PROSPECTO DE REGISTRO (PROSPECTO) DA

OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO

Emissor

MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO

Rua Afonso Cavalcanti n. 455, Cidade Nova
Cdigo ISIN n. BRMCRJCPA003
O Municpio do Rio de Janeiro (Municpio) emitiu 6.436.722 (seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e
dois) Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPAC (CEPAC), pelo valor de R$ 545,00 ( quinhentos e quarenta e
cinco reais) cada, com vistas a financiar a Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro (OUCPRJ) e as
Intervenes (conforme abaixo definido) nela previstas, aprovada por meio da Lei Complementar n. 101, de 23 de novembro de
2009 (LC 101/2009), do Decreto Municipal n. 32.666, de 11 de agosto de 2010 (DM 32.666/2010) e do Decreto Municipal n.
33.364, de 19 de janeiro de 2011 e regulamentada pela Instruo CVM n. 401/03. Para tanto, nos termos da legislao vigente, o
Municpio obteve o registro da OUCPRJ perante a Comisso de Valores Mobilirios (CVM) sob o n. 2010/01, datado de 27 de
dezembro de 2010.
No mbito municipal, a Lei Complementar n. 101, de 23 de novembro de 2009 (LC 101/2009), rege a OUCPRJ, bem como a
emisso dos CEPAC pelo Municpio do Rio de Janeiro. Com relao especificamente aos CEPAC, destacam-se, ainda, o Decreto
Municipal n. 32.666, de 11 de agosto de 2010 (DM 32.666/2010), o Decreto Municipal n. 33.364, de 19 de janeiro de 2011 (DM
33.364/2011), as disposies da Instruo CVM n. 401, de 29 de dezembro de 2003, e suas alteraes posteriores (Instruo
CVM 401) e outras disposies legais e regulamentares aplicveis.
Os CEPAC sero registrados, para oferta pblica de distribuio e secundria, por meio de leilo no sistema eletrnico CETIPNET,
Plataforma de Negociao, integrante do Sistema de Negociao Eletrnica da CETIP S.A. Balco Organizado de Ativos e
Derivativos (CETIP) Os investidores sero responsveis pelo pagamento de todos e quaisquer custos, tributos ou emolumentos
incorridos na negociao e transferncia de CEPAC.
O investimento em CEPAC no conta com a garantia do Municpio do Rio de Janeiro, da Companhia de Desenvolvimento Urbano
da Regio do Porto do Rio de Janeiro CDURP (CDURP), do Agente Fiscalizador, de pessoas controladoras destas trs ltimas,
de sociedades por estas direta ou indiretamente controladas, a estas coligadas ou outras sociedades sob controle comum, de
qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo de Investimento, a ser utilizado na montagem da captao de recursos necessrios
para o financiamento da OUCPRJ.
Este Prospecto foi preparado com as informaes necessrias ao atendimento das disposies das normas emitidas pela CVM.
Todas as informaes contidas neste Prospecto, inclusive aquelas referentes ao Municpio do Rio de Janeiro e CDURP, foram
por eles prestadas e so de suas inteiras e exclusivas responsabilidades.
O investimento em CEPAC apresenta riscos para o investidor. Ainda que sejam mantidos sistemas de gerenciamento de riscos,
no h garantia de completa eliminao da possibilidade de perdas para os investidores. Os investidores devem ler todo este
Prospecto, principalmente a seo Fatores de Risco (vide pgina 90).
O registro da presente distribuio no implica, por parte da CVM, garantia de veracidade das informaes prestadas ou
em julgamento sobre a qualidade do Ofertante, do Emissor, da CDURP, bem como sobre os CEPAC a serem
distribudos.
A presente oferta pblica foi elaborada de acordo com as normas de Regulao e Melhores Prticas
para as Ofertas Pblicas de Distribuio e Aquisio de Valores Mobilirios, atendendo, assim, a presente
oferta pblica, aos padres mnimos de informao exigidos pela ANBIMA, no cabendo ANBIMA
qualquer responsabilidade pelas referidas informaes, pela qualidade do Emissor e/ou ofertante, das
instituies participantes e dos valores mobilirios objeto da oferta pblica. Este selo no implica
recomendao de investimento. O registro ou anlise prvia da presente distribuio no implica, por
parte da ANBIMA, garantia da veracidade das informaes prestadas ou julgamento sobre a qualidade do
Emissor, bem como sobre os valores mobilirios a serem distribudos.

Este Prospecto datado de 14 de junho de 2012

Prospecto Revisado em 22 de maro de 2013

MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO

Registro de Operao Urbana Consorciada da Regio
do Porto do Rio de Janeiro
Objetivo do Registro: Emisso de Certificados de Potencial Adicional de
Construo para financiamento das intervenes previstas na Operao
Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro, nos termos da
Instruo CVM n. 401, de 29 de dezembro de 2003.

Coordenadora da OUCPRJ:

Agente Fiscalizador:

Consultores Legais:

NDICE
GLOSSRIO E ABREVIATURAS ...................................................................................................................... 5
INFORMAES PRELIMINARES ................................................................................................................... 10
DECLARAES ............................................................................................................................................... 11
IDENTIFICAO DOS ADMINISTRADORES E CONSULTORES ................................................................. 13
SUMRIO .......................................................................................................................................................... 15
CARACTERSTICAS BSICAS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO
PORTO DO RIO DE JANEIRO ........................................................................................................................ 15
OPERAO URBANA CONSORCIADA ............................................................................................................ 21
QUANTIDADE LIMITADA DE CEPAC ............................................................................................................. 23
NATUREZA DOS CEPAC............................................................................................................................. 24
UTILIZAO DOS CEPAC ........................................................................................................................... 24
INTERVENES DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO
DE JANEIRO ............................................................................................................................................... 24
DIVULGAO DE INFORMAES DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO
PORTO DO RIO DE JANEIRO ........................................................................................................................ 28
ORIGENS DAS OPERAES URBANAS ...................................................................................................... 29
OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE
JANEIRO ................................................................................................................................................. 31
INTRODUO ............................................................................................................................................. 31
PERFIL DOS BAIRROS ATENDIDOS PELA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO
DO PORTO DO RIO DE JANEIRO ................................................................................................................... 36
HISTRICO DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE
JANEIRO .................................................................................................................................................... 40
A LEI COMPLEMENTAR N. 101, DE 23 DE NOVEMBRO DE 2009 OPERAO URBANA
CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO........................................................................... 43
PRINCIPAIS ASPECTOS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO
DO RIO DE JANEIRO.................................................................................................................................... 46
O PROGRAMA BSICO DE OCUPAO DA REA ........................................................................................... 49
URBANISMO ............................................................................................................................................... 51
PAISAGISMO .............................................................................................................................................. 55
ENGENHARIA ............................................................................................................................................. 55
INFRAESTRUTURA URBANA ......................................................................................................................... 59
O CONSELHO CONSULTIVO ........................................................................................................................ 65
DOS MEIOS, RECURSOS E CONTRAPARTIDAS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA
REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO ...................................................................................................... 66
DA OUTORGA ONEROSA AO DIREITO DE CONSTRUIR ................................................................................... 66
DA OUTORGA ONEROSA DA ALTERAO DE USO ........................................................................................ 66
INCENTIVOS ADICIONAIS ............................................................................................................................. 68
A CDURP ................................................................................................................................................. 70
USO DOS RECURSOS ................................................................................................................................. 71
FISCALIZAO............................................................................................................................................ 71
O PROJETO SAGAS .................................................................................................................................. 71
A LICENA AMBIENTAL ............................................................................................................................... 72
O EDITAL DE LICITAO ............................................................................................................................. 74
CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUO CEPAC ............................................. 76
LGICA DA OUCPRJ E DO CEPAC ............................................................................................................ 76
CICLO DO CEPAC ..................................................................................................................................... 77
UTILIZAO DO CEPAC PELO INTERESSADO NA OUCPRJ .......................................................................... 78
CEPAC: EQUIVALNCIA E CONVERSO ...................................................................................................... 78

NOVAS DISTRIBUIES DE CEPAC ............................................................................................................ 84

FATORES DE RISCO DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO
PORTO DO RIO DE JANEIRO ............................................................................................................... 86
FATORES DE RISCO DE NATUREZA JURDICA ............................................................................................... 86
FATORES DE RISCO MACROECONMICOS ................................................................................................... 86
FATORES DE RISCO SETORIAIS ................................................................................................................... 86
FATORES DE RISCO DE NATUREZA URBANSTICA E AMBIENTAL..................................................................... 87
FATORES DE RISCO DO EMISSOR ................................................................................................................ 88
FATORES DE RISCO DOS CEPAC ............................................................................................................... 89
FATORES DE RISCO DE NATUREZA POLTICA ............................................................................................... 90
INFORMAES SOBRE VALORES MOBILIRIOS EMITIDOS
DADOS DO EMISSOR: MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO ........................................................................... 92
PRODUTO INTERNO BRUTO DO RIO DE JANEIRO .......................................................................................... 92
ORGANIZAO DO EXECUTIVO .................................................................................................................... 93
ORAMENTO MUNICIPAL ............................................................................................................................ 94
ENDIVIDAMENTO DO MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO (2007-2008-2009) ..................................................... 97
PLANO DIRETOR DECENAL ......................................................................................................................... 99
DADOS DA CDURP, A COORDENADORA DA OPERAO URBANA
CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO ..................................................... 102
OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE
JANEIRO - RESUMO DA LEGISLAO VIGENTE ............................................................................ 105
NORMATIVOS APLICVEIS OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO
DO RIO DE JANEIRO.................................................................................................................................. 105
O ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA ................................................................................................ 115

GLOSSRIO E ABREVIATURAS
Para fins deste Prospecto, as definies aqui contidas, no singular ou no plural, salvo se outro significado
lhes for expressamente atribudo, tm o seguinte significado:
AEIU da Regio do Porto do
Rio de Janeiro

Significa a rea de Especial Interesse Urbanstico da Regio do

Porto do Rio de Janeiro, conforme criada pela Lei Complementar
Municipal n. 101, de 23 de novembro de 2009 e pelo Decreto
Municipal n. 26.852, de 8 de agosto de 2006, e respectivas
alteraes;

Agente Fiscalizador

Significa a Caixa Econmica Federal inscrita no CNPJ/MF sob o n.

00.360.305/0001-04, com sede na Cidade do Rio de Janeiro,
Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Rio Branco, n. 174, 22
andar, instituio contratada para exercer a funo de fiscalizar o
emprego dos recursos obtidos com a Distribuio Pblica de
CEPAC, exclusivamente nas intervenes da operao urbana
consorciada, bem como acompanhar o andamento das referidas
intervenes e assegurar a suficincia e veracidade das
informaes que sero periodicamente prestadas pelo Municpio ao
mercado;

ATE

Significa rea Total Edificada;

Banco Escriturador

Significa o Banco do Brasil S.A., inscrito no CNPJ/MF sob o n.

00.000.000/0001-91,com sede no Setor Bancrio Sul, Quadra 01,
Bloco G, S/N Asa Sul - Braslia, representado por sua Diretoria de
Mercado de Capitais e Investimentos, localizada na Rua Llio
Gama, 105, 38 andar Centro Rio de Janeiro - RJ; instituio
contratada para prestar servios de escriturao dos CEPAC
referentes OUCPRJ.

BID

Significa o Banco Interamericano de Desenvolvimento;

BNDES

Significa o Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e

Social;

CDURP

Significa a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do

Porto do Rio de Janeiro, criada pela Lei Complementar Municipal
n. 102, de 23 de novembro de 2009, regulamentada pelo Decreto
Municipal n. 31.620, de 21 de dezembro de 2009;

CEPAC

Significam os certificados de potencial adicional de construo de

emisso dos municpios (no caso desde Prospecto, do Municpio do
Rio de Janeiro) no mbito de operaes urbanas consorciadas,
utilizados como pagamento de Contrapartida de outorga onerosa do
potencial adicional de construo, e no representativos de dvida
ou crdito;
5

CAB

Significa o coeficiente de aproveitamento bsico definido no Plano

Diretor Decenal, a partir do qual se aplica, de forma onerosa, o
adicional de construo;

CAM
Significa o coeficiente de aproveitamento mximo definido no Plano
Diretor Decenal, at o qual se aplica, de forma onerosa, o adicional
de construo;
CEF

Significa a Caixa Econmica Federal;

CETIP

Significa a CETIP S.A. Balco Organizado de Ativos e

Derivativos;

CMN

Significa o Conselho Monetrio Nacional;

Conselho Consultivo

Significa o Conselho Consultivo da Operao Urbana Consorciada

da Regio do Porto do Rio de Janeiro, criado nos termos do art. 40
da LC 101/2009;

Conta Vinculada

Significa a conta bancria em que sero mantidos os recursos

obtidos com a alienao dos CEPAC, de titularidade da CDURP ou
do Fundo de Investimento;

Contrapartida

Significa o valor econmico correspondente ao pagamento pela

aquisio de direitos urbansticos adicionais outorgados pelo
Municpio;

Contraprestao ou
Contraprestaes

Significa a contrapartida pblica no mbito da parceria pblicoprivada;

CVM

Significa a Comisso de Valores Mobilirios, instituda pela Lei

Federal n. 6.385, de 7 de dezembro de 1976;

Distribuio

Significa a oferta de CEPAC no mbito da OUCPRJ;

DM 32.666/2010

Significa o Decreto Municipal n. 32.666, de 11 de agosto de 2010;

DM 33.364/2011

Significa o Decreto Municipal n. 33.364, de 19 de janeiro de 2011;

Edital de Licitao

Significa o Edital de Licitao para Concorrncia Pblica sob a

modalidade de concesso administrativa n. 001/2010 do Municpio
do Rio de Janeiro;

Estatuto da Cidade

Significa a Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho de 2001;

Estoque de rea

Significa a capacidade mxima (em metros quadrados) de

6

construo mediante a converso de CEPAC em uma determinada

Faixa de Equivalncia;
Estoque de CEPAC

Significa a quantidade total de CEPAC emitidos na OUCPRJ

deduzidos do total de CEPAC j distribudos;

Estudo de Viabilidade

Significa o Estudo realizado por empresa especializada com

objetivo de analisar a viabilidade do CEPAC enquanto valor
mobilirio no mbito da OUCPRJ, considerando a dinmica do
mercado imobilirio na AEIU da Regio do Porto do Rio de Janeiro;

Estudo de Impacto de
Vizinhana

Significa o estudo elaborado pela Prefeitura que contempla os

efeitos positivos e negativos da OUCPRJ, quanto qualidade de
vida da populao residente na rea afetada e suas proximidades;

Faixa de Equivalncia ou
Faixas de Equivalncia

Significa, conforme o caso, uma ou todas as reas passveis de

acrscimo da rea construvel por meio da vinculao de CEPAC,
consoante delimitao estabelecida no Anexo VI da LC 101/2009;

Fundo de Investimento ou
FII RP

Significa o Fundo de Investimento Imobilirio Regio do Porto,

inscrito no CNPJ/MF sob o n 12.927.767/0001-40, administrador
pela Caixa Econmica Federal, inscrita no CNPJ/MF sob o n
00.360.305/0001-04, representada por sua Vice-Presidncia de
Gesto de Ativos de Terceiros da Caixa Econmica Federal,
domiciliada no Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo, na
Avenida Paulista n. 2.300, 11 andar,, no qual a CDURP ou o
Municpio sero cotistas, tendo integralizado suas cotas em CEPAC
e/ou imveis, de forma que atualmente o FII RP detentor da
totalidade dos CEPAC;

Grupo Especial

Significa o grupo criado pelo Decreto Municipal n. 31.878, de 27 de

janeiro de 2010, com o objetivo de verificar, no mbito da outorga
onerosa de alterao de uso, se o uso pretendido pelo proprietrio
de um determinado imvel est de acordo com os princpios e as
diretrizes da OUCPRJ;

IGP-DI

Significa o ndice Geral de Preos Disponibilidade Interna,

divulgado pela Fundao Getlio Vargas;

Instruo CVM 400

Significa a Instruo CVM n. 400, de 29 de dezembro de 2003,

conforme alterada;

Instruo CVM 401

Significa a Instruo CVM n. 401, de 29 de dezembro de 2003, e

suas alteraes posteriores;

Instruo CVM 472

Significa a Instruo CVM n 472, de 31 de outubro de 2008, e suas

alteraes posteriores;

Interveno ou
Intervenes

Significa a ao, ou o conjunto de aes conforme o caso, de

natureza urbanstica a serem levadas a efeito no mbito da
OUCPRJ, descritas no item Descrio das Intervenes;
7

LAP

Significa Licena Ambiental Prvia, exigida nos termos da

legislao vigente;

LC 101/2009

Significa a Lei Complementar Municipal n. 101, de 23 de novembro

de 2009, do Rio de Janeiro;

LC 102/2009

Significa a Lei Complementar Municipal n. 102, de 23 de novembro

de 2009, do Rio de Janeiro;

LC 111/2011

Significa a Lei Complementar Municipal n. 111, de 02 de fevereiro

de 2011;

Municpio ou Emissor

Significa o Municpio do Rio de Janeiro, pessoa jurdica de direito

pblico, capital do Estado do Rio de Janeiro;

Oferta

Significa a oferta pblica de distribuio secundria dos CEPAC,

emitidos no mbito da OUCPRJ, de titularidade do FII RP;

OUCPRJ

Significa a operao urbana consorciada da regio do porto do Rio

de Janeiro, estabelecida pela Lei Complementar n. 101, de 23 de
novembro de 2009 que modificou o Plano Diretor Anterior da
Cidade do Rio de Janeiro, autorizou o Poder Executivo a instituir a
OUCPRJ e deu outras providncias;

Plano Diretor Anterior

Significa o plano diretor da cidade do Rio de Janeiro institudo pela

Lei Complementar Municipal n. 16, de 04 de junho de 1992;

Plano Diretor Atual ou

Plano Diretor Decenal

Significa o novo plano diretor da cidade do Rio de Janeiro, institudo

pela Lei Complementar Municipal n. 111, de 1 de fevereiro de
2011;

Poder Pblico

Significa quaisquer entes pblicos integrantes da administrao

publica federal, estadual ou municipal, direta ou indireta, incluindo o
Poder Concedente (Municpio do Rio de Janeiro);

Prefeitura

Significa a Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro;

PAA

Significa Projeto de Alinhamento Aprovado;

PROPAR-RIO

Significa o Programa Municipal de Parcerias Pblico Privadas

constitudo pela Lei Complementar Municipal n. 105, de 21 de
dezembro de 2009 para disciplinar e promover a realizao de
Parcerias Pblico Privadas no mbito da administrao pblica no
Municpio do Rio de Janeiro;

Programa Bsico de
Intervenes

Significa o conjunto das principais Intervenes previstas na LC

101/2009 e todas as demais levadas a efeito no mbito da
OUCPRJ;

Prospecto

Significa este Prospecto para registro da OUCPRJ para negociao

8

de CEPAC no mercado de valores mobilirios;

SFH

Significa o Sistema Financeiro de Habitao;

Sistema Virio Prioritrio

Significa o sistema virio a ser implementado na OUCPRJ, que

integra o Programa Bsico de Ocupao da rea previsto na LC
101/2009 e detalhado no seu Anexo III;

SPE

Significa Sociedade de Propsito Especifico, que ter a finalidade

de prestar os servios pblicos municipais e executar as obras
estruturais e de urbanismo previstas no Edital de Licitao;

Tabela de Converso

Significa o quadro de potencial adicional de construo /

CEPAC, constante do Anexo VII da LC 101/2009;

Suplemento ou
Suplementos

Significa o documento a ser apresentado CVM para fins de

requerimento do registro Oferta pblica de distribuio pblica
secundria de CEPAC, contendo todas as informaes a ela
relativas;

VLT

Significa o veculo leve sobre trilhos que se pretende implementar e

executar no mbito da OUCPRJ; e

Zona de Uso Misto ou

ZUM

Significa uma rea especfica dentro da AEIU da Regio do Porto

do Rio de Janeiro, na qual so permitidos usos diversos previstos
na LC 101/2009.

INFORMAES PRELIMINARES
Alguns valores inteiros constantes de determinadas tabelas e/ou outras sees deste Prospecto podem
no representar a soma aritmtica dos nmeros que os precedem em virtude de arredondamentos
realizados.
Alm disso, este Prospecto contm declaraes, estimativas e perspectivas quanto a eventos e
operaes futuras. Essas declaraes, estimativas e perspectivas envolvem riscos e incertezas, tendo
em vista que, dentre outros motivos, referem-se a anlises, dados e outras informaes baseadas em
previses de resultados futuros e estimativas de valores ainda no determinveis.
Como decorrncia de uma srie de fatores, as projees de valores aqui contidos podem vir a ser
substancialmente diferentes daquelas contidas expressa ou implicitamente em declaraes e estimativas
deste Prospecto. Dentre esses fatores, destacam-se, inclusive:
medidas dos governos federal, estadual e municipal;
condies sociais e polticas do Brasil;
variaes da taxa de inflao;
flutuaes das taxas de juros;
resultado de pendncias judiciais;
carter dinmico da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro e cujo
(i) o Estoque de rea (vide pgina 05) definido pela LC 101/2009 (vide pgina 06) e/ou (ii) o
custo a ser financiado com os recursos arrecadados com a colocao de CEPAC podem no
condizer com o Estoque de rea efetivo e custo real a ser financiado quando da colocao dos
CEPAC de cada Distribuio (vide pgina 05); e
outros fatores tratados na seo Fatores de Risco (vide pgina 90).

O investidor dever analisar essas declaraes, as perspectivas e as estimativas sobre eventos e

operaes futuras com cautela, uma vez que refletem as previses apenas nas datas em que foram
feitas.

10

DECLARAES
Considerando que:
o Emissor constituiu assessores legais para auxili-lo na operao de registro da Operao
Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
foi efetuada due diligence no Emissor, na CDURP, limitada s questes relacionadas
OUCPRJ;
foram disponibilizadas pelo Emissor e pela CDURP as informaes consideradas materialmente
relevantes para os registros da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de
Janeiro; e
segundo o Emissor e a CDURP, foram prestadas todas as informaes consideradas relevantes
que permitam aos investidores a tomada de deciso fundamentada para a aquisio dos
CEPAC,
o Emissor e a CDURP declaram que:
o presente Prospecto e os correspondentes Suplementos para o registro das Distribuies de
CEPAC contem e/ou contero as informaes relevantes necessrias ao conhecimento pelos
investidores da oferta, dos CEPAC, do Emissor, da CDURP, de suas atividades, dos riscos
inerentes s suas atividades, bem como quaisquer outras informaes julgadas relevantes; e
o presente Prospecto foi elaborado de acordo com as normas pertinentes em especial o disposto
no Instruo CVM 401 e na Instruo CVM 400

11

Esta pgina foi deixada intencionalmente em branco.

12

IDENTIFICAO DOS ADMINISTRADORES E CONSULTORES

1.

Emissor
Municpio do Rio de Janeiro
Rua Afonso Cavalcanti n. 455, Cidade Nova
Rio de Janeiro RJ
Tel.: (21) 2976-2812
Fax: (21) 2273-9977
www.rio.rj.gov.br
Secretaria Extraordinria de Desenvolvimento
Rua Gago Coutinho n. 52, 6 andar parte, Laranjeiras
Rio de Janeiro RJ
At. : Sr. Felipe Ges
Tel. : (21) 2555-8000
Fax : (21) 2556-2343

2.

Coordenadora da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro

Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro CDURP
Rua Gago Coutinho n. 52, 5 andar parte, Laranjeiras
Rio de Janeiro RJ
At.: Sr. Jorge Luiz de Souza Arraes
Tel.: (21) 2976-6640
Fax: (21) 2976-6471
www.portomaravilhario.com.br

3.

Consultores Legais da Coordenadora da Operao Urbana

Bocater, Camargo, Costa e Silva Advogados Associados
Av. Rio Branco n. 110, 40 andar
Rio de Janeiro RJ
At.: Sra. Paula Ferreira Machado
Tel.: (21) 3861.5800
Fax: (21) 3861.5861
www.bocater.com.br

4.

Agente Fiscalizador:
Caixa Econmica Federal
Avenida Rio Branco n. 174, 22 andar
Rio de Janeiro RJ
At.: Sra. Vera Lcia Seda Escudero
Tel.: (21) 2202.3457
Fax: (21)2533.1286
www.caixa.gov.br

Os investidores que desejarem obter maiores informaes sobre o presente registro da OUCPRJ ou
qualquer consequente oferta pblica de CEPAC, bem como dos exemplares do Prospecto, devero
dirigir-se aos endereos informados acima ou aos endereos da CVM (Rua Sete de Setembro n. 111,
13

30 andar Centro, Rio de Janeiro RJ ou Rua Cincinato Braga n. 340, 2 ao 4 andares Bela Vista,
So Paulo - SP), ou CETIP S.A. Balco Organizado de Ativos e Derivativos, na Avenida Brigadeiro
faria Lima, n. 1663, 4 andar, So Paulo SP ou, ainda, obt-los nos endereos eletrnicos da CVM,
em www.cvm.gov.br e/ou da CETIP, em Internet: www.cetip.com.br.
Os Prospectos da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro estaro
disponveis a todo o tempo nos seguintes websites:
www.portomaravilhario.com.br/canal-do-investidor
www.rio.rj.gov.br. Clicar no link disponvel no canto inferior esquerdo da pgina inicial do portal
www.cvm.gov.br

- Clicar em Registro de Ofertas Pblicas, e em seguida em CEPAC

14

SUMRIO
Este sumrio foi elaborado com base nas informaes constantes do presente Prospecto.

CARACTERSTICAS BSICAS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO

Emissor:

Municpio do Rio de Janeiro, sob coordenao da CDURP.

Distribuio dos CEPAC:

Os CEPAC podem ser colocados pblica e privadamente.

As distribuies pblicas dependem do prvio registro junto CVM
mediante a apresentao de Suplemento ao Prospecto e sero
realizadas mediante 1 (um) ou mais leiles pblicos no CETIP.
Os CEPAC sero colocados privadamente quando forem utilizados
diretamente para pagamento das Intervenes.
Os investidores interessados em adquirir CEPAC devero participar
dos leiles, contando com a intermediao das instituies
participantes (instituies intermedirias e corretoras consorciadas),
descritas no anncio de incio de cada distribuio da OUCPRJ,
disponveis no portal www.portomaravilhario.com.br/canal-doinvestidor.

Quantidade de CEPAC emitidos:

6.436.722 (seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos

e vinte e dois).

Preo unitrio mnimo inicial dos

CEPAC:

O DM 33.364/2011 dispe que o preo de emisso de cada

CEPAC ser R$ 545,00( quinhentos e quarenta e cinco reais).

Conta Vinculada:

Os recursos obtidos com a alienao dos CEPAC devem ser (i)

aplicados no mbito da Operao Urbana Consorciada por lei e (ii)
mantidos na Conta Vinculada criada para esse fim junto Caixa
Econmica Federal, agncia 0211, conta corrente 792-9, em nome
da CDURP e ou conta em nome do Fundo de Investimento.

Custo da Operao Urbana

Consorciada da Regio do Porto do
Rio de Janeiro:

R$ 8.201.332.018,80 (oito bilhes duzentos e um milhes trezentos

e trinta e dois mil e dezoito reais e oitenta centavos).

Prazo mximo da Operao Urbana

Consorciada da Regio do Porto do
Rio de Janeiro:

30 (trinta) anos

Bancos em que sero mantidos os

recursos obtidos com a alienao
dos CEPAC:

Caixa Econmica Federal

Titular da Conta Vinculada: CDURP e ou Fundo de Investimento.

Agente Fiscalizador:

Caixa Econmica Federal

15

Banco Escriturador dos CEPAC:

Banco do Brasil S.A.

Coordenadora da Operao Urbana CDURP

Consorciada da Regio do Porto do
Rio de Janeiro:
Natureza dos CEPAC:

Valor mobilirio utilizado como meio de pagamento de Contrapartida

de outorga onerosa de direitos urbansticos adicionais. Os CEPAC
no representam direito de crdito contra o Municpio ou mesmo
contra a CDURP.

Negociao:

Os CEPAC sero admitidos negociao no CETIP. Uma vez

alienados em leilo realizado pela CDURP ou pelo Fundo de
Investimento, os CEPAC podero ser livremente negociados no
mercado secundrio at o momento em que sejam vinculados a um
lote dentro do permetro da OUCPRJ.

Equivalncia dos CEPAC:

Cada CEPAC conferir ao seu titular os direitos urbansticos

adicionais de acordo com a Tabela de Converso.

Inadequao da Oferta:

No h inadequao especfica da Oferta a determinada classe ou

categoria de investidor. Tampouco h classe ou categoria de
investidor que esteja proibida por lei de adquirir os CEPAC. Contudo,
o investimento em CEPAC representa um investimento de risco, na
medida em que se trata de um investimento em renda varivel, e,
dessa forma, aqueles que investirem em CEPAC esto sujeitos a
riscos, incluindo a volatilidade do mercado, o que pode resultar,
inclusive, em perda de parte ou da totalidade de seus investimentos.
Por essa razo, recomenda-se aos investidores que levem
consideravelmente em ateno os referidos riscos antes de tomarem
sua deciso pelo investimento, incluindo todos os Fatores de Risco
descritos nas pginas 87, 88, 89, 90 e 91 deste Prospecto.

Outras formas de captao:

Para a hiptese de apenas parte dos recursos necessrios para
atingir o objetivo da OUCPRJ ser obtida por meio da emisso de
CEPAC, o Municpio j prev as seguintes formas alternativas de
captao de recursos: (i) verso dos imveis de propriedade do
Municpio, situados na regio da AEIU, para o capital social da
CDURP, que poder utiliz-los para fins de integralizar cotas,
subscritas pela prpria CDURP, do Fundo de Investimento, utilizado

16

na captao de recursos necessrios para o financiamento da

OUCPRJ, institudo nos termos da Lei n. 8.668/1993 e da Instruo
CVM 472; (ii) alienao desses mesmos imveis; e (iii) captao por
parte do Fundo de Investimento de recursos de outros investidores
que subscrevero cotas, integralizando-as posteriormente em
moeda corrente nacional.

Esta pgina foi deixada intencionalmente em branco.

17

QUADRO DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUO/CEPAC

SETOR

FAIXA DE
EQUIVALNCIA

REA NO
RESIDENCIAL
CONST./CEPAC (m)

REA RESIDENCIAL
CONST./CEPAC (m)

A1

0,4

0,8

B1

0,5

0,8

B2

0,7

18

B3

0,8

1,2

C1

0,4

0,8

C2

0,6

C3

0,8

1,4

D1

0,5

0,8

D2

0,6

D3

0,7

1,2

D4

1,4

E1

0,4

1,2

F1

1,4

I1

1,2

J1

0,9

M1

0,4

*** Esses valores constam da LC 101/2009 (vide pgina 06) que instituiu a OUCPRJ.

Em razo de todos os setores da AEIU (vide pgina 04) terem sido definidos como Zona de Uso Misto
ZUM (vide pgina 08), o estoque mximo de rea por setor poder ter uso tanto comercial quanto
residencial.

19

Distribuies:

Cada Interveno ou grupo de Intervenes dever ser objeto de

uma Distribuio de CEPAC, sendo que a quantidade mxima de
ttulos que poder ser ofertada ser igual ao resultado obtido pela
diviso do valor do custo total estimado da Interveno ou grupo de
Intervenes, pelo valor mnimo da emisso. No mbito da
OUCPRJ podero ocorrer, portanto, uma ou mais Distribuies de
CEPAC, cada qual podendo ser objeto de um ou mais leiles.

Novas Distribuies:

Uma nova Distribuio de CEPAC somente pode ser feita pelo

Municpio sob coordenao da CDURP para financiar nova
Interveno ou grupo de Intervenes se: (i) for concluda a
Interveno ou grupo de Intervenes anterior; ou (ii) tiver sido
efetivamente distribuda, de forma privada ou pblica, a totalidade
dos CEPAC emitidos para custeio da Interveno ou grupo de
Intervenes
anterior;
ou
(iii)
forem
assegurados,
comprovadamente, por meio de depsito na Conta Vinculada os
recursos necessrios concluso da Interveno ou grupo de
Intervenes anterior.

Fiscalizao:

O Agente Fiscalizador ser responsvel por fiscalizar o emprego

dos recursos obtidos com a Distribuio Pblica (vide pgina 05)
de CEPAC, exclusivamente nas Intervenes da OUCPRJ, bem
como acompanhar o andamento das Intervenes e assegurar a
suficincia e a veracidade das informaes que sero
periodicamente prestadas pelo Municpio ou pela CDURP ao
mercado.
20

Conselho Consultivo:

O Conselho Consultivo o rgo responsvel pela implementao

e fiscalizao da OUCPRJ, composto por, no mnimo, 7 (sete)
membros, sendo que o representante da CDURP funcionar como
o seu coordenador.

CDURP:

A CDURP uma sociedade de economia mista municipal e atuar

como coordenadora da OUCPRJ, tendo por objeto, entre outros, a
promoo, direta ou indireta, do desenvolvimento da AEIU da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, utilizando-se dos recursos
disponveis para sua realizao.
A CDURP atuar, ainda, como o rgo responsvel pela anlise,
acompanhamento e prestao de esclarecimentos tcnicos sobre a
OUCPRJ. Informaes adicionais sobre o registro da OUCPRJ
podero ser obtidas com o Sr. Jorge Luiz de Souza Arraes, Diretor
Presidente da CDURP, que se localiza na Rua Gago Coutinho n.
52, 5 andar parte.
A CDURP ou o Fundo de Investimento requerer o registro de
cada Distribuio de CEPAC e, dentro de cada Distribuio,
informar ao mercado cada leilo que for realizar, elencando as
caractersticas principais do mesmo.

Endereos eletrnicos em que esto www.portomaravilhario.com.br/canal-do-investidor

disponveis as informaes contidas www.rio.rj.gov.br
no Prospecto:
www.cvm.gov.br Clicar em Registro de Ofertas Pblicas - CEPAC

Legislao Aplicvel:

Vide seo Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do

Rio de Janeiro Resumo da Legislao Vigente.

OPERAO URBANA CONSORCIADA

Uma operao urbana consorciada envolve um conjunto de Intervenes e medidas coordenadas por
um municpio, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores
privados, tendo por objetivo alcanar, em rea especfica, transformaes urbansticas estruturais,
melhorias sociais e a valorizao ambiental. O municpio define, por lei, um permetro urbano que ser
objeto das Intervenes para o qual estabelecido um plano de operaes, com a participao da
sociedade civil, visando a melhorar a qualidade de vida da rea, solucionar problemas sociais, valorizar
os imveis, organizar os meios de transporte local e beneficiar o meio ambiente.
A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro a primeira levada a efeito pelo
Municpio do Rio de Janeiro e tem previso legal na LC 101/2009 (vide pgina 06), que veio a alterar o
Plano Diretor institudo pela Lei Complementar Municipal n. 16, de 04 de junho de 1992 (Plano Diretor
Anterior), substitudo pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentvel do Municpio do Rio de
Janeiro, institudo pela Lei Complementar Municipal n. 111, de 1 de fevereiro de 2011 (Plano Diretor
Atual ou Plano Diretor Decenal).
O Municpio do Rio de Janeiro, assim como qualquer outro municpio, possui limites urbansticos e
regras de uso e ocupao do solo.
21

Na forma autorizada pelo Estatuto da Cidade, os municpios podem outorgar onerosamente um direito de
2
construir rea (em m ) acima dos limites bsicos estabelecidos na legislao municipal. Assim, mediante
pagamento, o interessado adquire o direito de aumentar a rea de construo, ou pode ainda modificar o
uso do imvel, sempre de acordo com regras pr-estabelecidas em legislao especfica.
Os CEPAC revelam-se como um dos meios de pagamento da outorga onerosa (vide pgina 70) do
direito adicional de construo para os imveis contidos no permetro da OUCPRJ.
A LC 101/2009 (vide pgina 06), que alterou o Plano Diretor Anterior, em seus arts. 36 e 37 (abaixo
transcritos) autorizou o Poder Executivo a outorgar, de forma onerosa, o potencial adicional de
construo, atravs da venda de CEPAC, estabelecendo a emisso de at 6.436.722 (seis milhes,
quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois) CEPAC.
Art. 36. Fica o Poder Executivo autorizado a outorgar, de forma onerosa, o potencial adicional
de construo nas quadras em que o coeficiente de aproveitamento do terreno mximo for
distinto do coeficiente de aproveitamento de terreno bsico, mediante a incorporao ao lote de
direito de construir adicional.
1 Para os fins desta Lei Complementar, considera-se potencial adicional de construo a rea
construda passvel de ser acrescida, mediante contrapartida, rea permitida pela legislao
vigente na data da publicao desta Lei Complementar.
2 A contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construo prevista no caput
deste artigo ser realizada atravs da venda de Certificados de Potencial Adicional de
Construo - CEPAC, nos termos desta Lei Complementar.
3 Os CEPAC sero livremente negociados, mas conversveis em direito de construir
unicamente na AEIU, desde que atendidas as diretrizes da Operao Urbana Consorciada.
4 Os CEPAC podero ser negociados livremente at que seus direitos sejam vinculados a
projeto de edificao para um lote especfico, que dever ser submetido aos trmites normais de
aprovao perante a Prefeitura do Municpio do Rio de Janeiro.
5 A converso dos CEPAC em direito de construir ser diferenciada segundo as faixas de
equivalncia delimitadas e descritas nos Anexos VI e VI-A e atender distribuio do estoque
de potencial construtivo adicional constantes da tabela do Anexo VII.
6 O estoque de potencial construtivo adicional de construo fica limitado a quatro milhes,
oitenta e nove mil, quinhentos e dois metros quadrados.
7 Um mnimo de trs por cento do valor auferido pela venda de CEPACs ser destinado, na
forma da regulamentao, recuperao do Patrimnio, na rea da OUC, podendo, para essa
exclusiva finalidade, ser investido tambm na vizinha rea do Projeto Sagas, institudo pela Lei
n 971, de 4 de maio, de 1987 e regulamentado pelo Decreto n 7.351, de 14 de janeiro de 1988.
8 Atingido o limite fixado no 6, esgotar-se-o a oferta e uso de CEPAC.
9 A construo de equipamentos comunitrios pertencentes ou destinados ao Poder Pblico
no estar sujeita contrapartida de CEPAC.
Art. 37. Fica o Poder Executivo autorizado a emitir seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil,
setecentos e vinte e dois CEPAC para a outorga onerosa de potencial adicional de construo,
que sero convertidos de acordo com o Anexo VII desta Lei Complementar.
1 Os CEPAC sero alienados em leilo pblico ou utilizados diretamente no pagamento das
obras necessrias Operao Urbana Consorciada regulada por esta Lei Complementar.

22

 2 O valor mnimo de emisso dos CEPAC ser de R$ 400,00 (quatrocentos reais) cada,
podendo ser revisto pelo Municpio.
3 Compete ao Poder Executivo definir o rgo ou entidade que ser responsvel pelo controle
de emisso e abatimento de CEPAC e da rea construda, com a observncia dos limites
previstos nesta Lei Complementar.
4 A quantidade de CEPAC a ser ofertada em cada leilo pblico ser mensurada pelo Poder
Executivo, que poder prever reteno de reserva para efeito de estoque regulador.
5 Os direitos conferidos aos portadores de CEPAC sero garantidos pelo perodo mximo da
vigncia da Operao Urbana Consorciada.
6 Os recursos arrecadados com a negociao dos CEPAC somente podero ser utilizados
para a Operao Urbana Consorciada aprovada por esta Lei Complementar.
7 A converso dos CEPAC em direito de construir estar vinculada aos usos residencial ou
no residencial a que se referem os certificados adquiridos, sendo que:
I - enquadra-se em uso residencial: prdio residencial unifamiliar, multifamiliar e grupamentos
residencial uni e multifamiliar, excluindo-se apart-hotis, residenciais com servios e hotis;
II - no caso de empreendimento de uso misto, dever ser considerada para clculo de converso
dos CEPAC, a proporo da rea construda destinada a cada uso, definido pelo projeto a ser
implantado, conforme tabela de estoque de CEPAC apresentada no Anexo VII desta Lei
Complementar.
8 A alterao do uso residencial para no residencial s ser permitida, antes ou aps
vinculao dos certificados ao lote ou edificao, mediante aquisio de CEPAC na proporo
estabelecida nas faixas de equivalncia determinadas para cada setor da Operao Urbana
Consorciada.
Os recursos extraoramentrios obtidos pelo Municpio com a alienao de CEPAC devem ser utilizados
obrigatoriamente no mbito da OUCPRJ, atendendo a legislao pertinente.
Desta forma, o Municpio obtm os recursos para financiar as Intervenes da rea da OUCPRJ sem
aumento de seu endividamento. Alm disso, oferece-se ao mercado imobilirio a oportunidade de
adquirir direitos urbansticos adicionais para atendimento de suas necessidades, antes ou durante a
efetivao das Intervenes que, em tese, podero gerar uma valorizao dos imveis do permetro
urbano respectivo.

PUBLICO ALVO DA OPERAO URBANA CONSORCIADA

Os CEPAC destinam-se ao pblico em geral, especialmente investidores institucionais, investidores do
mercado imobilirio, construtoras, incorporadoras imobilirias, proprietrios de terrenos na regio da
OUCPRJ e investidores privados.
QUANTIDADE LIMITADA DE CEPAC
Para a Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro estabeleceu-se um
limite mximo de 6.436.722 (seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois)
CEPAC a serem convertidos em direito de construir conforme o quadro de potencial adicional de
construo / CEPAC, Anexo VII da LC 101/2009 (vide pgina 06), a Tabela de Converso.
23

A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro contm Faixas de

Equivalncia prprias, com limites diferenciados de metros quadrados adicionais que podero ser
utilizados como direitos urbansticos adicionais. Portanto, no obstante os CEPAC sejam os
mesmos, e possam ser utilizados em qualquer rea contida no permetro da OUCPRJ (obedecida a
Tabela de Converso), to logo seja atingido o limite de uma determinada Faixa de Equivalncia
(vide pgina 06), os CEPAC somente podero ser utilizados em imveis localizados nas demais
Faixas de Equivalncia (vide pgina 06).
NATUREZA DOS CEPAC
Os CEPAC revelam-se valores mobilirios de emisso pelo Municpio, que so utilizados como meio de
pagamento de Contrapartida (vide pgina 05) e que representam direitos urbansticos adicionais,
observadas as limitaes de Estoque de rea (vide pgina 05) por Faixas de Equivalncia da OUCPRJ.
Os CEPAC no representam direito de crdito contra o Municpio, a CDURP ou mesmo contra o Fundo
de Investimento (vide pgina 06).

UTILIZAO DOS CEPAC

O interessado poder utilizar os CEPAC como pagamento de Contrapartida (vide pgina 05) em um
projeto de construo apresentado Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro (Prefeitura) ou
simplesmente vincular os direitos conferidos pelo CEPAC a um lote. Neste ltimo caso, ao imvel
beneficiado ficam garantidos, no futuro, direitos urbansticos adicionais. Desta forma, o interessado
garante o exerccio desses direitos antes de esgotado o Estoque de rea (vide pgina 05) da respectiva
Faixa de Equivalncia (vide pgina 06) da OUCPRJ, mesmo que no tenha a inteno de iniciar seu
projeto imediatamente.

INTERVENES DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO

As Intervenes a serem efetuadas na AEIU (vide pgina 04) dividem-se em duas fases:
1 Fase
A 1 fase foi licitada no primeiro trimestre de 2010, sendo adjudicada ao Consrcio Sade Gamboa,
formado pelas empresas Construtora OAS Ltda., Empresa Industrial Tcnica S.A. e Odebrecht Servios
de Engenharia e Construo S.A.. O incio efetivo das obras ocorreu na primeira semana do ms de
maio de 2010, com previso de trmino para o primeiro semestre de 2012.
As obras da 1 fase, oradas em aproximadamente R$ 120.000.000,00 (cento e vinte milhes de reais),
sero executadas com recursos da Prefeitura e do Governo Federal. As principais obras previstas para a
1 fase esto relacionadas a seguir:
urbanizao do Per Mau;
revitalizao da Praa Mau;
calamento, iluminao pblica, drenagem e arborizao dos eixos Baro de Tef, Camerino,
Venezuela, Rodrigues Alves e Sacadura Cabral;
implantao de novas redes de esgotamento sanitrio, abastecimento de gua, energia eltrica,
telefonia e gs encanado;
implantao do trecho inicial do Binrio do Porto;
reurbanizao do Morro da Conceio (vias locais, enterramento de rede eltrica, restaurao de
patrimnio histrico Jardim do Valongo e Pedra do Sal); e
24

demolio da ala de subida do viaduto da perimetral.

As vias que compem a 1 fase possuem cerca de 5.000m (cinco mil metros) de extenso e abrangem
uma rea de aproximadamente 16ha. (dezesseis hectares). Conforme o Edital CO 10/2009, as vias
beneficiadas nesta fase esto relacionadas abaixo:
Praa Mau;
Av. Rodrigues Alves, trecho Praa Mau at a Av. Baro de Tef;
Av. Venezuela, trecho Praa Mau at a Rua Baro de Tef;
Rua Coelho e Castro;
Rua Edgard Gordilho;
Rua Sacadura Cabral, trecho Praa Mau at a Rua Baro de Tef;
Rua So Francisco da Prainha;
Rua Argemiro Bulco;
Rua Amrico Rangel;
Rua Anbal Falco;
Rua Baro de Tef; e
Rua Camerino.

2 Fase
A 2 fase foi licitada no quarto trimestre de 2010, sendo adjudicada ao Consrcio Concessionria Porto
Novo S.A., formado pelas empresas Construtora OAS Ltda., Construtora Norberto Odebrecht Brasil S.A.
e Carioca Christiani-Nielsen Engenharia S.A.. A licitante vencedora celebrou contrato de parceria
pblico-privada na modalidade de concesso administrativa com a CDURP. O referido Consrcio
adjudicado trata-se de uma sociedade de propsito especfico (SPE), que ter a finalidade de prestar
os servios pblicos municipais e executar as obras estruturais e de urbanismo previstas no Edital de
Licitao para Concorrncia Pblica n. 001/2010 ("Edital de Licitao). Alm disso, a Concessionria
Porto Novo S.A. ter a permisso da prestao dos servios pblicos municipais na AEIU (vide pgina
04) por um perodo de 15 (quinze) anos.
A) OBRAS:
reurbanizao de aproximadamente 70km de vias (pavimentao, drenagem, sinalizao,
iluminao, arborizao de caladas e canteiros), implantao de novas vias e trechos de
ciclovias;
implantao de novas redes de esgotamento sanitrio, abastecimento de gua, energia eltrica,
telefonia e gs encanado;
implantao de sistema de melhoria da qualidade das guas do Canal do Mangue;
implantao de via de mo dupla interna, paralela Rodrigues Alves (Binrio do Porto);
demolio do Elevado da Perimetral no trecho entre o Terceiro Comando Areo Regional III
COMAR, no Largo dos Pracinhas, e a Av. Francisco Bicalho;
construo de dois tneis paralelos entre o Mergulho da Praa XV, aproveitando a estrutura
deste, e a Av. Rodrigues Alves (na altura do Armazm 6) com aproximadamente 2,7 km de
comprimento ;
construo de duas rampas ligando o viaduto do Gasmetro ao Santo Cristo;
ampliao do atual tnel ferrovirio sob o Morro da Providncia para receber trfego de
automveis; e
implantao de mobilirio urbano, tais como abrigos para automveis, pontos de nibus, lixeiras,
totens, painis informativos, bicicletrios, etc.;
Construo do Museu do Amanh.

25

Aps assinatura do 1 termo aditivo ao contrato de PPP, foi includo no escopo da OUCPRJ a construo
do o Museu do Amanh que abrigar exposies temporrias e permanentes, sempre com um tema
cientfico futurista. A sua rea, inclui espaos destinados a exposies e atividades educacionais e ainda
um auditrio, escritrios, arquivos e outras reas funcionais para atender aos requisitos do projeto. O
Museu do Amanh foi concebido em consonncia com um plano integrado para revitalizao urbanstica
da Regio Porturia, respeitando e complementando os marcos histricos adjacentes, incluindo o
Mosteiro de So Bento do Rio de Janeiro.
Este aditivo alterou o escopo das Obras necessrias revitalizao da AEIU, incluindo: (i) as obras e
servios necessrios construo do Museu do Amanh e suprimindo: (ii) a Construo do Viaduto
sobre a Av. Visconde de Inhama; iii) as Obras de infraestrutura e urbanizao da comunidade do
Setor F; (iv) Obras da ala de descida da Linha Vermelha; e (v) Outras edificaes.
As obras retiradas do setor F e de outras edificaes sero executadas com os recursos do Muncipio
do Rio de Janeiro.
Foi includo no escopo da OUCPRJ a complementao das obras do sistema virio do Centro, atravs da
extenso do traado da Via Expressa e complementao da remoo do elevado da Perimetral e respectiva
urbanizao, aps a assinatura do 3. Termo aditivo ao contrato de PPP. Os recursos necessrios
execuo deste aditivo correm conta do oramento da CDURP.
B) SERVIOS:
conservao da infraestrutura viria na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de
Janeiro, incluindo (i) limpeza, asseio e conservao; (ii) manuteno (recapeamento, reparos,
sinalizao horizontal e vertical e sinalizao semafrica); (iii) monitoramento por cmeras
(compartilhamento de imagens com entes responsveis pela segurana e agentes de
transporte);
servios de conservao de reas verdes e praas, incluindo coleta de detritos, jardinagem,
capina e roagem, plantio de grama e outras mudas, corte de rvores, servios de manuteno
e/ou conservao em jardinagem (conservao de vasos, poda e replantio de grama e outros
arbustos);
servios relacionados iluminao pblica, incluindo servios de manuteno, conservao e
substituio de equipamentos de iluminao;
sinalizao contendo informaes histricas e geogrficas da rea;
servios de limpeza urbana, incluindo (i) limpeza, asseio e conservao de passeios e
arruamentos; (ii) varrio de passeios e arruamentos; (iii) manuteno e reparo de passeios; (iv)
instalao, manuteno e substituio de latas de lixo; (v) coleta de lixo domiciliar e de
restaurantes, exceto lixo hospitalar; (vi) transporte e transbordo de entulhos de obras;
servios de drenagem, incluindo (i) manuteno preventiva e corretiva e limpeza do sistema de
drenagem e (ii) instalao de caixas de passagem e bueiros;
prestao de servios de suporte rede de transporte;
implementao e manuteno de equipamentos e servios administrativos, tais como: (i)
operao e conservao da sede administrativa da Concessionria Porto Novo S.A.; e (ii) sede
da CDURP; e (iii) do servio de atendimento ao cidado; e
outros servios necessrios e adequados ao bom desenvolvimento do contrato de concesso,
tais como: (i) manuteno de galerias universais para distribuidoras de servios de energia
eltrica, telecomunicaes (voz ou dados), gs natural e outros; (ii) instalao e operao de
bicicletrio; e (iii) manuteno e conservao de pontos e monumentos tursticos.
Alm dessas obras e servios, o Municpio, oportunamente, poder levar a efeito licitao para a
construo da futura sede da Cmara Municipal do Rio de Janeiro.
26

A ambincia dos morros (reas de ocupao mais antiga) ser preservada atravs da implantao de
uma nova infraestrutura, bem como a recuperao da pavimentao dos seus espaos pblicos. Os
entornos de bens tombados tanto dos morros como das demais reas recebero cuidados especiais.
As aes incluem a melhoria da qualidade das guas do Canal do Mangue e foram projetadas para
garantir o atendimento s demandas do novo adensamento previsto para regio, promovendo a melhoria
da qualidade ambiental local.
De modo a priorizar o transporte coletivo, alm das melhorias virias propostas sero criadas calhas
ajardinadas destinadas implantao futura de um circuito de veculo leve sobre trilho (VLT) na rea,
incluindo dois trajetos que faro a ligao entre os modais de transporte hoje j existentes (estaes de
trens e metrs e terminais de nibus) e as principais vias da rea de interveno. Para a implementao
deste circuito ser necessrio o alargamento do tnel hoje existente sob o Morro da Providncia. Cabe
aqui ressaltar que a execuo do VLT ser objeto de licitao especfica.
Um circuito ciclovirio com pistas exclusivas e compartilhadas com o passeio ou com a faixa de
rolamento ser implantado. Este circuito poder permitir a interligao da rea com o bairro de So
Cristvo e com a Zona Sul atravs da conexo Museu de Arte Moderna (MAM) Praa Mau.
No que diz respeito questo habitacional, est previsto o remanejamento gradual das habitaes
localizadas em rea de risco existentes no Morro da Providncia para novas residncias localizadas em
reas do entorno, considerando o Projeto Novas Alternativas, da Prefeitura, e o Projeto Minha Casa
Minha Vida, do Governo Federal.
Cabe ao Conselho Consultivo da OUCPRJ a implementao e a fiscalizao da OUCPRJ. Por sua vez, a
CDURP tem competncia para promover, direta ou indiretamente, o desenvolvimento da AEIU (vide
pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, bem como para aplicar os recursos arrecadados nas
Intervenes.
Vale lembrar, ainda, que cada Interveno (vide pginas 06 e 27), ou conjunto de Intervenes, ser
objeto de Distribuio (vide pgina 05) especfica de CEPAC e sero custeadas, inclusive, com os
recursos oriundos dos leiles de CEPAC promovidos no mbito de cada Distribuio (vide pgina 05).
No mbito do Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75) para a implementao da OUCPRJ, a licitante
vencedora foi a Concessionria Porto Novo S.A., adjudicada a prestao de servios e a execuo das
obras descritas nos seus anexos, com vistas a levar a efeito parte das Intervenes previstas para a
implementao da OUCPRJ. Foi contemplada a empresa concorrente que obteve melhor classificao
dentre os critrios de avaliao das propostas tcnica e financeira apresentadas.

Nada obstante, tomando por base o Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75), que atribui um valor
estimado global da OUCPRJ, pode-se afirmar que a implementao das Intervenes custar
R$ 7.609.000.000,00 (sete bilhes e seiscentos e nove milhes de reais).
importante destacar que as expectativas do Municpio e da CDURP podem no se confirmar diante
dos elementos concretos colhidos quando da elaborao dos projetos, realizao das licitaes e das
desapropriaes necessrias, devendo os custos e os prazos estimados de cada uma das Intervenes
serem detalhados nos respectivos Suplementos.

27

Vale lembrar que a OUCPRJ tem um prazo mximo de 30 (trinta) anos para sua concluso. As datas de
incio e trmino das Intervenes dependem de diversos fatores, tais como o encerramento de
procedimentos licitatrios e de processos de desapropriao levados a efeito pelo Municpio, alienao
dos CEPAC com ingresso dos recursos necessrios, ajustes de projetos por conta de fatos imprevistos
quando do incio da execuo das Intervenes, etc., razo pela qual as caractersticas das Intervenes
sero detalhadas futuramente nos respectivos Suplementos (art. 14 da Instruo CVM 401/03).
Os documentos referentes s Intervenes, inclusive o Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75) para
contratao da parceria pblico-privada para a execuo das Intervenes, o Estudo de Impacto de
Vizinhana (vide pgina 06) e o Estudo de Viabilidade (vide pgina 121), a legislao pertinente, bem
como o Contrato de Parceria Pblico-Privada na modalidade de concesso administrativa celebrado
entre a CDURP e a Concessionria Porto Novo S.A., podero ser consultados na sede da CDURP
situada Rua Gago Coutinho n. 52, 5 andar parte.

DIVULGAO DE INFORMAES DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE

JANEIRO
A cada 3 (trs) meses a CDURP divulgar no Portal Porto Maravilha Rio na internet
(www.portomaravilhario.com.br), alm de outras informaes que entender relevantes OUCPRJ:
a quantidade de CEPAC emitidos e a emitir;
a quantidade de CEPAC leiloados e entregues em pagamento das Intervenes com indicao
do valor unitrio alcanado e do total arrecadado, ou pago;
os projetos de construo licenciados por subsetor e Faixas de Equivalncia, com potencial
adicional de construo outorgado;
os projetos licenciados com execuo iniciada e concluda; e
a despesa empenhada e paga relativa a Intervenes na AEIU (vide pgina 06) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro financiada com recursos oriundos de CEPAC.
Alm disso, o Municpio e a CDURP atualizaro, permanentemente, informaes acerca das
Intervenes j em curso e dos Estoques de CEPAC. Tais informaes sero mantidas disposio do
pblico na sede da CDURP, situada Rua Gago Coutinho n. 52, 5 andar parte, Laranjeiras, Rio de
Janeiro RJ, e no endereo eletrnico www.portomaravilhario.com.br/canal-do-investidor.

28

ORIGENS DAS OPERAES URBANAS

Operao urbana consorciada, originalmente denominada operao urbana, um instrumento
urbanstico que excepciona a legislao municipal de uso e ocupao do solo e utilizada para
requalificar uma rea da cidade ou para implantar e/ou ampliar infraestruturas urbanas, por meio de
Intervenes, em reas da cidade onde haja interesse imobilirio com demanda acima dos limites
estabelecidos pela legislao urbanstica. Permite municipalidade outorgar, de forma onerosa, direitos
urbansticos adicionais a uma rea urbana delimitada. A operao urbana autoriza o Poder Pblico a
conceder, dentro de um permetro definido em lei prpria, ndices e parmetros urbansticos adicionais
queles previstos na legislao ordinria de uso e ocupao do solo, em troca de Contrapartida (vide
pgina 05) a ser paga pelo interessado.
Cada operao urbana criada por meio de lei especfica, sujeita aprovao por qurum qualificado
pela Cmara Municipal. A lei autorizativa descreve o permetro da operao urbana, confere direitos e
responsabilidades s partes envolvidas, define os critrios de financiamento da operao urbana e
estabelece as Intervenes que sero custeadas com as Contrapartidas (vide pgina 05). Os recursos
advindos das Contrapartidas (vide pgina 05) so considerados recursos extraoramentrios,
depositados em uma conta bancria vinculada operao urbana, no se confundindo, portanto, com o
caixa geral do Municpio, e devem obrigatoriamente ser aplicados no mbito da prpria operao urbana,
conforme os limites estabelecidos na prpria lei.
As operaes urbanas tm origem no conceito de "solo-criado", desenvolvido por urbanistas a partir de
meados da dcada de 70. O solo criado pressupe a existncia de um coeficiente de aproveitamento, de
maneira a eliminar as diferenas econmicas entre regies que o zoneamento instituiu. A partir desse
coeficiente originalmente equivalente a uma vez a rea do terreno aquilo que fosse construdo a mais
seria considerado solo criado.
As diretrizes gerais da poltica urbana constantes do Estatuto da Cidade e relacionadas s operaes
urbanas consorciadas so as seguintes:
cooperao entre os diferentes nveis de governos, a iniciativa privada e os demais setores da
sociedade;
ordenao e controle do uso do solo;
justa distribuio de benefcios e nus;
adequao dos instrumentos de poltica econmica, tributria e financeira e dos gastos pblicos;
recuperao dos investimentos do Poder Pblico; e
igualdade de condies para os agentes pblicos e privados na promoo de empreendimentos.
Nesse sentido, qualquer operao urbana consorciada envolve os seguintes aspectos principais, a
saber: necessidade de sua criao por meio de Lei Municipal especfica, com definio da rea atingida,
a especificao do plano de operao urbana consorciada contendo o programa bsico de ocupao, o
programa de atendimento econmico e social da populao diretamente afetada, sua finalidade, o
estudo tcnico do Impacto de vizinhana (vide pgina 06), a Contrapartida (vide pgina 05) a ser exigida
do proprietrio que se beneficiar da operao urbana consorciada, as regras para as alteraes dos
ndices de loteamento, parcelamento, uso e ocupao do solo, regularizaes de imveis, com a
emisso de CEPAC, e a forma de controle da operao urbana consorciada compartilhado com
representantes da sociedade civil.
No Brasil, o instrumento operaes urbanas surge como proposta nos anos 80. Apesar de j verificada
em outros municpios brasileiros, a Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro
a primeira aprovada pela Cmara Municipal do Rio de Janeiro.

29

At a entrada em vigor do Estatuto da Cidade, a engenharia financeira das operaes urbanas previa o
pagamento dos direitos urbansticos adicionais na forma prevista em cada lei autorizativa de operao
urbana, no momento da aprovao do empreendimento. Exigia-se que o interessado fosse detentor de
um lote e que contemplasse um projeto do empreendimento. O interessado dava entrada a esse projeto
nos rgos de aprovao do municpio, era feito o clculo da Contrapartida (vide pgina 05) para
aquisio dos direitos urbansticos adicionais. No momento da aprovao, pagava em dinheiro ou obra, a
depender da situao, o valor correspondente aos benefcios outorgados pela municipalidade. Para o
municpio, significava dizer que os valores das Contrapartidas (vide pgina 05), quando pagas em
dinheiro, entravam na Conta Vinculada (vide pginas 05 e 21) a cada operao urbana somente na
medida em que os projetos eram aprovados tornando a execuo de cada Interveno (vide pgina 06)
prevista na lei especfica um processo dependente da aprovao de muitos projetos e pagamento das
respectivas Contrapartidas (quando envolvendo outorga onerosa de direitos urbansticos adicionais),
tornando o processo longo e complexo. Para a cidade, significa dizer que o permetro da operao
urbana sofria todo o impacto de empreendimentos que se instalavam muito antes que as obras de
infraestrutura necessrias para absorver o aporte de rea adicional de construo que a lei outorga.
Com a adoo dos CEPAC, a municipalidade pde antecipar os recursos e executar previamente as
obras de infraestruturas necessrias para absorver a demanda por direitos urbansticos adicionais.

30

OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO

INTRODUO
A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro foi originalmente instituda pela
Lei Complementar n. 101, de 23 de novembro de 2009 (vide pgina 06), e, portanto, estabelece como
sua finalidade a promoo da reestruturao urbana da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio
de Janeiro, por meio da ampliao, articulao e requalificao dos espaos livres de uso pblico da
regio afetada, visando melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores, e
sustentabilidade ambiental e socioeconmica da regio.

A Lei da OUCPRJ estabelece diretrizes urbansticas para a rea de influncia definida como a regio
porturia do Rio de Janeiro, em consonncia com a Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho de 2001
(Estatuto da Cidade).

31

A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro tem por objetivos especficos:
priorizar o transporte coletivo sobre o individual;
valorizar a paisagem urbana, do ambiente urbano e do patrimnio cultural material e imaterial;
assegurar o atendimento econmico e social da populao diretamente afetada pela OUCPRJ;
promover o adequado aproveitamento dos vazios urbanos ou terrenos, subutilizados ou ociosos;
integrar a rea com a rea central da cidade e o estmulo ao uso residencial, possibilitando
melhor aproveitamento da estrutura urbana existente;
garantir a transparncia do processo decisrio e controle com representao da sociedade civil;
e
apoiar a regularizao fundiria urbana nos imveis de interesse social.
As diretrizes urbansticas da OUCPRJ so:
estimular a renovao urbana pela adequao gradativa com uso concomitante porturio de
cargas e usos residencial, comercial, servios, cultural e de lazer;
promover investimentos em infraestrutura e reurbanizao;
implementar melhorias das condies ambientais, mediante ampliao das reas verdes, da
arborizao, da capacidade de absoro e escoamento das guas pluviais e da priorizao
do sistema de transportes com uso de energias limpas;
integrar a orla martima do cais da Gamboa rea central do Rio de Janeiro;
possibilitar a recuperao de imveis com a importncia para proteo do patrimnio
cultural e a criao de circuito histrico-cultural, contemplando a devida identificao dos
patrimnios material e imaterial, passado e presente, e capacitao tcnica na rea de
turismo e hotelaria, visando promover o circuito;
implantar sistemas virios e de transportes que permitam a melhor circulao e integrao
dos diversos meios de transporte coletivo;
estimular o uso residencial e atividades de ensino;
estimular a atividade de transporte martimo de passageiros;
promover a habitao de interesse social e o atendimento populao residente em reas
objeto de desapropriao;
propiciar a criao de equipamentos pblicos, reas de lazer e assegurar a circulao
segura de pedestres e ciclistas, bem como destinar espao fsico multidisciplinar para apoio
de infraestrutura e logstica para atividades de grupos culturais e atendimentos das
demandas de cidadania da regio, de acordo com o calendrio anual de eventos da zona
porturia;
realizar melhoramentos nas zonas de especial interesse social e seu entorno, com
implantao de infraestrutura e regularizao fundiria;
incentivar a recuperao de imveis ocupados para a melhoria das condies de moradia
da populao residente;
estimular as atividades de gerao de trabalho e renda existentes na regio;
promover aes que assegurem a sustentabilidade da populao residente;
promover as aes necessrias para o reconhecimento e a regularizao das comunidades
tradicionais;
incentivar a restaurao e reconverso, para usos compatveis com seus objetivos, de
imveis de valor histrico e/ou relevante interesse como o Palacete D. Joo VI, o prdio A
Noite, o prdio do Touring Club, o prdio da Estao Martima de Passageiros (ESMAPA),
os armazns de 1 a 6 do Cais do Porto, o prdio da Imprensa Nacional, o prdio do
Terminal Mariano Procpio, o depsito da Biblioteca Nacional e outros; e
evitar o desperdcio energtico e de gua, estimular o uso de energias limpas (solar, elica
ou clula combustvel) e promover o aproveitamento das condies naturais de iluminao e
ventilao, telhados verdes ou reflexivos de calor, o reaproveitamento de guas pluviais e

32

servidas, a utilizao preferencial de insumos ambientalmente certificados; visando a

sustentabilidade ambiental e a reduo da emisso de gases de efeito estufa.
Os custos das Intervenes previstas no mbito da OUCPRJ, considerando as obras includas pelo 3.
Termo aditivo(*) ao contrato de PPP, so:
PLANILHA RESUMO DAS OBRAS E SERVIOS
VALOR
1.1

TNEL VIA BINRIA

1.2

TNEL VIA EXPRESSA

1.3

AMPLIAO DO TNEL VIA EXPRESSA (*)

1.3.1

VALA DE ACESSO AVENIDA PRESIDENTE VARGAS (*)

1.3.2

OBRAS NO MERGULHO DA PRAA XV (*)

1.4

TUNEIS MORRO DA SADE

1.5

TNEL RFFSA - VLT

1.6

VIADUTOS
1.6.1

VIADUTO DA ALA DE LIGAO DO VIADUTO DO GASMETRO

INFRAESTRUTURA

2.1

GUA

2.2

ESGOTO

2.3

DRENAGEM PLUVIAL

2.4

ENERGIA E ILUMINAO PBLICA

2.5

TELECOMUNICAO

2.6

GS

URBANIZAO
3.1

PAVIMENTAO - VIAS / PASSEIOS

3.2

SINALIZAO

3.3

PAISAGISMO

COMPLEMENTO DA URBANIZAO (*)

EDIFICAES
5.1

SEDE DA CDURP

5.2

MUSEU DO AMANH

DEMOLIES

COMPLEMENTO DA DEMOLIO DA PERIMETRAL (*)

CANTEIRO

402.491.244,83
990.299.765,51
490.130.019,27
43.957.849,26
32.968.386,95
50.328.614,56
16.114.202,52
21.580.237,79
21.580.237,79
534.194.753,06
102.307.105,46
78.075.825,24
135.468.978,26
166.976.744,26
43.066.442,00
8.299.657,84
469.896.740,01
355.199.550,02
52.723.511,26
61.973.678,74
3.296.838,70
171.109.769,30
5.290.478,43
165.819.290,88
78.409.029,77
21.978.924,63
523.836.083,79

33

8.1

CANTEIRO, MOBILIZAO E DESMOBILIZAO

8.2

PROJETOS

8.3

ADMINISTRAO, OPER. E MANUT. DE CANTEIRO

125.720.660,11
104.767.216,76

OUTROS CUSTOS

293.348.206,92
932.428.229,14

9.1

SEGUROS E GARANTIAS

9.2

IMPOSTOS E TAXAS

9.3

BENEFCIOS

146.674.103,46
366.685.258,65
419.068.867,03

VALOR TOTAL DAS OBRAS

4.783.020.689,07

SERVIOS A PRESTAR (15 ANOS)

Conservao da infra-estrutura viria na AEIU do Porto do Rio de Janeiro, incluindo (i) limpeza,
asseio e conservao;(ii) manuteno (recapeamento, reparo, sinalizao horizontal e vertical e
sinalizao semafrica); (iii) monitoramento por cmeras (compartilhamento de imagens com entes
responsveis pela segurana e agentes de transportes);
Servios de conservao de reas verdes e praas, incluindo coleta de detritos, jardinagem, capina
e roagem , plantio de grama e outras mudas, corte de rvore, servios de manuteno e
conservao em jardinagem (conservao de vasos, poda e replantio de grama e outros arbustos).
Servios relacionados iluminao pblica, incluindo servios de manuteno, conservao e
substituio de equipamentos de iluminao
Sinalizao contendo informaes histricas e geogrficas da rea
Servio de limpeza urbana, incluindo (i) limpeza, asseio e conservao de passeios e arruamentos;
(ii) varrio de passeios e arruamentos; (iii) manuteno e reparo de passeios; (iv) instalao,
manuteno e substituio de latas de lixo; (v) coleta de lixo domiciliar e de restaurantes, exceto
lixo hospitalar; (vi) transporte e transbordo de entulhos de obra.
Servios de drenagem, incluindo (i) manuteno preventiva e corretiva e limpeza do sistema de
drenagem e; (ii) instalao de caixas de passagem em bueiros
Prestao de servios de suporte rede de transporte
Implementao e manuteno de equipamentos e servios administrativos, tais como (i) operao
e conservao da sede administrativa da Sociedade de Propsito Especfico (SPE trata-se da
futura concessionria dos servios) e (ii) Sede da CDURP e (iii) do servio de atendimento ao
cidado
Outros servios necessrios e adequados ao bom desenvolvimento do Contrato de concesso, tais
como (i) manuteno de galerias universais para distribuidoras de servios de energia eltrica,
telecomunicaes (voz ou dados), gs natural e outros; (ii) instalao e operao de bicicletrio;
(iii) manuteno e conservao de pontos e monumentos tursticos.
VALOR TOTAL DOS SERVIOS

VALOR TOTAL DAS INTERVENES

3.418.000.000,00

R$ 8.201.332.018,80

Com relao aos prazos previstos para a execuo das Intervenes, tem-se a seguinte sequncia de
implantao das principais Intervenes previstas na OUCPRJ:

At o final de 2012: Concluso da construo do Binrio do Porto.

34



At o final do 1 semestre de 2013: Demolio da Av. Perimetral no trecho entre a Rodoviria

Novo Rio e a Rua Rivadvia Correia, com o desvio do trfego para Av. Rodrigues Alves.
At o final do 2 semestre de 2013: Demolio de trecho da Av. Perimetral entre a Rua Rivadvia
Corra e a Rua Antnio Lage e construo de rampa provisria para acesso ao elevado da
perimetral.
At o final de 2014 as obras de reurbanizao da Av. Rodrigues Alves devero estar finalizadas
no trecho entre a Rodoviria e a Rua Rivadvia Corra.
At o final do 1 semestre de 2014 o tnel sob a Av. Rodrigues Alves dever estar finalizado e
ser iniciado o demolio da Av. Perimetral neste trecho.
At o final do 1 semestre de 2015 o tnel entre o Arsenal da Marinha e a Praa Mau dever
estar finalizado, com incio da demolio da Av. Perimetral no trecho.
At o final do 2 semestre de 2015: Finalizao da demolio e urbanizao da Av. Perimetral no
trecho compreendido entre a Praa Mau e o Morro da Sade.

Os prazos de execuo estimados esto detalhados ainda na seguinte tabela:

PLANILHA RESUMO DAS OBRAS e Servios

Prazo

TUNEIS E VIADUTOS

1.1

TNEL VIA BINRIA

2 anos

1.2

TNEL VIA EXPRESSA

4 anos

1.3

TUNIS MORRO DA SADE

2 anos

1.4

TNEL RFFSA VLT

3 anos

1.5

VIADUTOS

INFRAESTRUTURA
2.1

GUA

5 anos

2.2

ESGOTO

5 anos

2.3

DRENAGEM PLUVIAL

5 anos

2.4

ENERGIA E ILUMINACAO PBLICA

5 anos

35

2.5

TELECOMUNICAO

5 anos

2.6

GS

5 anos

URBANIZAO
3.1

PAVIMENTAO VIAS /PASSEIOS

5 anos

(747.287 m asfalto; 53.983 m outros pavimentos e 606.843

m de caladas)
3.2

SINALIZAO

5 anos

3.3

PAISAGISMO (plantio de 15.202 rvores)

5 anos

OUTRAS OBRAS

4.1

EDIFICAES
4.1.2 SEDE DA CDURP

1 ano

4.1.2 MUSEU DO AMANH

2 anos

4.2

DEMOLIES

5 anos

CANTEIRO
5.1

CANTEIRO, MOBILIZAO E DESMOBILIZAO

5 anos

5.2

PROJETOS

1 ano

5.4

ADMINISTRAO, OPER. E MANUT. DE CANTEIRO

5 anos

A execuo das obras previstas no Terceiro Termo Aditivo (*) no altera o cronograma original de obras da
OUCRPRJ e ser realizada em 04 (quatro) perodos sucessivos e concomitantes com a execuo das Etapas
do CONTRATO DE PPP. Os recursos necessrios sua execuo deste aditivo correro por conta do
oramento da CDURP.

PERFIL DOS BAIRROS ATENDIDOS PELA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE
1
JANEIRO
A rea da OUCPRJ abrange os bairros Centro, Sade, Gamboa, Santo Cristo, So Cristvo, Cidade
Nova e Caju contidos nas Regies Administrativas I, II, III e VII, vinculadas Subprefeitura do Centro e
Centro Histrico.
Dentro desses bairros, encontram-se os 14 (quatorze) setores da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro, muitos dos quais divididos em outros subsetores, conforme descrio abaixo,
com mapa indicativo ao final:
SETOR A:
SUBSETOR A1
Do entroncamento da Av. Alfred Agache com a Av. Presidente Vargas seguindo por esta, incluindo
apenas o lado par, at a Rua Visconde de Itabora; por esta, includa, at a Rua Visconde de
Inhama; por esta, includa, at o cais do 1 Distrito Naval; seguindo por este, includo, at a Praa
Mau; por esta, includa, excluindo os lotes da 1 Delegacia de Polcia e do Palcio D. Joo VI; Av.
Rodrigues Alves, pelo eixo desta at o entroncamento com a Rua Edgard Gordilho. Deste ponto por
uma reta perpendicular ao Cais do Porto at o encontro com a Baa de Guanabara. Deste ponto por
uma linha costeira junto ao Cais do Porto, includo, at o Pier Mau, includo. Deste ponto at o
ponto de partida.
1

Todos os dados deste Captulo foram fornecidos pelo Municpio e pela CDURP.
36

 SUBSETOR A2
Do entroncamento da Rua Edgard Gordilho com a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta, at o ptio
entre os Armazns ns. 7 e 8. Deste ponto, includo, por uma reta perpendicular ao Cais do Porto at
a Baa de Guanabara. Deste ponto por uma linha costeira junto ao Cais do Porto, at o encontro com
o prolongamento do eixo da Rua Edgard Gordilho. Deste ponto at o ponto de partida.
SUBSETOR A3
Do entroncamento da Praa Mau com a Rua Sacadura Cabral; seguindo pelo eixo desta at a Av.
Venezuela; pelo eixo desta at a Rua Edgard Gordilho; seguindo pelo eixo desta at a Rua Coelho e
Castro; pelo eixo desta at a Av. Baro de Tef; pelo eixo desta at a Via Prioritria A2; seguindo
pelo eixo desta at a Rua Antnio Lage; pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; seguindo pelo
eixo desta at a Praa Mau; por esta, excluda, incluindo os lotes da 1 Delegacia de Polcia e do
Palcio D. Joo VI; at o ponto de partida.
SUBSETOR A4
Do entroncamento da Av. Venezuela com a Rua Sacadura Cabral; seguindo pelo eixo desta at a
Praa Jornal do Comrcio, por esta, includa, at a Rua Coelho Castro; pelo eixo desta at a Rua
Edgard Gordilho; pelo eixo desta at a Av. Venezuela; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR A5
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Rua Antnio Lage; seguindo pelo eixo desta at a
Via Prioritria A2; seguindo pelo eixo desta at a Praa Jornal do Comrcio, por esta, excluda, at a
Rua Sacadura Cabral; pelo eixo desta at a Rua Silvino Montenegro; pelo eixo desta at a Av.
Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR B:
SUBSETOR B1
Do entroncamento do o eixo da Av. Prof. Pereira Reis com o Cais do Porto; seguindo por este
includo at o Ptio entre os armazns 7 e 8, excludo. Deste ponto, por uma reta perpendicular Av.
Rodrigues Alves; seguindo pelo eixo desta, at o eixo da Av. Prof. Pereira Reis, deste ponto at o
ponto de partida.
SUBSETOR B2
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Rua Silvino Montenegro; seguindo pelo eixo desta
at a Rua Conselheiro Zacarias; pelo eixo desta at a Rua da Gamboa; seguindo pelos fundos do
lote do Banco Central (excludo) at a Via Prioritria B1; pelo eixo desta at a Via Prioritria B3; pelo
eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR B3
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Via Prioritria B3; seguindo pelo eixo desta at a
Via Prioritria B1; seguindo por esta at encontrar o lote do Banco Central (includo), seguindo pelos
fundos do Banco Central at a Rua da Gamboa; pelo eixo desta at a Rua Rivadvia Corra; pelo
eixo desta at a Via Prioritria B2; pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o
ponto de partida.
SUBSETOR B4
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Via Prioritria B2; seguindo pelo eixo desta at
Rua Rivadvia Corra; seguindo pelo eixo desta at a Rua da Gamboa; pelo eixo desta at a Via
Prioritria B1; pelo eixo desta at a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo
eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR B5
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Rua Santo Cristo; seguindo pelo eixo desta at a
Rua Equador; pelo eixo desta at o ponto distante 95m antes do alinhamento da Av. Prof. Pereira
Reis. Deste ponto, por uma reta paralela Av. Prof. Pereira Reis, at o ponto distante 60m do
alinhamento do lado impar da Av. Cidade de Lima. Deste ponto, por uma reta paralela Av. Cidade
de Lima, at a Av. Prof. Pereira Reis; seguindo pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo
desta at o ponto de partida.
37

 SUBSETOR B6
Do entroncamento da Av. Equador com a Rua Santo Cristo; seguindo pelo eixo desta at a Praa
Santo Cristo, por esta includa, seguindo por uma reta paralela distante 60 m do alinhamento do lado
mpar da Av Cidade de Lima, at uma reta paralela distante 95 m do alinhamento da Av. Prof.
Pereira Reis; por esta at a Rua Equador, seguindo pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR C:
SUBSETOR C1
Do entroncamento do Cais do Porto com o eixo da Av. Prof. Pereira Reis; seguindo por este at a
Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o Cais do Porto;
por este, includo; at o ponto de partida.
SUBSETOR C2
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Av. Prof. Pereira Reis; seguindo pelo eixo desta
at a Av. Cidade de Lima; pelo eixo desta at a Via Prioritria C1; at a Praa Marechal Hermes; por
esta, includa, at Av. Equador; pelo eixo desta at a Via Prioritria C1; pelo eixo desta at a Av.
Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR C3
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Via Prioritria C1; seguindo pelo eixo desta at a
Rua Equador; pelo eixo desta at a Via Prioritria C2; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo
eixo deste at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR C4
Do entroncamento da Praa Marechal Hermes com Av. Cidade de Lima; pelo eixo desta at Prof.
Pereira Reis, pelo eixo desta at uma reta paralela 60m distante do alinhamento da Av. Cidade de
Lima; por esta at a Praa Marechal Hermes, includa neste trecho, por esta at o ponto de partida.
SUBSETOR C5
Do entroncamento da Praa Santo Cristo com a Rua Santo Cristo, pelo eixo desta at a Rua
Cordeiro da Graa, por esta seguindo por uma reta paralela 60m distante do alinhamento do lado
mpar da Av. Cidade de Lima at a Praa Santo Cristo, includa, por esta at o ponto de partida.
SETOR D:
SUBSETOR D1
Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Via Prioritria C2; seguindo por este
at a Rua General Luiz Mendes de Morais; pelo eixo desta e seu prolongamento at a Via Prioritria
D1; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o ponto de partida.
SUBSETOR D2
Do entroncamento da Rua General Luiz Mendes de Morais com a Praa Marechal Hermes; seguindo
por esta, excluda, at a Via Prioritria D1; pelo eixo desta at o prolongamento da Rua General Luiz
Mendes de Morais; seguindo pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR D3
Do entroncamento da Via Prioritria D1 com a Praa Marechal Hermes; seguindo por esta, excluda,
at a divisa lateral do lote 47, excludo; deste ponto seguindo pela divisa de fundos dos lotes da Rua
Pedro Alves, excludos; seguindo por esta at a Via Prioritria D1; pelo eixo desta at o ponto de
partida.
SUBSETOR D4
Do entroncamento da Praa Marechal Hermes com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo desta at
o Canal do Mangue; pelo eixo deste at Via Prioritria D1, pelo eixo desta at a divisa de fundos dos
lotes da Rua Pedro Alves, seguindo por esta at a divisa lateral do lote 47 da Praa Marechal
Hermes, includo; Praa Marechal Hermes, excluda, at o ponto de partida.
SETOR E:
SUBSETOR E1
38

Lado par da Av. Presidente Vargas, trecho entre o Lote n. 2.000, excludo, e o Trevo das Foras
Armadas, considerando o limite de fundos dos lotes existentes.
SUBSETOR E2
Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Via Prioritria E1; seguindo por este
at o leito da linha frrea; por esta, excluda, at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o ponto de
partida.
SUBSETOR E3
Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo desta at a Rua
Moreira Pinto; pelo eixo desta at a Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR E4
Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Rua Marqus de Sapuca; seguindo pelo eixo desta
at a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a Rua da Amrica; pelo eixo desta at Via
Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR F:
SUBSETOR F1
Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Travessa So Diogo; seguindo pelo eixo desta at a
Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a Rua Marqus de Sapuca; pelo eixo desta at a Via
Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR I:
SUBSETOR I1
Do entroncamento da Rua Baro de So Flix com a Rua Bento Ribeiro; seguindo pelo eixo desta
at a entrada do Tnel Joo Ricardo. Deste ponto, por uma reta at a Ladeira do Faria; seguindo
pelo eixo desta at a Rua Visconde da Gvea; pelo eixo desta at a Rua Baro de So Flix; pelo
eixo desta at o ponto de partida.
SETOR J:
SUBSETOR J1
Do entroncamento da Rua Bento Ribeiro com a Rua Baro de So Flix; seguindo pelo eixo desta
at a Rua Alexandre Mackenzie; pelo eixo desta at a Rua Senador Pompeu; pelo eixo desta at a
Rua Bento Ribeiro; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR M:
SUBSETOR M1
Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Via Prioritria M2; seguindo por este
at a Via Prioritria M1; pelo eixo desta at a Rua So Cristvo; pelo eixo desta at a Av. Brasil;
pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o ponto de partida.
SUBSETOR M2
Do entroncamento do eixo da Via Prioritria M2 com o eixo do Canal do Mangue; seguindo por este
at a Rua Francisco Eugnio; pelo eixo desta at a Rua Melo e Souza; pelo eixo desta at a Rua
Idalina Senra; pelo eixo desta por 100m. Deste ponto, por uma reta at a Via Prioritria M1; pelo eixo
desta at a Via Prioritria M2; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR M3
Do entroncamento da Rua So Cristvo com a Via Prioritria M1; seguindo pelo eixo desta at a
Av. Pedro II. Deste ponto, por uma reta at o ponto localizado no eixo da Rua Idalina Senra,
localizado a uma distncia de 100m a partir do eixo da Rua Melo e Souza. Deste ponto, seguindo
pelo eixo da Rua Idalina Senra at a Rua Melo e Souza; pelo eixo desta at Av Pedro II ; seguindo
at a Via Prioritria M3; pelo eixo desta at a Praa Mrio Nazareth, excluda; at a Rua So
Cristvo; pelo eixo desta at o ponto de partida.

39

Informaes mais detalhadas a respeito da regio afetada pela OUCPRJ, tanto econmicas quanto
sociais, podem ser conferidas no resumo do Estudo de Viabilidade (vide pgina 121), constante de
captulo prprio deste Prospecto.

HISTRICO DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO

A cidade do Rio de Janeiro possui um grande potencial de renovao de sua regio central, situada em
ampla rea do tecido urbano na zona plana do setor correspondente ao cais da Gamboa da regio
porturia, atualmente inadequado para o uso industrial e de armazenagem em razo da modernizao
das atividades do porto do Rio de Janeiro. Esta parte dos bairros da Sade, da Gamboa e do Santo
Cristo poder atender s crescentes demandas para a construo de prdios corporativos, comerciais e
habitacionais, fato que estimulou o estudo para a implantao destas funes, em uma possvel
expanso do bairro do Centro e demais integrantes da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio
de Janeiro.
Estima-se em pouco mais de quatro milhes de metros quadrados o potencial, residencial e comercial,
para a implantao de novos empreendimentos imobilirios na regio, que demandar uma srie de
servios de melhorias urbansticas. Sero necessrias aes de reurbanizao, com a implantao de
novo desenho de logradouros, praas, ciclovias, iluminao pblica, meso e microdrenagem,
arborizao, transformando uma paisagem tipicamente voltada para o apoio retroporturio em tecido
urbano tradicional, de uso diversificado.
40

Para financiar o plano de requalificao urbana, optou-se pela realizao de uma operao urbana
consorciada como a alternativa mais adequada para o desenvolvimento de um processo dinmico e
eficiente de requalificao urbana da regio porturia, uma demanda da sociedade carioca h mais de
vinte e cinco anos. Pela legislao vigente, a OUCPRJ adota os princpios e diretrizes do Estatuto da
Cidade e do Plano Diretor Decenal (vide pginas 07 e 113) e ser desenvolvida at que todas as aes
previstas para a regio estejam concludas, em um prazo mximo previsto de at trinta anos. Este
instrumento permitir a emisso de CEPAC, fonte de captao de parte dos recursos necessrios junto
iniciativa privada.
As diversas aes que esto definidas na LC 101/2009 (vide pgina 06) sero a base das Intervenes a
serem desenvolvidas nas prximas dcadas e estabelecero um novo perfil para a regio, inserindo-a
novamente na dinmica da cidade do Rio de Janeiro. Trata-se de um processo complexo que
demandar todas as ferramentas necessrias para o seu sucesso, mediante parcerias com as diversas
instituies governamentais e o setor privado e a utilizao de instrumentos do mercado de capitais, tal
como o Fundo de Investimento (vide pginas 06).
A LC 101/2009 (vide pgina 06) define os princpios que nortearo esse processo que, pela sua
dimenso e complexidade, demandar o apoio e a contribuio de toda a sociedade.
Os moradores e trabalhadores locais, atravs das associaes representativas e dos sindicatos,
participaram do processo de revitalizao da zona porturia da cidade do Rio de Janeiro, auxiliando na
definio de um conjunto de intervenes urbanas ao longo da elaborao (i) do Projeto de Lei
Complementar n. 25, de 2009, apresentado pela Prefeitura, que originou a LC 101/2009 (vide pgina
06) e (ii) das discusses no mbito da Cmara Municipal do Rio de Janeiro. Essa participao foi
fundamental para garantir aes adequadas s demandas dos principais interessados no processo de
transformaes urbansticas, sociais e ambientais.
A implementao da OUCPRJ promover melhor qualidade de vida para os atuais moradores e tambm
para aqueles que vierem a buscar na rea central da cidade a sua opo de moradia. Hoje, a regio
abriga aproximadamente vinte mil moradores. Com a implementao da OUCPRJ, acredita-se que
haver espao para um total de cem mil habitantes, reduzindo significativamente os custos de transporte
e o impacto ambiental de locomoo para o centro da cidade.
A ocupao desse territrio ter como princpios a priorizao do transporte coletivo sobre o individual e
a valorizao da paisagem urbana, algo inovador no processo de crescimento da cidade nas ltimas
dcadas, em que o uso do transporte rodovirio, especialmente o individual, e a ocupao de reas
naturais, so condies indispensveis para ofertar novos espaos para a implantao de moradias,
comrcio e servios.
Alm disso, ser possvel a construo de unidades de habitao de interesse social na regio, medida
necessria, dada a precariedade da moradia de parte dos moradores.
A revitalizao da rea acarretar no somente a atrao de residentes, mas tambm de atividades
relacionadas ao comrcio e servios, o que consequentemente resultaria em acrscimo de arrecadao
tributria, nas trs esferas da Federao. A economia do Municpio ser beneficiada como um todo, pois
ganhar mais uma importante rea de dinamismo econmico, contribuindo para o crescimento do
mercado imobilirio local e a gerao de emprego e renda.
Tambm o turismo ser fortalecido pela modernizao do porto de passageiros, estrategicamente
localizado no centro da cidade, que servir de recepo para grande contingente de turistas oriundos de
41

cruzeiros martimos. O turismo de negcios tambm poder crescer, com a implantao de escritrios e
hotis nas proximidades.
O patrimnio cultural protegido, especialmente o Projeto SAGAS (Sade, Gamboa e Santo Cristo), que
preserva diversos imveis e stios histricos na regio, ser respeitado. Possuindo um rico acervo
arquitetnico, com milhares de edificaes preservadas, tombadas, alm de estruturas caractersticas da
atividade porturia de relevante interesse para o patrimnio cultural e de um considervel patrimnio
imaterial, a requalificao urbana da regio restabelecer a utilizao de muitas dessas antigas
edificaes, hoje subutilizadas, criando um ambiente nico no cenrio carioca, onde a histria ser
contemplada em cada detalhe de seus sobrados, ladeiras e esquinas. Nessa linha, a LC 101/2009 (vide
pgina 06) prev que o montante de, no mnimo, 3% (trs por cento) arrecadado com a venda de
CEPAC dever ser destinado ao patrimnio nele inserido.
Ser necessrio adotar medidas que permitam o melhor aproveitamento do patrimnio imobilirio da
rea abrangida pela OUCPRJ, que implicar em negociaes com os atuais proprietrios, sejam eles
pblicos ou privados. No se trata de um processo de desapropriao generalizada, mas de negociao
caso a caso, de forma a estabelecer parcerias na busca do interesse coletivo. Para tanto, sero
necessrios terrenos e imveis, sem os quais a OUCPRJ no ter efeito, pois a simples reurbanizao
de logradouros e a implantao de novas infraestruturas sero incuas sem a possibilidade de
reutilizao dos imveis.
Para viabilizar a reestruturao urbana, ser necessrio aplicar, no mbito da OUCPRJ, diversos
instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e no Plano Diretor Decenal (vide pginas 07 e 113) como
as outorgas onerosas do direito de construir (vide pgina 70) e da alterao de uso, o direito de
preempo, e o direito de superfcie.
Importante ressalvar que haver diversas formas para adquirir esses imveis, sempre na busca de
atender aos interesses dos proprietrios e da OUCPRJ que tem como premissa o interesse maior da
cidade.
Embora esteja claro que a degradao atual da regio seja motivo suficiente para a adoo de iniciativas
que revertam esse quadro, sero adotadas todas as medidas necessrias para avaliao dos impactos
decorrentes das Intervenes programadas, especialmente no sistema virio, nos ambientes natural e
construdo, no patrimnio cultural e na vida da populao local. Trata-se de uma regio especial, com um
expressivo patrimnio arquitetnico e beira da Baa de Guanabara, fatos que, per si, justificariam a
maior ateno, mesmo que no fosse exigido pela legislao. O Estudo de Impacto de Vizinhana (vide
pgina 06) permite monitorar os respectivos riscos, bem como estabelecer medidas que eliminem ou
minimizem os impactos negativos e potencializem os positivos.
A outorga do direito de construir visa a garantir a viabilidade financeira da OUCPRJ e a distribuio dos
ganhos dela decorrentes. Para a aplicao deste instrumento, foi indispensvel estabelecer coeficientes
bsicos e mximos para o aproveitamento de terrenos, definindo-se uma faixa de potencial construtivo
passvel de ser vendido por meio dos CEPAC. Estes CEPAC foram emitidos pelo Municpio como forma
de outorgar o direito de construir, gerando os recursos necessrios para a realizao do programa de
intervenes previsto para a regio e podero ser distribudos pela CDURP ou pelo Fundo de
Investimento (vide pgina 88).
Esses certificados podero ser negociados livremente at o momento em que forem vinculados a um
determinado projeto de edificao, que dever ser submetido normalmente aprovao pelos rgos
municipais competentes. Vale ressaltar que os proprietrios no estaro impedidos de construir ou

42

ampliar seus imveis, mas na margem superior ao coeficiente bsico de aproveitamento ser obrigatrio
o uso de CEPAC.
A Distribuio (vide pgina 05) dos CEPAC ocorrer em leiles pblicos sob o controle da CVM a serem
promovidos pela CDURP e/ou pelo Fundo de Investimento (vide pgina 06). O valor de emisso de cada
CEPAC previsto no DM 33.364/2011 (vide pgina 06) de R$ 545,00 ( quinhentos e quarenta e cinco
reais) e a converso em direito de construir ser diferenciada em razo da localizao do terreno,
desonerando aqueles imveis menos valorizados. No caso da construo de equipamentos comunitrios
pertencentes ou destinados ao Poder Pblico, no haver a necessidade de CEPAC para construir
acima do CAB.
O total de CEPAC a ser emitido pelo Municpio ser da ordem de seis milhes que sero alienados em
leilo pblico ou utilizados para pagamento da Contraprestao (vide pgina 05). Os recursos
decorrentes dos leiles sero integralmente aplicados no mbito da OUCPRJ.
O uso dos CEPAC como garantia de financiamentos e obrigaes assumidas no mbito da OUCPRJ
ser devidamente fiscalizado pelo Agente Fiscalizador (vide pgina 04), estando sob rgido controle
estabelecido pela CVM e pelo Conselho Consultivo. O relatrio trimestral elaborado pela CDURP
permitir o acompanhamento de todas as aes desenvolvidas e ser um importante instrumento para
verificao do cumprimento das metas estabelecidas para a OUCPRJ.
A rea central naturalmente o local de convergncia de todos os cariocas em razo dos seus mais de
quinhentos mil postos de trabalho e, no futuro, continuar a ser tambm em razo das oportunidades
que a regio porturia oferecer, seja em novas moradias ou novos negcios. fundamental que
pessoas de todas as faixas de renda possam usufruir da regio a ser transformada, visto que essa
proximidade do Centro proporcionar ganhos sociais e econmicos para a sociedade. Portanto, trata-se
de uma empreitada em que indispensvel a participao de todos com o objetivo comum de resgatar
importante parte do territrio carioca, estabelecendo as bases da renovao de toda a rea central da
cidade do Rio de Janeiro.
Finalmente, h que se ressaltar a importncia de dois eventos de porte mundial que sero realizados no
Rio de Janeiro e tero por consequncia impactos diretos na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto
do Rio de Janeiro: a Copa do Mundo de Futebol FIFA de 2014 e os Jogos Olmpicos do Rio de Janeiro
de 2016.
Em decorrncia de ambos, o Municpio assumiu com as entidades organizadoras de tais eventos
compromissos que causaro efeitos dentro da rea definida na AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro, quais sejam:
A) Para a Copa do Mundo de Futebol FIFA de 2014:
construo de novos cais de atracao no porto do Rio de Janeiro.
B)

Para os Jogos Olmpicos de 2016:

construo da Vila de Mdia;
construo da Vila de rbitros;
construo de Centro de mdia no credenciada; e
construo de Centro Operacional de Tecnologia (Technology Operations Center TOC).

A LEI COMPLEMENTAR N. 101, DE 23 DE NOVEMBRO DE 2009 OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO

DO PORTO DO RIO DE JANEIRO

43

A LC 101/2009 (vide pgina) trouxe imensurvel avano legislao urbanstica do Rio de Janeiro ao
alterar a Plano Diretor Anterior, nela introduzindo novos instrumentos de carter urbanstico e tributrio
aplicao do Plano Diretor Anterior. Alm destes, a LC 101/2009 (vide pgina 06) adaptou o Plano
Diretor Anterior ao Estatuto da Cidade, introduzindo o conceito de operao urbana consorciada ao
ordenamento jurdico do Municpio. O Plano Diretor Atual recepcionou a LC 101/2009, prevendo a
operao urbana consorciada em seu artigo 37.
Outro grande benefcio da LC 101/2009 (vide pgina 06) foi criar a AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro e, nela, instituir a OUCPRJ, que compreende um conjunto de intervenes
coordenadas pelo Municpio e demais entidades da administrao pblica do Municpio, com a
participao de proprietrios, moradores, usurios e investidores, com o objetivo de alcanar
transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e valorizao ambiental de parte das Regies
Administrativas I, II, III e VII, em consonncia com os princpios e diretrizes do Estatuto da Cidade e do
Plano Diretor Atual (vide pginas 07 e 113) da cidade do Rio de Janeiro.
A OUCPRJ tem por finalidade promover a reestruturao urbana da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro, por meio da ampliao, articulao e requalificao dos espaos livres de uso
pblico da regio do porto, visando melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores,
e sustentabilidade ambiental e socioeconmica da regio.
A AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro est delimitada do entroncamento da Av.
Alfred Agache com a Av. Presidente Vargas seguindo por esta, incluindo apenas o lado par, at a Rua
Visconde de Itabora; por esta, includa, at a Rua Visconde de Inhama; por esta, excluda; Praa Baro
de Ladrio, excluda, at o cais do 1 Distrito Naval; seguindo por este, includo, at a Praa Mau; por
esta, includa, at a Av. Rio Branco; por esta, incluindo apenas o lado par, at a Av. Presidente Vargas,
por esta, incluindo apenas o lado par, at o Canal do Mangue; por este, includo, at a Rua Francisco
Eugnio; por esta, includo apenas o lado par, at a Rua Melo e Souza; por esta, includo o lado mpar,
at encontrar a Av. Pedro II. Deste ponto por uma linha reta at encontrar a divisa do lote do Centro de
Preparao de Oficiais da Reserva (CPOR-EX) e do Hospital Frei Antnio, excludos. Deste ponto por
uma linha reta at encontrar a Praa Mrio Nazar; por esta, includa, at encontrar a Rua So
Cristvo; por esta, incluindo apenas o logradouro, at encontrar a Rua Figueira de Melo. Deste ponto,
retornando pela Rua So Cristvo, incluindo apenas o logradouro, at a Av. Brasil; seguindo por esta,
incluindo apenas o lado par, at encontrar a Rua S Freire. Deste ponto, retornando pela Av. Brasil,
incluindo apenas o logradouro, at a Rua Ver. Odilon Braga, incluindo apenas o logradouro; at
encontrar a Av. Rio de Janeiro, deste ponto por uma reta, perpendicular ao Cais do Porto; deste ponto,
pelo cais at o Per Mau, includo, e da, pela linha costeira junto ao cais at o prolongamento da Av.
Presidente Vargas. Na pgina 27, v-se um mapa indicando seus limites.
No mbito da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, foi criado o Programa Bsico
de Intervenes, que compreende a Zona de Uso Misto (onde se permite o uso residencial e comercial,
vide pgina 08), o Sistema Virio Prioritrio, entre outras medidas a adotar. Foram definidos novos
parmetros de uso e de ocupao do solo especficos para a rea e gabaritos prprios, conforme a
altura mxima e o nmero mximo de pavimentos das edificaes.
Ser desenvolvido um programa que garantir o atendimento populao de baixa renda atingida pelas
Intervenes urbansticas pelo Poder Pblico em conjunto com os rgos municipais, estaduais e
federais competentes. As edificaes multifamiliares, comerciais e de equipamentos culturais e
desportivos, nas reas includas na OUCPRJ, obedecero, dentro das normas a serem estabelecidas
pela regulamentao, aos critrios de sustentabilidade ambiental e reduo e/ou neutralizao de
emisses de gases de efeito estufa, adotando padres construtivos especficos.

44

Para que a OUCPRJ seja implementada foi necessria a elaborao prvia de um Estudo de Impacto de
Vizinhana (vide pgina 06) para a implantao dos usos, em funo dos impactos gerados no meio
ambiente, no patrimnio histrico, cultural e paisagstico.
Para fins da aplicao da outorga onerosa (vide pgina 70) do direito de construir foram estabelecidos os
Coeficientes de Aproveitamento Bsico CAB e os Coeficientes de Aproveitamento Mximo CAM.
Como fonte de recursos para a implementao da OUCPRJ, o Municpio est autorizado a outorgar,
onerosamente, potenciais adicionais de construo nas quadras em que o coeficiente de aproveitamento
mximo do terreno for distinto do coeficiente de aproveitamento bsico de terreno, mediante a
incorporao ao lote de direito de construir adicional, conforme a tabela abaixo:
SUB

GABARITO

TAXA DE

SETOR

metros-pavimentos

OCUPAO

A1

15 4

A2

11 3

A3

CAB

CAM

70%

2,80

2,80

70%

2,10

2,10

90 30

70%

1,00

8,00

A4

92

70%

1,00

1,40

A5

11 3

70%

1,00

2,10

B1

11 3

70%

2,10

2,10

B2

11 3

70%

1,00

2,10

B3

18 6

70%

1,00

2,80

B4

90 30

70%

1,00

8,00

B5

60 20

50%

1,00

4,20

B6

11 3

70%

1,00

2,10

C1

11 3

70%

2,10

2,10

C2

120 40

50%

1,00

8,00

C3

150 50

50%

1,00

12,00

C4

60 20

50%

1,00

4,20

C5

11 3

70%

1,00

2,10

D1

150 50

50%

1,00

10,00

D2

120 40

50%

1,00

8,00

D3

60 20

50%

1,00

4,20

D4

11 3

70%

1,00

2,10

E1

90 30

100%

1,00

11,00

E2

120 40

50%

1,00

8,00

E3

15 5

70%

1,00

2,80

E4

11 3

70%

1,00

2,10

F1

7,5 2

70%

1,00

1,40

I1

11 3

70%

1,00

2,10

J1

11 3

70%

1,00

2,10

M1

150 50

50%

1,00

12,00

M2

150 50

50%

1,00

10,00

M3

120 40

50%

1,00

8,00

Com a entrada em vigor do Estatuto da Cidade, o CEPAC passou a ser autorizado como instrumento
financeiro das operaes urbanas consorciadas. Dessa forma, foi implementado um modelo de clculo
45

direto por meio dos valores estabelecidos em uma tabela especfica, o que permite ao interessado saber
de antemo qual ser o valor a ser pago pelos benefcios outorgados pelo Municpio.
Foram emitidos 6.4336.722 (seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois)
CEPAC, a um preo de R$ 545,00 ( quinhentos e quarenta e cinco reais) por CEPAC, para absorver o
2
Estoque de rea (vide pgina 05) construtivo adicional mximo de 4.089.502 m (quatro milhes, oitenta
e nove mil quinhentos e dois metros quadrados).
A LC 101/2009 (vide pgina 06) contm a Tabela de Converso em metros quadrados de rea adicional,
mudana de usos e parmetros urbansticos, tabela esta que foi utilizada para fins de desenvolvimento
do Estudo de Viabilidade (vide pgina 121) cujo resumo acompanha este Prospecto.
Os CEPAC sero livremente negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente na AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, desde que atendidas s diretrizes da OUCPRJ.
Uma vez seus direitos sejam vinculados, o que ser feito com base na Tabela de Converso, a um
projeto de edificao para um lote especfico que dever ser submetido aos trmites normais de
aprovao perante os rgos do Municpio, os CEPAC no mais podero ser negociados.
A converso dos CEPAC em direito de construir ser diferenciada segundo as Faixas de Equivalncia
(vide pgina 06) delimitadas e atender distribuio do Estoque de rea (vide pgina 05) previsto na
LC 101/2009 (vide pgina 06).
Assim, a base legal definitiva que d sustentao jurdica OUCPRJ composta pela LC 101/2009 (vide
pgina 06), pela Lei Complementar Municipal n. 102/2009 (LC 102/2009, vide pgina 06), bem como o
DM 32.666/2010 (vide pgina 05), todos do Municpio do Rio de Janeiro. Para efeitos do CAB, sobre o
qual se calcula a diferena de potencial construtivo a ser outorgado de forma onerosa, nos termos do
que estabelecem as regras da OUCPRJ, adota-se o disposto na LC 101/2009 (vide pgina 06), o Plano
Diretor Atual (vide pginas 07 e 113) e o DM 32.666/2010 (vide pgina 05).

PRINCIPAIS ASPECTOS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO

Para reverter a situao de abandono da regio Porturia do Rio de Janeiro foi concebido um plano
completo de revitalizao de forma a consolid-la como plo de crescimento urbano e econmico da
cidade. Neste plano est sendo considerada uma rea de interveno de aproximadamente 500
hectares levando em conta as principais disciplinas envolvidas neste processo: Urbanismo, Paisagismo,
Engenharia, Sistema Virio e Infraestrutura Urbana (Abastecimento de gua, Esgoto, Drenagem,
Abastecimento de Energia Eltrica, Telecomunicao e Iluminao Pblica).
A regio porturia localizada na rea central da Cidade do Rio de Janeiro foi criada durante o governo do
Presidente Rodrigues Alves e do Prefeito Pereira Passos, a partir de um aterro que modificou a linha da
costa com o intuito de viabilizar um moderno porto para a poca. Porm, com a evoluo das tcnicas
das operaes porturias e, principalmente, devido necessidade de se ter um espao cada vez maior
de armazenamento, o trecho do porto entre a Praa Mau e a Avenida Francisco Bicalho foi se tornando
obsoleto.
Hoje, devido a estas restries, poucas operaes permanecem utilizando o local: o Moinho Fluminense
permanece recebendo descarga de trigo no Armazm 8, papel imprensa importado descarregado no
Cais da Gamboa, ferro-gusa exportado, tambm, atravs do Cais da Gamboa pela Operadora
46

Porturia Triunfo, entre outras. Assim, uma grande rea que outrora servia como rea de apoio s
operaes porturias, de carter essencialmente industrial, tornou-se ociosa, formando vazios urbanos e
deixando edificaes subutilizadas ou abandonadas. Para recuper-las ser preciso mais do que simples
Intervenes urbanas pontuais. Foi necessrio conceber um plano completo de revitalizao para rea,
de forma a redirecionar para o centro o novo vetor de crescimento da cidade.
A OUCPRJ ocupa uma rea de interveno de 489 hectares, comparvel aos bairros de Copacabana
(410 ha), Botafogo (480 ha) e ao Centro (572 ha), com grandes potencialidades. Est localizada prxima
a grandes eixos de circulao (Linha Vermelha, Avenida Brasil e Avenida Francisco Bicalho) e rea
central da cidade, com frente para a Baa da Guanabara. a porta de entrada para os turistas que
chegam cidade em cruzeiros e tem em seu interior vrios pontos de interesse como a Igreja de So
Francisco da Prainha, o conjunto urbano do Morro da Conceio e a recm construda Cidade do
Samba. Todos estes aspectos so importantes e apontam uma vocao para um uso muito mais intenso
do que ocorre hoje, com a instalao de novos moradores, comrcios, servios, equipamentos urbanos,
culturais e de lazer.
A OUCPRJ foi concebida para induzir a recuperao da regio Porturia do Rio, atravs de um plano
integrado de interveno que contempla a alterao de usos, parmetros edilcios, novos sistemas
virios e de transporte pblico alm de um plano urbano e paisagstico que transformar a regio num
local atraente para moradia e trabalho. Obras virias e de infra-estrutura sero realizadas para criar um
novo ambiente local que, associada a nova legislao urbana, tornar os terrenos atraentes iniciativa
privada, criando novas moradias e novos postos de trabalho, repovoando a regio.
O objetivo da OUCPRJ transformar a regio da zona porturia numa rea dinmica que seja uma nova
referncia de planejamento urbano para a cidade, a exemplo de outras cidades ao redor do mundo como
Buenos Aires, Nova Iorque, Baltimore, Roterd, entre outras, que ao recuperarem suas reas porturias
degradadas, dinamizaram suas economias e ganharam mais um ponto de interesse turstico. Assim,
ganharo tambm as reas em seu entorno, para onde esta renovao se irradiar atravs de melhorias
da ambincia local e dos fluxos da cidade, alm de todos aqueles que usam a regio de alguma forma.
Em resumo, a cidade ganhar como um todo.
O escopo da OUCPRJ compreende um conjunto integrado de Intervenes coordenadas pelo Municpio,
por intermdio da CDURP, com participao dos proprietrios, moradores, usurios e investidores em
geral, visando a melhorar a qualidade de vida dos atuais e futuros moradores da regio porturia do Rio
de Janeiro, bem como a assegurar a sustentabilidade ambiental e scio-econmica da rea, por meio de
Intervenes que permitam melhorar a qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores, bem como
a sustentabilidade ambiental e socioeconmica da regio.
A referida rea compreende os seguintes setores:
Setor A: Do entroncamento da Av. Alfred Agache com a Av. Presidente Vargas seguindo por
esta, incluindo apenas o lado par, at a Rua Visconde de Itabora; por esta, includa, at a Rua
Visconde de Inhama; por esta, excluda; Praa Baro de Ladrio, excluda, at o cais do 1
Distrito Naval; seguindo por este, includo, at a Praa Mau; por esta, includa, at a Travessa
do Liceu; pelo eixo desta at a Rua Sacadura Cabral; pelo eixo desta at a Rua Silvino
Montenegro; pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o Ptio entre os
armazns 7 e 8. Deste ponto, includo, por uma reta perpendicular ao Cais do Porto at a Baa
de Guanabara. Deste ponto por uma linha costeira junto ao Cais do Porto, includo, at o Pier
Mau, includo. Deste ponto por uma linha costeira junto ao cais do 1 Distrito Naval at o ponto
de partida.
Setor B: Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Rua Silvino Montenegro; pelo eixo
desta at a Rua Conselheiro Zacarias; pelo eixo desta at a Rua da Gamboa; pelo eixo desta at
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a Rua da Unio; pelo eixo desta at a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta at a Av. Prof. Pereira
Reis; pelo eixo desta at o Cais do Porto; por este, includo, at o Ptio entre os armazns 7 e 8.
Deste ponto, excludo, por uma reta perpendicular Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o
ponto de partida.
Setor C: Do entroncamento do Cais do Porto com o eixo da Av. Prof. Pereira Reis; seguindo por
este at a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta at a Praa Marechal Hermes; por esta, includa at
a Via Prioritria C2; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o Cais do Porto;
por este, includo; at o ponto de partida.
Setor D: Do entroncamento da Rua Santo Cristo com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo
desta at o eixo do Canal do Mangue; por este at o entroncamento com o eixo da Via Prioritria
C2; por este at a Praa Marechal Hermes; por esta, excluda, at o ponto de partida.
Setor E: Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Rua Pedro Alves;
seguindo por este at a Rua Moreira Pinto; pelo eixo desta at a Via Prioritria E1; pelo eixo
desta at a Rua Marqus de Sapuca; pelo eixo desta at a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo
desta at a Rua da Amrica; pelo eixo desta at a Rua Senador Pompeu; pelo eixo desta at a
Rua Bento Ribeiro; Praa Cristiano Otoni, excluda, Praa Duque de Caxias, excluda, at a Av.
Presidente Vargas; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o ponto de
partida.
Setor F: Do entroncamento da Rua Moreira Pinto com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo
desta at a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta at a Praa Santo Cristo; por esta, includa, at a
Av. Trinta e Um de Maro; pelo eixo desta at a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a
Rua Marqus de Sapuca; pelo eixo desta at a Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o
entroncamento com o eixo da Rua Moreira Pinto; por este at o ponto de partida.
Setor G: Do entroncamento da Av. Trinta e Um de Maro com a Rua Santo Cristo; seguindo pelo
eixo desta at a Rua da Unio; pelo eixo desta at a Rua da Gamboa; pelo eixo desta at a Rua
Baro da Gamboa; pelo eixo desta at a Av. Trinta e Um de Maro; pelo eixo desta at o ponto
de partida.
Setor H: Do entroncamento da Av. Trinta e Um de Maro com a Rua Baro da Gamboa;
seguindo pelo eixo desta at a divisa do Cemitrio dos Ingleses; por esta at a divisa da AEIS do
Morro da Providncia; por esta at a Praa Amrico Brum. Deste ponto, excludo, por uma reta
at o encontro do Tnel Joo Ricardo com a Rua Bento Ribeiro; seguindo pelo eixo desta at a
Rua Senador Pompeu; pelo eixo desta at a Rua da Amrica; pelo eixo desta at a Rua Nabuco
de Freitas; pelo eixo desta at a Av. Trinta e Um de Maro; pelo eixo desta at o ponto de
partida.
Setor I: Do entroncamento da Rua Baro da Gamboa com a Rua da Gamboa; seguindo pelo
eixo desta at a Rua Conselheiro Zacarias; pelo eixo desta at a Rua Sacadura Cabral; pelo eixo
desta at a Rua Camerino; pelo eixo desta at a Rua Baro de So Flix; pelo eixo desta at a
Rua Bento Ribeiro; pelo eixo desta at a entrada do Tnel Joo Ricardo. Deste ponto por uma
reta at a Praa Amrico Brum; por esta, includa, at o limite da AEIS do Morro da Providncia;
por esta at a divisa do Cemitrio dos Ingleses; por esta at a Rua Baro da Gamboa; pelo eixo
desta at o ponto de partida.
Setor J: Do entroncamento da Rua Bento Ribeiro com a Rua Baro de So Flix; seguindo pelo
eixo desta at a Rua Camerino; pelo eixo desta at a Av. Passos; pelo eixo desta at a Av.
Presidente Vargas; pelo eixo desta at a Rua Bento Ribeiro; includas as Praas Cristiano Otoni
e Duque de Caxias; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor K: Do entroncamento da Rua Camerino com a Rua Sacadura Cabral; seguindo pelo eixo
desta at a Travessa do Liceu; pelo eixo desta at a Rua do Acre; pelo eixo desta at a Rua
Leandro Martins; pelo eixo desta at a Rua dos Andradas; pelo eixo desta at a Rua Jlia Lopes
de Almeida; pelo eixo desta at a Rua da Conceio; pelo eixo desta at a Rua Senador
Pompeu; pelo eixo desta at a Rua Camerino; pelo eixo desta at o ponto de partida.

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Setor L: Do entroncamento da Rua Camerino com a Rua Senador Pompeu; seguindo pelo eixo
desta at a Rua da Conceio; pelo eixo desta at a Rua Jlia Lopes de Almeida; pelo eixo
desta at a Rua dos Andradas; pelo eixo desta at a Rua Leandro Martins; pelo eixo desta at a
Rua do Acre; pelo eixo desta at a Av. Rio Branco; pelo eixo desta at a Av. Presidente Vargas;
pelo eixo desta at a Av. Passos; pelo eixo desta at a Rua Camerino; pelo eixo desta at o
ponto de partida.
Setor M: Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Rua Francisco Eugnio;
seguindo por esta, includo apenas o lado par, at a Rua Melo e Souza; por esta, includo o lado
mpar, at encontrar a Av. Pedro II. Deste ponto por uma linha reta at encontrar a divisa do lote
do Centro de Preparao de Oficiais da Reserva (CPOREX) e do Hospital Frei Antnio,
excludos. Deste ponto por uma linha reta at encontrara Praa Mrio Nazar; por esta, includa,
at encontrar a Rua So Cristvo; por esta, incluindo apenas o logradouro, at encontrar a
Rua Figueira de Melo. Deste ponto, retornando pela Rua So Cristvo, incluindo apenas o
logradouro, at a Av. Brasil; seguindo por esta, incluindo apenas o lado par, at o Canal do
Mangue; pelo eixo deste at o ponto de partida.
Setor N: Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Av. Brasil; seguindo pelo
eixo desta at a Rua S Freire. Deste ponto, retornando pela Av. Brasil, incluindo apenas o
logradouro, at a Rua Ver. Odilon Braga, incluindo apenas o logradouro; seguindo por esta at
encontrar a Av. Rio de Janeiro. Deste ponto por uma reta, perpendicular ao Cais do Porto, at a
Baia de Guanabara. Deste ponto seguindo por uma linha costeira junto ao Cais do Porto,
includo, at o Canal do Mangue; pelo eixo at o ponto de partida.

O PROGRAMA BSICO DE OCUPAO DA REA

O Programa Bsico de Ocupao da rea tem por objetivo primordial alcanar transformaes
urbansticas estruturais, melhorias sociais e valorizao ambiental de parte das Regies Administrativas
I, II, III e VII, em consonncia com os princpios e diretrizes do Estatuto da Cidade e do Plano Diretor
Atual (vide pginas 07 e 113).
Especificamente, para concretizar a consecuo dos objetivos da OUCPRJ, as Intervenes tm por
finalidade promover a reestruturao urbana da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de
Janeiro, por meio da ampliao, articulao e requalificao dos espaos livres de uso pblico da regio
do Porto.
O Programa Bsico de Ocupao da rea compreende:
as Intervenes;
o Sistema Virio Prioritrio;
a definio de novos parmetros de uso e ocupao do solo especficos para a AEIU (vide
pgina 04):
a criao da Zona de Uso Misto; e
o estabelecimento do Coeficiente de Aproveitamento Bsico CAB e do Coeficiente de
Aproveitamento Mximo CAM para fins da aplicao da outorga onerosa (vide pgina 70) do
direito de construir.
Principais Intervenes previstas:
As obras associadas OUCPRJ devero ser implementadas atravs de uma Parceria Pblico Privada a
ser contratada na modalidade Concesso Administrativa. A empresa ou consrcio adjudicado dever
constituir uma SPE com a finalidade de implantar todas as obras estruturais e de urbanismo previstas no
edital. Alm disso, a SPE ter a concesso da prestao dos servios pblicos municipais na AEIU (vide
pgina 04) por um perodo de 15 anos, prorrogvel.
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As principais Intervenes previstas so:

Reurbanizao de aproximadamente 70 km de vias (pavimentao, drenagem,
sinalizao, iluminao, arborizao de caladas e canteiros), implantao de novas vias
e trechos de ciclovias;

Implantao de novas redes de esgotamento sanitrio, abastecimento de gua, energia
eltrica, telefonia e gs encanado;

Implantao de sistema de melhoria da qualidade das guas do Canal do Mangue;

Implantao de via de mo dupla interna, paralela Rodrigues Alves (Binrio do Porto);

Demolio do Elevado da Perimetral no trecho entre o Terceiro Comando Areo Militar
III COMAR, no Largo dos Pracinhas, e a Av. Francisco Bicalho;

Construo de dois tneis paralelos entre o Mergulho da Praa XV, aproveitando a
estrutura deste, e a Av. Rodrigues Alves (na altura do Armazm 6) com
aproximadamente 2,7 km de comprimento ;

Construo de duas rampas ligando o viaduto do Gasmetro ao Santo Cristo;

Ampliao do atual tnel ferrovirio sob o Morro da Providncia para receber trfego de
automveis;

Implantao de mobilirio urbano, tais como abrigos para automveis, pontos de nibus,
lixeiras, totens, painis informativos, bicicletrios, etc.

Principais quantitativos relacionados aos projetos:

Via Expressa

2.740 m

Via Binrio

1.481 m

Tnel Escavado do Morro da Providncia

Tnel Escavado do Morro da Sade

309 m
80 m

Viaduto 1 do Gasmetro

148 m

Viaduto 2 do Gasmetro

430 m

TOTAL

5.188 m

50

Via em Asfalto
Via em Outros Pavimentos
Caladas
Plantio de rvores
Postes Iluminao Pblica
Rede de gua Potvel
Rede de Esgotamento Sanitrio
Rede de Drenagem
Rede de Energia e Iluminao Pblica
Rede de Telecomunicaes
Rede de Gs

752.087,20 m
53.983,66 m
608.643,94 m
14.947,00 un
6.799 un
107.507,00 m
74.564,00 m
57.405,00 m
133.820,00 m

125.200,00 m
25.170,00 m

Descrio das Intervenes

A OUCPRJ tem um prazo de vigncia de 30 anos de acordo com o previsto no pargrafo nico do art. 1
da Lei Complementar 101/2009 (vide pgina 06). Os servios de revitalizao, operao e manuteno
da AEIU Porturia, a serem precedidas pela realizao de obras associadas, sero contratados,
mediante a realizao de concorrncia em regime da Parceria Pblico-Privada, por um prazo de 15
anos. O contrato poder ser prorrogado, no caso dos servios de natureza contnua, pelo prazo de
vigncia da OUC.
Urbanismo
As Intervenes urbanas previstas para a rea de Especial Interesse Urbanstico - AEIU (vide pgina 04)
da regio Porturia do Rio de Janeiro tm por finalidade promover a reestruturao urbana local por
meio da ampliao, articulao e requalificao dos espaos livres buscando melhorar a qualidade de
vida dos atuais e futuros moradores da regio. O novo sistema virio ter por base uma malha de vias
estruturantes que buscar integrar melhor as diversas partes da rea de interveno com o centro e
bairros do entorno.

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As vias e praas existentes sero reurbanizadas, recebendo nova pavimentao, arborizao e novos
canteiros valorizando a paisagem urbana, melhorando as condies ambientais e aumentando a
capacidade de absoro do solo.
Novas reas verdes, caladas arborizadas, vias de pedestre, ciclovias e um parque ao longo do cais
ligando a Regio da Praa XV, conformaro a nova tnica da regio.
Uma nova sinalizao viria, iluminao pblica, mobilirio urbano (abrigos para pontos de nibus,
lixeiras, totens e painis informativos, bancos de praas, bancas de jornal, banheiros pblicos,
bicicletrios e quiosques) complementaro o processo de revitalizao da regio.
A ambincia dos morros (reas de ocupao mais antiga) ser preservada atravs da implantao de
uma nova infraestrutura, bem como a recuperao da pavimentao dos seus espaos pblicos. Os
entornos de bens tombados tanto dos morros como das demais reas recebero cuidados especiais.
No que diz respeito questo habitacional, est previsto o remanejamento gradual das habitaes
localizadas em rea de risco existentes no Morro da Providncia para novas residncias previstas para
reas do entorno, considerando o Projeto Novas Alternativas, da Prefeitura, e o Projeto Minha Casa
Minha Vida, do Governo Federal.
Est prevista ainda a construo dentro da rea de interveno, da nova sede da Cmara Municipal do
Rio de Janeiro e da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro CDURP.

Vias e Caladas
Foram definidos no Edital quatro tipos de acabamento de vias e caladas a serem implantados:

Acabamento de Via Tipo 1: Faixas de rolamento pavimentadas em asfalto (CBUQ) e passeios

em granito cinza serrado 50 cm x 50 cm delimitados por meio-fio de granito serrado com 15 cm
de largura e 15 cm de altura aparentes.

Acabamento de Via Tipo 2: Faixas de rolamento pavimentadas em asfalto (CBUQ) e passeios

em pedra portuguesa branca emoldurada por placas de granito cinza serrado 50 cm x 50 cm,
delimitados por meio-fio de granito serrado com 15 cm de largura e 15 cm (quinze centmetros)
de altura aparentes.

Acabamento de Via Tipo 3: Faixas de rolamento pavimentadas em asfalto (CBUQ) e passeios

pavimentados inteiramente em pedra portuguesa branca e preta, delimitados por meio-fio de
granito serrado com 15 cm de largura e 15 cm de altura aparentes.

Acabamento de Via Tipo 4: Faixas de rolamento em paraleleppedos e passeios em concreto

sarrafeado com trechos com pedra portuguesa branca quando a sua largura for superior a 1m
(um metro). Porm nos trechos destas vias onde ainda existir a pavimentao original em placas
de granito (costaneiras), esta dever ser preservada. Da mesma forma que nos padres
anteriores o passeio ser limitado por meio-fio em granito serrado de 15 cm de largura por 15 cm
de altura aparentes.

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Meios-fios e outros delimitadores:

Os meios-fios sero em granito medindo 15 cm de largura por 45 cm de altura, sendo que o topo e os 15
cm que ficaro aparentes devero ter acabamento serrado com um chanfro na sua quina viva. As
sarjetas sero em concreto moldado em loco com 30 cm de largura nas vias com faixa de rolamento
pavimentada em asfalto, na linha onde sero implantados os ralos para drenagem de guas pluviais.

Pavimentao das vias:

As vias sero pavimentadas em asfalto (CBUQ) e paraleleppedo (tipo 04). As vias pavimentadas em
asfalto esto classificadas como de trfego pesado, mdio ou leve. As reas destinadas a vagas para
veculos sero pavimentadas em blocos de concreto intertravados vermelhos retangulares de 20 cm x 10
cm com espessura mnima de 8 cm. Nestes locais a linha da sarjeta seguir o limite das faixas de
rolamento, fazendo a transio entre o asfalto e o bloco intertravado. Quando a via for pavimentada em
paraleleppedo no haver sarjeta e a pavimentao das vagas tambm ser em paraleleppedo. Em
frente s entradas de garagem, as vagas devero ser interrompidas para caladas com largura de 2,85m
(dois metros e oitenta e cinco centmetros) ou mais.
As passagens de pedestre em nvel com o passeio (traffic calm) sero executadas com rampa em
concreto lonado e topo tambm em blocos de concreto intertravados vermelhos retangulares de 20 cm x
10cm com espessura mnima de 8 cm. As sarjetas sero interrompidas no trecho.

Pavimentao dos passeios:

Os passeios das novas vias tero no mnimo trs metros de modo a dar conforto aos pedestres. Os
passeios das vias com acabamento tipo 1 sero inteiramente em granito cinza serrado em placas de 50
x 50cm com cinco centmetros de espessura. Os passeios das vias com acabamento tipo 2 sero planos
de pedra portuguesa branca emoldurados por peas 50 cm x 50 cm de granito cinza serrado. Trechos de
passeio com largura inferior a dois metros, contudo, devero ser totalmente pavimentados em granito.
Os passeios das vias de acabamento tipo 3 sero todos em pedra portuguesa, branca e preta. As vias
de acabamento tipo 4 tero seus passeios pavimentados em concreto lonado emoldurando panos de
pedra portuguesa branca. Trechos de passeio com largura inferior a um metro sero pavimentados
inteiramente em concreto lonado.

Tratamento de Esquinas:
A esquina com rampa ter uma rampa em curva com inclinao mxima de 10% (dez por cento)
vencendo o desnvel de 15 cm (quinze centmetros) existente entre o passeio e a via que abranger todo
o trecho curvo da esquina e poder avanar sobre trecho reto da via quando necessrio. Esta rampa ter
uma faixa de 40 cm de largura de piso podottil de alerta cinza 40 cm x 40 cm na parte plana adjacente
sua borda superior. Em cada extremidade desta faixa, haver uma faixa de 40 cm de largura,
perpendicular linha de testada dos lotes de piso podottil cinza guia 40 cm x 40 cm indo da testada dos
lotes faixa junto rampa. A pavimentao da rampa e da rea conformada pelos pisos podotteis e as
testadas dos lotes sero em granito cinza para as vias de acabamento tipo 01, 02 e 03 ou em concreto
lonado para vias de acabamento tipo 04.
Quando a largura dos passeios no permitir a execuo da esquina com rampa, ser executada a
esquina rebaixada. Neste caso toda a esquina ser rebaixada ao nvel das faixas de rolamento. Assim,

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para se evitar o avano de veculos sobre ela sero colocados balizadores junto linha de meio-fio a
cada 1,35 m em todo o trecho rebaixado.
De ambos os lados os passeios tero rampas com inclinao mxima de 10% vencendo o desnvel de
15 cm para dar acesso rea rebaixada. Antes de cada rampa, na borda superior destas, haver uma
faixa de 40 cm de piso podottil de alerta cinza 40 cm x 40 cm. Haver ainda uma faixa de 40 cm de
largura, perpendicular linha de testada dos lotes de piso podottil cinza guia 40 cm x 40 cm que ir da
testada dos lotes ao meio-fio rebaixado. Da mesma forma que na esquina com rampa, a pavimentao
da rampa e da rea conformada pelos pisos podotteis e as testadas dos lotes ser em granito cinza
para as vias de acabamento tipo 1, 2 e 3 ou em concreto lonado para vias de acabamento tipo 4.
Nas esquinas onde a travessia for feita atravs de traffic calm a pavimentao da esquina seguir a
pavimentao dos passeios e haver apenas a incluso de uma linha de balizadores a cada 1,35m e de
uma faixa de 40 cm de piso podottil de alerta cinza 40 cm x 40 cm ao longo do meio-fio no trecho onde
este estiver em nvel com a parte superior do traffic calm.

Praas e Parques:
As praas da regio sero tambm requalificadas. As praas dos setores A, B, C, D, G, M e N que hoje
se encontram em bom estado, sendo usadas pela populao, recebero manuteno e novo mobilirio.
So estas as praas Coronel Assuno, Jornal do Comrcio, Santo Cristo e Largo Jos Francisco Fraga,
alm das praas situadas nos demais setores (Praa Procpio Ferreira, Duque de Caxias, da Anistia,
dos Estivadores, Major Val, Amrico Brum, Vasconcelos Quer e Largo de Santa Rita).
A Praa Mau ter seu desenho modificado. A via que hoje a divide ao meio, ligando a Avenida Rio
Branco Rodrigues Alves deixar de existir liberando-a para o pedestre. Uma nova paginao ser feita
com pedras portuguesas brancas e pretas, aproveitando a paginao hoje existente. Este padro ser
estendido s adjacentes Praa Manuel A. de Almeida e Rua Amrico Rangel. Com a interrupo do
trfego, a praa ser ampliada e ganhar trs quiosques com restaurantes sobre deck de madeira. Ser
unida ao terminal de passageiros do porto, ao Per Mau e ao parque que ser construdo sobre os
tneis da Nova Perimetral que contar com ampla rea ajardinada, um restaurante e dois pergolados em
madeira. Atravs da Praa Mau e deste parque sobre a Nova Perimetral a ciclovia que percorrer o
Parque do Cais poder se ligar s ciclovias que vm da Zona Sul pelo Aterro do Flamengo. Ela contar
ainda com uma previso de ponto de VLT.
A Praa Patro-Mor Aguiar tambm ter seu desenho alterado pela passagem da calha para o VLT e
ser requalificada ganhando novo mobilirio e novas reas de jardins. Em frente futura estao de
Metr da Cidade Nova, ser criada uma nova praa que contar com uma previso de ponto de VLT e
grandes reas verdes e servir aos futuros moradores e/ou utilizadores das novas quadras criadas no
seu entorno.

Mobilirio urbano:
As lixeiras sero instaladas uma de cada lado da via a cada 90 m presas aos postes de iluminao. Elas
sero no Padro Prefeitura, na cor cinza.
As bancas de jornal e floriculturas sero implantadas nas praas e nas esquinas de vias com
estacionamento. Prximo s esquinas, a interrupo das vagas dar lugar a um alargamento de calada
que possibilitar esta implantao. Sero executadas em mdulo metlico com piso em granito,
prateleiras iluminadas, beiral fechado com chapa metlica, forro em ao espelhado e balco com vitrine

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fixa e tampo em granito. Suas dimenses totais so de 250 cm de altura por 600 cm de comprimento e
300 cm de profundidade. Junto s bancas de jornal sero instalados oito mdulos de bicicletrios no
Padro Prefeitura.
As praas contaro com bancos com encosto em estrutura de ao pintada de preto e assento e encosto
em madeira, com as seguintes dimenses: 82 cm de altura por 205 cm de comprimento e 64 cm de
profundidade, com assento a 44 cm de altura. No Parque do Cais, algumas rvores contaro com
bancos ao seu redor, no padro Prefeitura, modelo Catete, com 50 cm de altura por 190 cm de
comprimento e 190 cm de largura.
Paisagismo

Jardins, rvores e golas de rvores:

As rvores existentes na rea de interveno sero mantidas na medida do possvel. Quando elas
estiverem localizadas fora de reas ajardinadas, recebero uma gola de ferro fundido no Padro
Prefeitura, modelo Haddock Lobo medindo 1,35x1,35m, incluindo tento divisrio com 10cm de largura.
Novas rvores sero plantadas nas caladas com mais de 2,80m de largura com espaamento de 7,5m
entre elas de modo a existirem pelo menos duas rvores entre postes, que tero espaamento mnimo
de 15m. Da mesma forma, elas tero gola de ferro fundido no Padro Prefeitura, modelo Haddock Lobo
medindo 1,35m x 1,35m quando no estiverem plantadas em reas ajardinadas. Todas as rvores
plantadas devero receber uma grade de proteo. Nas caladas sero plantados oitis (Licania
tomentosa), rvore que hoje j predomina nas vias da rea de interveno, e nas praas haver uma
mescla de trs espcies: Cssia Rosa (Cassia grandis), Pau-Brasil (Caesalphinia echinata) e IpAmarelo (Tabebuia chrysotricha).
Nos dois eixos principais de circulao, Avenida Rodrigues Alves e eixo binrio (Via Projetada B01,
Avenida Equador e Rua General Luiz Mendes de Morais), os canteiros centrais tero palmeiras imperiais
(Roystonea oleracea) a cada 7,5m tambm de modo a existirem pelo menos duas rvores entre postes,
que tero espaamento mnimo de 15m.
As reas ajardinadas junto s esquinas ou em praas se limitaro com as reas de passeio em nvel
atravs de tentos de granito cinza medindo 10 cm de largura por 30 cm de altura. reas ajardinadas de
canteiros centrais faro limite com as faixas de rolamento atravs de meio-fio granito cinza medindo 15
de largura por 15 cm de altura aparente. Estas reas sero gramadas em sua maior parte com a GramaBatatais (Paspalum distachium). Nas praas haver uma maior diversidade de espcies: a sero
utilizadas tambm como forrao vegetal a Dinheiro-em-Penca (Urtica nummulariifolia) e como
vegetao arbustiva a Flor-do-Bode (Calophanes hygrophiloides), a Vinca (Vinca rsea L.) e a Pau-deCachimbo (Senna bicapsularis).
Engenharia

Tneis: Binrio Sade e RFFSA/VLT

Consideraes Gerais sobre os tneis
Os estudos bsicos integrantes do Projeto do Porto Maravilha visam construo de novas vias urbanas
em substituio ao sistema do Elevado da Perimetral e da Avenida Rodrigues Alves e a destinao de
calha especifica sem trilhos para a implantao de um sistema VLT-Veculo Leve sobre Trilhos,
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contemplando a construo de dois tneis paralelos, escavao de um tnel central e realce da seo
escavada de um tnel existente, assim localizados:

Tnel sob o Morro da Sade: Este tnel visa garantir a interligao viria da rea Central da
Cidade com o Bairro de Santo Cristo atravs da Via Binria. Esta ligao, prevista em via dupla
com canteiro central, por onde passar o VLT, torna obrigatria a construo deste tnel
rodovirio passando sob o Morro da Sade, garantindo a implantao do traado do VLT. Este
tnel ser escavado em macio rochoso/saprolito, sendo toda a travessia sob cobertura rasa,
transpondo um contraforte do Morro da Sade, onde est edificado um condomnio residencial
formado por prdios de trs pavimentos, construdos recentemente.

Realce de Tnel da RFFSA: Com a previso da implantao de um sistema VLT, em traado

circular na regio porturia, est prevista a ampliao da seo escavada do antigo tnel
ferrovirio (RFFSA) que passa sob o Morro da Providncia.

Tneis: Via Expressa e Binria

Consideraes Gerais e Descrio do Traado
Nos estudos desenvolvidos para o projeto do sistema virio do Porto Maravilha, foi analisada a
implantao da Galeria Viria da Via Expressa em substituio do trecho do Elevado da Perimetral e
Avenida Rodrigues Alves, entre o III COMAR, no Largo dos Pracinhas, e o Armazm 6 do Cais do
Porto, j na Avenida Rodrigues Alves. No caso da Via Binria, considera-se um tnel independente da
Via Expressa, que inicia na Rua Primeiro de Maro, nas proximidades da Rua Visconde de Inhama, e
termina na Rua dos Trilhos, nas proximidades da Rua Antnio Lage.
O Sistema virio denominado de VIA EXPRESSA composta de parte em superfcie, entre o III
COMAR e o Mergulho da Praa XV, e de 2 (dois) tneis paralelos, que tero seu incio aproveitando a
atual estrutura do Mergulho, passando por um poo de servio nas proximidades da Av. Visconde de
Inhama. Deste ponto seguindo paralelo ao Morro de So Bento, passando sob o Morro da Conceio
e sob a Av. Venezuela at o cruzamento da Rua Baro de Tef, da seguindo em direo da Av.
Rodrigues Alves e indo at as proximidades do Armazm 6 e assim continuando em superfcie at
imediaes da Rodoviria Novo Rio.
A parte subterrnea da Via Expressa ser composta por dois tneis escavadas pelo processo de "cut
and cover entre a atual estrutura do Mergulho da Praa XV, que sofrer intervenes necessrias
sua adequao com a nova Via proposta, e a Praa Baro de Ladrio, pelo processo de NATM em
terreno com camadas de aterro e aluvio arenoso e macio rochoso at Av. Venezuela, e seo
mista (rocha/solo) at a Av. Rodrigues Alves onde encontra a superfcie em metodologia de escavao
em "cut and cover e vala a cu aberto (VCA) at o Armazm 6.
O Sistema virio denominado VIA BINRIA, especificamente seu trecho subterrneo, composto de
uma rampa de ligao entre a superfcie e a parte subterrnea, com um tnel singelo escavado
pelo processo NATM sob o macio rochoso do Morro do So Bento. No trecho menos profundo,
a escavao ser feita a cu aberto, sem a necessidade de contenes laterais.
Tem o seu incio previsto a partir da Rua Primeiro de Maro, prximo ao encontro com a Rua
Visconde de Inhama, prosseguindo sob o Morro de So Bento, a Praa Mau e Via Trilhos, onde
encontra a superfcie em metodologia de escavao de galeria pelo processo de cut and cover e por
fim vala cu aberto (VCA) at prximo a Rua Antnio Lage.
Quando a escavao atingir uma profundidade de aproximadamente 1,50 m (um metro e cinquenta
centmetros) est prevista a construo de paredes diafragma com ficha em solo de argila orgnica
56

tratadas com selo de "Jet-Grouting" no fundo. A escavao foi prevista para ser realizada a cu aberto,
sendo que parte dela com o uso de escoramento metlico provisrio.
Para a sua implantao foram previstos poos de emboque, conforme previsto no projeto virio da
AEIU Porturia.

Demolio do Elevado da Perimetral

Est previsto o desmonte total do Elevado da Perimetral, no trecho entre a Estao Rodoviria Novo Rio
e a chegada no III COMAR, entre os pilares 1401 e a ala de acesso nas proximidades do Largo dos
Pracinhas.
Neste trecho, o Elevado apresenta-se predominantemente com sua estrutura caracterstica, constando
de pilares de concreto armado e tabuleiro metlico formado por oito vigas-longarinas e transversinas de
travamento, peas fabricadas com ao COR-TEN.
Na travessia sobre a Praa Mau, em frente ao Per Mau, e entre o pilar 1525, no mergulho da Praa
XV, at o acesso do III COMAR, a estrutura do Elevado foi totalmente construda com tabuleiro de
concreto protendido apoiado sobre grandes pilares de concreto armado. Assim para a demolio e
remoo da estrutura do Elevado da Perimetral, foram consideradas duas metodologias bsicas a serem
empregadas:

TRECHO A: Trechos em estrutura metlica e pilares de concreto. Quebras, cortes e remoo

das pistas de rolamento e barreiras, desmontagem da estrutura metlica do tabuleiro, corte e
remoo dos pilares e vigas de apoio.

TRECHO B: Trecho em estrutura de concreto. Desmonte convencional do tabuleiro, com

cimbramento de sustentao auxiliar, seguido do corte e remoo dos pilares.

Viadutos de Interligao
As alas de descida e subida ao viaduto do Gasmetro foram previstas com fundaes em estacas prmoldadas, cravadas na Avenida Francisco Bicalho.
A meso-estrutura em concreto moldado e a superestrutura ser mista, isto , em vigas metlicas e laje
em concreto. Os encontros sero em terra armada.
O Sistema Virio Prioritrio
Com objetivo de adequar a malha viria existente atualmente ao novo padro de ocupao a ser
implementado na AEIU (vide pgina 06) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, e em atendimento aos
princpios de priorizar o transporte coletivo sobre o individual e de valorizar a paisagem urbana e o
ambiente urbano, foi institudo o novo Sistema Virio Prioritrio.
O novo sistema virio ter por base uma malha de vias estruturais que buscar integrar a rea de
interveno com a rea central da cidade e bairros do entorno.
A criao de um novo eixo interno rea de interveno denominado Binrio do Porto , ligando a Av.
Francisco Bicalho Praa Mau, em conjunto com a abertura de novas vias e o alargamento de algumas

57

vias existentes, permitir a demolio do Elevado da Perimetral, no trecho entre o III COMAR, no Largo
dos Pracinhas, e a Av. Francisco Bicalho.

O trfego do elevado da perimetral ser transferido para dois tneis paralelos. Estes tneis tero incio
no mergulho da Praa XV, aproveitando a estrutura deste, passando sob a praa Baro de Ladrio,
onde ser construdo um poo de servio, passando sob o alinhamento da Avenida Venezuela e sob o
Tnel do Binrio nas imediaes da Baro de Tef. Deste ponto em diante o tnel da via expressa segue
pelo alinhamento da atual Rodrigues Alves at a altura do armazm 6, onde voltar a superfcie.
O Binrio do Porto ser formado pelo alargamento das ruas General Luiz Mendes de Morais e Equador,
implantao das vias B1 e A1, construo de um tnel sob o Morro da Gamboa, reurbanizao da Av.
Venezuela e construo do Tnel do Binrio. Este conectar os fluxos da Av. Primeiro de Maro em
tnel sob o Morro de So Bento, passando sob a Praa Mau, desviando na direo do prdio da Polcia
Federal e voltando superfcie, atravs de rampa, aps a Rua Argemiro Bulco.
Visando a dar maior fluidez ao trfego neste novo eixo sero implantadas duas novas alas interligandoo ao Elevado do Gasmetro. Essas alas sero construdas no alinhamento da Rua Comandante Garcia
Pires, uma partindo da Rua Equador em direo ao elevado e outra descendo deste em direo Rua
Cidade de Lima.
Como complemento s Intervenes urbansticas j mencionadas, outras vias sero criadas ou
reurbanizadas dando maior conectividade na rea criando novas alternativas aos futuros freqentadores
da regio.
De modo a priorizar o transporte coletivo, alm das melhorias virias propostas sero criadas calhas
ajardinadas destinadas futura implantao de um circuito de Veculo Leve Sobre Trilho (VLT) na rea,
incluindo dois trajetos que faro a ligao entre os modais de transporte hoje j existentes (trem, metr e
nibus) e as principais vias da rea de interveno. Para a implementao deste circuito ser necessrio
o alargamento do tnel hoje existente sob o Morro da Providncia. Tambm ser implantado um circuito
ciclovirio com pistas exclusivas e compartilhadas com o passeio ou com a faixa de rolamento nas
demais vias. Este circuito permitir a interligao da rea com o bairro de So Cristvo e com a Zona
Sul atravs da conexo Museu de Arte Moderna (MAM) Praa Mau.

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Infraestrutura Urbana
Toda a rede de infraestrutura localizada na AEIU (vide pgina 04) da regio Porturia ser remodelada,
com novos sistemas de esgotamento sanitrio, drenagem de guas pluviais, abastecimento de gua,
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energia eltrica, telecomunicaes e gs encanado. Estas aes que incluem a melhoria da qualidade
das guas do Canal do Mangue foram projetadas para garantir o atendimento s demandas do novo
adensamento populacional previsto para regio, promovendo a melhoria da qualidade ambiental local.

Sistema de Abastecimento de gua:

A populao da rea de abrangncia do Projeto, somadas as populaes futuras, fixa e flutuante, e a
atual, foi calculada em 391.375 habitantes, considerando-se a ocupao total de todas as quadras
disponveis. Para o atendimento das vazes, ser necessria uma preservao de 19.939 m (dezenove
mil e novecentos e trinta e nove metros cbicos) de gua.
A nova rede de distribuio de gua ser constituda por um conjunto de condutos principais e
secundrios assentes nas vias pblicas, junto s edificaes e com a funo de conduzir a gua para os
prdios e os pontos de consumo pblico. Esses condutos principais, em anis, caracterizam-se pelas
numerosas derivaes e uma disposio "em rede", derivando da o seu nome.
A vazo de distribuio foi calculada para as condies atualmente comuns nas cidades brasileiras, isto
, os prdios tm reservatrios domiciliares que abastecem a rede predial e que recebem gua da rede
pblica. Nestas condies, a vazo referir-se- a uma particular situao desfavorvel correspondente
hora de maior consumo do dia de maior consumo.

Sistema de Esgotamento Sanitrio:

A rea contemplada no projeto encontra-se situada dentro de trs bacias de esgotamento sanitrio. Os
efluentes sanitrios de toda a AEIU (vide pgina 04) sero direcionados para o coletor tronco localizado
na Avenida Rodrigues Alves. Desta forma, a rea de interesse foi subdividida em trs reas definidas em
funo da delimitao imposta por essas bacias.
Entende-se que os grandes prdios a serem construdos no local iro provocar um enorme adensamento
populacional, o que acarretar incrementos nas vazes de esgoto sanitrio. Com certeza o atual sistema
de esgotamento sanitrio no suportar estes acrscimos de vazes. Sendo assim, novas redes de
coleta foram dimensionadas a fim de que novas sobrecargas de vazes possam vir a ser suportadas.
Todo o esgoto destas bacias ser encaminhado at o Interceptor da Avenida Rodrigues Alves, o qual
possui a capacidade para recebimento de toda esta vazo.

Sistema de Drenagem Urbana:

O trecho da baa de Guanabara no qual est situada a regio porturia do Rio de Janeiro uma rea
completamente alterada ambientalmente desde o incio do sculo XX, onde o primitivo litoral foi
completamente desfigurado, com o aterro de praias, enseadas, gamboas, manguezais e da prpria baa
de Guanabara, visando instalao e modernizao do sistema porturio da cidade.
Esta tambm uma das reas ambientalmente mais degradadas de toda a baia de Guanabara, onde
todas as bacias hidrogrficas a localizadas foram transformadas em imensos vales de esgoto e
transportadoras de resduos de todos os tipos, tamanhos e procedncias. Direta ou indiretamente tanto
dessa rea como das localizadas na margem oposta da baa, dependendo dos ventos predominantes,
ndices pluviomtricos e mares, os resduos no depositados em manguezais, praias ou costes acabam
circulando indefinidamente enquanto flutuam nas guas e dessas, potencialmente para o porto do Rio de
Janeiro.

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Toda a regio onde est inserida a rea de projeto foi dividida em bacias de drenagem, considerando a
topografia local e o novo arruamento proposto. Cada bacia foi dimensionada trecho a trecho, de
montante para jusante, considerando os dados de chuvas, a topografia, a forma de ocupao, o tempo
de concentrao e a rea de contribuio.
Para as novas condies de vazo e escoamento est prevista a execuo de nove novas sadas de
desge, alm da ampliao dos dois desges existentes.

Sistema de Distribuio de Energia

O sistema atual da regio mescla um sistema de redes de distribuio de mdia tenso subterrnea com
um sistema areo, incluindo a rede de distribuio de baixa tenso.
Toda a energia eltrica que supre a rea em estudo proveniente de trs Subestaes de Distribuio
de Energia:
1. Subestao Camerino (138/13,8 kV - 5 (cinco) transformadores de 40MVA) situada na Rua
Camerino no Centro do Rio;
2. Subestao Mackenzie (138/13,8 kV 3 (trs) transformadores de 40 MVA), localizada na Rua
Mackenzie, no Centro do Rio;
3. Subestao de Campo de Marte (138/13,8-25kV 2 x40 MVA + 58MVA em 25 kV), situada no
bairro So Cristvo, cerca de 15 km das outras duas.
Para atender as necessidades do Projeto Virio, Arquitetnico e de Urbanizao necessrio que se
utilize redes de distribuio subterrneas. Algumas regies j contam com este tipo de rede, porm ser
necessria a implantao dos demais segmentos.
Convm lembrar um aspecto de ordem econmica. Os aumentos de carga, vegetativa ou no, so de
competncia da Concessionria de Energia Eltrica. Cabe a ela fazer o planejamento e as obras
decorrentes para suprir essas necessidades. J as transformaes de seu sistema eltrico em funo de
necessidades de terceiros, no so de responsabilidade da concessionria.
Os setores com previso de crescimento, face a implantao de prdios residenciais, comerciais e de
escritrio de at 50 (cinqenta) andares (Setores A, B, C e D), devero apresentar demandas de cerca
de 10 (dez) a 20 (vinte) MVA por prdio,aps a respectiva implantao.
Admite-se que h possibilidade de ampliao das subestaes Camerino, Mackenzie e Campo de Marte
com alimentadores de mdia tenso, de modo a atender as demandas decorrentes do incio de
implantao do Projeto. Estamos prevendo inicialmente 2 (dois) alimentadores na subestao Camerino,
2 (dois) alimentadores na subestao de Mackenzie e 2 (dois) na subestao de Campo de Marte.

Sistema de Iluminao Pblica

O planejamento urbano tem como princpio a ordenao e a otimizao dos servios de utilidade pblica
de modo a tornar a cidade mais humana e racional, fixando as atividades de segurana, comrcio, lazer
e servios desfrutveis pela comunidade. Isto envolve a Iluminao Pblica e o Suprimento de Energia
Eltrica a rea urbanizada.
O sistema de iluminao Pblica a ser implantado dever atender a alguns requisitos fundamentais:

61

1.
2.
3.
4.

Contribuir com a esttica dos logradouros, tornando-os mais atraentes;

Ser discreto de modo a no interferir com as solues de arquitetura, mas integrando-a;
Permitir fcil manuteno;
Compatibilizar os nveis de iluminamento com a finalidade de cada aplicao.

Por estas razes e considerando-se que parte da rea apresenta rede de energia subterrnea, tanto em
mdia quanto baixa tenso, optou-se por rede de iluminao pblica subterrnea. Os postes foram
escolhidos em funo dos nveis de iluminamento das vias, passeios, praas e outras aplicaes. Este
dimensionamento levou em conta as interferncias com a arborizao do projeto paisagstico, as normas
da Rioluz e as normas da IEC - International Electrotechnical Commission.
A iluminao das novas vias e praas ser feita com lmpadas de multi-vapor metlico, que reproduz as
cores melhor do que as lmpadas vapor de sdio, mais comuns na iluminao pblica. A sua potncia
vai variar de 80 W a 400 W dependendo da necessidade local de altura do poste de sustentao de
modo a atender o padro de iluminamento desejado e dar segurana aos pedestres e motoristas. As
luminrias sero de alumnio injetado com abertura para troca de lmpadas e reparos pela parte
superior.
Os postes da vias tero alturas variveis, entre 4,5m e 15m dependendo da largura da via e do seu
passeio. Eles tero espaamentos modulares de 15m ou 30m de modo a estarem sempre no espao
entre as rvores, que tero espaamento de 7,5m. Eles estaro sempre no mesmo alinhamento desta,
distando 3,75m das rvores adjacentes. Nos viadutos e elevados os postes tero 6m, com braos curvos
e o espaamento entre postes ser de 25m.
As pequenas vias bem como as pequenas praas tero sua iluminao feita atravs de postes
pequenos, de 4,5m, sem braos. Para iluminar espaos maiores, como a Praa Mau e o Parque do
Cais principalmente, sero instalados postes retos de 10m com quatro luminrias com lmpadas de
250W e 15m com seis luminrias com lmpadas de 400 W que conseguem atender com uma iluminao
adequada uma rea maior, evitando-se a uma grande quantidade de postes. Porm as reas entre os
armazns sero iluminadas por postes de 4,5m.
As reas sob viadutos e elevados tero luminrias presas a estes em substituio aos postes. As
passagens subterrneas sero iluminadas com arandelas com proteo anti-vandalismo para garantir ao
equipamento uma maior durabilidade.

Sistema de Telecomunicaes
A infraestrutura de telecomunicaes, a ser instalada, poder servir a quaisquer operadoras, de forma
compartilhada, e atender a todos os assinantes da regio, atravs de uma rede inteiramente
subterrnea, flexvel e segura.
Os assinantes individuais recebero os servios atravs de cabos metlicos ou pticos, diretamente pela
rede secundria, atravs de pequenas centrais de rea. Os grandes assinantes corporativos, tais como
empresas, hotis e edifcios comerciais tambm sero atendidos por essa mesma infraestrutura, mas o
atendimento poder ser feito via pequenas centrais internas a esses empreendimentos.
O importante que essa infraestrutura seja flexvel, permitindo acessos de diversos tipos e comportando
cabos metlicos e pticos, de grande densidade de assinantes.

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A infraestrutura de telecomunicaes proposta para a rea de interveno dever suprir as necessidades

para que as operadoras se instalem no local e possam oferecer seus servios aos diversos assinantes.
Foi considerado que toda a infraestrutura de telecomunicaes dever ser nova, independente de
quaisquer outras porventura existentes, pelos seguintes motivos:

H muito pouca informao sobre a infraestrutura ali instalada;

Os novos usos previstos para a rea demandam uma infraestrutura diferenciada;
As Intervenes urbansticas exigiro a completa remodelagem das redes existentes;
Em geral, cada operadora possui a sua rede, independente da infraestrutura previamente
instalada.

Sendo assim, a infraestrutura proposta dever atender aos seguintes requisitos:

Permitir o atendimento a qualquer assinante individual ou empreendimento futuro a ser

implantado, independente de seu tamanho;
Permitir o crescimento e a implantao das redes com cabos metlicos e pticos, por etapas,
conforme haja demanda, apresentando modularidade e flexibilidade;
Permitir o compartilhamento da infra-estrutura de telecomunicaes por diversas operadoras, de
servios afins ou no;
Oferecer condies de fcil instalao, lanamento de cabos, gesto, manuteno e acesso aos
usurios;
Oferecer confiabilidade e redundncias para aqueles servios que a requeiram.

Principais Servios previstos

A empresa vencedora da licitao (concessionria) ter a concesso da execuo dos servios pblicos
da AEIU (vide pgina 04) por um perodo de 15 anos. A seguir relacionamos os principais servios
previstos:

modificao, complementao, gesto e conservao da infra-estrutura viria na AEIU
(vide pgina 04) do Porto do Rio, incluindo (i) limpeza, asseio e conservao; (ii)
manuteno (recapeamento, reparos, sinalizao horizontal e vertical e sinalizao
semafrica); (iii) monitoramento por cmeras (compartilhamento de imagens com entes
responsveis pela segurana e agentes de transporte);

servios de conservao de reas verdes e praas, incluindo coleta de detritos,
jardinagem, capina e roagem, plantio de grama e outras mudas, corte de rvores,
servios de manuteno e/ou conservao em jardinagem (conservao de vasos, poda
e replantio de grama e outros arbustos);

servios relacionados iluminao pblica, incluindo servios de manuteno,
conservao e substituio de equipamentos de iluminao;

sinalizao contendo informaes histricas e geogrficas da rea;

servios de limpeza urbana, incluindo (i) limpeza, asseio e conservao de passeios e
arruamentos; (ii) varrio de passeios e arruamentos; (iii) manuteno e reparo de
passeios; (iv) instalao, manuteno e substituio de latas de lixo; (v) coleta de lixo
domiciliar e de restaurantes, exceto lixo hospitalar; (vi) transporte e transbordo de
entulhos de obras;

63


servios de drenagem, incluindo (i) manuteno preventiva e corretiva e limpeza do

sistema de drenagem e (ii) instalao de caixas de passagem e bueiros;

prestao de servios de suporte rede de transporte;

implementao e manuteno de equipamentos e servios administrativos, tais como: a
operao e conservao da sede administrativa (i) da Concessionria Porto Novo S.A.
(ii) da Sede da CDURP e (iii) do servio de atendimento ao cidado;

outros servios necessrios e adequados ao bom desenvolvimento do Contrato de
concesso, tais como (i) manuteno de galerias universais para distribuidoras de
servios de energia eltrica, telecomunicaes (voz ou dados), gs natural e outros; (ii)
instalao e operao de bicicletrio; (iii) manuteno e conservao de pontos e
monumentos tursticos.

Os novos parmetros de uso e ocupao do solo especficos para a AEIU

Foram definidos novos padres de uso e de ocupao do solo, principalmente com o implemento da
Zona de Uso Misto e do estabelecimento do Coeficiente de Aproveitamento Bsico CAB e do
Coeficiente de Aproveitamento Mximo CAM.
A criao da Zona de Uso Misto ZUM
A Zona de Uso Misto ZUM (vide pgina 08) revela-se uma rea especfica dentro da AEIU (vide pgina
04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, na qual so permitidos os usos:
uso residencial I residncia unifamiliar ou grupamento de residncias unifamiliares;
uso residencial II residncia unifamiliar ou grupamento de residncias unifamiliares;
residncia multifamiliar ou grupamento de residncias multifamiliares, inclusive vilas;
uso comercial I comrcio varejista, diversificado, de atendimento cotidiano ou vicinal;
uso comercial II comrcio varejista, diversificado, de atendimento espordico populao em
geral;
uso comercial III comrcio atacadista ou varejista que exija planejamento especfico para sua
implantao;
uso de servios I servios de atendimento cotidiano ou vicinal;
uso de servios II servios de atendimento espordico populao em geral;
uso de servios III servios que exijam planejamento especfico para sua implantao; e
uso industrial I atividades produtivas cujo processo seja compatvel com os demais usos
urbanos.
Conforme demonstra o mapa abaixo, a ZUM (vide pgina 08) delimita-se do entroncamento da Av. Rio
Branco com a Rua do Acre; seguindo pelo eixo desta at a Travessa do Liceu; pelo eixo desta at a Rua
Sacadura Cabral; pelo eixo desta at a Av. Venezuela; pelo eixo desta at a Rua Edgard Gordilho; pelo
eixo desta at a Rua Coelho Castro; pelo eixo desta at a Rua Baro de Tef; pelo eixo desta at a Rua
Sacadura Cabral; pelo eixo desta at a Rua Pedro Ernesto; pelo eixo desta at a Rua Antnio Lage; pelo
eixo desta at a Av. Venezuela; pelo eixo desta at a Rua Silvino Montenegro; pelo eixo desta at a Via
Prioritria B1; pelo eixo desta at a Rua Rivadvia Corra; pelo eixo desta at a Rua da Gamboa; pelo
eixo desta at a Via Prioritria B1; pelo eixo desta at a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta at a Av.
Cidade de Lima; pelo eixo desta at a Praa Marechal Hermes; por esta, includa, at a Rua Pedro
Alves; pelo eixo desta at a divisa dos lotes n. 293 e 297; por esta e por seu prolongamento at a Via
Prioritria E1; pelo eixo desta at o encontro com o prolongamento do eixo da Rua Sant'anna; por este
64

prolongamento at a Av. Presidente Vargas; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at
a Rua Francisco Eugnio; pelo eixo desta at a Rua Melo e Souza; pelo eixo desta at a Av. Pedro II.
Deste ponto, por uma linha reta at encontrar a divisa dos imveis do Centro de Preparao de Oficiais
da Reseva (CPOR-EX) e do Hospital Frei Antnio, excludos. Deste ponto, por uma linha reta at
encontrar a Praa Mrio Nazar; por esta, excluda, at a Rua So Cristvo; pelo eixo desta at a Av.
Brasil; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at a Baa de Guanabara. Deste ponto,
por uma linha costeira junto ao Cais do Porto, includo, at o Pier Mau, por este, includo, at a Praa
Mau; por esta, includa at o ponto de partida.
Dentro da ZUM (vide pgina 08) os parmetros de ocupao so diferenciados, consoante o quadro de
parmetros urbansticos por subsetor, logo abaixo.

O CONSELHO CONSULTIVO
A LC 101/2009 (vide pgina 06) instituiu o Conselho Consultivo, rgo incumbido da implementao e da
fiscalizao da OUCPRJ. Nesse mbito, tal rgo tem competncia para produzir pareceres sobre os
relatrios trimestrais da CDURP, que ainda sofrer fiscalizao externa pelo Tribunal de Contas do
Municpio do Rio de Janeiro e pela Cmara Municipal do Rio de Janeiro.
O Conselho Consultivo ter a seguinte composio:
1 (um) representante CDURP, como coordenador;
3 (trs) representantes do Municpio; e
3 (trs) representantes da sociedade civil, escolhidos pelos demais integrantes do Conselho,
com mandato de 3 (trs) anos.

65

O Conselho Consultivo da OUCPRJ encontra-se formalmente constitudo e em pleno funcionamento,

tendo seus membros sido nomeados pelo Decreto P n. 814, de 18 de junho de 2010.

DOS MEIOS, RECURSOS E CONTRAPARTIDAS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO

RIO DE JANEIRO
As Intervenes previstas na OUCPRJ tm custo R$ 8.201.332.018,80 (oito bilhes duzentos e um
milhes trezentos e trinta e dois mil e dezoito reais e oitenta centavos), para realizao no prazo tambm
estimado de 15 (quinze) anos. Neste valor esto includas as obras acrescentadas pelo 3. Termo aditivo
ao contrato de PPP, as quais somam um montante de R$592.332.018,80 (quinhentos e noventa e dois
milhes trezentos e trinta e dois mil e dezoito reais e oitenta centavos) que correr por conta do
oramento da CDURP.
Com a finalidade de custear tais Intervenes, a LC 101/2009 (vide pgina 06) permitiu Prefeitura a
utilizao de mecanismos prprios legislao imobiliria, inclusive outorgando de forma onerosa, nos
terrenos situados dentro da OUCPRJ: (i) o direito de construir; e (ii) a alterao de uso.
Alm destes instrumentos, o Municpio e a CDURP esperam obter o registro perante a CVM de um fundo
de investimento imobilirio, que dever ser utilizado na montagem da captao de recursos necessrios
para o financiamento da OUCPRJ. O Fundo de Investimento (vide pgina 06) ter entre seus cotistas a
CDURP e/ou o Municpio, que nele podero aportar bens imveis e/ou CEPAC.

DA OUTORGA ONEROSA AO DIREITO DE CONSTRUIR

A LC 101/2009 (vide pgina 06) introduziu no Plano Diretor Anterior o instrumento da outorga onerosa
sobre o direito de construir, exclusivamente no mbito de operaes urbanas consorciadas. Tal
dispositivo foi recepcionado pelo Plano Diretor Atual, que prev a outorga onerosa em seu artigo 79.
A outorga onerosa sobre o direito de construir prev que a municipalidade admita um coeficiente de
aproveitamento mnimo (bsico) e gratuito de construo, definido a partir da relao entre a rea do
terreno e a rea construda computvel. Acima desse coeficiente bsico, o Municpio admite construo
de reas (solo criado) at um mximo estabelecido em lei. Assim, para introduzi-la, a lei da OUCPRJ
aprovada estabeleceu CAB e CAM para as reas por ela abrangidas. A legislao pertinente deve
prever, ainda, uma forma de cobrana dessa outorga do direito de construir especfica.
Em resumo, a outorga onerosa do direito de construir revela-se uma forma de o proprietrio (ou qualquer
interessado) efetivar qualquer construo que ultrapasse os padres permitidos pelo CAB de uma
determinada rea, limitando-se queles arbitrados pelo CAM. No mbito da OUCPRJ, a outorga onerosa
do direito de construir ser verificada nos setores que no esto sujeitos ao CEPAC.

DA OUTORGA ONEROSA DA ALTERAO DE USO

A outorga onerosa da alterao de uso foi introduzida no Plano Diretor Anterior pelo art. 6 da LC
101/2009 (vide pgina 06), recepcionada pelo Plano Diretor Atual, em seu art. 79, e foi prevista como
66

fonte de custeio da OUCPRJ pelo art. 33, I. Nesse sentido, o Decreto n. 32.551, de 20 de julho de 2010,
a regulou no mbito da OUCPRJ, determinando que esta ocorra mediante o pagamento de Contrapartida
(vide pgina 05), definida pela CDURP a partir da multiplicao da rea do terreno objeto da alterao de
uso e o valor mdio do CEPAC obtido no ltimo leilo realizado ou, inexistindo, o seu valor de face.
Portanto, as modificaes de uso no mbito da AEIU (vide pgina 04) tero como Contrapartida (vide
pgina 05) a outorga onerosa instituda por meio do Decreto Municipal n 32.551/2010 . Nesse sentido,
os CEPAC no so passveis de utilizao como Contrapartida (vide pgina 05) de alterao de uso.
Como toda a AEIU (vide pgina 04) constitui Zona de Uso Misto ZUM (vide pgina 08), os interessados
em proceder com a modificao de uso devero observar, para fins de clculo do valor da Contrapartida
(vide pgina 05) pela alterao de uso do solo, o art. 4 do DM 32551, que estabelece que o valor da
Contrapartida pela modificao de uso (vide pgina 05) a ser paga ao Municpio, ser fixado em funo
das seguintes condies: (i) rea do terreno objeto da alterao de uso; e (ii) o valor mdio do CEPAC,
obtido no ltimo leilo realizado ou seu valor de face, no caso de no haver sido realizado nenhum leilo
at aquela data. A determinao do valor da outorga ser, portanto, resultado da multiplicao da rea
do terreno objeto dessa mudana pelo valor do CEPAC. Fica previsto, tambm, que a aprovao dos
pedidos de licenciamento est condicionada fixao dos valores das Contrapartidas (vide pgina 05)
pela Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro CDURP.
Para aprovar os pedidos de licenciamento que impliquem alterao de uso do imvel, ser necessrio
que a CDURP fixe os valores das respectivas Contrapartidas (vide pgina 05). O pagamento da
Contrapartida pela alterao de uso dever ser vista e condio concesso da licena para a
realizao da obra e os recursos obtidos sero administrados pela CDURP e aplicados consoante as
seguintes finalidades, conforme disposto no art. 31 do Estatuto da Cidade:
regularizao fundiria;
execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social;
constituio de reserva fundiria;
ordenamento e direcionamento da expanso urbana;
implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;
criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;
criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental; e
proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.
Para efetivar a outorga onerosa da alterao de uso, os interessados devero formalmente apresentar
solicitao especfica no processo de licenciamento de obras da Secretaria Municipal de Urbanismo, que
ser analisada pelo Grupo Especial criado pelo Decreto n. 31.878, de 27 de janeiro de 2010. Este
Grupo Especial verificar se o uso pretendido:
est de acordo com os princpios e as diretrizes da OUCPRJ; e
o uso residencial no coexistir no mesmo lote com outros usos que possam causar risco
populao residente, cabendo avaliao do rgo de tutela competente.

Nos casos de imveis tombados, preservados, tutelados, situados em rea de Proteo do Ambiental
APA, em rea de Proteo do Ambiente Cultural APAC ou em reas de entorno de bens tombados,
sero ouvidos os rgos de tutela competentes.

67

INCENTIVOS ADICIONAIS
A Lei da OUCPRJ prev incentivos adicionais que sero concedidos a proprietrios de imveis sem
lastro em CEPAC, conforme quadro abaixo:
SITUAO

Parcelamento

Patrimnio Cultural

INCENTIVOS
aos lotes resultantes de remembramento de outros lotes com rea inferior a
mil metros quadrados, que atingirem rea igual a mil e quinhentos metros
quadrados, ser concedida, de forma gratuita, rea adicional de construo
computvel equivalente a dez por cento da rea do lote resultante do
remembramento, respeitando o CAM do setor que contiver o lote
remembrado.
aos lotes resultantes de remembramento de outros lotes com rea superior a
mil e quinhentos metros quadrados, que atingirem rea igual ou superior a
trs mil metros quadrados, ser concedida, de forma gratuita, rea adicional
de construo computvel equivalente a quinze por cento da rea do lote
resultante do remembramento, respeitando o CAM do setor que contiver o
lote remembrado.
as edificaes situadas na rea da OUCPRJ que no sejam tombadas,
preservadas, no tenham indicao para tombamento, e cujas
caractersticas morfolgicas tais como fachadas, ornatos, tipologia etc. sejam
importantes como referncia para a memria, para paisagem urbana e para
a identidade cultural da rea porturia da cidade podero ser mantidas, total
ou parcialmente, fisicamente integradas a um novo empreendimento,
visando a promover a simultnea valorizao de estruturas antigas e de
novas construes no processo de revitalizao da rea.
o rgo municipal de patrimnio cultural identificar as edificaes referidas
na alnea a do inciso II deste artigo e prestar orientao aos interessados
na manuteno dos elementos construtivos de relevncia e em sua
recuperao por ocasio da avaliao prevista pelo Decreto n. 20.064, de
18 de junho de 2001.

Os empreendimentos relacionados ao patrimnio cultural contaro, igualmente, com os seguintes

benefcios:
a rea de pisos compreendida nos trechos mantidos das edificaes no ser computada no
clculo da rea Total Edificada ATE em at duas vezes sua projeo; e
o trecho correspondente s fachadas mantidas est isento do afastamento frontal mnimo,
ficando a critrio do rgo de tutela do patrimnio a exigncia dos afastamentos frontais nas
demais fachadas.
Nas reas atingidas por Projeto de Alinhamento Aprovado PAA podero ser computadas para efeito do
clculo da ATE, condicionando tal cmputo Contrapartida (vide pgina 05) de transferncia de domnio,
ao Municpio, da rea atingida e no estar sujeita cobrana de potencial adicional de construo.
J no mbito fiscal, a Lei n. 5.128, de 16 de dezembro de 2009 remitiu os crditos tributrios relativos
ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana IPTU, inscritos ou no em dvida ativa, dos
imveis situados na rea de abrangncia da OUCPRJ, desde que:
sejam reconhecidos pelo rgo competente como de interesse histrico, cultural ou ecolgico ou
de preservao paisagstica e ambiental; e

68

estejam respeitadas as caractersticas do prdio e seu interior esteja em bom estado, ou que as
obras de recuperao externa e interna estejam concludas e tenham recebido a aceitao dos
rgos municipais competentes dentro do prazo improrrogvel de 36 (trinta e seis) meses a
contar de 01 de janeiro de 2010.

Da mesma forma, esto isentos do IPTU os imveis situados na rea delimitada da OUCPRJ nos quais
sejam erguidas novas construes, desde que as obras estejam concludas e tenham recebido o habitese no prazo improrrogvel de 36 (trinta e seis) meses. Esta iseno ser vlida por 10 (dez) anos a
contar do exerccio seguinte concesso do referido habite-se.
J no tocante ao Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis e de Direitos a eles Relativos, Realizada
Inter Vivos, por Ato Oneroso ITBI esto isentas as operaes de aquisio da propriedade ou do direito
real de superfcie, uso ou usufruto relativas aos imveis situados na rea delimitada da OUCPRJ, nos
quais se ergam novas construes, desde que as obras estejam concludas e tenham recebido o habitese no prazo improrrogvel de 36 (trinta e seis) meses a contar de 01 de janeiro de 2010.
Ainda visando a estimular a migrao de empresas e pessoas para a regio afetada, durante 36 (trinta e
seis) meses a contar de 01 de janeiro de 2010, foi concedido o benefcio fiscal da iseno para o
Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza ISS apurado na prestao dos seguintes servios
relacionados a engenharia, arquitetura, geologia, urbanismo, construo civil, manuteno, limpeza,
meio ambiente, saneamento e congneres, quando vinculados execuo de construo ou reforma de
imvel situado na rea delimitada da OUCPRJ:
execuo, por administrao, empreitada ou subempreitada, de obras de construo civil,
hidrulica ou eltrica e de outras obras semelhantes, inclusive sondagem, perfurao de poos,
escavao, drenagem e irrigao, terraplanagem, pavimentao, concretagem e a instalao e
montagem de produtos, peas e equipamentos (exceto o fornecimento de mercadorias
produzidas pelo prestador de servios fora do local da prestao dos servios, que fica sujeito ao
ICMS);
elaborao de planos diretores, estudos de viabilidade, estudos organizacionais e outros,
relacionados com obras e servios de engenharia; elaborao de anteprojetos, projetos bsicos
e projetos executivos para trabalhos de engenharia;
demolio; e
reparao, conservao e reforma de edifcios, estradas, pontes, portos e congneres (exceto o
fornecimento de mercadorias produzidas pelo prestador dos servios, fora do local da prestao
dos servios, que fica sujeito ao ICMS).
Quando prestados em estabelecimentos situados na rea delimitada da OUCPRJ, exceto na Av.
Presidente Vargas e na Av. Rio Branco, os seguintes servios tero alquota especfica de 2,00% (dois
por cento):
ginstica, dana, esportes, natao, artes marciais e demais atividades fsicas;
ensino regular pr-escolar, fundamental, mdio e superior;
instruo, treinamento, orientao pedaggica e educacional, avaliao de conhecimentos de
qualquer natureza.
hospedagem de qualquer natureza em hotis, apart-service condominiais, flat, apart-hotis,
hotis residncia, residence-service, suite service, hotelaria martima, motis, penses e
congneres; ocupao por temporada com fornecimento de servio (o valor da alimentao e
gorjeta, quando includo no preo da diria, fica sujeito ao Imposto Sobre Servios);
espetculos teatrais;
exibies cinematogrficas;
espetculos circenses;
programas de auditrio;
69

parques de diverses, centros de lazer e congneres;

boates, taxi-dancing e congneres;
shows, ballet, danas, desfiles, bailes, peras, concertos, recitais, festivais e congneres;
bilhares, boliches e diverses eletrnicas ou no;
corridas e competies de animais; e
competies esportivas ou de destreza fsica ou intelectual, com ou sem a participao do
espectador.

A CDURP
A CDURP foi criada pela LC 102/2009 (vide pgina 06), e tem por objeto principal a execuo de
programas de obras de desenvolvimento de reas urbanas, bem como planos de renovao das que se
apresentem em processo de deteriorao. Caber CDURP, entre outras atividades aqui mencionadas
e definidas em lei:
implementar as Intervenes;
supervisionar todas as atividades do Conselho Consultivo;
decidir sobre questes de ordem;
submeter minutas de projetos de lei, decretos e outras normas regulamentares apreciao dos
rgos competentes;
representar o Conselho Consultivo;
regulamentar os mecanismos de Estoque de CEPAC (vide pgina 04), at o limite previsto na
Lei da OUCPRJ;
coordenar as atividades do Conselho Consultivo;
administrar os recursos auferidos pela OUCPRJ por meio da Conta Vinculada (vide pginas 05 e
17), que devero ser aplicados em operaes financeiras at sua utilizao em outras
Intervenes;
dirigir, coordenar, controlar e monitorar projetos desenvolvidos na AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, inclusive os necessrios implantao da OUCPRJ;
dirigir e coordenar o relacionamento entre a administrao da CDURP e a sociedade civil e
empresarial, no mbito da AEIU (vide pgina 06) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
avaliar os resultados das aes relacionadas ao desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro;
acompanhar o relacionamento entre a administrao da CDURP e seus investidores atuais e
potenciais, banco de investimento, Fundo de Investimento (vide pgina 06); e
coordenar a emisso e Distribuio (vide pgina 05) de CEPAC (vide pgina 04), no mbito da
OUCPRJ.
A CDURP utilizar os recursos auferidos na alienao de 5% (cinco por cento) da totalidade dos CEPAC
emitidos para assegurar o cumprimento de suas obrigaes no mbito da OUCPRJ pela gesto de
concesso dos benefcios conferidos pela LC 101/2009 (vide pgina 06) e pela administrao dos
CEPAC, conforme estabelecido pelo DM 32.666/2010 (vide pgina 05).
A CDURP ser o rgo responsvel pela anlise, acompanhamento e prestao de esclarecimentos
tcnicos sobre a OUCPRJ, bem como pelo controle de emisso e abatimento dos CEPAC e da rea
construda, observando os devidos limites legais. Adicionalmente a outras atribuies aqui contidas e
definidas por lei, caber CDURP divulgar informaes relativas a cada Distribuio (vide pgina 05) de
CEPAC, contendo as caractersticas principais de cada Distribuio (vide pgina 05).
A CDURP emitir relatrios trimestrais de acompanhamento e avaliao da OUCPRJ, que contero, no
mnimo:
70

a quantidade de CEPAC emitidos e a emitir;

a quantidade de CEPAC leiloados e entregues em pagamento de Contraprestaes, com
indicao do valor unitrio alcanado e do total arrecadado, ou pago;
os projetos de construo licenciados por subsetor e faixas de equivalncias, com o potencial
adicional de construo outorgado;
os projetos licenciados com execuo iniciada e concluda;
a despesa empenhada e paga relativa a Intervenes na AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro, independente de ser ou no financiada com recursos oriundos de
CEPAC;
as atividades, os investimentos e a evoluo patrimonial da CDURP e a destinao dos CEPAC
entregues pelo Municpio para subscrever e integralizar seu capital.

Esses relatrios sero aprovados pelo Conselho de Administrao da CDURP e publicados, na ntegra,
no Dirio Oficial do Municpio do Rio de Janeiro.
A emisso dos relatrios no prejudica a divulgao imediata ao mercado sempre que ocorridos atos ou
fatos que possam, direta ou indiretamente, afetar significativamente o valor de mercado dos CEPAC.
USO DOS RECURSOS
O montante lquido auferido pela OUCPRJ com a Distribuio (vide pgina 05) dos CEPAC ser
depositado na Conta Vinculada (vide pginas 05 e 17), administrada pela CDURP ou pelo Fundo de
Investimento (vide pgina 06). Tais recursos devero ser aplicados em operaes financeiras para
manuteno de seu valor real, at sua efetiva utilizao no mbito da OUCPRJ, conforme as
Intervenes (vide Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro Descrio das
Intervenes).

FISCALIZAO
Na forma exigida pela Instruo CVM 401 (vide pgina 06), o Agente Fiscalizador (vide pgina 04) ser
responsvel para exercer a funo de fiscalizar o emprego dos recursos obtidos com a Distribuio (vide
pgina 05) de CEPAC exclusivamente nas Intervenes, bem como acompanhar o andamento das
referidas Intervenes e assegurar a suficincia e veracidade das informaes que sero periodicamente
prestadas pelo municpio emissor ao mercado.
Essa fiscalizao independente daquela j exercida pelo Tribunal de Contas do Municpio do Rio de
Janeiro, pelo Ministrio Pblico, pela Cmara Municipal do Rio de Janeiro, por entidades da sociedade
civil e pela populao.

O PROJETO SAGAS
O Projeto SAGAS uma rea de preservao ambiental constituda por logradouros dos bairros de
Santo Cristo, Gamboa e Sade. A legislao que o define e o regula (Lei Municipal n. 971, de 04 de
maio de 1987 e o Decreto Municipal n. 7.351, de 14 de janeiro de 1988) determina procedimentos
especficos de ocupao e de uso da rea atingida, situada nos setores F, G, H, I, K da OUCPRJ. Esses
setores representam as reas litorneas antigas, em poca anterior ao aterro para a construo original
do porto do Rio de Janeiro e no so passveis do acrscimo da rea construda adicional por meio de
outorga onerosa.
71

A LC 101/2009 (vide pgina 06) prev que um mnimo de 3% (trs por cento) do total arrecadado com a
venda de CEPAC ser destinado recuperao, na forma da regulamentao, do patrimnio na rea da
OUCPRJ, podendo, para essa exclusiva finalidade, ser investido tambm na vizinha rea do Projeto
SAGAS.

A LICENA AMBIENTAL
O licenciamento ambiental tem por objetivo garantir a qualidade do meio ambiente de forma
compatibilizada com as diferentes etapas de implantao do empreendimento. O processo de
licenciamento ambiental, de acordo com o Decreto Federal n. 99.274/90, constitudo de 3 (trs) fases
nas quais so emitidas as seguintes licenas: Licena Ambiental Prvia (LAP), que declara a
viabilidade ambiental do empreendimento; Licena Ambiental de Instalao que permite o incio das
obras; e Licena Ambiental de Operao com a qual a atividade final pode ser iniciada.
Para a implementao da OUCPRJ, foi elaborado um Estudo de Impacto de Vizinhana (vide pgina 06)
para a implantao dos usos, em funo dos impactos gerados no meio ambiente, no patrimnio
histrico, cultural e paisagstico.
Este estudo est dividido em 13 captulos (Introduo, Aspectos Legais, Caracterizao do
Empreendimento, reas de Influncia, Diagnstico Ambiental, Planos e Projetos Co-Localizados,
Prognstico Ambiental, Medidas Mitigadoras, Monitoramento Ambiental, Educao Ambiental,
Concluses, Equipe Tcnica e Bibliografia). No captulo atinente concluso, o Estudo de Impacto de
Vizinhana (vide pgina 06) destaca:
A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de vital importncia para
a melhoria da qualidade ambiental e urbanstica da regio.
O diagnstico permitiu identificar as questes ambientais mais significativas e que hoje
constituem problemas para a regio. No permetro da Operao Urbana h grande
diversidade, do ponto de vista social e econmico.
A Operao Urbana trar especial contribuio, ao incentivar atividades geradoras de
emprego e de renda, cumprindo o papel de insero social e cidadania.
A melhoria da situao de infra-estrutura na regio propiciar a melhoria de qualidade
de moradia e de vida, alm de diminuir os impactos ambientais falta de saneamento
bsico, e outros fatores decorrentes.
Carente de reas verdes, a regio ser beneficiada por expressivo aumento de reas
verdes pblicas, e consequente aumento de permeabilidade do solo. O aumento dessas
reas verdes tambm trar contribuies para a avifauna, pelo aumento da massa
arbrea. Por essa mesma razo, o fenmeno de gerao de ilhas de calor, ter seus
efeitos reduzidos nessa regio.
Com a instalao do coletor de esgotos na Av. Rodrigues Alves, haver sensvel
melhora na qualidade das guas.
Os impactos do empreendimento ao longo das fases de planejamento, instalao e
operao, tem mitigao prevista na legislao da Operao Urbana, e neste relatrio.
Uma vez adotadas as medidas mitigadoras previstas neste relatrio, passaro a ser
pouco significativos.
A abertura de novas vias na regio permitir a re-estruturao do sistema virio previsto
na operao, direcionando fluxos de trfego e melhorando a sua fluidez. A
implementao de transportes coletivos alternativos melhorar a acessibilidade na
regio.
72

A maior fluidez de trfego de veculos permitir melhorar no quadro de poluio do ar,

tendo em vista a eliminao de grande parte dos congestionamentos hoje existentes.
Os nveis de rudo, por essa mesma razo, tendero a uma melhora em relao aos
nveis de rudo existentes.
Com a desativao da Perimetral, haver uma significativa recuperao da paisagem e
da relao com as edificaes e a paisagem natural, junto Av. Rodrigues Alves
A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio, atendendo as disposies
do Estatuto da Cidade, permitir a re-qualificao da estrutura urbana e ambiental da
regio, re-caracterizando o papel que cabe regio, atravs de re-organizao do
desenho Urbano, e orientando o desenvolvimento futuro para a preservao ambiental
dos bairros da regio.
A verso completa deste estudo est disponvel para consulta na sede da CDURP, na Rua Gago
Coutinho n. 52, 5 andar parte.
O referido Estudo de Impacto de Vizinhana (vide pgina 06) serviu como base emisso da LAP n.
000422/2010, pela qual a Secretaria Municipal de Meio Ambiente - SMAC, para fins do desenvolvimento
do projeto de revitalizao e operao da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro,
formulou determinadas condies de validade, dentre as quais destacam-se:
no realizar qualquer remoo de vegetao sem a prvia obteno de Autorizao de
Remoo de Vegetao, que somente vlida acompanhada da licena Municipal de Instalao
LMI e da Licena de Obras da SMU e/ou SMO, quando pertinentes;
requerer a Licena Municipal de Instalao LMI para as obras de revitalizao da AEIU (vide
pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro enquadradas no Decreto Municipal n.
28.329/2007, apresentando os documentos que especifica;
o processo de revitalizao dever atender limitao sonora imposta pelo art. 8 do Decreto
Municipal n. 24.420/2004, que criou a APAC do Entorno do Mosteiro de So Bento;
o projeto executivo do novo sistema virio dever contemplar a implantao de ciclovias,
ciclofaixas e bicicletrios;
o projeto executivo das reas pblicas de passeio, praas e parques dever prever o incremento
2
da cobertura vegetal, buscando a recomendao de 12m (doze metros quadrados) de rea
verde por habitante;
na realizao das obras de demolio dever ser previsto o beneficiamento dos materiais
gerados no prprio local da obra para posterior reutilizao e reciclagem;
as edificaes a serem construdas na AEIU (vide pgina ) da Regio do Porto do Rio de
Janeiro enquadradas no Decreto Municipal n. 28.329/2007 (que, principalmente, regulamenta
os critrios e procedimentos destinados ao licenciamento ambiental, avaliao de impactos
ambientais e ao cadastro ambiental de atividades e empreendimentos considerados efetiva ou
potencialmente poluidores ou que, sob qualquer forma, possam causar degradao do meio
ambiente no Municpio) devero adotar solues e engenharia que contemplem a conservao
e a reduo do consumo de gua e a melhoria do conforto trmico e acstico das edificaes,
contemplando as medidas que relaciona; e
estabelecer cadastro com a Secretaria Municipal de Meio Ambiente - SMAC para a criao de
cadastro de reas contaminadas no permetro da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do
Rio de Janeiro.
A LAP concedida CDURP possui validade de 2 (dois) anos, contados da data de sua obteno em 21
de junho de 2010.

73

No mbito da realizao de cada obra e da prestao de cada servio, a concessionria dever manter
e/ou obter, conforme o caso, as licenas e autorizaes legalmente exigveis para a prestao do
servio e para a execuo das obras, incluindo-se nesta lista aquelas de natureza ambiental.

O EDITAL DE LICITAO
Em julho de 2010 foi publicado o Edital de Licitao (vide pgina 05) em regime de parceria pblico
privada sob a modalidade de concesso administrativa, com vistas contratao da prestao dos
servios e da execuo das obras visando revitalizao, operao e manuteno da AEIU (vide
pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, pelo perodo de 15 (quinze) anos,e a licitante
vencedora foi a Concessionria Porto Novo S.A.
A referida licitao foi dividida em duas etapas (habilitao e anlise das propostas tcnica e
econmica) e serviu contratao da Concessionria Porto Novo S.A., que ficou incumbida de prestar
os servios e executar as obras descritas no Edital de Licitao (vide pgina 05) a um valor nominal de
R$ 7.609.000.000,00 (sete bilhes e seiscentos e nove milhes de reais).
A proposta tcnica vencedora contm a metodologia de operao e a metodologia de execuo das
obras. A metodologia de operao consistia na conceituao de um plano de ao pela Concessionria
Porto Novo S.A. que permita atingir todos os objetivos do contrato de parceria pblico-privada e otimizar
a valorizao dos imveis e dos CEPAC de propriedade da CDURP ou do Fundo de Investimento (vide
pgina 06). J a metodologia de execuo das obras contm informaes tcnicas, conhecimento,
planejamento, organizao, plano de garantia de qualidade e de acompanhamento condizentes com o
vulto da obra a realizar. A coordenao da licitao e o julgamento das propostas ficou a cargo de uma
comisso de licitao.
Em conjunto com as propostas tcnica e econmica, a Concessionria Porto Novo S.A. apresentou um
plano geral de urbanizao e um plano de negcios, que deu suporte proposta tcnica e proposta
econmica.
O plano de negcios pautou a proposta econmica da Concessionria Porto Novo S.A., uma vez que
contm todas as premissas, variveis e demais informaes referentes modelagem econmicofinanceira, descrevendo as receitas, os tributos, os investimentos, as depreciaes, os custos
operacionais, o demonstrativo de resultados, o fluxo de caixa do empreendimento e outras informaes
complementares relacionadas atividade desenvolvida pela Concessionria Porto Novo S.A., nos
termos do contrato de parceria pblico-privada, firmado entre a CDURP e a Concessionria Porto Novo
S.A. com base no Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75).
O plano geral de urbanizao, por sua vez, atendeu s exigncias da proposta tcnica. Ele detalhou o
modo pelo qual se executaro as obras e se prestaro os servios objetivando a revitalizao da AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro.
O pagamento das Contraprestaes execuo desse contrato ser ordenado pela CDURP e poder
ser operacionalizado pelo Fundo de Investimento (vide pgina 06), que ter por finalidade precpua: (i) a
gesto de ativos imobilirios na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro; (ii) a
comercializao de CEPAC; e (iii) o levantamento de recursos junto ao mercado de capitais para a
concretizao da OUCPRJ. O contrato ter sua eficcia condicionada autorizao, pela CVM, da
constituio do Fundo de Investimento (vide pgina 06), fato este que j ocorreu em 04/01/2011.

74

Iniciada a parceria pblico-privada, antes de cada etapa a Concessionria Porto Novo S.A., na
qualidade de licitante vencedora, elaborar um projeto bsico detalhado, que descrever
pormenorizadamente as obras a serem elaboradas e dever ser aprovado pela CDURP. Uma vez
iniciadas as obras, a Concessionria Porto Novo S.A. dever apresentar o projeto executivo, em
atendimento s exigncias formuladas no Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75).

75

CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUO CEPAC

Os CEPAC, quando destinados Distribuio Pblica (vide pgina 05), so valores mobilirios com a
finalidade de permitir ao municpio emissor securitizar o direito adicional de construir, no mbito de uma
operao urbana consorciada.

LGICA DA OUCPRJ E DO CEPAC

O plano diretor de um municpio pode fixar reas nas quais os direitos urbansticos adicionais podero
ser exercidos, mediante Contrapartida (vide pgina 05) a ser prestada pelo beneficirio, o que se
denomina outorga onerosa (vide pgina 70) do direito de construir ou modificar o uso do solo.
O municpio cria, por meio de lei, uma operao urbana consorciada, que o conjunto de Intervenes
coordenadas pelo Poder Executivo municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar, na rea especfica, transformaes
urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental.
A mesma lei que cria a operao urbana consorciada poder prever a emisso, pelo municpio, de
quantidade determinada de CEPAC, que podem ser alienados em leilo ou utilizados diretamente no
pagamento das Intervenes necessrias prpria operao urbana consorciada.
Os CEPAC so utilizados no pagamento dos direitos urbansticos adicionais outorgados onerosamente
pela municipalidade. Cada CEPAC pode ser utilizado: (i) como rea de construo que supere os
padres estabelecidos pela legislao de uso e ocupao do solo, at o limite fixado pela lei especfica
que aprovar a operao urbana consorciada; (ii) como uso no previsto pela legislao ordinria de uso
e ocupao do solo, respeitadas as determinaes previstas na lei especfica da operao urbana
consorciada; e (iii) como parmetro urbanstico que supere as restries impostas a cada zona pela
legislao de uso e ocupao do solo.
De acordo com a LC 101/2009 (vide pgina 06), quaisquer interessados em construir na AEIU (vide
pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro acima dos limites bsicos impostos pela legislao e
parmetros urbansticos devero obrigatoriamente adquirir CEPAC como meio de aquisio de outorga
onerosa (vide pgina 70), obedecendo as limitaes legais.
limitada a quantidade de CEPAC que podem ser emitidos no mbito da OUCPRJ. Alm disso, h
Estoques de rea (vide pgina 05) mximos para utilizao dos CEPAC em diversas Faixas de
Equivalncia que abrangem a OUCPRJ, ou seja, desta forma no haver concentrao por eventual
utilizao dos CEPAC em um nico setor.
Uma vez esgotado o Estoque de rea (vide pgina 05) em determinada Faixa de Equivalncia (vide
pgina 08) da OUCPRJ, os CEPAC remanescentes ou em circulao somente podero ser utilizados
nos outros setores da mesma. Aps a utilizao do Estoque de CEPAC (vide pgina 04) emitidos no
ser mais possvel construir acima dos limites bsicos impostos pela legislao naquela rea.
H vinculao expressa do emprego dos recursos obtidos com a alienao de CEPAC no mbito da
OUCPRJ, no se podendo destinar os valores para quaisquer outros fins. Com a realizao das
Intervenes propostas, pretende-se que ocorra a valorizao da rea da OUCPRJ.

76

CICLO DO CEPAC
O CEPAC um valor mobilirio de livre circulao no mercado que serve como instrumento de
arrecadao voluntria dos Municpios, para financiar Intervenes especficas no mbito de operaes
urbanas consorciadas e que no configuram endividamento para o Poder Executivo municipal.
Podero ser realizadas distribuies pblicas ou privadas de CEPAC, ou, ainda, fazer com que estes
sejam aportados na CDURP ou no Fundo de Investimento (vide pgina 06), conforme autorizado pela LC
101/2009 (vide pgina 06) e pela LC 102/2009 (vide pgina 06). Para cada distribuio (vide pgina 05),
a CDURP ou o Fundo de Investimento (vide pgina 06) divulgar:
a indicao da OUCPRJ;
indicao da Interveno (vide pgina 06) que ser custeada com a Distribuio (vide pgina 05)
dos CEPAC, ou as caractersticas do financiamento em que haver prestao de garantia com
CEPAC;
o valor total da Distribuio (vide pgina 05) e quem ser o seu responsvel;
o preo mnimo de Distribuio (vide pgina 05) de cada CEPAC;
a quantidade de CEPAC ofertada;
a Tabela de Converso; e
outras informaes relevantes.
Considerando a limitao imposta pelo art. 37, 1 da LC 101/2009 (vide pgina 06), os CEPAC sero
colocados privadamente quando utilizados para pagamento das Contraprestaes, em atendimento
vontade das partes e aos requisitos legais. Nesse caso, o valor dos CEPAC ser aquele negociado no
ltimo leilo pblico e, caso ainda no tenha ocorrido nenhum leilo pblico, o valor dos CEPAC ser
aquele estabelecido na LC 101/2009 (vide pgina 06). Em nenhuma hiptese o valor dos CEPAC ser
inferior ao preo mnimo de emisso previsto na lei especfica que instituiu a OUCPRJ.
Caber CDURP e/ou ao (vide pgina 06) decidir pela realizao de leiles pblicos para a venda de
CEPAC, de acordo com a opo que se mostre mais vantajosa, na ocasio, para o custeio da
Interveno (vide pgina 06).
Os leiles pblicos de CEPAC sero realizados no CETIP, utilizando-se o sistema de distribuio de
valores mobilirios a que se refere a Lei Federal n. 6.385, de 7 de dezembro de 1976, nos termos da
Instruo CVM 401 (vide pgina 06).
Os CEPAC, quando ofertados publicamente, sero objeto de um ou mais leiles a se realizar em bolsa de valores ou
mercado de balco organizado.
Caber CDURP adotar providncias necessrias para o controle das emisses, alienaes,
transferncias, converses dos benefcios, utilizao direta em pagamento de Contraprestaes (vide
pgina 05), podendo contratar terceiros para a escriturao dos certificados, bem como para viabilizar a
Distribuio Pblica (vide pgina 05) dos mesmos, na forma exigida pela CVM.
Para adquirir CEPAC no preciso ser proprietrio de terrenos, nem adquirir um imvel na rea da
OUCPRJ. O titular dos CEPAC poder, observados os Estoques de rea (vide pgina 05), vincul-los a
imvel dentro do permetro da OUCPRJ.

77

UTILIZAO DO CEPAC PELO INTERESSADO NA OUCPRJ

Aquele que tiver interesse em utilizar os benefcios conferidos pelo CEPAC dever apresentar seu
projeto CDURP, que o analisar e verificar o clculo do valor da Contrapartida (vide pgina 05) da
outorga onerosa (vide pgina 70) do potencial adicional de construo, a ser paga com CEPAC.
O interessado adquirir os CEPAC e informar CDURP a sua titularidade, que por sua vez emitir a
certido de pagamento de outorga onerosa do potencial adicional de construo em CEPAC em trs
vias, ficando uma na CDURP, outra com o interessado e a terceira ser diretamente encaminhada
Prefeitura.
Com o recebimento da referida certido de pagamento de outorga onerosa do potencial adicional de
construo em CEPAC pela CDURP, ser expedido a competente licena de obra, ou a certido de
vinculao ao terreno, conforme o caso.
Quando da emisso da certido de pagamento de outorga onerosa do potencial adicional de construo,
a CDURP comunicar ao Banco Escriturador, Banco do Brasil S.A., para que proceda ao cancelamento
dos CEPAC utilizados e atualizar os controles do Estoque de rea (vide pgina 05) da OUCPRJ, que
sero periodicamente comunicados ao mercado.

CEPAC: EQUIVALNCIA E CONVERSO

A Prefeitura poder outorgar, de forma onerosa, o potencial adicional de construo. Esta outorga se
dar pela Contrapartida (vide pgina 05) ao potencial adicional de construo, representada pela
emisso de CEPAC, que conferiro ao seu titular os direitos urbansticos adicionais.
Podero ser convertidos CEPAC nas Faixas de Equivalncia. A Tabela de Converso abaixo define os
Estoques de rea (em metros quadrados) por faixas de equivalncia (vide pgina 06), que apresentam
os parmetros para a converso de CEPAC em direitos de construo efetivos:

78

SETOR

FAIXA DE
EQUIVALNCIA

REA NO
RESIDENCIAL
CONST./CEPAC (m)

REA RESIDENCIAL
CONST./CEPAC (m)

A1

0,4

0,8

B1

0,5

0,8

B2

0,7

B3

0,8

1,2

C1

0,4

0,8

C2

0,6

C3

0,8

1,4

D1

0,5

0,8

D2

0,6

D3

0,7

1,2

D4

1,4

E1

0,4

1,2

F1

1,4

I1

1,2

J1

0,9

M1

0,4

Para exemplificar a aplicao da Tabela de Converso, simula-se a utilizao de 1 (um) CEPAC na

Faixa de Equivalncia (vide pgina 06) B3. Nesta rea, um CEPAC poder adquirir o direito de construir
adicionalmente de 1,2 m de um empreendimento residencial ou de 0,8 m, no caso de um
empreendimento comercial.
O quadro de parmetros urbansticos por subsetor est previsto no Anexo V-B da LC 101/2009 (vide
pgina 06) e indica o gabarito, o CAB, o CAM para cada um deles:

SETOR

SUB

GABARITO

TAXA DE

SETOR

metros-pavimentos

OCUPAO

A1

15 4

A2
A3
A4

CAB

CAM

70%

2,80

2,80

11 3

70%

2,10

2,10

90 30

70%

1,00

8,00

92

70%

1,00

1,40

A5

11 3

70%

1,00

2,10

B1

11 3

70%

2,10

2,10

B2

11 3

70%

1,00

2,10

B3

18 6

70%

1,00

2,80

B4

90 30

70%

1,00

8,00

B5

60 20

50%

1,00

4,20

B6

11 3

70%

1,00

2,10

C1

11 3

70%

2,10

2,10

79

C2

120 40

50%

1,00

8,00

C3

150 50

50%

1,00

12,00

C4

60 20

50%

1,00

4,20

C5

11 3

70%

1,00

2,10

D1

150 50

50%

1,00

10,00

D2

120 40

50%

1,00

8,00

D3

60 20

50%

1,00

4,20

D4

11 3

70%

1,00

2,10

E1

90 30

100%

1,00

11,00

E2

120 40

50%

1,00

8,00

E3

15 5

70%

1,00

2,80

E4

11 3

70%

1,00

2,10

F1

7,5 2

70%

1,00

1,40

I1

11 3

70%

1,00

2,10

J1

11 3

70%

1,00

2,10

M1

150 50

50%

1,00

12,00

M2

150 50

50%

1,00

10,00

M3

120 40

50%

1,00

8,00

Delimitao das Faixas de Equivalncia para Utilizao dos CEPAC

Para fins da converso de CEPAC em rea construvel, o interessado dever tomar por base a diviso
geogrfica contida nas Faixas de Equivalncia, que so passveis de acmulos de Estoque de rea (vide
pgina 05), e no nos subsetores.
As Faixas de Equivalncia so:

Setor A
Equivalncia A1
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Praa Mau; seguindo por esta, excluda, at a
Rua Sacadura Cabral; pelo eixo desta at a Rua Silvino Montenegro; pelo eixo desta at a Av.
Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.

Setor B
Equivalncia B1
Trecho A: Quadras situadas entre a Av. Rodrigues Alves e Via Projetada B1, no trecho entre a
Rua Silvino Montenegro e a Rua Santo Cristo.
Trecho B: Av. Rodrigues Alves, no trecho entre a Rua Santo Cristo e a Av. Prof. Pereira Reis,
aplicada dentro de uma faixa de sessenta metros de profundidade, contados a partir do
alinhamento, ou dentro de uma faixa correspondente metade da largura da quadra quando
essa largura for maior do que cento e vinte metros.
Equivalncia B2
Trecho A: Do entroncamento da Rua da Gamboa com a Via Projetada B1; pelo eixo desta at a
Rivadvia Corra; pelo eixo desta at o entroncamento com a Rua Pedro Ernesto. Deste ponto
por uma reta perpendicular Rua Rivadvia Corra, at a Rua da Gamboa; seguindo pelo eixo
desta at o ponto de partida.
80

Trecho B: Lado Par da Rua Equador, no trecho entre a Rua Santo Cristo e a Av. Prof. Pereira
Reis, aplicada dentro de uma faixa limtrofe da rea de Equivalncia B1.
Trecho C: Quadras situadas entre a Rua Equador, Rua Santo Cristo, Av. Cidade de Lima e Av.
Professor Pereira Reis.
Equivalncia B3
Trecho A: Do entroncamento da Rua Pedro Ernesto com a Rua da Gamboa; seguindo pelo eixo
desta at o prolongamento da reta perpendicular Rua Rivadvia Corra, a partir do
entroncamento com a Rua Pedro Ernesto. Seguindo por esta reta at a Rua Pedro Ernesto; por
esta at o ponto de partida.
Trecho B: Quadra situada entre a Av. Cidade de Lima, Rua Santo Cristo e a Av. Prof. Pereira
Reis.

Setor C
Equivalncia C1
Trecho A: Av. Rodrigues Alves, no trecho entre a Av. Prof. Pereira Reis e a Via Projetada C1,
aplicada dentro de uma faixa de sessenta metros de profundidade, contados a partir do
alinhamento, ou dentro de uma faixa correspondente metade da largura da quadra quando
essa largura for maior do que cento e vinte metros.
Trecho B: Quadras situadas entre a Av. Rodrigues Alves, Via Projetada C1, Rua Equador, Via
Projetada C2 e a Av. Francisco Bicalho.
Equivalncia C2
Trecho A: Lado Par da Rua Equador, no trecho entre a Av. Prof. Pereira Reis e a Via Projetada
C1, aplicada dentro de uma faixa limtrofe da rea de Equivalncia C1.
Trecho B: Quadras situadas entre a Rua Equador, Av. Prof. Pereira Reis, Av. Cidade de Lima e
Praa Marechal Hermes.
Equivalncia C3
Quadras situadas entre a Av. Cidade de Lima, Av. Prof. Pereira Reis, Rua Santo Cristo e Praa
Marechal Hermes.
Setor D
Equivalncia D1
Av. Francisco Bicalho, no trecho entre a Via Projetada C2 e o Viaduto Eng. Paulo de Souza Reis,
aplicada dentro de uma faixa de setenta e cinco metros de profundidade, contados a partir do
alinhamento.
Equivalncia D2
Trecho A: Lado par da Rua Gal. Luiz Mendes de Morais, no trecho entre a Via Projetada C2 e o
Viaduto Eng. Paulo de Souza Reis, aplicada dentro de uma faixa limtrofe da rea de
Equivalncia D1.
Trecho B: Lado mpar da Rua Gal. Luiz Mendes de Morais, no trecho entre a Praa Marechal
Hermes e a Via Projetada D1 aplicada dentro de uma faixa de noventa metros de profundidade.
Equivalncia D3
Quadras situadas entre a Praa Marechal Hermes, Via Projetada D1 e o limite da rea de
Equivalncia D2.
Equivalncia D4
Quadras situadas entre a Rua Pedro Alves, Av. Francisco Bicalho, Rua Gal. Luiz Mendes de
Morais, Via Projetada D1 e Praa Marechal Hermes .
Setor E
Equivalncia E1
Trecho A: Lado par da Av. Presidente Vargas, trecho entre o Lote n. 2.000, excludo, e o Trevo
das Foras Armadas.
81

Trecho B: Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Via Prioritria E1;
seguindo por este at o leito da linha frrea; por esta, excluda, at o Canal do Mangue; pelo
eixo deste at o ponto de partida.
Trecho C: Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo
desta at a Rua Moreira Pinto; pelo eixo desta at a Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o
ponto de partida.
Trecho D: Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Rua Marqus de Sapuca; seguindo
pelo eixo desta at a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a Rua da Amrica; pelo eixo
desta at Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.

Setor F
Equivalncia F1
Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Travessa So Diogo; seguindo pelo eixo desta at
a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a Rua Marqus de Sapuca; pelo eixo desta at a
Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor I
Equivalncia I1
Do entroncamento da Rua Baro de So Flix com a Rua Bento Ribeiro; seguindo pelo eixo
desta at a entrada do Tnel Joo Ricardo. Deste ponto por uma reta at a Ladeira do Faria;
seguindo pelo eixo desta at a Rua Visconde da Gvea; pelo eixo desta at a Rua Baro de So
Flix; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor J
Equivalncia J1
Do entroncamento da Rua Bento Ribeiro com a Rua Baro de So Flix; seguindo pelo eixo
desta at a Rua Alexandre Mackenzie; pelo eixo desta at a Rua Senador Pompeu; pelo eixo
desta at a Rua Bento Ribeiro; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor M
Equivalncia M1
Em todo o Setor M.

82

Clculo para determinao da quantidade de CEPAC

83

A forma de clculo mais detalhada tratando da determinao da quantidade de CEPAC em cada

subsetor da OUCPRJ pode ser conferida no resumo do Estudo de Viabilidade (vide pgina 121),
apresentado como captulo prprio deste Prospecto.

Valor Mnimo dos CEPAC

Consoante determinado pelo art. 37, 2 da LC 101/2009 (vide pgina 06), nenhum CEPAC poder ser
emitido por valor inferior a R$ 545,00 ( quinhentos e quarenta e cinco reais). Este valor, no entanto,
poder ser revisto pelo Municpio.

Venda, Escriturao e Negociao dos CEPAC

A CDURP ser responsvel por receber o pagamento da venda dos CEPAC, vista ou em parcelas, de
acordo com a deciso tomada antes de cada Distribuio (vide pgina 05). Os recursos auferidos com a
alienao de CEPAC sero depositados na Conta Vinculada (vide pginas 05 e 17). Se o leilo permitir a
alienao de CEPAC mediante pagamento parcelado, o edital do leilo indicar as suas caractersticas
especficas.
Os CEPAC sero alienados em leilo pblico ou utilizados para pagamento das Intervenes. A
quantidade de CEPAC a ser ofertada em cada leilo pblico ser mensurada pela CDURP de acordo
com a demanda.
A CDURP ser responsvel pelo controle de emisso e pelo controle do fluxo de CEPAC.
Os CEPAC sero emitidos em forma escritural, dispensada a emisso fsica de documentos. . Os
titulares dos CEPAC podero alienar seu ttulo no mercado secundrio.
Os CEPAC podero ser livremente negociados at que seus direitos sejam vinculados a projeto de
edificao para um lote especfico.

Pagamentos de Intervenes com CEPAC e Desapropriaes

Poder haver desapropriaes no mbito da OUCPRJ, mas suas respectivas indenizaes no sero
feitas mediante a entrega de CEPAC, considerando as destinaes admitidas pelo art. 37, 1 da LC
101/2009 (vide pgina 06). Quando se tornar necessrio efetuar a desapropriao de determinado
imvel, o pagamento da indenizao ser feito com recursos da OUCPRJ ou do prprio Municpio.
Caso haja a necessidade da entrega de CEPAC para o pagamento das Intervenes, ser exigido que:
a contraparte aceite essa forma de pagamento;
seja do interesse do Municpio, da CDURP e/ou do Fundo de Investimento (vide pgina 06)
quitar as respectivas dvidas por meio da entrega de CEPAC; e
exista acordo quanto ao valor a ser pago empresa responsveis pelas obras ou pela execuo
dos servios.

NOVAS DISTRIBUIES DE CEPAC

Somente sero distribudos CEPAC para custeio de novas Intervenes, no mbito da OUCPRJ,
quando:
for concluda a Interveno (vide pgina 06) ou grupo de Intervenes anterior;

84

tenha sido efetivamente distribuda, de forma privada ou pblica, a totalidade dos CEPAC
emitidos para custeio da Interveno (vide pgina 06) ou grupo de Intervenes anterior; ou
tenham sido assegurados, comprovadamente por meio de depsito na Conta Vinculada (vide
pginas 05 e 17), os recursos necessrios concluso da Interveno (vide pgina 06) ou grupo
de Intervenes anterior.

Caso tenha sido concluda a Interveno (vide pgina 06) ou grupo de Intervenes e remanesam
recursos obtidos com a alienao de CEPAC no mercado, tais recursos podero ser transferidos para a
Interveno (vide pginas 06 e 27) seguinte da OUCPRJ, sendo vedada sua utilizao para qualquer fim
estranho OUCPRJ.
Na apurao do valor total da Interveno (vide pgina 06 e 27), ou conjunto de Intervenes (vide
pgina 27), para efeito de clculo da quantidade total de CEPAC que podero ser distribudos, devero
ser includas todas as respectivas despesas, devidamente comprovadas, inclusive estudos, projetos e
custos de administrao prprios da OUCPRJ, bem como os demais gastos necessrios
implementao da OUCPRJ.

85

FATORES DE RISCO DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO

Antes de tomar uma deciso de investimento, os potenciais investidores devem considerar
cuidadosamente, luz de suas prprias situaes financeiras e objetivos de investimento, todas as
informaes disponveis neste Prospecto e, em particular, avaliar os fatores de risco descritos a seguir.
FATORES DE RISCO DE NATUREZA JURDICA
At o momento, no foram verificados quaisquer fatores de risco de natureza jurdica, porquanto no se
tem conhecimento de nenhuma demanda ajuizada que tenha por objeto discusso envolvendo a
Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro.
No entanto, como muitos dos instrumentos celebrados tm natureza de contratos administrativos, muitas
vezes com diversos aditivos, existe a possibilidade de surgirem questionamentos administrativos ou
judiciais quanto regularidade dos mesmos, possibilidade essa que pode, inclusive, gerar embargo e
suspenso de obras em andamento, com eventuais efeitos negativos na valorizao dos CEPAC.
Na hiptese de a OUCPRJ ser declarada nula ou de ocorrer mudana na legislao urbanstica que
impea a utilizao dos CEPAC, os investidores adquirentes de CEPAC que no os vincularam a um
terreno ou obra, podero ser obrigados a mover aes judiciais cujo pagamento estar sujeito aos
trmites de precatrios contra o Municpio.

FATORES DE RISCO M ACROECONMICOS

A valorizao dos CEPAC est diretamente relacionada ao preo dos imveis praticado bem como
concluso das Intervenes previstas no mbito da OUCPRJ. Eventuais modificaes na conjuntura
econmica que afetem o mercado imobilirio podem impactar a demanda por CEPAC e o seu respectivo
valor.
Frequentemente, o governo brasileiro intervm na economia do Pas, realizando, ocasionalmente, mudanas
drsticas e repentinas nas suas polticas. As medidas para controlar a inflao e implementar as polticas
econmica e monetria tm envolvido alteraes nas taxas de juros, desvalorizao na moeda, controle de
cmbio, tarifas, entre outras medidas. Essas polticas, bem como algumas condies macroeconmicas,
causaram efeitos significativos na economia brasileira, assim como nos mercados financeiro, de capitais e
imobilirio.
Adicionalmente, no h como prever por quanto tempo sero mantidas as atuais diretrizes das polticas
econmica e monetria implementadas pelo atual Governo Federal.
A adoo de medidas, pelo Governo Federal, que possam resultar na flutuao da moeda, indexao da
economia, instabilidade de preos, elevao de taxas de juros ou influenciar a poltica fiscal vigente
podero impactar os negcios imobilirios e os investimentos em CEPAC.

FATORES DE RISCO SETORIAIS

O mercado imobilirio est sujeito a oscilaes significativas de preos. Uma eventual desvalorizao do
mercado imobilirio poder afetar a demanda por CEPAC e, consequentemente, seu valor.
86

Alm de fatores externos, como os vistos acima, outros fatores intrnsecos ao setor imobilirio podem
gerar-lhe oscilaes, tais como alteraes na legislao especfica, criao ou alterao de leis sobre
meio ambiente, ou medidas que afetem a escassez de financiamentos habitao.
Financiamento Imobilirio
Os diferentes tipos de financiamentos bancrios obtidos pelos consumidores para compra de imveis
possuem como principal fonte o SFH, financiado com recursos captados atravs dos depsitos em
caderneta de poupana. Com frequncia, o CMN altera o limite dos bancos de disporem desses recursos
para fins de financiamento imobilirios. Assim, caso o CMN restrinja o limite de disponibilidade das
instituies financeiras destinado a financiar compra de imveis, o volume de vendas das empresas do
setor poder diminuir, afetando, assim, a demanda por unidades habitacionais, por CEPAC e,
consequentemente, seu valor.
Valorizao

No h garantia de que as Intervenes no mbito da OUCPRJ geraro valorizao imobiliria na AEIU

(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio. Como a valorizao dos CEPAC est atrelada, entre outros
fatores, valorizao imobiliria da regio a que se referem, tambm no h garantia de valorizao dos
CEPAC.
Aplicao do Mtodo do Terreno Virtual
O Mtodo do Terreno Virtual consiste em metodologia amplamente utilizada por municipalidades com o
objetivo de se determinar o valor do solo criado, no sendo, porm, normatizado. Nas tcnicas
avaliatrias no h referncia a este mtodo, no entanto, este se baseia no valor do m2 (metro
quadrado) de terreno. No Estudo de Viabilidade (vide pgina 121) constante de captulo prprio deste
Prospecto, o valor do m2 foi determinado atravs do Mtodo Comparativo Direto, mtodo este
normatizado.
Embora faa parte do ferramental imobilirio, o Mtodo do Terreno Virtual no permite afirmaes
quanto viabilidade econmica de empreendimentos, possibilitando apenas estabelecer valores
mximos unitrios de terrenos virtuais, a partir dos quais a compra de terrenos vizinhos (fsicos) se torna
mais atraente.
Dessa forma, recomenda-se expressamente que o investidor leia atentamente todos os fatores de risco
pertinentes, tendo cincia que as informaes obtidas por meio da aplicao do Mtodo do Terreno
Virtual constituem apenas um dos vrios parmetros para avaliao dos valores dos imveis, lembrando,
uma vez mais, que este mtodo, ainda que amplamente utilizado no meio avaliatrio, no normatizado.
bcxc
FATORES DE RISCO DE NATUREZA URBANSTICA E AMBIENTAL
O setor imobilirio brasileiro est sujeito extensa regulamentao sobre construo e zoneamento, que
emana de diversas autoridades federais, estaduais e municipais e que afeta as atividades de aquisio
de terrenos, incorporaes e construes. O setor est sujeito tambm regulamentao sobre crdito e
proteo ao consumidor. As empresas que atuam no ramo imobilirio so obrigadas a obter aprovao
de diversas autoridades governamentais para suas atividades de incorporao, construo e
87

comercializao, havendo a possibilidade de serem adotados novos regulamentos ou promulgadas

novas leis, ou as leis ou os regulamentos serem interpretados de tal sorte a afetarem os resultados das
operaes dessas empresas.
As atividades das empresas do ramo tambm esto sujeitas legislao e regulamentao brasileira
federal, estadual e municipal do meio ambiente. Caso ocorra alterao na regulamentao relativa ao
setor imobilirio, inclusive na regulamentao sobre o meio ambiente, as atividades e os resultados
dessas empresas podero ser afetados de maneira adversa. Da mesma forma, no possvel prever a
obteno das licenas e autorizaes ambientais necessrias. Tal cenrio sugere oscilao para baixo
dos preos praticados no mercado imobilirio, que, se ocorrer, poder afetar a demanda por CEPAC e,
consequentemente, seu valor.

FATORES DE RISCO DO EMISSOR

Riscos Polticos
O Municpio possui um plano diretor institudo pela Lei Complementar Municipal n. 111, de 1 de
fevereiro de 2011,, elaborado de acordo com o Estatuto da Cidade, que autoriza expressamente a
emisso de CEPAC pelo Municpio para financiamento de Intervenes no mbito de operaes urbanas
consorciadas.
A OUCPRJ foi criada pela LC 101/2009 (vide pgina 06), e est expressamente prevista no atual Plano
Diretor Atual (vide pginas 07 e 113).
Quaisquer leis, federais ou municipais, esto sujeitas a modificaes por outras leis, ou podem ser
revogadas, expressa ou tacitamente, mediante iniciativa do Poder Legislativo e sano do Poder
Executivo.
So possveis alteraes legislativas que tragam mudanas em relao prioridade das Intervenes
executadas, ou, ainda, modificaes de coeficientes ou de valores bsicos de imveis em quaisquer
reas do Municpio, que, portanto, alterem o cenrio considerado pelo investidor no momento da
aquisio dos CEPAC, apostando na valorizao da rea e de seus ttulos.
No existe garantia de manuteno das caractersticas da OUCPRJ, ainda que definidas em legislao
especfica, pois esta poder ser modificada a qualquer tempo, observados os trmites legais.
Alterao da Poltica de Investimentos
O governo municipal poder estabelecer polticas que venham a retardar ou paralisar a implementao
das Intervenes na OUCPRJ.
Portanto, algumas ou todas as Intervenes previstas na OUCPRJ que ainda no tenham sido objeto de
Distribuio (vide pgina 05) de CEPAC podero sofrer modificaes, ser substitudas, ou simplesmente
no se realizar.
O estabelecimento, pela Prefeitura, de polticas mais favorveis ao mercado imobilirio de outras regies
do Municpio, pode afetar o crescimento e o interesse imobilirio na regio abrangida pela OUCPRJ e,
portanto, a valorizao dos CEPAC.

88

FATORES DE RISCO DOS CEPAC

Inovao
Os CEPAC constituem uma modalidade de investimento recentemente introduzida no mercado de
valores mobilirios brasileiro, que no constitui crdito contra seu emissor, no estando, portanto,
sujeitos a rendimento pr-determinado ou resgate, e que ainda no tiveram sua utilizao disseminada e
difundida amplamente. Tais aspectos podem resultar em uma dificuldade maior de aceitao dos
CEPAC se comparados a outras modalidades de investimento disponveis no mercado de valores
mobilirios, ou com outros ativos disponveis para investimento.
Liquidez
O mercado secundrio de CEPAC ainda incipiente. No h como prever quais sero as
movimentaes futuras de compra e venda de CEPAC no mercado secundrio.
Inexistncia de Garantia de Financiamento da Interveno
No existe garantia de que haver interesse do mercado em adquirir todos os CEPAC necessrios para
financiar as Intervenes.
Caso no haja procura para os CEPAC e, portanto, no haja recursos suficientes para o trmino das
Intervenes, o Municpio, a CDURP e/ou o Fundo de Investimento (vide pgina 06) no tm a obrigao
de adquirir os CEPAC ou utilizar recursos prprios para fazer os pagamentos futuros.
Com isso, nada assegura que o Municpio conseguir distribuir tantos CEPAC quanto necessrios para a
realizao de qualquer Interveno (vide pgina 06) no mbito da OUCPRJ e que o Municpio
complemente o custeio de qualquer Interveno (vide pgina 06), o que pode resultar em uma
valorizao menor que a projetada na respectiva AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de
Janeiro, podendo impactar os CEPAC.
Descasamento de Fluxos
No h como prever se o fluxo de recursos captados com as Distribuies de CEPAC ser compatvel
com os cronogramas fsico-financeiros das Intervenes. Assim, caso ocorra o descasamento de fluxos,
os valores orados para as Intervenes podero sofrer incrementos de valor inviabilizando sua
finalizao.

Pagamento Prazo e Inadimplncia

O pagamento dos CEPAC pelos investidores ser, a priori, vista. Caso se admita o pagamento em
parcelas, a possibilidade ser aventada no futuro suplemento ao Prospecto e caber ao edital do leilo
informar as condies especficas de pagamento.
Dessa forma, imaginando a possibilidade de pagamento parcelado, no h formas de prever se os
titulares dos CEPAC iro honrar os parcelamentos, nas datas aprazadas. Assim, eventual inadimplncia
ou atraso nos pagamentos das parcelas financiadas pelos titulares de CEPAC poder comprometer o
fluxo de recursos destinados s Intervenes e, portanto, a valorizao dos CEPAC.

Limites de CEPAC
89

A OUCPRJ dividida em 14 (quatorze) setores, sendo que alguns divididos em Faixas de Equivalncia,
com distintos Estoques de rea (vide pgina 05). Uma vez atingidos tais limites, os titulares de CEPAC
somente podero utiliz-los em outros subsetores da rea abrangida pela OUCPRJ.
Assim, quanto maior for o tempo para exerccio dos direitos assegurados pelos CEPAC, maior o risco de
se esgotarem as possibilidades de uso de CEPAC em determinado subsetor da OUCPRJ.
FATORES DE RISCO DE NEGOCIAO SECUNDRIA
Os adquirentes de CEPAC no mercado secundrio esto sujeitos, mas no se limitando, aos riscos de
desvalorizao de CEPAC pela no realizao de qualquer interveno no mbito da OUCPRJ, em
virtude (i) do montante arrecadado com a colocao de CEPAC no ser suficiente para financiar
integralmente os custos efetivos das Intervenes; e (ii) do no cumprimento das obrigaes
previstas para o adquirente de CEPAC na Oferta.

FATORES DE RISCO DE NATUREZA POLTICA

Modificao da Legislao
O Estatuto da Cidade regulamenta o art. 182 da Constituio Federal de 1988. O Estatuto da Cidade
assegura aos Municpios o direito de fixar coeficientes de construo e usos permitidos e, ao mesmo
tempo, outorgar, onerosamente, um direito de construir acima do CAB existente ou de alterao do uso
do solo. Tambm permite a criao de operaes urbanas consorciadas, por meio de leis especficas, e
o financiamento de Intervenes, por meio de Distribuio (vide pgina 05) de CEPAC.
Quaisquer leis, federais ou municipais, esto sujeitas a modificaes por outras leis, ou podem ser
revogadas, expressa ou tacitamente, mediante iniciativa do Poder Legislativo e sano do Poder
Executivo e impactar negativamente a valorizao, negociabilidade e validade dos CEPAC.
Assim qualquer alterao no Estatuto da Cidade poder acarretar em prejuzo para os investidores.

90

INFORMAES SOBRE VALORES MOBILIRIOS EMITIDOS

Os 6.436.722 (seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois) CEPAC emitidos
no mbito da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro, pelo preo definido
de R$ 545,00 (quinhentos e quarenta e cinco reais) cada, representam os primeiros valores mobilirios
desta natureza emitidos pelo Municpio.
O Municpio utilizou os referidos 6.436.722 (seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e
vinte e dois) CEPAC para integralizar aes que o Municpio subscreveu do capital social da CDURP.
Em 30/03/2011, a CDURP integralizou 100 cotas do Fundo de Investimento utilizado na montagem da
captao de recursos necessrios para o financiamento da OUCPRJ, utilizando 6.436.722 CEPAC para
tal fim.

91

DADOS DO EMISSOR: MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO

O Municpio do Rio de Janeiro uma pessoa jurdica de direito pblico, na forma estabelecida pela
Constituio Federal. Tem por competncia:
legislar sobre assuntos de interesse local;
suplementar a legislao federal e a estadual no que couber;
instituir e arrecadar os tributos de sua competncia, bem como aplicar suas rendas, sem prejuzo
da obrigatoriedade de prestar contas e publicar balancetes nos prazos fixados em lei;
criar, organizar e suprimir distritos, observada a legislao estadual;
organizar e prestar, diretamente ou sob regime de concesso ou permisso, os servios pblicos
de interesse local, includo o de transporte coletivo, que tem carter essencial;
manter, com a cooperao tcnica e financeira da Unio e do Estado, programas de educao
infantil e de ensino fundamental;
prestar, com a cooperao tcnica e financeira da Unio e do Estado, servios de atendimento
sade da populao;
promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle
do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano; e
promover a proteo do patrimnio histrico-cultural local, observada a legislao e a ao
fiscalizadora federal e estadual.
Enquanto ente da Federao, de competncia do Municpio do Rio de Janeiro legislar sobre poltica
ambiental e polticas de responsabilidade social, patrocnio e incentivo cultural, possuindo tambm ao
fiscalizadora nessas matrias.
regido pela Lei Orgnica do Municpio do Rio de Janeiro, que foi promulgada pela Cmara Municipal
do Rio de Janeiro em 05 de abril de 1990.
O quadro abaixo mostra a populao residente para o ano de 2010, segundo o Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatstica IBGE:
Brasil / Estado / Municpio
Brasil
Estado do Rio de Janeiro
Municpio do Rio de Janeiro

Populao
196.367.545
16.010.429
6.186.710

Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica IBGE

PRODUTO INTERNO BRUTO DO RIO DE JANEIRO

O quadro abaixo mostra o produto interno bruto do Municpio do exerccio de 2009, resultante das suas
atividades econmicas:
Discriminao
Municpio do Rio de Janeiro

Bilhes

PIB
Per Capita

139,50

22.903

Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica - IBGE

92

ORGANIZAO DO EXECUTIVO
PREFEITO Eduardo Paes

SECRETARIAS

Secretaria Municipal da Casa Civil - CVL

Secretaria Municipal de Urbanismo SMU
Secretaria Municipal de Transportes SMTR
Secretaria Municipal de Obras SMO
Secretaria Municipal de Administrao SMA
Secretaria Municipal de Fazenda SMF
Secretaria Municipal de Educao SME
Secretaria Municipal de Assistncia Social SMAS
Secretaria Municipal de Sade e Defesa Civil SMSDC
Secretaria Municipal de Meio Ambiente SMAC
Secretaria Municipal de Esportes e Lazer SMEL
Secretaria Municipal do Trabalho e Emprego SMTE
Secretaria Municipal de Cultura SMC
Secretaria Municipal de Habitao SMH
Secretaria Municipal da Pessoa com Deficincia SMPD
Secretaria Municipal de Conservao SECONSERVA
Secretaria Especial de Turismo - SETUR/RIOTUR
Secretaria Especial da Ordem Pblica SEOP
Secretaria Especial de Envelhecimento Saudvel e Qualidade de Vida SESQV
Secretaria Especial de Desenvolvimento Econmico Solidrio SEDES
Secretaria Especial de Promoo e Defesa dos Animais SEPDA
Secretaria Especial Copa 2014 e Rio 2016 SERIO
Secretaria Especial de Cincia e Tecnologia SECT
Secretaria Extraordinria de Desenvolvimento SEDE

SUBPREFEITURAS

Subprefeitura da Barra e Jacarepagu

Subprefeitura da Zona Sul
Subprefeitura da Grande Tijuca
Subprefeitura da Zona Norte
Subprefeitura da Zona Oeste
Subprefeitura do Centro e Centro Histrico
Subprefeitura da Ilha do Governador

93

ORAMENTO MUNICIPAL
A execuo oramentria da Prefeitura nos exerccios de 2007 a 2009 apresenta duas posies
distintas.

94

Os exerccios de 2007 e 2008 apresentaram dficit oramentrio de R$ 132,5 milhes e R$ 195,7

milhes, respectivamente.
Em 2007, este dficit encontrou financiamento principalmente atravs de saldos financeiros de exerccios
anteriores. J em 2008, os saldos financeiros utilizados para o financiamento do dficit oramentrio
alcanaram R$ 684,6 milhes.
Em 2009, esta posio se inverte passando a apresentar um supervit oramentrio de R$ 897,1
milhes conforme pode ser observado na Tabela 1. Neste mesmo exerccio foram utilizados ainda saldos
financeiros de exerccios anteriores no montante de R$ 169,8 milhes.
Tabela 1 - Execuo Oramentria - 2007 a 2009
Em R$ mil
Receitas

2007

2008

2009

Receitas Correntes

9.385.149

10.662.102

11.351.286

Receitas de Capital

129.460

293.610

315.896

Soma

9.514.609

10.955.712

11.667.182

Dficit de Execuo

132.488

195.665

Total

9.647.097

11.151.377

Despesas

11.667.182

2007

2008

2009

Despesas Correntes

8.408.672

9.560.758

9.908.361

Despesas de Capital

1.238.425

1.590.619

861.785

Soma

9.647.097

11.151.377

10.770.146

Supervit de Execuo
Total

897.035
9.647.097

11.151.377

11.667.181

Fonte: CGM

importante destacar que nos trs exerccios ocorreram supervits correntes crescentes iniciando com
R$ 977 milhes em 2007, R$ 1.102 milhes em 2008 e R$ 1.443 milhes em 2009.
Os saldos correntes alcanados em cada exerccio contriburam para a realizao de investimentos,
inverses financeiras e amortizaes.
O exerccio de 2009, primeiro ano de uma nova administrao, apresentou forte ajuste na realizao de
despesas correntes especialmente entre os custeios relativos aos servios administrativos e
operacionais mediante medidas de ajuste. Os investimentos tambm passaram por um processo de
reavaliao que de toda forma sempre ocorre quando uma nova administrao reavalia suas prioridades
em relao aos programas alocados nos oramentos.
As despesas de capital em consequncia se situaram em 2009 no patamar de R$ 862 milhes inferior
aos dois exerccios anteriores.

95

A posio financeira da Prefeitura em 31 de dezembro de 2009 (Tabela 2) apresentava disponibilidades

de caixa da ordem de R$ 5.425 milhes contra obrigaes de R$ 2.006 milhes resultando em
suficincia de caixa de R$ 3.419 milhes. Retirando-se o fundo previdencirio FUNPREVI esta
suficincia fica em R$ 1.804 milhes, resultado expressivo que equivale a cerca de 15% da receita
corrente do exerccio de 2009.
Tabela 2 -Composio da Suficincia de Caixa da Prefeitura Dezembro/2009
Em R$ Mil
Ativo Disponvel

Prefeitura

Funprevi

Sem

Obrigaes

Funprevi

Financeiras

Prefeitura

Sem

Funprevi

Funprevi

Caixa

57.939

57.939 Depsitos

646.474

57.203

589.271

Banco C/ Mov.

99.296

99.296 RP Processados

905.671

191.102

714.569

Banco C/ Vinc.

139.837

121.782

454.374

454.374

5.042.723

1.741.339

85.261

5.425.057

1.863.120

Aplic.Financeiras
Outras
Disponibilidades

Soma

18.056

RP No
Processados

3.301.384 Outras Obrigaes

85.261

3.561.937 Soma
Suficincia de
Caixa

TOTAL

5.425.057

1.863.120

3.561.937 TOTAL

2.006.520

248.305 1.758.214

3.418.538

1.614.815 1.803.722

5.425.057

1.863.120 3.561.937

Nota: Os valores de Obrigaes Financeiras esto demonstrados lquidos de transaes intragovernamentais exceto entre
FUNPREVI e Tesouro.

Fonte: CGM
A Tabela 3 apresenta o detalhamento de receitas e despesas e sua evoluo nos exerccios 2007 a
2009 e a previso para 2010.
Em relao s receitas arrecadadas destaca-se o forte crescimento da receita tributria em 2008 em
relao a 2007 e tendncia mantida ainda que em menor escala de 2008 para 2009, quando cresceu
nominalmente 10,4%. Entre os tributos municipais o ISS e o ITBI apresentaram os melhores
desempenhos.
Apesar do fraco resultado da receita transferida da Unio e Estado, a receita corrente como um todo
variou 6,5% em termos nominais garantindo crescimento real a despeito do ano difcil para a economia
brasileira e internacional.
Em relao s despesas verifica-se o ajuste ocorrido em 2009 quando a despesa corrente cresceu
apenas 3,64%, abaixo da inflao no perodo, resultado de forte inflexo na curva de crescimento das
despesas de pessoal e crescimento praticamente nulo das demais despesas correntes. As despesas de
capital tambm recuaram totalizando para o conjunto das despesas correntes e de capital uma
diminuio de 3,42% em relao ao exerccio de 2008.

TABELA 3 - DEMONSTRATIVO DAS RECEITAS E DESPESAS

R$ Milhares

96

Discriminao
Receitas Correntes (I)
Receita Tributria

2007

2008

[B]/[A]

2009

[C]/[B]

2010

[D]/[C]

[A]

[B]

[C]

[D]

9.385.149

10.662.102

14%

11.351.286

6%

12.394.399

9%

3.583.245

4.585.303

28%

5.059.928

10%

5.665.763

12%

IPTU

1.086.204

1.193.627

10%

1.273.872

7%

1.318.711

4%

ISS

1.978.303

2.451.769

24%

2.770.003

13%

3.276.012

18%

ITBI

293.659

344.239

17%

388.344

13%

390.824

1%

IRRF

343.425

349.136

2%

396.791

14%

225.079

252.242

12%

278.574

10%

283.425

2%

Receita de Contribuio

656.691

754.736

15%

793.059

5%

926.405

17%

Receita Patrimonial

554.577

581.333

5%

567.728

-2%

516.828

-9%

Taxas

Receita Industrial
Receita de Servios
Transferncias Correntes

5.677

7.402

30%

5.048

-32%

7.715

53%

292.242

260.040

-11%

206.407

-21%

251.044

22%

3.714.608

3.855.204

4%

4.055.356

5%

4.433.114

9%

Transfer. da Unio

1.329.643

1.196.159

-10%

1.273.407

6%

1.346.948

6%

Transfer. do Estado

1.494.453

1.617.145

8%

1.651.417

2%

1.847.981

12%

820.915

1.019.252

24%

1.112.767

9%

1.192.438

7%

664

-100%

Transfer. Multigovernamentais
(FUNDEF/FUNDEB)
Transfer. de Instituies Privadas
Convnios

68.934

22.649

-67%

17.765

-22%

45.747

158%

578.109

618.083

7%

663.760

7%

593.531

-11%

129.460

293.610

127%

315.896

8%

1.205.779

282%

Operaes de Crdito

8.932

48.800

446%

29.970

-39%

344.553

1050%

Alienao de Ativos

7.460

19.475

161%

60.631

211%

151.706

150%

Amortizao de Emprstimos

79.016

103.865

31%

104.611

1%

122.587

17%

Transferncias de Capital

34.051

121.469

257%

120.684

-1%

396.745

229%

Outras Receitas Correntes

Receitas de Capital (II)

Convnios

20.469

102.620

401%

98.521

-4%

389.612

295%

Outras Transf. de Capital

13.582

18.849

39%

22.163

18%

7.133

-68%

Outras Receitas de Capital

190.188

9.514.609

10.955.712

15%

11.667.182

6%

13.600.179

17%

RECEITAS TOTAIS (III)=(I+II)

Despesas Correntes (IV)

8.408.672

9.560.758

14%

9.908.361

4%

11.592.529

17%

Pessoal e Encargos Sociais

5.001.008

5.993.712

20%

6.222.400

4%

7.264.632

17%

Juros e Encargos da Dvida

541.150

590.176

9%

679.796

15%

790.124

16%

2.866.514

2.976.870

4%

3.006.165

1%

3.537.773

18%

1.238.425

1.590.619

28%

861.785

-46%

1.971.650

129%

Outras Despesas Correntes

Despesas de Capital (V)
Investimentos

872.767

843.321

-3%

400.729

-52%

1.437.452

259%

Inverses Financeiras

54.932

403.354

634%

84.359

-79%

166.465

97%

Amortizao da Dvida

310.725

343.944

11%

376.697

10%

367.733

-2%

36.000

9.647.097

11.151.377

16%

10.770.146

-3%

13.600.179

26%

Reserva de Contingncia (VI)

DESPESAS TOTAIS (VII)=(IV+V+VI)
Fonte: RREO (CGM) e LOA 2010.

ENDIVIDAMENTO DO MUNICPIO DO RIO DE JANEIRO (2007-2008-2009)

Os saldos em aberto ao final de cada exerccio da dvida contratual da administrao direta, bem como
os novos valores recebidos e as movimentaes dos indexadores de cada contrato, so apresentados
na tabela abaixo.

97

SALDOS (em R$ milhes)

31/12/09

30/12/08

31/12/07

Participao Relativa (%)

2008
2007

2009

6.487,7

6.829,0

6.336,0

92,78

90,33

92,55

Dvida com o Tesouro Nacional

Lei 7976 - Refinanciamento 90/00100-1
Lei 7976 - MF 030(R) e sucedneos
Bnus Relativos Reneg. da Dvida Externa
Dv. Renegociada (M.P. n 2185-35)
Dvida Bancria
Bancos Federais
CEF
BNDES
Dvida Eletrobrs/Light (RELUZ)

6.341,4
58,7
6.282,7
146,3

6.681,3
8,1
25,3
85,8
6.562,1
143,2

6.219,6
16,0
38,4
70,9
6.094,3
116,5

90,69
0,00
0,00
0,84
89,85
2,09

88,38
0,11
0,33
1,13
86,80
1,89

90,85
0,23
0,56
1,04
89,02
1,70

131,8
14,5
-

117,0
26,2
4,5

75,5
41,0
-

1,88
0,21
0,00

1,55
0,35
0,06

1,10
0,60

Dvida Fundada Externa

504,5

731,2

509,9

7,22

9,67

7,45

504,5

731,2

509,9

7,22

9,67

7,45

6.992,2

7.560,1

6.845,9

Dvida Fundada Interna

BID

TOTAL DA DVIDA BRUTA

Percentual de Aumento Anual

2008 - 2009
2007 - 2008

Dvida Fundada Interna

-5,00%

7,78%

-5,09%
0%
0%
-32%
-4%
2%

7,42%
-49%
-34%
21%
8%
23%

13%
-45%
0,0%

55%
-36%

-31%

43%

-31%

43%

-8%

10%

Dvida com o Tesouro Nacional

Lei 7976 - Refinanciamento 90/00100-1
Lei 7976 - MF 030(R) e sucedneos
Bnus Relativos Reneg. da Dvida Externa
Dvida Renegociada (M.P. n 2185-35)
Dvida Bancria
Bancos Federais
CEF
BNDES
Dvida Eletrobrs

Dvida Fundada Externa

BID

TOTAL DA DVIDA BRUTA

100,00
Liberaes (R$)
2008

2009

100,00

2007

100,00
Indexador
Financeiro

TR
US$
US$
IGP-DI

23.969.617
6.000.198
-

29.969.815

48.800.341
-

48.800.341

3.031.603
5.900.000
7.289.433

UPR
URTJLP
IPCA

14.222.682

UAC / US$

30.443.718

INDEXADORES FINANCEIROS (final de cada ano)

2009

1,7412

TAXA DE CMBIO - PTAX

IGP-DI (%)

[2]

[3]

Dvida em moeda estrangeira

(Equivalente em R$ milhes)
Como % da Dvida

[1]

1,7713

9,11%

6,00%

UPR

2007

2,3370

-1,44%

URTJLP

UAV

2008

6,25%

Percentual de Aumento Anual

2008 - 2009
2007 - 2008

-25,49%

31,94%

7,90%

-1,44%

9,11%

7,86%

6,00%

6,25%

20,17368014

20,02871586

19,70912982

0,72%

1,62%

1,77056828

1,77000861

1,66771386

0,03%

6,13%

2007

2008

2009

619,2

842,2

563,2

9,0
11,1
Obs*
[1] Inclui toda a dvida externa mais parte da dvida interna vinculada s moedas estrangeiras.
[2] Foi considerada a variao acumulada no ano
[3] Unidade de cesta de moedas BID

8,1

Nos exerccios de 2007, 2008 e 2009, o Municpio no efetuou captaes de recursos por meio de oferta
pblica de ttulos no mercado interno ou externo. Neste perodo, (i) foram recebidas liberaes de
financiamentos contratados em exerccios anteriores com Banco Interamericano de Desenvolvimento
BID, Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social BNDES e Caixa Econmica Federal
CEF, bem como (ii) foram contratadas novas operaes de crdito internas de carter continuado com a
CEF, referentes aos programas Saneamento para Todos (assinado em 2007) e Pr-Moradia (assinado
em 2008).
No exerccio de 2007, foi recebido o montante de R$ 30.443.717,73, relativo a operaes de crdito
anteriormente contratadas com a CEF, BNDES e BID. No exerccio de 2008, foram recebidos R$
44.058.783,60 derivados dos novos contratos assinados com a CEF, os quais somados s liberaes de
outros contratos anteriormente assinados com a CEF, totaliza liberaes de R$ 48.800.341,27. No
exerccio de 2009, foi recebido o montante de R$ 19.962.526,61 oriundo de tais contratos novos, que,
98

somado s liberaes dos contratos assinados anteriormente com a CEF e BNDES, perfaz um montante
de R$ 29.969.815,02. O perodo de desembolso dos contratos anteriormente existentes com o BID e
BNDES foi finalizado nos exerccios de 2007 e 2009, respectivamente.
Com exceo dos novos contratos citados anteriormente, todos os contratos de dvida em vigor
encontram-se em perodo de amortizao. Assim, os pagamentos de juros e principal e a variao dos
indexadores foram os principais parmetros que influenciaram o endividamento do Municpio no trinio
em questo.
Ao final de 2009, a dvida do Municpio era composta de 92,78% de dvida interna e 7,22% de dvida
externa (BID), conforme tabela acima. A dvida relativa ao refinanciamento com a Unio (MP 2.185-35)
apresenta a maior participao relativa do endividamento total do Municpio, de aproximadamente 90%.
Cabe salientar que, em virtude de ao cautelar em curso, o Municpio vem contabilizando os saldos do
contrato de dvida renegociada com a Unio considerando encargos de IGP-DI + 6% a.a. Esta ao
refere-se discordncia do Municpio em relao ao vencimento da amortizao extraordinria deste
contrato de refinanciamento, que reduziria a taxa de juros para 7,5% a.a., em caso de amortizao
extraordinria de 10% do saldo devedor, ou 6% a.a. se amortizasse o saldo devedor em 20%. A Unio
vem considerando tal dvida com encargos iguais IGP-DI + 9% a.a. em virtude do Municpio no ter
quitado antecipadamente 20% desta dvida renegociada, sendo que tais encargos adicionais so
debitados de conta corrente do Municpio conforme previsto no contrato. Caso tal dvida seja
considerada com encargos de IGP-DI + 9% a.a., os saldos da dvida renegociada (MP 2185-35) seriam
de R$ 7.024,5 milhes (dez/2007), R$ 7.517,2 milhes (dez/2008) e R$ 7.188,2 milhes (dez/2009) e os
saldos totais da dvida seriam de R$ 7.776,2 milhes (dez/2007), R$ 8.515,3 milhes (dez/2008) e R$
7.897,7 milhes (dez/2009).
Em relao aos limites de endividamento, o Municpio vem apresentando elevado potencial de
endividamento, com ndices bem abaixo do limite imposto pela Lei de Responsabilidade Fiscal, regulado
pela Resoluo 40 do Senado Federal (Dvida Consolidada Lquida/Receita Corrente Lquida - limite de
1,2). Em dezembro de cada exerccio o Municpio apresentou os seguintes ndices: 2007: 0,42; 2008:
0,48; 2009: 0,25. Considerando alternativamente o saldo da Dvida Renegociada a IGP-DI + 9% a.a.,
conforme mencionado anteriormente, os ndices so: 2007: 0,52; 2008: 0,58; 2009: 0,34.
Com relao ao limite de endividamento imposto pelo contrato de dvida renegociada com a Unio (MP
2185-35), dado pela relao mxima de 1,00 entre a dvida financeira e a receita lquida real anual, o
Municpio tambm apresentou expressiva melhora durante tais exerccios. Considerando a dvida
renegociada com encargos de IGP-DI + 6% a.a, os resultados foram de 1,11 (2007), 1,05 (2008) e 0,90
(2009). No entanto, considerando a interpretao do Tesouro Nacional para a dvida com a Unio
(encargos de IGP-DI + 9% a.a.), os resultados seriam de 1,26 (2007), 1,18 (2008) e 1,01 (2009). A
existncia de tal indicador acima de 1,00 impede o Municpio de contratar novas operaes de crdito,
exceto aquelas de carter continuado ou destinadas reestruturao da dvida com a Unio.
PLANO DIRETOR
poca de sua promulgao a LC 101/2009 modificou o Plano Diretor Anterior (institudo pela LC
16/1992), autorizando o Poder Executivo a instituir a OUCPRJ. O Plano Diretor Anterior (vide pgina 07)
foi resultado de esforos de mais de uma dcada. At ento, no se havia conseguido estabelecer um
consenso entre os diversos interesses que legitimamente se expressam na cidade do Rio de Janeiro de
tal forma que permitissem sua aprovao. O Plano Diretor Atual recepcionou as vrias alteraes feitas
ao longo dos anos ao Plano Diretor Anterior. reconceitua as vocaes urbanas dentro do espao da
cidade, hierarquiza seus usos, define tanto Zonas de Especial Interesse Social para a adoo de
99

programas habitacionais, quanto reas vocacionadas s diversas formas de atividade econmica ou

reas estritamente residenciais. Incorpora instrumentos urbansticos previstos no Estatuto da Cidade
como direito preempo, outorga onerosa (vide pgina 70) e CEPAC, bem como define as reas
adequadas a operaes urbanas consorciadas.
O Plano Diretor Anterior (vide pgina 07) entrou em vigor poucos anos aps a promulgao da
Constituio Federal, mais precisamente no ano de 1992. Inicialmente, estava previsto para execuo
em 10 (dez) anos. Desde ento, passaram-se mais de 18 (dezoito) anos e o mesmo Plano Diretor
Anterior (vide pgina 07) foi sendo renovado at a promulgao do Plano Diretor Atual.
Ao longo de todo este perodo, inmeros fatores econmicos, sociais, polticos, geogrficos e at mesmo
legais viram-se alterados, de modo que o Municpio carece de uma legislao moderna e firme, que o
permita no apenas receber os jogos da Copa do Mundo de Futebol FIFA de 2014 e os Jogos Olmpicos
de 2016, mas principalmente garantir o adequado desenvolvimento do Municpio, vista de suas
demandas atuais, por meio da:
valorizao e a proteo do meio ambiente e do patrimnio natural, cultural e paisagstico, no
processo de desenvolvimento da cidade do Rio de Janeiro;
prevalncia do interesse coletivo sobre o interesse particular;
universalizao do acesso terra e moradia regular;
efetiva participao da sociedade no processo de planejamento; e
distribuio justa e equilibrada da infraestrutura, dos servios pblicos e dos benefcios da
urbanizao.
Visando a outorgar modernidade ao plano diretor e adequ-lo, em sua inteireza, s novidades trazidas
pelo Estatuto da Cidade, foi promulgado o Plano Diretor Atual (vide pgina 07). O Plano Diretor Atual
contou com ampla participao popular e sobre ele foi realizada uma srie de debates, audincias
pblicas e seminrios.
Nesse mbito, foi estabelecido o Pacto Carioca que, visando subsidiar a elaborao do Plano Diretor
Atual (vide pgina 07), tendo sido elaborados estudos para a promoo da sustentabilidade no
desenvolvimento da Cidade do Rio de Janeiro.
O Plano Diretor Atual adota as polticas acima referidas como princpios de poltica urbana para adoo
pelo Municpio do Rio de Janeiro. No tocante ordenao do territrio, o Plano Diretor Atual apresenta
certos critrios para padres de ocupao urbana a serem adotados no processo de adensamento e de
expanso da cidade do Rio de Janeiro, as prioridades de investimentos e os instrumentos que sero
aplicados no controle do desenvolvimento urbano. So eles: (i) os vetores de crescimento da cidade do
Rio de Janeiro; (ii) o macrozoneamento (o prprio projeto delimita reas denominadas Macrozonas de
Ocupao); e (iii) e as diretrizes de uso e ocupao do solo.
Alm disto, o Plano Diretor Atual lista uma srie de instrumentos de poltica urbana, dentre os quais:
instrumentos gerais de regulao urbanstica;
instrumentos de planejamento urbano;
instrumentos de gesto do uso e ocupao do solo (nos quais se inserem as operaes urbanas
e as outorgas onerosas);
instrumentos de gesto ambiental e cultural;
instrumentos financeiros, oramentrios e tributrios; e
instrumentos de gesto da poltica urbana.

100

Em seguida, o Plano Diretor Atual define as polticas pblicas do Municpio para o seu perodo de
vigncia, que abrangem as seguintes reas: meio ambiente, patrimnio cultural, habitao, transportes,
saneamento e servios pblicos, regularizao urbanstica e fundiria, economia, social e gesto.

Aps a apresentao de emendas tanto do Poder Executivo quanto dos Vereadores, o projeto foi
submetido segunda discusso em Plenrio, tendo em vista que o 1 substitutivo fora aprovado em
15/12/2005, tendo sido aprovado em Plenrio em 1 de fevereiro de 2011.
Assim, o Plano Diretor Atual foi sancionado em 02 de fevereiro de 2011 e publicado no Dirio Oficial
Municipal desta mesma data, por meio da Lei Complementar Municipal n. 111/2011.

101

DADOS DA CDURP, A COORDENADORA DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO

DE JANEIRO

A CDURP uma sociedade de economia mista municipal, criada pela Lei Complementar Municipal n.
102, de 23 de novembro de 2009, e instituda pelo Decreto Municipal n. 31.620, de 21 de dezembro de
2010, com o intuito de:
promover, direta ou indiretamente, o desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro;
coordenar, colaborar, viabilizar ou executar, no mbito de competncia do Municpio, a
implementao de concesses, em quaisquer das modalidades previstas nas Leis Federais n.
8.987, de 13 de fevereiro de 1995, e n. 11.079, de 30 de dezembro de 2004, ou outras formas
de associao, parcerias, aes e regimes legais que contribuam ao desenvolvimento da AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, em conformidade com os estudos de
viabilidade tcnica, legal, ambiental e urbanstica aprovados pela CDURP e pelos demais rgos
e autoridades pblicas competentes;
disponibilizar bens, equipamentos e utilidades para a administrao pblica, direta ou indireta,
para concessionrios e permissionrios de servio pblico, ou para outros entes privados,
mediante cobrana de adequada Contrapartida (vide pgina 05) financeira; e
gerir os ativos patrimoniais a ela transferidos pelo Municpio ou por seus demais acionistas, ou
que tenham sido adquiridos a qualquer ttulo.
A CDURP possui como objetivo fundamental o desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro. Para este fim, ela poder:
celebrar, de forma isolada ou em conjunto com a administrao direta e indireta do Municpio, do
Estado do Rio de Janeiro ou da Unio Federal, os contratos, convnios ou autorizaes que
tenham por objeto:
- a elaborao de estudos que contribuam execuo de seu objeto social;
- a instituio de concesses, em quaisquer das modalidades previstas nas Leis Federais
n. 8.987, de 1995, e n. 11.079, de 2004; e
- a locao, arrendamento, concesso de direito real de uso, direito de superfcie ou outra
modalidade, de instalaes e equipamentos ou outros bens mveis ou imveis,
localizados ou vinculados AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
participar como quotista de um ou mais fundos de investimento ou fundo garantidor de
obrigaes pecunirias, em modalidades consistentes com os objetivos da CDURP,
administrados e geridos por entidades profissionais devidamente habilitadas pela CVM, na forma
da legislao pertinente, observado ainda que:
- os fundos devero possuir natureza privada e patrimnio prprio separado do patrimnio
dos quotistas, sendo sujeitos a direitos e obrigaes prprios, na forma da legislao
aplicvel;
- os fundos devero ter por finalidade a segregao e valorizao dos ativos, visando
realizao de investimentos que contribuam, de forma relevante, ao desenvolvimento da
AEIU (vide pgina 04), ou ainda servir como garantia a contratos firmados pela CDURP;
- os fundos podero contar com a participao de outros investidores quotistas, pblicos
ou privados, desde que tal participao no seja inconsistente com a finalidade prevista
na legislao aplicvel;
- o fundo ou seu respectivo administrador, conforme o caso, dever ser selecionado por
procedimento licitatrio ou outro procedimento autorizado na forma da legislao
aplicvel;
- fica a CDURP autorizada a subscrever e integralizar quotas do fundo com quaisquer dos
bens imveis, CEPAC e demais bens e direitos relacionados no art. 3, 4 da LC
102

102/2009 (vide pgina 06), pelo valor de suas respectivas avaliaes, podendo instituir
encargos e obrigaes, inclusive Intervenes objeto da OUCPRJ, vinculadas aos
referidos bens imveis e demais bens e direitos;
- no caso de subscrio e integralizao de quotas do fundo com CEPAC, caber ao
fundo alien-los por meio de leilo, utilizar diretamente os CEPAC, ou o produto de sua
alienao, no pagamento de Intervenes, desde que necessrias OUCPRJ, ou dar
outra destinao autorizada pela legislao aplicvel;
assumir, total ou parcialmente, direitos e obrigaes decorrentes dos contratos, convnios ou
autorizaes que celebrar;
contratar com a administrao direta e indireta do Municpio a locao, arrendamento,
concesso de direito real de uso, direito de superfcie ou outra modalidade, de instalaes e
equipamentos ou outros bens mveis ou imveis, localizados ou vinculados AEIU (vide pgina
04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
contrair emprstimos e emitir ttulos, nos termos da legislao em vigor;
prestar garantias reais, fidejussrias e contratar seguros;
explorar, gravar e alienar onerosamente os bens integrantes de seu patrimnio; e
promover desapropriaes na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro,
diretamente ou mediante outorga de poderes concessionria.

A estrutura organizacional administrativa da CDURP foi aprovada pelo Decreto Municipal n. 31.865, de
7 de janeiro de 2010. Alm dos 23 (vinte e trs) empregos pblicos criados originalmente (sendo um
contador, vinte analistas de negcios e dois agentes de administrao), h 21 (vinte e um) empregos e
funes de confiana que assim so resumidos:

A CDURP comeou a operar efetivamente no dia 6 de janeiro de 2010, com a posse de sua Diretoria.
Inicialmente, suas atividades se concentraram na construo de condies operacionais satisfatrias,
atravs da contratao de pessoal, montagem de escritrio, obteno de registros e licenas, elaborao
de minuta de regimento interno e de oramento para o exerccio de 2010, entre outras. Nada obstante,
concomitantemente, a CDURP iniciou aes de cunho estratgico implementao da OUCPRJ, tais

103

como: (i) preparao da verso para consulta pblica do Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75); (ii)
definio da instituio financeira que coordenar a emisso de CEPAC; (iii) negociaes com a Unio
Federal, com o Estado Rio de Janeiro e com o Municpio do Rio de Janeiro acerca dos terrenos a serem
incorporados OUCPRJ, bem como negociaes para o engajamento de investidores e proprietrios de
terrenos de interesse e importantes para a implementao da OUCPRJ.
Desde ento, no mbito operacional, foram tomadas atitudes no sentido de obter a transferncia, ao
patrimnio da CDURP, de terrenos pblicos situados na rea abrangida pela AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, foi obtida a LAP emitida pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente
SMAC e foi finalizado, aprovado pelo Conselho Gestor do PROPAR-RIO (vide pgina 07) e publicado o
Edital de Licitao (vide pgina 05 e 75).
Quanto ao ponto-de-vista institucional, a CDURP vem mantendo contato com potenciais investidores e
demais agentes de mercado para apresentar o projeto de revitalizao da regio porturia, bem como
com a populao local visando esclarecer questes especficas e trocar informaes.
A revitalizao da Regio Porturia est dividida em duas fases, como j referido, sendo que a 1 fase j
foi objeto de licitao e seu incio ocorreu na primeira semana do ms de maio de 2010.
No exerccio de suas atividades de promover, direta ou indiretamente, a AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, a CDURP poder, inclusive:
dirigir, coordenar, controlar e monitorar projetos desenvolvidos na AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, inclusive os necessrios implantao da OUCPRJ;
dirigir e coordenar o relacionamento entre a administrao da CDURP e a sociedade civil e
empresarial, no mbito da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
avaliar os resultados das aes relacionadas ao desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro;
acompanhar o relacionamento entre a administrao da CDURP e seus investidores atuais e
potenciais, banco de investimento, Fundo de Investimento (vide pgina 06) e rgos
reguladores; e
coordenar a emisso e Distribuio (vide pgina 05) de CEPAC, no mbito da OUCPRJ.
Informaes especficas sobre a CDURP podem ser encontradas na LC 102/2009 (vide pgina 06), no
Decreto Municipal n. 31.620/2009 e no endereo eletrnico www.portomaravilhario.com.br.

104

OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO - RESUMO DA LEGISLAO

VIGENTE
NORMATIVOS APLICVEIS OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO
Os principais diplomas legais, com as devidas alteraes posteriores, que afetam, direta ou
indiretamente, a Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro e os CEPAC a
serem emitidos so:
Constituio da Repblica: art. 182 *
Lei n. 10.257/2001: Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece
diretrizes gerais da poltica urbana e d outras providncias. *
Lei Complementar Municipal n. 101/2009 (vide pgina 06): Modifica o Plano Diretor Anterior,
autoriza o Poder Executivo a instituir a Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do
Rio de Janeiro e d outras providncias. **
Lei Complementar Municipal n. 102/2009 (vide pgina 06): Cria a Companhia de
Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro - CDURP e d outras
providncias. **
Lei Complementar Municipal n. 105/2009: Institui o Programa Municipal de Parcerias PblicoPrivadas PROPAR-RIO (vide pgina 07), e d outras providncias. **
Lei Complementar Municipal n. 16/1992: Dispe sobre a poltica urbana do Municpio, institui o
Plano Diretor Anterior da Cidade do Rio de Janeiro, e d outras providncias. **Lei Municipal n.
5.128/2009: Concede benefcios fiscais relacionados com a Operao Urbana Consorciada da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, na forma que menciona. **
Lei Municipal n. 971/1987: Institui a rea de Proteo Ambiental (APA) composta pelos
logradouros que menciona, e d outras providncias. **
Lei n. 8.668/1993: Dispe sobre a constituio e o regime tributrio dos fundos de investimento
imobilirio e d outras providncias. *
Lei n. 11.079/2004: Institui normas gerais para licitao e contratao de parceria pblicoprivada no mbito da administrao pblica. *
Lei n. 8.987/1995: Dispe sobre o regime de concesso e permisso da prestao de servios
pblicos previsto no art. 175 da Constituio Federal, e d outras providncias. *
Lei n. 9.779/1999: Altera a legislao do Imposto sobre a Renda, relativamente tributao dos
fundos de investimento imobilirio e dos rendimentos auferidos em aplicao ou operao
financeira de renda fixa ou varivel (...) e d outras providncias. *
Instruo CVM 401 (vide pgina 06): Dispe sobre os registros de negociao e de Distribuio
Pblica de Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPAC. ***
Instruo CVM 472 (vide pgina 06): Dispe sobre a constituio, a administrao, o
funcionamento, a oferta pblica de distribuio de cotas e a divulgao de informaes dos
Fundos de Investimento Imobilirio FII. Revoga as Instrues 205/94, 389/03, 418/05 e 455/07.
Acrescenta o Anexo IIIB Instruo 400/03. ***
Instruo CVM 400: Dispe sobre as ofertas pblicas de distribuio de valores mobilirios, nos
mercados primrio ou secundrio, e revoga a Instruo CVM n. 13, de 30 de setembro de 1980,
e a Instruo CVM n. 88, de 3 de novembro de 1988. ***
Instruo CVM 206: Dispe sobre normas contbeis aplicveis s demonstraes financeiras
dos fundos de investimento imobilirio. ***
Instruo Normativa RFB n. 1.022/2010: Dispe sobre o imposto sobre a renda incidente sobre
os rendimentos e ganhos lquidos auferidos nos mercados financeiro e de capitais. ****
Decreto Municipal n. 31.620/2009: Institui a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio
do Porto do Rio de Janeiro S.A. CDURP e aprova o seu estatuto social. **

105

Decreto Municipal n. 26.852/2006: Cria e delimita a rea de Especial Interesse da Regio

Porturia do Rio de Janeiro para fins que indica, declara de utilidade pblica imveis, estabelece
condies para parceria com o setor privado e autoriza a constituio de Grupo de Trabalho. **
Decreto Municipal n. 7351/1988: Regulamenta a Lei n. 971, de 4 de maio de 1987, que instituiu
a rea de Proteo Ambiental (APA) em parte dos bairros da Sade, Santo Cristo, Gamboa e
Centro. **
Decreto Municipal n. 30.355, de 1 de janeiro de 2009: Cria grupo de trabalho para supervisionar
a implantao do Projeto Porto Maravilha Rio. **
Decreto Municipal n. 30.610/2009: Dispe sobre a concesso de licenas na rea Porturia do
Rio de Janeiro. **
Decreto Municipal n. 32.551/2010: Regulamenta a aplicao do art. 33 da Lei Complementar n.
101, de 23 de novembro de 2009, que autoriza a utilizao da outorga onerosa (vide pgina 70)
de alterao de uso do solo na rea de Especial Interesse Urbanstico AEIU (vide pgina 04)
da Regio do Porto do Rio de Janeiro, durante a vigncia da Operao Urbana Consorciada da
Regio do Porto do Rio de Janeiro e d outras providncias. **
Decreto Municipal n. 32.666/2010: Determina a emisso dos Certificados de Potencial Adicional
de Construo CEPAC, previstos no art. 34 da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001, e
no art. 36 da Lei Complementar Municipal n. 101, de 23 de novembro de 2009 e d outras
providncias (vide pgina 06). **
Decreto Municipal n. 33.364/2011: Altera o art. 1 do Decreto Municipal n. 32.666/2010, na
forma que menciona. **
Lei Complementar Municipal n. 111/2011: Dispe sobre a Poltica Urbana e Ambiental do
Municpio do Rio de Janeiro, institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentvel do
Municpio do Rio de Janeiro e d outras providncias. **

Os diplomas legais e normativos acima encontram-se disponveis nas seguintes pginas da internet:
*: www.planalto.gov.br;
** www.rio.rj.gov.br e/ou www.portomaravilhario.com.br
*** www.cvm.gov.br
**** www.receita.fazenda.gov.br
Verso impressa dos normativos acima relacionados ser disponibilizada, sem custos, na sede da
CDURP, localizada na Rua Gago Coutinho, 52 5 andar (parte), Laranjeiras, Rio de Janeiro, RJ.
A seguir, alguns aspectos sobre os principais normativos aplicveis OUCPRJ:

Constituio Federal (art. 182)

O art. 182 da Constituio Federal de 1988 atribui ao Poder Pblico a competncia para estabelecer a
poltica de desenvolvimento urbano, por meio de um plano diretor aprovado pela Cmara Municipal
competente, para municpios com mais de vinte mil habitantes (1).

Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade)

O Estatuto da Cidade (vide pgina 05) trata da execuo da poltica urbana de que trata o art. 182 da
Constituio Federal.
Em seus arts. 28 a 31, o Estatuto da Cidade trata genericamente da outorga onerosa (vide pgina 70) do
direito de construir, pelo qual o beneficirio pode exercer um direito de construir acima do coeficiente de

106

aproveitamento bsico, mediante o pagamento de Contrapartida (vide pgina 05) especfica, sempre de
acordo com o plano diretor decenal.
A Seo X do Estatuto da Cidade trata especificamente das operaes urbanas consorciadas, definidas
no art. 32, 1, como o conjunto de Intervenes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico municipal,
com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o
objetivo de alcanar em uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a
valorizao ambiental.
O 2 do mesmo art. 32 expressamente autoriza, no mbito de operaes urbanas consorciadas (i) a
modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e subsolo, bem como
alteraes das normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas decorrente; e (ii) a regularizao
de construes, reformas ou ampliaes executadas em desacordo com a legislao vigente.
O art. 33 determina que a operao urbana consorciada seja criada por lei especfica e prev requisitos
mnimos para que seja vlida, dentre os quais: (i) definio da rea a ser atingida; (ii) Programa bsico
de Ocupao da rea (vide pgina 07); (iii) programa de atendimento econmico e social para a
populao diretamente afetada pela operao; (iv) finalidades da operao; (v) estudo prvio de Impacto
de Vizinhana (vide pgina 06); (vi) Contrapartida (vide pgina 05) a ser exigida dos proprietrios,
usurios permanentes e investidores privados em funo da utilizao dos benefcios; e (vii) forma de
controle da operao, obrigatoriamente compartilhado com representao da sociedade civil.
H expressa determinao para que os recursos obtidos pelo Poder Pblico com a Contrapartida (vide
pgina 05) paga pelos beneficirios sejam utilizados, com exclusividade, na prpria operao urbana
consorciada (art. 33, 1).
Finalmente, o art. 34 autoriza os municpios a emitir quantidade determinada CEPAC, definida na lei
especfica que aprovar a operao urbana consorciada, os quais devero ser alienados em leilo ou
utilizados diretamente no pagamento das obras necessrias prpria operao.
Ainda por expressa disposio contida no Estatuto da Cidade, os CEPAC podem ser livremente
negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente na rea objeto da operao (art. 34,
1). Os CEPAC devem ser utilizados como pagamento da rea de construo que supere os padres
estabelecidos pela legislao de uso e ocupao do solo, at o limite fixado pela lei especfica que
aprovar a operao urbana consorciada (art. 34, 2).
Portanto, os CEPAC so o meio de pagamento da Contrapartida (vide pgina 05) pela outorga onerosa
(vide pgina 70) do direito de construir no mbito especfico de operaes urbanas consorciadas.
Lei Complementar Municipal n. 16, de 04 de junho de 1992 O Plano Diretor Decenal Anterior da
Cidade do Rio de Janeiro
O Plano Diretor Anterior para o Municpio do Rio de Janeiro entrou em vigor poucos anos aps a
promulgao da Constituio Federal, mais precisamente no ano de 1992. Inicialmente, estava previsto
para execuo em 10 (dez) anos. Desde ento, passaram-se mais de 18 (dezoito) anos e o mesmo
Plano Diretor Decenal vem sendo renovado.
Ao longo de todo este perodo, inmeros fatores econmicos, sociais, polticos, geogrficos e at mesmo
legais viram-se alterados, de modo que o Municpio carecia de uma legislao moderna e firme, que o
permitisse no apenas receber os jogos da Copa do Mundo de Futebol de 2014 e os Jogos Olmpicos de

107

2016, mas principalmente garantir o adequado desenvolvimento do Municpio, vista de suas demandas
atuais, por meio da:
valorizao e a proteo do meio ambiente e do patrimnio natural, cultural e paisagstico, no
processo de desenvolvimento da cidade do Rio de Janeiro;
prevalncia do interesse coletivo sobre o interesse particular;
universalizao do acesso terra e moradia regular;
efetiva participao da sociedade no processo de planejamento;
distribuio justa e equilibrada da infraestrutura, dos servios pblicos e dos benefcios da
urbanizao.

Lei Complementar Municipal n. 111, de 02 de fevereiro de 2011 - Plano Diretor de

Desenvolvimento Urbano Sustentvel do Municpio do Rio de Janeiro
A LC 111/2011 instituiu o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentvel do Municpio do Rio de
Janeiro foi publicada no Dirio Oficial Municipal de 2 de fevereiro de 2011, revogando a LC 16/92,
contempla as polticas acima referidas como princpios de poltica urbana para adoo pelo Municpio.
No tocante ordenao do territrio, a LC 111/2011 apresenta certos critrios para padres de
ocupao urbana a serem adotados no processo de adensamento e de expanso da cidade do Rio de
Janeiro, as prioridades de investimentos e os instrumentos que sero aplicados no controle do
desenvolvimento urbano. So eles: (i) os vetores de crescimento da cidade do Rio de Janeiro; (ii) o
macrozoneamento (o prprio projeto delimita reas denominadas Macrozonas de Ocupao); e (iii) e as
diretrizes de uso e ocupao do solo.
Alm disto, o Plano Diretor Atual lista uma srie de instrumentos de poltica urbana, dentre os quais:
instrumentos gerais de regulao urbanstica;
instrumentos de planejamento urbano;
instrumentos de gesto do uso e ocupao do solo (nos quais se inserem as operaes urbanas
e as outorgas onerosas);
instrumentos de gesto ambiental e cultural;
instrumentos financeiros, oramentrios e tributrios; e
instrumentos de gesto da poltica urbana.
Em seguida, o Plano Diretor Atual define as polticas pblicas do Municpio para o seu perodo de
vigncia, que abrangem as seguintes reas: meio ambiente, patrimnio cultural, habitao, transportes,
saneamento e servios pblicos, regularizao urbanstica e fundiria, economia, social e gesto.

Lei Complementar Municipal n. 101, de 23 de novembro de 2009

A LC 101/2009 (vide pgina 06) trouxe imensurvel avano legislao urbanstica do Rio de Janeiro ao
alterar o Plano Diretor Anterior, nela introduzindo novos instrumentos de carter urbanstico e tributrios
aplicao do Plano Diretor Anterior. Alm destes, a LC 101/2009 (vide pgina 06) adaptou o Plano
Diretor Anterior ao Estatuto da Cidade introduzindo o conceito de operao urbana consorciada ao
ordenamento jurdico do Municpio do Rio de Janeiro. Tais dispositivos foram recepcionados pelo Plano
Diretor Atual, em seu art. 37.
Outro grande benefcio da LC 101/2009 (vide pgina 06) foi criar a AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro e, nela, instituir a OUCPRJ, que compreende um conjunto de Intervenes
coordenadas pelo Municpio e demais entidades da administrao pblica municipal, com a participao
de proprietrios, moradores, usurios e investidores, com o objetivo de alcanar transformaes
108

urbansticas estruturais, melhorias sociais e valorizao ambiental de parte das Regies Administrativas
I, II, III e VII, em consonncia com os princpios e diretrizes do Estatuto da Cidade e do Plano Diretor
Atual.
A OUCPRJ tem por finalidade promover a reestruturao urbana da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro, por meio da ampliao, articulao e requalificao dos espaos livres de uso
pblico da regio do Porto, visando melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores,
e sustentabilidade ambiental e socioeconmica da regio.
A AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro est delimitada do entroncamento da Av.
Alfred Agache com a Av. Presidente Vargas seguindo por esta, incluindo apenas o lado par, at a Rua
Visconde de Itabora; por esta, includa, at a Rua Visconde de Inhama; por esta, excluda; Praa Baro
de Ladrio, excluda, at o cais do 1 Distrito Naval; seguindo por este, includo, at a Praa Mau; por
esta, includa, at a Av. Rio Branco; por esta, incluindo apenas o lado par, at a Av. Presidente Vargas,
por esta, incluindo apenas o lado par, at o Canal do Mangue; por este, includo, at a Rua Francisco
Eugnio; por esta, includo apenas o lado par, at a Rua Melo e Souza; por esta, includo o lado mpar,
at encontrar a Av. Pedro II. Deste ponto por uma linha reta at encontrar a divisa do lote do Centro de
Preparao de Oficiais da Reserva (CPOR-EX) e do Hospital Frei Antnio, excludos. Deste ponto por
uma linha reta at encontrar a Praa Mrio Nazar; por esta, includa, at encontrar a Rua So
Cristvo; por esta, incluindo apenas o logradouro, at encontrar a Rua Figueira de Melo. Deste ponto,
retornando pela Rua So Cristvo, incluindo apenas o logradouro, at a Av. Brasil; seguindo por esta,
incluindo apenas o lado par, at encontrar a Rua S Freire. Deste ponto, retornando pela Av. Brasil,
incluindo apenas o logradouro, at a Rua Ver. Odilon Braga, incluindo apenas o logradouro; at
encontrar a Av. Rio de Janeiro, deste ponto por uma reta, perpendicular ao Cais do Porto; deste ponto,
pelo cais at o Per Mau, includo, e da, pela linha costeira junto ao cais at o prolongamento da Av.
Presidente Vargas. Adiante, v-se um mapa indicando seus limites:

109

No mbito da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, foi criado o Programa Bsico
de Intervenes (vide pgina 06), que compreende a Zona de Uso Misto (aonde se permite o uso
residencial e comercial), o Sistema Virio Prioritrio, entre outras medidas a adotar. Foram definidos

110

novos parmetros de uso e de ocupao do solo especficos para a rea e gabaritos prprios, conforme
a altura mxima e o nmero mximo de pavimentos das edificaes.
Ser desenvolvido um programa que garantir o atendimento populao de baixa renda atingida pelas
Intervenes urbansticas pelo Poder Pblico em conjunto com os rgos municipais, estaduais e
federais competentes. As edificaes multifamiliares, comerciais e de equipamentos culturais e
desportivos, nas reas includas na presente OUCPRJ obedecer, dentro das normas a serem
estabelecidas pela regulamentao, aos critrios de sustentabilidade ambiental e reduo e/ou
neutralizao de emisses de gases de efeito estufa, adotando padres construtivos especficos.
Para que a OUCPRJ seja implementada foi necessria a elaborao prvia de um Estudo de Impacto de
Vizinhana (vide pgina 06) para a implantao dos usos, em funo dos impactos gerados no meio
ambiente natural e construdo, no patrimnio histrico, cultural e paisagstico.
Para fins da aplicao da da outorga onerosa (vide pgina 70) do direito de construir foram estabelecidos
os Coeficientes de Aproveitamento Bsico CAB e os Coeficientes de Aproveitamento Mximo CAM.
Como fonte de recursos para a implementao da OUCPRJ, o Municpio est autorizado a outorgar,
onerosamente, potenciais adicionais de construo nas quadras em que o coeficiente de aproveitamento
do terreno mximo for distinto do coeficiente de aproveitamento de terreno bsico, mediante a
incorporao ao lote de direito de construir adicional. Tais potenciais tero como Contrapartida (vide
pgina 05) a venda de CEPAC.
Com a entrada em vigor do Estatuto da Cidade, o CEPAC passou a ser autorizado como instrumento
financeiro das operaes urbanas consorciadas. Dessa forma, foi implementado um modelo de clculo
direto atravs dos valores estabelecidos em uma tabela especfica, o que permite ao interessado saber
de antemo qual ser o valor a ser pago pelos benefcios outorgados pela municipalidade.
Podero ser emitidos at 6.436.722 (seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e
dois) CEPAC, a um preo definido de R$ 545,00 ( quinhentos e quarenta e cinco reais) por CEPAC,
2
para absorver o Estoque de rea (vide pgina 05) construtivo adicional mximo de 4.089.502 m (quatro
milhes, oitenta e nove mil, quinhentos e dois metros quadrados).
A LC 101/2009 (vide pgina 06) contm a tabela definitiva de converso de CEPAC em metros
quadrados de rea adicional, mudana de usos e parmetros urbansticos, tabela esta que foi utilizada
para fins de desenvolvimento do Estudo de Viabilidade (vide pgina 121) cujo resumo acompanha este
Prospecto.
Os CEPAC sero livremente negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente na AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, desde que atendidas as diretrizes da operao
urbana consorciada. Uma vez seus direitos sejam vinculados, o que ser feito com base na Tabela de
Converso, a um projeto de edificao para um lote especfico que dever ser submetido aos trmites
normais de aprovao perante os rgos do Municpio, os CEPAC no mais podero ser negociados.
A converso dos CEPAC em direito de construir ser diferenciada segundo as faixas de equivalncia
delimitadas e atender distribuio do Estoque de rea (vide pgina 05) de potencial construtivo
adicional previstas na LC 101/2009 (vide pgina 06).
Assim, a base legal definitiva que d sustentao jurdica Operao Urbana Consorciada da Regio do
Porto do Rio de Janeiro composta pelas Leis Complementares n. 101/2009 (vide pgina 06) e n.
102/2009 (vide pgina 06), bem como o DM 32.666/2010 (vide pgina 05) e o DM 33.364/2011 (vide
111

pgina 05), todos do Municpio do Rio de Janeiro. Para efeitos de Coeficiente de Aproveitamento Bsico,
sobre o qual se calcula a diferena de potencial construtivo a ser outorgado de forma onerosa, nos
termos do que estabelecem as regras da OUCPRJ, adota-se o disposto na LC 101/2009 (vide pgina
06), o Plano Diretor Atual (vide pgina 07), na LC 111/2011, no DM 32.666/2010 (vide pgina 05) e no
DM 33.364/2011(vide pgina 05).
Lei Complementar Municipal n. 102, de 23 de novembro de 2009
A Lei Complementar Municipal n. 102, de 23 de novembro de 2009, autorizou o Poder Executivo
municipal a constituir a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro
CDURP, uma sociedade de economia mista, constituda sob a forma de sociedade annima,
estabelecendo, ainda, suas caractersticas bsicas.
A LC 102/2009 (vide pgina 06) estabelece que a CDURP ter por finalidade especfica:
promover, direta ou indiretamente, o desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro;
coordenar, colaborar, viabilizar ou executar, no mbito de competncia do Municpio, a
implementao de concesses, em quaisquer das modalidades previstas nas Leis Federais n.
8.987, de 13 de fevereiro de 1995, e n. 11.079, de 30 de dezembro de 2004, ou outras formas
de associao, parcerias, aes e regimes legais que contribuam ao desenvolvimento da AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, em conformidade com os estudos de
viabilidade tcnica, legal, ambiental e urbanstica aprovados pela CDURP e pelos demais rgos
e autoridades pblicas competentes;
disponibilizar bens, equipamentos e utilidades para a administrao pblica, direta ou indireta,
para concessionrios e permissionrios de servio pblico, ou para outros entes privados,
mediante cobrana de adequada Contrapartida (vide pgina 05) financeira; e
gerir os ativos patrimoniais a ela transferidos pelo Municpio ou por seus demais acionistas, ou
que tenham sido adquiridos a qualquer ttulo.
No mbito do exerccio de suas atividades a CDURP poder:
celebrar, de forma isolada ou em conjunto com a administrao direta e indireta do Municpio, do
Estado do Rio de Janeiro ou da Unio Federal, os contratos, convnios ou autorizaes que
tenham por objeto: (i) a elaborao de estudos que contribuam execuo de seu objeto social;
(ii) a instituio de concesses, em quaisquer das modalidades previstas nas Leis Federais n.
8.987, de 1995, e n. 11.079, de 2004; (iii) a locao, arrendamento, concesso de direito real de
uso, direito de superfcie ou outra modalidade, de instalaes e equipamentos ou outros bens
mveis ou imveis, localizados ou vinculados rea de Especial Interesse Urbanstico AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro.
assumir, total ou parcialmente, direitos e obrigaes decorrentes dos contratos de que tratam os
itens acima;
participar como quotista de um ou mais fundos de investimento ou fundo garantidor de
obrigaes pecunirias, em modalidades consistentes com os objetivos da CDURP,
administrados e geridos por entidades profissionais devidamente habilitadas pela CVM, na forma
da legislao pertinente
contratar com a administrao direta e indireta do Municpio a locao, arrendamento,
concesso de direito real de uso, direito de superfcie ou outra modalidade, de instalaes e
equipamentos ou outros bens mveis ou imveis, localizados ou vinculados AEIU (vide pgina
04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
contrair emprstimos e emitir ttulos, nos termos da legislao em vigor;
prestar garantias reais, fidejussrias e contratar seguros;
explorar, gravar e alienar onerosamente os bens integrantes de seu patrimnio;
112

promover desapropriaes na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro,
diretamente ou mediante outorga de poderes concessionria.

Decreto n. 32.666, de 11 de agosto de 2010

O DM 32.666/2010 (vide pgina 05) que determina a emisso dos Certificados de Potencial Adicional de
Construo CEPAC pelo Municpio, prevista no art. 34 do Estatuto da Cidade e no art. 36 da LC
101/2009 (vide pgina 06), foi alterado pelo DM 33.364/2011 que modificou a redao de seu art. 1.
Assim, restou estabelecido que o Municpio do Rio de Janeiro pode emitir, no total, 6.436.722 (seis
milhes, quatrocentos e trinta e seis mil setecentos e vinte e dois) CEPAC, cada qual a R$ 545,00 (
quinhentos e quarenta e cinco reais). Os CEPAC so escriturais e, depois de distribudos pblica ou
privadamente, devero ser utilizados como potencial adicional de construo na AEIU (vide pgina 04)
da Regio do Porto do Rio de Janeiro.
O DM 32.666/2010 (vide pgina 05) dispe que os CEPAC e os recursos obtidos com financiamentos
nos quais os CEPAC sejam dados em garantia, assim como os recursos auferidos a partir da negociao
de CEPAC, devero ser utilizados para a OUCPRJ.
Cada Distribuio (vide pgina 05) ficar vinculada e limitada quantidade de CEPAC necessria ao
custeio da Interveno (vide pgina 06) ou grupo de Intervenes, conforme definido pela CDURP. O
custo das Intervenes compreender todas as despesas necessrias a sua realizao, inclusive as
despesas relacionadas emisso e Distribuio (vide pgina 05) privada ou pblica dos CEPAC.
Na apurao do valor total da Interveno (vide pgina 06) ou conjunto de Intervenes para efeito de
clculo da quantidade total de CEPAC que tero o registro da Distribuio (vide pgina 05) requerida
perante a CVM, devero ser includas todas as respectivas despesas, devidamente comprovadas,
inclusive estudos, projetos e custos de administrao prprios da OUCPRJ. Quando for utilizar os
CEPAC como meio de pagamento, a CDURP est proibida de faz-lo por valor inferior ao preo mnimo
de emisso previsto no art. 37, 2, da LC 101/2009 (vide pgina 06).
O DM 32.666/2010 (vide pgina 05) determina, ainda, que os recursos obtidos pela CDURP com a
alienao de CEPAC devero ser depositados na Conta Vinculada (vide pginas 05 e 17) e segregados
contabilmente, quando os CEPAC compuser patrimnio do Fundo de Investimento (vide pgina 06).
Ao solicitar a utilizao do CEPAC em algum empreendimento da OUCPRJ, o interessado dever
entregar CDURP a quantidade necessria para obter a certido de pagamento da outorga onerosa em
CEPAC, que ser expedida em 3 (trs) vias, sendo a primeira encaminhada ao Municpio, a segunda
entregue ao interessado e a terceira permanecer na CDURP para controle da OUCPRJ. As certides
de pagamento da outorga onerosa em CEPAC expedidas pela CDURP sero devidamente identificadas
a fim de que a Prefeitura possa expressamente indic-la na licena de obra.
Competir CDURP a responsabilidade pela gesto, anlise e acompanhamento de todos os aspectos
da OUCPRJ e pelo atendimento da prestao de esclarecimentos tcnicos s instituies contratadas,
CVM, aos detentores de CEPAC, aos investidores e, se for o caso, s bolsas de valores ou entidades do
mercado de balco organizado em que estiverem admitidos negociao. O Diretor Presidente da
CDURP foi designado como representante do Municpio para os fins previstos nos arts. 5, I e 7 da
Instruo CVM 401 (vide pgina 06).
Pela gesto do CEPAC, a CDURP receber 5% (cinco por cento) do valor de cada leilo pblico
realizado, incidente sobre o volume de recursos financeiros dos CEPAC efetivamente alienados,
conforme determinado pelo DM 32.666/2010 (vide pgina 05)
113

Decreto n. 32.551, de 20 de julho de 2010

O Decreto n. 32.551/2010 regulamenta a aplicao do art. 33 da Lei Complementar n. 101, de 23 de
novembro de 2009 (vide pgina 06), que autoriza a utilizao da outorga onerosa (vide pgina 70) de
alterao de uso do solo na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro.
Nesse sentido, o Decreto n. 32.551/2010 determina que a outorga onerosa de alterao de uso ocorrer
mediante o pagamento de Contrapartida (vide pgina 05), definida pela CDURP em funo da rea do
terreno objeto da alterao de uso e o valor mdio do CEPAC obtido no ltimo leilo realizado ou,
inexistindo, o seu valor de face.
Para efetiv-la, os interessados devero formalmente apresentar solicitao especfica no processo de
licenciamento de obras da Secretaria Municipal de Urbanismo, que ser analisada pelo Grupo criado
pelo Decreto n. 31.878, de 27 de janeiro de 2010. Este Grupo Especial verificar se o uso pretendido:
est de acordo com os princpios e as diretrizes da OUCPRJ; e
o uso residencial no coexistir no mesmo lote com outros usos que possam causar risco
populao residente, cabendo avaliao do rgo de tutela competente.
O pagamento da Contrapartida (vide pgina 05) dever ser vista e condio concesso da licena
para a realizao da obra.
Nos casos de imveis tombados, preservados, tutelados, situados em rea de Proteo do Ambiental
APA, em rea de Proteo do Ambiente Cultural APAC ou em reas de entorno de bens tombados,
sero ouvidos os rgos de tutela competentes.

114

O ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA

O Estudo de Viabilidade Econmica se encontra nas pginas a seguir, tendo esta pgina sido deixada
propositadamente em branco.

115

(Esta pgina foi deixada em branco propositalmente)

116

CONSULENTE: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO

URBANO DA REGIO DO PORTO DO RIO DE
JANEIRO (CDURP)
OBJETO: Material Prospecto do Estudo de Viabilidade da Operao
Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro
(OUCPRJ)

A AMARAL

D'AVILA ENGENHARIA
DE AVALIAES, tendo
sido contratada para a
elaborao de Estudo de
Viabilidade da OUCPRJ, vem
apresentar suas consideraes no
presente

RESUMO DO
ESTUDO DE VIABILIDADE
N 23.941/10

117

1. INTRODUO
Trata o presente da sntese do Laudo n 23.941/10, elaborado pela
empresa Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes - Estudo de Viabilidade
da OUCPRJ.
A verso integral do laudo pode ser consultada diretamente na
CDURP - Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do
Rio de Janeiro, sito Rua Gago Coutinho, 52 5 Andar Parte, bem como
no website da Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro (Prefeitura), no
endereo
investidor .

eletrnico

http://www.portomaravilhario.com.br/canal-do-

2. OBJETIVO
O principal objetivo do estudo a anlise da viabilidade dos
Certificados de Potencial Adicional de Construo (CEPAC) como valor
mobilirio no mbito da OUCPRJ, tendo em vista a dinmica do mercado
imobilirio naquela regio.
O trabalho contempla quatro grandes estudos, que podem ser
sintetizados da seguinte maneira:
a) A viabilidade do CEPAC: indicado a partir da determinao do
maior valor que poder ser assumido por ele para manter o custo do
empreendimento competitivo, utilizando-se como parmetro de comparao
o valor mnimo estabelecido de R$ 400,00 (quatrocentos reais) pela Lei
Complementar Municipal n 101 de 23 de novembro de 2.009 (LC
101/2.009), lanando-se mo do Mtodo do Terreno Virtual, cujo princpio
a comparao entre o imvel ao qual se agrega o benefcio da OUCPRJ,
com um outro terreno de mesmas caractersticas cuja rea seja virtualmente
maior, de tal forma que a potencialidade construtiva seja atingida sem o
pagamento de contrapartida financeira. A aplicao do Mtodo do Terreno
Virtual, largamente utilizado em estudos de valorizao do solo criado, no
sendo normatizada, no permite afirmaes quanto viabilidade econmica
do empreendimento;
b) Viabilidade de empreendimentos: tem como objetivo
demonstrar, sob a tica do investidor e atravs de modelos hipotticos
montados com base em situaes paradigmas e em premissas estabelecidas,
a viabilidade econmica do CEPAC com base na comparao da Taxa
Interna de Retorno (TIR) de empreendimentos residenciais e comerciais,
no mbito dos subsetores que compem a OUCPRJ;
118

c) Estoques: pretende-se demonstrar que a rea adicional de

construo vinculada quantidade de CEPACs que poder ser emitida no
mbito da OUCPRJ inferior rea adicional de construo que
potencialmente poderia ser consumida;
d) Demanda: pretende-se indicar, adotando-se trs cenrios
distintos (pessimista, realista e otimista), as estimativas de consumo de
CEPACs durante a vigncia da OUCPRJ.

3. REFERNCIAS NORMATIVAS
Sero consideradas: (i) a LC 101/2.009; (ii) as Normas Brasileiras
da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (NBR) (a) NBR 14653-1
Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais, (b) NBR 14653-2
Avaliao de bens Parte 2: Imveis Urbanos e (c) NBR 14.653-4
Avaliao de bens Parte 4 Empreendimentos; (iii) as Normas para
Avaliao de Imveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias de Engenharia da So Paulo (IBAPE-SP).

4. ENQUADRAMENTO NORMATIVO
De acordo com a NBR 14.653-4 Empreendimentos, o Estudo de
Viabilidade dos empreendimentos simulados no mbito deste estudo se
enquadra no Grau II de Fundamentao. Os valores determinados no Estudo
de Viabilidade referem-se ao ms de Agosto de 2.010.

5. OUCPRJ
5.1. Introduo
A OUCPRJ compreende um conjunto de intervenes coordenadas pelo Municpio do
Rio de Janeiro (Municpio) e demais entidades da Administrao Pblica Municipal,
com a participao dos proprietrios, moradores, usurios e investidores em geral, com
o objetivo de alcanar transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e
valorizao ambiental de parte das Regies Administrativas I, II, III e VII, em
consonncia com os princpios e diretrizes da Lei Federal n 10.527, de 10 de Julho de
2.001 ( Estatuto da Cidade) e do Plano Diretor Decenal da cidade do Rio de Janeiro,
institudo pela Lei Complementar Municipal n 16, de 04 de junho de 1.982 (Plano
Diretor Decenal).
A OUCPRJ foi aprovada atravs da LC 101/2.009 que, repita-se, modifica o Plano
Diretor, e autoriza o Poder Executivo a instituir a OUCPRJ e d outras providncias.

119

A partir da entrada em vigor da referida Lei, a rea da OUCPRJ subdividida em 14

(quatorze) grandes setores/permetros: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M e N.

5.2. Valor de Equivalncia do CEPAC

Atravs da LC 101/2.009, foi introduzido o conceito do CEPAC Certificado de Potencial
Adicional de Construo, um ttulo que vir a ser negocivel em bolsa e que foi proposto como forma de
obteno antecipada dos recursos que seriam destinados realizao do programa de investimentos.

A LC 101/2.009, estabelece ainda o valor mnimo de emisso dos

CEPAC em R$ 400,00 (quatrocentos reais), podendo ser revisto pelo
Municpio, e, o valor do ttulo passar a ser regulado pelo mercado, atravs
da realizao de leiles.
Foram definidos os seguintes setores e subsetores da OUCPRJ, bem como os fatores de
equivalncia do CEPAC em metros quadrados de rea construda para cada um deles. com base nesses
valores resultantes da aplicao desses fatores de equivalncia que este Estudo de Viabilidade
desenvolvido.

Setor

D
E
F
I
J
M

Faixa de
Equivalncia

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

rea
rea No
Residencial
Residencial
Const. / CEPAC Const. / CEPAC
(m2)
(m2)
0,40
0,50
0,70
0,80
0,40
0,60
0,80
0,50
0,60
0,70
1,00
0,40
1,00
1,00
0,90
0,40

0,80
0,80
1,00
1,20
0,80
1,00
1,40
0,80
1,00
1,20
1,40
1,20
1,40
1,20
1,00
1,00

Fonte: LC 101/2.009
Tambm foram definidos os estoques mximos por setor, conforme a tabela a seguir:

120

Setor

Faixa de
Equivalncia

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

D
E
F
I
J
M
Total

rea Adicional /
Setor (m2)

Nmero Total
de CEPACs

288.020
174.411
63.371
54.900
333.039
423.775
52.644
296.672
319.543
150.537
50.957
648.308
4.022
33.041
16.156
1.180.105

648.046
257.257
71.519
48.038
666.078
565.034
40.423
526.594
426.057
134.408
36.398
1.080.514
2.873
28.082
17.233
1.888.168

4.089.502

6.436.722

Fonte: LC 101/2.009

5.3. Benefcios Urbansticos

O Programa de Investimentos constante da LC 101/2.009 apresenta os seguintes conjuntos de
principais intervenes.
1.

Reurbanizao de vias existentes, implantao de novas vias e trechos de

ciclovia,

considerando

pavimentao,

drenagem,

sinalizao

viria,

iluminao pblica e paisagismo, arborizao de caladas e construo de

canteiros, contendo uma extenso aproximada de 40 (quarenta) quilmetros de
logradouro e com uma rea aproximada de 900.000 (novecentos mil) metros
quadrados.
2.

Recuperao, ampliao e implantao de novas redes: coleta e destinao

final de esgotamento sanitrio, drenagem de guas pluviais, abastecimento de
gua, energia eltrica e telefonia, gs encanado, alm de sistema de melhoria
de qualidade das guas do Canal do Mangue. Obras essas concatenadas com
a abrangncia das intervenes apontadas no item 1.

3.

Implantao de nova via Via Trilhos entre a Avenida Rodrigues Alves e a

Avenida Venezuela, paralela a ambas, com aproximadamente 520 (quinhentos
e vinte) metros de extenso, ligando a Avenida Baro de Tef Rua Silvino
Montenegro.

121

4.

Implantao de uma via de mo dupla com canteiro central para absorver o

trfego local, com extenso aproximada de 2.600 (dois mil e seiscentos)
metros, incluindo a criao do trecho entre a Rua Silvino Machado e a Rua
Rivadvia Correia, de 520 (quinhentos e vinte) metros, e alargamento das ruas
da Gamboa, Equador e General Lus M. de Morais, correspondendo a 1.700
(mil e setecentos) metros.

5.

Construo de tnel sob o Morro da Sade, com 2 (duas) galerias, sendo 1

(uma) de aproximadamente 60 (sessenta) metros de comprimento e 10 (dez)
metros e 50 (cinqenta) centmetros de largura e outra com extenso
aproximada de 40 (quarenta) metros de comprimento e 10 (dez) metros e 50
(cinqenta) centmetros de largura, para a passagem de nova via de mo
dupla referida no item 4.

6.

Construo do tnel de acesso Zona Porturia com aproximadamente 880

(oitocentos e oitenta) metros de extenso, paralelo ao tnel que substituir o
Elevado da Perimetral at o trecho sob a Praa Mau e de onde seguir por
sob o atual prdio da Policia Federal at retornar superfcie na futura Via
Trilhos.

7.

Construo de 2 (duas) rampas, mediante execuo de estrutura e iluminao

pblica ligando o viaduto do Gasmetro ao Santo Cristo, na altura da atual
Rodoviria Novo Rio, sendo uma com aproximadamente 255 (duzentos e
cinqenta e cinco) metros de comprimento e 8 (oito) metros de largura e outra
com aproximadamente 165 (cento e sessenta e cinco) metros de comprimento e
8 (oito) metros de largura.

8.

Previso de espao para futura implantao de sistema de transporte pblico

de mdia capacidade Veculo Leve sobre Trilhos (VLT).

9.

Ampliao do tnel existente sob o Morro da Providncia para implantao de

sistema de transporte pblico de mdia capacidade, mediante execuo de
pavimentao, abertura e iluminao, com galeria de aproximadamente 215
(duzentos e quinze) metros de extenso e 10 (dez) metros e 50 (cinqenta)
centmetros de largura.

10.

Demolio do Elevado da Perimetral, com a remoo da estrutura existente no

trecho compreendido entre o prdio do Arsenal da Marinha e a Avenida
Francisco Bicalho, com extenso aproximada de 4.000 (quatro mil) metros.

11.

Construo de tnel em substituio ao Elevado da Perimetral partindo das

proximidades do prdio do Arsenal da Marinha, passando sob a Praa Mau e
Av. Rodrigues Alves, at a altura do Armazm 5 (cinco).
122

12.

Implantao de mobilirio urbano, tais como abrigos para pontos de nibus,

lixeiras, totens informativos, painis informativos, cabines de acesso a
internet, bancos de praas, relgios de rua, bancas de jornal, quiosques de
praia, quiosques de venda de flores, cabines para banheiros pblicos e
bicicletrios em uma rea aproximada de 5 (cinco) quilmetros quadrados.

13.

Construo de nova sede da Cmara Municipal do Rio de Janeiro.

14.

Implantao dentro do permetro da operao urbana consorciada do sistema

ciclovirio da rea Porturia, a partir da conexo MAM-Praa Mau

viabilizando o acesso ciclovirio do Cais do Porto ao final do Leblon.

No que se refere agregao dos lotes, no permetro da OUCPRJ h incentivos para
remembramentos de lotes que ultrapassem rea mnima de 1.500,00m2, porm para o presente estudo no
foram objetos de consideraes.

6. COMPORTAMENTO DO MERCADO
A anlise do comportamento do mercado imobilirio ser dividida em 3 (trs) etapas, sendo elas:
(i) diagnstico do mercado; (ii) definio da situao paradigma e (iii) estudo tcnico de valores. A
mencionada anlise considerar como produtos imobilirios to somente os terrenos incorporveis, os
apartamentos e os conjuntos comerciais.
Na primeira sero traados os panoramas do mercado de terrenos, apartamentos e conjuntos da
regio da OUCPRJ.
De posse das principais informaes a respeito do mercado imobilirio, na segunda etapa ser
definida a situao paradigma, tica sob a qual ser efetuado o estudo tcnico de valores (terceira etapa)
cujos resultados serviro de base para a anlise de viabilidade do CEPAC.

6.1. Diagnstico do Mercado

6.1.1. Panorama do Mercado de Terrenos Incorporveis
A regio compreendida pela OUCPRJ apresenta atualmente condies de ocupao decorrentes
diretamente de seu histrico e das polticas de renovao urbana implementadas no Rio de Janeiro, a
partir, principalmente, do incio do sculo XX.
Hoje, o quadro que define a rea formado por espaos ocupados por armazns vazios, galpes
e linhas ferrovirias de alimentao ao porto desativadas ou subutilizadas, ruas quase sem caladas,
moradias em estado precrio, iluminao pblica deficiente, grandes avenidas com trfego pesado e
desconexo econmica e social com o restante do Municpio.

123

Entretanto, com a execuo e implantao das intervenes

urbansticas previstas, dada proximidade a regio central do Rio de
Janeiro, acreditamos haver forte vocao para a implantao de edifcios
comerciais nas reas que confrontam com a Orla Martima, bem como as
lindeiras as Avenidas Presidente Vargas e Francisco Bicalho, que,
conseqentemente, apresentaro maior tendncia de exercer maior
atratividade junto ao mercado imobilirio.
As demais regies da OUCPRJ exibiro vocao mista, ou seja, podem tanto ser utilizadas para a
implantao de edifcios residenciais quanto comerciais.

6.1.2. Panorama do Mercado de Apartamentos

O ano de 2.009 registrou um decrscimo de aproximadamente
20,0% (vinte por cento) no nmero total de lanamentos e 30,0% (trinta por
cento) no nmero de unidades lanadas na Cidade do Rio de Janeiro. Foi
encerrado com um total aproximado de 9.364 (nove mil, trezentas e sessenta
e quatro) unidades lanadas, sendo que destes aproximadamente 15%
(quinze por cento) esto no entorno da OUCPRJ, considerando como
entorno os bairros de So Cristovo, Parada de Lucas, Rio Comprido,
Benfica, Maracan e Centro.
A mdia anual de nmero de lanamentos no Municpio, constatada
nos anos de 2.006 a 2.010, de 66 (sessenta e seis) empreendimentos,
destacando-se o ano de 2.008 com 84 (oitenta e quatro) e o ano de 2.009
com 67 (sessenta e sete).

Nmero de Lanamentos
90,00
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-

84
67

64

60
CIDADE DO RIO DE
JANEIRO
ENTORNO

23
2

3
2.006

2.007

2.008

2.009

1
2.010

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e

Informao Imobiliria
124

No entorno da OUCPRJ, a mdia anual de nmero de lanamentos,

verificada nos anos de 2.006 a 2.010, de aproximadamente 3 (trs)
empreendimentos, destacando-se o ano de 2.009 com 5 (cinco) e o ano de
2.006 com 3 (trs). Importante destacar tambm que, atualmente, a rea em
questo por demais degradada, afetando sobremaneira seu entorno, alis
fato este que motivou a requalificao da regio, atravs do presente
instrumento urbanstico.
Analisando-se a evoluo do nmero de lanamentos possvel
observar que, no Municpio, ocorreu diminuio entre os anos de 2.008 a
2.009 em funo da exploso da crise econmica mundial, que afetou de
forma significativa o Mercado Imobilirio da cidade do Rio de Janeiro,
como em todo o pas.
Da maneira inversa se verificou a evoluo da participao do
entorno da OUCPRJ no nmero de lanamentos se comparado com o
Municpio.
No grfico a seguir poder ser observada a evoluo da
participao do entorno da OUCPRJ no nmero de lanamentos no
Municpio ao longo dos ltimos 5 (cinco) anos:

Entorno da OUCPRJ - Porcentagem de

Lanamentos
8
7
6
5
4
3
2
1
0

7,46

4,69

4,35
3,33
2,38

2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e

Informao Imobiliria

Em mdia, aproximadamente 5% (cinco por cento) dos

lanamentos ocorridos no Municpio do Rio de Janeiro esto concentrados
no entorno da OUCPRJ.

125

No ano de 2.009 a porcentagem de lanamentos no entorno da

referida OUCPRJ em comparao ao Municpio foi de 7,46% (sete vrgula
quarenta e seis por cento) e no ano de 2.008 de 2,38% (dois vrgula trinta e
oito por cento), temos dessa forma a maior e a menor participao.
At o final do ano de 2.009 foram registrados no Municpio do Rio
de Janeiro 605.490,00m2 de rea construda lanada, sendo que 72.770,00m2
esto no entorno da OUCPRJ.

Nmero de Lanamentos
66

67

70,00
60,00
50,00
40,00

MDIA

30,00

2009

20,00

10,00
Cidade

Entorno OU

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e

Informao Imobiliria

A mdia anual do Valor Geral de Vendas (VGV) no Municpio do

Rio de Janeiro de aproximadamente R$ 3.880.000.000,00 (trs bilhes,
oitocentos o oitenta milhes de reais) e no entorno da OUCPRJ de
aproximadamente R$ 182.000.000,00 (cento e oitenta e dois milhes de
reais). Fato a ser destacado o comportamento do VGV no ano de 2.009,
que para o Municpio do Rio de Janeiro beira a cifra de R$
1.920.000.000,00 (um bilho, novecentos e vinte milhes de reais),
enquanto o entorno da OUCPRJ, a quantia de R$ 187.000.000,00 (cento e
oitenta e sete milhes de reais), ou seja, quase 10% do total esperado para
todo o Municpio.

126

Valor Geral de Vendas

5.543,61

6.000,00
4.898,75
4.427,87

5.000,00
4.000,00

CIDADE

3.000,00
1.918,88

ENTORNO OU

2.000,00
1.000,00

218,82

278,31

120,03 186,88665,25
16,45

2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

Valores em milhares de reais

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e
Informao Imobiliria

rea

total

lanada

diminuiu,

no

ano

de

2.009

em

aproximadamente 33% (trinta e trs por cento) no Municpio em relao a

mdia constatada nos ltimos 5 (cinco) anos. Porm, no entorno da
OUCPRJ o aumento da rea lanada foi registrado em 22% (vinte e dois por
cento).
No grfico a seguir possvel observar a evoluo da rea
construda lanada no entorno da referida OUCPRJ, de 2.006 a 2.010:

Entorno OUCPRJ - rea Construda

Lanada
100,00
80,00

83,67
72,77

72,53

60,00
36,57
40,00
20,00

3,65

2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

127

rea em mil metros quadrados

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e
Informao Imobiliria

J a evoluo da rea construda lanada na Cidade do Rio de

Janeiro de 2.006 a 2.010 poder ser observada no grfico a seguir:

rea Total Lanada

1.400,00
1.200,00

1.229,07
1.068,77
948,69

1.000,00
800,00

605,49

600,00
400,00

226,79

200,00
2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

rea em mil metros quadrados

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e
Informao Imobiliria

A rea consumida de terreno apresentou decrscimo de cerca de

6% (seis por cento) em 2.009 em comparao ao ano de 2.008, no entanto, o
setor imobilirio vive a expectativa de um futuro promissor, muito em
virtude dos investimentos que ocorrero no Municpio e principalmente no
entorno da referida OUCPRJ.

128

rea de Terreno - Municpio do Rio

de Janeiro
780.748,91
800.000,00
700.000,00
600.000,00
500.000,00
400.000,00
300.000,00
200.000,00
100.000,00
-

736.565,59

494.590,52
397.890,03
199.674,28

2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e

Informao Imobiliria

No ano de 2.009 a absoro de terreno no entorno da OUCPRJ

respondeu por 12% (doze por cento) de toda a rea de terreno consumida na
Cidade do Rio de Janeiro, sendo nos anos anteriores essa relao foi de 8%
(oito por cento) em 2.006, 8% (oito por cento) em 2.007, e 3% (trs por
cento) no ano de 2.008.

rea de Terreno - Entorno

OUCPRJ
79.083,52
80.000,00
70.000,00
60.000,00
50.000,00
40.000,00
30.000,00
20.000,00
10.000,00
-

36.613,09
16.642,51

9.900,00
1.000,00

2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e

Informao Imobiliria

A expectativa do setor de continuidade do crescimento,

principalmente na produo de unidades voltadas para classe mdia,
segmento do qual se espera recordes de lanamentos imobilirios, como
tambm de unidades lanadas.
129

Fatos ainda a serem destacados so os eventos que ocorrero

brevemente no Municpio do Rio da Janeiro, muito em especial no que se
refere Copa do Mundo em 2.014 e Olimpadas de 2.016, que
necessitaro de inmeros investimentos em infra-estrutura, que alavancaro
certamente o mercado imobilirio. O consumo mdio de terreno, para

empreendimentos residenciais, no entorno da OUCPRJ na ordem de

31.800m2 por ano, estando o restante, cerca de 548.100m2 nas demais
regies do municpio do Rio de Janeiro

6.1.2. Panorama do Mercado de Escritrios (No Residenciais)

A economia brasileira vem mostrando nos ltimos anos ndices
econmicos que possibilitam afirmar a estabilidade de sua moeda, havendo
ainda uma tendncia ao crescimento.
De acordo com estudos efetuados pela Jones Lang LaSalle, o
primeiro semestre do ano de 2.010 foi muito positivo para o Mercado de
Escritrios. Com 19.840,00m2 entregues no primeiro semestre, distribudos
em 2 (dois) edifcios nas regies da Barra da Tijuca e Centro, e, com a
previso de entrega de mais 87.000,00m2 em 4 (quatro) novos
empreendimentos nas mesmas regies, sendo 03 (trs) deles, classe AA e
um classe A (retrofit). O mercado de alto padro dever encerrar 2.010 com
estoque aproximado de 1,1 milho de m2.
Abaixo transcrevemos grfico da evoluo do estoque desde 1.997,
por meio do qual, se pode observar um crescimento mnimo do novo
estoque de edifcios comerciais nos ltimos anos, bem como o estoque total
existente.

130

Fonte:
www.joneslanglasalle.co
m.br

Quanto taxa de vacncia (porcentagem de escritrios vagos,

calculada em relao ao estoque total), o estudo da Jones Lang LaSalle
registrou para o primeiro semestre do ano de 2.010 o valor de 5,10% (cinco
vrgula dez por cento), um leve aumento de 0,3 (zero vrgula trs) pontos
percentuais acima do segundo semestre de 2.009. As maiores taxas de
vacncia foram registradas nas regies Centro e Barra, 6% (seis por cento) e
6,20% (seis vrgula vinte por cento), respectivamente, devido a entrega de
novo estoque nessas regies que ainda no foram inteiramente ocupados.
Abaixo transcrevemos grfico onde se pode observar os percentuais de
vacncia para cada uma das 3 (trs) regies monitoradas pela Jones Lang
LaSalle.

131

Fonte:
www.joneslanglasalle.co
m.br

Quanto absoro lquida, que demonstra o acrscimo ou

decrscimo do nvel de ocupao total, atravs da diferena entre a
ocupao atual e a de determinado perodo anterior analisado, segundo o
estudo da Jones Lang LaSalle, foi de 18,7 mil m2, 20% (vinte por cento)
superior ao registrado no segundo semestre de 2.009.
O nvel de absoro lquida registrada no primeiro semestre de
2.010 o menor desde o primeiro semestre de 2.008, entretanto, em
mercados subofertados a absoro lquida limitada disponibilidade de
espaos para ocupao. Vale ressaltar ainda que as 3 (trs) regies
monitoradas exibiram absoro lquida positiva, refletindo continuidade de
demanda.
Abaixo transcrevemos grfico onde se pode observar o
comportamento da absoro lquida nas 3 (trs) regies monitoradas pela
JLL.

132

Fonte:
www.joneslanglasalle.co
m.br

O primeiro semestre de 2.010 registrou um leve aumento dos

valores pedidos de locao: a mdia ponderada geral do Municpio passou
de R$ 90/m2 no segundo semestre de 2.009 para R$ 93/m2.

Fonte:
www.joneslanglasalle.co
m.br

133

O segmento AA apresentou faixa de preo pedido entre R$ 65/m2 e

R$ 140/m2, com mdia ponderada de R$ 98/m2. O Centro registrou a maior
mdia, R$ 107/m2, enquanto a Orla manteve a mdia do semestre anterior,
R$ 100/m2, j a Barra da Tijuca apresentou mdia de R$ 78/m2.
Em relao aos edifcios classe A, a faixa de valores esteve entre
R$ 50/m2 e R$ 130/m2, com mdia ponderada de R$ 89/m2. A regio da
Orla apresentou a maior mdia: R$ 113/m2, seguida pela Barra da Tijuca
com R$ 76/m2 e por fim o Centro com R$ 68/m2.
J os estudos da CB Richard Ellis registram que o crescimento da
demanda domstica estimulou as previses do Banco Central para
consecutivos aumentos do PIB em 2.010 at atingir o patamar de 7,20%
(sete vrgula vinte por cento). Recentemente o Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatstica IBGE anunciou dados oficiais de crescimento do
PIB no primeiro trimestre, os quais remetem um aumento de 2,70% (dois
vrgula setenta por cento) quando comparado ao trimestre anterior. Porm,
em relao ao primeiro trimestre de 2.009, o PIB registrou alta de 9% (nove
por cento), sendo este considerado um dos maiores aumentos da histria
econmica do pas.
Ainda segundo o estudo realizado pela CB Richard Ellis, apesar
dos nmeros favorveis, existem dados do segundo trimestre que
demonstram sinais de desaquecimento econmico em razo das iniciativas
do governo em prevenir um super-aquecimento como as recentes decises
de aumento de taxas de juros ao atingir o ndice atual de 10,25% (dez
vrgula vinte e cinco por cento), no final do primeiro semestre de 2.010.
Da mesma forma, como observado no estudo da consultora Jones
Lang LaSalle, o estudo da consultora CB Richard Ellis com relao aos
indicadores imobilirios, a vacncia continua sua trajetria de queda, o que
aumenta a absoro e diminui a oferta, aumentando consequentemente os
preos de locao e venda. Abaixo transcrevemos tabela resumo, onde se
pode observar o estoque total em m2, a taxa de vacncia, a absoro e o
novo estoque em m2, bem como e a faixa de valores em R$/m2 de
empreendimentos comerciais.

134

Fonte:
www.cbre.com.br

No Anexo 4 Mapeamento de Lanamentos constante do Laudo

23.941/10, pode-se depreender que o consumo mdio de terrenos para
empreendimentos comerciais monta em 70.700m2, sendo 7.800m2 no
entorno da OUCPRJ e 64.900m2 consumidos no restante do municpio.

6.2. Situao Paradigma

6.2.1. Terrenos
A determinao do terreno paradigma foi efetuada com base na
anlise da rea mdia de terreno ocupada pelos lanamentos residenciais e
comerciais na regio de cada um dos setores (vide Captulo 3 do Laudo
23.941/10 pgina 15), considerando ainda a vocao da regio e o
panorama do mercado de apartamentos e conjuntos comerciais.
A situao paradigma considerada no Estudo Tcnico de Valores
de Terrenos pode ser resumida da seguinte forma:

Terrenos

Uso Residencial
2.100,00 m2

Uso Comercial
3.000,00 m2

6.2.2. Apartamentos
Atravs da anlise dos lanamentos residenciais ocorridos na regio
do entorno da OUCPRJ conforme Captulo 3 do Laudo 23.941/10
pgina 16, bem como da considerao das dimenses definidas como
135

paradigmas para terreno foram determinadas s tipologias dos apartamentos

paradigmas, que podem ser resumidas da seguinte forma:
Setor
B-3 e E-3
Demais

rea til
75,00 m2
100,00 m2

Nmero de
Dormitrios
2
3

Nmero de
Vagas
1
2

Padro
Construtivo
Mdio Baixo
Mdio

6.2.3. Conjuntos Comerciais

Com base na vocao de cada um dos setores e no panorama do
mercado de escritrios, a situao paradigma eleita para o estudo tcnico de
valores de conjuntos comerciais pode ser sintetizada da seguinte maneira:
Setor

rea til
950,00 m2
600,00 m2

A
Demais

Nmero de Vagas Padro Construtivo

30
Classe AA
12
Classe A

6.3. Estudo Tcnico de Valores

O estudo tcnico de valores tem como objetivo determinar o valor
de mercado de terrenos elegveis para a OUCPRJ que sero utilizados para a
anlise de viabilidade do CEPAC e para a anlise de viabilidade econmica
dos empreendimentos.

6.3.1. Terrenos
Para a determinao do valor unitrio dos terrenos praticados na
atualidade, foi utilizado o Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
atravs da Inferncia Estatstica, considerando a vocao de cada setor e as
respectivas faixas de equivalncia para converso de CEPAC.

Para a composio do campo amostral foram realizadas extensas

pesquisas na regio delimitada por cada um dos setores visando obteno
de elementos comparativos, adotando-se como meta a coleta de elementos
situados em seu interior e que fossem os mais semelhantes possveis ao
terreno paradigma. Os valores, que podero ser observados junto ao
Captulo 3 do Laudo 23.941/10 pgina 34, podem ser ilustrados da
seguinte maneira:

VALORES UNITRIOS MDIOS DE TERRENOS OUCPRJ

136

Setor

D
E
F
I
J
M

Faixa de
Equivalncia

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

Residencial

Comercial

726,22
726,22
661,89
655,37
726,22
661,89
617,29
726,22
661,89
655,37
617,29
655,37
617,29
655,37
661,89
661,89

1.806,68
1.723,72
1.447,17
1.375,84
1.723,72
1.431,87
1.375,84
1.571,03
1.431,87
1.447,17
1.335,38
1.723,72
1.335,38
1.335,38
1.335,38
1.723,72

Valor em R$/m2

Valores Unitrios
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
A1 B1 B2 B3 C1 C2 C3 D1 D2 D3 D4 E1 F1 I1 J1 M1
Residencial

Comercial

Valor em R$/m2

Obs1: Os valores unitrios so vlidos para Agosto de 2.010.

Obs2: Os elementos comparativos bem como a inferncia estatstica
podero ser analisados junto ao Laudo 23.941/10.

6.3.2. Apartamentos
Atravs do Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, os valores
unitrios de apartamentos (definidos como situao paradigma) em cada
uma das faixas de equivalncia para converso de CEPAC, que foram
137

determinados atravs da Inferncia Estatstica, podero ser observados no

grfico a seguir (Vide Captulo 3 do Laudo 23.941/10 pgina 37):

VALORES UNITRIOS MDIOS DE

APARTAMENTOS - OUCPRJ
Setor

D
E
F
I
J
M

Faixa de
Equivalncia

Residencial

A1
B1
B1 - GL
B2
B2 - GL
B3
B3 - GL
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
E1 - GL
F1
I1
J1
M1

4.917,43
4.917,43
4.073,77
4.276,03
4.073,77
4.276,03
4.073,77
4.276,03
4.276,03
4.276,03
4.276,03
4.276,03
4.276,03
3.634,63
4.276,03
4.073,77
3.634,63
3.634,63
3.634,63
4.276,03

Valor em R$/m2

138

Valores Unitrios - Apartamentos

5.000,00
4.500,00
4.000,00
3.500,00
3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
A1
B1
B1 - GL
B2
B2 - GL
B3
B3 - GL
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
E1 - GL
F1
I1
J1
M1

Valor em R$/m2
Obs1: Os valores unitrios so vlidos para Maro de
2.010.
Obs2: Os elementos comparativos bem como a
inferncia estatstica podero ser analisados
junto ao Laudo 23.941/10.
Obs3: Considerando que existem alguns setores com
restries de gabarito, para fins do presente
estudo foram determinados valores unitrios de
apartamentos de empreendimentos de Gabarito
Limitado, denominado GL.

6.3.3. Conjuntos Comerciais

Utilizando-se

mesma

metodologia

empregada

para

determinao dos valores dos apartamentos, os valores unitrios dos

conjuntos comerciais determinados em cada um dos setores, conforme
poder ser observado junto ao Captulo 3 do Laudo 23.941/10 pgina 42,
so os seguintes:

VALORES UNITRIOS MDIOS DE CONJUNTOS OUCPRJ

139

Setor

D
E
F
I
J
M

Faixa de
Equivalncia

Comercial

A1
B1
B1 - GL
B2
B2 - GL
B3
B3 - GL
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
E1 - GL
F1
I1
J1
M1

10.044,80
9.502,73
9.502,73
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
9.502,73
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
9.502,73
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32

Valor em R$/m2

Valores Unitrios - Conjuntos

12.000,00
10.000,00
8.000,00
6.000,00
4.000,00
2.000,00

A1
B1
B1 - GL
B2
B2 - GL
B3
B3 - GL
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
E1 - GL
F1
I1
J1
M1

Valor em R$/m2
Obs1: Os valores unitrios so vlidos para Maro de
2.010.
Obs2: Os elementos comparativos bem como a
inferncia estatstica podero ser analisados
junto ao Laudo 23.941/10.
Obs3: Considerando que existem alguns setores com
restries de gabarito, para fins do presente
140

estudo foram determinados valores unitrios de

apartamentos de empreendimentos de Gabarito
Limitado, denominado GL.

7. VIABILIDADE DO CEPAC
A viabilidade do CEPAC ser indicada a partir da determinao do
maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC por ele para fins de
manter o custo do empreendimento competitivo, utilizando-se como
parmetro de comparao o valor mnimo estabelecido de R$ 400,00
(quatrocentos reais) pela LC 101/2.009.
Para tanto ser utilizado o Mtodo do Terreno Virtual, cujo
princpio a comparao entre o imvel ao qual se agrega o benefcio da
OUCPRJ (com o uso de CEPAC), com outro terreno de mesmas
caractersticas cuja rea seja virtualmente maior, de tal forma que a
potencialidade construtiva seja atingida sem o pagamento de contrapartida
financeira.
A aplicao do Mtodo do Terreno Virtual, largamente utilizado
em estudos de valorizao do solo criado, no normatizada, motivo pelo
qual no possvel fazer afirmaes quanto viabilidade econmica do
empreendimento.
Em outras palavras, temos:
VTA = VTB
O Valor Total do Terreno na Situao A (VTA) poder ser obtido
atravs da seguinte equao:
VTA = VtA + CP
onde:
VtA = Valor do Terreno na Situao A
CP = Contrapartida Financeira Operao Urbana Consorciada da
Regio do Porto do Rio de Janeiro (OUCPRJ)
sendo:
VtA = AtA x VuA
141

onde:
AtA = rea de Terreno na Situao A igual a 2.100,00m2 para o uso
residencial e igual a 3.000,00m2 para o uso comercial.
VuA = Valor Unitrio de Terreno, obtido atravs da aplicao do
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado com a
utilizao de Inferncia Estatstica, apresentado no item 3.3.2.
Estudo Tcnico de Valores Primeira Etapa Terrenos.
Embora com a aplicao da estatstica inferencial possibilite
a obteno dos valores mnimo, mdio e mximo dos
terrenos, para a determinao do valor do CEPAC ser
utilizado somente o valor mnimo por ser o que indicar a
pior situao de viabilidade.
e, sendo:
CP = N x VCEPAC
onde:
VCEPAC = Valor do CEPAC
N = Nmero de CEPAC, obtido atravs da converso da rea
Construda Adicional de Construo.
A converso acima mencionada corresponde aplicao da
seguinte tabela de converso:

142

Setor

Faixa de
Equivalncia

rea No
rea
Residencial
Residencial
Const. / CEPAC Const. / CEPAC
(m2)
(m2)

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

D
E
F
I
J
M

0,40
0,50
0,70
0,80
0,40
0,60
0,80
0,50
0,60
0,70
1,00
0,40
1,00
1,00
0,90
0,40

0,80
0,80
1,00
1,20
0,80
1,00
1,40
0,80
1,00
1,20
1,40
1,20
1,40
1,20
1,00
1,00

FONTE: LC 101/2.009
Portanto:
VTA = AtA x VuA + N x VCEPAC
O Valor Total do Terreno na Situao B (VTB) poder ser obtido
atravs da seguinte equao:
VTB = VtB x n
onde:
VtB = Valor do Terreno na Situao B
n = Nmero necessrio de terrenos (com rea igual ao terreno
considerado na Situao A) para a obteno do mesmo
potencial construtivo.
sendo:
VtB = AtB x VuB
143

onde:
AtB = rea de Terreno na Situao B = AtA
VuB = Valor Unitrio de Terreno, obtido atravs da aplicao do
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado com a utilizao
de Inferncia Estatstica, apresentado no item 3.3.2. Estudo
Tcnico de Valores Primeira Etapa Terrenos. Nesse caso
ser considerado igual VuA.
Embora com a aplicao da estatstica inferencial possibilite
a obteno dos valores mnimo, mdio e mximo dos
terrenos, para a determinao do valor do CEPAC ser
utilizado somente o valor mnimo por ser o que indicar a
pior situao de viabilidade.
e, sendo:
n = CAmx / CAb
onde:
CAmx = Coeficiente de Aproveitamento Mximo (varivel
conforme planilha apresentada a seguir)
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Bsico = 1

144

Setor

D
E
F
I
J
M

Faixa de
Equivalncia

Coeficiente de
Aproveitamento
Mximo (mdia
entre
Subsetores)

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

6,66
4,06
4,06
4,06
7,39
7,39
7,39
7,53
7,53
7,53
7,53
7,95
1,4
2,1
2,1
10,52

Fonte: EIV Estudo de Impacto de

Vizinhana

portanto:
VTB = AtA x VuA x CAmx / CAb
como:
VTA = VTB
temos:
AtA x VuA + N x VCEPAC = AtA x VuA x CAmx / CAb
Logo, o maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC para
manter o custo do empreendimento competitivo ser obtido atravs da
seguinte equao:
VCEPAC = [ (AtA x VuA x CAmx / CAb) (AtA x VuA) ] / N
Das vrias anlises elaboradas, que podem ser observadas no
Captulo 4 Viabilidade do CEPAC do Laudo 23.941/10 pgina 44,
diante da situao mais desfavorvel para cada setor, foram obtidos os
seguintes valores:
145

VALORES MXIMO DO CEPAC TERRENO

VIRTUAL

Setor

D
E
F
I
J
M

Faixa de
Equivalncia

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

Valor CEPAC / Valor CEPAC /

No Residencial Residencial

722,67
861,86
1.013,02
1.100,67
689,49
859,12
1.100,67
785,52
859,12
1.013,02
1.335,38
689,49
1.335,38
1.335,38
1.201,84
689,49

580,98
580,98
661,89
786,44
580,98
661,89
864,20
580,98
661,89
786,44
864,20
786,44
864,20
786,44
661,89
661,89

Com a finalidade de ilustrar esta metodologia, junto ao Anexo 2 do

presente estudo, poder ser observado um exemplo prtico do Mtodo do
Terreno Virtual.
Atravs de uma anlise esttica, sem considerar as premissas de
viabilidade econmica compatveis a empreendimentos residenciais e
comerciais, possvel concluir que, lanando-se CEPAC por valor mnimo
de R$ 400,00 (quatrocentos reais), a OUCPRJ vivel em todo o seu
territrio, pois o custo do terreno virtual (atravs de CEPAC), menor do
que aquele a ser despendido na aquisio de rea maior de terreno, para que
se pudesse edificar a mesma construo.
Por meio do Mtodo do Terreno Virtual constatamos que lanando
o CEPAC a valor de R$ 580,00 (quinhentos e oitenta reais), ainda assim a
adeso a OUCPRJ vivel em todo o seu territrio.

146

8. VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS NA OUCPRJ

8.1. Taxa Interna de Retorno
Com a finalidade de demonstrar as vantagens de se investir na rea
da OUCPRJ com a aquisio de CEPAC sero efetuados estudos de
viabilidade econmica de empreendimentos, no mbito dos subsetores que
compem o seu permetro, sob a tica do investidor imobilirio, atravs de
modelos hipotticos montados com base em situaes paradigmas e em
premissas estabelecidas que podem ser verificadas no Captulo 5 do Laudo
23.941/10.
Esse estudo tambm possibilitar indicar qual uso (residencial ou
no residencial) mais vantajoso em cada subsetor e faixa de equivalncia,
atravs da comparao das TIR, entre eles e em comparao taxa praticada
pelo mercado, nas seguintes condies:
Empreendimento situado no interior do permetro
aderido OUCPRJ, ou seja, projetado sobre terreno
com rea igual a paradigma e com rea construda
computvel obtida atravs da aplicao do coeficiente
de aproveitamento mximo possibilitado pela indigitada
operao
A TIR (para medir o ganho proporcional peridico futuro) ser
obtida atravs do fluxo financeiro dos empreendimentos projetados para
cada subsetor.
Outros indicadores de qualidade, relacionados com o investimento,
que tambm sero obtidos atravs do fluxo financeiro dos empreendimentos
so: exposio mxima de capital (define o valor mximo do investimento)
e payback (mensura o tempo de retorno do capital investido).
A composio do fluxo de cada empreendimento considera: a faixa
de equivalncia para converso de CEPAC, a rea de terreno, o valor
unitrio do terreno, o valor da contrapartida financeira em CEPAC, as
despesas com aprovao e projetos, o custo da construo e seu cronograma
fsico-financeiro, as despesas com marketing, a comisso do vendedor, o
lucro do incorporador, os tributos (como premissa: Imposto de Renda e
Contribuio Social) e a receita com a comercializao das unidades que
147

considera, alm do valor da unidade, a forma de pagamento, a velocidade de

vendas e a valorizao, conforme planilha resumo a seguir:

Conjunto Comercial
Dados
Custo - rea Privativa
Receita - rea Privativa
Velocidade de Vendas
Lucro
Aprovao de Projetos
Marketing
Corretagem

AA
em torno de R$ 4.100,00/m2
em torno de R$ 10.000,00/m2
10%
20%
3%
4%
3,5%

A
de R$ 3.100,00 a R$ 3.600,00/m2
de R$ 8.000,00 a R$ 9.500,00/m2
10%
de 16 a 18%
3%
4%
3,5%

Residencial
Dados
Custo - rea Privativa
Receita - rea Privativa
Velocidade de Vendas
Lucro
Aprovao de Projetos
Marketing
Corretagem

Mdio
Mdio-Baixo
de R$ 2.000,00 a R$ 2.300,00/m2 de R$ 1.600,00 a R$ 1.900,00/m2
de R$ 4.200,00 a R$ 4.900,00/m2 de R$ 3.900,00 a R$ 4.100,00/m2
10%
10%
15%
0,15
3%
3%
4%
4%
3,5%
3,5%

Cumpre esclarecer que os resultados obtidos so vlidos para as

premissas adotadas que foram fundamentadas em parmetros mdios e
genricos, alguns assumidos de forma constante com a finalidade de
possibilitar a comparao entre as hipteses viveis. Caso os
empreendedores alterem essas premissas os resultados sofrero alterao
para mais ou para menos.

De acordo com as premissas, para os clculos e os fluxos

financeiros que esto detalhados junto ao Captulo 5 do laudo 23.941/10
pgina 51, as TIR obtidas para os empreendimentos residenciais baseados
em modelos hipotticos so apresentadas a seguir, para hiptese de adeso
OUCPRJ.

148

Subsetor
A1
A2
A3
A4
A5
B1
B2
B3
B4
B5
B6
C1
C2
C3
C4
C5
D1
D2
D3
D4
E1
E2
E3
E4
F1
I1
J1
M1
M2
M3

a1

b1

b2

b3

x
20,67
25,40
25,40
x

x
28,21
21,34
21,34
x

c1

FAIXAS DE EQUIVALNCIA PARA CONVERSO DE CEPACs

c2
c3
d1
d2
d3

d4

e1

f1

i1

j1

m1

28,50
x
x

31,75
23,60
23,60
x
21,91
21,91
x

26,08
26,08
x

33,25
x
23,36
28,25
x

31,88
31,88
x

x
33,69
33,69
24,26
x
x
x
x
30,12
30,12
30,12

TIR DE EMPREENDIMENTOS
PERMETRO DA OUCPRJ

RESIDENCIAIS

NO

Na tabela acima as clulas em preto referem-se aos subsetores onde no se aplica a converso dos
benefcios urbansticos atravs de CEPAC. As clulas onde se observa demarcaes em x no foram
objeto de estudos de viabilidade em funo das elevadas restries de gabarito. As clulas em cinza no
ocorre aplicao de converso de CEPAC por incompatibilidade de faixa de equivalncia/subsetor.

As TIR de empreendimentos comerciais para a hiptese de adeso

a OUCPRJ (a seguir transcritas) tambm obtidas de acordo com o Captulo
5 do laudo 23.941/10 pgina 51 e pautadas em modelos hipotticos
fundamentados na situao paradigma eleita podem ser observados no
quadro abaixo, a seguir apresentado:

149

Subsetor
A1
A2
A3
A4
A5
B1
B2
B3
B4
B5
B6
C1
C2
C3
C4
C5
D1
D2
D3
D4
E1
E2
E3
E4
F1
I1
J1
M1
M2
M3

a1

b1

b2

b3

x
32,83
29,54
29,54
x

x
25,74
22,56
22,56
x

c1

FAIXAS DE EQUIVALNCIA PARA CONVERSO DE CEPACs

c2
c3
d1
d2
d3

d4

e1

f1

i1

j1

m1

25,78
x
x

28,05
24,70
24,70
x
33,43
33,43
x

29,63
29,63
x

35,50
x
28,91
33,46
x

36,68
36,68
x

x
37,68
37,68
28,18
x
x
x
x
24,24
24,24
24,24

TIR
DE
EMPREENDIMENTOS
PERMETRO DA OUCPRJ

COMERCIAIS

NO

Na tabela acima as clulas em preto referem-se aos subsetores onde no se aplica a converso dos
benefcios urbansticos atravs de CEPAC. As clulas onde se observa demarcaes em x no foram
objeto de estudos de viabilidade em funo das elevadas restries de gabarito. As clulas em cinza no
ocorre aplicao de converso de CEPAC por incompatibilidade de faixa de equivalncia/subsetor.

Comparando-se as TIR obtidas, os empreendimentos de uso

residencial demonstraram melhores resultados nos Subsetores C4, E1 e E2.
Tambm para empreendimentos de uso no-residencial, destacam-se as TIR
obtidas nos Subsetores D2 e D3, E1 e E2.
De acordo com as premissas, para os clculos e os fluxos
financeiros que esto detalhados junto ao Captulo 5 do laudo 23.941/10
pgina 81, no que concerne Exposio de Capital, e, em conformidade
com as premissas assumidas nos modelos hipotticos de estudo de
viabilidade, as menores ocorrem, para empreendimentos residenciais e
comerciais, principalmente nos empreendimentos de gabarito limitado, que
so as que apresentam um produto resultante com menor rea construda e
menos unidades em comparao s demais alternativas de investimento.
Dentre as alternativas de investimento de empreendimentos
residenciais, os que requerem maior investimento so os situados nos
Setores C e M.

150

Os empreendimentos comerciais de classificao AA so os que

requerem maior valor de investimento. Nesse contexto destaca-se o Setor A,
cujos produtos so de padro superior ao dos demais setores. Alm disso,
temos como outro destaque o Setor M, cuja potencialidade construtiva gera
maior rea construda e consequentemente maiores investimentos.
Os fluxos montados com base nas premissas, parmetros e modelos
assumidos e apresentados no Laudo 23.941/10 pgina 84 indicaram que o
menor tempo de retorno do investimento (payback) nos empreendimentos
residenciais ocorre nos Setores E e de gabarito limitado, sendo que o de
maior ocorre nos Setores B e C.
Da mesma forma, considerando os empreendimentos noresidenciais, o menor tempo de retorno do investimento (payback) ocorre no
Setor E, e o maior ocorre no Setor B.

8.2. Anlise Paramtrica

8.2.1. Valor Mximo do CEPAC
Adotando-se a Taxa Mnima de Atratividade praticada em
empreendimentos imobilirios, na ordem de 15% (quinze por cento) nos
modelos hipotticos de estudo de viabilidade, determinou-se os valores
mximos de viabilizao do CEPAC para cada um dos subsetores/faixas de
equivalncia. As demais premissas para os clculos e os fluxos financeiros
esto detalhados junto ao Captulo 5 do laudo 23.941/10 pgina 87, sendo
relacionado a seguir a planilha com os valores mnimos para
empreendimentos residenciais e comerciais:

VALORES MNIMO DO CEPAC

TAXA MNIMA DE ATRATIVIDADE = 15% AO ANO

151

Subsetor
Faixa de Equivalncia
A
B1
B1 - BG
B2
B2 - BG
B3
B3 - BG
C1
C2
C3
D1
D2
D3
E
E - BG
M

CEPAC MXIMO
TMA
Residencial Comercial
15%
745,00
680,00
15%
705,00
850,00
15%
545,00
950,00
15%
610,00
690,00
15%
770,00
810,00
15%
725,00
810,00
15%
925,00
940,00
15%
565,00
810,00
15%
710,00
810,00
15%
1.015,00
1.080,00
15%
600,00
750,00
15%
760,00
910,00
15%
915,00
1.060,00
15%
965,00
900,00
15%
835,00
800,00
15%
780,00
590,00

Atravs da presente abordagem constata-se que lanando o CEPAC

a valor de R$ 545,00 (quinhentos e quarenta e cinco reais) a OUCPRJ
vivel em todo o seu territrio.

8.2.2. Valor Mximo de Terreno

Adotando-se a Taxa Mnima de Atratividade praticada em
empreendimentos imobilirios, na ordem de 15% (quinze por cento) e
variando o valor do CEPAC de R$ 400,00 (quatrocentos reais) a R$ 600,00
(seiscentos reais) nos modelos hipotticos de estudo de viabilidade,
determinou-se o comportamento do valor unitrio de terrenos que
viabilizassem a adeso a OUCPRJ em cada um dos subsetores/faixas de
equivalncia. As premissas abordadas neste tpico, para os clculos e os
fluxos financeiros esto detalhados junto ao Captulo 5 do laudo 23.941/10
pgina 88. A seguir a planilha com o comportamento dos terrenos para
empreendimentos residenciais e comerciais:

152

8.2.2.1 Valor Mximo de Terreno Empreendimentos

Residenciais
CEPAC = R$ 400,00
VT
TMA
A
3.250,00
B1
1.930,00
B1 - BG
1.300,00
B2
1.330,00
B2 - BG
1.840,00
B3
1.520,00
B3 - BG
2.050,00
C1
2.100,00
C2
2.700,00
C3
3.540,00
D1
2.440,00
D2
3.100,00
D3
3.550,00
E
4.050,00
E - BG
1.500,00
M
4.450,00

15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15

ANLISE PARAMTRICA
CEPAC = R$ 500,00
VT
TMA
A
2.540,00
B1
1.530,00
B1 - BG
900,00
B2
1.000,00
B2 - BG
1.520,00
B3
1.250,00
B3 - BG
1.790,00
C1
1.280,00
C2
2.050,00
C3
3.060,00
D1
1.580,00
D2
2.420,00
D3
3.000,00
E
3.460,00
E - BG
1.300,00
M
3.460,00

15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15

CEPAC = R$ 600,00
VT
TMA
A
1.800,00
B1
1.130,00
B1 - BG
500,00
B2
690,00
B2 - BG
1.200,00
B3
990,00
B3 - BG
1.520,00
C1
450,00
C2
1.390,00
C3
2.580,00
D1
730,00
D2
1.750,00
D3
2.430,00
E
2.850,00
E - BG
1.110,00
M
2.470,00

15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15

Conforme se pode depreender da tabela acima na medida em que

ocorre a variao positiva do Valor do CEPAC, os valores unitrios
mximos que os empreendedores podero adquirir os terrenos, visando
soerguer Empreendimentos Residenciais, em cada um dos subsetores/faixas
de equivalncia variam de forma decrescente.

8.2.2.2 Valor Mximo de Terreno Empreendimentos

Comerciais
CEPAC = R$ 400,00
VT
TMA
A
5.900,00
B1
4.600,00
B1 - BG
5.240,00
B2
2.760,00
B2 - BG
3.300,00
B3
3.000,00
B3 - BG
3.540,00
C1
8.600,00
C2
5.960,00
C3
7.060,00
D1
6.300,00
D2
7.230,00
D3
7.880,00
E
10.750,00
E - BG
4.060,00
M
6.450,00

15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15

ANLISE PARAMTRICA
CEPAC = R$ 500,00
VT
TMA
A
4.440,00
B1
3.970,00
B1 - BG
4.600,00
B2
2.320,00
B2 - BG
2.850,00
B3
2.600,00
B3 - BG
3.140,00
C1
6.900,00
C2
4.850,00
C3
6.250,00
D1
4.950,00
D2
6.100,00
D3
6.900,00
E
8.930,00
E - BG
3.470,00
M
3.950,00

15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15

CEPAC = R$ 600,00
VT
TMA
A
2.970,00
B1
3.330,00
B1 - BG
3.950,00
B2
1.860,00
B2 - BG
2.400,00
B3
2.200,00
B3 - BG
2.750,00
C1
5.250,00
C2
3.750,00
C3
5.400,00
D1
3.600,00
D2
4.950,00
D3
5.930,00
E
7.100,00
E - BG
2.900,00
M
1.480,00

15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15

153

Da mesma forma, para os empreendimentos comerciais, na medida

em que ocorre a variao positiva do Valor do CEPAC, os valores unitrios
mximos que os empreendedores podero adquirir os terrenos, visando
soerguer empreendimentos comerciais, em cada um dos subsetores/faixas de
equivalncia variam de forma decrescente e limitados aos valores
planilhados, onde a Taxa Mnima de Atratividade monta em 15% (quinze
por cento).

9. INTERVENES URBANSTICAS E SEUS EFEITOS

Assumindo-se como premissa que sero efetuadas as intervenes
mencionadas na LC 101/2.009, o Captulo 6 do Estudo de Viabilidade
(Laudo n 23.941/10 pgina 90) relacionou as intervenes que afetaro os
setores e abordou como o mercado imobilirio poder ser afetado por elas.
Dentre as concluses, destacam-se:
 O aumento de potencialidade incentivar a verticalizao no
setor;
 Aumento do nmero de lanamentos residenciais e
comerciais na regio compreendida no seguinte permetro:
Praa Mau, Av. Rodrigues Alves, Av. Francisco Bicalho,
Av. Presidentes Vargas e Av. Rio Branco;
 Os empreendimentos tero seus unitrios valorizados em
funo da vista da Baa da Guanabara;
 A requalificao do eixo da Av. Rodrigues Alves possibilitar
o surgimento de empreendimentos voltados para prestao
servios e comrcio diversificado, alavancando o apelo
turstico;
 Concentrao de empreendimentos comerciais Padro A e
AA, ao longo da Av. Rodrigues Alves e da Av. Rio Branco
(proximidades da Praa Mau), onde ocorrer incremento no
valor de venda das unidades;
 Concentrao de empreendimentos comerciais Padro A, ao
longo da Av. Francisco Bicalho e Av. Presidente Vargas,
onde ocorrer incremento no valor de venda das unidades;
 Os empreendimentos residenciais ocuparo os bolses
internos limitados pelos corredores comerciais mencionados
anteriormente;
154

 A reurbanizao da Praa Mau e da Av. Rodrigues Alves,

com a criao de novas vias de acesso, recuperao de
espaos pblicos e a criao de calades influenciaro de
forma especial a valorizao dos imveis e contribuir, de
forma marcante, para a mudana de ocupao da regio;
 A criao do Sistema de Transporte Pblico de Mdia
Capacidade VLT permear a regio, criando novas ligaes
virias, gerando maior movimentao nas ruas internas e
juntamente com a recuperao dos espaos pblicos causaro
o surgimento de novas reas comerciais e residenciais
 A introduo no Per Mau, do Museu do Amanh
configurar um novo espao de uso pblico na rea
atualmente pouco utilizada, melhorando a qualidade de vida e
impulsionando a valorizao dos imveis situados no seu
entorno;
 Melhoria da qualidade de vida com o aumento de reas
verdes e a implantao do projeto de paisagismo;
 A concluso do calamento, iluminao pblica, drenagem e
arborizao dos eixos Baro de Tef, Camerino, Venezuela,
Rodrigues Alves e Sacadura Cabral, inicialmente previstas
para primeira Fase de Implantao da OUCPM, ir
impulsionar o desenvolvimento da regio, gerando em funo
da criao de maior facilidade de interligao com outras
reas do Municpio, valorizao imobiliria em todo o setor;
 A execuo da passagem subterrnea entre a Praa Mau e a
Avenida Rodrigues Alves (na altura do Armazm 5), inserir
a regio do Porto no Boulevard a ser implantado quando da
demolio do Elevado da Perimetral, criando novo
paisagismo e iluminao, gerando melhoria na qualidade de
vida do entorno e valorizando os imveis, melhorando ainda
as condies de acesso, uma vez que desafogar o trnsito
intenso;
 O

aumento

de

potencialidade

os

incentivos

ao

remembramento de lotes incentivaro a j consolidada

verticalizao no setor;

155

 A reurbanizao do Morro da Conceio e de outras reas

degradadas possibilitar constantes reflexos de valorizao
imobiliria.
 A valorizao imobiliria permitir a incluso dos imveis
tombados pelo patrimnio histrico, na paisagem do local,
possibilitando e incentivando a feitura de retrofits

10.

IMPACTO DE VIZINHANA
O Municpio elaborou em Dezembro de 2.009, Estudo de Impacto
de Vizinhana da OUCPRJ, analisando de forma global as medidas
mitigadoras, sem conceituar especifidades tcnicas para os setores e
subsetores, onde so recomendados diversos programas a serem seguidos.
No entanto, no presente trabalho no sero abordados comentrios
a tais programas pois os mesmos j se encontram relacionados no Prospecto
Original da Operao Urbana Consorciada do Porto do Rio de Janeiro,
levado aprovao da Comisso de Valores Imobilirios (CVM), estando
disponvel no website da Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro
(Prefeitura),
no
endereo
eletrnico
http://www.portomaravilhario.com.br/canal-do-investidor e a sua verso
impressa poder ser disponibilizada sem custo adicional no endereo da
CDURP - Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do
Rio de Janeiro, situada Rua Gago Coutinho, 52 5 Andar Parte Rio
de Janeiro RJ.

11. ANLISE DOS LANAMENTOS

11.1. Evoluo dos Preos
Atravs do mapeamento dos lanamentos imobilirios ocorridos no
Municpio, no perodo de 2.006 a Junho de 2.010 foi possvel analisar a
evoluo dos valores de terrenos e apartamentos. Essa evoluo, que est
mais bem detalhada no Captulo 8 do Laudo 23.941/10 pgina 94, poder
ser observada nos grficos a seguir apresentados:

156

EVOLUO DOS PREOS DOS TERRENOS

Evoluo - Valores Unitrios

2.000,00
1.800,00
1.600,00
1.400,00
1.200,00
1.000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
-

Mnimo
Mdio
Mximo

2006

2007

2008

2009

2010

valores em reais
Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel

Tecnologia e

Informao Imobiliria
Obs.: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas
incorporveis.
Obs: No interior da Operao Urbana, segundo metodologia e clculos
apresentados no Laudo 23.941/10, a faixa dos valores praticadas
para os terrenos de R$ 620,00/m2 a R$ 1.810,00/m2.

Pelos grficos acima apresentados, podemos concluir que a

valorizao apresentada nos terrenos localizados dentro da OUCPRJ de
2.006 at Junho de 2.010 foi de cerca de 20,00% (vinte por cento), o que
representa aproximadamente 4,40% (quatro, vrgula quarenta por cento) ao
ano.

EVOLUO DOS PREOS DE APARTAMENTOS

157

Evoluo - Valores Unitrios

5.000,00
4.500,00
4.000,00
3.500,00
3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
-

Mnimo
Mdio
Mximo

2006

2007

2008

2009

2010

valores em reais
Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel

Tecnologia e

Informao Imobiliria
Obs.: No interior da Operao Urbana, segundo metodologia e
clculos apresentados no Laudo 23.941/10, a faixa dos
valores praticadas para o apartamento paradigma de R$
3.600,00/m2 a R$ 4.900,00/m2 e para o conjunto comercial
paradigma de R$ 8.100,00/m2 a R$ 10.100,00/m2.

Pelos grficos acima apresentados, podemos concluir que a

valorizao apresentada nos apartamentos localizados dentro da OUCPRJ de
2.006 at Junho de 2.010 foi de cerca de 19,50% (dezenove, vrgula
cinqenta por cento), o que representa aproximadamente 4,30% ao ano
(quatro, vrgula trinta por cento).

11.2. Anlise dos Lanamentos Imobilirios

Considerando os edifcios de apartamentos e os edifcios
comerciais como produtos imobilirios analisados, no perodo de 2.006 a
Junho de 2.010 ocorreram 16 (dezesseis) lanamentos no entorno da
OUCPRJ que correspondem a 4.587 (quatro mil, quinhentas e oitenta e sete)
unidades.
Ano

2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
Total

Lanamentos Comercial Residencial Nmero de Unidades Comercial Residencial

4,00
1,00
3,00
1.162,00
64,00
1.098,00
2,00
2,00
1.109,00
1.109,00
2,00
2,00
580,00
580,00
7,00
2,00
5,00
1.648,00
236,00
1.412,00
1,00
1,00
88,00
88,00
16,00
3,00
13,00
4.587,00
300,00
4.287,00

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e Informao

Imobiliria

158

Da rea de terreno de 162.139m2, consumida por esses lanamentos

cerca de 88,0% (oitenta e oito por cento) destina-se ao uso residencial e os
12,0% (doze por cento) restantes ao uso comercial. Nas tabelas a seguir
esto resumidos os principais parmetros desses lanamentos:
Ano

2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
Total

AU Lanada
105.622,24
83.666,12
36.568,97
98.618,92
3.647,60
328.123,85

Residencial AT. Consumida Comercial Residencial

72.534,24
25.142,51 8.500,00 16.642,51
83.666,12
36.613,09
36.613,09
36.568,97
9.900,00
9.900,00
72.771,72
89.483,52 10.400,00 79.083,52
3.647,60
1.000,00
1.000,00
269.188,65
162.139,12 18.900,00 143.239,12

Comercial

33.088,00
25.847,20
58.935,20

Residencial
218.821.034,10
278.307.460,59
120.034.363,21
186.880.924,74
16.451.327,20
820.495.109,84

VGV Atualizado
Comercial
253.735.787,38 34.914.753,28
278.307.460,59
120.034.363,21
408.949.168,46 222.068.243,72
16.451.327,20
1.077.478.106,84 256.982.997,00

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e Informao

Imobiliria

A evoluo da rea construda lanada no perodo de 2.006 a Junho

de 2.010 poder ser observada nos grficos a seguir:

Histrico de rea Total Lanada Entorno OUCPRJ

100.000,00
80.000,00
60.000,00

Residencial

40.000,00

Comercial

20.000,00
2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e Informao Imobiliria

Quanto ao Valor Geral de Vendas, em proporcionalidade a

evoluo da rea total lanada, o uso residencial destaca-se no entorno da
OUCPRJ.

159

Histrico de VGV - Entorno OUCPRJ

300.000.000,00
250.000.000,00
200.000.000,00
Residencial

150.000.000,00

Comercial

100.000.000,00
50.000.000,00
2.006

2.007

2.008

2.009

2.010

Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel Tecnologia e Informao Imobiliria

Quanto ao uso comercial destaca-se, pela maior gerao de VGV o

Ano de 2.009, com resultado expressivo de aproximadamente R$
222.000.000,00 (duzentos e vinte e dois milhes de reais).
Maiores detalhes sobre o histrico e o mapeamento (que inclui a
apresentao de mapa com a localizao dos lanamentos imobilirios)
podero ser observados no Captulo 8 do Laudo 23.941/10 pgina 94.

12. VIABILIDADE DA ABSORO DE CEPAC

12.1. Estoque
Atravs da anlise do estoque pretende-se demonstrar que a
quantidade de CEPAC que poder ser emitida no mbito da OUCPRJ
inferior rea adicional de construo que potencialmente poderia ser
consumida, alm de indicar a existncia de escassez em cada um dos
setores;

12.1.1. Estoque Potencial de Terreno

O estoque de terrenos existente no interior do permetro da OUCPRJ foi apresentado no
Estudo de Impacto de Vizinhana - EIV.
Considerando como sendo passvel de adeso OUCPRJ os terrenos existentes e os que
possam abrigar empreendimentos imobilirios tambm atravs de substituio do uso
atualmente empregado, o estoque de terreno poder ser observado na tabela a seguir:

160

SETOR

REA DE
REA DE
REA
REA LOTES RESTRI RESTRIO REMANES TAXA
(m)
O 01 (m)*
02 (m)**
C. (m)
OCUP

A. OCUP.
(m)

IAT
BSICO

ATE
BSICA
(m)

IAT
JURDICO
MDIO

ATE
JURDICO
(m)

IAT MX
MDIO

ATE MX
(m)

VAR. MDIA
IAT

VARIAO
ATE (m)
288.020,41

212.242,31

102.589,99

58.465,15

51.187,17

70%

35.831,02

51.187,17

0,03

1.562,68

6,66

340.770,26

5,63

234.617,07

126.334,90

10.129,11

98.153,06

62%

60.502,57

98.153,06

0,08

7.467,09

4,06

398.303,10

2,98

292.682,95

162.822,52

31.899,25

1.806,06

129.117,21

50%

64.558,61

129.117,21

0,12

15.053,46

7,39

953.628,76

6,27

809.458,09

166.355,06

36.451,09

1.914,67

127.989,30

54%

68.904,97

127.989,30

0,15

18.626,32

7,53

964.324,47

6,39

817.708,85

127.995,92

20.542,99

14.203,85

93.249,08

69%

64.262,16

93.249,08

7,95

741.557,23

6,95

648.308,14

20.082,28

9.281,60

10.800,68

70%

7.560,48

10.800,68

0,03

298,48

1,4

15.120,95

0,37

4.021,79

37.566,82

6.815,23

30.751,59

70%

21.526,11

30.751,59

0,03

785,56

2,1

64.578,34

1,07

33.041,19

31.980,61

16.398,89

15.581,72

70%

10.907,20

15.581,72

0,06

984,29

2,1

32.721,61

1,04

16.155,60

M
TOTAL

155.537,54
1.149.200,13

30.901,23
381.215,17

86.518,83

124.636,31
681.466,13

50%

62.318,16
396.371,28

124.636,31
681.466,13

0,05

6.840,76

10,52

9,47

0,08

51.618,64

7,08

1.311.581,88
4.822.586,59

1.180.104,81
4.089.501,83

58%

6,08

* Restries relativas a bens tombados, preservados ou destinados a equipamentos urbanos.

** Restries relativas a imveis com uso consolidado, mais de quatro pavimentos e em bom estado de conservao. Para este critrio, foi considerado imvel de
aproveitamento restrito aquele que apresenta pelo menos duas destas caractersticas.

Fonte: Estudo de Impacto de Vizinhana - CDURP

Importante ressaltar que no foram excludas as reas de terreno

sobre os quais j esto protocolados processos de adeso OUCPRJ e que
ainda no foram aprovados.

12.1.2. rea Construda Adicional (ACA) Potencial

A ACA potencial referente a cada um dos subsetores ser determinada a partir das
faixas de equivalncia de converso de CEPAC e da vocao imobiliria por eles
apresentada.
Assim sendo, a determinao do estoque de ACA potencial ser efetuado atravs da
indicao da porcentagem de terreno que cada tipo de empreendimento (comercial ou
residencial) ocupar nas diversas faixas de equivalncia dos vrios subsetores,
considerando-se como premissa a mxima potencialidade vlida para OUCPRJ,
aplicada sobre seus coeficientes de aproveitamento bsico.
Conforme poder ser observado junto ao Captulo 9 do Laudo 23.941/10 pgina 99, o
estoque totalizado de ACA potencial de:

161

SETOR
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
TOTAL

TERRENO (EM M2) RESIDENCIAL (%) COMERCIAL (%) ACA RESIDENCIAL ACA COMERCIAL
51.187,17
20%
80%
57.943,88
231.775,51
58.490,01
70%
30%
125.285,60
53.693,83
21.251,93
70%
30%
45.521,64
19.509,27
18.411,12
90%
10%
50.704,22
5.633,80
53.123,28
40%
60%
135.783,11
203.674,67
67.596,65
50%
50%
215.971,28
215.971,28
8.397,28
90%
10%
48.292,76
5.365,86
46.435,64
30%
70%
90.967,42
212.257,32
50.015,45
50%
50%
163.300,45
163.300,45
23.562,33
90%
10%
138.475,78
15.386,20
7.975,88
100%
0%
52.082,51
93.249,08
50%
50%
324.040,55
324.040,55
10.800,68
100%
0%
4.320,27
-

30.751,59
15.581,72

90%
40%

10%
60%

30.444,07
6.855,96

3.382,67
10.283,94

124.636,31

60%

40%

711.922,60

474.615,07

2.201.912,12

1.938.890,42

681.466,12

12.1.3. Mudana de Uso & Parmetros Urbansticos

A legislao no prev contrapartida financeira atravs de CEPAC para imveis que
postulem eventual mudana de uso ou solicitaes de demais parmetros urbansticos.

12.1.4. Quantidade Potencial de CEPAC

A quantidade de CEPAC ser determinada atravs da transformao da ACA Potencial
atravs dos fatores de equivalncia estabelecidos pela Legislao da OUCPRJ, cuja
tabela transcreve-se abaixo:

Setor

D
E
F
I
J
M

Faixa de
Equivalncia

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

rea Adicional /
Setor (m2)

288.020
174.411
63.371
54.900
333.039
423.775
52.644
296.672
319.543
150.537
50.957
648.308
4.022
33.041
16.156
1.180.105

rea
rea No
Residencial
Residencial
Const. / CEPAC Const. / CEPAC
(m2)
(m2)
0,40
0,50
0,70
0,80
0,40
0,60
0,80
0,50
0,60
0,70
1,00
0,40
1,00
1,00
0,90
0,40

0,80
0,80
1,00
1,20
0,80
1,00
1,40
0,80
1,00
1,20
1,40
1,20
1,40
1,20
1,00
1,00

Considerando-se os totais de ACA Potencial a Quantidade Potencial de CEPAC ser de:

162

SETOR
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
TOTAL
GERAL

Nota:

CEPACS RES
CEPACS COM
72.429,85
579.438,76
156.607,00
107.387,66
45.521,64
27.870,39
42.253,52
7.042,25
169.728,89
509.186,67
215.971,28
359.952,14
34.494,83
6.707,33
113.709,28
424.514,63
163.300,45
272.167,42
115.396,49
21.980,28
37.201,79
270.033,79
810.101,38
3.085,91
-

25.370,06
6.855,96

3.382,67
11.426,59

711.922,60

1.186.537,67

2.183.883,34
4.327.695,85
6.511.579,19

CEPACs RES:
CEPAC proveniente de ACA de Uso Residencial;
CEPACs - COM:
CEPAC proveniente de CA Uso No
Residencial.

12.1.5. Concluses
Conclui-se que a rea Adicional de Construo que cada setor tem capacidade de
consumir, tanto para o uso residencial quanto para o no residencial superior ao
respectivo limite estabelecido pela lei da OUCPRJ.
Conclui-se ainda, segundo o estudo efetuado, que a quantidade de CEPAC que
potencialmente poderia ser absorvida pelo mercado, que monta em 6.511.579 (seis
milhes, quinhentos e onze mil, quinhentos e setenta e nove) CEPAC tambm
superior quantidade mxima autorizada, que de 6.436.722 (seis milhes,
quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois) CEPAC.

12.2. Demanda
Atravs da anlise da demanda, que se encontra detalhada junto ao
Anexo 3 do presente estudo, apurou-se a estimativa de consumo de CEPAC
no interior do permetro da OUCPRJ adotando-se trs cenrios alternativos:
pessimista, realista e otimista.
Para tanto, foi traado um consumo mdio anual de terreno para os
trs cenrios deste estudo (realista, pessimista e otimista), que consumiro a
rea de terreno disponvel apontada no Estudo de Impacto de Vizinhana,
que monta em 681.466,12m2.
163

Com base no levantamento de lanamentos imobilirios ocorridos

no entorno do permetro no perodo de 2.006 a maro de 2.010 foram
elaborados quadros resumos consolidando o nmero de empreendimentos, o
nmero de unidades, a rea de terreno consumida, a rea til lanada, a rea
total lanada e o valor geral de vendas (em reais) por tipologia (residencial
ou comercial).
A anlise de todas essas variveis em cada subsetor bem como a
considerao do adensamento, histrico e vocao da regio e dos
melhoramentos urbansticos e dos reflexos das obras tornaram possvel
analisar a tendncia de crescimento, manuteno ou diminuio do consumo
dos produtos residenciais e comerciais em cada um dos setores.

12.2.1. Formao dos Cenrios

Considerando-se as tendncias de consumo, o adensamento, o
histrico, a vocao da regio e os melhoramentos urbansticos e seus
reflexos, foram projetados os lanamentos e suas respectivas reas de
terreno em cada subsetor, para os usos residencial e comercial.
A partir das posturas de cada zoneamento existente nos subsetores
gerou a evoluo de consumo de ACA.
Atravs da tabela de equivalncia essa ACA gerou a evoluo do
consumo de CEPAC.

12.2.1.1. Cenrio Realista

12.2.1.1.1. Evoluo de Lanamentos Imobilirios
De forma detalhada, para a formao do cenrio realista foi considerada como premissa
a seguinte distribuio de lanamentos imobilirios:
Ano

2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res
Setores
12
6
12
6
12
8
10
10
11
11
9
13
8
16
4
20
5
21
7
19
5
23
5
23
A1
3
3
3
3
1
1
1
1
1
1
B1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
2
2
1
1
2
2
B2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
B3
1
1
1
1
2
2
C1
2
2
2
1
2
2
1
2
2
1
2
1
C2
2
1
1
2
1
1
2
1
1
2
2
2
2
3
4
C3
1
1
1
1
D1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
1
D2
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
D3
1
1
2
3
2
2
D4
1
1
1
E1
2
2
2
1
2
4
2
4
2
4
2
4
2
4
F1
1
2
2
G
H
I1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
J1
1
1
1
1
2
K
L
M1
1
2
2
3
1
3
2
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
2
3
2
3
2
3
N

164

De tal anlise se depreende que em 2.011 ocorrero, segundo este cenrio, 03 (trs)
lanamentos imobilirios No Residenciais, no Setor A1, 02 (dois) no setores C1 e no
C2 e 01 (um) lanamento imobilirio nos setores B1, B2, D1, D2 e M1, totalizando 12
lanamentos imobilirios No Residenciais no ano.
Empreendimentos Residenciais totalizam no ano de 2.011 o montante de 06 (seis),
tendo como premissa a ocorrncia de 02 (dois) empreendimentos no setor M1 e 01 (um)
lanamento em cada um dos setores B1, C3, D1, D2.
Da mesma forma, foram adotas premissas de lanamentos imobilirios residenciais e
no residenciais para os demais anos que compem o horizonte da presente anlise.

12.2.1.1.2. Evoluo do Consumo de Terreno

A projeo do consumo de terreno no cenrio realista, proveniente da transformao dos
lanamentos em rea, ao longo do horizonte de anlise definido pelos limites de ACA e
de nmero de CEPAC poder ser observado na tabela a seguir:
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2011
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
2017
N Res
24.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00

Res
12600
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-

Res
33.600
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

2012
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00

2018
N Res
12.000
3.000,00
6.000,00
3.000,00

Res
12600
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

Res
42.000
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
8.400,00
2.100,00
6.300,00
-

2013
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00

2019
N Res
15.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00

Res
16800
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

Res
44.100
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

2014
N Res
30000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00

2020
N Res
21.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00

Res
21000
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
-

Res
39.900
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
2.100,00
6.300,00
-

2015
N Res
33000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00

2021
N Res
15.000
6.000,00
3.000,00
6.000,00

Res
23.100
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

Res
48.300
4.200,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
2.100,00
8.400,00
4.200,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
-

165

2016
N Res
27.000
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00

2022
N Res
15.000
6.000,00
3.000,00
6.000,00

Res
27.300
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

Res
48.300
4.200,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
2.100,00
8.400,00
4.200,00
4.200,00
4.200,00
6.300,00
-

As reas de consumo de terreno se originaram atravs da multiplicao entre os

nmeros de lanamentos pelas respectivas reas de terreno paradigma, lembrando que
para lanamentos imobilirios No Residenciais a mesma monta em 3.000,00m2 e para
Residenciais em 2.100,00m2.
A evoluo do consumo de terreno previsto para o cenrio realista pode ser observada
no grfico a seguir.

Consumo de Terreno - Realista

745.000,00

669600

645.000,00

606300
543000
482100
423000
369000
311400
257100
201000
150000
97200
48600

545.000,00
445.000,00
345.000,00
245.000,00
145.000,00
45.000,00

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

12.2.1.1.3. Evoluo do Consumo de ACA

A projeo da ACA, que considera as reas de terreno consumidas e as posturas
referentes a cada zoneamento existente no interior do permetro poder ser observada na
tabela a seguir:
Ano

2011
N Res

Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

50.940,00
9.180,00
9.180,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
19.590,00
-

28.560,00

2012
Res

N Res

6.426,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
-

39.984,00

50.940,00
9.180,00
9.180,00
38.340,00
19.170,00
19.590,00
19.590,00
-

57.120,00

2013

2014

2015

2016

Res

N Res

Res

N Res

Res

N Res

Res

N Res

Res

6.426,00
13.419,00
-

50.940,00
9.180,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
19.590,00
-

6.426,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
-

50.940,00
9.180,00
19.170,00
19.170,00
19.590,00
19.590,00
-

12.852,00
6.426,00
13.419,00
27.426,00
-

16.980,00
9.180,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
19.590,00
41.700,00
-

11.886,00
12.852,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
-

9.180,00
9.180,00
38.340,00
19.170,00
19.590,00
41.700,00
-

11.886,00
12.852,00
6.426,00
13.419,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
-

2.310,00
-

3.300,00
-

2.310,00
-

59.976,00

28.560,00

59.976,00

57.120,00

2.310,00
-

59.976,00

28.560,00

2.310,00
-

59.976,00

166

28.560,00

2.310,00
-

59.976,00

Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2017

2018

2019

2020

2021

2022

N Res

Res

N Res

Res

N Res

Res

N Res

Res

N Res

Res

N Res

Res

38.340,00
39.180,00
19.590,00
41.700,00
-

11.886,00
12.852,00
6.426,00
26.838,00
13.713,00
13.713,00
27.426,00
13.713,00
14.595,00
-

19.590,00
41.700,00
-

11.886,00
12.852,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
13.713,00
41.139,00
58.380,00
-

39.180,00
41.700,00
-

11.886,00
6.426,00
6.426,00
6.426,00
13.419,00
26.838,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
27.426,00
58.380,00
840,00

39.180,00
41.700,00
-

6.426,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
13.713,00
13.713,00
27.426,00
58.380,00
-

41.700,00
-

12.852,00
6.426,00
12.852,00
13.419,00
40.257,00
13.399,00
13.713,00
58.380,00
1.680,00

41.700,00
-

12.852,00
6.426,00
12.852,00
53.676,00
13.713,00
58.380,00
1.680,00

2.310,00
-

3.300,00

2.310,00
-

3.300,00

4.620,00
2.310,00

3.300,00

4.620,00
4.620,00

59.976,00

57.120,00

59.976,00

57.120,00

59.976,00

57.120,00

59.976,00

2.310,00
-

28.560,00

59.976,00

28.560,00

2.310,00
-

59.976,00

28.560,00

A evoluo do consumo de ACA previsto para o cenrio realista pode ser observada no
grfico a seguir.

Consumo de ACA - Realista

4.545.000,00

4076440

4.045.000,00
3745525
3403521
3013749
2643111
2292903
1922085
1594938
1240782
923613
606216
300975

3.545.000,00
3.045.000,00
2.545.000,00
2.045.000,00
1.545.000,00
1.045.000,00
545.000,00
45.000,00

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

De acordo com o grfico acima pode-se concluir que o

estoque utilizado de ACA vlido para o cenrio realista que de
4.076.440,00m2 inferior ao estoque mximo da ACA previsto na LC
101/2.009, que monta em 4.089.501,83m2, conforme se pode verificar
na tabela abaixo.

167

SETOR

REA DE
REA DE
REA
REA LOTES RESTRI RESTRIO REMANES TAXA
(m)
O 01 (m)*
02 (m)**
C. (m)
OCUP

A. OCUP.
(m)

IAT
BSICO

ATE
BSICA
(m)

IAT
JURDICO
MDIO

ATE
JURDICO
(m)

IAT MX
MDIO

ATE MX
(m)

VAR. MDIA
IAT

VARIAO
ATE (m)
288.020,41

212.242,31

102.589,99

58.465,15

51.187,17

70%

35.831,02

51.187,17

0,03

1.562,68

6,66

340.770,26

5,63

234.617,07

126.334,90

10.129,11

98.153,06

62%

60.502,57

98.153,06

0,08

7.467,09

4,06

398.303,10

2,98

292.682,95

162.822,52

31.899,25

1.806,06

129.117,21

50%

64.558,61

129.117,21

0,12

15.053,46

7,39

953.628,76

6,27

809.458,09

166.355,06

36.451,09

1.914,67

127.989,30

54%

68.904,97

127.989,30

0,15

18.626,32

7,53

964.324,47

6,39

817.708,85

127.995,92

20.542,99

14.203,85

93.249,08

69%

64.262,16

93.249,08

7,95

741.557,23

6,95

648.308,14

20.082,28

9.281,60

10.800,68

70%

7.560,48

10.800,68

0,03

298,48

1,4

15.120,95

0,37

4.021,79

37.566,82

6.815,23

30.751,59

70%

21.526,11

30.751,59

0,03

785,56

2,1

64.578,34

1,07

33.041,19

31.980,61

16.398,89

15.581,72

70%

10.907,20

15.581,72

0,06

984,29

2,1

32.721,61

1,04

16.155,60

M
TOTAL

155.537,54
1.149.200,13

30.901,23
381.215,17

86.518,83

124.636,31
681.466,13

50%

62.318,16
396.371,28

124.636,31
681.466,13

0,05

6.840,76

10,52

9,47

0,08

51.618,64

7,08

1.311.581,88
4.822.586,59

1.180.104,81
4.089.501,83

58%

6,08

Fonte: Estudo de Impacto de Vizinhana - CDURP

12.2.1.1.4. Evoluo do Consumo de CEPAC

A evoluo do consumo de CEPAC no cenrio realista, transformado a partir do
consumo da ACA atravs da tabela de converso constante da LC 101/2.009, poder ser
expresso da seguinte forma:
Ano

2011
N Res

Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

127.350,00
18.360,00
13.114,29
95.850,00
63.900,00
39.180,00
32.650,00
-

N Res

8.032,50
9.585,00
17.141,25
13.713,00
-

39.984,00

142.800,00

2017
N Res

71.400,00

N Res

14.857,50
16.065,00
6.426,00
33.547,50
17.141,25
13.713,00
22.855,00
9.795,00
12.162,50
-

1.925,00
-

59.976,00

N Res

8.032,50
13.419,00
-

127.350,00
18.360,00
95.850,00
63.900,00
39.180,00
32.650,00
-

8.032,50
9.585,00
17.141,25
13.713,00
-

1.925,00
-

3.300,00
-

1.925,00
-

59.976,00

71.400,00

59.976,00

71.400,00

N Res

14.857,50
16.065,00
6.426,00
33.547,50
26.838,00
13.713,00
34.282,50
48.650,00
-

1.925,00
-

59.976,00

N Res

71.400,00

16.065,00
5.355,00
13.419,00
27.426,00
-

N Res

1.925,00
-

142.800,00

59.976,00

N Res

2016
Res

42.450,00
18.360,00
95.850,00
63.900,00
39.180,00
32.650,00
104.250,00
-

N Res

14.857,50
16.065,00
17.141,25
13.713,00
11.427,50
9.795,00
-

N Res

14.857,50
16.065,00
6.426,00
16.773,75
13.419,00
13.713,00
11.427,50
9.795,00
-

1.925,00
-

59.976,00

71.400,00

Res

N Res

2021
Res

Res

18.360,00
11.475,00
95.850,00
31.950,00
32.650,00
104.250,00
-

1.925,00
-

71.400,00

2020
Res

78.360,00
104.250,00
-

2015
Res

127.350,00
18.360,00
47.925,00
31.950,00
39.180,00
32.650,00
-

2019
Res

32.650,00
104.250,00
-

2014
Res

2018
Res

63.900,00
78.360,00
32.650,00
104.250,00
-

2013
Res

127.350,00
18.360,00
13.114,29
95.850,00
31.950,00
39.180,00
32.650,00
-

71.400,00

Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2012
Res

59.976,00

2022
Res

14.857,50
8.032,50
6.426,00
5.355,00
16.773,75
26.838,00
9.585,00
17.141,25
13.713,00
22.855,00
48.650,00
600,00

78.360,00
104.250,00
-

8.032,50
6.426,00
5.355,00
33.547,50
26.838,00
17.141,25
13.713,00
22.855,00
48.650,00
-

104.250,00
-

16.065,00
6.426,00
10.710,00
16.773,75
40.257,00
9.570,71
13.713,00
48.650,00
1.200,00

104.250,00
-

16.065,00
6.426,00
10.710,00
53.676,00
13.713,00
48.650,00
1.200,00

1.925,00
-

3.666,67

1.925,00
-

3.666,67

3.850,00
2.310,00

3.666,67

3.850,00
4.620,00

59.976,00

142.800,00

59.976,00

142.800,00

59.976,00

142.800,00

59.976,00

Essa evoluo poder ser observada ainda no grfico a seguir:

168

Consumo de CEPAC - Realista

7.045.000,00

6.458.563

6.045.000,00

5.988.960
5.508.742
4.935.206
4.428.468
3.963.887
3.404.864
2.874.551
2.261.611
1.697.230
1.134.867
550.260

5.045.000,00
4.045.000,00
3.045.000,00
2.045.000,00
1.045.000,00
45.000,00

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Conclui-se que no cenrio realista o consumo dos 6.436.722 (seis milhes, quatrocentos
e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois) CEPAC, ocorrer no perodo de 11 (onze) a
12 (doze) anos, sendo importante destacar que nos ltimos anos dever ocorrer maior
procura em funo da escassez do ttulo no mercado.

12.2.1.2. Cenrio Otimista

12.2.1.2.1. Evoluo de Lanamentos Imobilirios
Para a formao do cenrio otimista foi considerada a seguinte distribuio de
lanamentos imobilirios:
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res
14
8
12
10
13
10
11
13
11
17
11
18
9
24
6
26
6
26
7
24
3
3
3
3
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
1
2
2
1
2
2
2
2
2
1
1
2
1
1
2
1
1
1
2
3
3
3
3
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
1
1
2
3
2
2
1
1
1
2
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
1
1
1
1
1

2
3

Para o cenrio otimista observa-se que em 2.011 ocorrero, 03 (trs) lanamentos

imobilirios No Residenciais, no Setor A1, 02 (dois) no setores C1, no C2 e no E1 e
169

2
1

ainda 01 (um) lanamento imobilirio nos setores B1, B2, D1, D2 e M1, totalizando 14
lanamentos imobilirios No Residenciais no ano.
Empreendimentos Residenciais, segundo este cenrio, totalizam no ano de 2.011 o
montante de 07 (sete), tendo como premissa a ocorrncia de 03 (trs) empreendimentos
no setor M1 e 01 (um) lanamento em cada um dos setores B1, C3, D1, D2.
Da mesma forma, foram adotas premissas de lanamentos imobilirios residenciais e
no residenciais para os demais anos que compem o horizonte da presente anlise.

12.2.1.2.2. Evoluo do Consumo de Terreno

A projeo do consumo de terreno no cenrio otimista, proveniente da transformao
dos lanamentos em rea, ao longo do horizonte de anlise definido pelos limites de
ACA e de nmero de CEPAC poder ser observado na tabela a seguir:
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2011
N Res
42000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
-

Res
16800
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

2012
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00

Res
21000
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

2013
N Res
39000
9.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00

Res
21000
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

2014
N Res
33000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00

Res
27300
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
6.300,00
-

2015
N Res
33000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00

170

Res
35.700
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
6.300,00
-

Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2016
N Res
33.000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00

2017
N Res
27.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00

Res
37.800
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
2.100,00
8.400,00
-

Res
50.400
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
-

2018
N Res
18.000
3.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00

Res
54.600
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
6.300,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
8.400,00
-

2019
N Res
18.000
6.000,00
6.000,00
6.000,00

2020
N Res
21.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00

Res
54.600
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
-

Res
50.400
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
-

As reas de consumo de terreno se originaram atravs da multiplicao entre os

nmeros de lanamentos pelas respectivas reas de terreno paradigma, lembrando que
para lanamentos imobilirios No Residenciais a mesma monta em 3.000,00m2 e para
Residenciais em 2.100,00m2.
A evoluo do consumo de terreno, vlida para o cenrio otimista, pode ser observada
no grfico a seguir.

Consumo de Terreno - Otimista

745.000,00

672600

645.000,00
601200
545.000,00

525600
453000

445.000,00
375600

345.000,00
304800
245.000,00

236100
175800

145.000,00
45.000,00

115800
58800
2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

12.2.1.2.3. Evoluo do Consumo de ACA

A projeo da ACA, vlida para o cenrio otimista, que considera as reas de terreno
consumidas e as posturas referentes a cada zoneamento existente no interior do
permetro poder ser observada na tabela a seguir:

171

2019

2020

Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2011
N Res
Res
255420
113673
50.940,00
9.180,00
6.426,00
9.180,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
19.590,00
13.713,00
41.700,00
-

28.560,00

59.976,00

2016
N Res
Res
226.044
11.886,00
9.180,00
12.852,00
6.426,00
9.180,00
38.340,00
13.419,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
41.700,00
43.785,00
840,00

3.300,00

2.310,00
-

57.120,00

79.968,00

2012
N Res
Res
0
122115
50.940,00
9.180,00
12.852,00
9.180,00
6.426,00
38.340,00
19.170,00
13.419,00
13.419,00
19.590,00
19.590,00
13.713,00
-

57.120,00

2.310,00
-

59.976,00

2017
N Res
Res
296.037
11.886,00
12.852,00
6.426,00
26.838,00
38.340,00
40.257,00
39.180,00
13.713,00
19.590,00
13.713,00
27.426,00
13.713,00
41.700,00
43.785,00
840,00

57.120,00

2013
N Res
Res
0
122409
50.940,00
9.180,00
12.852,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
19.590,00
13.713,00
41.700,00
-

28.560,00

2014
N Res
Res
0
158907
50.940,00
9.180,00
12.852,00
6.426,00
6.426,00
19.170,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
19.590,00
13.713,00
43.785,00
-

2.310,00
-

3.300,00
-

2.310,00
-

59.976,00

57.120,00

59.976,00

2018
N Res
Res
289.254
11.886,00
12.852,00
6.426,00
26.838,00
40.257,00
19.590,00
13.713,00
41.139,00
41.700,00
43.785,00
840,00

4.620,00
-

3.300,00

4.620,00
6.930,00

79.968,00

57.120,00

79.968,00

2015
N Res
Res
0
211.932
16.980,00
11.886,00
9.180,00
12.852,00
6.426,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
19.590,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
41.700,00
43.785,00
-

28.560,00

2019
N Res
Res
315.862
11.886,00
12.852,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
40.257,00
13.399,00
39.180,00
13.713,00
27.426,00
27.426,00
41.700,00
43.785,00
840,00

57.120,00

2.310,00
-

59.976,00

2020
N Res
Res
290.577
12.852,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
40.257,00
39.180,00
13.713,00
27.426,00
27.426,00
41.700,00
43.785,00
840,00

4.620,00
-

3.300,00

4.620,00
-

79.968,00

57.120,00

79.968,00

A evoluo do consumo de ACA, vlida para o cenrio otimista, pode ser observada no
grfico apresentado abaixo.

172

Consumo de ACA - Otimista

4.545.000,00

4076440

4.045.000,00
3644563
3190701
2779737

3.545.000,00
3.045.000,00
2.545.000,00

2287770
1864146
1439934
1082967

2.045.000,00
1.545.000,00
1.045.000,00
545.000,00

714318
369093

45.000,00
2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

De acordo com o grfico acima pode-se concluir que o

estoque utilizado de ACA vlido para o cenrio otimista que de
4.076.440,00m2 inferior ao estoque mximo da ACA previsto na LC
101/2.009, que monta em 4.089.501,83m2, conforme se pode verificar
na tabela abaixo.
SETOR

REA DE
REA DE
REA
REA LOTES RESTRI RESTRIO REMANES TAXA
O 01 (m)*
C. (m)
OCUP
(m)
02 (m)**

A. OCUP.
(m)

IAT
BSICO

ATE
BSICA
(m)

IAT
JURDICO
MDIO

ATE
JURDICO
(m)

IAT MX
MDIO

ATE MX
(m)

VAR. MDIA
IAT

VARIAO
ATE (m)
288.020,41

212.242,31

102.589,99

58.465,15

51.187,17

70%

35.831,02

51.187,17

0,03

1.562,68

6,66

340.770,26

5,63

234.617,07

126.334,90

10.129,11

98.153,06

62%

60.502,57

98.153,06

0,08

7.467,09

4,06

398.303,10

2,98

292.682,95

162.822,52

31.899,25

1.806,06

129.117,21

50%

64.558,61

129.117,21

0,12

15.053,46

7,39

953.628,76

6,27

809.458,09

166.355,06

36.451,09

1.914,67

127.989,30

54%

68.904,97

127.989,30

0,15

18.626,32

7,53

964.324,47

6,39

817.708,85

127.995,92

20.542,99

14.203,85

93.249,08

69%

64.262,16

93.249,08

7,95

741.557,23

6,95

648.308,14

20.082,28

9.281,60

10.800,68

70%

7.560,48

10.800,68

0,03

298,48

1,4

15.120,95

0,37

4.021,79

37.566,82

6.815,23

30.751,59

70%

21.526,11

30.751,59

0,03

785,56

2,1

64.578,34

1,07

33.041,19

31.980,61

16.398,89

15.581,72

70%

10.907,20

15.581,72

0,06

984,29

2,1

32.721,61

1,04

16.155,60

M
TOTAL

155.537,54
1.149.200,13

30.901,23
381.215,17

86.518,83

124.636,31
681.466,13

50%

62.318,16
396.371,28

124.636,31
681.466,13

0,05

6.840,76

10,52

9,47

0,08

51.618,64

7,08

1.311.581,88
4.822.586,59

1.180.104,81
4.089.501,83

58%

Fonte: Estudo de Impacto de Vizinhana - CDURP

12.2.1.2.4. Evoluo do Consumo de CEPAC

A evoluo do consumo de CEPAC, vlida para o cenrio otimista, transformado a
partir do consumo da ACA atravs da tabela de converso, poder ser expresso da
seguinte forma:

173

6,08

Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

71.400,00

Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2011
N Res
Res
566054,2857
113802,75
127.350,00
18.360,00
8.032,50
13.114,29
5.355,00
95.850,00
63.900,00
9.585,00
39.180,00
17.141,25
32.650,00
13.713,00
104.250,00
-

2012
N Res
0
127.350,00
18.360,00
13.114,29
95.850,00
31.950,00
39.180,00
32.650,00
-

59.976,00

2016
N Res
27.540.000
18.360,00
11.475,00
95.850,00
31.950,00
32.650,00
104.250,00
-

Res
221.457
14.857,50
16.065,00
6.426,00
16.773,75
13.419,00
13.713,00
11.427,50
9.795,00
36.487,50
600,00

3.666,67

1.925,00
-

142.800,00

79.968,00

Res
120038
16.065,00
5.355,00
13.419,00
9.585,00
13.713,00
-

2013
N Res
Res
0
123760,25
127.350,00
18.360,00
16.065,00
5.355,00
95.850,00
63.900,00
9.585,00
39.180,00
17.141,25
32.650,00
13.713,00
104.250,00
-

1.925,00
-

142.800,00

63.900,00
78.360,00
32.650,00
104.250,00
-

142.800,00

Res
153366,5
16.065,00
6.426,00
5.355,00
13.419,00
13.713,00
36.487,50
-

2015
N Res
0
42.450,00
18.360,00
95.850,00
63.900,00
39.180,00
32.650,00
104.250,00
-

3.300,00
-

1.925,00
-

59.976,00

142.800,00

59.976,00

71.400,00

Res
314.406
14.857,50
16.065,00
6.426,00
5.355,00
33.547,50
40.257,00
9.570,71
17.141,25
27.426,00
22.855,00
36.487,50
600,00

N Res
78.360,00
104.250,00
-

Res
289.978
16.065,00
6.426,00
5.355,00
33.547,50
40.257,00
17.141,25
27.426,00
22.855,00
36.487,50
600,00

3.850,00
-

3.666,67

3.850,00
-

79.968,00

142.800,00

79.968,00

71.400,00

Res
295.563
14.857,50
16.065,00
6.426,00
33.547,50
40.257,00
17.141,25
13.713,00
22.855,00
9.795,00
36.487,50
600,00

N Res
32.650,00
104.250,00
-

Res
286.984
14.857,50
16.065,00
6.426,00
33.547,50
40.257,00
13.713,00
34.282,50
36.487,50
600,00

3.850,00
-

3.666,67

3.850,00
6.930,00

79.968,00

142.800,00

79.968,00

2018

2019
N Res
78.360,00
104.250,00
-

142.800,00

Consumo de CEPAC - Otimista

6.045.000,00
5.045.000,00
4.045.000,00
3.045.000,00
2.045.000,00
1.045.000,00

1.925,00
-

59.976,00

2020

Essa evoluo poder ser observada ainda no grfico a seguir:

7.045.000,00

Res
206.588
14.857,50
16.065,00
6.426,00
5.355,00
13.419,00
17.141,25
13.713,00
11.427,50
9.795,00
36.487,50
-

1.925,00
-

59.976,00

2017
N Res

2014
N Res
0
127.350,00
18.360,00
47.925,00
31.950,00
39.180,00
32.650,00
-

6.458.563
5.839.508
5.199.691
4.629.340
3.911.818
3.249.359
2.574.731
1.977.850
1.301.149
679.857

45.000,00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

174

Conclui-se que no cenrio otimista o consumo dos 6.436.722 (seis milhes,

quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois) CEPAC restantes, ocorrer no
perodo de 9 (nove) a 10 (dez) anos, sendo importante destacar que nos ltimos anos
dever ocorrer maior procura em funo da escassez do ttulo no mercado.

12.2.1.3. Cenrio Pessimista

12.2.1.3.1. Evoluo de Lanamentos Imobilirios
Para a formao do cenrio pessimista foi considerada a seguinte distribuio de
lanamentos imobilirios:
Ano

2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res N Res N Res N Res N Res N Res N Res N Res
Setores 12
3
11
4
11
4
9
6
10
8
7
11
6
12
4
14
5
15
6
14
3
17
4
16
3
17
6
16
3
19
A1
3
3
3
3
1
1
1
1
1
1
B1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
B2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
B3
1
1
1
1
1
1
1
1
C1
2
2
2
1
2
2
1
2
2
2
2
C2
2
1
1
2
1
1
2
1
1
2
2
2
2
2
2
1
1
1
C3
1
1
1
1
D1
1
2
2
2
2
1
1
2
2
2
D2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
D3
1
1
2
3
2
2
D4
1
1
1
E1
2
2
2
2
4
2
4
2
4
2
4
2
5
F1
1
1
1
1
1
G
H
I1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
J1
1
1
1
1
1
1
K
L
M1
1
2
2
2
1
2
2
2
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
N

Para o cenrio pessimista se observa que em 2.011 ocorrero, 03 (trs) lanamentos

imobilirios No Residenciais, no Setor A1, 02 (dois) no setores C1 e no C2 e ainda 01
(um) lanamento imobilirio nos setores B1, B2, D1, D2 e M1, totalizando 12
lanamentos imobilirios No Residenciais no ano.
Empreendimentos Residenciais, segundo este cenrio, totalizam no ano de 2.011 o
montante de 03 (trs), tendo como premissa a ocorrncia de 02 (dois) empreendimentos
no setor M1 e 01 (um) lanamento no setor B1.
Da mesma forma, foram adotas premissas de lanamentos imobilirios residenciais e
no residenciais para os demais anos que compem o horizonte da presente anlise.

12.2.1.3.2. Evoluo do Consumo de Terreno

A projeo do consumo de terreno no cenrio pessimista, proveniente da transformao
dos lanamentos em rea, ao longo do horizonte de anlise definido pelos limites de
ACA e de nmero de CEPAC poder ser observado na tabela a seguir:

175

Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2011
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
-

2018
N Res
12.000
3.000,00
6.000,00
3.000,00

Res
6300
2.100,00
4.200,00
-

Res
29.400
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
-

2012
N Res
33000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00

2019
N Res
15.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00

Res
8400
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-

Res
31.500
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
-

2013
N Res
33000
9.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00

2020
N Res
18.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00

Res
29.400
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
-

Res
8400
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-

2021
N Res
9.000
6.000,00
3.000,00

2014
N Res
27000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00

Res
35.700
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

Res
12600
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-

2022
N Res
12.000
6.000,00
3.000,00
3.000,00

2015
N Res
30000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00

N Res
33.600
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

Res
16.800
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-

2023
N Res
9.000
6.000,00
3.000,00

2016
N Res
21.000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00

N Res
35.700
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

Res
23.100
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-

2024
N Res
18.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00

N Res
33.600
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-

2017
N Res
18.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00

Res
25.200
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-

2025
N Res
N Res
9.000
39.900
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
6.000,00 10.500,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
3.000,00
6.300,00
-

As reas de consumo de terreno se originaram atravs da multiplicao entre os

nmeros de lanamentos pelas respectivas reas de terreno paradigma, lembrando que
para lanamentos imobilirios No Residenciais a mesma monta em 3.000,00m2 e para
Residenciais em 2.100,00m2.
A evoluo do consumo de terreno pode ser observada no grfico abaixo:

Consumo de Terreno - Pessimista

745.000,00
645.000,00
545.000,00
445.000,00
345.000,00
245.000,00
145.000,00
45.000,00

669600
620700
524400 569100
478800
434100
386700
340200
298800
255600
211500
164700
125100
83700
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

176

12.2.1.3.3. Evoluo Consumo de ACA

A projeo da ACA, vlida para o cenrio pessimista, que considera as reas de terreno
consumidas e as posturas referentes a cada zoneamento existente no interior do
permetro poder ser observada na tabela a seguir:
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2011
N Res
Res
213720
46410
50.940,00
9.180,00
6.426,00
9.180,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
19.590,00
-

28.560,00

28.560,00

39.984,00

2018
N Res
Res
#VALOR!
175.560
11.886,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
19.590,00 13.713,00
41.139,00
41.700,00
-

2012
N Res
Res
#VALOR!
59829
50.940,00
9.180,00
6.426,00
9.180,00
38.340,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
-

2.310,00
-

39.984,00

57.120,00

39.984,00

2019
N Res
Res
#VALOR!
181.692
11.886,00
6.426,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
13.419,00
39.180,00
13.713,00
27.426,00
41.700,00
-

28.560,00

2013
N Res
Res
#VALOR!
48720
50.940,00
9.180,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
-

3.300,00
-

2.310,00
-

28.560,00

39.984,00

2020
N Res
Res
#VALOR!
170.100
6.426,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
39.180,00 13.713,00
13.713,00
27.426,00
41.700,00
-

2.310,00
-

3.300,00

2.310,00
-

39.984,00

28.560,00

39.984,00

2014
N Res
Res
#VALOR!
75852
50.940,00
9.180,00
6.426,00
19.170,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
-

57.120,00

2021
N Res
Res
#VALOR!
197.064
6.426,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
13.419,00
13.713,00
41.700,00 58.380,00
840,00

28.560,00

2015
N Res
Res
#VALOR!
101.745
16.980,00
11.886,00
9.180,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
39.180,00
19.590,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
-

2.310,00
-

39.984,00

2.310,00
-

28.560,00

2022
N Res
N Res
#VALOR!
187.761
12.852,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
13.713,00
41.700,00 58.380,00
840,00

2.310,00
2.310,00

3.300,00

2.310,00
-

59.976,00

28.560,00

59.976,00

2016
N Res
Res
#VALOR!
135.009
11.886,00
9.180,00
6.426,00
6.426,00
9.180,00
38.340,00
13.419,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
-

39.984,00

28.560,00

2023
N Res
N Res
#VALOR!
197.358
12.852,00
6.426,00
13.419,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
41.700,00 58.380,00
840,00

28.560,00

2.310,00
-

39.984,00

2024
N Res
N Res
#VALOR!
195.342
12.852,00
6.426,00
13.419,00
39.180,00 27.426,00
13.713,00
41.700,00 58.380,00
840,00

2.310,00
2.310,00

3.300,00

2.310,00
-

59.976,00

28.560,00

59.976,00

A evoluo do consumo de ACA, vlida para o cenrio pessimista, pode ser observada
no grfico apresentado abaixo.

177

2017
N Res
Res
#VALOR!
148.722
11.886,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
38.340,00
39.180,00
19.590,00
13.713,00
27.426,00
13.713,00
-

2.310,00
-

28.560,00

39.984,00

2025
N Res
N Res
#VALOR!
225.646
12.852,00
6.426,00
13.419,00
13.399,00
27.426,00
13.713,00
41.700,00 72.975,00
840,00

28.560,00

2.310,00
2.310,00

59.976,00

Consumo de ACA - Pessimista

4.545.000,00
4.045.000,00
3.545.000,00
3.045.000,00
2.545.000,00
2.045.000,00
1.545.000,00
1.045.000,00
545.000,00
45.000,00

4.076.440,00
3.780.534,00
3.204.834,00
3.472.452,00
2.943.513,00
2.676.189,00
2.393.349,00
2.102.217,00
1.836.807,00
1.562.415,00
1.303.386,00
1.011.471,00
760.449,00
523.479,00
260.130,00

De acordo com o grfico acima pode-se concluir que o

estoque utilizado de ACA vlido para o cenrio pessimista que de
4.076.440,00m2 inferior ao estoque mximo da ACA previsto na LC
101/2.009, que monta em 4.089.501,83m2, conforme se pode verificar
na tabela abaixo.
SETOR

REA DE
REA DE
REA
REA LOTES RESTRI RESTRIO REMANES TAXA
O 01 (m)*
C. (m)
OCUP
(m)
02 (m)**

A. OCUP.
(m)

IAT
BSICO

ATE
BSICA
(m)

IAT
JURDICO
MDIO

ATE
JURDICO
(m)

IAT MX
MDIO

ATE MX
(m)

VAR. MDIA
IAT

VARIAO
ATE (m)
288.020,41

212.242,31

102.589,99

58.465,15

51.187,17

70%

35.831,02

51.187,17

0,03

1.562,68

6,66

340.770,26

5,63

234.617,07

126.334,90

10.129,11

98.153,06

62%

60.502,57

98.153,06

0,08

7.467,09

4,06

398.303,10

2,98

292.682,95

162.822,52

31.899,25

1.806,06

129.117,21

50%

64.558,61

129.117,21

0,12

15.053,46

7,39

953.628,76

6,27

809.458,09

166.355,06

36.451,09

1.914,67

127.989,30

54%

68.904,97

127.989,30

0,15

18.626,32

7,53

964.324,47

6,39

817.708,85

127.995,92

20.542,99

14.203,85

93.249,08

69%

64.262,16

93.249,08

7,95

741.557,23

6,95

648.308,14

20.082,28

9.281,60

10.800,68

70%

7.560,48

10.800,68

0,03

298,48

1,4

15.120,95

0,37

4.021,79

37.566,82

6.815,23

30.751,59

70%

21.526,11

30.751,59

0,03

785,56

2,1

64.578,34

1,07

33.041,19

31.980,61

16.398,89

15.581,72

70%

10.907,20

15.581,72

0,06

984,29

2,1

32.721,61

1,04

16.155,60

M
TOTAL

155.537,54
1.149.200,13

30.901,23
381.215,17

86.518,83

124.636,31
681.466,13

50%

62.318,16
396.371,28

124.636,31
681.466,13

0,05

6.840,76

10,52

9,47

0,08

51.618,64

7,08

1.311.581,88
4.822.586,59

1.180.104,81
4.089.501,83

58%

Fonte: Estudo de Impacto de Vizinhana - CDURP

12.2.1.3.4. Evoluo de Consumo de CEPAC

A evoluo do consumo de CEPAC, vlida para o cenrio pessimista, transformado a
partir do consumo da ACA atravs da tabela de converso, poder ser expresso da
seguinte forma:

178

6,08

Ano

2011
N Res
Res
Setores 461804,2857
48016,5
A1
127.350,00
B1
18.360,00
8.032,50
B2
13.114,29
B3
C1
95.850,00
C2
63.900,00
C3
D1
39.180,00
D2
32.650,00
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
71.400,00
39.984,00
N
Ano

32.650,00
104.250,00
-

71.400,00

39.984,00

2019
Res
179.606
14.857,50
8.032,50
6.426,00
33.547,50
26.838,00
13.713,00
34.282,50
-

1.925,00
-

39.984,00

N Res
78.360,00
104.250,00
-

71.400,00

2013
N Res
Res
115020000
49941,5
127.350,00
18.360,00
8.032,50
95.850,00
63.900,00
32.650,00
-

142.800,00

2018
N Res

Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N

2012
N Res
Res
57510000
61435,5
127.350,00
18.360,00
8.032,50
13.114,29
95.850,00
31.950,00
13.419,00
32.650,00
-

3.300,00
-

1.925,00
-

71.400,00

39.984,00

2020
N Res

2014
N Res
Res
57510000
77073,5
127.350,00
18.360,00
8.032,50
47.925,00
31.950,00
13.419,00
32.650,00
13.713,00
-

142.800,00

1.925,00
-

39.984,00

2021

Res
183.119
14.857,50
8.032,50
6.426,00
5.355,00
33.547,50
26.838,00
9.585,00
13.713,00
22.855,00
-

78.360,00
104.250,00
-

Res
175.817
8.032,50
6.426,00
5.355,00
33.547,50
26.838,00
17.141,25
13.713,00
22.855,00
-

1.925,00
-

3.666,67

1.925,00
-

39.984,00

71.400,00

39.984,00

N Res
104.250,00
-

71.400,00

2015
N Res
Res
115020000
99.735
42.450,00
14.857,50
18.360,00
8.032,50
95.850,00
63.900,00
78.360,00
32.650,00
13.713,00
11.427,50
9.795,00
-

1.925,00
-

71.400,00

39.984,00

2022
N Res

2016
N Res
57.510.000
18.360,00
11.475,00
95.850,00
31.950,00
32.650,00
-

104.250,00
-

N Res
179.548
16.065,00
6.426,00
5.355,00
26.838,00
13.713,00
48.650,00
600,00

1.925,00
2.310,00

3.666,67

1.925,00
-

59.976,00

71.400,00

59.976,00

N Res
104.250,00
-

71.400,00

2017
N Res
115.020.000
63.900,00
78.360,00
32.650,00
-

1.925,00
-

71.400,00

2023

Res
183.411
8.032,50
6.426,00
5.355,00
26.838,00
9.585,00
13.713,00
48.650,00
600,00

Res
136.353
14.857,50
8.032,50
6.426,00
16.773,75
13.419,00
13.713,00
11.427,50
9.795,00
-

39.984,00

71.400,00

78.360,00
104.250,00
-

N Res
193.986
16.065,00
5.355,00
13.419,00
34.282,50
13.713,00
48.650,00
600,00

1.925,00
2.310,00

3.666,67

1.925,00
-

59.976,00

71.400,00

59.976,00

Consumo de CEPAC - Pessimista

6.045.000,00
5.045.000,00
4.045.000,00
3.045.000,00
2.045.000,00
1.045.000,00
45.000,00

39.984,00

2025

N Res
188.739
16.065,00
5.355,00
13.419,00
9.585,00
17.141,25
13.713,00
48.650,00
600,00

Essa evoluo poder ser observada ainda no grfico a seguir:

7.045.000,00

1.925,00
-

2024
N Res

Res
151.136
14.857,50
8.032,50
6.426,00
33.547,50
13.713,00
22.855,00
9.795,00
-

6.458.563
6.064.884
5.248.832
5.613.222
4.889.968
4.530.907
4.097.413
3.660.285
3.272.379
2.874.933
2.476.895
1.974.191
1.496.082
1.033.331
509.821

Conclui-se que no cenrio pessimista o consumo dos 6.436.722 (seis milhes,

quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois) CEPAC, ocorrer no perodo
de 14 (quatorze) a 15 (quinze) anos, sendo importante destacar que nos ltimos anos
dever ocorrer maior procura em funo da escassez do ttulo no mercado.
179

N Res
104.250,00
-

71.400,00

N Res
218.029
16.065,00
5.355,00
13.419,00
9.570,71
34.282,50
13.713,00
60.812,50
600,00

1.925,00
2.310,00

59.976,00

13. CONCLUSO
Atravs das anlises apresentadas com relao ao primeiro estudo
possvel concluir que o valor mnimo dos CEPAC - R$ 400,00
(quatrocentos reais) economicamente vivel para os investidores
imobilirios, assumidas as hipteses e feitas as ressalvas consubstanciadas
no corpo deste Laudo.
Em funo das anlises de empreendimentos imobilirios, pautados
em modelos hipotticos embasados nas premissas assumidas e nas
situaes-paradigma eleitas, possvel concluir que economicamente
vivel a compra do CEPAC (adeso OUCPRJ).
Observou-se que a ACA vinculada quantidade de CEPAC, que
poder ser emitida no mbito da OUCPRJ inferior rea adicional de
construo que potencialmente pode ser consumida, denotando tendncia
escassez do ttulo.
De acordo com o estudo da demanda conclui-se que os CEPAC
sero absorvidos entre 9 (nove) e 15 (quinze) anos dependendo do cenrio
de anlise, sendo importante destacar que nos ltimos anos dever ocorrer
maior procura em funo da escassez do ttulo no mercado.
Segundo os cenrios e tendo como base as premissas adotadas, a
rea construda a ser gerada ser compatvel com o que se verifica no
mercado imobilirio.
As consideraes e concluses desse estudo so pautadas nas
limitaes e pressuposies relacionadas no Laudo 23.941/10 pgina 124

180

14.

ENCERRAMENTO
Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este Laudo, que se
compe de 68 (sessenta e oito) folhas escritas de um s lado, contendo
rubricas, menos esta ltima, que vai datada e assinada

Acompanham 03 (trs) anexos:

1. Glossrio
2. Mtodo do Terreno Virtual Exemplo Prtico
3. Anlise da Demanda

So Paulo, 03 de novembro de 2.010

PELA AMARAL D'AVILA ENGENHARIA DE AVALIAES

CELSO DE SAMPAIO AMARAL NETO

CREA n 133.052/D
Engenheiro Civil

JOO FREIRE D'AVILA NETO

CREA n 90.899/D
Engenheiro Civil

181

(Esta pgina foi deixada em branco propositalmente)

182

ANEXO 1
GLOSSRIO

183

(Esta pgina foi deixada em branco propositalmente)

184

GLOSSRIO
ACA: rea Construda Adicional, quantidade de metros quadrados necessrios para construir
empreendimento imobilirio acima do coeficiente de aproveitamento bsico porm, at o limite
estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento mximo, efetuando pagamento do beneficio
urbanstico concedido pela municipalidade.
AU: rea til, soma das reas internas de cada dependncia do imvel, de parede a parede,
sem contar sua espessura.
CEPAC: Certificado de Potencial Adicional de Construo, titulo mobilirio que concede a
seu proprietrio a possibilidade de construo acima do coeficiente de aproveitamento bsico,
porm, at o limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento mximo, mediante
vinculao a determinado terreno.
CLASSE A: Para fins do presente estudo, atribumos a classificao de empreendimentos
comerciais como a utilizada pela Jones Lang La Salle (www.joneslanglasalle.com.br), qual
seja, Bom aproveitamento entre rea til/carpete/privativa, rea til superior a 500m2, sistema
de ar-condicionado central, p direito do piso ao forro superior a 2,60 m preparado pare receber
piso elevado, bom sistema de superviso e gerenciamento predial (BMS), boas instalaes de
telecomunicaes, relao de vagas de estacionamento por rea til maior ou igual a 1:40m2,
boa eficincia no transporte vertical (elevadores).
CLASSE AA: Para fins do presente estudo, atribumos a classificao de empreendimentos
comerciais como a utilizada pela Jones Lang La Salle (www.joneslanglasalle.com.br),
qual seja, timo aproveitamento entre rea til/carpete/privativa, rea til maior que 800m2, p
direito do piso ao forro superior a 2,70 m, sistema de ar-condicionado central moderno com
controladores, sistema redundante de telecomunicaes, piso elevado instalado, relao de
vagas de estacionamento por rea til maior ou igual a 1:30m2, sistema de superviso e
gerenciamento predial (BMS) completo, alta eficincia no transporte vertical (elevadores).
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO: Parmetro urbanistico que quantifica
a potencialidade construtiva bsica de um terreno sem necessidade de Contrapartida
Financeira, ou seja, define quanto um terreno pode construir conforme legislao municipal
sem haver custos adicionais.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MXIMO: Parmetro urbanistico que
quantifica a potencialidade construtiva mxima de um terreno havendo a necessidade de
Contrapartida Financeira, ou seja, define quanto um terreno pode construir conforme legislao
municipal acima da potencialidade construtiva bsica pagando pelo beneficio adquirido.
CONTRAPARTIDA FINANCEIRA: Beneficio econmico dispendido pelo proprietrio do
terreno para poder construir acima do Coeficiente de Aproveitamento Bsico, porm, at o
limite estabelecido atravs do Coeficiente de Aproveitamento Mximo.
EXPOSIO MXIMA DE CAPITAL: Indice que define o Valor Mximo de Investimento
para contruir um empreendimento imobilirio.
FAIXA DE EQUIVALNCIA: Parametro Urbanistico que utilizado para efetuar a
converso de rea Construida Adicional de um terreno para o nmero de CEPAC
correspondentes necessrios.
IAT: Indice de Aproveitamento de Terreno, trata-se de um parmetro urbanstico que
quantifica a potencialidade construtiva de um terreno.
OUCPRJ: Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro.
PAYBACK: Indice que mensura o tempo de retorno do capital investido para a construo de
um empreendimento imobilirio.
TMA: Taxa Mnima de Atratividade, taxa de juros que representa o mnimo que um investidor
se prope a ganhar quando faz um investimento, ou o mximo que um tomador de dinheiro se
prope a pagar quando faz um financiamento.
185

TIR: Taxa Interna de Retorno, ndice que utilizado para medir o ganho proporcional
peridico futuro de empreendimento imobilirio ou outras formas de investimento.
VELOCIDADE DE VENDAS: Percentual que representa a absoro de um determinado
nmero de unidades de empreendimento imobilirio em prazo definido.
VGV: Valor Geral de Vendas, obtido atravs da soma do valor potencial de venda de todas as
unidades de um empreendimento a ser lanado.

186

ANEXO 2
MTODO DO TERRENO VIRTUAL
EXEMPLO PRTICO

187

(Esta pgina foi deixada em branco propositalmente)

188

1. EXEMPLO PRTICO TERRENO VIRTUAL

A viabilidade do CEPAC ser indicada a partir da determinao do
maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC por ele para fins de
manter o custo do empreendimento competitivo, utilizando-se como
parmetro de comparao o valor mnimo estabelecido de R$ 400,00
(quatrocentos reais) pela LC 101/2.009.
Para tanto ser utilizado o Mtodo do Terreno Virtual, cujo
princpio a comparao entre o imvel ao qual se agrega o benefcio da
OUCPRJ (com o uso de CEPAC), com outro terreno de mesmas
caractersticas cuja rea seja virtualmente maior, de tal forma que a
potencialidade construtiva seja atingida sem o pagamento de contrapartida
financeira.
A aplicao do Mtodo do Terreno Virtual, largamente utilizado
em estudos de valorizao do solo criado, no normatizada, motivo pelo
qual no possvel fazer afirmaes quanto viabilidade econmica do
empreendimento.
Em outras palavras, temos:
VTA = VTB
O Valor Total do Terreno na Situao A (VTA) poder ser obtido
atravs da seguinte equao:
VTA = VtA + CP
onde:
VtA = Valor do Terreno na Situao A
CP = Contrapartida Financeira Operao Urbana Consorciada da
Regio do Porto do Rio de Janeiro (OUCPRJ)
sendo:
VtA = AtA x VuA
onde:
189

AtA = rea de Terreno na Situao A igual a 2.100,00m2 para o uso

residencial e igual a 3.000,00m2 para o uso comercial.
VuA = Valor Unitrio de Terreno, obtido atravs da aplicao do
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado com a
utilizao de Inferncia Estatstica, apresentado no item 3.3.2.
Estudo Tcnico de Valores Primeira Etapa Terrenos.
Embora com a aplicao da estatstica inferencial possibilite
a obteno dos valores mnimo, mdio e mximo dos
terrenos, para a determinao do valor do CEPAC ser
utilizado somente o valor mnimo por ser o que indicar a
pior situao de viabilidade.
e, sendo:
CP = N x VCEPAC
onde:
VCEPAC = Valor do CEPAC
N = Nmero de CEPAC, obtido atravs da converso da rea
Construda Adicional de Construo.
A converso acima mencionada corresponde aplicao da
seguinte tabela de converso:

190

Setor

Faixa de
Equivalncia

rea No
rea
Residencial
Residencial
Const. / CEPAC Const. / CEPAC
(m2)
(m2)

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

D
E
F
I
J
M

0,40
0,50
0,70
0,80
0,40
0,60
0,80
0,50
0,60
0,70
1,00
0,40
1,00
1,00
0,90
0,40

0,80
0,80
1,00
1,20
0,80
1,00
1,40
0,80
1,00
1,20
1,40
1,20
1,40
1,20
1,00
1,00

FONTE: LC 101/2.009
Portanto:
VTA = AtA x VuA + N x VCEPAC
O Valor Total do Terreno na Situao B (VTB) poder ser obtido
atravs da seguinte equao:
VTB = VtB x n
onde:
VtB = Valor do Terreno na Situao B
n = Nmero necessrio de terrenos (com rea igual ao terreno
considerado na Situao A) para a obteno do mesmo
potencial construtivo.
sendo:
VtB = AtB x VuB
191

onde:
AtB = rea de Terreno na Situao B = AtA
VuB = Valor Unitrio de Terreno, obtido atravs da aplicao do
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado com a utilizao
de Inferncia Estatstica, apresentado no item 3.3.2. Estudo
Tcnico de Valores Primeira Etapa Terrenos. Nesse caso
ser considerado igual VuA.
Embora com a aplicao da estatstica inferencial possibilite
a obteno dos valores mnimo, mdio e mximo dos
terrenos, para a determinao do valor do CEPAC ser
utilizado somente o valor mnimo por ser o que indicar a
pior situao de viabilidade.
e, sendo:
n = CAmx / CAb
onde:
CAmx = Coeficiente de Aproveitamento Mximo (varivel
conforme planilha apresentada a seguir)
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Bsico = 1

192

Setor

D
E
F
I
J
M

Faixa de
Equivalncia

Coeficiente de
Aproveitamento
Mximo (mdia
entre
Subsetores)

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

6,66
4,06
4,06
4,06
7,39
7,39
7,39
7,53
7,53
7,53
7,53
7,95
1,4
2,1
2,1
10,52

Fonte: EIV Estudo de Impacto de

Vizinhana

portanto:
VTB = AtA x VuA x CAmx / CAb
como:
VTA = VTB
temos:
AtA x VuA + N x VCEPAC = AtA x VuA x CAmx / CAb
Logo, o maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC para
manter o custo do empreendimento competitivo ser obtido atravs da
seguinte equao:
VCEPAC = [ (AtA x VuA x CAmx / CAb) (AtA x VuA) ] / N
Inicialmente calcularemos o valor de N, que obedece a seguinte
equao:
N = (At x CA mx) (At x CAb) / FC
193

N=

Nmero de CEPAC, obtido atravs da converso da

rea Construda Adicional de Construo.

At =

rea de Terreno igual a 2.100,00m2 para o uso

residencial e igual a 3.000,00m2 para o uso comercial.

CAmx =

Coeficiente de Aproveitamento Mximo (varivel

conforme planilha apresentada a seguir), que para o
exemplo monta em 6,66

CAb =

Coeficiente de Aproveitamento Bsico = 1

FC =

Fator de Converso apresentado na tabela, que para o

caso igual a 0,8

Substituindo os valores apresentados no presente estudo, como

exemplo prtico, para o Setor A Faixa de Equivalncia A1 Uso
Residencial:
N = (2.100,00m2 x 6,66) (2.100,00m2 x 1,00) / 0,8
N = 14.857,50 CEPAC
VuA =

Valor Unitrio de Terreno (Item 3.3.2. Estudo Tcnico

de Valores Primeira Etapa) = R$ 726,22/m2

Substituindo na equao inicialmente apresentadas, temos para o

Setor A Uso Residencial o seguinte valor mximo que o CEPAC pode
alcanar:
VCEPAC = [ (2.100,00m2 x R$ 726,22/m2 x 6,66 / 1,00) (2.100,00m2 x R$ 726,22/m2) ] /
14.857,50 CEPAC

VCEPAC = R$ 580,98
Utilizando os mesmos preceitos para os diversos setores,
ponderando uso residencial ou no residencial e ainda as faixas de
equivalncia, temos a seguinte consolidao de valores mximos do
CEPAC:
194

VALORES MXIMO DO CEPAC TERRENO

VIRTUAL

Setor

D
E
F
I
J
M

Faixa de
Equivalncia

A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1

Valor CEPAC / Valor CEPAC /

No Residencial Residencial

722,67
861,86
1.013,02
1.100,67
689,49
859,12
1.100,67
785,52
859,12
1.013,02
1.335,38
689,49
1.335,38
1.335,38
1.201,84
689,49

580,98
580,98
661,89
786,44
580,98
661,89
864,20
580,98
661,89
786,44
864,20
786,44
864,20
786,44
661,89
661,89

Atravs de uma anlise esttica, sem considerar as premissas de

viabilidade econmica compatveis a empreendimentos residenciais e
comerciais, possvel concluir que, lanando-se CEPAC por valor mnimo
de R$ 400,00 (quatrocentos reais), a OUCPRJ vivel em todo o seu
territrio, pois o custo do terreno virtual (atravs de CEPAC), menor do
que aquele a ser despendido na aquisio de rea maior de terreno, para que
se pudesse edificar a mesma construo.
Por meio do Mtodo do Terreno Virtual constatamos que lanando
o CEPAC a valor de R$ 580,00 (quinhentos e oitenta reais), ainda assim a
adeso a OUCPRJ vivel emtodo o seu territrio.

195

(Esta pgina foi deixada em branco propositalmente)

196

ANEXO 3
ANLISE DA DEMANDA

197

(Esta pgina foi deixada em branco propositalmente)

198

1. ANLISE DA DEMANDA

Com base no levantamento de lanamentos imobilirios ocorridos

no entorno do permetro da OUCPRJ no perodo de 2.006 a maro de 2.010,
bem como no restante do municpio do Rio de Janeiro, pudemos constatar o
consumo mdio tanto do entorno da OUPRJ como das demais reas, e
atravs das premissas a seguir apresentadas, traamos um consumo mdio
anual para os trs cenrios deste estudo (realista, pessimista e otimista), que
consumiro a rea de terreno disponvel apontada no Estudo de Impacto de
Vizinhana, que monta em 681.466,12m2:

CENRIO REALISTA
Consumo Anual de Terreno
AT (m2)

Entorno
Restante
EXTRA p/ 12 anos

Entorno
Restante
EXTRA p/ 12 anos

Adeso a OU
%

Residencial
31.800,00
548.100,00

Estimativa de Consumo
AT (m2)

60,00
2,00

19.080,00
10.962,00
758,00

Comercial
7.800,00
230,00
64.900,00
11,00
Total (m2)

17.940,00
7.139,00
79,00
55.800,00

rea de Terreno Disponvel - TOTAL (m2)

681.466,12
Prazo (anos)
12,00
Consumo de Terreno em 12 anos (m2/ano)
56.788,84
Consumo Previsto pelos Lanamentos Imobilirios (55.800,00m2)

Obs.: Todos os dados referentes a consumo anual mdio de

terreno podero ser observados junto ao Anexo 4
Mapeamento de Lanamentos no Laudo 23.941/10.

199

CENRIO PESSIMISTA
Consumo Anual de Terreno
AT (m2)

Entorno
Restante
EXTRA p/ 15 anos

Adeso a OU
%

Residencial
31.800,00
548.100,00

Estimativa de Consumo
AT (m2)

40,00
2,00

13.040,00
10.962,00
638,00

170,00
10,00

13.260,00
6.490,00
250,00

Comercial
Entorno
Restante
EXTRA p/ 15 anos

7.800,00
64.900,00

Total (m2)

44.640,00

rea de Terreno Disponvel - TOTAL (m2)

681.466,12
Prazo (anos)
15,00
Consumo de Terreno em 15 anos (m2/ano)
45.431,07
Consumo Previsto pelos Lanamentos Imobilirios (45.431,07m2)

Obs.: Todos os dados referentes a consumo anual mdio de

terreno podero ser observados junto ao Anexo 4
Mapeamento de Lanamentos no Laudo 23.941/10.

CENRIO OTIMISTA
Consumo Anual de Terreno
AT (m2)

Entorno
Restante
EXTRA p/ 10 anos

Entorno
Restante
EXTRA p/ 10 anos

Adeso a OU
%

Estimativa de Consumo
AT (m2)

Residencial
31.800,00
548.100,00

70,00
2,50

22.260,00
13.702,50
997,50

Comercial
7.800,00
64.900,00

250,00
15,00

19.500,00
9.735,00
765,00

Total (m2)

66.960,00

rea de Terreno Disponvel - TOTAL (m2)

681.466,12
Prazo (anos)
10,00
Consumo de Terreno em 10 anos (m2/ano)
68.146,61
Consumo Previsto pelos Lanamentos Imobilirios (66.960,00m2)

Obs.: Todos os dados referentes a consumo anual mdio de

terreno podero ser observados junto ao Anexo 4
Mapeamento de Lanamentos no Laudo 23.941/10.

200