Antnio Alves

Beatriz Nbia Souza

Caroline Lucas de Carvalho
Caroline Sena
Joo Paulo Reis
Karoline Rocha Marques
Matheus Gomes
Tiago Augusto

Planejamento de Manuteno

Aracaju
Junho 2016

INTRODUO
Aps a construo de um edifcio inicia-se a fase de utilizao e esta deve ser
acompanhada pela implementao de sistemas de gesto da manuteno
apropriados, com o objetivo de evitar o envelhecimento prematuro dos mesmos.
O envelhecimento precoce dos edifcios uma preocupao crescente pois
compromete diversos fatores de carter esttico, social e econmico. Esta
tendncia justificada, na sua grande maioria, pela ausncia de polticas
ajustadas s necessidades de manuteno ao longo de vrios anos e pela
despreocupao dos vrios agentes envolvidos na gesto dos edifcios.
Tecnicamente, a manuteno de edifcios deve ser atendida logo na fase de
projeto, tendo em conta o perodo de vida til pr-estabelecido para o edifcio
e o desempenho dos vrios elementos da construo em fase de servio.
Todos os edifcios possuem um perodo de vida til durante o qual devero
responder positivamente s exigncias funcionais, para as quais foram
projetados e construdos, estando o seu desempenho intimamente relacionado
com a satisfao dos seus utilizadores.
A manuteno de edifcios muitas vezes caracterizada apenas pela existncia
de intervenes corretivas como resposta s necessidades urgentes
consequentes das reclamaes dos utilizadores. uma atividade muitas vezes
desenvolvida sem planeamento e previso de encargos, contribuindo, na maioria
dos casos, para um acrscimo significativo dos custos globais.
Cada elemento constituinte de um edifcio tem um envelhecimento especfico,
com modos e ritmos diferentes. Para que todos os elementos no deixem de
cumprir a sua funo dentro das exigncias funcionais atribudas necessrio a
criao de uma metodologia objetiva de polticas de interveno, mediante
critrios fundamentados em bases tcnicas e cientficas.
A definio de planos de manuteno de edifcios durante a fase de projeto
permite perceber previamente: o comportamento esperado dos elementos para
as condies de servio estipuladas, as caractersticas, modelos e agentes de
degradao, os tipos de anomalias e causas principais e os custos envolvidos,
com vista a manter os nveis de qualidade pr-estabelecidos, otimizar custos e
atingir um bom nvel de satisfao dos utilizadores.
Perante esta problemtica, considera-se importante abordar a temtica da
manuteno de edifcios construdos a custos controlados, baseados numa
poltica de acompanhamento de comportamentos dos elementos construtivos,
numa perspectiva de garantias de nveis de desempenho satisfatrios, tendo em
conta que este patrimnio se destina exclusivamente a realojar agregados
familiares carenciados.

Contexto Histrico

A manuteno no Brasil tem uma histria que comea com o incio da

industrializao, ocorrida no fim da dcada de 1929 e incio de 1930, aps a
revoluo, de onde surgiram empresas estatais como a CSN e a Petrobrs.
Enquanto na Europa desde 1950 a chamada Engenharia de Manuteno (EDM)
atua nas indstrias, controlando e analisando falhas nos equipamentos, e desde
1960 existe o conceito de Planejamento e Controle da Manuteno (PCM), no
Brasil, a partir da dcada de 90, com a abertura do mercado foi que efetivamente
comearam as preocupaes com este assunto.
Em 1984 criaram no Brasil a Associao Brasileira de Manuteno, idealizada
por profissionais incentivados pelo Instituto Brasileiro de Petrleo (IBP). Mesmo
devido forte concorrncia oferecida pelas indstrias estrangeiras e
necessidade de se baixarem os custos de produo e oferecer produtos com a
mesma qualidade que dos concorrentes estrangeiros, insistiram nessa
associao.
Em primeira instncia a maneira encontrada pelos fabricantes nacionais para
baixar os custos foi demisso do seu efetivo. Aps o primeiro impacto
percebeu-se a necessidade do uso de mquinas e processos com maior
tecnologia para ter uma concorrncia justa, da, surge necessidade de mo de
obra com mais especializao e da racionalizao desta mo de obra. Ou seja,
usar da melhor forma possvel a mo de obra com planos de produo e
manuteno.
Porm, para conseguir uma grande produo e com qualidade, era necessrio
manter as mquinas o maior nmero de horas possvel funcionando, pois, assim
se conseguia os mesmos parmetros de processo e consequentemente uma
maior produo. Mas como conseguir esta proeza no Brasil, j que os histricos
mostravam-se totalmente adversos? A busca da filosofia japonesa e da
experincia europeia fez-se necessria, e os brasileiros viram a necessidade de
se implantar um sistema de controle para a manuteno, programando datas de
paradas, controlando os custos, disponibilidades de mquinas, otimizando de
mo de obra e de equipamentos e dando produo o maior nmero de horas
de mquinas funcionando ao menor custo possvel de manuteno com a melhor
qualidade possvel.
Hoje se observa em muitas empresas que o PCM tem uma importncia vital nas
decises de produo e nas decises de negcio, pois somente a manuteno
pode garantir a disponibilidade das mquinas, qualidade dos produtos e
continuidade do negcio. Empresas que no veem a manuteno como uma
funo estratgica, esto fadadas a terem uma vida muito curta no mercado em
que atuam, pois, gerir a manuteno na empresa significa para os clientes ter os
seus produtos na data desejada, com a qualidade desejada e com o menor custo
possvel do mercado, e, para a empresa que o faz significa a sobrevivncia num
mercado que oferece uma concorrncia acirrada e voraz.
So pelos motivos expostos acima que necessrio que as empresas tenham
uma manuteno planejada evitando desperdcios por conta de altos tempos de
parada de mquinas, falta de peas reservas para manuteno, alta taxa de

retrabalhos, tempo efetivo de homem hora trabalhando baixos e falta de

histricos de manuteno para tomada de deciso.
Planejamento de Manuteno
Consoante preconiza a norma NBR 5674/99 da ABNT, manuteno em
Edificaes o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de
atender as necessidades e segurana de seus usurios.
Tambm se pode entender a Manuteno em Edificaes como o conjunto de
atividades tcnicas, operacionais e administrativas que garanta o melhor
desempenho da edificao para atender as necessidades dos usurios, com
confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possvel, consoante definio
do livro "Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial" editado pela PINI em
2006.
Tais definies destacam o carter tcnico da atividade para o bom desempenho
funcional e o carter humano para atender as necessidades dos usurios. Assim
sendo, a ausncia ou falhas da manuteno predial podem prejudicar o bom
funcionamento ou at mesmo impedir a utilizao da edificao, nos casos mais
graves, afetando diretamente os usurios, trazendo graves prejuzos. Porm, a
cultura da manuteno incipiente no Brasil, sendo raros os prdios que
recebem os servios adequados dessa atividade.
Atribuies
Vrios autores citam as atribuies do planejador de manuteno, mas nenhum
deles descreve com clareza para o leitor quais so realmente as tarefas que o
planejamento de manuteno deve desempenhar dentro de uma empresa para
cumprir realmente o seu papel principal que o de Administrar e gerenciar a
sua carteira de servios com o objetivo nico de obter um ndice de servios
no planejados, tal que esteja dentro dos ndices de Benchmark da manuteno
Classe Mundial. Ou seja, toda vez que acontecer uma parada no programada
para manuteno evidncia de que a rea de planejamento falhou em alguma
coisa e algo deve ser feito no sentido de eliminar pela raiz a causa do problema.
Segundo Tavares a rea de PCM tem como atribuies as seguintes:
Assessorar a gerncia em tudo que se refira programao e controle;
Administrar contratos de servios de terceiros;
Organizar e manter o patrimnio tcnico da gerncia;
Avaliar necessidades de treinamento do pessoal pesquisando cursos mais
adequados;
Revisar as programaes e instrues de manuteno;

 Avaliar pontos de perda de produtividade emitindo sugestes.

Durante os atos de manuteno, um edifcio pode ser modernizado e valorizado,
dependendo apenas dos seus proprietrios, os quais devem valorizar a
execuo de inspees regulares mediante um planeamento prvio.
Otimizar a vida til dos edifcios depende de uma boa gesto de edifcios e
consequentemente de intervenes programadas de manuteno e de
melhoramento, de forma a cumprir durante o maior perodo de tempo as
exigncias funcionais prescritas.

Tal como j se referiu anteriormente possvel otimizar o desempenho de um

edifcio atravs de sistemas de gesto, minimizando os seus custos,
prolongando o seu tempo de vida til e condicionando a degradao precoce do
mesmo, atravs de aes de manuteno.
A implementao de aes de manuteno, depende da estratgia definida com
base em critrios tcnicos e preferencialmente fundamentados numa gesto

integrada ou simplesmente pelo proprietrio/utilizador com ou sem orientao

tcnica.
possvel otimizar o desempenho de um edifcio atravs de sistemas de gesto,
minimizando os seus custos, prolongando o seu tempo de vida til e
condicionando a degradao precoce do mesmo, atravs de aes de
manuteno.
Assim, mediante a considerao GOMIDE et al. (2006) , existem diversos tipos
e nveis de manuteno, identificados basicamente as seguintes modalidades: A
manuteno preditiva, preventiva, corretiva e detectiva.
A manuteno preditiva a atividade de inspeo que visa o estudo de sistemas
e equipamentos a fim de prever possveis anomalias ou falhas nos mesmos,
baseado no seu desempenho e comportamento, e, a partir disso, implementar e
direcionar os procedimentos de manuteno preventiva.
A manuteno preventiva a atividade que entra em ao antes que haja a
necessidade de reparo. Exige uma programao, com datas preestabelecidas
obedecendo a critrios tcnicos determinados pelo fornecedor ou fabricante do
produto. fundamental que haja o registro de todas as atividades executadas.
A manuteno corretiva a atividade que visa reparao ou restaurao de
falhas ou anomalias, seja ela planejada ou no. Implica, necessariamente, a
paralisao total ou parcial de um sistema. o tipo de manuteno que
apresenta os custos mais elevados de execuo. J a manuteno detectiva
a atividade que visa identificar as causas de falhas e anomalias, auxiliando nos
planos de manuteno, com o objetivo de atacar a origem do problema, e no
apenas o sintoma do mesmo.
A manuteno preventiva pode ser preditiva quando se baseia na anlise da
evoluo de um sintoma ou de uma degradao, cujo maior exemplo a
substituio de lmpadas pouco antes do final da vida til, e, finalmente a
preventiva defectiva, quando desenvolvida por meio de ensaios para apurar
falhas ocultas. O planejamento dos servios de manuteno requer a elaborao
de uma previso detalhada dos mtodos de trabalho, ferramentas e
equipamentos necessrios, condies especiais de acesso, cronograma de
realizao e durao dos servios de manuteno, consoante recomendaes
da norma de Manuteno de Edificaes - NBR- 5674/99 da ABNT.
O planejamento deve ser definido em planos de curto, mdio e longo prazos, de
maneira a:
a) coordenar os servios de manuteno para reduzir a necessidade de
sucessivas intervenes;
b) minimizar a interferncia dos servios de manuteno no uso da edificao e
a interferncia dos usurios sobre a execuo dos servios de manuteno;
c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos financeiros e equipamentos.

O tipo de planejamento predial, representado pela previso detalhada dos

mtodos de trabalho a ser implantado na edificao, depende do objetivo
pretendido, verba disponvel e de informaes para ser corretamente elaborado.
O objetivo pretendido depende, principalmente, da finalidade da edificao e do
nvel de qualidade necessrio para a manuteno. Assim sendo, deve-se fazer
o levantamento das informaes da edificao, recomendando-se determinar as
seguintes condies:
- Tcnica

tipo do imvel (residencial, comercial, industrial, servios, etc)

idade (real, aparente, de utilizao, etc)
padro construtivo (baixo, mdio, fino, etc)
reas (construda, til, privativa, comum, etc)
utilizao (habitada, em uso, etc)
funcionamento (horrios, populao fixa e temporria)
equipamentos (relaes, especificaes, etc)
anomalias construtivas e desempenhos

- Operacional

procedimentos de rotina e servios;

controles;
registros;

- Administrativa

tipologia da manuteno (corretiva, preventiva, detectiva, preditiva, etc)

nvel de confiabilidade.
nvel de disponibilidade

equipe e treinamento
diagnstico tcnico atualizado
documentao disponvel
custos

Tipo de planejamento a se considerar

Definidos os objetivos e a verba disponvel para a manuteno pode-se implantar
o tipo de planejamento mais adequado para a edificao, com base nas
seguintes metodologias:
Conservadora, parmetro exclusivamente tcnico e baseia-se na vida til,
nmero de horas de funcionamento de cada sistema e equipamento.
O arrojado baseia-se na combinao de parmetros tcnicos da edificao e
econmicos da atividade empresarial. Exemplo tpico so as eventuais

prorrogaes dos prazos de manuteno recomendados pelos fabricantes, pois

o menor tempo na operao compensado pelo ganho gerado pelo negcio
nesse prazo, que transforma o "prejuzo" da reduo de vida til em maior ganho
empresarial.
Projeto e programao dos servios de manuteno
Os servios de manuteno devem ser previamente projetados e programados.
E o projeto de um servio de manuteno deve incluir, entre outros:
a) Especificaes detalhadas dos materiais e procedimentos de execuo;
b) Desenhos e plantas, incluindo detalhes;
c) Programao de atividades, incluindo, quando necessrio, a previso de
estgios intermedirios para o controle da qualidade dos servios realizados;
d) Dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;
e) Instrues para procedimento em caso de imprevistos;
f) O projeto deve prever acessos seguros a todos os locais da edificao onde
sejam realizados inspees e servios de manuteno.
Os servios de manuteno devem ser projetados de maneira a minimizar a
interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua execuo.
Devem tambm ser projetados de maneira a minimizar a interferncia dos
usurios durante sua execuo.
Para a programao dos servios deve-se considerar:
a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas condies
ambientais a que esto submetidos;
b) relatrios das inspees;
c) solicitaes e reclamaes dos usurios;
d) experincia acumulada, conforme os registros disponveis;
e) restries climticas e ambientais;
f) padres de manuteno;
g) escala de prioridades entre os diversos servios;
h) disponibilidade financeira.

Abaixo sero elencados alguns aspectos positivos de um bom planejamento de

manuteno:

Auxiliar o condomnio ou proprietrio na implementao do plano de

manuteno disponibilizado pelo construtor ou incorporador;
Instruir a necessidade de correes por parte da assistncia tcnica dos
construtores e incorporadores;
Controlar por parte do construtor o cumprimento dos procedimentos
descritos nos manuais entregues, bem como verificar se a manuteno
vem sendo praticada e de forma correta.

Controle da execuo dos servios de manuteno

A execuo dos servios de manuteno de edificaes exige responsabilidade
tcnica de empresa ou profissional habilitado e obedincia s normas de
segurana do trabalho. E durante a realizao dos servios de manuteno
todos os sistemas de segurana da edificao devem permanecer em
funcionamento, no sendo permitida a obstruo, mesmo que temporria, das
sadas de emergncia.
de responsabilidade do executante dos servios de manuteno providenciar:
a) dispositivos especiais que garantam condies necessrias realizao com
segurana dos servios de manuteno, de acordo com as normas;
b) dispositivos que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou
prejuzos decorrentes da execuo dos servios de manuteno;
c) delimitaes, informaes e sinalizao de advertncia aos usurios sobre
eventuais riscos.
Ainda de acordo com a norma NBR 5674/99, so necessrios:
- Os servios de manuteno devem ser organizados de maneira a permitir o
controle de qualidade tal como planejado, condicionando-se a execuo de uma
nova etapa aprovao da etapa anterior.
- Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser
guardada em anexo ao manual de operao, uso e manuteno da edificao.
- Quando os servios de manuteno resultarem em mudana de caractersticas
da edificao, as especificaes, os respectivos projetos e o manual de
operao, uso e manuteno da edificao devem ser atualizados.
Edificaes que contm ambientes crticos, tais como hospitais UTI, data center
(CPD) e outras especialidades que requer funcionamento ininterrupto, exigem
manuteno de qualidade mxima, 100% de disponibilidade e 100% de
confiabilidade de suas instalaes, gerando custos mais elevados com
atividades preventivas. Imveis comerciais como os shoppings centers tambm
exige alguns cuidados especiais, destacando-se o funcionamento das

instalaes eltricas e, principalmente, do sistema de ar condicionado, como

prioridade a exigir objetivo de manuteno especifica. Quanto aos imveis
residenciais, mais fcil a manuteno, principalmente daqueles de baixo
padro construtivo, destacando-se a simplicidade da limpeza como atividade
principal da manuteno. (Gomide, Neto e Pujadas, 2006).
Falhas do Planejamento da Manuteno
As falhas da manuteno incidem nos aspectos tcnicos, operacionais e
administrativos, porm, a maior delas consiste na ausncia ou impropriedade do
plano de manuteno predial.
O plano de manuteno deve conter, no mnimo, o mtodo de trabalho, a verba
disponvel e o objetivo pretendido, pois tais fatores so essenciais a qualquer
atividade que se pretenda bem-sucedida. Tal qual o vo de aeronave, o
desconhecimento do modo de pilotar (mtodo), do combustvel disponvel (verba
disponvel) e do destino (objetivo), em geral, resultam em catstrofe, o mesmo
se diga com a manuteno sem plano.
O funcionamento da edificao sem plano de manuteno precrio e temerrio.
Precrio, pois a disponibilidade de uso costuma ser comprometida pelas
constantes paralisaes de equipamentos (elevadores, bombas de piscina,
interfones, etc), reduo do desempenho condominial (falta de gua e luz, etc) e
desconfortos (entupimentos, sujidades em paredes, etc). Temerrio, pois a
segurana sempre fica comprometida quando a manuteno falha, exemplo do
mau funcionamento dos elevadores, fornecimento de gua contaminada,
vazamento de gs e outras mazelas.
Porm, apesar da importncia da manuteno predial, lamentavelmente, grande
parcela das edificaes brasileiras no possui qualquer plano de manuteno,
devido falta dessa cultura condominial na administrao predial. Muitos
consideram como despesa qualquer atividade de manuteno, principalmente
aquelas preventivas, desconhecendo que a ausncia ou falha de manuteno
redunda, invariavelmente, em desvalorizao e reduo da vida til da
edificao. De se registrar que a verba mdia necessria manuteno predial
gira em torno de 1% (um por cento) ao ano do custo total da edificao. Tal valor
deveria ser acrescido ao montante da verba anual de despesas usuais do
condomnio (pagamentos de impostos, salrios, insumos de limpeza, etc), que
tambm fica em torno de 1% (um por cento), ou seja, a estimativa mdia do valor
da taxa de condomnio no Brasil a metade do que deveria ser, caso se inclusse
a verba destinada manuteno predial.
Assim sendo, no de se estranhar a cobrana de taxas extras condominiais
logo aps o perodo de "prdio novo" do imvel, em geral, por volta do quinto
ano, para que se possa cobrir alguns "imprevistos", que nada mais so do que
previsveis medidas da manuteno de longo prazo, tais como a repintura das
fachadas, as substituies dos cabos dos elevadores e outras. Essa gritante
falha de planejamento pela ausncia de proviso da verba de manuteno de
longo prazo praticamente generalizada nos prdios novos brasileiros, sem

embargo de tantas outras falhas de natureza tcnica, operacional e

administrativa, devido ao improviso que campeia na operao e uso condominial.
Responsabilidades
A responsabilidade por essa grave falha de planejamento na manuteno predial
de longo prazo, desde o incio da implantao do condomnio, deve ser
compartilhada, principalmente, entre o construtor e o administrador condominial,
pois ambos so responsveis pela falta de orientao e informao ao
condomnio quanto necessidade do bom planejamento de manuteno predial,
principalmente para as aes da manuteno de longo prazo.
O construtor tem por obrigao elaborar o manual de uso, operao e
manuteno em atendimento ao art. 12 do Cdigo do Consumidor e nbr-14037
da ABNT, manual que deve conter orientaes tcnicas detalhadas para a
elaborao do plano de manuteno predial, inclusive com a indicao das
principais atividades para os primeiros cinco anos do "prdio novo", incluindo
atividades de longo prazo tais como a repintura das fachadas e a substituio
dos cabos dos elevadores, entre 3 e 5 anos, e os reparos de impermeabilizao
a partir do stimo ano. recomendvel a incluso de previso oramentria para
a manuteno de longo prazo, visando a arrecadao paulatina das verbas mais
significativas dos eventos de maiores gastos, tais como as substituies de
impermeabilizaes, pisos e equipamentos (bombas, quadros, etc).
Quanto responsabilidade da administradora condominial recomenda-se o
mesmo procedimento de tambm orar esses servios de manuteno de longo
prazo e fazer a programao de arrecadao ao longo do perodo, para evitar
cobranas inesperadas de taxas extra, em contrariedade ao art. 14 do citado
Cdigo do Consumidor.
Essa desinformao do condomnio por falta de orientao do construtor e
administrador, no entanto, no exclui sua responsabilidade pelo cuidado do
prdio, recaindo sobre o sndico esse nus, consoante estabelece o art. 1348
item V do Cdigo Civil Brasileiro.
CONSIDERAES FINAIS
A manuteno tem como objetivo garantir o melhor desempenho possvel da
edificao para atender s necessidades dos usurios, com confiabilidade e
disponibilidade, ao menor custo possvel. E, portanto, os servios peridicos da
programao de manuteno contemplam necessidades imediatas e de curto
prazo, tais como tratar o jardim (regar, adubar e dedetizar), lubrificar
equipamentos dos portes e bombas, limpar quadros eltricos e eletrnicos dos
equipamentos, e outros, exigindo manuteno desde o inicio, para o bom
desempenho da edificao.
de suma importncia que exista, desde o inicio da operao de qualquer
empreendimento, um plano de manuteno adequada e, de preferncia, usando
como ferramenta as manutenes prediais. Ciente dos riscos e
responsabilidades decorrentes da negligencia com as condies tcnicas das

edificaes, os proprietrios, sndicos, gestores prediais e tambm as

autoridades publicas no podem prescindir da obrigatoriedade da realizao das
manutenes prediais, periodicamente, visando boa manuteno e
consequentemente segurana e proteo de nossa populao.

REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS

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Predial.
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