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FACULDADE DE DIREITO
Salvador
2011
ALTERAÇÕES : AÇÕES LOCATÍCIAS
Lei 8245- 91 vs. Lei 12.112- 09
Samara Marques De Castilho Fontoura, Fernando Costa de Almeida, Ana Paula dos
Santos,e Ivonete Cintra Rosa Barreto Caldas
Salvador
2011
1-INTRODUÇÃO
2. AÇOES LOCATÍCIAS
A ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com cobrança dos
aluguéis e acessórios da locação, devendo apresentar na inicial o cálculo discriminado
do valor do débito. No entanto, esta ação cumulado com cobrança é mais complexa,
demandando a presença de fiadores, o que representa mais despesas, mais diligências,
etc.
O local para ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento deve ser no
foro da situação do imóvel, conforme previsto no artigo 58, inciso II, da lei do
Inquilinato, n. 8245/91.
Por conta disso, a reforma sanou essa injustiça estabelecendo que a dispensa da
caução deveria ser estendida a todas as hipóteses do art. 9º.
Ademais, é oportuno salientar que a reforma reduziu consideravelmente o piso e o
teto para o arbitramento da caução para permitir a execução provisória da sentença de
despejo, passando a figurar entre 6 e 12 meses do valor atinente aos alugueis.
Por derradeiro, houve uma alteração no que diz respeito até em que momento o
valor do aluguel utilizável para o arbitramento deve sofre atualização.
Na lei primitiva, os alugueis deveriam sofrer atualização até a data do depósito. Com
advento da nova lei,o momento passou-se a ser da prestação da caução.
Convém esclarecer, todavia, que a emenda foi apenas literal, haja vista que não se
modificou a data da atualização que continuaria a ser a mesma.
O artigo 68, outro que recebeu consideráveis alterações, desde seu caput, com
alteração ainda nos incisos II, IV e com a inclusão do V, é um dos mais importantes
dessa lei.
O caput alterou o rito procedimental da ação revisional, que anteriormente era no
rito sumaríssimo e passou a se operar no rito sumário. (art.275 CPC).
O inciso II foi alterado para atestar uma possibilidade que já era reconhecida
pela doutrina e jurisprudência nacional, no sentido de que a ação revisional de aluguel
pode ser intentada não apenas pelo locatário, mas também pelo locador, visto que a
norma anterior mencionava tão somente a possibilidade do primeiro.
Daí ser importante destacar que a determinação do inciso II, de que o aluguel
provisório será fixado já no momento de designação da audiência de conciliação, com
base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário; não exige, como
pode parecer em um primeiro momento, a manifestação de ambos, mas busca destacar
apenas que qualquer deles pode fazer tal requerimento.
Tal raciocínio é depreendido de dois fatores: primeiro da leitura das alíneas do
mesmo artigo, que prevêem valores diversos de tal aluguel, dependendo de quem os
haja requerido. O segundo fator é de ordem lógica, visto que no rito sumário a defesa o
réu apenas ocorrerá na audiência de conciliação, sendo certo que seria determinação
estéril a possibilidade de fixação do aluguel provisório, antes da realização da audiência,
se a manifestação do réu fosse exigida.
Outrossim, como já dito, as alíneas do referido inciso criaram parâmetros
diversos para situações diversas, ou seja, se o pedido partir do locador, o aluguel
provisório não pode exceder 80% do requerido e se partir do locatário, não poderá ser
inferior à 80% do aluguel vigente.
O inciso IV apresenta apenas uma adequação ao rito, pois como já dito, no rito
sumário a defesa é apresentada na audiência de conciliação, devendo posteriormente ser
realizada audiência de instrução onde serão produzidas as provas necessárias.
O inciso V, incluído pela norma, traz regra de direito processual importante, pois
o inciso III criou a figura do pedido de revisão, que equiparado ao pedido de retratação,
a priori não possui efeito suspensivo, o que permitiria a fluência do prazo de
interposição de agravo contra a decisão que fixo aluguel provisório. A partir da nova
previsão este incidente passou a interromper o prazo de recurso.
O idealizador do projeto, Deputado José Carlos Araújo, afirma que as alterações
propostas permitem o aperfeiçoamento da sistemática da revisão do aluguel provisório,
desafogando-se os Tribunais de segunda instancia ao conferir segurança jurídica para o
réu questionar o valor do aluguel provisório perante o juiz de primeiro grau, sem
precisar interpor desde logo o recurso da decisão que o fixa.
Lei 8.245/1991:
LEI 12.112/2009:
Por sua vez, a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, nos termos do art. 72 e quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos na Lei. 8.245/91;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da
renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; - não estar
obrigado a renovar a locação (incisos I e II do Art. 52).
No caso do item II, o locador deve apresentar, em contraproposta, as condições
de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. Na
hipótese do inciso I do art. 52 da Lei. 8.245/91, a contestação deverá trazer prova da
determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas
e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro
devidamente habilitado. Na contestação, o locador ou sublocador, poderão pedir, ainda,
a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do
contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que
apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. Inovação
introduzida pela Lei 8.245/91 é a constante do seu art. 72, § 5º, que determina: “Se
pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovado, bem como
adotar outro indexador para reajustamento do aluguel”. Assim, mediante solicitação do
locador, a sentença pode alterar a periodicidade do contrato, estabelecendo um novo
indicador. Diferenças apuradas serão objeto de execução nos autos e exigidas de uma só
vez. A contestação inclui a contraproposta do locador (art. 72, § 1º), com os
pressupostos tidos como adequados ao valor real e atual do imóvel. Se o locador não
contestar a ação tornar-se-á revel, ensejando o julgamento antecipado da lide e a
homologação da proposta do locatário.
Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos
próprios autos da ação e pagas de uma só vez (Art. 73). Não sendo pagas tais diferenças,
será levado a efeito o processo de execução. Por outro lado, adverte o Art. 74 que, não
sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em
julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação. O prazo para
desocupação previsto neste artigo é contado a partir da notificação ao locatário, a qual
poderá ser efetuada na própria sentença. No prazo da desocupação valerá o aluguel
fixado em perícia ou, na falta desta, o da proposta do locador. Eventual recurso por
parte do inquilino não terá efeito suspensivo. O locatário terá direito a uma indenização
pela não renovação do contrato, desde que configurada a hipótese do art. 72, III,
disciplinada no Art. 75, assim: “Art. 72: A contestação do locador, além da defesa de
direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:...III - ter
proposta de terceiro para a locação, em condições melhores...
Art. 75: Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a
indenização devida ao locatário em conseqüência da não-prorrogação da locação,
solidariamente devida pelo locador e o proponente”. Este Art. 75 é norma dispositiva
quanto ao locatário, que poderá optar entre o locador e o proponente.
É o contrato segundo o qual uma pessoa jurídica arrenda a uma pessoa física ou
jurídica, por tempo determinado, um bem comprado pela primeira de acordo com as
indicações da segunda, cabendo ao arrendatário a opção de adquirir o bem arrendado
findo o contrato, mediante um preço residual previamente fixado".
Em termos legais, a definição encontra-se no art. 1º, parágrafo único, da Lei nº
6.099/74: "Considera-se arrendamento mercantil, para os efeitos dessa Lei, o negócio
jurídico realizado entre pessoa jurídica, na qualidade de arrendadora, e pessoa física ou
jurídica, na qualidade de arrendatário, e que tenha por objeto o arrendamento de bens
adquiridos pela arrendadora, segundo especificações do arrendatário e para uso próprio
desta".
Podem ser objeto do arrendamento bens móveis ou imóveis de fabricação
nacional, bem como aqueles produzidos no exterior e autorizados pelo Conselho
Monetário Nacional (art. 10 da Lei nº 6.099/74).
Trata-se de contrato bilateral, oneroso, comutativo e por tempo determinado.
Essenciais à sua caracterização, no arrendamento mercantil apresentam-se os seguintes
elementos jurídicos:
1º) Três empresas são necessárias à operação: a que vende os bens (fabricante), a que as
compra, pagando o preço, e a que obtém, sem ter comprado (arrendatária), os referidos
bens de produção.
2º) Uma empresa (ou arrendatária) indica à outra (instituição financeira – Resolução nº
2.309/96, art. 13, § 2º) os bens que ela deverá adquirir, com todas as suas especificações
técnicas, estipulando preço e nome do fornecedor, e dando outros esclarecimentos,
como condições de reembolso do arrendador, montante de prestações, prazo de vigência
do contrato de leasing etc. (Lei nº 6.099/74, art. 5º).
3º) A instituição financeira compra a longo prazo equipamentos e máquinas para
arrendá-los à empresa que pediu a aquisição. O Contrato de Compra e Venda será
celebrado entre arrendador e vendedor, sem qualquer participação do arrendatário.
4º) Há a concessão do uso desses bens ou equipamentos durante certo prazo, em geral
de dois a cinco anos (Res. nº 2.309/96, art. 8º, I), mediante o pagamento de uma renda,
superior ao valor do uso, porque ela poderá ser parcela do preço pelo qual serão
comprados tais bens. Leva-se em consideração o tempo que o bem pode ser útil, pois há
hipótese em que, com o passar dos anos, torna-se obsoleto, pelo aparecimento de outro
mais moderno, ante o progresso tecnológico.
5º) Findo o prazo do arrendamento o arrendatário tem a tríplice opção de:
a) adquirir os bens, no todo ou em parte, por preço menor do que o de sua aquisição
primitiva, convencionado no próprio contrato, levando-se em conta os pagamentos
feitos a título de aluguel;
b) devolvê-los ao arrendador;
c) prorrogar o contrato, mediante o pagamento de renda muito menor do que a do
primeiro arrendamento, porque neste as prestações foram fixadas tendo em vista o valor
de utilização do bem em estado de novo.
7.0 -CONCLUSÃO
Para o locador as mudanças foram efetivamente maiores e quiçá melhores no
sentido de dar maior efetividade aos seus anseios. Antes da alteração introduzida por
esta lei, a inércia do sucessor da locação, não providenciando a substituição da fiança no
prazo, o obrigava a propor ação de rescisão contratual com rito ordinário, sendo que
isso desprendida um prazo complexo e demorado e quando o locador conseguia a
desocupação do imóvel, o prejuízo do locador era enorme.
E, por facilitar as ordens judiciais de despejo, a lei deve ampliar a oferta de
imóveis para locação e, por conseqüência, considerando-se a estabilidade da demanda,
implicar na redução dos valores locativos. Observa-se, pois, que a lei beneficiará tanto
locadores, quanto locatários adimplentes.
Além disso, essas alterações devem importar em uma nova dinâmica no
mercado de locações e, principalmente, dar maior celeridade às ações de despejo e,
conseqüentemente, maior segurança jurídica aos locadores.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS:
JUNIOR, Humberto Theodoro. Inovações na Lei do Inquilinato. ed. RJ: GZ, 2010.
A nova lei do inquilinato Revista Jurídica Consulex. Rio de Janeiro. v.38, n. 9,
jan.2010. Edição Especial.
JUNIOR,HumbertoTheodoro. Curso de Direito Processual Civil. 35 edição, editora
Forense, Rio de Janeiro,2005.
SÃOPAULO.
(Estado).ALeidoinquilinato:http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm.
Acesso em : 20 abril.2010.
SÃOPAULO.(Estado).Locações http://www.conjur.com.br/2010-fev-02/artigo-lei-
locacao-permite. Acesso em : 21 abril.2010.
VENOSA, Silvio de Salvo. “ Direito Civil”. Volume III. 5° Edição. Editora Atlas. São
Paulo. 2005.
DINIZ, Maria Helena. “ Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n° 8.245,
de 18.10.1991/ Maria Helena Diniz- 6 ed. Atual. – São Paulo: Saraiva, 2001.
Autos nº 15654-2
1. Dos fatos
1.1 A autora é proprietária do imóvel situado na Rua Amazonas nº 123, Pituba Salvador
Bahia que se encontra locado ao locatários desde 05 de novembro de 2010, pelo valor
de aluguel de 1.500,00( hum mil e quinhentos reais) mensais, com vencimento para
todo dia 05 ( cinco) do mês subseqüente, conforme provam os documentos em anexos
( doc. 2).
1.2 O imóvel foi disponibilizado pela locadora no dia 16 de outubro de 2010, sem ônus
pecuniário, para realização de adaptações a critério do locatário, tendo que em vista que
o mesmo é genitor de uma pessoa deficiente física e necessita de cadeira de rodas para
locomoção.
1.3 O Locatário é uma pessoa muito ligada a família da locadora. Motivo pelo qual o valor
do aluguel ser abaixo do valor de mercado. É sabido que um imóvel nas mesmas
condições não seria locado por menos de R$ 2.000.00 ( dois mil reais).
2. Da Inadimplência Contratual
2.1 Sucede que a parte ré, encontra-se em atraso com o pagamento do aluguel desde o mês
de fevereiro de 2011, inclusive tendo realizado o ultimo pagamento em janeiro do
corrente ano, no valor de R$ 1.500.00 ( hum mil e quinhentos reais), encontrando-se,
portanto, com quatro meses em atraso, até a presente data, relativamente aos meses de
fevereiro, março, abril e maio de 2011, constituindo-se o seu débito em R$ 6.000,00
( seis mil reais), sem contar a multa, os juros e a correção monetária.
2.2 Referente a atualização monetária , tendo como base o IGP-M da Fundação Getúlio
Vargas, conforme a cláusula II do contrato de locação, o locatário tem um débito de
6.598,39 ( seis mil, quinhentos e noventa e oito reais e trinta e nove centavos), até maio
de 2011
3. Do Contrato
3.1- Por contrato escrito ( doc. 2) o requerente deu em locação ao requerido imóvel
situado na Rua Hortência nº 867, Salvador, Bahia, pelo prazo de 12 meses, para no dia
04 de novembro de 2011, pelo aluguel mensal de R$ 1.500,00 ( um mil e quinhentos
reais).
3.2- O Sr. Antônio Gonçalves dos Santos, portador da cédula de Identidade nº 251.776-
10, inscrito no CPF nº 314.009.511-77 e Miguel Silvestre Alvarez, portador da Cédula
de identidade nº 275.072.918-72, inscrito no CPF nº 984.668.926-80, são fiadores e
principais pagadores, solidariamente responsáveis pelo referido locatário o Sr. de Paulo
Gomes de Araújo
4- Da Contumácia da dívida
DO DIREITO
5. Das Obrigações
6. Do Débito
6.1- Apesar de assim estar obrigado, o locatário encontra-se em mora com o pagamento
dos alugueres dos meses fevereiro, março, abril e maio de 2011, em moeda nacional
corrente, o equivalente a quantidade de R$ 6.598,39 ( seis mil, quinhentos e noventa e
oito reais e trinta e nove centavos),conforme atualização de débito em anexo ( doc.3).
7. Da Purga Mora
8.1- Consoante disposições contratuais e nos termos do art. 23, I, da Lei nº 8.245 /91, o
locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo
estipulado, sendo que o não comprimento de tal obrigação dará ensejo ao locador de
rescindir o contrato de locação e promover o despejo, nos termos do art. 9º, III e art. 47,
I, da Lei do Inquilinato.
9. Do Pedido
9.1- Face a todo exposto, é a presente ação de despejo, fundada na falta de pagamento
de alugueres, cumulada com o pedido de cobrança desses alugueres e acessórios da
locação, consoante previsto nos incisos II e III do art. 9º e nos incisos I e II do art. 62 da
Lei nº 8.245-91, para requerer a V. Exa: A Citação do Réu
a) A citação do Réu Paulo Gomes de Araújo, e dos fiadores Antônio Gonçalves dos
Santos e Miguel Silvestre Alvarez, por intermédio de oficial de justiça para
contestar, querendo, a presente ação, sob pena de , não o fazendo, serem aceitos
como verdadeiros os fatos articulados pelas alegações acima;
f) Que seja a ação, afinal, julgada procedente para decretar a rescisão da locação, com
o conseqüente despejo do locatário Paulo Gomes de Araújo, bem como de
eventuais ocupantes do imóvel, fixando-lhe o prazo mínimo legal para a
desocupação voluntária do imóvel;
Dá-se a causa o valor de R$ 6.598,39 ( seis mil, quinhentos e noventa e oito reais e
trinta e nove centavos).
OAB/ BA nº 1254
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (Art. 51 e 71 da
Lei nº 8.245/91)
Autos nº 12345-54
"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos."
5. O Requerente ainda propõe, desde já, seja renovada a locação nos mesmos termos do
contrato em vigor. Para tanto, indica o mesmo fiador, cujo aceita, desde já, o encargo da
fiança, conforme declaração em anexo, devidamente autorizada por sua esposa.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão
citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação
originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a
sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente
obrigado à renovação."
7. Com efeito Exa., ao Requerente somente lhe resta as vias judiciais para obter a
renovação da locação, evitando, desse modo, seja prejudicado o fundo de comércio já
consolidado, a perda considerável de clientela e demais situações desagradáveis com a
transferência de seu estabalecimento para outra localidade, uma vez que o Requerido se
nega à renovação, sem justificativa plausível.
Termos que
Pede Deferimento.
Salvador, 23 de maio de 2011