INPG - INSTITUTO NACIONAL DE PS GRADUAO

CURSO DE PS-GRADUAO LATU SENSU EM

GESTO EMPRESARIAL





RAFAEL DE CARVALHO FERREIRA LEITE





MERCADO IMOBILIRIO NO BRASIL:
UMA ANLISE DO CENRIO EM 2012




























SO JOS DOS CAMPOS- SP
2012

INPG - INSTITUTO NACIONAL DE PS GRADUAO

CURSO DE PS-GRADUAO LATU SENSU EM
GESTO EMPRESARIAL





RAFAEL DE CARVALHO FERREIRA LEITE





MERCADO IMOBILIRIO NO BRASIL:
UMA ANLISE DO CENRIO EM 2012
Monografia apresentada ao INPG -
Instituto Nacional de Ps-Graduao,
como parte dos requisitos para concluso
do Curso de Ps-Graduao em Gesto
Empresarial sob orientao do Prof. Dr.
Jos Antonio Rosa.



















SO JOS DOS CAMPOS- SP
2012

























Ficha Catalogrfica de Trabalho de Especializao (Monografia)

L533m LEITE, Rafael de Carvalho Ferreira / Mercado imobilirio no Brasil: uma anlise do
cenrio em 2012 INPG: So Jos dos Campos, 2012.

30 p.

Trabalho de Especializao (Gesto Empresarial) INPG.

Orientador: Prof. Dr. Jos Antonio Rosa

Inclui bibliografia.

1. Mercado Imobilirio. 2. Economia. 3. Bolha Imobiliria. 4. Crise
Imobiliria I. INPG. II. Ttulo.

Classificao Decimal de Dewey Gesto Empresarial 658



Catalogao elaborada por Agenor de Carvalho Silva, 2012.
Bibliotecrio da Faculdade INPG/S.J.C. CRB-7018










FOLHA DE APROVAO


RAFAEL DE CARVALHO FERREIRA LEITE



MERCADO IMOBILIRIO NO BRASIL:
UMA ANLISE DO CENRIO EM 2012
Monografia apresentada ao INPG -
Instituto Nacional de Ps-Graduao,
como parte dos requisitos para concluso
do Curso de Especializao em Gesto
Empresarial sob orientao do Prof. Dr.
Jos Antonio Rosa.




Aprovada por: _____________________________________
Prof. Dr. Jos Antnio Rosa










SO JOS DOS CAMPOS- SP
2012

RESUMO

Aps aproximadamente 20 anos de estagnao, os valores dos imveis no Brasil
sofreram alta considervel nos ltimos anos, de forma mais acentuada a partir de 2006.
O aumento da demanda por imveis, motivado pelo aumento da renda do brasileiro e
pela facilitao do acesso ao crdito financeiro pode ser considerado uma consequncia
do bom momento que a economia brasileira vive. A alta dos preos fez com que uma
parte dos analistas do mercado considerasse a possibilidade de uma alta sem
fundamentos dos preos dos imveis e da possibilidade de uma reverso abrupta,
causando uma rpida desvalorizao, a chamada Bolha Imobiliria, a exemplo do que
se viu nos Estados Unidos em 2008. Alguns fatores demonstram, no entanto, que o
panorama Econmico-Financeiro que o Brasil vive, alm dos valores culturais
brasileiros e da dinmica do mercado imobilirio, diferem-se consideravelmente do que
era verificado nos Estados Unidos no incio da sua Crise Imobiliria, o que reduz a
probabilidade de que um evento parecido com o visto na economia americana venha a
acontecer no pas. Estudos demonstram que o mercado imobilirio brasileiro ainda
apresenta um grande dficit de moradias e evidenciam ainda apresentar grande espao
para crescimento, principalmente no que se diz respeito a imveis menores dedicados
Classe C, alm de uma crescente oferta de crdito para financiamento para compra de
imveis e programas do governo de incentivo produo de imveis para a populao
de baixa renda. Alguns sinais de que a alta nos valores dos imveis no deve seguir com
o ritmo que foi observado nos ltimos anos j podem ser observados, porm os analistas
no acreditam em uma desvalorizao generalizada, mas em uma possvel reduo do
ritmo de valorizao ou na estabilizao dos preos.






Palavras-chave: 1. Mercado Imobilirio, 2. Economia, 3. Bolha Imobiliria, 4.
Crise Imobiliria

ABSTRACT
After about 20 years of stagnation, property values in Brazil experienced
considerable raises in recent years, more steeply since 2006. The increased demand for
properties, driven by increased income from Brazilians and by easier access to financial
credit may be considered a consequence of the momentum that the Brazilian economy
lives. The rise of prices caused a portion of market analysts to consider the possibility of
an unsubstantiated increase of property prices and the possibility of an abrupt reversal,
causing a quick depreciation, the so-called "Real State Bubble", similar to that seen in
the United States in 2008. Some factors demonstrate, however, that the Economic and
Financial outlook that Brazil is experiencing, in addition to the cultural values and the
Brazilian property market dynamics differ considerably from what was observed in the
United States at the beginning of its Real Estate Crisis, which reduces the probability
that an event like that seen in the U.S. economy will happen in the country. Studies
show that the Brazilian real estate market still has a large housing deficit and still has
great room for growth, particularly in relation to smaller buildings dedicated to the C
Class. Some signs that the rise in property values should not follow the rhythm that
was observed in recent years can already be seen, but market analysts do not believe in
a general devaluation, but a possible reduction in the pace of price increase or stability.





Keywords: 1. Real State Market, 2. Economy, 3. Real State Bubble, 4. Real State
Crisis


SUMRIO
1 INTRODUO .................................................................................................................... 8
2 A CRISE IMOBILIRIA NOS ESTADOS UNIDOS ...................................................... 10
2.1 O QUE DIFERENTE NO BRASIL COM RELAO AO CRDITO ............................... 12
3 O CENRIO DE CRESCIMENTO DO BRASIL ............................................................. 15
4 O CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO NO BRASIL ................................ 19
4.1 EVOLUO DOS PREOS DOS IMVEIS ..................................................................... 20
5 COMPARAO COM OUTROS PASES ...................................................................... 24
6 CONCLUSO .................................................................................................................... 27
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS.......30
8


1 INTRODUO
O crescimento do mercado imobilirio no Brasil tem sido assunto freqente na mdia e
nos comentrios dos analistas de mercado. Uma srie de opinies a respeito deste crescimento
tem sido emitida, muitas vezes divergentes entre si.
Alguns analistas tm alertado o mercado a respeito de uma possvel bolha imobiliria
no mercado brasileiro, e alguns ainda vo alm, alertando sobre a possvel eminncia do
estouro desta bolha.
Em Economia, d-se o nome de bolha, a todo movimento de alta no preo
de um determinado bem (ou servio) que no guarda relao com seus
fundamentos. Ou seja, o preo deixa de ser determinado pelas foras de
demanda e oferta e passa a ser governado por outros fatores. Estes outros
fatores, no necessariamente, se traduziriam em um comportamento
irracional.(Comentrio Econmico Banco do Brasil, Abril de 2011)
Entre os que defendem a tese de que o Brasil vive um momento de bolha imobiliria,
muito comum a comparao com a crise do mercado imobilirio dos Estados Unidos entre
2001 e 2006, quando uma vertiginosa alta nos preos dos imveis culminou em uma Crise
Imobiliria, fazendo com que os preos despencassem em curto prazo, ainda com vrios
desdobramentos no cenrio econmico do pas e no exterior.
H, porm, os que defendem que o que se observa hoje no Brasil um ajuste natural dos
preos dos imveis que por tantos anos ficou defasado.
Este ajuste seria natural, uma vez que um aumento do poder aquisitivo do brasileiro,
aliado a um bom momento econmico que o pas vive, previso de crescimento nos
prximos anos, e demanda da moradia prpria reprimida por parte da populao (anseio de
toda famlia em possuir seu imvel prprio), possibilitado pelo aumento da renda do
trabalhador brasileiro e condies facilitadas de acesso e aumento de oferta financiamento
para aquisio pelas instituies financeiras, esteja causando um aumento na demanda por
9


imveis no pas e consequente apreciao dos seus preos, principalmente nos grandes centros
urbanos.
Este artigo no tem a inteno de discutir a respeito das opinies dos analistas, tampouco
critic-las, mas apenas fazer um retrospecto do cenrio econmico mundial e apresentar o
cenrio brasileiro atual, no ano de 2012, mais especificamente do mercado imobilirio na
regio sudeste e do Distrito Federal, apresentando fatos e dados recentemente publicados pela
mdia especializada.
Para o desenvolvimento deste documento a metodologia utilizada foi a pesquisa
bibliogrfica na mdia especializada tais como artigos de peridicos, informativos de
mercado, anlises financeiras de mercado e sites da Internet.
Este trabalho poder ser til no futuro em estudos de como o mercado imobilirio de fato
se comportou em relao s anlises, previses e opinies de analistas. Como sugesto para
estudos futuros, registra-se a expanso deste trabalho para as demais regies do Brasil, alm
do mercado imobilirio de outros pases em desenvolvimento.
10


2 A CRISE IMOBILIRIA NOS ESTADOS UNIDOS
O mundo assistiu a partir da segunda metade da dcada de 2000, de forma mais intensa
no ano de 2008, ao desdobramento de uma crise que atingiu propores globais, denominada
pelos especialistas por Crise Imobiliria. Esta crise deu origem a uma crise mais ampla, do
mercado de crdito em geral, sendo que o maior segmento afetado foi o de hipotecas
chamadas Subprime, ttulos hipotecrios com maior risco de inadimplncia.
Esta crise levou falncia instituies financeiras importantes dos Estados Unidos, com
destaque para o banco de crdito Lehman Brothers. Outras empresas de grande expresso no
mercado, no apenas dos segmentos financeiro e imobilirio, foram duramente afetadas e
acabaram por decretar a sua falncia ou foram obrigadas a fazer ajustes expressivos em suas
contas para sobreviver crise.
Apesar de se considerar que o perodo mais acentuado desta crise tenha sido superado,
observa-se que os desdobramentos dos seus efeitos ainda podem ser vistos, principalmente na
Europa, que hoje sofre com a crise de crdito que afeta a estabilidade econmica de pases
como Portugal, Itlia, Grcia e Espanha, e assim a estabilidade da moeda Euro.
Desde o incio da dcada de 90, os Estados Unidos experimentaram uma alta demanda
por imveis, o que teve um importante papel na dinmica de preos. Fatores tais como a
imigrao macia, assim como o impacto dos chamados baby-boomers fez com que a
demanda por imveis aumentasse consideravelmente.
Por um longo perodo, os americanos tiveram acesso fcil a linhas de crdito para
financiamento imobilirio com taxa reduzida de juros de longo prazo, o que viabilizou o
endividamento em longo prazo.
Variaes negativas nas taxas de juros da hipoteca possibilitaram que desde o ano 2000 o
tomador de emprstimo americano pudesse contrair um emprstimo 23% maior pelo mesmo
11


pagamento mensal. Isso fez com que, mesmo sem ter tido um aumento real de renda, pessoas
pudessem procurar imveis mais caros.
Em termos reais, a taxa de juros das hipotecas durante 2004 e 2005 foi a
metade da taxa observada durante todos os anos 90. Em termos nominais, foi
menor dos ltimos 35 anos. (Comentrio Econmico, p.4)
Assim, o que se observou entre os anos de 2001 e 2006 foi uma procura crescente por
imveis, uma vez que o mercado imobilirio se tornou um investimento promissor, seja pela
possibilidade de obteno de renda pelos aluguis, seja pelo aumento de riqueza pela
apreciao da propriedade. A atratividade do mercado fomentou, assim, a especulao
imobiliria, ou seja, a compra do imvel com fins lucrativos, e no para moradia prpria.
Nas operaes de hipoteca, os imveis so oferecidos como garantias nos financiamentos
o que acabou gerando um excesso de cobertura. Isto , o imvel era suficiente para cobrir o
financiamento e ainda sobrava recurso, o que permitia aos muturios o refinanciamento de
suas casas. Com isto, as pessoas solicitavam um novo emprstimo, que geralmente no era
utilizado para a quitao de sua dvida, mas sim para consumo. Este fenmeno conhecido no
mercado como alavancagem.
Para aproveitar o bom momento de demanda por crdito do mercado as empresas
financeiras especializadas no mercado imobilirio passaram a atender tambm o segmento
subprime
1
, como uma forma de aumentar ainda mais o volume de recursos emprestados.
O grupo de clientes subprime oferecem um alto risco de retorno de capital e
devido a isso pagam juros que chegam a at 12% [ao ano]
2
. Querendo no
arcar com todo o risco envolvido nessa transao imobiliria, as financeiras
abrem ttulos no mercado com o intuito de adiantar vencimentos, tais ttulos
so bem aceitos justamente por conta da alta taxa de juros envolvida.
Corretoras de investimento compram os ttulos, gerando um outro capital a
ser emprestado pela financeira, e repassam os papis como proposta de
investimento a seus investidores espalhados por todo o mundo. Essa cadeia
gera uma liquidez incerta, um efeito cascata onde se o cliente subprime no

1
considerado "subprime" o cliente de muito baixa renda, por vezes com histrico de inadimplncia e com dificuldade de
comprovar renda. O emprstimo concedido a este cliente tem uma qualidade mais baixa (maior risco de inadimplncia),
mas oferece uma taxa de retorno mais alta, a fim de compensar esse risco.
2
Nota do autor.
12


cumprir com sua obrigao de dvida, todos os demais setores envolvidos
sero afetados. (Cezar, 2008)
No entanto, aps atingir um pico em 2006, os preos dos imveis passaram a cair. Os
juros do Fed, o Banco Central dos Estados unidos, que vinham subindo desde 2004 como uma
ao do governo para frear a inflao, encareceram o crdito e afastaram compradores.
Iniciou-se ento um ciclo onde a oferta de imveis no mercado comeou a superar a
demanda e desde ento o que se viu foi uma espiral descendente no valor dos imveis. Os
valores tiveram uma queda vertiginosa, e em grande parte dos casos o valor do imvel
superava em mais de 100% o valor da dvida que o proprietrio ainda tinha com os bancos, ou
seja, mesmo que o imvel fosse vendido, seria impossvel saldar a dvida.
Inmeros imveis foram retomados pelos bancos na ocasio, que executaram as suas
clusulas de hipoteca. Estes imveis foram postos venda, causando o excesso de oferta, e
assim sucessivamente.
2.1 O Que Diferente no Brasil com relao ao Crdito
Diferentemente do que foi praticado nos Estados Unidos nos ltimos anos, o custo do
crdito no Brasil alto quando comparado com os demais pases, sendo considerado,
inclusive, um dos mais altos do mundo. Aqui os financiamentos custam ao menos 11% ao ano
(entre custos com juros, taxas e seguros), contra uma mdia de 4% ao ano no exterior.
Vrios fatores contribuem para que o custo do crdito seja alto, dos quais podemos citar
como exemplos: a escassez de crdito no mercado financeiro brasileiro e a dificuldade de
acesso; a alta taxa de juros bsicos praticados pelo pas como estratgia econmica do
governo, e o alto risco de inadimplncia.
No Brasil, somente os bancos e as incorporadoras tm o poder de financiar imveis e no
possvel financiar um valor que supere o valor do prprio bem. O critrio utilizado para a
concesso de emprstimo por estas entidades mais exigente, e leva em conta a capacidade
13


do tomador de emprstimo em honrar a dvida, por meio de comprovao de renda, de
comprovao de domiclio e de anlise de pendncias em rgos de proteo ao crdito.
O fato de o emprstimo imobilirio estar praticamente todo nas mos das instituies
financeiras contribui ainda com a confiana do mercado e do governo. Confia-se que nos
primeiros sinais de desequilbrio do mercado imobilirio, aes poderiam ser tomadas
imediatamente para controlar a concesso de crdito, re-equilibrando o setor. Esta opinio, no
entanto no compartilhada por todos os agentes do mercado financeiro.
Por outro lado, a falta de opes de financiamento no pas pode ser uma grave ameaa
para a disponibilidade de crdito no mercado brasileiro. A escassez de crdito e recursos para
aquisio de propriedades poderia ser fatal para a escalada dos preos, uma vez que afeta
diretamente a demanda.
A lei de alienao fiduciria de bens imveis contribuiu ainda mais para o aumento da
segurana em operaes de financiamento imobilirio.
O sistema consiste na transmisso da propriedade do devedor ao credor como garantia do
pagamento da dvida, ou seja, o credor investe na condio de seu titular temporrio, como
forma de pressionar o devedor a pagar o financiamento de dbito. Uma vez pago, consolida-se
definitivamente a propriedade com o devedor fiduciante, e concedido um prazo de 30 dias
ao credor para emitir um termo de quitao em prol do devedor, para fins de cancelamento do
registro da propriedade fiduciria.
Se for constatada inadimplncia, no entanto, o procedimento extrajudicial de retomada e
desapossamento do bem pelo credor simplificado, com conseqente venda do bem em leilo
no prazo de 30 dias a contar da consolidao da propriedade pelo credor.
Um outro fator que faz com que a tomada de crdito no Brasil seja to diferente do que se
viu nos Estados Unidos a questo cultural, quando se trata de endividamento pelo brasileiro.
De acordo com LIBERATO (2011), [...]em mdia, o brasileiro toma 62% do valor do imvel
14


emprestado e coloca outros 38% do prprio bolso. O prazo mdio dos financiamentos de 15
anos apesar de os prazos mximos oferecidos pelos bancos j chegarem a 30 anos.
O fato de o brasileiro investir dinheiro de seu prprio bolso para a aquisio do imvel
contribui com o fator emocional, uma vez que o comprador tender a evitar que o seu bem
seja tomado pela entidade financeira para saldo de dvida.
Este fato contribui para evitar a tendncia de os proprietrios de imveis iniciem um ciclo
de venda de imveis no caso de desvalorizaes como aconteceu nos Estados Unidos, fazendo
com que o valor dos imveis entre em uma espiral negativa de desvalorizao.
Todos estes fatores contribuem para a estabilidade do mercado imobilirio no Brasil,
tornando-o um mercado menos voltil. A regulamentao rgida de concesso de crdito no
pas considerada hoje uma das mais evoludas e seguras do mundo, e j estudada por
outros pases, inclusive os Estados Unidos, para ser utilizada como modelo para a reforma das
suas regras de concesso de crdito.
15


3 O CENRIO DE CRESCIMENTO DO BRASIL
Aps um longo perodo de crise econmica, com moeda desvalorizada e altas taxas de
inflao e desemprego, o Brasil encontra-se atualmente em um momento favorvel de sua
histria, no que se refere condio de sua economia.
A partir da segunda metade do ano de 1994, com a implantao do Plano Real, o Brasil
acompanhou uma estabilizao de seus ndices de inflao e aumento das reservas
internacionais, o que permitiu que o pas criasse bases estveis para o crescimento de sua
economia.
Crises econmicas internacionais de grande relevncia sucederam o perodo de
implantao do Plano Real, as quais podemos citar a ttulo de exemplo a Crise do Mxico em
1995, da Rssia em 1998, a Crise da Argentina em 2001, entre outras.
Estes eventos contriburam de forma negativa para com a Balana Comercial e de
Servios do Brasil, fazendo com que as reservas internacionais fossem reduzidas a nveis
alarmantes, exigindo que Governo Brasileiro recorresse ao Fundo Monetrio Internacional
(FMI) em 1999 para levantar recursos de forma a garantir o pagamento da sua dvida externa.
A partir do ano de 2003, o que se verificou no pas foi uma inverso desta tendncia de
dficit, e sucessivo aumento das Reservas Internacionais, o que permitiu ao pas a passar de
uma condio de devedor para uma posio de credor do FMI. O pas vem desde ento
superando ano a ano as metas de Supervit Primrio, a economia feita pelo pas para o
pagamento de sua dvida, provando a seus credores a sua capacidade em honrar seus
compromissos. Estes fatos, em adio a outros, fez com que o Risco Pas
3
fosse reduzido, o

3
Risco Pas definido como a possibilidade de perdas associadas ao no cumprimento de obrigaes
financeiras nos termos pactuados por tomador ou contraparte localizada fora do pas, em
decorrncia de aes realizadas pelo governo do pas onde localizado o tomador ou contraparte, e o
risco de transferncia entendida como a possibilidade de ocorrncia de entraves na converso
cambial dos valores recebidos. (Resoluo n 3.721 de 30 de Abril de 2009 do Conselho Monetrio
Nacional)
16


que contribui para a reduo do custo de tomada de emprstimos e financiamentos no
mercado internacional.
A crise imobiliria dos Estados Unidos de 2008 teve impactos globais, uma vez que os
Estados Unidos, na condio de maior economia do mundo, age como grande importador
mundial de produtos. Assim, uma reduo do crdito e do consumo neste pas teria,
inevitavelmente, impactos em diversos pases que mantm relaes comerciais com os
Estados Unidos, inclusive o Brasil.
Medidas foram tomadas na economia brasileira para mitigar os efeitos desta crise,
basicamente: modificaes na taxa bsica de juros, intervenes do Banco Central do Brasil
no cmbio e ajustes nas taxas de impostos. Apesar de os Estados Unidos serem os maiores
importadores de produtos brasileiros, na poca da crise o presidente do Brasil declarou que a
crise dos EUA no teria impactos profundos na economia brasileira a despeito do que se
observava em diversos pases do mundo.
"A crise americana - se ela chegar aqui -, ela l um tsunami, aqui ela vai
chegar uma marolinha, que no d nem pra esquiar" (Presidente Lula)
A declarao do presidente foi duramente criticada pelos economistas, especialistas de
mercado e pela mdia, que o acusaram, na ocasio, de tentar esconder dos brasileiros a dura
realidade da crise mundial e os impactos que ela teria na economia brasileira.
As anlises feitas hoje pelos profissionais do mercado, no entanto, corroboram com a
declarao feita pelo presidente na poca, e demonstram que, de fato, o pas sofreu poucos
impactos com a crise externa, graas s aes tomadas pelo governo na poca e solidez dos
fundamentos econmicos com que o pas operava, possibilitando o pas enfrentar crises
econmicas com maior tranqilidade que em tempos anteriores e que outros pases no mundo.
O Jornal francs Le Monde publicou um artigo no qual indica que o presidente brasileiro
tinha razo em suas declaraes a respeito dos impactos da crise dos EUA na economia
brasileira. Argumenta que a recesso no Brasil durou apenas um semestre, citando o aumento
17


de 1,9% do PIB no segundo trimestre de 2009, aps queda nos dois trimestres imediatamente
anteriores, alm da recuperao da Bolsa de Valores de So Paulo e do Real.
"A rpida recuperao do Brasil demonstra a preciso da estratgia adotada pelo governo
e concentrada no apoio do mercado interno. As redues de impostos a favor das indstrias de
automveis e de eletrodomsticos mantiveram as vendas nestes dois setores cruciais", afirma
o jornal, lembrando ainda que a confiana do consumidor brasileiro jamais chegou a ser
abalada.
Aps a contrao de 2009 o pas tem visto o crescimento de seu PIB com taxas acima da
mdia mundial, mesmo com tantos estmulos monetrios e fiscais sendo oferecidos s naes
que mais sofreram com a crise.
Ano
PIB
(Trilhes de R$)
1999 1,065
2000 1,179
2001 1,302
2002 1,478
2003 1,7
2004 1,941
2005 2,147
2006 2,369
2007 2,661
2008 3,031
2009 3,185
2010
3,675
Produto Interno Bruto
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
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Fonte: National Accounts Main Aggregates Database, United Nations, Maro de 2012
Figura 1 Produto Interno Bruto do Brasil entre 1999 e 2010
Outros indicativos de que a economia brasileira encontra-se em uma boa fase que nos
ltimos anos temos visto o ndice de desemprego atingirem patamares mnimos que giram em
torno dos 4,5%, ndice considerado caracterstico de pases desenvolvidos, abertura de novas
vagas de emprego em diversos setores e aumentos expressivos da Renda Per Capita do
trabalhador brasileiro.
A melhoria do nvel de renda das classes menos favorecidas permitiu um ingresso de
aproximadamente 40,3 milhes de pessoas na classe C entre 2005 e 2011. Com isso, a classe
18


C, em sete anos, passou de 34% para 54% da populao, de acordo com o estudo O
Observador Brasil 2012, divulgado pela Cetelem BGN, empresa do grupo BNP Paribas.
De acordo com o estudo, a renda mdia familiar da classe C passou de R$ 1.107,00 em
2005 para R$ 1.450,00 em 2011, um crescimento de 30,9%. J a renda mdia familiar geral da
populao passou de R$ 974,00 para R$ 1.618,00 - aumento de 66,1%.
A demanda domstica por produtos tem tambm aumentado constantemente, apesar de o
nvel de produo industrial ainda no ter retornado aos nveis pr-crise no Brasil.
Com uma das maiores taxas de juros do mundo, e com a reduo do Risco Pas, o Brasil
tornou-se um pas extremamente atrativo para investimentos externos, fazendo com que o
ingresso de moeda estrangeira na economia com a finalidade de investimento fosse inevitvel.
Com a crescente oferta da moeda estrangeira no mercado brasileiro, verificou-se uma reduo
da cotao do cmbio, com uma consequente valorizao da moeda brasileira, o Real.
A ateno do governo hoje est em conter a acelerao da inflao, que atingiu nveis
preocupantes a partir do final do ano de 2010 com o aumento do consumo, e a valorizao do
Real ante o Dlar que tem impacto direto nas empresas exportadoras e na competio de
produtos produzidos no pas versus os importados.
O governo tem intercedido constantemente atravs da Taxa Bsica de Juros (SELIC),
hora atravs do seu aumento, como uma tentativa de conter o consumo interno, hora atravs
da sua reduo, como uma forma de estimular o investimento na produo interna, e da
compra e venda de dlares das suas reservas, de como forma de manter a taxa de cmbio em
um patamar que beneficie os diversos setores do pas.
19


4 O CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO NO BRASIL
Os analistas avaliam que a dcada de 1990 foi uma poca perdida para o setor imobilirio
no Brasil. As altas taxas de inflao, que bateram 1.621%
4
em 1990 e 2.477% em 1993, um
ano antes do plano real, e que fecharam em 916% em 1994, faziam com que as pessoas
procurassem investir em overnight ou em poupana, ao invs de imveis.
A estabilizao econmica, no entanto, deu incio a um novo perodo para o setor. A
volta do crdito com o alongamento do prazo mximo dos financiamentos de uma mdia de
15 anos para 30 anos, a juros um pouco mais baixos, a aprovao da Lei da Alienao
Fiduciria e o incio de programas econmicos revitalizaram o setor imobilirio. No fim de
2010, por exemplo, mais de 30 milhes de pessoas chegaram classe mdia.(Valor
Econmico, 2011)
Para o americano Peter Turtzo, vice-presidente da Sothebys International Realty, o
programa Minha Casa, Minha Vida estaria por trs desse fenmeno. Os subsdios
governamentais aliados s facilidades de crdito permitiram que muita gente tivesse acesso
compra da primeira casa prpria. J as outras escalas da pirmide passaram a ter a
oportunidade de dar um passo adiante e vender a atual residncia para comprar uma melhor.
De acordo com ANAYA et al (2011 p.16), em geral, existe um consenso dos especialistas
de que o Brasil hoje est fora de uma bolha imobiliria, indicado por fatores demogrficos e
econmicos. O Brasil ainda enfrenta um dficit habitacional de seis milhes de unidades,
sendo que destas, 95% esto concentrados nas classes mdias e baixas.
O pas viveu muitos anos de crdito difcil, sobretudo para as camadas mais pobres do
pas, o que faz com que uma imensa demanda por moradia prpria ficasse reprimida. O
crdito concedido pelo governo atravs do programa Minha Casa Minha Vida leva a crer que

4
Inflao medida pelo IPCA.
20


a demanda por este tipo de crdito pode gerar demanda por imveis por anos a fio. A segunda
fase do programa federal prev o financiamento de 2 milhes de imveis at 2014, que
contemplar famlias com renda mensal at R$ 5 mil. A primeira etapa do programa previa a
entrega de 350 mil unidades.
Bancos e especialistas em crdito imobilirio j admitem que os recursos do FGTS e da
caderneta de poupana no sero suficientes para financiar o crescimento dos financiamentos
a partir de 2013 se a liberao de emprstimos continuar se expandindo no ritmo atual, e j
estudam alternativas de novas fontes de captao de recursos para esse financiamento.
4.1 Evoluo dos preos dos imveis
Avaliaes feitas a respeito dos preos por metro quadrado de imveis no Brasil mostram
que o valor aumentou 155,4% em apenas trs anos, de 2008 a 2011
5
em cidades como Rio de
Janeiro, So Paulo, Belo Horizonte, Braslia e Recife.
Um estudo encomendado pela Abecip (Associao Brasileira das Entidades de Crdito
Imobilirio e Poupana) indica que o aumento no valor do metro quadrado foi causado por um
aumento da demanda. O estudo aponta as condies macroeconmicas slidas, a forte
regulamentao e a classe mdia em forte processo de expanso de emprego e renda.
Fatores Determinantes da Oferta:
Custos de construo;
Valorizao do preo de terrenos;
Disponibilidade de crdito para as construtoras;
Barreiras regulatrias construo (leis municipais de zoneamento, ambientais,
etc).

Fatores Determinantes da Demanda:
Renda e riqueza da populao;
Taxa de desemprego;
Mudanas estruturais (ex.: Programa Minha Casa, Minha Vida)

5
Variao do ndice FIPE-ZAP.
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Disponibilidade de crdito;
Custo financeiro (taxas de juros e custo de contratao de crdito);
Fatores demogrficos;
Especulao e Expectativas.

O fato de o mercado imobilirio Brasileiro ter ficado estagnado por aproximadamente 20
anos faz com que alguns analistas defendam a hiptese de o que se est verificando no pas
ser uma correo dos valores que por tanto tempo ficou defasado. De acordo com Fabio
Nogueira, scio-fundador da BFRE, (...) os preos aumentaram mas ainda no so absurdos
o que houve foi uma correo pois os preos estavam defasados - quase 20 anos de
defasagem em relao inflao.
No se pode negar que a especulao existe, mas analistas garantem que no como
movimento generalizado, e incide especialmente sobre regies definidas dos grandes centros
urbanos.
Endereos como a avenida Vieira Souto, no Leblon, no Rio, onde o m
2

pode alcanar algo entre R$ 30 mil e R$ 35 mil, e a avenida Faria Lima, em
So Paulo, com o m
2
em torno de R$ 17 mil, so os lugares mais lembrados
nesses casos. Na verdade, so microrregies afetadas inclusive pela ao
predatria de especuladores, diz Crestana. Mas, se olhar quarteiro por
quarteiro, ainda h flego para subir. (Valor Econmico, 2011)
Um estudo encomendado pela revista Exame revelou que existe no pas uma tendncia de
aumento dos valores dos imveis explicados principalmente por dois fatores:
1. Aumento na disponibilidade do crdito imobilirio e facilidade de acesso,
especialmente para as famlias de menor renda. Assim, juntamente com o
aumento da demanda por crdito nesta classe, verificou-se ainda o crescimento
destas classes. Para as demais classes, o crdito tambm ficou mais acessvel.
2. Questes demogrficas, ou seja, o envelhecimento da populao brasileira. O
pas passou a ter uma maior porcentagem de pessoas na faixa etria entre 20 e
35 anos, que justamente a parcela da populao que est preocupada em
constituir um novo domiclio, seja sozinho, seja com um parceiro.
Um outro fator que contribuiu com o aumento no valor dos imveis foi o aumento do
custo da construo civil no pas, influenciado por diversos fatores tais como o aumento no
custo da mo de obra e grande demanda por construes nas capitais, devido a proximidade
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de eventos esportivos no Brasil: Copa do Mundo de Futebol em 2014 e Olimpadas no Rio de
Janeiro em 2016.

Figura 2 - Custo da Construo Comportamento do INCC - FGV
Especialistas de mercado afirmam que extremamente improvvel que um pas que
possui uma das maiores taxas de juros e custos de financiamento do mundo se encontre em
uma bolha. De acordo com Luis Antnio Frana, presidente da Abecip, o que caracterizaria
isso seria um mercado pautado pela especulao imobiliria. Precisaramos de crdito muito
barato e pessoas dispostas a se alavancar para comprar muitos imveis, o que no ocorre.
(Valor Econmico, 2011)
Diante da atual conjuntura do mercado, os especialistas recomendam, no entanto, cautela
para quem tem a inteno de investir em imveis para obter retorno financeiro rpido. Muitos
investidores acreditam que podem acompanhar o mercado e vender seus imveis assim que
forem percebidos os primeiros indcios de que os valores tomaram a tendncia negativa, o que
no exatamente o que acontece na realidade.
O mercado imobilirio no possui a mesma liquidez do mercado financeiro, de aes ou
derivativos, por exemplo. Existe uma grande diferena entre o especulador e o investidor, e
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esta diferena est justamente no fato de o investidor ter mais tempo para consolidar seu
investimento.
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5 COMPARAO COM OUTROS PASES
Mesmo aps a alta observada no Brasil nos ltimos anos, um estudo da Global Property
Guide indica que os preos dos imveis no Brasil ainda so bem inferiores ao preo praticado
nos demais pases do mundo, inclusive dos pases em desenvolvimento como o praticado na
China e ndia em mdia.

Figura 3 - Preo de imveis residenciais, por m!, nas principais cidades do mundo
Mesmo com a recuperao recente, h dados que comprovam que os preos ainda no so
exagerados. Um estudo do banco JPMorgan, por exemplo, mostra que o valor dos imveis no
Brasil corresponde a 5,5 vezes a renda anual mdia das famlias. Na China ou Singapura, essa
proporo chega a 11 vezes. Haveria, portanto, espao para que os preos se mantenham em
alta.
O crdito imobilirio tem crescido muito rpido no Brasil, mas ainda pequeno quando
comparado ao de outros pases. No Brasil, os emprstimos para a compra de imveis somam
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cerca de 5% do PIB contra 11% do Mxico e 18% do Chile. lgico que cada pas tem suas
idiossincrasias, mas inegvel que os nmeros provam que ainda h espao para
crescimento.
Alm de indicar um espao para o crescimento imobilirio no Brasil, esta constatao
um importante indicador de que, em caso de uma crise imobiliria, esta no afetaria
profundamente a economia do pas.
A Amrica Latina, e assim o Brasil, passou a fazer parte das recomendaes do relatrio
do Global Property Guide a partir do ano de 2010. O relatrio tem a finalidade de avaliar o
potencial de apreciao dos valores de imveis nas localidades pesquisadas ao redor do
mundo e a possibilidade de ganhos financeiros com a aquisio do imvel, seja atravs de sua
revenda, da explorao de aluguel, arrendamento, etc. O estudo deixa claro desde a sua
introduo que o foco de suas avaliaes em ganhos financeiros e que muito pouco tem a
ver com esttica local, atraes, e at mesmo com o senso comum.
No relatrio da Global Property Guide publicado no segundo semestre de 2010, so
apresentadas trs recomendaes, chamadas, no relatrio, de concluses:
1. Evitar a aquisio de imveis em pases que tiveram um rompimento recente
da bolha imobiliria, exceto nos Estados Unidos. A justificativa : se os preos
dos imveis ainda no caram nestes pases, eles cairo devido a aumentos que
so esperados nas taxas de juros. Nos pases em que os preos j caram, no
h urgncia de compra, j que a recuperao de preos de imveis lenta e
tendem a comear a subir lentamente. Preos de imveis no variam como
preos de aes na bolsa.
2. Recomenda-se a compra de imveis na Amrica Latina e em outros pases que
esto crescendo rapidamente. Alguns pases como China, ndia, Vietnam,
esto tendo crescimento econmico acima da mdia mundial, porm, como
no possvel a aquisio de imveis nestes pases, a Amrica Latina torna-se,
assim, uma excelente opo para a compra de imveis para investimento.
3. Recomenda-se comprar imveis onde a possibilidade de lucro for maior,
principalmente nos pases em que a renda per capita esteja crescendo.
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Figura 4 - Recomendaes de compra de imveis

Fonte: Property Recomendations mid-2010 Global Property
Guide
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6 CONCLUSO
Aps aproximadamente 20 anos de estagnao, os valores dos imveis no Brasil sofreram
alta considervel nos ltimos anos, de forma mais acentuada a partir de 2006.
O aumento da demanda por imveis, causado pelo aumento da renda do brasileiro e pela
facilitao do acesso ao crdito financeiro pode ser considerado uma conseqncia do bom
momento que a economia brasileira vive. A melhoria do nvel de renda das classes menos
favorecidas permitiu um ingresso de aproximadamente 40,3 milhes de pessoas na classe C
entre 2005 e 2011. A renda mdia familiar da classe C teve um crescimento de 30,9% e a
renda mdia familiar geral da populao teve aumento de 66,1%.
O aumento do custo da construo civil, dada a proximidade de importantes eventos
esportivos no pas nos prximos anos, tambm contribuiu para o aumento dos preos dos
imveis de uma forma geral.
Esta melhoria na condio de renda da populao e ao acesso ao crdito, permitiu que
uma grande parte das pessoas pudesse realizar o sonho da aquisio de seu primeiro imvel,
seja atravs de financiamentos, seja atravs do programa Minha Casa Minha Vida do
Governo Federal. Permitiu tambm que uma parte da populao pudesse investir em um novo
imvel, melhor, maior ou mais luxuoso do que o atual, ou at mesmo a aquisio de um
segundo imvel para investimento ou para lazer.
A alta dos preos fez com que uma parte dos analistas do mercado considerasse a
possibilidade de uma alta sem fundamentos dos preos dos imveis, a chamada bolha
imobiliria, e que esta tendncia de alta poderia reverter a qualquer momento, causando uma
rpida reduo nos preos dos imveis, a exemplo do que foi visto nos Estados Unidos,
quando da Crise Imobiliria em 2008. O fenmeno conhecido no cotidiano do mercado
como o estouro da bolha.
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Alguns fatores demonstram, no entanto, que o panorama econmico e financeiro que o
Brasil vive, alm dos valores culturais brasileiros e da dinmica do mercado imobilirio
diferem-se consideravelmente do que era verificado nos Estados Unidos no incio da sua Crise
Imobiliria, o que reduz a probabilidade de que um evento parecido com o visto na economia
americana venha a acontecer no pas.
No Brasil, o crdito concedido praticamente na sua totalidade por bancos e instituies
financeiras, que adotam regras rgidas de proteo e que concedem crdito de alto custo, seja
devido s altas taxas de juros, seja devido s taxas cobradas para sua contratao (taxa de
cadastro, por exemplo). O crdito provido protegido pela Lei de Alienao Fiduciria, que
garante a facilidade e agilidade da retomada do bem imvel em caso de inadimplncia.
Os critrios para a concesso do crdito so rigorosos e requerem do tomador uma srie
de comprovaes, fazendo com que o acesso ao crdito seja dificultado. Tal fato se revela o
avesso ao que se praticava nos Estados Unidos, quando a Crise Imobiliria foi precedida por
uma Crise de Crdito, chamada mais especificamente de Crise do Subprime.
O alto custo do emprstimo e do financiamento e a dificuldade ao seu acesso no Brasil
faz com que o brasileiro invista do seu prprio bolso uma parte considervel do capital
necessrio para a aquisio do imvel. Este fato contribui com o fator emocional na
aquisio do imvel e faz com que o comprador utilize de qualquer ferramenta possvel para
evitar que seu imvel seja tomado pela instituio financiadora, diferentemente do que
ocorreu nos Estados Unidos, onde grande parte do capital utilizado para a compra de imveis
era alavancado, e grande parte das aquisies de imveis tinham fins especulativos e no para
moradia prpria.
Com a desvalorizao dos imveis e a dificuldade de se contrair um novo emprstimo,
um grande volume de imveis foi retomado pelos bancos e pelas instituies financeiras e
postos a venda no curto prazo a preos baixssimos, uma vez que as instituies financeiras
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priorizavam desfazer dos imveis retomados, a fim de evitar os custos de sua manuteno em
estoque. Este fato causou um aumento descontrolado da oferta de imveis no mercado.
O mercado imobilirio brasileiro ainda apresenta um grande dficit de moradias, e
demonstra ainda ter grande espao para crescer, principalmente no que se diz respeito a
imveis menores dedicados classe C.
Alguns sinais de que a alta nos valores dos imveis no deve seguir com o ritmo que foi
observado nos ltimos anos j podem ser observados. Os analistas de mercado, no entanto,
no acreditam em uma desvalorizao generalizada, mas em uma possvel estabilizao dos
preos.
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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
[ 1 ] ANAYA, Mrcio; LIMA, Flvia; ROSA, Silvia; Demanda Concreta, Preo em Alerta.
Revista Valor Investe, Ano 9, n 52, Julho 2011, pp 12 25.
[ 2 ] CZAR, Caio. A crise imobiliria dos EUA - Um Efeito Borboleta Globalizado.
Disponvel em <http://www.webartigos.com>
[ 3 ] UNITED NATIONS, National Accounts Statistics: Main Aggregates and Detailed
Tables. Disponvel em: <http://unstats.un.org>
[ 4 ] IENH. Manual de normas da ABNT. Disponvel em <http://www.ienh.com.br>
[ 5 ] LIBERATO, Densio. Existe Bolha no Mercado Imobilirio Brasileiro? Comentrio
Econmico Banco do Brasil S.A. - Unidade Private Bank, abril 2011. 11p.
[ 6 ] O Observador Brasil 2012. Maro de 2012. Disponvel em:
<http://www.cetelem.com.br>
[ 7 ] SANDRINI, Joo; 6 sinais de que j pode haver uma bolha imobiliria no Brasil.
Exame.com, Junho 2011. Disponvel em HTTP://EXAME.ABRIL.COM.BR
[ 8 ] Resoluo n 3.721 de 30 de Abril de 2009 do C