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Jos Maurcio Conti Juiz de Direito em So Paulo, professor da Faculdade de Direito da USP, bacharel em Direito e em Economia pela USP,

mestre em Direito Econmico Financeiro pela USP

A base de clculo do ITBI o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. (CTN, art. 38 e LM 11.154/91, art. 7). OBS: LM = Municpio de So Paulo A interpretao literal do dispositivo leva concluso de que o valor venal o valor de mercado do bem. Valor venal "o valor de venda ou seja o valor de mercado" (Tenrio e Maia, Dicionrio..., p. 276). Para Eduardo Jardim, "o aludido parmetro supe que a coisa seja vendida pelo preo de mercado, vale dizer, aquele que o bem pode obter em condies normais de mercado" (Dicionrio..., p. 162). No mesmo sentido De Plcido e Silva: " o valor de venda, ou o valor mercantil, isto , o preo por que as coisas foram, so ou possam ser vendidas". * TENRIO, Igor e MAIA, Jos M. Dicionrio de Direito Tributrio. Rio de Janeiro: Forense, 1996. ** JARDIM, Eduardo M. F. Dicionrio de Direito Tributrio. So Paulo: Saraiva, 1995.

Veja-se, pois, que, pelo exposto, nenhuma dvida pode haver no sentido de que a base de clculo do ITBI o valor de mercado do imvel, ou seja, o valor pelo qual vendido, vista, em condies normais de negociao. Neste sentido cabe destacar a manifestao precisa do 1 Tribunal de Alada Civil de So Paulo, segundo o qual "Valor venal , em sntese, valor de mercado vista" (Ap. 723.166-5 - 11 Cm. Ext. - j. 17.4.97, rel. Juiz Silveira Paulilo), bem como de Aires Barreto: "Valor venal o preo provvel que o imvel alcanar para compra e venda vista, diante de mercado estvel e quando o comprador e vendedor tm plena conscincia do potencial de uso e ocupao que ao imvel pode ser dado" (Imposto..., p. 341). * BARRETO, Aires F. Imposto sobre a transmisso de bens imveis - ITBI. In MARTINS, Ives (org.). "Curso de Direito Tributrio". Belm: CEJUP - CEEU, 1993, vol. II, pp. 331/344.

Importante conseqncia desta assertiva a concluso de que a base de clculo do imvel no corresponde necessariamente ao valor pelo qual se efetuou a transao. Tanto assim que a prpria legislao do municpio de So Paulo prev que "em nenhuma hiptese, o imposto ser calculado sobre valor inferior ao valor do bem, utilizado, no exerccio, para base de clculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, atualizado monetariamente de acordo com a variao dos ndices oficiais, no perodo compreendido entre 1 de janeiro e a data da ocorrncia do ato" (art.

8). Desta forma, caso se tenha efetivado uma transao imobiliria por valor inferior quele estabelecido pela Municipalidade para o clculo do IPTU, devidamente atualizado, este ltimo prevalecer. Ora, em assim sendo, tambm lgico concluir que no se pode considerar como base de clculo um valor superior ao valor de mercado do bem, ainda que a negociao tenha ocorrido por este valor. o que pode ocorrer, por exemplo, se houver a incluso, na base de clculo do ITBI, na hiptese de venda do imvel, de eventuais valores referentes e juros e outros acrscimos que incidam, ou incidiram, no caso de ter sido o imvel financiado, e que, em sendo somados, faro o valor da transao chegar a um nmero muitas vezes bastante superior quele estabelecido para o caso de venda vista, a preos de mercado, em condies normais. Nesta hiptese, mais razovel admitir que, na falta de outros elementos, utilize-se como base de clculo do ITBI o mesmo valor previsto pela Municipalidade para o imvel para fins de tributao pelo IPTU, devidamente atualizado.