A informao na mo do cidado

Cartilha
Aplicada a
Edificaes

Cartilha Aplicada a Edificaes

Secretaria Municipal de Servios Urbanos

Secretaria Municipal Adjunta de Regulao Urbana

Belo Horizonte

Apresentao

prefeitura de Belo Horizonte desenvolveu esta

Cartilha com o objetivo de orientar a populao de Belo Horizonte sobre construo,
regularizao e uso das edificaes da maneira
correta e de acordo com a legislao municipal. Nela
esto explanados alguns conceitos fundamentais e
determinantes para a implantao e utilizao das
edificaes.
Esperamos com essa Cartilha conscientizar a
sociedade da importncia de uma legislao
urbanstica para a cidade, que estabelece diretrizes
e normas para o seu desenvolvimento urbano, alm
de prever parmetros limitadores para as
construes e as condies para a instalao de
atividades econmicas, visando a qualidade de vida
e as necessidades de seus cidados.

Prefeito de Belo Horizonte

Marcio Lacerda

Introduo
COMO E POR QUE
CONSTRUIR CORRETAMENTE
A construo da casa prpria um momento importante na
vida de uma famlia. Ela fruto, muitas vezes, de grande esforo e
investimento, representando um significativo valor de seu
patrimnio.
Por esse motivo, antes do incio de qualquer construo,
inclusive acrscimo e decrscimo no imvel j concludo, deve ser
feito um bom planejamento e seguir todos os passos legais, a fim
de evitar aborrecimentos e transtornos durante e aps a sua
execuo.

Antes de comear a obra, necessrio obter o Alvar de Construo.

Sem ele, alm de estar sujeito a multas e embargo da obra, o
proprietrio pode ter problemas futuros para regularizar o imvel.
Em alguns casos, ele at obrigado a executar demolio de parte da
edificao. Outra desvantagem de construir de forma irregular ficar
impossibilitado de financiar a obra nas instituies bancrias e ainda
no conseguir registrar o imvel em cartrio, o que garante a
propriedade do bem por parte de quem o adquiriu.

O embargo envolve a paralisao da obra, gerando grande prejuzo

ao proprietrio.

Passo a Passo
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LEGISLAO

PARA CONSTRUIR A EDIFICAO

1 passo: Escolhendo o Terreno

Observar o Zoneamento

Observar o Sistema Virio

Observar as reas Especiais

2 passo: ELABORANDO O PROJETO

15

Parmetros Urbansticos de Ocupao

16

Outras Exigncias

25

Os Usos da Edificao

34

3 passo: CONSTRUINDO A EDIFICAO

38

Responsabilidades do Proprietrio e Responsvel Tcnico

40

Registrando no Cartrio

42

PARA REGULARIZAR A EDIFICAO

43

OS INSTRUMENTOS DE POLTICA URBANA

44

SOBRE A FISCALIZAO

50

LEGISLAO URBANSTICA
DO MUNICPIO

1.0

A Legislao Urbanstica se refere ao conjunto de leis e

normas que regem a expanso, o adensamento, o uso e o
funcionamento de uma cidade, com regras e limitaes
para a ocupao e uso do solo bem definidas, visando o bem
estar coletivo, a esttica urbana e a qualidade de vida de seus
cidados.
A Ocupao do Solo se refere ao porte e demais condies
que uma edificao deve atender quando da sua implantao em
um lote.
O Uso do Solo se refere utilizao do terreno ou da
edificao para o exerccio das funes urbanas: habitao e
atividades econmicas.

pgina

O direito de propriedade de um imvel um direito fundamental a

ser garantido, mas tem sua utilizao subordinada ao bem estar
coletivo. a chamada funo social da propriedade urbana.

Ter a propriedade ou posse de um imvel no garante o direito de

construir ou usar uma edificao ou um terreno da maneira
desejada, deve sua utilizao respeitar as normas previstas na
legislao urbanstica vigente.

A Legislao Urbanstica aplicada em nossa cidade se

baseia principalmente nos seguintes instrumentos:
Plano Diretor (PD) ( Lei 7.165/06)
Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo - LPOUS

Leis 7.166/96, 8.137/00 e 9.959/10

Cdigo de Edificaes Lei 9725/09

A LPOUS e o PD so revisados de 4 em 4 anos aps a Conferncia

Municipal de Poltica Urbana, que tem participao do Executivo,
Legislativo e dos setores Empresarial, Tcnico e Popular.

A Conferncia Municipal de Poltica Urbana o espao que temos,

ns cidados, para discutir a cidade que queremos para morar e
trabalhar. importante a participao de todos!

2 pgina

ESCOLHENDO O TERRENO

2.0

A escolha de terreno para a execuo de edificao deve ser

bem criteriosa.
Antes de adquirir o terreno, certifique se o lote
aprovado pela Prefeitura e se o mesmo registrado no
Cartrio de Imveis.
A visita ao terreno importante para verificar:
Localizao
Topografia
Zoneamento
Insero em reas Especiais
Insero em reas de Projetos Virios Prioritrios ou em

reas reservadas para Operaes Urbanas

Outros obstculos que impeam ou dificultem a implan-

tao de uma edificao, como vegetao expressiva,

proximidade de cursos d'gua, nascentes, linhas de
transmisso, tombamento cultural, decreto de
desapropriao e vias com previso de alargamento.
Muitas dessas informaes constam em um documento emitido pela
Prefeitura denominado Informaes Bsicas para Edificaes.

BH

EO

CENTRAL DE SERVIOS DA PREFEITURA

As Informaes Bsicas para Edificaes podem ser solicitadas no

BHResolve, na Av. Santos Dumont, 363 - Centro, mediante
apresentao da guia de preo pblico quitada.
Para se obter a guia de preo pblico acesse o endereo
www.pbh.gov.br/regulacaourbana
pgina

2.1

O ZONEAMENTO

Belo Horizonte destinada ao desenvolvimento de usos e

atividades urbanas. No existe rea rural em seus limites desde
1996. A cidade dividida em grandes manchas, chamadas
ZONAS, em funo de suas caractersticas e potencialidades
distintas.

Zona de Preservao Ambiental ZPAM

So regies destinadas preservao e proteo de
nascentes, cursos d'gua e recuperao de ecossistemas, nas
quais a ocupao e uso do solo so muito restritas.
Nas ZPAMs de propriedade pblica no permitida a construo de
edificao, a no ser aquelas destinadas exclusivamente ao servio
de apoio e manuteno da rea.

As ZPAMs de propriedade particular podem ser ocupadas e utilizadas,

desde que avaliadas pelo Conselho Municipal do Meio Ambiente
(COMAM) e respeitadas as limitaes previstas para Zona de
Proteo 1 (ZP-1).

Zonas de Proteo ZPs

Regies destinadas proteo ambiental e preservao do
patrimnio histrico, cultural, arqueolgico ou paisagstico ou em
que haja risco geolgico, onde devem ser mantidos baixos ndices
de densidade e maior permeabilidade do solo.
Zona de Proteo 1 ( ZP-1) - Ex: Parque das Mangabeiras.
Zona de Proteo 2 (ZP-2) - Ex: Bairros Bandeirantes,

So Luiz, Cidade Jardim, Mangabeiras, Belvedere I e II.

Zona de Proteo 3 (ZP-3) - Ex: Belvedere III.
4 pgina

Zonas de Adensamento Restrito ZARs

Regies em que a ocupao desestimulada, pois
apresentam ausncia ou deficincia de infraestrutura de
abastecimento de gua ou de esgotamento sanitrio, ou
dificuldade de acesso e circulao interna ou adversidade das
condies topogrficas.

Zona de Adensamento Restrito 1 (ZAR-1)

Ex: So Bento e Santa Lcia.

Zona de Adensamento Restrito 2 (ZAR-2)

Ex: Buritis, Castelo etc.

Zona Adensada - ZA
Regies onde o adensamento deve ser contido por j
apresentarem alta densidade demogrfica e intensa utilizao da
infraestrutura urbana, que resultam, sobretudo, em problemas de
fluidez do trfego.
Ex: Corao Eucarstico, Cidade Nova, Santo Antnio,
Gutierrez etc.

Zona Adensamento Preferencial ZAP

Regies passveis de adensamento em decorrncia de
condies favorveis de infraestrutura e de topografia.
Ex: Sagrada Famlia, Dona Clara etc.

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Zonas Centrais - ZCs

Regies configuradas como centros de polarizao regional, municipal ou metropolitana e que se subdividem em:
Zona Hipercentral (ZHIP) Ex: Centro de BH
Zona Central de Belo Horizonte (ZCBH)

Ex: Santo Agostinho, Lourdes, Funcionrios etc.

Zona Central Barreiro (ZCBA)

Ex: rea ao longo da avenida Olinto Meireles

Zona Central Venda Nova (ZCVN)

Ex: rea ao longo da avenida Padre Pedro Pinto

Zonas de Grandes Equipamentos ZEs

Regies ocupadas ou destinadas a usos de especial
relevncia na estrutura urbana, como reas industriais e reas
destinadas a outros grandes equipamentos. Nessas reas, o uso
residencial no permitido.
Ex: Estaes BHBus, Aeroporto da Pampulha, Distritos
Industriais etc.

Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS

Regies ocupadas com habitaes de interesse social.

As condies de ocupao e uso do solo nas Zonas Especiais de

Interesse Social (ZEISs) ficam sujeitas a critrios especiais regidos por
Decretos especficos.
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O SISTEMA VIRIO

2.2

As vias pblicas compem-se de espaos destinados a

circulao de pedestres (passeios) e de veculos (pista de
rolamento da via).
As vias pblicas no municpio so classificadas como:
Ligao regional
Via ou trecho com funo de fazer ligao com municpios
vizinhos. Ex: Anel Rodovirio, Av. Teresa Cristina etc
Arterial
Via ou trecho com significativo volume de trfego,
utilizada nos deslocamentos urbanos de maior distncia.
Av do contorno, Av. Afonso Pena, Av. Raja Gabaglia etc
Coletora
Via ou trecho com funo de permitir a circulao de
veculos entre as vias arteriais ou de ligao regional e as
vias locais. Rua do Ouro, Rua Gro Mogol, Av. Francisco
S, Rua Carangola etc.
Local
Via ou trecho com baixo volume de trfego. Rua Lavras,
Rua Itoror, Rua Amianto etc.
Mista
Via ou trecho destinado circulao de pedestres e ao
lazer, de baixo volume de circulao de veculos
De pedestres
Via destinada circulao de pedestres e, eventualmente,
de bicicletas;
Ciclovia
Pista lateral fisicamente separada das vias, destinada
exclusivamente ao trnsito de bicicletas.
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Permissividade de Uso das Vias

Para efeito de instalao de atividades no residenciais na
cidade, as vias foram classificadas com base na sua capacidade de
suportar estas atividades.
VR

Via preferencialmente residencial, onde se busca

preservar a ambincia residencial, sendo admitidas
atividades de baixo impacto no meio urbano;

VM Via de carter misto, onde se busca a conjugao dos

usos residencial e no residencial;
VNR Via preferencialmente no residencial, onde se busca privilegiar o uso no residencial.

2.3

REAS ESPECIAIS
reas de Diretrizes Especiais

Para contemplar de forma diferenciada as particularidades

de algumas regies da cidade, que por suas caractersticas,
demandam polticas de interveno e condies de ocupao e
uso diferenciadas e especiais, foram criadas manchas sobrepostas
ao zoneamento, denominadas reas de Diretrizes Especiais
(ADEs).
8 pgina

Os parmetros e condies para ocupao e uso diferenciados

previstos para as reas de Diretrizes Especiais preponderam sobre os
previstos para o zoneamento.

ADEs de Interesse Ambiental - reas localizadas em

diversas regies da cidade, onde existe interesse pblico na
preservao ambiental, a ser incentivada pela aplicao de
mecanismos compensatrios por apresentarem cobertura vegetal
relevante, nascentes, cursos d'gua, quintais arborizados e reas
degradadas e no ocupadas.

permitida a ocupao e/ou utilizao destas reas desde que no

promova a degradao ambiental e que tenha prvio licenciamento
pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente (SMMA).

ADE do Estoril Parte do Bairro Estoril, destinada ao uso

residencial unifamiliar, onde a permisso de instalao de
atividades no residenciais bastante restrita, permitida apenas a
instalao de atividades no residenciais compatveis com uso
residencial classificadas como Grupo I, em edificaes de at dois
pavimentos.

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ADE do Primeiro de Maio - rea destinada preservao da

ambincia original dos espaos pblicos e da tipologia da
ocupao e uso da rea, definida pelo centro comercial ao longo
da rua Ladainha, nos Bairros Primeiro de Maio e Providncia.
ADE da Bacia da Pampulha - rea correspondente bacia
hidrogrfica da Pampulha, que visa a assegurar condies de
recuperao e de preservao ambiental da represa da
Pampulha, onde exigida uma maior permeabilidade dos
terrenos.
ADE Trevo - rea destinada a assegurar condies de
recuperao e de preservao ambiental da represa da
Pampulha, onde exigida uma maior permeabilidade dos
terrenos e maior controle de volumetria e adensamento
populacional.
ADE da Pampulha - rea que visa assegurar condies de
recuperao e de preservao ambiental da represa da
Pampulha, proteo e valorizao do patrimnio arquitetnico,
cultural e paisagstico e fomento ao potencial turstico da rea,
onde exigida uma maior permeabilidade dos terrenos, maior
controle de volumetria e adensamento populacional e maior
controle na instalao de atividades no residenciais.
ADE Residencial Central - rea destinada ao controle
especial de uso, visando garantir, especialmente em reas da
ZCBH, a predominncia do uso residencial e a preservao das
casas existentes.
ADEs Mangabeiras, Belvedere, So Bento e da Sta. Lcia reas destinadas exclusivamente ao uso residencial unifamiliar,
sendo admitida a instalao de algumas atividades no
residenciais, em situaes especiais em algumas vias.
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ADE do Mirante - rea no bairro Mangabeiras e tem o

objetivo de incentivar a instalao de usos que garantam o
incremento das atividades tursticas, culturais, de entretenimento
e lazer.
ADE da Serra do Curral - rea de proteo da Serra do
Curral, incluindo a rea tombada e a rea de entorno, definidas
pelo Conselho Deliberativo do Patrimnio Cultural do Municpio
de Belo Horizonte (CDPCM-BH).
ADE do Buritis - rea que, devido precariedade de
articulao viria da regio com o restante da cidade, demanda
medidas para inibir o crescente adensamento.
ADE da Cidade Jardim - rea correspondente ao Bairro
Cidade Jardim e parte do seu entorno em que devem ser adotadas
polticas especficas visando preservao paisagstica, cultural e
histrica.
Nesta ADE se admite alguns usos no residenciais desde que
instalados em residncias unifamiliares existentes at 2008.

ADE da Serra - rea correspondente pequena parte do

bairro Serra em que a altura das edificaes limitada a 15
metros.

ADE do Belvedere III - rea correspondente parte do

bairro Belvedere III (Belvedere verticalizado), que, em funo da
proximidade dos bairros Belvedere I e II (Belvedere de casas),
somente permitido o uso residencial, sendo admitido o uso no
residencial em edificaes horizontais em apenas alguns trechos
de algumas vias.
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ADE de Santa Tereza - rea correspondente ao bairro Santa

Tereza que, em funo das caractersticas ambientais e da
ocupao histrico-cultural, demanda adoo especial de
parmetros de ocupao e uso para proteger e manter o uso
predominantemente residencial e a ambincia local ali existente.

Para os imveis inseridos na ADE de Santa Tereza as normas para

implantao de edificao e instalao de usos no residenciais so
diferenciadas das previstas para o zoneamento em que se insere.

reas Especiais de Interesse Social - AEIS

So manchas sobrepostas ao Zoneamento, destinadas
implantao de programas e Empreendimentos de Interesse
Social (EHIS) - conforme diretrizes da Poltica Municipal de
Habitao.

EHIS So empreendimentos vinculados ao atendimento de

programas de financiamento pblico subsidiado, bem como aquele
que atender aos critrios da Lei 6.326/93 e da Resoluo II/94 do
Conselho Municipal de Habitao.

Para a implantao de EHIS so previstos parmetros de ocupao

diferenciados aos previstos para o zoneamento em que o terreno se
insere.

reas Integrantes da Barragem Santa Lcia

rea com critrios especiais para ocupao, considerando a
necessidade de recuperao, preservao e proteo das
caractersticas ambientais e paisagsticas da regio,
especialmente, a preservao da Barragem da Santa Lcia.
12 pgina

Os projetos relativos implantao ou ampliao de edificaes em

terrenos localizados na rea em questo devem ser objeto de prvia
anlise e avaliao da Secretaria Municipal do Meio Ambiente
(SMMA).

reas de Proteo do Patrimnio Cultural

So diretrizes de proteo do patrimnio cultural do
municpio, dentre outras, priorizar a preservao de Conjuntos e
edificaes isoladas, promover a desobstruo visual da paisagem
e de elementos de interesse histrico e arquitetnico, coibir a
destruio de bens protegidos, proteger o patrimnio cultural, por
meio de inventrios, registros, tombamento, desapropriao e
outras formas de preservao.

As reas protegidas so indicadas nas Informaes Bsicas para

Edificaes e so objeto de prvia anlise da Diretoria de Patrimnio
Cultural de Belo Horizonte (DIPC) - da Fundao Municipal de
Cultura (FMC), mediante a Carta de Grau de Proteo, que contm as
diretrizes de proteo para o imvel.

BH

EO

A carta de Grau de Proteo pode ser solicitada no BH Resolve, na

avenida Santos Dumont, 363, centro.

CENTRAL DE SERVIOS DA PREFEITURA

reas de Projetos Prioritrios

So reas que visam melhoria, complementao e
expanso do sistema virio e sua integrao com a regio
metropolitana.
pgina 13

Os proprietrios de terrenos situados em reas de Projetos

Prioritrios podem construir, desde que:
a) o terreno faa parte de loteamento aprovado pela Prefeitura;
b) o terreno no tenha sido declarado de utilidade pblica
para fins de desapropriao;
c) a edificao tenha carter provisrio ou temporrio, ou
seja, aquela cuja estrutura seja desmontvel, podendo
ser reaproveitada em outro local;
d) a edificao atenda parmetros urbansticos diferenciados previstos para esta situao.

Aps definido o projeto bsico da via a ser implantada ou aps a obra

implantada, as restries de uso e ocupao deixam de existir sobre
os lotes no atingidos pela obra, passando a vigorar para estes os
parmetros normais da legislao.

Vias com Previso de Alargamento

Para algumas vias da cidade, so previstos alargamentos.
Neste caso, a edificao deve ser afastada, alm do
afastamento frontal exigido, a faixa necessria ao alargamento
da via.

Para estes casos, prevista a reduo na rea do terreno que incide o

ndice de IPTU.
14 pgina

ELABORANDO O PROJETO
DE EDIFICAO

3.0

Com o terreno adquirido e registrado em seu nome no

Cartrio de Registro de Imveis hora de comear a planejar a
construo. No esquea, s dono quem registra!
Inicialmente, deve-se contratar um arquiteto. Este
profissional dever elaborar o projeto arquitetnico, respeitando,
alm das necessidades do proprietrio, toda a legislao
pertinente.

A Prefeitura fornece gratuitamente alguns padres de projeto

arquitetnico de casas com at 70 m de 1 a 4 quartos e, se adotados,
dispensada a apresentao de Responsvel Tcnico pelo projeto.

BH

EO

Esses projetos podem ser solicitados na Central de Atendimento no

BH Resolve na avenida Santos Dumont, 363, Centro.

CENTRAL DE SERVIOS DA PREFEITURA

e podem ser localizados no site:

www.pbh.gov.br/regulacaourbana
acesse: Projetos Padres
pgina 15

3.1

OS PARMETROS URBANSTICOS
DE OCUPAO

Os parmetros urbansticos de ocupao de uma edificao

dentro de um terreno so fundamentais para uma cidade, pois so
capazes de controlar seu adensamento, buscando garantir o bem
estar de seus cidados e a reduo dos impactos no meio urbano.

Potencial Construtivo
O Potencial Construtivo determina a rea construda
permitida para uma edificao em um terreno. Ele determinado
por um ndice denominado Coeficiente de Aproveitamento (CA),
que multiplicado pela rea do terreno se obtm a rea mxima
permitida.
O Coeficiente de Aproveitamento de um terreno determinado em
funo do zoneamento em que se insere. Quanto menor o
Coeficiente de Aproveitamento de um terreno, menos rea poder
ser edificada dentro dele.

POTENCIAL CONSTRUTIVO DA EDIFICAO PELO ZONEAMENTO

ZAR-2 - Zona de Adensamento Restrito 2
ZA - Zona Adensada

16 pgina

ZAP - Zona Adensamento Preferencial

ZCBH - Zona Central de Belo Horizonte

Algumas partes da edificao, respeitados alguns limites, no so

computadas no clculo do potencial construtivo, como garagem, um
nico pilotis destinado a lazer em edificaes residenciais, varandas
em unidades residenciais, caixa d'gua, caixa de escada e de
elevador de uso coletivo, guaritas etc.

Nmero mximo de unidades Residenciais

em um terreno
O nmero mximo de unidades residenciais (casas ou
apartamentos) possveis dentro de um terreno determinado pela
diviso da rea total do terreno pelo valor de Quota de Terreno por
Unidade Habitacional (QT) prevista para o zoneamento em que o
terreno se insere.
Esse instrumento tem como objetivo controlar o adensamento
habitacional das edificaes destinadas ao uso residencial ou na
parte residencial das de uso misto, portanto no aplicado em
edificaes no residenciais.
Quanto menor a Quota de Terreno por Unidade Habitacional, maior
o nmero de unidades residenciais permitida no terreno.

TOTAL DE 24
APARTAMENTOS

TOTAL DE 13
APARTAMENTOS

TOTAL DE 15
APARTAMENTOS

TOTAL DE 3
APARTAMENTOS

NMERO POSSVEL DE APARTAMENTOS PARA TERRENOS DE MESMO TAMANHO

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Taxa de Permeabilidade
A Taxa de Permeabilidade (TP) determina a rea permevel
mnima em um terreno edificado, ou seja, a rea descoberta,
sobre terreno natural e dotada de vegetao que deve existir em
uma edificao.

rea permevel mnima

definida na legislao urbanstica
conforme a rea ou situao do terreno.

APM = TP x rea do terreno

Em alguns casos, a rea permevel mnima, exceto em terrenos nas

ZPAM, ZPs e em algumas reas com Diretrizes Especiais, pode ser
substituda por caixa de captao em conjunto com rea
ajardinada sobre laje (jardineiras), equivalente rea mnima
permevel exigida.
A Taxa de Permeabilidade mnima exigida pode ser dispensada, nos
casos em que, por meio de Parecer Tcnico, seja desaconselhvel a
permeabilizao do terreno.

A manuteno da rea permevel de um terreno muito importante!

Alm de contribuir para o equilbrio climtico e embelezamento da
cidade, tambm permite o escoamento das guas de chuva,
auxiliando no combate s inundaes que tanto afetam as cidades.
18 pgina

Em alguns casos, a rea permevel exigida, localizada na

rea frontal da edificao e inteiramente visvel da rua, pode ser
convertida em potencial construtivo adicional para utilizao no
prprio terreno, limitado ao Coeficiente de Aproveitamento
Mximo permitido.

Taxa de Ocupao
A Taxa de Ocupao (TO) a relao entre a rea de
projeo da edificao e a rea do terreno.
No existindo limite para a TO, pode a edificao ocupar at 100%
do terreno, respeitada a Taxa de Permeabilidade mnima e os
afastamentos frontais, laterais e de fundos mnimos exigidos.

Quando exigida Taxa de Ocupao mxima, todos os nveis da

edificao, inclusive subsolos, mesmo destinados a garagem, devem
ter sua projeo considerada para o clculo da mesma.
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Altimetria
o parmetro que limita a altura de uma edificao.
exigido apenas em algumas reas ou situaes especiais, como
em reas protegidas pelo Patrimnio Histrico e Cultural, pela
Infraero em relao ao aeroporto da Pampulha e em algumas
reas de Diretrizes Especiais.
Altimetria mxima de 9 metros
a partir do terreno natural e
somatria dos ps direitos dos pisos
no podem ultrapassar os 9 metros.

Nas situaes em que no prevista a altimetria para edificaes, o

fator limitador de sua altura resulta da aplicao do potencial
construtivo com os afastamentos frontal, laterais e de fundos
exigidos.
20 pgina

Afastamento Frontal
O Afastamento Frontal de uma edificao a menor
distncia entre qualquer ponto da edificao ao alinhamento
(frente) do terreno.
LOTE
PASSEIO

LOTE
AF
300

REA EDIFICADA

L
L

REA EDIFICADA

AF
400

AF
400

AF
400

PASSEIO

AF - Afastamento Frontal
L - Afastamento Lateral

PASSEIO

AF - Afastamento Frontal
L - Afastamento Lateral

O Afastamento Frontal (AF) mnimo das edificaes, com

algumas excees, definido em funo da hierarquia da via em
frente ao terreno:
4 metros para vias de ligao regionais e arteriais;
3 metros para vias coletoras e locais.

Em vias arteriais ou de ligao

regional, com algumas excees, a
rea de Afastamento Frontal (AF) deve
ser tratada como continuidade do
passeio, garantindo o trnsito de
pedestres. No podendo neste caso ter
gradil ou outro tipo de fechamento.

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21

O afastamento frontal mnimo das edificaes pode ser dispensado

em algumas situaes como em edificaes vizinhas a bens
tombados, em subsolos e em pavimentos acima de 3,5 metros do
passeio em edificaes localizadas na ZCBH e ZHIP desde que
respeitadas algumas condies.

ZHIP

ZCBH

ZHIP - Zona Hipercentral

ZCBH - Zona Central de Belo Horizonte

Afastamentos laterais e de fundos da edificao

O Afastamento Lateral ou o Afastamento de Fundos de uma
edificao a distncia das diversas faces externas da edificao
s divisas laterais e de fundos do terreno, medidas perpendicularmente em relao s mesmas.
LOTE
AFU.

LOTE
REA EDIFICADA

REA EDIFICADA

AF
300

AF
300

AF
400

PASSEIO

PASSEIO

AF - Afastamento Frontal
L - Afastamento Lateral
22 pgina

AF - Afastamento Frontal
L - Afastamento Lateral
AFU - Afastamento Fundos

Visando garantir iluminao, ventilao e insolao

adequadas para uma edificao, os afastamentos laterais e de
fundos so definidos proporcionalmente altura da edificao.
Assim quanto mais alta for a edificao, maiores devem ser seus
afastamentos em relao aos terrenos vizinhos.

Em regra geral, os afastamentos laterais e de fundos

mnimos dos pavimentos de uma edificao so:
1,5 metros para os pavimentos com altura menor que 6

metros;
2,3 metros para os pavimentos com altura maior ou

igual a 6 m e menor ou igual a 12 metros;

Varivel para os pavimentos com altura superior a 12

metros, variando com a altura do pavimento

zoneamento em que o terreno se situa.

e o

Afastamentos Laterais e de Fundos

ZA - Zona Adensada
ZAP - Zona de Adensamento Preferencial
pgina

23

Construo na Divisa
A edificao pode ser construda, total ou parcialmente,
sobre as divisas laterais e de fundos do terreno, desde que
respeitados os seguintes limites:
5 metros em terrenos com frente para vias locais e

coletoras;
10,8 metros em terrenos com frente para vias arteriais e

de ligao regional.

O clculo da altura mxima da edificao nas divisas se baseia na

topografia do terreno natural, com critrios diferenciados em
terrenos planos, em aclive e em declive.

Em algumas reas especficas da cidade no permitida, em

nenhuma hiptese, a construo nas divisas.
Sendo admitida a construo nas divisas, proibido abrir janelas nas
mesmas sem anuncia do vizinho e as coberturas nas divisas nunca
devem despejar guas pluviais nos terrenos vizinhos.

24 pgina

OUTRAS EXIGNCIAS

3.2

rea de Estacionamento de Veculos

As edificaes, com algumas excees, devem prever reas
internas ao terreno, cobertas ou descobertas, destinadas a
estacionamento de veculos.

Para as edificaes destinadas ao uso residencial multifamiliar, o

clculo do nmero mnimo de vagas se baseia no tamanho das
unidades e para as destinadas ao uso no residencial se baseia no
porte da edificao e na classificao viria da via em frente ao
terreno.

Em residncias unifamiliares no so exigidas vagas para

estacionamento de veculos

As vagas para estacionamento de veculos devem atender:

dimenses mnimas, de 2,3 metros de largura por 4,5

metros de comprimento, livre de qualquer elemento

construtivo, seja estrutural, de conteno, de prumadas
para instalaes eltricas e hidrulicas;
p-direito mnimo em relao a qualquer elemento de

2,2 metros;
serem demarcadas no piso;
vos e rampas de acesso com largura mnima de 2,5

metros e inclinao mxima de 20% para automveis e

12% para caminhes.
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25

Vagas de Carga e Descarga

exigido um nmero mnimo de vagas para carga e
descarga para todo empreendimento destinado ao Uso No
Residencial com rea lquida superior a 1.500m ou destinado a
algumas atividades especficas, como supermercados, casa de
festas e eventos, shoppings, entre outros.

As vagas para carga e descarga devem ter 3 metros de largura por 9

metros de comprimento e , se cobertas, 4 metros de altura.

26 pgina

rea de Embarque e Desembarque

exigido um nmero mnimo de vagas para Embarque e
Desembarque para alguns empreendimentos e atividades,
independentes da rea, como escolas, hotis e hospitais, entre
outros.

Pista de Acumulao
As edificaes
no residenciais com
mais de 60 vagas para
estacionamento de
veculos ou que
possuam estacionamento de veculos aberto ao
pblico, devem dispor
de pista de acumulao
interna edificao,
destinada a acomodar
os veculos que acessam
a edificao, visando a
minimizar o impacto no
trnsito da via de
acesso.
Ex: Shopping Center
pgina

27

Instalao de Elevadores ou Escadas Rolantes

obrigatria a instalao de elevador ou escada rolante
quando a distncia vertical do piso de qualquer unidade privativa
da edificao a pelo menos a uma das reas de uso comum do
edifcio for superior a 11 metros.

No caso de rea de estacionamento de veculos, para o clculo do

desnvel de 11 metros, ser considerado o desnvel entre a vaga e
a unidade a ela vinculada.

28 pgina

Destinao e Condies dos Compartimentos de

uma Edificao
Os compartimentos de uma edificao tm sua destinao
considerada pela sua finalidade lgica, decorrente de sua
disposio em planta.
Compartimentos de Permanncia Prolongada: aqueles
destinados a funes de repouso, estar, lazer, trabalho, ensino,
esportes e consumo de alimentos, como: quarto, sala, loja,
escritrio, sala de aula, copa etc.
Compartimentos de Permanncia Transitria: aqueles
destinados a circulao e acesso de pessoas, higiene, guarda de
veculos, guarda de materiais e preparo de alimentos, como
banheiros, cozinha, depsito, circulao, reas de servio,
garagem, varanda, zeladoria, guarita etc.
Os diversos compartimentos de uma edificao, exceto os
da residncia unifamiliar, devem atender reas, dimenses, vos
de acesso, vos de iluminao e ventilao mnimos previstos no
Cdigo de Edificaes do municpio.
permitida a adoo de dispositivos de iluminao e ventilao
artificiais em alguns compartimentos, especialmente aqueles
destinados a funes que impe a ausncia de iluminao ou
ventilao natural.

Para as residncias unifamiliares, apesar de no existir previso de

rea e dimenses mnimas para os compartimentos, os mesmos
devem propiciar o mnimo de conforto e adequada ambientao dos
mobilirios.

Cada unidade residencial de uma edificao multifamiliar

deve ser composta de no mnimo um ambiente para estar,
repouso, instalao sanitria, preparo de alimentos e rea de
servio.
pgina

29

Com exceo do banheiro, todos os compartimentos que compem a

unidade residencial podem ser conjugados em um nico compartimento, desde que se garanta neste compartimento a rea mnima
de 24m e inscreva um crculo de dimetro mnimo de 2,4 metros e
tenha previso de um ponto de gua e esgoto destinado ao preparo
de alimentos.

As circulaes horizontais, halls e rampas de uso coletivo

das edificaes devem ter largura mnima livre de 1,2 metros,
sendo exigida a largura mnima de 1,5 metros quando seu
comprimento ultrapassar 10 metros.
A escada de uso coletivo deve:
ser guarnecida de corrimos contnuos, podendo a

projeo do corrimo, incidir internamente escada em

at 10cm de cada lado.
ter o degrau com largura nunca inferior a 0,27metros e

altura nunca superior a 0,19 metros, sendo que o

somatrio da largura mais duas vezes a altura no pode
ser menor que 0,62 metros e nem maior que 0,64
metros.
possuir patamares intermedirios sempre que houver

mudana de direo ou quando o nmero de degraus

for superior a 19.
30 pgina

Acessibilidade Pessoa Portadora de Deficincia

A acessibilidade a condio para utilizao por pessoa
portadora de deficincia, com segurana e autonomia, total ou
assistida, aos ambientes da edificao.
Uma edificao
acessvel quando suas
rotas, trabalhadas em
conjunto, garantem a
plena acessibilidade s
pessoas portadoras de
deficincia da entrada
da edificao a todos os
seus ambientes.

A rota acessvel deve apresentar piso regular, contnuo,

antiderrapante, livre de barreiras arquitetnicas, com utilizao de
rampas de declividade at 8,33% ou utilizao de elevadores ou
plataformas verticais.
As vagas para estacionamento de veculos adaptadas s pessoas
portadoras de deficincia, quando exigidas, devem respeitar a
largura mnima de 3,50 m e estar sinalizadas no cho com o Smbolo
Internacional de Acesso, dispostas de forma a evitar a circulao
entre deficientes e carros.
Os sanitrios, quando abertos ao pblico, devem prever cabines
adaptadas s pessoas portadoras de deficincia conforme normas da
ABNT especfica.
pgina

31

Os edifcios a serem construdos com mais de um

pavimento, exceto as casas unifamilares, que no possuam
elevadores e nem rampas acessveis s pessoas portadoras de
deficincia devem dispor de espao reservado para futura
instalao de elevador ou plataforma vertical.

Fechamento de Terrenos Edificados

O muro frontal e os muros divisrios do terreno edificado
no so obrigatrios.

Quando existente, o muro frontal no pode ter elementos que

causem danos aos pedestres, como, chapiscos e vegetao com
espinhos e nem possuir salincias projetadas sobre o passeio
Quando existente, o muro divisrio deve ter altura mxima de 3 metros, respeitada a altura mxima na divisa permitida. Acima de 3
metros so aceitos apenas elementos com permeabilidade visual.
O muro frontal com altura superior a 1,8 metros deve ser dotado de
elementos que garantam a permeabilidade visual correspondente a
50% do fechamento situado acima desta altura.

32 pgina

Para algumas reas e situaes especiais exigido que o fechamento

frontal seja totalmente dotado de elementos que garantam a total
permeabilidade visual, como grades ou blindex.

Nas esquinas, o muro frontal deve ser chanfrado, com

extenso mnima de 2,5 metros, visando maior visibilidade no
cruzamento de vias.

Abrigo de Resduos Slidos - ARS

Toda edificao, exceto as residncias unifamiliares e
edificaes de at 2 pavimentos, cujas unidades tenham acesso
direto ao logradouro pblico, deve apresentar um cmodo
destinado ao armazenamento de lixo - ARS.

Este compartimento deve ser acessvel, por vo mnimo de 0,8

metros, aberto para rea de uso comum da edificao, ter piso
revestido com material lavvel e ser dotado de ponto de gua e ralo.
pgina 33

3.3

OS USOS DA EDIFICAO
As edificaes podem ser destinadas aos usos:
Residencial
Compreendendo os usos unifamiliar e multifamiliar;
No residencial
Compreendendo os usos Comerciais, Servios, Industriais
e de Agricultura Urbana;
Misto
Compreendendo o exerccio, em uma mesma edificao,
dos usos residenciais e no residenciais.

Usos No Residenciais
Os usos no residenciais so classificados por grupos, de
acordo com o potencial de gerao de incmodos produzidos pela
atividade no ambiente urbano
Grupo I - atividades compatveis com o uso residencial,
que possivelmente no geram incmodos no ambiente.
Grupo II - atividades compatveis com o uso residencial,
que podem gerar incmodos de pouca significncia,
devendo adotar algumas medidas especiais (mitigadoras)
para se instalarem.
Grupo III - atividades que se destinam produo de
objetos ou a servios mais impactantes e que podem gerar
incmodos de maior relevncia, alm de atrair mais
veculos e pessoas.
Grupo IV - atividades com maior potencial de gerao de
incmodos e que no so compatveis com o uso
residencial.
34 pgina

As atividades econmicas exercidas por Microempreendedor

Individual (MEI), no consideradas de alto risco, so todas classificadas como Grupo I.

Onde possvel exercer atividades no residenciais

A possibilidade de localizao dos usos no residenciais em
um imvel definida, com algumas excees, de acordo com o
GRUPO em que cada atividade inserida e a PERMISSIVIDADE DE
USO da via em frente ao imvel, conforme Tabela abaixo:

Permissividade de uso da via

USOS NO RESIDENCIAIS
GRUPO I

GRUPO II

GRUPO III

GRUPO IV

VR (via preferencialmente residencial)

AC

NA

NA

VM (via de carter misto)

AC

AC

NA

VNR (via preferencialmente no-residencial)

AC

AC

AC

legenda

A-Admitido

AC- Admitido sob condies (medidas especiais)

NA - No Admitido

Para saber se a atividade no residencial pode ser exercida em um

determinado local, solicite gratuitamente a CONSULTA PRVIA no
endereo:

www.pbh.gov.br/regulacaourbana
e acesse Atividades Econmicas

BARES e RESTAURANTES so admitidos em vias classificadas como VR

apenas com rea at 100m e desde que o passeio no seja utilizado
para colocao de mesas e cadeiras.
MOTIS E DRIVE-IN so admitidos apenas em vias de ligao
regional.
Os PROFISSIONAIS AUTNOMOS podem exercer sua atividade em
sua residncia, devendo respeitar as normas ambiental, sanitria e
condominial, se for o caso.
pgina 35

PEQUENAS EMPRESAS (at trs funcionrios) destinadas a atividades

econmicas de baixo impacto no meio urbano podem funcionar nas
residncias de um de seus scios, exceto em imvel inserido em
algumas reas com Diretrizes Especiais.

Para o funcionamento de atividades que causam

repercusses negativas no ambiente urbano, so previstas
algumas medidas especiais a serem adotadas, como:
rea adicional para estacionamento de veculos;
reas de carga e descarga, embarque e desembarque;
Elaborao de laudo tcnico descritivo das condies de

segurana da edificao inclusive preveno de combate

a incndio;
Adoo

de sistema de controle de efluentes

atmosfricos e de tratamento de efluentes lquidos
especiais;

Adoo de procedimentos para gerenciamento de

resduos slidos;
Implantao de medidas de controle de rudo e de

nveis de emisses radiomtricas.

Empreendimentos de Impacto
Empreendimentos de Impacto so aqueles, pblicos ou
privados, que venham a sobrecarregar a infraestrutura urbana ou
a ter repercusso ambiental significativa na cidade.
Para construo, instalao e funcionamento de
Empreendimentos de Impacto necessrio obter previamente o
Licenciamento Urbanstico pelo Conselho Municipal de Poltica
Urbana (COMPUR) ou o Licenciamento Ambiental pelo Conselho
Municipal do Meio Ambiente (COMAM).
36 pgina

So empreendimentos sujeitos ao Licenciamento Urbanstico, para os

quais se exige a elaborao de Estudo de Impacto de Vizinhana
(EIV), os residenciais com mais de 300 unidades, os no residenciais
com rea de estacionamento superior a 1.000m ou com mais de 400
vagas, casa de show, centro de convenes, hipermercado com mais
de 5.000 m etc.
O EIV deve contemplar os efeitos positivos e negativos do
empreendimento em relao qualidade de vida da populao
residente na rea e em sua proximidade.
So empreendimentos sujeitos ao Licenciamento Ambiental, para os
quais se exige a elaborao de Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e o
respectivo Relatrio de Impacto Ambiental (RIMA), as indstrias,
rodovirias, aeroportos, helipontos, aterros sanitrios, usinas de
reciclagem de resduos slidos, estdios, cemitrios, postos de
abastecimento, hospitais etc.
O EIA/ RIMA mais voltado s questes ambientais afetas flora,
fauna, qualidade da gua, do ar, emisso de poluentes, emisso de
rudos e preservao do ecossistema.

pgina 37

4.0

CONSTRUINDO A EDIFICAO

Todo aterro, desaterro, supresso de rvores, demolio

construo, acrscimo e reconstruo de edificao em Belo
Horizonte somente pode ocorrer aps o devido licenciamento pela
Prefeitura.

O engenheiro ou arquiteto ser penalizado, com multa grau grave,

se for responsvel tcnico de obra executada sem o devido
licenciamento ou em desacordo com o mesmo.

Para a construo de uma edificao a licena o Alvar de

Construo .

Esto dispensadas de licenciamento pela Prefeitura :

? Modificaes internas que no gerem acrscimo de rea;
? Reformas, que no resultem alterao da rea construda;
? Construo de muros, exceto de arrimo;
? Instalao de grades de proteo de janelas ou portas;
? Servios de manuteno e construo de passeios.
Mesmo dispensadas de licenciamento importante que essas obras
sejam acompanhadas por um responsvel tcnico habilitado.
A dispensa do licenciamento no desobriga o proprietrio e o
responsvel tcnico ao cumprimento da legislao vigente, bem
como da responsabilidade penal e civil perante terceiros.
38 pgina

Com o projeto de edificao aprovado pela Prefeitura e em

mos o Alvar de Construo e as licenas complementares,
quando necessrias (corte de rvore, terraplenagem, demolio,
tapumes, barraco de obra), pode-se iniciar a obra sob a
responsabilidade de um profissional habilitado para sua
execuo.

Para o incio da obra obrigatria a colocao de Placa

dentro do padro estabelecido pela Prefeitura, indicando, entre
outras informaes o nmero do Alvar de Construo, o nmero
de pavimentos e de unidades residenciais e no residenciais e o
nome do responsvel tcnico.

pgina 39

Ter um Responsvel Tcnico na obra no s uma formalidade.

Comprovadamente, obras sem acompanhamento tcnico adequado
ficam mais caras devido ao mau uso de materiais, ao
superdimensionamento das estruturas, entre outros problemas.
Outros grandes aliados da boa construo so os projetos
complementares: estrutural, de instalaes eltricas, hidrulicas, de
telefonia etc. Ao seguirem as normas tcnicas e de segurana, os
projetos complementares, alm de trazerem economia ao preo final
da obra, garantem facilidade nas ligaes das concessionrias de
gua e de luz.
Os projetos complementares citados no so aprovados e nem
arquivados pela Prefeitura.

O Alvar de Construo tem validade de 4 anos. Caso no conclua a

obra neste prazo solicite sua revalidao. Fique sempre atento
validade das licenas e do Alvar.
A renovao do Alvar de Construo est vinculada a eventual
mudana de legislao urbanstica e concluso da estrutura da
edificao.

4.1

RESPONSABILIDADES DO
PROPRIETRIO
? zelar pelas condies de estabilidade, segurana do

imvel por meio de obras ou outras medidas preventivas

contra eroso do solo, o desmoronamento e o
carreamento de terra, detritos e lixo;
? impedir o incio das obras da edificao antes que sejam

realizadas as obras necessrias para garantir a segurana

e estabilizao integral do terreno;
40 pgina

? apresentar, quando solicitado, laudo tcnico referente s

condies de risco e estabilidade do imvel;

? dar suporte necessrio s fiscalizaes das obras,

permitindo-lhes o livre acesso ao canteiro de obras e

apresentando a documentao tcnica sempre que
solicitado;
? responder pelas informaes prestadas Prefeitura;
? manter o imvel em condies de salubridade e em bom

estado de conservao.
So deveres do proprietrio do imvel:
providenciar para que as obras no imvel de sua propriedade
estejam devidamente licenciadas pela Prefeitura e sejam executadas
por responsvel tcnico;

RESPONSABILIDADES DO
RESPONSVEL TCNICO

4.2

So deveres dos responsveis tcnicos, nos limites das

respectivas competncias:
? prestar, de forma correta e inequvoca, informaes

Prefeitura e elaborar os projetos de acordo com a

legislao vigente;
? executar

a obra licenciada, de acordo com o projeto

aprovado e com a legislao vigente;

? cumprir as exigncias tcnicas e normativas impostas

pelos rgos competentes municipais, estaduais e

federais, conforme o caso;
pgina 41

? assumir a responsabilidade por dano resultante de falha

tcnica na execuo da obra, dentro do prazo legal de sua

responsabilidade tcnica;
? promover a manuteno das condies de estabilidade,

segurana e salubridade do imvel, de modo a evitar

danos a terceiros, bem como a edificaes e propriedades
vizinhas, passeios e logradouros pblicos;
? dar o suporte necessrio s vistorias e fiscalizao das

obras.
As informaes, declaraes e Termos de Compromissos prestados
pelos responsveis tcnicos, pelos proprietrios e por terceiros
envolvidos no processo de licenciamento sujeitam os mesmos a
responsabilizao por acidentes, danos causados a terceiros,
falsidade ideolgica e falsificao de documento pblico.

4.3

REGISTRANDO NO CARTRIO

O trmino da edificao deve ser comunicado Prefeitura,

que aps constatao que a edificao existente confere com o
projeto de edificao aprovado, concede a Baixa de Construo e
emite a Certido de Baixa de Construo.
Toda edificao para ser reconhecida como um bem deve
ser averbada no Cartrio de Registro de Imveis.

Uma edificao aprovada, mas sem Baixa de Construo concedida

pela prefeitura ou uma edificao sem aprovao, mesmo que
antiga, no existe legalmente. O recolhimento de IPTU pela
Prefeitura, no siguinifica legalidade da edificao.
42 pgina

REGULARIZANDO
A EDIFICAO

5.0

Se uma edificao foi construda sem o devido licenciamento, deve ser providenciada a sua regularizao junto
Prefeitura.
A regularizao da edificao visa a obteno da Certido
de Baixa de Construo, para posterior averbao no Cartrio de
Registro de Imveis.
Para solicitar a regularizao de uma edificao junto
Prefeitura deve-se contratar um engenheiro ou arquiteto para
elaborar o desenho da edificao existente.

Se a edificao foi concluda aps julho de 2009, a regularizao

somente possvel se a edificao atender a legislao pertinente.
Neste caso se constatada alguma desconformidade, a regularizao
somente possvel aps as devidas adequaes.
Se a edificao foi concluda at julho de 2009, possvel sua
regularizao, mesmo se desconforme em relao aos parmetros
vigentes, nos termos da Lei 9.074/05, mediante recolhimento de
preos pblicos, calculados conforme a infrao cometida.

A regularizao nos termos da Lei 9.074/05 ser gratuita quando a

soma dos valores das unidades internas ao lote, referente ao IPTU de
2004, no ultrapasse R$ 50.000,00, desde que o proprietrio seja
possuidor de um nico imvel no Municpio e que a rea da
edificao existente seja a constante do IPTU de 2004.
pgina 43

6.0

INSTRUMENTOS
DE POLTICA URBANA

So Instrumentos de Poltica Urbana aqueles que

possibilitam uma interveno mais concreta e efetiva do
poder pblico no desenvolvimento urbano da cidade, instrumentos estes institudos pelo Estatuto das Cidades.

Outorga Onerosa do Direito de Construir - ODC

Permite ao proprietrio de um terreno, mediante
pagamento ao poder pblico, edificar acima do Coeficiente de
Aproveitamento Bsico at o limite do Coeficiente de
Aproveitamento Mximo previsto para o zoneamento em que o
terreno se insere.

ODC

ZAP
CAb=1,5

ZAP
CAm=2,00

ZAP - Zona de Adensamento Preferencial

ODC - Outorga Onerosa do Direito de Construir

A aplicao do Potencial Construtivo Adicional, mediante ODC, deve

observar a relao entre a densidade mxima prevista, os aspectos
ambientais, culturais e paisagsticos e a capacidade de infraestrutura
existente na regio, ficando assim condicionada ao Estudo de
Estoque de Potencial Construtivo Adicional a ser realizado pela
Prefeitura.
44 pgina

Ficam isentas de pagamento, as edificaes pblicas e as edificaes

privadas destinadas a hospitais e estabelecimentos culturais,
exclusivamente, cinemas, teatros, auditrios, bibliotecas e museus,
sujeitando o empreendedor, no caso de empreendimento privado,
manuteno destes equipamentos pelo prazo mnimo de 10 anos da
emisso do Alvar de Localizao e Funcionamento da atividade, sob
pena de pagamento de multa.
Os recursos obtidos por meio da Outorga Onerosa do Direito de
Construir - ODC so destinados ao FUNDO DE HABITAO.

vedada a aplicao de ODC em terrenos inseridos na Zona de

Proteo Ambiental(ZPAM), Zona de Proteo 1 e 2 (ZP-1 e ZP-2),
Zona Especial de Interesse Social (ZEISs) e rea Especial de Interesse
Social (AEIS).

Transferncia do Direito de Construir - TDC

Autoriza o proprietrio de um imvel urbano privado
construir em outro local ou vender seu direito de construir,
quando, por interesse do poder pblico, fica o imvel inibido de
atingir o seu potencial construtivo.

X
GERADOR

RECEPTOR
pgina 45

O acrscimo de potencial construtivo proveniente de Transferncia do

Direito de Construir (TDC) poder gerar aumento proporcional do
nmero de unidades habitacionais no imvel receptor, aplicando se
as regras previstas para o mesmo.

So geradores os imveis tombados em bom estado de

conservao e os definidos pelo poder pblico como de interesse
de preservao ambiental, implantao de equipamentos
comunitrios, urbanizao de reas ocupadas por populao de
baixa renda ou para habitaes de interesse social.
No so geradores os imveis de propriedade pblica, os no
parcelados, os desapropriados ou os que, em sua origem, tenham
sido doados pelo Municpio, Estado ou Unio ou aqueles cujo
possuidor os adquiriu por meio de usucapio.

So imveis receptores, com algumas excees, os

situados no mesmo zoneamento do imvel gerador ou os situados
na Zona de Adensamento Preferencial (ZAP).
O Imvel receptor poder ter seu potencial construtivo acrescido em
at 20 % do seu Coeficiente de Aproveitamento Bsico.

Operao Urbana
o conjunto de intervenes e medidas coordenadas pelo
poder pblico, com a participao de agentes pblicos ou privados
(proprietrios, moradores, usurios, investidores), com o objetivo
de viabilizar reurbanizao, melhorias e valorizao ambiental de
algumas reas da cidade, implantao de programas habitacionais e equipamentos pblicos.
46 pgina

A Operao Urbana pode ser proposta pela Prefeitura ou a esta, por

qualquer cidado ou entidade que nela tenha interesse e deve ser
aprovada por lei especfica.

Operaes Urbanas em processo de elaborao pela

Prefeitura:
Reestruturao no Vetor Norte com a finalidade de

ordenar o crescimento urbano da regio, visando a

criao de nova centralidade no entorno da Cidade
Administrativa do Estado de Minas Gerais.

Entorno de Corredores Virios Prioritrios com a

finalidade de ampliar e melhorar a malha viria da
cidade.

Entorno de Corredores de Transporte Coletivo

Prioritrio com a finalidade de permitir a reestruturao
dos corredores de transporte coletivo.

Raio de 600m das Estaes BHBus com a finalidade de

melhorar a malha viria local, melhorando os acessos a
essas estaes e rever o adensamento do entorno das
mesmas.

reas Centrais com a finalidade de permitir a

implantao de equipamentos estratgicos para o
desenvolvimento urbano em reas envolvidas no Plano
de Reabilitao do Hipercentro (Casa do Conde de
Santa Marinha, Boulevard Arrudas, Guaicurus,
Rodoviria)

At que as leis especficas das Operaes Urbanas citadas sejam

aprovadas, as edificaes a serem construdas nas reas reservadas a
elas devem respeitar os Coeficientes de Aproveitamento previstos,
independentemente do zoneamento em que o terreno se insere.
pgina 47

Operaes Urbanas aprovadas

Bosque das Branas que visa garantir a preservao de

rea de interesse ambiental localizada neste bairro.

Assembleia Legislativa do Estado de Minas Gerais que

visa proporcionar melhor qualidade de atendimento

prestado por esse rgo populao.
Avenida Baro Homem de Melo que visa viabilizar o

alargamento desta avenida.

Savassi que visa propiciar melhorias na Praa Diogo

Vasconcelos e no seu entorno.

Isidoro que visa promover a proteo e a recuperao

ambiental da regio do Isidoro, por meio de processo

de ocupao ordenado e sustentvel.
Estmulo ao Desenvolvimento da Infraestrutura de

Sade e Turismo, visando atender s demandas da

Copa do Mundo FIFA 2014, com o objetivo de
assegurar o oferecimento de infraestrutura necessria
para a condio de uma das cidades-sede da Copa do
Mundo FIFA 2014.

Direito de Preempo
Confere ao poder pblico municipal, em determinadas
situaes, o direito de preferncia para adquirir, mediante
compra, um imvel urbano que seja colocado venda pelo
proprietrio.
O Direito de Preempo exercido em reas pr definidas quando o
poder pblico necessita de reas para regularizao fundiria,
execuo de programas habitacionais de interesse social,
ordenamento e direcionamento da expanso urbana, implantao e
criao de equipamentos pblicos de lazer e reas verdes e proteo
de reas de Interesse Histrico ou Paisagstico.
48 pgina

Parcelamento, Edificao e Utilizao Compulsrios.

Confere ao poder pblico o poder de determinar condies
e prazo para que ocorra o parcelamento, edificao e utilizao de
imvel urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado,
visando ao cumprimento de sua funo social

Em caso de descumprimento das condies e prazos previstos para o

parcelamento, ocupao e utilizao compulsrios, podem ser
aplicados, sucessivamente, a cobrana de IPTU progressivo no tempo,
mediante maior alquota, por prazo de 5 anos, e a desapropriao do
imvel com pagamento em ttulos da dvida pblica.

pgina 49

7.0

SOBRE A FISCALIZAO

Para construir tenha em mos as seguintes licenas:

? Alvar de construo;
? Movimentao de terra e Bota Fora;
? Corte e supresso de rvore;
? Tapume ocupando o passeio - (se necessrio);
? Demolio (se necessrio).

A inexistncia das licenas sujeitar o proprietrio do

imvel e ao responsvel tcnico ao pagamento de multas.

So consideradas infraes de grau gravssimo:

Execuo de movimentao de terra sem licena - valor mnimo da
multa R$9.395,35.

Execuo de obra sem licena:

?
?

50 pgina

Embargo da obra de imediato

Se descumprido o embargo a multa sera de R$9.395,35 a
cada dia.

Acesse no Portal PBH:

www.pbh.gov.br/regulacaourbana
> REGULAO URBANA
APRESENTAO
ESTRUTURA
POLTICA DE ATUAO
> SERVIOS
EDIFICAES
PARCELAMENTO DO SOLO
OBRAS EM LOGRADOUROS
PBLICOS
ATIVIDADES ECONMICAS
TDC
EMPREENDIMENTOS DE IMPACTO
POSTURAS
PROGRAMA CIDADE LEGAL
OUTROS SERVIOS
> INFORMAES URBANSTICAS
LEGISLAO
MAPAS
PLANTAS ONLINE
PADRONIZAO DE CALADAS
PROJETOS PADRES
MATRIZ SUPRESSO DE RVORES
> PUBLICAES
CARTILHA CD.DE POSTURAS
MANUAL DE EDIFICAES

http://portaldeservicos.pbh.gov.br
Portal de Informaes e Servios
Prefeitura de Belo Horizonte

O Portal de Informaes e Servios

da Prefeitura de Belo Horizonte foi
organizado para que o cidado
tenha como encontrar os servios de
forma fcil e objetiva.