E S P E C I A L IMVEIS

A mais ampla pesquisa imobiliria do pas que analisou

os preos em 159 cidades mqstra que estamos
no pior momento do setor desde ^009. Mas h sinais
est perto db fim i P A T R C I A V A L L E
^.flyeafase ruim

701 www.exame.com

Oua a reportagem na verso digital de EXAME

S C O R R E T O R E S D E IMVEIS FORAM
OBRIGADOS A S E ACOSTUMAR com um

novo tipo de cliente no ltimo ano: o

que pesquisa muito, faz dezenas de perguntas, negocia preo, d uma baita
impresso de que vai comprar mas
desiste na ltima hora. Em meio quela que deve ser a pior recesso no Brasil desde a dcada de 30, essa a rotina nas imobilirias e nos raros estandes de vendas de apartamentos
novos espalhados pelo pas. Executivos do setor dizem que o mercado
est praticamente parado h mais de
um ano poucas incorporadoras
constroem, poucos clientes compram
e s quem realmente precisa de dinheiro decide vender com desconto , o
que explica a queda nos preos em muitas cidades. De acordo com a mais completa pesquisa imobiliria do pas, feita
pela Fundao Instituto de Pesquisas
Econmicas (Fipe) e publicada com
exclusividade por EXAME, o preo dos
imveis subiu, em mdia, apenas 1,8%
em 2015, enquanto a inflao ficou em
quase 11%. Foi o primeiro ano de queda
real dos preos desde 2009, quando a
pesquisa comeou a ser feita. A Fipe
analisou 159 cidades e em apenas seis
houve valorizao em termos reais. Em
sete delas a queda foi nominal caso
de Niteri, no Rio de Janeiro, e de Guarulhos, em So Paulo. improvvel que
o mercado imobilirio saia da paralisia
antes de a economia melhorar. Mas
alguns nmeros indicam que o setor
pode estar perto do fundo do poo e
que os preos podem voltar a subir,
ainda que timidamente, em 2017. Para
quem tem dinheiro e coragem, talvez
seja a hora de comprar.

11 de maio de 2016 | 71

E S P E C I A L IMVEIS

o principal motivo da situao ruim

no mercado imobilirio a fuga dos
compradores. O cenrio econmico
o fator principal (o medo de perder o
emprego, a falta de perspectiva de aumento na renda), mas no o nico.
Com os juros elevados, vantajoso
deixar o dinheiro no banco, rendendo
15% ao ano em investimentos de renda
fixa. Mas quem quer comprar est com
mais dificuldade para conseguir financiamento. Os bancos esto emprestando menos, o que fez diminuir o saldo
do crdito imobilirio em 54% no ltimo ano. Alm disso, os juros esto
maiores: a taxa mdia passou de 7,6%,
em 2013, para 10,7% ao ano agora, segundo o Banco Central. Essa alta dos
juros est provocando estragos. De
acordo com o banco JP Morgan, o pagamento das prestaes de um financiamento imobilirio corresponde, em
mdia, a 25% da renda dos brasileiros
hoje; em 2010, o percentual estava em
torno de 15%. Quem no tem como arcar com o aumento do custo do crdito deve procurar um imvel mais barato ou negociar um bom desconto.
Um clculo feito pelo professor M i chael Viriato, da escola de negcios
Insper, mostra que, para compensar a
alta dos juros, os consumidores precisam comprar imveis que custem cerca de 15% menos do que custavam em
2012. A conta considera um financiamento de dez anos com 30% de entrada. Para quem pretende financiar a
compra por 20 anos, o desconto precisa sennaior, de 20%. Mas, para chegar
a esse patamar, seria preciso que o preo mdio no pas casse mais 25%. Ou
seja, para quem depende de crdito, os
imveis noficaramto baratos assim.
Alm de haver menos demanda do
que no passado, a oferta de imveis
grande, e isso est contendo a alta dos
preos na maioria das cidades. As incorporadoras ainda esto entregando
os empreendimentos lanados nos
anos de euforia, e parte dos clientes
est devolvendo os imveis porque descobriu que no poder pag-los. H
milhares de imveis encalhados. "As
empresas esto empenhadas em reduzir os estoques, e os clientes buscam
72 I www.exame.com

OS PREOS SOBEM BEM MENOS

Veja as principais concluses da pesquisa imobiliria feita pela Fipe em 159 cidades do
O mercado imobilirio est desacelerando desde 2012
(variao de preos dos imveis usados)"^
26%

12%

2015

2012

Em 2015, houve queda nos preos

em sete cidades (variao dos valores
dos imveis usados em 2015)

Os preos subiram mais do que a inflao

em apenas seis municpios (variao dos
valores dos imveis usados em 2015)

V Niteri ( R J ) "

1? Olinda (PE)

-3,0%

2^ Guarulhos (SP)

-2,3%

B Cachoeirinha (RS)

3= So Gonalo (RJ)

o-2,2%

3^ So Leopoldo (RS)

4= O s a s c o ( S P ) 1 - 1 , 8 %
5 Rio de Janeiro

I - l , 4 %

6 M a c a ( R J ) | - - 1 , 2 %
7- Curitiba (PR)

-0,2%

4 Terespolis(RJ)
5 Cabedelo (PB)
6 Itapema (SC)
Inflao

oportunidades nesse desequilbrio",

diz Rodrigo Martins, presidente da incorporadora Rossi. Diante desse cenrio, os analistas esperam que os preos
caiam em torno de 5%, em termos nominais, neste ano. Depois disso, possvel que os preos parem de cair, pelo
menos de forma generalizada. Uma
razo para isso especfica do mercado
imobilirio: a oferta de casas e apartamentos tende a diminuir, porque as
incorporadoras esto construindo muito menos do que no passado e ajustando a oferta demanda. O total de lanamentos em 2015 ficou 50% abaixo do
patamar de 2011, e a expectativa de
uma nova reduo de cerca de 40%
neste ano. O nmero de imveis vendidos j maior do que o de lanamentos,
e isso est reduzindo, ainda que lentamente, o estoque de unidades no vendidas o total caiu de quase 116 000 no
incio de 2014 para 111300 agora. Alm

pas ao longo do ano passado. Em mdia, os preos esto subindo bem menos do que a inflao
Os bairros mais caros do pas ficam
no Rio de Janeiro e em So Paulo
(preo mdio do metro quadrado
dos imveis usados, em reais)

Houve lanamentos de imveis em 73 cidades.

Veja as mais caras e as mais baratas
(preo mdio do metro quadrado, em reais)

DE
DE

CIDADES MAIS CARAS

1 Leblon(RJ)

ia Distrito Federal
o 22478

2= Ipanema (RJ)

2' So Paulo
35 Porto Alegre (RS)

20517

4^^ Santos (SP)

5^ So Caetano do Sul (SP)

3 Lagoa (RJ)
o 17943

6' Cambori(SC)
r- Niteri (RJ)

4^ Gvea (RJ)
o

COMO A PESQUISA

17917

5= Jardim Botnico (RJ)

CIDADES MAIS BARATAS

1? So Lus (MA)

o 16832

25 Colombo (PR)
35 Campo Largo (PR)

6s Urca(RJ)
o 16606

7' Vila Nova Conceio (SP)

45 So Jos dos Pinhais (PR)

5^ Serra (ES)
6' Araucria (PR)

o 15494

PREO
IMVEIS

FOI

FEITA

Esta a quinta edio

da maior pesquisa de preos
de imveis do pas, feita
pela Fipe em parceria com
EXAME. A Fipe pesquisou
os preos de imveis usados
em 159 cidades, que
representam 61%
do PIB. As informaes
foram coletadas em
classificados eletrnicos
como o Zap. Foram
analisados mais de 4 000
bairros. A Fipe tambm
levantou os valores dos
imveis novos em
73 cidades - neste caso,
a base de dados a da
corretora Brasil Brokers.
Veja a metodologia
completa em Exame.com.

T- So Jos (SC)
O) Os dados de 2009 e 2010 consideram apenas cinco cidades pesquisadas peio Ibope inteiignca. A partir de
2011, as informaes so da pesquisa mais ampla da Fipe Fonte: Fipe

n de maio de 2016 | 73

E S P E C I A L IMVEIS

disso, a maioria dos economistas espera que a recesso termine neste ano
e que o PIB cresa em 2017, o que ajudar a estabilizar os preos. "A demanda deve superar a oferta, mas, para que
isso ocorra de forma sustentada, a
economia tem de se recuperar de verdade", diz EduardotZylberstajn, pesquisador da Fipe responsvel pelo levantamento publicado com exclusividade por EXAME.
O IMPACTO DO IMPEACHMENT

Um possvel impeachment da presidente Dilma Roussef pode beneficiar esse

mercado, como est acontecendo com
a bolsa e o cmbio? Pode, mas os efeitos
devem ser percebidos de forma bem
mais lenta no setor imobilirio do que
no mercadofinanceiro.A bolsa e o cmbio reagem quase instantaneamente
mudana de humor na economia. Como
a troca de governo vista como uma
chance de melhorar o pais, as aes esto valorizando, e a cotao do dlar
est caindo desde que aumentou a probabilidade do impeachment. S decide
comprar um imvel quem tem algum
grau de confiana no futuro, mas isso
no suficiente para fazer o mercado
imobilirio deslanchar. A retomada depende, principalmente, de dois fatores
concretos: renda e crdito que foram
os responsveis pela euforia da ltima
dcada Entre 2004 e 2014, o rendimento mdio dos brasileiros aumentou 43%,
e a taxa de desemprego caiu em 2014
para 4,8%, o patamar mais baixo da histria. Em 2004, mudanas regulatrias
deram mais segurana jurdica aos bancos, que passaram afinanciarimveis
como nunca. Em dez anos, o volume de
crdito cresceu 50 vezes. Com isso, os
preos dispararam. De 2009 quando
EXAME publicou sua primeira pesquisa imobiliria a 2014, subiram quase
160% mas, dependendo do bairro, os
valores triplicaram. A expectativa de
ganhar dinheiro comprando e vendendo atraiu uma srie de investidores novatos. O oba-oba era tamanho que os
clientes corriam para reservar o direito
de comprar casas e apartamentos que
seriam lanados. Algumas incorporadoras chegaram a limitar o nmero de
74 I www.exame.com

XEPA DE
MANSO
DONOS DE IMVEIS
QUE CUSTAM ALGUNS
MILHES DE REAIS E PRECISAM DE
DINHEIRO - ESTO
DANDO DESCONTOS
DE 30%, EM MDIA,
PARA CONSEGUIR
ALUG-LOS

ara quem est disposto a

gastar, este pode ser o momento de morar naquele
imvel dos sonhos. H mais proprietrios querendo vender coberturas e manses nas principais
cidades brasileiras, mas, como a
procura est baixssima, muitos
decidiram alugar para se livrar
dos custos altssimos, naturalmente com condomnio e impostos. Segundo um levantamento do VivaReal, maior site de
anncio de imveis do pas, a
oferta de casas e apartamentos
cujo valor de locao vai de 5 000
a 150000 reais aumentou 140%
em dois anos. Com a recesso, a
demanda no cresceu nem perto
disso, o que est levando os proprietrios a aceitar negociar e receber menos. De acordo com especiahstas de mercado ouvidos

unidades que podiam ser adquiridas

pelo mesmo cliente.
Dificilmente essas cenas se repetiro
muito menos no curto prazo. Os bancos s voltaro a emprestar se o risco de
calotes diminuir. Ainda que a inadimplncia do crdito imobilirio tenha se
mantido estvel, em torno de 2%, os
atrasos nos pagamentos subiram quase
20% desde janeiro de 2015, para 8,6%.
Para a agncia de classificao de riscos

por EXAME, os descontos tm

variado de 20% a 30%, em mdia,
mas quem pechinchar pode conseguir mais do que isso. "Em alguns casos, o valor do aluguel
chega a ser menor que o do condomnio, porque o dono quer
ficar livre das despesas do imvel", diz Felcio Borzani, responsvel pelo segmento de alta renda na corretora Lopes. Segundo
ele, para deixar de pagar 6 000
reais de condomnio e 1700 de
IPTU de um apartamento de 550
metros quadrados no bairro do
Panamby, na zona sul de So
Paulo, o proprietrio reduziu o

Moody's, a tendncia que esses ndices piorem, uma vez que "uma parcela
considervel" dosfinanciamentosfoi
concedida numa poca de crescimento econmico a consumidores que os
bancos mal conheciam e que podem
enfrentar dificuldadesfinanceirasna
atual recesso. Alm disso, o mercado
est mais maduro aps a "dcada de
ouro". Os preos esto mais altos o
que limita o potencial de novas valori-

PRAIA DE
BOTAFOGO, NO
RIO D E JANEIRO:

a oferta de imveis
de luxo para locao
mais que dobrou

RECUPERAO? COM SORTE, EM 2017

A situao atual do mercado imobilirio indica que os preos podem cair neste ano
As vendas de imveis vm caindo,
e um dos motivos a retrao do crdito
Vencias em milhares de unidades'^^
Crdito em bilties de reais
70

80

60

Com isso, a oferta de imveis continua

elevada - corresponde a duas vezes
o volume anual de vendas (nmero
de unidades em 2015, em miltiares)

52

Estoque
de Imveis

o
2011

valor do aluguel de 24 000 reais

para 17000 reais e, assim, conseguiu um inquilino neste ano. Outro, mais desesperado, aceitou
receber apenas 1000 reais por
ms (originalmente, pedia 10 000
reais) para parar de pagar mais de
4 000 mensais de condomnio e
IPTU. O mesmo movimento tem
acontecido em outras cidades, especialmente no Distrito Federal e
no Rio de Janeiro. "Esses imveis
tm ficado vazios por, no mnimo,
seis meses", diz Sueli Pacheco,
scia da corretora Pacheco, de So
Paulo. Boa notcia para quem quer
morar bem pagando menos.

o
2012

o
2013

o
o
2014 2015

Vendas
anuais

C E N R I O PARA 2016

C E N R I O PARA 2017

Os especialistas esperam que os preos

caiam cerca de 5%, em termos nominais,
neste ano - em razo da grande oferta
de imveis e da retrao da demanda.
Se isso ocorrer, ser a primeira
desvalorizao nominal desde 2009.

Como as incorporadoras esto construindo

menos, a oferta est diminuindo e pode
haver alguma alta nos preos. Mas isso
tambm depende das perspectivas para
a economia especialmente em relao
ao nvel de emprego e ao crdito

O) Consderam-se dados dos municpios: So Pauio, Rio de Janeiro. Belo Horizonte. Porto Aiegre, Recife, Macei e Goinia
Fontes: Abecip, Abrainc, CBIC e Lopes

ttulos do governo pagam 6% acima da

inflao. "Proprietrios que no esto
conseguindo vender seus imveis decidem alug-los, e isso est aumentando
a oferta e derrubando os preos de locao. Para os inquilinos, tem sido mais
fcil negociar", diz Silvio Almeida, presidente da corretora BR Brokers.
Se a economia se recuperar, outros
fatores podero levar a uma alta modezaes e os investidores esto bem rada do preo dos imveis nos prximais receosos. Quem comprou no auge mos anos. Um deles demogrfico.
da euforia e no conseguiu vender ra- Estimativas indicam que, a cada ano,
pidamente ficou com um mico na mo 1,5 milho de famlias sero formadas
e perdeu a chance de aproveitar os no pas at 2030 o que significa uma
juros altos para conseguir rendimentos demanda constante por imveis. Outro
elevados, com baixo risco, na renda fixa. fator o dficit habitacional, que de
Comprar para alugar tambm se mos- 5,8 milhes de moradias, segundo o
trou um mau negcio. A rentabilidade IBGE. Cerca de 70% desse dficit est
anual mdia obtida com a locao est concentrado em famlias de baixa renem 4,6% do valor do imvel, enquanto da, mas tambm faltam imveis para

consumidores mais ricos. "Parte dessa

demanda est reprimida por causa da
recesso, mas deve voltar num cenrio
de melhora da economia, da confiana
e do crdito", diz Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc, associao que
rene as principais incorporadoras do
pas. Para quem est na fase de pesquisa de preos para comprar ou vender,
o levantamento da Fipe pode servir de
referncia. Nas prximas 74 pginas,
esto publicados os preos mdios em
mais de 4 000 bairros. S uma coisa no
muda nunca: imveis nos bairros centrais tm desvalorizado menos do que
os localizados em regies mais afastadas. Leblon e Ipanema, no Rio de Janeiro, por exemplo, so os bairros mais
caros do pas h anos. Ali, apesar da
crise, o preo mdio do metro quadrado continua acima dos 20 000 reais.
11 de maio de 2016 | 75