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Construcao Civil BDO 1509
Construcao Civil BDO 1509
Palestra
Construo Civil
e Incorporadoras
Aspectos Tributrios
e Contbeis
Elaborado por:
Jose Santiago Da Luz, Maria Aparecida Regina
Cozero Abdo e Ricardo Dias Da Rosa
O contedo desta apostila de inteira
responsabilidade do autor (a).
Apoio:
Setembro 2012
CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
Objetivos
ndice
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
CRC SP - Material exclusivo para uso nas atividades promovidas por este Regional.
Empreendimentos Prprios
Empreendimentos em conjunto ou Consrcio
Sociedade por Conta de Participao (SCP)
Sociedade de Propsito Especfico (SPE)
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Regime de construo
Administrao
Empreitada
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Regime de construo
A construo do imvel pode acontecer por administrao da obra,
onde os custos da construo ficam a cargo do empreendedor ou de
seus clientes proprietrios ou, ento com toda obra sendo executada
pelo prprio empreendedor, ou por meio de contratos de empreitada,
sob fiscalizao do empreendedor imobilirio.
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Livros Obrigatrios
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Livros Obrigatrios
Registro permanente de imveis
Feito por meio de livros, fichas, mapas ou formulrios contnuos emitidos
por processamento de dados, escriturado com base nos lanamentos dos
custos pagos e incorridos e das baixas de estoque constante na escrita
comercial.
O livro ou os mapas de apropriao no precisam ser registrados por
qualquer rgo ou repartio.
Livros Obrigatrios
Registro de inventrio de imveis
No final de cada perodo base (mensal ou anual), devero constar no livro
de registro de inventrio, todos os imveis destinados venda,
discriminados do seguinte modo:
Os imveis adquiridos para venda um a um;
Os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento por conjunto de
lotes com idntica dimenso ou por quadras quando referentes a um
mesmo empreendimento ou terreno por terreno;
As edificaes resultantes de incorporao imobiliria, inclusive os
respectivos terrenos, por conjunto de unidades autnomas, com idntica
rea de construo e o mesmo padro de acabamento, ou, ento, unidade
por unidade;
Os prdios construdos para venda e seus respectivos terrenos, prdio por
prdio.
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Financiamento de construo
1.437.657,30
4.942,75
39.012,42
1.719,58
16.667,94
1.500.000,00
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D - Banco
Ativo
C Promitentes
Ativo
D Financiamento SFH
Passivo
Resultado / Passivo
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Regime tributrio
Lucro Real;
Lucro Presumido;
Patrimnio de Afetao;
Regime Tributrio
Lucro Real
Regime tributrio onde os impostos (IRPJ e CSLL) so calculados sobre o
resultado da empresa (receita menos custos e despesas), ajustados por
eventuais adies e excluses determinadas pela legislao fiscal.
Lucro Real Formas de tributao
Anual
Balancete de reduo/suspenso dos impostos (IRPJ e CSLL);
Recolhimento de estimativas com base nas receitas e ajuste anual;
Trimestral
Apurao definitiva
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Regime Tributrio
PIS/COFINS No Cumulativo
O regime no cumulativo do PIS e COFINS consiste em deduzir, dos dbitos
apurados de cada contribuio, os respectivos crditos admitidos na
legislao.
Base de Clculo
O contribuinte calcula o valor devido com base nas suas receitas mensais
(dbitos), descontando os valores incorridos com insumos ou despesas no
mesmo perodo (crditos), de modo a tributar somente o valor agregado
ao produto ou servio comercializado.
Alquota
PIS 1,65%;
COFINS 7,6%;
Periodicidade
Mensal
Regime Tributrio
PIS/COFINS No Cumulativo - Exceo
Em regra geral, as empresas tributadas pelo Lucro Real tributam o
PIS/COFINS na sistemtica No Cumulativa, mas, conforme artigo 10 da Lei
10.833/2003 tem algumas excees a regra, vejamos:
I - as pessoas jurdicas referidas nos 6, 8 e 9 do art. 3 da Lei n 9.718,
de 1998, e na Lei n 7.102, de 20 de junho de 1983;
II - as pessoas jurdicas tributadas pelo imposto de renda com base no lucro
presumido ou arbitrado;
III - as pessoas jurdicas optantes pelo SIMPLES;
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Regime Tributrio
PIS/COFINS No Cumulativo Exceo
XI - as receitas relativas a contratos firmados anteriormente a 31 de outubro
de 2003:
a) com prazo superior a 1 (um) ano, de administradoras de planos de
consrcios de bens mveis e imveis, regularmente autorizadas a funcionar
pelo Banco Central;
b) com prazo superior a 1 (um) ano, de construo por empreitada ou de
fornecimento, a preo predeterminado, de bens ou servios;
c) de construo por empreitada ou de fornecimento, a preo
predeterminado, de bens ou servios contratados com pessoa jurdica de
direito pblico, empresa pblica, sociedade de economia mista ou suas
subsidirias, bem como os contratos posteriormente firmados decorrentes
de propostas apresentadas, em processo licitatrio, at aquela data;
XX - as receitas decorrentes da execuo por administrao, empreitada ou
subempreitada de obras de construo civil, at 31 de dezembro de 2010;
Regime Tributrio
Lucro Presumido
Regime tributrio em que os impostos (IRPJ e CSLL) so calculados sobre
as receitas (presuno de lucro);
A partir de 1999 as empresas com atividades de compra e venda,
incorporao e loteamento de imveis passaram a ter possibilidade de
opo pelo lucro presumindo;
Pessoas jurdicas no podem optar pelo regime presumido enquanto no
concludas as operaes imobilirias para as quais haja registro de custo
orado.
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Regime Tributrio
Patrimnio de afetao
RET Regime especial de tributao; opcional porm irretratvel.
Qual a finalidade? A afetao um mecanismo de resoluo extrajudicial
de problemas decorrentes de desiquilbrio econmico financeiro da
incorporao.
Regime Tributrio
Patrimnio de afetao
Quais os impostos que fazem parte do RET? E suas alquotas?
PIS COFINS CSLL IRPJ;
At fevereiro/2009 7%, a partir da Lei No. 12.024 foi alterada para
6%;
Data do vencimento: 20 (vigsimo) dia do ms subsequente;
Cdigo DARF: 4095
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Regime Tributrio
Patrimnio de afetao
Incluso do RET no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) atravs da
MP No. 497 de 2010 convertida na Lei No. 12.350 de 2010 para os projetos
de incorporao de imveis residenciais de interesse social;
Consideram projetos de interesse social os imveis cujo o valor comercial
no ultrapasse R$ 75.000,00;
O percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos ser
equivalente a 1%.
Regime Tributrio
Patrimnio de afetao Regras para participar:
Registro em cartrio de imveis afetao dos terrenos e das acesses
objeto da incorporao imobiliria; Esta etapa consiste em obter o termo
de afetao da incorporao.
Inscrio no CNPJ A inscrio se realiza como se fosse uma filial, cujo o
termo de afetao j tenha sido averbado no CRI
Termo de opo pelo RET O incorporador dever entregar na SRF o
termo de opo pelo RET na unidade que estiver direcionada.
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Regime Tributrio
Comprovao da Opo pelo RET
A comprovao da opo pelo RET se dar pelo numero da inscrio no
CNPJ emitido pela SRF.
Os impostos so recolhidos neste CNPJ;
No PMCMV o cdigo do DARF ser 1068;
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Introduo
As prticas contbeis brasileiras comearam a passar por grandes
alteraes a partir da divulgao da Lei No. 11.638/07;
Essa Lei abrangeu num primeiro momento as companhias abertas e
entidades limitadas de grande porte. Tambm instituiu o Comit de
Pronunciamentos Contbeis (CPC) com o objetivo de liderar o
processo de convergncias das praticas contbeis brasileiras as prticas
contbeis internacionais;
Todas as normas emitidas pelo CPC fora aprovadas pelo Conselho
Federal de Contabilidade, passando assim a valer para todas as
entidades brasileiras.
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OCPC 01 Entidade de
Incorporao Imobiliria
Formao do custo
Compra de terreno Permuta
Encargos financeiros
Despesas com vendas;
- Comisses
- Propaganda e publicidade
- Estande de venda
Reconhecimento de Juros TP e atualizao monetria
Cesso de recebveis imobilirios
Ajuste a valor presente (AVP)
Proviso para garantia
Impostos diferidos
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legislao
determina
que
os
encargos
financeiros
oriundos
de
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clientes
D - Clientes - R$ 1.000
D - Banc o - R$ 900
C - CLIENTES - R$ 1.000
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Recebimento
Receita
300.000,00
624.000,00
R$ 300.000,00 * 0,65%
R$ 624.000,00 * 0,65%
1.950,00
4.056,00
2.106,00
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Objetivo e escopo
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Questes
(a) O contrato enquadra-se no alcance do Pronunciamento Tcnico CPC 17
Contratos de Construo ou do Pronunciamento Tcnico CPC 30 Receitas?
(b) Quando deve ser reconhecida a receita com a incorporao e/ou
construo de imveis?
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No
Sim
Dividir o contrato em componentes identificveis
separadamente.
Componente(s) de entrega de
outros bens ou servios.
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Sim
Receitas e custos so
reconhecidos pelo percentual de
evoluo da obra.
O contrato ou o
componente um contrato
de construo no alcance
do CPC 17*
No
O contrato ou o componente
apenas para a prestao de
servios?
(Ver itens 14 e 15 da
Interpretao).
Sim
Receitas e custos so
reconhecidos pelo percentual de
evoluo da obra.
O contrato ou componente
para a prestao de
servios no alcance do
CPC 30.
No
O contrato ou o componente
para a venda de bens no alcance
da CPC 30**.
Os critrios de
reconhecimento de receita
so atendidos
continuamente?
Sim
Receitas e custos so
reconhecidos pelo percentual de
evoluo da obra.
(Ver item 17 da Interpretao).
(Ver item 17 da
Interpretao).
No
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setor imobilirio
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IASB x CPC
Determinados assuntos relacionados ao significado e aplicao do
conceito de transferncia contnua de riscos, benefcios e de
controle na venda de unidades imobilirias sero analisados pelo
International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). A
expectativa das empresas brasileiras do segmento imobilirio que o
produto dessa reunio possibilite um direcionamento mais efetivo
quanto ao entendimento do IASB sobre a questo.
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Definies
Formas de empreendimentos controlado em conjunto
Demonstraes contbeis do empreendedor Consolidao Proporcional
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Lanamentos Contbeis
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Lanamentos contbeis
Controle do custo
Custo inicial e custo incorrido
2.000.000,00
Custo incorrido
B - Total custo incorrido
Total incorrido
650.000,00
2.000.000,00
(=) % incorrido
32,50%
1.350.000,00
Lanamentos contbeis
Receita recebida no ms
Mapa do Lucro Imobilirio Fiscal
Unidade
Situao Av
Frao
Custo
ou VD
Ideal
Incorrido
Data Venda
Total da
venda
Recebimento
11 VD
16,66
108.290
26/05/2012
730.000
100.000
21 VD
16,66
108.290
12/05/2012
660.000
660.000
31 AV
16,66
108.290
41 AV
25,01
162.565
51 VD
25,01
162.565
100
650.000
Total FIT
Saldo
Remanescente
630.000
-
19/05/2012
980.000
490.000
490.000
2.370.000
1.250.000
1.120.000
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Lanamentos contbeis
Ajustes societrios
Custo
Unidade
Estoque
2012 Terreno
Receita
Recebimento
Receita total
100.000
237.250
660.000
214.500
Adiantamento de
clientes
Promitentes
-
11
730.000
108.290
108.290
12
660.000
108.290
108.290
13
108.290
108.290
14
162.565
162.565
21
Total
980.000
162.565
162.565
2.370.000
650.000
379.145
270.855
137.250
(445.500)
-
490.000
318.500
(171.500)
1.250.000
770.250
(617.000)
137.250
Lanamentos contbeis
Recebimentos
D - Banco
1.250.000,00
C - Promitentes
1.250.000,00
Custo - Resultado
D - Custo
379.145,00
C - Estoque
379.145,00
Receita
D - Promitentes
770.250,00
770.250,00
Adiantamento de Clientes
D - Promitentes
617.000,00
C - Adiantamento de Clientes
617.000,00
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Balancete
1 trim 2011
Societrio
4.626.947,84
Fiscal
3.164.302,47
(1.462.645,37)
Balancete
Memria de calculo presumido
Base de calculo
Resultado
3.164.302
253.144
www.cpc.org.br
Orientao OCPC 01 Entidades de Incorporao Imobiliria
Interpretao ICPC 02 Contrato de Construo Setor Imobilirio
Orientao OCPC 04 Aplicao da Interpretao Tcnica ICPC 02
CPC 12 Ajuste ao Valor presente
CPC 17 Contratos de Construo
CPC 19 Investimento em Empreendimento Controlado em Conjunto
CPC 30 - Receitas
www.receita.fazenda.gov.br
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CONTATO:
desenvolvimento@crcsp.org.br
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