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CENTRO DE PS-GRADUAO CPG

Ps-Graduao Lato sensu em Direito Civil e
Processo Civil

Teoria Geral dos Contratos e

Contratos em Espcie

SEQUNCIA DE CONFECO DE UM
CONTRATO PRELIMINAR

WILSON DE JESUS MACHADO MIRANDA

Advogado OAB/MS 8.660 Prof. Mestre

SEQUENCIA DE CONFECO DE UM CONTRATO PRELIMINAR

WILSON DE JESUS MACHADO MIRANDA
SUMRIO:
1. Ttulo
2. Prembulo, cabealho ou introduo
3. Dados das partes que esto contratando
4. Dados sobre o bem
5. Dados sobre o preo
6. Do arrependimento
7. Documentao a ser apresentada ou que deve acompanhar o contrato
8. Especificao de como e quando se dar a imisso na posse do bem em
questo
9. Da posse e escritura
10. Quando ser passada a escritura definitiva
11. Das despesas contratuais
12. Da especificao da multa moratria
13. Texto sobre a resciso contratual
14. Da previso do valor da multa em caso de resciso
15. Clusula que trata da indenizao das benfeitorias porventura existentes
16. Disposies gerais
17. Eleio do foro para dirimir dvidas sobre o contrato
18. Local e data
19. Assinaturas
20. Interveniente (se porventura houver) corretor, empresrio etc.
21. Testemunhas
22. Relao dos anexos a serem acostados ao contrato

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Ttulo
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
DE BEM IMVEL
- pode ser tambm: Promessa, Contrato Preliminar, Contrato Particular, Pacto de
Conthraendo etc.. O que importa que se deixe bem claro que um contrato
preliminar que dar ensejo, no futuro, ao contrato definitivo.
- Alguns colocam ...DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ... . No vejo
problema algum.
2. Prembulo, cabealho ou introduo
- Existem de todos os tipos e para todos os gostos:
Exemplos:
Por este instrumento particular de promessa (compromisso) ...; os abaixo
assinados ...; as partes abaixo designadas ... etc.
- Pode-se, tambm, primeiro qualificar as partes e colocar este prembulo
depois, sem problema.

3. Dados das partes que esto contratando

- usado para se fazer a completa qualificao das partes envolvidas no
contrato: o(s) comprador(es) e o(s) vendedor(es).
- Geralmente se coloca um ttulo para destacar, mas no h necessidade.
- As partes so denominadas: Compromitente (ou Promitente)-Vendedor e
Compromissrio (ou Promissrio)-Comprador, dependendo se no ttulo se
colocou Compromisso ou Promessa. Pode ser em letra maiscula ou
minscula.
- O COMPROMITENTE (ou PROMITENTE)-VENDEDOR, que aquele que
vende o bem, deve ser o primeiro a ser qualificado e o COMPROMISSRIO (ou
PROMISSRIO)-COMPRADOR, que quem compra o bem, deve ser
qualificado em seguida.
- Se houver um interveniente (um corretor ou empresa corretora, por exemplo)
deve ser indicado tambm. Antes ou depois das partes, tanto faz. Isso ser
importante no caso de ter que acion-lo como responsvel solidrio por qualquer
problema existente no contrato.
- Devem ser preenchidos todos os campos citados abaixo, obedecendo-se a
sequncia lgica de apresentao:
- No esquea que, na hiptese de serem casados, dependem, o vendedor e/ou
o comprador, da autorizao do(s) cnjuge(s) para a realizao do contrato, a
menos que a unio tenha se dado sob o regime de separao absoluta de bens.
COMPROMITENTE(S)-VENDEDOR(ES):
01 - nome civil por extenso
02 - nacionalidade
03 - estado civil
04 - profisso
05 nmero do CPF
06 - documento de identidade, nmero e rgo expedidor.
07- endereo residencial (n, complemento, bairro, CEP, Cidade e Estado).
08- endereo profissional (n, complemento, bairro, CEP, Cidade e Estado).

- bom colocar: ambos capazes; doravante designados simplesmente como

COMPROMITENTESVENDEDORES; e

COMPROMISSRIO(S)-COMPRADOR(ES)):
01 - nome civil por extenso
02 - nacionalidade
03 - estado civil
04 - profisso
05 - CPF
06 - documento de identidade, nmero e rgo expedidor.
07 - endereo residencial (n, complemento, bairro, CEP, Cidade e Estado)
08- endereo profissional (n, complemento, bairro, CEP, Cidade e Estado).
- Para comprar no precisa de outorga. S para vender. Mas, bom colocar.

- bom colocar: ambos capazes; doravante designados simplesmente como

COMPROMISSRIOS-COMPRADORES.

Tem entre si, seus herdeiros e sucessores, a qualquer ttulo, justo e

contratado o quanto se segue.
4. Dados sobre o bem
- interessante, a partir daqui, apontar os itens do contrato via clusula por
clusula para ficar tudo ordenado e bem apresentado.
CLUSULA 1.
O COMPROMITENTE-VENDEDOR legtimo possuidor do imvel localizado no
Municpio de So Paulo, Estado de So Paulo, doravante designado IMVEL,
a seguir descrito e caracterizado:
Ou
Pelo presente instrumento de compromisso de compra e venda, contratam a
venda e compra de um terreno sito na S.Q.S. 003, bloco C, com a rea de 2000
m2, medindo 20 metros de frente, por 100 metros da frente aos fundos,
constante do Cartrio do 1 Ofcio de Registro de Imveis de
Braslia/DF,matrcula 000, livre e desembaraado de quaisquer nus ou
gravame.
IMPORTANTE! No esquea que, em matria legislacional e contratual os
nmeros ordinais (1, 2 etc.) s vo at o 9. A partir da, se colocam os
nmeros cardinais (10, 11 etc.).
- Pode-se colocar um ttulo tambm, se assim o desejar.
DO OBJETO DA COMPRA E VENDA (DO IMVEL etc.)
Clusula Primeira
objeto da presente Promessa de Compra e Venda o imvel constitudo
pelo apartamento 000, do bloco D, da S.Q.S. 300, matrcula de n 000000,
constante do Cartrio do 6 Ofcio de Registro de Imveis de Braslia/DF, livre e
desembaraado de quaisquer nus ou gravame.
- Esta clusula essencial a este tipo de contrato na qual o objeto, o bem a ser
negociado, determinado e detalhadamente especificado com todas as
caractersticas possveis para individualiz-lo.
- Em seguida se redigem os dados do contrato. A forma livre, desde que se
respeitem os ditames da legislao.

5. Dados sobre o preo

- Aqui se determina o valor que deve ser pago pelo objeto do contrato e a forma
de pagamento, se a vista ou a prazo, e neste caso, a quantidade de parcelas,
especificando o momento do pagamento etc.
- Pode-se colocar tambm uma clusula prevendo o que ser cobrado em caso
de atraso.
- Se quiser pode colocar uma clusula que possibilite a resciso do contrato na
hiptese de atraso no pagamento de tantas parcelas ou por culpa do
compromitente em cumprir alguma clusula contratual.
Clusula Segunda
Pela compra e venda prometida, os COMPROMISSRIOSCOMPRADORES pagaro aos COMPROMITENTES-VENDEDORES a
importncia total de R$100.000,00 (cem mil reais) da seguinte forma e
condies:
1. R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) em moeda corrente, pagos neste ato
valendo o presente contrato como recibo.
2. R$ 30.000,00 (trinta mil reais), que devero ser pagos at o dia 30 (trinta) do
ms de outubro de 2020. Este valor ser fixo e no estar sujeito a juros
compensatrios.
3. R$ 30.000,00 (trinta), que devero ser pagos, em 03 (trs) prestaes
mensais, sucessivas, vencendo a primeira no dia 30 (trinta) de novembro de
2020, acrescidos de juros de 1%, ao ms, e correo monetria pelo ndice de
0,5% da TR (taxa referencial), sendo facultado aos COMPROMISSRIOSCOMPRADORES proceder amortizaes dentro deste prazo.

6. Do arrependimento
- Clusula especial, na qual os contratantes se despojam ou no de seu direito
de arrependimento, ou seja, de desistir da possibilidade de concluir o contrato a
que haviam se obrigado.
- Tambm pode determinar aos COMPROMITENTES-VENDEDORES a
responsabilidade pela evico, qual seja a perda que estes possam vir a sofrer
pelo fato de serem desapossados do bem que se encontrava em sua posse mas
que a um terceiro pertencia.
Clusula 3
A presente promessa de compra e venda pactuada com expressa renncia de
arrependimento, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, e
respondero os COMPROMITENTES-VENDEDORES pela evico de direitos.
Ou

Clusula 3
A presente promessa de compra e venda pactuada com clusula do direito
de arrependimento seja por quaisquer das partes, devendo o ensejador pagar
parte inocente a multa prevista na clusula ...
Respondero, ainda, os COMPROMITENTES-VENDEDORES, pela evico
de direitos porventura existentes.

7. Documentao a ser apresentada ou que deve acompanhar o contrato

- Discriminar qual a documentao que dever ser apresentada para realizao
do negcio. No tocante s partes sugere-se:
- Cpia autenticada do RG e CPF ;
- Cpia autenticada do formal de partilha dos seus bens;
- Certides negativas dos distribuidores cveis da Comarca desta Capital
abrangendo o perodo de 10 (dez) anos, inclusive aes cveis, de famlia,
executivos fiscais, com prazo inferior a 30 (trinta) dias ;
- Certides negativas dos Cartrios de Protesto da Capital no perodo de 5
(cinco) anos, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
- Certido negativa do distribuidor da Justia Federal, em So Paulo, no perodo
de 10 (dez) anos, com prazo inferior a 30 (trinta) dias;
- Certido negativa da Justia do Trabalho;
- Certido conjunta negativa de Tributos Federais e Dvida Ativa da Unio.
E mais outros julgados teis.
- No esquecer que alm dos documentos pessoais devem ser apresentados,
tambm, os documentos relativos ao imvel: impostos (principalmente o IPTU),
contas de gua, luz etc. quitadas, declarao do sndico do condomnio (se for o
caso) com prazo inferior a 30 (trinta) dias, com firma reconhecida, de que no
existe dbito etc.

8. Especificao de como e quando se dar a imisso na posse do bem em

questo
- Clusula que determina como e o momento em que os PROMISSRIOSCOMPRADORES podem ocupar o imvel.
- Este prazo importantssimo para as acomodaes das partes no tocante a
deveres e direitos existentes, ligaes de gua, luz etc., sujeitando o
inadimplente at mesmo responsabilidade civil, com perdas e danos.
- Informar o estado em que se encontra o bem, se livre e desimpedido de
pessoas e coisas etc.
- Indicar em que data se dar o efetivo pagamento do saldo do preo, se atravs
de cheques administrativos, depsito em conta-corrente, transferncia eletrnica
de valores etc.

Clusula 4
Pargrafo 1. A imisso na posse dar-se- no dia ..., quando os
COMPROMITENTES-VENDEDORES se comprometem a entregar o bem objeto
do contrato livre e desimpedido.
Ou
Pargrafo 1. Os PROMISSRIOS-COMPRADORES ficam autorizados a
ocupar o imvel a partir desta data, mas somente sero imitidos na posse
definitiva do imvel a partir da data do pagamento integral da ...
Pargrafo 2. O bem encontra-se locado para ..., com contrato estipulado at o
dia ..., com pagamento mensal at o dia ....
Pargrafo 3. Acordam as partes que, nesta data, ser feito o pagamento da
entrada prevista na clusula ..., ficando o restante a ser pago ...
Etc.

9. Da posse e escritura
- Clusula que elucida que s adquirem a propriedade aps a quitao integral
da compra e a conseqente outorga da escritura pelos vendedores.
Clusula 5
Os PROMISSRIOS-COMPRADORES ficam autorizados a ocupar o
imvel a partir desta data, mas somente sero imitidos na posse definitiva do
imvel a partir da data do pagamento integral da Compra e Venda e seus
consectrios, oportunidade em que os PROMITENTES-VENDEDORES
outorgaro a competente escritura e daro quitao total pela compra e venda
ora pactuada.

10. Quando ser passada a escritura definitiva

- Clusula que determina o momento em que se dar a outorga da escritura
pelos COMPROMITENTES-VENDEDORES.
- Importante frisar bem quem ser o responsvel pelas despesas com a
atualizao das certides e demais documentos.
- Colocar bem claro quem assume o pagamento dos tributos e despesas
relativos ao Imvel, e a partir de que data, eximindo a outra parte..
- Indicar qualquer ressalva eventual de cobrana relativas a perodos anteriores
imisso na posse, ainda que lanadas posteriormente, e de quem ser a
responsabilidade.

Clusula Sexta
Os COMPROMITENTES-VENDEDORES outorgaro a competente
escritura e daro quitao total pela compra e venda ora pactuada quando do
pagamento ...

11. Das despesas contratuais

- Clusula destinada a estabelecer as responsabilidades assumidas pelos
Compromissrios-compradores quando firmam o contrato.
DAS DESPESAS
Clusula Quinta
Sero suportadas pelos COMPROMISSRIOS-COMPRADORES, a partir desta
data, as despesas de condomnio, luz, impostos, seguros etc., relativamente ao
imvel objeto desta Promessa de Compra e Venda, bem como as despesas
futuras com a escritura e registro.

12. Da especificao da multa moratria

- Trata-se da estipulao de multa e juros de mora impostos aos Compromissrios-compradores na hiptese de inadimplncia (descumprimento do contrato
ou de qualquer de suas condies).
DA MULTA DE MORA
Clusula Sexta
O atraso nos pagamentos da parcelas restantes implicar na multa
moratria de 10% (dez por cento), mais juros moratrios de 1% (um por cento)
ao ms incidentes sobre o dbito devidamente corrigido.

13. Texto sobre a resciso contratual

- Clusula que estabelece a possibilidade do contrato se desfazer pela no
quitao integral do preo avenado no prazo previsto, e as condies a que o
comprador se sujeita na ocorrncia desta hiptese.

DA RESCISO
Clusula 9
Na hiptese do imvel no ser integralmente quitado dentro do prazo
previsto, e depois de considerada uma tolerncia de 30 (trinta) dias, podero os
COMPROMITENTES-VENDEDORES dar por rescindido o presente contrato,
proceder a venda do imvel a terceiros e, depois de deduzir o valor da multa e
consectrios da resciso, restituir o saldo que houver para os
COMPROMISSRIOS- COMPRADORES.

14. Da previso do valor da multa em caso de resciso

- Clusula que estabelece a forma de apurao de dbito e crdito dos
contratantes na hiptese de resciso do negcio.
DA MULTA DE RESCISO
Clusula dez (ou 10)
O no cumprimento de quaisquer das clusulas pactuadas que ensejar o
desfazimento do presente negcio implica na multa igual a 20% (vinte por cento)
sobre o valor total da transao, a ser pago pela parte infratora parte inocente,
devidamente corrigidos a partir da assinatura deste instrumento, sem prejuzo
das perdas e danos a apurar-se em procedimento prprio.

15. Clusula que trata da indenizao das benfeitorias porventura

existentes
- Os melhoramentos promovidos no imvel seguem as regras previstas na
legislao civil.
DAS BENFEITORIAS
Clusula 11
As benfeitorias eventualmente realizadas pelos COMPROMISSRIOSCOMPRADORES at a efetiva quitao do imvel sero incorporadas ao imvel,
no gerando qualquer direito de indenizao ou reteno na hiptese de
resciso do presente contrato.
16. Disposies gerais
- Aqui deve-se colocar todos os itens no abordados nas clusulas anteriores
que sejam relevantes para o cumprimento contratual, tais como: multa em caso
de atraso, em caso de no entrega, de lavratura da escritura etc.

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- No esquecer a indicao de providncias a serem tomadas em caso de

resciso contratual seja por inadimplemento, impossibilidade jurdica, evico
etc.
17. Eleio do foro para dirimir dvidas sobre o contrato
- Trata-se de clusula em que se determina o foro em que devero ser propostas
as aes destinadas a dar soluo s eventuais controvrsias do contrato. A
princpio, em caso de bens imveis, a situao onde o mesmo se encontra.
Clusula 12
Para dirimir eventuais dvidas sobre a interpretao das clusulas
pactuadas, nomeiam os contratantes o foro da comarca de ...
18. Local e data
- o desfecho do contrato, a concluso que ratifica a vontade das partes em
contrair as obrigaes estabelecidas, define o nmero de vias do contrato e
estabelece a exigncia das testemunhas para que o instrumento se perfaa.
E, por estarem justos e contratados, assinam, os COMPROMISSRIOSCOMPRADORES e COMPROMITENTES-VENDEDORES, o presente instrumento em 03 (trs) vias de igual teor, juntamente com 02 (duas) testemunhas
idneas abaixo nomeadas, as quais a tudo assistiram.
Campo Grande, MS, ____ de_______ de ____ . (Local, data e ano).

19. Assinaturas
- de bom alvitre colocar um trao e indicar a parte que est assinando.
- No local onde iro constar as assinaturas dos COMPROMISSRIOSCOMPRADORES e COMPROMITENTES-VENDEDORES no h necessidade
de colocar CPF, n de RG, ou seja l o que for, pois, tudo j consta do contrato.
_____________________________
COMPROMISSRIO-COMPRADOR

_______________________________
COMPROMISSRIA-COMPRADORA

___________________________
COMPROMITENTE-VENDEDOR

_____________________________
COMPROMITENTE-VENDEDORA

11

20. Interveniente (se porventura houver) corretor, empresrio etc.

- Aqui sim h necessidade de colocar CPF e n de RG, pois, no constam ainda
do contrato.
________________________________________
JOS CARLOS DA ROCHA CORRETOR
Idt. ...............................
CPF ...........................
Representante da SOCONTRATOS CORRETORES Ltda.
21. Testemunhas
- apesar de constar no CC que no h necessidade, de bom alvitre colocar
para evitar complicaes, no futuro, pois, ainda h previso na legislao
processual.
- Aqui sim h necessidade de colocar CPF e n de RG, pois, no constam ainda
do contrato.
_________________________________
FULANO DE TAL 1 TESTEMUNHA
Idt. ...............................
CPF ...........................
___________________________________
BELTRANO DE TAL 2 TESTEMUNHA
Idt. ...............................
CPF ...........................
22. Relao dos anexos a serem acostados ao contrato
- Colocar, por ltimo, a relao dos anexos que devero acompanhar o contrato.
- ANEXOS:
------------------------------------------------1. oficial de Artilharia da reserva remunerada do Exrcito Brasileiro (Tenente-Coronel), formado pela
Escola Preparatria de Cadetes do Exrcito (Campinas/SP, 1977) e pela Academia Militar das Agulhas
Negras (Resende/RJ, 1981). Cursou a Escola de Comunicaes do Exrcito-EsCom (Ps-graduao
nvel especializao) no Rio de Janeiro, em 1984. Tem Graduao de Bacharel em Cincias Jurdicas
pela Universidade Catlica Dom Bosco (Campo Grande/MS, 1996); Ps-graduao em Direito do
Estado pela Universidade Estcio de S (Rio de Janeiro/RJ, 1997); Ps-graduao em Didtica e
Metodologia do Ensino Distncia pela Universidade ANHANGUERA-UNIDERP (Campo Grande/MS,
2011), Mestrado em Aplicaes Militares pelo Ministrio do Exrcito (EsAO/RJ, 1991) e Mestrado em
Produo e Gesto Agroindustrial pela Universidade ANHANGUERA-UNIDERP (Campo Grande/MS,
2008). Foi o 1 colocado no 57 Exame para a Ordem dos Advogados do Brasil (Seccional de Mato
Grosso do Sul), com a nota 10,0 na 2 fase (Direito Civil e Direito Processual Civil) e cursou o MBA de
Economia e Poltica Internacional na Universidade Independente de Lisboa/Portugal (2002). exprofessor dos cursos presenciais de Graduao e Ps-Graduao em Direito e do Centro de Ensino
Distncia. Ex-professor e preceptor do PRAJUR. Ex -coordenador-adjunto do Curso de Tecnologia em
Gesto de Recursos Humanos e do Curso de Logstica do Centro de Ensino Distncia da
Universidade ANHANGUERA-UNIDERP. Foi orientador dos cursos de Ps-graduao distncia do
Curso LFG por mais de 5 anos. Atualmente pesquisador e professor da Ps-graduao da
Universidade ANHANGUERA-UNIDERP.