PERMUTA DE IMVEIS

CONCEITO
Considera-se permuta toda e qualquer operao que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades
imobilirias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobilirias, ainda que ocorra por parte
de um dos proprietrios-contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, normalmente
denominada torna.
Para esse efeito, necessrio que a escritura, quando lavrada, seja efetivamente de permuta. No ser
considerada permuta a operao que envolva qualquer outro bem ou direito.
UNIDADE IMOBILIRIA
A expresso "unidade imobiliria ou unidades imobilirias prontas ou a construir", compreende:
a) o terreno adquirido para venda, com ou sem construo;
b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
c) cada terreno decorrente de loteamento;
d) cada unidade distinta resultante de incorporao imobiliria;
e) o prdio construdo para venda como unidade isolada ou autnoma;
f) cada casa ou apartamento construdo ou a construir.
necessrio que a escritura, quando lavrada, seja de permuta.
No se considera permuta a operao que envolva qualquer outro bem ou direito, que no seja bem
imvel.
OPERAO DE PERMUTA SEM PAGAMENTO DE TORNA
No caso de permuta sem pagamento de torna, os permutantes no tero resultado a apurar, uma vez que
cada pessoa jurdica atribuir ao bem que receber o mesmo valor do bem baixado de seu patrimnio.
Exemplo:
Em maio/2004 o contribuinte "A" permutou uma casa, adquirida em janeiro/1995, declarada por R$
100.000,00, por um apartamento pertencente ao contribuinte "B", adquirido em agosto/2000 e por ele
declarado por R$ 120.000,00:
Neste caso o Contribuinte "A" baixar de sua declarao a casa no valor de R$ 100.000,00 e dar entrada
do apartamento no valor de R$ 100.000,00.
O contribuinte "B" baixar de sua declarao o apartamento no valor de R$ 120.000,00 e dar entrada da
casa no valor de R$ 120.000,00.
EXISTNCIA DE TORNA

No caso de permuta com recebimento de torna em dinheiro, o ganho de capital ser obtido da seguinte
forma:
1 - o valor da torna ser adicionado ao custo do imvel dado em permuta;
2 - ser efetuada a diviso do valor da torna pelo valor apurado na forma do item 1, e o resultado obtido
ser multiplicado por cem;
3 - o ganho de capital ser obtido aplicando-se o percentual encontrado, conforme o item 2, sobre o valor
da torna.
Nota: observar as hipteses de reduo do ganho de capital (veja detalhes no tpico Reduo do Ganho de
Capital)
Exemplo:
Pessoa fsica permutou um imvel por outro, nas seguintes condies:
a) Custo do imvel dado em permuta
b) Valor da torna recebida
c) Valor total da operao (a+b)

R$ 80.000,00
R$ 20.000,00
R$ 100.000,00

Clculos:
1 - Apurao da torna em relao ao total da operao:
R$ 20.000,00 x 100 / R$ 100.000,00 = 20%
2 - Apurao do ganho de capital:
20% de R$ 20.000,00 = R$ 4.000,00
Nota: observar as hipteses de reduo do ganho de capital (veja detalhes no tpico Reduo do Ganho de
Capital).
TORNA RECEBIDA EM PARCELAS
Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada
proporcionalmente, em cada ms, medida em que for recebida.
REDUO DO GANHO DE CAPITAL
Veja o tpico Reduo no Ganho de Capital, abaixo.
TORNA EM BENS MVEIS OU DIREITOS
No caso de permuta com pagamento de torna em bens mveis ou direitos (exceto dinheiro), no
aplicvel o tratamento de permuta previsto no art. 121, II, do RIR/1999, devendo ser apurado
normalmente o ganho de capital relativamente a cada uma das alienaes.
PERMUTA DE IMVEL RURAL

Nas operaes de permuta de imvel rural por outro imvel rural, com ou sem benfeitorias, aplicam-se as
normas gerais comentadas neste tpico desde que, no caso de imvel com benfeitorias, o contribuinte no
as tenha utilizado como despesa da atividade rural.
ALIENAO DE BEM OBJETO DE PERMUTA - DETERMINAO DO CUSTO DE AQUISIO
Considera-se custo de aquisio de imvel adquirido por permuta com outro imvel, o valor do imvel
dado em permuta:
I - acrescido da torna paga, se for o caso;
II - diminudo do valor correspondente diferena entre a torna recebida e o ganho de capital relativo a
essa torna.
Base: artigo 12 da IN SRF 84/2001.
Exemplo 1:
Pessoa fsica permuta um imvel de seu patrimnio, cujo valor na declarao de bens de R$ 50.000,00
por um outro imvel e pagando uma torna de R$ 30.000,00.
Ento, o custo do imvel recebido ser de R$ 50.000,00 mais R$ 30.000,00 = R$ 80.000,00.
Exemplo 2:
Pessoa fsica permutou um imvel por outro, nas seguintes condies:
a) Custo do imvel dado em R$ 80.000,00
permuta
b) Valor da torna recebida
R$ 20.000,00
c) Valor total da operao (a+b)
R$ 100.000,00
Clculos:
1 - Apurao da torna em relao ao total da operao:
R$ 20.000,00 x 100 / R$ 100.000,00 = 20%
2 - Apurao do ganho de capital:
20% de R$ 20.000,00 = R$ 4.000,00
Nota: observar as hipteses de reduo do ganho de capital (veja detalhes no tpico Reduo do Ganho de
Capital)
3 Custo do imvel recebido em permuta:
R$ 80.000,00
menos R$ 20.000,00 da torna

mais R$ 4.000,00 do ganho de capital

igual a R$ 64.000,00
PERMUTA DE UMA UNIDADE POR DUAS OU MAIS UNIDADES IMOBILIRIAS DETERMINAO DO VALOR INDIVIDUAL
Na permuta de uma unidade por duas ou mais unidades imobilirias o permutante que as receber deve
determinar o valor individual de cada unidade imobiliria proporcionalmente ao valor do imvel dado em
permuta.
Base: "Perguntas e Respostas/SRF IRPF.
Isso significa que a soma do valor de aquisio atribudo s unidades incorporadas ao patrimnio do
permutante dever corresponder ao valor do imvel desincorporado.
PROPORCIONALIZAO
A Instruo Normativa SRF 107 de 1988 (subitem 1.8) orienta o permutante a determinar o valor
individual de cada unidade proporcionalmente a um dos seguintes parmetros, a serem utilizados na
ordem indicada:
a) o valor adotado como base de clculo do imposto de transmisso incidente sobre a operao de
permuta dessas duas ou mais unidades imobilirias;
b) o valor da base de clculo do ltimo imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou rural
lanada em relao a cada uma dessas duas ou mais unidades imobilirias;
c) o valor de mercado de cada unidade, apurado em laudo de avaliao dos imveis.
Exemplo:
Operao de permuta sem torna, na qual "A" d uma unidade imobiliria e receba em troca, de "B", duas
unidades imobilirias.
Na pessoa "A" a unidade imobiliria desincorporada tem custo de R$ 100.000,00. Ainda, para efeito de
desdobramento do custo de aquisio dos bens incorporados ao patrimnio, sero utilizados os valores
que serviram de base de clculo do imposto de transmisso, correspondentes a:
R$ 45.000,00 para o imvel "1" e
R$ 80.000,00 para o imvel "2"
Total de R$ 125.000,00. Ento:
1 - Valor do imvel "1" incorporado ao patrimnio de "A":
R$ 45.000,00 : R$ 125.000,00 x 100 = 36%
R$ 100.000,00 x 36%= R$ 36.000,00
2 - Valor do imvel "2" incorporado ao patrimnio de "A":

R$ 80.000,00 : R$ 125.000,00 x 100 = 64%

R$ 100.000,00 X 64% = R$ 64.000,00
PAGAMENTO DO IMPOSTO
O ganho de capital percebido por pessoa fsica em decorrncia da alienao de bens e direitos de qualquer
natureza est sujeito incidncia do Imposto de Renda, alquota de 15%.
O imposto deve ser pago at o ltimo dia til do ms subseqente ao da percepo dos ganhos, por meio
de DARF.
COMPRA E VENDA COM DAO DE UNIDADE IMOBILIRIA EM PAGAMENTO
s operaes quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confisso de dvida e escritura de dao
em pagamento de unidades imobilirias construdas ou a construir, so aplicveis os procedimentos
examinados neste tpico, desde que atendidas, cumulativamente as seguintes condies:
a) a alienao do terreno e o compromisso de dao em pagamento sejam levados a efeito na mesma data,
mediante instrumento pblico;
b) o terreno objeto da operao de compra e venda seja, at o final do perodo-base seguinte ao em que
esta ocorrer, dado em hipoteca para obteno de financiamento ou, no caso de loteamento, oferecido em
garantia ao poder pblico.
Base: item 4 da IN SRF 107/1988.
NO-INCIDNCIA DO IMPOSTO DE RENDA
No h incidncia do Imposto de Renda:
I - na permuta sem torna de unidade imobiliria por unidade imobiliria, observando-se que essa excluso
se aplica (Inciso IV e 4 do art. 29 da IN SRF 84/2001):
a) exclusivamente, s permutas de unidade imobiliria por unidade imobiliria;
b) s operaes de permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pblica
correspondente, quando lavrada, seja de permuta;
c) se ocorrer o recebimento de parcela complementar em dinheiro, deve ser apurado o ganho de capital
apenas em relao a essa diferena (torna);
II - s demais hipteses de iseno, previstas na legislao, como alienao de bens e direitos de pequeno
valor.
Nota: observar as hipteses de reduo do ganho de capital (veja detalhes no tpico Reduo do Ganho de
Capital)
PERMUTA DE IMVEIS COM PESSOA JURDICA QUAL A PESSOA FSICA SEJA LIGADA
As operaes de permuta de unidades imobilirias, realizadas entre pessoa jurdica e seu scio,
administrador ou titular, ou com o cnjuge ou parente at o terceiro grau, inclusive afim dessas pessoas

fsicas, sero sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas e
exigindo-se laudo de avaliao, sob pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal.
O laudo de avaliao dos imveis permutados deve ser feito por trs peritos, ou por entidade ou empresa
especializada, desvinculados dos interesses dos contratantes, com a indicao dos critrios de avaliao e
dos elementos de comparao adotados e instrudo com os documentos relativos aos bens avaliados.
Base: subitens 1.2 e 1.3 da IN SRF 107 de 1988.
EQUIPARAO DE PESSOA FSICA PESSOA JURDICA PELA PRTICA DE OPERAES
IMOBILIRIAS
A pessoa fsica que efetuar permuta de imveis dever verificar as normas relativas equiparao
pessoa jurdica pela prtica de operaes imobilirias. Se configurar a equiparao, observar, no que
couber, as regras especficas de tributao das operaes de permuta entre pessoa jurdica e pessoa fsica
e entre pessoas jurdicas. Maiores informaes acesse o tpico Equiparao da Pessoa Fsica Pessoa
Jurdica.

REDUO NO GANHO DE CAPITAL DA PESSOA FSICA

1. PARA IMVEIS ADQUIRIDOS AT 31.12.1988
Na alienao de imvel adquirido at 31.12.1988, poder ser aplicado um percentual fixo de reduo
sobre o ganho de capital, determinado em funo do ano de aquisio ou incorporao do imvel, de
acordo com a seguinte tabela:
PERCENTUAIS DE REDUO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAO DE BEM IMVEL

Ano
Aquisio
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978

Percentual de
Reduo
100%
95%
90%
85%
80%
75%
70%
65%
60%
55%

Ano
Aquisio
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988

Percentual de
Reduo
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%

Base: art. 18 da Lei 7.713/1988.

O saldo do ganho de capital sujeito tributao ser igual diferena entre o ganho total e a soma das
parcelas a deduzir, resultantes da aplicao do respectivo percentual de reduo.

Exemplo:
Pessoa fsica vendeu em maio/2004 por R$ 350.000,00 um imvel adquirido em fevereiro/1984, sendo
que o custo de aquisio (atualizado) de R$ 250.000,00, teremos:
Valor de alienao
(-) Custo de aquisio
= Ganho de capital
(-) 25% de R$ 100.000,00 (reduo relativa ao ano de aquisio)
(=) Ganho de capital tributvel
x Alquota do imposto
= Valor do Imposto de Renda

R$ 350.000,00
R$ 250.000,00
R$ 100.000,00
R$ 25.000,00
R$ 75.000,00
15%
R$ 11.250,00

CONSTRUO QUE FOI INICIADA AT 31.12.1988 E CONCLUDA EM ANO POSTERIOR

Na alienao de imvel constitudo por terreno adquirido at 31.12.1988 e de edificao, ampliao ou
reforma iniciada at essa data, ainda que concluda em ano posterior, informada na declarao de bens e
direitos, o percentual de reduo ser determinado em funo do ano de aquisio do terreno e aplicado
sobre todo o ganho de capital.
IMVEL QUE TENHA SIDO PARCIALMENTE ADQUIRIDO AT 31.12.1988
Na alienao em conjunto, de imvel constitudo de partes adquiridas em datas diferentes, a reduo
aplicar-se- parcela do ganho de capital que corresponder a cada parcela adquirida at 31 de dezembro
de 1988.
IMVEL ADQUIRIDO AT 31.12.1988 E CONSTRUO INICIADA EM ANO POSTERIOR
Na alienao de imvel adquirido at 31 de dezembro de 1988, contendo construo, ampliao ou
reforma iniciada aps essa data, o percentual de reduo aplica-se apenas parcela do ganho de capital
que corresponder ao terreno e s edificaes existentes em 31 de dezembro de 1988, observando-se o
seguinte:
a) o percentual de reduo correspondente a cada parte ser determinado em funo do ano de sua
aquisio e aplicado sobre a parcela do ganho de capital a ela correspondente;
b) a parcela do ganho de capital correspondente a cada parte ser determinada aplicando-se sobre todo o
ganho de capital o percentual resultante da relao entre o custo da parte objeto e o custo total do imvel
ou entre a rea da parte objeto e a rea total do imvel.
Exemplo:
Pessoa fsica vendeu um imvel em maio/2004 por R$ 500.000,00. Os dados so os seguintes:
a) o terreno foi adquirido em dezembro/1985 e o custo de aquisio (j corrigido) de R$ 100.000,00;
b) a construo foi iniciada em janeiro/1989 e o custo de construo (j corrigido) de R$ 270.000,00.
Vamos aos clculos:
1 - Apurao do custo total do imvel alienado:

R$ 100.000,00 (terreno) + R$ 270.000,00 (construo) = R$ 370.000,00

2 - Apurao do ganho de capital:
R$ 500.000,00 (valor da venda) - R$ 370.000,00 (valor do custo) = R$ 130.000,00
3 - Apurao do ganho proporcional ao custo do terreno:
R$ 100.000,00 (custo do terreno) / R$ 370.000,00 (custo total do imvel) x R$ 130.000,00 (ganho de
capital total) = R$ 35.135,14
4 - Reduo do ganho de capital correspondente ao terreno, no valor de R$ 35.135,14, mediante aplicao
do percentual de reduo de 20%:
20% x R$ 35.135,14= R$ 7.027,03
5 - Ganho de capital tributvel:
R$ 130.000,00 - R$ 7.027,03 = R$ 122.972,97
6 - Valor do Imposto de Renda:
R$ R$ 122.972,97 x 15% = R$ 18.445,95
IMVEL HAVIDO POR HERANA ABERTA AT 31.12.1988, COM PARTILHA OCORRIDA
APS ESSA DATA
No caso de bens imveis havidos por herana ou legado, cuja abertura da sucesso (falecimento) tenha
ocorrido at 31 de dezembro de 1988, o percentual de reduo ser determinado tomando-se por base o
ano da abertura da sucesso, mesmo que a avaliao e partilha tenha ocorrido em ano posterior.
2. FATOR DE REDUO NAS ALIENAES DE BENS IMVEIS DE 16.06.2005 A 13.10.2005
O artigo 37 da MP 252/2005 estipulava fator de reduo nas alienaes de bens imveis. Como a MP 252
no foi votada pelo Congresso at 13.10.2005, perdeu sua eficcia.
Desta forma, para a apurao da base de clculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de
capital por ocasio da alienao, a qualquer ttulo, de bens imveis realizada por pessoa fsica residente
no Pas, no perodo de 16.06.2005 a 13.10.2005 poder ser aplicado fator de reduo (FR) do ganho de
capital apurado.
O fator de reduo ser determinado pela seguinte frmula:
FR = 1 / 1,0035m,
onde "m" corresponde ao nmero de meses decorridos entre a data de aquisio do imvel e a de sua
alienao.
Exemplo:
Imvel adquirido em janeiro/2005 e alienado em junho/2005. O ganho de capital apurado foi de R$
10.000,00.

Nmero de meses decorridos de janeiro a junho/2005 = 5 meses.

FR = 1 / 1,0035 ^ 5
FR = 1 / 1,017623
FR = 0,982682
Ganho de capital, aps aplicao do fator de reduo:
R$ 10.000,00 x 0,982682 = R$ 9.826,82.
Imveis Adquiridos at 31.12.1995
Na hiptese de imveis adquiridos at 31 de dezembro de 1995, o fator de reduo ser aplicado a partir
de 1o de janeiro de 1996.
Pode ser aplicada cumulativamente a reduo do ganho de capital, para imveis adquiridos at
31.12.1988, em percentual fixo de reduo sobre o ganho de capital, determinado em funo do ano de
aquisio ou incorporao do imvel, de acordo com a tabela prevista no art. 18 da Lei 7.713/1988 (vide
item 1 deste tpico).
Base: artigo 37 da MP 252/2005.
3. FATOR DE REDUO - ALIENAES DE BENS IMVEIS A PARTIR DE 14.10.2005
Para a apurao da base de clculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por
ocasio da alienao, a qualquer ttulo, de bens imveis realizada por pessoa fsica residente no Pas, a
partir de 14.10.2005, sero aplicados fatores de reduo (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.
A base de clculo do imposto corresponder multiplicao do ganho de capital pelos fatores de reduo,
que sero determinados pelas seguintes frmulas:
I - FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao nmero de meses-calendrio ou frao decorridos
entre a data de aquisio do imvel e o ms de novembro/2005, inclusive na hiptese de a alienao
ocorrer no referido ms;
II - FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao nmero de meses-calendrio ou frao decorridos
entre dezembro/2005 ou o ms da aquisio do imvel, se posterior, e o de sua alienao.
Exemplo:
Imvel vendido por pessoa fsica, no valor de R$ 100.000,00, em 05/02/2006. O custo de aquisio do
imvel de R$ 60.000,00, na data de 09/01/2000.
Ento teremos:
Fator de Reduo = FR1 x FR2

FR1 = 1/1,0060m1

M1 =

nmero de meses-calendrio ou frao decorridos entre a data de aquisio do imvel

(janeiro/2000) e o ms de novembro/2005:
Anos 2000 a 2004 = 12 meses (a frao de janeiro/2000 considerada 1 ms, para fins de clculo)
x 5 anos = 60 meses
Ano 2005 = 11 meses (janeiro a novembro)
Total de meses at novembro/2005 = 60 + 11 = 71 meses
FR1 = 1/1,0060^71 = 1/1,529173 = 0,653948

FR2 = 1/1,0035m2

M2 =

nmero de meses-calendrio ou frao decorridos entre dezembro/2005 ou o ms da aquisio

do imvel, se posterior, e o de sua alienao.
Total de meses de dezembro/2005 a fevereiro/2006 = 3 meses (a frao de fevereiro/2006
considerada 1 ms, para fins de clculo).
FR2 = 1/1,0035^3 = 1/ 1,010537 = 0,989573
Fator de Reduo = FR1 x FR 2 = 0,653948 x 0,989573 = 0,64713
Ganho de Capital = Valor de Alienao Valor do Custo
Ganho de Capital = R$ 100.000,00 R$ 60.000,00 = R$ 40.000,00
Ganho de Capital Tributvel = R$ 40.000,00 x Fator de Reduo = R$ 40.000,00 x 0,64713 = R$
25.885,18.
Imveis Adquiridos at 31.12.1995
Na hiptese de imveis adquiridos at 31 de dezembro de 1995, o fator de reduo 1/1,0060m1ser
aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996.
Pode ser aplicada cumulativamente a reduo do ganho de capital, para imveis adquiridos at
31.12.1988, em percentual fixo de reduo sobre o ganho de capital, determinado em funo do ano de
aquisio ou incorporao do imvel, de acordo com a tabela prevista no art. 18 da Lei 7.713/1988 (vide
item 1 deste tpico).
Base: artigo 40 da Lei 11.196/2005.
4. ALIENAO DE IMVEL CONSTITUDO POR TERRENO
Na alienao de imvel constitudo por terreno adquirido at 31 de dezembro de 1995 e de edificao,
ampliao ou reforma iniciada at essa data, ainda que concluda em ano posterior, informada na
Declarao de Ajuste Anual, os fatores de reduo so determinados em funo do ano de aquisio do
terreno e aplicado sobre todo o ganho de capital ( 6 do art. 3 da IN SRF 599/2005).