CURSO DE SERVENTIAS

REGISTRO DE IMVEIS
IMVEIS RURAIS A regulamentao a respeito dos imveis rurais surgiu em razo da expanso territorial e grande explorao rural no pas. 1914 1 tentativa de criar um Cdigo Rural advinda do RS. 1937 2 e 3 tentativas de criar uma unificao a respeito da legislao rurcula tambm advinda do RS. 1942 mais duas tentativas de criar PLs vinculada ao Estado do RS, que tambm no vingaram. Por conta da proximidade e estar matria regulamentada na Argentina e Uruguai, os PLs vindo do RS. 1951 primeiro passo para uma criao de poltica agrria, criando uma Comisso Nacional de Poltica Agrria. 1961 foi criada a SUPRA Super Intendncia de Poltica Agrria. Era um rgo extraordinrio, sendo que as pessoas que l trabalhavam em cargo comissionados sem remunerao, no funcionou. Logo a situao dos imveis rurais continuou precria. A ausncia de fiscalizao se deu tambm por um fato constitucional, ou seja, a competncia para tratar de direito agrcola era dos Estados e da Unio. 1964 promulgada a EC/10 que atribuiu competncia legislativa privativa a Unio Federal para legislar sobre agrrio. Neste ano foi editada a Lei 4.504/64 denominada Estatuto da Terra. A competncia legislativa continua privativa da Unio nos termos do art. 22, I da CF. A nossa legislao confusa em definir o que imvel rural e urbano, essa definio essencial, porque ela que vai definir o regime jurdico que ser aplicado a um imvel e ao outro. Como regra geral o regime jurdico que regula os imveis rurais muito mais rgido do que aquele que regula os imveis urbanos. Por outro lado, o proprietrio rural em regra tem maior proteo, benesses legais do que o proprietrio urbano. Ex. O proprietrio rural pode emitir cdula rural hipotecria e normalmente pelas cdulas que ele emite ele tem juros de mercados bem mais favorveis. Critrios para diferenciar imvel urbano x rural 1. Localizao Considera-se urbano o imvel localizado na zona urbana de expanso urbana ou urbanizao especfica. Esse critrio no s define a realizao tributria, como em especial define o regramento aplicado quele imvel. Ex. se o imvel urbano regula-se pelo Estatuto da Cidade, j o rural pelo Estatuto da Terra.

Esse critrio utilizado pela CF para definir usucapio de acordo com os arts. 191 e 183, CF. Este mesmo critrio utilizado pelo CC quando trata da usucapio, tambm utilizado pelo Estatuto da Cidade ao tratar da usucapio. Se no bastasse tudo isso o prprio CTN ao tratar da incidncia do IPTU e ITR usa o critrio da localizao para definir a tributao art. 32. Apesar de toda regulamentao legal pra dizer se o imvel urbano ou rural, o sistema legislativo reconhece um segundo critrio pra diferenciar, ou seja, ele afasta a localizao e usa a destinao do imvel para definir se ele urbano ou rural. 2. Destinao A Lei 4504/64, art. 4, I dispe que ser considerado o imvel como rural, independentemente da sua localizao, aquele que tiver como explorao econmica o prprio solo. Ex. agrcola, pecuria. Este o critrio utilizado pelo INCRA para definir que o imvel deve ter cadastro como imvel rural CCIR e para definir tambm o georeferenciamento. Essa a mesma regra para tratar da locao urbana. Considera-se como locao urbana aquela destinada a fins residenciais ou no residenciais que no seja consistente em explorao econmica do solo. Por consequncia, alugo um stio para sua moradia, diferentemente quando alugo um stio para fins de explorao econmica denominada como arrendamento subordinada a Lei 4504/64. Para fins registrais e notariais utiliza-se o critrio da localizao. Quando o imvel rural o INCRA realiza o CCIR. obrigatrio para o imvel rural ter o seu certificado expedido como forma de demonstrar que o imvel esta regular. Vigor CCIR 2006/7/8/2009. haver regularidade se houver a expedio do certificado pelo INCRA. Trata de documento obrigatria para lavratura da escritura e ...., porque encontramos informaes essenciais da possibilidade de ser dividido o imvel rural. Consta no CCIR: cdigo do imvel no INCRA, localizao, detentor, n da matrcula (s). Para o INCRA ainda que sejam vrios para a realidade registraria, ou seja, ainda que cada imvel tenha matrcula prpria sero considerados como um todo, se assim estiverem cadastrados. Ex. Fazenda Boa Vista, no entanto o imvel possui um imvel objeto da M-10 no registro de imvel de Monte Mor, depois a M-15 tambm de Monte Mor, mas h uma M-200 na comarca de Capivari, outra em Indaiatuba, para o INCRA o imvel considerado como imvel nico, por mais que no CCIR apaream relao de todas as matrculas constantes de vrias circunscries.

Para o INCRA a rea somente pode ser expressa em hectares em suas subdivises; traz o mdulo fiscal, mdula rural e a frao mnima de parcelamento. Mdulo fiscal a unidade de medida fixada para cada municpio considerando diversos elementos relativos explorao do imvel rural. Ex. Tipo de explorao, renda obtida por tipo de explorao, exploraes no predominantes no municpio e o conceito de propriedade familiar. Propriedade familiar a poro de rea que pode ser explorada pela prpria famlia com eventual ajuda de terceiros e garanta o sustento familiar. Mdulo rural rea fixada como propriedade familiar. rea que consome todo o trabalho da famlia. Frao mnima de parcelamento a rea definida para cada municpio considerada como mnima para fins de diviso do imvel rural sem caracterizar um minifndio, sem caracterizar uma rea to reduzida que impea a caracterizao como propriedade familiar. Mdulo de explorao indefinida (MEI) finalidade que nos interessa: aquisio de imvel de rural por estrangeiro. MEI rea medida em hectares que tem por premissa o conceito de imvel rural sem considerar a explorao econmica do imvel estabelecida para certa regio pelo INCRA, porque este para definir o tamanho do imvel rural leva em considerao o tipo de explorao que se faz. Para definir o MEI o INCRA no usa o tipo de explorao, porque se ela fosse utilizada garantiria parmetros muitos distantes para aquisio de imvel rural por estrangeiro. O INCRA para definir o MEI usa a mdia do tamanho dos imveis dentro de certo municpio. DIVISO DE IMVEL RURAL DL 58/37 foi promulgado em razo da necessidade de se regulamentar por lei a diviso de imveis. Quando esse decreto foi promulgado ele tratou da diviso dos imveis rurais ou urbanos. Mas em 1979 surgiu a Lei 6766 para regular os imveis urbanos. Essa lei expressamente determina, desde a sua ementa, o objeto do parcelamento de solo urbano. Em relao aos imveis rurais o DL 58/37 continuou ou continua em vigor? Como no houve nenhuma outra lei para tratar de imveis rurais, ele continua em vigor para regular o parcelamento dos imveis rurais, mas o INCRA com o advento da Lei 6766/79 editou uma Instruo Normativa para regular o parcelamento de imvel rural de n 17-B de 1980. Regra: 1. Se o objetivo do proprietrio for fracionar o seu imvel sem ter a finalidade de alienao pblica, ele pode desdobrar rea do imvel sem qualquer consulta ao INCRA, desde que a rea no seja inferior a frao mnima de parcelamento. Tanto a rea

desdobrada como a remanescente no podem ser inferior a frao mnima de parcelamento. A frao mnima de parcelamento pode ser inferior em trs hipteses: I. Autorizao expressa do INCRA, desde que o imvel no se destine a explorao rural (1 ha equivale a 10 mil metros quadrados). Neste caso obrigatrio requerer ao INCRA a diviso da FMP justificando a causa do requerimento e a autorizao do INCRA vai corresponder ao solicitado para evitar minifndio. II. Quando forem parcelamentos feitos pelo prprio poder pblico de programas de apoio de explorao agrcola do imvel. Nestes casos o nico legitimado para requerer este parcelamento especial o prprio poder pblico vinculado a esta destinao. algo bem semelhante ao que existe no art. 4 da Lei 6766/69. Este dispositivo prev que o lote urbano deve ter no mnimo 125m2 e 5m de frente, esta rea pode ser alterada em duas situaes: a Lei Municipal pode exigir rea maior; possvel existir loteamento com rea inferior a 125m2, para regularizao de habitaes em zonas de especial interesse social. III. Diviso do imvel abaixo da FMP para que o imvel dividido seja incorporado a outro imvel, desde que o imvel incorporador resulte no mnimo na frao mnima de parcelamento. O INCRA conceder a autorizao nestas condies para incorporar a outro imvel. Parcelamento do imvel para fins de alienao pblica fica obrigado a respeita o DL 58/37 bem como a Instruo Normativa 17-B/1980. I. necessrio verificar se o imvel que para o INCRA rural, est localizado em zona rural ou em zona urbana e, se a destinao do parcelamento para fins urbanos ou para fins agrrios. Se o objetivo parcelamento para fins urbanos, o parcelamento tem que ser regido pela Lei 6766/79. Se o imvel for rural com o INCRA que se deve dirigir. Parcelamento de imvel rural para fins urbanos de imvel j situado na zona urbana ou de expanso urbana especfica. Neste caso, regulando-se pela Lei 6766/79 quem aprova e fiscaliza esse parcelamento a Prefeitura ou Governo do DF conforme a localizao do bem. No entanto, o imvel esta no INCRA como rural, logo se deve requerer no INCRA ser necessrio requerer a atualizao do cadastro do imvel rural, que ser realizada pelo cancelamento ....se o imvel passar integralmente a rea a ser parcelada. Se, no entanto, apenas parte do imvel ser parcelada, a atualizao ser realizada por retificao no

cadastro, esta retificao faz com que parte do imvel seja considerada como urbana e outra parte continua para o INCRA como rural. Neste caso, a participao do INCRA se refere apenas atualizao cadastral. Toda aprovao e acompanhamento do processo de loteamento competir a Prefeitura ou governo do DF. II. um imvel rural cujo, o parcelamento se destina a fins urbanos, mas o imvel ainda se encontra na zona rural, regra: se no existe Lei que define aquela zona como urbana, expanso urbana ou de urbanizao especfica aquela zona rural. Aqui a zona rural simplesmente por no haver lei que a qualifique como urbana. Neste caso, caber: - Ao municpio ou governo do DF que incluir o imvel na zona urbana, expanso urbana ou de urbanizao especfica ( necessrio Lei para isso). Apesar desta alterao feita pelo Municpio ou governo do DF o imvel ainda rural. Como o imvel foi includo na zona urbana ou de expanso urbana no basta atualizao cadastral no INCRA, neste caso o INCRA tem que ser ouvido, consultado para verificar se realmente o imvel perdeu a sua qualidade agrcola, ou seja, perdeu a sua destinao. Se o INCRA depois de consultado manifestar anuncia ai se proceder a atualizao cadastral por cancelamento ou retificao. O INCRA se manifesta para conceder anuncia para alterao do imvel e, depois se a anuncia for concedida promove a atualizao cadastral. III. imvel rural, em zona rural, e o parcelamento se destina a fins rurais, seguindo o procedimento do DL 58, todo ele ser feito junto ao INCRA. Aqui segue a mesma regra do parcelamento urbano, ou seja, todo o processo de parcelamento ser feito no INCRA e, uma vez aprovado deve haver o registro imobilirio do parcelamento. Qualquer alienao sem que os dois atos tenham sido praticados NULA DE PLENO DIREITO e gera responsabilidade civil e criminal daquele que assim atuar. REGISTRO TORRENS O registro Torrens quando surgiu no fazia qualquer distino entre imvel rural e urbano. No entanto, pelo texto da Lei 6015/76 o registro torrens somente pode ser utilizado para os imveis rurais. Este registro cria um procedimento registral especial na serventia imobiliria. Procedimento: - Prenotao; - Qualificao do ttulo; se positiva passo final o Registro realizado no prazo mximo de 30 dias. No Estado SP a qualificao deve ser feita nos primeiros 15 dias e, se for feita a devoluo depois desse prazo o oficial perde os emolumentos.

Se, no entanto, a parte requerer o Registro Torrens, todo o procedimento registrrio diferenciado. O art. 13 da Lei 6015 dispe sobre o princpio da rogao e da instncia. Por conta desses princpios o oficial somente age se provocado, somente quando autorizado age por ofcio. No caso do registro torrens, no existe qualquer possibilidade de atuao ex oficio. Para que se realize o registro torrens necessrio: requerimento expresso que j dever vir acompanhado dos documentos previstos no art. 278, LRP. Documentos art. 278, LRP: - documentos comprobatrios do domnio do requerente (certido da matrcula + ttulo que gerou o direito); - ver artigo. O fato destes documentos estarem exigidos em lei, no afastam outros documentos necessrios ao registro de imvel rural. Ex. ITR ou certido negativa de ITR etc. Em relao desses elementos, se exige pela lei: planta, bem como memorial descritivo devem ser elaborados de forma a garantir a exata preciso em relao localizao do imvel e a sua dimenso. No obrigatrio georeferenciar para realizar o Registro Torrens. A existncia de garantia real ou hipoteca no impedem o Registro Torrens. No entanto, obrigatria a anuncia do credor hipotecrio ou do beneficirio do direito real, porque o Registro Torrens pode resultar em afastamento ou diminuio do direito de que so titulares. Se no houver a anuncia, o primeiro passo ser a devoluo do ttulo, salvo se houver requerimento expresso do interessado para notificar essas pessoas. Se for verificada que a documentao esta irregular, o oficial far a devoluo do ttulo, conferindo prazo de 30 dias para a sua regularizao. De duas uma: se a documentao for regularizada ser dado prosseguimento ao registro torrens, caso no seja regularizada e o interessado deixar transcorrer o prazo, a prenotao feita ser cancelada e a documentao restituda ao requerente. O interessado poder requerer ao oficial que suscite dvida ao juiz corregedor seguindo o procedimento da suscitao do art. 198 e ss da LRP. Se a dvida for julgada procedente, o oficial tinha razo na exigncia, consequentemente a prenotao ser cancelada, caso seja julgada improcedente, sinal que a exigncia no tinha lugar e por consequncia a documentao estava regular. Estando regular a documentao desde o incio ou porque foi regularizada ou ainda, porque a dvida foi julgada improcedente o procedimento do registro de torrens ser continuado. O oficial encaminhar toda a documentao para o juiz. O procedimento que iniciou puramente administrativo passa a ter interveno judicial.

O procedimento ser distribudo no Frum e se a propriedade estiver justificada, o juiz mandar expedir editais por 3 x que ficaro afixados no prprio frum e tambm sero publicados na imprensa local, chamando eventuais interessados impugnar o pedido de registro torrens dentro de um prazo que o prprio juiz ter que estabelecer, que deve ser de no mnimo dois meses e no mximo quatro meses. O edital chama eventuais interessados, porque aqueles interessados certos - eventual ocupante, confrontantes devem ser pessoalmente notificados. Quem arca com as despesas da notificao e dos editais o prprio requerente. Despesas: Custas no RI; memorial e planta, notificaes, editais; O nico imvel que pode ser registrado pelo sistema torrens o RURAL, que em regra tem uma legislao mais benfica ao proprietrio como forma de garantir que possa explorar o solo rural. O pequeno proprietrio rural no consegue fazer o registro torrens, porque sai extremamente caro. Se ningum houver apresentado impugnao, este fato ser judicialmente certificado e expedido mandato autorizando o registro torrens. Se houver impugnao, o processo de registro ficar suspenso e o juiz se no depender de outras provas julgar procedente ou no o pedido de registro. No entanto, havendo impugnao as vantagens da prenotao so perdidas pelo interessado que agora no tem mais eficcia retroativa. Se o pedido for julgado improcedente, apesar de toda despesa que o interessado teve, ele no conseguir os benefcios do registro torrens, presuno absoluta do direito de propriedade, mas ele continua proprietrio, continua protegido pela lei, mas ele ingressa com registro comum (prenotao, qualificao positiva e registro). O sistema de registro torrens surgiu na nossa legislao como alternativa para: no havia um real sistema registral e surgiu porque, dava certo na Austrlia; inseguro passar pelo sistema de registro torrens e ao final ter um resultado negativo. Ao pequeno proprietrio rural seria interessante obter o registro, mas exatamente a ele invivel em razo do custo do registro. RS, GO, PE existem Registros Torrens, mas no um nmero muito grande. AQUISIO DE IMVEL RURAL POR ESTRANGEIRO Previso legal: Lei 5.709/71 Decreto regulamentador: 74.965/74 DICA: - Imprimir a lei como o decreto.

Surgiram em Estado Ditatorial que tinha grande preocupao de evitar que estrangeiros fossem proprietrios de imveis em territrio nacional. Esta lei, assim como o entendimento de aquisio de imvel rural em rea de fronteira e s margens de BRs deveriam ser revogadas por conta do Estado Democrtico de Direito, mas elas continuam em plena vigncia. A doutrina dispe que essa lei e o decreto regulamentador continuam plenamente em vigor, como tambm foram recepcionadas pela CF/88, porque o art. 190 da CF regula essa restrio quanto aquisio de imvel rural por estrangeiros. S pode adquirir imvel rural no territrio nacional a pessoa fsica residente no pas. Alm disso, obrigatrio que a PF tenha inscrio no cadastro de pessoas fsicas no Ministrio da Fazenda. A pessoa jurdica estrangeira somente poder adquirir imvel no territrio brasileiro se autorizada funcionar no pas. Essa autorizao concedida pelo Ministrio do Desenvolvimento e Comrcio Exterior. CUIDADO: A PJ alm de ter autorizao para funcionar no pas, precisa ter CNPJ. O fato de ter inscrio no CNPJ no decorre de autorizao para funcionar no pas. apenas um encargo tributrio para a pessoa que seja titular de imvel ou direito real imobilirio no pas. Condies para aquisio de imvel rural por estrangeiro - pessoa fsica: - Se for aquisio de at 03 MEIs no depende de autorizao especial, salvo se para chegar a esse limite houver a aquisio de mais de um imvel. At o limite de 03 MEIs a aquisio livre, desde que nica, se houver mais de uma aquisio a partir da segunda, depende de autorizao. - De 03 MEIs a 50 MEIs ser necessria a autorizao do INCRA, assim como se for uma aquisio de at 03 mdulos, mas feita pela segunda ou prximas aquisies. - Acima de 50 MEIs, 3 do art. 3 da Lei 5708/71: O Presidente da Repblica, ouvido o Conselho de Segurana Nacional, poder aumentar o limite. Logo necessrio se faz, aprovao do Presidente atravs de Decreto, aps manifestao do CSN, mas o CSN deixou de existir com o advento da CF/88. Portanto, qual o rgo que deve se manifestar para as aquisies acima de 50 MEIs? 1 c: As funes passaram a ser exercidas pelo Conselho de Defesa Nacional; 2 c: Se pauta no art. 190, CF que a lei definir os casos em que a aquisio deve de autorizao do Congresso Nacional. A mesma regra determinada na Lei 8629/93 que trata do Congresso Nacional art. 23, 2. Prof: rgo competente para autorizao ser o Congresso Nacional. Sempre que houver essa aquisio haver forma solene nica, ou seja, somente admitida como vlida a forma de escritura pblica, no importando o valor do imvel, razo pela qual inaplicvel o art. 108 do CC.

E se para adquirir depender de autorizao prvia do INCRA, a prpria autorizao tem que constar no corpo da escritura pblica. A autorizao tem prazo de validade de 30 dias, perodo no qual tem que ser lavrada escritura. Da lavratura da escritura comea a correr o prazo de 15 dias para se efetuar o REGISTRO. Pra a garantia da segurana nacional a Lei 5709/71 prev limites mximos para aquisio de imvel rural por estrangeiro, quais sejam: - No mximo (25%) da rea do municpio poder pertencer a estrangeiros e, deste limite legal no mximo 40% (10%) poder pertencer a estrangeiros de mesma nacionalidade. O oficial far o registro regular da aquisio no L-2 Registro Geral, o registro que constitui o direito de propriedade ao estrangeiro tem carter constitutivo. Alm deste obrigatrio fazer o registro no Livro de Aquisio de Imvel Rural por Estrangeiro, este Livro tem carter apenas informativo. Na verdade tem dupla finalidade no RI: - Controlar os percentuais previstos em lei; - com base nas informaes do livro, que sero encaminhados os ofcios as corregedorias dos TJs, ao INCRA e, eventualmente ao Ministrio da Agricultura da aquisio de imvel rural por estrangeiro. Essas informaes tm que ser prestadas trimestralmente e, para os Tribunais tem que ser prestadas independentemente de serem positivas ou negativas, salvo o TJRS que prev no seu Cdigo de Normas que durante o trimestre no houve aquisio ou alienao de imvel rural por estrangeiro fica o Oficial dispensado de prestar a informao. Nesses limites, no entram s aquisies decorrentes do regime de bens do casamento ou decorrentes de sucesso hereditria, quando for sucesso legtima, mas se for testamentria entra no limite, porque ato voluntrio, exceto se o imvel estiver localizado em rea indispensvel segurana do territrio nacional, mesmo que decorra de causa legal a sucesso, o Congresso Nacional pode vetar, impedir a aquisio.