1 a 4 deste artigo:
I a outorga de permisso ou autorizao de uso
das vias de circulao e outras reas destinadas a uso pblico
dever ser renovada no mnimo a cada 5 (cinco) anos;

II o acesso ao permetro fechado por no

moradores poder ser controlado, mas no impedido.
6 No prazo de at 54 (cinqenta e quatro) meses,
os Municpios devero adaptar suas legislaes, de forma a
assegurar o cumprimento do disposto no caput deste artigo.
Algumas leis municipais tm previsto a figura
do loteamento fechado, parcelamento implantado nos moldes da Lei Federal
n. 6.766/79, mas cujas vias e reas pblicas internas so objeto de concesso,
permisso ou autorizao de uso outorgada pelo Poder Pblico municipal a
uma associao constituda pelos moradores. So exemplo: Lei Municipal n.
8.736/1996, do Municpio de Campinas (SP); Lei Municipal n. 3.270/1999,
do Municpio de Americana (SP); Lei Municipal n. 2.668/2003, do Municpio
de Paulnia (SP); Lei Municipal n. 9.244/2003, do Municpio de Londrina;
Lei Municipal n. 2.047/2004, do Municpio de Capo da Canoa (RS); Lei
Complementar Municipal n. 12/2005 de Xangri-L (RS); Lei Municipal n.
2.351/2005, do Municpio de Gramado (RS); Lei Municipal n. 2.253/2004, do
Municpio de Gravata (RS); Lei Complementar Municipal n. 246/2005, do
Municpio de Caxias do Sul (RS); entre outras.
V. Condomnio geral
O condomnio geral (voluntrio ou necessrio)
aquele previsto no Cdigo Civil, mais especificamente nos seus artigos
1.314 a 1.330. Configura-se, em sntese, quando duas ou mais pessoas
(naturais ou jurdicas) so proprietrias, simultaneamente, de um mesmo bem
de raiz, cada uma titulando parte, frao ou quota ideal sobre o todo. So,
portanto, condminos, devendo submeter-se s regras de utilizao da coisa
comum estipuladas no Cdigo Civil.
A cada condmino assegurada uma quota ou
frao ideal da coisa, e no uma parcela material desta (como ocorre nos
loteamentos, desmembramentos, desdobros, condomnios edilcios e
condomnios horizontais de lotes).
Segundo Luis da Cunha Gonalves (in Da
propriedade e da posse, Lisboa: Edies tica, 1952, p. 95), a indiviso ou
8

compropriedade pode ter uma das causas seguintes: a) falecimento de um

proprietrio, deixando dois ou mais herdeiros, que lhe sucedem
conjuntamente no gozo dos seus bens; b) alienao feita pelo proprietrio de
uma coisa a dois ou mais adquirentes, ou a outra pessoa de uma parte da sua
coisa; c) aquisio feita em comum por dois ou mais indivduos; d) ocupao
efetuada por duas ou mais pessoas de uma coisa que no tinha dono; e)
dissoluo de uma sociedade, seguida da fase de liquidao, mas s enquanto
esta no se concluir.
VI. Condomnio edilcio
O condomnio edilcio (horizontal ou vertical)
est disciplinado nos artigos 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil e na Lei Federal
n. 4.591/64 (que dispe sobre o condomnio em edificaes e incorporaes
imobilirias). Caracteriza-se pela apresentao de uma propriedade comum ao
lado de uma propriedade privativa.
Segundo Carlos Roberto Gonalves (in Direito
Civil Brasileiro, volume V: direito das coisas, So Paulo: Saraiva, 2006, p.
370), cada condmino titular, com exclusividade, da unidade autnoma
(apartamento, escritrio, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular das partes
ideais das reas comuns (terreno, estrutura do prdio, telhado, rede geral de
distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, calefao e refrigerao
centrais, corredores de acesso s unidades autnomas e ao logradouro
pblico etc.) (CC, art. 1.331). Pode ocorrer a hiptese de um imvel integrar
um condomnio edilcio e ser, tambm, objeto de condomnio geral (ex.: um
apartamento adquirido por duas ou mais pessoas). Tambm pode ocorrer que
uma gleba seja, num primeiro momento, objeto de parcelamento do solo
(loteamento ou desmembramento), e, posteriormente, sobre um ou alguns dos
lotes, ocorra a instituio de um condomnio edilcio e/ou condomnio geral.
A utilizao da expresso condomnio
fechado para designar o condomnio edilcio horizontal no , tecnicamente,
correta, na medida em que este pode ser implantado sem cercamento ou
controle de acesso.
Apesar de o novo Cdigo Civil (Lei Federal n.
10.406/02) ter alterado alguns dispositivos da Lei Federal n. 4.591/64, ao
9

prever um Captulo denominado Do Condomnio Edilcio (artigos 1.331 e

seguintes), entende-se que o artigo 8 da Lei Federal n. 4.591/64 permanece
em vigor por no ter sucedido disposio em contrrio no Cdigo Civil.
Dispe o art. 8 da Lei Federal n. 4.591/64:
Art. 8 Quando, em terreno onde no houver
edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o
cessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele
desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm
o seguinte:
a) em relao s unidades autnomas que se
constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e
tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao
exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a
frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponder s unidades;
b) em relao s unidades autnomas que
constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser
discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao,
aquela que eventualmente for reservada como de utilizao
exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a
frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno
que podero ser utilizadas em comum pelos titulares de direito
sobre os vrios tipos de unidades autnomas;
d) sero discriminadas as reas que se constiturem
em passagem comum para as vias pblicas ou para as
unidades entre si.
O artigo 8 da Lei Federal n. 4.591/64 traduz
uma permisso genrica para a implantao desse tipo de empreendimento,
dissociada de qualquer tipo de exigncia ambiental (a Resoluo n. 237/97 do
CONAMA no exige licenciamento ambiental para a atividade de condomnio
edilcio). No Estado do Rio Grande do Sul, o artigo 25 da Lei Estadual n.
10

10.116/94 estabelece um limite mximo de rea para a implantao de

condomnio edilcio, a saber:
Art. 25 - Na instituio de condomnios por
unidades autnomas ser observado o limite mximo de
30.000m (trinta mil metros quadrados) de rea e testada para
logradouro pblico no superior a 200m (duzentos metros).
Pargrafo nico - O municpio poder excepcionar
do disposto neste artigo, os condomnios a serem implantados
em zonas j estruturadas urbanisticamente onde a rede viria
existente tornar inadequadas as dimenses de testada e rea
mximas.
De acordo com Jos Afonso da Silva, o artigo
8 da Lei Federal n. 4.591/64 surgiu para possibilitar o aproveitamento de
reas de dimenso reduzida no interior das quadras, que, sem arruamento,
permitam a construo de conjuntos de edificaes, em forma de vilas, sob
regime condominial. (...) Quando, no entanto, a situao extrapola desses
limites, para atingir o parcelamento de gleba com verdadeiro arruamento e
posterior diviso da quadra em lotes, com aproveitamento das vias de
circulao preexistentes, ento aquele dispositivo no pode mais constituir
fundamento do aproveitamento espacial, em forma de condomnio, porque a
temos formas de parcelamento urbanstico do solo, que h de reger-se pelas
leis federais sobre loteamento e pelas leis municipais sobre a matria
urbanstica, aplicveis a esse tipo de urbanificao (in Direito Urbanstico
Brasileiro, 3a edio, p. 337/338).
No Estado do Rio Grande do Sul verifica-se, na
prtica e com freqncia , que os empreendedores preferem utilizar o
instituto do loteamento fechado, ou mesmo do condomnio horizontal de lotes,
a utilizar o instituto do condomnio edilcio, pois este ltimo o nico que
apresenta restrio quanto metragem mxima da rea na qual ser
desenvolvido o empreendimento, limitando o lucro da atividade empresarial.
Ademais, o artigo 26 da Lei Estadual n.
10.116/94 prev, para os condomnios edilcios, a necessidade de reserva de
no mnimo 35% da rea para uso comum dos condminos, e ainda, quando a
gleba no derivar de loteamento anterior, determina a destinao de 10% da
rea ao Poder Pblico municipal, o que no ocorre quando o empreendimento
11

 implantado sob a roupagem do condomnio horizontal de lotes (vide, no

entanto, no tpico a seguir, recente deciso heterodoxa do Tribunal de
Justia/RS). Quando o empreendimento for constitudo na forma de
loteamento fechado, embora incida num primeiro momento a regra do
concurso voluntrio (artigo 22 da Lei Federal n. 6.766/79), posteriormente h
uma mitigao desta regra em virtude da concesso, permisso ou autorizao
de uso das reas pblicas do loteamento em favor da associao de moradores.
Dispe o artigo 26 da Lei Estadual n. 10.116/94:
Art. 26 - Nos condomnios por unidades autnomas
sero preservadas reas livres de uso comum em proporo a
ser definida pelo municpio e nunca inferior a 35% (trinta e
cinco por cento) de rea total da gleba.
1 - Quanto a gleba de que trata este artigo no
tiver sido objeto de loteamento anterior e dele no tenha
resultado prvia doao de rea pblica dever ser destinado
10% (dez por cento) do total da gleba para uso pblico, em
localizao a ser definida pelo municpio.
2 - No se enquadram nas exigncias do
pargrafo anterior os condomnios implantados em glebas
com rea inferior a 4.000m2 (quatro mil metros quadrados).
Bem se vem, portanto, os inconvenientes da
implantao do empreendimento na forma de condomnio edilcio, por isso
que os empreendedores tm optado pela utilizao do mecanismo do
loteamento fechado ou, at mesmo, do condomnio horizontal de lotes.
VII. Condomnio horizontal de lotes
O instituto do condomnio horizontal de lotes,
salienta-se de incio, ser incorporado pela nova Lei de Responsabilidade
Territorial (Projeto de Lei n. 20/2007) na forma de condomnio urbanstico
(art. 3, XII, do Projeto de Lei n. 20/2007). O mesmo ocorrer com o instituto
do loteamento fechado, conforme j referido.

12

Atualmente (em Porto Alegre, h mais de vinte

anos), porm, pululam empreendimentos imobilirios sob a formatao de
condomnio horizontal de lotes, fundamentados, sob o prisma de sua validade,
no artigo 3 do Decreto-lei n. 271/67, em combinao com o artigo 8 da Lei
Federal n. 4.591/64. Esta a frmula. Trata-se de empreendimento que tem
por finalidade a criao de unidades autnomas (constitudas por lotes) sob as
quais sero ou no realizadas construes, a critrio do adquirente do lote.
De acordo com o Doutor Joo Pedro Lamana
Paiva, Oficial Registrador da Comarca de Sapucaia do Sul/RS (notria
autoridade no assunto), esta modalidade de empreendimento difere de outras
formas de aproveitamento do solo urbano, como o loteamento fechado ou o
prprio condomnio edilcio. Embora apresentando alguma similitude com o
loteamento fechado, com este no se confunde porque no condomnio
horizontal de lotes no h necessidade de transferncia de reas (ruas, reas
verdes e reas institucionais) para o Poder Pblico municipal e a concesso de
uso destas reas ao proprietrio/empreendedor. Na modalidade ora comentada,
as reas que seriam destinadas municipalidade permanecem sendo
particulares e se destinam, via de regra, ao acesso de cada unidade autnoma
(lote) ao logradouro pblico.
O condomnio edilcio exige, para a sua
instituio, a prvia construo (edificao) do empreendimento. No
condomnio horizontal de lotes, por fora do artigo 8 e alneas a, c e d,
da Lei Federal n. 4.591/64 e do artigo 3 do Decreto-lei n. 271/67, equiparase as obras de infra-estrutura construo da edificao. Logo, a realizao
das obras de infra-estrutura pelo empreendedor supre a necessidade de
construo do prdio (casa/edifcio), pois o requisito legal j estar atendido.
Assim, a unidade autnoma ser o lote e no a edificao sobre este. Com
isso, admitir-se- a cada titular de unidades autnomas a livre utilizao e
explorao do bem imvel da forma que melhor lhe aprouver, desde que
respeitadas as normas de ordem pblica e as prvias estipulaes constantes
da conveno de condomnio.
Portanto, para a implementao desta espcie de
empreendimento (condomnio horizontal de lotes), mister que o
proprietrio/empreendedor apresente ao Ofcio do Registro de Imveis os
seguintes documentos: a) um requerimento solicitando o registro da
instituio condominial em que conste referncia expressa aos dispositivos
legais supracitados; b) um projeto devidamente aprovado pela municipalidade,
13

a qual dever conter legislao que autorize a aprovao deste tipo de

empreendimento, contendo o que segue: b.1) um memorial descritivo
informando todas as particularidades do empreendimento (descrio das
unidades autnomas contendo especialmente as reas privativa, comum e total
e a frao ideal correspondente na rea total etc.); b.2) planta de lotes; b.3)
planilha de clculo de reas; b.4) planilha de custos da realizao da infraestrutura; c) uma conveno de condomnio, na qual devero estar previstas,
entre outras clusulas previstas em lei, as formas e caractersticas que cada
construo poder apresentar; e d) a anotao de responsabilidade tcnica
(ART) do responsvel pelo projeto.
Frise-se que poder haver a realizao de
incorporao imobiliria para a consecuo do condomnio horizontal de lotes
e, neste caso, a documentao a ser exigida pelo Registrador Imobilirio ser a
constante do artigo 32 da Lei Federal n. 4.591/64. So estes os sbios
ensinamentos do Doutor Joo Pedro Lamana Paiva, pedindo-se vnia para a
reproduo neste artigo.
No obstante, o Tribunal de Justia do Estado
do Rio Grande do Sul, recentemente, ao pronunciar-se sobre o assunto,
proferiu deciso extremamente heterodoxa. Refiro-me Apelao Cvel n.
70.020.348.199, da 20a Cmara Cvel, julgada em 21 de novembro de 2007,
cuja relatoria coube ao Desembargador Jos Aquino Flres de Camargo. O
decisum colegiado restou assim ementado:
DVIDA. OFCIO DO REGISTRO DE IMVEIS
QUE ENCAMINHOU PROCEDIMENTO DE DVIDA
QUANTO AO REGISTRO DO CHAMADO CONDOMNIO
HORIZONTAL DE LOTES. EXPEDIENTE QUE TOMOU O
CARTER NORMATIVO A PARTIR DE DECISO DO
JUIZ DA VARA DOS REGISTROS PBLICOS.
PRELIMINAR DE NO-CONHECIMENTO DO
RECURSO AFASTADA. EVIDENTE INTERESSE DA PARTE
EM VER RECONHECIDA A POSSIBILIDADE JURDICA DE
PROSPERAR O SEU EMPREENDIMENTO NOS MOLDES
EM QUE APRESENTADO NO LBUM IMOBILIRIO.
QUESTO MESMO DE SEGURANA JURDICA ANTE A
INFORMAO
DE
EXISTNCIA
DE
OUTROS
EMPREENDIMENTOS DE IGUAL MONTA SENDO
APROVADOS EM OUTROS OFCIOS IMOBILIRIOS.
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CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES. O

DECRETO-LEI N. 271/67, EM SEU ART. 3, QUE
EQUIPARA A FIGURA DO LOTEADOR DO
INCORPORADOR E A DO COMPRADOR DE LOTE AO
CONDMINO DEVE SER INTERPRETADO DE FORMA
A HARMONIZ-LO AO SISTEMA DA LEI N. 6.766/79.
NO SE VISLUMBRA, EM TESE, BICE AO
LOTEAMENTO FECHADO, DESDE QUE OBEDECIDAS
AS EXIGNCIAS DA LEGISLAO LEIS N.S 4.591/64
E LEI 6.766/79. CRIAO HBRIDA ACEITA PELA
DOUTRINA E JURISPRUDNCIA. IMPOSSIBILIDADE,
ASSIM, DE INSTITUIR CONDOMNIO DE LOTES, EM
DESOBEDINCIA S RESTRIES DA LEGISLAO
AMBIENTAL E FEDERAL QUE ESTABELECEM A
RESERVA DE ESPAOS PBLICOS.
APELO DESPROVIDO. (grifou-se).
A deciso , realmente, heterodoxa, pois no
admitiu a instituio de condomnio horizontal de lotes ao fundamento de que
o Decreto-lei n. 271/67 fora revogado pela Lei Federal n. 6.766/79, sendo
necessrio respeitar as restries da legislao ambiental (licenciamento
ambiental) e federal (artigo 4 da Lei Federal n. 6.766/79) que estabelecem a
reserva de espaos pblicos. De notar que o referido acrdo ainda no
transitou em julgado, em virtude da interposio do recurso de embargos de
declarao pela empreendedora (informao obtida em 07/02/2008 no saite
www.tj.rs.gov.br).
Em primeiro lugar, a Lei Federal n. 6.766/79
no revogou o Decreto-lei n. 271/67. Apenas derrogou-o em alguns aspectos
(exemplo: definio de loteamento e desmembramento constante do artigo 1,
1 e 2, do Decreto-lei n. 271/67). Outras disposies do Decreto-lei n.
271/67 permanecem inteiramente em vigor, como, por exemplo, o seu artigo
7, que disciplina a concesso de direito real de uso de terrenos. Da mesma
forma, encontra-se em vigor o artigo 3 do Decreto-lei n. 271/67,
estabelecendo que aplica-se aos loteamentos a Lei n. 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os
compradores de lotes aos condminos e as obras de infra-estrutura
construo de edificao. Alm disso, no h como impor ao titular do
domnio a aplicao da Lei Federal n. 6.766/79 quando este no pretenda
lotear a gleba, pois h mandamento constitucional no sentido de que o Poder
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Pblico municipal s poder exigir o parcelamento compulsrio do solo

mediante lei especfica para rea includa no Plano Diretor... que exija
...nos termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no edificado,
subutilizado ou no utilizado, que promova seu adequado aproveitamento...
(artigo 182, 4, da Constituio Federal), e desde que ele (proprietrio) no
venha a atender s pertinentes disposies atualmente estabelecidas no artigo
5o, caput e pargrafos, da Lei Federal n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade).
O condomnio horizontal de lotes difere do
loteamento, do loteamento fechado e do condomnio edilcio, pois a
propriedade do sistema virio e equipamentos comunitrios no passa ao
Poder Pblico municipal ao contrrio, permanece como propriedade dos
condminos. Vale dizer, para o condomnio horizontal de lotes no h
exigncia legal da destinao de certo percentual da rea da gleba para uso
comum ou mesmo pblico.
De acordo com o Doutor Joo Pedro Lamana
Paiva, como no existe regulamentao expressa na lei federal a respeito do
condomnio horizontal de lotes trata-se de construo doutrinria, j
acolhida por alguns Tribunais preciso, como leciona Gilberto Valente da
Silva (Consultor Jurdico do IRIB), que ...as normas de direito urbanstico
do municpio contemplem a possibilidade administrativa da aprovao do
projeto, para ser implantado segundo as normas condominiais. Aplica-se, na
espcie, o artigo 30, incisos I e VIII, da Constituio Federal.
Com efeito, no condomnio horizontal de lotes
ocorre que os terrenos sero designados numericamente, para efeitos de sua
individualizao, constituindo-se em unidades imobilirias distintas (lotes), na
forma do artigo 176 da Lei Federal n. 6.015/73 (Lei dos Registros Pblicos),
objeto de matrcula prpria. Cada unidade autnoma (lote) ter sua rea til
privativa descrita e caracterizada por suas medidas perimetrais, caractersticos,
confrontaes e rea, acrescida de sua participao nas coisas de uso comum
e, mais ainda, a correspondente frao ideal no terreno em que se assenta o
empreendimento. As coisas de uso comum tm indissolvel correspondncia
com as unidades e sero construdas ou no construdas. A frao ideal
correspondente unidade ser encontrada em funo da rea desta mesma
unidade, sem qualquer vinculao futura edificao (aqui reside a diferena
deste instituto para o do condomnio edilcio).

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Cita-se, por oportuno, ementa da Apelao

Cvel n. 149.638.4/3 da Quinta Cmara de Direito Privado do Tribunal de
Justia do Estado de So Paulo, julgada em 05/12/02, cuja relatoria coube ao
Des. Carlos Renato:
1. Apelao cvel Ao civil pblica ajuizada
pelo Ministrio Pblico Sentena de procedncia.
2. Condomnio especial de casas Lei 4591/64,
artigo 8, alneas a, c e d.
3. Apelao plena (CPC, 515) Admisso do pleito
de assistncia simples formulado por compromissria
compradora Reexame de todos os temas, inclusive os
atinentes s questes prejudiciais Rejeitado o pleito recursal
de nulidade da sentena por argio de inexistncia de
postulao de tutela declaratria quanto nulidade do
registro da incorporao.
4. Interpretao do artigo 3o da Lei 7347/85 Plo
passivo incompleto em razo da ausncia de todos os
adquirentes dos imveis, dos credores hipotecrios e da
Municipalidade Questo superada em decorrncia do
provimento recursal.
5. Distino entre propriedade vertical (CC, 623 e
628), propriedade horizontal (Lei 4591/64, 1o), condomnio
especial horizontal de casas (Lei 4591/64, 8o, a) e loteamento
urbano (Lei 6766/79).
6. Condomnio especial aprovado desde 1992
Incorporao do condomnio registrada previamente no
Cartrio de Registro de Imveis local Projeto de
incorporao imobiliria previamente aprovado pela
Municipalidade.
7. Proteo constitucional (CF, 5o, XXII e XIII, 30, I
e VIII, 182, 1 e 2 e 236) buscando a corporificao de
uma forma de urbanizao de propriedade privada.
8. Incidncia dos comandos dos artigos 115, 524,
526, 572, 623, 628, 859 e 1080 do Cdigo Civil e artigos 1 o e
252 da Lei 6015/73.
9. Posicionamentos doutrinrios a propsito do
tema.

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10. Ausncia de ilegalidade no empreendimento

imobilirio, pois a Lei 4591/64 no prev rea mnima de
construo para o condomnio de casas.
11. Interesse urbanstico do Municpio preservado
em face do princpio da legalidade (Lei 4591/64, art. 32) e da
autonomia municipal.
12. Inaplicabilidade da Lei 6766/79.
13. unanimidade, admitida a apelao.
14. Por maioria, vencido o I. Relator Sorteado,
deram provimento ao recurso. Acrdo com o 3o Juiz.
No corpo do acrdo consta que fcil fica
entender, pela interpretao de dispositivos da Lei 4.591/64, que pode sim o
incorporador, quando proprietrio da rea incorporada, to-s alienar as
fraes ideais de terreno, sem se compromissar com a execuo por ele da
construo do empreendimento incorporado, circunstncia, alis, flagrada na
prpria lei quando diz que ... Considera-se incorporador a pessoa fsica ou
jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo,
compromisse venda fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de
tais fraes s unidades autnomas... literal (Lei 4.591/64, art. 29,
caput) (pgina 8 do aresto). Deve-se, no entanto, ter presente que,
enquanto no condomnio de custeio de apartamentos (Lei 4.591/64, 48 a 54)
enseja-se, pela natureza da obra, a necessidade de rateio do custo pelos
condminos, nos conjuntos de edificaes corporificadas pelos condomnios
de casas, sendo a casa uma das partes de uso exclusivo de uma determinada
unidade autnoma, no h necessidade de atribuir-se rateio do custo da sua
edificao (da casa) entre os condminos, porquanto responsabilidade do
respectivo condmino titular da unidade autnoma (pgina 10 do aresto).
Portanto, no se vislumbra qualquer bice
instituio do condomnio horizontal de lotes, realidade j enfrentada por
muitos municpios brasileiros (entre eles, o de Porto Alegre/RS).
VIII. Condomnio urbanstico
No Projeto de Lei n. 20/2007, que trata da nova
Lei da Responsabilidade Territorial Urbana e que substituir (revogar) a Lei
Federal n. 6.766/79, h previso do chamado condomnio urbanstico, a par
18

das figuras do loteamento e do desmembramento. O condomnio urbanstico,

portanto, constituir-se- numa terceira espcie de parcelamento do solo para
fins urbanos.
Pela definio contida no inciso XII do artigo 3
do Projeto de Lei n. 20/2007, considera-se condomnio urbanstico a diviso
do imvel em unidades autnomas destinadas edificao, s quais
correspondem fraes ideais das reas de uso comum dos condminos, sendo
admitida a abertura de ruas de domnio privado e vedada a de logradouros
pblicos internamente ao permetro do condomnio. Em sendo aprovado o
Projeto de Lei n. 20/2007, os loteamentos fechados at ento existentes e
aprovados com base em legislao estadual ou municipal sero legalizados.
Todavia, de acordo com o caput do art. 144 do Projeto de Lei n. 20/2007,
aps o prazo de 54 (cinqenta e quatro) meses da entrada em vigor desta
Lei, a aprovao de parcelamentos do solo para fins urbanos em rea
fechada ou com controle de acesso somente ser admitida na forma de
condomnio urbanstico.
O condomnio urbanstico, portanto, ao
contrrio do loteamento, do desmembramento, e do condomnio horizontal de
lotes, gera unidades autnomas, e no lotes. As unidades residenciais tm
acesso apenas a reas de uso comum dos condomnios, que incluem a malha
viria interna ao empreendimento, e no a via ou logradouro pblico. No h,
portanto, diviso fsica de lotes. O lote um s e assim continuar sendo. O
que existe dentro do lote nico so unidades residenciais autnomas, da
mesma forma que existem em um prdio de apartamentos (condomnio
edilcio horizontal).
O artigo 154 do Projeto de Lei n. 20/2007,
diga-se, prev que as relaes entre os condminos do condomnio urbanstico
regular-se-o pelas disposies da Lei Federal n. 4.591/64 e pelo Cdigo
Civil, de sorte que esta continuar em pleno vigor aps a aprovao do Projeto
de Lei n. 20/2007. Restar revogada, no entanto, a Lei Federal n. 6.766/79.

* Assessor Jurdico do Centro de Apoio Operacional da Ordem Urbanstica e Questes

Fundirias do Ministrio Pblico/RS.

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