Direito real de aquisio: compromisso de compra e venda e suas consequncias

CONTRATO FUTURO DE COMPRA E VENDA CONTRATO PRELIMINAR POR MEIO DELE O VENDEDOR CONTINUA SENDO O PROPRIETRIO DO IMVEL AT QUE O COMPRADOR CUMPRA A OBRIGAO DE DAR, CONSISTENTE NO PAGAMENTO DO VALOR DO OBJETO. ART. 1.417 CCB - Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel. FORMA: O contrato pode ser celebrado por instrumento pblico ou particular. Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. NATUREZA: Promessa de eficcia real sui generis. Direito Real da Coisa Alheia (aquisio) ad rem. STJ Smula n 84 - 18/06/1993 - DJ 02.07.1993 Embargos de Terceiro - Alegao de Posse - Compromisso de Compra e Venda de Imvel Registro admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda de compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do registro. STF Smula n 621 - 17/10/1984 - DJ de 29/10/1984, p. 18115; DJ de 30/10/1984, p. 18203; DJ de 31/10/1984, p. 18287. Embargos de Terceiro Penhora - Promessa de Compra e Venda - Inscrio no Registro de Imveis No enseja embargos de terceiro penhora a promessa de compra e venda no inscrita no registro de imveis. SMULA PREVALECENTE: DO STJ STJ Smula n 239 - 28/06/2000 - DJ 30.08.2000 Adjudicao Compulsria - Registro do Compromisso de Compra e Venda O direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis.

EFEITOS DA PROMESSA (IRRETRATAVEL DE COMPRA E VENDA) REGISTRADA OU NO: 1) DIREITO ADJUCAO COMPULSRIA (DEPOIS DE CUMPRIDO O CONTRATO) PELO PROCEDIMENTO MAIS CLERE, OU SEJA, PELO PROCEDIMENDO SUMRIO. DECORRENCIA DO DIREITO DE UMA PROMESSA VLIDA O DIREITO ADJUDICAO COMPULSRIA. 2) A PROMESSA DE COMPRA E VENDA VLIDA AUTORIZA A POSSE DO BEM. 3) TRAZ CONSTITUIO DO DIREITO REAL. MORA DO PROMITENTE COMPRADOR: MORA EX PERSONA Interpelao: Para ter os efeitosa da relao da extino da mora obrigacional. STJ Smula n 76 - 28/04/1993 - DJ 04.05.1993 Registro do Compromisso de Compra e Venda - Interpelao - Mora A falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a prvia interpelao para constituir em mora o devedor. O prazo para interpelao distinto se o imvel loteado ou no loteado. 30 dias para imvel loteado para ajuizar ao de cobrana. 15 dias para imvel no loteado para propor ao de resciso do contrato de promessa de compra e venda. Prazo para purgao da mora. Art. Decreto Lei 745-69. A interpelao deve ser feita atravs do Cartrio de Registo de Ttulos e Documentos. OUTORGA UXRIA Art. 1.649. A falta de autorizao, no suprida pelo juiz, quando necessria (art. 1.647), tornar anulvel o ato praticado, podendo o outro cnjuge pleitear-lhe a anulao, at dois anos depois de terminada a sociedade conjugal. Art. 1.661. So incomunicveis os bens cuja aquisio tiver por Ttulo uma causa anterior ao casamento.

o STJ, no julgado do RESP 5941 do DF, com voto do Min. Menezes Direito, o tribunal abriu como precedente a admissibilidade de que o adquirente nessa situao poderia ajuizar a ao reivindicatria (embora a coisa ainda no seja dele ainda, mas, admitiu-se assim mesmo com base no direito em condomnio). Tecnicamente, no seria esta ao, e sim, a publiciana. O promitente vendedor, por sua vez, tem direito de ajuizar a ao possessria e reivindicatria, porque ele dono, tem propriedade, e isso ser ajuizado perante terceiros, e a qualquer tempo. Mas, no caso do promitente adquirente, em especial, ele s ter direito a essas aes contra o mesmo

depois da sua notificao para purgar a mora. Antes disso, ele no ter legitimidade para essas aes. RESP 166459/SP. Com essa notificao constitui-se o promitente comprador em mora, e assim, ele deixa de ter direito adjudicao compulsria