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Banca Examinadora:
Prof. Hector Gustavo Arango, Dr.
Prof. Joo Roberto Ferreira, Dr.
Prof. Edson de Oliveira Pamplona, Dr. (Co-orientador)
Prof. Jos Arnaldo Barra Montevechi, Dr. (Orientador)
Agradeo Universidade Federal de Itajub UNIFEI, ao meu orientador Prof. Dr. Jos
Arnaldo Barra Montevechi e ao meu co-orientador Prof. Dr. Edson de Oliveira Pamplona.
Agradeo ao Programa de Ps-graduao em Engenharia de Produo e a todos os
professores que dele participam, em especial ao Prof. Dr. Joo Batista Turrioni.
Agradeo Coordenao de Aperfeioamento do Pessoal de Nvel Superior - CAPES pelo
apoio financeiro e ao Sindicato das imobilirias do Rio de Janeiro pelo auxlio prestado na
coleta de dados.
Agradeo aos meus pais, Suely e Guerino, que tanto amo e aos meus padrinhos, Vera e
Joseli, pelo apoio e companherismo.
Agradeo a Deus por todas as vitrias e conquistas.
SUMRIO
Dedicatria
Agradecimentos
Sumrio
Lista de siglas
Resumo
Abstract
1. Introduo
1.1. Consideraes iniciais
1.1.1. Consideraes sobre investimentos em imveis
1.1.2. Consideraes sobre avaliaes de imveis
1.2. Objetivo
1.3. Justificativa
1.4. Limitaes
1.5. Estrutura do trabalho
1.6. Artigos originados a partir deste trabalho
2. Reviso Bibliogrfica
2.1. Consideraes iniciais
2.2. Consideraes sobre avaliaes
2.3. Avaliaes no mercado imobilirio
2.4. A Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos NBR5676
(1989)
2.4.1. Preo versus valor
2.4.2. Mtodos de avaliao de imveis apresentados na NBR5676
(1989)
2.4.2.1. Mtodo comparativo de dados de mercado
2.4.2.2. Mtodo comparativo do custo de reproduo
2.4.2.3. Mtodo da renda
2.4.2.4. Mtodo involutivo
2.4.2.5. Mtodo residual
2.4.3. Mtodo de avaliao no apresentado na NBR5676(1989):
Mtodo evolutivo
2.4.4. Os nveis de rigor apresentados na NBR5676 (1989)
2.5. O projeto de reviso da Norma
2.6. A escolha do mtodo de avaliao
2.7. Trabalhos relativos avaliao de imveis no Brasil
2.8. Consideraes finais
3. Conceitos e consideraes importantes para as avaliaes econmicofinanceiras
3.1. Consideraes iniciais
3.2. A avaliao econmica de ativos
3.2.1. Fluxos de caixa
3.2.2. Relaes de equivalncia
3.2.3. Taxas de desconto ou taxas mnimas de atratividade (TMA)
3.2.3.1. A importncia das taxas de desconto
3.2.3.2. Taxas de desconto e inflao
3.2.3.3. Taxa nominal e taxa efetiva
3.2.4. Custos irrecuperveis e custos de oportunidade
3.2.5. Consideraes sobre risco
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1
1
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3
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cd-rom
cd-rom
cd-rom
cd-rom
cd-rom
cd-rom
92
96
cd-rom
cd-rom
cd-rom
LISTA DE SIGLAS
A
a
ABNT
b
BOVESPA
C
CAPM
COBREAP
ENEGEP
F
I
i
ia
iE
iI
im
iN
iR
IGP-M
IPTU
IR
n
NBR5676
NBR8951
NBR14653
P
r
R2
Rf
Ri
Rm
RICS
S
SECOVI-RJ
T
TMA
TR
UM
VP
X
Y
m2
RESUMO
So diversas as situaes nas quais deve-se realizar a avaliao tcnica de um imvel.
Para tanto, a Norma Brasileira de Avaliao de Imveis Urbanos, que atualmente vem
passando por um processo de reviso, apresenta diferentes mtodos de avaliao. O mtodo
de avaliao mais utilizado atualmente o mtodo comparativo de dados de mercado
utilizando inferncia estatstica que, apesar do seu alto grau de preciso e fundamentao, no
capaz de determinar a rentabilidade e os riscos do investimento no imvel avaliado. Para
esse propsito, seria necessria a utilizao de um dos mtodos econmico-financeiros, como
por exemplo, o mtodo da renda ou o mtodo involutivo, que utilizam o fluxo de caixa
descontado.
Este trabalho apresenta de forma clara e objetiva um material no qual os avaliadores
possam se basear ao realizar uma avaliao econmico-financeira de um imvel. So aqui
mostrados os dados necessrios para a avaliao, como as entradas e sadas de caixa, nmero
de perodos de investimento, taxas de crescimento, entre outros. Tambm mostrado como
calculada a taxa de desconto a ser utilizada na avaliao, atravs das rentabilidades do
mercado no qual o imvel se encontra.
So apresentadas duas abordagens para a determinao e anlise da rentabilidade do
investimento, de modo a possibilitar o investimento em imveis comparvel a outros
investimentos. Tambm apresentado como so levantados e avaliados os riscos do
investimento e discutido a respeito do coeficiente para imveis. So discutidas as diferentes
formas de analisar o desempenho financeiro do investimento, que pode ser superior ou
inferior ao esperado, possibilitando determinar se os valores praticados no mercado esto
sobre ou subvalorizados e ainda auxiliando na explicao do comportamento do mercado.
Enfim, so apresentadas as ferramentas necessrias ao avaliador no s na avaliao do
imvel, mas tambm na anlise do bem como um investimento.
Assim, este trabalho busca acrescentar uma bibliografia objetiva e especifica pouca
literatura existente no Brasil na rea de avaliaes de imveis pelos mtodos econmicofinanceiros, mtodos estes cuja importncia ser acrescida uma vez concludo o projeto de
reviso das Normas Brasileiras de Avaliaes.
ABSTRACT
There are different situations in which a technical Real Estate valuation is considered
necessary. Therefore, the Brazilian Assets Appraisal Manual, which has been revised,
presents several valuation methods. The method which has been most commonly used is a
comparative method applying statistical inference and, despite its high level of precision and
technical background, it is not able to determine the evaluated asset investment interest rate
and risks. For that purpose, it is necessary to apply one of the financial-economical methods,
using the discounted cash flow.
This work presents a material on which the evaluators may base to evaluate an asset
using the financial-economical methods. It is presented the data needed to realize the
valuation, such as inputs, outputs, etc. It is also presented how to calculate the discount rate
to apply to the valuation through the interest rate used in the market where the asset is.
It is presented two approaches to determine and analyze the investment interest rates,
turning the investment comparable to others. It is also shown how to determine and analyze
the investment risks and the coefficient is discussed. It is discussed the various ways to
analyze the investment financial performance, which may be superior or inferior to the
expected performance. Therefore, it is possible to analyze if the market values are fare,
helping the market understanding. Finally, it is presented useful tools to the evaluator to be
used not only to the Real Estate valuation, but also to the investment behavior analysis.
In summary, this work adds a specific bibliography to the little existent literature in
the country in the Real Estate valuation using financial-economical methods, which
importance will be boasted after the Assets Appraisal Manual revision conclusion.
1.
Introduo
Captulo 1 - Introduo
aluguel. Essa parcela pode ser reinvestida no prprio negcio, na compra de ativos como
equipamentos ou matria-prima por exemplo, ou repassada aos proprietrios como lucro.
H tambm, o investimento em imveis no para uso prprio, mas sim para a obteno
de renda ou lucro atravs de sua locao ou revenda, esperando-se assim o aumento de capital
do investidor. Nesse caso, o investidor busca um imvel que lhe garanta a melhor
rentabilidade e consequentemente o melhor retorno do dinheiro investido. Longe de se
preocupar com conforto e beleza, mas nem sempre os descartando, o investidor passa a se
preocupar basicamente com nmeros: o preo pago pelo imvel na sua aquisio, a renda
obtida atravs deste, com os aluguis por exemplo, e consequentemente, o retorno ou a
rentabilidade do investimento, que serve como ferramenta para definir sua viabilidade. Alm
disso, h tambm o risco do investimento, ou seja, a probabilidade do investidor no
conseguir o retorno ou a rentabilidade mnimos esperados. esse segundo tipo de investidor,
aquele que investe no mercado imobilirio buscando garantir determinada rentabilidade, que
esse trabalho busca auxiliar.
Captulo 1 - Introduo
desembolsos gerados pelo imvel. Ao utilizar os mtodos econmico-financeiros determinase o retorno esperado do investimento, avalia-se sua viabilidade e, ainda, determina-se o seu
risco e possibilita a sua comparao com outros investimentos.
Os mtodos econmico-financeiros so teis tambm quando no h amostra para a
utilizao da inferncia estatstica, ou seja, quando no h imveis de referncia que possam
ser comparados com o imvel a se avaliar como, por exemplo, um nico shopping center ou
um nico edifcio comercial de uma determinada cidade. Mesmo que o conhecimento do
mercado seja importante na avaliao, pelos mtodos econmico-financeiros, possvel
avaliar um imvel quando no h imveis de referncia disponveis.
1.2. Objetivo
O objetivo primrio deste trabalho apresentar, de forma clara e objetiva, um material
no qual os avaliadores possam se basear quando realizarem uma avaliao econmicofinanceira de um imvel, apresentando os aspectos econmico-financeiros necessrios para a
avaliao. A atual Norma Brasileira de Avaliao de Imveis Urbanos, NBR5676, cuja ltima
verso data de 1989, faculta o uso da avaliao econmico-financeira de imveis, mas no
apresenta detalhes sobre sua abordagem.
Os objetivos secundrios so apresentar um mtodo para o clculo da rentabilidade de
um mercado para que este seja utilizado como taxa de desconto na avaliao de imveis
inseridos neste mercado e apresentar a determinao do coeficiente beta como medida de
risco do investimento, uma vez que o beta o coeficiente utilizado no mercado de aes e
tambm pode ser utilizado como base de comparao de investimentos, assim como a
rentabilidade. Finalmente, busca-se apresentar ferramentas que possibilitem ao avaliador
analisar o comportamento do mercado de imveis em que ele atua.
1.3. Justificativa
Apesar de existir no Brasil um considervel nmero de publicaes na rea de
avaliao de imveis tratando sobre o mtodo comparativo de dados de mercado e a utilizao
da inferncia estatstica nas avaliaes, h um nmero pequeno de publicaes que tratam
especificamente dos mtodos econmico-financeiros. Pode-se encontrar um nmero
considervel de publicaes tratando de aspectos econmico-financeiros de incorporaes
imobilirias, como por exemplo, a viabilidade de investimentos em imveis a se construir.
Captulo 1 - Introduo
Entretanto, so poucas as publicaes que tratam diretamente dos aspectos econmicofinanceiros na avaliao dos imveis que j esto construdos.
Alm disso, a Norma Brasileira de Avaliao de Imveis Urbanos, NBR5676 (1989),
prioriza a utilizao do mtodo comparativo de dados de mercado, considerando os demais
mtodos no rigorosos. Tal Norma vem passando por um novo e amplo processo de reviso e
a nova reviso da Norma abrir espao para a utilizao dos mtodos econmico-financeiros
nas avaliaes, o que justifica a relevncia deste trabalho.
Captulo 1 - Introduo
Captulo 1 - Introduo
2. Reviso bibliogrfica
2.1. Consideraes iniciais
Neste captulo sero abordadas algumas consideraes sobre as avaliaes de ativos e,
tambm, sobre avaliaes no mercado imobilirio, especificamente. Sero abordados tambm
alguns itens da Norma Brasileira de Avaliao de Imveis Urbanos NBR5676 (1989) em
vigor considerados importantes, como os mtodos de avaliao e os nveis de rigor. Em
seguida, discutir-se- a respeito do projeto de reviso da atual Norma, especificamente a
respeito das modificaes ocorridas com relao aos mtodos de avaliao e aos nveis de
rigor. Finalmente, ser apresentado um levantamento dos principais trabalhos relativos
avaliao de imveis no Brasil.
Essa uma afirmao falsa, pois o benchmark para fins comparativos, na maioria das
avaliaes, o preo de mercado.
um mito, uma vez que o processo pode informar bastante a respeito das
determinantes do valor e dos efeitos que estas tm sobre o valor, auxiliando na compreenso
de sua formao.
Em resumo, a utilizao de mtodos quantitativos no garante a qualidade da avaliao
uma vez que os dados inseridos deixam margens para julgamentos subjetivos e dados de
entrada errneos geram dados de sada errneos. No apenas o valor calculado importante,
mas tambm o processo de avaliao e o mercado podem informar a respeito da determinao
do valor. Finalmente, uma avaliao nunca eterna e sempre h incerteza no valor
determinado.
renda fixa e imveis buscando-se uma melhor rentabilidade (Hoesli e Hamelink, 1996). A
formao de carteiras de imveis, especializadas ou no, tambm pode ser observada em
outros pases, como o Brasil (Zelmanovitz, 2000; Annimo,2000; Belleza, 2002). Nestes
casos, ao se avaliar um imvel, deve-se determinar a viabilidade do investimento neste
imvel, direcionando a avaliao no apenas a investidores locais, como tambm a
investidores estrangeiros. Mackmin (1999) alerta para a necessidade do estabelecimento de
padres internacionais de avaliao de imveis, que tambm considerem cdigos de conduta e
tica, uma vez que as diferenas na prtica de mercado so resultado das diferenas entre as
leis, cultura e costumes de cada pas. Para que uma avaliao seja direcionada a investidores
nacionais e estrangeiros, preciso que esta tenha sido desenvolvida atravs de mtodos que
possam ser compreendidos e gerem resultados que possam ser analisados e comparados por
todos. Uma das formas mais comumente utilizadas para se avaliar ativos de qualquer espcie
atravs da rentabilidade que o investimento nestes ativos oferece, possibilitando assim a
determinao da viabilidade deste.
Muito vem sendo discutido sobre viabilidade, rentabilidade e riscos de incorporaes
imobilirias no Brasil, ou seja, a viabilidade de se construir imveis para gerar renda ou lucro
na venda das unidades recm construdas (Balarine, 1997; Bert, 1993; Ilha, 1995; Freitas,
Alberton e Luz, 1995). Mas pouco se discute sobre viabilidade, rentabilidade e riscos de se
adquirir imveis j construdos h algum tempo para a gerao de renda. Scribner (1997)
alerta para a importncia do estudo aprofundado dos investimentos em imveis, alegando que
acadmicos e profissionais da rea de imveis esto entre os poucos que compreendem que
imveis so os bens cujo estudo o mais complexo e sofisticado dentre todos. Para ele, sendo
uma forma de investimento financeiro, os imveis competem com as aes, mas devido sua
natureza fsica, os imveis sofrem influncia de tendncias scio-regionais e formas de
obsolescncia diferentes dos outros investimentos financeiros, e desse modo, a anlise dos
investimentos em imveis complexa e requer conhecimento especializado.
So diversas as situaes nas quais deve-se fazer uma avaliao tcnica de um imvel.
Entende-se por avaliao tcnica de um imvel quela onde o Engenheiro de Avaliaes ou
Arquiteto habilitado deve utilizar um mtodo dentre aqueles citados na Norma Brasileira de
Avaliao de Imveis Urbanos - NBR5676 (1989), Norma esta que regulariza a avaliao de
imveis urbanos no pas1. Mendona et al.(1998) citam as situaes mais frequentes em que a
1
A avaliao tcnica s considerada legal quando expedida por um Engenheiro de Avaliaes ou Arquiteto
legalmente habilitado. A Lei Federal No 5194 de 24/12/66 relativa ao exerccio das profisses de Engenheiro,
Arquiteto e Engenheiro Agrnomo, garante a esses profissionais a exclusividade de avaliar um imvel. Pela
Resoluo do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA) No 345, de 27/07/90, Art.
2o: Compreende-se como atribuio privativa dos Engenheiros nas suas diversas especialidades, dos Arquitetos
10
e dos Engenheiros Agrnomos, dos Geogrficos e dos Meteorologistas, as vistorias, percias, avaliaes e
arbitramentos relativos a bens mveis e imveis, ... Segundo a Lei Federal No 6530 de 12/05/78, que
regulamenta a profisso de Corretor de Imveis, Art. 2o: Compete ao Corretor de Imveis exercer a
intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis e opinar quanto comercializao imobiliria.
Logo, o valor de imvel opinado por um corretor de imveis, apesar de muitas vezes vulgarmente chamado de
avaliao, no deve ser considerada uma.
11
12
13
an arms lengh transaction after proper marketing wherein the parties had each acted
knowledgeably, prudently and without compulsion.
A ttulo de curiosidade vale citar como so definidos os conceitos relativos ao assunto
na Inglaterra. O Appraisal and Valuation Manual elaborado pelo Royal Institution of
Chatered Surveyors (RICS, 1996 apud French, 1997) define:
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19
Para se obter o valor do imvel pelo mtodo involutivo, utiliza-se o fluxo de caixa
descontado no qual as entradas de caixa so os recebimentos esperados para o
empreendimento, considerando-se o melhor aproveitamento do bem, ou seja, o
aproveitamento eficiente. As sadas de caixa so todos os desembolsos de execuo,
transformao e comercializao, incluindo impostos. Para se determinar a taxa de desconto
deve-se considerar no s a inflao como tambm a margem de lucro esperado pelo
investidor e os riscos do investimento. Este mtodo baseia-se principalmente nos
recebimentos que podem vir a ser obtidos pelo imvel.
20
final do imvel, tais como, o lucro do incorporador como j citado, os juros pela remunerao
do capital investido, uma vez que este no empregado instantaneamente e sim dentro de um
prazo que geralmente superior a um ano, a taxa de administrao da construtora, os juros
sobre todo o capital investido durante o perodo de comercializao, ou seja, a remunerao
do capital desde o trmino da construo, quando ento este foi investido integralmente, at a
venda do imvel, quando o capital foi finalmente recuperado a uma determinada rentabilidade
obtendo-se ento o lucro do incorporador, entre outros elementos.
21
Parte 4 Empreendimentos;
22
deciso baseados no valor presente lquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno,
dentre outros. O mtodo residual no apresentado na parte 1 da Norma de avaliao de
bens.
Os mtodos a serem apresentados especificamente na parte 2 da Norma de avaliao
de bens imveis urbanos, esto sendo discutidos e votados pela comisso de estudos. Sero
apresentados o mtodo comparativo direto de dados de mercado, o mtodo involutivo, o
mtodo evolutivo, o mtodo de capitalizao da renda, o mtodo da quantificao do custo e o
mtodo comparativo direto de custo.
O projeto de reviso da Norma sugere o fim dos nveis de rigor e insere os graus de
fundamentao e preciso. O grau de fundamentao ser funo do aprofundamento do
trabalho avaliatrio, com o envolvimento da seleo da metodologia em razo da
confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponveis. O grau de preciso
ser estabelecido quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro tolervel numa
avaliao. Depender da natureza do bem, do objetivo da avaliao, da conjuntura de
mercado, da abrangncia alcanada na coleta de dados, da metodologia e dos instrumentos
utilizados. O nmero de graus de fundamentao e preciso possveis ainda se encontra em
estudo. Dessa forma, com a introduo dos graus de fundamentao e preciso, os nveis de
rigor das avaliaes sero eliminados.
23
possam ser tomados como base para a avaliao. No Brasil, o mtodo de avaliao de imveis
geralmente utilizado o mtodo comparativo dos dados de mercado.
J na Inglaterra, segundo French (1997), o mtodo mais utilizado o mtodo da renda,
que utiliza o fluxo de caixa descontado. Mas segundo ele, para a maioria dos imveis, na
maioria dos mercados, o tradicional mtodo comparativo de dados de mercado o mtodo
mais apropriado de avaliao. Porm, ele escreve, a anlise da atratividade de um bem
normalmente feita atravs de um mtodo de avaliao que utilize o fluxo de caixa descontado.
No mercado imobilirio h investidores que, assim como no mercado de aes,
procuram rentabilidade. Para tais investidores, as avaliaes devem ser feitas atravs de um
mtodo que seja capaz de analisar a rentabilidade do bem avaliado e explicitar o futuro.
Nesses casos, deve-se ento utilizar os mtodos econmico-financeiros.
Para a avaliao econmico-financeira de imveis, os mtodos indicados so o da
renda e o involutivo. Em ambos, o valor do imvel baseado nos recebimentos gerados por
ele. Para se determinar a viabilidade do investimento, deve-se determinar sua taxa de desconto
que deve ser proporcional aos riscos deste investimento. No mtodo involutivo, deve-se
considerar ainda o aproveitamento eficiente do bem, levando em conta os recebimentos
mximos que este capaz gerar, observando-se a tendncia de uso circunvizinho.
A utilizao dos mtodos da renda e involutivo esbarram no problema dos nveis de
rigor da atual Norma que, de certa forma, favorecem a utilizao do mtodo comparativo dos
dados de mercado. Esse problema dever ser eliminado ou, pelo menos, minimizado com a
reviso da Norma que elimina os nveis de rigor e introduz os graus de preciso e
fundamentao que se aplicaro a qualquer mtodo de avaliao. Apesar de no serem
considerados rigorosos, mesmo que fundamentados, os mtodos econmico-financeiros da
renda e involutivo so aqueles que, dentre os citados pela Norma, permitem a comparao dos
investimentos no mercado imobilirio com os investimentos em outros mercados. Tal
comparao fundamental para as tomadas de deciso por parte dos investidores. Para French
(1997), clientes3 esperam cada vez mais que os avaliadores forneam vises estruturadas a
respeito dos valores esperados para os bens e opinies baseadas em tais valores esperados.
Para ele, essas vises estruturadas so baseadas no entendimento geral dos fatores que
influenciam o mercado e do entendimento do posicionamento do mercado imobilirio com
relao a outros mercados. Para Damodaran (1999), para se investir em ativos e gerenci-los
com sucesso no basta conhecer o montante de seu valor, mas sim compreender as fontes
deste valor.
3
24
25
para o investimento em imveis para obteno de renda nas cidades do Rio de Janeiro e So
Paulo, utilizando o mtodo da renda.
Lima (2001) demonstra uma maneira de se determinar a taxa de desconto a ser
aplicada a um fluxo de caixa gerado para a avaliao de um lote urbano pelo mtodo
involutivo, com base no percentual de permuta4 por rea construda praticado pelo mercado.
Zeni (2000) apresenta um estudo de caso avaliando um parque aqutico pelo mtodo
involutivo e Melo (2000) expe um resumo sobre a relao entre taxas de desconto e risco, e
fala sobre o ndice beta.
Poletto (1999) compara dois mtodos na avaliao de terrenos em regies de alta
densidade de edificaes coletivas e conclui que deve ser evitado o uso do mtodo involutivo
na avaliao destes terrenos, tendo em vista a baixa confiabilidade nos seus resultados e,
portanto, o mtodo comparativo o mtodo mais adequado.
Martins e Martins (1997) apresentam um estudo de caso no qual um terreno de grande
porte foi avaliado pelo mtodo involutivo. Haddad e Monguzzi (1997) aconselham que,
quando um imvel for integrante de uma operao comercial, este deve ser desvinculado da
operao e mostram um estudo de caso em postos de gasolina. Fiker (1997) mostra uma
aplicao do mtodo evolutivo em um empreendimento imobilirio. Lima (1995) discorre
sobre as influncias da desindexao da economia na avaliao pelo mtodo da renda,
mostrando uma aplicao para o caso de shopping centers.
Alm dos trabalhos encontrados no Brasil, pode-se citar revistas inglesas
especializadas em avaliao de imveis nas quais pode-se encontrar um grande nmero de
artigos na rea. Dentre elas destacam-se Journal of Property Valuation & Investment,
Property Management e Journal of Property Finance.
O percentual de permuta dado pelo percentual da rea construda oferecido pelo empreendedor em troca do
terreno.
26
8 ...
Desembolsos
Figura 3.1 Representao grfica dos fluxos de caixa
tempo
28
(1 + i m )12
= (1 + i a )
(3.1)
(1 + i )n
(3.2)
onde P o valor presente do fluxo de caixa futuro, F o valor do fluxo de caixa futuro, i a
taxa de desconto e n o nmero de perodos a ser descontado.
No caso de uma srie de fluxos de caixa futuros (Figura 3.2), faz-se a somatria do
valor presente de cada fluxo de caixa descontado individualmente, como mostra a Equao
29
3.3, de modo que entradas de caixa so valores positivos e sadas de caixa so valores
negativos.
VP =
Fj
(1 + i )
j =1
(3.3)
F4
F1
0
F3
Fj-1
4
F2
5
F5
Fj+1
7
Fj
P=
n
(
1 + i) 1
A.
(1 + i )n .i
4 ...
(3.4)
1
1
VP = lim A.
n
n
i i (1 + i )
30
(3.5)
(3.6)
...
0
4 ...
n=
31
Valor (R$)
3,00%
13,30%
16.420.633,28
3,50%
13,85%
15.756.153,72
4,00%
14,40%
15.141.280,84
4,50%
14,95%
14.570.840,94
5,00%
15,50%
14.040.328,22
5,50%
16,05%
13.545.804,22
6,00%
16,60%
13.083.818,28
6,50%
17,15%
12.651.330,70
7,00%
17,70%
12.245.661,45
(3.7)
iR =
iN + 1
1
iI + 1
32
(3.8)
(3.9)
i E = (1 + i ) 1
m
(3.10)
Nos clculos utilizando fluxos de caixa deve-se ter o cuidado de se utilizar a taxa
efetiva.
33
34
parmetros so a caderneta de poupana, cuja rentabilidade dada por Taxa Referencial (ou
TR) + 0,5%, sendo que a parcela Taxa Referencial pretende corrigir o capital investido com
relao inflao e, portanto, 0,5% deveria ser a taxa de juros real do investimento, alm dos
fundos de renda fixa, CDB e CDI. A escolha da taxa livre de risco varia conforme o
investidor.
Normalmente, espera-se que quanto maior for rentabilidade de um ativo, maior ser o
risco deste. O que fica claro ao se entender que um investidor provavelmente no investir em
um ativo de maior risco se houver outro de menor risco cuja rentabilidade a mesma para
ambos. A recompensa por se correr um risco ao se investir em um ativo denominada prmio
por risco. Quanto maior a recompensa em potencial de um investimento com risco, maior o
seu risco (Ross et al.1995). Logo, a rentabilidade esperada de um investimento dada pela
taxa livre de risco mais o prmio por risco esperado, como na Equao 3.11.
Rentabilidade
esperada
do ativo
Taxa
livre
de risco
Prmio por
risco esperado
do ativo
(3.11)
Qualquer investimento cuja taxa de juros real, ou seja, a taxa de desconto descontada a
inflao, seja inferior taxa livre de risco real, tambm descontada a inflao, um
investimento invivel. Qualquer investimento cuja taxa de juros real seja igual taxa livre de
risco real mas apresente algum risco tambm invivel. Nestes dois casos mais interessante
investir no investimento livre de risco.
O risco de um ativo pode ser dividido em duas partes: risco sistemtico ou no
diversificvel e risco no sistemtico ou diversificvel. Risco sistemtico ou no
diversificvel aquele que afeta um grande nmero de ativos, em maior ou menor grau.
tambm conhecido como risco de mercado ou risco comum. O risco no sistemtico ou
diversificvel aquele que afeta um nico ativo ou um pequeno grupo de ativos. Tambm
conhecido como risco especfico (Ross et al., 1995).
Pelo princpio da diversificao, ao se diversificar os investimentos e aplicaes a
parcela do risco diversificvel pode se tornar desprezvel e ser eliminada. Os riscos
diversificveis de um investimento podem ser eliminados ao se formar uma carteira de ativos,
pois em uma carteira de ativos bem elaborada pode-se dizer que, de uma maneira geral, a
desvalorizao de um ativo compensada pela valorizao de outro. J o risco sistemtico ou
de mercado no pode ser eliminado.
35
Taxa
livre
de risco
Beta
do
ativo
Prmio
histrico por
risco de mercado
(3.12)
(3.13)
COV (Ri , Rm )
m2
(3.14)
(3.15)
36
37
Y = a + bX
38
(3.13)
a =
b =
. Y
n . X
X .
( X )
X .Y
n . X .Y
n . X
(3.14)
X .
( X )
(3.15)
Uma vez que tenha sido formulada a equao de regresso, pode-se utiliza-la para
estimar o valor da varivel independente. Contudo, tal estimao deve ser feita apenas dentro
do intervalo de variao dos valores da varivel independente originalmente amostrados, j
que no existe base estatstica para supor que a linha de regresso apropriada fora destes
limites.
r =
(X
(X
)(
X . Yi Y
) . (Y
2
(3.16)
39
Correlao
|r|=0
Nula
0 < | r | 0,30
Fraca
Mdia
Forte
Fortssima
|r|=1
Perfeita
Tendncia secular (T): Movimento regular nos valores da varivel (Y) atravs de um
longo perodo de tempo. identificada por um movimento persistente em alguma
direo.
40
(3.17)
Y = T .C . S . I
(3.18)
O modelo aditivo admite que as foras dos movimentos cclico, sazonal e aleatrio
operam com efeitos absolutos iguais, independentes da tendncia. O modelo multiplicativo
admite que essas foras atuam proporcionalmente ao nvel geral da srie.
(3.19)
41
43
investir a curto prazo. Logo, a falta de liquidez pode ou no ser includa como um fator de
risco na avaliao de um imvel, podendo ou no influenciar a taxa de desconto a ser
aplicada.
Damodaran (1999) cita tambm o problema da imobilidade. Como os imveis so
fisicamente intransferveis, ficam muito mais expostos s mudanas na legislao local. Alm
disso, h tambm os custos das transaes imobilirias que so maiores que os das transaes
com ativos financeiros e h menos compradores e vendedores no mercado imobilirio. Ativos
imobilirios tambm exigem desembolsos de manuteno, mas em contrapartida, podem ser
utilizados como garantia para emprstimos e financiamentos.
Para Hutchison (1994), o montante de capital necessrio para se adquirir um bem no
mercado imobilirio relativamente grande e nem sempre possvel adquirir uma parte do
ativo. Mas atualmente, tal problema pode ser contornado investindo atravs de empresas que
formam carteiras, especializadas em imveis ou mistas. Ou ainda, o investidor pode optar por
investir em sociedade com outros interessados.
De qualquer forma, a deciso a ser tomada pelo investidor deve ser baseada na
rentabilidade dos diversos tipos de investimentos disponveis e no risco que o investidor
pretende assumir.
44
45
A incluso ou no do valor final do imvel deve ser analisada em cada caso particular
e nem sempre interessante. A viabilidade de incluir uma suposta venda como recebimento
futuro depende do nmero de perodos e da taxa de desconto utilizados na avaliao. Quanto
menores forem o nmero de perodos e a taxa de desconto, maior ser a influncia desse
recebimento futuro no valor presente calculado e, consequentemente, no valor do imvel
procurado.
Para ilustrar a afirmao acima, pode-se analisar o caso de uma venda futura no valor
de UM100.000. O valor presente de UM100.000 na data 10 anos a 1% ao ano UM90.530, a
10% a.a. UM38.550, enquanto que a 20% a.a. UM16.151, como pode ser observado na
Figura 4.1. J o valor presente dos mesmos UM100.000 a 10% a.a. UM90.910 se estiver na
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
1%
10%
20%
Taxa de desconto
20
50
Ano
46
47
Trata-se de seguro contra incndios, terremotos, inundaes ou outros danos que venham denegrir o estado de
conservao do imvel. O seguro contra roubos fica a cargo do locatrio e nada tem haver com o estado de
conservao e o valor do imvel.
48
calculados. Logo, a utilizao de uma taxa de desconto indevida pode fazer com que o valor
do imvel calculado seja errneo e, consequentemente, a avaliao invlida.
O que no deve ser feito pelos avaliadores simplesmente adotar uma taxa de
desconto padro que venha sendo utilizada por um grupo de avaliadores. Esta uma prtica
perigosa e que pode resultar em valores indevidos, pois o fato de que uma determinada taxa
de desconto venha sendo utilizada nos clculos de vrios avaliadores no quer dizer que essa
taxa de desconto padro seja a taxa de desconto de mercado. Alm disso, a Norma exige
que a taxa de desconto utilizada seja expressamente justificada pelo avaliador.
A taxa de desconto utilizada em uma avaliao deve sempre ser aquela que representa
a rentabilidade que pode ser obtida com aquele tipo de imvel naquele mercado ou regio. As
taxas de desconto variam para diferentes regies e para diferentes tipos de imveis, como
imveis comerciais, residenciais com um dormitrio, residenciais com dois dormitrios, etc.
Mas como determinar essas taxas de desconto? Sabendo-se que uma taxa de desconto
possui embutido em si o risco inerente aquele investimento e que esta deve representar a
rentabilidade daquele mercado, determina-se a taxa de desconto com base no risco daquele
ativo, ou daquela classe de ativos, pesquisando-se a rentabilidade do mercado em questo e as
taxas de desconto nele praticadas.
49
50
mesmo tamanho no mesmo edifcio que no tm vista para o mar. Quanto mais detalhada for
a classificao, melhor ser a comparabilidade entre ativos.
Pode-se ainda optar pela elaborao de trusts de investimentos imobilirios
negociveis. Porm, tal soluo imperfeita pois as propriedades possudas pelos trusts
podem no representar o mercado imobilirio e as rentabilidades dos imveis podem ser
diferentes das rentabilidades dos trusts.
Assim, para estimar a taxa de desconto ou retorno esperado de um determinado ativo
ou de uma determinada classe de imveis, necessrio conhecer a taxa livre de risco, o
retorno esperado do mercado e o beta do ativo ou classe de imveis em anlise. A taxa livre
de risco e o retorno esperado do mercado so utilizados na determinao do prmio por risco.
51
52
significa que a avaliao est errada e deve ser revista, pois algum dado de entrada pode estar
incorreto, ou at mesmo refeita.
54
dados so os valores de imveis ofertados para venda e aluguel nos jornais O Globo, O Dia e
Jornal do Brasil e foram agrupados em 24 diferentes regies da cidade. So elas:
Andara/Graja
Gvea
Ilha do Governador
Madureira
Barra / Recreio
Ipanema
Mier/Lins de Vasconcelos
Botafogo / Humait
Ramos / Leopoldina
Cascadura / Piedade
Jacarepagu
Centro
Jardim Botnico
So Cristvo / Benfica
Copacabana / Leme
Lagoa
Flamengo / Catete
Leblon
Urca
Alm de agrupados por regies, os imveis tambm foram agrupados por classes, ou
seja, segundo o nmero de dormitrios. So 5 as classes:
Apartamento conjugado
3 dormitrios
1 dormitrio
4 dormitrios
2 dormitrios
O chamado apartamento conjugado tambm conhecido como quarto e sala.
Os dados foram coletados ao longo de 29 meses, no perodo de janeiro de 1998 a maio
de 2000. Para cada ms, regio e classe foi calculada a mdia dos valores ofertados para
aluguel e venda. Sobre essas mdias calculadas foram realizados os clculos e anlises deste
trabalho.
55
Data
01/12/97
02/12/97
03/12/97
04/12/97
05/12/97
08/12/97
09/12/97
10/12/97
11/12/97
...
26/05/00
29/05/00
30/05/00
31/05/00
14204
14540
14815
15251
14172
14540
14815
14930
56
Mximo
9653
9981
10072
10212
10085
10210
10075
9838
9454
...
Mdio
9519
9846
9990
10155
10021
10132
9860
9505
8979
...
14548
14857
15307
15328
14389
14771
15048
15161
Ik
I I k 1
1 = k
I k 1
I k 1
(5.1)
57
31/12/97 e 31/01/98 no houve prego, pois as duas datas eram finais de semana, foram ento
utilizados os ndices de 30/12/97 e 30/01/98. Logo:
R01 / 98 =
I 30 / 01 / 98
10196
1 =
1 = 4,67 %
I 30 / 12 / 97
9720
(5.2)
Rentabilidade
mensal
10196
Dez/97
9720
-4,67%
Jan/98
10570
8,74%
Fev/98
11946
13,02%
Mar/98
11677
-2,25%
Abr/98
9846
-15,68%
Mai/98
9678
-1,71%
Jun/98
10707
10,63%
Jul/98
6472
-39,55%
Ago/98
6593
1,87%
Set/98
7047
6,89%
Out/98
8631
22,48%
Nov/98
6784
-21,40%
Dez/98
8171
20,45%
Jan/99
8910
9,04%
Fev/99
10696
20,04%
Mar/99
11350
6,11%
Abr/99
11089
-2,30%
Mai/99
11626
4,84%
Jun/99
10441
-10,19%
Jul/99
10564
1,18%
Ago/99
11106
5,13%
Set/99
11700
5,35%
Out/99
13778
17,76%
Nov/99
17091
24,05%
Dez/99
16388
-4,11%
Jan/00
17660
7,76%
Fev/00
17820
0,91%
Mar/00
15537
-12,81%
Abr/00
14956
-3,74%
Mai/00
R mdia
2,34%
D Padro
13,80%
Tabela 5.2 Rentabilidades mensais dos ndices de
aes medidos pela BOVESPA
58
59
em R $
500000
450000
400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000
50000
Ja
n/
98
Fe
v/
98
M
ar
/9
8
A
br
/9
8
M
ai
/9
8
Ju
n/
98
Ju
l/9
8
A
go
/9
8
Se
t/9
8
O
ut
/9
8
N
ov
/9
8
D
ez
/9
8
Ja
n/
99
Fe
v/
99
M
ar
/9
9
A
br
/9
9
M
ai
/9
9
Ju
n/
99
Ju
l/9
9
A
go
/9
9
Se
t/9
9
O
ut
/9
9
N
ov
/9
9
D
ez
/9
9
Ja
n/
00
Fe
v/
00
M
ar
/0
0
A
br
/0
0
M
ai
/0
0
em R $
3000
2500
2000
1500
1000
500
M
ai
/0
0
/0
0
M
ar
Ja
n/
00
No
v/
99
Se
t/9
9
Ju
l/9
9
M
ai
/9
9
/9
9
M
ar
Ja
n/
99
N
ov
/9
8
Se
t/9
8
Ju
l/9
8
M
ai
/9
8
/9
8
M
ar
Ja
n/
98
60
observado nos grficos, foi feita a anlise de tendncia das duas sries temporais. Pela anlise
de tendncia, a srie referente aos valores de venda apresentou uma inclinao de 4028,28 e a
srie referente aos aluguis apresentou uma inclinao de 20,53, confirmando o que foi
observado graficamente.
Entretanto, os valores aqui apresentados no descontam a inflao. Desse modo, as
tendncias observadas no so reais, pois esto mascaradas pela inflao. Quando descontada
a inflao, espera-se que a tendncia positiva dos valores de venda seja menor, podendo ser,
at mesmo, negativa. Com relao aos aluguis, que j apresentam tendncia negativa, aps
descontada a inflao esta tendncia deve se mostrar, na realidade, ainda mais negativa.
Para corrigir valores utilizando a tabela acumulada, basta multiplic-los pelos ndices
correspondentes a cada ms. Como a tabela capturada corrige valores para outubro de 2000 e
os valores deveriam ser corrigidos para maio de 2000, multiplicou-se os valores pelos ndices
de cada ms e ento dividiu-se pelo ndice de maio de 2000, 1,064270. Assim, os valores
obtidos foram corrigidos para o ms de maio de 2000.
61
62
em R $corr
500000
450000
400000
350000
300000
250000
200000
150000
100000
50000
M
ai
/0
0
/0
0
M
ar
Ja
n/
00
N
ov
/9
9
Se
t/9
9
Ju
l/9
9
M
ai
/9
9
/9
9
M
ar
Ja
n/
99
N
ov
/9
8
Se
t/9
8
Ju
l/9
8
M
ai
/9
8
/9
8
M
ar
Ja
n/
98
em R $corr
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
M
ai
/0
0
/0
0
M
ar
Ja
n/
00
No
v/
99
Se
t/9
9
Ju
l/9
9
M
ai
/9
9
/9
9
M
ar
Ja
n/
99
N
ov
/9
8
Se
t/9
8
Ju
l/9
8
M
ai
/9
8
/9
8
M
ar
Ja
n/
98
63
Fechamento
ltimo dia
64
Rentabilidades
mensais
12803,301
Dez/97
12118,021
-5,35%
Jan/98
13052,417
7,71%
Fev/98
14725,070
12,81%
Mar/98
14366,201
-2,44%
Abr/98
12097,790
-15,79%
Mai/98
11874,751
-1,84%
Jun/98
13087,573
10,21%
Jul/98
7924,446
-39,45%
Ago/98
8085,537
2,03%
Set/98
8649,234
6,97%
Out/98
10584,912
22,38%
Nov/98
8346,491
-21,15%
Dez/98
10007,914
19,91%
Jan/99
10822,139
8,14%
Fev/99
12538,771
15,86%
Mar/99
12939,272
3,19%
Abr/99
12552,593
-2,99%
Mai/99
13198,754
5,15%
Jun/99
11810,922
-10,51%
Jul/99
11767,662
-0,37%
Ago/99
12181,394
3,52%
Set/99
12649,490
3,84%
Out/99
14647,130
15,79%
Nov/99
17745,021
21,15%
Dez/99
16712,614
-5,82%
Jan/00
17789,218
6,44%
Fev/00
17887,787
0,55%
Mar/00
15572,735
-12,94%
Abr/00
14956,000
-3,96%
Mai/00
R mdia
1,48%
D Padro
13,31%
Tabela 5.7 Rentabilidades dos ndices de aes corrigidos pela inflao
65
IBOVESPA
Poupana
-5 35%
0 58%
Jan/98
23,88%
7,71%
1,58%
Fev/98
-22,53%
12,81%
0,68%
Mar/98
8,09%
-2,44%
1,10%
Abr/98
-3,66%
-15,79%
0,91%
Mai/98
19,42%
-1,84%
0,73%
Jun/98
-0,17%
10,21%
1,21%
Jul/98
8,69%
-39,45%
1,20%
Ago/98
-11,82%
2,03%
1,10%
Set/98
0,55%
6,97%
1,57%
Out/98
-13,74%
22,38%
1,77%
Nov/98
27,34%
-21,15%
0,70%
Dez/98
-0,28%
19,91%
0,23%
Jan/99
1,74%
8,14%
-2,11%
Fev/99
-17,96%
15,86%
-1,49%
Mar/99
8,06%
3,19%
0,63%
Abr/99
-4,22%
-2,99%
1,44%
Mai/99
3,80%
5,15%
0,48%
Jun/99
23,19%
-10,51%
-0,74%
Jul/99
-1,63%
-0,37%
-0,72%
Ago/99
-19,29%
3,52%
-0,67%
Set/99
1,78%
3,84%
-0,96%
Out/99
-1,35%
15,79%
-1,65%
Nov/99
-0,59%
21,15%
-1,07%
Dez/99
-2,58%
-5,82%
-0,46%
Jan/00
6,51%
6,44%
0,41%
Fev/00
1,89%
0,55%
0,51%
Mar/00
3,09%
-12,94%
0,50%
Abr/00
20,45%
-3,96%
0,36%
Mai/00
Rent. mdia
2,095%
1,728%
0,259%
Desv. padro
12,743%
13,489%
1,065%
Inclinao
0,000
0,001
-0,001
Tabela 5.8 Rentabilidades calculadas pela 1a abordagem
Tanto pela Tabela 5.8 como pela Figura 5.5 pode-se observar que h uma grande
variao da rentabilidade dos imveis atravs dos meses. Esta grande variao confirmada
pelo alto desvio padro calculado, 12,743%. A rentabilidade mdia do perodo, 2,095% ao
ms, se mostra acima da rentabilidade mdia das aes, 1,728% ao ms, e da poupana no
66
4 0 ,0 0 %
3 0 ,0 0 %
2 0 ,0 0 %
1 0 ,0 0 %
br
/0
0
A
Fe
v/
00
ez
/9
9
D
O
ut
/9
9
A
go
/9
9
Ju
n/
99
A
br
/9
9
Fe
v/
99
ez
/9
8
D
O
ut
/9
8
A
go
/9
8
Ju
n/
98
br
/9
8
-1 0 ,0 0 %
Fe
v/
98
0 ,0 0 %
-2 0 ,0 0 %
-3 0 ,0 0 %
-4 0 ,0 0 %
-5 0 ,0 0 %
R e n ta b ilid a d e d o s im v e is e m e s tu d o
IB O V E S P A
Pou pana
T e n d n c ia d a r e n ta b ilid a d e d o s im v e is
67
O valor de R-quadrado igual a 0,1995, sugere que 19,95% do risco advm de fontes de
mercado e que o restante, 80,05% do risco, decorre de componentes especficos da regio em
estudo, sendo diversificvel e no recompensado pelo CAPM.
Uma vez conhecido o valor de , possvel determinar a rentabilidade esperada de um
investimento na regio e classe em estudo, atravs da Equao 5.3.
Ri = R f + (Rm R f
(5.3)
Considerando que a taxa livre de risco (Rf) seja de 0,5% ao ms e que o retorno de
mercado no Brasil (Rm) seja de 22% ao ano, ou seja, 1,6709% ao ms, para um de 0,422, a
rentabilidade esperada de 0,00588% ao ms, bastante inferior rentabilidade mdia 2,095%
ao ms conseguida. Isto confirma a anlise de desempenho feita atravs do coeficiente a, que
determinou que o desempenho da regio foi superior ao esperado.
i=
A
P
68
(5.4)
69
Poupana
0,96%
-5,35%
0,58%
Jan/98
0,69%
7,71%
1,58%
Fev/98
0,92%
12,81%
0,68%
Mar/98
0,76%
-2,44%
1,10%
Abr/98
1,04%
-15,79%
0,91%
Mai/98
0,63%
10,21%
1,21%
Jul/98
0,65%
-39,45%
1,20%
Ago/98
0,67%
2,03%
1,10%
Set/98
0,65%
6,97%
1,57%
Out/98
0,80%
22,38%
1,77%
Nov/98
0,65%
-21,15%
0,70%
Dez/98
0,63%
19,91%
0,23%
Jan/99
0,61%
8,14%
-2,11%
Fev/99
0,47%
15,86%
-1,49%
Mar/99
0,54%
3,19%
0,63%
Abr/99
0,66%
-2,99%
1,44%
Mai/99
0,49%
5,15%
0,48%
Jun/99
0,56%
-10,51%
-0,74%
Jul/99
0,42%
-0,37%
-0,72%
Ago/99
0,49%
3,52%
-0,67%
Set/99
0,54%
3,84%
-0,96%
Out/99
0,58%
15,79%
-1,65%
Nov/99
0,60%
21,15%
-1,07%
Dez/99
0,49%
6,44%
0,41%
Fev/00
0,48%
0,55%
0,51%
Mar/00
0,59%
-12,94%
0,50%
Abr/00
0,30%
-3,96%
0,36%
Mai/00
Rent. mdia
0,625%
1,878%
0,281%
Desv. padro
0,163%
13,718%
1,073%
Inclinao
0,000
0,002
-0,001
a
Tabela 5.9 Rentabilidades calculadas pela 2 abordagem
70
3 0 ,0 0 %
2 0 ,0 0 %
1 0 ,0 0 %
Se
t/9
9
O
ut
/9
9
N
ov
/9
9
D
ez
/9
9
Ja
n/
00
Fe
v/
00
M
ar
/0
0
A
br
/0
0
M
ai
/0
0
/9
9
l/9
Ju
A
go
Se
t/9
8
O
ut
/9
8
N
ov
/9
8
D
ez
/9
8
Ja
n/
99
Fe
v/
99
M
ar
/9
9
A
br
/9
9
M
ai
/9
9
Ju
n/
99
/9
8
l/9
Ju
A
go
ar
/9
8
br
/9
8
M
ai
/9
8
Ju
n/
98
A
-1 0 ,0 0 %
n/
Ja
Fe
98
v/
98
0 ,0 0 %
-2 0 ,0 0 %
-3 0 ,0 0 %
-4 0 ,0 0 %
-5 0 ,0 0 %
B a r r a /R e c r e io 4 D o r m it r io s - 2 a a b o r d a g e m
Poup an a
IB O V E S P A
T e n d n c ia d a r e n t a b ilid a d e d o s im v e is
2 ,0 %
1 ,5 %
1 ,0 %
0 ,5 %
M
ai
/0
0
/0
0
M
ar
Ja
n/
00
N
ov
/9
9
Se
t/9
9
Ju
l/9
9
M
ai
/9
9
/9
9
M
ar
Ja
n/
99
N
ov
/9
8
Se
t/9
8
Ju
l/9
8
M
ai
/9
8
/9
8
- 0 ,5 %
M
ar
Ja
n/
98
0 ,0 %
- 1 ,0 %
- 1 ,5 %
- 2 ,0 %
- 2 ,5 %
B a rr a /R e c r e io 4 D o rm it rio s - 2 a a b o rd a g e m
Poupana
T e n d n c ia d a re n ta b ilid a d e d o s im v e is
71
(5.3)
Considerando que a taxa livre de risco (Rf) seja de 0,5% ao ms e que o retorno de
mercado no Brasil (Rm) seja de 22% ao ano, ou seja, 1,6709% ao ms, para um de 0,001, a
rentabilidade esperada de 0,4988% ao ms, inferior rentabilidade mdia conseguida de
0,625% ao ms conseguida, confirmando o resultado da anlise de desempenho atravs do
coeficiente a.
As mdias dos valores de venda e aluguel corrigidos so, respectivamente,
R$362.097,00 e R$2.228,00. Ao se utilizar a Equao 5.4 para sries perptuas, utilizando o
valor mdio dos aluguis como fluxos da srie uniforme e a rentabilidade esperada de
0,4988% para a taxa de desconto, o valor presente resulta em R$446.672,00, superior ao valor
mdio das vendas. Isto indica que os valores de venda dos imveis, nesta regio e classe,
podem estar subvalorizados, no perodo em estudo, ou que os valores dos aluguis podem
estar sobrevalorizados.
72
1a Abordagem 2a Abordagem
2,095 %
0,625%
Rentabilidade mdia
12,743 %
0,163%
Desvio padro
0,000
0,000
Inclinao
0,422
0,001
Coeficiente beta ()
0,1995
R-quadrado
0,028
0,006
Intercepto (a)
0,007
0,005
Rf (1-)
superior
superior
Anlise de desempenho
0,00588%
0,4988%
Rentabilidade esperada
superior
superior
Desempenho
Tabela 5.10 Comparao dos resultados
73
prazo. Alm disso, no se pode ignorar que imveis geram recebimentos considerveis
atravs dos aluguis. Assim, quem investe em um imvel com o objetivo de obter renda
procura recebimentos obtidos ou com os aluguis ou com a sua revenda a longo prazo.
Entretanto, calcular as rentabilidades de imveis com base na variao mensal dos seus
valores como feito com aes, apesar dos fatores comentados, consiste em uma forma para
se averiguar as taxas do setor imobilirio.
74
Andara/Graja
Gvea
Ilha do Governador
Madureira
Barra / Recreio
Ipanema
Mier/Lins de Vasconcelos
Botafogo / Humait
Ramos / Leopoldina
Cascadura / Piedade
Jacarepagu
Centro
Jardim Botnico
So Cristvo / Benfica
Copacabana / Leme
Lagoa
Flamengo / Catete
Leblon
Urca
Os valores ofertados para venda e aluguel das 24 regies nos 29 meses em estudo, bem
como os grficos mostrando a evoluo dos valores no tempo e a respectiva linha de
tendncia, so apresentados nos Apndice 1 e Apndice 2, respectivamente. J os mesmos
valores ofertados para venda e aluguel e seus grficos com suas linhas de tendncia, porm
corrigidos pela inflao para maio de 2000, so apresentados nos Apndice 3 e Apndice 4,
respectivamente.
As tendncias dos valores ofertados de venda nas 24 regies, para as 5 diferentes
classes, no corrigidos e corrigidos pela inflao, so apresentadas na Tabela 5.11, enquanto
que as tendncias dos valores ofertados de aluguel, tambm no corrigidos e corrigidos, so
apresentadas na Tabela 5.12, ambas apresentadas a seguir.
75
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
Ap.Conjugado 1 Dormitrio
2 Dormitrios 3 Dormitrios
NC
43,3
107,9
263,7
346,0
92,7
145,5
598,9
401,2
866,0
202,5
867,1
81,9
51,2
1154,2
1095,0
922,5
282,8
72,2
48,6
9,4
48,1
114,4
221,7
379,6
NC
316,9
145,7
1647,8
1008,7
139,8
364,5
1765,2
1622,7
2112,0
622,8
2177,2
91,8
474,2
3190,9
3321,8
2722,4
1562,9
-73,2
333,6
92,8
778,8
233,4
256,6
1806,8
C
-300,1
-23,2
-297,8
43,9
-71,9
-97,4
190,1
43,0
337,9
-72,6
366,4
-89,7
-197,2
667,0
595,4
430,0
-47,6
-114,7
-252,1
-219,8
-286,7
-51,4
-110,1
-145,1
NC
119,7
91,6
1174,5
724,1
-79,9
124,5
995,2
315,0
1781,5
227,1
1668,9
125,4
370,8
2025,4
1782,2
1365,3
1175,9
-8,9
219,3
141,2
254,7
-19,2
136,6
713,9
C
-375,1
-129,7
188,6
107,2
-375,3
-245,4
464,3
-320,1
783,4
-252,3
773,4
-122,6
27,7
1109,3
822,1
456,2
622,0
-311,4
-179,8
-170,6
-263,0
-328,9
-402,7
-86,5
C
-308,8
-236,9
341,1
26,5
-249,4
-136,6
865,8
722,3
876,7
7,1
807,1
-372,8
-63,8
2073,2
2130,5
1427,8
663,6
-501,2
-263,2
-411,5
115,2
-165,2
-551,6
605,5
NC
716,9
154,5
3307,5
1165,1
339,8
646,1
2733,3
2734,0
4579,8
567,8
2808,4
636,3
1475,0
3357,8
2985,8
3133,3
1382,4
-136,7
740,2
245,8
1242,5
496,0
1237,6
2421,4
C
-142,5
-413,2
1552,2
-225,0
-187,1
-14,7
1366,2
1418,9
3107,7
-470,9
698,6
103,7
828,0
1796,8
1162,1
1072,5
-69,9
-749,7
6,3
-464,7
309,8
-8,6
141,4
653,9
4 Dormitrios
NC
C
577,5 -822,0
542,1 -277,6
4028,3 1373,3
1091,9 -1076,9
532,8 -233,0
793,8 -117,5
1594,1 -878,8
2651,8
64,4
3471,2 617,2
1813,6
21,9
4758,2 1718,0
914,8
69,0
1257,0
10,9
3915,5 1036,0
4670,1 1787,8
5680,2 2775,3
1219,8 -1367,2
146,7 -696,7
693,8 -562,6
-292,1 -1471,9
1515,3
33,1
895,8
206,0
1220,1 -802,1
3442,5 579,8
Ap.Conjugado 1 Dormitrio
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
NC
0,3
-0,5
-1,1
0,1
-0,8
-0,5
-0,4
-0,4
-1,1
0,0
1,2
0,7
0,5
-0,3
1,1
-0,4
0,9
0,2
0,5
-0,5
-1,7
-0,3
-1,6
2,9
C
-2,5
-2,4
-5,5
-2,7
-2,9
-2,8
-3,9
-3,6
-5,2
-2,6
-3,1
-1,1
-1,7
-4,1
-3,0
-4,8
-1,9
-1,9
-1,8
-2,7
-4,7
-2,5
-4,5
-0,3
NC
-1,3
-0,9
-2,9
-1,5
-0,6
-1,9
-0,6
-0,7
1,9
0,1
2,0
-0,1
0,1
1,4
2,4
3,8
-1,2
-1,7
-0,7
0,2
-1,7
1,0
-2,2
4,9
C
-5,2
-3,7
-9,9
-6,2
-3,4
-5,1
-5,2
-5,0
-4,2
-3,3
-4,0
-2,9
-3,2
-4,1
-4,6
-2,4
-5,7
-4,7
-4,1
-2,6
-5,5
-1,9
-6,2
0,1
76
C
-6,3
-4,7
-14,3
-6,2
-6,1
-4,4
-7,4
-4,9
-8,6
-6,4
-4,7
-4,7
-5,1
-6,0
-2,8
-4,2
-5,6
-3,0
-5,1
-5,3
-6,4
-4,2
-6,6
-1,1
NC
-4,2
1,7
-9,7
0,3
-6,5
-0,2
2,1
3,4
-2,2
2,6
4,4
0,2
0,1
0,9
-3,7
3,8
-3,6
-2,7
-1,0
-2,2
-3,1
0,8
-4,0
7,1
C
-10,9
-2,9
-23,9
-8,5
-12,5
-5,7
-7,4
-6,1
-15,1
-3,9
-10,6
-4,5
-5,5
-10,2
-17,7
-11,1
-13,0
-8,4
-6,4
-7,6
-10,2
-3,8
-11,0
-5,2
NC
-4,8
2,2
-20,5
-2,9
-7,7
0,8
-8,4
3,4
-5,9
-0,2
-11,6
-2,2
1,6
0,9
-6,3
-11,3
-2,6
-4,3
-2,1
-5,1
-1,5
-3,6
-2,7
11,7
C
-13,4
-3,6
-42,7
-15,6
-15,2
-6,6
-24,0
-11,0
-23,6
-9,6
-37,7
-9,1
-6,3
-13,8
-25,7
-35,6
-15,3
-11,8
-9,8
-13,0
-10,1
-10,8
-12,5
-3,6
77
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
1a ab.
1,66%
1,51%
0,08%
0,57%
-0,01%
-0,08%
0,67%
0,45%
2,01%
0,69%
0,43%
-0,40%
1,48%
1,63%
2,13%
1,34%
1,39%
-0,58%
0,80%
-0,82%
1,02%
1,12%
0,06%
-0,03%
2a ab.
0,83%
1,29%
0,76%
0,85%
1,13%
0,87%
0,69%
0,75%
0,62%
0,82%
0,78%
1,17%
0,96%
0,62%
0,65%
0,79%
0,78%
1,13%
0,83%
0,94%
0,79%
1,13%
0,75%
0,72%
1a ab.
0,03%
5,79%
-0,11%
1,04%
-1,42%
-0,61%
0,87%
-0,32%
1,06%
-0,35%
0,90%
1,99%
1,75%
1,51%
1,15%
3,80%
1,18%
0,46%
0,49%
0,78%
1,59%
0,78%
-0,42%
0,51%
2a ab.
0,72%
1,15%
0,61%
0,67%
0,95%
0,74%
0,65%
0,63%
0,53%
0,68%
0,56%
1,07%
0,85%
0,52%
0,59%
0,64%
0,63%
0,94%
0,78%
0,86%
0,67%
1,00%
0,66%
0,66%
1a ab.
-0,07%
3,56%
-0,02%
1,81%
0,36%
0,10%
1,37%
1,96%
1,23%
-0,12%
2,09%
2,00%
1,31%
2,09%
2,53%
1,64%
1,83%
0,06%
0,06%
1,08%
0,11%
0,26%
0,96%
0,48%
2a ab.
0,69%
0,89%
0,57%
0,61%
0,91%
0,75%
0,62%
0,65%
0,63%
0,66%
0,62%
0,84%
0,74%
0,56%
0,60%
0,65%
0,62%
0,86%
0,64%
0,75%
0,68%
0,89%
0,60%
0,59%
1a ab.
2,22%
1,65%
1,47%
0,16%
0,19%
0,94%
1,74%
1,59%
1,73%
0,40%
2,26%
3,20%
1,90%
1,85%
1,62%
1,19%
0,63%
-0,38%
0,59%
1,09%
0,95%
0,51%
2,17%
0,95%
2a ab.
0,66%
0,85%
0,63%
0,59%
0,95%
0,79%
0,59%
0,63%
0,64%
0,64%
0,68%
0,78%
0,73%
0,58%
0,60%
0,66%
0,55%
0,92%
0,65%
0,71%
0,65%
0,81%
0,55%
0,70%
1a ab.
0,99%
1,10%
2,10%
-0,38%
0,27%
-0,15%
0,14%
1,02%
0,16%
1,42%
1,18%
1,51%
-0,15%
0,73%
1,24%
1,39%
-0,05%
-0,05%
0,36%
-0,14%
1,69%
0,38%
-0,38%
-0,55%
2a ab.
0,55%
0,72%
0,62%
0,52%
0,81%
0,76%
0,54%
0,52%
0,50%
0,49%
0,67%
0,71%
0,62%
0,46%
0,53%
0,66%
0,43%
0,80%
0,60%
0,62%
0,51%
0,80%
0,45%
0,56%
Ap.Conjugado 1 Dormitrio
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
1a ab.
19,6%
19,4%
15,7%
15,3%
21,3%
6,6%
10,0%
10,0%
19,3%
11,2%
13,5%
14,6%
19,5%
16,1%
13,6%
14,0%
13,7%
17,1%
16,1%
15,5%
12,6%
16,6%
8,9%
16,4%
2a ab.
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
0,3%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
0,1%
0,2%
0,1%
0,2%
0,2%
0,2%
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
1a ab.
13,3%
27,2%
10,7%
15,9%
15,7%
9,0%
5,4%
6,3%
13,8%
13,1%
18,1%
19,2%
14,7%
15,1%
13,9%
30,8%
11,6%
14,3%
9,8%
14,1%
18,4%
18,1%
8,0%
13,0%
2a ab.
0,1%
0,4%
0,1%
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,2%
0,2%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,3%
0,1%
0,1%
78
2a ab.
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
1a ab.
20,5%
15,0%
16,1%
11,1%
8,2%
10,0%
14,4%
18,8%
14,0%
15,3%
20,2%
16,2%
16,8%
18,7%
11,7%
12,6%
12,4%
11,2%
11,4%
15,8%
13,0%
11,7%
19,4%
16,6%
2a ab.
0,2%
0,2%
0,2%
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
0,1%
0,2%
0,1%
0,2%
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
1a ab.
14,6%
14,2%
12,7%
12,5%
9,4%
8,3%
10,8%
11,5%
9,5%
16,3%
11,3%
12,4%
14,1%
16,4%
11,0%
10,7%
10,1%
11,7%
11,1%
10,9%
15,8%
11,7%
15,6%
10,7%
2a ab.
0,1%
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,2%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
0,1%
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
1a ab.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2a ab.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1a ab.
0,00
-0,01
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2a ab.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2a ab.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1a ab.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2a ab.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1a ab.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2a ab.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
79
A Tabela 5.15 mostra as tendncias das rentabilidades para as duas abordagens. Todas
tendncias so nulas, com exceo de Bangu / Campo Grande, 1 dormitrio na 1a abordagem,
que apresenta um valor igual a 0,01, que pode ser considerado desprezvel. Isto indica que o
mercado de imveis nas regies e no perodo em estudo, no apresentou qualquer tendncia
de subida ou queda. Isto no significa que o mercado seja, ou no, estvel, uma vez que
possvel que um mercado instvel, com rentabilidades que apresentem variaes significativas
no decorrer de um perodo, apresente uma tendncia nula para tal perodo.
Na Tabela 5.16, so apresentados os coeficientes para todas regies e classes em
estudo, calculados pelas duas abordagens. Todos os coeficientes calculados pela 2a
abordagem so nulos ou muito prximos de zero, portanto desprezveis. Isto significa que o
risco sistemtico dos imveis nos mercados e perodo analisados so desprezveis, para a 2a
abordagem. J os coeficientes calculados pela 1a abordagem variam entre 1,096 a 0,714.
Estes coeficientes se apresentam tanto positivos como negativos e tambm tanto prximos
como distantes de zero para uma mesma regio, conforme a classe. No observado um
padro para os valores de calculados pela 1a abordagem, de modo que se faa possvel
alguma concluso significativa.
Ap.Conjugado 1 Dormitrio
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
1a ab.
-0,005
-0,110
-0,051
-0,128
0,102
-0,100
-0,120
-0,106
0,069
-0,209
-0,034
-0,171
0,174
-0,192
-0,021
0,017
-0,104
0,144
-0,139
0,071
0,200
0,004
-0,116
-0,183
2a ab.
0,003
-0,002
0,002
0,000
0,000
0,000
-0,001
0,002
0,000
0,001
-0,004
0,003
-0,002
0,001
0,000
-0,004
0,002
-0,001
0,000
-0,001
-0,001
-0,005
0,000
0,002
1a ab.
0,224
-0,278
0,049
-0,147
-0,379
-0,061
0,034
-0,078
0,032
0,008
-0,559
-0,473
0,413
-0,509
-0,060
0,123
-0,181
0,161
0,088
-0,182
0,714
-0,153
0,059
-0,161
2a ab.
0,001
0,002
0,001
0,000
0,005
-0,002
0,000
-0,002
0,001
-0,002
0,000
0,003
-0,001
0,001
0,000
-0,005
-0,001
-0,001
-0,001
0,000
-0,003
0,004
0,000
0,001
2a ab.
-0,002
0,002
-0,001
0,000
0,003
-0,001
0,001
0,000
-0,001
-0,003
0,000
0,002
0,000
0,001
0,002
-0,002
0,001
-0,002
0,000
0,001
-0,001
-0,001
0,002
0,000
1a ab.
-0,698
0,220
-0,418
-0,178
-0,239
0,138
0,080
-0,634
-0,438
-0,266
-0,366
-0,238
0,399
-1,096
-0,424
-0,066
-0,431
0,018
-0,047
-0,012
0,025
-0,134
-0,266
-0,203
2a ab.
0,003
0,003
0,001
0,001
0,001
0,000
0,000
0,002
-0,001
0,001
0,001
0,001
-0,002
0,003
0,001
0,000
0,002
0,000
0,001
0,001
-0,003
0,000
0,002
-0,002
1a ab.
-0,047
0,010
-0,465
0,067
-0,028
-0,074
-0,062
-0,386
-0,348
-0,263
-0,256
-0,068
0,000
-0,925
-0,347
-0,161
-0,434
0,031
-0,006
-0,034
0,169
-0,105
-0,570
-0,167
2a ab.
0,000
0,001
-0,001
-0,001
-0,002
0,000
-0,001
0,002
0,002
0,001
0,000
-0,002
-0,003
0,002
0,000
0,000
0,001
0,000
0,000
0,000
-0,001
-0,001
0,000
0,001
80
1a ab.
0,000
0,006
0,002
0,013
0,004
0,042
0,026
0,020
0,002
0,064
0,001
0,025
0,015
0,026
0,000
0,000
0,010
0,013
0,014
0,004
0,046
0,000
0,031
0,023
2a ab.
-
1a ab.
0,050
0,018
0,004
0,024
0,106
0,008
0,009
0,030
0,001
0,000
0,163
0,130
0,153
0,241
0,004
0,003
0,116
0,035
0,028
0,050
0,277
0,013
0,010
0,034
2a ab.
-
2a ab.
-
1a ab.
0,207
0,036
0,123
0,047
0,211
0,034
0,007
0,253
0,177
0,062
0,052
0,043
0,092
0,553
0,222
0,006
0,258
0,001
0,004
0,000
0,001
0,023
0,049
0,024
2a ab.
-
1a ab.
0,003
0,000
0,228
0,007
0,002
0,013
0,007
0,189
0,243
0,055
0,093
0,005
0,000
0,534
0,191
0,039
0,349
0,001
0,000
0,002
0,024
0,014
0,226
0,053
2a ab.
-
Ap.Conjugado 1 Dormitrio
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
1a ab.
0,017
0,017
0,002
0,008
-0,002
0,001
0,009
0,006
0,019
0,011
0,005
-0,001
0,012
0,020
0,022
0,013
0,016
-0,008
0,010
-0,009
0,007
0,011
0,003
0,003
2a ab.
0,008
0,013
0,008
0,009
0,012
0,009
0,007
0,007
0,006
0,008
0,008
0,012
0,010
0,006
0,006
0,008
0,008
0,011
0,008
0,010
0,008
0,011
0,008
0,008
1a ab.
0,001
0,070
0,001
0,002
-0,003
0,002
0,013
-0,001
0,014
-0,007
0,021
0,027
0,010
0,028
0,025
0,037
0,010
0,003
0,004
0,004
0,001
0,005
-0,010
0,008
2a ab.
0,007
0,011
0,006
0,007
0,009
0,008
0,006
0,006
0,005
0,007
0,006
0,011
0,009
0,005
0,006
0,007
0,007
0,009
0,008
0,009
0,007
0,010
0,007
0,007
81
2a ab.
0,007
0,009
0,006
0,006
0,009
0,008
0,006
0,007
0,006
0,007
0,006
0,009
0,008
0,006
0,006
0,007
0,006
0,009
0,006
0,007
0,007
0,009
0,006
0,006
1a ab.
0,032
0,020
0,022
0,004
0,005
0,001
0,011
0,028
0,019
0,006
0,035
0,028
0,010
0,044
0,025
0,006
0,015
-0,012
0,012
0,009
0,004
0,019
0,011
0,021
2a ab.
0,007
0,008
0,007
0,006
0,010
0,008
0,006
0,006
0,007
0,006
0,007
0,008
0,008
0,006
0,006
0,007
0,006
0,009
0,007
0,007
0,007
0,008
0,006
0,007
1a ab.
0,011
0,013
0,023
-0,008
0,004
0,000
0,007
0,013
0,003
0,015
0,009
0,012
-0,008
0,022
0,017
0,006
0,011
0,004
-0,006
-0,001
0,008
0,009
0,010
0,007
2a ab.
0,005
0,007
0,006
0,005
0,008
0,008
0,005
0,005
0,005
0,005
0,007
0,007
0,007
0,005
0,005
0,007
0,004
0,008
0,006
0,006
0,005
0,008
0,005
0,006
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
1a ab.
0,005
0,006
0,005
0,006
0,004
0,005
0,006
0,006
0,005
0,006
0,005
0,006
0,004
0,006
0,005
0,005
0,006
0,004
0,006
0,005
0,004
0,005
0,006
0,006
2a ab.
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
1a ab.
0,004
0,006
0,005
0,006
0,007
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,008
0,007
0,003
0,008
0,005
0,004
0,006
0,004
0,005
0,006
0,001
0,006
0,005
0,006
2a ab.
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
2a ab.
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
1a ab.
0,008
0,004
0,007
0,006
0,006
0,004
0,005
0,008
0,007
0,006
0,007
0,006
0,003
0,010
0,007
0,005
0,007
0,005
0,005
0,005
0,005
0,006
0,006
0,006
2a ab.
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
1a ab.
0,005
0,005
0,007
0,005
0,005
0,005
0,005
0,007
0,007
0,006
0,006
0,005
0,005
0,010
0,007
0,006
0,007
0,005
0,005
0,005
0,004
0,006
0,008
0,006
2a ab.
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
0,005
82
1a ab.
Sup
Sup
Inf
Sup
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Inf
Sup
Sup
Inf
Inf
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
1a ab.
Inf
Sup
Inf
Inf
Inf
Inf
Sup
Inf
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Inf
Inf
Inf
Inf
Sup
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
1a ab.
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
1a ab.
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Inf
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Inf
Sup
Inf
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
muito prximas a 0,5%, que o valor de Rf. Isso ocorre porque os s nestes casos so nulos
ou muito prximos de zero. Assim, o prmio por risco praticamente desprezvel e as
rentabilidades esperadas so iguais ou prximas rentabilidade do investimento livre de risco.
Na Tabela 5.22, observado o desempenho das rentabilidades para as duas
abordagens, comparando-se as rentabilidades mdias obtidas e mostradas na Tabela 5.13 s
rentabilidades esperadas calculadas e mostradas na Tabela 5.21.
Ap.Conjugado 1 Dormitrio
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
1a ab.
0,49%
0,37%
0,44%
0,35%
0,62%
0,38%
0,36%
0,38%
0,58%
0,26%
0,46%
0,30%
0,70%
0,28%
0,48%
0,52%
0,38%
0,67%
0,34%
0,58%
0,73%
0,50%
0,36%
0,29%
2a ab.
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,49%
0,50%
0,50%
1a ab.
0,76%
0,17%
0,56%
0,33%
0,06%
0,43%
0,54%
0,41%
0,54%
0,51%
-0,15%
-0,05%
0,98%
-0,10%
0,43%
0,64%
0,29%
0,69%
0,60%
0,29%
1,34%
0,32%
0,57%
0,31%
2a ab.
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,51%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,49%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,51%
0,50%
0,50%
83
1a ab.
0,55%
0,11%
0,51%
0,25%
0,22%
0,57%
0,20%
0,54%
0,36%
0,66%
0,22%
0,25%
0,72%
-0,47%
0,38%
0,58%
0,02%
0,70%
0,43%
0,61%
0,46%
0,61%
0,24%
0,53%
2a ab.
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
1a ab.
-0,32%
0,76%
0,01%
0,29%
0,22%
0,66%
0,59%
-0,24%
-0,01%
0,19%
0,07%
0,22%
0,97%
-0,78%
0,00%
0,42%
0,00%
0,52%
0,45%
0,49%
0,53%
0,34%
0,19%
0,26%
2a ab.
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
1a ab.
0,44%
0,51%
-0,04%
0,58%
0,47%
0,41%
0,43%
0,05%
0,09%
0,19%
0,20%
0,42%
0,50%
-0,58%
0,09%
0,31%
-0,01%
0,54%
0,49%
0,46%
0,70%
0,38%
-0,17%
0,30%
2a ab.
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
0,50%
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
1a ab.
Sup
Sup
Inf
Sup
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Inf
Sup
Sup
Inf
Inf
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
1a ab.
Inf
Sup
Inf
Sup
Inf
Inf
Sup
Inf
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
1a ab.
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
1a ab.
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Inf
Inf
Sup
Sup
Inf
Inf
2a ab.
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
84
Ap.Conjugado 1 Dormitrio
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
1a ab.
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
2a ab.
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
1a ab.
Sim
Sim
Sim
No
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
No
No
Sim
Sim
2a ab.
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
2a ab.
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
1a ab.
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
Sim
Sim
Sim
No
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
Sim
Sim
Sim
2a ab.
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
1a ab.
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
Sim
No
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
No
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
No
2a ab.
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
No
No
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
85
Ap.Conjugado 1 Dormitrio
Venda
39176
16458
65493
39285
21131
30132
55736
47135
74529
34438
64713
20619
29399
72146
74231
64240
44241
22302
34188
26220
39235
22771
42233
62553
Venda
78553
45858
175881
121238
47424
64021
133875
123372
172037
82549
191345
52873
68926
176346
184231
185808
122285
47285
73712
60462
86911
50915
97307
162725
Andara / Graja
Bangu / C.Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranj. / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
S. Teresa / Glria
So Crist. / Benfica
Tijuca /R.Comprido
Urca
VP
63792
41979
98070
65634
46743
52301
76205
69752
90833
56515
99681
46580
56189
87965
95504
99387
67531
49086
55694
48950
62388
50764
62751
86870
Venda
58688
27573
128477
76862
33663
45841
78195
77339
136506
57831
126794
31466
45726
134717
139327
121052
78182
34729
48504
38514
62839
35962
65730
103075
VP
83370
59240
153852
101932
61921
68328
100799
96998
143388
78402
137493
65604
76876
138391
160886
152063
97686
64393
75353
65853
83054
69043
86433
134752
VP
108774
79388
198094
144977
85409
95929
163069
156300
214222
110592
231681
86650
102574
193086
217039
241088
149035
80620
93226
89028
118292
90221
113640
191088
Venda
108983
68763
242419
173426
64989
84289
200681
186616
231622
127109
283074
69982
93932
234673
255328
275195
186506
66226
97023
83814
119815
68381
139385
231911
VP
140650
113669
296103
201664
123004
131171
231648
224657
286826
158618
372331
107240
134312
262058
301974
358387
202330
121349
125284
116325
156643
109798
149908
319702
Venda
171515
103366
362097
267688
96250
113644
314785
324407
380345
226680
413499
110033
153408
379241
400867
409009
317891
99511
144523
132159
192691
95555
241925
374013
VP
187648
145726
446763
280022
156131
170792
337976
335410
376239
218855
546472
154754
187485
341192
417107
524482
273636
158276
170964
160711
194153
152946
217455
408823
Tabela 5.24 Valor mdio de venda e valor presente calculado utilizando a rentabilidade esperada
Ap.Conjugado 1 Dormitrio 2 Dormitrios 3 Dormitrios 4 Dormitrios
Andara / Graja
Bangu / Campo Grande
Barra / Recreio
Botafogo / Humait
Cascadura / Piedade
Centro
Copacabana / Leme
Flamengo / Catete
Gvea
Ilha do Governador
Ipanema
Iraj / Vista Alegre
Jacarepagu
Jardim Botnico
Lagoa
Leblon
Laranjeiras / C.Velho
Madureira
Mier / Lins
Ramos / Leopoldina
Santa Teresa / Glria
So Cristovo / Benfica
Tijuca / Rio Comprido
Urca
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Inf
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Inf
Sup
Sup
Sup
Sup
Sup
Inf
Sup
Tabela 5.25 Anlise de desempenho comparando valores mdios de venda e valores presente
86
87
antes de corrigidos, como ocorreu com algumas regies analisadas, principalmente para os
valores de aluguel.
Aps corrigidos os dados, foram calculadas as rentabilidades para cada regio,
utilizando-se duas diferentes abordagens. Para ambas abordagens, observou-se que as
rentabilidades calculadas tendem a ser um pouco maiores para imveis menores. Isso pode ser
ocasionado pelo fato de que pessoas que morem em imveis maiores, tendem a possuir um
poder aquisitivo maior e, consequentemente, possuem maiores facilidades para a aquisio de
um imvel, seja ele financiado ou no. Assim, a demanda pelo aluguel seria maior para
imveis menores e, logo, isso poderia vir a explicar a maior rentabilidade destes imveis. Para
que tal hiptese seja confirmada, faz-se necessrio um estudo aprofundado neste assunto em
especfico.
A 1a abordagem utilizada nos clculos das rentabilidades, considerando apenas as
variaes dos valores de venda dos imveis no tempo pode ser aplicada a mercados
concorridos de imveis, para os quais os valores de venda oscilam mais e costumam estar em
ascenso, ou at mesmo queda. Isto explica os valores de calculados, mais distantes de zero
quando comparados com os s calculados na 2a abordagem. Nesses casos, os imveis
apresentam maior nvel de risco sistemtico. No pode ser observada alguma relao, ou
algum comportamento padronizado, entre os s dos imveis calculados na 1a abordagem e o
ndice BOVESPA, uma vez que estes se apresentam tanto positivos como negativos, ou tanto
prximos como distantes de zero, para uma mesma regio, conforme a classe.
Como a maioria dos imveis se encontra inserido em mercados razoavelmente
estveis, e costumam apresentar baixa liquidez, o que um fator fundamental a ser
considerado em um investimento, a 2a abordagem para o clculo das rentabilidades se mostra
mais apropriada. Os valores das rentabilidades calculados nesta abordagem oscilam menos,
apresentando desvios padres significativamente menores quando comparados com os valores
da 1a abordagem. Neste caso, os s calculados so praticamente nulos, indicando que o nvel
de risco sistemtico praticamente zero, havendo apenas risco diversificvel que possa ser
significativo. Como as rentabilidades calculadas, neste caso, foram em sua maioria superiores
rentabilidade livre de risco, havendo a possibilidade de se diversificar, o investimento em
imveis se mostrou bastante atrativo, para o perodo analisado, uma vez que o risco de
mercado muito baixo. Logicamente, imveis requerem considerveis quantias para o
investimento, o que torna a diversificao no to simples. Assim, em se tratando de pequenos
investidores, torna-se difcil eliminar a componente do risco no-sistemtico.
88
6.
Concluses
Captulo 6 Concluses
90
que no sejam especficas avaliao de imveis, evitando que este passe parte de seu tempo
estudando assuntos que no condizem com seus objetivos.
So aqui mostrados os dados necessrios para a avaliao, como as entradas e sadas
de caixa, nmero de perodos de investimento, taxas de desconto, entre outros. Tambm
mostrado como calculada a taxa de desconto a ser utilizada na avaliao, atravs das
rentabilidades do mercado no qual o imvel se encontra.
So apresentadas duas abordagens para a determinao e anlise da rentabilidade do
investimento, de modo a possibilitar o investimento em imveis comparvel a outros
investimentos. mostrado que se pode utilizar as duas diferentes abordagens conforme for o
objetivo da avaliao, objetivo este que depende do objetivo do investimento. Tambm
mostrado como so levantados e avaliados os riscos do investimento.
So discutidas as diferentes formas de analisar o desempenho financeiro do
investimento, que pode ser superior ou inferior ao esperado. Isso possibilita determinar se os
valores praticados no mercado esto sobre ou subvalorizados e ainda auxilia na explicao do
comportamento do mercado.
Assim, este trabalho auxilia no s na avaliao do imvel, mas tambm na anlise do
bem como um investimento, de modo que este possa ser comparvel a outros investimentos.
Isso se deve ao fato que so apresentadas as ferramentas necessrias no apenas para a
avaliao em si, mas tambm para a anlise dos valores obtidos e calculados. O que de
grande auxlio ao avaliador para o entendimento do comportamento do mercado em que ele
trabalha.
Captulo 6 Concluses
91
estudadas, analisando semelhanas e diferenas entre regies, de classe alta, mdia, baixa,
etc., de diferentes cidades.
Para a realizao deste estudo, comparando diversas cidades do pas, seria interessante
a utilizao de dados reais de negociao que possam ser constantemente atualizados.
Entretanto, tais dados so de difcil obteno. Logo, pode-se propor a elaborao de um banco
de dados nacional atualizado que possa ser disponibilizado a todos os avaliadores, o que
auxiliar no s no estudo dos mercados, mas tambm a garantir a fundamentao e preciso
das avaliaes de imveis no pas.
Finalmente, recomenda-se a realizao de um estudo aprofundado sobre os valores da
taxa livre de risco Rf e do retorno de mercado no pas Rm a serem utilizados no clculo da
rentabilidade esperada, de modo que esta se torne melhor fundamentada.
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