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Dirio da Repblica, 1. srie N. 217 9 de novembro de 2012

ASSEMBLEIA DA REPBLICA
Lei n. 57/2012
de 9 de novembro

Lei n. 58/2012
de 9 de novembro

Cria um regime extraordinrio de proteo de devedores

de crdito habitao em situao econmica muito difcil

2. alterao ao Decreto-Lei n. 158/2002, de 2 de julho,

permitindo o reembolso do valor de planos
poupana para pagamento de prestaes de crdito habitao

A Assembleia da Repblica decreta, nos termos da

alnea c) do artigo 161. da Constituio, o seguinte:

A Assembleia da Repblica decreta, nos termos da

alnea c) do artigo 161. da Constituio, o seguinte:

CAPTULO I
Objeto e mbito de aplicao

Artigo 1.

Artigo 1.

Alterao ao Decreto-Lei n. 158/2002, de 2 de julho

Objeto

alterado o artigo 4. do Decreto-Lei n. 158/2002, de

2 de julho, alterado pelo Decreto-Lei n. 125/2009, de 22
de maio, que passa a ter a seguinte redao:

A presente lei cria um regime extraordinrio de proteo

dos devedores de crdito habitao que se encontrem em
situao econmica muito difcil.

Artigo 4.
[...]

1 Sem prejuzo do disposto nos nmeros seguintes, os participantes s podem exigir o reembolso do
valor do PPR/E nos seguintes casos:
a) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
c) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
e) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
f) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
g) Utilizao para pagamento de prestaes de crdito
aquisio de habitao prpria e permanente.
2 .....................................
3 .....................................
4 .....................................
5 .....................................
6 .....................................
7 .....................................
8 .....................................
9 .....................................
10 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Artigo 2.
Entrada em vigor

A presente lei entra em vigor no 1. dia do 2. ms posterior sua publicao.

Aprovada em 21 de setembro de 2012.
A Presidente da Assembleia da Repblica, Maria da
Assuno A. Esteves.
Promulgada em 30 de outubro de 2012.
Publique-se.
O Presidente da Repblica, ANBAL CAVACO SILVA.
Referendada em 31 de outubro de 2012.
O Primeiro-Ministro, Pedro Passos Coelho.

Artigo 2.
mbito de aplicao

1 O regime estabelecido na presente lei aplica-se

s situaes de incumprimento de contratos de mtuo celebrados no mbito do sistema de concesso de crdito
habitao destinado aquisio, construo ou realizao
de obras de conservao e de beneficiao de habitao
prpria permanente de agregados familiares que se encontrem em situao econmica muito difcil e apenas quando
o imvel em causa seja a nica habitao do agregado familiar e tenha sido objeto de contrato de mtuo com hipoteca.
2 O regime estabelecido na presente lei imperativo
para as instituies de crdito mutuantes, nos casos em que
se encontrem cumulativamente preenchidos os requisitos
previstos no artigo 4.
3 As instituies de crdito podem voluntariamente
decidir aplicar parte ou a totalidade do regime constante
da presente lei a outros muturios de crditos habitao,
relativamente aos quais no se encontrem preenchidos um
ou mais dos requisitos previstos no artigo 4.
4 As instituies de crdito podem conceder aos
muturios de crdito habitao condies mais favorveis
do que as previstas na presente lei.
Artigo 3.
Definies

Para efeitos da presente lei, considera-se:

a) Agregado familiar:
i) O conjunto de pessoas constitudo pelos cnjuges
ou por duas pessoas que vivam em condies anlogas
s dos cnjuges, nos termos do artigo 2020. do Cdigo
Civil, e seus ascendentes e descendentes em 1. grau ou
afins, desde que com eles vivam em regime de comunho
de mesa e habitao no mesmo domiclio fiscal;
ii) O conjunto constitudo por pessoa solteira, viva,
divorciada ou separada judicialmente de pessoas e bens,
seus ascendentes e descendentes em 1. grau ou afins, desde
que com ela vivam em comunho de mesa e habitao no
mesmo domiclio fiscal;
b) Carncia parcial o diferimento, pelo prazo acordado, do montante correspondente amortizao de capital,
tal como est definido no contrato de crdito habitao;

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c) Carncia total o diferimento, pelo prazo acordado,

do pagamento das prestaes correspondentes ao capital
e aos juros, tal como est definido no contrato de crdito
habitao;
d) Coeficiente de localizao o coeficiente de localizao das habitaes, de acordo com o estabelecido no
artigo 42. do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis;
e) Comisses as prestaes pecunirias exigveis
pelas instituies de crdito aos clientes como retribuio
por servios prestados, diretamente ou atravs de terceiros,
no mbito da sua atividade;
f) Contratos conexos os contratos de crdito cuja
garantia hipotecria incida, total ou parcialmente, sobre
um imvel que simultaneamente garanta um contrato de
crdito habitao celebrado com a mesma instituio;
g) Crdito habitao os contratos de mtuo celebrados no mbito do sistema de crdito habitao destinado aquisio, construo ou realizao de obras de
conservao ordinria, extraordinria e de beneficiao de
habitao prpria permanente;
h) Fundos de Investimento Imobilirio para Arrendamento Habitacional ou FIIAH os fundos de investimento imobilirio para arrendamento habitacional sujeitos
ao regime especial consagrado nos artigos 102. a 104. da
Lei n. 64-A/2008, de 31 de dezembro;
i) Habitao prpria permanente aquela onde o muturio ou este e o seu agregado familiar mantm, estabilizado,
o seu centro de vida familiar;
j) Patrimnio financeiro o conjunto de valores mobilirios definidos no artigo 1. do Cdigo de Valores Mobilirios, depsitos bancrios ou outros produtos financeiros
de poupana;
k) Plano de reestruturao o plano de reestruturao
de dvidas do muturio, vencidas e vincendas, relativas a
crdito habitao e que negociado e aprovado nos termos da seco III do captulo II da presente lei, bem como
as alteraes resultantes da eventual aplicao de medidas
complementares;
l) Rendimento anual bruto do agregado familiar todo
o rendimento auferido durante um ano pelo agregado familiar, incluindo o proveniente de prestaes sociais, sem
deduo de qualquer encargo;
m) Taxa de esforo a relao entre a prestao mensal
do emprstimo correspondente amortizao do capital e
dos juros em dvida, a que fica sujeito o agregado familiar,
e um duodcimo do seu rendimento anual bruto.
Artigo 4.
Requisitos de aplicabilidade

O regime estabelecido na presente lei aplicvel s situaes de incumprimento de contratos de mtuo celebrados
no mbito do sistema de crditos habitao em que se
verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos:
a) O crdito habitao esteja garantido por hipoteca
que incida sobre imvel que seja a habitao prpria permanente e nica habitao do agregado familiar do muturio e para o qual foi concedido;
b) O agregado familiar do muturio se encontre em
situao econmica muito difcil nos termos do artigo
seguinte;
c) O valor patrimonial tributrio do imvel no exceda:
i) 90 000 nos casos em que o imvel hipotecado tenha
coeficiente de localizao at 1,4;

ii) 105 000 nos casos em que o imvel hipotecado

tenha coeficiente de localizao entre 1,5 e 2,4;
iii) 120 000 nos casos em que o imvel hipotecado
tenha coeficiente de localizao entre 2,5 e 3,5;
d) O crdito habitao no esteja garantido por outras
garantias reais ou pessoais, salvo se, neste ltimo caso, os
garantes se encontrem tambm em situao econmica
muito difcil, nos termos do artigo seguinte.
Artigo 5.
Agregados familiares em situao econmica muito difcil

1 Para efeitos da presente lei, considera-se em situao

econmica muito difcil o agregado familiar relativamente
ao qual se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos:
a) Pelo menos um dos muturios, seu cnjuge ou pessoa
que com ele viva em condies anlogas s dos cnjuges,
se encontre em situao de desemprego ou o agregado
familiar tenha sofrido uma reduo do rendimento anual
bruto igual ou superior a 35 %;
b) A taxa de esforo do agregado familiar com o crdito
habitao tenha aumentado para valor igual ou superior a:
i) 45 % para agregados familiares que integrem dependentes;
ii) 50 % para agregados familiares que no integrem
dependentes;
c) O valor total do patrimnio financeiro de todos os
elementos do agregado familiar seja inferior a metade do
rendimento anual bruto do agregado familiar;
d) O patrimnio imobilirio do agregado familiar seja
constitudo unicamente:
i) Pelo imvel que seja a habitao prpria e permanente
do agregado familiar; e
ii) Por garagem e imveis no edificveis, at ao valor
total de 20 000;
e) O rendimento anual bruto do agregado familiar no
exceda 12 vezes o valor mximo calculado em funo da
composio do agregado familiar e correspondente soma
global das seguintes parcelas:
i) Pelo muturio: 100 % do valor do salrio mnimo
nacional ou 120 % no caso de o agregado familiar ser
composto apenas pelo requerente;
ii) Por cada um dos outros membros do agregado familiar que seja maior: 70 % do valor do salrio mnimo
nacional;
iii) Por cada membro do agregado familiar que seja
menor: 50 % do valor do salrio mnimo nacional.
2 Para efeitos da alnea a) do nmero anterior,
considera-se que um membro do agregado familiar se
encontra desempregado quando:
a) Tendo sido trabalhador por conta de outrem, se encontre involuntariamente desempregado e se encontre
inscrito como tal no centro de emprego h trs ou mais
meses; ou
b) Tendo sido trabalhador por conta prpria, e se encontre inscrito como tal no centro de emprego nas condies
referidas na alnea anterior, prove ter desenvolvido atividade e ter cessado a mesma h trs ou mais meses.

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3 Para efeitos da alnea a) do n. 1, releva a reduo
de rendimento:

de medidas de proteo em caso de eventual execuo da

hipoteca sobre o imvel:

a) Proveniente de atividade profissional prestada a entidade em que nenhum dos membros do agregado familiar
detenha uma participao qualificada, tal como definida
no artigo 13. do Regime Geral das Instituies de Crdito
e Sociedades Financeiras;
b) Ocorrida nos 12 meses anteriores ao incio do incumprimento.

a) Plano de reestruturao das dvidas emergentes do

crdito habitao;
b) Medidas complementares ao plano de reestruturao;
c) Medidas substitutivas da execuo hipotecria.

Artigo 6.
Documentao demonstrativa

1 Salvo o disposto no nmero seguinte, o muturio

demonstra o preenchimento dos requisitos previstos nos
artigos 4. e 5. mediante a entrega instituio de crdito
dos seguintes documentos:
a) A ltima certido de liquidao de imposto sobre o
rendimento de pessoas singulares disponvel relativa ao
agregado familiar do muturio, emitida pela Autoridade
Tributria e Aduaneira, e os ltimos trs recibos de vencimento;
b) Certido do registo civil demonstrativa da situao
e ligao dos membros do agregado familiar;
c) Documento comprovativo do domiclio fiscal dos
membros do agregado familiar;
d) Certides de titularidade emitidas pela conservatria
do registo predial e comercial relativas a cada um dos
membros do agregado familiar;
e) Caderneta predial dos imveis que so propriedade
dos membros do agregado familiar;
f) Declarao escrita do muturio, garantindo o cumprimento de todos os requisitos exigidos para aplicao do
regime estabelecido na presente lei.
2 A situao de desemprego a que se refere o n. 2
do artigo anterior comprovada pela exibio pelo muturio de declarao comprovativa emitida pelo Instituto
do Emprego e Formao Profissional.
3 O muturio tem o dever de informar de imediato
a instituio de crdito caso deixe de se verificar qualquer
dos requisitos previstos nos artigos 4. e 5.
4 Os deveres de demonstrao e informao previstos
para o muturio no presente artigo so aplicveis, com as
devidas adaptaes, ao garante em situao econmica
muito difcil.
CAPTULO II
Procedimento e medidas de proteo
SECO I
Medidas de proteo em geral

Artigo 7.
Modalidades

1 Em caso de incumprimento do crdito habitao

abrangido pelo regime estabelecido na presente lei, os
muturios tm direito aplicao, nos termos dos artigos
seguintes, de uma ou de vrias das seguintes modalidades

2 Salvo acordo em contrrio entre instituio de crdito e muturio, as medidas substitutivas previstas na alnea c) do nmero anterior so de aplicao subsidiria em
relao s medidas de reestruturao previstas na alnea a)
e as medidas complementares previstas na alnea b) so de
aplicao voluntria.
SECO II
Procedimento de acesso ao regime de proteo de devedores

Artigo 8.
Acesso ao regime de proteo

1 O acesso ao regime estabelecido na presente lei

faz-se por requerimento apresentado pelo muturio instituio de crdito com quem tenha celebrado o contrato
de mtuo no mbito do sistema do crdito habitao.
2 O requerimento referido no n. 1 pode ser apresentado at ao final do prazo para a oposio execuo
relativa a crditos habitao e crditos conexos garantidos
por hipoteca ou at venda executiva do imvel sobre o
qual incide a hipoteca do crdito habitao, caso no
tenha havido lugar a reclamaes de crditos por outros
credores.
3 No prazo de 15 dias aps o recebimento do requerimento referido no n. 1 ou aps a entrega dos documentos
prevista no nmero seguinte, se for posterior, a instituio
de crdito deve comunicar ao muturio, por escrito e de
forma fundamentada, o resultado da verificao dos requisitos de aplicabilidade previstos nos artigos 4. e 5. e,
consequentemente, o deferimento ou o indeferimento do
pedido de acesso ao regime estabelecido na presente lei.
4 O muturio deve prestar a informao e disponibilizar
os documentos solicitados pela instituio de crdito para
os efeitos previstos no presente artigo no prazo mximo de
10 dias aps a entrega do requerimento ou da solicitao da
instituio de crdito.
Artigo 9.
Efeitos

1 Com a apresentao pelo muturio do requerimento

previsto no n. 1 do artigo 8. e da documentao referida
no n. 1 do artigo 6., a instituio de crdito mutuante fica
impedida de promover a execuo da hipoteca que constitui
garantia do crdito habitao at que cesse a aplicao
das medidas de proteo previstas na presente lei.
2 O deferimento do acesso ao regime estabelecido
na presente lei, previsto no n. 3 do artigo 8., produz os
seguintes efeitos:
a) Sem prejuzo do disposto no artigo 15., constitui a
instituio de crdito na obrigao de apresentar ao muturio uma proposta de plano de reestruturao;
b) Suspende automaticamente o processo de execuo hipotecria relativo s dvidas decorrentes do crdito habitao;
c) Constitui a instituio de crdito na obrigao de
comunicar esse deferimento ao tribunal em que corre
o processo de execuo referido na alnea anterior.

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3 Sem prejuzo do dever da instituio de crdito, o

muturio pode tambm proceder comunicao prevista
na alnea c) do nmero anterior.
SECO III
Plano de restruturao das dvidas decorrentes
do crdito habitao

Artigo 10.
Plano de reestruturao

1 A instituio de crdito apresenta ao muturio uma

proposta de plano de reestruturao da dvida decorrente do
crdito habitao que inclui necessariamente a aplicao
de uma ou vrias das seguintes medidas:
a) Concesso de um perodo de carncia, relativo ao pagamento das prestaes mensais a cargo do muturio ou estabelecimento de um valor residual no plano de amortizaes;
b) Prorrogao do prazo de amortizao do emprstimo;
c) Reduo do spread aplicvel durante o perodo de
carncia;
d) Concesso de um emprstimo adicional autnomo
destinado a suportar temporariamente o pagamento das
prestaes do crdito habitao.
2 A proposta de plano de restruturao deve ser apresentada ao muturio no prazo mximo de 25 dias aps o deferimento do requerimento de acesso e deve compreender
solues de pagamento dos montantes em dvida adequadas
situao financeira do agregado familiar, suscetveis de
evitar ou interromper o incumprimento do crdito habitao, e que no podem determinar uma taxa de esforo
do agregado familiar superior aos limites previstos na
alnea b) do n. 1 do artigo 5.
3 O plano de reestruturao abrange todos os montantes, vencidos ou vincendos, devidos pelo muturio ao
abrigo do crdito habitao, designadamente prestaes
de capital, juros e comisses.
4 A instituio de crdito e o muturio podem ainda
acordar na consolidao de todas ou de parte das dvidas
bancrias contradas pelo muturio.
5 O muturio no pode recusar a consolidao do crdito habitao e crditos conexos nem recusar que estes
beneficiem da cobertura hipotecria do crdito habitao.
6 A consolidao dos crditos conexos ou de outros
previstos nos n.os 3 e 4 pode ser efetuada em operao
autnoma, em condies a acordar entre a instituio de
crdito e o muturio.
7 A adoo do plano de reestruturao ou de qualquer das medidas complementares no pode, em qualquer
circunstncia, dar lugar reviso ou alterao dos restantes termos e condies de carter financeiro do contrato de crdito habitao, nomeadamente agravando
o spread e outros encargos com o crdito, nem permite
instituio de crdito cobrar qualquer comisso adicional
pelas alteraes ao contrato, com exceo do que, estrita
e demonstradamente, corresponda repercusso de despesas suportadas perante terceiros por fora da aplicao
daquelas medidas.
Artigo 11.
Regime de carncia parcial e de valor residual

1 O perodo de carncia parcial tem uma durao

mnima de 12 e mxima de 48 meses.

2 Em alternativa ou em complemento carncia

parcial, o plano de reestruturao pode estabelecer um
valor residual at 30 % do capital em dvida, cujo pagamento se realiza na ltima prestao do crdito habitao.
3 As medidas previstas nos n.os 1 e 2 produzem efeitos
a partir da data de entrada em vigor do plano de reestruturao, podendo porm reportar os seus efeitos ao incio
do incumprimento das prestaes vencidas, caso existam,
desde que o muturio liquide os juros que se encontrem
vencidos.
Artigo 12.
Limites prorrogao do prazo de amortizao

1 O plano de reestruturao da dvida pode prever

a prorrogao do prazo de amortizao do crdito habitao, at ao limite de 50 anos relativamente ao momento
de contratao do mesmo.
2 A prorrogao do prazo de amortizao deve permitir que o financiamento seja liquidado antes de o muturio
mais idoso perfazer 75 anos de idade.
Artigo 13.
Reduo do spread aplicvel durante o perodo de carncia

1 O plano de reestruturao pode prever uma reduo do spread at ao limite mnimo de 0,25 %, aplicvel
durante o perodo de carncia ou durante um perodo at
48 meses, quando tiver sido escolhido o regime de valor
residual referido no n. 2 do artigo 11.
2 Nas situaes previstas no nmero anterior, mantm-se a periodicidade acordada para as prestaes de juros.
Artigo 14.
Concesso de emprstimo adicional

1 O plano de reestruturao pode prever um emprstimo adicional ao muturio cujo capital mutuado se
destine exclusivamente ao pagamento, total ou parcial, de
prestaes do crdito habitao.
2 O capital mutuado ser desembolsado diretamente
e medida da necessidade de pagamento de cada prestao.
3 O emprstimo adicional fica sujeito a termos e
condies contratuais equivalentes aos do crdito objeto
do plano de reestruturao, designadamente quanto taxa,
ao regime dos juros e garantia.
4 O valor e o plano de amortizaes do emprstimo
adicional devem ser definidos atendendo aos compromissos e ao rendimento disponvel do agregado familiar do
muturio, podendo compreender um perodo de carncia
inicial e um prazo de amortizao mais longo do que o
originalmente previsto para o crdito habitao que
objeto do plano de reestruturao.
Artigo 15.
Inviabilidade originria de reestruturao

1 Nas situaes em que, mesmo aplicando as medidas previstas nos artigos 11., 12. e 13., o cumprimento
do plano de reestruturao pelo muturio se presuma invivel nos termos do nmero seguinte, a instituio de
crdito no est obrigada a propor ao muturio um plano
de reestruturao.
2 Para efeitos da presente lei, presume-se invivel o
cumprimento de um plano de reestruturao quando este

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implique para o agregado familiar do muturio uma taxa
de esforo superior aos limites previstos na alnea b) do
n. 1 do artigo 5.
3 No caso previsto no n. 1, a instituio de crdito
pode optar por, dentro do prazo previsto no n. 2 do artigo 10., apresentar ao muturio uma proposta de plano
de reestruturao que contemple medidas complementares
referidas no n. 2 do artigo 19.
4 Caso opte por no apresentar proposta de plano
de reestruturao nos termos dos n.os 1 a 3, a instituio
de crdito fica obrigada a, dentro do prazo do n. 2 do
artigo 10., comunicar por escrito ao muturio:
a) A deciso de no lhe apresentar proposta de plano
de reestruturao; e
b) A aceitao da aplicao de medidas substitutivas da
execuo hipotecria conforme previsto na seco IV do
presente captulo.
Artigo 16.
Aprovao do plano de reestruturao

1 Aps a apresentao da proposta, efetuada nos

termos dos n.os 1 e 2 do artigo 10., a instituio de crdito
e o muturio dispem de 30 dias para negociar e acordar
alteraes proposta do plano de reestruturao apresentada pela instituio de crdito.
2 Se o muturio recusar ou no formalizar uma proposta de plano de reestruturao apresentada pela instituio de crdito, e cujo cumprimento se presuma vivel
nos termos do n. 2 do artigo anterior, perde o direito
aplicao das medidas substitutivas, exceto se a instituio
de crdito mantiver a inteno de as aplicar.
Artigo 17.
Obrigaes da instituio de crdito durante a vigncia
do plano de reestruturao

Durante a vigncia do plano de reestruturao, a instituio de crdito no pode, com fundamento em incumprimento anterior ao plano de reestruturao acordado:
a) Resolver o contrato de crdito habitao;
b) Intentar aes judiciais, declarativas ou executivas,
tendo em vista a satisfao do seu crdito.
Artigo 18.
Reviso anual do plano de reestruturao

1 Durante a vigncia da presente lei, o muturio deve

comprovar anualmente a manuteno da verificao dos
requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5.
2 Em caso de os requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5. deixarem de se verificar, pode a instituio
de crdito determinar a reviso do plano de reestruturao,
desde que essa reviso no implique uma taxa de esforo
superior aos limites previstos na alnea b) do n. 1 do artigo 5.
3 Verificando-se um agravamento da situao econmica do agregado familiar do muturio que origine um
aumento da respetiva taxa de esforo com o crdito habitao, deve a instituio de crdito apresentar, a pedido
do muturio, a reviso do plano de reestruturao que no
implique uma taxa de esforo superior aos limites previstos
na alnea b) do n. 1 do artigo 5.
4 As revises referidas no nmero anterior devem
compreender solues adequadas situao financeira
do agregado familiar e suscetveis de evitar um futuro
incumprimento do crdito habitao.

Artigo 19.
Medidas complementares

1 A instituio de crdito e o muturio devem iniciar

negociaes com vista adoo de medidas complementares ao plano de reestruturao, verificando-se uma das
seguintes situaes:
a) O plano de reestruturao, no curso da sua execuo,
se mostre invivel, nos termos do n. 2 do artigo 15.;
b) Em caso de incumprimento pelo muturio de trs
prestaes seguidas previstas no plano de reestruturao.
2 As medidas complementares ao plano de reestruturao podem ser quaisquer das previstas no n. 1 do
artigo 10. que ainda no tenham sido aplicadas, ou outras,
designadamente a carncia total at 12 meses ou a reduo
parcial do capital por amortizar.
3 As negociaes referidas no n. 1 podem iniciar-se
a qualquer momento, a pedido do muturio ou da instituio de crdito, e devero concluir-se no prazo de 30 dias
aps a receo do pedido.
4 A adoo das medidas complementares previstas
no presente artigo facultativa para as instituies de
crdito, mesmo que solicitadas pelo muturio e ainda que
na ausncia da sua adoo o plano de reestruturao se
mostre invivel.
SECO IV
Medidas substitutivas da execuo hipotecria

Artigo 20.
Aplicao das medidas substitutivas

1 H lugar aplicao das medidas substitutivas da

execuo hipotecria aos muturios abrangidos pelo regime
estabelecido na presente lei, quando se verifique uma das
seguintes situaes:
a) A instituio de crdito comunique ao muturio a
opo de, nos termos do artigo 15., no apresentar uma
proposta de plano de reestruturao;
b) Nos casos previstos no n. 2 do artigo 16.;
c) As partes no tenham chegado, dentro do prazo aplicvel, a um acordo sobre a adoo das medidas complementares, nos termos do artigo 19.
2 Sempre que se verifique o disposto no n. 1, a instituio de crdito s pode recusar a aplicao de medidas
substitutivas quando:
a) A hipoteca referida na alnea a) do artigo 4. no seja
de 1. grau, exceto se essa hipoteca tiver sido constituda
a favor da mesma instituio de crdito para garantia de
um crdito habitao concedido ao mesmo muturio;
b) O imvel sobre o qual incide esta hipoteca tenha constituda qualquer outra hipoteca para garantir outros crditos do muturio, junto de outras instituies financeiras.
3 data de concretizao da medida substitutiva,
o imvel deve:
a) Encontrar-se livre de nus ou encargos, incluindo
contratos de arrendamento total ou parcial, de comodato
ou outras formas de cedncia gratuita ou onerosa, e livre de
pessoas e bens, no se considerando nus ou encargos, para

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este efeito, as garantias reais sobre o imvel, constitudas

a favor da instituio de crdito mutuante;
b) Estar titulado por licena de utilizao vlida;
c) Encontrar-se em condies aptas ao fim a que se
destina e em bom estado de conservao.

outra parte no prazo de 15 dias contados da receo da

declarao a que respondem.

4 data de concretizao da medida substitutiva no

devem existir desconformidades entre os documentos de
registo predial, os documentos de registo na Autoridade
Tributria e Aduaneira e os documentos de licenciamento
da respetiva utilizao.
5 Se a medida substitutiva adotada no for imediatamente possvel de concretizar, exclusivamente devido
a incumprimento do disposto nos n.os 3 e 4, e o muturio
no fizer cessar a causa de incumprimento no prazo de
45 dias, o processo das medidas substitutivas extingue-se
sem lugar aplicao de qualquer outra.

1 A aplicao das medidas substitutivas previstas no

n. 1 do artigo 21. produz os seguintes efeitos:

Artigo 21.
Modalidades de medidas substitutivas

As medidas substitutivas da execuo hipotecria aplicveis aos casos previstos no artigo anterior so:
a) A dao em cumprimento do imvel hipotecado;
b) A alienao do imvel a FIIAH, promovida e acordada pela instituio de crdito, com ou sem arrendamento
e opo de compra a favor do muturio e entrega do preo
instituio de crdito, liquidando-se assim a dvida;
c) A permuta por uma habitao de valor inferior, com
reviso do contrato de crdito e reduo do capital em
dvida pelo montante da diferena de valor entre as habitaes.
Artigo 22.
Determinao da medida substitutiva a aplicar

1 O muturio deve apresentar instituio de crdito, no prazo de 30 dias a contar da verificao das situaes referidas no n. 1 do artigo 20., um requerimento
escrito solicitando a aplicao de medidas substitutivas e
declarando que nessa data se encontram preenchidos os
requisitos de aplicabilidade previstos nos artigos 4. e 5.
da presente lei.
2 No prazo de 30 dias aps a receo do requerimento
previsto no nmero anterior, a instituio de crdito deve
apresentar ao muturio uma proposta de medida substitutiva de entre as previstas no artigo anterior.
3 Em resposta proposta da instituio de crdito
referida no nmero anterior, o muturio pode, sem perder
o direito a uma outra medida substitutiva, recusar:
a) A permuta por habitao de valor inferior;
b) Que a alienao a FIIAH, proposta pela instituio
de crdito, envolva o arrendamento da habitao.
4 Em caso de recusa do muturio, nos termos do
nmero anterior, deve a instituio de crdito propor-lhe
uma das restantes medidas substitutivas, ou a mesma sem
a parte recusada.
5 Perante a proposta da instituio de crdito referida no nmero anterior, o muturio aceita a proposta ou
perde definitivamente o direito aplicao de medidas
substitutivas.
6 As declaraes do muturio e da instituio de
crdito, referidas nos n.os 3 a 5, devem ser comunicadas

Artigo 23.
Efeitos das medidas substitutivas

a) No caso da dao em cumprimento, a dvida extingue-se totalmente quando:

i) A soma do valor da avaliao atual do imvel, para
efeito de dao, e das quantias entregues a ttulo de reembolso de capital for, pelo menos, igual ao valor do capital
inicialmente mutuado, acrescido das capitalizaes que
possam ter ocorrido; ou
ii) O valor de avaliao atual do imvel, para efeito
de dao, for igual ou superior ao capital que se encontre
em dvida;
b) No caso da alienao do imvel a FIIAH, a dvida
extingue-se totalmente quando:
i) A soma do valor pago pelo FIIAH para aquisio do
imvel e das quantias entregues pelo muturio a ttulo de
reembolso de capital for, pelo menos, igual ao valor do
capital inicialmente mutuado, acrescido das capitalizaes
que possam ter ocorrido; ou
ii) O valor pago pelo FIIAH para aquisio do imvel
for igual ou superior ao capital que se encontre em dvida;
c) No caso da permuta de habitao, a reviso do contrato de crdito habitao nos termos do artigo 27.;
d) Extino de processos judiciais relativos cobrana
de montantes devidos ao abrigo do contrato de crdito
habitao.
2 Quando a transmisso do imvel, efetuada nos
termos das alneas a) e b) do nmero anterior, no determine a extino total da dvida, mantm-se apenas a dvida
relativamente ao capital remanescente, aplicando-se-lhe
os termos e condies contratuais equivalentes aos que se
encontravam em vigor para o crdito objeto desta medida.
3 A dvida remanescente referida no nmero anterior
no pode beneficiar de novas garantias reais ou pessoais.
Artigo 24.
Dao em cumprimento

Para efeitos de cumprimento das obrigaes do muturio

decorrentes do contrato de crdito habitao, a dao em
cumprimento do imvel hipotecado concretiza-se com a
transmisso do imvel para a titularidade da instituio
de crdito.
Artigo 25.
Diferimento da desocupao do imvel

1 Sendo decidida a medida da dao em cumprimento, o muturio tem o direito a um diferimento na respetiva contratao pelo prazo adicional de seis meses,
durante o qual pode usar e fruir do imvel.
2 condio do exerccio deste direito que o muturio celebre com a instituio de crdito contrato promessa
de dao e, caso a instituio de crdito o solicite, outorgue
a seu favor uma procurao irrevogvel para celebrao
do contrato definitivo de dao.

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3 Durante o perodo de diferimento o muturio beneficia de carncia de capital, apenas sendo devidas as
prestaes de juros remuneratrios.
4 A mora no pagamento previsto no nmero anterior
faz cessar automaticamente o direito ao diferimento da
dao, permitindo a sua imediata execuo.
5 O n. 1 no aplicvel caso o muturio tenha incumprido mais de trs prestaes seguidas aps a aplicao
das medidas complementares.
Artigo 26.
Alienao do imvel a FIIAH

1 A instituio de crdito que se encontre obrigada

a aplicar medidas substitutivas da execuo hipotecria,
nos termos do regime estabelecido na presente lei, pode
propor ao muturio a seguinte alternativa:
a) O muturio transfere a propriedade do imvel para
o FIIAH pelo preo determinado nos termos da legislao
aplicvel e com simultneo distrate da hipoteca;
b) O FIIAH paga instituio de crdito mutuante o
preo convencionado por mandato do muturio;
c) O muturio tem o direito de permanecer no imvel
na qualidade de arrendatrio, nos termos da legislao
aplicvel aos FIIAH e respeitando os direitos do muturio
previstos no artigo anterior.
2 O muturio pode recusar ficar como arrendatrio
do FIIAH, mas no pode rejeitar a alienao do imvel ao
FIIAH para efeitos de dao em cumprimento.
Artigo 27.
Permuta de habitao

1 A instituio de crdito que se encontre obrigada a

aplicar medidas substitutivas da execuo hipotecria, nos
termos do regime estabelecido na presente lei, pode ainda
propor ao muturio a permuta da habitao hipotecada
por uma outra habitao de valor inferior que pertena
instituio de crdito ou a terceiro interessado na transao.
2 A permuta de habitaes ser acompanhada de um
acordo de substituio do contrato de crdito habitao
ou de reviso das condies do contrato existente, de modo
a que seja mais vivel o cumprimento pelo muturio das
suas obrigaes.
3 A diferena entre os valores das habitaes permutadas ser deduzida ao capital em dvida.
4 O muturio pode, sem perder o direito a uma outra medida substitutiva, recusar a permuta de habitaes
prevista na presente lei.
5 Em caso de recusa do muturio nos termos do
nmero anterior, deve a instituio de crdito propor ao
muturio uma das restantes medidas substitutivas.
CAPTULO III
Disposies gerais
Artigo 28.
Seguros

1 A aplicao da presente lei no prejudica a aplicao dos contratos de seguro que garantem o pagamento
da prestao do crdito habitao em situao de desemprego.

2 No caso previsto no nmero anterior, o recurso s

modalidades previstas na presente lei tem lugar apenas
aps o termo do pagamento das prestaes que sejam
asseguradas ou cobertas por tais contratos.
Artigo 29.
Avaliao do imvel hipotecado

Quando, para efeitos da aplicao do regime estabelecido na presente lei, se mostre necessrio apurar o valor
atualizado do imvel, a instituio de crdito promove essa
reavaliao, recorrendo a um avaliador certificado pela
Comisso do Mercado de Valores Mobilirios (CMVM)
a expensas do muturio, e entregando-lhe de imediato o
relatrio da avaliao.
Artigo 30.
Eficcia das comunicaes registadas

As comunicaes previstas na presente lei que sejam

realizadas por via postal sob registo consideram-se feitas
na data da respetiva expedio.
Artigo 31.
Iseno de custos

Os pedidos de documentos ou certides efetuados pelo

muturio, que se revelem necessrios para o acesso ao
regime estabelecido na presente lei, esto isentos de comisses, despesas e emolumentos normalmente cobrados
pela instituio de crdito.
Artigo 32.
Regime fiscal

A lei pode adaptar o regime fiscal a que esto sujeitas

as operaes necessrias concretizao das medidas previstas na presente lei.
Artigo 33.
Divulgao pela instituio de crdito

1 As instituies de crdito disponibilizam, nos seus

vrios meios de contacto com os respetivos clientes bancrios, informao simples e clara sobre o regime de proteo
de devedores estabelecido na presente lei.
2 Caso sejam interpeladas pelos seus clientes para
o efeito, as instituies de crdito prestam a informao e
esclarecimentos necessrios e convenientes sobre a presente lei e o regime nela consagrado.
3 As instituies de crdito devem ainda, por sua
iniciativa e individualmente, prestar informaes sobre
o regime estabelecido na presente lei aos clientes que, no
seu prudente juzo e com base nos conhecimentos de que
dispe, possam reunir os requisitos para lhes ser aplicvel.
4 Todos os documentos elaborados pelas instituies
de crdito no mbito do regime estabelecido na presente
lei devem ser redigidos em linguagem simples e clara.
Artigo 34.
Falsas declaraes

1 A prestao de falsas declaraes atinentes s condies de acesso ao regime estabelecido na presente lei
determina a cessao das medidas j implementadas, sem

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prejuzo do dever de o muturio indemnizar a instituio

de crdito por danos, incluindo lucros cessantes e custos
incorridos com a negociao e execuo das medidas,
podendo a instituio de crdito intentar ao judicial
executiva do seu crdito.
2 A prtica prevista no nmero anterior, se tiverem
sido adotadas alguma das medidas de proteo previstas
nesta lei, constitui o ilcito de fraude na obteno de crdito, previsto no artigo 38. do Decreto-Lei n. 28/84, de
20 de janeiro.
Artigo 35.
Vinculao

1 No caso de o contrato de crdito habitao ter

mais de um muturio, exigida, para os efeitos da presente
lei, a vinculao conjunta de todos.
2 No caso de aplicao do regime estabelecido na
presente lei a crditos habitao com garantias prestadas por garantes em situao econmica muito difcil, a
vinculao dos muturios, para os efeitos nela previstos,
exige a vinculao conjunta de todos os muturios e daqueles garantes.
Artigo 36.
Incumprimento pela instituio de crdito

1 Constitui contraordenao, punvel nos termos

do artigo 210. do Regime Geral das Instituies de Crdito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei
n. 298/92, de 31 de dezembro, na redao dada pela Lei
n. 28/2009, de 19 de junho, bem como nos termos do
Decreto-Lei n. 51/2007, de 7 de maro, conjugado com
o Decreto-Lei n. 171/2008, de 26 de agosto:
a) A recusa de acesso dos muturios que o requeiram, e
que renam todas as condies previstas nos artigos 4. e
5., a qualquer uma das modalidades de medidas do regime
estabelecido na presente lei;
b) A violao do artigo 18.
2 A negligncia sempre punvel, sendo os limites
das coimas aplicveis reduzidos para metade.
3 O exerccio de poderes sancionatrios relativamente ao incumprimento do regime estabelecido na presente lei da competncia do Banco de Portugal.
CAPTULO IV
Disposies finais e transitrias
Artigo 37.
Prevalncia

O disposto na presente lei prevalece sobre quaisquer

disposies legais, regulamentares ou contratuais que com
ela sejam incompatveis.

do regime constante da presente lei, com vista sua eventual

prorrogao.
Artigo 39.
Avaliao

1 constituda uma comisso de avaliao incumbida de avaliar os impactos da aplicao do regime constante da presente lei, bem como o respetivo cumprimento
pelas instituies de crdito.
2 A comisso de avaliao constituda pelos seguintes membros:
a) Um membro nomeado pelo Ministro das Finanas,
que ser o presidente;
b) Um membro nomeado pelo Ministro da Economia;
c) Um membro em representao do Banco de Portugal,
que ser o secretrio;
d) Um membro em representao da Comisso do Mercado de Valores Mobilirios;
e) Um membro em representao da Associao Portuguesa de Bancos;
f) Um membro em representao dos consumidores, a
indicar pela Direo-Geral do Consumidor aps ouvidas
as associaes relevantes.
3 A comisso de avaliao define as suas normas
de funcionamento e rene quando convocada pelo seu
presidente, por iniciativa prpria ou de dois dos seus
membros.
4 A comisso de avaliao s pode reunir e deliberar com a presena de pelo menos trs dos seus
membros.
5 O Banco de Portugal envia trimestralmente comisso de avaliao toda a informao e documentao
necessria ao cumprimento das suas atribuies, bem como
as reclamaes e informaes previstas nos dois nmeros
seguintes.
6 Os consumidores e as associaes que os representam podem apresentar junto do Banco de Portugal
reclamaes relativamente ao cumprimento do regime
constante da presente lei.
7 As instituies de crdito enviam trimestralmente
ao Banco de Portugal toda a informao que a comisso
de avaliao lhes requeira, incluindo obrigatoriamente o
nmero, volume e caractersticas das operaes solicitadas,
executadas e recusadas em aplicao do regime constante
da presente lei.
8 A comisso de avaliao produz e publica um relatrio de avaliao semestral sobre os impactos da aplicao do regime constante da presente lei e do respetivo
cumprimento pelas instituies de crdito.
9 At 15 de outubro de 2015 a comisso de avaliao
publica um relatrio de avaliao global, que enviar ao
Governo e Assembleia da Repblica.
Artigo 40.
Aplicao no tempo

Artigo 38.
Perodo de vigncia

1 O regime constante da presente lei vigora at ao

dia 31 de dezembro de 2015.
2 No final do perodo inicial de vigncia deve proceder-se avaliao do impacto global dos resultados da aplicao

1 O regime estabelecido na presente lei aplicvel a:

a) Todos os contratos celebrados anteriormente sua
publicao que se encontrem em vigor;
b) Todos os contratos celebrados anteriormente sua
publicao em que, tendo sido resolvidos pela instituio
de crdito com fundamento em incumprimento, no tenha

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Dirio da Repblica, 1. srie N. 217 9 de novembro de 2012

ainda decorrido o prazo para a oposio execuo relativa a crditos habitao e crditos conexos garantidos
por hipoteca, ou at venda executiva do imvel sobre
o qual incide a hipoteca do crdito habitao, caso no
tenha havido lugar a reclamaes de crditos por outros
credores.
2 Nos casos em que o processo de execuo da hipoteca j tenha sido iniciado cumpre ao muturio juntar
ao processo cpia do requerimento previsto no n. 1 do
artigo 8., sob pena de caducidade do direito de acesso
e do incio das fases processuais aplicveis referidas no
nmero anterior.
3 Caso a vigncia do regime estabelecido na presente
lei cesse nos termos do artigo 38., o regime continua a
aplicar-se aos procedimentos judiciais ou extrajudiciais
iniciados at data de cessao.
4 Os muturios que requeiram a aplicao da presente lei podero beneficiar das disposies nela constantes durante um prazo de trs anos a contar da data
da apresentao desse requerimento, sem prejuzo da
subsistncia para alm desse prazo de todas as alteraes ao contrato de crdito habitao acordadas entre
as partes.
Artigo 41.
Entrada em vigor

1 A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao

da sua publicao, sem prejuzo do disposto no nmero
seguinte.
2 O prazo de resposta da instituio mutuante previsto no n. 3 do artigo 8. no se comea a contar antes do
60. dia aps a data da publicao da presente lei.
Aprovada em 21 de setembro de 2012.
A Presidente da Assembleia da Repblica, Maria da
Assuno A. Esteves.
Promulgada em 30 de outubro de 2012.
Publique-se.
O Presidente da Repblica, ANBAL CAVACO SILVA.
Referendada em 31 de outubro de 2012.
O Primeiro-Ministro, Pedro Passos Coelho.
Lei n. 59/2012
de 9 de novembro

Cria salvaguardas para os muturios de crdito habitao

e altera o Decreto-Lei n. 349/98, de 11 de novembro

A Assembleia da Repblica decreta, nos termos da

alnea c) do artigo 161. da Constituio, o seguinte:
Artigo 1.
Alterao ao Decreto-Lei n. 349/98, de 11 de novembro

O artigo 22. do Decreto-Lei n. 349/98, de 11 de novembro, alterado pelos Decretos-Leis n.os 137-B/99, de 22
de abril, 1-A/2000, de 22 de janeiro, alterado e republicado
pelo Decreto-Lei n. 320/2000, de 15 de dezembro, alterado
pelos Decretos-Leis n.os 231/2002, de 4 de novembro, e
305/2003, de 9 de dezembro, pela Lei n. 60-A/2005, de
30 de dezembro, e pelos Decretos-Leis n.os 107/2007, de

10 de abril, e 222/2009, de 11 de setembro, passa a ter a

seguinte redao:
Artigo 22.
[...]

1 .....................................
2 .....................................
3 .....................................
4 .....................................
5 A aprovao dos emprstimos e fixao das
respetivas condies deve atender ao perfil de risco da
operao de crdito.
Artigo 2.
Aditamentos ao Decreto-Lei n. 349/98, de 11 de novembro

So aditados os artigos 7.-A, 7.-B, 23.-A, 23.-B,

28.-A e 30.-A ao Decreto-Lei n. 349/98, de 11 de novembro:
Artigo 7.-A
Designao do cumprimento do crdito habitao

1 O muturio pode designar a prestao correspondente ao crdito aquisio ou construo de habitao prpria permanente, para efeitos do disposto no
n. 1 do artigo 783. do Cdigo Civil.
2 A instituio de crdito mutuante deve informar
o muturio, em linguagem simples e clara, das regras
de imputao aplicveis na falta da designao prevista
no nmero anterior.
3 Aps prestar o esclarecimento previsto no nmero anterior, a instituio de crdito mutuante interpela
o muturio para fazer a designao para efeitos do disposto no n. 1 do artigo 783. do Cdigo Civil.
Artigo 7.-B
Resoluo do contrato em caso de incumprimento

1 As instituies de crdito apenas podem proceder resoluo ou a qualquer outra forma de cessao do
contrato de concesso de crdito aquisio ou construo de habitao prpria permanente com fundamento
no incumprimento, na sequncia da verificao de pelo
menos trs prestaes vencidas e ainda no pagas pelo
muturio.
2 O incumprimento parcial da prestao no
considerado para os efeitos previstos no nmero anterior, desde que o muturio proceda ao pagamento do
montante em falta e dos juros de mora eventualmente
devidos at ao momento do vencimento da prestao
seguinte.
Artigo 23.-A
Regime especial de garantias do emprstimo

1 A instituio de crdito mutuante e o muturio

podem, por acordo, sujeitar o emprstimo s seguintes
regras especiais:
a) Em reforo da garantia de hipoteca da habitao
adquirida, construda ou objeto das obras financiadas,
incluindo o terreno, apenas pode ser constitudo seguro de vida do muturio e cnjuge e seguro sobre o
imvel;