O Custo Da Burocracia No Imóvel - 1

O Custo da Burocracia no Imvel
Realizao: Apoio:
O Custo da Burocracia no Imvel O Custo da Burocracia no Imvel
Realizao: Apoio:
O estudo O Custo da Burocracia no Imvel analisa os gargalos burocrticos que oneram e atrasam os
empreendimentos imobilirios no pas, impactando toda a sociedade brasileira. Revela o custo extra pago
pelos proprietrios dos imveis, devido aos entraves que se estendem desde a aquisio do terreno at a
entrega da casa prpria e envolvem instituies pblicas e privadas.
Realizado pela Booz&Co, por iniciativa da CBIC (Cmara Brasileira da Indstria da Construo), da ABRAINC
(Associao Brasileira de Incorporadoras Imobilirias) e do MBC (Movimento Brasil Competitivo), o estudo
apresenta, por meio de exemplos reais, sugestes para trazer maior efcincia ao processo, bem como cases
de sucesso nacionais e internacionais, alm da apresentao das boas prticas no Pas. O objetivo do estudo
contribuir para tornar o setor da construo mais gil, transparente e moderno, facilitando a aquisio de
imveis no Brasil.
Realizao: Apoio:
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Destaques do estudo:
- O estudo O Custo da Burocracia no Imvel constata que o excesso de burocracia para a construo
e aquisio da casa prpria no Brasil aumenta em at 12% o valor fnal do imvel para o proprietrio. Isso
equivale a R$ 18 bilhes por ano, considerando-se os fnanciamentos com recursos do FGTS e da caderneta
de poupana, com base na mdia de unidades novas entregues anualmente. Este custo extra onera toda a
cadeia do setor e pago pela sociedade brasileira.
- A burocracia tambm aumenta o prazo de entrega da casa prpria. Dos cinco anos que um imvel fnanciado
pelo FGTS pode levar para sair do papel, ou seja, do projeto entrega, dois anos so consumidos apenas
pelos processos burocrticos.
- Os principais problemas constatados pelo estudo so: atraso na aprovao dos projetos pelas prefeituras,
falta de padronizao dos cartrios, falta de clareza nas avaliaes das licenas ambientais e mudanas
na legislao que atingem obras j iniciadas, como alteraes nos planos diretores e de zoneamento, por
exemplo.
- O setor da construo prope a reduo destes custos burocrticos, por meio de melhores prticas para
anlise e aprovao dos projetos imobilirios, padronizao e reviso das legislaes municipais, estaduais
e federais, maior informatizao dos processos, antecipao dos fnanciamentos aos compradores. Alm de
reduzir os custos, o prazo para entrega dos imveis cairia pela metade: de 60 para 32 meses.
Booz & Company
O Custn da BurncracIa nn Imvc!
So Paulo, 19 de Maro de 2014
Booz & Company Preparado para CBIC-MBC-ABRAINC
A Bnnz & Cnmpany apnInu a CBIC, ABRAINC c MBC na an!Isc
das barrcIras burncrtIcas nn scgmcntn ImnbI!IrIn...
1
Objetivos do Estudo
Identificar e analisar os principais gargalos burocrticos que
afetam o andamento dos empreendimentos imobilirios no
Brasil, a partir de um entendimento das suas causas raiz
Estimar o impacto destes gargalos em prazos de execuo,
custos e insegurana jurdica para o negcio, a partir de
estudos de casos selecionados que sejam representativos
dos gargalos mais relevantes
Estimar o impacto total dos gargalos na economia do pas,
atravs de extrapolao dos estudos de caso realizados
Propor uma agenda para redesenho e/ou simplificao dos
processos administrativos para melhor desenvolvimento da
Construo Civil brasileira no segmento imobilirio
... para prnpnr uma agcnda dc mc!hnrIas
Fundada em 1914, possui escritrios
em mais de 30 pases
Foi a primeira consultoria estratgica
a se estabelecer no Brasil, em 1965
Ao longo deste tempo, participou em
processos chave de transformao
do pas
Possui ampla experincia em estudos
setoriais e no setor de engenharia e
construo civil
Amostra da Pesquisa
# de Respostas
(1)
Na ctapa I, rca!Izamns uma pcsquIsa para prInrIzar ns garga!ns
maIs sIgnIfIcatIvns
56%
21%
23%
86
Empresas com
faturamento
MAIOR
que R$ 500 MM
(9 Empresas)
(2)
Empresas com
faturamento
MENOR
que R$ 500 MM
(9 Empresas)
Sindicatos e
Associaes
(6 Sindicatos)
BA, MG, RJ, MG, SP
Prodosul
(1) Nmero de respostas contabilizadas considera todas as respostas enviadas para cada tipo de empreendimento (ex: se uma empresa respondeu a pesquisa para 3 tipos de empreendimentos,
contabilizou-se 3 respostas) (2) No caso da Tenda, foram consideradas as respostas individuais enviadas por cada estado
Fonte: Entrevista com empresas e associaes da construo imobiliria; Anlise Booz & Company
(2)
Pesquisa de Gargalos no Setor Imobilirio
Anlise da
Legislao
Pertinente
Nnssa abnrdagcm fnI bascada nn cntcndImcntn dns garga!ns atravs
dc cxcmp!ns rcaIs c sImu!an dc casns para mcdIn dns Impactns
2
Anlise dos
Gargalos
Priorizados
Extrapolao do
Impacto Financeiro
- macro
7
Simulao de
Cenrios
3
2
Agenda de
Proposies
8
Pesquisa da legislao
correspondente
Desenho da cadeia de
processos regulatrios
dos casos
Anlise dos gargalos
priorizados, atravs de
exemplos
Causas-raiz dos
gargalos identificados
Interdependncia
entre os gargalos
Definio de cenrio
ideal de negcios (ex.:
estimativa do tempo
ideal de concluso dos
processos)
Simulao dos casos no
cenrio ideal (melhor
caso)
Simulao do potencial
de impacto total,
considerando todos os
possveis gargalos (pior
caso)
Extrapolao do
Impacto dos casos no
Brasil
Impactos scio-
econmicos-
financeiros
Impactos na cadeia e
na Indstria
Consolidao das
recomendaes em uma
agenda de proposies
Etapa I - Identificao
e Priorizao de
Gargalos
Etapa II Anlise de Impactos e Estudos de Casos
Listagem inicial dos
principais gargalos e
entraves do setor
imobilirio
Avaliao qualitativa
preliminar da
intensidade dos
impactos dos gargalos
em cada tipo de
empreendimento, para
priorizao dos
esforos na etapa
seguinte
Seleo de casos
representativos para
anlise detalhada
Seleo de exemplos
de gargalos
Estudos de Casos
4
Anlise aprofundada
dos casos, abrangendo
toda a cadeia imobiliria
e seus processos
Anlise de impacto dos
gargalos identificados
nos casos estudados
Custos
Prazos
Segurana jurdica
5
Identificao de
Alternativas de
Melhoria
6
Potenciais mudanas
em processos e aes
para melhoria e reduo
do impacto
Etapa III Agenda
de Recomendaes
1
Discusso da viso
futura do modelo de
negcio imobilirio
A pcsquIsa mnstrnu a pcrccpn dc quc ns garga!ns maIs crtIcns
cncnntram-sc nn IncIn da cadcIa dc va!nr para tndns ns tIpns dc
cmprccndImcntn
4
Escala de Notas 1 5
Baixo
Impacto
Potencial
Inviabilizador
Grau de Impacto dos Problemas por Etapa da Cadeia e Tipo de Empreendimento
Segmento Terreno
Licencia-
mento
Prefeitura
Registro da
Incorporao
Imobiliria
Financia-
mento
Durante a obra/
Construo do
Empreendimento/
Produo
Processo de
Desligamento
Repasse Total Geral
Financiamento com
recursos do FAR
3,77 3,93 3,25 3,15 3,46 3,42 3,40 3,07 3,46
Empreendimento
multiuso de grande porte
3,53 4,31 3,47 3,40 3,00 3,22 3,15 3,25 3,40
Loteamento 3,81 4,15 3,29 3,48 2,50 3,00 3,04 3,27 3,31
Financiamento com
recursos do FGTS
3,38 3,59 3,22 3,19 3,37 3,22 2,97 3,22 3,27
Financiamento com
outros recursos
inclusive SBPE
3,29 3,70 3,23 3,25 3,38 3,18 3,02 3,18 3,27
Condomnios
residenciais
3,30 3,80 3,42 3,05 2,89 3,21 3,05 2,98 3,22
Total Geral 3,47 3,86 3,31 3,24 3,14 3,21 3,08 3,16 3,31
Fonte: Pesquisa com as principais empresas e sindicatos da construo imobiliria; Anlise Booz & Company
Cnm basc nns scus rcsu!tadns, prInrIzamns ns prIncIpaIs garga!ns
cm cada ctapa da cadcIa dc va!nr para an!Isc
5
Principais Gargalos no Setor Imobilirio
(1)
Registro da
incorporao Imobiliria
Aprovao do Projeto Licenciamento Terreno
Repasse
Processo de
Desligamento
Durante a Obra /
Construo
Financiamento
1 2 3 4
8 7 6 5
1) Priorizaram-se os problemas com notas mdias maiores que 3,5, ou aqueles que possuem notas acima de 3,5 em tipos de empreendimentos
especficos, somente nos casos em que no foram identificados os 2 principais gargalos em uma certa etapa da cadeia
Fonte: Pesquisa com as principais empresas e sindicatos da construo imobiliria; Anlise Booz & Company
Carncia de mo de
obra
3,80
Subempreita 3,34
Perda da capacidade
de compra
3,57
Contratao com o
Comprador
3,44
Emisso de Habite-se e
outros documentos
necessrios
3,82
Processamento dos
bancos
3,49
Plano Diretor,
Zoneamento
4,27
Problema com as
Concessionrias de
gua e esgoto
3,95
Problema com as
Concessionrias de
energia
3,75
Integrao entre rgo e
legislaes
3,91
Prefeitura 3,78
Concessionrias 3,60
Tempo excessivo - falta
de estrutura
3,56
Falta de padronizao
nos procedimentos
cartorrios
3,32
Licena de instalao 4,11
Contrapartidas 4,00
Licena prvia 3,80
Impacto de vizinhana 3,53
Escala de Notas 1 5
Baixo
Impacto
Potencial
Inviabilizador
Abrangncia Geogrfica de Casos
Rca!Izamns n !cvantamcntn dc maIs dc 50 casns dc cmprcsas dc
dIfcrcntcs pcrfIs para cntcndcr c ana!Isar ns garga!ns
6
RO
AC
AM (1)
RR AP
PA
So Lus
CE
RS
SC
PR (1)
SP (20)
MG (3)
MT(1)
MS
GO (1)
DF
MA
PI
RN
PB
PE
SE
AL
BA (3)
TO
CE(1)
Caso 1 Financiamento com Recursos do FAR
Caso 2 Financiamento com Recursos do FGTS
Caso 3 Financiamento com outros Recursos inclusive SBPE
Caso 4 Condomnios Residenciais
Caso 5 Loteamento
Caso 6 Empreendimento Multiuso de grande porte
Tipos de Casos Analisados
Exemplos de Empresas Consultadas
Cnm basc ncstcs casns, IdcntIfIcamns cm tnda a cadcIa ImnbI!IrIa
as prIncIpaIs barrcIras burncrtIcas para n dcscnvn!vImcntn dn
sctnr nn BrasI!
7
Mudanas nos
Planos Diretores e
Zoneamentos com
impactos em projetos
aprovados,
protocolados e em
andamento, gerando
insegurana jurdica
Falta de
infraestrutura de
energia, gua e
esgoto no
endereada por
concessionrias,
ainda que existam os
recursos necessrios
(ex: PAC)
Atrasos e
subjetividade nas
avaliaes de
licenas ambientais
e falta de clareza da
competncia das
esferas municipal,
estadual e federal
Falta de clareza nas
regras para definio
de contrapartidas
Falta de alinhamento
dos projetos
submetidos s
exigncias legais
Atrasos na
aprovao de
projetos nas
prefeituras
Baixo nvel de
servio e
procedimentos no
padronizados nos
cartrios para
registro da
incorporao
Atrasos e
paralisaes no
desenvolvimento
dos
empreendimentos
devido a decises
judiciais contrrias s
aprovaes obtidas
anteriormente no
processo (ex:
ambientais,
contrapartidas,
patrimnio histrico,
etc.)
Fiscalizaes
trabalhistas
Gargalos de mo de
obra
Dificuldades para
obteno do habite-
se devido a
mudanas na
legislao ao longo
da construo, que
impem alteraes
em projetos
aprovados
anteriormente
Demora no
processo de
repasse dos valores
de financiamento do
comprador
Concluso e
Entrega do
Imvel
Construo
do
Empreendi-
mento
Lanamento
do Projeto
Definio do
Projeto,
Licenciamento
e Aprovao
Prospeco e
Compra do
Terreno
Principais Gargalos na Cadeia Imobilirias
AInda quc cxIstam garga!ns cm tnda a cadcIa, as prIncIpaIs causas
sn cstruturas IncfIcIcntcs nas prcfcIturas, cartrIns...
8
Causas-Raiz
Processos de
Licenciamento e
Aprovao nas
Prefeituras
Falta de corpo tcnico nos municpios (quantidade de pessoas e capacitao)
Processo no est estruturado entre diversos rgos rgos dispersos, no existe monitoramento dos
processos
Falta de incentivos para anlise rpida de projetos
Insegurana de funcionrios pblicos por responderem judicialmente como pessoa fsica pela aprovao
Processos
Cartorrios
Estruturas de cartrios no acompanham o crescimento de volume de projetos, gerando maiores prazos para
execuo (falta de capacidade)
Processos no informatizados
Cartrios tem monoplio em suas regies, sem incentivos para eficcia e permitindo livre interpretao de leis,
eventualmente ao seu benefcio (ex: critrio para exigncia de documentos e cobrana)
Legislao
Leis no esto claras e do margem a diferentes interpretaes (ex: RIV e contrapartidas)
Legislaes desalinhadas entre esferas de governo (ex: legislao ambiental com exigncias contraditrias)
Direito adquiridos no so respeitados (ex: Direito de Protocolo)
Desalinhamento entre Prefeituras e MP (ex: na aprovao de projetos com questes ambientais, de impacto na
vizinhana ou de patrimnio histrico)
... E !cgIs!an quc nn favnrccc scgurana jurdIca para
dcscnvn!vImcntn dc ncgcIns
Principais Causas dos Gargalos na Cadeia Imobiliria
Risco / Complexidade Interesse Tipo
Melhor aproveitamento
e alocao de recursos
Maior foco nos interesses e
necessidades da localidade
Maior eficincia e
rapidez na anlise
A Guatemala introduziu um sistema
de aprovao baseado no nvel de
risco do projeto
Mali simplificou a avaliao de
impacto ambiental para prdios
comerciais de baixa complexidade,
reduzindo o tempo em 9%
Portugal introduziu um processo de
avaliao de incndio baseado em
nvel de risco, reduzindo o processo
de aprovao em 2 etapas e 41 dias
No Rio de Janeiro foi criado um
comit para avaliao e aprovao
de projetos, para suprir a demanda
de Copa e Olimpadas
Na ndia existe uma proposta de
avaliao expressa de projetos de
habitao de interesse social
Na Prefeitura do Rio de Janeiro
existem trs diferentes reas de
anlise de projetos: projetos
especiais (shoppings, zona
porturia, hotis...), MCMV e
projetos tradicionais (residenciais e
comerciais)
A!guns pascs cstn scgmcntandn a an!Isc dc prnjctns - cm
cspccIa!, dc acnrdn cnm scu rIscn
9
Segmentao da Demanda de Anlise de Projetos
Eliminao de
atividades
desnecessrias
Aprovao de projetos
por parmetros
construtivos
Terceirizao
No h necessidade
de aprovao regras
claras e inspeo
Burundi eliminou o
requerimento de se obter
uma aprovao do
Ministrio da Sade,
simplificando seu processo
Na cidade de So Paulo
est sendo feito um estudo
para eliminar atividades
desnecessrias no
processo de aprovao de
projetos imobilirios
Curitiba implementou a
aprovao por parmetros
construtivos e hoje o tempo
de aprovao est em 2
meses
Na Nova Zelndia, o foco
das aprovaes est em
padres tcnicos mas no
em como alcan-los
Na Colmbia engenheiros
certificados que no so
funcionrios pblicos
emitem licenas de
construo
Na ustria, engenheiros
certificados so
responsveis tanto pela
reviso do projeto quanto
por inspees da
construo local
No Reino Unido, um
sistema privado de
inspees opera e compete
com autoridades pblicas --
reduo de 8
procedimentos e 49 dias de
aprovao
Na Frana no existe
necessidade de licenas
de construo preliminares,
j existe um direito
predeterminado para
construir em reas para as
quais os planos de
zoneamento permitem tal
tipo de projeto, os
candidatos a licenas de
construo podem acessar
todas as informaes de
zoneamento relevante sem
restries, a um custo
mnimo, e podem
determinar, ex ante, se o
projeto atende a condies
zoneamento
MuItns pascs cstn sImp!IfIcandn scus prnccssns - racInna!Izandn
n prnccssn dc an!Isc c, nn !ImItc, tcrccIrIzandn c c!ImInandn
atIvIdadcs
1 2 3 4
10
Simplificao dos Processos de Anlise
Submisso nica
de documentos
Unificao da instncia
decisria
Processo nico
de aprovao
No Bahrein, no mais preciso
preencher 9 formulrios e submeter
15 documentos de suporte o
processo agora composto de
apenas um formulrio e todos os
documentos podem ser submetidos
online
No Rio de Janeiro foi criado um
comit para avaliao e aprovao
de projetos, para suprir a demanda
de Copa e Olimpadas
Em So Paulo o Graprohab tem por
objetivo centralizar e agilizar os
procedimentos administrativos de
aprovao do Estado para
empreendimentos residenciais
Em Hong Kong, foram unificados 8
procedimentos envolvendo 6
agncias diferentes e 2
concessionrias atravs de um one-
stop-shop resultado de uma
reforma que durou 2 anos
Autoridades do Paraguai moveram
profissionais de sete departamentos
municipais para apenas um, criando
um one-stop shop para aprovaes
de construo (tempo passou de
291 dias para 179)
O cnnccItn dc "nnc-stnp shnp" vcm scndn Imp!cmcntadn cm
dIfcrcntcs nvcIs
11
1 2 3
Unificao de Processos de Anlise
Para garantIr n rcsu!tadn das sn!ucs adntadas, ncccssrIn uma
gcstn prnatIva da sua cxccun
12
Definio e divulgao
de prazos
Gesto de capacidade Definio de metas e incentivos
A ndia implementou
prazos estritos na
municipalidade para
processamento de
aprovaes
Israel introduziu um limite
de 20 dias para
autoridades processarem
pedidos de transferncia de
propriedades (tempo
passou de 2 meses para 20
dias)
A Malsia introduziu um
sistema de gesto de
capacidade para registro
de propriedades (tempo de
registro passou de 41 dias
para 7)
A Polnia introduziu um
sistema de gesto de
capacidade para registro
de propriedades e
digitalizou os registros
(tempo de registro passou
de 3-6 meses para 14-60
dias)
Alguns projetos de
municpios menores de SP
so analisados em
municpios com maior
capacidade / estrutura
A Uganda aumentou a
eficincia do processo de
transferncia de
propriedade atravs do
estabelecimento de
padres de performance e
contratao de mais
funcionrios para o
escritrio central
Na Espanha o custo de
registro de propriedade
reduzido em 30% caso o
registro leve mais do que
15 dias
No Rio de Janeiro a
autoridade municipal tem
exercido uma gesto mais
ativa de prazos de anlise
de projetos devido aos
eventos que sero
realizados na cidade
Nos EUA existem seguros
especficos para
funcionrios pblicos.
Estes oferecem inclusive
advogados experientes
para orientar o funcionrio
durante o processo
investigativo
Nas Filipinas foi introduzido
um Sistema de Incentivos
Baseado em Performance
para funcionrios pblicos.
um bnus com base no
desempenho do
funcionrio e contribuio
para o cumprimento de
metas e compromissos
gerais do seu
departamento.
1 2 3
Gesto da Eficcia dos Processos de Anlise
Em rcsumn, h quatrn grandcs grupns dc sn!ucs adntadas para
mc!hnrar ns prnccssns dc aprnvan dc !Iccnas c rcgIstrns
13
Resumo das Solues
Descrio Objetivos
Segmentao da
Demanda de
Anlise
Segmentar a anlise de projetos (ex.: de acordo
com risco/complexidade, interesse coletivo, tipo de
projeto), atravs de processos de anlise
diferenciados, comits especficos de aprovao
e/ou especializao de funcionrios
Maior eficincia e rapidez nas anlises atravs de
especializao dos recursos e processos
Melhor aproveitamento de recursos escassos
Maior foco dos recursos para enderear interesses
e necessidades da localidade
Simplificao dos
Processos de
Anlise
Eliminar etapas que no contribuem para as
anlises necessrias para conceder as aprovaes
Redefinir as anlises realizadas, nvel de detalhe e
rigor necessrios na avaliao do projeto vs.
Inspeo
Terceirizar atividades
Maior eficincia e rapidez nas anlises
Maior foco nas anlises mais importantes
Melhor aproveitamento de recursos escassos
Unificao de
Processos de
Anlise
Integrar processos de diferentes departamentos
envolvidos desde a submisso de requisies
at a aprovao
Facilitar a comunicao entre departamentos
Facilitar o acompanhamento do processo
Permitir responsabilizao clara dos
departamentos / indivduos ao longo do processo
Gesto da
Eficcia dos
Processos de
Anlise
Estabelecer metas claras de desempenho,
baseadas em objetivos de prazos para aprovaes
Gerir a capacidade de processamento para manter
atendimento aos prazos
Alinhar incentivos para cumprimento dos prazos
Aumentar produtividade dos funcionrios
envolvidos
Enderear gargalos nos processos
Incentivar funcionrios a tomarem decises
equilibradas, evitando comportamentos
excessivamente adversos ao risco
VrIas dcstas sn!ucs sn a!avancadas pc!a InfnrmatIzan dns
prnccssns
14
Papel da Informatizao nas Solues
Descrio Objetivos Exemplos
Divulgao de
Informaes
Divulgar regras,
legislaes e processos
em plataforma online
Maior clareza e transparncia
nos requisitos e processos
A Holanda unificou diversos tipos de aprovao e
implementou sistemas de submisso de requisies
online
Cingapura converteu seu one stop shop em
plataformas online foco na padronizao de plantas
em CAD bidimensionais para conseguir uma linguagem
uniforme e comunicao entre a incorporadoras,
empresas de design e construtoras
Em Nairbi, no Qunia, como resultado das melhorias e
automao, o tempo de aprovao caiu de 6 meses
para 30 dias para a aprovao de licena de construo
A Polnia introduziu um sistema de gesto de
capacidade das aprovaes
Submisso de
Pedidos
Permitir a submisso
de requisies online
Eliminar a necessidade de
manipulao de documentos
impressos
Acompanhamento
de Pedidos
Permitir
acompanhamento do
trmite de aprovaes
e avaliaes online
Fornecer feedbacks de
avaliaes online
Eliminar a necessidade de
visitas fsicas para
acompanhamento do processo
Facilitar a transferncia de
informaes para anlise entre
diferentes departamentos
Gesto do
Processo
Utilizar ferramentas
para quantificar a
demanda e gerir a
carga de trabalho
Gesto da capacidade
Alocao tima de recursos
Identificar potenciais gargalos
no sistema
Lcvantamns tambm a!tcrnatIvas dc mc!hnrIa para ns prnccssns dc
rcgIstrn dc Incnrpnran nns cartrIns
15
Resumo das Solues
Descrio Objetivos
Melhoria na
Efetividade dos
Processos
Aumento da capacidade de processamento dos
cartrios ex: horas de trabalho, nmero de
pessoas
Melhorias no sistema de gesto dos processos
Maior rapidez no processamento, permitindo o
cumprimento dos prazos previstos
Centralizao e
Informatizao
dos Processos
Digitalizao dos registros de propriedade
Centralizao dos bancos de dados, atravs de
conexo online entre os cartrios
Facilitar o processamento e anlise da
documentao
Permitir, em um momento futuro, competio no
processamento de requisies
Submisso de
Pedidos Online
Submisso online de pedidos de registros de
incorporao
Agilizar o incio das requisies
Facilitar a submisso de documentos
Em rc!an Inscgurana jurdIca, sn!ucs dcfInItIvas passam
pc!a rcvIsn, Intcgran c padrnnIzan da !cgIs!an
16
Solues Insegurana Jurdica
Descrio
Alinhar legislao entre as diferentes esferas de governo (municipal, estadual, federal)
Garantir que legislao seja objetiva o suficiente para que o projeto no fique sujeito a subjetividade de quem o
est analisando (ex.: critrios para solicitao de RIV e valores de contrapartida)
Padronizar a legislao de diferentes municpios, quando possvel
Objetivos
Evitar dvidas sobre qual a legislao a ser seguida
Minimizar possibilidade de interpretaes enviesadas com objetivo de obter vantagens indevidas
Diminuir o custo de execuo de projetos, devido a menor necessidade de customizao dos mesmos
Exemplos
No Estado do Rio de Janeiro o Compur (conselho
municipal de poltica urbana) est liderando um
processo para unificao do cdigo de obras dos
municpios, utilizando como base o do municpio do
Rio, que foi revisado recentemente
Em La Paz (Bolvia) o IFC apoiou o municpio em
simplificar o procedimento de concesso de licenas
de construo e em desenvolver ferramentas de
classificao de edifcios atravs de um sistema de
pontuao capaz de definir os requisitos de
documentao e tipos de inspees necessrias
Nn cntantn, cstas sn InIcIatIvas dc !nngn prazn quc dcvcm scr
cnmbInadas cnm acs pa!IatIvas maIs ImcdIatas
17
Solues Insegurana Jurdica
Descrio
Reunir todos os stakeholders com potencial influncia no processo decisrio ex.: prefeitura, Ministrio Pblico,
juzes, IPHAM, CETESB, etc. para entendimento, negociao e alinhamento das regras no escritas do jogo
Objetivos
Entendimento mais amplo dos requisitos e critrios utilizados ao longo de todas as instncias com potencial de
influncia nas decises executivas e judiciais
Minimizar contestaes e questionamentos de aprovaes executivas na justia
Exemplos
No Rio de Janeiro, foi buscado
alinhamento entre prefeitura,
governo do Estado e Ministrio
Pblico para melhor esclarecer
condies necessrias para
aprovao dos projetos e evitar
questionamentos posteriores
Em Curitiba, quando a
aprovao passou a ser feita
por parmetros construtivos,
foram organizados diversos
workshops envolvendo a Ademi-
PR, a prefeitura e
incorporadoras para
entendimento dos novos
critrios e processos
O Compur, conselho municipal
de poltica urbana do Rio de
Janeiro, promove o dilogo
entre o setor privado e o setor
pblico, integrando os diversos
rgos envolvidos na aprovao
de projetos imobilirios. Um de
seus xitos foi a reviso do
cdigo de obras do municpio
Uma cadcIa ImnbI!IrIa cfIcIcntc, quc ap!Ica as mc!hnrcs prtIcas,
pcrmItIrIa a rca!Izan dc prnjctns cm tcmpns rcduzIdns
18
Definio do
projeto do produto
Pr-estudo de
projetos
complementares
Busca de
diretrizes
Desenvolvimento
do projeto
Principais Marcos dos Projetos Imobilirios
Entrada do projeto na
prefeitura
Atendimento de
Comunique-se de
vrios rgos (ex.: de
SP: Sehab, Depave,
Cetesb, CET,
Condephaat,
Conpresp, Decont,
Emurb etc.)
Emisso do Alvar de
Aprovao
Montagem jurdica
do memorial de
incorporao
Contatos formais
com agentes
financeiros
Montagem do
planto de
vendas,
apartamento
decorado e
material de
marketing
Abertura das vendas
e assinatura de
contatos de compra e
venda junto a
compradores
Contratao da
construtora
Desenvolvimento de
projetos
complementares
Construo
Vistoria da
prefeitura,
corpo de
bombeiros e
compradores
Emisso de
certides e
habite-se Montagem dos
processos de
financiamento com
compradores e
anlise de banco
financiador
Entrega das
chaves
2 meses 2 meses 1 ms 6 meses 1 ms 2 meses
Pr-Construo Construo Ps- Construo
18-24 meses
Nota: Para FAR, a fase de pr-construo composta de diretrizes (1 ms), projeto (2 meses) e aprovao (1 ms) e registro (1 ms). No existem pr-vendas nem repasse
Para Loteamento no foi considerada pr-venda e no existe repasse (o construtor financia para o cliente em 12 anos)
Fonte: Anlises Booz & Company, Passo a passo do empreendimento imobilirio (Secovi SP), Desburocratizar para Crescer(Abramat)
Para I!ustrar n Impactn da burncracIa atua!, cstudamns 6 dIfcrcntcs
casns
Tipo Empresa Cidade VGV
Unidades/
Tamanho
Financiamento
FAR
Empresa mdio porte especializada em
imveis populares
So Paulo ~R$ 35 MM +500 (45 m)
Financiamento
FGTS
Empresa de grande porte, capital aberto Bauru ~R$ 25 MM +250 (47 m)
Financiamento
SBPE
Empresa de grande porte, capital aberto Campinas ~R$ 35 MM +40 (240 m)
Multiuso
Grande Porte
Empresa de grande porte, capital aberto So Paulo No Divulgado No Divulgado
Condomnio
Horizontal
Empresa de grande porte, capital aberto Ribeiro Preto ~R$ 150 MM ( 90-110 m)
Loteamento
Empresa mdio porte especializada em
Loteamento
Cotia ~R$ 20 MM +300 (250 m)
19
33
5
16
18
FAR
(Ideal)
24 1
FAR
(Caso)
50 1
Durao dos Projetos Imobilirios (meses)
Estcs casns aprcscntaram tcmpns dc duran dns prnjctns
sIgnIfIcatIvamcntc supcrInrcs an tcmpn cstImadn Idca!
20
35
11
19
24
8
3 FGTS (Ideal) 38
FGTS (Caso) 62
27
11
42
24
7
3
SBPE
(Ideal)
38
SBPE
(Caso)
76
26
11
23
24
8
3
Multiuso
(Ideal)
38
Multiuso
(Caso)
57
38
11
34
24
7
3
Cond Horiz
(Ideal)
38
Cond Horiz
(Caso)
79
28
24
123
127
40
Loteamento
(Ideal)
156 5
Loteamento
(Caso)
191
Construo Pr-Construo Ps-Construo
Fonte: Anlises Booz & Company
O Impactn dcstcs atrasns bastantc rc!cvantc para n rctnrnn dns
prnjctns, cnnsIdcrandn n custn dn capIta! InvcstIdn
21
Casos
Necessidade de Aumento no VGV para Manter VPL
(pontos percentuais)
Ganho Potencial
Caso vs.
Mundo Ideal
Exposio
% VGV
Pr-construo Construo Ps-construo
Financiamento FAR 0.2 pp /ms 0.8 pp /ms 0.0 pp /ms 5% -3%
Financiamento FGTS 0.3 pp /ms 0.4 pp /ms 0.1 pp /ms 8% -7%
Loteamento 0.7 pp /ms 0.0 pp /ms 0.1 pp /ms 25% -29%
Impactos dos Atrasos dos Empreendimentos Imobilirios
Custos de Capital Relacionados a Atrasos
Casos
Necessidade de Aumento no VGV para Manter TIR
(pontos percentuais)
Ganho Potencial
Caso vs.
Mundo Ideal
Exposio
% VGV
Pr-construo Construo Ps-construo
Financiamento SBPE 0.6 pp /ms 0.8 pp /ms 0.7 pp /ms 25% -15%
Multiuso Grande Porte 0.7 pp /ms 0.8 pp /ms 0.7 pp /ms 11% -15%
Condomnio Horizontal 1.0 pp /ms 0.9 pp /ms 0.9 pp /ms 43% -8%
Embnra ns casns dcmnnstrcm na prtIca ns Impactns ncgatIvns da
burncracIa, ajustcs sn ncccssrIns para cxtrapn!an dns Impactns
na ccnnnmIa cnmn um tndn
22
Os casos reais analisados
permitiram uma viso pragmtica
sobre os problemas tipicamente
encontrados na cadeia imobiliria
Alm disso, permitiram uma anlise
prtica do impacto destes
problemas, atravs de uma
comparao com a simulao dos
mesmos casos em um ambiente de
negcios otimizado com menores
tempos de execuo dos projetos
Uso de casos reais Ajustes para Extrapolao dos Impactos
Os casos analisados tendem a ser mais problemticos do
que a mdia tpica dos projetos imobilirios em termos
dos problemas e seus impactos
Assim, sua utilizao para extrapolar os impactos para a
economia como um todo superestimaria os resultados
Por outro lado, os casos analisados no incluem alguns
problemas que causam impactos significativos por
exemplo, contrapartidas relacionadas a impactos na
vizinhana e gastos com infraestruturas de gua e esgoto
Alm disso, alguns custos adicionais no so atribuveis
diretamente aos casos analisados ex: custos das
empresas para lidar com a burocracia
Deste modo, utilizamos uma viso de casos tpicos para
realizar a extrapolao dos impactos na economia
AssIm, cstImamns ns tcmpns tpIcns dc duran dns prnjctns cm
cada tIpn dc cmprccndImcntn
23
Durao dos Projetos Imobilirios
Meses
16
12
12
4
2
2
3
1
3
2
1
16
18
18
1
2
1 1
Diretrizes Projeto Aprovao Registro Construo Legalizao
FAR (Tpico) 41
FAR (Ideal) 24
FAR (Caso) 50
6 25 1 3 19 7
7
4 4
2
5
15
2
16
2
1
6
6
6
24
24
42
1
2
1 2
Projeto Aprovao RI Pre-Vendas Construo Habite-se Repasse
FGTS / SBPE (Ideal) 38
FGTS / SBPE (Tpico) 57
SBPE (Caso) 76 0 0
FGTS (Caso) 62
Gap a ser
utilizado na
extrapolao
Gap a ser
utilizado na
extrapolao
A partIr dcsta basc, cstImamns a IncfIcIncIa da cadcIa ImnbI!IrIa
cm at R$ 19 BI pnr ann, cnnsIdcrandn ns prIncIpaIs Impactns
mcnsurvcIs
24
Custo da Ineficincia (Base: VPL)
Tpico vs. Mundo Ideal
Casos
Custos de
Capital
Custo
Diretos
Total
Financiamento
FAR
3%
1%
4%
Financiamento
FGTS
5% 6%
Loteamento 11% 12%
Impactos da Ineficincia na Cadeia Imobiliria
% do VGV
Custo da Ineficincia (Base: TIR)
Tpico vs. Mundo Ideal
Casos
Custos de
Capital
Custo
Diretos
Total
Financiamento
SBPE
11%
1%
12%
Multiuso Grande
Porte
11% 12%
Condomnio
Horizontal
15% 16%
Extrapolao da
Ineficincia na Cadeia Imobiliria
Nota: Custos diretos da burocracia estimados com base em percentual de custos de equipe administrativa para acompanhar processos de aprovao
Fonte: Caixa, ABECIP
Casos
Estimativa
de
Ineficincia
(% VGV)
VGV (R$ Bi)
Estimativa
de
Ineficincia
(R$ Bi)
Financiamento FAR 4% 21 0.8
Financiamento FGTS 6% 48 3
Financiamento SBPE 12% 129 15
Total ~19
Esta IncfIcIncIa pndc scr aInda maInr cm prnjctns cspccfIcns, quc
sn cvcntua!mcntc Impactadns pnr atrasns c custns adIcInnaIs
25
Ineficincia Representada como Impacto no VGV
Valores em Base 100 = Processo Ideal (SBPE)
131
112
100
15
11
Custos de Capital
+12%
Pior Caso Custos Diretos
com Burocracia
1
Ideal Custos de Capital Custos Diretos
com Burocracia
1
Custos Indiretos
na obra
2
Custos com
Infraestrutura
1
Custos com
Contrapartida
2
Caso Tpico
+17%
Custos gerados pela ineficincia
tpica na cadeia
Custos gerados pela potencial
ineficincia adicional na cadeia
Contrapartidas
adicionais
Infra no
endereada por
concessionrias
Custos por
atrasos de
obra
EXEMPLO
Nn mnmcntn, ncccssrIn a!Inhar uma agcnda dc prnpnsIcs -
quc dcvc scr nrIcntada pnr 2 prIncIpaIs dIrctrIzcs
Diretrizes para Desenvolvimento da Agenda de Proposies
26
Descrio
Reduo dos
Custos
Burocrticos
Reduzir os custos diretos e indiretos associados burocracia no
desenvolvimento de empreendimentos imobilirios no Brasil, obtendo um
impacto positivo significativo aos compradores de imvel
Aumento da
Segurana
Jurdica
Promover um ambiente de negcios mais estvel para o setor imobilirio,
baseado em regras claras e processos regulatrios transparentes
A agcnda dc prnpnsIcs cst dIvIdIda cm 2 frcntcs
27
Agenda de Proposies
Reduo dos
Custos
Burocrticos
Engajar prefeituras de grandes cidades na implantao de melhores prticas, iniciando com
pilotos em 2-3 cidades segmentao da demanda, simplificao, unificao e gesto da
eficcia dos processos de anlise e aprovao de projetos imobilirios
Divulgar de forma abrangente as melhores prticas nos processos de anlise e aprovao de
projetos imobilirios, para obter maior abrangncia
Desenhar um modelo para a digitalizao e centralizao de registros de propriedade
Alinhar os projetos imobilirios apresentados pelas incorporadoras s prefeituras municipais
aos novos processos otimizados, permitindo a captura dos benefcios
Segurana
Jurdica
Revisar a legislao municipal de regulamentao de investimentos de contrapartidas para
torn-la mais objetiva e garantir alinhamento dos investimentos exclusivamente aos impactos
causados diretamente pelos empreendimentos
Harmonizar legislao de cdigo de obras para aprovao de projetos entre municpios
Revisar legislao ambiental nas diferentes esferas de governo (municipal, estadual, federal)
para eliminar ambiguidades
Buscar alinhamento das regras no escritas do jogo com todos os stakeholders com
potencial influncia no processo decisrio ex.: prefeitura, Ministrio Pblico, juzes, IPHAM,
CETESB, etc. at que as mudanas legislativas sejam concludas
1
3
6
2
4
5
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8
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O Custo Da Burocracia No Imóvel - 1

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