I-16.079 Laudo

LAUDO DE AVALIAO
SOLICITANTE : INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAES LTDA.
PROPRIETRIO
: COOPERNAVI - COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE ACAR DE NAVIRA
LOCAL DO IMVEL
: RUA MATO GROSSO S/N BAIRRO : CENTRO SETOR 3 MUNICPIO : NAVIRA ESTADO : MATO GROSSO DO SUL
TIPO DO IMVEL
: CLUBE - COOPERCLUBE
FINALIDADE DA AVALIAO
: DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO
NR. DO LAUDO
: I-16.079 - P/ 12.078/09
DATA BASE
: 30 DE ABRIL DE 2009.
Rua Joaquim Floriano, 820 19 andar Conj. 191 e 192 - Itaim Bibi So Paulo - CEP 04534-003 Tel / Fax.: (11) 3168-8033 Site: www.appraisal.com.br e-mail: appraisal@appraisal.com.br
FL.2/63 NDICE I. INTRODUO 1. OBJETIVO 2. DOCUMENTAO 3. NVEL DE PRECISO DA AVALIAO 4. NOTA II. VISTORIA 1. CONTEXTO GERAL 2. DESCRIO DO TERRENO 3. DESCRIO DAS CONSTRUES 04/63 06/63 07/63 03/63 03/63 03/63 03/63
III. AVALIAO
1. VALOR DO TERRENO PARA MERCADO 2. VALOR DAS CONSTRUES PARA MERCADO 3. RESUMO DE VALORES IV. METODOLOGIA 1. TERRENO 2. CONSTRUO
22/63 23/63 24/63
25/63 25/63
V.
CRITRIO
1. VALOR DE MERCADO VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS VII. ENCERRAMENTO VIII. FOTOGRAFIAS IX. X. XI. 1. VALOR TOTAL DO IMVEL PARA MERCADO
26/63 27/63
34/63 35/63 58/63 62/63 63/63
FICHAS DE PESQUISA
DOCUMENTAO / 06 PGINAS
ANEXO - PLANILHAS DE CLCULOS / 04 PGINAS
FL.3/63 I. INTRODUO Em ateno solicitao de INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAES LTDA. e nos termos de nossa proposta, reportamos a anlise e as concluses do estudo relativo propriedade em referncia. 1. OBJETIVO Visa o presente Laudo a Determinao do Valor de Mercado de um Clube. 2. DOCUMENTAO A documentao fornecida pelo solicitante para a elaborao deste Laudo de Avaliao compreende: Matricula n. 10.811, lavrada no Cartrio do Registro de Imveis de Navira, com ltima averbao em 25 de maro de 1986, Ata de Assemblia Geral Extraordinria referente a Alterao na Razo Social, datada de 16 de janeiro de 1999, Planta e Laudo Anterior I-15.709 - P/ 11.680/06, datado de 14 de Dezembro de 2006, tendo sido realizadas medies de campo para complementao. 3. NVEL DE PRECISO DA AVALIAO Este trabalho obedece s diretrizes e critrios estabelecidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas. 4. NOTA Na presente avaliao considera-se que as informaes fornecidas por terceiros, referentes s pesquisas de mercado, so verdadeiras e foram prestadas de boa f.
FL.4/63 II. 1. VISTORIA CONTEXTO GERAL
1.1. LOCALIZAO O imvel avaliando localiza-se Rua Mato Grosso s/n., Bairro Centro Setor 3, Municpio e Comarca de Navira, Estado de Mato Grosso do Sul. Est posicionado na quadra delimitada pelo logradouro de situao, pela Rua Perob, Avenida Caarap e Rua Marginal Norte Sul. Enquadra-se em Expanso do Permetro Urbano de acordo com a Lei de Zoneamento do Municpio de Navira. 1.2. CARACTERSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAO A Rua Mato Grosso, tem caractersticas de via principal, atendendo ao trfego de interligao centro-bairro/bairro-centro. Desenvolve-se em traado retilneo sobre perfil plano, dotada de uma pista de rolamento pavimentada em asfalto, mo direcional dupla, apresentando cerca de 10,00 metros de largura entre os alinhamentos confrontantes. Possui passeios laterais para pedestres com piso em terra/gramado e iluminao pblica base de vapor de mercrio. Destacamos que estas caractersticas referem-se ao trecho onde est posicionado o imvel. 1.3. ACESSIBILIDADE/TRANSPORTES Destaca-se como principal via de acesso regio a prpria Rua Mato Grosso. Com referncia ao transporte coletivo, constatamos a existncia de algumas linhas regulares de nibus municipal e intermunicipal, trafegando pela mencionada via, proporcionando ligao a diversas regies e ao centro da cidade.
FL.5/63 1.4. TIPO DE OCUPAO CIRCUNVIZINHA A regio possui ocupao heterognea caracterizada por residncias do tipo unifamiliar, stios, chcaras, edifcios comerciais, com predominncia horizontal, e por estabelecimentos comerciais tais como: lojas, restaurantes, bares, posto policial, posto de gasolina e comrcio de mbito local, com densidade de edificao mdia/baixa e nvel econmico mdio. 1.5. MELHORAMENTOS PBLICOS O local servido pelos seguintes melhoramentos pblicos existentes na cidade: redes de gua domiciliar, vias pavimentadas, energia eltrica (luz e fora), telefone, iluminao pblica, servios postais, coleta de lixo, limpeza e conservao viria.
FL.6/63 2. DESCRIO DO TERRENO
2.1. DETALHAMENTO DO TERRENO De acordo com vistoria realizada "in loco" e documentao fornecida pelo solicitante, o terreno avaliando apresenta as seguintes caractersticas: . rea Total . Topografia . Solo . Configurao : 12,10 ha (5,00 alq.) : irregular : aclive de 5 a 10% : seco
Nota : As dimenses e reas citadas foram obtidas da cpia do seguinte documento: 1 - Matrcula n. 10.811, lavrada no Cartrio do Registro de Imveis de Navira, com ltima averbao em 25 de maro de 1986. 2.2. ZONEAMENTO/POTENCIAL DE UTILIZAO DO TERRENO O terreno enquadra-se na classificao de Expanso do Permetro Urbano, de acordo com a Lei de Zoneamento do Municpio de Navira.
FL.7/63 3. DESCRIO DAS CONSTRUES Sobre o terreno descrito e caracterizado encontram-se edificadas diversas construes, que sero descritas separadamente de acordo com os padres e/ou utilizao: CONSTRUO N. 01 : PORTARIA Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria, fachada revestida de pedras tipo cascalho e cobertura de telhas de barro tipo paulista, sobre estrutura de madeira em quatro guas. Dependncias / Revestimentos Bsicos Internos: Sala/Cobertura: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : madeira : massa fina pintada/cascalho : cermica/cimentado : ferro/sem : ferro com vidro/sem : C : regular : 20 anos : 2,80 m : 31,50 m : 40 anos
! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda
! Vida til Remanescente
FL.8/63 CONSTRUO N. 02 : RESIDNCIA Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria, fachada de tijolo aparente e cobertura de telhas de barro tipo paulista, sobre estrutura de madeira em quatro guas. Dependncias / Revestimentos Bsicos Internos: 03 Salas, Copa: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas Sanitrio : Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : madeira : azulejos at meia altura e massa fina pintada : cermica : ferro : madeira : C : regular : 15 anos : 2,80 m : 70,00 m : 45 anos : madeira : massa fina pintada : cermica : ferro : madeira, ferro com vidro
FL.9/63 CONSTRUO N. 03 : BILHETERIA Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria, fachada revestida de massa fina pintada e cobertura de telhas de barro tipo paulista, sobre estrutura de madeira em quatro guas. Dependncias / Revestimentos Bsicos Internos: Sala : Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : telha v : massa fina pintada : cimentado : ferro : ferro : C : regular : 15 anos : 2,80 m : 15,00 m : 45 anos
CONSTRUO N. 04 : CASA DE CASEIRO Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria, fachada revestida de chapisco e cobertura de telhas de fibrocimento tipo ondulada, sobre estrutura metlica em uma gua. Dependncias / Revestimentos Bsicos Internos: 03 Cmodos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : madeira : massa fina pintada : cermica : ferro : madeira
FL.10/63 ! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda
: C : regular : 10 anos : 2,80 m : 33,25 m : 50 anos
CONSTRUO N. 05 : 02 QUIOSQUES Duas construes trreas, edificadas em estrutura de madeira, com fechamentos laterais parciais de alvenaria e cobertura de telhas de barro tipo paulista, sobre estrutura de madeira em seis guas. Revestimentos Bsicos Internos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : telha v : tijolo aparente : lajota : sem : sem : B : entre novo e regular : 20 anos : 2,80 m : 54,32 m : 20 anos
FL.11/63 CONSTRUO N. 06 : SANITRIO DOS QUIOSQUES Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria, fachada de tijolo aparente e cobertura de telhas de barro tipo paulista, sobre estrutura de madeira em seis guas. Revestimentos Bsicos Internos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : madeira : azulejos at meia altura e massa fina pintada : cermica : sem : madeira : B : entre novo e regular : 10 anos : 2,80 m : 7,07 m : 50 anos
CONSTRUO N. 07 : ESCRITRIO Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais parciais de alvenaria e vidro, fachada de tijolo aparente e vidro e cobertura de telhas de barro tipo paulista, sobre estrutura de madeira em seis guas. Dependncias / Revestimentos Bsicos Internos: Sala de Jogos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : lambris de pvc : vidro e massa fina pintada : cermica : ferro : ferro com vidro
: B : entre novo e regular : 20 anos : 2,80 m : 27,16 m : 40 anos
CONSTRUO N. 08 : BARRACO PARA CHURRASCO Construo trrea, edificada em estrutura metlica, com fechamentos laterais parciais de telhas metlicas, fachada de telhas metlicas e cobertura de telhas metlicas tipo ondulada, sobre estrutura metlica em arco. Revestimentos Bsicos Internos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : telha v : telhas metlicas : cimentado : sem : sem : B : entre novo e regular : 10 anos : 3,00 m : 102,40 m : 30 anos
FL.13/63 CONSTRUO N. 09 : 02 VESTIRIOS Duas construes trreas, edificadas em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria, fachada revestida de massa fina pintada e cobertura de laje. Revestimentos Bsicos Internos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : laje : massa fina pintada : cermica : ferro : madeira : B : entre novo e regular : 15 anos : 2,80 m : 93,20 m : 45 anos
CONSTRUO N. 10 : COBERTURA DA ARQUIBANCADA Construo trrea, edificada em estrutura metlica, sem fechamentos laterais e cobertura de telhas metlicas tipo trapezoidal, sobre estrutura metlica em uma gua. Revestimentos Bsicos Internos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : telhas v : sem : cimentado : sem : sem
: C : regular : 12 anos : 3,00 m : 60,00 m : 08 anos
CONSTRUO N. 11 : 06 COBERTURAS DOS BANCOS DE RESERVAS Tratam-se de construes trreas, edificadas em estrutura metlica, com fechamentos laterais parciais de chapas metlicas e cobertura de chapas metlicas, sobre estrutura metlica em uma gua. Revestimentos Bsicos Internos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : sem : sem : terra : sem : sem : C : regular : 12 anos : 2,80 m : 33,79 m : 08 anos
FL.15/63 CONSTRUO N. 12 : BAR Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais parciais de alvenaria, fachada revestida de massa fina pintada e cobertura de telhas de barro tipo paulista, sobre estrutura de madeira em vrias guas. Dependncias / Revestimentos Bsicos Internos: Bar / Despensa: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas Cozinha: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas Atendimento: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : telha v : sem : granilite : sem : sem : B : entre novo e regular : 20 anos : 2,80 / 3,00 m : 177,90 m : 40 anos : madeira : massa fina pintada : cermica : ferro : madeira : madeira : granilite : ferro : madeira e ferro : massa fina pintada e azulejos at meia altura
FL.16/63 CONSTRUO N. 13 : COBERTURA EM FRENTE AO BAR Construo trrea, edificada em estrutura metlica, sem fechamentos laterais e cobertura de telhas metlicas tipo trapezoidal, sobre estrutura metlica em uma gua. Revestimentos Bsicos Internos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : telha v : sem : cimentado : sem : sem : D : entre regular e reparos simples : 12 anos : 2,80 m : 65,00 m : 08 anos
CONSTRUO N. 14 : SANITRIO EXTERNO DO BAR Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria, fachada revestida de massa fina pintada e cobertura de telhas de barro tipo paulista, sobre estrutura de madeira em duas guas. Revestimentos Bsicos Internos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : madeira : granilite : ferro : madeira : azulejos at meia altura e massa fina pintada
: D : entre regular e reparos simples : 20 anos : 2,80 m : 16,64 m : 40 anos
CONSTRUO N. 15 : CAMPO DE BOCHA (COBERTURA) Construo trrea, edificada em estrutura metlica, sem fechamentos laterais e cobertura de telhas metlicas tipo ondulada, sobre estrutura metlica em arco. Dependncias / Revestimentos Bsicos Internos: Cobertura: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : telha v : sem : areia : sem : sem : D : entre regular e reparos simples : 12 anos : 2,80 m : 101,75 m : 08 anos
FL.18/63 CONSTRUO N. 16 : ALMOXARIFADO Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria, fachada revestida de chapisco e cobertura de telhas metlicas tipo ondulada, sobre estrutura metlica em duas guas. Revestimentos Bsicos Internos: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : telha v : chapisco : cimentado : sem : ferro : C : regular : 20 anos : 2,80 m : 50,00 m : 40 anos
CONSTRUO N. 17 : SALO DE FESTAS Construo trrea, edificada em estrutura de concreto, com fechamentos laterais de alvenaria, fachada revestida de massa fina pintada e cobertura de telhas metlicas tipo ondulada/trapezoidal, sobre estrutura metlica em vrias guas. Dependncias / Revestimentos Bsicos Internos: Salo: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : lambris de pvc : massa fina pintada : cermica : ferro : ferro com vidro
FL.19/63 Sanitrios (Salo) : Forro Paredes Piso Caixilhos Portas Camarins / Sanitrios: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : lambris de pvc : massa fina pintada : cermica : sem : ferro : laje : massa fina pintada : granito : ferro : ferro, ferro com vidro
Vestirios / Sanitrios : Forro Paredes Piso Caixilhos Portas Saunas: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : laje, madeira : massa fina pintada, madeira : granilite : sem : alumnio, madeira com vidro : laje : massa fina pintada : granito : ferro : ferro, ferro com vidro
FL.20/63 Bar, Cozinha, Churrasqueira, Sanitrios: Forro Paredes Piso Caixilhos Portas : telha v : massa fina pintada : cermica : ferro : ferro : C : regular : 08 anos : 2,80/3,00/4,00 m : 1.290,00 m : 52 anos
CONSTRUO N. 18 : QUADRA POLIESPORTIVA Trata-se de uma quadra poliesportiva de 18 x 30, com piso cimentado, cercada com tela de arame galvanizado revestida em pvc, iluminada atravs de 04 postes metlicos com altura aproximada de 8,00 m, com 05 holofotes cada. ! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! rea Ocupada ! Quantidade : C : regular : 20 anos : 560,00 m : 1 unidade : 40 anos
CONSTRUO N. 19 : POO ARTESIANO Trata-se de um poo artesiano em pvc. ! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! Profundidade : B : entre novo e regular : 20 anos : 64,00 m : 40 anos
FL.21/63 CONSTRUO N. 20 : CERCAS DE FECHAMENTO O fechamento das divisas do terreno, constitudo de cerca de tela de arame galvanizado losangular eletrosoldada e moures de concreto com espaamento de 2,00 metros, com altura aproximada de 2,00 metros. ! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! Extenso : B : entre novo e regular : 20 anos : 1.700,00 m : 40 anos
Nota : As reas citadas foram obtidas com base nas escalas da planta fornecida pelo solicitante, integrante do Laudo Anterior I-15.709 - P/ 11.680/06, datado de 14 de Dezembro de 2006 e atravs de medio efetuada "in loco".
FL.22/63 III. 1. AVALIAO VALOR DO TERRENO PARA MERCADO Para a determinao do valor unitrio bsico de mercado do terreno avaliando, procedemos um levantamento junto ao mercado imobilirio local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as caractersticas especficas do imvel em questo. Verificou-se que a regio assume bom ndice de crescimento, com diversos novos loteamentos na rea de expanso do permetro urbano, sendo que o imvel j no pode ser considerado como rea rural, haja vista estar integrado rea urbana. Aps anlise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento vista: . Valor Unitrio Bsico . rea do Terreno . Valor do Terreno para Mercado : R$ 91.652,48 / ha : 12,10 ha : R$ 1.108.995,00
FL.23/63 2. VALOR DAS CONSTRUES PARA MERCADO Para a determinao do valor das edificaes consideramos os materiais empregados, padro construtivo e suas caractersticas especficas.
VALOR UNIT. NOVO R$/m (R8N) 480,00 660,00 560,00 480,00 220,00 660,00 560,00 350,00 660,00 180,00 140,00 480,00 130,00 660,00 180,00 350,00 950,00 85,31 420,00 49,75 VALOR UNIT. DEPRECIADO (R$/m) 365,28 543,18 460,88 421,44 137,50 594,00 437,36 295,40 557,04 91,26 70,98 374,88 62,14 473,88 86,04 266,35 857,85 64,92 328,02 38,85
ITEM
DESCRIO
IDADE REAL ESTIMADA
VIDA UTIL
REA (m)
IDADE % DA VIDA
ESTADO EDIFICAO
COEF. DE DEPRECIAO
VALOR TOTAL R$
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Portaria (f-25) Residncia Bilheteria (f-24) Casa de Caseiro (f-23) 02 Quiosques (f-07) Sanitrio dos Quiosques (f-07) Escritrio Barraco p/ churrasco (f-09) 02 Vestirios (f-10)
20 15 15 10 20 10 20 10 15 12 12 20 12 20 12 20 8 20 20 20
60 60 60 60 40 60 60 40 60 20 20 60 20 60 20 60 60 60 60 60
31,50 70,00 15,00 33,25 54,32 7,07 27,16 102,40 93,20 60,00 33,79 177,90 65,00 16,64 101,75 50,00 1.290,00 560,00 64,00 1.700,00
33% 25% 25% 17% 50% 17% 33% 25% 25% 60% 60% 33% 60% 33% 60% 33% 13% 33% 33% 33%
C C C C B B B B B C C B D D D C C C B B
0,761 0,823 0,823 0,878 0,625 0,900 0,781 0,844 0,844 0,507 0,507 0,781 0,478 0,718 0,478 0,761 0,903 0,761 0,781 0,781
11.506,32 38.022,60 6.913,20 14.012,88 7.469,00 4.199,58 11.878,70 30.248,96 51.916,13 5.475,60 2.398,41 66.691,15 4.039,10 7.885,36 8.754,57 13.317,50 1.106.626,50 36.355,71 20.993,28 66.046,58
Cobertura arquibancada (f-12) 06 Coberturas dos Bancos de Reservas (f-11) Bar (f-13) Cobertura em Frente ao Bar (f-14) Sanitrio Externo do Bar (f-15) Campo de Bocha (cobertura) (f-16) Almoxarifado (f-17 - direita) Salo de Festas (f-18, 19, 20,21) Quadra Poliesportiva (f-22) Poo Artesiano (m) Cercas de Fechamento (m)
REA TOTAL COBERTA
2.228,98
R$ 1.514.751,00
FL.24/63 3. 3.1. RESUMO DE VALORES VALOR TOTAL DO IMVEL PARA MERCADO O Valor para Mercado do imvel foi obtido com a somatria dos valores do terreno e das edificaes. . Valor do Terreno para Mercado . Valor das Construes para Mercado . Valor do Imvel para Mercado . Valor Total do Imvel para Mercado : R$ 1.108.995,00 : R$ 1.514.751,00 : R$ 2.623.746,00 : R$ 2.624.000,00
FL.25/63 IV. METODOLOGIA Adotamos em nosso Laudo os mtodos definidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia. 1. TERRENO Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado : PESQUISA DE MERCADO : Para a determinao do valor, tendo em vista a natureza do imvel avaliando e a disponibilidade de dados seguros, optamos pela utilizao do "Mtodo Comparativo Direto" que envolve pesquisas a respeito do mercado imobilirio, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente semelhantes na regio do imvel. PESQUISA DIRIGIDA : Foram realizadas consultas especficas junto a corretores de imveis que operam na regio do imvel, cujas opinies e comentrios foram extremamente teis para embasar as concluses deste trabalho. 2. CONSTRUO O valor das construes foi obtido atravs do Mtodo do Custo de Reedio, ponderando os valores unitrios bsicos para Abril/2009 e mltiplos dos custos unitrios das edificaes habitacionais, da tabela elaborada e divulgada mensalmente pelo Sindicato da Indstria de Construo Civil no Estado de Mato Grosso do Sul, sendo levado em considerao, depreciao das construes em funo da idade real estimada, estado de conservao e de ordem funcional.
FL.26/63 V. CRITRIO Para a presente avaliao estabelecemos o critrio de Valor de Mercado, assim definido : 1. VALOR DE MERCADO a quantia mais provvel pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.
FL.27/63 VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS VALOR UNITRIO: para a obteno de valores unitrios, dividimos o preo global pela respectiva rea do comparativo. FATOR OFERTA: adotar-se- um fator de reduo de 10% sobre o preo ofertado, considerando-se a elasticidade da negociao no fechamento. TRANSPOSIO: os elementos comparativos no foram transpostos atravs dos valores de lanamento tributrio, uma vez que estes esto defasados da realidade do mercado imobilirio local. A transposio que utilizamos no presente laudo foi baseada na escala de valores que segue adiante (ndices acumulativos e multiplicativos), devidamente aferidos para o local avaliando. O fator deve ser limitado apenas parcela de influncia que o terreno ou localizao contribui na composio do valor final do imvel. A expresso algbrica que permite calcular o fator a seguinte: Ft = 1 + [(lIa - IIc) / Ilc] x Pt Onde: Ft Ila IIc Pt = Fator de transposio = ndice local da unidade avalianda
= ndice local da unidade comparativa
= Parcela com que proporcionalmente a localizao contribui no valor do imvel
UTILIZAMOS A SEGUINTE ESCALA DE VALORES 1. NDICES ACUMULATIVOS (SOMA = 100 ) A. TRAFEGABILIDADE = 20 B. PAVIMENTAO Asfalto Paraleleppedo Cascalho ou pedra Terra batida
= 17 = 16 = 8 = 5
FL.28/63 C. TRANSPORTE COLETIVO At 100 m De 100 a 300 m De 300 a 500 m Acima de 500 m D. LUZ DOMICILIAR E. GUA F. LUZ PBLICA = 15 = 10 = 5 = 0 = 13 = 11 = 7
G. LARGURA DA RUA Mais de 20 m De 10 a 20 m At 10 m Praas I.
= 5 = 3 = 1 = 5 = 5 = 4 = 2 = 1
H. GUIAS E SARJETAS J. 2. ESGOTO GS TELEFONE
L.
NDICES MULTIPLICATIVOS A. DENSIDADE DE EDIFICAO De 70% 40% De 100% 70% Abaixo de 40% B. NVEL ECONMICO Classe Mdia/Alta Classe Mdia Classe Mdia/Baixa Classe Popular Classe Alta = 1,50 2,00 = 1,25 1,50 = 1,00 1,25 = 0,85 1,00 = 0,70 0,85 = 1,00 = 0,95 = 0,90
FL.29/63 C. FATOR COMERCIAL Mdio/Alto Mdio Baixo Mdio/Baixo Alto = 1,00 = 0,85 = 0,70 = 0,60 = 0,50
SUPERFICIE: sero adotados os fatores de ponderao preconizados pelo Eng Joo Ruy Canteiro em seu livro Terrenos - Subsdios Tcnica da Avaliao - Editora Pini.
SUPERFCIE SECA ALAGADIA BREJOSA OU PANTANOSA PERMANENTEMENTE ALAGADA FATOR 1,00 0,95 0,90 0,80
TOPOGRAFIA: sero adotados os fatores propostos pelo Eng Joo Ruy Canteiro em seu livro Terrenos - Subsdios Tcnica da Avaliao - Editora Pini.
TOPOGRAFIA Plano Ondulado Montanhoso FATOR 1,10 1,00 0,80
FL.30/63 CAPACIDADE DE USO DA TERRA: sero adotados os fatores determinados na tabela de classificao criada pelo Eng Agrnomo Otvio Teixeira Mendes Sobrinho, constante do trabalho do tambm Eng Agrnomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma, Avaliao de Propriedades Rurais, publicado no livro Engenharia de Avaliaes - Editora Pini, tabela que reproduzimos a seguir:
CLASSE TERRAS PRPRIA PARA CULTURAS PROBLEMAS CONSERVAO DE DE FERTILIDADE EXIGE CONSERVAO SEM ADUBAO DE MANUTENO PRTICAS SIMPLES (NIVELAMENTO) PRTICAS COMPLEXA (TERRACEAMENTO) -XRENDA LQUIDA RESULTANTE DE ORIZICULTURA FATOR
100
II
CULTURAS
PEQUENOS SRIOS
ORIZICULTURA
95
III
CULTURAS
ORIZICULTURA
75
IV
CULTURAS OCASIONAIS NO CONSECUTIVAS - 2 ANOS E PASTAGENS 3 ANOS S PASTAGENS
SEM
AGRICULTURA 1 ANO PASTAGEM - 4 ANOS PECURIA - MDIA 31 VACAS DIAS PECURIA LEITEIRA MDIA 31 VACAS DIA PECURIA LEITEIRA MDIA 31 VACAS DIA LENHA DE EUCALIPTO 600 M ALQ./1 CORTE 400 M ALQ. 2 CORTE 350 M /ALQ. 3 CORTE EVETUAL EXPLORAO PISCICOLA
55
SEM
-X-
50
VI
S PASTAGENS
PEQUENOS
PRTICAS SIMPLES
40
VII
FLORESTAS
SRIOS
PRTICAS COMPLEXAS (ESTRADAS DE ACESSO)
30
VIII
ABRIGO SILVESTRE
SEM
-X-
20
FL.31/63 SITUAO E ACESSO: ser adotado o critrio de Norton, conforme quadro abaixo.
ACESSIBILIDADE timo (estrada asfaltada, trfego permanente) Muito bom (estrada de I permanente)
a
ESCALA VALOR 100% 95% 90% 80% 75% 70% 60%
FATOR 1,00 0,95 0,90 0,80 0,75 0,70 0,60
classe, no asfaltada, trfego
Bom (estrada no pavimentada, trfego geralmente permanente) Regular (estrada no pavimentada traado e leitos desfavorveis, servides de passagem, trfego sujeito a interrupes) Mau (fecho nas servides, interrupo na chuva) Pssimo (fecho nas servides, interrupes por crrego sem ponte) Encravada
MELHORAMENTOS PBLICOS: sero adotados os fatores propostos pelo Eng Joo Ruy Canteiro em seu livro Terrenos - Subsdios Tcnica da Avaliao - Editora Pini.
MELHORAMENTO PBLICO Luz domiciliar Fora Rede telefnica FATOR 0,15 0,10 0,05
FL.32/63 FATOR GRANDEZA DE REA : Pde-se observar junto ao mercado imobilirio, que de um modo geral, medida que aumentam as reas em negcio, e conseqentemente o volume de dinheiro da comercializao, diminuem proporcionalmente, os valores unitrios das transaes em ofertas, e, alm disso, muito comum na grande maioria dos casos, representando uma espcie de desconto concedido pelos vendedores medida que crescem as importncias das transaes. Desta forma, necessria a aplicao de um coeficiente que traduza tal atitude do mercado imobilirio, denominada no presente estudo como Fator Grandeza de rea. Para a determinao deste fator, utilizou-se as seguintes equaes, conforme prescrito na publicao Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes de autoria de Srgio Antnio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa= (rea de elemento pesquisado) 1/4 = quando a diferena for inferior a 30% (rea de elemento avaliando) Fa= (rea de elemento pesquisado) 1/8 = quando a diferena for superior a 30% (rea de elemento avaliando)
FL.33/63 FRMULA DE HOMOGENEIZAO: com o objetivo de facilitar os clculos atravs da programao, plotamos os fatores retro indicados na expresso matemtica genrica que segue: V = (PC / S) x Fo x [(Fsa / Fsc) + (Ftopa / Ftopc) + (Fcpa / Fcpc) + (Faca / Facc) + (Fmelha / Fmelhc) + (Fgleba / Fglebc) - nmero de fatores + 1]
ONDE: V Pc Fo S Fs Ftop Fcp Fac Fmelh Fgleb = Valor comparativo = Preo de compra = Fator oferta
= rea do elemento comparativo
= Fator superfcie (elemento avaliando e comparativo) = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo) = Fator capacidade de uso da terra (elemento avaliando e comparativo) = Fator acessibilidade (elemento avaliando e comparativo) = Fator melhoramento (elemento avaliando e comparativo) = Fator gleba (elemento avaliando e comparativo)
TRATAMENTO ESTATSTICO: a anlise e saneamento dos resultados obtidos efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da mdia (limite fixado pelas Normas), descartando-se os elementos discordantes.
FL.34/63 VII. ENCERRAMENTO 1. VALOR TOTAL DO IMVEL PARA MERCADO De acordo com o anteriormente exposto e anexos, o imvel de propriedade da COOPERNAVI - COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE ACAR DE NAVIRA, situado na Rua Mato Grosso s/n., Bairro Centro Setor 3, Municpio de Navira, Estado de Mato Grosso do Sul, com rea de 12,10 ha ou 5,00 alq. de terreno e rea de 2.228,98 m de construo, por ns avaliado para Valor de Mercado em R$ 2.624.000,00 (Dois milhes, seiscentos e vinte e quatro mil Reais), considerando a inexistncia de nus, posse, domnio, hipoteca, passivos ambientais, vnculos e desapropriaes que onerem o bem avaliado e a finalidade especfica para qual foi destinada esta avaliao.
So Paulo, 30 de abril de 2009.
AVALIAES E ENGENHARIA LTDA. CREA - SP 324322
APPRAISAL
AVALIAES E ENGENHARIA LTDA. CREA - SP 324322
APPRAISAL
_______________________________________________ KARINA MUNNO ENG. RESPONSVEL - CREA-SP. 5060634441/D
_________________________________________ ILTON FERNANDES RUIC DIRETOR RESPONSVEL - CREA-SP. 51818
FL.35/63
VIII. FOTOGRAFIAS
FL.36/63
ASPECTO DA RUA MATO GROSSO, NOTANDO-SE O IMVEL ESQUERDA
FL.37/63
RUA MATO GROSSO, COM O IMVEL DIREITA
FL.38/63
VISTA FRONTAL DA ENTRADA DO IMVEL
FL.39/63
ASPECTO DA PORTARIA
FL.40/63
VISTA DA RESIDNCIA
FL.41/63
VISTA DA BILHETERIA
FL.42/63
ASPECTO DA CASA DE CASEIRO
FL.43/63
ASPECTO DE QUIOSQUE E SANITRIO AO FUNDO
FL.44/63
VISTA DO ESCRITRIO
FL.45/63
BARRACO PARA CHURRASCO
FL.46/63
VISTA DE VESTIRIO
FL.47/63
COBERTURA DA ARQUIBANCADA
FL.48/63
COBERTURA BANCOS DE RESERVAS
FL.49/63
ASPECTO DO BAR
FL.50/63
COBERTURA EM FRENTE AO BAR
FL.51/63
SANITRIO EXTERNO DO BAR
FL.52/63
CAMPO DE BOCHA
FL.53/63
VISTA DO ALMOXARIFADO
FL.54/63
VISTA DO SALO DE FESTAS
FL.55/63
VISTA INTERNA DO SALO DE FESTAS
FL.56/63
DETALHE DAS CHURRASQUEIRAS DO SALO DE FESTAS
FL.57/63
VISTA DA QUADRA POLIESPORTIVA
FL.58/63
IX. FICHAS DE PESQUISA
FL.59/63
FICHA DE PESQUISA DE TERRENO NR 01

.Estado .Municpio .Endereo .Zona : Mato Grosso do Sul : Navira : Extenso da Avenida Mato Grosso, ao lado do Grmio Infinity : Urbana : 37,80 : 2,42 ha
.ndice Adotado .rea Total .Melhoramentos .Topografia .Oferta .Observao .Informante
: gua, Luz, Fora, Guias, Sarjetas e Pavimentao : Aclive de 5 a 10% : R$ 300.000,00 : rea destinada a loteamento : Imobiliria Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461.2161 / 9977.1110 : Abril / 2009
.Clculo do Preo Unitrio Vista para
.R$ 300.000,00 x 0,90 / 2,42 ha = R$ 111.570,25 / ha Pesquisador : J.M.R.
FL.60/63

.Estado .Municpio .Endereo .Zona : Mato Grosso do Sul : Navira : Extenso da Avenida Mato Grosso, a 500 metros do Grmio Infinity : Urbana : 37,80
: 24,20 ha
: gua, Luz, Fora, Guias, Sarjetas e Pavimentao : Aclive de 5 a 10% : R$ 2.300.000,00 : rea destinada a loteamento : Imobiliria Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461.2161 / 9977.1110 : Abril / 2009
.R$ 2.300.000,00 x 0,90 / 24,20 ha = R$ 85.537,19 / ha Pesquisador : J.M.R.
FL.61/63

.Estado .Municpio .Endereo .Zona : Mato Grosso do Sul : Navira : Rodovia BR-163, sada para Dourados, Jardim Paraso : Urbana : 37,80
: 9,68 ha
: gua, Luz, Fora, Guias, Sarjetas e Pavimentao : Aclive de 5 a 10% : R$ 1.000.000,00 : rea destinada a loteamento : Imobiliria Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461.2161 / 9977.1110 : Abril / 2009
.R$ 1.000.000,00 x 0,90 / 9,68 ha = R$ 92.975,21 / ha Pesquisador : J.M.R.
FL.62/63
X. ANEXO - PLANILHAS DE CLCULOS
FL.63/63
XI. DOCUMENTAO

I-16.079 Laudo

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LAUDO DE AVALIAO

SOLICITANTE : INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAES LTDA.

: COOPERNAVI - COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE ACAR DE NAVIRA

: DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO

22/63 23/63 24/63

34/63 35/63 58/63 62/63 63/63

ANEXO - PLANILHAS DE CLCULOS / 04 PGINAS

FL.4/63 II. 1. VISTORIA CONTEXTO GERAL

FL.6/63 2. DESCRIO DO TERRENO

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

FL.10/63 ! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

: C : regular : 10 anos : 2,80 m : 33,25 m : 50 anos

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

FL.12/63 ! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

: B : entre novo e regular : 20 anos : 2,80 m : 27,16 m : 40 anos

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

FL.14/63 ! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

: C : regular : 12 anos : 3,00 m : 60,00 m : 08 anos

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

FL.17/63 ! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

: D : entre regular e reparos simples : 20 anos : 2,80 m : 16,64 m : 40 anos

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

! Estado de Conservao ! Idade Real Estimada ! P Direito ! rea Construda

! Vida til Remanescente

! Vida til Remanescente

! Vida til Remanescente

! Vida til Remanescente

IDADE REAL ESTIMADA

REA TOTAL COBERTA

= ndice local da unidade comparativa

= Parcela com que proporcionalmente a localizao contribui no valor do imvel

G. LARGURA DA RUA Mais de 20 m De 10 a 20 m At 10 m Praas I.

H. GUIAS E SARJETAS J. 2. ESGOTO GS TELEFONE

CULTURAS OCASIONAIS NO CONSECUTIVAS - 2 ANOS E PASTAGENS 3 ANOS S PASTAGENS

PRTICAS COMPLEXAS (ESTRADAS DE ACESSO)

ESCALA VALOR 100% 95% 90% 80% 75% 70% 60%

FATOR 1,00 0,95 0,90 0,80 0,75 0,70 0,60

classe, no asfaltada, trfego

= rea do elemento comparativo

So Paulo, 30 de abril de 2009.