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O CONDOMNIO NO
CDIGO CIVIL DE 2002
Revista de Direito do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro 1 Uma publicao da Editora Espao Jurdico
SUMRIO
I. O CONDOMNIO NO CDIGO CIVIL DE 2002 .................................................................................. 3
II. DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS ADMINISTRAO DO CONDOMNIO .......... 4
III. EXTINO DO CONDOMNIO GERAL ........................................................................................... 6
IV. OUTRAS FORMAS DE CONDOMNIO ............................................................................................. 7
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O cdigo anterior, ao tratar sobre os direitos reais de garantia, estabelecia em seu art. 757
2 parte que cada um dos condminos poderia dar em garantia real a parte que tivesse, se fosse
divisvel a coisa e s a respeito dessa parte vigoraria a indivisibilidade da garantia. Fazia, assim,
o legislador, distino entre o condomnio sobre bem divisvel do condomnio pro indiviso, sendo
que nesta forma de condomnio, parte da doutrina considerava a proibio de nus reais em
referncia cota ideal quando o condomnio recasse sobre bem indivisvel.
A questo entendo superada pois, alm de o art. 1.314 da lei nova, em sua parte final, dar ao
condmino o direito de gravar sua parte ideal, sem qualquer restrio, como j o fazia o art. 623
do Cdigo de 1916, sintoniza-se com este dispositivo a nova regra introduzida pelo art. 1.420 2
que assim preceitua:
Art. 1.420. S aquele que pode alienar poder empenhar, hipotecar ou dar em anticrese;
s os bens que se podem alienar podero ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
Comentando o dispositivo o festejado Professor SLVIO RODRIGUES, assim leciona:
(...) O art. 757 do Cdigo de 1916, hoje art. 1.420, 2, do Cdigo de 2002, disciplinava a
constituio de direito real de garantia sobre coisa comum a dois ou mais proprietrios. O
dispositivo continha trs regras, a saber:
a) a coisa condominial s podia, em seu todo, ser dada em garantia real, se todos os consortes
assentissem;
b) cada condmino podia gravar sua parte indivisa;
c) se a coisa fosse indivisvel, no se admitia a constituio do nus real sobre a parte indivisa.
A primeira proposio, por ser bvia, dispensa explicaes. evidente que ningum pode
garantir dbito prprio com coisa alheia, sem aquiescncia do proprietrio. E, no caso de coisa
comum, o consorte s dono de uma parte ideal, pois os outros quinhes so alheios.
As outras duas proposies podem ser examinadas de uma s vez. A possibilidade de gravar
a parte indivisa um corolrio da condio de proprietrio. De modo que me parece injustificvel
a restrio trazida pelo art. 757 do Cdigo de 1916, limitando, a prerrogativa de faz-lo aos casos
de ser divisvel a coisa, e proibindo, portanto, a constituio de nus real, se for a coisa indivisvel.
De resto, nesse ponto o citado art. 757 entra em conflito com o art. 623 do mesmo cdigo, que, ao
enumerar os poderes do comunheiro, inclui o direito de gravar a coisa comum.
Conclui o Mestre:
O Cdigo de 2002 permite, sem qualquer restrio, a oferta em garantia pelo condmino
de sua parte ideal (art. 1.420, 2).
dos seus titulares. Mas se assim no ocorrer, o bem ser objeto de alienao onerosa, dando-se
preferncia ao condmino em relao ao estranho e, entre os consortes, aquele que tiver
benfeitoria mais valiosa e, no as havendo, o que for titular do maior quinho.
Justificam-se estes critrios pois se um dos condminos realizou obras e melhoramentos que
acarretaram maior valor de mercado ao bem, deve ter o privilgio em sua aquisio, ao propor para
esta o mesmo valor da maior oferta.
Se no houver realizao de benfeitorias, o critrio o favorecimento de quem detm maior
parcela na coisa comum, pois foi o que, indevidamente, mais contribuiu para as despesas do
condomnio, presumindo-se tambm a sua maior participao administrativa, justificando a
preferncia.
A norma em referncia a mesma contida no art. 632 do cdigo revogado. Comentando sobre
este artigo, afirma CLVIS BEVILQUA que:
No havendo nenhuma das causas de preferncia, o direito igual dos condminos anulase reciprocamente, e a coisa ser vendida ao estranho.
No entanto, importante inovao foi introduzida atravs do pargrafo nico do art. 1.322 do
atual cdigo, cujo teor o seguinte:
Art. 1.322.
(...)
Pargrafo nico. Se nenhum dos condminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomnio em partes iguais, realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de
adjudicada a coisa quele que ofereceu maior lano, proceder-se- licitao entre os
condminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano,
preferindo, em condies iguais, o condmino ao estranho.
Est bem definida a inteno do legislador de 2002, ao manter para os condminos o exerccio
da preferncia, mesmo que ausentes aqueles dois critrios em que se d a um dos condminos
preferncia em relao aos demais. A forma disposta no Cdigo de 1916 criava uma injustia j
que a ausncia daqueles critrios no permitiria o exerccio da preferncia pelos condminos. A
lei nova, conforme a redao acima transcrita, permite ao condmino preferir aos estranhos.
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relevncia para o condmino da existncia desta e de receber parte da quantia despendida em sua
construo.
Vamos mencionar, tambm, neste item, no qual encerramos a presente exposio, a comunho
de interesses e direitos que decorre do regime condominial verificados em outros dispositivos
contidos na Lei Civil.
Anote-se, em primeiro lugar, o regime da comunho de bens que decorre do casamento,
apresentado em duas formas: comunho universal de bens, e comunho parcial de bens.
No primeiro regime, comunica-se todo o patrimnio de ambos os cnjuges, adquiridos antes
e na constncia do casamento, com as excees previstas em lei, conforme art. 1.668 do atual
Cdigo Civil.
Tambm no regime da comunho parcial, ocorre a co-propriedade quanto aos bens adquiridos
aps o casamento, com as excluses determinadas pelo art. 1.659 do Cdigo Civil de 2002.
O atual cdigo introduz um novo regime de bens que o da participao final nos aqestos,
sendo que a comunho aqui no ocorre, mas apenas a diviso do patrimnio adquirido conjuntamente pelo casal durante o casamento, quando se verificar a dissoluo da sociedade conjugal.
No direito das sucesses, com a morte do autor da herana, os herdeiros se tornam, de
imediato, titulares da propriedade e posse dos bens deixados pelo autor da herana. evidente que
o condomnio s vai ocorrer quando houver mais de um sucessor. Nesta hiptese, os herdeiros
tornam-se co-proprietrios do patrimnio comum, permitindo-se, inclusive, a cesso dos direitos
hereditrios, instituto agora disciplinado expressamente no Cdigo de 2002, em seus artigos 1.794
e 1.795.
Releva-se notar a regra contida no pargrafo nico do art. 1.795 que estabelece que, no caso
de cesso de direitos hereditrios, e sendo vrios os co-herdeiros a exercer preferncia, efetuarse- entre os mesmos a distribuio do quinho daquele que cedeu sua parte na proporo das
respectivas cotas hereditrias.
No demais acentuar que quando se efetuar a partilha de bens do esplio, vai-se extinguir
o condomnio porque a cada um dos herdeiros cabero os bens que foram discriminados individualmente na sentena que homologar a partilha.
Como se pode concluir, no regime condominial, de onde decorre a comunho de interesses,
apresentam-se diversos institutos da Lei Civil, no se podendo, inclusive, deixar de mencionar a
composse, que disciplinada no direito possessrio, onde, em linhas gerais, disciplina-se a posse
com as mesmas regras e princpios do condomnio, inclusive quanto ao direito dos compossuidores
em exercer e defender a posse comum, mesmo que individualmente, e at em face dos demais
titulares da posse.
O objetivo, assim, do presente trabalho, foi apresentar uma idia de como se desenvolve o
instituto, suas regras, direitos e deveres de seus titulares, notadamente quanto ao condomnio
geral, dada a sua importncia realada na lei civil.
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