Incorporação Imobiliária

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL
ESCOLA DE ENGENHARIA
CURSO DE MESTRADO PROFISSIONALIZANTE EM ENGENHARIA
MODELAGEM DO PROCESSO DE INCORPORAO

IMOBILIRIA DE EDIFCIOS RESIDENCIAIS, A PREO
FECHADO, NA CIDADE DE PORTO ALEGRE/RS
Newton Chwartzmann
Porto Alegre
dezembro 2005
NEWTON CHWARTZMANN

FECHADO, NA CIDADE DE PORTO ALEGRE/RS
Trabalho de Concluso apresentado ao Curso de Mestrado

Profissionalizante em Engenharia da Escola de Engenharia da
Universidade Federal do Rio Grande do Sul, como parte dos
requisitos para obteno do ttulo de Mestre em Engenharia na
modalidade Profissionalizante
Porto Alegre
dezembro 2005
C564m
Chwartzmann, Newton
Modelagem do processo de incorporao imobiliria de edifcios
residenciais, a preo fechado, na cidade de Porto Alegre/RS / Newton
Chwartzmann. 2005.
Trabalho de concluso (mestrado profissional) Universidade Federal do Rio Grande do Sul. Escola de Engenharia. Curso de Mestrado
Profissionalizante em Engenharia. Porto Alegre, BR-RS, 2006.
Orientao Prof. Dra. Carin Maria Schmitt
1. Incorporao imobiliria.
Maria, orient. II. Ttulo.
2. Construo civil. I. Schmitt, Carin
CDU-69:658(043)
NEWTON CHWARTZMANN

FECHADO, NA CIDADE DE PORTO ALEGRE/RS.
Este Trabalho de Concluso foi julgado adequado para a obteno do ttulo de MESTRE EM
ENGENHARIA e aprovado em sua forma final pela professora orientadora e pelo Curso de
Mestrado Profissionalizante em Engenharia da Escola de Engenharia da Universidade Federal
do Rio Grande do Sul.
Porto Alegre, maro de 2006
Prof. Carin Maria Schmitt

Dr. pela UFRGS
Orientadora
Prof. Carin Maria Schmitt

Coordenadora do Curso
BANCA EXAMINADORA
Prof. Maurcio Moreira e Silva Bernardes (UFRGS)

Dr. pela UFRGS
Prof. Eduardo Luis Isatto (UFRGS)

Dr. pela UFRGS
Prof. Marco Antonio Arancibia Rodrguez (UNERJ)

Dr. pela UFSC
Para Cintia e Xande.
AGRADECIMENTOS
Agradeo a Prof Carin Maria Schmitt, pela dedicao, apoio e principalmente pela sua
amizade e competncia transmitidas no decorrer da orientao deste trabalho.
Ao Arq Ilton Knijnik, Eng Dcio Saute, Eng Renato Goldstein, Arq Ivani Luiza de Souza
David, Adv. Joo Pedro Lamana Paiva, Adv. Fernando Dorfmann a e o Eng Zalmir
Chwartzmann meus agradecimentos por suas contribuies que com certeza foram
fundamentais a realizao deste trabalho.
Agradeo meus cunhados Ricardo, que considero o grande incentivador deste trabalho, e
Flavio pelo conhecimento e pela grande ajuda proporcionada durante o seu desenvolvimento.
Agradeo a toda minha famlia pelo apoio e compreenso.
RESUMO
CHWARTZMANN, N. Modelagem do processo de incorporao imobiliria de edifcio
residencial, a preo fechado, na cidade de Porto Alegre/RS. 2005. 109 f. Trabalho de
Concluso (Mestrado em Engenharia) Curso de Mestrado Profissionalizante em Engenharia,
Escola de Engenharia, UFRGS, Porto Alegre, 2006.
A outorga da Lei 4.591 em 16 de dezembro de 1964 tornou-se um marco para a construo
civil brasileira na medida em que veio ordenar o desenvolvimento desta indstria para um
setor que tem representado historicamente um percentual importante do PIB do Pas, servindo
de estmulo a toda cadeia produtiva. O processo de incorporao imobiliria de edifcios
residenciais, a preo fechado, na cidade de Porto Alegre/RS, como em qualquer outra cidade
brasileira, apresenta uma srie de etapas, intervenientes, documentos e legislao (Municipal,
Estadual e Federal) que, por sua complexidade, afetam a todos aqueles que pretendam iniciar
este tipo de empreendimento. Este trabalho tem como objetivo apresentar a modelagem deste
processo, identificando intervenientes, alm de detalhar as peculiaridades da legislao que
regula esta matria de forma a contribuir na melhor compreenso de todo ciclo que envolve a
realizao de incorporao imobiliria de edifcios residenciais a preo fechado, financiada
diretamente pelo incorporador, utilizando como referncia de legislao municipal da cidade
de Porto Alegre/RS. Com esse objetivo, foi criado inicialmente um modelo provisrio, fruto
de pesquisa bibliogrfica e da experincia de incorporador do pesquisador, para ser
posteriormente validado. Este modelo provisrio foi apresentado para incorporadores para
sua validao. Estando revisado o modelo, esse foi novamente analisado pelos incorporadores
e definido o modelo final. Esse modelo final foi apresentado a outros intervenientes do
processo que fizeram novas contribuies ao modelo que ao final deixou estruturadas todas as
etapas deste processo visando facilitar a compreenso de uma incorporao imobiliria desde
a aquisio do terreno at a entrega das unidades.
Palavras-chave: incorporao imobiliria; construo civil; edificao.
ABSTRACT
CHWARTZMANN, N. Modelagem do processo de incorporao imobiliria de edifcio
residencial, a preo fechado, na cidade de Porto Alegre/RS. 2005. 109 f. Trabalho de
Concluso (Mestrado em Engenharia) Curso de Mestrado Profissionalizante em Engenharia,
Escola de Engenharia, UFRGS, Porto Alegre, 2005.
The grant of Law 4.591 of December 16, 1964, became the landmark for the Brazilian civil
construction because it came to organize the development of this industry, for a sector that has
represented historically an important percentage of the National GIP, as a stimulus to all
productive chain. The real estate incorporation process of residential buildings, with a closed
price, in the city of Porto Alegre/RS as any other brazilian city, presents a series of stages,
interveners, documents and legislation that (City, State and Federal), for its complexity affects
all those that intend to initiate this type of enterprise. This research has the objective to
modeling this process identifying interveners, other than detailing the peculiarities of the
legislation that regulates this subject in a way to contribute to a better understanding of the
entire cycle that involves the accomplishment of real estate incorporation of residential
buildings in Porto Alegre/RS. With this goal it was created, initially a temporary model, based
on a literature review, and in the experience of researcher for further validation. This
temporary model was presented to engineers for validation and through this process, a final
model was defined. The final model was presented to other interveners that contributed to the
model. In the final model all steps are structured aiming to facilitate the understanding of a
real state incorporation, since the acquisition of the land until the delivery of the units.
Key-words: real estate incorporation; civil construction; building.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: unidades novas em oferta para venda em Porto Alegre classificadas por tipo
de recursos para execuo da obra .....................................................................
16
Figura 2: delineamento da pesquisa .................................................................................
20
Figura 3: modelo provisrio de incorporao imobiliria a preo fechado na cidade de

Porto Alegre / RS ...............................................................................................
25
Figura 4: modelo final de incorporao imobiliria a preo fechado na cidade de

Porto Alegre / RS ...............................................................................................
30
LISTA DE SIGLAS
CEEE: Companhia Estadual de Energia Eltrica.
DMAE: Departamento Municipal de guas e Esgotos.
GFIP: Guias de Recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Servio e Informaes
Previdncia Social.
INSS: Instituto Nacional de Seguridade Social.
IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano.
ISSQN: Imposto sobre Servio de Qualquer Natureza.
PCMAT: Programa de Condies e Meio Ambiente na Indstria da Construo.
PMPA: Prefeitura Municipal de Porto Alegre.
SMOV: Secretaria Municipal de Obras e Viao.
SPDA: Sistema de proteo contra descargas atmosfricas.
SPM: Secretaria do Planejamento Municipal.
UFRGS: Universidade Federal do Rio Grande do Sul.
SUMRIO
1 INTRODUO ...........................................................................................................
12
2 METODOLOGIA .......................................................................................................
19
2.1 OBJETIVOS DA PESQUISA.....................................................................................
19
2.1.1 Objetivo Principal .................................................................................................
19
2.1.2 Objetivos Secundrios ..........................................................................................
19
2.2 PRESSUPOSTOS ......................................................................................................
20
2.3 DELIMITAES ......................................................................................................
20
2.4 DELINEAMENTO ....................................................................................................
20
2.5 DETALHAMENTO DAS ETAPAS ..........................................................................
21
2.5.1 Pesquisa Bibliogrfica ...........................................................................................
21
2.5.2 Anlise ....................................................................................................................
21
2.5.3 Pesquisa Documental ............................................................................................
21
2.5.4 Definio do Modelo Provisrio ...........................................................................
21
2.5.5 Levantamento para validao do Modelo proposto ...........................................
22
2.5.6 Modelo Final ..........................................................................................................
23
3 A MODELAGEM DO PROCESSO ..........................................................................
24
3.1 O MODELO PROVISRIO ......................................................................................
24
3.2 O MODELO FINAL ..................................................................................................
24
4 AQUISIO DO TERRENO ....................................................................................
32
4.1 PESQUISAS DE MERCADO ...................................................................................
32
4.2 DESENVOLVIMENTO DOS ESTUDOS ................................................................
33
4.3 CONTRATO DE COMPRA E VENDA ...................................................................
36
4.3.1 Matrcula do Registro de Imveis ........................................................................
37
4.3.2 Certides de nus e Aes ...................................................................................
39
4.3.3 Compra e Venda com pagamento em rea construda ......................................
41
4.3.4 As Arras .................................................................................................................
41
4.3.5 Promessa de Compra e Venda .............................................................................
42
4.3.6 Cesso e Promessa de Cesso ...............................................................................
42
5 PROJETOS FASE I .................................................................................................
44
5.1 CONTRATAO DOS PROJETOS ........................................................................
45
5.2 DESENVOLVIMENTO E APROVAO DOS PROJETOS ..................................
46
5.2.1 Projeto Arquitetnico ...........................................................................................
47
5.2.2 Declarao Municipal ...........................................................................................
48
5.2.3 Projetos Complementares ....................................................................................
50
5.3 APROVAO DOS PROJETOS JUNTO A PMPA ................................................
51
5.4 APROVAO DOS PROJETOS JUNTO AO DMAE.............................................
51
5.5 APROVAO DOS PROJETOS JUNTO AO CORPO DE BOMBEIROS ............
52
6 REGISTRO DE INCORPORAO .........................................................................
54
6.1 DIREITOS E DEVERES DO INCORPORADOR ....................................................
56
6.2 DOCUMENTOS ........................................................................................................
58
6.2.1 Ttulo de Propriedade do Terreno .......................................................................
60
6.2.2 Certides Negativas de Impostos .........................................................................
60
6.2.3 Certido Vintenria ..............................................................................................
62
6.2.4 Projetos Aprovados ...............................................................................................
63
6.2.5 Clculo das reas da Edificao ..........................................................................
63
6.2.6 Memorial Descritivo ..............................................................................................
65
6.2.7 Avaliao do Custo Global da Obra ....................................................................
66
6.2.8 Discriminao das Fraes Ideais do Terreno ....................................................
67
6.2.9 Minuta da Futura Conveno de Condomnio ...................................................
69
6.2.10 Declarao em que se defina a quota-parte da rea das unidades a serem

entregues em pagamento do terreno ..............................................................
70
6.2.11 Certido do Instrumento Pblico de Mandato .................................................
71
6.2.12 Declarao de Prazo de Carncia ......................................................................
71
6.2.13 Atestado de Idoneidade Financeira ...................................................................
72
6.2.14 Declarao sobre o nmero de veculos que a garagem comporta .................
73
6.3 LEI 10.931/2004 .........................................................................................................
73
7 COMERCIALIZAO DAS UNIDADES ...............................................................
79
7.1 PLANEJAMENTO DE MARKETING .....................................................................
79
7.2 CONFECO DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA ...............................
80
7.3 LEI 9.514/1997 Alienao Fiduciria de coisa Imvel ..........................................
82
8 PROJETOS FASE II ...............................................................................................
83
8.1 PLANEJAMENTO DA OBRA .................................................................................
83
8.2 ELABORAO DE PROJETO EXECUTIVO ........................................................
83
8.3 ORAMENTO DA OBRA .......................................................................................
84
8.4 CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO ................................................................
84
8.5 CONTRATAO DE SEGURO DE OBRA ............................................................
85
8.6 ELABORAO DO PCMAT ...................................................................................
85
9 EXECUO DA OBRA .............................................................................................
87
9.1 REGISTRO JUNTO AO INSS ..................................................................................
87
9.2 DESENVOLVIMENTO DE CONTRATOS .............................................................
88
9.3 DOCUMENTOS DE OBRA ......................................................................................
89
9.4 LIGAES PROVISRIAS .....................................................................................
90
9.5 LICENA PARA DEMOLIO ..............................................................................
92
9.6 LIGAES DEFINITIVAS ......................................................................................
93
9.7 PROJETO AS BUILT .................................................................................................
93
10 CONDIES DE HABITABILIDADE ..................................................................
94
10.1 LIBERAO DO DMAE .......................................................................................
95
10.2 LIBERAO DO CORPO DE BOMBEIROS .......................................................
95
11 INDIVIDUALIZAO DAS UNIDADES .............................................................
97
12 ENTREGA DAS UNIDADES ..................................................................................
98
12.1 VISTORIA DO IMVEL E ENTREGA DE DOCUMENTOS .............................
98
12.2 ENTREGA DA ESCRITURA DEFINITIVA .........................................................
100
12.3 AVERBAO JUNTA A PMPA ...........................................................................
101
12.4 PS VENDA ...........................................................................................................
101
13 CONSIDERAES FINAIS ...................................................................................
102
REFERNCIAS ...............................................................................................................
104
12
1 INTRODUO
A preocupao com o aproveitamento econmico do solo no fato recente, como no
recente o instituto da propriedade horizontal. Fazano (2003, p. 11) coloca que vrios autores
entendem que a origem da propriedade horizontal vem da pr-histria, quando os homens
viviam em cavernas e, provavelmente, algumas se posicionavam sobre outras, o que teria
dado lugar a certa regulamentao entre moradores. Porm, a comprovao da origem da
propriedade horizontal s aconteceu na Idade Mdia. Mas somente no fim do sculo XIX e
comeo do sculo XX, que foram elaborados dois dos mais importantes estatutos civis do
mundo: o alemo e o suo. Isto contribuiu de forma significativa para o desenvolvimento de
importantes cidades em todo mundo. Pode-se dizer que, atualmente, a propriedade horizontal
admitida e regulamentada em quase todos os pases.
Brito (2002, p. 147), comentando sobre a instituio da propriedade horizontal cita que: No
Brasil, o instituto aparece com vrias denominaes. Assim, tem-se: propriedade em planos
horizontais, condomnio relativo, condomnio por andares, condomnio em edifcio,
condomnio horizontal, condomnio edilcio, este inserido entre ns pelo novo cdigo civil..
Conforme Schmidt, (1995, p. 20), com o crescimento das aglomeraes urbanas, a criao das
cidades modernas, a valorizao dos terrenos e o aumento dos custos das construes, a idia
inicial do chefe de famlia de poder construir sua residncia trrea unifamiliar, ficou sendo
prejudicada, a ponto de s por exceo admitir-se a construo individual, tornando-se regra a
produo de imveis atravs de um ramo da indstria, a incorporao imobiliria. Ainda
segundo Schmidt (1995, p. 15), a incorporao imobiliria uma das causas geradoras da
propriedade imvel: propriedade que tem como caractersticas especiais o fato de ser
fracionada e de no derivar de um fato jurdico natural, mas sim de atos de vontade de
empreendedores e do cumprimento de formalidades legais especficas.
No Brasil, conforme Chalhub (2003, p. 2), a demanda por imveis nos grandes centros
urbanos intensificou-se a partir da dcada de 1930. Nessa ocasio as regras existentes
limitavam-se a disciplinar alienao e a utilizao dos edifcios j construdos, silenciando a
respeito da atividade produtiva, bem como sobre a venda de edificaes coletivas em
Newton Chwartzmann. Porto Alegre: Curso de Mestrado Profissionalizante/EE/UFRGS, 2005.
13
construo. As pessoas que se dedicavam atividade de construo e venda destas edificaes
atuavam livres de quaisquer limitaes legais e realizavam seus negcios sem risco.
O Cdigo Civil Brasileiro de 1916 (BRASIL, 1916), previa somente a existncia do
condomnio clssico ou tradicional como: D-se o condomnio, quando a mesma coisa
pertence a mais de uma pessoa cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o
todo e cada uma das partes, demonstrando que ainda no se refletia na legislao, a crise
habitacional gerada pela migrao populacional para as grandes cidades. Esse fenmeno
produziria grande valorizao do solo urbano, cuja soluo consistiu no melhor
aproveitamento deste pela construo de prdios com pavimentos superpostos, divididos entre
proprietrios diversos, que se tornavam condminos no edifcio.
Para Schmidt (1995, p. 16), a incorporao imobiliria surgiu como atividade econmica
destinada a criar propriedade imvel submetida a esse regime de condomnio especial,
tambm chamado condomnio relativo, porque nele coexistem a propriedade exclusiva das
unidades e a propriedade condominial das partes comuns e do terreno.
Conforme o artigo
28, pargrafo nico, da Lei 4.591 (BRASIL, 1964), a incorporao imobiliria [...] a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou
parcial, de edificaes, ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas..
Como j foi dito o Cdigo Civil Brasileiro, (BRASIL, 1916), nada previu a respeito das
incorporaes imobilirias, nem dos condomnios em edifcios. Conforme Cambler (1993, p.
31), antes da Lei 4591/64 (BRASIL, 1964), tambm denominada Lei dos Condomnios e
Incorporaes (LCI), a legislao que cuidava da propriedade coletiva era o Decreto Lei 5.481
(BRASIL, 1928), com as alteraes que lhe trouxeram o Decreto Lei 5.234 (BRASIL, 1943) e
pela Lei 285 (BRASIL, 1948). O Decreto Lei 5.481 (BRASIL, 1928), regulamentou, pela
primeira vez no Brasil, a situao jurdica do condomnio em planos horizontais, onde a
propriedade comum do terreno expressa por cotas ou fraes ideais, a titularidade da
unidade autnoma exclusiva e os condminos compartilham as reas de uso comum.
Schmidt, (1995, p. 20), complementa que em 1964, a promulgao da Lei 4.591 (BRASIL,
1964) e posteriormente em 1990, a Lei 8.078 (BRASIL, 1990), o Cdigo de Defesa do
Consumidor, representaram grandes avanos para o setor, tanto para incorporadores quanto
para consumidores, se somando a estas, outras tantas legislaes, seja no nvel Municipal,
Estadual ou Federal.
Modelagem do processo de incorporao imobiliria de edifcio residencial,
a preo fechado, na cidade de Porto Alegre/RS
14
Pereira (2001, p. 233), ressalta que at o advento da LCI o incorporador era confundido com a
figura:
a) do corretor de imveis, visto que ele acabava aproximando pessoas interessadas
na realizao de empreendimentos;
b) de um mandatrio, pois tinha poderes para realizar contrataes em nome das
futuras unidades autnomas;
c) de um gestor de negcios, uma vez que administrava a construo; como um
banqueiro financiador, porque podia financiar a compra da unidade diretamente
com o adquirente;
d) de um industrial da construo civil, quando esta passou a ser considerada uma
atividade industrial;
e) de um comerciante, visto que sua atividade de venda visava o lucro.
Conforme Viana (1981, p. 25), a Lei 4.591 veio disciplinar a propriedade horizontal, traando
normas que vo desde a estrutura e funcionamento do condomnio, at sua prpria
constituio, fixando as diretrizes a serem seguidas para as incorporaes imobilirias. Esta
Lei passou a definir, de forma clara, quem a figura do incorporador imobilirio, aquele que
o responsvel pela arregimentao do capital necessrio para a construo da edificao,
exercendo atividade de promover o empreendimento com vinculao das fraes idias s
unidades autnomas, no havendo necessidade de ser ele o responsvel pela construo.
Apesar do constante desenvolvimento de novos sistemas construtivos, do surgimento de
novos materiais, bem como dos enormes avanos que a informtica trouxe ao setor da
construo civil, seja na rea gerencial, contbil ou de projeto, os incorporadores continuam
refns de uma burocracia que apesar de ter uma funo de regulamentao nem sempre
cumpre o seu papel. Alm disso, tem gerado perdas e dificuldades para aqueles que se prope
atividade da incorporao imobiliria. Se, por um lado, a normatizao foi importante, por
outro, acabou criando um emaranhado de dvidas e dificuldades, visto que o incorporador
precisa percorrer normas e interpretaes feitas sobre elas pelos diferentes rgos Pblicos e
Cartrios de Registro de Imveis da regio onde atua.
neste contexto que este trabalho procura explicar e sistematizar todas as etapas,
intervenientes e documentos deste processo. O objetivo desta pesquisa o de descrever todas
as etapas de uma incorporao imobiliria executada no sistema a preo fechado,
15
terminologia esta adotada pelo mercado imobilirio na cidade de Porto Alegre/RS, detalhando
e sistematizando, documentos e legislao envolvidos desde a compra de um terreno at a
entrega das unidades aos consumidores finais, bem como dos intervenientes, pessoas fsicas
ou jurdicas que participam deste processo.
A escolha da modalidade de incorporao a preo fechado se deu pelo fato de ser esta a
opo mais adotada na cidade de Porto Alegre, conforme as pesquisas anuais, realizadas pela
Comisso da Indstria Imobiliria do SINDUSCON/RS (SINDICATO DA INDSTRIA DA
CONSTRUO CIVIL NO ESTADO DO RIO GRAND E DO SUL, 1998; 1999; 2000;
2001; 2002; 2003; 2004; 2005), desde 1998 (figura 1). O referencial estatstico compreendeu
anncios em classificados de jornais, revistas especializadas, propagandas impressas, relao
dos projetos de edificaes em construo pela Prefeitura de Porto Alegre, informaes de
imobilirias que trabalham com imveis novos, alm do cadastro de empresas associadas ao
SINDUSCON/RS. Dentre os objetivos daquela pesquisa destaca-se o de levantar a
disponibilidade de imveis novos nesta Capital, considerando-se as fontes de recursos para a
sua construo. Os dados divulgados pelo SINDUSCON/RS classificam os empreendimentos
em relao fonte de recursos para construo em quatro categorias: sistema financeiro,
autofinanciamento, preo de custo e outros. Na figura 1 os dados relativos a sistema
financeiro e autofinanciamento foram somados na coluna denominada preo fechado.
O uso da terminologia a preo fechado, neste trabalho, ir sempre se referir ao que a Lei
4.591, nos artigos 41 e 43 (BRASIL, 1964), define como um dos regimes para a construo
das edificaes: o da construo por conta e risco do incorporador, em que ele promete vender
as unidades autnomas a construir com prazo e preo certo, ou reajustvel, este na forma
estipulada em contrato. Os outros dois regimes previstos, os quais no so objetos deste
estudo, so: construo por empreitada, conforme artigos 55 a 57 (BRASIL, 1964) e
construo por administrao, conforme artigos 58 a 62 (BRASIL, 1964). Segundo Schmidt
(1995, p. 79), neste regime a preo fechado o incorporador promitente vendedor da unidade
autnoma que vai produzir ou que est produzindo, por sua conta e risco, sendo fundamental,
no contrato, estipular expressamente a forma de reajuste do preo, indicando o ndice a ser
utilizado e sob quais critrios. Esta terminologia, a preo fechado, adotada pelo mercado
imobilirio de Porto Alegre, no existindo nenhuma referncia na legislao que trata do
assunto que lhe d outra denominao.

16
Ano
1998
Nmero de unidades por fonte de recursos

Total
Preo fechado Preo de custo Outras fontes
3.641
3.434
56
151
1999
4.442
4.018
187
238
2000
4.792
4.538
102
152
2001
4.496
4.157
26
313
2002
5.182
4.779
95
308
2003
5.177
4.873
213
91
2004
6.422
6.256
162
2005
6.482
6.119
280
83
Figura 1: unidades novas em oferta para venda em Porto Alegre
classificadas por tipo de recursos para execuo da obra
(SINDUSCON/RS, 1998; 1999; 2000; 2001; 2002; 2003; 2004; 2005)
O desenvolvimento de uma Incorporao Imobiliria a preo fechado um processo

complexo devido ao grande nmero de intervenientes envolvidos, como o corretor de
imveis, os projetistas, o engenheiro e o advogado, alm do incorporador e do comprador da
unidade. Todos esses intervenientes estaro, sujeitos s leis, regulamentos e procedimentos de
acordo com a sua interveno, bem como pela providncia da extensa documentao exigida.
Esse trabalho direcionado aos profissionais de Engenharia e Arquitetura que atuem ou
pretendam atuar em incorporaes imobilirias. Entende-se ser pertinente este trabalho, visto
que em pesquisas realizadas em bibliotecas verificou-se a inexistncia de apresentaes deste
processo de forma global e sistematizada. Alm disto, na experincia profissional do autor
como engenheiro civil, formado pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), e
a mais de 25 anos trabalhando em incorporaes imobilirias, com aproximadamente 50.000
m de obras realizadas, este pode perceber que a maioria dos profissionais envolvidos neste
processo tem uma viso segmentada do mesmo. Citando como exemplo, o engenheiro, o
arquiteto e o advogado, em sua grande maioria restringem sua atuao apenas quelas etapas
em que participam no tendo preocupao com a totalidade do processo e sua insero no
todo. A importncia de uma viso global do processo fundamental para que se entender toda
a sua complexidade.
Neste trabalho, ao se detalhar o desenvolvimento de uma incorporao imobiliria, a preo
fechado, foi apresentada diviso em macro-etapas que a compe. Em cada uma delas foram
17
listados intervenientes, documentao e legislao pertinente. Partindo-se de um modelo
inicial do processo, a pesquisa foi desenvolvida fazendo-se contato com os vrios
intervenientes, verificando suas impresses sobre como apresentar o modelo de acordo com
sua experincia profissional. Estes intervenientes foram responsveis pela validao dos
resultados da pesquisa atravs de entrevistas e comentrios que so detalhados neste trabalho.
Alm deste captulo 1, no qual esto desenvolvidas a contextualizao e justificativa,
compem este trabalho outros doze captulos.
No captulo 2 est apresentada a metodologia utilizada na pesquisa enquanto que no captulo
3 apresentado o modelo proposto inicialmente e sua evoluo at um modelo intermedirio.
Este captulo finaliza com a apresentao do modelo final. A partir deste captulo so
descritas as etapas e sub-etapas que compem do modelo proposto, ou seja:
a) captulo 4, sobre a aquisio do terreno, trata da compra do terreno, passando
por estudos de viabilidade at as formas de contratao;
b) captulo 5 descreve a primeira fase de desenvolvimento dos projetos, tratando
dos documentos legais que so solicitados pelos rgos pblicos;
c) captulo 6, sobre o registro de incorporao, so descritos todos os atos e
documentos solicitados pelo Registro de Imveis para o desenvolvimento de
uma incorporao imobiliria;
d) captulo 7, trata da comercializao das unidades, sendo detalhado o processo
de venda das unidades desde o seu planejamento at a sua efetivao;
e) captulo 8, dando seqncia a elaborao de projetos, descreve uma segunda
fase de projetos na qual se trata de todo planejamento da obra, alm daqueles
documentos que devem ser produzidos antes do seu incio;
f) captulo 9, sobre a execuo da obra, trata das aes gerenciais de
acompanhamento da obra at o seu final;
g) captulo 10, tratando das condies de habitabilidade, apresenta os requisitos
necessrios a liberao da construo pelos rgos pblicos para sua ocupao;
h) captulo 11, focando a individualizao das unidades, trata das aes e
solicitaes feitas pelo Registro de Imveis para este fim;
i) captulo 12, sobre a entrega das unidades, apresenta as etapas que compes a
entrega da unidade ao futuro adquirente.

18
O trabalho concludo com o captulo13, das consideraes finais, que d o fechamento ao
mesmo.
19
2 METODOLOGIA
Este captulo apresenta como a pesquisa foi desenvolvida, indicando mtodos e tcnicas de
pesquisa utilizadas para alcanar o objetivo do trabalho.
2.1 OBJETIVOS DA PESQUISA

Os objetivos desta pesquisa foram divididos em principal e secundrios.
2.1.1 Objetivo principal

O objetivo principal da pesquisa a modelagem do processo de incorporao imobilirio a
preo fechado para empreendimentos residenciais na cidade de Porto Alegre/RS.
2.1.2 Objetivos secundrios

Os objetivos secundrios da pesquisa so a identificao e descrio:
a) das etapas constituintes do processo;
b) de cada uma das etapas, intervenientes e documentos, necessrios realizao
de uma incorporao imobiliria, a preo fechado, segundo normas tcnicas e
legislao vigente;
c) da legislao e normatizao existente para cada uma das etapas.

20
2.2 PRESSUPOSTOS
Esta pesquisa tem como referncia as leis, normas e procedimentos vigentes no perodo na
qual foi realizada.
2.3 DELIMITAES
A pesquisa ficar circunscrita cidade de Porto Alegre/RS, sendo restrita a empreendimentos
imobilirios residenciais, construdos no sistema a preo fechado e segundo a legislao
vigente no perodo da pesquisa, ou seja, no ano civil de 2005. No sero analisados
empreendimentos com financiamento bancrio, mas somente financiados diretamente pelo
incorporador.
2.4 DELINEAMENTO
Por se tratar de uma pesquisa descritiva a grande fonte de informaes ser a pesquisa
bibliogrfica com o apoio de levantamentos, conforme modelo apresentado na figura 1.
Figura 2: delineamento da pesquisa

21
2.5 DETALHAMENTO DAS ETAPAS

Cada uma das etapas representadas no desenho da pesquisa ser detalhada nos itens seguintes.
2.5.1 Pesquisa Bibliogrfica

A pesquisa bibliogrfica foi desenvolvida sobre todos os assuntos pertinentes ao objetivo do
trabalho visando identificar e detalhar as etapas do processo de incorporao imobiliria,
incluindo toda legislao Municipal, Estadual e Federal sobre o assunto.
2.5.2 Anlise
As informaes obtidas na pesquisa bibliogrfica proporcionaram a possibilidade de gerar um
modelo provisrio e identificar pontos importantes a serem pesquisados em documentos.
2.5.3 Pesquisa Documental

A pesquisa documental foi realizada atravs do estudo de projetos, documentos de
incorporaes sejam em Cartrios de Registros ou Tabelionatos, nos rgos pblicos
responsveis em cada etapa.
2.5.4 Definio do Modelo Provisrio

Baseado em pesquisa bibliogrfica e na prtica profissional do autor foi desenvolvido um
modelo provisrio que representava, segundo essas fontes de informaes, como seria o
processo de incorporao imobiliria a preo fechado. Este modelo provisrio passou a ser
estudado e validado nas etapas seguintes.

22
2.5.5 Levantamento para validao do modelo proposto

A utilizao de levantamentos, atravs de entrevistas, com incorporadores, advogado, oficial
de registro de imveis e um arquiteto que trabalha na Prefeitura Municipal de Porto Alegre,
na rea de aprovao de projetos, tinha duas finalidades: validar o modelo a ser adotado e
complementar informaes inicialmente pesquisadas.
Primeiramente foi feito contato com seis incorporadores, proprietrios de empresas que atuam
a mais de 25 anos na rea de incorporao imobiliria, visto que cada empresa possui um
sistema particular para este processo. A escolha destas empresas se deu ao fato de estarem
entre as dez incorporadoras com maior nmero de lanamentos imobilirios na cidade de
Porto Alegre no ano de 2004. Destas, apenas trs aceitaram participar da pesquisa. A partir
da para cada incorporador foi apresentado o modelo provisrio para que fossem realizadas
crticas pertinentes. A partir das sugestes de mudanas feitas pelos scios-gerentes de cada
empresa foi gerado um novo modelo. Este modelo foi reenviado s empresas e foi exposto a
nova crtica, sendo ento, elaborado o modelo final que serviu de base para o
desenvolvimento desse trabalho.
Para todas as etapas definidas neste modelo final foram feitas descries detalhadas dos
procedimentos conforme as discusses feitas com o grupo de incorporadores para que, num
segundo momento, isso fosse apresentado para um segundo grupo: advogado que trabalha na
rea imobiliria, oficial do registro de imveis e profissional que trabalha na Prefeitura
Municipal de Porto Alegre (PMPA). A escolha destes profissionais foi feita com base em
indicaes feitas pelo SINDUSCON/RS. Apesar de terem sido feitos contatos com vrios
profissionais apenas um especialista de cada rea se disps a participar da pesquisa. A
apresentao dos textos descrevendo as etapas nas quais cada um desses profissionais
normalmente desenvolve suas atividades tinha o objetivo de registrar crticas e aperfeioar a
descrio. Com estas contribuies, somadas a novas pesquisas bibliogrficas e documentais,
o trabalho foi finalizado.
23
2.5.6 Modelo Final

Somadas todas as contribuies das pessoas entrevistadas e das informaes disponveis na
bibliografia e em documentos pesquisados, foi cumprido o objetivo principal deste trabalho de
oferecer um modelo para o processo de incorporao a preo fechado de edificaes
residenciais na cidade de Porto Alegre.

24
3 A MODELAGEM DO PROCESSO
O processo de incorporao imobiliria para obras a preo fechado de empreendimentos
financiados diretamente pelo incorporador, composto por vrias etapas e a proposta desse
trabalho, como j foi salientado anteriormente, foi a de criar um modelo que pudesse orientar
pessoas que participam no mercado da construo civil. Assim, partindo de um modelo
provisrio, chegou-se a um modelo final que descrito detalhadamente nesse trabalho.
3.1 O MODELO PROVISRIO

Contando com os resultados de pesquisa bibliogrfica e com a experincia de incorporador do
pesquisador, foi definido um modelo, chamado de provisrio. Esse modelo foi apresentado
para outros profissionais incorporadores para sua anlise e crtica para que este fosse
aperfeioado e, posteriormente descrito detalhadamente. O modelo provisrio o apresentado
na figura 3.
3.2 O MODELO FINAL

O desenvolvimento do modelo final a partir de um modelo provisrio, como j foi dito neste
trabalho, comeou com entrevistas a trs incorporadores com atuao na cidade de Porto
Alegre. A sua escolha teve como critrio o fato de serem proprietrios de empresas que atuam
h mais de 25 anos no mercado imobilirio, sempre como incorporadores.
O procedimento adotado em todas as entrevistas foi o de enviar antecipadamente, via e-mail,
o modelo provisrio e depois discutir pessoalmente com cada incorporador as possveis
sugestes ao modelo. O roteiro seguido durante as entrevistas foi o seguinte: cada um dos
incorporadores apresentou suas sugestes ao modelo provisrio acompanhado de
justificativas, por escrito. As entrevistas foram realizadas na sede das empresas dos
incorporadores e tiveram a durao de aproximadamente uma hora e trinta minutos.
25
ETAPAS
INTERVENIENTES
DOCUMENTAO
LEGISLAO
Aquisio do Terreno
- incorporador;
- construtor;
- corretor de imveis;
- agncia de
publicidade.
- Municipal;
- Estadual;
- Federal;
- Meio ambiente;
- Cdigo Civil.
Aprovao do projeto
- proprietrio do
terreno;
- construtor;
- arquiteto;
- projetista de
instalaes
complementares.
- proprietrio do
terreno;
- incorporador;
- construtor;
- advogado.
- escritura do terreno;
- matrcula do Registro de
Imveis;
- compra e venda;
- DM;
- negativa de nus do
terreno;
- Fepam, Ibama.
- contratos de servios;
- projetos legais;
- art;
- memorial de incndio;
- documentao para a
PMPA.
Registro de
Incorporao
Lanamento do
Empreendimento
Execuo da obra
Venda das unidades
Habite-se
Entrega das unidades
- incorporador;
- construtor;
- corretor de imveis;
- agncia de
publicidade.
- incorporador;
- construtor;
- arquiteto;
- fornecedores de
material/mo-de-obra;
- contador.
- incorporador;
- comprador;
- advogado;
- corretor.
- construtor;
- rgos pblicos.
- incorporador;
- construtor;
- comprador
- Municipal;
- Estadual;
- CDC;
- Federal.
- memorial de
incorporao;
- projeto arquitetnico;
- NBR 12721;
- ART;
- certides negativas.
- tabela de vendas;
- memorial descritivo;
- peas promocionais.
- Municipal;
- Estadual;
- CDC;
- Federal.
- contratos de servios;
- oramento da obra;
- cronograma-fsico
financeiro;
- balancetes financeiros;
- art.
- contrato de compra e
venda;
- contrato de prestao de
servios.
- pedido de vistoria.
- Municipal;
- CDC.
- termo de entrega;
- manual do usurio;
- projeto as built.
- Municipal;
- CDC.
- CDC;
- CDC.
- Municipal.
Figura 3: modelo provisrio do processo de incorporao imobiliria

a preo fechado na cidade de Porto Alegre/RS

26
O incorporador A sugeriu que na etapa aquisio do terreno fosse retirado o construtor e
includo o proprietrio do terreno e o advogado, como intervenientes. Questionou, tambm, a
necessidade da presena da agncia de publicidade nessa etapa. Acrescentou, na coluna
documentao, as negativas da Companhia Estadual de Energia Eltrica (CEEE),
Departamento Municipal de guas e Esgotos (DMAE), o Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU) e do documento de opo de compra. Na etapa aprovao do projeto ele
sugeriu a colocao de um oramento preliminar. Na etapa registro de incorporao foi
sugerida a incluso do Oficial de Registro de Imveis e do Tabelio. Na etapa lanamento do
empreendimento foi sugerida a incluso do planto de vendas, contratos de vendas e de
clientes.
Na etapa execuo da obra foi sugerida a incluso, como intervenientes, de
fornecedores de servios, engenheiros (civil, eltrico, de segurana), advogado, corretor de

seguros. Na coluna documentao, referiu-se a incluso de contratos de fornecedores de
material e mo-de-obra, inscrio junto ao INSS, controles contbeis e a elaborao do
Programa de Condies e Meio Ambiente na Indstria da Construo (PCMAT). Na etapa
entrega das unidades foi sugerida a incluso da averbao das matrculas junto a PMPA e a
elaborao de documento de confisso de dvida em caso de saldo devedor.
O incorporador B sugeriu que na etapa aquisio do terreno fosse includo o arquiteto, o
advogado e o engenheiro responsvel pelo clculo estrutural como intervenientes, alm das
negativas do vendedor e o documento de compra do terreno na coluna referente
documentao.
Na etapa registro de incorporao sugeriu a troca do construtor pelo
engenheiro civil. Sobre a etapa lanamento do empreendimento sugeriu a sua substituio

por comercializao das unidades, alm de incluir, como intervenientes o arquiteto,
fornecedores de material e mobilirio, acrescentando aes promocionais coluna
documentao. Na etapa execuo da obra sugeriu a incluso do responsvel tcnico e do
corretor de seguros, alm disto, colocou na coluna documentao os projetos aprovados,
projetos executivos, controles de recolhimento de impostos e balancetes financeiros. Na etapa
entrega das unidades sugeriu a incluso do Oficial do Registro de Imveis, do Tabelio e do
advogado como intervenientes e, na coluna documentao, a individualizao das unidades e
da quitao ou confisso de dvida sobre o saldo devedor. Tambm declarou que lhe parecia
adequado a criao de sub-etapas que pudessem facilitar a apresentao das etapas e sua
interpretao.
27
O incorporador C sugeriu que na etapa aquisio do terreno fosse includo o proprietrio do
terreno, o advogado, o arquiteto e o engenheiro como intervenientes. Questionou a presena
do construtor e da agncia de publicidade nesta coluna e, alm disto, sugeriu a incluso, na
coluna documentao, da opo de compra do terreno, estudos de viabilidade econmica e
definio do produto. Sobre a etapa aprovao do projeto, primeiramente indicou que
parecia interessante que esta fosse dividida em duas: projeto - fase I e projeto fase II, por
entender que existem dois momentos distintos nesta etapa. Tambm demonstrou achar
relevante a incluso de uma consultoria jurdica e questionou a presena do construtor. Na
coluna documentao sugeriu a incluso do PPCI, dos projetos executivos e complementares.
Na etapa registro de incorporao sugeriu a incluso do Oficial do Registro de Imveis e do
Tabelio.
Na etapa lanamento do empreendimento foram includos o arquiteto e o
engenheiro civil, alm de questionada a presena do construtor como interveniente. Na coluna

documentos, sugeriu a incluso dos contratos de compra e venda e de prestao de servios.
Na etapa execuo da obra sugeriu a incluso do engenheiro civil, do advogado e do
contador, alm de questionar a presena do construtor como interveniente. Na coluna
documentao, sugeriu a incluso de contratos de fornecedores de mo-de-obra, controles de
pagamento de impostos e do planejamento da obra. Foi sugerida a troca da denominao da
etapa habite-se por condies de habitabilidade, incluindo-se o responsvel tcnico como
interveniente e questionando a presena do construtor. Na coluna documentao, sugeriu a
incluso da liberao pelo DMAE e pelo Corpo de Bombeiros. Sugeriu tambm a criao de
uma etapa chamada individualizao das unidades, incluindo o incorporador, o Oficial do
Registro de Imveis e o advogado como intervenientes, alm da Matrcula das unidades
individualizadas na coluna documentao e da Legislao Federal pertinente. Na etapa
entrega das unidades sugeriu a incluso do Oficial do Registro de Imveis e do Tabelio
como intervenientes. Na coluna documentao sugeriu a incluso das matrculas averbadas na
PMPA, da quitao ou confisso de dvida e da Escritura definitiva.
De posse destas trs sugestes de alteraes ao modelo provisrio e de novas pesquisas
bibliogrficas foi gerado um modelo intermedirio que contemplasse as sugestes da maioria
dos incorporadores. Este novo modelo foi enviado, por e-mail, aos incorporadores para nova
anlise e crticas e suas respostas tambm foram respondidas atravs de e-mail.

28
O incorporador A respondeu que o novo modelo estava de acordo com o seu entendimento de
como deveria se desenvolver uma incorporao imobiliria e, portanto nada mais tinha a
acrescentar. O incorporador B sugeriu que fosse includa na etapa comercializao das
unidades a execuo do planto de vendas. O incorporador C sugeriu que fosse includo na
etapa projetos fase I uma sub-etapa chamada desenvolvimento de estudos preliminares.
Alm disto sugeriu que o item projeto as built fosse retirado da etapa entrega das unidades e
colocado na etapa construo da obra.
Foram consideradas pertinentes todas as sugestes dos incorporadores. A partir deste novo
modelo, denominado modelo intermedirio, foram complementadas as descries que compe
todo processo. Alm de sugestes sobre alteraes nas etapas do modelo provisrio todos
apresentaram comentrios, por escrito, sobre o desenvolvimento destas etapas. No est sendo
apresentado neste trabalho o modelo intermedirio pelo fato do mesmo ter as mesmas etapas,
sub-etapas, intervenientes e legislao do modelo final, apenas com diferenas na coluna
documentao.
Em um segundo momento, aps a descrio de todas as etapas e sub-etapas do modelo
intermedirio, este material foi enviado a um advogado, um Oficial de Registro de Imveis e
um arquiteto que trabalha na PMPA no setor de aprovao de projetos para um exame sobre o
desenvolvimento e o contedo do processo de incorporao realizado. Apesar do interesse em
buscar mais contribuies para ampliao desta validao no foram encontrados outros
profissionais que dispusessem de tempo para esta tarefa durante o perodo da pesquisa. Estes
profissionais foram consultados apenas para questes especficas e dvidas durante a
descrio algumas das etapas.
Nesta segunda etapa todos profissionais receberam, por e-mail, a descrio das etapas e subetapas e em um prazo mdio de 15 dias todos enviaram seus comentrios sobre alteraes que
entenderam pertinentes sobre o desenvolvimento e contedo de cada etapa e sub-etapa.
Tambm foram indicados por estes profissionais sugestes de pesquisa sobre a legislao
pertinente ao desenvolvimento do trabalho. Os demais profissionais que foram consultados
para questes especficas foram contatados por telefone ou por e-mail.
Todas estas sugestes de incluses e remoes foram feitas ao trabalho e somadas a novas
pesquisas bibliogrficas resultaram no texto final que agora est sendo apresentado, gerando o
modelo final (figura 4). importante ressaltar que a cronologia apresentada para as etapas
29
representa a forma como a maioria dos incorporadores entendeu como mais adequada j que
algumas atividades podem ser superpostas a outras ou at serem executadas em ordem
inversa.

ETAPAS
Aquisio do
Terreno
Projetos fase I
Registro de
Incorporao
Comercializao
das unidades
SUB-ETAPAS
- Pesquisas de mercado;
- Desenvolvimento dos estudos;
- Contrato de compra e venda.
INTERVENIENTES
- Incorporador;
- Corretor de imveis;
- Proprietrio do terreno;
- Advogado;
- Arquiteto;
- Engenheiro civil.
DOCUMENTAO
- Matrcula do Registro de Imveis;
- Certides de nus e de aes;
- Compra e venda com pagamento em rea
construda;
- As Arras;
- Cesso e Promessa de Cesso de compra e
venda.
- Contratao dos projetos;
- Incorporador;
- Contratos de servios;
- Desenvolvimento e Aprovao - Arquiteto;
- Projeto Arquitetnico;
dos Projetos.
- Projetista de projetos
- Declarao Municipal;
complementares.
- Projetos Complementares;
- ART de projeto;
- Solicitao do registro de
- Proprietrio do terreno;
- Memorial de incorporao;
incorporao.
- Incorporador;
- Projeto arquitetnico aprovado;
- Direitos e deveres do
- Engenheiro civil/arquiteto; - NBR 12.721 e ART;
incorporador;
- Advogado;
- Certides negativas e vintenria;
- Documentos;
- Oficial do Cartrio de
- Memorial descritivo;
- Lei 10.931/2004.
Registros;
- Clculo das reas da edificao;
- Tabelio.
- Avaliao do custo global da obra;
- Minuta da futura conveno de condomnio.
- Planejamento de Marketing;
- Incorporador;
- Tabela de vendas;
- Confeco de contratos de
- Comprador;
- Peas promocionais;
compra e venda.
- Engenheiro civil
- Planto de vendas;
- Corretor de imveis;
- Impostos.
- Agncia de publicidade;
- Arquiteto;
- Fornecedores de materiais
e mobilirio;
- Advogado.
LEGISLAO
- Municipal;
- Federal.
- Municipal;
- Estadual;
- Federal.
- Municipal;
- Estadual;
- Federal.
- Municipal;
- Estadual;
- Federal.
Figura 4: modelo final do processo de incorporao imobiliria a preo fechado na cidade de Porto Alegre/RS (continua)
30
(continuao)
ETAPAS
Projetos fase II
Execuo da
obra
Condies de
Habitabilidade
Individualizao
das unidades
Entrega das
unidades
SUB-ETAPAS
- Planejamento da obra;
- Elaborao de projeto
executivo;
- Oramento da obra;
- Cronograma fsico-financeiro;
- Contratao de seguro de obra;
- Elaborao do PCMAT.
- Registro junto ao INSS;
- Desenvolvimento de contratos;
- Documentos de obra;
- Ligaes provisrias;
- Licena para demolio;
- Ligaes definitivas;
- Projeto as built.
INTERVENIENTES
- Incorporador;
- Arquiteto;
- Corretor de seguros;
- Engenheiro civil.
- Incorporador;
- Engenheiro civil;
- Arquiteto;
- Fornecedores de
servios/material/mo de
obra;
- Contador;
- Advogado.
- solicitao de habite-se junto a - Incorporador;
PMPA;
- rgos pblicos;
- Liberao do DMAE;
- Engenheiro civil.
- Liberao do Corpo de
Bombeiros.
- Averbao junto ao Cartrio de - incorporador;
Registro de imveis.
- Oficial do Registro;
- advogado.
- Vistoria do imvel e entrega de - Incorporador;
documentos;
- Construtor;
- Entrega da escritura definitiva; - Comprador;
- Averbao junto a PMPA;
- Advogado;
- Ps venda.
- Oficial do Registro;
- Tabelio.
DOCUMENTAO
- Oramento;
- cronograma-fsico financeiro;
- Projeto executivo;
- PCMAT.
LEGISLAO
- Federal.
- Projetos executivos;
- Projetos aprovados;
- Controles financeiros;
- ART de execuo da obra e demais servios;
- Controles de recolhimento de
INSS/ISSQN/GFIPS da mo de obra;
- laudo de vistoria;
- projeto as built.
- Pedido de vistoria;
- Entrega de documentos.
- Municipal;
- Estadual;
- Federal.
- Matrcula das unidades individualizadas.
- Federal.
- Termo de entrega;
- Manual do usurio;
- Quitao ou confisso de dvida;
- Escritura definitiva;
- entrega da unidade.
- Municipal;
- Federal.
- Municipal;
- Federal
Figura 4: modelo final do processo de incorporao imobiliria a preo fechado na cidade de Porto Alegre/RS
31
32
4 AQUISIO DO TERRENO
A primeira etapa identificada no processo de desenvolvimento de uma incorporao
imobiliria de um empreendimento residencial a compra do terreno. Participam dela,
obrigatoriamente o comprador e o vendedor do imvel, sendo que, em alguns casos o terreno
j pertence ao incorporador. Normalmente esta transao intermediada por um corretor de
imveis, mas tambm esta busca feita em anncios classificados, em jornais, diretamente
pelo interessado. Tambm o arquiteto e o advogado so intervenientes importantes desta etapa
atuando como consultores em sua rea de atuao.
4.1 PESQUISAS DE MERCADO

neste momento em que o interessado em adquirir um imvel, para realizar a futura
incorporao, busca a melhor opo para seu investimento imobilirio. Esta tomada de
deciso precedida de estudos de mercado. Segundo Azevedo et al. (1998, p. 1), no mercado
imobilirio existe uma crescente competitividade, a qual exige da empresa incorporadora a
busca de informaes detalhadas sobre o comportamento do mercado atravs de pesquisas
mercadolgicas. Estas pesquisas tm como objetivo identificar as necessidades e anseios dos
clientes e avaliar a posio que a empresa ocupa no mercado em relao aos seus clientes e
concorrentes, podendo prever a demanda para um determinado produto imobilirio antes de
seu lanamento no mercado.
Conforme Meyer e Haddad (1999, p. 1), decises quanto a projetos levam em conta o
mercado imobilirio, e para tanto se utilizam de conceitos de administrao orientadas s
necessidades do consumidor ou metodologias de anlise orientadas ao produto. Meyer e
Haddad (1999, p. 2), complementam que o surgimento e desenvolvimento da anlise de
mercado imobilirio (AMI) est ligada ao desenvolvimento da indstria imobiliria. Nos
EUA, a pesquisa de mercado imobilirio comea a desenvolver-se a partir da dcada de 70
depois da generalizao dos grandes empreendimentos.

33
Esta anlise, conforme Malizia et al. (1995 apud MEYER; HADDAD, 1999, p. 3), divide o
trabalho em trs etapas. A primeira analisa o ambiente de mercado, onde estimada a
demanda que est sendo estudada. A segunda desagrega o produto por tipo e preo e procura
identificar quais segmentos de mercado poderiam adquiri-lo e para quais categorias de
produtos h maior demanda no atendida, atravs da projeo da oferta e da procura. Na
terceira se busca identificar as diferenas do produto em relao ao concorrente que podem
trazer vantagem competitiva junto ao consumidor e no esto sendo oferecidas pelo mercado.
Este mtodo est orientado para o produto.
O outro mtodo o da anlise de oportunidade de mercado em marketing. Segundo Mattar
(1994 apud MEYER; HADDAD, 1999, p. 3) mais do que um mtodo j que o conceito de
marketing est orientado para o consumidor. Neste mtodo ao invs de desagregar o produto,
os consumidores que so segmentados.
Este trabalho no pretende esgotar as formas de se analisar as oportunidades de investimento
no mercado imobilirio, mas sim o de esclarecer que um grande nmero de ferramentas se
encontra a disposio de quem procura diminuir seus riscos e aumentar o retorno sobre o
capital investido.
4.2 DESENVOLVIMENTO DOS ESTUDOS

Segundo Silva (1984, p. 78), no contexto da prtica projetual existem trs estgios principais:
os estudos preliminares, o anteprojeto e o projeto definitivo. Os estudos preliminares se
caracterizam por representar o estgio inicial do processo de projeto, quando se analisa o
problema, para a determinao da viabilidade de um programa e do partido arquitetnico a ser
adotado.
Newton Chwartzmann Porto Alegre: EE/UFRGS, 2005
34
Na prtica, de forma preliminar, o futuro incorporador solicita a um arquiteto que, de posse
das informaes: regime urbanstico1 e alinhamento predial2, constantes no Boletim das
Condies Urbansticas de Ocupao do Solo e que so fornecidas pela Secretaria do
Planejamento Municipal (SPM), verifique qual o ndice de aproveitamento3 e o regime
volumtrico da edificao4 permitido naquele local. Com estes dados, a matrcula do Registro
de Imveis5 e o valor de venda do terreno j possvel fazer uma primeira anlise da
viabilidade econmica do terreno.
Em muitos casos comum que o incorporador solicite ao proprietrio do imvel o documento
chamado Opo de Compra do Imvel. Neste documento o proprietrio d ao incorporador
determinado tempo para decidir sobre a compra do imvel antes de oferec-lo a outro
interessado. Evita-se assim que tempo e recursos possam ser gastos desnecessariamente.
Em caso de interesse no imvel uma segunda anlise feita, atravs de uma vistoria no local,
devidamente autorizada pelo proprietrio, para medies preliminares e verificao da
vegetao existente. Tambm so consideradas observaes que podem constar do Boletim
das Condies Urbansticas de Ocupao do Solo e que causem condicionantes (por
exemplo: recuos de ajardinamento6, recuos virios7, reas no edificveis8, existncia de
1
Regime urbanstico: conforme o artigo 94 do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental

(PDDUA) (PORTO ALEGRE, 1999) definido em funo das normas relativas densificao, atividades,
dispositivos de controle das edificaes e parcelamento do solo. No 4: a aplicao do regime urbanstico
observar os limites e as dimenses das matrculas dos imveis no Registro Imobilirio, compatibilizados com
a menor poligonal, ou seja, menor figura resultante da superposio da poligonal titulada com a local.
Alinhamento predial: conforme o artigo 3, 3.5 da Lei Complementar 284 (PORTO ALGRE, 1992), que
define o Cdigo de Edificaes, a linha legal que limita o terreno e o logradouro para o qual faz frente.
ndice de aproveitamento: a rea adensvel (as partes do prdio utilizadas para sua funo primordial, ou seja,
morar ou trabalhar) que pode ser construda sobre um terreno. Conforme artigos 106 e 107 da Lei
Complementar 434 (PORTO ALEGRE, 1999).
Regime volumtrico: aquele que estabelece limites de ocupao e a altura mxima da edificao, que medida
da referncia de nvel at o forro do ltimo pavimento de um prdio. Conforme artigos 112 e 113 da Lei
Complementar 434 (PORTO ALEGRE, 1999).
Matrcula do Registro de Imveis: documento utilizado atualmente pelos Cartrios para registro dos imveis e
conforme Lei Complementar 434 (PORTO ALEGRE, 1999), artigo n 153: salvo disposio em contrrio,
somente ser admitida a edificao em imveis registrados no Registro Imobilirio.
Recuo de ajardinamento: conforme o artigo n 116 do PDDUA (PORTO ALEGRE, 1999), os recuos para
ajardinamento delimitam reas destinadas a assegurar:
I - predominncia dos elementos naturais sobre os de construo, com vistas valorizao da paisagem urbana
nas reas residenciais, ressalvado o disposto no artigo118;
II - predominncia de piso pavimentado, fluidez da circulao de pedestres e animao das reas, nas reas
miscigenadas.
35
vegetao9, alm da existncia de prdio listado ou relacionado pela Secretaria Municipal de
Cultura como de Interesse Cultural10) ao projeto.
Cabe destacar que alm dos parmetros exigidos pelo PDDUA esta Lei previu a possibilidade
do interessado apresentar um projeto diferenciado para seu terreno para que este seja
analisado pelo SMGP11, conforme o artigo 123 do PDDUA (PORTO ALEGRE, 1999):
Mediante Projeto Especial, visando qualificao dos espaos urbanos, o SMGP

poder definir normas especficas para os recuos para ajardinamento, as quais
substituiro as normas gerais. Pargrafo nico. Fica assegurada aos proprietrios de
uma testada de quarteiro a apresentao de Projeto Especial previsto no "caput".
Persistindo este interesse, o arquiteto, passa a desenvolver um estudo mais aprofundado do

terreno, visando informar, ainda de forma aproximada, a rea total possvel de ser construda,
rea dos pavimentos, vagas de garagem, recuos, entre outros dados que serviro de base para
uma anlise da viabilidade econmica do futuro empreendimento. Estes estudos podero ser
subsidiados com mais informaes tcnicas tais como: levantamento planialtimtrico e uma
sondagem do tipo de solo do terreno.
Somente depois de ultrapassadas estas etapas e determinada a viabilidade econmica e
financeira do empreendimento que se inicia o processo formal da compra de um terreno.
Quando se fala em viabilidade econmica est se tratando de calcular, de forma estimativa, se
o valor de venda do empreendimento ser maior do que o custo para sua concluso, enquanto
que quando nos referimos a viabilidade financeira estamos comparando a lucratividade deste
empreendimento frente a outras opes existentes no mercado, seja em outro investimento na
rea imobiliria ou no.
7
Recuos virios: conforme o PDDUA (PORTO ALEGRE, 1999), artigo n 119, 2, definido como a faixa
reservada para o futuro alargamento das ruas ou avenidas.
rea no edificvel: conforme o PDDUA (PORTO ALEGRE, 1999), artigo n 96: a aprovao e licenciamento
de projetos de edificao e parcelamento do solo, sero observadas as limitaes especficas relativas ao
subsolo, superfcie e ao espao areo definidas por legislao especfica.
Vegetao: em funo do tipo de vegetao existente, deve ser solicitada liberao junto a Secretaria Municipal
do Meio Ambiente, conforme artigo n 96, 3 do PDDUA (PORTO ALEGRE, 1999).
10
rea de interesse cultural: segundo Lei Complementar 275 (PORTO ALEGRE, 1992), artigo Art. 1 Constitui o Patrimnio Histrico-Cultural, Natural e Paisagstico do Municpio e o conjunto de bens mveis e
imveis e os espaos existentes em seu territrio e que, por sua vinculao a fatos pretritos memorveis, a
fatos atuais significativos por seu valor cultural ou natural, ou por sua expresso paisagstica, seja de interesse
pblico preservar e proteger contra aes destruidoras.
11
SMGP: Sistema Municipal de Gesto do Planejamento, definido no PDDUA (PORTO ALEGRE, 1999).
36
4.3 CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Quando o futuro incorporador se decide pela aquisio do terreno em estudo necessrio que
se faa formalizao deste ato atravs de um contrato que ser validado por escritura
pblica, conforme o Cdigo Civil Brasileiro (BRASIL, 2002), em seu artigo 10812. O mesmo
Cdigo define esse contrato, em seu artigo 481, como: Pelo contrato de compra e venda, um
dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo
preo em dinheiro. Loureiro (2002, p. 22), complementando a definio indicando que [...]
o contrato pode ser conceituado como um acordo de duas ou mais pessoas que tende a
constituir, regular ou extinguir uma relao jurdica de natureza patrimonial.. Para Rizzardo
(2003, p. 82), so trs os elementos que tornam os contratos vlidos:
a) capacidade dos contratantes;
b) objeto lcito;
c) forma prescrita ou no proibida em lei.
A sua eficcia pode ser afetada por vcios comuns de vontade como: o erro ou ignorncia, o
dolo, a coao, a simulao e a fraude, de acordo com os artigos 138 a 165 do Cdigo Civil
Brasileiro (BRASIL, 2002).
Chalhub (2003, p. 119), destaca que o Cdigo de Defesa do Consumidor veio valorizar a
funo social do contrato, mas no somente esta funo que desenvolve este instrumento
jurdico, pois, em sua essncia, no o contrato um meio de promover a assistncia social,
mas sim, um indispensvel instrumento de natureza econmica, intervindo no domnio
econmico e na regulamentao positiva do direito contratual.
Na prtica, em muitos casos, antes de se efetuar o registro da escritura procede-se um
documento particular, um contrato. Conforme Gomes (1973, p. 244), so trs os elementos
essenciais da compra e venda:
12
Cdigo Civil Brasileiro (BRASIL, 2002), artigo n 108: no dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica
essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de
direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.
37
a) coisa;
b) preo;
c) consentimento.
Conforme o Cdigo Civil Brasileiro (BRASIL, 2002), em seu artigo 482, A compra e venda,
quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e
no preo. Nos contratos de compra e venda de imveis um quarto elemento incorporado, a
forma de pagamento.
Dentre os instrumentos particulares mais utilizados em transaes imobilirias, alm da
compra e venda, pode-se citar:
a) as arras;
b) a promessa de compra e venda;
c) a cesso e a promessa de cesso de direitos imobilirios.
O termo promessa remete, normalmente, ao fato das obrigaes assumidas entre as partes no
serem feitas no ato da assinatura do contrato, e sim, em tempo futuro. A presena do
advogado como interveniente ter um carter orientador, sobre a legislao, para ambas as
partes.
4.3.1 Matrcula do Registro de Imveis

Todo bem imvel deve estar registrado em cartrio. Atualmente o registro feito em um
documento chamado de matrcula, apesar de que, alguns imveis ainda no possuem
matrcula, mas tm registro em livro prprio. Em Vocabulrio... (2002 apud REZENDE;
MORETTI, 2004, p. 537), a matrcula do imvel [...] uma espcie de ponto de partida
para todos os lanamentos cartorrios (de RI) pertinentes ao imvel.. A Lei 6.015 (BRASIL,
1973) criou um sistema de registro de imveis distinto do que havia at ento, que era o das
inscries e transcries em livros diferentes. Essa Lei determina, em seu artigo 228, a
abertura de matrcula para todo imvel que sofrer algum tipo de ato jurdico a ser registrado
em cartrio. Assim, somente no tem matrcula hoje o imvel que, desde o advento desta lei
38
no sofreu nenhum registro de venda, de desmembramento, de doao, de hipoteca, de
penhora ou qualquer outro que a Lei permite ou determina que seja registrado, o que muito
raro. Contudo, at hoje possvel encontrar imveis antigos que no tenham nenhum tipo de
registro. Os requisitos necessrios de uma matrcula esto previstos na mesma Lei (BRASIL,
1973), em seus artigos 176 e 225, ou seja:
Artigo 176 - O Livro 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos imveis e
ao registro ou averbao dos atos relacionados no artigo 167 e no atribudos ao
Livro 3.
II - so requisitos da matrcula:
1) o nmero de ordem, que seguir ao infinito;
2) a data;
3) a identificao do imvel, que ser feita com indicao: (Redao dada pela Lei
10.267, de 2001)
a - se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e
de suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea; (Includa pela Lei 10.267,
de 2001)
b - se urbano, de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea, logradouro,
nmero e de sua designao cadastral, se houver. (Includa pela Lei 10.267, de 2001)
4) o nome, domiclio e nacionalidade do proprietrio, bem como:
a) tratando-se de pessoa fsica, o estado civil, a profisso, o nmero de inscrio no
Cadastro de Pessoas Fsicas do Ministrio da Fazenda ou do Registro Geral da
cdula de identidade, ou falta deste, sua filiao;
b) tratando-se de pessoa jurdica, a sede social e o nmero de inscrio no Cadastro
Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda;
5) o nmero do registro anterior. [...]
Art. 225 - Os tabelies, escrives e juizes faro com que, nas escrituras e nos autos
judiciais, as partes indiquem, com preciso, os caractersticos, as confrontaes e as
localizaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando
se tratar s de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em
que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima,
exigindo dos interessados certido do registro imobilirio.
1 As mesmas mincias, com relao caracterizao do imvel, devem constar
dos instrumentos particulares apresentados em cartrio para registro.
2 Consideram-se irregulares, para efeito de matrcula, os ttulos nos quais a
caracterizao do imvel no coincida com a que consta do registro anterior.
3 Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os limites e
as confrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por
39
profissional habilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica
ART, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis
rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional
a ser fixada pelo INCRA, garantida a iseno de custos financeiros aos proprietrios
de imveis rurais cuja somatria da rea no exceda a quatro mdulos fiscais.
(Includo pela Lei 10.267, de 2001)
Para Silva (1999, p. 18), A matrcula uma folha de papel em um livro ou uma ficha, tendo
ela um nmero e s se referindo a apenas um imvel em particular. Na mesma medida, o
imvel possui uma s matrcula. E complementa que a matrcula uma espcie de carteira
de identidade do imvel, uma vez ela o identifica. Nessa folha estar toda a histria do
imvel, atravs dos sucessivos registros e averbaes. Desta forma, pode-se saber, por
exemplo, quem foram os seus proprietrios e se o imvel foi ou est hipotecado.
4.3.2 Certides de nus e de aes

Em Vocabulrio... (2002 apud REZENDE; MORETTI, 2004, p. 528) a certido negativa :
Documento que demonstra a inexistncia de alguma ao civil ou criminal contra a

pessoa. Tambm uma prova atestando que a pessoa no est impedida realizao
de algum ato, bem como um comprovante de estar o contribuinte em dia com o fisco
federal, estadual e municipal, sendo solicitada na aquisio de algum imvel para ser
verificado se este pode ser alvo de negociao.
Conforme Schmidt (1995, p. 46), as certides negativas relativas ao imvel e aos alienantes
visam possibilitar ao interessado conhecer os riscos que eventualmente vai assumir ao
adquiri-lo. O Sindicato das Empresas de Compra e Venda de Imveis do Rio Grande do Sul e
a Associao Gacha de Empresas do Mercado Imobilirio (SINDICATO DAS EMPRESAS
DE COMPRA E VENDA DE IMVEIS DO RIO GRANDE DO SUL; ASSOCIAO
GACHA DE EMPRESAS DO MERCADO IMOBILIRIO, 2004), listam, a ttulo de
recomendao, que devam ser solicitadas pelo comprador de um imvel antes de fechar o
negcio:
a) Registro de Imveis,
- certido atualizada da matrcula do imvel;
- negativa de nus reais e reipersecutrios;
40
b) Justia Estadual,
- negativa criminal;
- negativa cvel (incluindo execues e aes falimentares);
c) Justia Federal: negativa cvel e criminal;
d) Justia do Trabalho: negativa de aes reclamatrias trabalhistas;
e) Cartrio de Protestos: negativa de protestos;
f) Receita Federal: negativa de dbitos de tributos federais (inclusive ITR se
imvel rural);
g) Receita Estadual: negativa de dbitos de tributos estaduais;
f) Receita Municipal: negativa de dbitos de tributos municipais;
g) Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS): negativa de dbitos de
contribuies previdencirias;
h) Caixa Econmica Federal: negativa de dbitos relativos ao FGTS.
i) Condomnios: negativa de dbitos de contribuio condominial.
Porm, cabe ressaltar que, o Decreto Federal 93.240 (BRASIL, 1986), somente define como
obrigatrios para a lavratura de atos notariais, relativos a imveis, os seguintes documentos e
certides:
a) certido fiscal municipal, conforme artigo 1, inciso III13;
b) certido de aes reais e pessoais reipersecutrias, relativa ao imvel e a de
nus real, conforme artigo 1, inciso IV14.
Caso o alienante seja pessoa fsica, poder declarar que no est vinculada na qualidade de
empregadora junto ao INSS, podendo ficar dispensada das certides fiscais.
13
Decreto Federal 93.240 (BRASIL, 1986), artigo 1: para a lavratura de atos notariais, relativos a imveis,
sero apresentados os seguintes documentos e certides: [...] inciso III - as certides fiscais, assim entendidas:
a) em relao aos imveis urbanos, as certides referentes aos tributos que incidam sobre o imvel, observado
o disposto no 2 deste artigo.
14
Decreto Federal 93.240 (BRASIL, 1986), artigo 1, inciso IV - a certido de aes reais e pessoais
reipersecutrias, relativas ao imvel, e a de nus reais, expedidas pelo Registro de Imveis competente, cujo
prazo de validade, para este fim, ser de 30 (trinta) dias.
41
Outras negativas que podem ser solicitadas se referem as dvidas com as concessionrias de
fornecimento de eletricidade (no caso de Porto Alegre com a CEEE) e de fornecimento e
tratamento de gua e esgoto (no caso de Porto Alegre, o DMAE).
4.3.3 Compra e venda com pagamento em rea construda

Nesta modalidade de contrato existe variao na forma de pagamento, ou seja, parte ou a
totalidade do preo ajustado entre as partes paga em rea a ser construda ou em imveis
prontos. Segundo Chalhub (2003, p. 206), em um contrato com pagamento em rea a ser
construda, o proprietrio de um terreno transmite ao incorporador, uma parte de seu terreno,
reservando-se a propriedade da outra parte. Assim o incorporador obriga-se a construir para o
proprietrio do terreno determinadas unidades imobilirias, promovendo, por sua conta o
registro em nome do proprietrio do terreno no Registro de Imveis.
4.3.4 As Arras
As arras ou sinal, conforme Rodrigues (1998, p. 29), consiste na entrega que um dos
contratantes faz ao outro, de determinada soma de dinheiro ou de outro bem qualquer, com a
finalidade de comprovar a existncia do contrato e prevenir o direito de arrependimento. Na
sistemtica brasileira, as arras constituem clusula acessria de um contrato e tm o
fundamento de sinalizar a inteno de realizar este contrato As arras esto previstas no
Cdigo Civil Brasileiro (BRASIL, 2002), captulo IV, em seus artigos 417 a 420.
42
4.3.5 Promessa de compra e venda

Outro instrumento particular bastante utilizado em transaes imobilirias a promessa de
compra e venda de imveis, previsto no Cdigo Civil Brasileiro (BRASIL, 2002), em seus
artigos 1.41715 e 1.41816.
definido por Moura (1985, p. 40), como a inteno dos
contratantes de assegurar, ou garantir a constituio futura do contrato de compra e venda. Em

Vocabulrio... (2002 apud REZENDE; MORETTI, 2004, p. 530), o contrato definido como:
Pacto bilateral, oneroso, consensual e comutativo. Documento que evidencia um

acordo entre as partes intervenientes no processo de compra e venda de um imvel,
no qual devem estar contidos os elementos que identificam o imvel, o comprador e
o vendedor, respectivos cnjuges, caso existentes. Indica, tambm, o valor ajustado
do bem adquirido, o montante do sinal e a forma de pagamento do restante, as
respectivas penalidades no caso do no cumprimento do acordo e o prazo para a
celebrao da escritura definitiva, assim como outros aspectos se importantes no
contrrios a lei. De bom alvitre a assinatura de duas testemunhas e reconhecimento
de todas as firmas em Cartrio de Notas.
4.3.6 Cesso e promessa de cesso

Segundo Rizzardo (2003, p. 170), no existe nenhuma disposio especfica que trate
expressamente da transferncia ou cesso de contrato de promessa de compra e venda no
Cdigo Civil Brasileiro (BRASIL, 2002). Para Rodrigues (1978, p. 184), A cesso de
situaes contratuais consiste na transferncia da inteira posio ativa e passiva do conjunto
de direitos e obrigaes de que titular uma pessoa, derivados de um contrato bilateral j
ultimado, mas de execuo ainda no concluda.. Em Vocabulrio... (2002 apud REZENDE;
MORETTI, 2004, p. 529), complementado que cesso :
15
Cdigo Civil Brasileiro (BRASIL, 2002), artigo 1.417: mediante promessa de compra e venda, em que se no
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro
de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel.
16
Cdigo Civil Brasileiro (BRASIL, 2002), artigo 1.418: o promitente comprador, titular de direito real, pode
exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao
juiz a adjudicao do imvel.
43
[...] a ao de ceder ou transferir para outra pessoa (cessionrio) direitos e/ou
deveres sobre determinado bem por meio de documento escrito, pblico, particular
(com duas testemunhas), passando o sub-rogado ou cessionrio a exerc-los em toda
sua plenitude aps as formalidades de estilo, i. , registro em ofcio de registro de
imveis competente.
44
5 PROJETOS FASE I
Tendo sido feita a compra do terreno passa o incorporador s etapas de contratao,
desenvolvimento e aprovao dos projetos. Conforme Lei 5.19417 (BRASIL, 1966), que
regulamenta as profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo, necessria a
participao de profissional legalmente habilitado para assumir a responsabilidade tcnica de
uma edificao. A partir da promulgao da Lei 6.49618 (BRASIL, 1977), toda atividade
exercida pelos engenheiros, arquitetos e engenheiros agrnomos e demais profissionais
registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), ficam
sujeitos ao procedimento conhecido como Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART).
A ART, segundo Gavarra (1999, p. 71), uma sntese de contrato firmado entre o profissional
e seu cliente, atravs de um formulrio fornecido pelo CREA, onde so registrados os dados
principais do contrato tais como:
a) nome do profissional;
b) nome do cliente;
c) endereo da obra;
d) valor do contrato;
e) espcie de obra ou servio.
um documento de registro compulsrio para toda obra ou servio e equivale, juntamente
com o contrato feito entre as partes, ao Certificado de Garantia previsto no artigo 50,
pargrafo nico, do Cdigo de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990).
17
Captulo I - Das Atividades Profissionais. Seo I - Caracterizao e Exerccio das Profisses. Art. 1 - As
profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrnomo so caracterizadas pelas relaes de interesse
social e humano que importem na realizao dos seguintes empreendimentos: a) aproveitamento e utilizao
de recursos naturais; b) meios de locomoo e comunicaes; c) edificaes, servios e equipamentos urbanos,
rurais e regionais, nos seus aspectos tcnicos e artsticos; d) instalaes e meios de acesso a costas, cursos, e
massas de gua e extenses terrestres; e) desenvolvimento industrial e agropecurio (BRASIL, 1966)

45
Conforme Melhado e Agopyan (1995, p. 5), o incorporador, o construtor e o usurio podem
ser considerados clientes do projeto, dentro da tica da qualidade, uma vez que o:
a) incorporador avalia a qualidade do projeto a partir do alcance de seus objetivos
empresariais;
b) construtor avalia com base no detalhamento grfico e de contedo, importantes
para facilitar o trabalho de planejamento e execuo;
c) usurio estaria voltado a sua satisfao de suas intenes e consumo.
No entanto, o peso da satisfao do incorporador acaba sendo maior devido ao fato de ser ele
o contratante do projeto. Definidos os profissionais responsveis pelos diferentes projetos
deve ser assinado um contrato de prestao de servios entre o incorporador e os projetistas.
Alm disto, ser feito o registro de uma Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART), junto
ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), para cada projetista contratado
de acordo com a responsabilidade tcnica sobre seu servio, conforme Lei 5.194 (BRASIL,
1966).
5.1 CONTRATAO DOS PROJETOS

Segundo Meirelles (1978, p. 230):
[...] o contrato de projeto o ajuste pelo qual uma das partes se compromete a
conceber tecnicamente uma obra e a fornecer todos os elementos indicativos da
construo, e a outra a pagar os honorrios convencionados pelo trabalho
encomendado e aprovado pela repartio competente.
Para Gavarra (1999, p. 39), detalhando um pouco mais, o contrato de projeto aquele onde o
profissional se compromete a conceber tecnicamente o projeto, trazido em elementos grficos
como, por exemplo: plantas baixas e de cortes, fornecendo elementos indicativos de
construo como, por exemplo: especificaes tcnicas de materiais. Este tipo de contrato
abrange os estudos preliminares, anteprojetos e as modificaes at sua aprovao.
18
Lei 6.496 (BRASIL, 1977), artigo 1: todo contrato, escrito ou verbal, para a execuo de obras ou prestao
de quaisquer servios profissionais referentes Engenharia, Arquitetura e Agronomia fica sujeito
"Anotao de Responsabilidade Tcnica" (ART).
46
Segundo Limmer (1997, p. 167) os seguintes itens devem fazer parte de um contrato:
a) definio de seu objeto;
b) identificao das partes contratantes;
c) definio das obrigaes mtuas;
d) definio das responsabilidades tcnica, civil e trabalhista;
e) relao dos servios a serem executados;
f) cronogramas fsicos de execuo e de desembolso financeiro;
g) relao e composio dos preos aodados;
h) condies de pagamento e as de reteno de cauo;
i) prmios e multas estabelecidos;
j) condies especficas de execuo do contrato;
k) relao de documentos anexados ao contrato;
l) normas para aceitao dos servios executados;
m) condies para resciso;
n) definio do foro para dirimir questes contratuais;
o) responsabilidades pelas incidncias fiscais.
5.2 DESENVOLVIMENTO E APROVAO DOS PROJETOS

Contratados os profissionais que iro trabalhar nos projetos inicia-se o desenvolvimento e
detalhamento de todos os documentos necessrios sua aprovao junto aos rgos
responsveis no municpio e, tambm, para o registro da incorporao imobiliria. Conforme
Novaes (1996, p. 73), [...] a partir das informaes obtidas nos levantamentos de dados,
programa de necessidades e estudo de viabilidade, necessrios para a concepo do produto, o
mesmo progressivamente projetado e detalhado, nas fases de estudo preliminar, anteprojeto
e projeto executivo..

47
Atualmente, cada vez mais, ocorre o detalhamento de um nmero cada vez maior de projetos
complementares ao arquitetnico. Devido ao aumento da demanda destes projetos, tem
aumentado a importncia da necessidade de fazer a compatibilizao entre eles. Segundo
Diretrizes... (1995, p. 17 e 19), [...] a atividade de gerenciar e integrar projetos correlatos,
visando ao perfeito ajuste entre os mesmos e conduzindo para obteno dos padres de
controle de qualidade total de determinada obra.. Ainda salientado neste documento que a
compatibilizao tem o objetivo de Eliminar ou minimizar os conflitos entre os projetos
inerentes determinada obra, simplificando a execuo e otimizando a utilizao de materiais
e da mo-de-obra, bem como a subseqente manuteno..
Para Melhado (2001, p.70):
Trata-se de reconhecer que o projeto um processo iterativo e coletivo, exigindo

assim uma coordenao do conjunto das atividades envolvidas, compreendendo
momentos de anlise crtica e de validao das solues. Porm, isto no deve
impedir o trabalho especializado de cada um dos seus participantes. Essa
coordenao deve considerar aspectos do contexto legal e normativo que afetam
cada empreendimento, estabelecer uma viso estratgica do desenvolvimento do
projeto e levar devidamente em conta as suas incertezas.
Na prtica, um nmero crescente de empresas, vem se utilizando de um profissional como

coordenador ou gerente de projetos, seja ele funcionrio j pertencente empresa ou
contratado especialmente para este fim. importante destacar que a compatibilizao entre os
projetos , normalmente, uma das atribuies do coordenador.
5.2.1 Projeto Arquitetnico

Segundo Monice et al. (2002, p. 253), um dos fatores mais importantes durante a fase de
concepo do projeto arquitetnico a definio da implantao da edificao considerandose as caractersticas do terreno. O processo de projeto de edifcios pressupe algumas etapas
de estruturao antes que um partido arquitetnico seja adotado. Dentre elas pode-se destacar:
a) a questo a ser solucionada;
b) as necessidades do usurio;
c) as funes da edificao;
48
d) o estilo arquitetnico e tecnologias que sero empregadas;
e) escolha e anlise das caractersticas do local;
f) as relaes de proximidade entre ambientes.
Aps a fase dos estudos preliminares passa-se ao desenvolvimento do anteprojeto. Conforme
Silva (1984, p. 78), [...] o anteprojeto representa a soluo geral do problema, com a
definio de partido adotado, da concepo estrutural e das instalaes, possibilitando a clara
compreenso da obra a ser executada..
Segundo Bordin et al. (2002, p. 2), para a maioria de profissionais que foram entrevistados
durante a pesquisa existem dois grandes momentos no desenvolvimento de um projeto, que
geram produtos com nveis de detalhamento e finalidades diferentes. O primeiro diz respeito
gerao do projeto de Arquitetura para ser submetido aprovao dos rgos competentes. O
chamado projeto legal contempla a concepo do empreendimento visando a satisfao do
usurio e desenvolvido respeitando as limitaes legais impostas pela municipalidade. O
segundo, continuam os mesmos autores, diz respeito ao detalhamento dos projetos para fins
de execuo dos servios em obra, cujo produto denominado projeto executivo. Este
trabalho focalizar especificamente as exigncias legais e de normas do chamado projeto
legal.
5.2.2 Declarao Municipal

O Decreto Lei 12.71519 (PORTO ALEGRE, 2000) regulamentou, entre outras coisas, a
Declarao Municipal (DM), obrigando o proprietrio do terreno ou requerente autorizado, a
solicit-la, junto a SMP/PMPA, conforme seu artigo 620, de forma a ter acesso as seguintes
informaes:
19
Lei 12.715 (PORTO ALEGRE, 2000): dispe sobre o processo administrativo de aprovao e licenciamento
de parcelamento do solo, edificaes e obras em geral e d outras providncias.
20
Lei 12.715 (PORTO ALEGRE, 2000): artigo 6 - A instituio do expediente nico para os procedimentos de
aprovao de projetos de edificao e parcelamento do solo ter incio por solicitao do proprietrio do
imvel ou possuidor a qualquer ttulo ou, ainda, pessoa por este autorizada, com o requerimento da declarao
municipal informativa das condies urbansticas de ocupao do solo (DM), ou por iniciativa do Municpio,
com vistas montagem do Cadastro Tcnico Municipal.
49
a) regime urbanstico;
b) traado virio do PDDUA;
c) localizao de equipamentos urbanos e comunitrios;
d) restries administrativas e reas no edificveis;
e) dados relativos ao alinhamento atual e projetado.
Para solicitar a DM so necessrios os seguintes documentos:
a) certido ou matrcula do Cartrio de Registro de Imveis (2 vias);
b) guia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU);
c) planta de situao do imvel , em 2 vias, com as seguintes indicaes,
- dimenses de acordo com a certido ou matrcula do Cartrio de Registro de
Imveis (RI);
- posio no quarteiro ou no condomnio, quando for o caso;
- cota de amarrao esquina mais prxima, ou a pontos de referncia
perfeitamente identificveis na malha urbana;
- orientao magntica ou geogrfica;
- nmero predial ou territorial do imvel e dos lindeiros, quando houver;
- nmero do lote e da quadra quando o imvel for originrio de loteamento, ou
da unidade autnoma, quando integrante de condomnio por unidades
autnomas;
- em casos especiais, situao do imvel graficada sobre mapa cadastral do
municpio em escala 1/1000 ou 1/5000;
- cpia do Estudo de Viabilidade Urbanstica (EVU) aprovado e com validade
quando a solicitao da DM tiver por base no artigo 154 do PDDUA
(PORTO ALEGRE, 1999).
Com estas informaes o arquiteto poder complementar e confirmar os dados constantes no
Boletim das Condies Urbansticas de Ocupao do Solo alm de verificar impedimentos ou
condicionantes a construo, fazendo um lanamento preliminar da edificao a ser
construda, de forma mais detalhada. importante destacar que o incorporador quem define
o tipo de empreendimento e o tamanho das unidades adequadas para o empreendimento para
que o arquiteto possa desenvolv-lo, baseado em:
50
a) pesquisas de mercado que indicam a demanda por imveis nos diferentes
bairros da cidade;
b) estudos de viabilidade financeira.
5.2.3 Projetos Complementares

So muitos os projetos complementares ao projeto arquitetnico. Conforme citados em
Diretrizes.. (1995, p. 29), so:
a) fundaes;
b) estrutural;
c) instalaes hidrulicas;
d) instalaes eltricas;
e) instalaes telefnicas;
f) instalaes preventivas de combate a incndio;
g) elevadores;
h) impermeabilizao;
i) tratamento de ar.
Em Porto Alegre, apenas a concessionria de gua (DMAE) e o Corpo de Bombeiros
solicitam que os respectivos projetos sejam previamente aprovados e posteriormente
vistoriada sua execuo. Tambm, para a contratao destes profissionais, deve ser feito um
contrato de prestao de servios entre o incorporador e os diferentes projetistas, nos mesmos
moldes daquele feito com o arquiteto. No se pode esquecer do registro da responsabilidade
tcnica sobre projetos de cada profissional atravs da ART, como foi mencionado para o caso
dos outros intervenientes.

51
5.3 APROVAO DOS PROJETOS JUNTO A PMPA

A Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) regulamentou o processo de aprovao do
projeto arquitetnico, que ser objeto de anlise e vistoria pela Secretaria Municipal de Obras
e Viao (SMOV), atravs do Decreto 12.715 (PORTO ALEGRE, 2000). Conforme seu
artigo 39:
A aprovao do projeto arquitetnico dever ser solicitada atravs de requerimento

padro acompanhado dos seguintes documentos:
I - projeto arquitetnico com apresentao grfica de acordo com a ABNT;
II - levantamento planialtimtrico de acordo com Captulo III do ttulo II deste
Decreto;
III - memorial descritivo da proteo contra incndio a executar, conforme
legislao especfica;
IV - Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) junto ao CREA;
V - Licena ambiental nos termos da lei especfica.
Alm disto, colocou em seu site21, um roteiro completo que pode ser seguido para a
apresentao de documentos, consulta as leis, alm dos formulrios padronizados.
5.4 APROVAO DOS PROJETOS JUNTO AO DMAE

O Departamento Municipal de gua e Esgotos do Municpio de Porto Alegre (DMAE)
atravs do Decreto 9.369 (PORTO ALEGRE, 1988) estabelece normas para instalaes
hidrossanitrias e servios pblicos de abastecimento de gua e esgotamento sanitrio
prestados pelo DMAE. Para obteno da liberao das instalaes devero ser apresentados os
seguintes documentos conforme seu artigo 5:
21
Site da Secretaria Municipal de Obras e Viao da Prefeitura Municipal de Porto Alegre para consultar
procedimentos para aprovao de projetos: <http://www.portoalegre.rs.gov.br/smov/default.asp?mat=1915>
52
I - Duas cpias da planta modelo DMAE, nas construes novas com qualquer
finalidade;
II - Duas cpias da planta modelo DMAE, nas reformas ou ampliaes com
qualquer finalidade que acrescentarem mais do que cinco pontos de consumo e/ou
construo de piscina;
III - ART de projeto, DM e Memorial Descritivo das Instalaes Hidrossanitrias a
executar, conforme formulrio prprio do DMAE, nos casos dos incisos I e II;
IV ART de projeto hidrulico de proteo contra incndio, se for o caso;
V Memorial descritivo da proteo contra incndio a executar, visado pela SMOV,
exceto para habitaes unifamiliares;
VI Planta de implantao contendo as redes de abastecimento de gua, esgoto
sanitrio, esgoto pluvial e dispositivos de tratamento quando se tratar de
condomnios horizontais, conjuntos habitacionais e empreendimentos de grande
vulto, tais como: shopping center, indstrias e assemelhados.
1 - O DMAE, quando da anlise da documentao, para dirimir dvidas em
relao s instalaes, poder solicitar a apresentao do projeto hidrossanitrio e/ou
projeto hidrulico de proteo contra incndio.
O DMAE em seu site22 disponibiliza todas as informaes referentes aos procedimentos e

documentao necessrios aprovao de projetos de construo civil.
5.5 APROVAO DOS PROJETOS JUNTO AO CORPO DE BOMBEIROS

A Portaria 064/EMBM/99 (RIO GRANDE DO SUL, 1999) regula a aplicao, pelos rgos
de Bombeiros da Brigada Militar, da Lei 10.987 (RIO GRANDE DO SUL, 1997). Esta
Portaria registra em seu artigo 3:
Ser exigido Plano de Preveno e Proteo Contra Incndio (PPCI), para todas as
edificaes existentes, a construir, em construo, em reforma ou ampliaes e
quando ocorrer mudanas de ocupao, mesmo que a instalao tenha carter
temporrio. Pargrafo nico - O PPCI somente ser admitido a exame aps a
aprovao do projeto na Prefeitura Municipal e antes do respectivo licenciamento,
no caso de obras novas.
22
http://www.portoalegre.rs.gov.br/dmae/.
53
Desta forma, fica definido que, antes do PPCI ser protocolado, junto ao Corpo de Bombeiros,
dever ser apresentado o Laudo de Proteo Contra Incndio devidamente aprovado pela
PMPA.
Em 1 de julho de 200023 foi firmada uma parceria entre o estado do Rio Grande do Sul e a
Prefeitura Municipal de Porto Alegre, atravs do Corpo de Bombeiros e da SMOV, para fins
de realizao da preveno e proteo contra incndios. Este convnio est previsto na Lei
Complementar 420 (PORTO ALEGRE, 1998), em seu artigo 308, 1. Permaneceram a
cargo do Corpo de Bombeiros o exame e a inspeo dos sistemas de preveno da edificao,
como, por exemplo, instalaes hidrulicas, extintores, alarme, sinalizaes, iluminao. A
Prefeitura ter como responsabilidade o exame e a inspeo da preveno de: sadas de
emergncia, a compartimentao, as centrais de gs, reserva de incndio e do Sistema de
proteo contra descargas atmosfricas (SPDA).
A Portaria 138/BM/EMBM/0224 (RIO GRANDE DO SUL, 2002), criou a possibilidade da
apresentao de um plano simplificado de preveno contra incndio (PSPCI) para
edificaes que apresentarem determinados requisitos.
23
Conforme o site http://www.ppci.com.br/conveniosmovcb.htm, em 10/06/05.
24
Portaria 138/BM/EMBM/02 (RIO GRANDE DO SUL, 2002):
Artigo 1 - Poder ser apresentado Plano Simplificado de Preveno Contra Incndios (PSPCI) para as
edificaes que se enquadrem nos seguintes itens:
- de Classe de risco de Incndio pequeno ou mdio , conforme TSIB do IRB;
- com rea total edificada de at 750 m2;
- com at trs pavimentos;
- que exigirem preveno apenas por sistema de Extintores de Incndio, sistema de Iluminao de Emergncia,
sistema de Sinalizao bsica e complementar.
Pargrafo nico - Excetuam-se do disposto no caput deste artigo os depsitos e revendas de GLP a partir de 521
kg; as edificaes com Central de GLP; depsitos de combustveis e inflamveis; divises de F1 a F6 da
Ocupao F da NBR 9077/2001 e locais de elevado risco de incndio e pnico.
Artigo 2 - O Plano simplificado de Preveno e proteo Contra Incndios (PSPCI) dever ser composto do
seguinte:
- formulrio contendo dados do imvel, do proprietrio, caractersticas do imvel e descrio dos sistemas,
conforme modelo em anexo; croquis do(s) pavimento(s) da edificao, com lanamento dos sistemas;
notas fiscais de aquisio e de manuteno dos sistemas ou declarao de sua propriedade;
e comprovante de taxa de servios diversos.
54
6 REGISTRO DE INCORPORAO
Conforme Schmidt (1995, p. 21), a Lei 4.591 (BRASIL, 1964), chamada de Lei dos
Condomnios e Incorporaes (LCI), estabeleceu normas para escriturao, nos registros de
imveis e foi regulamentada pelo Decreto 55.815 (BRASIL, 1965), dentre as quais condiciona
o lanamento de uma incorporao imobiliria ao prvio arquivamento, no Ofcio de Imveis
da circunscrio territorial onde se situa o terreno, dos vrios documentos que constam o
artigo n 32 da LCI. Brito (2002, p. 200, grifo nosso), destaca que A doutrina praticamente
uniforme no sentido de designar essa srie de documentos arquivados no Registro de Imvel
de memorial de incorporao.. Para Franco e Gondo (1991, p. 39), esta a pea
informativa que sintetiza tudo que os interessados precisam saber antes de se vincularem a
uma incorporao imobiliria.
Para Schmidt (1995, p. 21), somente aps exame e conferncia por parte do Oficial do
Registro de Imveis que ser criado um registro de incorporao, com uma indicao
numrica. Neste mesmo sentido, Brito (2002, p. 201-202), tambm afirma que:
[...] cabe tambm ao registrador de imveis a fiscalizao sobre a incorporao

imobiliria. Notadamente, no momento do registro do memorial de incorporao, ele
exerce importante funo, uma vez que tem a atribuio de examinar a
documentao exigida pelo art. 32 e outras disposies legais, para, depois, fazer o
competente registro. [...] Entretanto, ele no responde pela exatido dos documentos
que lhe forem apresentados para arquivamento em desobedincia ao disposto nas
alneas e, g, h, l e p do art. 32, desde que assinados pelo profissional responsvel
pela obra.
O artigo 32 da LCI lista os seguintes documentos:

a) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes
comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de rea
construda;
b) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a
que se refere o inciso IV do artigo 53 desta Lei;
c) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do
artigo 39;
55
d) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos
que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.
O descumprimento desta exigncia legal, o registro do memorial de incorporao, tem
conseqncias criminais, no s para o incorporador, mas tambm para os demais
intervenientes dessa comercializao, dita irregular, como o corretor, construtor e o
proprietrio do terreno. Alm destes, outro interveniente desta etapa o advogado que
normalmente quem ir redigir o memorial de incorporao.
O Registro da Incorporao continua Brito (2002, p. 203):
[...] como prprio do registro pblico, receber um nmero. Este dever ser
indicado, assim como o servio registral imobilirio no qual se encontra registrado,
obrigatoriamente, nos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos
preliminares ou definitivos, referentes incorporao, salvo nos anncios
classificados (art. 32, 3), tudo com a finalidade de dar ao terceiro interessado no
empreendimento a possibilidade de ir at o Registro Imobilirio indicado e requerer
certido, na forma do art.32, 4, na qual constem todas as informaes sobre a
incorporao, deixando o interessado plenamente informado sobre o
empreendimento.
A LCI composta de duas partes:

a) Ttulo I: do condomnio, que disciplina o uso e das edificaes em condomnio
quando j concludas;
b) Ttulo II: das Incorporaes, que trata da atividade que tem por objeto a
construo, para alienao antes do incio ou durante sua execuo, de
edificao composta de unidades autnomas, seja qual for sua destinao.
Uma das principais motivaes desta Lei foi a de identificar e conferir transparncia figura
do incorporador, o que a levou ao detalhe de defini-lo no artigo 29 das Disposies Gerais da
Lei 4.591(BRASIL, 1964):
Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que,

embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda das fraes
ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em
edificaes a serem construdas ou em construo sob o regime condominial, ou que
meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e
levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.
So identificados na LCI deveres e direitos do incorporador, destacados a seguir.

56
6.1 DIREITOS E DEVERES DO INCORPORADOR

O captulo II da Lei 4.591 (BRASIL, 1964), trata dos direitos e deveres do incorporador. So
eles:
a) arquivar no Ofcio de Imveis competente os documentos relacionados no artigo

32 da LCI e com isto obtendo o registro da incorporao;
b) indicar o nmero desse registro em todos os contratos e demais papis relativos
ao empreendimento, bem como nos anncios publicitrios, com exceo dos
anncios classificados, conforme artigo 32, 3;
c) revalidar o registro da incorporao, com a atualizao de certides negativas,
atestado de idoneidade financeira, custos de construo e valores, se, no prazo de
120 dias, do primeiro registro, a incorporao no estiver efetivada, nem tiver sido
denunciada, conforme artigo 33, combinado com o artigo 12 da Lei 4.864 (BRASIL,
1965);
d) referir em todos os ajustes preliminares a existncia do prazo de carncia,
conforme artigo 34, 3;
e) denunciar a desistncia da incorporao ao registro de imveis competente,
cancelando seu registro, se, dentro do prazo de carncia, no forem reunidas
condies para sua viabilidade previstas no instrumento que estabeleceu este prazo
de carncia, conforme artigo 34, 4;
f) restituir aos adquirentes as importncias por estes pagas durante o prazo de
carncia, em caso de denuncia da incorporao e desistncia da obra. Esta restituio
dever ser completa e em um prazo de trinta dias a contar da desistncia, no sendo
admitido a deduo de qualquer despesa, taxa ou comisso de corretagem, conforme
artigo 35, 3;
g) celebrar os contratos definitivos relativos frao ideal do terreno, de construo
e conveno de condomnio, dentro de 45 dias a contar do trmino do prazo de
carncia, ou, no tendo sido estabelecido, a contar da assinatura de qualquer ajuste
preliminar, conforme artigo 35;
h) pagar multa equivalente a 50% sobre as quantias que houver recebido dos
adquirentes, cobrvel por via executiva por parte destes, caso no outorgue os
contratos referidos no item anterior, conforme artigo 35, 5;
i) referir em todos os documentos de ajuste a existncia de nus real ou fiscal sobre
o terreno, bem como a existncia contra os alienantes de qualquer ao que possa
compromet-lo, indicando sua natureza e as condies de liberao, conforme artigo
37;
j) noticiar nos ajustes a eventual ocupao do imvel, esclarecendo a que ttulo ela
se d e as condies de sua desocupao, conforme artigo 38;
k) referir nos contratos se o vendedor do terreno ficou ou no sujeito a qualquer
prestao ou encargo, normalmente nos casos em que a rea permutada excede o
valor do terreno, conforme artigo 39, pargrafo nico;

57
l) quando no preo das unidades estiver includa quota de terreno e construo,
discriminar em contrato o valor da cota terreno e o valor da construo, conforme
artigo 41;
m) informar semestralmente aos adquirentes o estado da obra, no podendo alterar o
projeto nem se desviar do plano de construo, salvo autorizao unnime dos
compradores ou por exigncia legal, nem alterar o preo e condies de pagamento,
nem retardar ou paralisar a obra por mais de 30 dias, conforme artigo 43;
n) aps a carta de habite-se da construo requerer a averbao da concluso do
prdio e o registro de sua individualizao em unidades autnomas no Registro de
Imveis, e simultaneamente, promover a instituio e o registro da conveno do
condomnio, conforme artigo 44;
o) comparecer s assemblias gerais que houver sido convocado, conforme artigo
49.
Para Schmidt (1995, p. 39), o incorporador deve exercer todos os atos administrativos
necessrios ao xito do empreendimento, com uma contabilidade organizada e arquivamento
de documentos, fiscalizando pagamentos, recebimentos, os profissionais envolvidos, alm de
cumprir a legislao vigente. Deve contratar advogados para a formalizao e instituio
jurdica e para defesa dos interesses do condomnio. E complementa:
[...] inserem-se, ainda, como direitos do incorporador:

- o incorporador tem o direito fundamental de esperar que os adquirentes cumpram
rigorosamente seus contratos, principalmente no que diz respeito aos aportes
financeiros necessrios execuo da obra nos prazos programados;
- exigir a assinatura dos contratos, aps o decurso do prazo de carncia, sob pena de
resciso dos ajustes preliminares e excluso do condmino;
- cobrar judicialmente as prestaes em atraso dos condminos inadimplentes, ou
promover-lhes a resciso do contrato, mediante prvia notificao para constituio
da mora com prazo de 15 dias para pagar a dvida, nos termos do Decreto Lei n 745
de 07/08/1969;
- poder, em caso de falta de pagamento das prestaes do terreno, cobrar os efeitos
da mora sobre a parte relativa construo; de igual forma os efeitos da mora dos
pagamentos relativos construo podero ser estendidos frao de terreno;
- efetuar a venda da unidade do condmino excludo por inadimplncia, tambm
atravs de leilo pblico, tal como previu no artigo n 63;
- ao incorporador cabe o direito de reteno da unidade at que o promitente
comprador cumpra todas as obrigaes contratuais assumidas, conforme artigo n 52
da LCI.
Conforme salienta Schmidt (1995, p. 73), somente Registrada a incorporao, est o

incorporador habilitado a dar publicidade a seu empreendimento e iniciar a comercializao..
58
6.2 DOCUMENTOS
Conforme artigo 32 da LCI e reiterados pelo decreto Lei 55.815 (BRASIL, 1965), dever o
incorporador requerer ao cartrio de registro de imveis o Registro da Incorporao,
anexando um requerimento (conforme anexo 1 desta lei), alm dos seguintes documentos:
a) ttulo de propriedade do terreno;
b) certides negativas de impostos;
c) certido vintenria;
d) projetos aprovados;
e) clculo das reas da edificao;
f) memorial descritivo;
g) avaliao do custo global da obra;
h) minuta da futura conveno de condomnio;
i) discriminao das fraes ideais de terreno;
j) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II do artigo
39 da LCI;
k) certido do instrumento pblico de mandato;
l) declarao de prazo de carncia;
m) atestado de idoneidade financeira;
n) declarao sobre o nmero de veculos que a garagem comporta.
Esses documentos sero detalhados nos prximos itens. Segundo Rezende e Moretti (2004, p.
68), no caso de pessoa jurdica, somam-se a estes [...] cpia dos atos constitutivos da firma
requerente (contrato social arquivado no Registro do Comrcio ou Junta Comercial)..
Conforme roteiro de exigncias, devidamente homologado pelo Colgio Registral do Rio
Grande do Sul, em conformidade com a Consolidao Normativa Notarial e Registral,
atualizada at o provimento 04/05-CGJ (RIO GRANDE DO SUL, 2005), so as seguintes as
observaes finais sobre os documentos:

59
Art. 553 O requerimento de incorporao ser instrudo com os documentos
elencados no art. 32 da Lei 4.591/64, a A.R.T. Anotao de Responsabilidade
Tcnica (Lei 6.496, de 07-12-77), e os demonstrativos do custo de construo e do
preo das fraes ideais (Lei 4.591/64, arts. 56, 1, 62, 1, e 67, 3 e 4).
1 Os documentos sero apresentados em 02 (duas) vias, com as firmas de seus
subscritores reconhecidas, exceo feita aos pblicos.
2 A apresentao dos documentos far-se- vista dos originais, admitindo-se
cpias reprogrficas autenticadas, se inexistirem dvidas quanto sua autenticidade.
Art. 554 Verificada sua regularidade, o requerimento da incorporao e os
documentos pertinentes sero autuados em processo, com suas folhas numeradas e
chanceladas, para arquivamento em Cartrio.
Art. 555 Ser de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certides, salvo se
outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo
rgo expedidor, exceto as fiscais, que sero por exerccio.
1 As certides forenses abrangero 10 (dez) anos, e as de protestos cambiais, 05
(cinco).
2 As certides positivas do Distribuidor Forense sero narratrias e
complementadas com a do Juzo respectivo, a fim de possibilitar conhecer da
relevncia econmica da pretenso ou pertinncia com o imvel objeto da
incorporao.
Conforme Rezende e Moretti (2004, p. 66), depositados em cartrio o requerimento

anteriormente citado bem como os documentos acima relacionados sero feitos os seguintes
atos, pelos Registradores e Tabelies:
a) registro da incorporao;
b) registros dos Contratos de Compra e Venda de Frao Ideal e de Construo na
Matrcula onde foi registrada a Incorporao;
c) concluda a construo, esta ser averbada com o respectivo Habite-se;
d) registro de especificao e instituio do condomnio;
e) registro da Conveno de Condomnio em Livro prprio (Livro 3 Registro
Auxiliar) e sua Averbao ser feita na Matrcula de origem.
Aps estas formalidades:
a) lavratura das Escrituras definitivas das Fraes Idias e Quitao do Contrato
de Construo;
b) registro das Escrituras, com abertura de Matrcula, individualmente de cada
unidade autnoma.
60
6.2.1 Ttulo de Propriedade do Terreno

Conforme Schmidt (1995, p. 45), uma incorporao pode ser lanada com base num dos
seguintes ttulos de propriedade definitivo como:
a) compra e venda;
b) doao;
c) permuta;
d) adjudicao25;
e) formal de partilha26.
Tambm so aceitos os contratos de promessa de compra e venda, de cesso ou de promessa
de cesso, desde que devidamente registrados no Ofcio de Imveis e que contenham os
seguintes requisitos:
a) irrevogabilidade e irretratabilidade;
b) emisso na posse;
c) no conter clusula impeditiva de venda do terreno em fraes ideais;
d) permisso para demolio de prdio eventualmente existente e para execuo
de construo.
6.2.2 Certides Negativas de Impostos

A Consolidao Normativa Notarial e Registral (RIO GRANDE DO SUL, 2005) determina
em seu captulo XIII (Dos Loteamentos Urbanos e Rurais e Desmembramentos Urbanos),
subseo VI (Do procedimento), captulo XIV (Das Incorporaes e Convenes de
Condomnio), artigo 545:
25
Adjudicao: segundo Rezende e Moretti (2004, p. 524), o Ato judicial declarando a transferncia de
propriedade mvel ou imvel de uma pessoa para outra, assenhoreando-se, esta ltima, dos direitos de amplo
domnio e posse sobre esse bem..
26
Formal de Partilha: documento final originado do processo de inventrio.

61
Para o registro de incorporao imobiliria, far-se- necessria a apresentao do
memorial, acompanhado dos documentos:
[...]
II certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de
ttulos, de aes civis e penais e de nus reais relativamente ao imvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador;
[...]
VI certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de
direitos sobre o terreno for o responsvel pela arrecadao das respectivas
contribuies.
Conforme Schmidt (1995, p. 46-48), citando a LCI, devem ser anexadas as seguintes certides
negativas referentes ao imvel, ao proprietrio do terreno e ao incorporador:
a) Federais (artigo 32, item b),
- de tributos federais administrados pela Receita Federal;
- relativa Justia do Trabalho, se pessoa jurdica ou equiparada;
- da Justia Federal, cvel e criminal, sendo a criminal necessria somente no
caso de pessoa fsica;
- da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional;
b) Estuduais (artigo 32, item b),
- da Fazenda Estadual;
- da Justia Comum Estadual, cvel e criminal, sendo a criminal necessria
somente no caso de pessoa fsica;
c) Municipais (artigo 32, item b),
- relativa ao imvel;
- relativa a tributos diversos;
d) Certido Negativa de Dbito (CND) do Instituto Nacional de Seguridade Social
(INSS) (artigo 32, item f): do titular de direitos sobre o terreno e do
incorporador, sempre que forem responsveis pela arrecadao das respectivas
contribuies, ou seja, pessoa jurdica ou equiparada;
e) Registro de Imveis (artigo 32, itens b e c):
- negativas de nus e aes;
- integrantes do Histrico Vintenrio;
f) Tabelionato de Protestos e Ttulos (artigo 32, item b): negativa de protestos e
ttulos.
62
Sobre o que ficou especificado na alnea d acima indicada, Schmidt (1995, p. 56),
complementa que:
[...] a Lei exige ainda certido negativa especfica da Previdncia Social

(CND/INSS) do incorporador sempre (art. 47, II, 2 da Lei 8.212/91). Se o terreno
no pertencer ao incorporador, seu proprietrio, se pessoa jurdica dever apresentar
tambm CND/INSS (art. 47, I, b da Lei 8.212/91); se pessoa fsica, estar
dispensada da apresentao desta negativa, se, nos termos da aludida Lei 8.212/91 e
a Ordem de Servio INSS/DARF 52/92, no for equiparada a empresa.
As certides das Justias Federal, Estadual, do Trabalho e do Tabelionato de Protesto de

Ttulos devero ser extradas no domiclio do proprietrio e do incorporador, bem como na
circunscrio onde se localiza o imvel incorporado. Complementa Schmidt (1995, p. 47),
que:
[...] embora a Lei se refira a certides negativas, o pargrafo 5 do mesmo artigo

32 estabelece que a existncia de nus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de
alienao, no impede o registro, que ser feito com as devidas ressalvas,
mencionando-se em todos os documentos extrados do registro, a existncia e a
extenso do nus.
6.2.3 Certido Vintenria

Conforme Schmidt (1995, p. 49), aps o registro do ltimo negcio envolvendo o terreno que
ser objeto da incorporao, que normalmente a compra ou promessa de compra e ou
cesso, requerida ao respectivo Ofcio de Imveis a certido vintenria, que relata todas as
transferncias de propriedade que sofreu o terreno no ltimo perodo de 20 anos. a Lei
4.591 (BRASIL, 1964), em seu artigo 32, item c, que determina que seja apresentado: [...]
histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vinte) anos,
acompanhado de certido dos respectivos registros..

63
6.2.4 Projetos Aprovados

A Lei 4.591 (BRASIL, 1964) em seu artigo 32 indica: O incorporador somente poder
negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado no cartrio competente de Registro de
Imveis, os seguintes documentos: [...] d) projeto de construo devidamente aprovado pelas
autoridades competentes.. O projeto de que trata essa Lei, no caso da cidade de Porto
Alegre/RS, o projeto arquitetnico, pois o nico que exigido pela Secretaria Municipal
de Obras e Viao para aprovao.
Segundo Schmidt (1995, p. 50), este projeto dever estar autenticado pela Prefeitura
Municipal e com as firmas do profissional responsvel e do incorporador devidamente
reconhecidas pelo tabelionato. No caso de Porto Alegre/RS, devero ser apresentados em duas
vias e acompanhados do Licenciamento da Obra27 e da ART do responsvel pelo projeto.
6.2.5 Clculo das reas da Edificao

Conforme Pereira (2001, p. 264), devero estar discriminadas as reas, [...] alm da global, a
das partes comuns, e indicando a cada tipo de unidade a metragem de rea construda.. A Lei
4.591 (BRASIL, 1964), em seu artigo 53 registra que:
O poder Executivo, atravs do Banco Nacional de Habitao, promover a

celebrao de contratos, com a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT),
no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei 4.150, de 21 de novembro
de 1962, prepare, no prazo mximo de 120 (cento e vinte) dias, normas que
estabeleam, para cada tipo de prdio que padronizar:
I Critrios e normas para clculo de custos unitrios de construo para uso dos
sindicatos, na forma do art. 54;
II Critrios e normas para a execuo de oramentos de custos de construo, para
fins do disposto no art. 59;
III Critrios e normas para avaliao de custo global de obra, para fins de alnea h
do art. 32;
IV Modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificao, para fins do
disposto no art. 32;
27
Licenciamento da Obra: institudo pela Lei Complementar 284 (PORTO ALEGRE, 1992).
64
V Critrio para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das
prestaes, que poder ser introduzido nos contratos de incorporao inclusive para
efeito de aplicao do disposto no pargrafo 2 do art. 48.
1 O nmero de tipos padronizados dever ser reduzido e na fixao se atender
primordialmente:
a) nmero de pavimentos e a existncia de pavimentos especiais (sub-solo,
pilotis, etc);
b) o padro da construo (baixo, normal, alto), tendo em conta as condies
de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o nmero
de elevadores e as inovaes de conforto;
c) as reas da construo.
Segundo Cantanhede (2003, p. 16), a ABNT cumpriu o que foi determinado em Lei 4.591
(BRASIL, 1964) com a publicao da Norma Brasileira NB 140. Essa Norma praticamente
no sofreu reformulaes ao longo de quase quarenta anos. Isto somente ocorreu quando da
edio da NBR 12.721 em 1992 e de anexo em 1999, na ocasio na qual ocorreu incluso de
projetos-padro para edifcios comerciais, galpes industriais e casas populares, pois at ento
os nicos projetos padro contemplados eram os habitacionais. Est em estudo no perodo de
desenvolvimento do presente trabalho uma nova verso para essa Norma Tcnica.
Considerando os vrios artigos mencionados no artigo 53 da LCI, deve-se mencionar alguns
detalhes importantes.
No artigo 48, referindo-se ao entrosamento do cronograma da obra e pagamento das
prestaes, indica:
Artigo 48 - A construo de imveis objeto de incorporao nos moldes previstos

nesta Lei poder ser contratada sob o regime de empreitada ou de administrao,
conforme adiante definidos, e poder estar includa no contrato com o incorporador
(Vetado), ou ser contratada diretamente com os adquirentes e o construtor.
1 - O Projeto e o memorial descritivo das edificaes faro parte integrante e
complementar do contrato;
2 - Do contrato dever constar o prazo das entregas das obras e as condies e
formas de sua eventual prorrogao.

65
Sobre o clculo de custos unitrios de construo para uso dos sindicatos, o artigo 54 detalha
que:
Os sindicatos estaduais da indstria da construo civil ficam obrigados a divulgar

mensalmente, at o dia 5 (cinco) de cada ms, custos unitrios de construo a serem
adotados nas respectivas regies jurisdicionais, calculados com observncia dos
critrios e normas a que se refere o inciso I do artigo.
1 O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigao prevista neste artigo
deixar de receber dos cofres pblicos, enquanto perdurar a omisso, qualquer
subveno ou auxlio que pleiteie ou a que tenha direito.
2 Na ocorrncia de sindicato estadual, o construtor usar ndices fixados por outro
sindicato estadual, em cuja regio os custos de construo mais lhe paream
aproximados dos da sua.
3 Os oramentos ou estimativas baseados nos custos unitrios a que se refere este
artigo s podero ser considerados atualizados, em certo ms, para os efeitos desta
Lei, se baseados em custos unitrios relativos ao prprio ms ou a um dos dois
meses anteriores.
O artigo 59, por sua vez, define que:
No regime de construo por administrao, ser obrigatrio constar do respectivo

contrato o montante do oramento do custo da obra, elaborado com estrita
observncia dos critrios e normas referidos no Inciso II, do Artigo 53 e a data em
que se iniciar efetivamente a obra.
1 - Nos contratos lavrados at o trmino das fundaes, este montante no poder
ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o Pargrafo 3, do Artigo 54.
2 - Nos contratos celebrados aps o trmino das fundaes, este montante no
poder ser inferior ltima reviso efetuada na forma do Artigo seguinte.
3 - As transferncias e sub-rogaes do contrato, em qualquer fase da obra,
aplicar-se- o disposto neste Artigo.
6.2.6 Memorial Descritivo

Este documento tem a funo de informar ao futuro comprador sobre a qualidade dos
materiais e dos acabamentos que sero empregados na edificao. Tambm deve constar
deste documento, entre outras, informaes como: localizao, incorporador, responsvel
pelos projetos, responsvel pela execuo da obra, nmero de pavimentos, nmero de
unidades autnomas, data da aprovao do projeto e repartio competente. A Lei 4.591
(BRASIL, 1964), em seu artigo 53:
66
Art. 53. O Poder Executivo, atravs do Banco Nacional da Habitao, promover a
celebrao de contratos com a Associao Brasileira de Normas Tcnicas
(A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei 4.150, de
novembro de 1962, prepare, no prazo mximo de 120 dias, normas que estabeleam,
para cada tipo de prdio que padronizar:
IV - modlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificao, para fins
do disposto no art. 32; [...].
Este modelo formado pelos V a VIII da atual NBR 12.721 (ASSOCIAO BRASILEIRA
DE NORMAS TCNICAS, 1999). O memorial descritivo neste tipo de obra extremamente
importante se for considerado que, ao se efetuar a venda das unidades ainda no executadas, o
cliente no tem nenhum parmetro de qualidade da mesma, pois no h a possibilidade de ter
acesso ao objeto do contrato uma vez que ele ainda no existe. Com o arquivamento deste
memorial no cartrio de registro de imveis competente, o cliente ter garantia de quais os
materiais e equipamentos que sero empregados para execuo da obra.
6.2.7 Avaliao do Custo Global da Obra

Conforme Pereira (2001, p. 265), a LCI determina, neste item, ao incorporador que fornea o
custo global da obra tomando como base a data do arquivamento no cartrio. Solicita tambm
o custo da construo de cada unidade com a autenticao do profissional responsvel.
Conforme Schmidt (1995, p. 57):
[...] deve ser informado o custo atualizado da obra avaliado na poca do

arquivamento do respectivo memorial [de incorporao], com base nos custos
unitrios bsicos fornecidos mensalmente pelos sindicatos estaduais de construo
civil. De posse do projeto arquitetnico, das planilhas de reas (quadros I e II da
NBR 12.721) e do memorial descritivo (quadros V a VIII da mesma norma), o
profissional responsvel pela obra elaborar e assinar, autenticando-os, os quadros
III e IV, com os custos da obra, completando, assim, os oito quadros tcnicos da
NBR 12.721, que em duas vias, devem integrar o processo de incorporao.

67
6.2.8 Discriminao das Fraes Ideais do Terreno

Conforme a Lei 4591 (BRASIL, 1964), em seu artigo 1, 2: A cada unidade caber, como
parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal
ou ordinria.. Segundo Pereira (2001, p. 265), esta discriminao tem como funo deixar
claro, aos futuros adquirentes das unidades autnomas correspondentes, qual a expresso
matemtica, em frao decimal ou ordinria, do seu valor proporcional na edificao.
Conforme Schmidt (1995, p. 54):
[...] no condomnio em edifcios, no possvel existir propriedade privativa de uma

unidade autnoma, desvinculada da propriedade condominial sobre o terreno e
demais reas e dependncias de uso comuns, nem a propriedade nas coisas comuns
sem a correspondente propriedade de uma unidade privativa.
Mas a mesma LCI no define como devem ser calculadas as fraes ideais de terreno, criando
dvidas sobre quais critrios podem ser adotados para essa definio. A tradio jurdica
defende que as fraes ideais devero ser calculadas em funo do valor de cada unidade,
pois j no Decreto 5.481 (BRASIL, 1928), era feita referncia explcita ao valor da
propriedade para definio da quota dos proprietrios de apartamento, no custeio de
conservao do edifcio. Assim, Pereira (2001, p. 98), indica que:
[...] o que de levar-se em conta o valor da unidade, no momento em que se opera

a incorporao e excepcionalmente em perodo posterior, quando fatores especiais
hajam para isto concorrido, como, por exemplo, se o edifcio era de um s dono e
depois passou a regular-se pela Lei do Condomnio. Os autores debatem a questo,
mas assentam que o valor da frao ideal o originrio e por via de conseqncia o
valor bsico da unidade autnoma. Melhoramentos posteriores no o modificam
nem deterioram, salvo de ocorrerem acontecimentos excepcionais.
Ainda fica salientado por este autor que um prdio no pode ser dividido em nmero de
unidades e ento calculado um coeficiente igualitrio para todos os proprietrios, assim como
no pode ser adotado puramente o critrio da rea para definio das fraes ideais. Segundo
Pereira (2001, p. 98):
68
que mais fatores concorrem na composio do valor, dos quais podemos sem
dvida, mencionar a rea mesma, pois evidente que dentro de um critrio relativo
as comodidades decorrentes de rea maior importam em maior valorizao. A
situao relativamente ao logradouro pblico influi sobremaneira, dizendo-se
apartamento de frente o que tem serventia sobre rua ou praa e apartamento de
fundos o que a tem sobre ptio ou rea interna e, naturalmente, os primeiros valem
mais do que os segundos. O andar em que se situa outro elemento importante na
composio do preo costuma-se emprestar maior valor aos andares mais altos do
que aos mais prximos do cho, pelo incmodo maior que estes sofrem. Mas nos
prdios no servidos de elevadores a mesma regra no se aplica, pois os mais altos
obrigam a galgar as escadas. Outros fatores secundrios so igualmente levados em
conta: dar para terrao comum; existir ou estar projetada obra pblica que melhore a
situao do apartamento; no haver certas janelas, portas, vos ou varandas; melhor
ou pior serventia de luz; a qualidade dos materiais empregados, etc.
Assim, adota-se um processo emprico, como afirma Pereira (2001, p. 100):
[...] j que no h uma frmula consagrada e uniformemente aceita: de comeo,

considera-se o prdio como se tivessem igual valor as unidades de frente e de
fundos; separa-se como mais valioso o pavimento trreo, se formado de lojas; os
dois primeiros acima deste so menos reputados do que os mais altos; os andares
intermedirios ora se estimam progressivamente, ora so tratados como
representando um preo igual. Nos edifcios de tamanho mais reduzido (at quatro
andares, sem elevador) , altera-se o esquema, admitindo-se que a falta de ascensor
deprecia os pavimentos superiores. Aps esta diviso global, deve-se passar
distribuio dos valores dentro de cada andar, levando-se em conta os fatores rea e
localizao e computando-se os apartamentos de frente numa base mais elevada por
metro quadrado do que os de fundos. Depois, ento, que podero atuar os
elementos secundrios. Obtida a avaliao de cada unidade, estima-se o seu valor
relativo, isto , proporcionalmente ao conjunto do edifcio, sendo o resultado obtido
a expresso da frao ideal de cada condmino no terreno, assim como nas coisas e
partes comuns.
Pereira (2001, p. 101) ainda salienta que:
Pela intercorrncia de eventualidades posteriores, como a construo de edifcio na

frente, ao lado ou nos fundos, diminuindo a aerao e iluminao; a realizao de
obras pelo Poder Pblico, e outros fatores, o valor venal da unidade pode mudar.
Neste caso, a assemblia de condminos tem o poder de alterar a estimativa das
fraes. Mas a votao h de ser unnime, pois que o efeito da deliberao repercute
na esfera jurdica de todos e de cada um, reduzindo os encargos de algum em
prejuzo de outrem e afetando a distribuio do valor das quotas individuais de cada
comunheiro no valor global do edifcio.
Hoje, na prtica, a definio das fraes ideais de terreno tem sido definida pelos valores
calculados na coluna 31 do quadro II da NBR 12.721 (BRASIL, 1999), cuja soma total
sempre igual a um inteiro, significando que o terreno foi dividido de forma proporcional, em
69
relao rea de diviso no proporcional28 de cada unidade, entre todas as unidades da
edificao.
6.2.9 Minuta da futura Conveno de Condomnio

Dentre as obrigaes do incorporador, constantes do artigo 32, item j, da Lei 4.591 (BRASIL,
1964), consta a de apresentar uma minuta da futura Conveno de Condomnio que poder, a
critrio dos condminos, aproveit-la parcial ou totalmente ou at rejeit-la e formalizar outra
quando da instituio do condomnio.
A Conveno de Condomnio o regimento interno da edificao ou conjunto de edificaes.
Segundo o artigo 9, 3 da LCI (BRASIL, 1964):
Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a conveno dever conter:

a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas
de custeio e para as extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
28
rea de diviso no proporcional: segundo a NBR 12.721 (BRASIL, 1999, p. 3) rea privativa ou rea de
uso comum que por sua finalidade tenha sua construo atribuda responsabilidade dos titulares de direito de
uma ou mais unidades autnomas, independente de qualquer relao de proporcionalidade com as respectivas
reas privativas de construo. P. ex.: vaga de garagem.. As reas do edifcio que no se classificarem em reas
de diviso no proporcional sero reas de diviso proporcional, ou seja, (BRASIL, 1999, p. 3): rea de uso
comum cuja construo responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autnomas que
compem a edificao na proporo das respectivas reas de diviso no proporcional. P. ex.: apartamento do
porteiro..
70
m) a forma e o quorum para a aprovao do regimento interno, quando no includos
na prpria conveno.
Alm disto, no 4 da mesma Lei fica indicado que:
No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8, a conveno de

condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os condminos das
vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e
alienar pores do terreno, inclusive as edificadas.
6.2.10 Declarao em que se defina a quota-parte da rea das unidades a

serem entregues em pagamento do terreno
Conforme Schmidt (1995, p. 58), referindo ao artigo 39 da Lei 4.591/64, sempre que a
aquisio do terreno se der com promessa de entrega de unidades no prprio edifcio a
construir, dever o incorporador fazer constar em todos os documentos de ajuste a parcela em
dinheiro, se houver, e tambm a quota-parte, expressa em metros quadrados, da rea das
unidades a serem entregues em pagamento do terreno. O custeio destas reas ser suportado
pelas demais unidades na proporo da rea de cada uma delas. Mezzari (1996, p. 105),
complementa que esta declarao contm um forte fator de segurana ao preservar o direito
do vendedor do terreno e do pretendente aquisio daquela determinada unidade.
No quadro IV da NBR 12.721 (BRASIL, 1999) as unidades, no prprio edifcio a ser
construdo, que sero entregues ao proprietrio do terreno como forma de pagamento parcial
ou total deste, so denominadas reas sub-rogadas. Essas reas sub-rogadas, como explicado
anteriormente, so custeadas pelas demais unidades e, portanto, a cada uma das unidades que
no entregue ao proprietrio do terreno caber uma rea sub-rogada unidade. Ou seja, uma
rea em metros quadrados que, quando convertida a moeda corrente, representar o total do
custo do terreno que coube a cada uma dessas unidades autnomas.

71
6.2.11 Certido do Instrumento Pblico de Mandato

A certido do instrumento pblico de mandatao, em Vocabulrio... (2002 apud REZENDE;
MORETTI, 2004, p. 535), [...] a procurao em si, tambm conhecido como instrumento
procuratrio, constituindo-se em verdadeiro contrato de representao entre mandante e
mandatrio, at o limite dos poderes concedidos. Por ser pblico deve ser elaborado ou
autorizado por notrio, com a finalidade de evidenciar fatos e dar eficcia a fatos jurdicos. O
artigo 31 da LCI (BRASIL, 1964, grifo nosso) que trata da iniciativa e responsabilidade das
incorporaes imobilirias, diz:
1 No caso da alnea b, o incorporador ser investido, pelo proprietrio do terreno,
o promitente comprador e cessionrio deste ou o promitente cessionrio, de mandato
outorgado por instrumento pblico, onde se faa meno expressa desta Lei e se
transcreva o disposto no 4 do art. 35, para concluir todos os negcios pendentes
alienao das fraes ideais de terreno, mas se obrigar pessoalmente pelos atos que
praticar na qualidade de incorporador.
6.2.12 Declarao de prazo de carncia

Conforme Schmidt (1995, p. 60), o prazo de carncia o termo dentro do qual permitido ao
incorporador desistir da realizao do empreendimento. Atravs de uma declarao no
memorial de incorporao o incorporador poder vincular esta desistncia ao sucesso da
venda total ou parcial das unidades a serem comercializadas. O prazo mximo de carncia
de 180 dias, conforme artigo 32, da LCI (BRASIL, 1964), desde que no ultrapasse o termo
final de validade do registro da incorporao ou, se for o caso, de sua revalidao.
Conforme o artigo 35 da LCI (BRASIL, 1964, grifo nosso):
Art. 35. O incorporador ter o prazo mximo de 45 dias, a contar do termo final do
prazo de carncia, se houver, para promover a celebrao do competente contrato
relativo frao ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construo e da
Conveno do condomnio, de acordo com discriminao constante da alnea "i", do
art. 32. [Lei 4.864/65 alterou o prazo mximo concedido ao incorporador para 60
(sessenta) dias]
1 No caso de no haver prazo de carncia, o prazo acima se contar da data de
qualquer documento de ajuste preliminar.
72
2 Quando houver prazo de carncia, a obrigao somente deixar de existir se o
incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condies previamente
estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imveis, a no concretizao do
empreendimento.
3 Se, dentro do prazo de carncia, o incorporador no denunciar a incorporao,
embora no se tenham reunido as condies a que se refere o 1, o outorgante do
mandato de que trata o 1, do art. 31, poder faz-lo nos cinco dias subseqentes
ao prazo de carncia, e nesse caso ficar solidariamente responsvel com o
incorporador pela devoluo das quantias que os adquirentes ou candidatos
aquisio houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso
sobre eles, dispensando-se, ento, do cumprimento da obrigao fixada no caput
dste artigo.
4 Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o 1 do art.
31 a obrigao da outorga dos contratos referidos no caput dste artigo, nos
prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar
podero ser averbados no Registro de Imveis, averbao que conferir direito
real oponvel a terceiros, com o conseqente direito obteno compulsria do
contrato correspondente.
5 Na hiptese do pargrafo anterior, o incorporador incorrer tambm na multa de
50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrvel por via executiva, em
favor do adquirente ou candidato aquisio.
6.2.13 Atestado de idoneidade financeira

O atestado de idoneidade financeira, em Vocabulrio... (2002 apud REZENDE; MORETTI,
2004, p. 527), um:
Documento escrito e assinado por pessoa que conhece as condies de outrem

(fsica ou jurdica), a respeito de sua capacidade, competncia, honestidade e aptido
no mbito das finanas e perfeitamente capaz de assumir responsabilidades perante
terceiros, diante de determinados negcios, onde a qualidade de idneo de capital
importncia.
A LCI, em seu artigo 32, relaciona entre os documentos que devem ser arquivados pelo
incorporador o atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito
que opere no Pas h mais de 5 (cinco) anos.

73
6.2.14 Declarao sobre veculos que a garagem comporta

Segundo Schmidt (1995, p. 60), a declarao sobre o nmero de veculos que a garagem
comporta deve ser apresentada em duas vias acompanhadas de plantas, assinadas pelo
incorporador e pelo responsvel tcnico da obra com firmas reconhecidas. Estas vagas podem
se constituir de unidades autnomas com reas e frao ideal especfica ou espaos acessrios
vinculados aos apartamentos. Sua importncia est em evitar que sejam vendidas em nmero
maior que a capacidade da garagem.
6.3 LEI 10.931/2004

Conforme o texto da lei 10.931 (BRASIL, 2004, p. 9):
Trs palavras resumem o sentido da Lei 10.931/2204: segurana jurdica,

transparncia e credibilidade. A lei visa aumentar a segurana jurdica para as
apartes interessadas no negcio da incorporao imobiliria. E, ao proteger o
negcio e conferir-lhe transparncia e credibilidade, atende o interesse de todos:
consumidores, incorporadores, e instituies de crdito.
E continua, [...] garante uma proteo jurdica eficaz a cada incorporao, que se torna
incomunicvel com os demais negcios da empresa incorporadora. Assim a incorporao
afetada fica resguardada contra o eventual insucesso da incorporadora em seus outros
negcios..
A mesma Lei (BRASIL, 2004) define duas novas instituies: Regime Especial de Tributao
e o Patrimnio de Afetao. Na impossibilidade de renumerar os artigos da Lei 4.591
(BRASIL, 1964), a Lei 10.931 (BRASIL, 2004) incluiu dispositivos novos na LCI, por meio
de letras adicionadas aos nmeros dos artigos. Basicamente, os dispositivos includos ou
alterados esto destacados embaixo:
74
a) artigo 53 da Lei 10.931 (BRASIL, 2004) acrescentou os artigos 31-A a 31-F
Lei 4.591 (BRASIL, 1964);
b) artigo 54 da Lei 10.931 (BRASIL, 2004) alterou o 2 do artigo 32 da Lei
4.591 (BRASIL, 1964);
c) artigo 54 da Lei 10.931 (BRASIL, 2004) incluiu o item VII do artigo 43 da Lei
4.591 (BRASIL, 1964);
d) artigo 54 da Lei 10.931 (BRASIL, 2004) alterou a redao do artigo 50 e do
2 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964).
Desta forma, o artigo 31 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964; 2004):
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes imobilirias cabero ao
incorporador, que somente poder ser:
a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio deste ou
promitente cessionrio com ttulo que satisfaa os requisitos da alnea a do art. 32;
b) o construtor ou corretor de imveis.
1 No caso da alnea b, o incorporador ser investido, pelo proprietrio de terreno,
o promitente comprador e cessionrio deste ou o promitente cessionrio, de mandato
outorgado por instrumento pblico, onde se faa meno expressa desta Lei e se
transcreva o disposto no 4, do art. 35, para concluir todos os negcios tendentes
alienao das fraes ideais de terreno, mas se obrigar pessoalmente pelos atos que
praticar na qualidade de incorporador.
2 Nenhuma incorporao poder ser proposta venda sem a indicao expressa
do incorporador, devendo tambm seu nome permanecer indicado ostensivamente
no local da construo.
3 Toda e qualquer incorporao, independentemente da forma por que seja
constituda, ter um ou mais incorporadores solidariamente responsveis, ainda que
em fase subordinada a perodo de carncia, referido no art. 34.
tem o acrscimo dos artigos 31-A a 31-F com a seguinte redao:

Art. 31-A. A critrio do incorporador, a incorporao poder ser submetida ao
regime da afetao, pelo qual o terreno e as acesses objeto de incorporao
imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o
apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao,
destinado consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades
imobilirias aos respectivos adquirentes.
1o O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e
obrigaes do patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de
afetao por ele constitudos e s responde por dvidas e obrigaes vinculadas
incorporao respectiva.
75
2o O incorporador responde pelos prejuzos que causar ao patrimnio de afetao.
3o Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser
objeto de garantia real em operao de crdito cujo produto seja integralmente
destinado consecuo da edificao correspondente e entrega das unidades
imobilirias aos respectivos adquirentes.
4o No caso de cesso, plena ou fiduciria, de direitos creditrios oriundos da
comercializao das unidades imobilirias componentes da incorporao, o produto
da cesso tambm passar a integrar o patrimnio de afetao, observado o disposto
no 6o.
5o As quotas de construo correspondentes a cesses vinculadas s fraes ideais
sero pagas pelo incorporador at que a responsabilidade pela sua construo tenha
sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do 6o do art. 35.
6o Os recursos financeiros integrantes do patrimnio de afetao sero utilizados
para pagamento ou reembolso das despesas inerentes incorporao.
7o O reembolso do preo de aquisio do terreno somente poder ser feito quando
da alienao das unidades autnomas, na proporo das respectivas fraes ideais,
considerando-se to-somente os valores efetivamente recebidos pela alienao.
8o Excluem-se do patrimnio de afetao:
I - os recursos financeiros que excederem a importncia necessria concluso da
obra (art. 44), considerando-se os valores a receber at sua concluso e, bem assim,
os recursos necessrios quitao de financiamento para a construo, se houver; e
II - o valor referente ao preo de alienao da frao ideal de terreno de cada
unidade vendida, no caso de incorporao em que a construo seja contratada sob o
regime por empreitada (art. 55) ou por administrao (art. 58).
9o No caso de conjuntos de edificaes de que trata o art. 8o, podero ser
constitudos patrimnios de afetao separados, tantos quantos forem os:
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de concluso
(art. 8o, alnea "a"); e
II - edifcios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alnea "b").
10. A constituio de patrimnios de afetao separados de que trata o 9o dever
estar declarada no memorial de incorporao.
11. Nas incorporaes objeto de financiamento, a comercializao das unidades
dever contar com a anuncia da instituio financiadora ou dever ser a ela
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.
12. A contratao de financiamento e constituio de garantias, inclusive mediante
transmisso, para o credor, da propriedade fiduciria sobre as unidades imobilirias
integrantes da incorporao, bem como a cesso, plena ou fiduciria, de direitos
creditrios decorrentes da comercializao dessas unidades, no implicam a
transferncia para o credor de nenhuma das obrigaes ou responsabilidades do
cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como nicos
responsveis pelas obrigaes e pelos deveres que lhes so imputveis.
76
Art. 31-B. Considera-se constitudo o patrimnio de afetao mediante averbao, a
qualquer tempo, no Registro de Imveis, de termo firmado pelo incorporador e,
quando for o caso, tambm pelos titulares de direitos reais de aquisio sobre o
terreno.
Pargrafo nico. A averbao no ser obstada pela existncia de nus reais que
tenham sido constitudos sobre o imvel objeto da incorporao para garantia do
pagamento do preo de sua aquisio ou do cumprimento de obrigao de construir
o empreendimento.
Art. 31-C. A Comisso de Representantes e a instituio financiadora da construo
podero nomear, s suas expensas, pessoa fsica ou jurdica para fiscalizar e
acompanhar o patrimnio de afetao.
1o A nomeao a que se refere o caput no transfere para o nomeante qualquer
responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imvel ou por
qualquer outra obrigao decorrente da responsabilidade do incorporador ou do
construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienao das unidades
imobilirias, de construo e de outros contratos eventualmente vinculados
incorporao.
2o A pessoa que, em decorrncia do exerccio da fiscalizao de que trata o caput
deste artigo, obtiver acesso s informaes comerciais, tributrias e de qualquer
outra natureza referentes ao patrimnio afetado responder pela falta de zelo,
dedicao e sigilo destas informaes.
3o A pessoa nomeada pela instituio financiadora dever fornecer cpia de seu
relatrio ou parecer Comisso de Representantes, a requerimento desta, no
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o 2o deste artigo.
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:
I - promover todos os atos necessrios boa administrao e preservao do
patrimnio de afetao, inclusive mediante adoo de medidas judiciais;
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporao;
III - diligenciar a captao dos recursos necessrios incorporao e aplic-los na
forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessrios concluso
da obra;
IV - entregar Comisso de Representantes, no mnimo a cada trs meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondncia com o prazo pactuado ou
com os recursos financeiros que integrem o patrimnio de afetao recebidos no
perodo, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificaes
sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comisso de Representantes;
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimnio de afetao em
conta de depsito aberta especificamente para tal fim;
VI - entregar Comisso de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre
civil, relativos a cada patrimnio de afetao;
VII - assegurar pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso obra, bem
como aos livros, contratos, movimentao da conta de depsito exclusiva referida no

77
inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimnio de
afetao; e
VIII - manter escriturao contbil completa, ainda que esteja desobrigado pela
legislao tributria.
Art. 31-E. O patrimnio de afetao extinguir-se- pela:
I - averbao da construo, registro dos ttulos de domnio ou de direito de
aquisio em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extino das
obrigaes do incorporador perante a instituio financiadora do empreendimento;
II - revogao em razo de denncia da incorporao, depois de restitudas aos
adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipteses previstas em
lei; e
III - liquidao deliberada pela assemblia geral nos termos do art. 31-F, 1o.
Art. 31-F. Os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil do
incorporador no atingem os patrimnios de afetao constitudos, no integrando a
massa concursal o terreno, as acesses e demais bens, direitos creditrios,
obrigaes e encargos objeto da incorporao.
1o Nos sessenta dias que se seguirem decretao da falncia ou da insolvncia
civil do incorporador, o condomnio dos adquirentes, por convocao da sua
Comisso de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de fraes
ideais, ou, ainda, por determinao do juiz prolator da deciso, realizar assemblia
geral, na qual, por maioria simples, ratificar o mandato da Comisso de
Representantes ou eleger novos membros, e, em primeira convocao, por dois
teros dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocao, pela maioria absoluta
desses votos, instituir o condomnio da construo, por instrumento pblico ou
particular, e deliberar sobre os termos da continuao da obra ou da liquidao do
patrimnio de afetao (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construo,
a convocao poder ser feita pela instituio financiadora.
O artigo 54 da Lei 10.931 (BRASIL, 2004) alterou o 2 do artigo 32 da Lei 4.591 (BRASIL,
1964), sendo a redao original:
2 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de

cesso de unidades autnomas, sero tambm averbveis margem do registro de
que trata este artigo.
e sua nova redao:
2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cesso ou promessa de

cesso de unidades autnomas so irretratveis e, uma vez registrados, conferem
direito real oponvel a terceiros, atribuindo direito a adjudicao compulsria
perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hiptese de insolvncia
posterior ao trmino da obra.
78
Por sua vez, foi includo o item VII do artigo 43 da Lei 4.591 (BRASIL, 1964), em funo da
Lei 10.931 (BRASIL, 2004), como a seguinte redao:
VII - em caso de insolvncia do incorporador que tiver optado pelo regime da

afetao e no sendo possvel maioria prosseguir na construo, a assemblia geral
poder, pelo voto de 2/3 (dois teros) dos adquirentes, deliberar pela venda do
terreno, das acesses e demais bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao,
mediante leilo ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporo
dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado lquido da venda,
depois de pagas as dvidas do patrimnio de afetao e deduzido e entregue ao
proprietrio do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; no se
obtendo, na venda, a reposio dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada
na forma da lei e de acordo com os critrios do contrato celebrado com o
incorporador, os adquirentes sero credores privilegiados pelos valores da diferena
no reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.
O artigo 54 da Lei 10.931 (BRASIL, 2004) alterou a redao do artigo 50 e do 2 da Lei

4.591 (BRASIL, 1964) de:
Artigo 50. Ser designada no contrato de construo, ou eleita em Assemblia

Especial, devidamente convocada antes do incio da obra, uma Comisso de
Representantes, composta de trs membros, pelo menos, escolhidos entre os
Contratantes, para represent-los junto ao Construtor ou ao Incorporador, no caso do
artigo 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.
2 A assemblia poder revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes,
qualquer deciso da Comisso, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos
j produzidos.
para:
Art. 50. Ser designada no contrato de construo ou eleita em assemblia geral uma
Comisso de Representantes composta de trs membros, pelo menos, escolhidos
entre os adquirentes, para represent-los perante o construtor ou, no caso do art. 43,
ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporao, e, em
especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicao dos arts. 31A a 31-F.
2o A assemblia geral poder, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes,
alterar a composio da Comisso de Representantes e revogar qualquer de suas
decises, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos j produzidos.

79
7 COMERCIALIZAO DAS UNIDADES

Como j foi dito anteriormente nesse trabalho, aps a concluso do registro da incorporao
estar o incorporador habilitado a divulgar seu empreendimento e dar incio a comercializao
das unidades.
Para Jobim Filho et al. (2001, p. 2):
A comercializao de imveis uma atividade reconhecida como altamente

dependente das condies de uma demanda que apresenta extrema volatilidade,
sendo influenciada pelos efeitos da renda, do nvel das taxas de juros, da
disponibilidade de financiamentos e de outras variveis macroeconmicas (estoque
habitacional, renda real per capita, grau de concentrao da renda, populao,
consumo, alugueis, inflao, custos da construo, taxa de juros hipotecrios e
volume de financiamentos habitacionais).
Desta forma, uma etapa que dever ter muito bem estudada para se obter sucesso comercial
na incorporao proposta.
7.1 PLANEJAMENTO DE MARKETING

Normalmente, antes do lanamento de um empreendimento, o incorporador com apoio do
corretor de imveis e de uma agncia de publicidade traa um planejamento das aes de
marketing que sero desenvolvidas no intuito de incrementar a velocidade de venda das
unidades. Dentre elas pode-se destacar:
a) elaborao peas promocionais que podem conter, por exemplo: tabela de
vendas, memorial descritivo, plantas mobiliadas e minutas de contratos;
b) construo de um planto de vendas junto ao canteiro de obras que possibilita
receber, de forma mais confortvel, os interessados na aquisio dos imveis;
c) execuo de uma unidade mobiliada e decorada para servir de modelo.
Participam como intervenientes desta etapa, alm do incorporador, o arquiteto, que far o
projeto, e o engenheiro civil, que executar a obra e os fornecedores de material e de
80
mobilirio que iro compor o planto de vendas e a unidade a ser mobiliada e decorada. Outra
ao gerencial feita pelo incorporador do acompanhamento e controle de visitas ao planto
de vendas, buscando conhecer melhor o perfil dos interessados e colher informaes para
futuros empreendimento.
7.2 CONFECO DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA

As regras gerais de um contrato de compra e venda j foram citadas no captulo 3 desse
trabalho, porm algumas especificidades podem ser destacadas. Mais uma vez importante
salientar a necessidade da presena de um advogado como interveniente deste processo tanto
na assessoria do comprador quanto do vendedor.
Para Silva (1999, p. 163), [...] o primeiro passo, para aquele que pretende adquirir um imvel
de uma incorporadora, a exigncia da existncia de um contrato escrito de promessa de
venda, que o compromisso de compra e venda.. Conforme Viana (1981, p. 27 e 28) dever
fazer parte deste contrato o projeto e o memorial descritivo da edificao, alm disto, ser
estabelecido o prazo para entrega das obras e as formas de sua eventual prorrogao. E
complementa que comum que, no decorrer da construo, os adquirentes queiram
modificaes no projeto, plantas e especificaes, ou reclamem servios extraordinrios.
Forosamente as novas exigncias refletiro no prazo para entrega da obra, alm de
implicarem aumento do seu custo.. Para essa possibilidade existir, tambm deve constar no
contrato.
No momento da efetivao da venda das unidades o incorporador dever estar de posse do
contrato de compra e venda que ser assinado com o comprador, previamente elaborados pelo
advogado. Esta venda normalmente intermediada pelo corretor de imveis cujo trabalho e
remunerao tambm so objeto de contrato de prestao de servios.

81
Sobre todas as transferncias imobilirias efetivadas por pessoas fsicas ou jurdicas, salvo
transaes que envolvam Causa Mortis29, recai o Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis
(ITBI) que um tributo de esfera municipal. Este o caso da venda de imveis no processo
de incorporao imobiliria.
No caso do Municpio de Porto Alegre estas regras esto formalizadas na Lei Complementar
19730 (PORTO ALEGRE, 1989) que institui o Imposto sobre a Transmisso inter-vivos, por
ato oneroso, de Bens Imveis e de Direitos Reais a eles relativos. Dessa Lei devem-se
ressaltar os seguintes artigos:
Art. 2 - O Imposto sobre a transmisso "inter-vivos", por ato oneroso de bens

imveis e de direitos reais a eles relativos tem como fato gerador:
[...]
VII - na data da formalizao do ato ou negcio jurdico:
a - na compra e venda pura ou condicional;
b - na dao em pagamento;
c - no mandato em causa prpria e seus substabelecimentos;
d - na permuta;
e - na cesso e resciso de contrato de promessa de compra e venda quitado;
(alterado pelo art. 1-II da Lei Complementar 308/93);
f - na transmisso do domnio til;
g - na instituio de usufruto convencional;
h - nas demais transmisses "inter-vivos", por ato oneroso, de bens imveis ou de
direitos reais sobre os mesmos, no previstas nas alneas anteriores, includa a
cesso de direitos aquisio.
[...]
Art. 17 - Contribuinte do imposto :
I - nas cesses de direito, o cedente;
II - na permuta, cada um dos permutantes em relao ao imvel ou ao direito
adquirido;
III - nas demais transmisses, o adquirente do imvel ou direito transmitido.
29
Causa Mortis: transmisso dos bens e direitos de pessoa falecida para seus herdeiros legtimos ou
testamentrios. O Imposto Sobre Transmisso Causa Mortis e Doao (ITCD) tributo de esfera estadual.
30
Consolidada com as Leis Complementares n 308/1993; 321/1994; 410/1998; 437/1999; 461/2000; 482/2002;
501/2003.
82
[...]
Art. 26 - No podero ser lavrados, transcritos, registrados ou averbados, pelos
Tabelies, Escrives e Oficiais de Registro de Imveis, os atos e termos de sua
competncia, sem prova do pagamento do imposto devido, ou do reconhecimento de
sua exonerao.
Para Silva (1999, p. 137), mesmo que a lei municipal tenha previsto que o comprador do
imvel o responsvel pelo pagamento deste tributo possvel que as partes convencionem
contratualmente que o vendedor arcar com este pagamento, podendo o fisco municipal
cobrar do comprador em caso do no pagamento.
7.3 LEI 9.514/1997 ALIENAO FIFUCIRIA DE COISA IMVEL

Apesar deste trabalho no tratar de incorporaes imobilirias onde o comprador obtenha
financiamento bancrio para pagamento do imvel importante que seja citada a criao da
figura jurdica da alienao fiduciria. A Lei 9.514 (BRASIL, 1997), cria a figura jurdica da
Alienao Fiduciria de Coisa Imvel. Conforme seu artigo 22: A alienao fiduciria
regulada por esta Lei o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa
imvel.. Em seu artigo 23 diz: Constitui-se a propriedade fiduciria de coisa imvel
mediante registro, no competente Registro de Imveis, do contrato que lhe serve de ttulo..
Conforme Silva (1999, p. 36), O devedor do financiamento, assim, no proprietrio, mas
apenas possuidor de direto..
Segundo Terra (1998, p. 37), o objetivo da Lei o de [...] conferir maior segurana ao
crdito, mediante outorga ao credor do domnio restrito e limitado do imvel dado em
garantia..

83
8 PROJETOS FASE II
Nesta etapa esto contidas aquelas aes recomendveis que devem ser feitas antes do incio
da construo propriamente dita. A sua cronologia no necessariamente a que est sendo
apresentada, pois pode ser organizada diferentemente por cada profissional.
8.1 PLANEJAMENTO DA OBRA

Conforme Rosso (1990, p. 67), [...] o planejamento o instrumento de integrao entre a
concepo e a produo [...] a formulao sistemtica de um conjunto de decises,
devidamente integradas, que determinam os propsitos de um empreendimento e os meios
para alcan-los.. E complementa: quando se planeja um empreendimento se est
determinando a sua viabilidade tcnica, econmica e administrativa, bem como visualizando
todas as atividades da execuo da obra. Desta forma, identificando cada fase com as suas
respectivas atividades, procura-se antecipar, analisar, definir e conceber abstratamente para
que, ao ser colocado em prtica, o processo possa ser bem gerenciado pelo profissional
responsvel.
No objetivo deste trabalho apresentar tcnicas de planejamento de obras, mas sim a de
relacionar aes gerenciais que foram citadas quando das entrevistas com os incorporadores
que determinaram o modelo final do processo de incorporao.
8.2 ELABORAO DE PROJETO EXECUTIVO

O projeto executivo, j definido no capitulo 4 desse trabalho, aquele que ser seguido
durante a execuo da obra. Conforme Novaes (1996, p. 67), a importncia deste projeto
reside na sua responsabilidade pela gerao das solues que propiciam a produo da
edificao com os nveis de qualidade e eficincia produtiva que forem permitidos pelo
desenvolvimento dos projetos e pela qualidade de seus detalhamentos.
84
8.3 ORAMENTO DA OBRA

Para Goldman (1999, p.71), [...] podemos definir oramento como a determinao dos gastos
necessrios para a realizao de uma edificao, de acordo com um plano de execuo
previamente estabelecido.. E complementa, Trata-se de uma ferramenta fundamental para a
viabilidade do empreendimento, independente de sua funo social, considerando os
montantes expressivos que so aplicados para sua realizao..
De posse dos projetos executivos, poder o incorporador elaborar um oramento detalhado de
toda obra, que no deve ser confundido com o oramento estimativo feito durante o estudo de
viabilidade do empreendimento, com o objetivo de acompanhar se o que foi planejado em
termos de custos corresponde ao que efetivamente est sendo realizado. Isto possibilita que,
ao longo da construo, sejam corrigidas eventuais distores, preservando a lucratividade
esperada para o empreendimento.
Conforme Lima (2000, p. 81), Um oramento detalhado, baseado em custos atuais,
discriminados por itens, permitem ao responsvel pela execuo da discriminao
oramentria uma viso global do empreendimento..
8.4 CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO

Conforme Goldman (1999, p.83):
Os cronogramas so ferramentas utilizadas no planejamento de custos onde o fator

tempo prepondera. So representaes grficas e numricas da execuo de uma
edificao, onde so indicadas as atividades em ordem cronolgica e os tempos
necessrios para sua execuo.
Em Vocabulrio... (2002 apud REZENDE; MORETTI, 2004, p. 531), o cronograma fsicofinanceiro a representao grfica da previso da execuo de uma obra, na qual so
indicadas as despesas e respectivos prazos a serem executados nas diversas fases do projeto
de construo. Normalmente, utiliza com referencia temporal o ms e apresenta para este
perodo as etapas da obra que sero executadas e os valores para sua concluso.

85
8.5 CONTRATAO DE SEGURO DE OBRA

Os riscos decorrentes da execuo das obras de Engenharia Civil podem ser objetos de
contrato de seguro. Segundo Chalhub (2003, p. 224):
As construes de vulto, como, em geral, so aquelas relativas s incorporaes

encerram vrios riscos, como, por exemplo, a possibilidade de queda de pedaos de
material que causem ferimentos em pessoas ou danifiquem prdios ou veculos. Do
mesmo modo, h riscos de os empregados carem de andaimes e se ferirem ou serem
atingidos por alguma ferramenta, etc. A obra, assim, pode causar danos a pessoas e
coisas.
E complementa que o perodo de cobertura deste seguro deve se estender por todo andamento
da obra, at sua concluso. Apesar da inexistncia de exigncia legal, na prtica, o que se
pode verificar nas entrevistas feitas com incorporadores que a contratao de seguro para
construo considerada cada vez mais uma medida importante pelos riscos envolvidos no
processo.
8.6 ELABORAO DO PCMAT

Segundo Rocha (1999, p. 62):
Na sua essncia o PCMAT um programa que busca planejar e ordenar todas as

aes que visam garantir a segurana e a sade dos trabalhadores nos canteiros de
obras. Ele deve ser elaborado antes do incio da obra e com a contribuio de todos
os envolvidos na atividade, a fim de contemplar as necessidades globais do
empreendimento.
Conforme Martins et al. (2003, p. 2), a Norma Regulamentadora 1831 (NR-18) que especifica
as condies e meio ambiente de trabalho na indstria da construo civil define as condies
mnimas para instalao das reas de vivncia no canteiro de obras, as medidas de preveno
de acidentes, alm de exigir a implantao do Programa de Condies e Meio Ambiente do
Trabalho na Indstria da Construo (PCMAT) obrigatrio em canteiros com vinte
trabalhadores ou mais.
31
Instituda pela Lei n 6.514 (BRASIL, 1977) de 22 de dezembro de 1977 e regulamentada pela portaria n
3.214 (BRASIL, 1978) de 8 de junho de 1978, ambas de nvel federal.
86
Para Sampaio (1998 apud SKOWRONSKI; COSTELLA, 2004, p. 2),
O PCMAT tem como objetivo bsico garantir a sade e a integridade dos

trabalhadores, pela preveno dos riscos que derivam do processo de execuo de
obras. o ponto de partida para a criao de um Sistema de Gesto de Segurana no
Trabalho que alm de prevenir os acidentes proporcionar uma inteireza fsica e o
bem estar dos trabalhadores.

87
9 EXECUO DA OBRA
De posse dos projetos aprovados e da Licena de Construo, conforme mencionado no item
4 deste trabalho, pode-se dar incio a etapa da execuo da obra. Durante a fase inicial da
execuo do empreendimento algumas aes so tomadas pelo incorporador. Dentre elas
pode-se destacar:
a) registro do empreendimento junto ao INSS;
b) desenvolvimento de contratos para com fornecedores de material, mo-de-obra
e servios;
c) registro das ART junto ao CREA/RS de todos os profissionais envolvidos no
projeto e na execuo da obra;
d) solicitao de ligaes provisrias de gua, luz e telefone;
e) licena para demolio.
Relativamente questo contbil so feitos controles de recolhimento para o Instituto
Nacional de Seguridade Social (INSS), Imposto sobre Servio de Qualquer Natureza (ISSQN)
e as Guias de Recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Servio e Informaes
Previdncia Social (GFIPS) sobre a mo-de-obra de acordo com a legislao vigente, bem
como elaborados balancetes financeiros. Ao final da obra procedida, pelo profissional
responsvel por sua execuo, uma vistoria final onde sero anotadas, em um laudo de
vistoria, quaisquer no conformidades na execuo do que foi projetado, para imediata
correo.
9.1 REGISTRO JUNTO AO INSS

A Lei 8.212 (BRASIL, 1991) e suas atualizaes definem os critrios e rotinas para a
regularizao das contribuies para o Instituto Nacional do Seguro Social. Em seu artigo 49
determina que as empresas de construo civil faam a matrcula de suas obras no INSS em
um prazo mximo de 30 dias aps o seu incio. Os termos do artigo so os seguintes:
88
Art. 49. A matrcula da empresa ser feita:
I - simultaneamente com a inscrio no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica CNPJ;

II - perante o Instituto Nacional do Seguro Social - INSS no prazo de 30 (trinta) dias
contados do incio de suas atividades, quando no sujeita a inscrio no Cadastro
Nacional da Pessoa Jurdica - CNPJ.
1 Independentemente do disposto neste artigo, o Instituto Nacional do Seguro
Social-INSS proceder matricula:
a) de ofcio, quando ocorrer omisso;
b) de obra de construo civil, mediante comunicao obrigatria do responsvel por
sua execuo, no prazo do inciso II.
2 A unidade matriculada na forma do inciso II e do 1 deste artigo receber
Certificado de Matrcula com nmero cadastral bsico, de carter permanente.
3 O no cumprimento do disposto no inciso II e na alnea b do 1 deste artigo,
sujeita o responsvel a multa na forma estabelecida no Art. 92 desta Lei.
4 O Departamento Nacional de Registro do Comrcio-DNRC, atravs das Juntas
Comerciais, bem como os Cartrios de Registro Civil de Pessoas Jurdicas,
prestaro, obrigatoriamente, ao Instituto Nacional do Seguro Social-INSS todas as
informaes referentes aos atos constitutivos e alteraes posteriores relativos a
empresas e entidades neles registradas, conforme o disposto em regulamento.
9.2 DESENVOLVIMENTO DE CONTRATOS

Meirelles (1978, p. 196), destaca que:
Contrato de construo todo ajuste para execuo de obra certa e determinada, sob
direo e responsabilidade do construtor, pessoa fsica ou jurdica legalmente
habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto,
mediante as condies avenadas com o proprietrio ou comitente.
Na fase de execuo da obra, alm do contrato com o construtor, so assinados contratos

especficos com os fornecedores dos materiais de valores mais impactantes no custo total da
obra (por exemplo: elevadores, concreto e ao), fornecedores de mo-de-obra (exemplo: o
empreiteiro principal) e os fornecedores de servios (exemplo: fiscal da obra). Meirelles
(1978, p. 229), destaca a importncia dos [...] contratos conexos a construo, e que gravitam

89
em seu redor, ora antecedendo a obra, ora acompanhando a sua execuo, ora sucedendo a
construo..
Normalmente as empresas fornecedoras de materiais possuem seus contratos padronizados.
Nos contratos de empreitada para execuo da obra devem estar estipulados servios que
sero executados, os prazos para o trmino de cada etapa e a forma de pagamento. J o
contrato de fiscalizao de obra, segundo Meirelles (1978, p. 230) aquele em que uma das
partes se encarrega de fazer o acompanhamento da obra, impondo ao empreiteiro o fiel
cumprimento dos projetos, mediante determinada remunerao, que poder ser fixa ou
percentual, acertada com o incorporador.
Deve ser citada a possibilidade de o incorporador optar por contratar, para toda obra, uma
empreitada global (material e mo-de-obra) com um nico fornecedor, neste caso, em um
nico contrato sero ajustadas as condies de fornecimento de material e de mo-de-obra
conforme um memorial descritivo que far parte como anexo a este contrato.
9.3 DOCUMENTOS DE OBRA

Para o atendimento das exigncias da legislao municipal, conforme a Lei Complementar 12
(PORTO ALEGRE, 1975), artigo 26:
Constitui infrao:
I - no ter ou deixar de exibir, quando solicitado pela fiscalizao, no local da obra,
o projeto aprovado e a licena de execuo.
[...]
Dentre as atribuies do CREA, conforme a Lei 5.194 (BRASIL, 1966), est a de fiscalizar a
atividade das empresas e dos profissionais responsveis tanto pela execuo da obra quanto
dos projetos. Com este objetivo, em seu artigo 59 fica definido que:
As firmas, sociedades, associaes, companhias, cooperativas e empresas em geral,

que se organizarem para executar obras ou servios relacionados na forma
estabelecida nesta Lei, s podero iniciar suas atividades depois de promoverem o
competente registro nos Conselhos Regionais, bem como o dos profissionais do seu
quadro tcnico.
90
Sua fiscalizao est focada na existncia de profissional habilitado, comprovado atravs de
ART que estaro a disposio da fiscalizao no canteiro de obras. Conforme o artigo 3 da
Lei 6.496 (BRASIL, 1977):
A falta da ART sujeitar o profissional ou a empresa multa prevista na alnea "a"

do Art. 73 da Lei 5.194, de 24 DEZ 1966, e demais combinaes legais.
9.4 LIGAES PROVISRIAS

Durante a montagem do canteiro de obras feita a solicitao de ligaes provisrias de gua
e luz e, em alguns casos, de telefonia e conexo de Internet.
No caso de Porto Alegre, o DMAE (DEPARTAMENTO MUNICIPAL DE GUA E
ESGOTOS, 2005) indica que os documentos e procedimentos necessrios para solicitao da
ligao e procedimentos necessrios a solicitao da ligao da gua e esgoto de uma obra
so:
a) cpia do comprovante de propriedade do imvel;
b) documento de identidade do requerente;
c) cpia da identidade e autorizao do proprietrio;
d) conta de gua ou nmero dos hidrmetros laterais mais prximos.
Os procedimentos bsicos so de preenchimento do:

a) mapa de localizao com o nome das ruas que formam o quarteiro e
numerao dos vizinhos dos lados.
b) formulrio de autorizao do proprietrio;
A CEEE, que a concessionria de servios de energia eltrica de Porto Alegre desenvolveu

um regulamento denominado Regulamento de Instalaes Consumidoras, conhecido por RIC

91
BT/2004 (COMPANHIA ESTADUAL DE ENERGIA ELTRICA, 2004). Desta forma,
ficaram padronizadas e estabelecidas as condies gerais para o fornecimento de energia
eltrica em tenso secundria de distribuio, s unidades consumidoras. Nele constam as
condies e documentos necessrios ao pedido de instalao provisria de uma obra. O
interessado deve entrar em contato com a concessionria, informando a carga instalada
discriminada, o endereo onde ser efetuada a ligao e os dados de identificao do
consumidor. A ligao depender de verificao ou estudo da rede, se:
a) a carga instalada exigir;
b) o imvel, onde se encontra a unidade consumidora, estiver afastado a mais de
30 metros da rede de distribuio;
c) quando a configurao da rede de distribuio da concessionria no for
compatvel com o tipo de fornecimento solicitado;
d) existirem aparelhos com carga de flutuao brusca de tenso, como mquinas
de solda, gerador, aparelhos de eletro-galvanizao, raios-X e outros aparelhos.
No caso da instalao de telefonia fixa e conexo a Internet (via telefone), em Porto
Alegre/RS existem duas empresas autorizadas a operar. A CRT Brasil Telecon uma
empresa concessionria, ou seja, conforme a Lei 8.977 (BRASIL, 1995) a empresa que
detm concesso para prestao dos servios de telecomunicaes para Porto Alegre. A GVT
uma empresa autorizada, que segundo a Resoluo 33/98 da ANATEL32, uma entidade
que explora o servio de telefonia fixa, em regime privado, em uma determinada regio,
conforme o Plano Geral de Outorgas. A diferena entre as duas que a empresa
concessionria obrigada a fornecer os servios enquanto a autorizada pode se negar a fazlo. Os documentos e procedimentos de cada uma das empresas so detalhados a seguir.
No caso da CRT (COMPANHIA RIOGRANDENSE DE TELECOMINICAES, 2005)
todos os procedimentos para solicitao de instalao de uma linha telefnica podem ser feito
diretamente por telefone. Conforme contato realizado33, todos os dados do incorporador
como, por exemplo, CNPJ da empresa, endereo de instalao, endereo de cobrana, so
fornecidos por telefone no havendo necessidade de envio de qualquer documento. Estes
32
Conforme a Agencia Nacional de Telecomunicaes em seu site

http://www.anatel.gov.br/conheca_anatel/default.asp.
33
Brasil Telecon: 08006430014, em 10 de agosto de 2005.

92
dados so verificados e aps sua aceitao a linha instalada e gerado um contrato que fica
a disposio do incorporador.
No caso da GVT (GLOBAL VILLAGE TELECOMUNICAES, 2005), o procedimento
para solicitao de instalao de uma linha telefnica tambm feito por telefone. Em contato
realizado34, obteve-se a informao que o procedimento inicia com o preenchimento de um
cadastro, via telefone, com informaes sobre a empresa como, por exemplo, CNPJ,
endereo, local de instalao da linha. A partir da feita uma verificao de disponibilidade
de terminais no endereo da obra. Depois de confirmada a venda agendada uma visita de um
tcnico para instalao da linha telefnica.
9.5 LICENA PARA DEMOLIO

Caso exista sobre o terreno qualquer construo que precise ser demolida dever, o
incorporador, requerer junto a SMOV/PMPA uma Licena para Demolio de Prdios. Como
j foi citado nesse trabalho, quando se fez referncia a as questes relativas a aquisio do
terreno, dever ser feita primeiramente uma verificao d existncia de qualquer
impedimento a esta demolio. Todo o procedimento para obteno desta licena pode ser
obtido no site da SMOV/PMPA (PORTO ALEGRE, 2005) ou diretamente nessa secretaria
Municipal. Conforme apresentado no site so solicitados os seguintes documentos:
a) requerimento padro cujo formulrio pode ser impresso a partir do site da
SMOV/PMPA ou obtido no Protocolo Setorial/SMOV;
b) Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) para o servio de demolio,
junto ao CREA;
c) croquis, nos casos de demolio parcial.
34
GVT: 08006002000, em 12 de agosto de 2005.

93
9.6 LIGAES DEFINITIVAS

Finalizadas as obras so feitas as solicitaes de ligaes definitivas de energia eltrica,
fornecimento de gua, ligao ao sistema de esgoto municipal e telefonia ao prdio. Em todos
os casos, este procedimento pode ser feito diretamente nas empresas prestadoras de servio ou
atravs dos sites j citados. Atualmente, na maioria dos prdios, j esto previstos pontos de
entrada para o servio de TV a cabo em todas as unidades. As empresas que exploram este
servio tambm desenvolveram uma sistemtica, orientando o incorporador, desde a fase de
projeto, sobre aspectos tcnicos, para que as mesmas possam oferecer este servio, aos
interessados, aps a concluso da obra.
9.7 PROJETO AS BUILT

Conforme Novaes (1996, p. 75), [...] dentre as funes desempenhadas pelos projetos,
durante o processo construtivo, deve ser destacada a importncia da sua complementao, em
informaes e detalhamentos, em relao etapa de uso e manuteno do edifcio.. E
complementa que o projeto, ao ser arquivado deve representar fielmente o objeto construdo,
com o registro de todas as alteraes feitas durante a execuo da obra, constituindo o as
built, ou seja, como construdo. o documento que servir de apoio para a manuteno do
edifcio e correes de eventuais patologias que venham a surgir aps a ocupao do edifcio.
Portanto, a entrega deste projeto ao futuro proprietrio servir como um registro importante
para futuras consultas durante a vida til da edificao.
Segundo Nunes (2004, p. 35), o as built um conjunto de desenhos do projeto executivo
revisado e elaborado conforme o que foi executado em obra para atualizao e recomendaes
de manuteno. Como os projetos nem sempre podem prever as interferncias, modificaes e
revises durante o processo de construo a documentao final deve ser revisada, pelos
responsveis tcnicos, antes de ser entregue.
94
10 CONDIES DE HABITABILIDADE
A PMPA atravs do Decreto Lei 12.715 (PORTO ALEGRE, 2000), em seu artigo 50 indica
que Nenhuma edificao poder ser ocupada sem que seja procedida a vistoria pela
Prefeitura Municipal e expedida a respectiva Carta de Habitao. E complementa em seu
artigo 51:
Concluda a obra, dever ser solicitada a vistoria no prazo de 30 dias, atravs de

requerimento padro acompanhado dos seguintes documentos:
I - liberao do DMAE;
II - memorial descritivo da proteo contra incndio executada, conforme modelo
nos termos da legislao especfica, em duas vias;
III - quadro II da NB-140 (NBR 12.721), em duas vias, quando a edificao tiver
mais de uma unidade autnoma, aceitando-se modelo simplificado no caso de duas
unidades autnomas;
IV - Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART) pela execuo da edificao,
junto ao CREA;
Pargrafo nico - Na vistoria de habitaes unifamiliares cujos projetos tenham sido
aprovados na forma do artigo 41 da Seo II do Captulo I do Ttulo IV deste
Decreto e que apresentarem um nvel de complexidade que possa dificultar sua
adequada vistoria, poder o rgo tcnico municipal competente exigir apresentao
do projeto arquitetnico completo, nas condies previstas no artigo 40 da Seo I
do Captulo I do Ttulo IV deste decreto.
A solicitao da Carta de Habitao deve ser feita diretamente SMOV/PMPA que realiza
vistoria no local, podendo ser solicitado um agendamento para este procedimento. Em um
Boletim de Vistoria emitido por esta Secretaria poder o incorporador verificar todos os itens
que por ventura no foram atendidos e ento proceder sua correo para obteno da liberao
da obra. A SMOV (PORTO ALEGRE, 2005) disponibiliza na Internet conjunto de instrues
para obteno da Carta de Habitao (Habite-se). Alm da documentao j citada
anteriormente, durante a tramitao da vistoria devero ser anexados, no balco da Diviso de
Edificaes, junto com os documentos j citados no Art.
51 do Decreto 12.715, o

95
Comunicado de Instalao de Elevadores, conforme o artigo 4535 da Lei Complemnetar 12
(PORTO ALEGRE, 1975) e a Liberao do Corpo de Bombeiros se for o caso.
10.1 LIBERAO DO DMAE

Conforme o Decreto Lei 9.396 (PORTO ALEGRE, 1988) para fins de obteno da carta de
habitao devero ser atendidos os seguintes itens, aps vistoria das instalaes, conforme seu
artigo 15:
a) Liberao da documentao, conforme Ttulo III,

b) Requerimento do responsvel tcnico pela execuo das instalaes, conforme
formulrio prprio do DMAE;
c) Apresentao da ART de execuo das instalaes hidrossanitrias e da ART de
execuo das instalaes hidrulicas de proteo contra incndio, se for o caso;
d) Compatibilizao das instalaes com as plantas e memoriais;
e) Pagamento ao DMAE de todos os dbitos e taxas;
f) Liberao do DEP.
1 - O DMAE, quando da vistoria, para dirimir dvidas em relao s instalaes,
poder solicitar a apresentao do projeto hidrossanitrio e/ou do projeto hidrulico
de proteo contra incndio.
10.2 LIBERAO DO CORPO DE BOMBEIROS

Conforme previsto na Lei Complementar 420 (PORTO ALEGRE, 1998) em seu artigo 308,
1, ficou determinado atravs de convnio entre a PMPA e o Corpo de Bombeiros que estes
seriam responsveis pela vistoria e expedio do alvar de liberao da construo. Para tanto
dever ser apresentado:
35
Art. 45 - Fica o funcionamento desses aparelhos condicionado vistoria, devendo o pedido ser instrudo com
certificado expedido pela firma instaladora em que se declarem estarem em perfeitas condies de
funcionamento, terem sido testados e obedecerem s normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas e
disposies legais vigentes.
96
a) requerimento solicitando inspeo ou reinspeo;
b) 2 via do PPCI aprovado, com memoriais dos extintores preenchidos;
c) originais ou fotocpias das Notas Fiscais de aquisio e/ou de manuteno dos
sistemas, ou declarao de sua propriedade;
d) certificado de Treinamento de Pessoal terico e prtico para operao dos
sistemas de preveno e proteo contra incndio instalado; (RENOVAO
conforme vlidade do ALVARA DE PREVENO E PROTEO CONTRA
INCNDIO).
Por ocasio da retirada do PPCI ou PSPCI, o proprietrio ou seu representante dever
apresentar na Seo de Preveno de Incndio comprovante do pagamento da Taxa de
Servios Diversos.

97
11 INDIVIDUALIZAO DAS UNIDADES

Conforme Brito (2002, p. 311), dever o incorporador, aps a obteno do Habite-se da
edificao, promover a averbao da construo do prdio junto ao Cartrio de Registro de
Imveis, com o objetivo de promover a individualizao e discriminao das unidades,
conforme artigo 44 da LCI (BRASIL, 1964).
A Lei de Registros Pblicos (BRASIL, 1973) prev, em seu artigo 167:
No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos:

[...]
II - a averbao:
[...] 4) da mudana de denominao e de numerao dos prdios, da edificao, da
reconstruo, da demolio, do desmembramento e do loteamento de imveis;
[...].
Conforme Chalhub (2003, p. 27):
Uma vez concluda e averbada a construo no Registro de Imveis, com a

conseqente individualizao das unidades autnomas, dever ser institudo o
condomnio especial, cujas caractersticas encontram-se estabelecidas nos arts. 1 ao
4 da Lei n 4.591/64, estando agora contempladas nos arts. 1.331 a 1358 do Cdigo
Civil de 2002, destacando-se as seguintes:
- as unidades imobilirias integrantes da edificao tm autonomia, e com suas
respectivas fraes idias no solo e nas outras partes comuns, so objeto de
propriedade exclusiva, podendo ser livremente alienadas e gravadas pelos
respectivos proprietrios;
- so partes comuns, no podendo ser alienadas separadamente ou divididas, o solo,
a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e
eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, o acesso ao logradouro pblico,
entre outros;
- a frao ideal proporcional ao valor da unidade imobiliria, o qual se calcula em
relao ao conjunto da edificao (C. civil, art. 1.331, 3);
- nos condomnios de casas a organizao da vida condominial dever ser
estabelecida por uma Conveno de Condomnio, subscrita por 2/3 dos condminos.
98
12 ENTREGA DAS UNIDADES

O momento da entrega das unidades no significa apenas a entrega das chaves do imvel ao
comprador. Cabe ao incorporador e o comprador proceder a uma srie de etapas que sero
descritas a seguir.
12.1 VISTORIA DO IMVEL E ENTREGA DE DOCUMENTOS

No momento da entrega deve ser feita uma vistoria no imvel com o objetivo de se relacionar
eventuais vcios construtivos. Esta vistoria dever ser registrada em um documento, assinado
pelas partes, para que o incorporador possa proceder seus reparos. O Cdigo de Defesa do
Consumidor (BRASIL, 1990), em seu artigo 18, determina de forma clara a responsabilidade
do fornecedor pelos vcios de qualidade de seus produtos. Este artigo indica o seguinte:
Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo durveis ou no durveis

respondem solidariamente pelos vcios de qualidade ou quantidade que os tornem
imprprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor,
assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicaes constantes do
recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitria, respeitadas as
variaes decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituio
das partes viciadas.
1 No sendo o vcio sanado no prazo mximo de trinta dias, pode o consumidor
exigir, alternativamente e sua escolha:
I - a substituio do produto por outro da mesma espcie, em perfeitas condies de
uso;
II - a restituio imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuzo
de eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preo.
2 Podero as partes convencionar a reduo ou ampliao do prazo previsto no
pargrafo anterior, no podendo ser inferior a sete nem superior a cento e oitenta
dias. Nos contratos de adeso, a clusula de prazo dever ser convencionada em
separado, por meio de manifestao expressa do consumidor.
3 O consumidor poder fazer uso imediato das alternativas do 1 deste artigo
sempre que, em razo da extenso do vcio, a substituio das partes viciadas puder
99
comprometer a qualidade ou caractersticas do produto, diminuir-lhe o valor ou se
tratar de produto essencial.
4 Tendo o consumidor optado pela alternativa do inciso I do 1 deste artigo, e
no sendo possvel a substituio do bem, poder haver substituio por outro de
espcie, marca ou modelo diversos, mediante complementao ou restituio de
eventual diferena de preo, sem prejuzo do disposto nos incisos II e III do 1
deste artigo.
5 No caso de fornecimento de produtos in natura, ser responsvel perante o
consumidor o fornecedor imediato, exceto quando identificado claramente seu
produtor.
6 So imprprios ao uso e consumo:
I - os produtos cujos prazos de validade estejam vencidos;
II - os produtos deteriorados, alterados, adulterados, avariados, falsificados,
corrompidos, fraudados, nocivos vida ou sade, perigosos ou, ainda, aqueles em
desacordo com as normas regulamentares de fabricao, distribuio ou
apresentao;
III - os produtos que, por qualquer motivo, se revelem inadequados ao fim a que se
destinam.
O mesmo Cdigo torna obrigatria, em seu artigo 50, a entrega de um termo de garantia, alm
do Manual de Operao, Uso e Manuteno das Edificaes, para o comprador. A norma
brasileira NBR 14.037 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1998),
foi publicada no intuito de auxiliar na elaborao deste manual. A Norma refere-se, tambm,
ao Manual de Conservao e Manuteno das reas de Uso Comum que dever ser entregue
ao sndico, no caso de um condomnio. O Artigo 50 tem a seguinte redao (ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1998):
Art. 50. A garantia contratual complementar legal e ser conferida mediante

termo escrito.
Pargrafo nico. O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e
esclarecer, de maneira adequada em que consiste a mesma garantia, bem como a
forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os nus a cargo do
consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no
ato do fornecimento, acompanhado de manual de instruo, de instalao e uso do
produto em linguagem didtica, com ilustraes.
Santos et al. (2002, P. 3), complementam:
Para se prevenir contra eventuais reclamaes bem como definir claramente as

responsabilidades de cada uma das partes envolvidas no processo e minimizar os
custos de reparos e manuteno as empresas se deparam com a necessidade de
cumprir com toda documentao necessria para entrega do imvel, entre elas o
Termo de Recebimento pelo proprietrio e a entrega do Manual do Proprietrio.
100
A NBR 14.037 (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1998), em seu
artigo 6 estabelece o contedo mnimo que deve ter este manual, dividido nos seguintes
subitens:
a) estrutura do manual;
b) informaes sobre procedimentos para a colocao em uso da edificao;
c) informaes sobre procedimentos recomendveis para a operao e uso da
edificao;
d) instrues sobre procedimentos para situaes de emergncia;
e) informaes sobre procedimentos recomendveis para inspees tcnicas da
edificao;
f) informaes sobre procedimentos recomendveis para manuteno da
edificao;
e) informaes sobre responsabilidades e garantias sobre as edificaes.
12.2 ENTREGA DA ESCRITURA DEFINITIVA

Em Vocabulrio... (2002 apud REZENDE; MORETTI, 2004, p. 533), escritura pblica ou
instrumento pblico [...] um contrato perfeito e formal, que vem demonstrar a
materializao do ato jurdico existente entre as partes.
Para Schmidt (1995, p. 125), feita a averbao da concluso do prdio bem como registro da
individualizao do prdio em unidades autnomas poder o incorporador efetivar o
compromisso firmado com o comprador atravs da escritura pblica de compra e venda desde
que estes tenham cumprido suas obrigaes, principalmente em relao ao pagamento do
preo do imvel adquirido. Conforme j citado nesse trabalho, nesse momento em que h
incidncia do imposto de transmisso inter-vivos (ITBI), responsabilidade do muncipio.
Na prtica, sempre que no momento da entrega do imvel h um saldo a ser pago pelo
comprador ao incorporador procedido incluso nesta escritura de clusula que garanta este
pagamento. Desta forma o incorporador concede ao comprador a posse do imvel, porm com
a incluso, nesta escritura, de clusula de condies resolutivas, como previsto no Cdigo
101
Civil Brasileiro (BRASIL, 2002), em seu artigo 474. Desta forma o incorporador, em caso de
inadimplncia por parte do comprador, se cerca de garantias, podendo inclusive solicitar o
desfazimento do negcio.
12.3 AVERBAO JUNTO A PMPA

Outorgada a escritura definitiva tanto o incorporador quanto o novo proprietrio podero
requerer junto a PMPA a averbao da troca de propriedade do imvel, para que a fazenda
municipal possa fazer a cobrana do IPTU a quem de direito. Antes, porm, dever ser feita a
solicitao junto ao registro de imveis para que seja feita, na matrcula do imvel, a troca
desta titularidade.
12.4 PS-VENDA
Com o aumento da concorrncia no mercado imobilirio, vrias empresas procuraram se
diferenciar das demais como forma de atrair novos clientes para seus empreendimentos. Uma
destas formas foi a preocupao em conhecer a opinio deste cliente aps a aquisio do
imvel. Conforme Oliveira Neto (1998, p. 82) a ferramenta mais utilizada no mercado de
construo a Avaliao Ps Ocupao (APO) que [...] um meio de se buscar ouvir o
cliente e melhorar as relaes da empresa para com ele. Como esta avaliao feita a partir
de opinies dadas sobre um ambiente real ela funciona como uma forma de pesquisa de
mercado, servindo, para incorporador, como uma importante fonte de informaes para
futuros empreendimentos.
Juran (1992, p. 7) coloca que:
Satisfao do cliente um resultado alcanado quando as caractersticas do produto

correspondem s necessidades do cliente. Ela , em geral, sinnima da satisfao
com o produto. A satisfao com o produto um estmulo sua facilidade de venda.
O maior impacto sobre a participao de mercado e, portanto, receita de vendas.
102
13 CONSIDERAES FINAIS
Chalhub (2003, p. 27), coloca que o processo de uma incorporao imobiliria possui uma
estrutura dinmica e complexa. Esto envolvidos ou podem se envolver o proprietrio do
terreno para o qual ser projetado o prdio, o corretor que fizer a aproximao entre este
proprietrio e o futuro incorporador, o arquiteto que desenvolve o projeto arquitetnico, as
autoridades que fazem a verificao e aprovao do projeto, os engenheiros e outros
profissionais responsveis pela execuo e demais projetos, o advogado e demais
profissionais do Direito que do forma aos diversos atos relativos incorporao, bem como
promovem os respectivos registros, as empresas de publicidade e de corretagem que
promovem o lanamento e a comercializao do empreendimento e, finalmente, os
adquirentes das unidades.
Todo este conjunto complexo de intervenientes que se vem envolvidos em uma extensa
legislao, tem levado, na prtica, a uma distoro da Lei (BRASIL, 1964), fazendo com que
alguns incorporadores procedam a uma acomodao, atravs de uma inverso da lgica da
incorporao imobiliria, qual seja, reunindo os interessados neste tipo de empreendimento e
fazendo com que estes contratem aquele que deveria ser o incorporador para a construo da
obra.
Ao longo dos anos, como profissional atuante neste setor, o autor pode acompanhar o trabalho
das entidades de classe que esto diretamente envolvidas neste processo, e que buscam,
atravs da criao de leis e normas um regramento que simplifique, dem tranqilidade e
segurana tanto para quem empreende quanto para quem compra, porm ainda longe de ser
solucionado. O Cdigo de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990), o novo Cdigo Civil
(BRASIL, 2002), a Lei 9.514 sobre alienao fiduciria (BRASIL, 1977) e a Lei 10.931
(BRASIL, 2004) sobre o regime especial de tributao e patrimnio de afetao, so
exemplos de que a sociedade organizada, atravs de presses, legtimas, consegue reformas
importantes em nossa legislao. Entende-se a dificuldade at pela complexidade em conciliar
interesses em um pas com as dimenses do Brasil, porm parece faltar aos legisladores mais
sensibilidade social, na medida em que a construo civil sempre foi responsvel pela criao
103
de empregos e tambm muito importante na soluo do histrico dficit habitacional deste
pas.
Por outro lado, de uma maneira geral uma grande quantidade de profissionais da rea da
construo prefere culpar os governos ao invs de investirem em uma cultura de
administrao pr-ativa se antecipando aos problemas e gerando solues. O aumento da
concorrncia no setor tem contribudo para mudar este quadro nos ltimos anos. Soma-se a
isto a evoluo da tecnologia da informao e o desenvolvimento e expanso da Internet que
nos mostra como estas novas ferramentas podem nos ajudar nesta tarefa.
Nesse trabalho, considera-se que o objetivo foi alcanado com a apresentao, no s de um
modelo do processo de incorporao a preo fechado, mas da descrio das etapas que o
compem, que passou por processo de crtica e validao por incorporadores, com muita
experincia e tradio em incorporaes imobilirias em Porto Alegre/RS, alm de um
advogado, de um profissional que trabalha na PMPA no setor de aprovao de projetos, e de
um oficial do Registro de Imveis, todos com longa atuao neste processo. Isto permitiu
incorporar ao trabalho a viso de diferentes intervenientes no desenvolvimento de todas as
etapas estudadas.
importante relatar algumas dificuldades encontradas durante a realizao do trabalho
relativas validao, durante a fase de descrio das etapas que compuseram o modelo final,
devido dificuldade de se encontrar profissionais, especialistas nesta rea, que se
dispusessem a dedicar o tempo necessrio a esta tarefa. Isto procurou ser compensado com
consultas, sobre questes pontuais, a estes profissionais, durante o desenvolvimento da
pesquisa.
Como sugesto de continuidade deste trabalho fica a ampliao da pesquisa para
empreendimentos no residenciais e com outros regimes de construo como: por empreitada
e por administrao. Outra sugesto seria da elaborao de um manual incorporao que
pudesse servir de referncia bibliogrfica para acadmicos de engenharia e arquitetura.
Vale ressaltar que este assunto no se encerra com este trabalho, o aperfeioamento de leis e
normas continua sendo estudado, podendo citar como exemplo a proposta de reformulao da
NBR 12.721 que j est sendo desenvolvida.
104
REFERNCIAS
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NB 140: Avaliao de custos
unitrios e preparo de oramentos de construo para incorporao de edifcio em
condomnio-procedimento. Rio de Janeiro, 1965.
_____. NBR 14.037: Manual de operao, uso e manuteno das edificaes contedo e
recomendaes para elaborao e apresentao. Rio de Janeiro: 1998.
_____. NBR 12.721: Avaliao de custos unitrios e preparo de oramentos de construo
para incorporao de edifcio em condomnio-procedimento. Rio de Janeiro, 1999.
AZEVEDO, J. M. et al. Anlise do mercado imobilirio atravs de um comparativo entre a
viso dos corretores de imveis e as necessidades dos clientes em cinco cidades Brasileiras.
In: ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUDO, 7,
1998, Florianpolis. Anais... Florianpolis: ANTAC, 1998. v. 2. p. 389-397.
BRASIL. Cdigo Civil. Lei 3.071, de 1 de janeiro de 1916. Organizao dos textos, notas
remissivas e ndices por Manoel Augusto Vieira Neto. 29. ed. So Paulo: Saraiva, 1979.
_____. Decreto Lei 5.481, de 25 de junho de 1928. Dispe sobre a alienao parcial dos
edifcios de mais de cinco andares e d outras providencias. Coleo de Leis do Brasil, 1928,
v.1, p.108. Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sicon/PreparaFormPesquisa.action>.
Acesso em: 14 mar.2005.
_____. Decreto Lei 5.234, de 08 de fevereiro de 1943. Modifica o art. 1 do Decreto 5.481, de
25 de junho de 1928. Coleo de Leis do Brasil, 1943, v.1, p.71. Disponvel em:
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_____. Lei 285, de 05 de junho de 1948. Modifica a redao do artigo 1 do Decreto-Lei
5.481, de 25 de junho de 1928, e revoga o Decreto-Lei 5.234, de 08 de fevereiro de 1943.
Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 14 mar.2005.
_____. Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispe sobre o condomnio em edificaes e
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_____. Lei 4.864, de 20 de novembro de 1965. Cria medidas de estmulo Indstria de
Construo Civil. Disponvel em: <http://www.senado.gov.br/sf/legislacao/>. Acesso em: 12
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_____. Decreto 55.815, de 08 de maro de 1965. Estabelece normas para a escriturao dos
registros criados pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispe sobre Condomnio e
Incorporaes Imobilirias, no Registro Geral de Imveis. Dirio Oficial da Unio, Braslia,
DF, 10 mar, 1965, retificado em 22 mar, 1965. Disponvel em:
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3.214, DE 8 DE JUNHO DE 1978. So Paulo: Atlas. 1978.
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_____. Lei 8.212, de 24 de julho de 1991. Dispe sobre a organizao da Seguridade Social,
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jul, 1991, republicada em 11 abr, 1996, republicada em 14 ago, 1998. Disponvel em:
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_____. Lei 8.977, de 6 de janeiro de 1995. Dispe sobre o Servio de TV a Cabo e d outras
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_____. Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispe sobre o Sistema de Financiamento
Imobilirio, institui a alienao fiduciria de coisa imvel e d outras providncias.
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_____. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Dirio Oficial da
Unio, Braslia, DF, 11 jan, 2002. Disponvel em:
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106
_____. Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004. Dispe sobre o patrimnio de afetao de
incorporaes imobilirias, Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio,
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_____. IV Censo do Mercado Imobilirio de Porto Alegre. Porto Alegre/RS, 2001.
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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL

MODELAGEM DO PROCESSO DE INCORPORAO

MODELAGEM DO PROCESSO DE INCORPORAO

Trabalho de Concluso apresentado ao Curso de Mestrado

2. Construo civil. I. Schmitt, Carin

MODELAGEM DO PROCESSO DE INCORPORAO

Porto Alegre, maro de 2006

Prof. Carin Maria Schmitt

Prof. Carin Maria Schmitt

Prof. Maurcio Moreira e Silva Bernardes (UFRGS)

Prof. Eduardo Luis Isatto (UFRGS)

Prof. Marco Antonio Arancibia Rodrguez (UNERJ)

Para Cintia e Xande.

Palavras-chave: incorporao imobiliria; construo civil; edificao.

Key-words: real estate incorporation; civil construction; building.

Figura 2: delineamento da pesquisa .................................................................................

Figura 3: modelo provisrio de incorporao imobiliria a preo fechado na cidade de

Figura 4: modelo final de incorporao imobiliria a preo fechado na cidade de

2.1 OBJETIVOS DA PESQUISA.....................................................................................

2.1.1 Objetivo Principal .................................................................................................

2.1.2 Objetivos Secundrios ..........................................................................................

2.2 PRESSUPOSTOS ......................................................................................................

2.3 DELIMITAES ......................................................................................................

2.4 DELINEAMENTO ....................................................................................................

2.5 DETALHAMENTO DAS ETAPAS ..........................................................................

2.5.1 Pesquisa Bibliogrfica ...........................................................................................

2.5.2 Anlise ....................................................................................................................

2.5.3 Pesquisa Documental ............................................................................................

2.5.4 Definio do Modelo Provisrio ...........................................................................

2.5.5 Levantamento para validao do Modelo proposto ...........................................

2.5.6 Modelo Final ..........................................................................................................

3 A MODELAGEM DO PROCESSO ..........................................................................

3.1 O MODELO PROVISRIO ......................................................................................

3.2 O MODELO FINAL ..................................................................................................

4 AQUISIO DO TERRENO ....................................................................................

4.1 PESQUISAS DE MERCADO ...................................................................................

4.2 DESENVOLVIMENTO DOS ESTUDOS ................................................................

4.3 CONTRATO DE COMPRA E VENDA ...................................................................

4.3.1 Matrcula do Registro de Imveis ........................................................................

4.3.2 Certides de nus e Aes ...................................................................................

4.3.3 Compra e Venda com pagamento em rea construda ......................................

4.3.4 As Arras .................................................................................................................

4.3.5 Promessa de Compra e Venda .............................................................................

4.3.6 Cesso e Promessa de Cesso ...............................................................................

5 PROJETOS FASE I .................................................................................................

5.1 CONTRATAO DOS PROJETOS ........................................................................

5.2 DESENVOLVIMENTO E APROVAO DOS PROJETOS ..................................

5.2.1 Projeto Arquitetnico ...........................................................................................

5.2.2 Declarao Municipal ...........................................................................................

5.2.3 Projetos Complementares ....................................................................................

5.3 APROVAO DOS PROJETOS JUNTO A PMPA ................................................

5.4 APROVAO DOS PROJETOS JUNTO AO DMAE.............................................

5.5 APROVAO DOS PROJETOS JUNTO AO CORPO DE BOMBEIROS ............

6 REGISTRO DE INCORPORAO .........................................................................

6.1 DIREITOS E DEVERES DO INCORPORADOR ....................................................

6.2 DOCUMENTOS ........................................................................................................

6.2.1 Ttulo de Propriedade do Terreno .......................................................................

6.2.2 Certides Negativas de Impostos .........................................................................

6.2.3 Certido Vintenria ..............................................................................................

6.2.4 Projetos Aprovados ...............................................................................................

6.2.5 Clculo das reas da Edificao ..........................................................................

6.2.6 Memorial Descritivo ..............................................................................................

6.2.7 Avaliao do Custo Global da Obra ....................................................................

6.2.8 Discriminao das Fraes Ideais do Terreno ....................................................