DIREITO CIVIL IV

Histria das Codificaes Civis Brasileiras

22/04/1500 DB. -> Ordenaes do Reino Manuelinas, Afonsinas, Filipinas

07/09/1822 -> Independncia. Do Brasil

1950 Cdigo Comercial

1. Teixeira de Freitas Augusto Conte
2. Coelho Rodrigues
3. Clvis Bevilaqua 1899 /CN 1900 Cdigo aprovado em 1916 vigor 1917
Aps isso vieram projetos de:

Orlando Gomes
Caio Mario

Ambos no foram adquiridos

2002 Elaborado novo cdigo civil tendo seu relatrio e sistemtica feito pelo Miguel
Reale

Parte geral Jean Carlos Moreira Alves

Parte Especial Obrigaes, Agostinho Alvim

Direito de Empresa, Sylvio Marcondes

Direito das Coisas, Eberte Chamorem Viana

Direito Famlia Clvis do Couto Silva

Direito das Sucesses Torquato

Aps a sistemtica de todas as ideias dos autores acima foi apresentado ao CN/DF em 1975 e foi
aprovado em 2002.

Foi criado o projeto para alteraes no CC na qual foi o 6960/2002 mas at exato momento no
foi votado.

Obs.
- Maria Celina Bodem de Moraes Direito Civil Constitucional
- Regimes de bens do cdigo Civil

FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE

No direito romano, a propriedade tinha carter individualista. Na Idade Mdia passou
por uma fase peculiar, com dualidade de sujeitos (o dono e o que explorava
economicamente o imvel, pagando ao primeiro pelo seu uso). Aps a Revoluo
Francesa, assumiu feio marcadamente individualista. No sculo passado, no entanto,
foi acentuado o seu carter social, contribuindo para essa situao as encclicas papais. A
atual Constituio Federal dispe que a propriedade atender a sua funo social (art.
5 XXIII). Tambm determina que a ordem econmica observar a funo da
propriedade, impondo freios atividade empresarial (art. 170, III).

Nessa ordem, o novo Cdigo Civil proclama que o direito de propriedade deve ser
exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que
sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a
fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico,
bem como evitada a poluio do ar e das guas (art. 1.228, 1); e que so defesos os
atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam
animados pela inteno de prejudicar outrem ( 2). O referido diploma criou uma nova
espcie de desapropriao, determinada pelo Poder Judicirio na hiptese de o imvel
reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de
cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e
econmico relevante ( 4). Nesse caso o juiz fixar ajusta indenizao devida ao
proprietrio ( 5). Trata-se de inovao de elevado alcance, inspirada no sentido social
do direito de propriedade e tambm no novo conceito de posse, qualificada por Miguel
Reale como posse-trabalho.

Inmeras leis impem restries ao direito de propriedade (Cdigo de Minerao,
Cdigo Florestal, Lei de Proteo do Meio Ambiente etc.), alm das limitaes
decorrentes do direito de vizinhana e de clusulas impostas nas liberalidades. Todo esse
conjunto, no entanto, acaba traando o perfil atual do direito de propriedade no direito
brasileiro, que deixou de apresentar as caractersticas de direito absoluto e ilimitado,
para se transformar em um direito de finalidade social.

Social - Consonncias com as finalidade econmicas
Ambiental - A flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico,
Econmico: Consonncias com as finalidade econmicas


O art. 1.231 do Cdigo Civil considera plena (ou ilimitada) e exclusiva a propriedade,
at prova em contrrio. limitada quando pesa sobre ela nus real, como no caso do
usufruto e de outros direitos reais sobre coisas alheias, em virtude do
desmembramento dos direitos elementares do proprietrio (usar, gozar etc.), ou
quando resolvel (sujeita a resoluo). plena quando o proprietrio concentra em
suas mos todos os direitos elementares mencionados no art. 1.228. O art. 1.229 limita
a extenso da propriedade pelo critrio da utilidade: at onde lhe for til. No pode o
proprietrio opor-se a trabalhos realizados por terceiros a uma altura ou profundidade
tais, que no tenha ele interesse algum em impedi-los. A restrio de cunho social.
Acrescenta o art. 1.230 que a propriedade do solo no abrange as jazidas, minas e
demais recursos minerais, os potenciais de energia hidrulica, os monumentos
arqueolgicos e outros bens referidos por leis especiais que constituem propriedade
distinta do solo para efeito de explorao ou aproveitamento (CF, art. 176; Cd. de
Minerao, art. 84).

Observaes:

Funo Social da propriedade urbana
Art. 182. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes
- Parte legislativa que tem o muncipio
- Poltica, Diretrizes Urbana -> Plano Diretor
O Estatuto da Cidade dispem de normas gerais.
Cidade com + de 20 mil pessoas necessrio o plano diretor
O plano diretor tem objetivo ordenar pleno desenvolvimento social da cidade e o bem
estar da cidade.

A propriedade urbana cumpre a exigncias quando segue
os requisitos do plano diretor.

4. facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea includa
no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no
edificado, subutilizado ou no utilizado (Utilizar usando a funo social da
propriedade), que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente
(No pode ser alternativo):


Q. O IPTU progressivo no tempo configura o confisco?

PDT So emitidas com aprovao prvia do Senado Federal
Resgatveis em at 10 anos.
Parcelas anuais iguais em sucessivas
Assegurado o valor integral e juros


Funo social da propriedade rural
Art. 186. A funo social cumprida quando a propriedade rural atende,
simultaneamente, segundo critrios e graus de exigncia estabelecidos em lei, aos
seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio
ambiente;
III - observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;
IV - explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores.
Poder da Unio

Direito real e Obrigacional

a. Concepes monistas e unitrias
Adeptos dessas concepes pretendem identificar os direitos reais com os pessoais, so algumas
dessas teses: teoria personalista e a teoria monista-objetivista ou impersonalista.
Essas teorias monistas no so acolhidas no nosso direito positivo, que consagra a j tradicional
diferena entre o direito real e o direito obrigacional feita pela teoria clssica ou realista.
Segundo Bonnecase, enquanto o direito real traduz apropriao de riquezas tendo por objeto um
bem material que oponvel erga omnes, o direito pessoal tem por objeto uma prestao que
vincula sujeito ativo e sujeito passivo.

a. Diferenas entre o direito real e o obrigacional

Quanto ao sujeito

No direito obrigacional h dois sujeitos um ativo e um passivo (determinado ou determinvel). J
no direito real a questo discutvel, so as teorias:
Unitria ou clssica: para os adeptos dessa teoria o direito real s tem um sujeito, o
ativo. No existindo sujeito passivo.
Pessoal ou personalssima: vislumbram no direito real um sujeito e um passivo universal
(a prpria sociedade e tem o direito de no fazer algo: no restringir ou no impedir o
exerccio do direito real do sujeito ativo). Porque para esses pensadores toda e qualquer
relao jurdica envolve pessoas, no sendo o direito real diferente do obrigacional.
Teoria mista ou ecltica: para os adeptos dessa teoria o direito real deve ser examinado
sob dois anglos diversos:
Interno: s apresenta um sujeito (ativo) que um dos elementos constitutivos desse
direito ao lado da coisa e do poder imediato-inflexvel exercido pelo sujeito sobre a coisa.
Externo: se encontra o sujeito passivo universal.

Quanto ao objeto
O objeto no direto obrigacional diz respeito a uma prestao de dar, fazer ou no fazer alguma
coisa por parte do sujeito passivo a favor do sujeito ativo. J no que se refere ao direito real, a
questo tambm polemica: h quem entenda que apenas as coisas corpreas podem ser
objeto de direito real e quem afirme que alm das corpreas, podem ser as incorpreas tambm
(aquelas que possuem existncia abstrata/no material e que no podem, a rigor, serem sentidas
pela percepo humana, mas pela sua importncia so consideradas objetos de outro direito, ex.
direito autoral que objeto do direito de propriedade intelectual).

Quanto ao
No direito obrigacional a ao sempre do sujeito ativo em face do sujeito passivo. No direito
real a ao do sujeito ativo contra todos/sociedade, por tanto, oponvel erga omnes.

Quanto ao limite
No direito obrigacional ilimitado (normas dispositivas) tendo como aplicao o regime jurdico
do numerus apertus, sendo o rol legal meramente exemplificativo j que podem as partes criar
novas figuras obrigacionais.
O direito real limitado (regras cogentes de natureza pblica), aplicando a este ramo do direito o
regime jurdico do numerus clausus (sistema fechado em que a norma jurdica aponta
taxativamente as figuras. Aplicao do princpio da tipicidade).

Quanto ao gozo
No direito obrigacional o sujeito ativo depende diretamente do sujeito passivo paga gozar da
obrigao. J no direito real o sujeito ativo goza diretamente da coisa independentemente da
presena do sujeito passivo.

Quanto perpetuidade
Direito real perptuo o que garante a sucesso desse direito. J o direito obrigacional no .

Quanto usucapio e a posse
Usucapio instituto inerente ao direito real, no sendo observado no mbito obrigacional.

Direito de preferncia
restrito aos direitos reais de garantia.

Quanto extino

Os direitos creditrios extinguem-se pela inrcia do sujeito. Os reais conservam-se at que se
constitua uma situao contrria em proveito de outro titular.

Quanto sequela
O direito de sequela a prerrogativa concedida ao titular do direito real de pr em movimento o
exerccio de seu direito sobre a coisa a ele vinculada, contra todo aquele que a possua
injustamente ou a detiver.

Quanto ao abandono
Trata-se tambm de caracterstica do direito real, podendo o titular de um direito abandonar a
coisa, nos casos em que no queira arcar com o nus.

Obs. Obrigaes Reais e Obrigaes com Eficcia Real

Essas obrigaes no podem ser classificadas como puramente pessoais e nem assumem a caractersticas
de direito real.

Obrigaes Reais:
Nasce ope legis
Nascem da lei.

Conceito:

Fernando Noronha: So obrigaes acessrias em sentido tcnico de direito reais elas impem a quem
seja proprietrio de uma coisa ou titular de outro direito real de gozo sobre ela o dever de realizar uma
prestao necessria para harmonizao do exerccio do seu direito real com outro direito real de pessoa
adversa incidente sobre a mesma coisa ou de uma coisa vizinha.

So Conhecidas como obrigaes reais, Propter rem, ob rem, in rem scriptae ou retpersecutria e de outro
lado obrigaes com eficcia real.
Ex. Obrigao Propter rem: O direito de vizinhana, obrigao de dividirem os gastos com construo e
conservao de muros divisrios em suas residncias.
Obrigao real nasce da lei mas em razo da coisa - Propter rem
A obrigao com eficcia real , na essncia, obrigao, mas seus efeitos assumem contornos de direito
real.

A causa fato que faz torna o titular de direito real.

Teorias para fundadora tutela do Direito Real


Clssica: O Direito real aquilo que liga a pessoa a coisa.
Direito real o poder jurdico da pessoa sobre a coisa oponvel perante
terceiro - um direito exercido Sem Intermedirios.

Conceito de Direito Real:

Lafayette Rodrigues Pereira: O Direito real o que afeta a coisa direta e imediatamente sobre
todos o sobre certo respeitos e a segue em poder a que pessoa e a qualquer a detenha (Direito
de Sequela). Oponibilidade erga omnes.

o direito que se prende a coisa prevalecendo com a excluso da concorrncia de qualquer que
seja independendo para sua exerccio da colaborao de outrem e conferido ao seu titular a
possibilidade de ir buscar a coisa onde quer que se encontre para sobre ela exerce o seu direito.

Conceito Direitos da Coisas:

o conjunto de normas que regula as relaes jurdicas entre os homens e face as coisas corpreas capaz
de satisfazer a suas necessidades e suscetveis de apropriao.

Personalista (Planiol -> Kant)

S pode ter relaes entre as pessoas.

Propotio hominis ad hominem

Obrigao passiva universal
Todos tem o dever de respeitar a posse alheia.

Direito Real de Gozo.

Direitos reais de gozo ou principais so aqueles que permitem aos titulares o aproveitamento de todas ou
algumas vantagens econmicas proporcionadas pela coisa sobre que incidem.

Direito Real de Aquisio

So aqueles que em circunstancia determinada na lei conferem a uma pessoa que o titular o direito que
protestativo de obter determinada coisa imvel ainda que a tal se impem o anterior dono e de
eventualmente as pessoas a quem este haja transferido o seu direito.

Direito de Garantia/Acessrios

So os que atribuem ao titular que credor de obrigao o direito de se fazer pagar com preferncia sobre
todos os demais pelo valor da coisa sobre que incidem.

DIREITO DE PROPRIEDADE (ou domnio)

2. Conceito
a. Sinttico: a propriedade a prerrogativa/o direito que tem a pessoa de exercer
poder sobre alguma coisa, sendo esta coisa e todas as suas relaes jurdicas
submetidas vontade do proprietrio. Esse conceito de fcil compreenso, porm
apenas enfatiza o poder de apreenso e submisso.
b. Analtico: trata-se do conceito adotado no cdigo civil de 16, bem como no vigente
cdigo (art. 1.228). Esta corrente nos traz que a propriedade o direito que a pessoa
tem de usar/gozar/dispor de uma coisa e reav-la onde ela estiver das mos de quem
injustamente a possuir ou detiver. Tal conceito enfatiza a complexidade.

Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito
de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

c. Descritivo: a propriedade um direito complexo, absoluto, exclusivo e perptuo
em que uma coisa e todas as suas relaes jurdicas se submetem ao poder/
vontade de uma pessoa respeitando os ditames legais. Trata-se do conceito mais
esclarecedor, pois enfatiza as principais caractersticas do direito de propriedade.

3. Caractersticas
a. Complexidade: a propriedade considerada complexa, pois engloba um feixe de
poderes, so eles:
Uso (jus utendi): a prerrogativa do titular da propriedade de retirar da
coisa, objeto de seu domnio, todo e qualquer servio que ela possa
oferecer, sem alterar sua substncia;
Gozo (jus fruendi): a prerrogativa que tem o titular da propriedade
de retirar da coisa, objeto de seu domnio, toda utilidade e todo o fruto
que ela pode oferecer. Maria Helena Diniz diz que o direito de explorar
a coisa economicamente;
Disposio (jus abutendi disponendi): a prerrogativa que tem o titular
da propriedade de alienar a ttulo gratuito (doao) ou oneroso (venda) a
coisa, objeto de seu domnio.
Reaver/Sequela (jus persequendi rei vindicatio): trata-se de caracterstica
do direito real e a propriedade, por excelncia, um direito real. a
prerrogativa que tem o titular da propriedade de reaver a coisa, objeto de
seu domnio onde ela estiver e nas mos de quem injustamente a possuir ou
detiver. Mesmo o indivduo distante da coisa, tal direito ainda existir.

Exemplos: usar uma casa habit-la, gozar aluga-la e dispor alien-la. Usar um quadro
coloca-lo na decorao de uma casa, gozar exibi-lo em uma exposio a troco de
dinheiro e dispor alien-lo.

b. Elasticidade: consideramos a propriedade plena quando o titular da propriedade
tem em suas mos todos os direitos (uso, gozo, sequela e disposio) que a
constituem. J propriedade restrita ocorre quando apenas alguns destes poderes
encontram-se nas mos do titular. A elasticidade consequncia da caracterstica
Complexidade e a encontramos na propriedade restrita.
Em razo de uma relao jurdica, obrigacional ou real, ocorre a projeo de direito do
patrimnio de uma pessoa para outra. H retorno (retrocesso) desses direitos projetados
quando cessada a causa que a determinou.

c. Absolutez: trata-se de caracterstica que no deve ser analisada de maneira
fechada, mas sim mitigada. Antigamente, com base no direito romano, o individuo
podia fazer o que quisesse com sua propriedade, no havia limites. Hoje em dia a
propriedade no pode ser vista de tal forma, pois o eixo central do direito passou
a ser a dignidade humana, seja por fora da CF, seja por fora do CC. Podemos dizer
que a propriedade absoluta dentro de certos limites que so impostos:


Pelo interesse Pblico: Ocorre atravs de normas jurdicas, atendendo-se ao interesse
coletivo, estar-se- atendendo ao interesse individual, pois o indivduo faz parte da
sociedade (artigos 184 a 186, CF; Estatuto da Cidade lei 10.257/2001 e pargrafos do
artigo 1.228, CC). A propriedade urbana observa a sua funo social quando atende ao
plano diretor, j a propriedade rural cumprir a funo social quando atender ao
aproveitamento racional e adequado, preservao do meio ambiente, s relaes
de trabalho, e ao bem estar dos proprietrios e trabalhadores.

Pelo interesse privado: rege-se principalmente pelas normas que envolvem o
Direito de vizinhana (art. 1277 e seguintes, CC). O uso da propriedade
no poder ser nocivo ou anormal (interferir na propriedade vizinha
causando-lhe transtorno a segurana, sade e sossego).

Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as
interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam,
provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.

Pargrafo nico. Probem-se as interferncias considerando-se a natureza da
utilizao, a localizao do prdio, atendidas as normas que distribuem as edificaes
em zonas, e os limites ordinrios de tolerncia dos moradores da vizinhana.

Pela vontade do titular: poder ser estipulada a clusula de
inalienabilidade jurdica (art. 1.11, CC).

Sobre a clusula de inalienabilidade
So trs os requisito para a existncia desta clusula: I. A transferncia da coisa pelo seu titular; II. Que conste
Expressamente no ttulo a clusula de inalienabilidade jurdica e; III. Que esta clusula seja justificvel.
A clusula de inalienabilidade traz consigo a incomunicabilidade e a impenhorabilidade.
1 posicionamento doutrinrio e jurisprudencial: os efeitos da clusula de inalienabilidade jurdica
s alcanam o destinatrio do bem e no terceiros, sendo este destinatrio detentor da coisa, mas
terceiros que apreendam a coisa so possuidores, podendo essa posse gerar usucapio.
2 posicionamento: os efeitos jurdicos da clusula de inalienabilidade alcanam o destinatrio do
bem, como tambm a sociedade, retirando a coisa do comrcio jurdico. De sorte, que qualquer
pessoa da sociedade como o prprio destinatrio do bem, ao apreender a coisa exercem deteno e
no posse. Sendo impossvel nessas condies a alegao de usucapio por parte de terceiros.


d. Exclusividade (art. 1.231): uma coisa, corprea ou no, a rigor, somente poder ter um
proprietrio/titular (excees: condomnio e copropriedade).

Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, at prova em contrrio.

e. Perpetuidade: esta caracterstica garante, a rigor, a sucesso da propriedade (a
usucapio poder ser uma exceo esta caracterstica, desde que preenchidos os
requisitos legais).

Preceitua o art. 1.232 do Cdigo Civil que os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda
quando separados, ao seu proprietrio, salvo se, por preceito jurdico especial, couberem a
outrem. Trata-se de uma consequncia do princpio de que a coisa acessria segue a principal,
salvo disposio especial em contrrio. Preceitos jurdicos especiais podem ser o art. 1.284 do
Cdigo Civil, que trata dos frutos cados de rvores limtrofes em terreno vizinho, e tambm o
1.214, que assegura ao possuidor de boa-f o direito aos frutos percebidos.


4. Exerccio horizontal e vertical da propriedade
a. Objeto mvel: neste caso no h dificuldades para definir seus limites, pois eles
correspondem s suas dimenses. Ex. tratando-se de uma mesa, seu limite
horizontal ser sua rea (largura e profundidade) e seu limite vertical ser sua altura;
b. Objeto imvel: se se tratar de propriedade imvel o limite horizontal corresponder
a rea do imvel (centro da rea at a propriedade vizinha/rua etc.), possvel
determinar tal limite atravs de demarcaes de linhas, caso no haja linhas
demarcatrias ou ela estiverem apagadas, dever o proprietrio entrar com ao de
demarcao. O problema da propriedade imvel se refere ao limite vertical, no direito
romano a propriedade no possua limites. Hoje em dia ela limita-se at onde o titular
do domnio tenha interesse e lhe seja til, tanto no espao areo quando o subsolo
ocupados. Importante notar que a propriedade do solo no abranger as jazidas,
minas e demais recursos minerais, bem como os potenciais de energia hidrulica, os
monumentos arqueolgicos e outros bens referidos por leis especiais (artigos 1.229 e
1.230, CC).

5. Modalidade da Propriedade

1. PROPRIEDADE PERPTUA
A propriedade perpetua na medida em que ningum pode tirar o proprietrio de l por estar
ele querendo l permanecer e estar cumprindo a funo social da propriedade. No h decreto
expropriatrio para isso e, por essas razes, ser perptua a propriedade.

2. PROPRIEDADE RESOLVEL
a propriedade que pode ser desconstituda com clausula resolutiva e fideicomisso (fides= f,
confiana). Fideicomisso uma espcie de substituio testamentria, atravs da qual o
Fideicomitente (testamentrio) transfere ao fiducirio (pessoa da confiana do testamentrio) a
sua propriedade (propriedade resolvel ser transferida para o fideicomissrio com o advento
de um termo), para aps este transferi-la ao fideicomissrio.

Termo: evento futuro e certo. Termo elemento acidental do negcio jurdico (condio, termo
e encargo). So ditos acidentais porque podem estar ou no presentes nos negcios jurdicos. No
termo h o dia de incio e o dia do fim TERMO NO PRAZO, TERMO O DIA DO INCIO E O
DIA DO FIM DO NEGCIO JURDO. Prazo o lapso temporal entre o dia do incio e o dia do final.

Termo a subordinao de um negcio jurdico a um evento futuro e certo. Condio a
subordinao de um negcio jurdico a um evento futuro e incerto.
Fideicomisso espcie de substituio testamentria, por meio da qual o
Fideicomitente (o testador) transfere a propriedade de seus bens ao fiducirio para que este,
com o advento do termo ou implemento da condio estabelecidas pelo testador, transferia a
propriedade resolvel dos bens ao fideicomissrio.


Obs. Resolvel
proprietrio resolvel o Fideicomitente, ou seja, com o advento do termo, o bem sai do
domnio do Fideicomitente e passa para o domnio do verdadeiro proprietrio.

LIMITAES DE INTERESSE
1. Pblico
A limitao de interesse pblico mais relevante a desapropriao. H tambm a limitao
urbanstica (ex. eu no posso colocar qualquer coisa na minha calada; eu no posso colocar lixo
a qualquer hora e em qualquer lugar), limitao imposta pelo tombamento do imvel.


2. Particular
O proprietrio precisa respeitar a limitao jurdica (ex.: o proprietrio de imvel que fica
tocando instrumento musical tarde da noite, estar abusando do seu direito de propriedade
abuso de direito art. 187, CC).
H limitaes colocadas pelo particular no testamento, contrato (ex. pacto de retrovenda).


3. Aquisio da propriedade imvel (arts. 1.227, 1.238 a 1.259 e 1.784)



Aquisio da propriedade imvel consiste na personalizao do direito num
titular.

A aquisio originria d-se quando o individuo faz seu o bem sem que este lhe
tenha sido transferido por algum (usucapio e acesso), j a derivada (arts. 104,
107, 108, 1246 e 1247 e Lei n 6.015/73 Lei dos Registros Pblicos arts. 167 e
seguintes) d- se quando houver transmissibilidade do domnio a ttulo singular
ou universal (ato causa mortis: direito hereditrio ou ato inter vivos: registro).


4. Registro (arts. 1.245 a 1.247)

Somente se adquire a propriedade imvel no Brasil quando ela for transferida
derivadamente por meio do registro pblico em local competente (a lei atribui a
competncia) gerando um direito real oponvel erga omnes. O contrato particular, em regra,
apenas garante a posse.

a. Sistemas:
i. Frances: no h necessidade de levar a registro a aquisio da
propriedade, leva-se em conta o contrato. O registro tem apenas a
funo de dar publicidade e indicar o proprietrio;
ii. Alemo: o registro que determina a aquisio da propriedade
imvel. Existe um sistema cadastral fundirio em que cada imvel
tem um nmero de matricula invarivel e a cada transferncia deve
haver um registro (varivel);
iii. Brasileiro: em parte seguimos o sistema alemo. Diferena: na
Alemanha o registro gera presuno absoluta do domnio, ou seja,
convalida qualquer defeito ou vcio do ttulo, j no Brasil o registro
gera presuno relativa (juris tantum), ou seja, se houver vcio ou
defeito o registro no convalidar o negcio jurdico.

b. Termos
Nmero de matrcula: atribudo ao imvel e, em regra, invarivel (excees:
desdobro e fuso de matrcula);
Nmero de registro: a cada transferncia de imvel se atribui um nmero de registro;
Nmero de averbao: a anotao feita na margem da matrcula, pode ser relativa
ao proprietrio ou ao prprio imvel.

Livros Obrigatrios:
So em nmero de cinco (LRP, art. 173).
1. O Livro n. 1 Protocolo serve para anotao de todos os ttulos apresentados
diariamente. chamado de a chave do registro de imveis ou a porta de entrada,
pela qual devem passar todos os ttulos registrveis. A data do registro, para os efeitos
legais, a da prenotao do ttulo no protocolo, ainda que efetuado posteriormente
(CC, art. 1.246).
2. O Livro n. 2 Registro Geral destinado matrcula e ao registro dos ttulos, alm
de outros atos. nesse livro que se pratica o ato que transfere o domnio dos imveis
(registro, anteriormente chamado de transcrio). o livro em que se registra a
titularidade.
3. O Livro n. 3 Registro Auxiliar- destina-se ao registro de atos que devem, por lei, ser
registrados, embora no se destinem transferncia do domnio, como as convenes
antenupciais, as convenes de condomnio, as cdulas de crdito rural etc. (art. 178).

Os Livros n. 4 e n. 5 funcionam como uma espcie de ndices.

4. O n. 4 Indicador Real o repositrio de todos os imveis que figurarem nos
demais livros, podendo ser localizados por seus dados e caractersticas.
5. O Livro n. 5 Indicador Pessoal contm o nome de todas as pessoas que figuram no
registro como proprietrias, em ordem alfabtica, facilitando a expedio de certides.

Obs. Art. 1246, CC Prenotao o ato de entregar no cartrio todos os documentos
necessrios para que se efetue o registro. Quando no possvel o registro do imvel, o escrivo
devolver a escritura pblica junto com uma nota de devoluo (na nota de devoluo constar o
motivo da impossibilidade de registro). Se faltar algum documento, o escrivo emite uma nota de
exigncia.

c. Passos para adquirir um imvel com segurana
Levantamento de certides reais e pessoais (objetivo: verificar se no h
restries quanto ao imvel e ao alienante):

Os levantamentos de certides so provas de boa-f. Se o alienante possuir mais de um
domiclio as certides devem ser levantadas em todos eles. Devem ser levantadas certides
nos mbitos:

o Cvel (estadual e federal);
o Criminal (estadual e federal);
o Trabalhista (seja empresa ou pessoa fsica);
o Previdencirio (caso o alienante for pessoa jurdica h de se levantar
a certido de dbito social junto ao INSS);
o Cartrio de protestos;
o Acento de registro civil (verificar o estado civil do alienante);
o Que envolvam eventual expropriao do imvel;
o Administrativo de condomnio (caso o imvel se encontre em um
condomnio)
o A certido de natureza real deve ser levantada onde se encontra o
imvel matriculado para saber, por exemplo, se o alienante
realmente proprietrio ou se o imvel est hipotecado.

A lei diz que o pagamento das certides deve ser feito pelo alienante, mas as partes
podem acordar que isto poder ser feito pelo adquirente. J as despesas referentes a
lavratura ocorre o contrrio.


Lavratura da escritura pblica de transferncia da propriedade imvel
no cartrio/tabelionato de notas:

Em regra, deve se lavrar uma escritura
pblica.
Excees: no haver necessidade de lavrar quando o valor do imvel for inferior a 30
salrios mnimos (art. 108, CC) e quando uma lei especial determinar dispensa da escritura
pblica e admitir contrato particular (ex. compra e venda por meio de fundo de garantia).

Registro de escritura pblica ou do instrumento particular (exceo) no cartrio
de registro imobilirio competente:

Dependendo da localizao geogrfica do imvel da comarca haver um cartrio
competente para registrar o ttulo causal/aquisitivo da propriedade.

Sustentao de Dvida art. 198, LRP.
Escrivo juiz corregedor parte, MP sentena procedente NO registrar recurso de
apelao CSM (Conselho Superior da Magistratura).
Se improcedente no tem recurso.
Tem legitimidade para suscitar dvida o prprio escrivo do cartrio, faz a averbao margem e
manda para o juiz corregedor, que ir mandar para a parte e depois ao ministrio pblico. Aps,
o juiz ir sentenciar. Se a sentena for procedente (significa que o escrivo estava certo, que no
deveria registrar), o escrivo no ir registrar. Dessa sentena caber recurso de apelao ao
Conselho Superior da Magistratura, a ser interposto pela parte.
Se o juiz julgar improcedente, significa que o escrivo errou, que deveria ter registrado. Como o
escrivo no parte, no haver recurso.
A suscitao de dvida ato privativo do escrivo. O escrivo o suscitante e a parte ser
suscitada.
Dvida inversa a possibilidade que tem a parte de suscitar a dvida, com fundamento na
economia processual.

d. Princpios Registrais
Publicidade: o registro informa a sociedade quem o proprietrio do imvel e
possibilita a ele a oponibilidade erga omnes. Existem duas formas de manter
essa publicidade no registro: pessoal (nome do proprietrio) ou real (endereo do
imvel).
Legalidade: trata-se de pressuposto (para ocorrer o registro fundamental que o
adquirente apresente documentos necessrios determinados pela ordem legal) e
efeito (feito o registro o titular pode demonstrar seu domnio a toda e qualquer
pessoa que venha question-lo. O registro garante sua titularidade) do registro.



Fora probante: como j dito, o registro gera uma presuno relativa, possibilitando
que qualquer interessado juridicamente requeira nulidade do ttulo, caso haja vcio ou
defeito e no tenha ocorrido prescrio, decadncia ou cancelamento do registro.
Exceo da presuno relativa: registro Torrens.
Continuidade: a cada transferncia do imvel deve se atribuir um nmero de
registro para que sejam identificados o alienante e o adquirente. Tais registros criam
uma verdadeira corrente/cadeia que aponta o histrico de venda do imvel.
Prioridade: no momento em que o titulo causal apresentado ao registro imobilirio
o oficial faz um exame superficial e o prenota em livro prprio, tal ato o torna eficaz.
(art. 1246), tendo prazo de 30 dias aps a prenotao para efetuar o registro
definitivo, podendo neste perodo determinar o cumprimento de exigncias.
Aquele que primeiro prenotou o ttulo ter prioridade ao registro definitivo
segundo uma ordem de apresentao de ttulos e prenotaes. A prenotao a
chave que abre a porta para o registro definitivo da propriedade para a aquisio do
domnio imobilirio.
Especialidade: o imvel ao ser registrado dever ser descrito detalhadamente
para que individualizado (ex. metragem, localizao, nmero etc.). Os bens
imveis so, em regra, bens infungveis. H uma parte da doutrina que
defende excepcionalmente a possibilidade de se considerar determinados
imveis como fungveis, exemplo Maria Helena Diniz que defende que os
imveis que so objetos de loteamento so considerados fungveis.

Territorialidade: para que ocorra o registro do ttulo causal e transferncia do
domnio deve-se obedecer ao critrio de competncia. Em regra, o imvel
somente pode ser registrado em um nico cartrio determinado por norma
jurdica, em So Paulo esse critrio de competncia determinado pela Lei de
Organizao Judiciria. Excepcionalmente poder o imvel ser registrado em dois
um mais cartrios, mas, para tanto, ele deve estar geograficamente na linha
divisria de dois ou mais cartrios de registro imobilirio.

No confundir o cartrio de registro imobilirio com o cartrio de notas, este ltimo no
possui critrio de competncia.

Obrigatoriedade: obrigatrio para que ocorra a aquisio imobiliria o registro.
Segundo o 1 do art. 1.245, enquanto no se registrar o ttulo translativo, o
alienante continua a ser havido como dono do imvel. (Exceo da obrigatoriedade:
Torrens que decorre de sentena).

H uma grande gama de situaes jurdicas que envolvem a transferncia de uma
propriedade imvel que depende de registro para que o bem seja definitivamente
transferido, por exemplo, contrato de compra e venda, de doao, dao em pagamento,
troca ou permuta, etc. Tambm devem ser levados registro sentenas judiciais que
envolvam bens imobilirios como, por exemplo, sentena de usucapio, sentena divisria de
um imvel, cartas de arrematao, formais de partilha resultantes de sucesso, divrcio,
reconhecimento e dissoluo de unio estvel etc.

Constitutividade: trata-se de efeito corolrio dos demais, pois o domnio da
propriedade imvel numa relao de aquisio derivada somente se constitui com o
registro imobilirio.

6. Acesso (Arts. 1.248 a 1.259)
a. Conceito

Trata-se de modo originrio de aquisio da propriedade por meio de unio ou incorporao
de uma coisa acessria a uma principal que determina a existncia de uma terceira coisa
distinta das que se unira ou se incorporaram, tendo uma presena jurdica autnoma e
inseparvel.

Tudo que se incorpora a um bem fica pertencendo a seu proprietrio.

b. Caractersticas
Autonomia jurdica da coisa resultante da acesso;
Carter inseparvel/indissolvel da coisa criada por meio da acesso;
O acessrio segue a sorte do principal (vem do direito romano que continua a
ser aplicada em regra).

c. Espcies
Acesso originria de imvel para imvel

Tais espcies so naturais e s podem ocorrer em rios
particulares!

A. Aluvio: se divide em duas espcies prprias (consiste no acmulo lento e paulatino
de materiais trazidos pela corrente fluvial e depositado em um dos lados [testada]
de um imvel ribeirinho que determina o aumento de sua extenso por conta do
depsito ou do aterro natural constitudo)
Ex.
Imprpria (a dimenso do imvel ribeirinho aumenta com o descobrimento natural e
permanente de parte do leito do rio [lveo] em razo da diminuio do fluxo da
corrente fluvial ou por conta do desvio dessa corrente que faz surgir tanques de
areias ou parte do leito do rio at ento submersos);

Ex.

B. Avulso: resulta do deslocamento abrupto e repentino de uma poro de terra de
um imvel ribeirinho por fora natural da corrente fluvial que se agrega a outro
imvel ribeirinho aumentando sua extenso ou volume. O cdigo civil determina que
o titular da propriedade ribeirinha que teve a poro de terra deslocada pode no
prazo decadencial de um ano a contar do deslocamento exigir do titular da
propriedade beneficiada que escolha entre restituir a poro de terra ou pagar
indenizao competente.
Ex.

C. Formao de ilha: poder ocorrer (i) pelo acmulo de materiais no curso do rio
trazidos naturalmente pela corrente fluvial; (ii) reduo natural do volume da
corrente fluvial fazendo com que parte do lveo do rio fique descoberta, rodeado
por guas fluviais; e (iii) forma-se pelo desvio natural e permanente do rio fazendo
surgir terra firme prximo de uma de suas margens.

Para determinar a quem pertence a ilha formada no curso do rio particular deve-se traar
uma linha mediana imaginria que corte o rio ao meio verificando a quem pertence a ilha. Se
a ilha for traada pela linha imaginria que corta o rio, ou seja, se houver pluralidade de
proprietrios numa mesma margem h que se traar uma linha perpendicular imaginria como
prolongamento da linha divisria entre os imveis da mesma margem que dever encontrar
a linha imaginria mediana formando um ngulo de 90 de frente a testada de cada imvel,
a ilha pertencer de forma exclusiva ou proporcional a partir do quadrante de 90 constitudo.

D. Abandono de lveo: a corrente ribeirinha para de fluir de modo natural e
permanente, passando a existir solo onde at ento flua a gua existente. Este
leito aumenta a extenso da propriedade ribeirinha. Deve-se traar uma linha
imaginria que dividir o antigo leito do rio ao meio, bem como prolongar a linha
provisria de forma perpendicular at encontrar a primeira linha mencionada. A rea
formada entre a perpendicular traada e a linha mediana imaginria passar a
pertencer aos imveis ribeirinhos.

Acesso originria de mvel para imvel

Toda construo (humana), plantao (humana ou natural) ou semeadura (humana o natural)
no solo de um imvel presume-se relativamente (juris tantum) ser feita pelo seu dono e as
suas custas, isto porque, em regra, o acessrio segue a sorte do principal. Hipteses:

A. Proprietrio de um terreno que planta, semeia ou constri no solo de sua
propriedade com o uso de material alheio (art. 1.254): se de boa f para evitar o
enriquecimento sem causa o dono do terreno deve pagar ao dono dos
materiais o seu valor; se de m f alm de pagar o valor do material dever
pagar indenizao como forma de sano.

B. Proprietrio de determinados materiais constri, planta ou semeia no solo de
propriedade alheia (arts. 1.255 a 1.256): segundo a regra de que o acessrio segue
a sorte do principal o dono do solo tornar-se- proprietrio da acesso, tendo o
dono dos materiais se de boa-f direito indenizao correspondente ao valor dos
materiais empregados.
H uma exceo em que o dono dos materiais poder ficar com o solo, o caso em que de
boa-f ele constri em propriedade alheia com seus materiais cujo valor exceda
consideravelmente o valor da propriedade imvel, neste caso o principal quem segue a
sorte do acessrio, isto ocorre devido a funo social da propriedade. O proprietrio do solo
dever ser indenizado para evitar o enriquecimento sem causa do dono dos materiais, tal
indenizao dever ser fixada em comum acordo pelas partes envolvidas ou por deciso
judicial, se no ocorrer o acordo.

C. Construtor que edifica em solo e material prprios, mas a construo penetra
em parte da propriedade alheia: se o construtor for de boa- f ter direito
ao terreno invadido, tendo que pagar indenizao. Caso esteja de m f dever
pagar um plus na indenizao, podendo conforme a extenso do terreno invadido
ter que destruir sua construo.

D. Caso de m f recproca: quando ocorrer a m f bilateral, ou seja, o construtor
sabe que est construindo em propriedade alheia e o dono da propriedade sabe
da construo mas no a impugna pensando que a acesso ir lhe pertencer ter
realmente a acesso para si, mas ter que indenizar o construtor pela acesso
empregada.

E. Indivduo que utilizando-se de materiais alheios constri, planta ou semeia em
solo alheio: ser o proprietrio da acesso o dono do solo, o dono dos
materiais poder exigir indenizao, desde que de boa f, ao dono do solo e,
subsidiariamente, quem empregou os materiais.

Como podemos perceber as situaes supracitadas se resolvem com trs regras: o
acessrio segue a sorte do principal; vedado o enriquecimento sem causa e; a boa ou m
f das partes envolvidas.

A doutrina italiana aponta ainda uma terceira espcie de acesso, mas nosso cdigo civil a
trata como forma de aquisio e perda da propriedade mvel (arts. 1.260 a 1.276):
especificao; comisso; confuso e adjuno.

7. Usucapio (arts. 1.238 a 1.244, CC; 183 e 191, CF; arts. 90 e seguintes lei
10.257/91; art. 841, CPC)
a. Conceito

Trata-se de forma originria (doutrina majoritria, mas h quem defenda que modo derivado
e ainda quem ache que um modo especial) de aquisio de propriedade e de TODOS
diretos reais por meio do exerccio prolongado da posse e, quando necessrio, com o
cumprimento de requisitos especiais exigidos pelo ordenamento jurdico.

H um trao em comum entre a usucapio e a prescrio, apesar de se tratar de
fenmenos diferentes. Aplicam-se usucapio as mesmas regras aplicveis prescrio.

b. Caracterizao

Basicamente o exerccio da
posse:

Mansa:
Quando o usucapiente no sofrer nenhuma espcie de oposio ao seu exerccio
possessrio (oposio do legitimo proprietrio e/ou possuidor da cosia ou terceiros
juridicamente interessados) considera-se a posse como mansa.

Obs.:

o Advertncia verbal: trata-se de mero inconformismo e no oposio;
o Corrente minoritria: defende que a mera propositura de ao considerada oposio;
o Corrente majoritria: entende que a verdadeira oposio deve ocorrer com a
propositura da ao dentro do prazo legal e que o autor da ao tenha uma sentena
favorvel/coisa jugada a seu favor a sentena volta a poca da propositura da ao.


Pacfica:

Ser pacfica quando for tranquila, ou seja, sem a presena dos vcios de violncia,
clandestinidade ou precariedade. Aps a cessao dos vcios (regra: prazo de ano e dia) se
torna pacfica. Obs. apesar da precariedade no se convalidar, para fins de usucapio ela cessa.

Pblica;

Ser pblica quando exercida de forma a possibilitar o conhecimento do exerccio possessrio
a quem tem interesse jurdico na propriedade e/ou posse do imvel que se pretende
usucapir, ou seja, quem tem interesse juridicamente na posse deve ter pelo menos a
possibilidade de conhecer o exerccio possessrio.

A posse clandestina a mesma coisa que no pblica.
Casos:

o Se o proprietrio no conhecer a ocupao de sua propriedade e nem sequer tem
como conhecer: clandestina;
o Se o proprietrio no conhecer a ocupao de sua propriedade, mas tem como
conhecer (ex. viaja e deixa contato com vizinhos). Caso o vizinho tome
conhecimento aps a apreenso: posse deixa de ser clandestina.


Continua/ininterrupta:

Deve ocorrer sem intervalos de tempo/sem que haja soluo de continuidade no prazo
legalmente estabelecido (no significa no sair do imvel nem um momento, basta ter
aparncia de propriedade, no abandon-la).

Segundo a posio da jurisprudncia o prazo dentro de ano e dia no h soluo de
continuidade.

Com animus domini

Aqui devemos aplicar parte da teoria de Savigny, ou seja, quem usucapir dever ter o
animus domini.[lato sensu] (elemento subjetivo desta teoria, a pedra angular, trata-se de
elemento volitivo/psicolgico/intencional, ou seja, a inteno que tem a pessoa de
apreender [animus domini - strictu sensu] uma coisa como se fosse sua ou na qualidade de
proprietrio [animus rem sibbi habendi]).
Ou seja, as posses diretas do locatrio, comodatrio, depositrio e usufruturio no so
aptas a gerar usucapio, falta o animus domini.

c. Fundamento jurdico

Basicamente refere-se a consolidao da propriedade, ou seja, aquisio do domnio por
meio do exerccio prolongado/de fato da posse e de sua jurisdicizao.

d. Requisitos para sua ocorrncia
Natureza pessoal: diz respeito pessoa que pretende usucapir e titular
da propriedade que ser objeto da usucapio.

Quanto usucapiente: tem como requisito de validade a capacidade civil do agente, podendo,
no entanto, usucapir por meio de representao, tanto que a pessoa jurdica pode usucapir.

Quanto ao titular da coisa: a corrente majoritria acredita que independente da capacidade
civil, o bem da pessoa poder ser usucapido, pois o representante legal deve defender os
direitos do representado, tendo, portanto, legitimidade para se opor a posse ad
usucapionem. Como as regras da prescrio se aplicam aqui tambm, devemos perceber
que a usucapio no corre contra o absolutamente incapaz. J a corrente minoritria
afirma que por uma questo de isonomia deve-se exigir do titular da propriedade objeto da
usucapio a capacidade civil.

Causas impeditivas: ainda adotando o pensamento de que as regras da prescrio se aplicam
usucapio, devemos notar que, alm da incapacidade absoluta, h algumas causas que
impedem a usucapio como, por exemplo, entre cnjuges, na constncia da sociedade
conjugal; entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; entre tutelados ou
curatelados e seus tutores ou curadores durante a curatela. Tambm no correr a
usucapio: contra os ausentes do pas em servio pblico da Unio, dos estados ou dos
municpios, contra aquele que se achar em servido das foras armadas, em tempo de
guerra. Sobre suspenso e interrupo tambm se aplicam as regras da prescrio (arts. 201
a 204).

Natureza real: nem todas as coisas existentes podem ser objeto de usucapio.
Quando uma coisa pode ser objeto chamada de res habilis.

Basicamente no pode ser objeto da usucapio as coisas que se encontram fora do
comrcio, pois tais coisas possuem determinadas caractersticas que impedem a usucapio,
so elas: inalienabilidade, impenhorabilidade e imprescritibilidade; alm de no poderem ser
objeto de nus real.

Bens fora do comrcio
As causas que determinam que uma coisa fique fora do comrcio, so as
seguintes:
a. Prpria natureza da coisa: tais bens so inesgotveis e inexaurveis, no podem ser
apropriadas/apreendidas pelo homem, e, por tanto, no geram interesse e utilidade
para
o mundo jurdico. Ex. sol, oceano, mar, ar atmosfrico etc. parte desses bens at pode
ser apreendidos, mas no eles individualmente;
b. Determinao legal
Bens pblicos: no podem ser objeto de usucapionem [artigos 183 e 191, CF
e 102, CC]. Existem trs espcies de bens pblicos: i. de uso comum do
povo [ex. praa pblica]; ii. De uso especial da administrao [ex. prdio
que tem
lotado secretaria municipal]e; iii. Dominicais [embora pblico, esto
submetidos a um regime privado, so bens pessoais ou reais, ex. coroa,
roupas da corte imperial localizados no Museu do Ipiranga. Tais bens so
alienveis
quando desafetados! A lei 6969/81 contemplava a possibilidade de se
usucapir tais bens o que gerou grande discusso. Hoje pacificado que
nenhuma espcie de bem pblico pode ser usucapido.]
Obs. H uma corrente que defende a possibilidade de um bem pblico ser usucapido
na hiptese desse bem no estar cumprindo com sua funo social, com a argumentao
de que por uma questo de isonomia devem os bens pblicos tambm cumprir com a funo
social, tal corrente no aceita em nosso ordenamento.
Terras devolutas: antes no pertenciam nem ao particular nem ao Estado,
ex. ilha no meio do oceano, tambm no podem ser usucapidas, pois hoje
integram o patrimnio pblico.
Direitos personalssimos
rgos do corpo humano.
c. Vontade do titular: o maior exemplo a clusula de inalienabilidade jurdica art.
1911 [pressupostos: 1. Que o titular da coisa transfira o bem a ttulo gratuito por
ato inter vivos doao ou por ato causa mortis testamento]; 2. Deve existir no
ttulo causal transmissivo expressamente a clusula de inalienabilidade jurdica; 3.
Deve ter motivo plausvel que justifique a existncia da clusula. Tal questo
polemica, o STJ admite a usucapio de coisas gravadas com clusula de
inalienabilidade jurdica; j segundo uma posio antiga do STF no permitido. Hoje
em dia o STF guardio da CF e o STJ guarda a aplicao de leis federais. A
posio do STJ majoritria. A clusula de inalienabilidade gera duas clusulas:
incomunicabilidade e impenhorabilidade).


e. Requisitos formais
Necessrios:

Consideram-se requisitos formais necessrios aqueles que incidem em todas as espcies
de usucapio. Basicamente so dois: posse ad usucapionem (mansa, pacfica, pblica,
contnua e com animus domini) e lapso prescricional estabelecido em lei.

Especial:

O requisito ser formal especial quando for exigido para determinadas espcies na
usucapio.

f. Ao e sentena de usucapio (CPC 971, SS + Estatuto da cidade)

Na ao de usucapio o imvel que se pretende usucapir deve ser descrito
minuciosamente, inclusive contendo planta do imvel, ou croqui. (se for rural dever ser
planta), alm de serem demonstrados os requisitos + prazo legal.

Devem ser citados os confinantes (vizinhos) do imvel. Se no encontrados far-se-
citao por edital. Tambm ser por edital a citao de toda pessoa
juridicamente interessada; alm de citar as fazendas pblicas. Se o imvel estiver
sendo ocupado, tambm deve haver citao de quem est nele.
fundamental que se oficie o MP, sob pena da ao de usucapio ser nula.
A sentena tem natureza declaratria. Efeito ex tunc. Retroagem a data que o
usucapio foi constitudo. Existe corrente minoritria, encabeada por Silvio
Rodrigues, que entende que a sentena da usucapio constitutiva.
A sentena no requisito para a usucapio, mas sim um pressuposto para regularizar
a propriedade imvel no registro imobilirio. A sentena prolatada declaratria pelo
juiz
determinar a lavratura do imvel e o registro. Passando a ser novo ttulo aquisitivo
da propriedade e cancelando-se todos os registros anteriormente feitos.
A ao imprescritvel.
Se casado ou unio estvel, tanto no polo passivo e no ativo, devem ser citados.


g. Espcies de usucapio e requisitos

Os requisitos: pessoal e real so exigidos em toda e qualquer espcie de usucapio.
Quanto maior o prazo para caracterizao da usucapio, menor ser exigido em termos de
requisitos especiais. inversamente proporcional.



Requisitos
necessrios
Usucapiente Requisitos especiais Acceccio
Possessionis
Extraordinrio Posse ad
usucapionem
+
15 anos de exerccio
possessrio ou 10
anos
se comprovar
utilizao do imvel
para: moradia
habitual ou realizao
no imvel servios ou
obras de carter
produtivo.
Pessoa
natural
jurdica

ou
(justo ttulo aqui
dispensado, pois,
h presuno
absoluta,
ou seja, no admite
prova em
contrrio)
Admite.
Ordinrio Posse ad
usucapionem
+
10 anos de exerccio
possessrio ou 5
anos
se o imvel for
adquirido a ttulo
oneroso devidamente
registrado, porm
que o
registro
posteriormente tenha
sido cancelado e
que
no local o
usucapiente
tenha estabelecido
moradia ou
tenha
realizado
investimento
de interesse social ou
econmico.
Pessoa
natural
jurdica

ou
houver justo ttulo
e
boa f (Justo ttulo:
o documento
capaz, hbil e
idneo. o ato
jurdico que permite
a
transferncia da
propriedade, mas
que
efetivamente no
transfere,
porque
apresenta um vcio
intrnseco, defeito
de forma. Se no
fosse
tal defeito o ttulo
seria aquisitivo
perfeito.
Doutrinadores
mais
clssicos afirmam
que para o ttulo
ser justo dever ter
registro em rgo
competente. Tem-se
admitido sem
registro. Para o
ttulo ser justo
dever ter boa f)
Admite.
Urbano Posse ad usucapionem Somente Que o imvel se Somente se

Individual +
5 anos de exerccio
possessrio
pessoa
natural
localize em rea
urban
a

Que o usucapiente
no seja
proprietrio de
outro imvel urbano
ou rural

Que o imvel se
destine a sua
moradia ou de sua
famlia

Que a dimenso
no ultrapasse
250m
admite a
ttulo
universal.
Urbano
Coletivo
Posse ad usucapionem
+
5 anos de exerccio
possessrio
Somente
pessoa
natural
Que a localizao do
imvel seja em
rea urbana

Que sua dimenso
seja superior a
250m

Que os usucapientes
no sejam
proprietrios de
outros imveis
urbanos ou rurais

Que os usucapientes
utilizem essa rea
com finalidade de
moradia

A rea deve ser
indivisvel

Exerccio de posse
coletiva

Usucapientes de
baixa renda
(critrio: ganhar
familiarmente at 3
salrios mnimos)
Somente a
ttulo
universal
Especial
d
e imvel rural
Posse ad usucapionem
+
5 anos de exerccio
possessrio
Somente
pessoa
natural
Que o imvel e
encontre em rea
rural

Que o usucapiente
no seja
proprietrio de
outro imvel urbano
ou rural

Que a dimenso do
imvel no seja
superior a 50
No admite

hectare
s

Que o usucapiente
estabelea no local
sua moradia ou de
sua famlia, como
tambm retire do
imvel sua
subsistnci
a

Silvcola -
Indgena
Posse ad usucapionem
+
10 anos de exerccio
possessrio
S pessoa
natural.
Que a rea a ser
usucapida seja
inferior a 50 hectares

Apenas poder
usucapir os
indgenas civilmente
capazes (integrados)
ou os incapazes (no
integrados), desde
que representados
pela FUNAI.
No admite.
Urbano
familiar
Posse ad usucapionem
+
2 anos de exerccio
possessrio (a
contar do
abandono)
S pessoa
natural.
Localizao de
imvel em
rea
urbana

Dimenso
n
o superior a 250m

Que o casal seja
proprietrio do
imvel, mas que
um deles abandone

Que o cnjuge ou
convivente
abandonado no
seja proprietrio de
outro imvel
urbano ou
rural e que
estabelea no imvel
a ser
usucapido
sua moradia
ou de sua famlia
No admite.


Obs. sobre a usucapio urbano coletivo: veio a atender a funo social da propriedade
efetivamente, pois envolve reas de favelas, cortios, terrenos com barracos e visa a atender
a propriedade dessas pessoas que ali exercem a posse e que, evidentemente, no
possuem a propriedade de um imvel. reas indefinidas que so exercidas por uma
coletividade de possuidores. Deve-se constituir uma associao de moradores que ter
legitimidade para entrar com a ao de usucapio coletivo. Presente todos os requisitos o
juiz prolatar a sentena e determinar que seja registrada no registro imobilirio
competente e todos os possuidores sero
proprietrios do imvel (condomnio indivisvel). Os possuidores devem estabelecer um estatuto
para dizer os direitos e deveres dos moradores.

DOS DIREITOS DE VIZINHANA

1. Conceito:

O direito de vizinhana o conjunto de normas e princpios que restringem a absolutez
da propriedade impondo limites ao exerccio do domnio em vista dos confinantes a fim de
que se tenha uma convivncia harmnica entre os vizinhos e se alcance a paz, a
estabilidade e a segurana jurdico-social. Aplica-se ao direito de vizinhana o princpio de
que nosso direito vai at onde comea o de nosso semelhante.

Para Maria Helena Diniz, na vizinhana deve imperar no s a solidariedade e a boa-f entre vizinhos, mas
tambm o exerccio da propriedade atendendo sua funo social.

2. Restrio ao direito de propriedade quanto intensidade de seu exerccio - uso
nocivo da propriedade:

A propriedade poder ser usada de forma normal ou anormal, o que no poder ser
confundido com lcito e ilcito. Se o proprietrio agir culposamente, responder pelas consequncias de
seu ato, na forma do direito comum, sem que se invoquem as normas que regulam o conflito de vizinhana
(ex. proprietrio que para prejudicar seu vizinho joga lixo em seu terreno).

Quando usada de forma anormal causa interferncia na propriedade vizinha o que
caracterizar o uso nocivo da propriedade. H um princpio geral que probe ao individuo um
comportamento que venha exceder o uso normal de um direito, causando prejuzo a algum.

A interferncia poder dar-
se:

a. No sossego (rudos excessivos que tiram a tranquilidade dos habitantes do prdio confinante, como
festas noturnas espalhafatosas em residncias, boates, clubes; gritaria; atulho ensurdecedor de
indstria, oficina mecnica, pedreira, escola de samba, templos religiosos; emprego de alto-falantes
de grande potencia; funcionamento de ar em quiosque ao ar livre, com uso de som mecnico e ao
vivo; barulho provocado por mveis arrastados durante a madrugada; instalao ruidosa de
equipamento por condmino);
b. Na sade (poluio de guas pelo lanamento de resduos; o funcionamento de estbulos ou
matadouro; a emisso de gases txicos e de fumaa ou fuligem a criao de animais que exalem mau
cheiro e o escoamento de suas fezes no prdio inferior; gases txicos; queima de detritos com
penetrao de fumaa ou odores; presena de substancias putrescveis ou de guas estagnadas.
Descarga de esgoto sobre outro prdio; recebimento de pessoas com molstias contagiosas ou
repugnantes; etc.).
c. Na segurana dos vizinhos ou dos bens (so atos que comprometem a estabilidade de um
prdio e a incolumidade de seus moradores. Ex. funcionamento de indstrias que produzem
trepidaes danosas, provocando fendas em prdios; edifcio vizinho que ameaa runa, cujos
estilhaos destroem plantaes, animais ou imveis; explorao de fbricas perigosas, como de
explosivos; existncia de rvores que ameaam tombar no prdio contguo; existncia de poo em
terreno aberto que pode dar lugar a queda de transeunte; construo de aude junto ao limite com
prdio vizinho, sujeitando-o a infiltraes etc.).

A linha divisria que determina se o suo normal ou anormal muito tnue e fica em uma
rea cinzenta e de difcil constatao. Logo, para que ocorra a restrio do domnio quanto
intensidade do exerccio, o juiz dever utilizar-se de critrios elaborados pela doutrina e
jurisprudncia e aplica-los ao caso concreto. So os critrios:
a. Grau de tolerabilidade: poder ser objetivo (o juiz leva em conta a reclamao da
comunidade e no de apenas um vizinho isoladamente) ou subjetiva (apenas uma
pessoa reclama de eventual interferncia em eu imvel causada pelo mal uso do
imvel vizinho);
b. Usos e costumes locais: uma pratica pode ser considerada normal em uma regio,
mas anormal em outra. Tal critrio influencia a tolerncia;
c. Natureza da interferncia/do incomodo: o juiz dever verificar a existncia concreta
da interferncia reclamada;
d. Pr-ocupao: o magistrado aqui observa quem primeiro ocupou a regio (quem
supostamente causou a interferncia ou quem dela est reclamando). Apesar da
pr- ocupao exercer poderosa influencia sobre a tolerncia que deve ter em
relao a um uso preexistente, nos se pode aceitar de forma integral e absoluta
tal teoria, pois se utilizada isoladamente ser considerada imperfeita.

O juiz poder utilizar-se de um, alguns ou todos os critrios
supracitados. Aes que podem ser utilizadas pelo proprietrio
incomodado:
a. Dano infecto: trata-se de ao mais comum, busca a reparao dos danos/uma
indenizao;
b. Cominatria: o juiz fixar o valor a ser pago periodicamente caso o vizinho continue a
utilizar-se de sua propriedade de forma nociva/anormal;
c. Nunciao de obra nova: quando uma obra comea a ser construda e o vizinho
percebe que ela poder causar danos, poder entrar com esta ao e
liminarmente requerer embargo da obra o que evita sua concluso;
d. Demolitria: pode o vizinho entrar com esta ao quando a propriedade est
construda pe em risco a vizinhana;
e. Divisria: pode o vizinho entrar com esta ao quando h apenas uma propriedade
e um registro e deseja-se dividi-la;
f. As aes possessrias tambm podem ser utilizadas, principalmente a ao de
manuteno da posse.
g. A ao demarcatria e outras aes tambm podero ser propostas


3. Limitaes legais propriedade similares s servides:
a. rvores limtrofes: trata-se de rvore plantada na linha divisria de dois imveis,
tal rvore pertencer aos proprietrios na forma de condomnio legal ou
forada (50% para cada um), no importando para qual imvel seu tronco
estiver mais inclinado. Tal presuno de que a rvore pertence em comum aos
donos dos prdios confinantes juris tantum.

Sendo comum a rvore cada um poder pod-la livremente, desde que a preserve, mas
nenhum de seus donos poder cort-la sem a anuncia do outro ou exigir que seja abatida;
cortada ou arrancada, deve ser artilhada entre os proprietrios confrontantes; tambm
sero comuns as despesas com o seu corte e colheita de frutos os frutos devero ser
repartidos pela metade, quer tombem naturalmente, quer provocada sua queda, ou ainda que
haja sua colheita.

Caso a rvore esteja 100% em um imvel, mas seus frutos se desprenderem e se projetarem
para a propriedade vizinha eles pertencero ao dono do solo onde os frutos caram, mas se a
Anglica
2013-11-23 04:17:19
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propriedade que eles carem for pblica poder dono da rvore os pegar.
Se o tronco da rvore estiver 100% em um terreno, mas seus galhos e razes estiverem
na propriedade vizinha haver a autotutela, ou seja, mesmo sem autorizao do dono da
rvore o vizinho poder cortar galhos e razes que invadirem seu terreno.

b. Passagem forada (envolve tanto a passagem de pessoas como a de cabos):
trata-se de passagem onde o imvel se encontre geograficamente cravado
no tendo sada para a via pblica, porto ou nascente. Nesses casos o
proprietrio do imvel poder passar pela propriedade vizinha impondo um
encargo mediante pagamento de indenizao.

A passagem forada uma prerrogativa/um direito do proprietrio do imvel encravado,
ou seja, seu vizinho obrigado a permitir a passagem em seu imvel. A mesma situao se
aplica a cabos e tubulaes, quando um imvel no tem a possibilidade de acessar
diretamente o servio pblico poder passar pelo imvel vizinho.

No podemos confundir a passagem forada com a servido predial de transito (arts. 1.378
a 1.389), esta ltima um direito real sobre a coisa alheia em que o serviente suporta um
encargo a favor do dominante a fim de que ele possa ter um uso mais til, agradvel,
cmodo. Na passagem forada no h opo, ficando o indivduo obrigado a aceitar o
transito em seu imvel.

Esse direito passagem forada funda-se no princpio da solidariedade social que preside
as relaes de vizinhana e no fato de ter a propriedade uma funo econmico-social que
interessa coletividade.

O direito passagem oneroso, seu valor da indenizao (compensao) estabelecido
por conveno ou judicialmente.

Extingue-se a passagem forada quando cessarem as circunstncias que caracterizam o
encravamento.

c. guas (fluviais e pluviais): segundo a lei da gravidade o fluxo das guas
devem naturalmente fluir de um plano superior para o inferior; a lei impe
ao dono ou possuidor do prdio inferior o dever de receberas guas que
correm naturalmente do superior, sem que haja alteraes em seu curso,
quantidade ou volume.

O dono, ou possuidor do prdio inferior, est proibido de realizar obras (ex. caneletes,
muro divisrio sem vo para o escoamento etc.) que dificultem o fluxo das guas. Nem o
dono do prdio superior pode efetuar obras que agravem a condio do prdio inferior.

Caso haja alterao, haver uma violao das regras do cdigo civil. Dois vizinhos podem
acordar entre si a existncia de alteraes, desde que no haja prejuzos para os demais
confinantes.

O direito ao uso das guas
imprescritvel.

4. Restries oriundas das relaes de contiguidades entre dois prdios
a. Demarcao do solo: trata-se da necessidade de limite de cada propriedade,
onde comea cada propriedade. Quando h relao de continuidade a linha
divisria deve ser demarcada de maneira voluntria ou atravs da
chamada ao
Anglica
2013-11-23 04:17:58
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prdios confinantes.
Art. 1.288.
O dono ou o
possuidor
do prdio
inferior
obrigado a
receber as
guas que
correm
naturalment
e do
superior,
no podendo
realizar
obras que
demarcatria, que, por sua vez, poder ser classificada como simples (demarcao de
solo para aviventar rumos apagados sentena declaratria) ou qualificada (cumulao
de pedidos, um ser possessrio e outro ser de demarcao. Ser qualificada quando
cumular o pedido de fixao de rumos e aviventao dos que j existem com o de
restituio de glebas indevidamente ocupadas pelo dono do prdio confinante, se o
interessado no quiser, antes de mover essa ao, recorrer diretamente aos interditos
possessrio); Trata-se de direito imprescritvel e irrenuncivel. Os objetivos das aes
demarcatrias so: levantar a linha divisria entre dois prdios; aviventar rumos apagados
e renovar marcos destrudos ou arruinados.
b. Direito de tapagem: advm da construo de tapumes (toda parede, muro,
cerca, bancada, valada, sedes vivas [plantas]), seu objetivo basicamente
impedir que pessoas e animais transitem naturalmente de um imvel vizinho
para outro sem devida autorizao. H tambm o objetivo de manter a
intimidade do proprietrio em relao aos vizinhos. Se o tapume for construdo
fora da linha divisria dos imveis a responsabilidade e a propriedade do
tapume a do proprietrio do terreno em que ele est construdo. Caso o
tapume for construdo na linha divisria pertencer a ambos vizinhos na forma
de condomnio forado (50% para cada vizinho) aplicando-se as normas dos
artigos 1.327 a 1.330, CC; se neste caso apenas um vizinho construir dever
notificar o outro para que pague sua parte.
Tatupes especiais so construidos para animais de pequeno porte.
c. Direito de construir: existem limites no direito de construir que se no forem
respeitados h risco de causar transtornos, ex. se o vizinho quiser construir uma janela
voltada para outro imvel a distancia mnima dever ser de um metro e meio; quanto aos
telhados dever ser de 10 cm.

CONDOMNIO

1. Conceito

O condomnio tambm chamado de copropriedade o fenmeno jurdico em que duas ou
mais pessoas denominadas condminos/coproprietrios/cotitulares/consortes exercem a
propriedade comum, simultaneamente de uma coisa, tendo cada condmino o direito de
exercer o domnio do bem como um todo e uma frao abstrata ideal da coisa considerada
qualitativamente.

2. Teorias

So vrias as teorias, dentre
elas:

a. Propriedade integral (adotada no Brasil): parte do geral para o particular. Trata-se
de raciocnio dedutivo. O condmino ser proprietrio da coisa como um todo
e tambm de uma frao ideal abstrata. O todo seria o geral e a frao ideal
abstrata seria o particular.

Ex. X possui 51% do imvel, Y possui 29% e W possui 20% sendo que cada um deles proprietrio da coisa
como um todo e a frao ideal possui finalidade de distribuir eventuais frutos e receitas que a coisa oferea,
como tambm fixar eventuais despesas; outro objetivo da frao ideal possibilitar a deciso referente ao
destino da coisa, objeto do domnio que ser tomada pela maioria dos condminos qualitativamente
considerados.
Caso haja um impasse entre os proprietrios h que se decidir pela maioria absoluta dos
presentes qualitativamente considerados. Com base no raciocnio dedutivo qualquer um
dos condminos poder pedir sua extino, pois dono do todo.

b. Propriedade plurima parcial (adotada na Alemanha): tem como base o
raciocnio indutivo, caminha-se do particular para o geral. Na Alemanha o
condmino somente proprietrio de sua frao ideal e no do todo.
Qualquer deciso que deve ser tomada a respeito do condomnio dever ser
tomada de forma unanime, inclusive a extino do condomnio.

3. Classificao
a. Quanto sua origem: poder ser convencional ( o mais comum, resulta de um
acordo de vontades, no importando seus motivos. Duas ou mais pessoas
resolvem adquirir de comum acordo a propriedade de uma coisa e passam a
exercer o domnio comum de tal bem. A prpria escritura do imvel indicar a
frao ideal de cada condmino, normalmente as definies fracionrias de cada
um so feitas por meio de documento particular); eventual (resulta de uma
situao incidental, portanto no convencional; ex. X deixa de herana uma
propriedade para X1, X2, X3) ou forado/legal (resulta de uma determinao
normativa; ex. rvore limtrofe);
b. Quanto ao seu objeto: poder ser universal (diz respeito a uma universalidade
de bens; ex. herana antes da partilha) ou particular (diz respeito a uma coisa
singular).
c. Quanto necessidade: pode ser transitria (trata-se da regra, todo
condomnio tende a ser extinto) ou permanente/perptuo (o condomnio s deixa
de existir caso ocorra o perecimento do objeto; ex. condomnio legal forado).
d. Quanto sua forma: pr-diviso (seu objeto divisvel de fato, mas indivisvel de
direito; ex. condomnio edilcio) ou pr-indiviso (seu objeto indivisvel de fato e de
direito; ex. cavalo).

4. Direitos e deveres dos condminos

Ao tratarmos dos direitos e deveres do condmino devemos abordar dois
aspectos:

a. Interno (relao jurdica entre os condminos): so alguns dos direitos:
destinao econmica da coisa objeto do domnio (tal destinao dada
mediante votao da maioria dos condminos qualitativamente considerados.
trata-se de um direito interno intimamente ligado a frao de cada condmino);
despesas, frutos ou receitas (salvo deciso em contrrio dos prprios condminos
cada um deles colaborar com as despesas e perceber frutos ou receitas em
consonncia com sua frao abstrata); alienao da frao ideal por parte de
um condmino ou constituio de uma garantia real a partir dessa frao (nas
duas situaes o objeto do condomnio dever ser algo indivisvel, pode um
condmino independente da anuncia dos demais consortes alienar ou gravar
de nus real sua frao ideal); preferncia (no caso da alienao o alienante
dever oferecer a frao ideal aos demais condminos e se algum tiver interesse
ter direito de preferencia em relao a terceiros desde que oferea mesmo
preo e preencha as mesmas condies de pagamento. Caso dois ou mais
condminos se interessarem pela aquisio da frao ter preferencia aquele que
realizou na coisa benfeitorias de maior valor, caso no haja benfeitorias
realizadas ou se forem de igual valor ter a preferencia aquele que possuir maior
frao ideal. Caso o condmino no respeite o direito de preferencia se
aplica o art. 504 e o condmino interessado poder depositar em juzo e adjudicar
a rao desde que faa no prazo decadencial de 180 dias a contar da alienao.
Caso o condmino empreste dinheiro e deseje dar como garantia sua frao ideal
no precisar da anuncia dos outros condminos. Se o condmino no paga a
dvida seu credor no poder ficar com a frao garantida como forma de
pagamento, ainda que haja expresso tal questo no ttulo [ vedado o pacto
comissrio]. O credor levar a excusso da frao ideal, ou seja, a rao ser objeto
de arrematao. Os condminos podero participar do leilo ou da praa e se
pagarem caber o direito de preferencia quanto aos terceiros).
b. Externos (relao jurdica entre os condminos e terceiros fora da relao
condominial): so alguns direitos/deveres externos: possibilidade de posse e
de propriedade do condomnio, bem como reivindicar tal posse e exigi-la por
meio de um nico consorte (se mais de uma pessoa possuir um imvel e, por
exemplo, ele for invadido ou esbulhado privando todos os condminos do exerccio
possessrio qualquer um deles, independente dos demais, pode ingressar em
juzo com ao de reintegrao de posse, estabelecendo litisconsrcio facultativo
unitrio, ou seja, os efeitos da sentena sero aproveitados por todos os
condminos); locao da coisa objeto do domnio (podem os condminos
decidirem pela locao da coisa. Muitas vezes o condmino passa a usar a coisa
com exclusividade, nesses casos os demais devem ser ressarcidos recebendo uma
compensao monetria em forma de alugueis segundo suas fraes ideais, salvo
disposio em contrrio).

5. Extino

Qualquer condmino independente de sua frao poder requerer a extino do
condomnio, isto porque aplica-se em nosso ordenamento a teoria da propriedade integral.

a. Extino quando o objeto for divisvel: cada condmino ficar com parte da coisa
dividida de acordo com sua frao ideal, salvo se os condminos acordarem
diferente judicialmente ou extrajudicialmente (ambas as situaes dever ser
lavrada uma escritura, sendo a coisa mvel ou imvel). Poder dar-se, no entanto,
de maneira litigiosa, onde o condmino dever ingressar com uma ao divisria.
Se o bem for imvel a sentena dever ser levada a registro onde haver o
desdobramento da matrcula.
b. Extino quando o objeto for indivisvel: o objeto pode ser indivisvel em razo de
sua prpria natureza (ex. carro, relgio etc.), pela vontade das partes (acordado
por no mximo 5 anos), por determinao legal ou por uma questo econmica.
Quando o condmino for edilcio sua extino decorre da alienao do bem e
divide-se entre os consortes o valor monetrio resultante da venda, tal valor ser
correspondente a sua frao ideal, salvo disposio em contrrio. A extino pode
dar-se amigavelmente: extrajudicialmente (lavra a escritura) ou judicialmente,
bem como pode ser de forma litigiosa (ao de alienao da coisa objeto do
domnio: o juiz nomeia um perito para avaliar a coisa e para que ele estipule um
preo mnimo. Aps isso ser determinado o leilo [bem mvel] ou praa [bem
imvel]. O valor da arrematao ser distribudo entre os consortes de acordo
com a frao ideal de cada um).

6. Administrao do condomnio
Quando no for requerida e extino os condminos podem decidir pela administrao da
coisa objeto do domnio ou por sua locao. Tal deciso tomada pela maioria dos votos
qualitativamente considerados.

Ao falarmos em administrao estamos nos referindo ao uso da coisa pelos condminos.
Toda administrao envolve necessariamente a presena de um administrador e de um
sndico que podem ser um dos condminos ou terceiros.

Condomnio edilcio

regrado pelos arts. 1331 a 1358, CC e subsidiariamente pela lei 4591/64. No inicio era
conhecido como condomnio horizontal, mas com o cdigo civil de 2002 tal figura passou a ser
chamada de condomnio edilcio. Possui natureza jurdica hibrida ou mista, ou seja,
simultaneamente existe proprietrios autnomos (cada um dono de sua unidade de
apartamento) e reas comuns a todos os condminos (ex. piscina, sales, corredores).
Tal disposio tambm se aplica s vielas fechadas.

1. Instituio e constituio

A instituio do condomnio poder ser feita por: destinao (o proprietrio de um prdio
ou terreno cria o condomnio edilcio por ato entre vivos; ex. X compra um prdio e o
aluga); testamento (deve ser deixado claro que um condomnio e sua distribuio); ou
por incorporao (trata-se da forma mais comum. O incorporador vende as unidades de
apartamento na planta e com o dinheiro realiza a construo do condomnio. A incorporao
um negcio jurdico bilateral. O incorporador no necessariamente quem ir construir
ou o proprietrio, mas poder ser. O incorporador tem o dever de vender a planta.
Muitas vezes o valor da construo feito por financiamento).

Devem ser feitas as memoriais e no registro deve conter: finalidade do condomnio
(residencial, comercial ou misto), a dimenso das unidades de apartamento e as reas comuns.

Aps a instituio dever ocorrer a constituio que se dar por meio de conveno
condominial aprovada por 2/3 dos condminos e levada a registro no registro mobilirio
competente. Tal registro gera oponibilidade erga omnes. Todos que passarem a residir no
condomnio devem seguir as regras da conveno, os direitos e deveres estabelecidos no
podem contrariar as regras do Cdigo Civil, a lei 4591/64 e a Constituio Federal.


2. rgos

O rgo soberano do condomnio edilcio a assembleia dos condminos, cabendo a ela
eleger (voto de 50%+1 na primeira chamada ou na segunda pela maioria dos presentes) e
aprovar as contas do sndico e do subsndico. a assembleia tambm que aprova o
oramento do condomnio em reunies extraordinrias ou ordinrias; quem determina a
aplicao de multa e delibera a respeito da realizao de benfeitorias uteis e volupturias.
Todos os condminos devem ser avisados das assembleias a serem realizadas.

O sndico o representante do condomnio extrajudicialmente ou judicialmente. Possui
mandado de 2 anos permitida a reconduo pelo mesmo prazo indefinidas vezes. Poder ser
um condmino ou um terceiro. Pode ou no ter remunerao. facultado ao sindico
dividir seu poder de administrar com uma pessoa fsica ou jurdica. O dever de administrar o
condomnio deve ser analisado em sentido amplo, ex. determinar benfeitorias necessrias,
aplicar multa, admitir e demitir funcionrios, exigir parcelas condominiais, prestar contas de
sua administrao em reunies ordinrias e marcar reunies extraordinrias, arrecadar junto
aos condminos de acordo com suas fraes ideais os valores monetrios necessrios para
pagar as despesas do condomnio, perceber frutos e auferir receita e distribuir aos demais
condminos de acordo com suas fraes.

Os condminos escolhem o sindico e se no escolherem e algum passar a tomar atitudes
como se o fosse e no tiver oposio dos demais condminos ser administrador ou sndico
tcito.

O conselho fiscal composto por 3 membros e 3 substitutos que fiscalizam o sndico e
o subsndico.

3. Deveres dos condminos
a. Pagar as parcelas condominiais (so fixadas pela conveno, os valores podem varias
de acordo com o tamanho de cada unidade de apartamento, com a quantidade de
pessoas por apartamento ou ainda de acordo o andar do apartamento. Se houver
atraso nas parcelas, salvo disposio em sentido contrario, ser cobrado 1% de
juros e 2% de multa ao ms);
b. No podem realizar obras que comprometam a estrutura do prdio;
c. No podem alterar a destinao do condomnio;
d. No podem alterar a fachada do prdio (em alguns condomnios h algumas
excees, ex. permitir por tela nas janelas);
e. No podem perturbar os outros condminos.

Nos casos B, C, D, e E os condminos que no seguirem as regras podero sofrer multa de 5% o
valor da parcela condominial.

No caso A se houver reincidncia poder ser cobrado multa de 5% o valor da parcela
condominial.

Caso o condmino tenha conduta antissocial poder sofrer multa de 10% o valor da
prestao. Deve haver a reincidncia. Em certos casos o condmino pode ser proibido de
usar o condomnio.

4. Direitos bsicos dos condminos
a. Usar sua unidade habitacional livremente dentro da destinao determinada sem
perturbar os demais condminos;
b. Usar as reas comuns (segundo uma corrente majoritria, se o condmino for
inadimplente e se a rea comum no for de uso necessrio, poder ficar proibido
de entrar nela);
c. Participar de assembleias.

DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA

1. Superfcie (entre proprietrios particulares): o direito de superfcie um fenmeno
jurdico em que uma pessoa qualificada de superficirio constri e/ou planta no solo
de um imvel de propriedade de outrem e passa a utilizar a construo ou plantao
realizada por prazo determinado a ttulo gratuito ou oneroso, passando o proprietrio
do solo a ser proprietrio da construo e/ou plantao feita findo o prazo
determinado para a existncia da superfcie. Deve ser firmado pblico e registrado no
registro mobilirio competente onde se encontra a matrcula do imvel. Poder ser
gratuito ou oneroso. Quem responsvel pela tributao do imvel o
superficirio, salvo disposio em sentido contrrio no ato que institui a superfcie.
Encerrado o prazo pode ser definido na escritura que o dono do solo indenize, se nada
estiver escrito no haver indenizao.

possvel de ser objeto de sucesso por ato causa mortis. Se o proprietrio do solo
resolver alienar o imvel durante o prazo de superfcie o superficirio ter preferencia real.
O mesmo ocorre com o direito de superfcie que pode ser cedido por ato inter vivos e a
preferencia ser do proprietrio do solo a preferencia pode ser excluda no contrato.

2. Direito de servido predial: um direito real sobre coisa alheia que envolve dois
imveis vizinhos (geograficamente ou juridicamente) pertencentes a propriedades
diferentes em que um deles denominado dominante se beneficia de um encargo
suportado pelo outro denominado serviente. O beneficio possui finalidade de tornar
o uso mais agradvel, til e cmodo.

Classificao:

a. Quanto ao seu exerccio: contnua (existe independente da ao humana, ex. passagem
de fios) ou descontnua (depende da ao humana para existir, ex. servido predial de
transito);
b. Quanto aos sinais externos ou obras: aparentes (possveis de serem vistos/observados,
ex. demarcao do solo) ou no aparentes (no visveis externamente, ex. passagem de
aquedutos de forma subterrnea);

Constituio: d-se por atos inter vivos por meio de acordo entre as partes ou destinao.
Deve- se lavrar escritura e registrar. Poder tambm constituir-se por ato causa mortis, deve
ser feito registro formal de partilhas. Poder dar-se tambm por sentena em uma ao
demarcatria ou de usucapio ordinria ou extraordinria.

Aes que tutelam a servido: confessria (busca declarar a existncia de uma servido),
negatrias e possessrias.

Principais caractersticas:

a. A servido um direito real;
b. acessria da propriedade imvel;
Anglica
2013-11-23 04:21:51
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Anglica
2013-11-23 04:22:29
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Art. 1.369. O proprietrio pode
conceder a outrem o direito de
construir ou de plantar em seu
terreno, por tempo determinado,
mediante escritura pblica
devidamente registrada no Cartrio
c. Para sua existncia so necessrios pelo menos dois imveis pertencentes a
imveis diversos;
d. perptua, constituda para a existncia/permanncia. H quem dga que pode
ser
acordada para ser temporria.
e. Pode ser gratuita ou onerosa;
f. Envolve imveis, portanto se houver mudana de titulares estes devem respeitar
a servido constituda;
g. inalienvel (no pode alienar o encargo em si, mas a propriedade sim);
h. Indivisvel (no se desdobra. se houver pluralidade de titulares do imvel dominante
ou do serviente devem us-lo como um todo);

3. Usufruto

Conceito: um direito real sobre coisa alheia em que uma pessoa qualificada usufruturia
retira de um bem pertencente a outra pessoa de forma temporria ou vitalcia e gratuita a
utilidades que o bem pode oferecer.

Objeto: toda cosia mvel ou imvel, corprea ou incorprea, todo patrimnio de uma pessoa
ou parte dele.

Pode ser usufruto prprio (inconsumvel), imprprio ou quase
usufruto. Constituio:
Legal: resultante de determinao normativa (ex. os pais so usufruturios dos bens
dos filhos, art. 1685);
Voluntrio: pode ser inter vivos (por destinao ou contrato) ou causa mortis
(testamento). Deve ser feito por escritura pblica e registro se for imvel.
Sentena judicial: especialmente por meio de usucapio
usufruto. Caractersticas:
Direito real sobre coisa alheia (oponvel erga omnes)
Gratuito
Temporrio (se PJ o prazo mximo de 30 anos)
Vitalcio (se PN)
No pode ser transferido via sucesso ou cedido por ao inter vivos (o exerccio pode).
No pode ser objeto de penhora na execuo (o exerccio pode)

5. Uso

O uso um usufruto limitado em que uma pessoa (usuria) retira de um bem pertencente
ao constituinte por meio do uso e goza as titularidades e frutos que o em pode oferecer afim
de que o usufruturio possa atender suas necessidades.

Possui limites
oneroso
Temporrio (prazo determinado ou vitalcio)
Indivisvel
Personalssimo
Incessveis (no pode ser cedido, nem seu exerccio)
Anglica
2013-11-23 04:23:22
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Anglica
2013-11-23 04:24:00
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No pode ser objeto de penhora (nem o seu exerccio)

6. Habitao

o uso limitado, pois seu nico objeto o bem imvel. Aplicam-se as regras do uso.

um direito real sobre coisa alheia em que uma pessoa (habitadora) ocupa imvel de
propriedade alheia de forma gratuita e temporria com a finalidade de estabelecer no local
sua residncia/moradia.

Deve ser firmado por instrumento pblico e levado a registro no registro mobilirio
competente onde se encontra a matrcula do imvel.

um direito real
Gratuito
Seu objeto um bem imvel
Temporrio (determinado ou vitalcio)
Indivisvel
Personalssimo
No pode ser cedido

7. Promessa irretratvel

Promessa irretratvel refere-se ao compromisso de compra e venda. No compromisso de
compra e venda ns temos de um lado o promitente vendedor e do outro o compromissrio
comprador.

Compromisso de compra e venda no contrato preliminar ou pr-contrato, um contrato
real e autnomo que gera direitos sobre coisa alheia, ele pode ser gerado por instrumento
particular ou pblico e deve ser levado a registro no registro imobilirio competente onde
encontra registrado o imvel.

Quando ns estamos diante de um compromisso de compra e venda que o imvel rural
e objeto de loteamento aplica-se para o caso o decreto lei 58/37.

Quando o imvel urbano objeto de loteamento aplica-se a lei 6766/79, e lei que define
o parcelamento urbano dos imveis nas demais hipteses aplica-se o cdigo civil, seja em
rea urbana ou rural. Elas contemplam a possibilidade do registro.

Ex. x o promitente vendedor e firma com Y a venda de um imvel urbano no loteado pelo preo de 500mil a
serem pagos em 125 meses, 4 mil por ms. Ele deve registrar o compromisso para ter uma garanti de que o
promitente vendedor no vai vender o imvel 2 vezes. Se Y pagar tudo X deve outorgar a escritura e leva-la a
registro. Se ele se negar o promissrio deve ingressar com uma ao de adjudicao compulsria.

Para ser um compromisso de compra e venda no pode existir clusula de arrependimento e
o contrato deve ser registrado, o STJ entende que o registro dispensvel, para eles basta
no existir clusula de arrependimento para que se entre com a ao de adjudicao
compulsria.

Se o compromissrio comprador interromper o pagamento das parcela, o compromissrio
vendedor deve notificar no prazo de 30 dias para que ele venha a pagar, o de 15 dias aplicado
o cdigo civil. No paga pode ingressar com um ao requerendo a resoluo do contrato,
requer a reintegrao a posse e a indenizao por perdas e danos.
Anglica
2013-11-23 04:24:19
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Anglica
2013-11-23 04:24:40
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Art. 1.414. Quando o uso consistir
no direito de habitar
gratuitamente casa alheia, o
titular deste direito no a pode
alugar, nem emprestar, mas
Anglica
2013-11-23 04:25:11
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DIREITOS REAIS DE GARANTIA (arts. 1419 a 1511CC)


Existem 3 espcies de garantias reais:
Hipoteca: (objeto, em regra, coisa imvel);
Penhor (objeto: coisa mvel);
Anticrese (objeto: rendimento ou frutos naturais de um bem imvel).


1. Conceitos:
a. Hipoteca: o direito real de garantia de natureza civil que grava coisa imvel ou bem a que
a lei entende por hipotecvel, pertencente ao devedor ou terceiro sem transmisso de
posse ao credor conferindo a este o direito de promover a sua venda judicial pagando-se
preferencialmente, se inadimplente o devedor.
b. Penhor: um direito real que consiste na tradio de uma coisa mvel ou imobilizvel,
suscetvel de alienao, realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, a fim de garantir
o pagamento do dbito.
c. Anticrese: para Clvis, o direito real sobre imvel alheio, em virtude do qual o credor
obtm a posse da coisa a fim de perceber-lhe os frutos e imput-los no pagamento da
dvida, juros e capital, sendo, porm, permitido estipular que os frutos sejam, na sua
tutalidade, percebidos conta de juros.

2. Caractersticas das garantias reais
a. um direito real;
b. um direito acessrio existe em razo de uma obrigao principal;
c. Gera direito de preferncia real

Privilgios e credores quirografrios
Decretada a insolvncia civil o patrimnio do devedor colocado disposio dos credores.
S existe um exemplo que a pessoa do devedor a atingida: a priso por insolvncia de
penso alimentcia.
Havendo concorrncia de credores, a ordem de pagamento :
1. Crditos privilegiados: trabalhistas e tributrios;
2. Titulares de garantias reais: hipoteca e penhor:
O objeto da hipoteca, em regra, so os bens imveis. Quem registrou primeiro ter
preferncia. Tanto a hipoteca quando o penhor so ttulos formais que devem ser formados
por escrito. Dois
princpios devem estar presentes aqui: especialidade (em termos de hipoteca a de
se individualizar o objeto, ou seja, descrev-lo alm de qualificar e por a data e forma
de
pagamento da dvida, local do pagamento) e publicidade (dever ser levado registro,
o registro da hipoteca feito no registro imobilirio onde se encontra matriculado o imvel
dado
em garantia hipotecria e o ttulo pignoratcio deve ser registrado no cartrio civil das pessoas
jurdicas, antigo cartrio de ttulos e documentos do domiclio do devedor pignoratcio).
O objeto do penhor diz respeito a coisas mveis. E as partes envolvidas so o devedor
pignoratcio e o credor pignoratcio.
O objeto da anticrese so os frutos ou rendimentos de um bem imvel e as partes envolvidas
so chamadas de devedor anticrtico e credor anticrtico.
3. H tambm o direito de preferencia no mbito obrigacional (513 a 420, CC [voluntria,
ou seja, a preferencia precisa da vontade dos contratantes], existe no contrato de
compra e venda como clusula especial; existe a preferencia tambm na locao
de imveis urbanos, regida pela lei 8245\91 artigos 27 e seguintes), o que difere
a oponibilidade erga omnes.)
4. Credores quirografrios: tem como base ttulos executivos extrajudiciais, documentos
passivos de execuo. Ex. nota promissria, letra de cambio, cheque, confisso
de dvida, etc.

Bens de famlia

O bem de famlia tem o intuito de proteger. Existem duas espcies: legal (previsto na
lei 8009/90) e voluntrio (CC, 1512 a 1520).
Determina a lei que independentemente do valor se a famlia possuir um nico imvel e nele
residir, este ser considerado bem de famlia no podendo ser objeto de penhora ou
execuo. Caso a famlia possuir mais de um imvel a famlia poder dentre os imveis
escolher aquele que considere bem de famlia (feito por escritura pblica devidamente
registrado), dever nele residir. A lei diz que o de menor valor, mas a jurisprudncia no
aceita.
H situaes excepcionais na lei, ainda que o indivduo possua um nico imvel no ser
considerado bem de famlia (art. 3, lei 8009), dentro dessas hipteses encontramos a
hipoteca.


d. Probe o pacto comissrio

Clusula nula prevista no artigo 1428 do Cdigo de 2002 e que tambm era nula sob a gide
do Cdigo revogado (art. 765). NULA A CLUSULA QUE AUTORIZA O CREDOR
PIGNORATCIO, ANTICRTICO OU HIPOTECRIO A FICAR COM O OBJETO DA GARANTIA,
SE A DVIDA NO FOR PAGA NO VENCIMENTO.

A regra quer evitar abusos do credor que ficaria com a coisa, independentemente de o valor
da dvida ser muito inferior ao da coisa dada em garantia.


e. um direito formal

A garanti real deve ser firmada por escrito, quando se trata de hipoteca e anticrese que os
bens so imveis o ttulo deve ser firmado por escritura pblica. Quando o penhor tem como
objeto coisa mvel o instrumento pode ser particular ou firmado por escritura pblica.
Trata-se da incidncia de dois princpios: publicidade e especialidade (deve ser
detalhado, constando: a qualificao daquele que deu a coisa em garantia; o valor do
bem dado em garantia e o valor da divida a ser paga; o prazo para pagamento da divida; o
lugar onde a divida deve ser paga; a descrio da coisa dada em garantia a fim de que ela seja
individuada. Quando se trata de coisa mvel preciso inserir mais detalhes, como por
exemplo, um quadro onde se descreve a madeira utilizada).
Anglica
2013-11-23 04:25:45
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