2019 2 Cil Au Monografia Loureiro Flavio

CENTRO UNIVERSITÁRIO ANHANGUERA DE SÃO PAULO
CAMPO LIMPO
FLAVIO HENRIQUE LOUREIRO
EDIFÍCIO MISTO DE INTERESSE SOCIAL
MONOGRAFIA
SÃO PAULO
2019
Trabalho Final de Graduação apresentado

ao curso de Graduação em arquitetura e
Urbanismo do Centro Universitário
Anhanguera de São paulo – Campo
Limpo, com requisito parcial à obtenção
do título de Bacharel em Arquitetura e
Urbanismo.
Orientador: Prof. Arqui.: Hamilton Carraro

Junior
SÃO PAULO
2019
Trabalho Final de Graduação apresentado ao

curso de Graduação em arquitetura e
Urbanismo do Centro Universitário
Anhanguera de São paulo – Campo Limpo,
com requisito parcial à obtenção do título de
Bacharel em Arquitetura e Urbanismo.
Aprovado em: / /
BANCA EXAMINADORA
Profº Hamilton Carraro Junior

Centro Universitário Anhanguera de São Paulo – Campo Limpo
Professor interno convidado 1

Centro Universitário Anhanguera de São Paulo – Campo Limpo
Professor externo convidado 2

Dedico este trabalho, às pessoas cоm
quem convivi nesses espaços ао longo
desses anos. А experiência dе υmа
produção compartilhada nа comunhão
cоm amigos nesses espaços foram а
melhor experiência dа minha formação
acadêmica.
.
AGRADECIMENTOS
A todos que de uma maneira ou outra me auxiliaram com incentivo e

motivação, sem os quais jamais conseguiria superar inúmeras barreiras, sendo
talvez a pior delas a falta de tempo, por ter que dividi-lo entre trabalho, atividades do
cotidiano familiar e outras tarefas acadêmicas que se desenvolveram paralelamente
a este trabalho.
Ao meu orientador, Professor Hamilton, que com seu amplo conhecimento
acerca do assunto aqui abordado me prestou grande auxílio no que se refere ao
levantamento dos dados necessários ao bom desenvolvimento deste trabalho, além
de ter sido muito importante em termos motivacionais.
“Temos o destino que merecemos. O nosso destino está de acordo com os nossos
méritos.”
Albert Einstein
RESUMO
LOUREIRO, Flavio. Habitação de uso misto: Habitação Popular, Comercial e

Edifício Garagem. 2019. 97 folhas. Trabalho Final de Graduação em Arquitetura e
urbanismo (Monografia para Especialização em Arquitetura e Urbanismo) - Centro
Universitário Anhanguera de São Paulo – Campo Limpo. 2019.
O atual governo federal tem como política o incentivo de grandes investimentos

públicos na área da construção, apoiados principalmente pelos programas "Plano
de Aceleração do Crescimento” (PAC) e "Programa Minha Casa Minha Vida”
(PMCMV). A construção de habitações com o objetivo de diminuir o déficit
habitacional no país é uma das prioridades destes programas, o qual é estimado
em 5,9 milhões de domicílios (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2012). Este trabalho
analisa a uma área de 22.643,23 m² localizado entre a Avenida Francisco Matarazzo
e Rua Tagipuru no bairro da Barra Funda em São Paulo, para a produção de
Habitação de Mercado Popular (HMP), na subprefeitura da Lapa, baseado no Plano
Diretor Estratégico (PDE), Lei 16.050/14, ZEIS 5, que determina o uso do solo de
40% da construção deve atender famílias que ganham de 3 a 6 salários mínimos e
outros 60% atender quem ganha até 10 salários mínimos, sendo que desses últimos
pode-se destinar até 20% para fazer área comercial no térreo.
O bairro da Barra funda possuem características socioculturais e econômicas,
próprias, voltadas à produção industrial e o comércio, e o terminal rodoviário que
veio a ser referência aos demais da cidade; o Terminal Intermodal Palmeiras-Barra
Funda.
O projeto, proposto Barra Parque visa a melhoria da moradia popular no bairro
proposto assim como aproximando a população do centro onde localiza a maior
parte da oferta de trabalho e minimizar o acumulo de veículos no centro com o
edifício garagem junto ao centro habitacional.
Palavras-chave: Habitação Popular, Barra Parque, Reabilitação Urbana,

Sociocultural
ABSTRACT
LOUREIRO, Flavio. Housing for mixed use: Housing, Commercial and Building
Garage. 2019. 97 sheets. Final Degree in Architecture and Urbanism (Monograph for
Specialization in Architecture and Urbanism) - Centro Universitário Anhanguera de
São Paulo - Campo Limpo. 2019.
The current government has as its policy the incentive of large public investments in
the construction sector, supported mainly by the "Growth Acceleration Plan" (PAC)
and "Minha Casa Minha Vida" (PMCMV) programs. The construction of housing with
the aim of reducing the housing deficit in the country is one of the priorities of these
programs, which is estimated at 5.9 million households (JOÃO PINHEIRO
FOUNDATION, 2012). This work examines an area of 22,643.23 m² located between
Francisco Matarazzo Avenue and Tagipuru Street in the neighborhood of Barra
Funda in São Paulo, for the production of Popular Market Housing (HMP), in the
Lapa subprefeitura, based on the Master Plan Strategic Plan (PDE), Law 16,050 / 14,
ZEIS 5, which determines the land use of 40% of the construction should meet
families who earn from 3 to 6 minimum wages and another 60% to meet those who
earn up to 10 minimum wages, the latter can be allocated up to 20% to make
commercial area downstairs.
The neighborhood of Barra Funda has its own socio-cultural and economic
characteristics, focused on industrial production and commerce, and the bus terminal
that came to be a reference to the rest of the city; the Palmeiras-Barra Funda
subway.
The Barra Parque project aims to improve the popular housing in the proposed
neighborhood as well as approaching the population of the center where it locates
most of the labor supply and minimize the accumulation of vehicles in the center with
the garage building next to the housing center.
Keywords: Popular Housing, Park Barrage, Urban Rehabilitation, Sociocultural

LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 1 – Planta Baixa do Edifício COPAN com detalhes da divisão dos Blocos. ... 65
Figura 2 – Brascan Century Plaza – planta da implantação do térreo ...................... 71
Figura 4 – Localização em São Paulo da área da intervenção para o projeto Barra
Parque – Vista aérea ................................................................................................. 77
Figura 5 - Área da intervenção para o projeto Barra Parque – Vista aérea ............... 77
Figura 6 – Topografia do terreno ............................................................................... 78
Figura 7 – Topografia do terreno vista pelo sketchup ............................................... 80
Figura 8 – Orientação solar no terreno ...................................................................... 80
Figura 9 – Orientação solar da maquete volumétrica vista pelo sketchup ................ 81
Figura 10 – velocidade predominante por direção .................................................... 82
Figura 11 – direção do vento no edifício ................................................................... 83
Figura 12 – direção do vento no edifício ................................................................... 84
Figura 13 – Direção do vento no terreno – Vista aérea ............................................. 84
Figura 14 - Zonas ZEPCs BIR e BIR APPa – Vista aérea ......................................... 85
Figura 15 - Área da intervenção para o projeto Barra Parque – Vista aérea ............. 86
Figura 16 – Bairro onde se encontra a área da intervenção para o projeto Barra
Parque – Vista aérea ................................................................................................. 87
Figura 17 - Tecido Urbano – Vista aérea .................................................................. 88
Figura 18 - Transporte público malha viária – Vista aéria ......................................... 89
Figura 19 - Intensidade do tráfego as 8:00 hs – Vista aérea ..................................... 90
Figura 20 - Intensidade do tráfego as 19:00 hs – Vista aérea ................................... 90
Figura 21 - Tipos de vias ........................................................................................... 91
Figura 22 – Zoneamento por perímetro de Zonas – informações obtidas no
GeoSampa ................................................................................................................ 92
Figura 23 – Quadra da área de intervenção .............................................................. 93
Figura 24 – Uso predominante do solo e locais de interesse próximos .................... 94
Figura 25 – Volumetria do bairro com destaque no terreno. ..................................... 95
Figura 29 - Área de intervenção e equipamentos do entorno.................................... 97
Figura 30 - Incremento de viagens de metrô por sub-região da RMSP, entre 2007 e
2012 ........................................................................................................................ 111
Figura 31 - Percentual destinado a área publica. .................................................... 115
Figura 32 - Parametros de ocupação do uso do solo. ............................................. 116
Figura 33 - Percentual Parcelamento do Solo. ........................................................ 117
Figura 34 – Pontuação mínima de quota ambiental. ............................................... 118
Figura 35 - percentuais de área construída. ............................................................ 118
Figura 36 – Ligações entre o condomínio e o entorno. ........................................... 127
Figura 37 – Setorização da implantação. ................................................................ 128
Fotografia 1 - SPR/EFSJ – Estação Ferroviária Barra Funda 1946 .......................... 48

Fotografia 2 - Memorial da América Latina .............................................................. 49
Fotografia 3 – Mercado Mix ....................................................................................... 50
Fotografia 4 – Teatro São Pedro ............................................................................... 51
Fotografia 5 – Extinto Play Center............................................................................. 52
Fotografia 6 – Shopping West Plaza ......................................................................... 53
Fotografia 7 – Alliz Parque ........................................................................................ 54
Fotografia 8 – Parque da Água Branca ..................................................................... 55
Fotografia 9 – Sesc Pompéia .................................................................................... 56
Fotografia 10 – Terminal Rodoviário da Barra Funda ............................................... 57
Fotografia 11 – Forum Trabalhista Rui Barbosa........................................................ 58
Fotografia 12 – Forum Trabalhista Rui Barbosa parte interna................................... 59
Fotografia 13 – Sede da Federação Paulista de Futebol .......................................... 60
Fotografia 14 – Edifício COPAN – vista Aérea. ......................................................... 64
Fotografia 15 – Paisagismo do Bascan century Plaza – Vista Aérea ........................ 70
Fotografia 16 – Edifício Garagem Paço Alfândega em Recife .................................. 72
Fotografia 17 – Foto de canteiro – pouca arborização .............................................. 99
Fotografia 18 – Foto Rua Tagipuru na frente do local do projeto – pouca arborização
.................................................................................................................................. 99
Fotografia 19 - Foto de rotatória – pouca arborização ............................................ 100
Fotografia 20 – Foto da praça do terminal Barra Funda – mais arborizado
arborização.............................................................................................................. 100
Fotografia 21 – Foto da Rua Dep. Salvador Julianelli vista pela Rua Tagipuru –
Problema grave de segurança na região. ............................................................... 101
Fotografia 22 – Foto da Rua Dep. Salvador Julianelli vista pela Av. Francisco
matarazzo – Futuro Projeto Água Branca Sub Setor H, parque linear com 30m de
largura por 120m de comprimento com descrito abaixo. ......................................... 101
Quadro 1 - Ficha Técnica COPAN ............................................................................ 63

Quadro 2 – Características dos Apartamentos do COPAN ....................................... 66
Quadro 3 – Ficha técnica Brascan Century Plaza ..................................................... 69
Quadro 4 – Ficha Técnica Paço Alfândega em Recife .............................................. 72
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Parâmetros de Aproveitamento e Ocupação de Lotes HIS,EHIS e EHMP

.................................................................................................................................. 37
.................................................................................................................................. 37
Tabela 3 - Parâmetros de aproveitamento e Ocupação em EZEIS........................... 37
Tabela 4 - Condições para instalação de usos não residenciais permitidos em ZEIS
.................................................................................................................................. 38
Tabela 5 - Percentuais de área construída para HIS, HMP e outros usos, em ZEIS 38
Tabela 6 - Calculo de área comercial…………………………………………………..124
Tabela 7 - Calculo de área serviço……………………………………………………...125
Tabela 8 - Calculo de área residencial……………..…………………………………..125
Tabela 9 - Tabela de portas e janelas Residencial……………….…………………..149
Tabela 10 - Tabela de portas e janelas Comercial.……………….…………………..149
Tabela 11 - Tabela de portas e janelas Serviço…..……………….…………………..150
Tabela 12 - Calculo de Caixa D'água……………...……………….…………………..150
LISTA DE SIGLAS E ACRÔNIMOS
LISTA DE SIGLAS
ONU Organizações das Nações Unidas

HIS Habitação de Interesse Social
BNH Banco Nacional da Habitação
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
PAR Programa de Arrendamento Residencial
PAC Programa de Aceleração do Crescimento
PMCMV Programa Minha Casa Minha Vida
PIB Produto Interno Bruto
FGV Faculdade Getúlio Vargas
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
SMDU Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
ZEIS Zona Especial de Interesse Social
TO Taxa de ocupação
CA Coeficiente de Aproveitamento
PNH Política Nacional de Habitação
LISTA DE ACRÔNIMOS
COHAB Companhia de Habitação

SEHAB Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo
CIAM Congresso Internacional da Arquitetura Modern
PSH Programa de Subsídios à Habitação de Interesse Social
CONCIDADES Conselho das Cidades
POLIS Instituto de Estudos Formação e assessoria em Politicas Sociais
CONDEPHAAT Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico
e Turístico do Estado de São Paulo
COPAN Companhia pan-Americana de Hotéis e Turismo
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ....................................................................................................28
HABITAÇÃO POPULAR NA HISTÓRIA DO BRASIL ...........................................33
________________________________________________________________ .33
2 HABITAÇÃO POPULAR NA HISTÓRIA DO BRASIL .......................................34
2.1 O PROGRAMA HABITACIONAL E ASPCTOS LEGAIS .................................35
2.2 ENTENDENDO O PLANO DIRETOR DE SÃO PAULO (PDE – LEI 16050/14)
38
Ganhos da Produção da Cidade .....................................................................39
Mobilidade urbana ..........................................................................................40
Transporte Público ..........................................................................................40
Desenvolvimento Econômico ..........................................................................41
Patrimônio e Iniciativas Culturais ....................................................................42
Política Habitacional .......................................................................................43
Vida Urbana ....................................................................................................44
Dinâmica Metropolitana ..................................................................................44
Agenda Ambiental no Desenvolvimento da Cidade ........................................45
Participação Popular .......................................................................................46
2.3 PLANO DIRETOR DE SÃO PAULO (PDE – LEI 16050/14) ...........................47
2.4 A HITÓRIA DO BAIRRO DA BARRA FUNDA ................................................48
2.5 O BAIRRO ATUAL ..........................................................................................57
3 ESTUDO DE CASOS .........................................................................................62
3.1 COMPANHIA PAN-AMERICANA DE HOTÉIS E TURÍSMO (COPAN) ..........63
Analise Projetual .............................................................................................64
Analise Funcional............................................................................................67
Analise Urbana ...............................................................................................68
3.2 BRASCAN CENTURY PLAZA ........................................................................69
3.3 EDIFÍCIO GARAGEM REESTRUTURAÇÃO DO PAÇO ALFÂNDEGA EM
RECIFE. ................................................................................................................72
Impacto da Intervenção no Bairro ...................................................................73
EDIFÍCIO MISTO DE INTERESSE SOCIAL ...........................................................74
4 EDIFÍCIO MISTO DE INTERESSE SOCIAL.......................................................75
4.1 DIAGNÓSTICO ...............................................................................................76
Localização .....................................................................................................76
Levantamento Planialtimétrico ........................................................................78
Orientação Solar .............................................................................................80
Ventos Predominantes ....................................................................................82
Morfologia do Tecido Urbano ..........................................................................87
Infraestrutura Viária de Transporte .................................................................88
Zoneamento ....................................................................................................91
4.1.1.1 Perímetros das zonas...................................................................92
4.1.1.2 Zona especial de interesse social (ZEIS 5) ..................................93
4.1.1.3 Uso predominante do solo ............................................................93
4.1.1.4 Volumetria do entorno ..................................................................95
Áreas verdes ...................................................................................................98
Aspectos legais do entorno .............................................................................101
4.1.1.5 Resolução de tombamento ...........................................................102
4.1.1.6 Entorno do imóvel tombado ..........................................................104
4.1.1.7 Projeto de lei dos planos regionais estratégicos das subprefeituras
e da disciplina do uso e ocupação do solo do município de São Paulo......104
4.1.1.8 EMURB – Operação urbana consorciada água branca ................105
Fachada Ativa, Fruição Pública e Cota Parte Máxima ....................................108
Insentivo edifício garagem ..............................................................................110
Zona Mista e Zeis ...........................................................................................112
Legislação .......................................................................................................115
Taxa de ocupação e coêficiente de aproveitamento .......................................118
4.2 TABELA DE CÁLCULO DE PARAMETROS URBANÍSTICOS.......................119
4.3 PARTIDO ARQUITETÔNICO .........................................................................119
4.4 CONCEITO .....................................................................................................122
4.5 PROGRAMA DE NECESSIDADE ..................................................................123
Setorização .....................................................................................................125
4.6 ORGANOGRAMA E FLUXOGRAMA .............................................................129
4.7 PROJETO .......................................................................................................130
Plantas sem escala .........................................................................................130
Corte Bloca A Torre 1 e Escada confinada Torre 1. .......................................139
Elevaçao Norte e Leste ...................................................................................140
4.8 MEMORIAL DESCRITIVO ..............................................................................141
Características da obra ...................................................................................141
Sub solo II .......................................................................................................141
Sub solo I ........................................................................................................142
Térreo 142
Paisagismo .....................................................................................................142
1° Pavimento ..................................................................................................143
2° Pavimento ..................................................................................................143
Cobertura ........................................................................................................144
Reservatório Superiores e Casa de Máquinas ...............................................144
Estrutura .........................................................................................................144
Instalações elétricas .......................................................................................145
Instalações Hidros sanitárias ..........................................................................145
Contra Incêndio...............................................................................................145
Alvenarias .......................................................................................................146
Cobertura ........................................................................................................146
Reservatório Inferior e Reservatório Superior .................................................146
Tratamento Especiais .....................................................................................146
Esquadrias ......................................................................................................146
Louças ………………………………………………………………………………147
Tampos ...........................................................................................................147
Pisos ………………………………………………………………………………147
Revestimentos ................................................................................................148
Tabela de portas e janelas ..............................................................................149
Calculo da Caixa d’agua .................................................................................150
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................152
28
1 INTRODUÇÃO
O problema habitacional no Brasil vem se tornando uma realidade desde

que o processo de industrialização no país criou um crescimento populacional
desordenado nas grandes cidades, fazendo com que o acesso às moradia digna
ficasse cada vez mais inacessível. Com o êxodo rural que ocorreu na segunda
metade do século XX, resultaram num aumento exagerado nas periferias urbanas.
O direito à moradia, presente no Estatuto da Cidade1 (Lei Federal nº

10.257/01), é de extrema importância, já que influencia sob múltiplos aspectos
(saúde física e psicológica) a qualidade de vida dos moradores. Segundo a
Relatoria Nacional para os Direitos Humanos, a moradia adequada está
relacionada aos seguintes itens: segurança de posse; disponibilidade de
serviços, equipamentos públicos e infraestrutura; custo acessível, de modo a
permitir a aquisição ou a locação do imóvel sem comprometer o orçamento
familiar; localização adequada; habitabilidade e adequação cultural (SAULE
JÚNIOR; CARDOSO, 2005).
Este crescimento acelerado das cidades sem planejamento urbano, fez

com que as classes menos favorecidas fossem desprivilegiadas não tendo acesso
ao solo do centro urbanizado, sendo “empurrados” para periferias, morros e
várzeas. Dando início as construções impróprias em áreas inadequadas, criando
assentamentos insalubres e precários, as conhecidas “Favelas”, com enorme
riscos devido à ausência de técnicas e materiais adequados para construções.
O presente trabalho visa a construção de um centro habitacional denominado

“Barra Parque” no centro expandido de São Paulo na região Oeste, seguindo todos
os parâmetros do Plano Diretor de São Paulo aprovado em 2014, que é obrigatório
para cidades com mais de 20 mil habitantes e orienta o crescimento da mesma pelos
próximos 16 anos, além disso, a lei dá diretrizes para atualização de outras leis
1
O direito à moradia foi aprovado como direito constitucional no ano 2000 pela Emenda
Constitucional nº 26/2000, que alterou o artigo 6˚ da Constituição Federal, fazendo constar a
moradia entre os direitos sociais. No ano seguinte, esse direito foi incorporado na Lei Federal nº
10.257/01 (Estatuto da Cidade).
29
importantes, como a de Zoneamento, a de Uso e Ocupação do Solo e o Código de

Edificações.
O projeto visa a comunicação entre a edificação os espaços abertos e a

cidade, e como há uma demanda relativamente grande neste segmento de habitação
de interesse social devido ao novo plano diretor de São Paulo, destacamos a
importância de viabilizar um projeto com qualidade estética e funcional.
Para a realização do projeto será feita uma pesquisa diagnóstica para o

levantamento de dados e avalição do terreno e do entorno. Essas informações
são essenciais para a definição de quais leis regulamentam a implantação do
projeto e qual tipo de partido arquitetônico seguir.
A habitação, surgiu para abrigar o homem das condições climáticas e para

sua proteção. Com o tempo passou a ser local de permanência e de descanso
para o homem depois de sua jornada de trabalho. Vivendo um terço do seu tempo
na habitação, o homem passa a ter a sua casa como um local onde se reflete as
suas tradições culturais e seus hábitos, deixando de ser apenas um lugar para
morar e se tornando também um universo simbólico.
“Tais atuações domésticas, que costumamos dizer ligadas aos
hábitos e práticas de uma sociedade, devem se desenvolver em
circunstâncias ideais e a qualidade do desempenho
evidentemente está condicionada às condições oferecidas pela
construção...” (LEMOS, 1989: 09).
A atual realidade da habitação popular brasileira não atende todas às

funções básicas necessárias para um conforto habitacional. É fato que, hoje em
dia a grande maioria dos moradores de favelas ou comunidades, habitam
precariamente em barracos ou simplesmente casas auto construídas cujas
dimensões e falta de planejamento construtivo comprometem a qualidade e
dignidade de vida familiar.
O trabalho escasso ou a baixa renda para sustentar a família, aliados a
uma jornada de trabalho exaustiva, sem o conforto habitacional adequado que
possibilite ao trabalhador descansar o corpo, também afetam a todos os usuários
da residência, provocando atritos e discussões familiares (CORDEIRO, 2002).
30
Habitar em condições precárias implica na redução do desempenho do

trabalhador, pois é no interior da habitação onde o homem repõe suas energias
através do repouso, das refeições e de sua higiene pessoal (ROBALINHO, 1980).
Grande parte dos problemas socioeconômico, esta ligada ao fato da
habitação social não exercer seu papel fundamental que é prover as
necessidades básicas habitacionais, problemas estes que geram o aumento da
violência urbana, exclusão social, desgaste físico e mental do indivíduo o privando
do acesso aos serviços de infraestrutura urbana básicos de boa qualidade que
lhes garantam viver com o mínimo de dignidade e segurança.
Os chamados “bolsões de pobreza”. Maricato (2000) afirma que “nossas
cidades crescem produzindo em seu interior verdadeiras bombas sociológicas,
depósito de multidões abandonadas, sem quaisquer direitos legais”. Nesse
contexto, a falta de moradia constitui-se como um dos principais problemas
urbanos enfrentados na atualidade pelas cidades brasileiras. De acordo com a
Fundação IBGE, a população brasileira foi estimada em 208,5 milhões de habitantes
e a estimativa mais recente da população mostra que 24% dos brasileiros vivem nas
capitais. Menos de 1% dos municípios têm mais de 500 mil habitantes e apenas 3 têm
menos de mil.
O déficit habitacional também guarda relação com a precariedade física da
habitação.
Trabalhadores sem qualificação e mal remunerados são obrigados a
ocuparem áreas afastadas do centro e inadequadas para a moradia adequada,
tais como terrenos abandonados passíveis de alagamentos ou deslizamentos de
terra. E com o decorrer do tempo, o acumulo de pessoas convivendo em
condições tão precárias, tem como resultado problemas socioeconômicos como;
violência, criminalidade, desemprego, e aumento ainda mais da desigualdade
social.
Todo cidadão tem direito a moradia digna e segura. É dever do arquiteto
saber transformar a palavra Habitar, em um local de proteção física e emocional,
dar direito a cidadania, dignidade, autoestima, e principalmente acesso à
equipamentos e serviços básicos a habitação popular.
31
É um dever do estado resolver os problemas sociais e uma obrigação do

arquiteto urbanista contribuir para o interesse público e o desenvolvimento social.
Os projetos de habitação precisam de resultados e bom desempenho com baixo
custo, qualidade arquitetônica, preservação ambiental e sustentabilidade.
Resolver o problema habitacional requer mais do que a simples a

construção do imóvel, ou prover segurança e salubridade. É preciso aproximar a
moradia dos equipamentos públicos, lazer, esporte, educação e saneamento de
forma sustentável. O local de implantação do projeto deste estudo, ja possui
infraestrutura bem sólida tendo como destaque o transporte, comercio, serviço e
fácil acesso.
O projeto em questão visa um conjunto habitacional voltado para publico de

baixa renda, que se enquadra nos parâmetros do plano diretor designado a ZEIS
5, sendo assim de uso misto com comércio no térreo e fachada ativa, além da
integração a um edifício garagem de uso publico beneficiando o condomínio com
isenção fiscal com o incentivo da prefeitura. Neste empreendimento serão
beneficiadas famílias com renda de 3 a 10 salários mínimos, e um centro
comercial voltado para atender as necessidades dos moradores e vizinhança.
“Os arquitetos estão mais obcecados com a forma, e menos com

a vida. Isso tanto nas escolas brasileiras, influenciadas pelo
modelo de Brasília, modernistas, quanto em escolas norte-
americanas e europeias. Os arquitetos competem pela forma,
mais do que por ideias humanísticas. Preocupam-se mais pela
tendência.”( Jan Gehl em entrevista para AU,edição 215 de
Dezembro de 2011.)
O objetivo deste estudo é projetar edifícios com o menor custo construtivo

possível oferecendo funcionalidade e comodidade, com base no aproveitamento
dos espaços, comunicação entre o interno e externo e atender aos critérios de
sustentabilidade e economia energética e com na região proposta também há o
incentivo de edifício garagem é imprescindível que o projeto tenha 2 pavimentos
no subsolo dedicados a estacionamento público. Para isto usaremos as técnicas
construtivas de alvenaria e concreto armado visando o aproveitamento das
vantagens climáticas aumentando o nível de conforto térmico habitacional.
32
Para fazer a análise da área onde será implantado o projeto é proposto

uma sistematização do processo de pesquisa no qual serão levantada diversas
questões relativas ao objeto de estudo, tanto quanto às questões ambientais
quanto aos resultados previstos para transformação dos espaços livres, públicos e
privados, da área de estudo. Para isso faremos um levantamento histórico da
área, análise da configuração do tecido urbano existente, caracterização dos
espaços livres de caráter ambiental e demonstrar claramente a definição dos
espaços internos e externos da proposta. Além disso serão identificados níveis,
infraestrutura para o melhor funcionamento do projeto proposto, materiais a serem
utilizados, simbiose com os sistemas complementares, paisagismo e técnicas
construtivas.
O desenvolvimento do projeto terá 3 etapas, sendo elas, Levantamento de

dados, Soluções do projeto e Detalhamento do projeto conforme os seguintes
parâmetros:
1. Contextualização – Presencial e teórica.

2. Parâmetros Urbanísticos
3. Estudos de Casos
4. Projeto de Arquitetura
33
HABITAÇÃO POPULAR NA HISTÓRIA DO BRASIL

________________________________________________________________
34
2 HABITAÇÃO POPULAR NA HISTÓRIA DO BRASIL
O problema habitacional no Brasil vem se tornando uma realidade desde

que o processo de industrialização no país criou um crescimento populacional
desordenado nas grandes cidades, fazendo com que o acesso às moradia digna
ficasse cada vez mais inacessível. Com o êxodo rural que ocorreu na segunda
metade do século XX, resultaram num aumento exagerado nas periferias urbanas.
Este crescimento acelerado das cidades sem planejamento urbano, fez

com que as classes menos favorecidas fossem desprivilegiadas não tendo
acesso ao solo do centro urbanizado, sendo “empurrados” para periferias, morros
e várzeas. Dando início as construções impróprias em áreas inadequadas,
criando assentamentos insalubres e precários, as conhecidas “Favelas”, com
enorme riscos devido à ausência de técnicas e materiais adequados para
construções.
Com a extinção do Banco Nacional de Habitação (BNH), em 1986, o setor

habitacional passou por uma desarticulação e fragmentação institucional, com a
consequente perda de capacidade decisória e redução dos recursos disponíveis
para investimento. apenas recentemente o setor passou a ter maior
representação institucional na esfera federal, com a criação do Ministério das
Cidades, em 2003, a aprovação da nova Política Nacional de Habitação (PNH) e a
implementação da Lei federal 11.124/05, que criou o fundo Nacional de Habitação
de Interesse Social (fNHIS) e o Sistema Nacional de Habitação de Interesse
Social (SNHIS). A Política Nacional de Habitação, aprovada em 2004 pelo
Conselho das Cidades (ConCidades) – órgão colegiado de natureza deliberativa e
consultiva do Ministério das Cidades, constitui-se no principal instrumento de
orientação das estratégias e das ações a serem implementadas pelo Governo
federal.
Segundo Adriana Cordeiro (CORDEIRO, 2002) a atual realidade da

habitação popular brasileira não atende todas às funções básicas necessárias
para um conforto habitacional. É fato que, hoje em dia a grande maioria dos
35
moradores de favelas ou comunidades como é politicamente correto dizer,

habitam precariamente em barracos ou simplesmente casas auto construídas,
cujas dimensões e falta de planejamento construtivo comprometem a qualidade e
dignidade de vida familiar.
A falta de trabalho ou a renda insuficiente para sustentar a família, aliados
a uma jornada de trabalho exaustiva, sem o conforto habitacional adequado que
possibilite ao trabalhador descansar o corpo, também afetam a todos os usuários
da residência, provocando atritos e discussões familiares (CORDEIRO, 2002).
Habitar em condições precárias implica na redução do desempenho do
trabalhador, pois é no interior da habitação onde o homem repõe suas energias
através do repouso, das refeições e de sua higiene pessoal (ROBALINHO, 1980).
Grande parte dos problemas socioeconômico, esta ligada ao fato da
habitação social não exercer seu papel fundamental que é prover as
necessidades básicas habitacionais, problemas estes que geram o aumento da
violência urbana, exclusão social, desgaste físico e mental do indivíduo o privando
do acesso aos serviços de infraestrutura urbana básicos de boa qualidade que
lhes garantam viver com o mínimo de dignidade e segurança.
2.1 O PROGRAMA HABITACIONAL E ASPCTOS LEGAIS
Segundo o POLIS (Instituto de Estudos Formação e assessoria em

Politicas Sociais) O primeiro projeto de lei de iniciativa popular, que cria o Sistema
Nacional de Habitação de Interesse Social e o Fundo Nacional de Habitação de
Interesse Social, foi sancionado pelo presidente da República Luiz Inácio Lula da
Silva, no dia 16 de junho, depois de 13 anos de expectativas dos movimentos
sociais de moradia.
A proposta do projeto de Lei, subscrito com mais de 1 milhão de

assinaturas, foi apresentada ao Congresso Nacional em 19 de novembro de 1991,
36
tendo sido aprovada por unanimidade em todas as Comissões da Câmara dos

Deputados entre os anos de 1997 e 2001.
O Programa Habitação de Interesse Social (HIS), por meio da Ação Apoio

do Poder Público para Construção Habitacional para Famílias de Baixa Renda,
objetiva viabilizar o acesso à moradia adequada aos segmentos populacionais de
renda familiar mensal de até 3 salários mínimos em localidades urbanas e rurais.
Por HIS entende-se que são habitações voltadas a um mercado específico
e que segue regras muito bem definidas. No Município de São Paulo, o Decreto
56.759 de 7 de janeiro de 2016 estabelece normas específicas a serem seguidas
por este tipo de projeto, segundo as diretrizes do Plano Diretor, de 2014. As
regras incluem percentuais de Habitação de Mercado Popular (HMP) em projetos
de Habitação de Interesse Social (HIS), áreas não-computáveis específicas,
número de vagas de estacionamento/cota de garagem, outorga onerosa sobre
potencial construtivo, etc.
Mas talvez o mais importante seja o fato de que a metragem quadrada das
unidades habitacionais seguem regras/parâmetros fixos (para HIS e HMP, área
útil entre 24 e 70m2) e número de sanitários máximos de 1 para HIS e 2 para
HMP.
O número de unidades habitacionais por lote/gleba possui um limite de 300

(podendo chegar a 500 se for atender o Programa Minha Casa Minha Vida) –
sendo condicionado ao tamanho da via de acesso. Além do Decreto 56.759 de 7
de janeiro de 2016 devem ser seguidas todas as demais legislações inerentes aos
demais temas de Projeto: PDE (2014), Zoneamento (2016), Código de Obras
(2017), NBR`s (em especial as NBR 9050 e NBR 15.575), Bombeiros.
37
Fonte: DECRETO Nº 56.759, DE 7 DE JANEIRO DE 2016
Tabela 3 - Parâmetros de aproveitamento e Ocupação em EZEIS

38
Tabela 4 - Condições para instalação de usos não residenciais permitidos em ZEIS

Tabela 5 - Percentuais de área construída para HIS, HMP e outros usos, em ZEIS
2.2 ENTENDENDO O PLANO DIRETOR DE SÃO PAULO (PDE – LEI 16050/14)
O principal objetivo do novo PDE é humanizar e reequilibrar São Paulo,

aproximando moradia e emprego e enfrentando as desigualdades sócio
territoriais. Para atingir esses objetivos é necessário combater a terra ociosa, que
não cumpre a função social; implantar a política habitacional para quem precisa;
39
valorizar o meio ambiente; orientar o crescimento da cidade nas proximidades do

transporte público; qualificar a vida urbana na escala de bairro; promover o
desenvolvimento econômico na cidade; preservar o patrimônio e valorizar as
iniciativas culturais; e fortalecer a participação popular nas decisões dos rumos da
cidade.
A criação da Macro área de Estruturação Metropolitana define um território

estratégico na relação de São Paulo com os demais municípios da metrópole.
Espaço destinado a projetos específicos que tem como um dos principais
objetivos requalificar os espaços públicos reaproximando a cidade das suas
águas.
Edifícios de uso misto com fachadas ativas que dêem vida aos
espaços públicos da cidade serão incentivados ao longo dos eixos
de transporte coletivo, locais prioritários para a transformação
urbana e otimização da terra urbana, o que permite resguardar
mais tranquilidade para os bairros residenciais situados entre os
eixos dessa rede.(PLANO..., 2019)
Ganhos da Produção da Cidade
Adoção de Coeficiente Básico = 1 para toda cidade. O potencial

construtivo adicional dos terrenos pertence à sociedade paulistana
e seu ganho deve ser revertido para a coletividade, os recursos
arrecadados nas obras que construam a cima do Coeficiente
Básico = 1 serão investidos em melhorias urbanas (equipamentos
públicos, praças, transporte, drenagem, habitação) em toda a
cidade.
Atualização do cálculo para construir acima do limite básico
estabelecido para toda a cidade de acordo com valor real da terra
(preço de mercado) por meio da criação do Cadastro de Valor de
Terreno para fins de Outorga Onerosa (em média cerca de 5% do
VGV).
Combate à ociosidade da terra que não cumpre a função social
por meio da aplicação dos instrumentos de Parcelamento,
Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), IPTU Progressivo
no Tempo, entre outros.
Definição de áreas estratégicas para aplicação dos instrumentos

da função social da propriedade: Área Central, ZEIS 2, 3 e 5,
áreas ao longo dos eixos de transporte publico, Operações
Urbanas Consorciadas, áreas consolidadas da cidade e grandes
terrenos nas áreas mais vulneráveis. (GANHOS..., 2019)
40
Mobilidade urbana
Priorização do Transporte Público por meio da ampliação da rede

de corredores de ônibus, pela orientação de crescimento da
cidade ao redor dos eixos de mobilidade e pela limitação das
vagas de garagem ao longo deles, a fim de diminuir a necessidade
e o tempo de deslocamentos pela cidade.
Destinação mínima de 30% dos recursos do Fundo de
Desenvolvimento Urbano (FUNDURB) para implantação de
transporte público coletivo, sistema ciclo viário e de circulação de
pedestres.
Previsão de calçadas largas nas proximidades dos eixos de
transporte, que devem ter largura mínima de 5 metros nos
corredores de ônibus e de 3 metros nas áreas de influência dos
eixos de mobilidade.
Definição de diretrizes e prazo para elaboração participativa do
Plano de Mobilidade Urbana, afim de ampliar e qualificar os
diferentes modais de transporte, que estruturam os deslocamentos
urbanos, assim como os reflexos na qualidade de vida das
diferentes regiões da cidade.
Reconhecimento de novos componentes do Sistema de
Mobilidade no PDE (logística, hidroviário, compartilhamento de
automóveis) para estruturação de uma matriz de deslocamentos
mais eficiente e articulada. (MOBILIDADE..., 2019)
Transporte Público
Orientação do desenvolvimento urbano ao longo dos eixos de

transporte público (corredores de ônibus, estações das linhas de
metrô, monotrilho e trem) em que são definidas áreas de influência
nas quais será permitido construir 4 vezes a área do terreno
otimizando estes espaços da cidade bem servidos pelas
infraestruturas de mobilidade.
Definição de novos Eixos de Estruturação da Transformação

Urbana vinculados à expansão da rede de transporte publico
(obras iniciadas com todas licenças emitidas); serão aplicadas as
mesmas regras de desenho urbano e parâmetros construtivos do
que os Eixos existentes.
Estímulos por meio de incentivos urbanísticos para implantação de
edifícios de uso misto com fachadas ativas (aproximando emprego
e moradia), espaços para fruição pública, além da definição de
largura mínima de calçada e da regulamentação de muros
41
contínuos ao longo dos eixos de mobilidade com o objetivo de

ampliar e qualificar os espaços públicos da cidade conferindo
qualidade urbana e ambiental.
Desestimulo ao uso do automóvel por meio da desobrigação da
existência mínima de um número de vagas de garagens nos
empreendimentos próximos aos eixos de mobilidade, e criação de
um teto: as vagas de garagem passam a ser consideradas áreas
computável se ultrapassar o limite de uma por unidade
habitacional ou uma vaga de garagem para cada 70 metros
quadrados em empreendimentos não residenciais. Em
contrapartida meios de transporte mais sustentáveis serão
incentivados.
Criação de instrumento para otimizar o uso da terra ao longo dos
eixos de transporte publico; tal instrumento define o numero
mínimo de unidades habitacionais que devem ser construídas em
função do tamanho do terreno e do potencial construtivo utilizado
ampliando assim o direito à cidade nas áreas melhores dotadas de
infraestrutura de mobilidade. (TRANSPORTE..., 2019)
Desenvolvimento Econômico
Fortalecimento da rede de centralidades polares e lineares

existentes, porções do território que concentram
predominantemente atividades terciárias (comercio e serviços),
tais como: centro histórico, centros de bairro, polos de comércio,
eixos de transporte. Além da rede centralidades existente
pretende-se estimular a criação de novas centralidades.
Geração de emprego e renda em áreas populosas da cidade, mas
que contam com importantes eixos de acesso viário e de
transporte público coletivo, por meio de incentivos para usos não
residenciais, urbanísticos: pode-se construir quatro vezes a área
do terreno); e fiscais: isenção de cobrança de outorga onerosa.
Nos perímetros Jacu-Pêssego e Cupecê estas regras serão
autoaplicáveis, nos demais perímetros será necessária elaboração
de Lei específica.
Criação de Polos Estratégicos de Desenvolvimento Econômico em
regiões com baixo nível de emprego e grande concentração
populacional que apresentam potencial para a implantação de
atividades econômicas. Distribuídos nas principais zonas da
cidade, cada polo terá planejamento próprio, de acordo com a

vocação econômica presente: Polo Leste, Polo Sul, Polo
Noroeste, Polo Norte, Polo Fernão Dias e o Polo de
Desenvolvimento Econômico Rural Sustentável, na zona sul.
Como o novo PDE são definidos também os Polos de Economia
Criativa, o primeiro deles é o Distrito Criativo Sé/República.
42
Definição de Parques Tecnológicos com objetivo de ampliar as

oportunidades de desenvolvimento urbano por meio de incentivo
aos usos voltados à produção de conhecimento e da instalação de
complexos empresariais de desenvolvimento econômico e
tecnológico. Foram estabelecidos o Parque Tecnológico Jaguaré e
Parque Tecnológico Leste.
Estabelecimento de áreas para proteção das áreas industriais em
funcionamento, Zona de Proteção Industrial (ZPI), e para estímulo
à modernização e expansão de atividades compatíveis com as
novas condições territoriais e produtivas do município, Zona de
Desenvolvimento Econômico (ZDE). (DESENVOLVIMENTO...,
2019)
Patrimônio e Iniciativas Culturais
Criação dos Territórios de Interesse da Cultura (TICP) para

promoção de iniciativas culturais, de educação e do meio
ambiente – através de incentivos urbanísticos e fiscais – em áreas
que concentram grande número de espaços, atividades e
instituições culturais, paisagem relevantes para a memória e a
identidade da cidade, formando polos singulares de atratividade
social, cultural e turística. Os TICPs já foram definidos no novo
PDE: Paulista/Luz, no centro, e Jaguaré/Perus, na zona norte.
Manutenção do conceito de Zona Especial de Preservação
Cultural (ZEPEC) com criação de nova categoria: Áreas de
Proteção Cultural (APC), territórios com imóveis de produção e
fruição cultural destinados à formação, produção e exibição
pública de produtos culturais e artísticos a fim de assegurar a
proteção e manutenção de espaços culturais, afetivos e
simbólicos.
Valorização das paisagens da cidade, a partir do seu
reconhecimento como bem ambiental e elemento essencial ao
bem-estar e a sensação de conforto individual e social, por meio
da definição de diretrizes para elaboração do Plano de
Ordenamento e Proteção à Paisagem.
Incorporação da Chancela da Paisagem Cultural e do Registro dos
Bens Imateriais como instrumentos urbanísticos de identificação,
proteção e valorização do patrimônio cultural além da atualização
da forma de calculo da Transferência do
Potencial Construtivo Adicional para preservação bens de
interesse histórico, paisagístico, ambiental social ou cultural.
(PATRIMONIO..., 2019)
43
Política Habitacional
Duplicação das áreas de ZEIS destinadas à produção de novas

moradias populares (mais de 100%) incluindo regiões bem
localizadas, ao longo dos eixos de transporte público e próximas
ao Centro da cidade.
Ênfase nas faixas de renda até 3 salários mínimos (HIS 1) em
ZEIS 1, 2, 3 e 4, onde se concentra o déficit habitacional da
cidade, por meio da ampliação do atendimento de para no mínimo
60% da área construída total(no PDE de 2002 eram 40%) .
Também foi feita a adequação das faixas de atendimento,
ajustando-a as transformações econômicas ocorridas desde o
último PDE, de forma a contemplar famílias com renda de 0 a 10
salários mínimos, sendo HIS 1 (0 a 3), HIS 2 (3 a 6) e HMP (6 a
10)..
Criação da Cota de Solidariedade, que destina o equivalente à
10% da área computável de novos empreendimentos de grande
porte para a produção de Habitação Social, podendo ser realizada
no próprio empreendimento, em terrenos nas áreas consolidadas
da cidade ou com repasse de valor correspondente para a conta
de habitação do FUNDURB para aquisição de terrenos em áreas
bem localizadas.
Destinação mínima de 30% do Fundo de Desenvolvimento Urbano
(FUNDURB) para aquisição de terra bem localizada (onde há
empregos e infraestrutura) e para subsídios aos programas de
produção habitacional, além de no mínimo 25% dos recursos
arrecadados em Operações Urbanas Consorciadas (OUC) e
Áreas de Intervenção Urbana (AIU), de forma a garantir fonte de
financiamento perene e robusta para habitação social.
As unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado
Popular (HMP) terão desconto ou mesmo serão isentas do
pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC)
além de incentivos urbanísticos para a construção de usos
complementares à habitação (comércio, serviço, equipamentos),
favorecendo assim o equilíbrio entre moradia e emprego.
Ampliação dos instrumentos de regularização fundiária de forma a
garantir o pleno acesso à cidade para as comunidades que vivem
em loteamentos irregulares e favelas.
Definição das diretrizes para o Plano Municipal de Habitação
(PMH) que deverá prever programas, critérios de priorização e
fontes de financiamento da política habitacional paulistana.
(POLITICA..., 2019)
44
Vida Urbana
Preservação da qualidade urbana e ambiental e a dinâmica de

vida nos miolos dos bairros por meio da definição de altura e
numero de andares máximos das edificações e de limites ao
adensamento construtivo, a depender da Macro área em que se
situa.
Estímulo ao uso misto (comércio, serviço e usos institucionais) no
térreo das edificações por meio de incentivos urbanísticos.
Pretende-se com isso ampliar aproximar emprego e moradia além
de qualificar e dinamizar a vida urbana nos espaços públicos,
especialmente as calçadas.
Regulamentação dos Planos de Bairro a serem desenvolvidos por
associações de moradores ou pelas subprefeituras, aprovados
pelo Conselho de Representantes das Subprefeituras e debatidos
pelo Conselho Municipal de Politica Urbana. Apresentam
propostas para melhorar a infraestrutura de micro drenagem,
iluminação publica, oferta de equipamentos urbanos e sociais;
melhoria nos passeios públicos, no mobiliário urbano, no sistema
viário, na limpeza e arborização, entre outros.
Criação de instrumento de planejamento para estruturação local,
porções do território com maior vulnerabilidade social e ambiental,
destinadas à transformação urbana através da integração de
políticas públicas setoriais (educação, saúde, cultura, habitação).
Expansão e articulação da Rede de Equipamentos de cultura,
saúde, educação, esporte e lazer e assistência social previstos,
além de planos setoriais a serem discutidos em conjunto com a
sociedade. (VIDA..., 2019)
Dinâmica Metropolitana
Reconhecimento do território estratégico para o desenvolvimento

urbano da cidade ao longo das margens dos seus principais rios,
Tietê e Pinheiros, e da orla ferroviária que concentra atividades
econômicas e espaços produtivos em processo de transformação
(com pouca oferta de equipamentos e moradias). Estas áreas
deverão ser objeto de Projetos Urbanos que orientem, a partir de
um processo construído em conjunto com a sociedade, propostas
de alteração do padrão de urbanização para reequilibrar moradia e
emprego além de garantir melhores condições de vida urbana.
Estímulo ao desenvolvimento econômico por meio de incentivos
urbanísticos e fiscais para garantir geração de empregos e renda
nos Eixos de Desenvolvimento da Jacu Pêssego, na Zona Leste,
da Avenida Raimundo Pereira de Magalhães e Rodovia Fernão
Dias, na Zona Norte, e das Avenidas Cupecê e Chucre Zaidan, na
45
Zona Sul, eixos que articulam e estruturam importantes polos de

emprego metropolitanos.
Definição de setor específico para o centro da cidade com o
objetivo de dinamizar e consolidar este território como centro
metropolitano além de estabelecer estratégias para ampliar o
numero de moradias, especialmente às de interesse social por
meio da ampliação da áreas demarcadas como ZEIS.
Transformações urbanas condicionadas à elaboração de Projetos
de Intervenção Urbana (Operações Urbanas, Áreas de
Intervenção Urbana, entre outros) que tem como objetivo orientar
transformações estruturais, em conjunto com a sociedade, que
ampliem o aproveitamento da terra e garantam melhorias
urbanísticas e ambientais por meio da implantação de
equipamentos, habitações, infraestruturas de transporte, entre
outros. (DINÂMICA..., 2019)
Agenda Ambiental no Desenvolvimento da Cidade
Demarcação da zona rural com nova concepção, multifuncional;

área da produção do alimento, da água do abastecimento, da
manutenção da biodiversidade e de serviços ambientais, da
localização de unidades de conservação, mas também a área do
lazer, do ecoturismo, agroecologia e produção orgânica e da
geração de empregos. Para tanto foram criados os seguintes
instrumentos: Polo de Desenvolvimento Econômico Rural
Sustentável, Conselho Municipal de Desenvolvimento Rural
Solidário e Sustentável e Plano Municipal de Desenvolvimento
Rural Sustentável.
Demarcação de 167 parques propostos para ampliar os espaços
verdes e livres da cidade tornando-a mais humana e equilibrada
ambientalmente, estes serão somados aos 105 parques já
existentes na cidade.
Criação de mecanismo inédito de co-financiamento entre
sociedade civil e poder publico para aquisição de parques
planejados no PDE, a cada real dos cidadãos a Prefeitura
contribui com o mesmo valor; serão criadas contas específicas
para cada parque facilitando assim o controle social.
Implementação de novo instrumento para recompensar os
proprietários ou possuidores de imóveis que reconhecidamente
preservem áreas que prestam relevantes serviços ambientais para
a sustentabilidade da metrópole, como produção de água,
agricultura orgânica, preservação da paisagem e da
biodiversidade. No mínimo 10 % (dez por cento) dos recursos
arrecadados pelo FEMA serão destinados aos programas de
Pagamento por Serviços Ambientais.
Integração de sistemas ambientais para conformação de uma
politica articulada por meio da definição de estratégias conjuntas
para os sistemas de abastecimento de água, esgotamento
46
sanitário, drenagem e gestão integrada de resíduos sólidos

permitindo assim à universalização do acesso aos serviços de
saneamento de básico.
Definição de diretrizes para o Plano Municipal da Mata Atlântica
(PMMA), que deverá ser elaborado de forma participativa, visando
à conservação e recuperação das áreas de vegetação nativa e da
biodiversidade da Mata Atlântica. (AGENDA..., 2019)
Participação Popular
Composição paritária do Conselho Gestor do FUNDURB,

responsável pela administração do fundo, com 5 representantes
do poder público e 5 representantes da sociedade civil sendo 3
deles membros de outros conselhos (habitação, mobilidade e meio
ambiente) ampliando assim a integração das politicas setoriais.
Definição da composição do CMPU, órgão responsável por
estudar e propor diretrizes para implementação da Política
Municipal de Desenvolvimento Urbano, com maioria de
representantes da sociedade civil eleitos de forma direta; além
disto, o Conselho teve suas atribuições ampliadas para reforçar a
participação e controle social nos processo de planejamento e
gestão da cidade.
Regulamentação da Conferência Municipal da Cidade de São
Paulo, a se realizar a cada 3 anos, para que a sociedade possa
avaliar, debater e propor mudanças para a política de
desenvolvimento urbano.
Definição do papel dos Conselhos Participativos Municipais por
subprefeitura nos processos de planejamento e monitoramento
das ações locais tais como Planos Regionais, Planos de Bairro e
Projetos de Intervenção Urbana.
Previsão de Conselho Gestor paritário das Operações Urbanas
Consorciadas (OUC), Áreas de Intervenção Urbana (AIU) e
Concessões Urbanísticas além de regulamentação da participação
popular nos Conselhos Gestores das ZEIS que tem como
atribuição principal aprovar os Planos de Urbanização.
Regulamentação do Sistema de Monitoramento do PDE com
participação da sociedade em que a Prefeitura deverá anualmente
dar ampla publicidade a todos os documentos e informações
sobre o processo de implementação do Plano; tais dados
permitirão que a aplicação dos instrumentos de política urbana
possa ser aprimorada, além de demais eventuais
aperfeiçoamentos. (PARTICIPAÇÃO..., 2019)
47
2.3 PLANO DIRETOR DE SÃO PAULO (PDE – LEI 16050/14)
A estratégia geral do Plano consiste em ampliar a oferta de terra

urbanizável e edificável.
A ampliação da zona urbanizável é obtida através da revisão dos limites da
zona rural. A ampliação da zona edificável (adensamento construído) é obtido
através da definição de um coeficiente único, zonas não adensáveis e zonas
adensáveis, onde existe folga de infraestrutura. Nas zonas adensáveis a definição
de um estoque de m² edificáveis, que poderá ser consumido acima do coeficiente
único mediante pagamento ao Poder Municipal, substitui a ideia de coeficientes
de aproveitamento diferenciados por zona.
Um efeito esperado e a redução dos custos de urbanização através da
racionalização da ocupação da cidade. O estabelecimento de zonas adensáveis e
dos estoques de área construída foram determinados pela existência de
infraestrutura passível de ser utilizada Isto é: os estoques representam a
quantidade de área construída que a infraestrutura e o viário suportariam hoje,
sem nenhum investimento público.
Uma decorrência do estímulo ao adensamento qualificado proposto e uma
reversão do processo de expansão da urbanização que demanda em extensão as
redes de serviços urbanos. A diminuição do preço de venda do terreno ou seja da
parcela que e apropriada pelo proprietário, deverá ocorrer através, de um lado, da
estratégia de ampliação da oferta de terra e, por outro, da substituição do
coeficiente de aproveitamento vinculado ao lote pelo estoque de área edificável. A
definição de um coeficiente único na cidade deverá eliminar o diferencial que hoje
existe nas zonas com usos e aproveitamentos diferenciados. O estoque de m² de
área edificável deverá ser outorgado onerosamente pelo Poder Municipal ao
empreendedor que quiser ultrapassar o coeficiente único nas áreas adensáveis.
Os recursos advindos dessa outorga onerosa constituirão um Fundo de
Urbanização que servira para a reposição dos custos de adensamento.
48
Note-se que o estoque desvinculado do lote evitará que o proprietário do

terreno se aproprie do diferencial criado hoje artificialmente pelos coeficientes de
aproveitamento diferenciados e estabelecidos pela lei atual.
E importante destacar que este instrumento, solo criado, reduzira a
apropriação de parte da valorização da terra, pelo proprietário do terreno,
transferindo-a para o poder público municipal, constituindo o fundo de
urbanização que será utilizado para a recuperação urbanística de parte da cidade
precária e irregular. (Projeto de Lei nº 688/13, do Executivo, aprovado na forma de
Substitutivo do Legislativo)
2.4 A HITÓRIA DO BAIRRO DA BARRA FUNDA
Por volta de 1850, a área da Barra Funda era a grande Chácara

Carvalho, pertencente ao conselheiro Antônio Prado. A região
nasceu de uma divisão do Sítio Iguape, de propriedade do barão
de Iguape. Para se ter ideia da grandeza da chácara, basta dizer
que o conselheiro Prado contratou Luigi Puci, responsável pelo
projeto do museu do Ipiranga, para fazer o projeto da sede em
estilo Luis XVI – a casa-grande da chácara. Ela ainda existe e é
ocupada por uma escola católica da Congregação Madre Cabrini.
( Ponciano, 2004).
Fotografia 1 - SPR/EFSJ – Estação Ferroviária Barra Funda 1946

Fonte: Google (2019)
“[...] no Logo após a divisão da área, os italianos começaram a

povoar a área. Uma das razões para a imigração era a construção
49
de uma ferrovia no local. O nome do distrito surgiu porque no

passado, a barra do rio Tietê na região era muito funda. O
progresso da Barra Funda SP está estreitamente ligado à
construção de estradas de ferro para o escoamento da produção
do café na cidade. Por conta disso, tornou-se um bairro operário,
que abrigava trabalhadores ao longo dos trilhos da ferrovia, que
ensacavam as mercadorias produzidas pelas fábricas.
Com uma área de 100 mil metros quadrados, reuniam diversas
atividades industriais e empregavam um grande número de
moradores do bairro. Até uma estação de trem da São Paulo
Railway (1867–1946) foi construída nas mediações do parque
industrial para o escoamento do que ali era produzido.
Mas o desenvolvimento econômico da região seria abalado pela
crise de 29. Os casarões da antiga classe média cafeeira foram
abandonados e com o tempo se transformaram em cortiços.
Indústrias fecharam ou transferiram suas atividades. [...]”
(Laina, 2011) .
No bairro restaram as oficinas mecânicas, serrarias, marcenarias e

indústrias alimentícias ou têxteis de pequeno porte.
No campo cultural e de entretenimento, além do Memorial da América
Latina,
Fotografia 2 - Memorial da América Latina

50
“Plantado em 84.480 m², no bairro da Barra Funda, o Memorial é

um convite permanente às manifestações artísticas e científicas
latino-americanas, um apelo para que elas façam do conjunto
arquitetônico projetado por Oscar Niemeyer a sua casa em São
Paulo. Para isso foi inaugurado em 18 de março de 1989 o
Memorial da América Latina, com o conceito e o projeto cultural
desenvolvido pelo antropólogo Darcy Ribeiro. Assim, o Memorial

nasceu com a missão de estreitar as relações culturais, políticas,
econômicas e sociais do Brasil com os demais países da América
Latina.
Desde então ele vem cumprindo seu papel. O Memorial fomenta a
pesquisa e divulga seus resultados. Apoia a expressão da
identidade latino-americana e incentiva seu desenvolvimento
criativo. Coordena iniciativas de instituições científicas, artísticas e
educacionais do Brasil e de outros países ibero-americanos. E
difunde a história dos povos latino-americanos às novas gerações
de estudantes.“(O QUE..., 2019)
o bairro possui um galpão de exposições onde funciona regularmente o Mercado

Mundo Mix
Fotografia 3 – Mercado Mix

que reúne confecções e artigos de decoração de novos designers, o Teatro São

Pedro, datado de 1917.
51
Fotografia 4 – Teatro São Pedro

Fonte : Google (2019)
Construído para ser um espaço dedicado a operetas, teatro e show de

variedades, além de projeções de cinema, o São Pedro alternava, em seus
primeiros decênios de atividade, a apresentação de companhias nacionais e
estrangeiras, com concertos eruditos e mostras de crianças prodígios. Levou à
cena figuras hoje célebres como o ator Leopoldo Fróes.
E o extinto Parque de Diversões Playcenter.
52
Fotografia 5 – Extinto Play Center

O Playcenter marcou gerações por 39 anos em uma verdadeira montanha-russa

de acontecimentos. O parque de diversões instalado em um terreno de 85 mil m² na
Marginal Tietê, Zona Oeste de São Paulo, fechou em 2012, após quatro décadas de
funcionamento. O antigo terreno onde funcionou o Playcenter atualmente abriga prédios
comerciais, um residencial, empresas e estacionamentos.
Nos arredores se localizam também o Shopping West Plaza,

53
Fotografia 6 – Shopping West Plaza

Inaugurado em 2 de maio de 1991 o shopping West Plaza conta com 200 lojas e
28 quiosques, entre elas lojas âncoras de grandes marcas como;
C&A, Renner, Lojas Americanas, Magazine Luiza, Centauro, Bio Ritmo Academia,
Marisa e Kiabi
7 salas de Cinema Cinemark, Villa Bowling Boliche, Aze Games e Teatro West
Plaza
Com uma área bruta locavel de 37.404m² em uma área bruta comercial de 42.272
m², o numero de consumidores por mês é 1.000.000 de classes A e B, 1963
vagas de estacionamento e 784 lugares em 12 restaurantes.
O extinto Parque Antártica atual Allianz Parque,

54
Fotografia 7 – Alliz Parque

Batizada como Allianz Parque, a arena tem 43.713 lugares cobertos, sendo
25.395 cadeiras inferiores, 3.430 cadeiras intermediárias (camarotes) e 14.888
cadeiras superiores. A arena conta com 178 camarotes privativos de 12 a 21
lugares, um restaurante panorâmico, lanchonetes, lojas, centro de convenções
com estrutura modular para até 1.500 visitantes, centro de mídia para até 1.000
profissionais da imprensa, um memorial com espaço multimídia com registros da
história do clube e estacionamento coberto contíguo para até 2.000 carros, com
vagas exclusivas para motocicletas e bicicletário. Eventos múltiplos, como shows
e concertos, podem receber até 55 mil espectadores.
55
O Parque da Água Branca
Fotografia 8 – Parque da Água Branca

O Parque Estadual da Água Branca (oficialmente Parque Fernando Costa)

é um parque localizado no distrito da Barra Funda, na cidade de São Paulo,
Brasil. O local possui 136.765.41 m², e fica na Avenida Francisco Matarazzo no
bairro da Água Branca. Idealizado pela Sociedade Rural Brasileira (SRB),
entidade representativa da agropecuária brasileira, o Parque começou as ser
formado em 1905 e foi inaugurado em 2 de junho de 1929 pelo Secretário de
Agricultura Dr. Fernando de Sousa Costa, responsável por fornecer novas
vertentes à indústria animal, criando também o Departamento de Lacticínios da
Indústria Animal.[1] Com o objetivo de abrigar exposições e provas zootécnicas, o
parque foi criado em um período em que a Avenida Água Branca sequer havia
sido asfaltada.
56
O parque foi tombado em 1996 pelo Conselho de Defesa do

Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado
de São Paulo (CONDEPHAAT) como patrimônio cultural, histórico,
arquitetônico, turístico, tecnológico e paisagístico do estado de
São Paulo, e em 2004 pelo CONPRESP, por seu valor histórico,
arquitetônico e paisagístico-ambiental. (PARQUE..., 2019)
e o Sesc Pompéia.
Fotografia 9 – Sesc Pompéia

O projeto arquitetônico de Lina Bo Bardi mantém a estrutura

original da antiga fábrica de tambores da década de 1930. A
primeira parte da unidade foi inaugurada em 1982 e, em 1986,
abriu para o público o bloco esportivo. Lá dentro, o centro de
cultura e lazer tem na programação cerca de 120 atrações
musicais ou teatrais por mês. Há ainda quadras esportivas,
piscina, espaços de exposições, restaurante e choperia, que
fazem jus à frequência intensa, de 1,25 milhão de pessoas a cada
ano. (SESC..., 2019)
57
2.5 O BAIRRO ATUAL
Atualmente o Bairro Barra Funda se tornou uma zona de classe média e

pequenos escritórios. Em seu limite se encontram o Parque Fernando Costa
(Parque da Água Branca) e o Terminal Rodoviário da Barra Funda, que funciona
junto com a estação terminal da Linha 3 (vermelha) do Metrô de São Paulo, e há
menos 4 km do
Mercado Municipal de São paulo.
Fotografia 10 – Terminal Rodoviário da Barra Funda

Localizada no bairro da Barra Funda, a rodoviária recebe cerca de 40 mil

passageiros por dia, e, ao todo, são 40 plataformas disponíveis para a atuação
das empresas de ônibus: 12 destinadas ao desembarque e 28 para o embarque
de passageiros. Além das viagens interestaduais e da internacional, são operadas
58
linhas metropolitanas e intermunicipais no mesmo prédio, que também conta com

uma das principais estações de trem e metrô de São Paulo.
Neste bairro, também se encontram os Fóruns Trabalhista Rui Barbosa e
Criminal Mário Guimarães,
Fotografia 11 – Forum Trabalhista Rui Barbosa

Todos os dias, aproximadamente 25 mil pessoas – entre magistrados,

servidores, estagiários, advogados e partes em processos trabalhistas –
comparecem ao local para participar das mais de 1.300 audiências ou sessões de
conciliação realizadas pelo Centro Judiciário de Métodos Consensuais de Solução
de Disputas (Cejusc-JT Sede).
59
Fotografia 12 – Forum Trabalhista Rui Barbosa parte interna

Esse fórum, que é dividido em dois blocos (A e B), também abriga a Escola
Judicial (Ejud-2), a Secretaria de Precatórios, o Centro de Apoio aos Leilões
Judiciais Unificados, além de representações da Associação dos Magistrados
(Amatra), da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), do Ministério Público do
Trabalho (MPT) e das procuradorias.
Para atender melhor ao seu público, o TRT-2 deu início, em maio

de 2017, às obras de instalação de proteções de vidros nas
rampas que ligam os blocos e os corredores do fórum. A etapa
das rampas (1.729 m² de vidros) foi concluída, onde foram
instalados também corrimãos duplos (2.800 m). A colocação dos
vidros passou a ser feita, agora, nos corredores (1.093 m²), com
previsão de término no fim de julho deste ano. (FORUM..., 2019)
60
Além de abrigar a nova sede da Federação Paulista de Futebol.
Fotografia 13 – Sede da Federação Paulista de Futebol

61
ESTUDO DE CASOS
_________________________________________________________________
62
3 ESTUDO DE CASOS
É um dever do estado resolver os problemas sociais e uma obrigação do

arquiteto urbanista contribuir para o interesse público e o desenvolvimento social.
Os projetos de habitação precisam de resultados e bom desempenho com baixo
custo, qualidade arquitetônica, preservação ambiental e sustentabilidade.
Resolver o problema habitacional requer mais do que a simples a

construção do imóvel, ou prover segurança e salubridade. É preciso aproximar a
moradia dos equipamentos públicos, lazer, esporte, educação e saneamento de
forma sustentável. O local de estudo desta monografia ja possui infraestrutura
bem sólida tendo como destaque o transporte, comercio, serviço e fácil acesso.
Para a fundamentação do presente trabalho, o estudo de casos que serão

citados a seguir ajudará para a definir o programa de necessidades e o
desenvolvimento do mesmo, para um melhor desenvolvimento e compreensão do
projeto em questão é de grande importância buscar referências de projetos que
tenham um programa de necessidades semelhante, tanto nos pontos positivos
como nos pontos negativos. A escolha dos projetos para o estudo de casos tem
como base o fato de que os empreendimentos tem como público alvos moradores
de diferentes classes sociais dividindo o mesmo espaço de áreas comum.
O Copan o primeiro a ser analisado foi idealizado para possibilitar a mescla

social, “Projetei os corredores como se fossem ruas, onde os diferentes tipos de
pessoas e classes pudessem se encontrar”. (OLIVEROS, 2007), declarou Oscar
Niemeyer.
63
3.1 COMPANHIA PAN-AMERICANA DE HOTÉIS E TURÍSMO (COPAN)
Ficha Técnica Descrição

Localização Av. Ipiranga - nº 200 - República - SP
Área do terreno 6.000m²
Área construída 120.000m²
Uso Misto
Companhia Nacional da Indústria da Construção

Construção
(CNI)
Periodo de Construção 1952 - 1966

Quadro 1 - Ficha Técnica COPAN
Fonte: Criado pelo Autor
O primeiro estudo de caso tem influência direta nas diversas tipologias de

apartamentos do atual objeto de estudo.
O Copan foi encomendado pela Companhia Pan-Americana de Hotéis e
Turismo, idealizado e projetado pelo arquiteto Oscar Niemeyer com colaboração
Carlos Alberto Cerqueira Lemos. O projeto surgiu em um período de grande
transformação e crescimento da cidade de São Paulo, com o avanço da
industrialização para fora dos limites da cidade e crescimento da especulação
imobiliária no centro, a ideia principal, era fazer do Copan um grande centro
urbanístico.
“[...] uma intensa expansão da malha urbana e o
adensamento populacional com verticalização da área
central [...]” (Piccini, 1999).
Nos anos 50 o processo de verticalização tomou impulso e a economia
paulistana se fortalecia preparando São Paulo para a condição de grande
Metrópole.
O projeto original do COPAN previa 2 prédios sendo que um deles deveria
conter 30 andares residenciais e um segundo edifício que abrigaria um hotel com
600 quartos. Os dois, seriam interligados por uma marquise no térreo e ali deveria
ter garagens, cinema, teatro, entre outros.
Mas, apenas a parte residencial do projeto foi construída. As obras
começariam só em 1957, depois de muitas alterações em seus planos originais.
Ele só seria inaugurado no dia 25 de maio de 1966. É a maior estrutura de
64
concreto armado no País com 115 metros de altura, divididos em 32 andares e

aproximadamente 120 mil m² de construção.
Analise Projetual
O Copan se encontra na subprefeitura da Sé no distrito da Republica no

centro de São Paulo. Uma região com comércio e serviços de diversos tipos e
uma diversidade cultural e de lazer.
Fotografia 14 – Edifício COPAN – vista Aérea.

O maior diferencial do Copan é a grande variedade de tipologia

habitacional e o uso misto, com lojas, cafés, restaurantes, serviços e uma igreja
evangélica que antigamente no projeto original era o Cine Copan com 3500
lugares.
O embasamento do projeto original liga a av. Ipiranga com a antiga rua vila
normanda organizando a implantação, mas a construção de uma agencia
bancária comprometeu a vitalidade da área comercial voltada para a rua vila
normanda. Com diversas áreas de acesso público de pedestre e um desenho
65
sinuoso de implantação faz com que o Copan seja um verdadeiro equipamento

urbano com uma diversidade de classes única.
A lamina habitacional esta dividida em blocos são eles blocos A, B, C, D, E
e F, os apartamentos variam de 32m² a 180m², com 6 escadas 20 elevadores e
uma rampa.
O tamanho dos apartamentos em seus respectivos blocos:
Bloco A – Apartamento de 2 dormitórios com 90m².

Bloco B – Quitinetes e apartamentos de dormitórios integrado a sala.
Bloco C – 64 Apartamentos de 3 dormitórios de 130m² e 147m².
Bloco D – Apartamentos de 3 dormitórios de 180m²
Blocos E e F – 328 apartamentos de plantas variadas.
Figura 1 – Planta Baixa do Edifício COPAN com detalhes da divisão dos Blocos.
Fonte : Editado pelo Autor
Na década de 50 quitinetes eram aprovadas somente para hotéis, pois o

código de obras não permitia sanitários ventilados por dutos em edifícios
66
residenciais. O Copan foi o primeiro edifício residencial a ter aprovação para

sanitários na parte interna com ventilação forçada.
Com o aumento da demanda por habitação econômica o projeto original foi
alterado ocupando quase 50% da área do pavimento tipo por quitinetes. Com
diferentes plantas o projetos abrange várias faixas de renda sendo bastante
heterogêneo.
Cada um dos blocos existentes tem uma ou duas tipologia diferente e se
ligam somente pelo térreo, os blocos E e F deveriam ter apartamentos de 4
dormitórios segundo o projeto original, mas foram modificados durante a obra
para abrigar quitinetes e apartamentos de 1 dormitório, em todo o edifício os
apartamentos vão de quitinetes a apartamentos de 3 dormitórios.
Bloco Qtd de Tipologia dos Área utíl em m² Configuração

Aptos. Aptos.
A 64 2 Dormitórios 84,13 Estar/Jantar, banheiro social,2

dormitório,cozinha, área de serviço, 1 dormitório
de empregada , 1 banheiro de empregada
B 640 Quitinete 24,67 Sala multifuncional, cozinha e banheiro.
1 Dormitório 32,37 Estar/jantar, dormitório, banheiro e cozinha.
C 64 3 Dormitórios 122,48 Estar/jantar, banheiro social,3 dormitórios,
cozinha , área de serviço,1 dormitório de
empregada, 1 banheiro de empregada.
D 64 3 Dormitórios 161,23 Estar/jantar, banheiro social,3 dormitórios,
cozinha , área de serviço,1 dormitório de
empregada, 1 banheiro de empregada.
E 168 Quitinete 27,56–28,31-30,46- Sala multifuncional, cozinha e banheiro.
38,31-38,58
1 Dormitório 59 - 69 Estar/jantar, dormitório, banheiro e cozinha.
F 160 Quitinete 25,98-29,85-36,48 Sala multifuncional, cozinha e banheiro.
1 Dormitório 54,43-62,15 Estar/jantar, dormitório, banheiro e cozinha.
Quadro 2 – Características dos Apartamentos do COPAN

Fonte : Criado pelo Autor
A partir dos anos 60 os investimentos diminuíram no local, iniciando-se

uma contínua degradação. Este processo se acelera nos anos 70 e 80, quando o
centro novo passa a viver a decadência com o encortiçamento, ou mesmo o
abandono de alguns dos edifícios residenciais existentes.
67
A partir dos anos 90 iniciou-se, no entanto, a busca pela

revitalização da região central da capital paulista. A criação da Lei
municipal nº 12.349 de 1997, conhecida como “Operação Urbana
Centro”, é um fato relevante neste sentido. Dentre outras medidas,
esta Lei visa revitalizar o uso habitacional na região (Piccini,
1999).
No entanto, para que esta revitalização ocorra é necessário
que se verifiquem as potencialidades das habitações já existentes
para oferecer bem estar e qualidade de vida aos seus ocupantes,
bem como de atenderem às demandas do atual mercado
imobiliário, criando, assim, interesse de investidores privados no
aproveitamento do parque imobiliário já edificado na região. Neste
sentido, um dos principais atrativos dos edifícios construídos nos
anos 50 e 60 é a generosidade das áreas úteis de seus ambientes
(Vespucci, 2004).
Analise Funcional
No que diz respeito aos aspectos dimensionais, segundo (GALVÃO)

certamente, se comparados com os apartamentos de um, dois e três dormitórios
dos dias de hoje, as unidades habitacionais do COPAN ratificam as afirmações
que os apartamentos antigos são maiores que os atuais, sendo um importante
atrativo para o aproveitamento dos edifícios antigos existentes no centro de São
Paulo, onde existem estas tipologias de apartamentos. Por outro lado o
desconforto com as dimensões exíguas das kitchenettes fica claro em depoimento
de uma moradora do COPAN (vídeo Edifício COPAN, 2006): “Lá em Sergipe, de
onde eu vim, tem um lado bem pobre, mas dificilmente a gente mora num espaço
deste tamanho. Apesar de todas as dificuldades, um espaço deste tamanho
normalmente é só o quarto...”.
No edifício COPAN a necessidade de separação física entre as
atividades íntimas e coletivas, na habitação, torna-se evidente,
visto que, em 57% das kitchenettes visitadas, a tentativa desta
separação acontece, demonstrando que a privacidade é um
fenômeno existencial vital na arquitetura. Vale acrescentar que
todas as kitchenettes,onde houve a separação espacial eram
habitadas por uma pessoa.
( GALVÃO. Walter José Ferreira)
68
A análise da funcionalidade dos diversos tipos de apartamentos existentes

no edifício COPAN pode colaborar no desenvolvimento de programas de
necessidades para edifícios de apartamentos ou multifuncionais.
Analise Urbana
O Copan trouxe para um dos espaços mais densos e importantes de São

Paulo esse empreendimento com toda a sua complexidade.
Numa trama urbana já consolidada, com os lotes ocupados por
edifícios densos, o arquiteto buscou uma implantação que
garantisse sua diferenciação no espaço urbano. Segundo
Recamán barros, “a especificidade do Copan está no fato dessa
inserção violenta de um objeto autônomo e introvertido no interior
da cidade, sem os vazios apropriados, segundo a tradição
moderna, para sua monumentalização ou neutralização em meio
adverso” (BARROS, 2002,p.26)
69
3.2 BRASCAN CENTURY PLAZA

Arquiteto Jorge Königsberger e Gianfranco Vannucchi
Área do terreno 12.600 m²
Rua Joaquim Floriano com Bandeira Paulista Itaim Bibi, São Paulo
Localização SP
Início do projeto 2000
Entrega do projeto 2003
Quadro 3 – Ficha técnica Brascan Century Plaza

O segundo estudo de caso tem influência no objeto de estudo

particularmente no seu paisagismo que torna o ambiente acessível a qualquer
usuário e conta com espaços delimitando ambientes, com sensação de conforto e
segurança.
Situado no bairro do Itaim Bibi, zona sul de São Paulo, o terreno
que atualmente abriga o complexo Brascan Century Plaza, possuí
três frentes e localiza-se entre as ruas Joaquim Floriano, Bandeira
Paulista, Tamandaré Toledo e Dr. Renato Paes de Barros. Ocupa
cerca de ¾ da quadra que no passado abrigou a fábrica da
Kopenhagem. Introduzindo no País o internacionalmente
consagrado conceito de Mixed Use Project, este complexo, vem
presenteando o bairro do Itaim Bibi com uma nova centralidade,
propiciando um espaço de lazer e serviços com qualidade urbana,
comodidade, conveniência e segurança. (REVISTA PROJETOS,
https://www.vitruvius.com.br/revistas/read/projetos/04.044/2397,
2003)
70
Fotografia 15 – Paisagismo do Bascan century Plaza – Vista Aérea

Fonte : www.arquivo.arq.br (2019)
Se os moradores se habituassem se locomover a pé, a cidade

ganharia em outras duas frentes: na redução dos
congestionamentos, já que em várias situações seria agradável
deixar o carro em casa, e no combate à violência, já que locais
movimentados são sempre mais seguros. Para Abbud, as
calçadas devem ainda ser mais largas, para abrigar ciclovias, e
contar com espaços delimitados para o plantio de árvores e a
instalação de telefones e lixeiras. Precisam ser acessíveis, com
rampas que facilitem a vida de cadeirantes, idosos, bebês em
seus carrinhos etc.
(VEJA SÃO PAULO, 2013)
O projeto de Beneditio Abbud consegui reunir dois conceitos o de calçada

ecológica, com piso drenante com muita vegetação distribuída delimitando
ambientes e integrar o público ao privado de uma maneira que o pedestre nem
percebe que entrou no ambiente corporativo.
71
Figura 2 – Brascan Century Plaza – planta da implantação do térreo

Fonte: www.arquivo.arq.br (2019)
O trabalho de Abbud defende um paisagismo sensitivo mesclando espécies

frutíferas, chás e temperos, aguçando o olfato e o paladar, assim como os
tamanhos e cores das plantas em relação ao espaço, diferentes texturas e som
com de cascatas e de pássaros.
72
3.3 EDIFÍCIO GARAGEM REESTRUTURAÇÃO DO PAÇO ALFÂNDEGA EM

RECIFE.

Arquiteto Paulo mendes do Costa
Localização RECIFE, PE
Inicio do projeto 2000
Fim do projeto 2006
Área do terreno Bloco a 3500m² bloco b 2800m²
Quadro 4 – Ficha Técnica Paço Alfândega em Recife

Fotografia 16 – Edifício Garagem Paço Alfândega em Recife

Fonte : www.blogdaspps.com (2019)
A proposta do edifício-garagem nasceu para dar suporte ao Paço

Alfândega, centro de compras instalado em uma edificação do século 18 com o
objetivo de alavancar a revitalização da porção sul da ilha do Recife. A opção de
abrir subsolos de estacionamento foi considerada economicamente inviável,
devido à presença de um lençol freático a cerca de dois metros de profundidade.
A solução estava na verticalização das garagens a partir de um projeto que
73
minimizasse o impacto desse tipo de construção sobre a vizinhança, respeitando

seu alinhamento e escala, e que ao mesmo tempo estabelecesse diálogo
harmonioso com entorno, onde se destacam o rio Capibaribe, o cais do porto, o
próprio shopping e a histórica ponte Maurício de Nassau.
A necessidade de mil vagas de estacionamento - o que significa maior área
construída que a do centro de compras - e a limitação do gabarito à altura dos
antigos casarões sugeriram a implantação da garagem em dois blocos
posicionados em quadras distintas. Para viabilizar essa fórmula, do ponto de vista
urbanístico, era preciso encontrar soluções que favorecessem a circulação de
pedestres nesse percurso e evitassem o agravamento do já intenso tráfego local.
Impacto da Intervenção no Bairro
Na intervenção, tanto os materiais quanto os mecanismos ficaram aparentes

e distintos dos antigos. Os anexos do novo Shopping a central de ar-condicionado
e o edifício garagem não harmoniza com as casas antigas do local. O volume do
edifício garagem impede mais pontos de conflito no tráfego local e duplica todas
as vias de circulação e acessos de veículos e usuários. Isso representa economia
de área, mais vagas de estacionamentos e minimiza o impacto de garagens na
vizinhança.
Por apresentar-se neutro ele não choca tanto a ambiência existente.
74

_________________________________________________________________
75
4 EDIFÍCIO MISTO DE INTERESSE SOCIAL
HIS (HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL) destinada ao atendimento de

famílias de baixa renda, classificada em dois tipos:
HIS 1: destinada a famílias com renda familiar mensal de até R$ 2.640,00 (dois
mil seiscentos e quarenta reais);
HIS 2: destinada a famílias com renda familiar mensal superior a R$ 2.640,00
(dois mil seiscentos e quarenta reais) e igual ou inferior a R$ 5.280,00 (cinco mil
duzentos e oitenta reais);
Padrões construtivos:
• Área útil máxima de 70m² e mínima de 24m²;
• Limite máximo de 01 banheiro por unidade habitacional;
• Pé-direito mínimo de 2,30m para cozinhas, banheiros e áreas de serviço;
• Pé-direito mínimo de 2,50m para os demais compartimentos;
• No máximo 01 vaga de estacionamento por unidade.
• Terraço/Sacada com área "não computável" de máximo 10% da área da unidade
habitacional, limitando-se ou 5% da área do terreno por pavimento;
Obs.: No caso de produção de HIS no sistema de "mutirão" ou "autogestão" não
se aplica o limite de área útil máxima de 70m².
HMP (HABITAÇÃO DE MERCADO POPULAR): destinada ao atendimento de
famílias com renda familiar mensal superior a R$ 5.280,00 (cinco mil duzentos e
oitenta reais) e igual ou inferior a R$ 8.800,00 (oito mil e oitocentos reais);
Padrões construtivos:
• Área útil máxima de 70m² e mínima de 24m²;
• Limite máximo de 02 banheiros por unidade habitacional;
• Pé-direito mínimo de 2,30m para cozinhas, banheiros e áreas de serviço;
• Pé-direito mínimo de 2,50m para os demais compartimentos;
• No máximo 01 vaga de estacionamento por unidade.
• Terraço/Sacada com área "não computável" de máximo 10% da área da unidade
habitacional, limitando-se ou 5% da área do terreno por pavimento;
Obs.: No caso de produção de HIS no sistema de "mutirão" ou "autogestão" não
se aplica o limite de área útil máxima de 70m²
76
4.1 DIAGNÓSTICO
Este trabalho analisa a uma área de 22.643,23 m² localizado entre a

Avenida Francisco Matarazzo e Rua Tagipuru no bairro da Barra Funda em São
paulo, para a produção de Habitação de Mercado Popular (HMP), na
subprefeitura da Lapa, baseado no Plano Diretor Estratégico (PDE), Lei
16.050/14, ZEIS 5, que determina o uso do solo de 40% da construção deve
atender famílias que ganham de 3 a 6 salários mínimos e outros 60% atender quem
ganha até 10 salários mínimos, sendo que desses últimos pode-se destinar até 20%
para fazer área comercial no térreo.
Localização
77
Figura 3 – Localização em São Paulo da área da intervenção para o projeto Barra Parque –
Vista aérea
Fonte: Criado pelo autor (2019)
A área de intervenção também tem o incentivo para edifício garagem

comtemplado no Plano Diretor Estratégico (PDE), Lei 16.050/14, incentivo
garagem.
Figura 4 - Área da intervenção para o projeto Barra Parque – Vista aérea

78
Levantamento Planialtimétrico
Figura 5 – Topografia do terreno

79
A terreno do projeto possui um pequeno desnível de 5 metro no centro do

terreno de 730 à 725 metros do nível do mar, o nível 735 fica na avenida
Francisco Matarazzo assim da calçada da avenida Francisco Matarazzo até o
centro do terreno tem um desnível de 7 metros.
80
Figura 6 – Topografia do terreno vista pelo sketchup

Orientação Solar
O estudo solar foi baseado na orientação do norte geográfico, que em

São Paulo fica a -22 graus.
Figura 7 – Orientação solar no terreno

81
A frente do terreno esta voltada para o Nordeste NE o que leva a implantação

ser toda voltada par o Nordeste e para o Leste tendo assim uma melhor insolação
durante todo o ano e principalmente no período da manhã.
22 de Junho Inverno 9 hs 22 de Junho Inverno 15 hs
22 de Dezembro Verão 9 hs 22 de Dezembro Verão 15 hs
Figura 8 – Orientação solar da maquete volumétrica vista pelo sketchup

82
Ventos Predominantes
Na figura 10 vemos a predominância dos ventos em São Paulo e suas

respectivas velocidades a 10m de altura.
Figura 9 – velocidade predominante por direção

Fonte: Meteoblue (2019)
83
A predominância dos ventos em São Paulo tende a ser do Sudeste (SE) para o
Noroeste (NW) como vemos na figura 10 os ventos tem mais intensidade quando de
sul-sudeste (SSE) para nor-noroeste (NNW).
Figura 10 – direção do vento no edifício

A configuração das torres no terreno diminuirá a intensidade dos corredores de

vento no complexo melhorando o conforto ambiental.
84
Figura 11 – direção do vento no edifício

Figura 12 – Direção do vento no terreno – Vista aérea

A área de intervenção esta entre duas zonas Zepecs uma delas onde está
cituado o Memorial da América Latina que é zona Zepecs-BIR, (Bens Imóveis
85
Representativos) são bens de valor arquitetônico ou histórico. Dentro dessa

categoria estão igrejas, edifícios históricos e casas bandeiristas, entre outros.
Figura 13 - Zonas ZEPCs BIR e BIR APPa – Vista aérea

A Zepec-BIR oferece ao proprietário a possibilidade de obter recursos,

vinculados à conservação do imóvel, por meio da TDC (Transferência do Direito
de Construir). Ou seja, o potencial construtivo de sua propriedade (que equivale a
uma vez a área do terreno para imóveis de até 500 m²) pode ser vendido para
construtoras usarem em terreno apto a ser verticalizado. E outra Zepec é definida
no perímetro do parque da Água Branca que tem como zoneamento a Zepecs-
APPa (Áreas de Proteção Paisagística) são áreas naturais ou produzidas pelo
homem como praças, parques, monumentos e áreas verdes ou indígenas que
possuem valor e importância cultural para a região. Serra da Cantareira e Parque
da Luz são exemplos de Zepec-APPa.
86
Figura 14 - Área da intervenção para o projeto Barra Parque – Vista aérea

O bairro da Barra Funda possuem características socioculturais e

econômicas, próprias, voltadas à produção industrial e o comércio, e o terminal
rodoviário que veio a ser referência aos demais da cidade; o Terminal Intermodal
Palmeiras-Barra, com um distrito de 5,6 quilômetros quadrados situado na região
oeste de São Paulo. A subprefeitura da Lapa é a responsável pelo distrito da
Barra Funda, Jaguaré, Jaraguá, Vila Leopoldina, Lapa e Perdizes. Os limites
físicos do distrito da Barra funda são : a Marginal Tietê, os distritos de Perdizes,
Lapa, Bom Retiro e Santa Cecília.
87
Figura 15 – Bairro onde se encontra a área da intervenção para o projeto Barra Parque –
Vista aérea
Morfologia do Tecido Urbano
Com a implantação da ferrovia o desenvolvimento urbano e a ocupação

industrial as características atuais da paisagem urbana no bairro são bem
definidas e marcantes.
É predominante o uso residencial e comercial na parte sul do bairro
incorporando os distritos de Perdizes, Pompéia e Santa Cecília, que segue uma
regularização em suas quadras com formas retangulares.
88
Figura 16 - Tecido Urbano – Vista aérea

Do lado norte o predomínio é comercial, de serviço e industrial com glebas

irregulares e muitas com pouca utilização ou vazias. O traçado viário lembra muito
o europeu, com rotatórias e grandes eixos largos e desuniformes.
Infraestrutura Viária de Transporte
A infraestrutura existente é de grande porte, conectando a Barra Funda com

quase toda a cidade de São Paulo, já o acesso dentro dos bairro é congestionado
em determinados horários e ineficiente.
O principal acesso as zonas da cidade é a Marginal do Rio Tietê, a ligação
Leste-Oeste é feita pela Av. Francisco Matarazzo e Av. Marques de São Vicente
ligando a Lapa ao centro, no sentido norte-sul a zona Norte é ligada a Paulista,
Pacaembu e Pinheiros á zona Norte.
89
Figura 17 - Transporte público malha viária – Vista aéria

A acessibilidade ao bairro da Barra Funda é diversificada e mista no

contexto do transporte público, o Terminal Intermodal da Barra Funda, faz
conexão com a linha verde e azul pela linha amarela, as estações da CPTM 7 e 8
levam a Jundiaí e Itapevi, e o terminal rodoviário distribuindo linhas para várias
cidades do país.
90
Figura 18 - Intensidade do tráfego as 8:00 hs – Vista aérea

Fonte: Google maps (2019)
Nas figuras 10 e 11 temos um parâmetro do trânsito nas vias principais

com trânsito mais fluente que as vias locais nos horários de pico.
Figura 19 - Intensidade do tráfego as 19:00 hs – Vista aérea

Fonte: Google maps (2019)
91
Figura 20 - Tipos de vias

Fonte: Criada pelo Autor (2019)
Zoneamento
O local da futuro projeto esta localizado em uma, Zona Mista (ZM): porções
do território localizadas na Macro zona de Estruturação e Qualificação Urbana; (Plano
Diretor Estratégico (PDE), Lei 16.050/14.
Se pretende promover com as ZMs o usos residenciais e não residenciais,
como descrito no Art. 11. As Zonas Mistas (ZM) são porções do território destinadas
92
a promover usos residenciais e não residenciais, com predominância do uso

residencial, com densidades construtiva e demográfica baixas e médias, subdivididas
em: (Plano Diretor Estratégico (PDE), Lei 16.050/14.
4.1.1.1 Perímetros das zonas
As Zona Especial de Interesse Social 5 (ZEIS 5) define a ocupação da seguinte

maneira; 40% para atender famílias que ganham de 3 a 6 salários mínimos e outros 60%
para atender quem ganha até 10 salários mínimos, sendo que desses últimos pode-se
destinar até 20% para fazer área comercial no térreo. A área destinada a (ZEIS 5) é bem
estruturada com, infraestrutura viária e próximo a diversos equipamentos e das zona
central de São Paulo.
Figura 21 – Zoneamento por perímetro de Zonas – informações obtidas no GeoSampa

Fonte: www. geosampa.prefeitura.sp.gov.br – Editado pelo Autor
93
4.1.1.2 Zona especial de interesse social (ZEIS 5)
ZEIS 5 são lotes ou conjunto de lotes, preferencialmente vazios ou

subutilizados, situados em áreas dotadas de serviços,
equipamentos e infraestruturas urbanas, onde haja interesse
privado em produzir empreendimentos habitacionais de mercado
popular e de interesse social. § 1º Deverá ser evitada a
demarcação de novas ZEIS nas áreas que apresentem risco à
saúde ou à vida, salvo quando saneados, e em terrenos onde as
condições físicas e ambientais não recomendem a construção. §
2º Não será admitida a demarcação de ZEIS 2, 3, 4 e 5 em áreas
totalmente ocupadas por vegetação remanescente de Mata
Atlântica ou inseridas totalmente em Áreas de Preservação
Permanente (APP). (Plano Diretor Estratégico (PDE), Lei 16.050/14.
Figura 22 – Quadra da área de intervenção

Fonte: Google Maps (2019)
4.1.1.3 Uso predominante do solo
Devido ao abandono das indústrias o uso predominante do solo é de

serviços e comércio, os prédios industriais tem um gabarito baixo e um
acabamento simples, estão localizados na sua maioria entorno da ferrovia.
Entorno das principais avenidas do bairro a Marques de São Vicente e Francisco
94
Matarazzo concentra-se imóveis com um padrão construtivo melhor, que abriga

comércios e serviços.
Figura 23 – Uso predominante do solo e locais de interesse próximos

Fonte: Google Maps (2019)
Proximo ao distrito da Pompéia e Perdizes estão localizados os imóveis

residênciais, pela concentração de equipamentos urbanos nesta área, estes na
sua maioria de uso unifamiliar e proximo ao Parque da Água Branca os de uso
multifamiliar.
95
4.1.1.4 Volumetria do entorno
Nas figuras 25, 26, 27 e 28 nota-se como é bem dividido o gabarito de

altura no bairro, e a grande concentração das áreas verdes no Parque da Água
Branca.
Figura 24 – Volumetria do bairro com destaque no terreno.


96


97
Figura 28 - Área de intervenção e equipamentos do entorno

O entorno do local da intervenção é alimentado por vários equipamentos

privados e públicos entre eles;
0,300 km – Terminal intermodal Palmeiras / Barra Funda

0,300 km – Senac – francisco Matarazzo
0,300 km – TV Record
0,400 km – MVR Engenharia
0,500 km – Museu Geológico ( MUGEO )
0,500 km – Villa Country
0,600 km – Parque da Água Branca
0,600 km – Sonda Supermercado
0,700 km – Cartório
0,700 km – Forúm Trabalhista
0,800 km – Cursinho Objetivo
0,800 km – Faculdade Oswaldo Cruz
0,900 km – Fundação VUNESP
0,900 km – Faculdade santa marcelina
0,900 km – Wall Mart Pacaembu
98
1,00 km – Hotel Pananby São Paulo

1,15 km – Shopping West Plaza
1,18 km – Parque Industrial Tomas Edson
1,19 km – Oficina São João
1,25 km – Hotel Ibis
1,33 km – Dicico
1,36 km – Casa das Caldeiras
1,38 km- Teatro Tuca
1,43 km – Alliaz Parque
1,57 km – Faculdade Impacta de Tecnologia
1,58 km – Teatro Escola Macunaima
1,62 km – Bourbon Shopping
1,63 km – San’s Club
1,93 km – Teatro Safra
1,91 km - Sesc Pompéia
1,96 km – Teatro Porto Seguro
2,17 km – Gaviões da Fiel
2,33 km – Águias de Ouro
2,48 km – CT São Paulo Futebol Clube
2,54 km – Sambódromo de São Paulo
3,02 km - Centro Esportivo Tiête
3,84 km – Aéroporto Campo de Marte
3,88 km – Mercado Municipal de São Paulo
Áreas verdes
As poucas praças existentes no bairro estão atreladas ou sistema viário,

nas rotatória ou canteiros, quase não a apropriação do espaço público pelas
pessoas. A maior concentração de área verde é o Parque da Água Branca.
99
Fotografia 17 – Foto de canteiro – pouca arborização

Fotografia 18 – Foto Rua Tagipuru na frente do local do projeto – pouca arborização

100
Fotografia 19 - Foto de rotatória – pouca arborização

Os espaços existentes no bairro com mais transição e convívio das

pessoas são; o Parque da Água Branca que esta mais na região de Perdizes e o
memorial da América Latina que esta na Barra Funda, o principal propósito da
intervenção do projeto aqui descrito é interligar o Parque ao Memorial com uma
circulação viva e ampla, melhorando também o acesso ao Terminal Intermodal.
Fotografia 20 – Foto da praça do terminal Barra Funda – mais arborizado arborização

101
Fotografia 21 – Foto da Rua Dep. Salvador Julianelli vista pela Rua Tagipuru – Problema
grave de segurança na região.
Fotografia 22 – Foto da Rua Dep. Salvador Julianelli vista pela Av. Francisco matarazzo –
Futuro Projeto Água Branca Sub Setor H, parque linear com 30m de largura por 120m de
comprimento com descrito abaixo.
Aspectos legais do entorno
Em 1989 foi concluída a construção do Memorial da América Latina, um grande

reduto cultural inaugurado sobre o antigo Largo da Banana. Que foi tombado em
1997 como monumento de interesse cultural e arquitetônico o MEMORIAL DA
AMÉRICA LATINA.
102
4.1.1.5 Resolução de tombamento
Como prevê o (PDE) LEI Nº16.050, DE 31 DE JULHO DE 2014.

CAPITULO 2 Seção V
Da Zona Especial de Preservação Cultural (ZEPEC)
Art. 61. As Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEPEC) são

porções do território destinadas à preservação, valorização e
salvaguarda dos bens de valor histórico, artístico, arquitetônico,
arqueológico e paisagístico, doravante definidos como patrimônio
cultural, podendo se configurar como elementos construídos, edificações
e suas respectivas áreas ou lotes; conjuntos arquitetônicos, sítios
urbanos ou rurais; sítios arqueológicos, áreas indígenas, espaços
públicos; templos religiosos, elementos paisagísticos; conjuntos urbanos,
espaços e estruturas que dão suporte ao patrimônio imaterial e/ou a usos
de valor socialmente atribuído.
Art. 63. As ZEPEC classificam-se em 4 (quatro) categorias de
acordo com as respectivas resoluções de tombamento ou instrumentos
de proteção instituídos por órgãos municipais, estaduais e federais:
I – Bens Imóveis Representativos (BIR) – elementos construídos,
edificações e suas respectivas áreas ou lotes, com valor histórico,
arquitetônico, paisagístico, artístico, arqueológico e/ou cultural, inclusive
os que tenham valor referencial para a comunidade;
II – Áreas de Urbanização Especial (AUE) – porções do território
com características singulares do ponto de vista da morfologia urbana,
arquitetônica, paisagística, ou do ponto de vista cultural e simbólico, ou
conjuntos urbanos dotados de identidade e memória, possuidores de
características homogêneas quanto ao traçado viário, vegetação e
índices urbanísticos, que constituem documentos representativos do
processo de urbanização de determinada época;
III – Áreas de Proteção Paisagística (APPa) – sítios e logradouros
com características ambientais, naturais ou antrópicas, tais como
parques, jardins, praças, monumentos, viadutos, pontes, passarelas e
formações naturais significativas, áreas indígenas, entre outras;
IV – Área de Proteção Cultural (APC) – imóveis de produção e
fruição cultural, destinados à formação, produção e exibição pública de
conteúdos culturais e artísticos, como teatros e cinemas de rua, circos,
centros culturais, residências artísticas e assemelhados, assim como
espaços com significado afetivo, simbólico e religioso para a
comunidade, cuja proteção é necessária à manutenção da identidade e
memória do Município e de seus habitantes, para a dinamização da vida
cultural, social, urbana, turística e econômica da cidade.
103
A área do previsto projeto do Barra Parque esta situada no entorno de dois

bens tombados, o Memorial da América Latina que esta em uma zona zepec-BIR
e o parque da Água Branca que esta em uma zona zepc-APPa, as duas áreas
foram tombadas pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico,
Artístico e Turístico do Estado de São Paulo. (CONDEPHAAT).
CONDEPHAAT – Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico,

Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo. Resolução SC 75/97,
de 11 de dezembro de 1997, publicado no DOE 17/12/97, p. 26
Marcos Ribeiro de Mendonça, Secretário da Cultura, nos termos do artigo
1o do Decreto-Lei 149, de 15-08-69 e do Decreto no 13.426, de 16-03-79, cujos
artigos 134 e 149 permanecem em vigor por força dos artigos 187 e 193 do
Decreto Estadual no 20.955, de 1o-6-83, e considerando
Que o Memorial da América Latina se inscreve “entre as mais importantes
obras de arquitetura desenvolvidas pelo arquiteto Oscar Niemeyer, sintetizando as
qualidades que o tornaram festejado inclusive além de nossas fronteiras, por
todos os povos que contemplou com sua criação magnífica, erigida em grandes
vãos livres, curvas ousadas, formas arrojadas em concreto armado”
Resolve:
Artigo 1o – Fica tombado como monumento de interesse cultural
e arquitetônico o MEMORIAL DA AMÉRICA LATINA, composto pelo
agenciamento e paisagismo do terreno, edifícios, equipamentos e obras
de arte aderentes, documentados no Processo Condephaat no
31.592/94, situado na avenida Mário de Andrade no 664, na cidade de
São Paulo, Capital do Estado de São Paulo;
Artigo 2o – Fica o Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico,
Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo -
CONDEPHAAT autorizado a inscrever no Livro de Tombo competente o
conjunto em referência, para os devidos e legais efeitos, e após baixar
Ordem de Serviço fixando a regulamentação da área envoltória.
Artigo 3o – Esta Resolução entrará em vigor na data de sua
publicação. (Resolução SC 75/97, de 11 de dezembro de 1997,
publicado no DOE 17/12/97, p. 26)
104
4.1.1.6 Entorno do imóvel tombado
É a área de proteção localizada na circunvizinhança dos bens tombados

que é delimitada junto com o processo de tombamento com objetivo de preservar
a sua ambiência e impedir que novos elementos, obstruam, reduzam sua
visibilidade, afetem as interações sociais tradicionais ou ameacem sua
integridade. A área de em torno não é apenas um anteparo do bem tombado, mas
uma dimensão interativa a ser gerida tanto quanto o objeto de conservação.
Compete ao órgão que efetuou o Tombamento estabelecer os
limites e as diretrizes para as interações sociais nas áreas de em
torno de bens tombados. Portanto, quando algo é tombado, aquilo
que está próximo, em torno a ele, sofre a interferência do
processo de tombamento, embora em menor grau de proteção,
não podendo ser descaracterizado à revelia da SEEC/CPC.
Assim, intervenções próximas a bens tombados devem ser
comunicadas antecipadamente à SEEC – CPC para a aprovação
dos projetos. (ENTORNO..., 2019)
4.1.1.7 Projeto de lei dos planos regionais estratégicos das subprefeituras e

da disciplina do uso e ocupação do solo do município de São Paulo
1. objetivos específicos:
1.1. transformar as ZPI em Zonas Mistas – ZM, visando à
promoção do desenvolvimento urbano com diversidade de usos
residenciais e não residenciais, de padrão arquitetônico, com
qualidade ambiental;
1.2. permitir a permanência e a expansão das industrias
diversificadas nas novas Zonas Mistas – ZM;
2- diretrizes específicas:
2.1. estimular, na nova centralidade, atividades culturais e a
diversificação de atividades comerciais e de prestação de
serviços, especialmente em áreas situadas nas proximidades do
Memorial da América Latina;
2.2. estimular atividades esportivas e de lazer em áreas
desocupadas e próximas da calha do Rio Tietê, visando à
manutenção de superfícies que contenham a água, por meio de
pisos drenantes, que garantam maior permeabilidade do solo;
2.3. preservar o Parque Fernando Costa, estabelecendo para as

quadras lindeiras as características de uso e ocupação do solo da
Zona Mista – ZM, com gabarito máximo das edificações igual a
9,00 metros, conforme Mapa 04, integrante deste Livro;
105
2.4. manter, como integrante do Sistema de Áreas Verdes do

Município de São Paulo, a Sociedade Esportiva Palmeiras (EI-8);
2.5. transferir a centralidade prevista pelo PDE, no entorno da
Avenida Pacaembu com as Avenidas General Olímpio da Silveira
e Francisco Matarazzo, para o entorno do Memorial da América
Latina;
3- ações estratégicas:
3.1. promover entendimentos com os órgãos municipais (CET,
HABI, EMURB e SP-LA) visando à revisão dos perímetros
destinados para ZEIS 3 e a maior compatibilidade com as
atividades propostas na nova centralidade de Água Branca;
3.2. tratar de forma diferenciada os clubes esportivos que são
vinculados a
Clubes de Futebol, por serem estes, pólos geradores de tráfego;
3.3. rever o perímetro e as disposições da Lei nº 11.774, de 18 de
maio de 1995, visando à inclusão dos novos instrumentos de
política urbana definidos no PDE e no Estatuto da Cidade;
(PROJETO..., 2019)
4.1.1.8 EMURB – Operação urbana consorciada água branca
Subsetor H - Terminal Intermodal da Barra Funda - Memorial da

América Latina
O Subsetor H tem área de 78,14 ha, com limite ao norte pela
avenida Marquês de São Vicente, ao sul pela avenida Francisco
Matarazzo, a oeste pela avenida Antártica e a leste pela avenida
Doutor Abraão Ribeiro e viaduto Pacaembu. As coordenadas são:
329221 E, 7397857 N / 330622 E, 7396766 N.
Este Subsetor é dividido pela linha do trem/metrô, onde na área
norte, entre a avenida Marquês de São Vicente e a linha férrea,
predominam os comércios, serviços, oficinas e pequenas
indústrias, funcionando em imóveis residenciais adaptados ou
pequenos galpões, porém, próximo a avenida Marquês de São
Vicente existem alguns edifícios, como o Tribunal Regional do
Trabalho - TRT. A região possui graves problemas para escoar a
água da chuva em função de sua topografia e dos sistemas
obsoletos de drenagem existentes.
Na área sul, entre a linha férrea e a avenida Francisco
Matarazzo, predominam terrenos vazios e galpões utilizados para
cultura e lazer. Os lotes possuem quadras enormes que dificultam
a circulação de pedestres, que é intensa na região em função
do terminal da Barra Funda, das universidades UNESP e
UNINOVE e do Memorial da América Latina.

106
A população que mora na região é de 5.975 pessoas com um perfil

de renda média/baixa e alta com uma densidade demográfica de
76,46 hab/ha. A proximidade com o bairro das Perdizes, o terminal
da Barra Funda, as universidades e a cultura valorizaram os
imóveis. (RIMA, ...2019)
As diretrizes e propostas para o Subsetor H são:
1. Aumentar a densidade demográfica para 200 hab/ha, com uma população de

15.628 pessoas;
2. Incentivar a construção de edifícios, observando a característica da

região, a capacidade do sistema viário e considerando a capacidade do
sistema de transporte coletivo;
3. Incentivar a utilização de 70% do estoque para usos residenciais e 30%

para usos não residenciais. Não incentivar os usos industriais;
4. Incentivar a doação de parte do terreno frontal dos novos empreendimentos

para ampliação das calçadas;
5. Criação da praça linear na rua Dep. Salvador Julianelli com 30 metros de

largura e 120 de comprimento, entre o parque Fernando Costa ( Parque da
Água Branca) e o terminal da Barra Funda;
6. Recuperação paisagística e ampliação das áreas de circulação da praça do

Memorial da América Latina, na saída sul do terminal da Barra Funda;
7. Criação de rua entre a avenida Francisco Matarazzo e a avenida Doutor

Auro Soares de Moura Andrade, cruzando a rua Tagipuru;
8. Prolongamento da rua Dona Germaine Burchard, entre a rua Tagipuru e a

avenida Doutor Auro Soares de Moura Andrade;
9. Alargamento das calçadas na rua Tagipuru, entre a rua Adolpho Pinto e a

rua Júlio Gonzáles, visando melhorar o fluxo de pedestres;
10. Alargamento das calçadas na avenida Doutor Auro Soares de Moura

Andrade, no lado oposto da linha do metrô;
11. Alargamento das calçadas, implantação de áreas com jardins,

arborização e implantação de estacionamento para motos e
reconfiguração do entroncamento das ruas Doutor Adolpho Pinto, Fuad
Nautel e Tagipuru;
12. Reconfiguração geométrica com alargamento das calçadas e reforço do

sistema de micro drenagem da rua Doutor Quirino dos Santos, entre a
avenida Marquês de São Vicente e rua da Várzea;
107
13. Alargamento da rua Joaquim Manoel de Macedo, entre a rua do Bosque e a

rua da Várzea;
14. Alargamento da rua do Bosque, entre a rua Joaquim Manoel de Macedo e a

rua da Várzea;
15. Criação de rua entre a rua da Várzea e a rua do Bosque, visando utilizar
melhor o terminal da Barra Funda e o Tribunal Regional do Trabalho - TRT;
16. Criação de rua entre a rua proposta acima e a rua da Várzea, e entre a
rua do Bosque e a rua Doutor Quirino dos Santos, cruzando a rua Joaquim
Manoel de Macedo;
17. Prolongamento da rua José Gomes Falcão, entre a rua do Bosque e a rua da
Várzea, permitindo a ligação com a marginal do Tietê;
18. Reconfiguração das ruas Doutor Bento T. Ferraz e Várzea, ligando a avenida
Gustavo Willy Borghoff, permitindo a melhor organização das chegadas e
saídas de ônibus do terminal da Barra Funda;
19. Reconfiguração das vias de acesso e vias de circulação interna do terminal

de ônibus da Barra Funda, incluindo a criação de uma praça no final da rua
Doutor Quirino dos Santos;
20. Criação de rua para prolongar a via existente sob o viaduto Antártica, ligando
o início da avenida Gustavo Willy Borghoff (rua da Várzea) à praça Luís
Carlos Mesquita, aliviando a circulação de veículos em frente ao terminal da
Barra Funda;
21. Implantar área de interesse social e da comunidade e estacionamento

público, visando novos usos para a região, principalmente nas quadras 45, 46,
51,52 e 53;
22. Implementar soluções de drenagem urbana, mais condizentes com a área.

(RIMA, ...2019)
Os itens em destaque acima mostram que o estudo de projeto para o Barra

Parque aqui citado esta totalmente dentro das diretrizes da OPERAÇÃO
URBANA CONCORSIADA AGUA BRANCA seguindo a Lei 11.774 De 18 de
maio de 1995 - Operação Urbana Água Branca.
No item 5 citado acima esta a previsão da praça linear ligando a Av. Francisco
Matarazzo ao terminal barra funda, este item em particular será incorporado ao
projeto Barra Parque fazendo assim a doação de 3.600 m² do terreno para a
108
prefeitura de São Paulo, a praça linear terá 30 metros de largura e 120 metros de
comprimento sendo incorporada a área paisagista do condomínio Barra Parque.
E o item 9 prevê o alargamento da rua Tagipuru, também previsto no Projeto de
estudo Barra parque.

CAPITULO 3, DOS INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA E DE GESTÃO
AMBIENTAL
Seção II
Do Direito de Construir, Subseção II Da Outorga Onerosa do Direito de Construir
Art. 115. A Prefeitura poderá outorgar onerosamente o direito de

construir correspondente ao potencial construtivo adicional mediante
contrapartida financeira a ser prestada pelos beneficiários, nos termos
dos arts. 28 a 31 e seguintes do Estatuto da Cidade, e de acordo com os
critérios e procedimentos estabelecidos nesta lei.
Parágrafo único. Os recursos auferidos com as contrapartidas
financeiras oriundas da outorga onerosa de potencial construtivo
adicional serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento
Urbano – FUNDURB.
§ 2º Para o cálculo do potencial construtivo adicional deverão ser
utilizados:
I – o coeficiente de aproveitamento básico 1 (um) estabelecido nos
Quadros 2 e 2A desta lei;
III – o coeficiente de aproveitamento máximo 4 (quatro)
estabelecido para as ZEIS 2, ZEIS 3 e ZEIS 5;
O coeficiente de aproveitamento do nosso objeto de estudo é de 4 conforme(PDE)
Fachada Ativa, Fruição Pública e Cota Parte Máxima
Cota Parte Máxima

Definição
Cota parte de terreno é relação de densidade habitacional,
expressa em unidade de área, entre a área total do terreno e o
número de unidades habitacionais a serem idealmente
produzidas;
Objetivos
Garantir a otimização do uso do solo em áreas beneficiadas por
investimentos públicos no sistema de transporte coletivo de alta e
média capacidade. Tal instrumento define o número mínimo de
unidades habitacionais que deverão ser construídas em função da
área de determinado terreno permitindo ainda que ocorra uma
109
diversidade de tamanho das unidades afim de estimular

ocupações urbanas que atendam diferentes faixas de renda.
Critérios
Tal definição foi estabelecida de modo que o valor proposto
corresponde ao tamanho médio das unidades habitacionais
produzidas na cidade nos últimos 10 anos.
Incentivos ao uso misto e EHIS
Nos edifícios de uso misto e de EHIS a área construída destinadas
aos usos não residenciais não será computada na aplicação de
coeficientes de aproveitamento até o limite de 20% do total da
área construída total do empreendimento.
Conforme critérios citados acima o Barra Parque terá 20% destinada a uso não
residencial.
FACHADA ATIVA
Definição
Fachada ativa corresponde à exigência de ocupação da extensão
horizontal da fachada por uso não residencial com acesso direto e
abertura para o logradouro, a fim de evitar a formação de planos
fechados na interface entre as construções e o logradouro lindeiro.
Objetivos
Promover a dinamização dos passeios públicos em relação ao
térreo das edificações voltadas para este. Tal estratégia fortalece
a vida urbana nos espaços públicos ampliando o controle social
dos seus usos.
Critérios
Lotes com testada maior que 20 m com acesso direto ao
logradouro.
Incentivos
Não serão considerados computáveis até o limite de 50% da área
do lote.
FRUIÇÃO PÚBLICA
Definição
Área de uso público localizada no pavimento térreo que não pode
ser fechada com edificações, instalações ou equipamentos.
Objetivos
Estimular novas conexões na escala local que privilegiem o
pedestre e, ao mesmo tempo o desenvolvimento de atividades
com valor social, cultural e econômico.
Critérios
Área de no mínimo 250 m2 que deverá ser devidamente averbada
em Cartório de Registro de Imóveis.
110
Poderá ser acrescida gratuitamente ao potencial construtivo

básico do imóvel uma área construída computável equivalente a
100% (cem por cento) da área destinada àquela finalidade
(GESTÂO URBANA, 2019)
Conforme o (PDE) o projeto Barra parque seque todos os parâmetro na Fachada Ativa e
Fluição Pública.
Insentivo edifício garagem
De acordo com uma pesquisa de mobilidade realizada em, 2012 pela

Companhia do Metro, a população com menor poder aquisitivo, são responsáveis
pelo aumento de viagens realizadas de carro, aumentando e muito o trânsito na
cidade de São Paulo.
Apesar do aumento nos deslocamentos por modo individual, o que gerou
estrangulamento das vias de acesso ao centro expandido, houve também
incremento das viagens por modo coletivo (viagens de metrô aumentaram 45%
entre 2007 à 2012). Como vemos na figura 30.
111
Figura 29 - Incremento de viagens de metrô por sub-região da RMSP, entre 2007 e 2012
Fonte: Pesquisa de Mobilidade Urbana realizada pela Companhia do Metrô – 2012
O Plano Diretor de São Paulo tem diretrizes voltadas para essa questão de
mobilidade com a construção de edifícios garagem como uma alternativa, tanto
para terrenos próximos a malha de transporte público, quanto para áreas onde há
grande concentração populacional, pois haverá restrição de vagas nos novos
empreendimentos e assim, o edifício garagem poderia ser uma opção de
estacionamento.
O projeto de incentivo garagem prevê que estes imóveis terão isenção de
cinco anos do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), de cinco anos, para
parcela correspondente à construção, e o mesmo período para TLE (Taxa de
Licença de Execução de Obras e Urbanização de Áreas Particulares), mais
redução para 2% do ISS (Imposto Sobre Serviços).(Plano Diretor Estratégico
(PDE), Lei 16.050/14.
112
O projeto Barra Parque prevê a construção de dois subsolos com

estacionamento público, disponibilizando ao bairro cerca de 1200 vagas de
estacionamento, tendo em vista que este é um dos problemas do entorno, que tem
a Universidade Uninove, o Memorial da América Latina, o Parque da Água Branca,
o Espaço das Américas e o Terminal Barra Funda e não há vagas suficiente para
atender a demanda do bairro.
Zona Mista e Zeis
CAPITULO 2, Seção III Art. 35. As Zonas Mistas – ZM são

porções do território destinadas à implantação de usos
residenciais e não residenciais, inclusive no mesmo lote ou
edificação, segundo critérios gerais de compatibilidade de
incomodidade e qualidade ambiental, que têm como referência o
uso residencial podendo ser subdivididas em zonas mistas de
baixa, média e alta densidades.
Seção IV
Da Zona Especial de Interesse Social (ZEIS)
Subseção I
Dos Conceitos e Classificação da ZEIS
Art. 44. As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS),

demarcadas nos Mapas 4 e 4A, são porções do território destinadas,
predominantemente, à moradia digna para a população da baixa renda
por intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental e
regularização fundiária de assentamentos precários e irregulares, bem
como à provisão de novas Habitações de Interesse Social – HIS e
Habitações de Mercado Popular – HMP a serem dotadas de
equipamentos sociais, infraestruturas, áreas verdes e comércios e
serviços locais, situadas na zona urbana.
§ 1º Para efeito da disciplina de parcelamento, uso e ocupação do
solo, as disposições relativas às ZEIS prevalecem sobre aquelas
referentes a qualquer outra zona de uso incidente sobre o lote ou gleba.
§ 2º Nas ZEIS, o agente promotor público e privado deve
comprovar o atendimento aos percentuais mínimos de área construída
por faixas de renda, referente à HIS 1, em ZEIS 1, ZEIS 2, ZEIS 3 e ZEIS
4, e de HIS em ZEIS 5 estabelecidos no Quadro 4 da presente lei.
§ 3º Novas ZEIS podem ser demarcadas na revisão da legislação
de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.
V – ZEIS 5 são lotes ou conjunto de lotes, preferencialmente

vazios ou subutilizados, situados em áreas dotadas de serviços,
113
equipamentos e infraestruturas urbanas, onde haja interesse privado em

produzir empreendimentos habitacionais de mercado popular e de
interesse social.
Art. 46. As definições de HIS e HMP, segundo as faixas de renda
familiar a que se destinam, estão no Quadro 1 anexo a esta lei, e

se
aplicam a qualquer macro área e zona de uso em que sejam
permitidas.
Parágrafo único. Os valores da renda familiar mensal para HIS e
HMP definidos no Quadro 1 anexo deverão ser atualizados anualmente
pela Prefeitura, a cada mês de janeiro, de acordo com o Índice Nacional
de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o que vier a substituí-lo, e
publicados no Diário Oficial da Cidade, observando-se
que:(Regulamentado pelo Decreto nº 58.741/2019)
I – para HIS 1 o valor atualizado não poderá ultrapassar 3 (três)
salários mínimos;(Regulamentado pelo Decreto nº 58.741/2019)
II – para HIS 2 o valor atualizado não poderá ultrapassar 6 (seis)
salários mínimos;(Regulamentado pelo Decreto nº 58.741/2019)
III – para HMP o valor atualizado não poderá ultrapassar 10 (dez)
salários mínimos.(Regulamentado pelo Decreto nº 58.741/2019)
Art. 47. A indicação da demanda para as unidades de Habitação
de Interesse Social – HIS produzidas a partir da aprovação desta lei será
regulamentada pelo Executivo, com observância das normas específicas
de programas habitacionais que contam com subvenção da União, do
Estado ou do Município.
Subseção III
Da Disciplina de Uso e Ocupação do Solo em ZEIS
Art. 55. Em ZEIS, o licenciamento de edificação nova ou de

reforma com mudança de uso deverá atender à destinação de
percentuais mínimos de área construída total para HIS 1 e HIS 2,
conforme Quadro 4, anexo à presente lei.
§ 1º As exigências estabelecidas no “caput” aplicam-se aos
imóveis dotados de área de terreno superior a 1.000m2 (mil
metros quadrados) situados em ZEIS 1, 2, 4 e 5, bem como
àqueles dotados de área de terreno superior a 500m2 (quinhentos
metros quadrados) quando situados em ZEIS 3, excetuados os
imóveis:
I – públicos destinados a equipamentos sociais de
educação, saúde, assistência social, cultura, esportes e lazer, bem
como à infraestrutura urbana;
II – integrantes do Sistema Municipal de Áreas Protegidas,
Áreas Verdes e Espaços Livres;
III – classificados como ZEPEC-BIR, tombados ou que
tenham processo de tombamento aberto pelo órgão competente
de qualquer ente federativo.
114
§ 2º Em ZEIS, no caso de imóveis que se enquadram na

exigência de destinação de área construída para HIS 1 e HIS 2 de
acordo com o “caput” e § 1º deste artigo, o licenciamento de
planos e projetos de parcelamento do solo, em data posterior à
aprovação desta lei, submeterá todos os lotes resultantes à
exigência de destinação de área construída para HIS
independentemente das dimensões dos lotes resultantes.
§ 3º Em ZEIS, a reforma sem mudança de uso que envolver
a demolição ou ampliação de 50% (cinquenta por cento) ou mais
do total da área edificada no lote será considerada edificação nova
para fins de aplicação das exigências estabelecidas no “caput”
deste artigo.
§ 4º As exigências estabelecidas no “caput” deste artigo
poderão ser atendidas tendo por referência um conjunto de lotes,
contíguos ou não, desde que:
I – os lotes estejam localizados em ZEIS, na mesma
Subprefeitura;
II – sejam observados no conjunto de lotes, para cálculo do
total de área construída destinada para HIS 1 e HIS 2, as
exigências estabelecidas no Quadro 4 para cada lote, conforme as
categorias de ZEIS nas quais os lotes envolvidos estiverem
localizados.
§ 5º A emissão do Certificado de Conclusão da totalidade
das HIS exigidas nos termos deste artigo constitui condição para a
emissão do Certificado de Conclusão das edificações
correspondentes aos demais usos licenciados.
§ 6º Será regulamentada por decreto a forma de
comprovação do atendimento da demanda habitacional,
observados os valores máximos da renda familiar mensal e per
capita estabelecidos nesta lei para HIS 1, HIS 2 e HMP.
Art. 56. Em ZEIS, até a revisão da Lei nº 13.885, de 25 de
agosto de 2004, nos imóveis que não se enquadram nas
exigências de destinação de área construída para HIS, aplicam-se
conjuntamente as disposições:
a) do Quadro 2/j anexo à Parte III da Lei nº 13.885, de 2004,
quanto às características de aproveitamento, dimensionamento e
ocupação dos lotes;
b) do Quadro 2/i anexo à Parte III da Lei nº 13.885, de 2004,
quanto às condições de instalação dos usos não residenciais nR
permitidos em ZEIS.
Parágrafo único. Até a revisão da Lei nº 13.885, de 2004, aplicam-
se para as ZEIS 5 os mesmos parâmetros estabelecidos para a
ZEIS 3 nos quadros referidos no “caput”.
Art. 57. Consideram-se Empreendimentos em ZEIS – EZEIS
aqueles que atendem à exigência de destinação obrigatória de
área construída para HIS 1 e HIS 2, conforme estabelecido no
Quadro 4, anexo à presente lei.
§ 1º Nos EZEIS serão consideradas não computáveis as
áreas destinadas a usos não residenciais até o limite de 20%
(vinte por cento) da área computável destinada a usos residenciais
classificados como HIS e HMP.
115
§ 2º Os usos não residenciais permitidos em EZEIS são

aqueles definidos no Quadro 2/i anexo à Parte III da Lei nº 13.885,
de 25 de agosto de 2004, até a sua revisão, aplicando-se para a
ZEIS 5 os mesmos parâmetros da ZEIS 3.
§ 3º Todas as categorias de uso do solo integrantes de
EZEIS, inclusive usos não residenciais, deverão obedecer à
disciplina específica de parcelamento, uso e ocupação do solo
para EHIS e EHMP.
§ 4º Nos EZEIS situados na Área de Proteção e
Recuperação dos Mananciais os parâmetros urbanísticos e as
características de dimensionamento, ocupação e aproveitamento
dos lotes deverão obedecer à legislação estadual, no que couber.
Art. 58. Nas ZEIS 1, 2, 3, 4 e 5 a concessão do direito de
construir acima do coeficiente de aproveitamento básico até o
limite do coeficiente de aproveitamento máximo é gratuita para
todas as categorias de uso integrantes das EZEIS.
§ 1º As disposições do “caput” aplicam-se também no caso
de ZEIS 1, 2, 3, 4 cujos limites estejam compreendidos dentro dos
perímetros de Operações Urbanas e Operações Urbanas
Consorciadas, observado o coeficiente máximo estabelecido na lei
específica de cada OUC.
§ 2º Em todas as demais zonas de uso, inclusive dentro dos
perímetros de Operações Urbanas e Operações Urbanas
Consorciadas, aplica-se à produção de HIS, nos tipos HIS 1 e HIS
2, o fator de interesse social estabelecido no Quadro 5 anexo à
presente lei.
Legislação
Figura 30 - Percentual destinado a área publica.

Fonte: Plano Diretor de São Paulo (2016)
116
Figura 31 - Parametros de ocupação do uso do solo.

117
Figura 32 - Percentual Parcelamento do Solo.

118
Figura 33 – Pontuação mínima de quota ambiental.

Figura 34 - percentuais de área construída.

Taxa de ocupação e coêficiente de aproveitamento
“[...] Parágrafo único. Para fins de aplicação da QA, fica o território

do Município de São Paulo dividido em Perímetros de Qualificação
Ambiental, que expressam a situação ambiental.E o potencial de
transformação de cada perímetro, conforme Mapa 3 desta lei.
Art. 75. A QA é calculada pela seguinte equação:
QA = V^(alfa) x D^(beta). [...]” (Plano Diretor de SP, Lei N.16.402
de 22 de Março de 2016.)
119
4.2 TABELA DE CÁLCULO DE PARAMETROS URBANÍSTICOS
Abaixo, tabela com cálculo de parâmetros urbanísticos para o lote da intervenção do

projeto Barra Parque, baseado no (BRASIL, Lei Municipal nº 16.050 de 31 de Julho
de 2014, 2014) e (BRASIL, LEI Nº 16.402, de 22 de março de 2016, 2016).

Área do lote 22.643,23 m²
Taxa de Ocupação (0,70) 15.850,24 m²
Coeficiente de Aproveitamento 90.572,92 m²
Max.(4f)
Área Permeável (0,25) 5.660,80 m²
Recuo frontal 5 metros
Recuo Lateral 3 metros
Recuo do Fundo 3 metros
Tabela 05 - Tabela com cálculo de parâmetros urbanísticos para o lote.

4.3 PARTIDO ARQUITETÔNICO
O partido adotado está diretamente ligado ao conforto térmico da ala

residencial do complexo obtendo o melhor alinhamento solar possível, para isto, as
torre foram posicionadas de modo que a face dos apartamentos ficassem voltadas
para o ponto colateral Nordeste NE e ponto cardial Leste L primordialmente,
120
Solstício de Inverno dia 22 de Junho as 9:00 hs.
Solstício de Verão dia 22 de Dezembro as 15:00 hs.
assim obtemos uma insolação matutina continua entre as 07:00 horas e 12:00 horas,
já na face Sul S só há corredores de circulação, mantendo assim os apartamentos
sem insolação no período da tarde, onde o sol é mais intenso.
121
Outro fator importante no partido é o uso de Fachada Ativa alinhada a

calçada, dando assim acesso do público ao privado, promovendo a interação das
atividades do térreo do edifício trazendo benefícios a vida urbana do bairro. A
adequação das quatro torres no terreno foi projetada com intuito de aproveitar o
formato do terreno, e com isso melhorar a circulação do térreo devido ao
posicionamento dos pilares, fazendo o uso de pilotis para ganhar espaço e ter uma
arquitetura de planta livre no térreo.
O edifício se destaca não só pela sua forma que lembra muito a época da vila
industrial e as diferentes alturas das três torres a qual compõe a paisagem mas
também pelas suas conexões, que proporcionam uma vista privilegiada sobre o
conjunto, a arborização da paisagem e áreas de convivência do edifício com uma
vista panorâmica do entorno, que conta com o Memorial da América Latina e o
parque da Água Branca.
O projeto prevê uma um sistema de aproveitamento das águas pluviais (da
chuva) para fins não potáveis, denominada de água cinza, após passar por um
tratamento físico-químico e é destinada para limpeza de áreas comuns, irrigação
de jardins, descargas de vasos sanitários, espelhos e quedas d'água, reserva de
proteção contra incêndios, entre outros, separação e armazenamento de lixo
reciclável e para otimizar o uso da energia elétrica, os elevadores possuem
sistema de frenagem regenerativa, o que acarreta em economia de até 37% em
comparação aos elevadores convencionais.
As áreas de circulação são abertas proporcionando iluminação e ventilação
natural aos ambientes comuns do edifício, e o uso de telhado verde nas áreas de
convivências nos terraços e térreo, traz diversos benefícios como, diminuição da
ilha de calor, regula a drenagem de águas pluviais, sequestra o gás carbônico e
produz oxigênio, cria e preserva habitats e faz o isolamento térmico e resfriamento
por evaporação.
122
4.4 CONCEITO
Fazer o usufruto do público ao privado tornando os espaços do

condomínio público, com uma circulação ampla e retilínea levando os olhares de
dentro pra fora e vice versa, com inspiração em alguns pilares da arquitetura
moderna e um desenho que lembra a época das vila industriais.
123
4.5 PROGRAMA DE NECESSIDADE

124
O programa de necessidades determina os principais tópicos do projeto

identificando as atividades envolvidas na edificação e seus dimensionamentos
físicos.
TÉRREO ÁREA COMERCIAL
TORRE 1 TORRE 2 TORRE 3
1 Loja de 74,52 m² 5 Lojas de 64,41m² 2 Lojas de 106,12 m²
20 Lojas de 32,14 m² 1 Loja de 182,65 m² 1 Loja de 214,63 m²
8 Lojas de 65,48 m² 3 Lojas de 81,57 m² 1 Loja de 261,70 m²
1 Loja de 164,77 m² 1 Loja de 56,62 m² 1 Loja de 572,46 m²
1 Loja de 49,03 m² 1 Loja de 102,36 m
1 Loja de 56,61 m² 1 Loja de 124,35m²
1 Loja de 61,80 m² 1 Loja de 367,28 m²
1 Loja 47,67 m² 1 Loja de 93,04 m²
1 Loja de 121,37m²
TOTAL 30 LOJAS TOTAL 14 LOJAS TOTAL 10 LOJAS
TOTAL DE COMÉRCIO 54 LOJAS
Tabela 06 - Tabela com cálculo de área comercial.
1 PAVIMENTO ÁREA DE SERVIÇO

1 Sala de 74,87 m² 2 Salas de 63,88 m² 17 Salas de 25,10 m²
10 Salas de 54,39 m² 8 Salas de 26,92 m² 1 Sala de 47,88 m²
1 Sala de 100,35 m² 6 Salas de 36,18 m² 1 Sala de 35,29 m²
2 Salas de 38,32 m² 1 Sala de 19,90 m² 2 Salas de 26,63 m²
11 Salas de 47,31 m² 1 Salas de 19,61 m² 1 Sala de 47,35 m²
1 Sala de 90,36 m² 2 Salas de 17,30 m² 2 Salas de 29,75 m²
4 Salas de 16,62 m² 2 Salas de 25,44 m²
1 Sala de 26,16 m² 3 Salas de 20,41 m²
2 Salas de 20,06 1 Sala de 21,20 m²
65 Salas de 15,66
TOTAL 28 Salas TOTAL 43 Salas TOTAL 32 Salas
125
TOTAL DE SALAS DE SERVIÇO 103 SALAS

Tabela 07 - Tabela com cálculo de área serviço.
2 PAVIMENTO ÁREA RESIDENCIAL

2 Ap. de 40,00 m² 3 Ap. de 40,00 m² 1 Ap. de 40,00 m²
3 Ap. 52,00 m² 2 Ap. 52,00 m² 2 Ap. 52,00 m²
4 Ap. de 61 m² 3 Ap. de 61 m² 3 Ap. de 61 m²
2 Ap. de 70,00 m² 2 Dorm. 1 Ap. de 70,00 m² 2 Dorm. 1 Ap. de 70,00 m² 2 Dorm.
2 Ap. de 70,00 m² 3 Dorm. 1 Ap. de 70,00 m² 3 Dorm. 1 Ap. de 70,00 m² 3 Dorm.
TOTAL 13 Ap. por andar TOTAL 10 Ap. por andar TOTAL 8 Ap. por andar
X 4 = 52 Apartamentos X 7 = 70 Apartamentos X 10 = 80 Apartamentos
TOTAL DE RESIDÊNCIAS 202 Apartamentos
Tabela 08 - Tabela com cálculo de área residencial.
Setorização
O setores do complexo são bem distintos, no térreo a ala comercial e

praças de convivência, no 1 pavimentos lojas de serviços, no subsolo 1 e 2
estacionamento publico e no bloco A e B 4 andares de residências com
apartamentos de HMP e HIS, nos blocos C e D 7 andares de residências com
apartamentos de HMP e HIS, no Blocos E e F 10 andares de residências com
apartamentos de HMP e HIS no primeiro pavimento residencial há dois corredores
cobertos para circulação e dois terraços que possuem praças de convivência,
espaços para descanso e play ground.
126
Circulação vertical
Circulação horizontal
Ciruculação de veículos
Comércio
Serviços
Habitação
127
Ligações do entorno com as áreas de circulação do térreo do condomínio, todo o

complexo tem acesso direto ao terminal Barra Funda, Memorial da América
Latina, Universidade UniNove, Parque da Água Branca e Av. Francisco
Matarazzo.
Figura 35 – Ligações entre o condomínio e o entorno.

128
A implantação do térreo
Figura 36 – Setorização da implantação.

129
4.6 ORGANOGRAMA E FLUXOGRAMA
O organograma mostra como estão dispostas as unidades funcionais e suas

hierarquias em relação a comunicação existente entre eles.
130
4.7 PROJETO
Plantas sem escala

131
132
133
134
135
136
137
Planta Baixa 2 Pavimento residencial e circulação entre as torres.

138
Estacionamento Subsolo Tipo - 2 pav.
464 Vagas por pavimento

Total de vagas - 928
Acess. - 2% 20 vagas
Idoso - 5% 50 vagas
Moto - 10% 200 vagas
Bicicleta - 5% 50 vagas
139
Corte Bloca A Torre 1 e Escada confinada Torre 1.

140
Elevaçao Norte e Leste

141
4.8 MEMORIAL DESCRITIVO
Características da obra
O complexo Barra Parque tem dois pavimentos de subsolo com estacionamento

público e dos condôminos , pavimento térreo com 54 lojas de comércio 3
banheiros públicos e 2 acessíveis em 3 torres , 1° pavimento com 103 salas de
serviços com banheiro masculino e feminino e cozinha, na torre 1 temos 4
pavimentos tipo sendo eles 2º, 3º, 4º, 5º, com 52 apartamentos com tipologia
variada, a torre 2 temos 7 pavimentos tipo sendo eles 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º, com
70 apartamentos com tipologia variadas, a torre 3 temos 10 pavimentos tipo
sendo eles 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º, 10º, 11º, com 80 apartamentos com
tipologia variadas. No 11º temos a casa de máquinas dos elevadores, sobre este
pavimento esta o reservatórios superiores e um terraço jardim com vista para o
memorial da América Latina, Parque da Água Branca e Terminal Barra Funda. A
torre 4 possui um edifício garagem com 4 lojas comerciais no térreo, 4 pavimentos
com 126 vagas de estacionamento para os condôminos, 1 pavimento com salão
de festas, ala administrativa do complexo, 1 pavimento com creche e ambulatório,
1 pavimento com salão de jogos e áreas comum e terraço jardim com praça e
playground.
Sub solo II
O pavimento subsolo 2 temos, 18 elevador, 3 escada enclausurada

protegida, estacionamento com 505 das quais 370 vagas simples e 10 vagas
acessíveis, 25 vagas para idoso, 100 vagas para moto e 312m² para bicicletas, 5
depósitos, estação reguladora de gás e reservatório inferior. O acesso dos
veículos será feito por rampa localizada à Rua Francisco Matarazzo e Rua
Tagipuru.
142
Sub solo I
O pavimento subsolo 1 teremos, 18 elevador, estacionamento com 505

das quais 370 vagas simples e 10 vagas acessíveis, 3 escada enclausurada, 25
vagas para idoso, 100 vagas para moto e 312m² para bicicletas, 5 depósitos,
reservatório inferior, estação reguladora de gás e central de medição do gás por
apartamento. O acesso dos veículos será feito por rampa localizada à Rua
Francisco Matarazzo e Rua Tagipuru.
Térreo
No térreo teremos, 18 elevador, 7 escada enclausurada, recepção,

rampas de acesso ao estacionamento, sala técnica, circulação de uso comum,
depósito de lixo, sala de medidores elétricos, 4 WC publico masculino e feminino,
hall de entrada, 2 WC Acessível masculino e feminino estacionamento com 15
vagas simples, 2 vagas acessíveis, food park com 5 vagas de grande porte, 4
depósito 3 salas de manutenção e áreas de jardim com tratamento paisagístico.
Paisagismo
No paisagismo toda área verde com formato misto separando os diferentes

ambientes, com caminhos sensoriais e um parque linear com equipamentos
urbanos, espaços reticulados com bancos e arvores criando centralidades para as
praças e jardins ao longo do condomínio fazendo uso de arvores frutíferas e
espécies com floradas durante o ao todo. Criando um ambiente visual, sonoro,
tátil e olfativo.
O uso do desenho universal, com um ambiente atrativo e adequado a
todas as faixas etárias, com áreas próprias para o estar e a convivência, fazendo
uso de mobiliário urbano, com área de estar próximo as lojas e lanchonetes,
espaços de exposição e para contemplação ao longo do parque linear, percurso
143
sensorial em todo complexo para melhor ambientação, fazendo a ligação dos dois
extremos do condomínio, com caminhos alternativos ao fluxo principal usando
vegetação e materiais, jardins de chuva em todo o complexo para drenagem das
águas principalmente durante o verão.
Tipos de arvores
Forração
Quaresmeira Cassia Amarela Ipe Amarelo Rezedá
Odores
Grama esmeralda Gardenia Lavanda Liriope
Cor
Gardenia Lavanda Alecrin Lantana Malva Dama da Noite Madressilva
Textura
Agapanto Cacto-Margarida Azaleia
Aspargo-Pluma Grama Preta Barba de Serpente
1° Pavimento
O primeiro pavimento teremos 103 salas comerciais em 3 torres. Cada sala

possui 2 banheiros sendo masculino e feminino e uma cozinha, o acesso as salas
da torre 1 possui um corredor extenso e ampla janela em fita com vista para a
frente do condomínio e para o memorial da América latina. O hall entre as salas
terá escada enclausurada, 6 elevador e área shaft de instalações.
2° Pavimento
Torre 1 – Com 4 pavimentos tipo.

Serão 13 apartamentos, cada apartamento possui sacada integrada a
sala de jantar e sacada, 1, 2 e 3 dormitórios, sendo 1 suíte, 1 banheiro social,
cozinha e área de serviço. O hall entre apartamentos terá 6 elevador, 3 escadas
enclausurada e área de instalações.
144


Cobertura
Terá um terraço jardim, playground e praça com equipamentos de uso

comum.
Reservatório Superiores e Casa de Máquinas
Acima da cobertura esta localizada a casa de maquinas dos elevadores,

acima deste piso estão localizados os reservatórios superiores de abastecimento
de água e reserva de incêndio, com acesso externo por escada marinheiro. Esta
laje servira para instalação de equipamentos.
Estrutura
Os pilares as vigas, lajes e vergas serão construídos em concreto

armado, obedecendo os cálculos e detalhes em acordo com as Normas
145
Brasileiras e leis complementares e serão executadas conforme o projeto

específico, e suas normas especificadas pelo engenheiro calculista.
Instalações elétricas
As instalações elétricas serão executadas conforme o projeto específico, e

suas normas especificadas pelo engenheiro elétrico.
Instalações Hidros sanitárias
Serão executadas conforme o projeto específico, e suas normas

especificadas pelo engenheiro responsável. Os vasos sanitários serão dotados de
caixa acoplada, com previsão para utilização se possível das águas do lençol
freático e água pluvial.
Moto-bomba
Para recalcar água do reservatório de água inferior (localizado no subsolo

para o reservatório superior, localizado sobre a casa de máquinas dos elevadores,
será instalado um conjunto de moto-bombas conforme projeto.
Contra Incêndio
As portas das escadas serão resistentes ao fogo, com barra anti pânico e
pintura ignífuga, todos os pavimentos terão mangueiras e extintores de acordo
com projeto de Prevenção Contra Incêndio.
146
Instalação do Elevador
Os conjunto de elevadores contem 6 elevadores sendo 2 sociais 2 de

serviço e 2 acessível, com acesso a escada confinada.
Alvenarias
Na vedação da edificação sera utilizados blocos de cerâmica, a alvenaria da

caixa da escada enclausurada serão feitas com tijolos maciços estruturais.
Cobertura
A laje da cobertura será devidamente impermeabilizada e isolada

termicamente para receber jardim e capitação das águas pluviais.
Reservatório Inferior e Reservatório Superior
Os reservatórios serão em fibra de vidro e suas dimensões estão

especificadas na tabela 12 deste documento.
Tratamento Especiais
As lajes de coberturas os terraços, boxes dos banheiros, áreas molhadas,

receberão impermeabilização conforme suas respectivas necessidades.
Esquadrias
As portas das áreas de uso comum serão de madeira ou alumínio, portas

da escada confinada serão resistente ao fogo com pintura ignífuga e barra anti
pânico, as portas internas aos apartamentos serão em madeira semi-oca com
147
acabamento de pintura esmalte, as portas de acesso aos apartamentos serão em

madeira maciça com acabamento de pintura esmalte.
As janelas das áreas de uso comum serão em alumínio, as janelas das
áreas de uso privativo serão de alumínio.
Louças
As louças e seus respectivos conjuntos e acessórios serão da marca Deca,

Celite ou similar. Os banheiros das suítes e os banheiros sociais dos
apartamentos terão bacia com caixa acoplada e cuba de embutir.
Tampos
Os tampos dos lavatórios dos banheiros (social e suíte) terão tampo em

granito polido, assim como nas cozinhas dos apartamentos, serão em granito
polido com cuba retangular simples de inox.
Pisos
A área destinada ao estacionamento receberá contra piso de concreto

desempenado na cor de cimento com a demarcação das vagas de
estacionamento, assim como os depósitos e o reservatório inferior receberão
contra piso de concreto desempenado na cor de cimento e a rampa de acesso de
veículos já a circulação em frente ao elevador receberá piso cerâmico, o piso da
rampa de acesso terá ranhuras na superfície para melhorar a aderência.
As salas técnicas, depósito de lixo, WC de serviço, recepção, hall social de

acesso, e de circulação em frente ao elevador receberão piso cerâmico, a
circulação coberta receberá piso vinílico, dentro das lojas o revestimento do piso
será cerâmico.
148
Os apartamento será entregue piso cimentado para assentamento do

revestimento de escolha do cliente, os banheiros, cozinha e área de serviço serão
revestidos com peças cerâmicas, na circulação de uso comum, em frente ao
elevador, será utilizado revestimento cerâmico esmaltado nas escadas será de
concreto desempenado na cor de cimento com piso tátil e corrimão.
Revestimentos
As fachadas receberão pintura e brise solé em todo o complexo para

minimizar a ação do sol.
Os forros rebaixados da cozinhas, banheiros, lavabos e áreas de serviço
serão em gesso, com roda forro.
Nas cozinhas, áreas de serviço, e banheiros serão revestidos com
azulejos esmaltados, bem como na parte condominial de banheiros e cozinhas.
As paredes das áreas de uso comum e as escadas serão revestidas com
pintura acrílica.
Corrimãos
Os corrimãos das escadas serão em ferro com pintura esmalte seguindo

as normas da ABNT em suas dimensões.
Peitoris
Os peitoris das fachadas serão em granito.
Circulação interna do condomínio
Todo o complexos terá piso drenante Inter travados com cores variadas
conforme o desenho paisagístico.
149
Passeio Público
As calçadas do passeio público serão revestidas com piso drenante Inter

travados.
Tabela de portas e janelas
Residencial
Tipo Largura Altura Peitoril Material Quantidade
J1 0,80 1,00 1,80 Alumínio 227
J2 1,50 1,00 1,30 Alumínio 390
P1 0,90 1,20 Madeira 202
P2 0,80 2,10 Madeira 400
semi oca
P3 0,70 2,10 Madeira 227
semi oca
PJ1 2,00 2,10 Alumínio 202
folha
dupla
Tabela 09 - Tabela portas e janelas residencial.
Comercial
PJ2 2,80 2,10 Alumínio 30
J3 4,00 2,10 0,20 Alumínio 43
vitrine
Tabela 10 - Tabela portas e janelas comercial.
150
Serviço
P2 0,80 2,10 Madeira 103
J4 2,00 1,00 1,30 Alumínio 117
J5 1,60 1,00 1,30 Alumínio 6
J6 1,20 1,00 1,30 Alumínio 43
J7 3,00 0,50 2,10 Alumínio 105
ventilação
Tabela 11 - Tabela portas e janelas serviço.
Calculo da Caixa d’agua
Setores Quant. Total Reserv. Reserv. Reserv. Reserv. Superior

Apto Pessoas dias Incêndio Inferior Superior +
Incêndio
Residencial 202 780 416.000 lts 83.200lts 249.600lts 166.400lts 249.600lts
Comercial 54 1000Lts 144.000lts 28.800lts 86.400lts 57.600lts 86.400lts
Por loja
Serviço 103 1000Lts 274.000lts 55.000lts 164.800lts 109.900lts 164.800lts
Por sala
Tabela 12 – Calculo de caixa d’agua.
Litros por pessoas - 200Lts

Pessoas por dormitórios - 2
Reservatório Incêndio – 20%
Reservatório Superior – 40%
Reservatório Inferior – 60%
151
CONCLUSÃO
A realização deste trabalho foi de grande valia para o desenvolvimento pessoal e

profissional. Por meio dos estudos bibliográficos, foi possível ampliar os
conhecimentos adquiridos a respeito dos temas que compõe a proposta.
A contextualização das problemáticas em relação ao bairro da Barra Funda, tal
qual suas necessidades foram essenciais para efetivação do partido arquitetônico
da proposta do complexo do Barra Parque. Com o levantamento da análise
urbana, pode-se observar uma série de problemáticas, consequentemente as
diretrizes urbanas estiveram diretamente atreladas a tais dados. Essa busca de
informações acarretaram proporcionalmente e positivamente nas diretrizes do
projeto, e o mesmo pode ser previamente desenvolvido de forma a atenuar os
conflitos existentes em seu entorno imediato, como alagamentos e
estacionamento publico. Os referenciais apresentados influenciaram na volumetria
e na funcionalidade do edifício. Servindo assim de suporte para a elaboração
inicial da proposta. O bairro da Barra Funda está carente de vida noturna e
espaços que priorizem o pedestre, a proposta prevê incentivar o uso de outros
meios de transporte não motorizados de forma a movimentar o bairro e aumentar
o fluxo de pessoas circulando pelas ruas, já que se encontra enfrente ao terminal
da Barra Funda. A quadra aberta do projeto busca agregar ao seu entorno
atividades que atualmente estão em falta, trazendo assim mais vida ao bairro.
152
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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2019 2 Cil Au Monografia Loureiro Flavio

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Tabela 2 - Parâmetros de Aproveitamento e Ocupação de Lotes HIS,EHIS e EHMP

Fonte: DECRETO Nº 56.759, DE 7 DE JANEIRO DE 2016

Tabela 3 - Parâmetros de aproveitamento e Ocupação em EZEIS

Tabela 4 - Condições para instalação de usos não residenciais permitidos em ZEIS

2.2 ENTENDENDO O PLANO DIRETOR DE SÃO PAULO (PDE – LEI 16050/14)

O principal objetivo do novo PDE é humanizar e reequilibrar São Paulo,

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A criação da Macro área de Estruturação Metropolitana define um território