Revista Costa Rica

Revista Geogrfica de Amrica Central
Nmero Especial EGAL, 2011- Costa Rica

II Semestre 2011
pp. 1-17

PRODUO DO ESPAO URBANO: CONDOMNIOS HORIZONTAIS E
LOTEAMENTOS FECHADOS EM CUIAB-MT

Vnia da Silva
1

Resumo

O presente texto analisa a produo recente do espao urbano em Cuiab - MT
atravs da construo dos grandes empreendimentos imobilirios intitulados
condomnios horizontais fechados. Os chamados condomnios horizontais fechados
apresentam caractersticas de condomnios horizontais convencionais e de loteamentos.
Condomnios e loteamentos so figuras jurdicas distintas, regidos por legislaes
diferentes, entretanto o que se observa que muitas vezes os empreendimentos so
instalados em desacordo com a legislao, tendo como principal motivao interesses
econmicos.
Palavras chave: Cuiab- MT; loteamentos fechados; legislao.

Abstract

This paper analyzes the recent production of urban space in Cuiab MT
through the construction of the extensive real state investments called walled horizontal
condominiums. The horizontal condominiums show characteristics of conventional
condominiums and plots. Condominiums and plots are different legal figures, covered
by different legislation, however what can be observed is that often these real state
investments are built in disagreement with legislation, having as main motivation the
economic interests.
Keywords: Cuiab MT; walled plots; legislation.

1
Aluna do programa de Ps - Graduao em Geografia Mestrado. Universidade Federal de Mato
Grosso. UFMT. Professora efetiva da rede estadual de Mato Grosso-CEFAPRO-Cb. E-mail:
vvannia23@yahoo.com.br

Presentado en el XIII Encuentro de Gegrafos de Amrica Latina, 25 al 29 de Julio del 2011
Universidad de Costa Rica - Universidad Nacional, Costa Rica
Produo do espao urbano: condomnios horizontais e loteamentos fechados em Cuiab-MT
Vnia da Silva
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Revista Geogrfica de Amrica Central, Nmero Especial EGAL, Ao 2011 ISSN-2115-2563
Introduo:

De modo simplificado podemos dizer que as cidades so resultado do processo
de urbanizao.Tal afirmao, embora seja verdadeira, insuficiente para explicar a
produo desses espaos, que so por excelncia intitulados espaos urbanos.
Afirmar que o espao que constitui a cidade um espao urbano, no
simplesmente adjetivar esse espao, pois urbano um conceito que exprime um modo
especifico de produzir que vai alm da dimenso econmica, imbricando, igualmente,
no modo de viver, de relacionar-se, enfim de conceber esse espao. Dessa forma a
produo espacial neste trabalho vista de forma dialtica e complexa.
Dentre as necessidades bsicas do homem, destaca-se a necessidade de moradia,
o que impe a toda a populao da cidade ou da rea rural a necessidade de ocupar um
espao, o que no tarefa fcil, pois sendo a terra a base material indispensvel para
toda e qualquer edificao, ela se torna mercadoria rara e disputada pelos diversos
segmentos sociais. Dessa forma, o acesso moradia fica sujeito s regras do mercado
imobilirio.
No que se refere s formas de moradia na atualidade, observa-se, no cenrio
nacional, a proliferao dos condomnios horizontais e loteamentos fechados.
Empreendimentos imobilirios que geralmente so construdos distantes das
centralidades j consolidadas e, por ocuparem grandes reas, promovem a expanso do
permetro urbano, bem como possibilitam uma nova forma de acesso terra e
moradia.
No Estado de Mato Grosso, sua capital, Cuiab segue essa tendncia,pois, uma
parte da expanso do espao urbano ocorre por meio desses empreendimentos
imobilirios, intitulados condomnios horizontais. Portanto, este estudo tem como
objeto a anlise de uma especificidade da produo recente do espao urbano de Cuiab
MT, a construo dos grandes empreendimentos imobilirios intitulados condomnios
horizontais.

A produo do Espao urbano

Comumente os termos cidade e urbano so utilizados como sinnimos, o que
um equivoco,logo,igualmente equivoco seria analis-los de forma dissociada. Rodrigues
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pontua que o urbano deve ser analisado como um modo de vida, ele um conceito; j a
cidade a materializao desse conceito:
urbano um conceito, pois qualifica um modo de vida que
atinge a maioria da sociedade. As atividades urbanas extrapolam
limites de cidades [...]. Cidade uma definio. a projeo da
sociedade urbana num dado lugar, poltica e territorialmente
demarcada, marcada e estabelecido. As cidades contem
delimitao espacial. Lugar de concentrao da populao
urbana, produo e circulao e consumo de bens e servios. A
cidade o centro da deciso poltica do urbano. O conceito de
urbano compreende o espao em sua complexidade. (2007, p.03)
Dessa forma entende-se que a cidade fruto do trabalho organizado atravs de
um determinado modo de produzir em uma determinada poca. Produo que ocorre
atravs de procedimentos e intencionalidades prprias.

Os produtores do Espao Urbano

Corra (1989) identifica como produtores do espao urbano os proprietrios dos
meios de produo, os proprietrios fundirios, promotores imobilirios, o Estado e os
grupos sociais excludos.
Os proprietrios dos meios de produo so os que detm os meios de produo:
fbricas, galpes, mquinas. So grandes consumidores de espao urbano, ocupam
terras baratas. Os proprietrios dos meios de produo no atuam diretamente na
especulao imobiliria, pois a priori ela contraria aos seus interesses, uma vez que os
mesmos participam de esferas diferentes na produo espacial.
Os proprietrios fundirios, de modo geral, podem ser caracterizados como
todos aqueles que possuem terras urbanas independente do tamanho da rea. Convm
destacar que os proprietrios fundirios que possuem reas rurais localizadas prximo
dos limites do permetro urbano, e, portanto tm o interesse em transformar suas terras
rurais em urbanas, e muitas vezes pressionam o poder pblico para que se estendam os
limites do permetro urbano de forma a contemplar as suas terras.
Os promotores imobilirios podem ser definidos como agentes que realizam as
operaes de incorporao, financiamento, estudo tcnico, preparao da rea,
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construo das edificaes, financiamento e comercializao.Pode -se observar,
portanto que a atuao dos promotores imobilirios diversa, podendo igualmente
estabelecer parcerias com os proprietrios fundirios ficando responsvel pela
construo e em troca cedem unidades construdas para os proprietrios da terra.
Nota-se que os agentes produtores do espao urbano destacados at aqui podem
ser considerados produtores diretos, uma vez que atuam diretamente na produo
espacial. J os demais agentes, como o Estado, na maioria das vezes atuam de forma
indireta, viabilizando a atuao dos agentes diretos, seja atravs da normatizao legal
da ocupao ou na implantao de infra estrutura.
O Estado atua de diversas formas na produo do espao, ele pode ser
proprietrio fundirio, promotor imobilirio e tambm agente de regulao do uso das
terras, pois de sua responsabilidade a elaborao de Leis e normas vinculadas ao uso e
ocupao dos solos, ou seja, o agente regulador legal. No que a tange legislao
urbana, deve-se considerar que ela :
invisvel e silenciosa uma teia poderosa: a legalidade urbana, ou
seja, o conjunto de Leis, decretos e normas urbansticas e de
construo que regulam a produo do espao da cidade
(ROLNIK, 1997, p.13)
A legislao vai alm da definio das normas e as formas, admitidas ou no na
constituio do espao urbano. A legislao tambm o marco regulamentador das
instancias de poder. com base na legislao que o solo urbano esquadrinhado e
classificado de acordo com as atividades que podem ser instaladas e desenvolvidas em
determinados locais.
Os grupos sociais excludos, por estarem fora do circuito imobilirio capitalista,
atuam na produo do espao urbano a partir da invaso ou ocupao de terrenos
pblicos ou privados, das autoconstrues.
No que tange produo e reproduo espacial, centra-se na produo espacial
urbana realizada atravs da produo dos loteamentos fechados. Pois eles expressam
bem a apropriao e a produo capitalista do e no espao. Rodrigues destaca que:
de alguma maneira preciso morar. No campo, na pequena
cidade, na metrpole, morar como vestir, alimentar uma das
necessidades bsicas dos indivduos. Historicamente mudam as
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caractersticas da habitao, no entanto sempre preciso morar,
pois no possvel viver sem ocupar espao (1991, p.11).
Diante da necessidade que todos tm da moradia, ela se torna um elemento
importante para analisar a produo do espao urbano. Pois a sua forma e localizao
revelam elementos importantes para a anlise da produo do espao urbano.
E ao falar da produo de moradias impossvel no pensar na terra urbana,
base material indispensvel para a construo das moradias
Sobre a terra urbana preciso assinalar que:
significa terra servida por infra-estrutura e servios (rede de
gua, rede de esgotos, rede de drenagem, transporte, coleta de
lixo, iluminao publica, alm dos equipamentos de educao,
sade etc.). Ou seja, a produo da moradia exige um pedao de
cidade e no de terra nua. (MARICATO, 2002, p.119)
O espao urbano vai se moldando de acordo com as formas de ocupao e
utilizao, porm no modo de produo capitalista o valor utilitrio do espao,ou seja,
seu valor de uso substitudo paulatinamente pelo seu valor de troca, nesse processo de
substituio de valores destaca-se a crescente participao do setor imobilirio para as
praticas de produo espacial e a conseqente reproduo do capital,

Loteamentos segundo a legislao federal

A Lei Federal 6.766/1979 que dispe sobre o parcelamento do solo para fins
urbanos em seu Art.2 trata de loteamento no 2, e o define como a subdiviso de
gleba, em lotes, com a abertura de novas vias de circulao, com modificao ou
ampliao das j existentes, e prev a doao de reas para o municpio destinadas
construo de equipamentos pblicos, alm da instituio de logradouros pblicos,
portanto, no que rege Lei atual, parcelar necessariamente exige a figura do lote.
A Lei 6.766/1979 determina ainda que sejam cumpridos alguns requisitos
mnimos urbansticos, dispe ainda em estabelecer normas e critrios que resguardem o
direito dos compradores dos lotes. Nos loteamentos cada unidade/lote, se torna uma
rea autnoma, desvinculada da rea original.
preciso deixar assinalado que nos loteamentos, as ruas, as avenidas e os
equipamentos de uso coletivo, tais como praas, so considerados reas de uso
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institucional e so entregues municipalidade.Portanto, so reas onde o acesso no
pode ser cerceado, o acesso e circulao devem ocorrer livremente;a ocorrncia de
muros ou guaritas no so admitidos de acordo com a legislao, ou seja, o acesso deve
ser irrestrito.
Sendo as ruas, as avenidas e os espaos de uso coletivo entregues
municipalidade, fica, igualmente, sob a responsabilidade do municpio a manuteno
das mesmas.

Condomnios horizontais segundo a legislao federal

A Lei Federal 4.591/1964, Lei de Condomnio em Edificaes e Incorporaes
Imobilirias, define condomnio, como: imveis ou conjunto de imveis construdos em
rea comum e pertencente a todos, sem reas pblicas no seu permetro. As principais
caractersticas dos condomnios so o no parcelamento do lote e as edificaes
construdas pelos empreendedores, como podemos observar em seu Art. 3:
O terreno em que se levantam a edificao e suas
instalaes,bem como as fundaes,paredes externas, o teto, as
reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de
direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro
condomnio de todos, e sero insuscetveis de diviso, ou de
alienao destacada da respectiva unidade.
Sero,tambm,insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer
condmino.
Os popularmente conhecidos como condomnios horizontais assim so
chamados por fazer referncia ao plano em que esto dispostas as edificaes,
Ao adquirir uma unidade em um condomnio, adquire-se tambm uma cota de
uso exclusivo, bem como o direito de uso sobre as possveis reas de uso coletivo
existente, como por exemplo, quadras, piscinas etc. As vias de circulao interna so
particulares e no logradouros pblicos.

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Condomnios horizontais segundo a legislao municipal de Cuiab-MT

Lei Municipal 056/1999 que dispe sobre os condomnios diz:
Art. 1 A implantao de condomnios horizontais, tambm
denominados conjuntos residenciais horizontais regulada pela
presente Lei, observadas no que couberem, as disposies da
legislao federal, estadual e municipal pertinentes.
Art. 2 Os condomnios de que trata a presente Lei compem-se
de reas Comuns e reas Privativas.
1 As reas Comuns e Privativas referidas no caput deste
artigo integram as Fraes Ideais em que se subdividem os
Condomnios e que constituem as propriedades individuais dos
condminos.
2 As reas Privativas podero ser de categoria Uni familiar e
Multifamiliar.
3 As reas edificveis nas reas comuns e privativa devero
ser apresentadas no Projeto do Condomnio quando de sua
aprovao na Prefeitura atravs da determinao em planta das
Projees das referidas reas. Art. 3 Esta Lei se fundamenta nos
seguintes conceitos e definies:
I Condomnio Horizontal ou Conjunto Residencial Horizontal:
o agrupamento de unidades habitacionais isoladas, geminadas,
em fita ou superpostas, em condomnio, sendo permitido onde a
Lei de Uso e Ocupao do Solo admitir o uso residencial;
IV Equipamentos Comuns de um Condomnio: so redes de
infra-estrutura, instalaes ou edificaes que no sejam de
utilizao exclusiva de uma ou outra unidade autnoma;
Art. 4. Para efeito de clculo do Coeficiente de Ocupao
(CO) de um Condomnio considera-se nesta Lei como REA
CONSTRUDA a soma das Projees de todas as reas
Privativas mais as Projees das edificaes das reas
Comuns.[...]
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Art. 7 Os Condomnios horizontais com rea superior a 30.000
m
2
(trinta mil metros quadrados) esto sujeitos apresentao
do Relatrio de Impacto Urbano RIU e devero cumprir as
exigncias urbansticas da legislao federal e municipal de
Parcelamento do Solo Urbano.
1 O percentual mnimo de 5% (cinco por cento) da rea total,
destinada a equipamentos comunitrios, exigido pela Legislao
Municipal de Parcelamento do Solo Urbano Lei n 2.021/82
dever situar-se fora do permetro fechado do condomnio a que
se refere.
2 O percentual referente s reas livres de uso pblico,
exigido pela Legislao Municipal de Parcelamento do Solo
Urbano Lei n 2021/82, poder situar-se integral ou
parcialmente no interior do permetro fechado do condomnio a
que se refere a critrio do Relatrio de Impacto Urbano RIU.
De acordo com o Art. 4 da Lei 056/1999, Cuiab - MT admite condomnios sem
a presena de edificaes, em fraes ideais do terreno, na qual considera como rea
construda a projeo ortogonal no solo do permetro das reas edificveis de um
condomnio, ficando a edificao das casas a cargo do comprador, de acordo com as
normas estabelecidas pela empresa responsvel pela implantao do empreendimento.
Os condomnios horizontais que ocupam reas acima de 30.000 m, de acordo
com 1 do Art. 7 da Lei 056/1999, tm que destinar cinco por cento (5%) da rea
total a equipamentos comunitrios que devem ser entregues a municipalidade e ficar
fora do permetro fechado, ou seja cumprir as normas estabelecidas de acordo com a
legislao de parcelamento do solo do municpio de Cuiab, Lei 2.021/1982.
No que se refere ao percentual referente s reas livres que de acordo com a Lei
Municipal de parcelamento do solo que estabelece que as reas de uso publico deve ser
entregue a municipalidade e de livre acesso , a Lei Municipal 056/1999 no 2 do
artigo 7 faculta a deciso aos empreendedores, ao estabelecer que as reas livres de uso
publico pode situar-se integralmente ou parcialmente no interior do permetro fechado
do condomnio.
As reas que deveriam ser publicas ficam restritas aos moradores dos
condomnios com o respaldo da legislao municipal, porm preciso considerar que a
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legislao municipal tem que estar em conformidade com a legislao federal, o que se
v aqui exatamente o contrario.As reas que deveriam ser de uso publico com acesso
irrestrito, fica no permetro fechado do condomnio, o que fere os princpios
constitucionais,pois se publico tem quer ser de livre acesso.

Loteamento Fechado

Loteamento fechado o termo que tem sido utilizado com freqncia para
designar a figura hbrida que surgiu entre o condomnio horizontal e o loteamento.
Juridicamente no existe a figura do loteamento fechado, os empreendimentos
imobilirios que recebem essa designao esto em desacordos com a legislao.
Sobre o desacordo desses empreendimentos e a legislao Sarmento Filho nos
aponta que os loteamentos fechados o termo que:
tem sido usado, para diferenciar o parcelamento que se
afasta do loteamento previsto na legislao, na medida em
que a via de circulao que cortam o empreendimento tem
sua utilizao destinada apenas ao proprietrio dos lotes.
(2009, p.24)
Os loteamentos fechados so implantados com controle de acesso, ou seja, as
reas que deveriam ser pblicas, ficam restritas aos moradores desses empreendimentos.
Mesmo sem respaldo da legislao federal, os loteamentos fechados se fazem cada vez
mais presentes nas cidades brasileiras, muitas vezes com outra designao, tais como
condomnios horizontais fechados ou condomnios urbansticos. Muitos municpios
criam legislaes que procuram regulamentar os loteamentos fechados , o que no
possvel pois como no previsto na legislao federal, o fechamento do permetro os
torna inconstitucionais.
No municpio de Cuiab-MT, como foi visto anteriormente, a Lei 056/1999 que
dispe sobre os condomnios, embora no traga o termo loteamento fechado permite o
fechamento de grandes reas e com as reas que deveriam ser livres, restrita aos seus
moradores, que pode ser interpretado como loteamentos fechados.
O Art. 30 e incisos I e VII da Constituio Federal de 1988, indicam que
competncia do municpio legislar sobre assunto de interesse local e promover o
adequado ordenamento territorial mediante planejamento e controle do uso, do
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parcelamento e da ocupao do solo urbano, o que no significa autonomia do poder
municipal para criar uma legislao contraria federal, Lei maior. Acerca da
competncia do municpio em legislar sob os loteamentos fechados, Silva taxativo
A ilegitimidade no desaparece pelo fato da Lei
Municipal admiti-los, pois, sendo de natureza condominial, o
Municpio no tem competncia para regular tal matria.
Assim,a aprovao municipal no h exclui. (1995, p.45)

Discusso acerca da natureza dos empreendimentos:

Os condomnios horizontais fechados e loteamentos fechados podem ser
entendidos como resultado do que Lefebvre (2009) em seu livro Direito Cidade
denominou urbanismo dos promotores de venda.No qual o autor aponta que a moradia
torna-se um produto o nico valor que se considera do solo urbano o valor de troca.
O mercado publicitrio cria e difunde um conceito de vida e at mesmo de felicidade,
definindo um padro de consumo. Dessa forma a cidade vai se expandindo e torna-se
cada vez mais fragmentada, o preo de se morar definido pelos promotores do setor
imobilirio. O padro de ordenamento da cidade aquele que lhe propicia a reproduo
ampliada do capital e, conseqentemente, lucro.
A implantao dos condomnios horizontais e loteamentos fechados geralmente
acontece com a ocupao dos espaos livres em reas consideradas perifricas,
entendidas como afastadas do centro da cidade ou at mesmo fora do permetro urbano.
Essas ocupaes desencadeiam transformaes na estrutura urbana e na vida dos seus
moradores uma vez que ampliam o espao da cidade e promovem uma nova forma de
acesso moradia.
A legalidade dos empreendimentos chamados condomnios horizontais fechados
e loteamentos fechados questo controversa e divide juristas. H aqueles que
defendem a posio da legalidade desses empreendimentos, como Mukai, que diz:
que possvel, ainda a idealizao de loteamentos fechados com
a interferncia municipal. Tratar-se- de um loteamento
comum,sujeito s regras superiores da Lei 6.766/79,mas cujas
vias de comunicao e espaos livres sejam objeto de
fechamento mediante Lei municipal,que ao mesmo tempo
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autorizar o Executivo a auto-rogar a concesso do direito real
de uso a sociedade formada pelos adquirentes dos lotes,mediante
instrumento publico ou participar,onde devero constar
obrigaes da sociedade visando o fechamento do loteamento e
a implantao de portarias de acesso,urbanizao e conservao
de vias e praas,manuteno do servio de limpeza,permisso e
facilitao da fiscalizao dos agentes pblicos municipais,com
a possibilidade de resciso da concesso em caso do
desvirtuamento das condies pactuadas.( 2004:p.92)
E pode-se destacar juristas como Silva que rejeita completamente a implantao
dos chamados condomnios urbansticos e aponta que as:
prefeituras devero negar autorizao para esse tipo de
aproveitamento do espao urbano, exigindo que se processe na
forma de plano de arruamentos e loteamento ou
desmembramento, que no admite sejam substitudos por forma
condominial, como se vem fazendo. Valem dizer, os tais
loteamentos fechados juridicamente no existem; no h
legislao que os ampare, constituem distores e uma
deformao. (1995,p.315)

Breve caracterizao da rea de estudo: Cuiab-MT

Cuiab, capital do Estado de Mato Grosso, principal municpio da regio
Metropolitana do Vale do Rio Cuiab, cidade histrica, que a partir da dcada de
sessenta apresenta um elevado crescimento populacional e aumento do seu permetro
urbano. Na dcada 1960 seu permetro urbano era de 4,50 km e a populao urbana de
45, 875 hab., densidade demogrfica de 101,94 hab./ha.
No final da dcada de setenta, 1978, seu permetro era 104,98 km populao
urbana de 164.896 hab. e sua densidade 15, 71 hab./ha; seu permetro urbano foi se
expandindo, a populao crescendo at chegar ao nmero atual que de 254,57 km,
permetro urbano, e populao urbana de 576.855 hab. nmero que corresponde 98,52%
do total da populao do municpio, apresenta densidade demogrfica de 20,88 hab./ha.
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De acordo com os nmeros apresentados observa-se que Cuiab - MT apresenta
baixa densidade demogrfica que acarreta dificuldades em prover de infra estrutura ou
mesmo aperfeioar a existente. Outro aspecto que a baixa densidade demogrfica
evidencia a existncia de lotes vagos em reas urbanas consolidadas, o que pode ser
traduzido em especulao imobiliria, ou seja, espera de valorizao.
Convm destacar que a expanso do permetro urbano de Cuiab-MT contou
com a participao significativa dos loteamentos e condomnios.
A cidade de Cuiab destacou-se como uma das capitais
brasileiras que mais cresceram nas ltimas dcadas, o que
ocorreu atravs de loteamentos residenciais, conjuntos
habitacionais, condomnios e outras formas de ocupao urbanas
espontneas ou induzidas (CUIAB, 2010, p.13).
Em Cuiab, embora existam registros de alguns empreendimentos em forma de
condomnios horizontais ,(cinco empreendimentos precisamente) at o ano de 1994,
observa-se que a partir deste ano ocorreu um aumento acentuado nessa nova forma de
ocupao do espao urbano. Destaca-se ainda que, nesta data, o municpio no dispunha
de regras urbansticas que tratassem desta temtica. Os condomnios horizontais em
Cuiab s viro a ser tratados legalmente em 1999,pela criao da Lei Complementar
056/1999, que vigente at a presente data.
O quadro I refere-se aos condomnios e loteamentos aprovados a partir de 2000,
ano escolhido como base porque a legislao especifica que dispe sobre os
condomnios em Cuiab, a Lei Municipal 056, data de 1999. Convm ressaltar que o
quadro contempla apenas os condomnios e loteamentos em que existe a figura do lote,
ou fraes ideais do terreno, ou seja, no existe edificao. Os condomnios que esto
de acordo com a legislao federal que dispe sobre os condomnios, no esto listados.
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Quadro I
A
no Base
Nome do
Empreendimento

Bairro N de
Lotes

2
000
Santo Antonio do
Pedregal
Pedregal 1.518
Loteamento Jockei rea de expanso
Urbana-Norte
729
Brasil 21 Osmar Cabral 1.193
Vale do Cacumbi Jardim Eldorado
Sol Nascente
675
Jardim Paran rea de expanso
Urbana -Norte
273
2
002
Condomnios Florais
Cuiab
rea de expanso
Urbana - Oeste
510
Loteamento So Tom Primeiro de Maro 333

2
003
Jardim Aroeira II rea de expanso
Urbana -Norte
360
Loteamento Alto do
So Gonalo
Parque Atalaia 344
Loteamento So Joo
Del Rei
So Joo Del Rei 1.376

2
004
Condomnio
Alphaville Cuiab*
rea de expanso
Urbana - Oeste
890
Condomnio
Residencial Belvedere
rea de expanso
Urbana Leste
936
Loteamento Maria de
Lourdes
rea de expanso
Urbana - Leste
849
Loteamento de
Chcaras So Jos
rea de expanso
Urbana -Sul
1.172
Loteamento Jardim
dos Pinheiros
Parque Atalaia 341
Loteamento Jardim
Celeste
rea de expanso
Urbana - Norte
1.094
Loteamento Jardim
So Paulo
Pedra 90 427
Loteamento Tropical
Ville
rea de expanso
Urbana - Oeste
1.056
Loteamento Caets rea de expanso
Urbana - Sul
91
2
005
Loteamento
Residencial Topzio
Jardim Universitrio 120
2
007
Condomnio Floral
dos Lagos
rea de expanso
Urbana - Oeste
638
Fonte:Perfil socioeconmico de Cuiab Volume IV
Org.:Vnia da Silva - 2010
*Instalado como um loteamento convencional e posteriormente fechado de acordo com a com o
Decreto Federal n 271/1967 - e no caso do municpio foi regulamentado pela Lei n 056/1999
Vnia da Silva
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Dentre as caractersticas dos empreendimentos imobilirios, condomnios e
loteamentos que compem o quadro I destaca-se que foram implantados tanto pela
iniciativa privada quanto pelo poder publico

Quadro II
A
no base

Nome do
Empreendimento
Bairro re
a do
terreno
(m)

Quan
tidade de
lotes
Tama
nho mdio
dos lotes
(m)

2
002
Condom
nio Florais
Cuiab
rea
de expanso
urbana -
Oeste

639
.780,00

510

512,2
6

2
004
Condom
nio Residencial
Belvedere
rea
de expanso
urbana -
Leste

769
.047,50

936*

426,0
0

2
006
Condom
nio Florais dos
Lagos
rea
de expanso
urbana -
Oeste

879
.991,00

638*
*

574,0
0
Fonte:Perfil socioeconmico de Cuiab Volume IV
Org.:Vnia da Silva - 2010
*dados oficiais da prefeitura. No memorial descritivo do empreendimento consta 924 lotes
** dados oficiais da prefeitura. No memorial descritivo do empreendimento consta 624 lotes

Dentre as caractersticas dos condomnios listados no quadro II , pontua-se que
foram implantados pela iniciativa privada,pelo empreendedor imobilirio, e embora
sejam intitulados como condomnios, por seguir a legislao municipal que, como j foi
demonstrada, est em desacordo com a legislao federal se assemelham a loteamentos
fechados.Outros dados acerca dos referidos condomnios que refora a tese de que se
trata de loteamentos e que eles foram comercializados em lotes sem a presena de
edificaes, os equipamentos de uso coletivo foram instalados no permetro fechado do
empreendimento, localizam-se em reas de expanso urbana, dois na zona oeste e um na
zona leste, e ocupam reas acima de 30.000 m. A Lei Complementar 044/1997 que
disciplina o uso e ocupao do solo urbano em Cuiab MT, no seu Art. 51 diz:
O Uso e a Ocupao de que se trata a presente Lei se d na
unidade expressa por parcela de terreno com pelo menos um
acesso direto Via ou Logradouro Pblico resultante de
Vnia da Silva
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parcelamento do solo denominado LOTE. [...] 2 Podero ser
tratados como lote as parcelas de terreno circundadas por Vias
ou Logradouros Pblicos, com rea inferior a 30.000 m (trinta
mil metros quadrados).
Os condomnios horizontais fechados listados no quadro II ocupam rea acima
do que a prpria legislao municipal estabelece como lote.Se os condomnios devem
preconizar o aproveitamento de lote em locais dotados de infra estrutura, e a rea
mxima permitida aos lotes urbanos em Cuiab e de 30.000 m, pode-se interpretar que
os empreendimentos que possuem rea acima dos 30.000 m no so instalados para
promover o aproveitamento mximo do lote, pois com essa dimenso no se configura
como lote urbano,e sim glebas, portanto mais uma vez refora a tese de que devem ser
tratados como loteamentos, e como tm seus permetros fechados so tpicos casos de
loteamentos fechados.
Destaca-se, tambm, que esses empreendimentos contrariam a poltica urbana
instituda pelo Plano Diretor do municpio de Cuiab,Lei 150/2007 que de crescer
para dentro e aperfeioar a infra-estrutura instalada. Por este fato, observa-se que o que
foi previsto no planejamento urbano, foi completamente ignorado.

Breves consideraes

Diante do exposto percebe-se que a produo recente do espao urbano, em
Cuiab - MT, atravs da implantao de grandes empreendimentos imobilirios pela
iniciativa privada, embora se intitulem como condomnios horizontais, apresentam
caractersticas de loteamentos fechados. A finalidade da instalao desses referidos
empreendimentos atender a interesses e prticas capitalistas. O espao urbano
moldado de forma que possa garantir a produo e a reproduo do capital com a
anuncia do poder pblico.
As Leis que deveriam assegurar a ocupao e a produo do espao urbano de
modo organizado e inclusivo, quando contraria os interesses do capital, simplesmente
so ignoradas ou interpretadas de forma a beneficiar interesses de uma parcela da
sociedade que ignora direitos sociais fundamentais.
No caso de Cuiab-MT a implantao dos grandes empreendimentos
imobilirios, em forma de condomnios horizontais, em reas de expanso urbana,
Vnia da Silva
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contribuem para o adensamento populacional em reas desprovidas de infra- estrutura
urbana o que leva ao aumento do custo operacional da cidade, custo esse que ser pago
por todos. A implantao desses empreendimentos propiciam igualmente a reserva de
terras urbanas em reas consolidadas com fins especulativos.Nota-se que interesses
sociais e a funo social da propriedade e da cidade so esquecidos quando se visam
lucros.

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Vnia da Silva
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