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STJ - O Tribunal da Cidadania


Locador e locatrio: uma mina de desentendimentos judiciais 11/10/2009 Do reajuste do aluguel conservao do imvel alugado, da falta de pagamento dos impostos e condomnio s brigas de vizinhos, tudo motivo para que a conflituosa relao entre locador e locatrio desgue na Justia. Quase um tero (28,25%) dos imveis do Distrito Federal so alugados, o maior ndice do pas. Em seguida vem Gois, com 21,43% e So Paulo com 20,02%. Esses nmeros do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE) indicam o potencial de discrdias proprietrios de imveis e seus moradores de aluguel. O preo, por exemplo, pode se tornar uma fonte de conflito se no se fixar um valor justo que atenda aos dois lados. A lei estabelece que livre a conveno do aluguel, sendo vedada a vinculao ao salrio mnimo ou variao cambial, e as partes podem estabelecer clusulas de reajuste do contrato de acordo com o valor de mercado. Alm do reajuste convencional, a lei propicia atualizao trienal do aluguel por via judicial, caso no haja acordo suficiente que garanta um patamar razovel. A orientao predominante do Superior Tribunal de Justia (STJ) que o prazo de trs anos para ingressar na Justia deve ser obedecido, independentemente de o novo valor alcanado ter ou no o valor de mercado (Resp 264556/RJ). As partes ficam, assim, livres para, a qualquer momento, e obedecidas s vedaes do contrato, fixar o valor do novo aluguel, bem como as clusulas que disciplinem seu reajuste. Na falta de acordo, a soluo a ao revisional. Havendo acordo entre as partes ou atualizao dos alugueis na justia, a orientao do STJ que o prazo de trs anos se interrompa, para recomear a contagem da ltima atualizao do aluguel. S a partir de ento, fica autorizado um novo pedido de reviso (Ag 715975/RS). na Justia que o magistrado avalia de forma sumria o preo do aluguel, baseado em um laudo pericial e de acordo com as condies econmicas do local. Segundo a Quinta Turma, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o trinio legal que aumente os alugueis, impede a propositura da ao (Resp 146513/MG). O despejo necessrio No se pode exigir do locatrio pagamento antecipado, exceto se o contrato no estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de clusula contratual ou o locador no pagar o valor devido, a ao cabvel a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ao por falta de pagamento, desnecessria a prvia notificao ao locatrio (Resp 834482/RN). O recurso de apelao interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a deciso de primeira instncia deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instncias superiores. Conforme o STJ, ainda possvel tutela antecipada nesse tipo de ao (Resp 702205/SP). A ao de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que no est subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo perodo de inadimplncia no descaracateriza a relao contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatrio passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justia local havia entendido que, dadas as circunstncias do processo, o vnculo locatcio j havia se perdido; razo pela qual no se podia falar em ao de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel sempre a ao de despejo. Uma execuo de despejo um procedimento constrangedor, para locador e locatrio. A lei prev prazos que podem variar, mas geralmente so de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupao de um imvel em menos tempo, sem que a parte contrria seja ouvida, desde que o requerente preste uma cauo para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar s possvel em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mnimo de seis meses para desocupao. O despejo uma questo delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, no pode ocorrer at o 30 dia aps a morte de um companheiro. As aes geralmente so julgadas por um juizado especial cvil quando se tratar de imveis residnciais. Separao transfere ao cnjuge responsabilidades do imvel O contrato de locao no tem o rigor do contrato de venda a pessoa casada no precisa de autorizao do cnjuge para locar o imvel que lhe pertence, salvo se for um contrato de locao por prazo superior a dez anos. Nos casos de separao de fato, segundo o STJ, o contrato de locao se prorroga automaticamente, transferindo-se ao cnjuge que permanecer no imvel todos os deveres a ele relativos. Basta para isso, a notificao ao locador para que, no prazo de 30 dias, exija a substituio do fiador ou de qualquer das

garantias previstas em lei. As locaes destinadas aos comerciantes tm tratamento especial pela Lei do Inquilinato. Esses tm direito renovao assegurada por igual prazo desde que o contrato seja por perodo determinado, o locatrio esteja explorando seu comrcio ou indstria no ramo h trs anos e o prazo mnimo de locao a renovar seja por cinco anos. O STJ tem admitido que somam-se os prazos dos contratos escritos, ainda que com intervalo de contrato verbal, desde que haja a continuidade da locao e do exerccio da mesma atividade (Resp 9112/PA). O STJ confere o direito renovao da locao s relaes jurdicas levadas a efeito por sociedades simples. O inquilino no pode devolver o imvel antes do tempo previsto pelo contrato, a no ser que pague uma multa. Segundo entendimento confirmado pelo STJ, a entrega do imvel antes do prazo previsto s possvel em um caso: quando a pedido do empregador para prestar servios em outras localidades (Resp 77457/SP). Isso ocorre tanto na iniciativa pblica quanto na privada. O empregador tambm tem suas restries para pedir o imvel antes do prazo. A retomada do imvel, por exemplo, para uso prprio de seu dono, e constatado o desvio de finalidade, resulta em multa para o locador (Resp 63423/SP). considerado um ato de deslealdade com o inquilino. Fiana assusta; e com razo Um contrato de locao geralmente assinado mediante o oferecimento de garantias pelos locatrios. A mais comum delas ainda a fiana bancria, assegura o diretor jurdico de uma empresa especializada no ramo imobilirio de So Paulo, Jos Luiz de Magalhes Barros, classificando-a como uma modalidade cheia de riscos e campe de demandas judiciais. Geralmente quem d a fiana mesmo parente: pai, me, irmo ou at mesmo um amigo, assegura ele. um assunto to srio que permite at a penhora do nico bem de famlia, conforme inmeros julgados do STJ (Resp 582014/RS). O bem de famlia impenhorvel conforme o Cdigo Civil, sendo essa uma exceo. O fiador pode se exonerar da responsabilidade, caso se arrependa, por meio de um distrato ou pela propositura de uma ao declaratria, mas seus efeitos se estendem at 60 dias aps a notificao do credor. Segundo o STJ, no possvel desonerar o fiador por simples notificao, pois a lei traz mecanismos formais que devem ser obedecidos (Resp 246172/MG). A comprovao de que o locador e o locatrio aumentaram o valor do aluguel sem a anuncia do fiador, por exemplo, no autoriza a exonerao, de acordo com a Corte Superior, mas to somente a excluso do valor excedente, permanecendo os fiadores responsveis apenas pelo valor originalmente pactuado. (Resp 941772/SP). Diante das inmeras demandas sobre o assunto, o STJ editou a Smula 214, segundo a qual: O fiador no responde por obrigaes resultantes de aditamento ao qual no anuiu. No ano passado, a Sexta Turma, por maioria, proferiu uma deciso importante, segundo a qual essa smula no se aplica aos casos de prorrogao de contrato, mas apenas aos casos de aditamento sem anuncia do fiador. (Resp 821953/RS). Quanto ao tema fiana, o STJ assinala ainda que nula a fiana prestada sem a anuncia do cnjuge do fiador (Resp 797853/SP). Cauo como soluo Outra modalidade de garantia prevista nos contratos de imveis o seguro-locatcio, modalidade que, inclusive, libera o inquilino do constrangimento de pedir favor a um fiador. O inconveniente que mais caro para o locatrio, como afirma o advogado especialista na rea de locao de imveis, Otavio Amrico Medeiros, que atua no ramo imobilirio em Braslia h mais de 25 anos. Resulta no pagamento de uma aplice e traz a grande vantagem de fazer com que o proprietrio receba os aluguis atrasados sem ter que esperar o resultado de uma ao de despejo. Otvio aponta que uma modalidade prevista pela Lei do Inquilinato e que ganhou flego nos contratos de locao nos ltimos anos a cauo, mais vivel para o inquilino. A cauo deve ser de at trs vezes o valor do aluguel e atualizada pela caderneta de poupana. Jos Luiz de Magalhes Barros, entretanto, adverte que essa modalidade recusada por muitos proprietrios, pois a segurana muito pequena. Uma ao de despejo dura de seis meses a um ano para ser julgada, assinala. Durante esse perodo, o locador fica a descoberto. Da a razo da preferncia pela modalidade fiana. Sua nulidade s pode ser demandada pelo cnjuge que no a subscreveu ou por seus respectivos herdeiros, sendo inadmissvel sua arguio pelo prprio fiador. (Resp 946626/RS). A Quinta Turma tem deciso que afeta diretamente s sociedades, segundo a qual fiador que se retira da sociedade afianada pode solicitar exonerao da garantia. Os fiadores prestaram fiana num contrato de locao porque integravam o quadro societrio daquela pessoa jurdica. Entretanto, se houver a transferncia da totalidade dos quadros sociais e a empresa passou a ter novos scios, no pode a fiana subsistir (Ag 788469/SP). Proprietrio responde pelo IPTU

Locatrios e locadores muitas vezes se desentendem por no conhecerem seus direitos e deveres. A locao de imveis urbanos est regida pela Lei n. 8.245/91 e, segundo o entendimento do STJ, o conceito de urbano envolve tudo que destinado moradia, ao comrcio e indstria. O importante no caso a destinao econmica e no a localizao, assinala o Tribunal. Se um imvel estiver destinado pecuria, agricultura ou ao extrativismo, por exemplo, vai ser considerado rural e vai ser tutelado por outros dispositivos, a exemplo de imveis da Unio, estados e municpios, que so regulados por leis especficas. Reiteradas decises do STJ indicam que essa lei se aplica aos contratos de locao em espaos de shopping center, a despeito de inmeros pedidos para sua no aplicao. (Resp 331365/MG). Entre os deveres do dono do imvel, est o de pagar imposto e taxas, como o IPTU, por exemplo, alvo de inmeras controvrsias na Justia e, que, segundo a Lei do inquilinato, deve ser pago pelo locador, salvo disposio em contrrio que repasse a responsabilidade para o locatrio. Deciso da Primeira Turma do STJ, no entanto, reitera que no se pode imputar ao inquilino legitimidade ativa para responder pelo IPTU perante o Fisco (Resp 757897/RJ). Ao dono do imvel cabe tambm pagar as despesas extraordinrias (taxa extra) de condomnio e fornecer recibos pelos valores recebidos a ttulo de aluguel. Tambm cabe ao locador pagar por despesas de decorao ou paisagismo no exterior nas partes de uso comum, segurana e incndio. O locatrio, por sua vez, no pode modificar o imvel sem o consentimento prvio e por escrito do dono, bem como tem o dever de entregar documentos de cobrana e encargos de multas relativos ao imvel que receber na residncia por ele alugada. Tambm deve pagar a administrao ordinria de condomnio, assim como utilizar o imvel somente para o fim a que se destina. Entre as principais obrigaes do locatrio, entretanto, esto pagar pontualmente o aluguel e restituir o imvel no estado em que recebeu e levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do proprietrio. Cuidar do imvel pode gerar indenizao Se fizer a mais, acrescentando benfeitorias ao imvel, s vezes, o locatrio pode ser indenizado. Se forem modificaes necessrias, como o reforo de um prdio, ainda que no autorizado, o proprietrio tem o dever de indenizar o inquilino, como explica a professora Maria Helena Diniz em obra sobre o tema. Se for uma benfeitoria til, como a que gera conforto, a exemplo de um sanitrio mais moderno, s ser indenizado se for autorizado por escrito. E se for apenas uma benfeitoria de luxo, como uma quadra de tnis ou um adorno, o inquilino no ser indenizado. As que so indenizveis permitem a chamada reteno ou o direito de permanecer no imvel numa eventual ao de despejo. O locatrio s deve observar se no renunciou no contrato de locao o direito de reteno. No julgamento de um recurso, o Tribunal ponderou que, apesar de o art. 35 da Lei 8.245/91 assegurar o direito de indenizao e reteno pelas benfeitorias, vlida a clusula inserida nos contratos de locao urbana de renncia aos benefcios assegurados. (Resp 276153/GO). Nesse recurso, um posto de gasolina reclamava indenizao pelos investimentos feitos que, em 1996, superavam R$ 315 mil. O posto perdeu o direito de receber por uma clusula considerada pela Justia legtima. Segundo a Lei do Inquilinato, a reteno por benfeitorias deve ser deduzida na contestao ao pedido da ao de despejo. O STJ tambm decidiu, em um outro recurso, que nem o Cdigo de Defesa do Consumidor pode ser aplicado para desclassificar a clusula que impossibilita a reteno. (Resp 575020/RS). Em sucessivas decises, o STJ reafirma o posicionamento que no cabe aplicao do CDC em contratos de locao de imveis. Da a importncia de se ter alguns cuidados quando se busca fazer um contrato de locao de imveis, assegura Otvio Amrico. Um primeiro cuidado, segundo ele, buscar uma imobiliria confivel, j que a relao entre locador e locatrio acaba se desgastando muito com o tempo. Outro cuidado buscar o conselho de corretores de imveis, para verificar a idoneidade da imobiliria com a qual se est negociando. Mas nem as imobilirias esto livres de aes judiciais. Falha de conduta pode, inclusive, gerar indenizao por dano moral, como ocorreu num caso ocorrido no Paran, em que uma academia de ginstica acabou tendo prejuzo com parte do imvel que desabou por conta de uma chuva. Sucessivas cobranas da imobiliria feitas de forma desrespeitosa contra o fiador gerou uma indenizao de R$ 6 mil. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as cobranas constrangeram a locatria perante o fiador, que chegou inclusive a ser ameaado de ter o nome includo nos servios de proteo ao crdito. As atitudes no podem ser imputadas somente ao dono do imvel, assinalou a ministra. Esto umbilicalmente ligadas atuao da prpria imobiliria, cuja legitimidade no pode ser afastada, ressaltou.(Resp 864794/PR). Processos: Resp 264556; Ag 715975; Resp 146513; Resp 834482; Resp 702205; Resp 266153; Resp 1007373; Resp 9112; Resp 77457; Resp 63423; Resp 582014; Resp 246172; Resp 941772; Resp 821953; Resp 946626; Resp 864794; Resp 575020; Resp 276153 Imprimir

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