Captulo

DAS DISPOSIES GERAIS

Jrgen Philips

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Art. 1 O Cadastro Territorial Multifinalitrio (CTM), quando adotado pelos Municpios brasileiros, ser o inventrio territorial oficial e sistemtico do municpio e ser embasado no levantamento dos limites de cada parcela, que recebe uma identificao numrica inequvoca.

O cadastro deve cobrir todo o territrio do municpio, inclusive as reas no tributadas. Como o CMT definido como um inventrio territorial oficial e sistemtico do municpio, deve cobrir a totalidade do seu territrio. Apenas assim ser possvel que o cadastro contenha a informao bsica para todos os cadastros temticos.

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Art. 2 A parcela cadastral a menor unidade do cadastro, definida como uma parte contgua da superfcie terrestre com regime jurdico nico. A unidade fundamental do CTM a parcela cadastral, nos bancos de dados no h unidades menores do que ela. As parcelas so contguas, de maneira que no se sobreponham umas s outras, nem haja lacunas entre elas. Se, dentro de um imvel, houver mais do que um regime jurdico, ele ser dividido em parcelas. Regime jurdico, para a definio da parcela , em primeiro lugar, o proprietrio, que pode ser uma pessoa fsica ou jurdica. Mas tambm outros direitos especficos registrados no Registro de Imveis como direito de usufruto, direito de superfcie etc.- podem justificar o levantamento e o registro cadastral em duas parcelas. Uma parcela do imvel com a inscrio deste direito especfico e a outra sem este direito. Desta maneira, o direito especfico est perfeitamente espacializado dentro do imvel. Assim, o territrio do municpio composto de parcelas. O cadastramento ser considerado completo quando a superfcie do municpio e a superfcie cadastrada forem idnticas. Lotes, glebas, vias pblicas, praas, lagos, rios, etc., devem ser modelados por uma ou mais parcelas cadastrais. Cada uma recebe um cdigo nico e estvel como identificador que serve tambm como chave de acesso para as informaes cadastradas e para a interligao do CTM com os cadastros temticos. O imvel representado na Figura 1.1 integrado por sete parcelas, cada uma com regime jurdico especfico, diferente do resto do imvel, a saber: a parcela 1 uma das partes remanescentes da desapropriao da nova rua, que depois desse ato perde a continuidade com o resto do imvel, o que requer matrcula prpria no registro de imveis; a parcela 2 corresponde a faixa de dominio pblico desapropriada para a construo da estrada; o objeto do contrato de usufruto especificado pela criao da parcela 3;
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a parcela 4 a residncia do proprietrio do imvel; sobre a parcela 5 so registradas as restries de uso e ocupao para alguma forma de preservao ambiental;. a parcela 6, como servido, continua pertencendo ao proprietrio original, com a restrio registrada do uso pblico para acesso s praias, aprovado pela cmara municipal; a parcela 7, que terreno de marinha e, portanto, propriedade da Unio, sobre a qual o dono do imvel tem uma concesso de uso, concedida pela Secretaria de Patrimnio da Unio SPU.

Figura 1.1 Diferentes parcelas que compem um imvel Fonte: Philips, J.: Conceito de imvel e parcela no cadastro georreferenciado, Boletim do IRIB em Revista, N 325/2006, p. 104

As reparties pblicas definem o imvel de acordo com os objetivos e os interesses de cada instituio. Ora definido sob o aspecto legal, ora sob o aspecto econmico ou fiscal. Dividido em parcelas, o imvel pode ser modelado sob o aspecto de cada uma das definies. No caso da propriedade do exemplo, geram-se dois imveis legais, com duas matrculas no registro de imveis: o primeiro a parcela 1 e o segundo formado por quatro parcelas (3+4+5+6), que so individualmente especializadas
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(georreferenciadas), registradas na matricula como um nico imvel. A prefeitura, para fins tributrios, modela seu imvel pelas parcelas 1+3+4+7, sem as parcelas 2, 5 e 6, por no gerarem impostos territoriais, ao passo que a SPU registra apenas a parcela 7. A parcela deve ser entendida como subentidade do imvel, para separar reas com diferentes regimes jurdicos. Ela nunca engloba mais do que um imvel. No CTM, as parcelas devem ser contguas e contnuas. Antes de serem georreferenciadas por coordenadas, as parcelas A e B eram levantadas individualmente, normalmente por tcnicos diferentes, com mtodos e equipamentos diferentes e, muitas vezes, em pocas diferentes. Tambm era comum que o profissional levantasse os limites visveis por feies ou que o proprietrio os indicasse no terreno, sem considerar os limites dos terrenos vizinhos. O resultado mais frequente era a demarcao de um limite entre as parcelas com duas linhas distintas: a linha onde termina o domnio do proprietrio A no era a mesma do incio do domnio do proprietrio B. H, portanto, duas definies da geometria do limite entre as parcelas A e B. Neste caso, A e B no so imveis contguos (Figura 1.2). A contiguidade de parcelas se consegue com a identificao e o levantamento nico do limite entre ambas e a demarcao do limite pela sequncia de vrtices comuns. As coordenadas referenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro garantem que os pontos metodicamente levantados possam ser realocados a qualquer momento (Figura 1.3).

Figura 1.2 Imveis no-contnuos

Figura 1.3 Imveis contnuos

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Um imvel, para que seja contnuo, no pode ser interrompido por outra rea dominial, tal como uma via pblica ou uma ferrovia. A sequncia de linhas de limite de uma parcela deve formar um polgono fechado, ou seja, ao partir de algum vrtice e seguindo o limite ponto por ponto, deve-se terminar a sequncia no mesmo vrtice de partida. Na Figura 1.4, pode-se visualizar que os imveis A e B, ao serem interrompidos por uma estrada, esto compostos de duas parcelas cada um, as quais sero registradas com matrcula prpria no Registro de Imveis. Eventualmente, para fins tributrios, pode-se formar imveis como unidades econmicas. No exemplo da Figura abaixo, utilizam-se as parcelas 1 e 2 para modelar o imvel A e as parcelas 3 e 4 para o imvel B.

Figura 1.4 Parcelas 1, 2, 3 e 4: contnuas. Imveis A e B: descontnuas.

Art. 2 (...) 1 considerada parcela cadastral toda e qualquer poro da superfcie no municpio a ser cadastrada. 2 As demais unidades, como lotes, glebas, vias pblicas, praas, lagos, rios e outras, so modeladas por uma ou mais parcelas de que trata o caput deste artigo, identificadas por seus respectivos cdigos. Uma ou vrias parcelas formam todas as outras unidades imobilirias como o lote (imvel urbano) ou a gleba (imvel rural).
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A Figura 1.5 apresenta duas parcelas de proprietrios diferentes. A parcela 1 propriedade privada registrada, com matrcula no Registro de Imveis, e a parcela 2 Terreno de Marinha, ou seja, de propriedade da Unio, por se encontrar dentro da faixa de 33 metros a partir da preamar mdia de 1831 estipulada SPU como limite entre as propriedades da Unio e privada. A modelagem das duas parcelas como um nico imvel permite que a prefeitura o administre para fins urbansticos e tributrios como uma nica unidade, mesmo de duas parcelas com proprietrios diferentes.

Figura 1.5 Propriedades pblica e privada

A Figura 1.6 tambm modela duas parcelas: a primeira a residncia do proprietrio e a segunda uma servido de propriedade privada, mas de uso pblico a outros imveis da vizinhana. Pela sua funo pblica, a parcela 2 livre de tributao, enquanto que a parcela 1 tributada com Imposto Predial Territorial Urbano IPTU. A matrcula compreende as duas parcelas que so a rea dominial da propriedade. A diviso em duas parcelas facilita a administrao da propriedade pela prefeitura, pelo registrador de imveis e tambm pelo proprietrio.

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Figura 1.6 Propriedade privada com servido

Art. 2 (...) 3 Dever ser atribudo a toda parcela um cdigo nico e estvel. O identificador da parcela numrico com uma quantidade suficiente de dgitos para representar todas as parcelas do municpio, inclusive futuras necessidades para novas parcelas a serem criadas por desmembramentos e loteamentos. Para estimar esta futura necessidade, deve-se considerar a dinmica territorial do municpio. O cadastro deve documentar o desenvolvimento histrico de cada parcela e de cada imvel. Nos casos de fuso e desmembramentos, deve-se inequivocamente documentar qual a parcela me a partir da qual surgiram as novas. Para que nunca haja dvidas sobre a correta procedncia de cada parcela, deve-se adotar a seguinte regra: a parcela recebe um novo identificador cada
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vez em que muda a definio geomtrica do seu limite. A seguir, dois exemplos tpicos de alterao cadastral: o desmembramento e a fuso de parcelas. Ao desmembrar uma parcela em duas, ambas devero receber novos identificadores. Se, no cadastro, aps o desmembramento, se mantivesse o identificador, haveria no banco de dados duas parcelas com o mesmo cdigo, uma desativada e outra vigente. Corre-se um alto risco de conflito entre as duas inscries. A informao do identificador de parcela, em caso de consultas ao cadastro, no mais suficiente para ser direcionada diretamente parcela desejada, seria necessrio mais uma informao: a data. O risco de erros cresce nos casos em que a parcela foi desmembrada mais de uma vez, ou em casos de combinao entre desmembramento e fuso da mesma parcela com alguma outra. Assim, em um CTM bem estruturado (Figura 1.7), no ato do desmembramento, a parcela 100 ser desativada. Ela continua registrada, mas com a anotao da desativao e com a referncia s parcelas 101 e 102 criadas. A qualquer futura consulta sobre a parcela 100 dever ser informado o seu desmembramento entre as parcelas 101 e 102.

Codificao errada

Codificao certa

Figura 1.7 Codificao em caso de desmembramentos

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Em caso de fuso de parcelas, segue-se um raciocnio similar ao do desmembramento: no se deve usar o mesmo nmero. A fuso de duas parcelas termina no arquivamento dos registros cadastrais das duas parcelas e na criao de uma nova parcela com um novo nmero. No caso da fuso, deve-se desativar as parcelas 100 e 101 no cadastro (Figura 1.8) e gerar um novo cdigo 102 para a nova parcela resultante da fuso. No caso de reutilizao de um dos dois nmeros, uma consulta ao banco de dados poderia informar sobre a antiga ou a nova parcela, sem distino, criando confuso.

Codificao errada

Codificao certa

Figura 1.8 Codificao em caso de fuses

Art. 3 Toda e qualquer poro da superfcie territorial no municpio deve ser cadastrada em parcelas. Para que um cadastro seja multifinalitrio para qualquer aplicao geoespacial dentro do municpio, deve-se cadastrar todo o territrio, no apenas os imveis. Alguns cadastros temticos informam sobre dados em reas fora dos imveis como, por exemplo, objetos de infraestrutura nas ruas e praas ou nos rios e lagoas, etc., o que exige a existncia de unidades cadastrais, parcelas, para que se possa referenciar estes objetos a uma destas unidades do cadastro. Assim, o CTM ser um cadastro territorial de parcelas de toda a superfcie do municpio e no um cadastro imobilirio, apenas
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de lotes e glebas. Cada metro quadrado do municpio deve ser cadastrado. Finalmente: a somatria das reas de todas as parcelas do cadastro deve ser perfeitamente igual superfcie do municpio! Art. 4 Os dados do CTM, quando correlacionados s informaes constantes no Registro de Imveis (RI), constituem o Sistema de Cadastro e Registro Territorial SICART. O CTM e o Registro de Imveis so instituies diferentes com objetivos distintos, com dados e informaes sobre o mesmo objeto, que a parcela. As informaes das duas instituies devem complementar-se perfeitamente. O Registro de Imveis informa sobre o proprietrio, a forma de aquisio dos direitos, as restries e os demais fatos jurdicos, enquanto o CTM informa sobre a localizao, as dimenses mtricas, os limites com suas demarcaes e o valor da mesma parcela. Enquanto o CTM informa onde e quanto, o Registro de Imveis informa quem e como. A interligao de ambos se d pelo Sistema de Cadastro e Registro Territorial SICART. Assim, resulta que: SICART = CTM + Registro onde? quem?
24 quanto? como?

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Onde refere-se a localizao geogrfica da parcela territorial. Este questionamento deve ser respondido pelo cadastro. Quanto refere-se ao valor venal agregado a parcela e ao imvel. Este questionamento tambm deve ser respondido pelo cadastro. Quem refere-se a descrio do proprietrio (nome, endereo, nmero dos documentos oficiais brasileiros, entre outros). Essa caracterizao realizada pelo Cartrio de Registro de Imveis. Como refere-se ao processo de aquisio, ou seja como o a parcela territorial foi adquirida. Dado tambm fornecido pelo Cartrio de Registro de Imveis.

Art. 5 Os dados dos cadastros temticos, quando acrescidos do SICART, constituem o Sistema de Informaes Territoriais (SIT). Na extenso do SICART para o Sistema de Informaes Territoriais SIT, mostra-se a multifinalidade do cadastro. A extenso realizada pela associao de outros cadastros territoriais ao sistema SICART usando como chave de conexo o identificador da parcela. O Registro de Imveis o sistema exclusivo para responder sobre o proprietrio e os respectivos direitos em relao ao imvel. A definio geomtrica dos limites e o nmero da parcela so informados pelo CTM, tambm com exclusividade. Nenhum outro sistema, alm do CTM, pode informar originariamente sobre os limites e o nmero das parcelas. Assim, resulta que: SIT = SICART + cadastros temticos O banco de dados do CTM deve permitir que os dados possam ser compartilhados com outros sistemas, dentro e fora da prefeitura municipal. Em primeiro lugar, deve-se compartilhar, por meio de conexo entre computadores, os dados do CTM com o Registro de Imveis, desde que o Registro de Imveis seja informatizado.
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O Sistema de Informaes Territoriais composto de diferentes cadastros temticos baseados na informao das parcelas. Um SIT pode (de preferncia) ser estruturado em uma plataforma SIG, porm, nos municpios onde essa tecnologia ainda no chegou, ser suficiente se forem relacionadas as bases alfanumricas em um nico mapa de referncia que seja utilizado por todos os parceiros. O nmero de cadastros temticos pode variar de um municpio para outro segundo a necessidade do local. Numa regio mineira, por exemplo, pode-se criar um cadastro mineiro que em outra regio possa no ser relevante, dado que tal atividade no existe. Art. 5 (...) 1 O cadastro temtico compreende um conjunto de informaes sobre determinado tema relacionado s parcelas identificadas no CTM. O cadastro temtico contm um conjunto de informaes sobre determinado tema relacionado s parcelas identificadas no CTM. Ele entendido como um suplemento do cadastro por um tema especfico, que geralmente exige a competncia especfica de pessoal e repartio ou instituio especializada neste tema. O cadastro fiscal exige outra competncia, diferente do cadastro de infraestrutura. No existe nenhuma instituio nem profissional que administre, com competncia, todos os possveis cadastros. Recomenda-se, ento, que os cadastros temticos sejam administrados por aquela unidade onde se encontra a competncia pela natureza do tema. No mbito da informtica, pode-se implementar e administrar o CTM junto com alguns (ou todos) os cadastros temticos em um nico sistema de computao, com a devida garantia de segurana dos dados. Deve-se controlar e garantir a integridade dos dados com arquivamento externo de cpias (backup), de forma que a manipulao dos dados seja feita apenas por pessoal autorizado e identificado, e que toda alterao dos dados seja suficientemente protocolada e documentada.
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Art. 5 (...) 2 Considera-se como cadastros temticos, os cadastros fiscal, de logradouros, de edificaes, de infraestrutura, ambiental, socioeconmico, entre outros. O cadastro de parcelas ser o fundamento para qualquer outro cadastro temtico. Cada cadastro temtico tem seu prprio objetivo e se refere muitas vezes a objetos distintos (ver Captulo IV, Art. 16). O cadastro fiscal refere-se s propriedades tributveis, que so os lotes (IPTU) e as glebas (Imposto Territorial Rural ITR). O cadastro de logradouros registra a malha das ruas urbanas no municpio. Anteriormente, havia dois cadastros distintos que desconsideravam que a unidade propriedade tributada e a unidade rua fossem reas contguas usando a mesma linha de divisa para separar duas parcelas. No caso do cadastro parcelar, so representadas todas as unidades territoriais do municpio com a mesma prioridade usando as mesmas tcnicas, independentemente da importncia para um determinado cadastro temtico. O cadastro modela tambm a situao legal e real do imvel, como mostra a Figura 1.9.

Figura 1.9 Situao legal e real do imvel Adaptado de Loch, C. & Erba, D. 2007, p. 34

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No cadastro parcelar, os dados so armazenados em tabelas como esta:

Cdigo 1 2 3 4 Nome do proprietrio Nome do Posseiro Silva, Maria Silva, Maria da Costa, Joo Silva, Maria Medina, Jos Silva, Maria Silva, Maria rea (m2) 322 102 165 72 ...outros dados das parcelas...

No cadastro fiscal, os dados so armazenados em tabelas como esta:

N imvel fiscal 100.345.002.006 100.345.002.006 100.345.002.006 100.345.002.006 Cdigo 1 3 4 2 3 4 rea parcela (m2) 322 165 72 559 102 165 72 102 165 72 rea total (m2)

Contribuinte Silva, Maria

Medina, Jos Costa, Joo

100.345.012.006 100.345.022.006 100.345.032.006

No Registro de Imveis, os dados so armazenados em tabelas como esta:

N de Matricula 10001 Proprietrio Silva, Maria Cdigo 1 2 rea parcela (m2) 322 102 424 rea imvel (m2)

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O conceito de parcela permite, ento, a perfeita administrao de cada situao, mesmo quando o imvel real no coincide com o imvel legal, caso muito comum, tanto no mbito urbano como rural. Art. 6 O CTM, bem como os sistemas de informao dos quais faz parte (SICART e SIT), multifinalitrio e atende s necessidades sociais, ambientais, econmicas, da Administrao Pblica e de segurana jurdica da sociedade. Pargrafo nico O CTM deve ser utilizado como referncia bsica para qualquer atividade de sistemas ou representaes geoespaciais do municpio. Qualquer outro sistema de informaes geoespaciais na prefeitura municipal deve usar a base geomtrica do CTM como fundamento cartogrfico do sistema. A carta cadastral, enquanto ela for realizada em computador, pode ser complementada por informaes grficas externas, especialmente por aerofotografias ou imagens de satlite. Estas imagens tambm devem ser usadas, entre outras informaes, para identificar unidades desatualizadas. Especialmente a informao no cadastro sobre as edificaes, como tambm a informao sobre o uso do terreno, podem ser identificadas e/ou atualizadas periodicamente (por exemplo, uma vez por ano).

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