CENTRO UNIVERSITÁRIO UNINOVAFAPI

CURSO: ARQUITETURA E URBANISMO

TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO

ALBA CATARINA LOBATO DO VALLE

PROJETO PARA IMPLANTAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO VERTICAL

HÍBRIDO

TERESINA – PI
2019
 ALBA CATARINA LOBATO DO VALLE

PROJETO PARA IMPLANTAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO VERTICAL

HÍBRIDO

Monografia apresentada ao centro universitário

UNINOVAFAPI como requisito avaliativo para a conclusão
da disciplina Trabalho de Conclusão de Curso e obtenção
do título de Bacharel em Arquitetura e Urbanismo.

Orientadora: Rafaela Rocha Soares do Rêgo Monteiro

TERESINA – PI
2019
 FICHA CATALOGRÁFICA

V181p Valle, Alba Catarina Lobato do.

Projeto para implantação de um condomínio vertical híbrido:

vivaz home trade / Alba Catarina Lobato do Valle. – Teresina:
Uninovafapi, 2019.

Orientador (a): Prof. Esp. Rafaela Rocha Soares do Rêgo

Monteiro; Centro Universitário UNINOVAFAPI, 2019.

54. p.; il. 23cm.

Monografia (Graduação em Arquitetura e Urbanismo) – Centro

Universitário UNINOVAFAPI, Teresina, 2019.

1. Condomínio Residencial. 2. Edifício Multifuncional. 3.

Construção Híbrida. 4. Uso Misto. 5. Teresina. I .Título. II.
Monteiro, Rafaela Rocha Soares do Rêgo.

CDD 720.9

Catalogação na publicação
Antonio Luis Fonseca Silva– CRB/1035
Francisco Renato Sampaio da Silva – CRB/1028
Dedico aos meus pais, que não medem
esforços quando se trata dos meus sonhos. A
Deus, pela força divina.
“Até aqui nos ajudou o Senhor!”
I Samuel 7:12
 AGRADECIMENTOS

Sou grata a Deus, meu refúgio na busca de paz e discernimento. Aos meus
familiares próximos que vibram por cada vitória alcançada, em especial minha mãe e
meu pai, que buscam o melhor de si para darem o melhor para mim.
Em tempo, agradeço a todos os professores dessa instituição por cada
palavra de ensinamento, sem eles a conclusão do curso não seria possível.
As minhas amigas de graduação, sinto imensa gratidão pela força que
emanaram a cada momento que pensei em desistir. São peças fundamentais em
minha vida acadêmica.
Ao Paulo Henrique, pelo amor, ajuda e torcida durante toda a caminhada
nos últimos cinco anos. Obrigada por vibrar comigo e demonstrar tanto orgulho por
minhas vitórias.
Por fim, agradeço a minha orientadora, Professora Rafaela Rocha Soares
do Rêgo Monteiro pelo comprometimento com a aprendizagem no processo de apoio
ao meu trabalho de conclusão de curso.
Meu obrigada a todos que de alguma forma contribuíram para minha
formação acadêmica.
 RESUMO
A presente monografia propõe o desenvolvimento do projeto de um condomínio
vertical híbrido, o qual se embasa em conceitos de arquitetura e do urbanismo. O
tema abordado evidencia-se aplicado na realidade brasileira, em tempo que no Piauí
existem alguns exemplares que abordam essa temática da multifuncionalidade,
objetivando trazer para o mesmo edifício uma variedade de usos como a moradia, o
lazer e a comercialização, encontrando nessa dinamicidade o ponto relevante desse
tipo de empreendimento. A demanda de cada um desses usos, individualmente, já
é crescente nas cidades, inclusive na capital piauiense, tendo seu aumento
justificado em razão do crescimento urbano. Essa forte tendência na arquitetura de
unir os usos em uma unica edificação busca solucionar problemas enfrentados nas
grandes metrópoles.
Palavras - chaves: Condomínio Residencial, Edifício Multifuncional, Construção
Híbrida, Uso Misto, Teresina.
 ABSTRACT

The present monograph proposes the design of a vertical hybrid condominium, which
is based on concepts of architecture and urbanism. The subject is applied in the
Brazilian reality, in time that there are no exemplary models that approach this
multifunctional theme, aiming to bring to the same set of a series of applications as a
dwelling, leisure and advertising, finding in this dynamicity the relevant point of this type
of enterprise. The demand for ever more increases, even in high added value, including
in the capital Piauí, with its justified increase in the reason of the urban growth. This
great potential in the technique of joining applications in a single building to address
problems faced in large metropolises.

Key – words: Residential Condominium, Multifunctional Building, Hybrid Construction,

Mixed Use, Teresina.
 SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 12

2.0 JUSTIFICATIVA .............................................................................................. 14

3.0 OBJETIVOS. ................................................................................................... 15

3.1 GERAL ..................................................................................................................... 16

3.2 ESPECÍFICO............................................................................................................ 16

4.0 METODOLOGIA ............................................................................................. 16

5.0 REFERENCIAL TEÓRICO .............................................................................. 17

5.1 CONCEITOS. ................................................................................. 17

5.1.1 HABITAÇÃO .................................................................................................................. 17

5.1.2 CONDOMÍNIO ...................................................................................................... 17

5.1.3 EDIFICAÇÕES DE USO MISTO ........................................................................................... 17

5.2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA .....................................................................18

5.2.1 HABITAÇÃO ................................................................................................................. 18

5.2.2 CONDOMÍNIO ...................................................................................................... 19

5.2.3 EDIFICAÇÕES DE USO MISTO ........................................................................................... 19

5.3 SITUAÇÃO ATUAL .......................................................................... 19

6.0 ANÁLISE DE PROJETOS SEMELHANTES. ................................... 20

6.1 EDIFÍCIO ESTHER .................................................................................................20

6.1.1 LOCAÇÃO E ACESSOS .................................................................................... 20

6.1.2 DESCRIÇÃO...................................................................................................................21

6.1.3 ENTORNO ............................................................................................................. 22

6.1.4 PROJETO E ESPAÇO ........................................................................................ 23

6.1.5 ASPECTOS ESTRUTURAIS ............................................................................... 24

 6.1.6 ASPECTOS RELEVANTES ................................................................................ 25

6.2 EDIFÍCIO MARQUES DE HERVAL .................................................................. 25

6.2.1 DESCRIÇÃO E LOCALIZAÇÃO. ....................................................................... 25

6.2.2 LOCAÇÃO E ACESSOS .......................................................................................... 26

6.2.2 PROJETO E ESPAÇO ............................................................................................. 28

6.3 ONCE BUSINESS & LIVING / SESTRAL SA........................................... 29

6.3.1 LOCAÇÃO ................................................................................................................ 31

6.3.2 PROJETO E ESPAÇO .............................................................................................. 31

6.3.3 ASPECTOS RELEVANTES ...................................................................................... 33

7.O DIAGNÓSTICO ........................................................................................ 35

7.1 TERRENO................................................................................................. 35

7.1.1 LOCALIZAÇÃO E DIMENSÕES ..................................................................................... 35

7.1.2 JUSTIFICATIVA ............................................................................................................... 36

7.1.3 ACESSOS E ENTORNO ................................................................................................ 38

7.1.4 ZONEAMENTO URBANO .............................................................................................. 40

7.2 LEGISLAÇÃO .......................................................................................................... 46

8.0 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................... 47

8.1 PROGRAMA DE NECESSIDADES ................................................................................... 47

8.2 PRÉ DIMENSIONAMENTO. .............................................................................................. 47

8.3 ORGANOGRAMA .............................................................................................................. 48

8.4 FLUXOGRAMA .................................................................................................................. 49

REFERÊNCIAS ............................................................................................... 50

APÊNDICE A.................................................................................................... 52
 13

INTRODUÇÃO

A ideia de edificações de uso misto não é recente. Desde a Antiguidade as

cidades-estados se organizavam dentro de muralhas, para isso, a localização de
espaços de habitação, trabalho e comércio próximos ou sobrepostos, facilitava o
deslocamento a pé.
No século XIX, em meio ao advento da Revolução Industrial e
consequente desenvolvimento econômico das nações, o Brasil também iniciou a
desenvolver em decorrência das atividades econômicas geradas a partir da nova
conjuntura mundial. Nesse período, as cidades começaram a crescer, as pessoas
saíram do campo em busca de melhores condições de vida nas cidades e o processo
denominado êxodo rural foi responsável pelas alterações nas características da
população que se tornou essencialmente urbana. (SANTOS, 2005).
Teresina, acompanhando a tendência de outras cidades brasileiras, tem
se tornando cada vez mais urbana e menos rural. Entre 1950 a 1980, a capital do
Piauí apresentava uma taxa de crescimento populacional superior a 5% ao ano, o
que atraiu um enorme contingente populacional do interior do estado. Esse
contingente se deslocava para capital em busca de uma melhoria na qualidade de
vida, principalmente em busca de educação. (BARCELAR, apud MELO, 2009). Essa
busca por qualidade de vida acontece pelo fato do município ser conhecido como
centro da economia piauiense. Desde 1930, a cidade possui uma conjuntura
socioeconômica que gira seus recursos em torno da atividade comercial e de
serviços. (SILVA, 2014).
Com esse crescente deslocamento de pessoas para as zonas urbanas, as
cidades passaram a ficar superlotadas, corroborando para que na década de 70,
surgissem maiores buscas pelas construções de condomínios residenciais, como
alternativa ao caos urbano que já se formava nos grandes centros urbanos. Desse
modo, Segundo Rossetto et al o compromisso com a adoção de modelos menos
centralizados e rígidos não se trata de uma opção ideológica, mas de uma
necessidade econômica e política. O incentivo aos condomínios passa a ter um papel
importante, no desenvolvimento das cidades.
Ademais, o crescimento da violência nas cidades e as suas consequências
para a segurança individual afeta as estruturas sociais estimulando a formação de
 14

grupos com características socioeconômicas semelhantes em busca de novas

propostas de moradia, com características defensivas e que passam a sensação de
maior segurança aos moradores, tais quais os condomínios.
Pois bem, o aumento da população urbana somada à frágil segurança da
cidade, proporcionou o surgimento de diversos projetos de condomínios residências
para atender esse novo contingente de diversas classes sociais.
No que tange aos pontos positivos dos tipos de construções mencionados
alhures, a verticalização encontrada em tais edificações, apresenta razões que
ultrapassam a simples necessidade de atendimento às demandas habitacionais, indo
ao encontro da falta de espaço nos aglomerados urbanos. Representa também uma
forma de apropriação do capital e da especulação imobiliária que confere diferentes
graus de status aos seus moradores, valorização e lucro para seus agentes
promotores e uma nova dinâmica urbana para a cidade (VILLA, 2008; AMORIM et. al.,
2011).
Portanto, segundo Musiatowicz, o surgimento dos arranha-céus
proporciona aumento das possibilidades de edificações com usos mistos, apesar de
que em algumas cidades as normas de zoneamento limitam a mistura de usos
funcionalmente incompatíveis em edifícios e em certas partes da cidade, retardando
a evolução dos edifícios de uso misto. (MUSIATOWICZ, 2008).
No Brasil, a maioria dos arranha-céus produzidos a partir da década de
1930 apresentavam setores residenciais agregados ao comercial e de serviços. Esta
combinação não descaracterizava o edifício residencial, pois este continuava tendo
como atividade predominante a habitação. Em geral dispunham o térreo para salas
comerciais e algumas vezes em edifícios de maior porte os primeiros andares
apresentavam usos não-residenciais. Na maioria dos casos multiplicidade de usos fica
claramente demarcada e identificada pelo uso de diferente elementos e modulação
das fachadas. (SAMPAIO, 2002, p.107)
Início do século XX, Le Corbusier, junto a outros pensadores do
Movimento Moderno, desenvolvem o novo modo de morar. Este consistia num espaço
privado de moradia mínimo, e próximos, propostos a servir à coletividade,
prolongamentos da habitação, como serviços e atividades comerciais. Surgia então
a unidade de habitação como concepção de vida de uma comunidade. (SAMPAIO,
2002, p.30) Para Le Corbusier, que se preocupava com a relação distância-tempo de
deslocamento dos moradores, a cidade ideal seria composta por grandes edifícios
 15

verticais dotados de serviços em sua estrutura, verdadeiras cidades jardins verticais

em vez das horizontais. (SAMPAIO, 2002, p.33)

Isto posto, esse projeto tem por escopo realizar um estudo detalhado
sobre a criação de um condomínio vertical de uso misto na cidade de Teresina, que
atenda não só as necessidades voltadas ao modo de morar com mais qualidade e
de forma diferenciada, como também pensando na melhoria urbana do local, bem
como o cumprimento das exigências legais de tal edificação.

2.0 JUSTIFICATIVA

Para compreender as cidades, faz-se necessário admitir, como fenômeno

fundamental, as combinações ou as misturas de usos, não os usos separados. Para
tanto, Jane Jacobs explica que:

Se tivermos como meta que a mistura de usos seja suficientemente

complexa para prover a segurança urbana, o contato do público e a
interação de usos, ela precisa de uma quantidade enorme de componentes.
Nesse caso, a primeira pergunta sobre o planejamento urbano – a qual, acho
eu, é de longe a mais importante – seria esta: como as cidades podem gerar
uma mistura suficiente de usos – uma diversidade suficiente –, por uma
extensão suficiente de áreas urbanas para preservar a própria civilização?
(JANE JACOBS, 2014, P. 104).

Assim, os projetos de uso misto atendem a cinco principais funções

urbanas: morar, se locomover, produzir, trocar e se entreter. Vêm também se
revelando uma grande tendência no mundo inteiro, pois se contraria com o propósito
do planejamento urbano segmentado, que por muito tempo buscou separar áreas
residenciais, comerciais e de demais serviços, por exemplo.
Pode-se perceber, portanto, que nos últimos anos a preocupação em
projetar pensando na interação de atividades do dia-a-dia vem se tornando uma
realidade mais frequente, utilizando para isso a implantação de empreendimentos de
uso múltiplo nas cidades.

Além dos conceitos modernos de propor moradia para todos, e facilitar o

acesso às necessidades da vida moderna, a edificação de uso misto é um
 16

investimento que aposta na diversificação como uma forma de garantir aos

incorporadores maior margem de lucro. (SAMPAIO, 2002)

Além disso, os empreededores pouco estavam importanto sobre a

qualidade dos espaços que estavam sendo produzidos, preocupando-se em produzir
uma mercadoria vendável. (SAMPAIO, 2002) No entanto, a disposição de espaços
comerciais no edifício, proporciona uma melhor ocupação para o térreo em locais de
trânsito de passagem. (SAMPAIO, 2002).
Diante das benesses supramencionadas somadas ao acelerado
crescimento da cidade Teresina (ver figura 01), tanto em população como em
território, faz-se necessário investimentos em edifícios verticais para controle a
expansão espacial da cidade, buscando atender a demanda por novas unidades
habitacionais integradas a outros usos.

Figura 1 – Localização de Teresina no mapa do Piauí.

FONTE: FERNANDES, editada pela autora, 2018.

3.0 OBJETIVOS

3.1 GERAL
 17

Desenvolver um projeto de implantação de um condomínio vertical de uso

misto em Teresina Piauí.

3.2 ESPECÍFICOS

 Elaborar um projeto de um condomínio vertical de uso misto que englobe o

comércio, o lazer e a moradia;
 Elaborar estratégias de arquitetura bioclimática para melhor
eficiência energética do prédio;
 Promover uma boa relação espacial entre os diversos usos do edifício;

4.0 METODOLOGIA

O presente estudo trata-se de uma monografia que busca embasamento

teórico para desenvolvimento do estudo sobre condomínio vertical residencial
alicerçado em conceitos sustentáveis. Inicialmente, será realizada uma pesquisa
bibliográfica através de livros, artigos, revistas, teses e dissertações relacionadas ao
tema, para compor a pesquisa sobre a importância dos condominios residencias ao
longo da história, a sua concepção e normatização a respeito do tema. Além disso,
será salutar a realização de estudo teórico sobre os principais conceitos que envolve
o tema e o seu panorama histórico, seguido de uma análise de estudos de casos
semelhantes para auxiliar na concepção do projeto.
Na sequência, será apresentado o terreno observando desde a sua
localização até os seus condicionantes físicos, embasado na análise de carta solar e
toda a lesgislação que o norteia para a fututra construção.
Para o desenvolvimento do trabalho, na etapa de desenvolvimento do
projeto serão utilizados ferramentas de software para auxiliar nas ilustrações e
levantamento de dados; Microsoft Word (para elaboração da parte teórica e dos
memoriais); Auto Cad (prancheta eletronica, utilizada na elaboração de desenhos
técnicos); sketchup (instrumento para criação da maquete eletrônica – 3D) que
ilustrem as ideias do projeto,V – ray (renderização de imagens) e Photoshop
(programa de edição de imagens).
 18

5.0 REFERENCIAL TEÓRICO

5.1 CONCEITOS

5.1.1 HABITAÇÃO

O conceito de habitação pode ser denominado como um abrigo para seus

moradores. A partir do desenvolvimento das habilidades do homem, as habitações
passaram a ser mais elaboradas através dos materiais disponíveis no meio e,
principalmente, a partir da evolução tecnológica. Mesmo com essas inovações, a
função primordial de abrigo e de proteção ao ser humano ainda se mantém. (SILVA,
2008).

5.1.2 CONDOMÍNIO

Denomina-se condomínio uma edificação ou um conjunto de edificações

destinado ao uso habitacional ou comercial, construído sob forma de unidades
autônomas devidamente identificadas, com áreas de uso comum, pertencentes a
diversos proprietários. O Prof. Clóvis Bevilácqua, comentando o Código Civil,
determina que Condomínio ou Copropriedade é a forma acumulada de propriedade
em que o sujeito de direito não é um indivíduo, que exerça com exclusão dos outros.
São dois ou mais sujeitos, que exercem o direito simultaneamente.

5.1.3 EDIFICAÇÕES DE USO MISTO

Para Zeidler (1985) apud Dziura (2009), o edifício multifuncional não é uma
ideia, um conceito, e nem tanto uma tipologia definida com precisão. Dziura (2009)
acrescenta ainda que aos edifícios multifuncionais não se deve somente integrar
essas funções internas, mas precisam se relacionar com o contexto urbano. E, dessa
forma, tanto edifícios relativamente pequenos quanto complexos podem ser
considerados multifuncionais.
Dependendo do projeto e da tipologia, os edifícios multifuncionais podem
ser tanto um instrumento de segregação urbana, quanto podem contribuir para a
 19

integração e requalificação dos espaços urbanos. Existem edifícios multifuncionais

que se fecham para a cidade e funcionam como um organismo independente, tais
como os shopping centers e hipermercados. Outros, no entanto, integram seus
espaços internos ao espaço urbano, sendo assim influenciados e influenciando o
entorno.

5.2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA

5.2.1 HABITAÇÃO

A questão habitacional constitui uma discussão já antiga da história das

cidades. Entretanto, foi com a revolução industrial e o processo de urbanização que
essa adquiriu contornos quantitativos nunca dantes delineados. O crescimento urbano
levou à degradação e insuficiência habitacional nas cidades, impondo a sua
renovação rápida e econômica, tendo em conta, também, as condições de vida da
época (SILVA, 2008). O século XIX assistiu ao aparecimento das primeiras
intervenções de reforma da situação habitacional. Observa-se o que explica
Corbusier:

(…) a procura de uma forma de habitar mais livre e individual,

associada à necessidade de limitar ao essencial tanto o
espaço doméstico como os recursos financeiros utilizados,
levou muitos arquitetos a explorar o tema da casa flexível. Os
espaços de uso não específico, a planta livre independente da
estrutura (Corbusier, Maison Dominó, 1914).

Muitas estratégias começaram a ser desenvolvidas, científica e

tecnicamente, durante os anos, resultando em eficácia de novos materiais, de novos
métodos e meios construtivos. Simultaneamente ao desenvolvimento das habitações,
a evolução dos sistemas de transporte também foi observado e possibilitou novas
alternativas habitacionais.
O crescimento das cidades seguiu os padrões de urbanismo da época.
Surgiram então os blocos de apartamentos, organizados em torno das áreas internas
aos quarteirões. Os novos bairros resultavam da transformação direta de áreas de uso
 20

rural em densos bairros populares. (SILVA, 2008).

5.2.2 CONDOMÍNIO

No Brasil, os condomínios fechados surgiram a partir dos anos 1960 na

periferia das cidades, como opção da residência de final de semana ou mesmo no
interior das cidades. Segundo o arquiteto urbanista Ozorio Calil Júnior, com o
crescimento das cidades, esses condomínios rurais, que se tornaram em muitos
casos a segunda residência e eram utilizadas nos finais de semana e nas férias,
passaram a ser as residências permanentes.
Em 1975, um condomínio Alphaville foi inicialmente desenvolvido como
um novo modelo de loteamento voltado às indústrias não poluentes. Depois, foi
desenvolvido o condomínio Alphaville II para atender o problema de moradia dos
executivos das indústrias, ainda em 1975 (RODRIGUES, 2009).
Na verdade, os condomínios fechados tanto hoje como no passado,
apenas parecem ter oportunidade e verdadeiro sucesso nos cenários em que se
observam a ausência ou a insuficiência, a abstenção ou o fracasso, da intervenção
do estado na normatização do espaço e da sociedade como na oferta e manutenção
de bens públicos. De um modo geral, em ambas as suas edições, os condomínios
fechados exibem-se simbolicamente como “lugares” à parte em que o tempo, o
espaço e a sociedade são completamente distintos (RAPOSO, 2012).

5.2.3 EDIFICAÇÕES MULTIFUNCIONAIS

Ao longo dos anos, todo o enredo urbano, com as suas funções e atividades
em íntima relação, evoluiu em fases sucessivas e alcançou períodos transitórios de
equilíbrio social e económico. Este processo resulta fundamentalmente da forma como
se complementam as funções e o modo como se reforçam entre si, dando suporte à
vida de cada dia (LIMA,2008).

O prefixo “pluri” provém de uma expressão muito limitada do latim, que

usualmente o prefixo multi é normalmente mais utilizado, de semelhante definição.
 21

Geralmente, este prefixo anexa-se a substantivos e simultaneamente a sufixos, como

é o caso. O seu significado sugere a palavra plural que, adjacente à palavra
funcionalidade, indica a existência de mais de uma tipologia de qualidade funcional
presente em algo(LIMA,2008).

5.3 SITUAÇÃO ATUAL

Segundo entendimento de Marco Antônio Milazzo de Almeida, especialista

em Engenharia de Segurança pela UFRJ, esses edifícios são como cidades verticais,
no qual o objetivo é criar intensidade e vitalidade para o bairro, atrair as pessoas e
favorecer a mistura e a indeterminação. Cada edifício misto pode conter uma
combinação de vários usos diferentes e por isso cada edificação é única, ao contrário
dos empreendimentos tradicionais.
 22

6.0 ANÁLISE DE PROJETOS SEMELHANTES

6.1 EDIFICIO ESTHER

6.1.1 LOCAÇÃO E ACESSOS

Devido ao crescimento populacional paulistano na década de 1930

somado ao incentivodo mercado privado da construção civil, uma série de arquitetos
foram convidados a projetarem edifícios com usos variados no centro da cidade.
Álvaro Vital Brasil e Adhemar Marinho foram os responsáveis pela concepção do
Edifício Esther, ícone na primeira fase de verticalização da Praça da República.
(FIALHO, 2007).
O edifício Esther encontra-se em um lote com 2.100 metros quadrados no
perímetro conflagrado pela Avenida Ipiranga a frente, Ruas Sete de Abril e Basílio da
Gama as laterais e Rua Gabus Mendes ao fundo. Além disso, prédio está erguido
em frente à Praça da República.
Instituído em 1934, por meio de concurso organizado pelos proprietários e
donos da Usina Açucareira Esther, com sede na cidade de Campinas, o projeto
previa um edifício de uso misto, com salas comerciais, lojas e apartamentos.
Na proposta apresentada por Álvaro Vital Brasil e Adhemar Marinho,
responsáveis pelo desenvolvimento de variados projetos e tipologias seguindo parte
dos preceitos corbusianos, os arquitetos optaram pela divisão do programa integral
em dois blocos distintos: Edifício Esther e Edifício Arthur Nogueira, em virtude da
divisão do lote pela criação da Rua Gabus Mendes, permitindo qualidades urbanas e
espaciais.
Figura 2 – Edifício Esther.

FONTE: BEVINS, editada pela autora, 2019.

 23

6.1.2 DESCRIÇÃO

Urbanisticamente, a criação dos blocos distintos e aproveitamentos da

legislação, permitiu um maior e melhor fluxo dos pedestres, contribuindo para a não
obstrução da circulação entre as ruas que ladeiam o prédio. Enquanto isso, do ponto
de vista arquitetônico, possibilitou maior aproveitamento da iluminação natural e
ventilação às células habitacionais.
Na proposta, o edifício com 10 andares (1º ao 3º pavimento – comercial e
4º ao 10º pavimento – residencial), contando com cerca de 8 mil metros quadrados
edificados distribuídos entre 103 unidades aos escritórios e apartamentos, dispõe de
plantas variadas, de dimensões mínimas à apartamentos dúplex – edifício pioneiro
na conformação deste, junto à áreas abertas e descobertas como observa-se nos
andares superiores, conduzindo uma série de inovações espaciais em resolução à
problemática das tipologias, anteriormente questionadas pelo público.

No total de doze pavimentos – subsolo que abriga a garagem, térreo e

outros dez pavimentos dedicados a salas comerciais e apartamentos, o acesso
vertical é realizado por meio de cinco elevadores distribuídos linearmente pelo
corredor que corta horizontalmente o bloco, além de volumes cilíndricos laterais com
fechamento em vidro que abrigam as escadas, permitindo a entrada de luz natural
difusa. Na altura do quarto pavimento, as reentrâncias das varandas, num jogo de
cheios e vazios, quebra o formalismo assumido. Na cobertura, além do ático, o
coroamento ainda dispõe de apartamentos.
 24

Figura 3 – Edifício Esther

FONTE: BEVINS, editada pela autora, 2019.

6.1.3 PROJETO E ESPAÇO

Na conformação plástica da fachada, a simetria que marca o rigor

geométrico junto aos panos de vidro em abundância, distribuídas pelas janelas,
sacadas e caixas de escada, emoldura a privilegiada vista à Praça.

Tombado em 1990 pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico,

Arqueológico, Artístico e Turístico (CONDEPHAAT), quinze anos após a saída da
sede da Usina Açucareira do edifício, acarretando na interrupção ao processo de
manutenção e parcial descaracterização ao projeto original. Na década de 1970, com
o fim da Sociedade Predial Esther e transferência dos custos em manutenção aos
condôminos, passou por decadente processo. Somente com o tombamento que o
declarou como “(...)um marco importante na paisagem e na história da arquitetura
paulista (...)”(SP PATRIMONIO) , retomou ao uso original.
 25

6.1.5 ASPECTOS ESTRUTURAIS

Estruturalmente, a construção em apreço é pioneira como edifício de uso

comercial a utilizar a armação do concreto no território nacional (FIALHO, 2007). Isso
permite grandes vãos, liberdade na planta e melhor disposição dos ambientes.
Seguindo influências plástico-estruturais apontadas por Le Corbusier, o
edifício foi o primeiro a utilizar os princípios racionalistas (planta livre, pilares de seção
circular, térreo sobre pilotis junto às galerias, escadas dispostas em volume cilíndrico
envidraçado, terraço-jardim e janelas em fita), antecedendo o Ministério da Educação
e Saúde (MEC) finalizado em 1936, ainda que o Esther tenha sido oficialmente
concluído apenas em 1938 (FIALHO, 2007).

6.1.6 ASPECTOS RELEVANTES

A partir do estudo de caso do Edifício Esther, nota-se a aceitação dessa

modalidade de usos diversificados. O projeto conta com a utilização de estrutura que
permite grandes vãos gerando assim espaços livres que são necessários em
edificações de uso comercial e, nesse caso, integrado ao uso residencial.

6.2 EDIFÍCIO MARQUES DE HERVAL

6.2.3 DESCRIÇÃO E LOCALIZAÇÃO

O Edifício Marques do Herval é um projeto do escritório MMM Roberto,

composto pelos irmão Marcelo Roberto, Milton Roberto e Maurício Roberto. O
escritório é uma referência da arquitetura moderna brasileira sendo responsável por
vários projetos de destaque no Brasil, dentre eles o edifício de uso misto Marques de
Herval, localizado na Av. Rio Branco, 185, na região Centro da cidade Rio de Janeiro.
O projeto é do ano de 1952, sendo um dos primeiro edifícios no Brasil com
modalidade de uso misto, possuindo 21 andares, abrigando as funções de comércio
no térreo e escritórios e habitações nos pavimentos superiores.
Sua localização, contribui significativamente para a criação de um edifício
 26

que agrega em seu uso o comércio, por estar localizado em um eixo comercial, o que
também contribui, para o funcionamento dos os outros usos que dispõem o edifício.
Tal edificação contribui para a vitalidade da avenida, já que o seus diversos usos faz
com que o prédio funcione durante o dia e durante as noite. Jane Jacobs, em seu livro
Morte e Vida de Grandes Cidades, defende a diversidade (mescla de usos e usuários,
bem como de edificações de idades e estados de conservação variados) como único
meio capaz de garantir a vitalidade urbana.
Para os irmãos Roberto, a arquitetura, tendo um caráter social, dependia
do fortalecimento da sociedade para se concretizar em exemplos que pudessem
produzir benefícios para todos.

Figura 7 – Edifício Marquês de Herval.

FONTE: LEONARDO FINOTTI, editada pela autora, 2019.

6.2.4 LOCAÇÃO E ACESSOS

Unido à noção da importância da integração ao espaço urbano, os

arquitetos demonstram esta preocupação, seja pelo alinhamento das fachadas,
escolha dos acessos ou inserção dos espaços comerciais. O edifício está localizado
na Av. Rio Branco, importante centro comercial da cidade.
Há uma preocupação projetual em integrar o espaço público com o
semipúblico do edifício de modo a trazer os transeuntes para o interior do edifício,
por meio da permeabilidade espacial. A combinação dos acessos e a presença de
comércio atraem as pessoas a entrarem no edifício. O pavimento térreo consiste no
 27

espaço de integração dos espaços internos em rua pública, sendo o local onde
acontece os fluxos, as barreiras e permeabilidades. ” Dziura (2009)

O edifício está inserido na esquina da Avenida Rio Branco - importante

eixo norte sul da cidade - e da Avenida Almirante Barroso. A contextualização do
edifício com o espaço público é tão intensa que o pavimento térreo dispõe de uma larga
rampa helicoidal para o subsolo com pavimentação em pedra portuguesa,
integrando-a, portanto, à Avenida Rio Branco que também tem as calçadas neste
material.
Não há no Rio de Janeiro uma rampa helicoidal para pedestre tão
significativa quanto a projetada pelos Irmãos Roberto.

Figura 8 – Locação do Edifício Marquês de Herval.

FONTE: ACERVO DO IPHAN, editada pela autora, 2019.

Figura 9 – Rampa de acesso de pedestres do Edifício Marquês de Herval.

 28

FONTE: ACERVO DO IPHAN, editada pela autora, 2019.

6.2.5 PROJETO E ESPAÇO

Segundo Souza, os parapeitos inclinados provocam uma sensação

estranha à primeira vista, mas a sensação, depois, torna-se agradável. Os brises
móveis em alumínio com o desenho resultante de um gráfico de visibilidade são pura
invenção. Um dos pontos marcantes do edificio é a fachada ondulada que provoca a
sensação de movimento no prédio. O que importa são as sensações provocadas, as
verdades subjetivas.
Além disso, a arquitetura não é bidimensional e as fachadas não podem
ser como simples composições de Mondrian. Assim, seguiram Borromini, ondulando
as fachadas, pois a arquitetura é arte do tempo mais do que do espaço. O edifício
move-se verticalmente atraindo o interesse do olhar. O olhar humano é sucessivo, e
não simultâneo. Na relação entre tempo e espaço, o que existe são as verdades
subjetivas. ( SOUZA, 2010)
 29

Figura 9 – Fachada do Edifício Marquês de Herval.

FONTE: ACERVO DO IPHAN, editada pela autora, 2019.

 30

Figura 10 – Fachada do Edifício Marquês de Herval.

FONTE: LEONARDO FINOTTI, editada pela autora, 2019.

6.3 ONCE BUSINESS & LIVING / SESTRAL SA

6.3.1 DESCRIÇÃO E LOCALIZAÇÃO

O ONCE Business & Living é um projeto misto (residencial, comercial e

espaços comerciais) localizado na cidade de Bogotá, com um design inovador
composto de 3 volumes marcados por um estilo elegante e contemporâneo, com foco
especial na qualidade e detalhe nos acabamentos. (VIAL,2019). O edifício de
categoria de uso misto, foi projetado pelo arquiteto Antônio Aldea. Com área de 19800
m² o projeto foi criado em 2018, construído pela Sestral SA.
 31

Figura 11 – Edificio Once Business.

FONTE: VIAL, editada pela autora, 2019.

Dos 3 edifícios que compõem o Projeto, 2 são escritórios com um total de

6.000 m 2 de área útil e um edifício residencial com 4.500 m 2 de área útil, totalizando
2
20.000 m incluindo áreas comuns. O projeto foi concebido para ser ambiental e
ecologicamente sustentável, por isso implementamos técnicas como recirculação de
águas cinzentas e pluviais, telhados verdes e jardins verticais, banheiros com
chuveiros e armários para estimular o deslocamento de bicicletas, uso local, reciclado
e baixo VOC ( Compostos Orgânicos Voláteis) portanto, o Projeto obteve a
certificação Gold LEED, emitida pelo USGBC.
Para Boere (2014), o projeto do edifícios ajudam a criar um microclima e
filtrar as partículas contaminadas no ambiente urbano. A diversidade de plantas ajuda
a desenvolver o microclima que produz umidade, absorve CO2 e outras partículas,
produz oxigênio e protege da radiação solar e poluição sonora.
 32

6.3.2 LOCAÇÃO

A implantação do edifício foi pensada de tal forma que segue o conceito

baseado numa camada de vegetação, necessária para criar o microclima adequado
e filtragem da luz solar, e rejeita a abordagem tecnológica e mecânica pouco
abrangente em relação à sustentabilidade ambiental (figura 13). A Floresta Vertical é
um conceito arquitetônico que substitui os materiais tradicionais nas superfícies
urbanas utilizando uma policromia de folhas em suas paredes.

Figura 13 – Planta de locação do edifício Once Business.

FONTE: VIAL, editada pela autora, 2019.

6.3.3 PROJETO E ESPAÇO

O exterior de edifícios de escritórios é totalmente revestido em vidro e

alumínio, por outro lado, o edifício de apartamentos, bem como vidro e alumínio, inclui
também tijolos de cor de cobre na maioria das suas fachadas. No design de interiores,
o uso de madeiras naturais, como carvalho e nogueira, e pedras, como mármore e
granito, podem ser vistas em todo o projeto (VIAL,2019).
 33

Figura 14 – Vista do edifício Once Business.

FONTE: VIAL, editada pela autora, 2019.

A fachada de vidro e alumínio dos prédios de escritórios foi um dos

maiores desafios do Projeto, já que a obra buscava quadros quadrados com perfis
que se destacassem a 30 ou 40 cm da fachada, que não existiam no mercado no
momento, portanto, eles foram especialmente projetados e desenvolvidos entre a
Cortizo na Espanha, a Sestral SA e a AMP na Colômbia para o Projeto 80-ONCE.
Este projeto permitiu que os perfis de alumínio fossem adaptados com lintéis, conta-
gotas ou tampas, dependendo de sua localização dentro do quadro.
 34

Figura 15 – Esquema microclima do edifício.

FONTE: VIAL, editada pela autora, 2019.

6.3.4 ASPECTOS RELEVANTES

O grande desafio de um projeto com edificações de uso misto é a criação dos

espaços e como irão interagir. Manter a privacidade do moradores, que buscam um
residencia como refúgio e a vida agitada de areas comerciais. O Edifício Once
Business, projeta os seu espaços de forma que que essa interação aconteca de
forma natural e sem interferencia umas com as outras, mantendo sempre um fluxo
pensado e bem guiado.
 35

Figura 19 – Detalhamento da varanda.

FONTE: VIAL, editada pela autora, 2019.

7.O DIAGNÓSTICO

7.1 TERRENO

7.1.1 LOCALIZAÇÃO E DIMENSÕES

O terreno escolhido para o projeto do Condomínio de uso misto é situado

na cidade de Teresina, Piauí, zona leste da cidade, no bairro Jóquei (ver figura 20). O
bairro Jóquei compreende a área contida no seguinte perímetro: partindo do eixo do
Rio Poti, no alinhamento da Av. Elias João Tajra, segue, por esta, até a Av. Homero
Castelo Branco; em seguimento, continua em direção sul, até a Av. João XXIII,
atingindo, por esta e pela Ponte Juscelino Kubitschek o eixo do Rio Poti e retornando
ao ponto de partida ( SEMPLAN, 2019).
 36

Figura 20 – Localização do terreno na cidade, no bairro e na quadra.

FONTE: MAPAS TERESINA, editada pela autora, 2019.

 37

Além disso, o terreno é delimitado pela rua Durvalino Couto ao norte, rua
Miguel Arcoverde ao leste, rua Antônio Tito ao oeste e Av. Senador Area Leão ao sul
como é possível observar na figura 22. O terreno possui dimensão frontal de 33,09m
dimensão de fundo de 33,35 m e dimensão laterais de 68,68 m,15 e 68,65 totalizando
ima área de aproximadamente 2.272,62 m².

7.1.2 JUSTIFICATIVA

Para a escolha do terreno foram levados em consideração dois fatores:

1) Localização em um bairro residencial com bastante vocação para o comércio; 2)
Zona de fácil acesso, com entorno enriquecido para a modalidade de uso misto.
Nesse contexo, chegou-se a conclusão de que o local ideal para a implantação do
projeto seria o bairro Jóquei na cidade de Teresina, mais especificamente na rua
Miguel Arcoverde com a rua Durvalino Couto. O bairro é caracterizado por sua
predominancia de residencia.
Dados do IBGE mostram ainda que o tipo de habitação mais utilizada no
bairro são os apartamento (Figura 20).

Figura 20– Gráfico do Número de domicílio ocupados por tipo de habitação.

FONTE: IBGE, editada pela autora, 2019.

Essa região é caracterizada por predomínio de residências na maior

parte do bairro, contudo, com bastante vocação para o comércio, tendo em vista
que algumas Avenidas do bairro é considerada principal eixo comercial da cidade,
como a Av. Senador Area Leão.
 38

O bairro Jóquei ainda possui uma grande vantagem no que concerne a

sua infraestrutura, porquanto segundo o último senso do IBGE em 2010 95% do
bairro possui rede de esgoto e 83 % possui abastecimento de água, conforme é
observado nas figuras 21 e 22.

Figura 21– Gráfico do Número de domicílio ocupados por tipo de esgotamento sanitário.

FONTE: IBGE, editada pela autora, 2019.

Figura 22– Gráfico do Número de domicílio ocupados por formas de abastecimento de água.

FONTE: IBGE, editada pela autora, 2019.

O bairro no qual será localizado o prédio é um bairro relativamente antigo, o

que corrobora para uma infraestrutura adequada para qualidade de vida dos moradores.
Segundo o último senso do IBGE em 2010 100 % do bairro possui fornecimento de
energia elétrica e coleta de lixo, conforme é observado nas fuguras 23 e 24.
 39

Figura 23– Gráfico do Número de domicílio ocupados por fornecimento de energia elétrica.

FONTE: IBGE, editada pela autora, 2019.

Figura 24– Gráfico do Número de domicílio ocupados por serviço de coleta de lixo.

FONTE: IBGE, editada pela autora, 2019.

7.1.3 ACESSOS E ENTORNO

O terreno está localizado próximo às principais avenidas da região, o que

favorece o fácil acesso (ver figura 25). A avenida Homero Castelo Branco, uma das
principais avenidas da cidade, cruza a zona leste da cidade. Avenida Senador Area
Leão, que interliga a Avenida Nossa Senhora de Fatima com a Homero Castelo
Branco, sendo essa as principais vias de acesso.
 40

Figura 25 – Principais acessos.

PRICIPAIS VIAS DE ACESSO

FONTE: GOOGLE MAPS, editada pela autora, 2019.

Ademais, outro fator preocupante com a esolha do local, diz respeito ao

seu entorno. O bairro Jóquei é favorecido quanto ao aspecto de que em seu entorno
há usufruição de vários equipamentos sociais como escola, clínicas, supermercados,
posto de gasolina (ver figura 26) que diminui o deslocamento em busca de algum
serviço para os residentes locais. O entorno do terreno também é caracterizado pelo
grande número de habitações sendo considerado um bairro bastante residencial.

O Jóquei possiu grande numero de edificações, dentre elas, muitas com

elevados gabaritos. A verticalização já é uma realidade no bairro, muitos edifícios
residenciais e comerciais, sendo alguns de uso misto.( ver imagem 27).

7.1.4 ZONEAMENTO URBANO

De acordo o zoneamento econômico de Teresina, o terreno selecionado

para a implantação do Condomínio de uso misto está inserido na Zona Residencial 4
(ZR4) que permite o uso habitacional, comercial, serviços, industrial e institucional
Para o fim específico o uso será habitacional.
Na Lei complementar 3.562, de Ocupação do solo de Teresina, para o
zoneamento ZR4 deve ser adotado o índice de aproveitamento 4,0 a área do lote, a
taxa de ocupação de 60% e recuos mínimos de frente 5, 1,50, laterais, fundos de 2,5
metros (figura 27).
 41

Figura 28 – Anexo 01 da Lei complementar 3.562/06.

FONTE: SEMPLAM, editada pela autora, 2019.

O conforto térmico da edificação é um dos pontos fortes em se tratando

de conceitos de arquitetura. Por isso, é salutar a realizaçao de um estudo
aprofundado da orientação solar e direção dos ventos da região.
Tomando por base que o sol nasce à leste e se põe à oeste, recebendo
grande parte da incidência solar da tarde (figura 29), estas informações norteiam
algumas decisões projetais como posicionamento das aberturas do edifício que
proporcione a melhor ventilação e iluminação natural. Assim como proteção em áreas
que fiquem expostas a áreas de maior incidência solar.

N
Figura 29 – Mapa de áreas verdes do entorno.
 42

FONTE: GOOGLE MAPS, pela autora, 2019.

Além disso, foi feito um estudo de insolação através do programa SOL –

AR para identificar quais fachadas receberão maior incidência solar durante o ano,
com especificação de meses e horários. A fachada norte como mostra a figura 30,
orientada a 3º em relação ao norte verdadeiro, recebe insolação direta de março a
setembro durante todo o dia.

Figura 30 – Carta solar fachada norte.

FONTE: Softwarw SOL -AR, 2018.

A fachada sul (ver figura 31), orientada em 180º em relação ao norte

verdadeiro, recebe insolação direta a partir de 20 de outubro, e durante os meses de
 43

novembro, dezembro, janeiro e fevereiro.

31 – Carta solar fachada sul.

FONTE: Softwarw SOL -AR, 2018

A fachada leste ( ver figura 32), orientada em 76º em relação ao norte

verdadeiro, recebe insolação direta pela manhã a partir da 11:00 horas do dia 22 de
dezembro, seguindo pelo mês de janeiro, fevereiro, março, abril, maio até 12:30 do
dia 22 de junho.
 44

Figura 32 – Carta solar fachada leste.

FONTE: Softwarw SOL -AR, 2018.

A fachada oeste (ver figura 33), orientada em 25,6º em relação ao norte

verdadeiro, recebe insolação direta pela tarde a partir da 13:00 horas do dia 22 de
junho, seguindo pelo mês de julho, agosto, setembro, outubro, novembro até 12:30 do
dia 22 de dezembro.
 45

Figura 33 – Carta solar fachada oeste.

FONTE: Softwarw SOL -AR, 2018.

A orientação da ventilação dá-se em dois sentidos, a nordeste e a sudeste.

Por meio dessas informações, é possível nortear o desenvolvimento do projeto, nas
escolhas da posição dos ambientes, favorecendo ao máximo a ventilação natural
(figura 34).

Figura 34 – Mapa de ventilação.

 46

7.2 LEGISLAÇÃO

Para o desenvolvimento do projeto algumas leis e normas deverão ser

analisadas para sua elaboracão, tais como:

 ACESSIBILIDADE: NBR 9050 de 2015 – Acessibilidade a edificação,

mobiliário, espaços e equipamentos urbanos;

 CALÇADAS: Lei 4522 de 7 de março de 2014 – Estabelece novos padrões

de calçadas e critérios para sua construção, reconstrução, conservação e
utilização de calçadas no Municipio de Teresina, e dá outras providências;

 CÓDIGO DE OBRAS: Lei 4.729 de 10 de junho de 2015 – Dispões sobre o

código de Obras e edificações de Teresina e dá outras providências;

 OCUPAÇÃO DO SOLO: Lei 3.562 de 20 de outubro de 2006 – Define as

diretrizes para a ocupação do solo urbano e dá outras providências;

 LIXO: Lei 3.923 de 29 de outubro de 2009 – Dispões sobre a implantação da

coleta de lixo reciclavel nos condomínios residênciais e comerciais; postos
de gasolina e afins localizados no Municipio de Teresina, e dá outras
providências;

 SAÍDAS DE EMERGÊNCIA: NBR 3077 de 2001 – Saídas de emergência em

edifícios;

 USO DO SOLO: Lei 3.560 de 20 de outubro de 2006 – Define as diretrizes para

o uso do solo urbano do Município e dá outras providência.
 47

8.0 CONSIDERAÇÕES FINAIS

8.1 PROGRAMA DE NECESSIDADES

Ao final dessa análise, ante toda a pesquisa e desenvolvimento do projeto,

observou-se a necessidade da divisão do projeto em seis setores para melhor
funcionamento da edificação, hoja vista ter sido pensado em setorizar de acordo cada
função. São estes os setores: Área de serviço, área social e área íntima, área
administrativa e área técnica, como pode – se observar na figura 35.

Figura 35 – Programa de necessidades.

FONTE: Acervo da autora, 2018.

8.2 PRÉ DIMENSIONAMENTO

Considerando a setorização do programa de necessidades, foi elaborado

o pré dimensionamento com as dimensões mínimas dos ambientes estabelecido pelo
código de obras de Teresina, pela a NBR 9050/2015. (Tabela 1).
 48

Tabela 1 – Pré dimensionamento.

AMBIENTES ÁREA (m²)

Administração 8,68
Casa de gás 10,00

Casa de gerador 30,00

Subestação 20,00
Casa de máq. elev 15,00
Casa de máq. ar 30,00
Loja tipo I 50,00
Loja tipo II 35,00
Cozinha 7,68
Lavanderia 3,33
Sala estar/jantar 17,35
Varanda 3,06
Hall 5,18
Circulação 2,61
Suíte Master 17,86
Suíte II 11,98
Banheiro 3,30
Quarto 10,00
Lavabo 1,81
DML 3,50

FONTE: Acervo da autora, 2018.

8.3 ORGANOGRAMA

A partir do programa de necessidades foi possível a elaboração do

organograma, com foco na estrutura organizacional do projeto (figura 36). Esse
gráfico representa simultaneamente os diferentes ambientes e sua ligação.
 49

Figura 36 – Organograma.

FONTE: Acervo da autora, 2018.

8.1 FLUXOGRAMA

Com um organograma definido, o fluxograma segue a estrutura

organizacional. A partir do programa de necessidades e a definição do organograma
foi possível a elaboração do fluxograma (figura 37) demonstrando a relação entre os
ambientes de forma a orientar ao desenvolvimento da planta baixa.

Figura 37 – Fluxograma.

FONTE: Acervo da autora, 2018.

 50

9.0 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Conforme delineado, o presente tem como escopo apresentar uma proposta de

projeto de um edificação mista de padrão médio, como possibilidade de agregar
projeto arquitetonico integrao ao urbanismo, tendo em vista que a diversificação de
usos, gera vida a cidade e possibilita a segurança do local.
O desenvolvimento desse trabalho foram realizados tres estudos de caso de
edificios de uso misto . Assim pode - se identificar informações importantes sobre a
aplicação de algumas caracteristicas soluções para interação os diversos espaços e
usos.
Ademais, foram observados metodos nas contruções que fazem melhoria para
a cidade, torando o empreendimento mais valorizado e mais visado no mercado.
Reafirma – se que os projetos usados como referencias inspiram este quanto aos
materiais a serem utilizados. Embora resalvadas, aquelas que se adaptam ao clima
de Teresina, que a todo o momento deve ser levado em consideraçao como uma das
variaveis mais relevantes na analise da utilização das propostas.
Assim , no projeto buscou – se fazer uma implatação eficiente no uso de
paisagismo tropical adequada a região.
Conclui –s e que este trabalho, possui relevância a população Teresinensse em
especial ao nincho de mercado que presa pelo tipo de moradia na qual ainda é
possibilitado a opção de vivencia, residencia e trabalho , produzindo um ambiente
saudável .
 51

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APÊNDICE A
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