Direito Civil 12-08-10 Propriedade Imvel Fechamos as generalidades sobre a propriedade e vamos, agora, entrar em propriedade imvel.

O primeiro tema a ser abordado aqui so os sistemas de aquisio da propriedade imvel. Mas toda a teoria a respeito pode ser aplicada tambm, como forma geral, aquisio da propriedade mvel. Sistemas de aquisio: a primeira pergunta que se apresenta a seguinte: o contrato, por si s, faz nascer propriedade? A resposta : depende do sistema em que estamos. Temos trs sistemas que influenciam a ordem jurdica civil no mundo ocidental. O primeiro deles o sistema romano, que foi adotado no Brasil com algumas particularidades. Pelo sistema romano, e j destacamos que estamos tratando, por ora, de uma aquisio por ato entre vivos, para a aquisio proprietria no basta propriedade; preciso mais. Num sistema de aquisio por ato entre vivos, temos a aquisio imobiliria, que um ato complexo. complexo porque depende de duas fases no sistema romano: preciso um ttulo e um modo, um modo solene. Ttulo + modo = propriedade, como j sabemos. Essa palavra tem o significado de causa. Na origem, o ttulo a causa. Muitas vezes as pessoas falam, e comum da linguagem: a que ttulo voc entrou naquele imvel? Na verdade ela quis dizer: qual a causa? Locao, ou adquiri e tenho o registro, ou o governo me deu o lote, etc. Tanto isso verdade que os romanos diziam que o ttulo aquisitivo a causa remota da aquisio do direito de propriedade. O modo a causa prxima. E no basta o modo; ele tem que ser solene. Vamos conhecer cada parte dessa aquisio complexa. Qual o conceito de ttulo aquisitivo? um ato jurdico, primeiramente. Tem o fim de transmitir o domnio, mas no o faz prontamente. Que atos jurdicos so esses que tm a finalidade de transmitir propriedade? Pode ser a dao em pagamento, doao, compra e venda, testamento causa mortis, permuta, etc. Locao no, por motivos bvios: a entrega temporria da coisa. Sabemos do conceito desse ato jurdico. Precisamos saber que esse ato tem uma forma. Quando falamos em ato jurdico constitutivo de um direito real, a lei exige dele uma forma. Qual ? A forma pblica. um ato jurdico constitutivo do direito real. a famosa escritura pblica. Quando vamos fazer a escritura pblica, s vezes vemos: escritura imediata. No faz sentido. At aqui estamos apenas no Direito Obrigacional. No temos o modo ainda, s o ato. Quando exigida a escritura pblica? Quando o ato jurdico constitutivo do direito real tiver por objeto um bem cujo valor exceda 30 vezes o salrio mnimo. O objeto o bem, j que estamos falando em relao jurdica de direito real. Isso est no art. 108 do Cdigo Civil. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.

Note a expresso que visem. Significa que ainda no foi constitudo o direito real. uma distino do artigo equivalente do Cdigo Civil de 1916, que gerou polmica. Autores falavam que o contrato, por si s, trazia direito real. No verdade. E o modo solene, qual ? O registro. Temos o ato de vontade, que o ttulo, e a execuo desse ato de vontade, que o registro. No basta a vontade; precisamos do modo para adquirir a propriedade no Direito Brasileiro. Quem registra dono. frase popular. Esse foi o sistema romano, adotado no Brasil.

Sistema francs Vamos ver rapidamente o sistema francs. Nele, basta o ttulo aquisitivo. O contrato de compra e venda transmite a propriedade. O cartrio de imveis existe na Frana, mas um ato opcional da parte. O contrato por si s transmite a propriedade. O registro visa apenas produo de efeitos perante terceiros. O registro, l, mais ligado pessoa do que ao bem em si.

Sistema alemo Tambm tem a ver com o nosso, mas tem muitas peculiaridades. Nele, precisa-se de dois ttulos para transferir a propriedade. Ttulo + ttulo. O primeiro ttulo ato translativo dominial, e a primeira coisa que fazem l lavrar um contrato de compra e venda, que levado aos juzes registrrios. No Direito Brasileiro, apresentamos o contrato de compra e venda para quem, desde que valha mais de 30 vezes o salrio mnimo? No Cartrio de Notas, e o oficial faz uma anlise perfunctria, j que no perito. Se tiver dvida, ele poder suscit-la ao juiz da Vara de Registros Pblicos. Existe um procedimento chamado procedimento de suscitao de dvida, com atuao do Ministrio Pblico. Na Alemanha, em regra, o ato vai para o juiz registrrio que assessorado pelos peritos, que analisam o ttulo e a cadeia dominial. L existe um cadastro nacional da propriedade. Um pas de dimenses menores que a nossa, e mais estabilidade poltica e econmica. Aqui no temos um cadastro como esse. O esforo para t-lo comeou na Lei 6015/73, que criou o instituto da matrcula, que uma certido de nascimento e vida do imvel. A Lei 6015 mandou que os oficiais de cartrio de imveis, aps a vigncia da Lei, que teve trs anos de vacatio legis, deveriam abrir uma matrcula para cada imvel que sofresse um registro aps a vigncia da Lei. como se todos os imveis brasileiros tivessem sua certido de nascimento. Os juzes alemes, ao analisarem o primeiro ttulo, autorizam as partes a comparecerem ao cartrio para fazer o registro do segundo ttulo. No sistema brasileiro, o registro tem trs caractersticas:

1 O registro traduz presuno relativa de domnio, ou seja, quem tem o nome na matrcula do imvel presumidamente dono dele. 2 No sistema brasileiro, o registro um ato causal. Significa que o registro tem por causa o ttulo. Defeito ou vcio no ttulo contaminar o registro. Exemplo: voc tem um ttulo, uma escritura pblica falsa, por causa da assinatura. Um estelionatrio assinou e fez transferir a propriedade para terceiros. Essa falsidade ir contaminar o registro. Por qu? Nosso sistema causal. 3 O registro um ato unilateral. Da dizer que o registro tem a caracterstica da unilateralidade. O que significa a unilateralidade? Que o registro independe da vontade do transmitente. Ou seja, ele feito unilateralmente pelo adquirente. Para ser mais preciso ainda, o registro feito por qualquer interessado. Induzimo-nos a pensar que o adquirente quem faz o registro, que o grande interessado. Mas tecnicamente qualquer interessado, como um credor buscando uma execuo. Quem est estudando pela obra de Washington de Barros ver um exemplo: numa semana, duas pessoas fizeram uma escritura pblica de compra e venda. Na semana seguinte, o adquirente no fez o registro no cartrio de imveis, e o transmitente faleceu. Ele pode transferir o bem para o nome dele? Pode, pois o registro um ato unilateral, que independe da vontade do transmitente. A vontade que se exigia do de cujus j foi manifestada! Voltando ao sistema alemo: tem-se um cadastro nacional de propriedade, com um sistema mais rgido da cadeia dominial. O que muda em termos de caracterstica? O registro, l, traduz uma presuno absoluta de propriedade. O significado l particular do sistema alemo: que a presuno est apoiada em dois princpios: o primeiro, da exatido do teor do registro, e segundo, o princpio da proteo em quem confia no registro. Ento o princpio da presuno absoluta tem um significado para o sistema alemo. Assim, se os juzes cometeram um lapso no registro, isso no poder prejudicar direito de algum que tenha transacionado com aquele registro. Para eles, o registro no um ato causal, mas sim abstrato. Ou seja, o registro se desvincula do ttulo originrio, o primeiro dos dois. a mesma ideia do Direito Cambirio, em que aprendemos que o ttulo de crdito se desvincula de sua causa. L no sistema alemo o registro tambm bilateral. Significa que o registro depende da vontade do transmitente e do adquirente. Ou seja, l, se no Cartrio de Imveis o transmitente manifestar que no mais quer o negcio, no haver transmisso proprietria. O que ficar pendente dever ser resolvido com perdas e danos. Digamos que Joo, dono de um imvel no Lago Sul, um lote registrado em sua matrcula, se aposentou e voltou para sua terra. Jos, estelionatrio, produziu uma documentao como se ele fosse o Joo e anunciou venda, no Jornal. Maria, terceira de boa-f, lavra com o suposto Joo uma escritura pblica de compra e venda. Eles vo juntos ao cartrio para lavrar uma escritura. Depois disso, Maria comea a edificar no terreno. O vizinho do verdadeiro Joo alerta-o, que vem cidade e verifica o ardil ao chegar. O que ele pode fazer? Reaver a coisa. Ele pode requerer a declarao de falsidade da escritura pblica, bem como cancelamento do registro. Art. 1247: Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o imvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente. Tem a ver com a causalidade e presuno relativa de domnio. So trs pedidos, portanto. Prosperaro no Direito Brasileiro? Sim! Com base em que? Presuno relativa de domnio, que est nos arts. 1245 e 1247. E no sistema alemo? Seria julgado improcedente porque h presuno absoluta do teor do registro e Maria s transacionou porque havia o registro. Ento, depende da perspectiva para saber qual o melhor sistema. Do proprietrio ou do terceiro?

Classificao dos modos translativos Sabemos que a aquisio proprietria exige ttulo e modo. Existe uma frase de Pontes de Miranda que diz: em toda aquisio de direito, h um sujeito que o adquire, o objeto sobre o qual recai a aquisio, e o modo pelo qual se adquire o direito, sempre perante algum. Falamos aqui em modos aquisitivos. De qu? Propriedade. Por isso precisamos de sujeito, objeto e modo. No Direito Brasileiro, em relao aos modos aquisitivos proprietrios tradicionais, temos: 1. 2. 3. 4. O direito hereditrio; O registro; A acesso e A usucapio.

O registro causal, no abstrato. Esse o modo. Acesso, que veremos em no mnimo trs aulas, significa acrscimo, aumento do objeto da propriedade, em razo de uma fora humana ou natural. Arlindo tem um lote no Riacho Fundo. Bonsio apareceu e edificou ali. Havia antes a propriedade da terra, e depois a edificao grudada nela. Quem ser o dono? Arlindo, dono do terreno, o bem principal. Quem edifica em solo alheio perde em favor de quem tem a propriedade do solo. Significa que o dono do solo, por acesso, ganhar a propriedade da edificao. Por fim, a usucapio posse + tempo. H vrias classificaes. Professor nos citar a mais importante. Quanto origem, podemos partir de duas perspectivas: histria da coisa imvel e histria dos titulares da coisa imvel. 100% da jurisprudncia e 99% da doutrina falam somente em histria dos titulares da coisa imvel. Se for perguntado em prova, essa ser a premissa da qual partir. Caio Mrio fala sobre a histria da coisa imvel, citando premissa de Pontes de Miranda, e ensina que devemos saber se o imvel originrio ou derivado. Ser originrio quando houver a primeira aquisio proprietria sobre aquele bem. Em outras palavras, quando o bem for submetido pela primeira vez ao direito de propriedade, as outras aquisies sero derivadas. Essa a ideia do Caio Mrio. Originria, portanto, a aquisio sem domnio anterior. Todas as demais tm domnio anterior. Por isso que Caio Mrio o nico que sustenta a ideia de que a usucapio um modo aquisitivo derivado, j que o possuidor pressupe um domnio anterior. Os demais autores civilistas no pensam assim. Caio Mrio mesmo, mestre como , no diz de onde partiu exatamente.

A histria dos titulares da coisa imvel a tendncia absoluta seguida pela doutrina e pela jurisprudncia. Aqui se pergunta se o imvel originrio ou derivado. Ser originrio quando no houver relao de transmisso entre domnio atual e o domnio anterior. Derivado, por outro lado, seria aquele domnio com relao de transmisso entre domnio atual e anterior. Vejamos: o direito hereditrio um modo aquisitivo originrio ou derivado? Derivado. Por qu? Primeiramente porque h relao de transferncia. E o registro? Como modo, no depende de nada; originrio. Art. 1245: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis. 1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imvel. 2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel. O registro est pautado em um ttulo aquisitivo. Qual mesmo o conceito de um ttulo aquisitivo? Ato jurdico que tem finalidade de transmitir a propriedade. H, portanto, relao de transmisso. Por isso derivado! E a acesso? Antes de responder, vamos fazer uma divergncia. H um imvel, Arlindo dono do lote, Bonsio surge e edifica. H relao de transmisso entre os dois? Nenhuma! Maria Helena Diniz faz uma diviso, que no cabe: se a acesso natural, a aquisio originria, enquanto, se artificial, derivada. um equvoco, pois simplesmente no h relao de transmisso. Usucapio: forma de aquisio originria. Por qu? Porque no h relao de transmisso entre o proprietrio anterior da coisa usucapida. E por que no h? Porque o possuidor adquire por fato prprio, contra o proprietrio. A relao de oposio, e no de transmisso! Basta atender aos requisitos.

Por que estamos aprendendo isso? que, na aquisio originria, o adquirente adquire o direito de forma plena, sem eventual vcio ou gravame. Na aquisio derivada, o adquirente adquire o direito com eventual vcio ou gravame. Maria, no caso acima, adquiriu uma propriedade com base numa escritura pblica falsa. Se Maria ficar nessa terra por dez anos contnuos, ela poder usucapir.