Contratos em Espcie

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AULA 2 e 3 - CONTRATOS EM ESPCIE
COMPRA E VENDA

1. Conceito e caractersticas.
Conceito: contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a
transferir o domnio de uma coisa outra (comprador), mediante a contraprestao de certo
preo em dinheiro. Artigo 481 CC.
Diferente do Cdigo francs, no nosso o contrato no transfere o domnio (carter
real ao contrato). A transferncia de domnio depende de outro ato: a tradio, para os mveis
(artigos 1.226 e 1.267); e o registro, para os imveis (artigos 1.227 e 1.245).
Segundo Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery, o contrato (consensus)
pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa (res)
(corprea, como os mveis e imveis materiais; ou incorprea, como os direitos de inveno,
a propriedade literria, etc., hiptese em que se d a essa transmisso o nome de cesso)
outra, recebendo, em contraprestao, o preo (pretium) (dinheiro ou valor fiducirio
equivalente).
Segundo Silvio Rodrigues um contrato de onde defluem obrigaes recprocas para
ambas as partes vendedor de transferir o domnio da coisa e do comprador de pagar o preo.

2. Natureza jurdica.
a) Quanto aos efeitos: bilateral geram obrigaes para ambos os contratantes
reciprocidade de prestaes (sinalagmticos);
b) Consensual (em regra) se aperfeioa com o acordo de vontades,
independentemente da entrega da coisa;
c) Quanto s vantagens patrimoniais oneroso;
d) Comutativo (em regra) corresponde equivalncia de prestaes na
compra e venda h a equivalncia subjetiva das prestaes: o vendedor sabe
que ir receber o preo que atende aos seus interesses e o comprador que ir
obter a propriedade do bem a ser adquirido. Porm a compra e venda pode ser
contrato acidentalmente aleatrio venda de coisas futuras (existncia e
quantidade); as existentes, mas exposta a riscos.

Execuo instantnea compra e venda vista
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Execuo diferida a entrega em determinada data do bem adquirido (obrigao a
termo)
Execuo de trato sucessivo compra e venda a prazo

3. Elementos da compra e venda. Artigo 482
Elementos essenciais da compra e venda: elementos constitutivos em geral
(requisitos de existncia e validade).
I. Capacidade genrica nulos (166, I) ou anulveis (171, I) se a
incapacidade absoluta ou relativa no for suprida pela representao ou
assistncia (arts, 1634, V; 1.747, I e 1.781) ver tambm artigos 3 e 4
CCB. Capacidade da pessoa jurdica observar a previso expressa em seus
estatutos.
II. Aptido especfica para contatar especial poder de disposio dos bens,
objeto do contrato de compra e venda. Outorga uxria (arts. 1.647, 1.649 e
1.650 CC).
III. Licitude do objeto lcito, possvel (fsica e jurdica), determinado ou
determinvel artigo 104 II CC.

Elementos integrantes:
a. O Consentimento:
Deve ser livre e espontneo e recair sobre o preo e a coisa.
Pressupem-se a capacidade das partes e a capacidade especfica para
alienar (poder de disposio da coisa).
Ser anulvel a venda se houver erro sobre o objeto principal da
declarao ou sobre suas qualidades essenciais.
Falta de legitimao especfica para comprar e vender: (a) de
ascendente a descendente; (b) pelos encarregados de zelar pelo
interesse dos vendedores; (c) condmino com parte indivisa em
condomnio.
A compra e venda feita por incapazes deve ser enquadrada na noo
de ato-fato jurdico, que a lei encara como fato, sem levar em
considerao a vontade, inteno ou conscincia.

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b. O Preo:
necessria a sua fixao (seno a venda nula), determinado, em
regra, pelo livre debate entre os contraentes (preo convencional).
Deve ser ao menos determinvel, mediantes critrios objetivos
estabelecidos pelos prprios contraentes. Deve ser, tambm, srio e
real, correspondente ao valor da coisa, e no vil ou fictcio.
O preo deve ser pago em dinheiro ou redutvel a dinheiro (ttulo de
crdito). Se for pago mediante a entrega de algum objeto, temos o
contrato de permuta. J quando pago parte em dinheiro e parte em
outra espcie, a configurao do contrato definida pela
predominncia de uma ou de outra porcentagem.
Vrios outros modos de determinao futura do preo podem ser
escolhidos pelos contraentes:
o Fixao do preo deixada taxa de mercado ou de bolsa, em certo
e determinado lugar;
o Preo deixado ao arbtrio de terceiro, designado (ou designvel);
o Preo fixado em funo de ndices ou parmetros, desde que
suscetveis de objetiva determinao;
o Venda sem fixao de preo ou critrio, entendendo-se que as
partes se sujeitaram ao preo habitual;
o Se houver tabelamento oficial (norma cogente), afastada fica a
manifestao de vontade.

c. A Coisa:
A certa coisa (produto no CDC) o objeto da prestao do devedor e deve atender
a determinados requisitos:
a) Existncia da coisa: nula a venda de coisa inexistente; mas a lei se
contenta com sua existncia potencial. A coisa pode ser atual ou futura,
sendo que quando futura, ficar sem efeito o contrato se esta no vier a
existir (salvo se a inteno era concluir contrato aleatrio sujeito a
risco).
b) Individualizao da coisa: o objeto h de ser determinado, ou suscetvel
de determinao. Admite-se a venda de coisa incerta, indicada pelo
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menos pelo gnero e quantidade - artigo 243 CC; bem como a venda
alternativa, cuja indeterminao cessa com a concentrao artigo 252
CC.
c) Disponibilidade da coisa: a coisa deve ser disponvel (no estar fora do
comrcio).

4. Efeitos da compra e venda.
EFEITOS PRINCIPAIS:
(a) Gerar obrigaes recprocas para os contratantes: transferir o domnio
(alienante); e pagar certo preo em dinheiro (adquirente). No h transferncia de direitos
reais, esta somente se transfere com a tradio (mveis) ou transcrio (imveis).
(b) Acarretar a responsabilidade pelos vcios redibitrios (defeitos ocultos em
coisa recebida e, virtude de contrato comutativo, que a tornam imprpria para o uso a que se
destina ou lhe diminua o valor; a coisa defeituosa pode ser enjeitada pelo adquirente mediante
a devoluo do preo e se o alienante conhecia do defeito, com satisfao de perdas e danos
ou abatimento do preo (arts. 441, 442 e 443); e pela evico perda da coisa (no todo ou em
parte) em decorrncia de sentena judicial, que a atribui a outrem por causa jurdica
preexistente ao contrato defeito do direito transmitido ao adquirente.

EFEITOS SECUNDRIOS OU SUBSIDIRIOS:
(a) Responsabilidade pelos riscos: se houve a transferncia do domnio, pela
tradio ou pelo registro, quem sofre as consequncias ser o comprador.
Art. 492. At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do
vendedor, e os do preo por conta do comprador.
1 Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar
coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que j
tiverem sido postas disposio do comprador, correro por conta deste.
2 Correro tambm por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se
estiver em mora de as receber, quando postas sua disposio no tempo, lugar e pelo modo
ajustados.
(b) Repartio das despesas:
Art. 490. Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de escritura e registro a
cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio.
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Principio da autonomia da vontade comum acordo de estabelecer o nus sobre o
contrato de forma diversa da norma (ex. pagamento de transporte pelo comprador ou das
despesas de cartrio na transcrio imobiliria)
(c) Direito de reter a coisa ou o preo: cabe ao comprador o primeiro passo pagar
o preo.
Art. 491. No sendo a venda a crdito, o vendedor no obrigado a entregar a coisa
antes de receber o preo.
Art. 495. No obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradio o
comprador cair em insolvncia, poder o vendedor sobrestar na entrega da coisa, at que o
comprador lhe d cauo de pagar no tempo ajustado. Ver tambm artigo 477 CC.
Na venda a prazo, no lcito ao vendedor condicionar a entrega da coisa ao
cumprimento das prestaes pelo comprador, pois a entrega da coisa no depender do
pagamento integral do preo.

5. Limitaes compra e venda.
Algumas pessoas sofrem limitaes, decorrentes da falta de legitimao (s no
podem vender ou comprar de certas pessoas) em face de sua posio na relao jurdica.

(A) Venda de ascendente a descendente: proibio relativa.
Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros
descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Conforme tal artigo h a necessidade da anuncia mesmo nas vendas de av a neto.
H correntes que entendem de que somente vlida a regra acima pra descendentes
imediatos, afastados os mediatos.
Ao anulatria poder ser proposta por qualquer herdeiro ou todos os herdeiros
preteridos neste direito (desde que respeitada a legtima). Nulidade relativa, pois o poder o
negcio jurdico se convalescer com a confirmao dos descendentes. (prazo: artigo 179 CC
2 anos).
Se a venda for realizada por interposta pessoa, com a inteno que seja transferida ao
herdeiro, diz que o ato nulo, pois ser requerida em juzo a arguio de simulao (art. 167
CC).
Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o
regime de bens for o da separao obrigatria.
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Finalidade: evitar simulaes fraudulentas (doaes disfaradas de compra e venda).
Ver artigo 2.002 CC. Artigo 2.005 CC.
O desfazimento do negcio depende da prova de que a venda se fez por preo
inferior ao valor real do bem ou de que a venda tenha incidido na legtima dos herdeiros (50%
do patrimnio do ascendente).
Se a hiptese de recusa em dar consentimento, ou de impossibilidade (caso do
amental), pode o ascendente requerer o suprimento judicial.

(B) Aquisio de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do
vendedor: proibio absoluta.
Art. 497. Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda que em hasta
pblica:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados
sua guarda ou administrao;
I I - pelos servidores pblicos os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem,
ou que estejam sob sua administrao at indireta;
I I I - pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal,
juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
I V - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Pargrafo nico. As proibies deste artigo estendem-se cesso de crdito.
As proibies acima tm por fundamento a presuno de aproveitamento desleal da
situao, na aquisio de bens confiados sua gesto ou administrao, em virtude da
especial posio das pessoas a que se refere o texto. - Carlos Roberto Gonalves, Vol. III, p.
217.
Finalidade: manter a iseno de nimo naqueles que, por dever, tm de zelar pelos
interesses alheios.
Art. 498. A proibio contida no inciso III do artigo antecedente, no compreende os
casos de compra e venda ou cesso entre coerdeiros, ou em pagamento de dvida, ou para
garantia de bens j pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.
O art. 498 ressalva interesses legtimos que no podem ser prejudicados em razo do
exerccio de funes no Poder Judicirio. Se referidas pessoas do inciso III forem parte
legtimas do processo judicial como partes, no recair a proibio do 497.
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(C) Venda de parte indivisa em condomnio:
Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte a
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der
conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a
estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia.
Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de
maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se as partes forem iguais,
havero a parte vendida os coproprietrios, que a quiserem, depositando previamente o
preo.
Finalidade: evitar o ingresso de estranho no condomnio, preservando-o de futuros
litgios e inconvenientes.
Ao de preempo: o condmino preterido pode exercer o seu direito de preferncia
pela ao de preempo.

(D) Venda entre cnjuges:
Um cnjuge, exceto no da separao absoluta, s estar legitimado a alienar,
hipotecar ou gravar de nus reais os bens imveis depois de obter a autorizao do outro, ou o
suprimento judicial de seu consentimento.
Art. 499. lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens excludos da
comunho.

6. Vendas especiais.
VENDA MEDIANTE AMOSTRA.
Art. 484. Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou modelos,
entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Pargrafo nico. Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo, se houver contradio ou
diferena com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
Amostra constitui reproduo integral da coisa vendida, com suas qualidades e
caractersticas, apresentada em tamanho menor ou reduzido. Se a mercadoria entregue no for
em tudo igual amostra, caracteriza-se inadimplemento contratual.

VENDA AD CORPUS e VENDA AD MENSURAM.
Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de extenso, ou
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se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos, s
dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no sendo
isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo.
1
o
Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa, quando
a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o negcio.
2
o
Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para
ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o
valor correspondente ao preo ou devolver o excesso.
3
o
No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas
dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Venda ad mensuram: em que o preo estipulado com base nas dimenses do
imvel (preo por unidade).
Se ela no corresponder: comprador ter o direito de exigir o complemento da rea
ou de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo.
Diferena menor que um vigsimo (5%): presume-se enunciativa, mas caso o
comprador prove que era necessria no o .
Se houver excesso: e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida
exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor correspondente
ao preo ou devolver o excesso.
Venda ad corpus: espcie de venda em que o imvel adquirido como um todo,
corpo certo e determinado.
No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas
dimenses.
Art. 501. Decai do direito de propor as aes previstas no artigo antecedente o
vendedor ou o comprador que no o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do ttulo.
No pode ser pleiteada a resoluo do contrato, ou o abatimento no preo, se puder
ser feita a complementao. Inexistente essa possibilidade, abre-se ento a alternativa para o
comprador: ajuizar ao redibitria ou a estimatria.
A complementao de rea exigida por meio da ao ex empto ou ex venditio, de
natureza pessoal, pois e pleiteia o cumprimento integral do contrato, mediante a entrega de
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toda rea prometida, pactuada no contrato de compra e venda.

DAS CLUSULAS ESPECIAIS COMPRA E VENDA
RETROVENDA: O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de
recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se
efetuaram com a sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias.
Artigos 505 a 508 CC. Instituto jurdico em desuso. Natureza jurdica de pacto acessrio.
Condio resolutiva expressa desfazimento da venda, retornando as partes ao status quo
ante. Recai somente sobre a compra e venda de bens imveis. Prazo para resgate 3 anos. O
direito de resgate poder ser cedido a terceiros, herdeiros ou legatrios.
VENDA A CONTENTO: A venda feita a contento do comprador entende-se
realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e no se
reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu agrado. Artigos 509 a 512 CC.
depende da manifestao do agrado do comprador para se dar como perfeita clusula ad
gustum. A coisa deve apresentar as qualidades asseguradas pelo vendedor e ser idnea para os
fins a que se destina. (art. 510). A simples tradio da coisa no transfere o domnio que
depende da manifestao do agrado potencial do adquirente. Pacto que no se transfere a
outrem, quer por ato inter vivos ou causa mortis carter pessoal.
PREEMPO OU PREFERNCIA: A preempo, ou preferncia, impe
ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em
pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. O prazo
para exercer o direito de preferncia no poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for
mvel, ou a dois anos, se imvel. Arts. 513 a 520 CC.

Da preempo ou preferncia (ou prelao).
Pacto pelo qual o comprador de uma coisa, mvel ou imvel, se obriga a
oferec-lo ao vendedor (personalssimo somente este), na hiptese de pretender futuramente
vend-la ou d-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelao em igualdade de
condies.
Tal direito s ser exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa
comprada. Embora seja peculiar ao contrato de compra e venda, no se exclui a sua
aplicabilidade a outros contratos compatveis (ex.: locao).
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Os prazos decadenciais so para que o vendedor examine a possibilidade de
readquirir a coisa nas mesmas condies oferecidas pelo terceiro e verifique a sua real
capacidade de obter o numerrio a tempo.
Exemplos expressos na lei: a preferncia do condmino na aquisio de parte
indivisa e a do inquilino, quanto ao imvel locado posto venda. Mas os artigos 513 a 520
tratam de preferncia convencional.
Art. 517. Quando o direito de preempo for estipulado a favor de dois ou mais
indivduos em comum, s pode ser exercido em relao coisa no seu todo. Se alguma das
pessoas, a quem ele toque, perder ou no exercer o seu direito, podero as demais utiliz-lo
na forma sobredita.
Prelao legal: o artigo 519 cuida da hiptese de preferncia legal, denominada
retrocesso. Mas os tribunais tm dado retrocesso, apenas o carter de direito pessoal do
ex-proprietrio s perdas e danos.
Art. 518. Responder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter
dado ao vendedor cincia do preo e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responder
solidariamente o adquirente, se tiver procedido de m-f.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou
por interesse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em
obras ou servios pblicos, caber ao expropriado direito de preferncia pelo preo atual da
coisa.
Art. 520. O direito de preferncia no se pode ceder nem passa aos herdeiros.
VENDA COM RESERVA DE DOMNIO: Na venda de coisa mvel, pode o
vendedor reservar para si a propriedade, at que o preo esteja integralmente pago. Arts. 521 a
528 CC. recaem sobre coisa mvel e imvel (alienao fiduciria em garantia). Compra e
venda a crdito. Objeto individuado e infungvel. Pagamento do valor pactuado em
prestaes. O vendedor ter como obrigao transferir o domnio ao comprador assim que
este complete o pagamento. Venda sob condio suspensiva.

ALIENAO FIDUCIRIA EM GARANTIA DE BEM IMVEL FORA DO
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAO:
Artigo 22, pargrafo nico Lei 9.514/1997 Redao dada pela Lei 11.076/2004.
A alienao fiduciria se d por:
Por instrumento escrito particular ou pblico, obrigatoriamente arquivado no
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Registro de Ttulos e Documentos no domiclio do credor e no competente Registro de
Imveis;
Conter o contrato o valor total da dvida, o prazo e as condies de
pagamento, a taxa de juros e os encargos incidentes;
Descrio do imvel e clusula de constituio da propriedade fiduciria.

Em caso de inadimplemento da obrigao:
O fiduciante (comprador- devedor) ser notificado pelo fiducirio (vendedor-
credor) atravs do oficial do Registro de Imveis para satisfazer a dvida em quinze dias;
No encontrado o fiduciante ser intimado por edital pelo oficial do cartrio;
No pagando o fiduciante, a propriedade se resolver ao fiducirio, junto
matrcula do imvel, sendo que o imvel ser levado leilo em 30 dias do registro junto
matrcula;
O valor do leilo incorpora a dvida, juros, correo monetria, despesas do
cartrio, deduzidas o valor das benfeitorias, pagando o fiduciante os impostos taxas,
condomnio e demais encargos, sendo o fiducirio reintegrado na posse, concedida
liminarmente para a desocupao em 60 dias.

CLUSULA OPCI ONAL QUANDO SE PRETENDER ADOTAR A ALI ENAO
FI DUCI RI A PARA A ENTREGA DO I MVEL
CLUSULA X: A PROMESSA DE ALI ENAO FI DUCI RI A EM GARANTI A
O COMPRADOR obriga-se a constituir, em favor da VENDEDORA, na mesma
escritura definitiva de compra e venda (pblica ou particular) em soluo desta promessa, a
alienao fiduciria do imvel objeto deste negcio jurdico em garantia do saldo devedor do
preo, como condio para o recebimento da unidade imobiliria, alienao fiduciria essa
que observar as disposies da Lei Federal n 9.514, de 20 de novembro de 1997 e Lei
11.076/2004, que o COMPRADOR declaram conhecer e no ter dvidas quanto ao seu
sentido e alcance.

VENDA SOBRE DOCUMENTOS: a venda sobre documentos muito utilizada
atualmente no comrcio exterior, para maior agilidade aos negcios mercantis entre pases,
que envolvam mercadorias, embora tambm utilizvel internamente. A entrega dos
documentos gera presuno de que a coisa conserva as qualidades nele apontadas sem direito
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do comprador condicionar o pagamento realizao de vistoria.
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradio da coisa substituda pela entrega
do seu ttulo representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silncio
deste, pelos usos.
Pargrafo nico. Achando-se a documentao em ordem, no pode o comprador
recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo
se o defeito j houver sido comprovado.
Art. 530. No havendo estipulao em contrrio, o pagamento deve ser efetuado na
data e no lugar da entrega dos documentos.
Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar aplice de seguro
que cubra os riscos do transporte, correm estes conta do comprador, salvo se, ao ser
concludo o contrato, tivesse o vendedor cincia da perda ou avaria da coisa.
Art. 532. Estipulado o pagamento por intermdio de estabelecimento bancrio,
caber a este efetu-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigao de verificar a coisa
vendida, pela qual no responde.
Pargrafo nico. Nesse caso, somente aps a recusa do estabelecimento bancrio a
efetuar o pagamento, poder o vendedor pretend-lo, diretamente do comprador.