O Centro Histrico de So Paulo:

a vacncia imobiliria, as ocupaes

e os processos de reabilitao urbana
Valria Cusinato Bomfim*

Resumo
Atualmente, o Centro Histrico da cidade de So Paulo apresenta uma vacncia imobiliria acentuada e inmeras ocupaes organizadas por movimentos de luta por moradia. Esses fenmenos se interrelacionam na discusso de programas e processos de reabilitao da rea central que se apresentam em curso. Portanto, faz-se necessrio o entendimento da percepo
do significado da vacncia e das ocupaes por parte do poder pblico e
dos diversos agentes. Essa compreenso perpassa as diretrizes dos programas e polticas de renovao urbana a serem adotadas na construo do
cenrio futuro, e as possveis conseqncias para os diversos grupos sociais
que se apropriam do espao urbano central no intuito de garantir a sobrevivncia. O texto apresenta elementos para a construo de uma perspectiva
terico-analtica, visando assim colaborar para o tratamento da desigualdade socioeconmica da cidade de So Paulo.
Palavras-chave: vacncia imobiliria; espaos edificados vazios; ocupaes;
movimentos de lutas por moradia; reabilitao de reas centrais.

Abstract
So Paulos historic downtown presents a large amount of unoccupied real
estate and numerous occupations organized by social movements struggling
for housing. These phenomena interrelate in the current discussion about
programs and processes of urban restructuring of the downtown area.
*

Valria Cusinato Bomfim arquiteta e mestre em Engenharia Urbana pela EPUSP.

E-mail: vlbomfim@uol.com.br

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Therefore, the government and the several agents need to understand the
perception of the meaning of vacancy and occupations. This understanding
includes the guidelines of urban renovation programs and policies to be adopted
in the construction of the future scenario, and the possible consequences for
the several social groups that seize the urban space of the downtown area
aiming to guarantee their survival. This paper presents elements for the
construction of a theoretical-analytical perspective, aiming to contribute to
the discussion about the socio-economic inequality of the city of So Paulo.
Key-words: real estate vacancy; empty constructed spaces; occupations;
movements of struggle for housing; restructuring of downtown areas.

Introduo
Desde 1996, a mdia falada e escrita apresenta manchetes sobre
aes de grupos sociais organizados em movimentos de luta por
moradia que ocupam imveis vazios na rea central de So Paulo. As
ocupaes foram estratgias adotadas pelos movimentos socias para
denunciar a falta de polticas habitacionais de interesse social e a
presena de inmeros imveis vagos na rea central em So Paulo.
Alm das ocupaes, inmeros textos e ensaios tericos sobre
a rea central nas duas ltimas dcadas do sculo XX fazem meno
presena de imveis vagos, o que demonstra apreenses dos diversos grupos sociais atuantes na rea central. Essas apreenses remetem a algumas indagaes, como: o que representam os vazios na
rea central, por que e como se d a presena desses vazios, qual a
dimenso e as caractersticas dos imveis vagos na rea central, quais
as possveis mudanas do cenrio e os beneficirios a partir de um
processo de requalificao ou reabilitao urbana?
O texto a seguir procura encaminhar elementos e anlises com
intuito de contribuir para o entendimento das questes citadas.

O que representam os vazios construdos

em reas centrais?
Os vazios construdos so imveis que no esto abandonados,
mas fechados ou vagos, sem uso. A mensurao da quantidade de
imveis vagos pode ser feita de vrias maneiras, uma delas a reali-

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zada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica, IBGE, em que

so contados os domiclios e verificados quais esto vagos (para o
IBGE, domiclio vago o domiclio particular permanente que no
tinha morador na data de referncia, mesmo que posteriormente,
durante o perodo da coleta tivesse sido ocupado).
No Brasil, alm dos dados do IBGE, outros institutos e empresas analisam a presena de espaos edificados vazios em outros setores, como no caso de edificaes voltadas para escritrios, como a
Cushman & Wakefield Semco e a Jones Lang LaSalle. Para essas empresas, os espaos edificados vazios so analisados a partir da vacncia imobiliria, que a relao entre todos os espaos edificados
vazios e o total de espaos edificados em uma determinada rea. Para
cada empresa ou instituto, a vacncia imobiliria analisada de acordo com uso e funo, tendo-se assim a vacncia residencial, comercial,
industrial, escritrios (separada por padres de construes), hoteleira e outras.
A definio da vacncia depende dos objetivos do conhecimento a ser pesquisado e aprofundado. No estado da arte, possvel
pontuar a preocupao com a questo no ps-guerrra nas cidades
americanas e europias, principalmente atravs dos modelos elaborados na economia urbana. Nesse perodo, a presena de vazios
construdos se associa a alteraes dos processos de produo e consumo. Foram mudanas geradas pelo deslocamento populacional para
os subrbios e cidades jardins, a implementao de shopping centers,
a utilizao e a difuso do automvel, conseqentemente, o deslocamento de comrcios e servios, assim como a descentralizao industrial
(Burns, 1963).
Nas abordagens tericas, verifica-se que a vacncia imobiliria
tambm se vincula aos processos de reurbanizao ou reabilitao
urbana, e serve como indicador para aplicao e desenvolvimento
destes processos (Perloff, 1978).
A vacncia imobiliria passa a funcionar como indicador urbano, ou seja, o acompanhamento das variaes de vacncia permite,
tanto ao setor pblico como ao setor privado, o direcionamento e a
definio de aplicao de recursos em determinadas reas. Para o
poder pblico, a alta presena de vacncia imobiliria pode significar
altas taxas de inadimplncia em relao a impostos e tributos, assim
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como a subutilizao de infra-estrutura j implementada. Nestas reas,

por sua vez, a inadimplncia passa a significar ao poder pblico a
diminuio de recursos para manuteno e futuros investimentos.
Para o setor privado, o acompanhamento das variaes da vacncia imobiliria possibilita o direcionamento dos investimentos e
aplicaes de capitais, ou seja, os estudos e modelos procuram prever a obteno de lucro e renda na aplicao do capital. A presena
da vacncia mantm uma relao direta com a variao dos valores
imobilirios.
Os modelos tericos procuram variaes referenciais da presena da vacncia imobiliria. So valores que teoricamente indicam
o que seria uma vacncia aceitvel pela dinmica imobiliria. Essas
taxas e variaes estariam em torno de 5% a 7%, de acordo com o
uso, o padro e a idade aparente dos imveis (Friedman, 1968, pp.
204-205; Jud e Frew, 1990; Voith e Crone, 1988).
Para o setor privado, poucos imveis vazios em uma regio
podem significar pouca oferta, o que levar a um possvel aumento
do valor imobilirio, e o contrrio pode indicar a reduo de valores
e, conseqentemente, reduo de lucros. A anlise realizada em
relao a uma determinada rea de influncia e s condies de vizinhana (Sweeney, 1974).
Alm da anlise de vacncia em relao localizao, h a
anlise especfica ao imvel, que abrange o trmino de execuo do
imvel at o seu possvel abandono. So anlises que comparam o
custo de manuteno da edificao e a demanda em relao aos
lucros estimados, induzindo muitas vezes os proprietrios a abandonar os imveis ou a loc-los para cortios. A induo estaria associada s caractersticas do espao urbano, tais como deteriorao do
imvel e da regio, distribuio do estoque, variao de preos, nvel
de qualidade, demanda e segregao (OFlaherty, 1998, p. 109).
A presena de vazios construdos em reas centrais estaria vinculada sucesso de usos e ao crescimento metropolitano (Andrews,1971).
Considera-se que no h sucesso de usos entre reas centrais e
reas perifricas sem a interveno dos agentes pblicos.
Nas reas centrais, segundo Andrews, aps o pice de seu desenvolvimento, h o declnio urbano; nesse momento se estabelecem
altas taxas de vacncia, inadimplncias, o que denomina absoluto
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declnio com a necessidade de investimentos e diretrizes de polticas

locais. Surge uma fase de incerteza, com anncios de processos de
renovao urbana (requalificao ou reabilitao).
Segundo Andrews, na fase de incerteza que se estabelece um
processo especulativo e de experimentaes, conseqentemente, no
momento seguinte h a reduo das taxas de vacncia.
O processo de recuperao ou renovao, ou requalificao
das reas deterioradas s ocorrer a partir do investimento pblico,
pois, segundo Richardson (1978), os proprietrios obtm rendas mais
altas atravs de investimentos em outros locais. A ausncia de investimentos pelos proprietrios resultado da baixa lucratividade obtida
nas locaes das propriedades, pois no momento que estas se deterioram seus proprietrios tm ou teriam que dispor de parte da sua
lucratividade para sua conservao.
Para o setor pblico, os estudos de vacncia se associam
arrecadao dos tributos governamentais, que podem sofrer aumento
na inadimplncia, paralelamente ao aumento da vacncia. Nesse caso,
o objetivo das polticas pblicas pode ser no sentido de atrao de
uma demanda que consiga arcar com os custos das taxas e impostos
pblicos. Em contrapartida, o poder pblico ofertar servios que
interessam a esta demanda, assim como discutir os motivos pblicos
e privados da renovao (Gaffeney, 1973; Friedman, 1968, p. 309).
Quando uma agncia pblica local prope um plano de renovao
urbana, a prioridade inicial ser a retomada, pelo poder pblico, da
arrecadao de taxas e impostos, mas, paralelamente, h o interesse
dos proprietrios locais.
O capital pblico a garantia da recuperao e de rentabilidade para a aplicao de capitais privados. Os programas passam a
garantir o aumento da renda, melhoria da competitividade da cidade,
reduo da pobreza local, eliminao das reas degradadas e o
embelezamento da cidade (Richardson, 1978).
Compreende-se, portanto, que os vazios construdos para o
setor privado so indicadores que orientam os investimentos e as
futuras aplicaes. O acompanhamento dos vazios construdos permite o conhecimento da relao de oferta e demanda, permitindo
assim previso de riscos, retorno e lucratividade de investimentos
imobilirios. O conhecimento dos vazios para o setor pblico permite
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a definio de aplicao de recursos para polticas pblicas. No caso

das reas centrais, so os vazios intrnsecos aos processos de recuperao, requalificao, renovao ou reabilitao urbana.

Por que a presena acentuada de espaos edificados

vazios na rea central de So Paulo?
Existe uma alta taxa de vacncia na regio central e nas novas
centralidades na cidade de So Paulo.1 A vacncia nas novas centralidades
explicada pela recente produo imobiliria, ou seja, provvel
que no tenha ocorrido o tempo necessrio para a absoro da produo pelo mercado. Entretanto, no justificativa para a alta presena de vacncia em regies antigas e centrais, no caso especfico da
rea central de So Paulo.
1

Na cidade de So Paulo, o IBGE, em 2000, verificou a existncia de 420.327

domiclios vagos, dos 3.554.820 domiclios existentes, ou seja, cerca de 12%. Em
1991, existiam 273.754 domiclios vagos, dos 2.856.180 domiclios, portanto os
domiclios vagos representavam menos de 10%.
Na S, em 1991, de 11.264 domiclios, 1.688 estavam vagos; na Repblica eram
30.520, dos quais 4.531 estavam vagos. Em 2000, na S havia 11.410 domiclios,
com 3.055 vagos, e na Repblica havia 30.849 domiclios e 7.007 vagos. Em termos populacionais, a S em 1980 tinha 32.933 habitantes, e em 1991 27.186 habitantes, e em 2001 tinha 20.106. A Repblica tinha 60.940 habitantes em 1980, em
1991 tinha 57.797 e em 2001 tinha 30.634. Ocorreu um aumento no nmero de
domiclios vagos e reduo da populaco residente. Os distritos das novas
centralidades tambm apresentam um alto nmero de domiclios vagos, como
Morumbi, Itaim Bibi e Jardim Paulista, com porcentagem superiores a 15%.
Os espaos edificados vazios ocorrem no s para o uso residencial, mas para o
setor de comrcio e servios. Segundo Cushman (1999), So Paulo, no ano de
2000, apresentou uma taxa de vacncia de escritrios de 13,72%, cerca de 3,45%
superior de 1999. A presena de espaos edificados vazios no um fenmeno exclusivo de So Paulo, mas de diversas cidades do mundo (Nova York, em
2000, contava 4% de vacncia e, em 2002, 13,4%; no mesmo perodo, Chicago
atingiu 17% e Boston 19%; So Francisco atingiu 22%; Houston chegou a 16%.
Todas as taxas so especficas ao setor de escritrios. Na sia, a vacncia cresceu no mesmo setor, os escritrios de alto padro. Em Tquio, a vacncia em
2001 era de 6,5%. No ano de 2000, em Bangkok, a vacncia de escritrios de
alto padro alcanou 24,9%; Singapura, 13,1%; Sidney, 6,7%, e, em Xangai,
cerca de 14,8% dos escritrios de alto padro tambm estavam vagos, assim
como 19,4% dos apartamentos de alto padro (Jones, 2002/2003).

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Foto 1 Edificao verticalizada desocupada (Bomfim, 2001)

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A vacncia no centro histrico em 2003, segundo dados de

pesquisa,2 foi estimada em 18% de rea construda vazia, sendo 21%
composto por rea construda destinada a uso residencial e 77% por
uso de servios e comrcio, com erro estimado de 15%.
Os espaos edificados vazios na rea central so compostos na
sua maioria por edifcios destinados a servios e comrcio, com grandes reas construdas, muitas das quais eram anteriormente destinadas a uso residencial, encontrando-se em estado mdio de conservao. Em maior proporo, os espaos edificados vazios so verificados em imveis verticalizados, com um nico proprietrio para cada
imvel, sem fracionamento da propriedade e com um perodo superior a um ano de desocupao. Essa caracterizao representa cerca
de 65% dos espaos edificados vazios pesquisados. So edifcios que
necessitam de reformas e da aplicao de capital para sua
operacionalidade.
O esvaziamento vem ocorrendo nas ltimas dcadas, S e Repblica vm perdendo populao residente e aumentando o nmero
de domiclios desocupados, assim como as grandes empresas que
instalavam suas sedes. Os motivos para o esvaziamento da rea
construda do centro histrico seriam:
Deslocamento populacional, usos e funes;
Deslocamento de rgos pblicos;
Mudana de demanda a partir da dcada de 1950 popularizao
do centro;
Investimentos pblicos em infra-estrutura em outras reas;
Financiamento para a produo e comercializao imobiliria;
Presena de terras com valores menores e legislao urbana
favorvel a verticalizao em outras reas;

Os dados so baseados em pesquisa de campo realizada em 2003 e apresentada

na dissertao de mestrado junto Escola Politcnica (Bomfim, 2004). A rea de
estudo foi delimitada entre os distritos da S e Repblica. O levantamento foi
feito em 46 quadras, definidas atravs de plano amostral estratificado (segundo
orientao do Prof. Dr. Rinaldo Artes), entre fevereiro e maro de 2003. O levantamento verificou a rea construda vazia, atravs de pesquisa de campo e entrevistas. A pesquisa contou ainda com consulta Cadastros Territorial e Predial da
Secretaria de Finanas, verificando assim o perfil dos proprietrios.

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De um lado, as novas demandas tecnolgicas exigidas, e, de

outro, a ausncia de resposta do parque imobilirio em funo da
idade do prprio parque.
A anlise do processo de desenvolvimento da cidade permite o
entendimento do aumento dos espaos edificados vazios. O centro
histrico consolidou-se na primeira metade do sculo XX, em funo
da localizao estratgica e do complexo de funes urbanas. Aps a
dcada de 50, ocorreram diversas alteraes que reconduziram a vocao do centro. A cidade passou por um processo de expanso
territorial apoiado na instalao de infra-estrutura urbana em novas
reas, com base na presena do automvel, do investimento de capital pblico e privado, e com o deslocamento dos prprios rgos
pblicos (Barbosa, 2001).
O centro histrico se transformou, conforme analisa Villaa
(1998), como um processo verificado na maioria das cidades atravs
do mundo, em perodos distintos, caracterizado, principalmente, pelo
deslocamento e abandono dos centros por determinadas atividades
(com destaque s atividades do setor tercirio). O capital imobilirio
foi o grande catalizador do processo. O abandono, a desvalorizao e
a apropriao da regio por grupos sociais de menor poder aquisitivo
e por atividades de menor rentabilidade, ilegais e informais, marcam
esse processo.
Diversos investimentos pblicos para extenso da infra-estrutura urbana permitiram e corroboraram para a produo de novos espaos urbanos e, conseqentemente, a desocupao da rea central
por determinados grupos sociais, funes e usos (Santos, 1994).
A desocupao tambm est associada presena de terras
urbanas de menor valor em outras regies da cidade, possibilidade
de uma maior verticalidade e ao financiamento da produo imobiliria, os quais, associados, geraram a possibilidade de obteno de um
lucro maior que a aplicao de capital para recuperao e manuteno predial dos edifcios no centro histrico. Os novos espaos atraram a demanda da rea central, o que resultou em uma renda menor
obtida pelos imveis no Centro (Polis, 2002).
A atuao do poder pblico em investimentos e execuo de
infra-estruturas em outras reas de So Paulo contribuiu com a dinmica imobiliria das reas vizinhas, gerando o deslocamento de ativi

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dades diversas, o que, em um segundo momento, significou o deslocamento de gerao, produo e circulao de renda, desencadeando desvalorizao e desocupao de antigas rea sedimentadas, como
no caso especfico do centro.
O aumento das reas construdas influencia a presena dos
espaos edificados vazios da rea central, apesar de no ocorrer na
regio,3 mas sim nas reas denominadas novas centralidades em funo da demanda observada e da possibilidade de retorno do capital
empregado por meio de altas taxas de renda imobiliria.4
A produo e a comercializao de imveis novos, em grande
parte, so apoiadas pelo capital oriundo do setor financeiro. Ou seja,
grande parte da produo e da comercializao que envolve o setor
imobilirio brasileiro realizada atravs do capital financiado, por
bancos privados e bancos estatais, tornando mais atraente a produo de novas edificaes do que a possibilidade de reciclagem ou
reforma de edificaes, as quais praticamente no encontram financiamento para sua requalificao (Arretche, 1990).
Se, por um lado, ocorre a possibilidade de financiamento que
envolve a produo e a comercializao de novas construes, por
outro h a falta de polticas de investimentos e financiamentos para
reformas, o que colabora com a presena de espaos edificados vazios
na rea central. Ao se verificar a idade do parque imobilirio na rea
central, qualquer reforma depender de capital de seus proprietrios
ou outros investidores, e conta-se, ainda, o risco de inexistncia
de uma demanda que absorva e realize a renda esperada.

Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos e Patrimnio, Embraesp, 2000,

as reas de maior freqncia de lanamentos so localizadas no eixo sudoeste,
sendo que S e Repblica praticamente no apresentam lanamentos na ltima
dcada do sculo XX.

Segundo Marx, a renda fundiria a forma em que a propriedade fundiria se

realiza economicamente, ela se valoriza (Marx, 1983, p. 126), o capital pode ser
fixado na terra e no se desgasta tanto quanto os capitais circulantes. Para Marx,
o capital incorporado terra atravs de construes, e diferencia-se da renda
fundiria, em que os juros do capital fixo incorporado ao solo pode constituir
um acrscimo renda fundiria.

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A demanda, hoje, na rea central, tem renda inferior, tanto em

relao ao valor de salrios gerados, como em renda domiciliar, o
que contribui para a presena dos espaos edificados vazios, pois o
perfil de renda no se molda aos valores ofertados pelo mercado
imobilirio, e no permite a obteno de uma renda esperada por
seus proprietrios (Villaa, 1998; Frugoli, 1998).
O centro tem sido ocupado por lojas menores, pequenos escritrios, associaes, sindicatos, consultrios, convnios mdicos e diviso de alguns edifcios e trreos em shopping popular refletindo o
que ocorre nas reas pblicas pelos comerciantes ambulantes
informais.
A grande ocupao na rea central, hoje, est no espao pblico, a demanda presente, de certa maneira, privatizou o espao pblico
para implantao de atividades que possam garantir renda, mesmo
que informalmente.
O centro ocupado cada vez mais por uma populao (residente e flutuante) de menor renda em comparao demanda existente anteriormente (Metr, 1998). Assim, edifcios antes locados por
valores altos a grandes empresas no as encontram mais interessadas
em sua locao, pois elas se situaram em outras reas, como Paulista,
Faria Lima e Itaim.
No centro, para a viabilizao da locao dos grandes edifcios
verticalizados, necessria a presena de diversos locatrios, o que
ocasiona maior esforo administrativo e, conseqentemente, aumento
nos custos administrativos, e com um valor locatcio bem inferior a
outras reas da cidade. A locao de uma nica edificao a diversos locatrios pode significar tambm custo mais alto em questes jurdica e conseqente reduo do lucro e renda esperados
(Tabela 1).

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Tabela 1 Faixa de preos escritrios (R$/m2 til): 1999

Regies
Centro

Venda

Locao

Mnimo

Mximo

Mnimo

Mximo

300,00

2700,00

3,00

29,00

Jardins

700,00

3700,00

6,00

36,00

Itaim Bibi

850,00

5000,00

7,00

48,00

Marginal

1000,00

3900,00

9,00

45,00

Fonte: Emplasa (2000). Jones Lang LaSalle/Bolsa de Imveis de So Paulo, out/1999.

Para a venda imobiliria seria necessria a reduo do preo

praticado, o que no de interesse dos proprietrios, pois isto significaria perda de capital (Halfeld, 2002).
Portanto, a alta presena de espaos edificados vazios na rea
central est associada possibilidade de obteno de renda e lucro
gerados pelos diversos capitais empregados em outras localidades e
em outras formas de aplicaes, ou seja, h outras alternativas para
obteno e garantia maior de lucratividade da renda que no a
obtida atravs da viabilizao da ocupao dos imveis vagos na rea
central.

Por que manter imveis desocupados

na rea central de So Paulo?
Se, por um lado, o surgimento dos espaos edificados vazios
em grandes propores est associado a um processo de deslocamento de demanda na rea central e possibilidade de no efetivao
da renda esperada, por outro, a manuteno desses vazios est associada a uma zona de incerteza (Andrews, 1971; Sheppard, 2003) Significa que o quadro atual revela a possibilidade de renovao ou
sucesso de usos, ou seja, a recuperao de valores e a dinmica
imobiliria a partir de investimentos pblicos em polticas de renovao ou requalificao, ou reabilitao urbana. um momento em
que os proprietrios aguardam o direcionamento da poltica urbana a
ser adotada e os primeiros sinais de recuperao.

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O centro tem um significado simblico, em funo da presena

do patrimnio histrico e cultural, o que claramente cabvel como
justificativa poltica e social para a aplicao de recursos pblicos no
processo de recuperao para determinados grupos sociais.
O centro atingiu seu pice na dcada de 50, e os proprietrios
permanecem na regio com grandes imveis, mesmo que desocupados. Esses imveis oferecem a garantia de manuteno de patrimnio
a seus proprietrios. So imveis de altos valores imobilirios, os
quais se mantm, ainda hoje, apesar da falta de dinmica no mercado
imobilirio, e mesmo que vagos. Os proprietrios no se desfazem dos
imveis por valores inferiores aos ofertados, exceto raras excees, mesmo porque grandes proprietrios lucram com imveis em outras localidades absorvendo parte da demanda que se deslocou do centro.
O poder pblico, por sua vez, tem interesse em que se mantenham os valores imobilirios e que a dinmica imobiliria se reestabelea
a fim de que se garanta a arrecadao anterior. Portanto, para o poder
pblico, faz-se necessria a reverso do cenrio atual, pois, caso se
acentue a popularizao do centro, haver uma desvalorizao e o
aumento da inadimplncia e, conseqentemente, o poder pblico ter
que reconhecer os valores de mercado e alterar os valores da Planta
Genrica5 para valores inferiores, o que significar menor arrecadao.
Na rea central, a necessidade de reduo do valor imobilirio
existe, mas no praticada pelos proprietrios e ou pelo poder pblico; de certa maneira os valores imobilirios na rea central so
fictcios (Bomfim, 2004).6
Os espaos edificados permanecem vazios aguardando a definio de uma poltica urbana. Essa poltica pode se relacionar implantao de planos e programas de requalificao (ou renovao ou
reabilitao urbana) para que se efetive a valorizao dos imveis no
raio de influncia e se reduzam os riscos para a aplicao do capital
em sua recuperao.
5

A Planta Genrica de Valores o instrumento utilizado pelo governo municipal

para o clculo dos impostos prediais. A Planta apresenta a base de clculo para
os imveis de acordo com sua localizao, padro e uso.

Entrevistas e pesquisas com o setor imobilirio atuante na regio central demonstram a falta de equilbrio entre preos, valores e a relao de oferta e
demanda na rea central.

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Os planos e as polticas de renovao so a garantia e a certeza

de que os imveis sofrero uma recuperao de valores no mercado;
estima-se tambm que uma poltica de requalificao ocorrer e atrair outra demanda, o que permitir aos proprietrios ou investidores o
lucro previsto.
A ao de recuperao urbana ocorre somente pela atuao direta do poder pblico no primeiro momento, a partir da qual assegura
a manuteno de arrecadao dos valores efetivos e, no segundo momento, seguida pela aplicao do capital privado (Richardson, 1978).
O capital imobilirio aplicar-se- com a perspectiva da renda
da terra e do capital garantida com mnimos riscos, caso contrrio
aguardar-se- o momento que se efetivem mudanas previsveis
(Halfeld, 2002).
Os imveis permanecem vagos at a certeza da garantia do
lucro possvel. No Brasil, h uma dependncia em relao ao capital
e s polticas externas, o que, de certa maneira, sempre tornou sua
economia interna atrelada s orientaes externas, gerando incerteza
quanto aplicao do capital. Essa incerteza econmica orienta a
aplicao dos lucros e do capital dos grandes investidores de forma
diversificada como, por exemplo, fundos de aes, dlar, ouro, imveis e outros. A aplicao em imveis significativa e considerada
como refgio para poupanas em funo das freqentes crises econmicas (Smolka, 1982, p. 96).
Ressalta-se que, sobre o imvel vago, aplicado o imposto
territorial, mas, de certa maneira, inferior aos impostos tributveis
em investimentos financeiros, e, da forma como taxado, segundo
anlise de juristas, ele facilmente questionvel, pois envolve diversas formas de clculo, muitas das quais questionveis, o que, inmeras vezes, permite aos contribuintes no sald-los ou entrar com processos (Bomfim, 2004).
A ocupao dos espaos edificados vazios passa a ocorrer quando se efetivam processos de renovao urbana com projetos e polticas pblicas dotadas de grandes investimentos. a partir do ponto de
aplicao dessas polticas urbanas que se tem revertido as altas taxas
de vacncia em reas centrais. Por esta lgica, a maioria dos grandes
proprietrios na rea central de So Paulo mantm seus imveis
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fechados aguardando uma poltica forte de revalorizao da regio

central, que permitir recuperar, por meio de locaes ou vendas, o
investimento necessrio para a recuperao das edificaes e sua
reocupao.

Renovao, requalificao, reabilitao

da rea central e as ocupaes?
No momento atual, inmeras aes no centro buscam a reduo da taxa de vacncia, abertura de novos estabelecimentos e atrao de demanda de maior da renda (empregos e domiciliar). Neste
contexto, h uma poltica delineada no s pelos poderes pblicos
municipal, estadual e federal, que vm reconduzindo diversos rgos
pblicos para o centro, assim como tambm pelas organizaes no
governamentais e empresas, que tm atuado na recuperao de espaos como a Pinacoteca, a Estao da Luz, a Sala So Paulo, o Centro
Cultural Banco do Brasil e outros.

Foto 2 Ocupao organizada por movimento social em edificao

comercial na rea central (Bomfim, 2002)

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Outras aes devero ser implementadas no Centro,7 mas so

projetos de execuo demorada, e possveis mudanas de gesto
podem ocorrer,8 assim como o redirecionamento dos objetivos e das
aes.
Se, por um lado, h a busca da recuperao do Centro como
referncia patrimonial cultural e histrica, por outro, existe o anseio
da reabilitao do centro como reduo da espoliao urbana vivida
pela populao de baixa renda.
no final do sculo XX que surge o fenmeno das ocupaes9
dos edifcios vazios por uma populao explorada, quando, atravs
da sua organizao, expe os conflitos sociais e econmicos existentes na cidade de So Paulo. Na busca por sua sobrevivncia e visibilidade, essa populao se apropria dos edifcios vazios localizados na
rea central, questionando assim os direitos moradia, propriedade, funo social da propriedade e prpria prioridade de definio de aplicao dos recursos pblicos.
As ocupaes so reaes espoliao sofrida por esses grupos sociais, marcados pelo problema habitacional na cidade, que tem
aproximadamente 25% de sua populao vivendo em condies precrias de habitabilidade, ou seja, 2 milhes em favelas, 600.000 em
cortios e 10.000 nas ruas (IBGE, 1991; FIPE, 1997, 2003), na chamada cidade ilegal em desacordo com normas urbansticas e em condies precrias no que diz respeito s condies ambientais, sanitrias, de sade, de educao e de transporte (Maricato, 1996). A maioria
dessas habitaes encontra-se em regies desprovidas de servios e
equipamentos pblicos.
As ocupaes, segundo as lideranas, tm os seguintes objetivos: implementao de polticas habitacionais de interesse social na

Programa Ao Centro, coordenado pela Emurb da PMSP (Emurb, 2002).

Zmitrowicz (1984) analisa as alteraes dos planos e das aes urbanas ocorridos em funo de mudanas de gesto na cidade de So Paulo.

A estratgia de ocupaes citada por tericos desde o incio da dcada de 80,

quando invases ocorreram lentamente, sem organizao e em reas perifricas. De certa maneira, essas ocupaes representavam um processo de conquista do espao urbano, uma vez esgotada a ocupao simples do mesmo
(Blay, 1978).

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rea central, melhoria na localizao das habitaes de interesse social,

ampliao do atendimento a famlias de renda familiar entre um e
trs salrios mnimos e maior participao dos movimentos sociais no
direcionamento das polticas habitacionais (GFAU,2002). Indiretamente,
essas aes procuram garantir a participao desses grupos no processo de reabilitao da rea central.
Nessa direo, algumas respostas dos gestores pblicos para a
reabilitao da rea central tm procurado contemplar programas
habitacionais, como o Programa de Atuao em Cortios, PAC10, do
governo estadual, o Programa de Arrendamento Residencial, PAR11,
da Caixa Econmica Federal; CEF e o Programa de Locao Social da
Prefeitura do Municpio de So Paulo, PMSP.12 O PAR permitiu a
execuo de algumas unidades, como da Maria Paula, Hotel So Paulo, do Riskalla Jorge, do Ferno Salles e do Brigadeiro Tobias, todos
na S e na Repblica. Entretanto, somente um pequeno grupo que
participou das ocupaes conseguiu fazer parte da demanda, as demais famlias no atingiram a faixa de renda solicitada para o
financimamento. O PAC realizou um estudo por meio da Seade, localizando os cortios na rea central, e executou as unidades do Pari e
da Pirineus.
H ainda os programas de locao social, com cerca de 11
empreendimentos em andamento (1,6 mil unidades), e as moradias
provisrias (cerca de 530 famlias em hotis), que constituem grande
avano na poltica habitacional da cidade e do pas. Entretanto, a
perspectiva com os novos instrumentos contidos no Plano Diretor e
no Estatuto da Cidade no se consolidaram, e os programas no so
expresso de uma poltica habitacional efetiva (Sehab, 2004).
10

Ainda na dcada de 1990, o governo estadual anunciou o PAC, Decreto no 43132/

92, um programa especfico de atuao em cortios, coordenado pela CDHU
(Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), que efetivou alguns
projetos na regio do Pari e de Santa Ceclia. Disponvel em: www.cdhu.sp.gov.br.
Acesso em set., 2003.

11

O PAR (Medida Provisria no 1823/1999) viabiliza a adequao de edifcios em

reas centrais. A CEF adquire a edificao, contrata uma construtora para a
reforma e repassa as unidades para a populao de baixa renda.

12

O Programa de Locao Social prev a criao de um estoque imobilirio para

atendimento de habitao de interesse social (Emurb, 2002).

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Diante dos poucos resultados, as ocupaes ligadas aos movimentos continuam presentes, e proprietrios de imveis vazios tentam cercar-se de elementos que garantam a no-ocupao de seus
imveis por esses grupos. Como foi publicado no Agora (2003), Grupo
Silvio Santos fecha prdio com concreto, os proprietrios tentam
garantir que suas propriedades no sejam ocupadas por esses grupos
sociais, para que possam aguardar as mudanas futuras no cenrio da
rea central.
O cenrio atual do centro evidencia a disputa pela apropriao
do espao urbano central. As ocupaes trazem tona o intenso
conflito social que se trava em So Paulo, sendo o centro o mais
importante palco desse conflito. nesse cenrio que se indaga quanto ao futuro do centro, quais sero os grupos sociais privilegiados e
quais os grupos excludos ao longo do processo de reabilitao ou
requalificao.

Qual o cenrio futuro e os grupos privilegiados?

Hoje, os agentes e atores da rea central esto aguardando uma
mudana no cenrio existente. De um lado, pode-se manter e incentivar a popularizao e a democratizao do espao pblico e privado, como a privatizao do espao pblico atravs do comrcio informal e programas para polticas habitacionais de interesse social.
Mas outras formas de ocupaes podero ocorrer. O que definir a
direo ser a forma de construo da poltica de ocupao do centro, se recuperao ou reabilitao, ou ainda renovao.
Com a aplicao de uma poltica de recuperao com programas de reabilitao ou requalificao, a vacncia presente poder ser
reduzida e o mercado reincorporar outras demandas, novas atividades e funes e os preos ento podero satisfazer os investidores e
proprietrios, agentes urbanos e, indiretamente, o poder pblico.
fundamental entender que a vacncia na rea central ocorre
em funo de interesses que envolvem o capital imobilirio. Ou seja,
os proprietrios detentores dos imveis no centro aguardam que ocorra
uma mudana de cenrio na rea central e, conseqentemente, que
passem ser praticado preos e valores esperados em uma medida
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previsvel num futuro esperado. Os proprietrios comparam o preo

atual com o preo futuro e a taxa de juro esperada, e esse procedimento no difere em nada da especulao praticada no mercado de
aes (Deak, 1985). Essa valorizao imobiliria, que poderia garantir
preos estimados e, conseqentemente, a obteno de lucros com
baixos risco, somente se efetivar de acordo com as diretrizes de
programas de requalificao ou reabilitao do centro.
Os espaos edificados vazios na rea central passam por processo semelhante especulao imobiliria presente no processo de
formao e distribuio dos espaos na cidade de So Paulo, onde
bolses de terras urbanas no ocupadas, situadas entre o centro e a
periferia permitiam aos seus proprietrios maior renda e lucratividade
aps a instalao de infra-estrutura pelo poder pblico, que o fazia
para atender as reas perifricas. Os proprietrios dos espaos edificados
vazios aguardam a concretizao de uma poltica efetiva de recuperao da rea central a ser conduzida inicialmente por aes diretas do
setor pblico. a garantia da efetivao de lucros e rendas esperadas.
necessrio, portanto, um empenho exaustivo das futuras gestes no sentido da definio da poltica de reabilitao da rea central
e dos grupos que se apropriaro dos benefcios gerados. Considerase indispensvel que a reabilitao utilize e incorpore os novos instrumentos urbansticos (Estatuto da Cidade e Zonas Especiais de Interesse Sociais do Plano Diretor), permitindo uma real redefinio na
distribuio dos recursos e polticas pblicas para as polticas
habitacionais e sociais, como forma de amenizar a espoliao sofrida
por determinados grupos sociais.
A poltica e os programas de reabilitao que se moldam no
podem ignorar os encortiados, os moradores de rua, os ambulantes
e os trabalhadores informais, que tm no centro sua estratgia de
sobrevivncia.

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