Parecer

Aplicao da Lei 12.741/2012 no Ramo Imobilirio

Em virtude de questionamento a respeito da aplicabilidade da Lei 12.741/2012 nas
imobilirias e da necessidade de alterao do software ERP SAMI nos seus clientes, informo
que:

Aplicao

A Lei 12.741/2012 aplica-se inicialmente aos consumidores finais, aqueles
protegidos pelo CDC. A inteno da lei nada mais do que informar e conscientizar os
consumidores dos valores pagos aos cofres pblicos. O que resta verificar se os clientes
das imobilirias incluem-se no conceito de consumidores.
Sob a tica do inquilino incontroverso a posio de aplicao do CDC
regulando a matria, em vista da posio da administradora como prestadora de servio.
Restando para tanto, saber a aplicao do CDC frente a relao do
proprietrio de imvel e a administradora.
O artigo 1 da Lei diz:
"Art. 1 Emitidos por ocasio da venda ao consumidor de mercadorias e
servios, em todo territrio nacional, dever constar, dos documentos fiscais ou
equivalentes, a informao do valor aproximado correspondente totalidade dos tributos
federais, estaduais e municipais, cuja incidncia influi na formao dos respectivos preos de
venda"
O que de pronto, indica que para aquelas vendas as pessoas jurdicas,
nada se altera. J as pessoas fsicas, que tero destino final o consumo da mercadoria, esta
sim, se aplica. No ponto, o proprietrio de imveis que obtm renda com os aluguis de
imveis equiparado a consumidor, pois utiliza os servios da imobiliria para obter renda,
destinatrio final da cadeia produtiva.
De acordo com o artigo 2 do Cdigo de Defesa do Consumidor, in
verbis:
Artigo 2 Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou
utiliza produto ou servio como destinatrio final.
J no artigo 3 , caput, o fornecedor, in verbis:
Artigo 3. Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada,
nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades
de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao,
distribuio ou comercializao produtos ou prestao de servios.
E tambm, na locao de coisas, o locador toda pessoa fsica ou
jurdica que cede o uso, gozo de um bem, mvel ou imvel, ao locatrio, pessoa fsica ou
jurdica que recebe e serve-se do bem, mediante retribuio, com tempo determinado,
artigo 1.188 do Cdigo Civil e 22, I e II da Lei n. 8.245/91.
De um todo, ratificando o entendimento acima exposto, transcrevemos
trecho de artigo intitulado Aplicao do cdigo de defesa do consumidor nas relaes
locatcias residenciais de autoria de Zilda Tavares
1
.
Por esse raciocnio esto presentes as figuras do fornecedor e do
consumidor, a que alude o CDC: o locador faz a entrega do imvel, ou seja, fornece o
imvel (artigo 3 e 1), enquanto o locatrio est na posio de consumidor desse
produto (artigo 2), porque o recebe para locao no comercial, ou seja, sem as
caractersticas especficas da locao comercial e industrial, submetendo-se a tutela do
CDC.



1
http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2228
Impostos incidentes sobre a atividade imobiliria
Primeiramente, cumpre esclarecer sobre quais tributos incide a
operao imobiliria. No caso, ser analisado sob a tima de empresas prestadoras
de servio, o que leva aos seguintes tributos incidentes: ISS, PIS/PASEP, Cofins.
A obrigao de indicar o valor das contribuies sociais ocorre
quando o pagamento de custos de pessoal for impactante no valor do servio.
Sendo que esta obrigatoriedade atualmente contestada por parte da doutrina.
Mas a contra senso, o 2 cita que, a empresa poder fazer-se
valer de painel afixado em local visvel no estabelecimento que informe os tributos
aproximados na operao.
Valor aproximado, item a item.

Da vigncia da Lei
No ponto, a lei clara. Decorridos 12 meses, da vigncia da lei, o
infrator estar sujeito as sanes impostas no Capitulo VII do Titulo I da Lei 8.078
(CDC). De fato, as infraes podero ser aplicadas desde 08 de junho de 2014.
Concluso
A concluso dessa pesquisa permite afirmar que a jurisprudncia
dos tribunais brasileiros no admite a aplicao do CDC nos contratos de locao
imobiliria, independendo do objeto, matria tratada, separando-se a posio dos
tribunais referente as administradoras, e seus temas, em virtude de ser relao de
consumo, face a prestao de servios na intermediao da locao.
Embora, conforme levantamento na jurisprudencia, a posio do
Estado do Rio Grande do Sul seja predominante favorvel a aplicao do CDC em
todos os temas suscitados, essa posio isolada no permite a afirmao que a
jurisprudncia aceita o CDC, ao contrrio, no aplica o CDC.
Diante da explanao, podemos inferir que:
a teoria finalista deve prevalecer, desde que estejam presente os
elementos da relao de consumo: o locador com atividade de comercializao; o imvel
como produto incontroverso; a locao, como direito de utilizao do imvel, e o locatrio
como consumidor/destinatrio final, como acontece na locao residencial;