Faculdade de Direito da Universidade do Porto

O CONCEITO DE TERCEIROS
PARA EFEITOS DE REGISTO






















Tnia Maria
C. T. Alves Silva


Porto, 29 de Agosto de 2007

Faculdade de Direito da Universidade do Porto

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O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade situao
jurdica dos prdios, tendo em vista a segurana do comrcio jurdico imobilirio.
assim que o CRP consagra, no seu artigo 1, a principal finalidade desta componente
especfica e particular do Direito Registral, e que muita controvrsia tem levantado
entre posies jurisprudenciais e doutrinais. O Direito Registral Predial apresenta-se
desde muito cedo como uma necessidade das sociedades organizadas, sendo que
encontramos no Antigo Egipto, na Grcia Antiga e na Civilizao Romana resqucios de
tentativas de organizar as transmisses, permitir a cobrana de impostos sobre as
mesmas e mesmo proibir a proliferao da dupla venda e das fraudes (Cfr. J.A Mouteira
Guerreiro, in Noes de Direito Registral Predial e Comercial), o que desmistifica a
ideia, j cada em desuso, de que o Direito Registral um mero acessrio, que carece de
autonomia e funciona como simples instrumento ao Direito subjectivo, aos Direito reais
no caso especfico do Direito Registral Predial. Se pensarmos que ele contende e regula
situaes jurdicas to relevantes como transmisses de propriedade, aquisies atravs
da usucapio, registo de hipotecas e de servides facilmente se entende a sua
importncia no s terica mas tambm, e essencialmente pragmtica.
Em Portugal, o diploma actualmente vigente o Cdigo de 1984, que introduziu
alteraes profundas no sistema de registo, simplificando as suportes documentais,
eliminando a dualidade de regimes o que acabou por traduzir-se numa
obrigatoriedade indirecta do registo, devido consagrao do princpio da
legitimao de direitos (art. 9 do CRP), de onde pode retirar-se a necessidade de os
bens estarem registados definitivamente a favor de quem o transmitente ou onerante.
Tendo o Cdigo de 1984 por base, vamos antes de incidirmos este nosso breve
olhar sobre uma questo controversa, mas de extrema importncia prtica, estruturar os
princpios que enformam o nosso sistema registral e como eles se interligam e
complementam e apresent-los de uma forma sintetizada. Desde logo ressaltamos o
princpio da instncia (art. 41) que nos diz que o registo se efectua exclusivamente a
pedido dos interessados salvo os casos de oficiosidade legalmente previstos, o princpio
da prioridade (art. 6) que melhor se traduz com o aforismo prior tempore, potior
iure, o princpio da legalidade (art. 68) fundamental para garantir a veracidade do
registo e que incumbe o Conservador de verificar a procedncia do pedido, de examinar
os documentos que o interessado apresenta, verificar a entidade do prdio e assegurar-se
da inexistncia de disposies legais que impeam o registo naqueles termos. Uma nota
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tambm para o trato sucessivo (art. 34 e 35) que se relaciona de perto com o da
legitimao diferenciando-se deste pela qualidade dos destinatrios, pois ao
Conservador que cabe assegurar o primeiro atravs da titulao baseada em negcio
jurdico e para o principio da legitimao de direitos (art. 7, 8 e 9) que implica que
s poder exercer direitos sobre imveis quem estiver munido de ttulo suficiente para
prova do seu direito e finalmente o princpio da f pblica registral (art. 17/2) que
vamos abordar um pouco mais intensamente, mas que atribui uma presuno iuris
tantum de verdade ao registo. Tambm ao princpios da tipicidade (art. 2 e 3 ), da
especialidade (art. 82 e seguintes e 93 e seguintes) e da publicidade (art. 1) so
essenciais para dar corpo ao nosso sistema registral. Todos eles, sendo atravs da
exigncia do pedido e solicitao dos interessados, ou da garantia de legalidade que
deve ser sempre confirmada e analisada pelo Conservador, ou ainda atravs da garantia
de que o direito que foi primeiramente registado prevalece sobre os que se lhe seguem
(em relao ao mesmo bem), agem como garante, como segurana para todos aqueles
que se movem no comrcio jurdico imobilirio. E exactamente da relao, da
conexo entre alguns destes princpios, dos efeitos que se atribuem ao registo e que
assumem grande relevncia, que vos aflorar seguidamente, at porque, como refere e
muito bem a Dra. Isabel Pereira Mendes, Nada h no nosso direito registral que lhe
possa atribuir o carcter de instrumento de mera publicidade-notcia.
A questo que nos propomos analisar, ainda que de forma breve e concisa,
prende-se com uma matria que tem feiro correr muita tinta, tem dado origem a diversas
e dspares decises jurisprudenciais de tribunais superiores e que no tem conseguido
reunir o consenso entre os acadmicos e os profissionais que lidam com o Registo
Predial. Com efeito, a noo ou amplitude maior ou menor, do conceito de terceiro
(para efeitos de registo) no est uniformizada. Vamos antes de mais, e por razes
sistemticas, fazer uma distino simplista entre os dois entendimentos do conceito
terceiro e a noo de terceiro registral, excluindo o disposto no artigo 5 do CRP que
se aproxima noo civilista, e concentrando-nos no art. 17/2 do CRP, de onde se
retira que o sub adquirente no pode ser prejudicado pela nulidade do registo anterior a
favor do transmitente, desde que preencha determinados requisitos plasmados no art. E
que so a aquisio de boa f; a onerosidade da mesma; ter tido como base a prvia
inscrio a favor do transmitente (Cfr. Isabel Pereira Mendes, in Estudos gerais sobre
Registo Predial). Estes dois conceitos no se confundem, no obstante algumas
correntes monistas assim o defenderem, devendo mesmo sublinhar-se que a disposio
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do art. 17/2 CRP no deve ser encarada como meramente instrumental em relao ao
art. 291 CC, o qual exige tambm alguns dos requisitos do primeiro para actuar, mas
que no se consome neste, quanto mais no fosse por um argumento de matria e
mbito de aplicao o art.291 CC dispe no seu nr. 1 que A declarao de nulidade
ou anulao do negcio jurdico que respeite a bens imveis, ou a bens mveis sujeitos
a registo. Ora declarao de nulidade de um negcio jurdico no igual
juridicamente declarao de nulidade do registo a que se refere o art. 17/2 CRP.
Tendo presente o acima descrito, vamos agora debruar-nos sobre o conceito de
terceiro tour cour relacionando-o sempre aos princpios que elencamos anteriormente e
aos efeitos que podem advir da realizao ou no do registo. Quanto aos ltimos, eles
podem ser efeitos para aquele a quem respeita o facto registvel e que podem ser
considerados uma consequncia acessria deste (Cfr. Jos Alberto Gonzalez, in Direito
Reais (parte geral) e Direito Registral Imobilirio) e efeitos perante terceiros, que se
traduz num efeito nico e abrangente, o da f pblica registral. Seno vejamos: o art. 7
CRP estabelece uma presuno de verdade quando dispe que o registo definitivo
constitui presuno de que o direito existe e pertence ao titular inscrito nos precisos
termos e que o registo o define., Ora esta presuno apoiada pelo princpio da
legalidade, que assegura a fiabilidade da informao que resulta do registo.
Tambm assim a f pblica faz presumir que tudo o que sucedeu est registado e
que por maioria de razo, o que no est registado no se verificou, e dai no poder ser
oponvel a terceiros, na mesma medida em que o que est registado pblico, logo
oponvel. com este argumento que alguma jurisprudncia (ver Acrdo do STJ de
20/01/1998, proc. nr. G55/97, 1 seco) e doutrina mais tradicionalista defendem que a
no realizao do registo torna o acto ineficaz perante um terceiro que tenha entretanto
constitudo algum direito incompatvel e o tenha registado a seu favor. uma soluo
prtica e simples, mas que parece tornar o nosso sistema registral num registo
obrigatrio indirecto. E talvez ai resida a verdadeira questo de fundo, a e considerar o
sistema de registos em Portugal como um sistema declarativo (que assim que o
entendemos) ou constitutivo (que j acontece no caso da hipoteca), mas no nos caber
aqui tal discusso.
Mas a polmica no termina neste ponto, necessrio apurar, determinar o
conceito de terceiro. Ser um conceito restrito, aquele que defende o Professor Doutor
Orlando de Carvalho, o de que so terceiros apenas os que do mesmo autor ou
transmitente recebem sobre o mesmo objecto direitos totais ou parcialmente
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incompatveis? Ou ser um conceito mais amplo que no limite, no reduza o mbito de
aplicao desta figura, como defendem outros autores?
Segundo a Dra. Isabel Pereira Mendes, se adoptssemos uma viso restritiva do que so
terceiros, retiraramos grande parte da eficcia e do mbito de funcionamento da
presuno iuris tantum que resulta do mesmo direito registral, pois limita-se a quem
tenha adquirido do mesmo transmitente a possibilidade de reagir. Uma presuno iuris
tantum que rapidamente se poderia transformar numa presuno iuris et de iuri
contribuindo tambm para agraciar a nossa legislao registral de uma natureza
constitutiva no prevista, sendo que se poria em causa tambm o princpio da
legitimao (art. 7 e 8 CRP) e ainda o princpio do trato sucessivo que mais no que
um corolrio do primeiro (art. 34), que por sua vez chama colao o princpio da
legalidade (art. 68), dado que no poder ser inscrito nenhum acto de transmisso em
que o ltimo dono inscrito no figure como sujeito passivo. Esta autora defende assim
uma amplitude maior deste conceito, entende que s assim se pode garantir a proteco
de todos aqueles que adquirem direitos, que os registam e que depois vem a sua
posio fragilizada por no se encontrarem protegidos por uma figura que tem como
finalidade assegurar os interesses e perspectivas daqueles que cumprem o nus de
registar, que agem da forma mais segura.
Os Drs. Antunes Varela e Henrique Mesquita pronunciaram-se sobre esta
questo ao defenderem que terceiros para efeitos de registo, relativamente a
determinada aquisio no registada, so no apenas aqueles que adquiriram (e
registaram) direitos incompatveis do mesmo transmitente, mediante negcio que com
ele celebrem, mas tambm aqueles que adquira (e registem) direitos incompatveis em
relao ao mesmo transmitente, sem a cooperao da vontade deste, atravs de um acto
permitido por lei (hipoteca legal ou judicial, arresto, penhora, apreenso de bens para
a massa falida ou insolvente, compra em processo executivo. Parece-nos ser uma
posio que abre um pouco a janela da proteco dada a quem adquire embora o
Acrdo do STJ que fixou jurisprudncia tenha sido bem claro ao adoptar uma posio
restritiva de terceiro, deixando de fora entre outros o exequente por exemplo. Tal
posio dos Senhores Conselheiros apresenta-se como uma subscrio da noo restrita
de terceiros para efeitos de registo.
Quanto a ns, no sendo conhecedores profundos do Direito Registral, talvez a
adopo de um sistema que torne o registo obrigatrio, imagem do que sucede j com
a hipoteca, permita o consenso e garanta a principal funo deste que a publicidade,
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uniformizando actuaes e expectativas por parte, quer daqueles que transmitem como
daqueles que adquirem e contribuindo para a legalidade e transparncia do sistema, o
que, concerteza se traduziria numa melhoria no comrcio jurdico imobilirio. Esta
controvrsia continuar no entanto, acreditamos, a trazer discusso o contributo de
ilustres autores e quem sabe talvez a promover uma actuao por parte do legislador que
explicite claramente o sentido a dar ao terceiro de boa f.























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BIBLIOGRAFIA

MENDES, Isabel Pereira - Estudos gerais sobre Registo Predial, Almedina 2003

GUERREIRO, J.A Mouteiro - Noes de Direito Registral (predial e comercial),
Coimbra Editora 2 edio

GONZALEZ, Jos Alberto, Direitos Reais (parte geral) e Direito Registral Imobilirio,
Quid Iuris, 2 edio

LOPES, J. de Seabra, Direito dos Registo e do Notariado, Almedina, 3 edio

MENDES, Isabel Pereira, Cdigo do Registo Predial Anotado e Comentado