LEGISLAO DE IMOBILIRIO EM ANGOLA

Ordenamento do Territrio, Urbanismo e Promoo Imobiliria

Solo, territrio e desenvolvimento urbano

- Breve anlise da legislao em vigor Para alm da Constituio Angolana, que enquanto Lei Fundamental enumera os princpios bsicos no que se refere a Solo, Territrio e Desenvolvimento Urbano, existe hoje legislao que visa ordenar e regular a classificao dos solos, o ordenamento territorial e as regras aplicveis ao desenvolvimento urbano. Desde Logo a Lei n. 3/04 de 25 de Junho (Lei do Ordenamento do Territrio e do Urbanismo que visa o estabelecimento do sistema de ordenamento do territrio e do urbanismo e da sua aco poltica. Esta lei visa o ordenamento do territrio e do urbanismo e tem ainda como objecto o espao constitudo pelo conjunto dos solos urbanos e rurais, bem como o subsolo, as guas, e visa regular as aces que se traduzam na ocupao, uso e utilizao desses espaos, atravs da implementao dos instrumentos de ordenamento do territrio e do urbanismo previstos na presente lei. A lei define no seu n. 3 o ordenamento do territrio como o sistema integrado das normas, princpios, instrumentos e aces da Administrao Pblica que tem por funo a organizao e gesto do espao biofsico territorial, urbano e rural, em termos de enquadramento, disciplina, defesa e valorizao da sua ocupao e utilizao pelas pessoas singulares e colectivas, privadas e pblicas, com vista realizao dos fins e segundo os princpios previstos na presente lei A Lei 3/04 de 25 de Junho visa essencialmente desenvolver os princpios em que assenta o ordenamento do territrio com vista a criar condies favorveis, que garantam os fins gerais do desenvolvimento econmico, social, de bem-estar, de defesa do ambiente e da qualidade de vida dos cidados. Esta lei consagra ainda princpios como: - Soberania do estado sobre o territrio; - O respeito pelas liberdades e garantias fundamentais dos cidados; - A organizao e diviso poltico-administrativa do territrio; - A Noo de Domnio Pblico; - A noo de Utilidade pblica; - A consagrao da propriedade estatal dos recursos naturais; - O reconhecimento da propriedade originria da terra pelo Estado; - O Princpio da transmissibilidade do domnio privado do Estado; - A classificao e qualificao dos solos; - O planeamento territorial geral e urbanstico; - A defesa do territrio e segurana interna; - O desenvolvimento econmico e social;
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- A melhoria da qualidade de vida das populaes; - A defesa do ambiente, dos valores rurais, paisagsticos, histricos, culturais, urbansticos e arquitecturais; - A utilizao racional dos recursos naturais - A equidade; - A distribuio justa dos solos e equilibrada dos espaos; - A sustentabilidade e solidariedade intergeracional; - O reforo da coeso entre regies; - A reconverso e recuperao das reas urbanas degradadas ou de ocupao ilegal; - A Expropriao por utilidade pblica; - A Participao pblica; - A Segurana jurdica. Esta lei prev como instrumentos de gesto territorial os seguintes: - As Normas, Princpios e Direitos Fundamentais previstos na Constituio na Leis de Terras e na Lei de Bases do ambiente; - Os Planos Territoriais; - As Operaes de ordenamento; - Os rgos de interveno no ordenamento do territrio. - Instrumentos de gesto territorial A Lei do Ordenamento do Territrio e do Urbanismo (Lei 3/04 de 25 de Junho), consagra como instrumentos de Ordenamento do territrio, entre outros, os seguintes elementos: - Planos territoriais de mbito Nacional; - Planos territoriais de mbito Provincial; - Planos territoriais de mbito Municipal. Em funo das necessidades os planos podem abranger reas inter-provinciais ou regionais e intermunicipais. - Os Planos Nacionais so os que abrangem todo o territrio Angolano; - Os Planos Provinciais ou inter-provinciais de ordenamento do territrio so os que abrangem o territrio de uma provncia ou de duas ou mais provncias; - Os Planos Municipais so os que abrangem o territrio de um municpio ou de dois ou mais municpios. Existem ainda os planos territoriais, em razo do objecto especfico ou sectorial das
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matrias que abrangem, classificam-se em: - Planos especiais: os que abrangem reas determinadas em funo de fins especficos de ordenamento do territrio, designadamente as reas agrcolas, reas de turismo, reas de indstria, reas ecolgicas de reserva natural, de repovoamento, de defesa e segurana, recuperao, reconverso, requalificao , revitalizao, reabilitao de centros histricos, remodelao de infra-estruturas especiais como portos ou aeroportos; - Planos sectoriais: os que designadamente abrangem sectores de infra-estruturas colectivas, como redes virias de mbito nacional, provincial ou municipal, redes de transportes, de abastecimentos de gua, energia, de estaes de tratamento de fluentes. Os planos territoriais, em razo da natureza dos espaos, so classificados em: - Planos de Ordenamento Rural: os que tm por objecto a ordenao dos espaos rurais situados fora dos permetros urbanos, incluindo os das povoaes com unidades rurais e demais povoaes classificadas como rurais; - Planos urbansticos: os que tm por objecto os espaos dos centros urbanos fixados pelos respectivos permetros ou pelos forais relativamente aos centros com estatuto de cidade. Existem tambm as Opes de Ordenamento do Territrio Nacional (POOTN) que so aprovadas por lei da Assembleia Nacional, sob proposta do Governo, tm a natureza de Plano Nacional, fixando as grandes orientaes estratgicas de carcter genrico relativas ao ordenamento de todo o espao territorial angolano, e fixam um quadro de referncia a concretizar pelos demais planos territoriais de grau inferior. Planos Provinciais (PPOT): contm directrizes de natureza essencialmente estratgica e de carcter genrico que desenvolvem, a nvel provincial, as Principais Opes de Ordenamento do Territrio Nacional, quanto ao uso e ocupao dos sol os rurais e urbanos que integram o desenvolvimento do territrio global de cada provncia, so depois concretizados pelos planos municipais e das grandes cidades com estatuto especial. Planos inter-provinciais (PIPOT): tm a mesma natureza dos planos provinciais e visam a coordenao e integrao complementar dos planos provinciais de duas ou mais provncias por necessidades de interesse pblico de combate das assimetrias inter-provincial, designadamente pela previso de infra-estrutura inter-provinciais estratgicas. Planos Municipais: Os planos municipais classificam-se em globais ou parciais, consoante abranjam o todo ou apenas parte rea territorial municipal e os parciais classificam-se e planos urbansticos e planos de ordenamento rural. Planos Urbansticos: Os planos urbansticos tm por contedo a definio de modelos de evoluo da ocupao humana e da organizao dos sistemas urbanos, nomeadamente pela classificao dos terrenos urbanos e definio dos respectivos permetros, pela programao das redes virias e de transportes dos equipamentos colectivos, bem como a fixao, na escala adequada, dos parmetros de aproveitamento dos terrenos urbanos, de distribuio das actividades econmicas e sociais, de equipamentos e servios pblicos e privados, de carncias habitacionais e ainda ndices obrigatrios de zonas verdes, bem como de arborizao das vias urbanas que contribuam para uma melhor qualidade do ambiente urbano. Os planos urbansticos compreendem os seguintes tipos: - Plano Director Municipal (PDM): o plano global que, representa a nvel do planeamento municipal urbanstico, o quadro de referncia urbanstica global, com uma dupla funo geral e regulamentar aplicvel aos centros urbanos; - Plano de Urbanizao (PU): tem como funo regulamentar e fixar as regras de conduta de ocupao, uso e aproveitamento dos terrenos urbanos e urbanizveis;
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- Plano de pormenor: visa regulamentar a ocupao, uso ou preservao de determinados aspectos ou elementos urbanos. A lei prev no entanto que os aglomerados urbanos de pequena dimenso, podem ser dispensados de adoptar planos urbansticos municipais, sendo de adoptar instrumentos de ordenamento do espao urbano, rudimentares como esquemas de ocupao dos solos, cuja validade e eficcia jurdica equivale dos planos urbansticos. Contedo dos Planos: O contedo dos planos territoriais integra elementos materiais e elementos formais e documentais, regulados em funo de cada espcie e tipo de plano, pelo Decreto 2/06 de 23 de Janeiro, que regula os Planos Territoriais Urbansticos e Rurais. O contedo material dos Planos deve incluir, fundamentalmente: - As caractersticas da rea territorial de interveno, designadamente da ocupao e uso espacial por classes e categorias de espaos ou terrenos, sua afectao econmica, social, biofsica, tipos dos direitos fundirios; - A fixao dos sistemas de proteco dos recursos naturais, mineiros, agrrios e florestais e dos valores paisagsticos, culturais, tursticos e sociais; - Os objectivos prosseguidos, meios disponveis e aces propostas; - A distribuio das reas e definio de estratgias de localizao, distribuio, ocupao e desenvolvimento dos solos rurais e urbanos; - A fixao dos permetros urbanos; - A definio das reservas ou zonas de proteco ou de interesse pblico; - A definio das opes e operaes de ordenamento em termos de execuo dos planos; Os planos territoriais devem ser representados pelos seguintes documentos: - Regulamento, sempre que os planos tiverem natureza regulamentar; -Planta de ordenamento que represente a estrutura espacial da rea de interveno respectiva, de acordo com a classificao e qualificao dos solos rurais e urbanos; - Planta de condicionantes que identifique as reas de domnio pblico e limites do regime de uso, as servides ou restries de utilidade pblica que limitem o livre aproveitamento; - Estudos de caracterizao do territrio abrangido pelo plano; - Relatrio fundamentado das solues propostas; - Directrizes programticas sobre a execuo. A regulamentao especfica da Lei 3/04 de 25 de Junho encontra-se consagrada no Decreto 2/06 de 23 de Janeiro. Todos os planos referidos bem como a sua regulamentao tero de ter sempre em conta o disposto na Lei 9/04 de 9 de Novembro (Lei das Terras), que define as bases gerais do regime jurdico das terras integradas na propriedade originria do Estado, os direitos fundirios que sobre estas podem recair e o regime geral de transmisso, constituio, exerccio e extino destes direitos.

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A Lei das Terras aplica-se aos terrenos rurais e urbanos sobre os quais o Estado constitui algum direito em benefcio de pessoas singulares ou de pessoas colectivas de direito pblico ou de direito privado, designadamente com vista prossecuo de fins de explorao agrcola, pecuria, silvcola, mineira, industrial, comercial, habitacional, de edificao urbana ou rural, de ordenamento do territrio, proteco do ambiente e de combate eroso dos solos. Esto excludos do mbito de aplicao da Lei das Terras os terrenos que no possam ser objecto de direitos privados, como os terrenos do domnio pblico ou os que, por sua natureza, sejam insusceptveis de apropriao individual. Os planos esto ainda limitados pelo disposto na Lei 5/98 de 19 de Junho (Lei de Bases do Ambiente) que define os princpios bsicos de proteco, preservao e conservao do ambiente. - Operaes urbansticas diversas O Decreto n. 80/06 de 30 de Outubro aprovou o regulamento de licenciamento das operaes de loteamento, obras de urbanizao e obras de construo. Para efeitos desta lei so Operaes Urbansticas as seguintes: - Operaes de loteamento; - Obras de construo ou edificao em geral; - Obras de alterao fundiria e as obras de remodelao de terrenos em rea no abrangida por operao de loteamento ou plano de pormenor; - Obras de alterao estrutural, interior e exterior dos edifcios; - Obras de ampliao em edifcios classificados ou situados em zona de proteco do patrimnio arquitectnico e imobilirio; - Obras de demolio; - Operaes de desocupao forada fundada em degradao ou risco de runa do edifcio; - Obras de reconstruo ou reabilitao; - As obras sujeitas a licenciamento, por meno expressa dos planos urbansticos municipais; - Os vrios procedimentos administrativos O Decreto n. 80/06 de 30 de Outubro regula os procedimentos Administrativos de Licenciamento Urbanstico, tais como: Processo de Licenciamento Urbanstico; Procedimentos Relativos a Obras de Construo Execuo e Fiscalizao de Operaes Urbansticas Medidas de Garantia de Legalidade Urbanstica Taxas Urbansticas

- Aspectos crticos dos processos A variedade e complexidade dos Planos pode levar a um longo processo at ao Licenciamento de uma operao Urbanstica. Deixar os prazos no livre arbtrio da administrao pode levar a uma espera prolongada.
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Enquadramento legal da promoo e da construo

- Legislao, na construo e na promoo imobiliria A Legislao aplicvel construo e promoo imobiliria est essencialmente vertida no Decreto n. 80/06 de 30 de Outubro aprovou o regulamento de licenciamento das operaes de loteamento, obras de urbanizao e obras de construo bem como no Decreto Executivo n. 13/07 de 26 de Fevereiro (RGEU). O Decreto n. 80/06 de 30 de Outubro aprovou o regulamento de licenciamento das operaes de loteamento, obras de urbanizao e obras de construo dedica a Seco IV aos procedimentos especiais relativos a obras de construo, analisemos agora alguns dos pontos centrais deste decreto. Condies de realizao da obra de construo: A autoridade licenciadora, no acto de deferimento do pedido de licenciamento, estabelece as condies que devem ser observadas na realizao das obras de construo, designadamente: - As condies de segurana quer na obra, quer dos prdios e pessoas vizinhas e dos pees que circulam nas vias pblicas juntas ao local da obra; - As condies relativas ocupao da via pblica ou colocao de tapumes e vedaes estabelecidas sob proposta do requerente e em conformidade com as normas legais e regulamentares; Prazo de execuo: - Na deciso do deferimento do pedido de licenciamento a autoridade licenciadora fixa o prazo para a concluso da obra de construo, de acordo com a programao proposta pelo requerente. - O prazo comea a contar da data de emisso do alvar. - O prazo fixado nos pode ser prorrogado, a pedido fundamentado do interessado, por um a nica vez e por perodo no superior a metade do prazo inicial, salvo: - quando a obra se achar em fase de acabamento, sob novo pedido fundamentado, pode ser concedida uma nova prorrogao, mediante pagamento de taxa adicional a fixar; - quando tenha havido alterao da licena, em cujo caso pode ser concedida nova prorrogao. - Estas prorrogaes concedidas no implicam a emisso de novos alvars, mas apenas averbamentos no alvar inicialmente emitido. Execuo faseada: - permitida a opo pela execuo faseada, devendo para tal o requerente identificar no projecto de arquitectura as fases de execuo, os trabalhos integrados por cada fase, indicando os prazos em que, a contar da data de aprovao daquele projecto, pretende requerer a aprovao dos projectos das especialidades relativo a cada uma das fases. - Cada fase deve constituir uma parte do conjunto da obra ou obras de construo de um ou mais edifcios que apresente caractersticas de autonomia funcional. - Nas obras de construo de vrias unidades edificadas autnomas integradas em condomnios, a execuo faseada pode ser feita por reas ou subconjuntos de unidades edificadas autnomas podendo as obras de urbanizao do lote e as construes projectadas para as restantes reas ser licenciadas e
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executadas, em fases ulteriores propostas pelo requerente e aceites pela autoridade licenciadora, desde que as reas residuais edificadas sejam objecto de arranjos transitrios que garantam boas condies de segurana, sade e ambiente aos condminos na utilizao quer das unidades j construdas, quer das vias, acessos e demais partes comuns. - Admitida a execuo por fases, o alvar abrange apenas a primeira fase das construes devendo o licenciamento das obras das fases subsequentes ser averbado ao mesmo alvar. Identificao dos tcnicos responsveis: O titular da licena de obra de construo est obrigado a afixar uma placa, em material imperecvel, no exterior da obra de edificao, que contenha a identificao dos tcnicos autores dos projectos de arquitectura e do director tcnico da obra. A licena urbanstica titulada pelo alvar: - A emisso do alvar condio de eficcia da licena e depende do pagamento das taxas devidas pelo requerente autoridade urbanstica. - Compete autoridade urbanstica que decidiu sobre a licena emitir o alvar da licena urbanstica para a realizao das operaes urbansticas licenciadas. - Os pedidos de emisso de alvar de licenciamento de obras de urbanizao devem conter os seguintes elementos: - documento comprovativo da prestao de cauo; - aplice de seguro que cubra a responsabilidade pela reparao dos danos emergentes de acidentes de trabalho; - termo de responsabilidade assinado pelo tcnico responsvel pela direco tcnica das obras; - declarao de titularidade do certificado de classificao de empreiteiro de obras pblicas, do ttulo de registo na actividade ou do certificado de classificao de industrial de construo civil, a verificar no acto de entrega do alvar com a exibio do original do mesmo; - livro de obra, com meno do termo de abertura; - plano de segurana e sade; - minuta do contrato de urbanizao aprovada. O pedido de emisso do alvar s pode ser rejeitado com base nalgum dos seguintes fundamentos: - caducidade; - suspenso; - revogao; - declarao da nulidade; - falta de pagamento das taxas devidas pela emisso. O alvar de licena de operao de loteamento ou de obras de urbanizao deve conter as seguintes menes obrigatrias e elementos anexos: - identificao do tipo e nmero de alvar, consoante o tipo de operao em causa, designadamente, alvar de loteamento n.... ou alvar de obras de urbanizao n....;

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- identificao do titular do alvar; - identificao do terreno objecto da operao de loteamento ou das obras de urbanizao pela respectiva descrio na Conservatria do Registo Predial e pelo artigo matricial; - licena que aprovou o pedido da operao em causa; - plano municipal em que estiver integrada a operao de loteamento ou de urbanizao, quando houver, ou do instrumento sucedneo do plano no caso contrrio; - natureza ou tipo e nmero de lotes, sua rea, localizao e fins de habitao, de servios, de indstria ou de comrcio respectivos, rea de construo, nmero de pisos e nmero de fogos de cada um dos lotes; - cedncias obrigatrias de terrenos, identificando as parcelas e respectivos fins a integrar no domnio municipal, nos termos do presente regulamento; - prazo de concluso das obras de urbanizao; - montante da cauo prestada e identificao do respectivo ttulo; - em anexo as plantas dos lotes e das parcelas cedidas. O alvar de licena de operao de obras de construo deve conter as seguintes menes obrigatrias: - identificao do tipo e nmero de alvar, consoante o tipo de obra em causa, designadamente, alvar de obra de construo n...; - identificao do titular do alvar; - identificao do terreno ou prdio em que se localizar a obra de construo, pela respectiva descrio na Conservatria do Registo Predial e pelo artigo matricial; - identificao da licena que aprovou o pedido da obra em causa; - plano municipal em que estiver integrada a obra de construo, quando houver, ou do instrumento sucedneo do plano no caso contrrio; - condies para a realizao da obra fixadas pela licena respectiva; - obras de vias, acessos e equipamentos colectivos e de demais partes comuns em regime de condomnio, no caso de construes em srie em lotes condominiais; - crceas e o nmero de pisos acima e abaixo da cota de soleira; - rea de construo, tipos e volumetria de edifcios, nmero de fogos de cada um dos lotes singulares ou de lotes autnomos adentro dos condomnios; - fins a que se destinam os edifcios; - prazo de validade da licena equivalente a da concluso das obras. O alvar de licena de utilizao de edifcio deve conter as seguintes menes obrigatrias: - identificao do titular da licena;

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- identificao do edifcio ou fraco autnoma e do condomnio em cuja rea e regime se integra e bem como meno de que o edifcio ou edifcios em causa preenchem os requisitos legais para a constituio do condomnio ou da propriedade horizontal, conforme for o caso; - fim de uso a que est destinado o edifcio ou fraco autnoma. O alvar constitui documento comprovativo da autorizao do loteamento para construo, para os efeitos de registo predial dos lotes. Fases da execuo das obras: A execuo das obras de urbanizao e de construo compreendem, conforme os casos e as caractersticas dos terrenos de implantao, as seguintes fases de trabalhos: - incio da obra; - execuo da obra; - concluso da obra. Incio da obra: -O incio da obra d-se aps a emisso do alvar. - O incio da obra deve ser comunicado autoridade licenciadora e quando for diferente, autoridade municipal da localizao da obra, juntando um cronograma de execuo dos trabalhos. Ligao s redes pblicas: - Nas obras de urbanizao bem como nas obras de construo, as ligaes s redes pblicas devem ser requeridas s respectivas entidades gestoras, servindo os respectivos alvars, conforme for o tipo de obras licenciadas, ttulos bastantes para instruir os pedidos. Alteraes no decurso da execuo: - So permitidas alteraes ao projecto no decurso da execuo dos trabalhos, relativamente a obras isentas de licena, sendo, porm, necessria comunicao prvia autoridade licenciadora e dona da obra. Execuo das obras pela autoridade licenciadora: A autoridade licenciadora, por razes impostas pela necessidade de proteco da qualidade do ambiente, segurana dos edifcios e das pessoas em geral, ou at de proteco de interesses de terceiros adquirentes de lotes, pode tomar a iniciativa de promover a execuo das obras licenciadas, mas por conta do titular do alvar, quando por causa a ele imputvel: - as obras licenciadas no tiverem sido iniciadas no prazo de um ano aps a data de emisso do alvar; - as obras registarem uma interrupo superior a um ano; - as obras no tiverem sido concludas dentro do prazo inicial ou prorrogado e ocorrer declarao de caducidade da licena; - no tiverem sido efectuadas as alteraes correctivas que tiverem sido notificadas por medidas de tutela da legalidade urbanstica.
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Execuo de obras por terceiro: Nos casos de loteamentos aprovados por licena, sem que as obras de urbanizao tenham sido efectuadas, os adquirentes de lotes, de edifcios neles construdos podem requerer autoridade licenciadora autorizao para promoverem directamente a execuo das obras de urbanizao, quando a mesma autoridade no tenha promovido a sua execuo. Concluso dos trabalhos: - Uma vez concludos os trabalhos da obra, o dono da mesma obrigado a proceder ao levantamento do estaleiro e limpeza da rea, remoo de materiais entulhos e demais resduos acumulados no decurso dos trabalhos da obra. - O dono da obra ainda obrigado a proceder aos arranjos de todos os estragos que os trabalhos tenham causado s infra-estruturas colectivas e aos edifcios vizinhos. - O cumprimento destas obrigaes constitui condio para a recepo provisria das obras de urbanizao ou de emisso de licena de utilizao dos edifcios construdos e concludos, nos outros casos de obras de construo ou de outro tipo. Recepo provisria e definitiva das obras de urbanizao: - Concludos os trabalhos e decorrido que seja o prazo de garantia fixado no contrato de urbanizao, compete autoridade licenciadora, sob pedido do interessado, aprovar a recepo provisria e definitiva da obra de urbanizao. - Antes da recepo deve proceder-se vistoria, aplicando-se para a recepo provisria e definitiva, com as devidas adaptaes, o regime geral aplicvel recepo provisria e definitiva das empreitadas de obras pblicas. Obra inacabada e concluso por terceiro: Quando as obras no tenham sido terminadas por razes devidas falncia ou insolvncia do dono respectivo, qualquer terceiro novo adquirente do terreno ou edifcio em causa que desta feita se torne parte interessada legtima, pode requerer licena especial para a concluso da obra. Fiscalizao das Operaes Urbansticas: - A execuo de qualquer tipo de operao urbanstica, ainda que isenta ou no submetida a licenciamento prvio, est sujeita fiscalizao administrativa. - A fiscalizao tem por fim assegurar a conformidade das operaes urbansticas com as normas legais, regulamentares e tcnicas aplicveis e a prevenir danos que da sua execuo possam advir para o ambiente, sade e segurana das pessoas. - A fiscalizao administrativa das operaes urbansticas em geral compete autoridade licenciadora urbanstica, nos termos gerais da competncia prpria, delegada ou subdelegada, sem prejuzo das competncias especficas cometidas a outras autoridades em razo de matrias especficas. - A autoridade licenciadora urbanstica coadjuvada por tcnicos e funcionrios seus, especializados e integrados nas suas estruturas para a realizao das aces de fiscalizao, sem prejuzo da possibilidade de contratao de empresas especializadas na fiscalizao de obras para o exerccio daquelas aces. - As inspeces aos locais de realizao de operaes urbansticas podem ser feitas pelos funcionrios ou tcnicos mandatados ou pelas empresas privadas contratadas a qualquer momento da durao da respectiva execuo e sem prvia notificao.

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- Das inspeces devem ser elaborados relatrios detalhados e fundamentados. - Para alm dos casos expressamente previstos, durante o perodo de execuo das obras, ou para fins de verificao do estado de conservao dos edifcios, a autoridade urbanstica pode ordenar a realizao de vistorias aos locais e edifcios em que estejam a ser executadas operaes urbansticas. - As vistorias devem ser realizadas por pelo menos trs funcionrios, de entre os quais dois devem ser tcnicos com formao nas matrias dos projectos da especialidade. - Das vistorias, os funcionrios mandatados devem elaborar relatrio detalhado e fundamentado. Livro de obra: - Por cada obra licenciada a executar, deve ser aberto livro respectivo, a conservar no local da sua execuo, e no qual o director tcnico da obra deve anotar todos os factos de execuo relevantes ao longo da evoluo da obra, designadamente, incio, paragem, suspenso e concluso dos trabalhos, bem como todas as alteraes feitas aos projectos. - O livro deve estar disponvel para consultas pelos agentes da fiscalizao. Por ltimo o Decreto Executivo n. 13/07 de 26 de Fevereiro que aprova o Regulamento Geral das Edificaes Urbanas concretiza de uma forma exaustiva o processo e procedimento da construo e urbanizao. - O licenciamento de operaes urbansticas O Decreto n. 80/06 de 30 de Outubro aprovou o regulamento de licenciamento das operaes de loteamento, obras de urbanizao e obras de construo. Para efeitos desta lei so Operaes Urbansticas e Obras sujeitas a Licena Urbanstica as seguintes: - Operaes de loteamento; - Obras de construo ou edificao em geral; - Obras de alterao fundiria e as obras de remodelao de terrenos em rea no abrangida por operao de loteamento ou plano de pormenor; - Obras de alterao estrutural, interior e exterior dos edifcios; - Obras de ampliao em edifcios classificados ou situados em zona de proteco do patrimnio arquitectnico e imobilirio; - Obras de demolio; - Operaes de desocupao forada fundada em degradao ou risco de runa do edifcio; - Obras de reconstruo ou reabilitao; - As obras sujeitas a licenciamento, por meno expressa dos planos urbansticos municipais; Esta lei refere ainda que as Operaes Urbansticas isentas de Licena Urbanstica so as seguintes: - Todos os tipos de operaes urbansticas de urbanizao, loteamento e construo, de iniciativa pblica sobre terrenos do domnio privado ou pblico do Estado, das provncias ou das autarquias locais e cuja realizao se destina prossecuo de fins de interesse pblico;

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- As operaes urbansticas que incidam sobre terrenos dos particulares, e que por razes de interesse pblico urbanstico, podem ser impostas por iniciativa pblica, ou realizadas por procedimentos de concertao, desde que previstos nos planos urbansticos ou em instrumentos supletivos e cumpridas as normas legais aplicveis. Esto ainda isentas de licena: - As obras de conservao; - As obras de alterao no interior de edifcios no classificados, ou suas fraces que no impliquem modificaes da estrutura resistente dos edifcios, das crceas, das fachadas e da forma dos telhados; - Os destaques de uma parcela de terreno ou prdio com descrio predial que se situe em permetro urbano, quando a parcela destacada confronte com arruamento pblico, ou a parcela a destacar contenha edifcio ou vise edifcio que disponha de projecto de construo aprovado e constitua uma unidade edificada autnoma; - As operaes de loteamento e de urbanizao cuja realizao, ainda que por iniciativa privada, esteja j consagrada em planos de pormenor; - As operaes de urbanizao, cujo licenciamento esteja j compreendido por licena do loteamento que no tenha caducado. Processo de Licenciamento Urbanstico: O processo de licenciamento divide-se em: - Procedimentos comuns; - Procedimentos especiais; - Os procedimentos comuns aplicam-se aos pedidos de licenas de todos os tipos de operaes urbansticas, nomeadamente, a operaes de loteamento, s obras de urbanizao e s obras de construo, que sejam realizadas em reas de terrenos urbanos dotados de planos urbansticos ou de instrumentos supletivos. - Por outro lado aos pedidos de licenas de operaes urbansticas a realizar em reas situadas em permetros urbanos, no dotadas de planos urbansticos ou sob outras situaes especficas, aplicam -se os procedimentos comuns quanto s matrias de natureza comum ou anloga, sendo aplicveis os procedimentos especiais para as demais diferentes matrias especficas Pedido de Licenciamento: o licenciamento de qualquer operao urbanstica e em particular de operaes de loteamento, de obras de urbanizao e de obras de construo requerido consoante o tipo de direito que incide sobre o terreno, compatvel com a natureza da obra objecto da pretenso: - Pelo proprietrio do prdio, terreno ou construo objecto da operao ou obra, nos casos em que se trate de propriedade plena; - Pelo titular de, designadamente, domnio til, direito de superfcie ou direito de ocupao precria sobre o terreno objecto de loteamento, de obras de urbanizao ou de obras de construo e de remodelao. Nos casos de pedidos exclusivos de licenciamento de obras de urbanizao a autoridade licenciadora deve determinar e notificar: - Os requisitos e caractersticas tcnicas de execuo das obras de urbanizao e de construo;

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- O montante da cauo a prestar para garantir de boa e regular execuo, que poder ser prestada por fiana bancria; - As condies que devem constar do contrato de concesso urbanstica; Termo de responsabilidade: . O requerimento inicial sempre instrudo com declaraes dos autores dos projectos e dos directores tcnicos das obras, das quais conste que foram observadas na elaborao dos mesmos as normas legais e regulamentares aplicveis designadamente as normas tcnicas de construo vigentes, bem como a garantia da conformidade dos mesmos projectos com as normas dos planos municipais ou instrumentos supletivos equivalentes. - S podem subscrever os projectos os tcnicos habilitados e inscritos em associao de natureza profissional legalmente constituda e reconhecida, e que faam prova da validade da sua inscrio ao tempo da declarao. Publicidade do pedido: - O requerente, no dia seguinte entrega do requerimento, publicita o seu pedido atravs da afixao, no edifcio ou terreno objecto da operao em causa, de um aviso contendo a identificao da natureza e do tipo da operao urbanstica requerida, e no caso de loteamento, a espcie de loteamento visado, a meno expressa de que o loteamento no se acha aprovado, bem como o nmero do processo de licenciamento. - O aviso deve manter-se no local, de forma bem visvel do exterior do prdio ou terreno, at emisso da licena urbanstica, sendo imediatamente substitudo pela forma de publicidade da licena prevista no presente regulamento. Pedido cumulativo de licenas de loteamento, urbanizao e construo: - O interessado pode formular pedidos cumulativos de licenciamento de operaes de loteamento, de obras de urbanizao e de obras de construo desde que satisfaam os requisitos gerais, especiais e tcnicos requeridos para cada um dos respectivos projectos. - Nos pedidos cumulativos deve ter -se em conta, a diferente apreciao de cada pedido em razo da natureza de cada tipo de operao requerida, sem prejuzo da apreciao simultnea das trs operaes requeridas. - Os pedidos cumulativos de licenciamento so particularmente aplicveis aos casos em que as partes interessadas se propem executar as operaes de urbanizao por contrato de concesso urbanstica ou de concertao urbanstica. Autoridade licenciadora: - Para efeitos do presente regulamento, considera-se autoridade licenciadora urbanstica o Governador da Provncia em cujo territrio se situa o terreno ou prdio objecto de um processo de licenciamento urbanstico. - Pode no entanto o Governador da Provncia delegar os seus poderes de licenciamento urbanstico no Vice-Governador ou no responsvel pela rea de urbanismo, com a faculdade de ser subdelegada na autoridade municipal territorialmente competente para administrar o municpio da localizao do terreno ou prdio em causa.

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- A autoridade licenciadora deve fixar prazos razoveis, de acordo com o equilbrio de interesses das partes pblica e privada, para a realizao das diversas diligncias previstas ao longo da tramitao processual. Apreciao liminar e saneamento processual: A autoridade licenciadora competente aprecia e decide sobre as questes formais ou outras prvias que possam obstar ao conhecimento do mrito do pedido, quanto legitimidade do requerente e a regularidade formal do requerimento, indeferindo liminarmente o pedido se o requerente for parte ilegtima e no tenha apresentado prova dos seus direitos fundirios, ou apresente deficincias insuprveis. Procedimento de informao prvia e consultas: - Caso o pedido no tenha sido liminarmente indeferido, aberta uma fase de anlise do processo e de consultas s diversas entidades que participam do processo do planeamento territorial e da proteco do ambiente, para que prestem informaes e se pronunciem em termos da existncia de eventuais servides administrativas ou restries de utilidade pblica ou de defesa da paisagem, de valores do patrimnio histrico e arquitectnico, de conservao da natureza, que o tipo e localizao da operao urbanstica possa lesar. - A no recepo do parecer das entidades consultadas dentro do prazo de 30 dias a contar da recepo do processo equivaler a tcito parecer favorvel. Apreciao de pedidos de loteamento e obras de urbanizao: - A apreciao dos pedidos de loteamento e de obras de urbanizao deve incidir sobre a sua insero e conformidade com os planos urbansticos, medidas preventivas, rea de desenvolvimento urbano prioritrio, rea de construo prioritria, servides administrativas, restries de utilidade pblica e quaisquer outras normas legais e regulamentares aplicveis integrao urbana e paisagstica, bem com o aos tipos de lotes propostos em funo do respectivo destino de edificao. Apreciao de obras de construo - instruo: - A apreciao dos projectos de obras, construo de edifcios novos incide sobre a sua insero em conformidade com os planos urbansticos, medidas preventivas, rea de desenvolvimento urbano prioritrio, rea de construo prioritria, servides administrativas, restries de utilidade pblica e quaisquer outras normas legais e regulamentares aplicveis fachada exterior e insero urbana e paisagstica das edificaes, bem como sobre o uso proposto. - Para a apreciao da insero urbana e paisagstica deve ter -se em conta a preexistncia de loteamento aprovado e executado, e de terrenos j urbanizados ou no, a dimenso formal e funcional do j edificado e do espao pblico envolvente bem como as infra estruturas existentes e previstas. A autoridade licenciadora deve deliberar previamente sobre o projecto de arquitectura, no prazo de 30 dias contados da recepo do pedido, ou do ltimo dos pareceres solicitados nos termos do regime de consultas e informao prvia. O interessado deve requerer a aprovao dos projectos das especialidades necessrios execuo da obra de construo no prazo de seis meses, prorrogvel por uma s vez, a contar da notificao do acto de aprovao do projecto de arquitectura, caso no tenha apresentado tais projectos em simultneo com o requerimento. - A falta de apresentao dos projectos das especialidades no prazo previsto no nmero anterior implica a caducidade do acto que aprovou o projecto de arquitectura e o arquivamento oficioso do processo de licenciamento.
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- As consultas s entidades impostas pelas demais disposies legais devem ser promovidas no prazo de 10 dias a contar da apresentao dos mesmos projectos, ou da data da aprovao do projecto de arquitectura, no caso de o interessado os ter apresentado em simultneo com o pedido inicial. - As declaraes de responsabilidade dos autores dos projectos das especialidades que estejam inscritos em associao pblica constituem garantia bastante do cumprimento das normas legais e regulamentares aplicveis aos projectos, salvo declarao expressa em contrrio. Deciso final: - Cabe autoridade licenciadora competente em razo do territrio da situao da operao urbanstica, proferir a deciso de deferimento do pedido que consubstancia a licena urbanstica requerida. - O acto de deferimento da licena deve fixar as condies em que os direitos por ele constitudos se devem exercer. O indeferimento do pedido s pode ter lugar com fundamento em: - violao de disposies do plano provincial ou inter -provincial de ordenamento territorial, plano municipal de ordenamento territorial e demais normas regulamentares urbansticas e de edificao e supletivas de ordenamento territoriais; - declarao de utilidade pblica dos terrenos objecto da operao urbanstica requerida, para efeitos de expropriao, salvo se essa declarao tiver em vista a realizao da operao de estruturao fundiria; - leso ou afectao do patrimnio arqueolgico, arquitectnico, histrico, cultural, paisagstico, natural ou edificado; - parecer desfavorvel ou rejeio de autorizaes legalmente exigveis por parte de qualquer das entidades consultadas; - incapacidade ou limitaes financeiras graves da parte das autoridades municipais para suportar o custo das despesas com as obras de urbanizao. Licenciamento condicionado: No caso da ocorrncia do fundamento na incapacidade ou limitaes financeiras graves da parte das autoridades municipais para suportar o custo das despesas com as obras de urbanizao o licenciamento pode ser deferido, desde que o requerente privado da operao urbanstica que implique loteamento e obras de urbanizao preste, por procedimento convencional, a celebrar com a autoridade licenciadora, garantia de financiamento ou comparticipao nas despesas correspondentes, o deferimento deve ser expressamente concedido sob a condio do cumprimento da garantia acordada. Caducidade e renovao das licenas: - A deciso que tiver deferido um pedido exclusivo de uma operao de loteamento caduca no prazo de um ano, a contar da sua notificao, se no for requerido o licenciamento das obras de construo ou urbanizao conforme for o caso. - No caso de a operao de loteamento se situar em rea j urbanizada, no implicando obras de urbanizao, a deciso de licenciamento caduca se no for requerida a emisso do ttulo da licena no prazo de 180 dias a contar da notificao. - A renovao da licena pode ser feita sob requerimento de prorrogao do respectivo prazo inicial antes de ocorrido o respectivo termo final.

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Alterao licena: - A requerimento do interessado, podem ser alteradas as condies e termos da licena antes do incio das obras que a mesma tem por objecto. - A licena de operao de loteamento apenas pode ser alterada decorridos dois anos aps a sua concesso, salvo se a alterao se mostrar no contrria aos fins do plano municipal vigente para a respectiva zona ou se afigurar necessria ou imposta pelo plano municipal territorial ou por iniciativa da autoridade licenciadora devida a factores impostos pela necessidade de recuperao de uma rea crtica e de reconverso urbanstica, ainda que no haja plano municipal territorial aprovado. Revogao da licena: - A licena urbanstica s pode ser revogada nos termos gerais dos fundamentos de revogao dos actos administrativos, designadamente, por vcio de violao de disposio legal ou regulamentar e quando ferida de nulidade por: - violao de planos territoriais aprovados vlidos e eficazes; - violao das disposies legais e regulamentares que condicionam a concesso da licena aprovao de rgos da administrao central; - violao de medidas preventivas de tutela da legalidade urbanstica ou de licena de loteamento em vigor. Terrenos para espaos verdes e infra-estruturas colectivas: - No licenciamento de quaisquer operaes de loteamento, de urbanizao, de construo e outras cuja natureza o requeira, devem ser garantidos os terrenos, lotes ou partes de lotes destinadas a espaos verdes e de uso colectivo, bem como as demais infra-estruturas e equipamentos colectivos previstos nos planos municipais ou instrumentos supletivos. - Os espaos verdes privados constituem partes comuns dos prdios a edificar nos lotes resultantes das operaes de loteamento e regem-se pelo disposto nos artigos 1420. e 1438. do Cdigo Civil. Cedncias obrigatrias de terrenos e seus efeitos: - Os titulares de direitos sobre terrenos a lotear devem ceder gratuitamente ao municpio parcelas de terrenos para os fins destinadas a espaos verdes e de uso colectivo, bem como as demais infraestruturas e equipamentos colectivos e de utilidade pblica que de acordo com os planos municipais devam integrar o domnio pblico municipal. - A integrao no domnio pblico municipal opera-se por efeito automtico do acto de emisso do alvar, no podendo ser feita afectao a fim diferente do previsto no mesmo, valendo esta afectao para efeitos dos competentes registos e averbamentos. - Ao cedente assiste o direito de reverso das parcelas cedidas em caso de a afectao vir a destinar -se a fim diverso do previsto. Procedimentos Especiais Relativos ao Loteamento e Urbanizao: - Contrato de concesso urbanstica: Os contratos de concesso urbanstica so contratos administrativos de concesso de poderes pblicos de urbanizao e de execuo das respectivas obras podendo abranger a concesso de direitos sobre os terrenos objecto da concesso ou apenas poderes de gesto privada dos terrenos dos domnios pblico ou privado do Estado, da provncia ou do municpio abrangidos para os fins da concesso.
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Contratos de concertao: As operaes de urbanizao sob o regime de contratos de concertao so aplicveis aos terrenos no urbanizados que devendo ser objecto de operaes de execuo de planos municipais ou instrumentos supletivos equivalentes so objecto de direitos fundirios pertencentes, em pelo menos 50% a rea abrangida, a particulares que para cuja urbanizao no convenha administrao pblica fazer recurso sistemtico da expropriao por utilidade pblica, dispondo-se a concertar a execuo das operaes com os respectivos titulares dos terrenos abrangidos. Outros contratos de cooperao urbanstica: As autarquias locais podem celebrar com os sujeitos titulares de direitos sobre terrenos a lotear, a urbanizar ou sujeitos titulares de direitos a edificar contratos atpicos de cooperao na execuo de determinados aspectos especficos dos planos urbansticos e em particular com aqueles titulares cujos direitos sofreram ou venham a sofrer danos em consequncia da execuo e gesto dos planos territoriais. Execuo faseada da urbanizao: O interessado pode requerer a execuo da urbanizao por fases identificando as obras previstas para cada fase e o oramento das mesmas, bem como os prazos de requerimento das licenas das obras de cada fase e respectiva execuo. - O requerimento de execuo faseada pode ser includo no pedido inicial de licenciamento de operao de loteamento ou to s nas propostas de contratos de concesso ou de concertao urbansticas, sem prejuzo da prioridade de execuo das operaes de loteamento. - Cada fase deve integrar um subconjunto coerente de obras relativas a uma determinada zona de terreno a lotear ou urbanizar que possa funcionar com relativa autonomia, face s zonas das fases subsequentes. - Deferida a execuo faseada, o alvar a emitir deve abranger apenas a primeira fase das obras sendo as subsequentes licenas faseadas averbadas ou anotadas no alvar. Contratos de gesto urbanstica: A gesto dos espaos verdes e de uso colectivo pode ser concedida a residentes ou grupos de residentes das reas j urbanizadas ou com empresas idneas especializadas em gesto urbanstica, mediante contrato de cooperao ou de gesto privada urbanstica, a celebrar com a autoridade autrquica. - Os contratos de cooperao podem ter por objecto: - A limpeza dos espaos pblicos; - A manuteno de equipamentos colectivos, de recreio e lazer; - A conservao de espcies da flora existente nos espaos verdes e plantao de novas espcies consentneas com o meio; - A fiscalizao dos espaos para assegurar a sua no degradao; - A reabilitao urbana como caso particular Reabilitao Urbana aplicam-se as regras do decreto n. 80/06 de 30 de Outubro Licenciamento diz respeito. no que ao

- O artigo 42. do citado decreto refere ainda que s reconstrues e remodelaes dos edifcios j construdos e as utilizaes respectivas no podem ser afectadas por novas construes nem por novas normas legais e regulamentares supervenientes. - A concesso de licena para obras de reconstruo ou remodelao de edifcios existentes no pode ser rejeitada com fundamento em norma legal ou regulamentar superveniente a da construo originria, desde que tais obras no originem ou agravem desconformidade com as normas vigentes ou tenham como resultado a melhoria das condies de segurana, e de salubridade do edifcio.
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Compra, venda e arrendamento de imveis

- Breve anlise da legislao em vigor Tanto a compra e venda de imveis e o Arrendamento regulada no Cdigo Civil Angolano, no Capitulo das Obrigaes. - Documentao e procedimentos essenciais Contrato Promessa de Compra e Venda: - O CPCV um acordo obrigacional entre quem promete vender e quem promete comprar; - O CPCV deve conter todos os elementos de identificao das partes (nome, estado civil, naturalidade, n fiscal de contribuinte, residncia) e ainda os respectivos cnjuges; - O CPCV indica, tambm, a identificao do imvel, o valor de compra acordado, o prazo para celebrao de escritura, penalizaes em caso de no cumprimento, entre outros aspectos; Certido Predial: - A Certido Predial o documento que contm os elementos de um prdio constantes no registo predial; - A Certido Predial emitida pela Conservatria do Registo Predial: Caderneta Predial: - A Caderneta Predial o documento que contm os elementos de um prdio constantes na matriz predial; - A Caderneta Predial emitida pelo Servio de Finanas; Licena de Utilizao: - A Licena de Utilizao o documento que titula o tipo de utilizao para a qual o imvel foi licenciado; - A Licena de Utilizao emitida pela Entidade Competente (Expl: Municpios); - Escritura pblica de compra e venda - o acto praticado pela entidade notarial competente, no sentido de atribuir eficcia jurdica a um documento particular. - o acto pelo qual se transmite o bem de um proprietrio para outro, atravs de documento escrito e assinado por ambas as partes. - Processo de registos e notariado - O registo garante, inequivocamente, a propriedade e os demais direitos constitudos sobre os imveis. O registo pedido na Conservatria atravs de requisio escrita. - O registo baseado no Contrato Promessa Compra e Venda poder ser requerido antes de efectuada a escritura, constituindo-se, assim, com natureza provisria vlido por seis meses.
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- Tipos e forma de avaliaes imobilirias As avaliaes imobilirias podem ser: - Fiscais - Comerciais As avaliaes fiscais so efectuadas pelo avaliador fiscal nomeado pelas Finanas e tem como base padres definidos de Localizao, Qualidade e Conforto e Afectao do imvel.

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