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Generalidades sobre o Setor de Controle da Organizao Territorial (COT).....................................................2 Formas de Ocupao do Solo Urbano:.................................................................................................................2 FIGURA 1 MODELO DE DESMEMBRAMENTO .......................................................................................

.3 FIGURA 2 MODELO DE LOTEAMENTO....................................................................................................4 FIGURA 3 MODELO DE UNIFICAO OU REMEMBRAMENTO..........................................................5 FIGURA 4 MODELO DE CONDOMNIO......................................................................................................6 Conceitos Relativos aos Processos de Parcelamento do Solo na COMEC..........................................................7 O Encaminhamento dos Processos de Parcelamento do Solo:............................................................................7 O Projeto de parcelamento:..................................................................................................................................8 Loteamentos Clandestinos:..................................................................................................................................8

PARCELAMENTO DO SOLO NA REGIO METROPOLITANA DE CURITIBA

Generalidades sobre o Setor de Controle da Organizao Territorial (COT) O parcelamento do solo urbano em territrio brasileiro regido pela Lei Federal n 6.766/79 (Lei Lemahn) e legislaes municipais especficas. Esta Lei Federal define que os municpios integrantes de regies metropolitanas, tenham obrigatoriamente seus processos, referentes aprovao de parcelamento do solo urbano, analisados pelo rgo metropolitano, juntamente com a Prefeitura local. Assim sendo, os municpios pertencentes Regio Metropolitana de Curitiba (RMC), tm seus processos analisados pela Comec, pelo Setor de Controle da Organizao Territorial COT. Considerando que os municpios de Adrianpolis, Cerro Azul, Doutor Ulisses, Quitandinha e Tijucas do Sul passaram a integrar a RMC no ano de 1995, e Agudos do Sul, no ano de 1997, os dados referentes a eles so arquivados a partir de ento. Os processos referentes ao parcelamento do solo (desmembramento ou loteamento), so encaminhados para a Comec, atravs da Prefeitura onde o imvel est situado. Ou seja, o interessado tratar diretamente com a Prefeitura. Porm, quando se tratar de consultas a outros rgos (por exemplo IAP, COPEL, SUDERHSA, DER), o prprio interessado se encarregar de faz-las. O Setor de Controle de Organizao Territorial possui, portanto, um cadastro dos loteamentos situados na RMC, legalmente aprovados desde dezembro de 1979. Com relao aos loteamentos aprovados anteriormente Lei Federal n 6.766/79, pelas Prefeituras, a Comec possui um cadastro com dados fornecidos pelas mesmas. Assim sendo, os loteamentos surgidos a partir de dezembro de 1979, e que no possuam documentao de aprovao, nem matrcula no Registro de Imveis, so considerados loteamentos irregulares ou clandestinos. Formas de Ocupao do Solo Urbano: 1) Parcelamento do Solo Urbano Lei Federal 6.766/79 e suas alteraes (Lei Federal 9.785/99). O parcelamento do solo urbano pode ser feito na forma de desmembramento ou loteamento. Os lotes a serem gerados no podero apresentar parmetros de ocupao diferentes da Lei de Zoneamento (municipal ou estadual) que vigorar sobre a rea onde se localizar o imvel. 1.1) Desmembramento ou Subdiviso Lei Federal 6.766/79 e sua alterao Lei Federal 9.785/99. a subdiviso de terreno em lotes destinados edificao, com o aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias, de logradouros pblicos, nem no prolongamento dos j existentes. A figura 1 ilustra esta modalidade de parcelamento.

FIGURA 1 MODELO DE DESMEMBRAMENTO


rea do lote no inferior mnima exigida pela legislao vigente

L1 L2

Testada no inferior mnima exigida pela legislao vigente

Rua existente e pertencente ao sistema virio oficial do Municpio

1.2) Loteamento Lei Federal No 6.766/69, Lei Federal No 9.785/98 e Lei Federal No 10.932/04 a subdiviso do terreno em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento das vias existentes; Lote o terreno servido de infra-estrutura bsica cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se insere; Infra-estrutura bsica: equipamentos urbanos de escoamento de guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao; Projeto dever estar de acordo com as exigncias das Leis Federal e Municipal.

A figura 2 ilustra estas disposies.

FIGURA 2 MODELO DE LOTEAMENTO

Lote com rea e testada no inferiores s mnim as exigidas pela legislao vigente

L1

L2 L3

L4 L5 L6

L7

L8 Rua a ser aberta, de acordo com as diretrizes de arruam ento do municpio, a ser doada ao Municpio*

L9

L1 0 L1 1 L1 2 L1 3 L1 4 L1 5 P.M.

Rua existente e pertencente ao sistema virio oficial do Municpio*

rea livre a ser doada ao Municpio*


* As reas a serem doadas ao Municpo devero ser especificadas na planta, e devero atender percentagem m nima exigida pelas legislaes ( Lei Federal n 6766/ 79, n 9785/ 99, e Lei Municipal vigente)

1.2.2) Loteamento de Interesse Social Decreto Estadual no 2.025 de 2004 So loteamentos, segundo o artigo 1 do Decreto 2.025 de 2004, destinados a atender populao com renda no superior a cinco salrios mnimos. Ainda de acordo com este Decreto: O Loteamento Popular ou de Interesse Social ser destinado: ao atendimento populao, a ser realizado pelos organismos municipais responsveis pela implementao da poltica habitacional no municpio, respeitada a faixa de renda estabelecida no artigo 1 do Decreto; ao atendimento e reassentamento das famlias residentes em reas de risco; e regularizao de assentamentos habitacionais precrios objeto de interesse pblico para recuperao ambiental. (DECRETO ESTADUAL 2.025 de 2004)

1.3) Unificao ou Remembramento a unio de dois ou mais lotes destinados edificao. Este procedimento somente necessita de anlise por parte da COMEC e Prefeituras Municipais quando o mesmo fizer parte de uma proposta de parcelamento, e o projeto contemplar trs situaes: situao atual, situao unificada e situao desmembrada. Estas disposies esto ilustradas na figura 3.

FIGURA 3 MODELO DE UNIFICAO OU REMEMBRAMENTO

L1 L2

Rua existente e pertencente ao sistem a virio oficial do Municpio

S ITUA O ATUAL

S ITUA O UNIFIC ADA

rea do lote no inferior m nim a exig id a p ela leg islao vigente

L1 L2 L3 L4 L5 Testad a no inferior m nim a exigida p ela legislao vigente

S ITUA O S UB DIVIDIDA
2) Ocupao por condomnios e frao ideal. O Condomnio (e a parte ideal), uma das formas de ocupao do solo, que juridicamente no considerada como parcelamento do solo, mas que, na prtica, resulta de forma bastante semelhante e, quando no harmonizado com o planejamento urbano municipal, pode resultar em srios problemas para o municpio e para os compradores, tais como a perda de continuidade da malha urbana. 2.1) Frao Ideal Parte ideal ou frao ideal corresponde percentagem que determinada pessoa ou empresa possui em conjunto com outrem, no podendo esta parte ser individualizada (a no ser que suas dimenses possuam condies para tal, e todos os proprietrios estiverem de acordo). A frao ideal pode se dar de duas diferentes formas: uma quando a construo vinculada ao terreno; e outra quando a venda do terreno em frao no est vinculado a uma construo. Muitos casos de ocupaes irregulares na Regio Metropolitana de Curitiba foram ocasionados pela grande quantidade de registros sob forma de parte ideal sem a vinculao do terreno a construo. Qualquer tipo de empreendimento que acarrete aumento da densidade populacional, que provoque a venda de imveis em fraes ideais, sem vinculao da construo ao terreno, est sujeita legislao que disciplina o parcelamento do solo urbano, e deve ser aprovada pela

COMEC, no caso da Regio Metropolitana de Curitiba, Instituto Ambiental do Paran (IAP), e pelas respectivas Prefeituras, antes da lavratura de escritura pblica de sua instituio. Tal procedimento tem como principal objetivo a conscientizao do adquirente, uma vez que, mesmo no havendo contraposio por parte da Comec, Prefeitura ou Instituto Ambiental do Paran, o mesmo dever declarar expressamente que o imvel no se destinar a qualquer forma de ocupao ou fracionamento irregular do solo, sob as penas de sano previstas no artigo 299 do Cdigo Penal e Artigo 50 da Lei Federal 6.766/79. Esta observao ser registrada de maneira destacada na Matrcula do Registro de Imveis. Quando a frao ideal vinculada construo surge a figura do condomnio, que ser detalhada a seguir. 2.2) Condomnios Entende-se como condomnio, o conjunto de duas ou mais unidades, com um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no residenciais, constituindo cada unidade, propriedade autnoma, sujeita s limitaes da Lei. (Ver Figura 4). Na linguagem jurdica, significa o direito exercido simultaneamente por vrias pessoas sobre o mesmo objeto. No entanto, este direito incide sobre uma frao ideal, e no uma parte determinada. Assim, a figura do condomnio no considerada parcelamento do solo, uma vez q no gera novas matrculas, sendo todos os condminos proprietrios do imvel, cabendo a cada um deles uma frao ou parte ideal do mesmo. O condomnio conta, ainda, com uma rea comum e responsvel pela implantao e manuteno da infra-estrutura interna ao mesmo, como: sistema virio, iluminao pblica, coleta de resduos, etc. Com relao aos projetos de condomnios, os mesmos devero atender ao contido na Lei Federal 4.591/64, e na Lei Municipal, quando houver. FIGURA 4 MODELO DE CONDOMNIO

reas de uso com um * Recreao e Lazer

Edificaes

Rua a ser aberta, com acesso controlad o, de uso com um e exclu sivo dos cond m ino s

Rua existente e pertencen te ao sistem a virio oficial do Municpio reas privativas


* As re as d e us o c om um so definidas atravs d e legis lao es pe cfic a

Conceitos Relativos aos Processos de Parcelamento do Solo na COMEC a. Consulta Prvia A Consulta Prvia corresponde solicitao de informaes referentes a um imvel especfico, com relao s suas caractersticas fsicas, parmetros de ocupao e uso do solo, condies para o parcelamento e demais informaes necessrias ao seu procedimento. b. Anuncia prvia A Anuncia Prvia corresponde ao documento de aprovao, por parte da COMEC, para os projetos de parcelamento do solo nos municpios da RMC. Este documento s pode ser requerido pela Prefeitura Municipal. c. Parecer Tcnico Corresponde resposta oficial da COMEC, referente ao ofcio protocolado pelo interessado e, conter as informaes referentes s condies para o parcelamento ou implantao de determinado empreendimento e outras informaes necessrias seqncia do processo. O andamento dos processos protocolados na COMEC poder ser consultado pela Internet, atravs do site: www.pr.gov.br, opo Protocolo do Estado. O Encaminhamento dos Processos de Parcelamento do Solo: O interessado dever dar entrada ao processo atravs da Prefeitura do municpio no qual o imvel a ser analisado est inserido. O prprio municpio se encarregar de encaminhar o processo Comec, que far a anlise tcnica e legal do mesmo e, se necessrio, solicitar informaes complementares a outros rgos. A documentao mnima exigida, para anlise de qualquer tipo de consulta ou anuncia prvia, a seguinte: Para obteno da Consulta Prvia por parte desta Coordenao, o interessado dever apresentar: - ofcio de solicitao de consulta prvia; - registro de imveis atualizado; - localizao precisa da rea, inclusive com limites, indicando rea total e ruas prximas, preferencialmente uma planta de situao na escala 1:10.000, se possvel com coordenadas utms, e pontos de referncia localizveis em nossa base cadastral. (ex. Estradas ou rios que possuam denominao). Obs: principalmente em reas de fcil localizao as coordenadas utm no so necessrias. Para obteno da Anuncia Prvia por parte desta Coordenao, o interessado dever apresentar: - ofcio de solicitao de anuncia prvia expedido pela Prefeitura Municipal; - a licena de instalao e a prancha correspondente devidamente carimbada e assinada (conforme acordado com o IAP Instituto Ambiental do Paran); - registro de imveis atualizado; - levantamento planialtimtrico da rea, estatstica das reas e dimenses dos lotes, das quadras e das ruas;

projeto de loteamento em no mnimo 03 vias. As plantas encaminhadas a este setor devero vir devidamente carimbadas e assinadas por responsvel tcnico registrado no CREA e com habilitao para projetar loteamentos; - as plantas devero possuir estatstica indicando as reas dos lotes, as reas lquidas, o arruamento e a sua destinao; - apresentao dos projetos de drenagem e perfis de rua. Para efeito de encaminhamento comec, os projetos complementares de terraplanagem, perfis de rua e drenagem podero ser substitudos por pareceres tcnicos desde que emitidos por tcnicos municipais com competncia administrativa e habilitao profissional para tanto; - o processo dever sofrer parecer dos rgos municipais competentes; - o sistema virio do projeto dever respeitar as diretrizes municipais vigentes e harmonizar-se com a topografia local; - o loteamento dever ser nomeado. - processos de interesse social devero atender ao disposto no Decreto Estadual 2520/04. No decorrer do processo, novas informaes e documentaes podero ser solicitadas, desde que julgadas necessrias. Ofcios de particulares podero ser protocolados diretamente na Comec, desde que no se refiram a pedidos de anuncia prvia, bem como estejam com a documentao exigida, devidamente completa. Este procedimento tem por finalidade levar aos municpios, informaes importantes e necessrias ao controle da ocupao do solo em seu territrio. Quando necessrio, o tcnico responsvel pela anlise do projeto na Comec, poder entrar em contato com o interessado, a fim de solicitar documentos ou informaes faltantes ou complementares, bem como solicitar alguma correo (pequena) que se fizer necessria no projeto. Esses possveis contatos por telefone sero anotados no processo com a devida cincia do interessado. Tal procedimento visa uma agilidade maior durante o processo de anlise e aprovao dos processos protocolados. (Ver diagrama do encaminhamento do processo, no final desta pgina) O Projeto de parcelamento: O projeto de parcelameto (desmembramento ou loteamento) dever estar em conformidade com a Lei Federal n 6766/79 e as Lei Municipais inerentes e em vigor. Loteamentos Clandestinos: Alguns loteamentos tm seus lotes vendidos populao (muitas vezes desinformada) antes da aprovao e registro do mesmo. Tal conduta, alm de se constituir crime, de acordo com o Artigo 50 da Lei Federal n6766/79, desencadeia problemas serssimos referentes ao controle da ocupao do solo da R.M.C., e principalmente aos consumidores, que passam a adquirir imveis sem documentao comprovante, portanto irregulares perante o Estado e o Municpio.

Na tentativa de diminuir tais ocorrncias, o Ministrio Pblico, atravs da Promotoria de Justia de Defesa do Consumidor de Curitiba, vem investigando reas e ocupaes na R.M.C., atravs de denncias annimas, com a finalidade de solucionar os problemas, chegando a autuar os responsveis. As denncias podem ser feitas na sede da Promotoria de Justia de Defesa do Consumidor, Setor de Habitao, situado Avenida Iguau, 470 ou atravs dos telefones: 222 8877 e 322 3533, Ramal 214.

Diagrama do encaminhamento do processo de parcelamento do solo na R.M.C. TIPO DE SOLICITAO Consulta Prvia (para fins de loteamento, a fim de ser encaminhado ao IAP e obter diretrizes de arruamento da Prefeitura) TRMITE
INTERESSADO OU PREFEITURA

DOCUMENTAO EXIGIDA - Ofcio; - Planta de localizao imvel (escala 1:10.000); - Registro de Imveis. do

COMEC

INTERESSADO

Consulta Prvia
PREFEITURA COMEC

- Ofcio; - Planta de localizao do imvel (escala 1:10.000); - Registro de Imveis; - Levantamento Planialtimtrico; - Anteprojeto de parcelamento; - Licena Prvia do I.A.P.

INTERESSADO

IAP

RFFSA

- Ofcio;
DNER

SANEPAR SUDERHSA COPEL OUTROS

Planta de localizao imvel (escala 1:10.000);

do

- Registro de Imveis; - Projeto de Parcelamento; - Licena de Instalao do IAP; - Memorial Descritivo;

Anuncia Prvia (para fins de subdiviso e loteamento)


PREFEITURA

COMEC

- Estatstica; Diretrizes de Arruamento aprovado pelo municpio;

PREFEITURA

INTERESSADO

- Projetos Complementares; - Pareceres dos demais rgos, quando se fizerem necessrios.

REGISTRO DE IMVEIS

Esta fase poder ser eliminada se o projeto vier devidamente em condies de receber anuncia prvia. 2 Quando se tratar de loteamento.