Nosso negcio

fazer negcios!

Mercado Imobilirio Brasil

Situao, Tendncias e Perspectivas

No se gerencia o que no se mede,

no se mede o que no se define,
no se define o que no se entende,
e no h sucesso no que no se gerencia
William Edwards Deming

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Suspeita no certeza!
Robert Shiller (2005) foi um dos primeiros a mostrar a evoluo
do preo dos imoveis nos Estados Unidos no longussimo prazo
(e isso lhe rendeu um Nobel)

A concluso a que chegou: a Exploso dos preos nos Imveis

nos EUA nos anos 2000 era bolha
Em 2013 em rpida passagem pelo Brasil declarou: "Suspeito
que haja uma bolha imobiliria no Brasil.
Eu no posso cravar que exista uma bolha no Brasil porque no
conheo a fundo as caractersticas do mercado local

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Em 2014 voltou a insinuar que o pas teria uma bolha.

A realidade:
No h bolha no Brasil, pois os conceitos de bolha so
totalmente diferentes dos apontados
Como se pode afirmar algo sem conhecer a fundo as
caractersticas do mercado local?

Risco ZERO de bolha

O crdito imobilirio e sua contribuio no PIB no Brasil
muito pequeno para que possa gerar uma crise de
bolha imobiliria

Na comparao com outros pases, especialmente os

EUA, Holanda e Espanha, percebe-se que a relao
com bolha est diretamente ligada ao crdito imobilirio
e PIB.
EUA

82%

Holanda

64%

Espanha

57%

frica do Sul

50%

Frana

41%

Alemanha

38%

Itlia

23%

Chile
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21%

Brasil
Mxico

9,5%
1,0%

Risco ZERO de bolha

Demanda por Imveis

11 ,6 milhes
de domiclios so alugados
(18 % do total )

341 mil
divrcios

5,8 milhes
de residncias
(dficit habitacional )

Mercado
Potencial
para mais de
10 anos

1,1 milho
de casamentos

Pinheiro.

Fonte: PNAD 2014 (IBGE) e Fundao Joo

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Dficit e demanda habitacional no Brasil

Dficit 2012: 5,8 milhes de unidades (FJP, 2014)

Demanda projetada (Cedeplar 2007, Planhab,

2009):

2012 a 2015: 5,2 milhes de unidades

2016 a 2019: 5,9 milhes de unidades
2020 a 2023: 7,2 milhes de unidades
Total 2012 a 2023: 18,3 milhes de unidades
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Financiamento imobilirio

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Fonte: ABECIP

Financiamento imobilirio

Fonte: ABECIP

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Financiamento imobilirio

Fonte: ABECIP

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Inadimplncia no crdito imobilirio

Garantia Hipotecria + Alienao Fiduciria

Alienao Fiduciria

Fonte: ABECIP

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Visitando o passado olhando para o futuro

Dificilmente possvel prever o futuro sem olhar para o passado, pois
historicamente os ciclos econmicos e de mercado se repetem.
O Brasil no tem uma base histrica de preos dos imveis formatada com a
consistncia necessria e o que existe so dados recentemente elaborados
pelos dois principais portais imobilirios do pas, Zap e VivaReal.

Os dados se concentram no principal centro de negcios do pas, na cidade

de So Paulo, com dados a partir de junho de 1975.

Fonte: FIPE/ZAP

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O IPCA (ndice de Preos ao Consumidor Amplo), medido mensalmente pelo IBGE

(Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica), foi criado com o objetivo de oferecer
a variao dos preos no comrcio para o pblico final.
O IPCA considerado o ndice oficial de inflao do pas.

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: FIPE/ZAP

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: FIPE/ZAP

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: FIPE/ZAP

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: FIPE/ZAP

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: FIPE/ZAP

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: FIPE/ZAP

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: FIPE/ZAP

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: FIPE/ZAP

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: FIPE/ZAP

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Longo Prazo x EUA

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Fonte: FIPE/ZAP

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: FIPE/ZAP

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: FIPE/ZAP

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: FIPE/ZAP

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: DMI VivaReal

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: DMI VivaReal

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: DMI VivaReal

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: DMI VivaReal

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: DMI VivaReal

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: DMI VivaReal

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: DMI VivaReal

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: DMI VivaReal

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: DMI VivaReal

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Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: DMI VivaReal

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Em todas as cidades o tempo para comprar um imvel aumentou, exceto Florianpolis

que permaneceu igual.
No final de 2014 era preciso 13 anos de aluguel para a compra de um imvel, com o
aluguel de 2015 precisamos de 16 anos, cidade com maior aumento.

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

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Fonte: DMI VivaReal

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Bairros mais procurados 4T 2015

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Fonte: DMI VivaReal

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

Fonte: DMI VivaReal

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A partir de maio/15 a demanda por aluguel comeou a crescer,

justamente aps as mudanas de regras de financiamento,
mesmo assim compra era maior. Em novembro passado, a
procura de Aluguel se tornou maior, representando hoje 55% das
buscas do mercado.

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

OFERTA E DEMANDA NO BRASIL

21%

D E M AN D A

OFERTA

at 50m

7%

46%

42%

de 51 a 100m

17%

21%

de 101 a 150m

7%

11%

de 151 a 200m

10%

19%

acima de 200m
Fonte: DMI VivaReal

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66% das pessoas procuram por imveis de at 100 m, enquanto sua oferta de 49%. No
entanto se comparado com o mesmo perodo do ano passado a demanda por at 50m
aumentou 7p.p.antes representava 14% e hoje 21%.

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

OFERTA E DEMANDA NO BRASIL

DEMANDA

8%

OFERTA

7%

43%

39%

32%

44%

1
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11%

16%

4 ou mais

Em nmero de quartos, 50% das pessoas procuram imveis de

1 e 2 dormitrios, enquanto 61% da oferta de imveis acima
de 3 dormitrios.

Fonte: DMI VivaReal

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

OFERTA E DEMANDA NO BRASIL

DEMANDA

OFERTA

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18%

2%

38%

20%

20%

17%

18%

33%

at R$ 170 mil

de R$ 171 a R$ 350 mil

de R$ 501 a R$ 1 milho

acima de R$ 1 milho

9%

25%

de R$ 351 a $ 500 mil

Alm disso, 73% das pessoas procuram por imveis at R$ 500

mil, porm oferta desses imveis de apenas 42%. Apesar da
demanda por imveis acima de 1 milho ser de apenas 9%, no
ano.

Fonte: DMI VivaReal

Trajetria do preo dos imveis no Brasil

OFERTA E DEMANDA NO BRASIL

DEMANDA

OFERTA

62%

36%

74%

Apartamento

2%

25%

Casa

1%

Flat/Kitnet
Fonte: DMI VivaReal

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Apartamentos o tipo de moradia mais procurada e tambm a

mais ofertada, porm se compararmos com o ano passado
cresceu a procura por casas, antes representava menos de
30%.

Determinantes dos Preos de imveis

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Fonte: FIPE/ZAP

Variao no financiamento imobilirio

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Fonte: FIPE/ZAP

Financiamento Imobilirio

Perodo
Jan
Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Total

Unidades Financiadas
Construo
Aquisio
Total
10.321
33.371
43.692
9.030
19.851
28.881
7.238
29.678
36.916
10.560
34.021
44.581
7.029
13.244
20.273
8.300
17.300
25.600
11.086
16.886
27.972
11.785
16.391
28.176
8.526
16.512
25.038
8.215
12.182
20.397
5.544
12.509
18.053
8.151
13.778
21.929
105.785

235.723

Valores em R$ Milhes
Construo
Aquisio
Total
1.928
7.207
9.135
1.951
4.497
6.448
1.702
6.785
8.488
1.882
7.366
9.249
1.982
3.608
5.590
1.816
4.059
5.874
1.997
3.960
5.957
2.018
3.849
5.867
1.551
3.860
5.411
1.593
3.107
4.700
1.016
3.078
4.093
1.352
3.416
4.768

341.508

20.788

54.791

75.579

Fonte: Abecip e Banco Central

Obs: Reforma e material p/ construo esto inclusos em Construo
Fonte: ABECIP e Banco Central

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Financiamento Imobilirio
Unidades Financiadas
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
Jan

Fev Mar Abr Mai Jun

Jul

Construo

Ago Set

Out Nov Dez

Aquisio

Valores Financiados

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10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Construo

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Aquisio
Fonte: ABECIP e Banco Central

Financiamento Imobilirio
Unidades Financiadas
Perodo

Construo

Valores em R$ Milhes

Aquisio

Total

Construo

Aquisio

Total

Jan

3.955

9.540

13.495

881

2.415

3.295

Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez

4.905
-

9.777
-

14.682
-

800
-

2.406
-

3.206
-

Total

8.860

19.317

28.177

4.821

6.501

1.681

Fonte: Abecip e Banco Central

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Obs: Reforma e material p/ construo esto inclusos em Construo

Fonte: ABECIP e Banco Central

Financiamento Imobilirio
Unidades Financiadas
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-

Jan

Fev Mar Abr Mai Jun

Construo

Jul

Ago Set

Out Nov Dez

Aquisio

Valores Financiados
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Jan

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Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Construo

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Aquisio
Fonte: ABECIP e Banco Central

Unidades lanadas
Ms de referncia
jan/14
fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14
jan/15
fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15
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Perodo considerado
Jan-Mar/2014
Fev-Abr/2014
Mar-Mai/2014
Abr-Jun/2014
Mai-Jul/2014
Jun-Ago/2014
Jul-Set/2014
Ago-Out/2014
Set-Nov/2014
Out-Dez/2014
Nov/2014-Jan/2015
Dez/2014-Fev/2015
Jan-Mar/2015
Fev-Abr/2015
Mar-Mai/2015
Abr-Jun/2015
Mai-Jul/2015
Jun-Ago/2015
Jul-Set/2015
Ago-Out/2015
Set-Nov/2015
Out-Dez/2015

Unidades lanadas
16.967
18.366
22.739
18.585
17.432
12.869
13.861
16.473
20.240
25.275
22.647
18.336
11.986
13.687
12.909
16.584
14.474
15.293
13.910
15.955
18.940
17.794

Fonte: Abrainc/Fipe
ltima atualizao: 18/02/2016
Metodologia disponvel em www.fipe.org.br
Fonte: ABRAINC FIPE

VGV lanadas

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Ms de referncia

Perodo considerado

jan/14
fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14
jan/15
fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15

Jan-Mar/2014
Fev-Abr/2014
Mar-Mai/2014
Abr-Jun/2014
Mai-Jul/2014
Jun-Ago/2014
Jul-Set/2014
Ago-Out/2014
Set-Nov/2014
Out-Dez/2014
Nov/2014-Jan/2015
Dez/2014-Fev/2015
Jan-Mar/2015
Fev-Abr/2015
Mar-Mai/2015
Abr-Jun/2015
Mai-Jul/2015
Jun-Ago/2015
Jul-Set/2015
Ago-Out/2015
Set-Nov/2015
Out-Dez/2015

VGV Lanado (R$ milhes,

nominais)

4.956
5.729
7.839
6.283
5.433
3.334
3.835
5.086
7.174
7.639
6.586
3.806
2.102
2.758
2.708
3.781
2.918
3.107
2.317
2.787
3.647
3.826

Fonte: Abrainc/Fipe
ltima atualizao: 18/02/2016
Metodologia disponvel em www.fipe.org.br
Fonte: ABRAINC FIPE

Unidades vendidas

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fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14
jan/15
fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15

Perodo considerado
Jan-Mar/2014
Fev-Abr/2014
Mar-Mai/2014
Abr-Jun/2014
Mai-Jul/2014
Jun-Ago/2014
Jul-Set/2014
Ago-Out/2014
Set-Nov/2014
Out-Dez/2014
Nov/2014-Jan/2015
Dez/2014-Fev/2015
Jan-Mar/2015
Fev-Abr/2015
Mar-Mai/2015
Abr-Jun/2015
Mai-Jul/2015
Jun-Ago/2015
Jul-Set/2015
Ago-Out/2015
Set-Nov/2015
Out-Dez/2015

Unidades vendidas
31.421
32.007
34.808
33.661
33.665
31.158
31.200
31.384
30.557
31.978
29.114
27.574
27.934
29.212
29.663
28.355
28.429
28.747
26.969
26.021
26.129
25.648

Fonte: Abrainc/Fipe

ltima atualizao: 18/02/2016

Metodologia disponvel em www.fipe.org.br

Fonte: ABRAINC FIPE

Valor das Vendas

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abr/14
mai/14
jun/14
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ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14
jan/15
fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15

Perodo considerado
Jan-Mar/2014
Fev-Abr/2014
Mar-Mai/2014
Abr-Jun/2014
Mai-Jul/2014
Jun-Ago/2014
Jul-Set/2014
Ago-Out/2014
Set-Nov/2014
Out-Dez/2014
Nov/2014-Jan/2015
Dez/2014-Fev/2015
Jan-Mar/2015
Fev-Abr/2015
Mar-Mai/2015
Abr-Jun/2015
Mai-Jul/2015
Jun-Ago/2015
Jul-Set/2015
Ago-Out/2015
Set-Nov/2015
Out-Dez/2015

VGV Lanado
(R$ milhes, nominais)

7.248
7.778
8.460
8.137
7.654
7.133
7.374
7.811
7.910
8.246
7.374
6.572
6.588
6.983
7.132
6.750
6.786
6.830
6.681
6.501
6.873
6.528

Fonte: Abrainc/Fipe
ltima atualizao: 18/02/2016
Metodologia disponvel em www.fipe.org.br

Fonte: ABRAINC FIPE

Oferta disponvel
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dez/14
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fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15

Perodo considerado

Oferta final (Unidades)

Jan-Mar/2014
Fev-Abr/2014
Mar-Mai/2014
Abr-Jun/2014
Mai-Jul/2014
Jun-Ago/2014
Jul-Set/2014
Ago-Out/2014
Set-Nov/2014
Out-Dez/2014
Nov/2014-Jan/2015
Dez/2014-Fev/2015
Jan-Mar/2015
Fev-Abr/2015
Mar-Mai/2015
Abr-Jun/2015
Mai-Jul/2015
Jun-Ago/2015
Jul-Set/2015
Ago-Out/2015
Set-Nov/2015
Out-Dez/2015

114.356
110.788
115.542
112.362
112.799
112.648
109.603
106.105
107.055
104.633
105.083
110.993
110.567
107.399
108.076
107.923
105.882
108.990
106.725
105.439
105.576
106.564
107.149
109.398

Fonte: Abrainc/Fipe

ltima atualizao: 18/02/2016

Metodologia disponvel em www.fipe.org.br

Fonte: ABRAINC FIPE

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Ms de referncia
jan/14
fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14
jan/15
fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15

Perodo considerado
Fev-Abr/2014
Mar-Mai/2014
Abr-Jun/2014
Mai-Jul/2014
Jun-Ago/2014
Jul-Set/2014
Ago-Out/2014
Set-Nov/2014
Out-Dez/2014
Nov/2014-Jan/2015
Dez/2014-Fev/2015
Jan-Mar/2015
Fev-Abr/2015
Mar-Mai/2015
Abr-Jun/2015
Mai-Jul/2015
Jun-Ago/2015
Jul-Set/2015
Ago-Out/2015
Set-Nov/2015
Out-Dez/2015

VSO trimestral
24,1%
26,1%
25,1%
25,9%
24,8%
24,7%
24,9%
24,2%
24,2%
22,9%
22,3%
22,7%
23,5%
24,7%
22,7%
23,2%
23,7%
21,9%
21,2%
21,0%
20,8%

Fonte: Abrainc/Fipe
ltima atualizao: 18/02/2016

Metodologia disponvel em www.fipe.org.br

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out/14
nov/14
dez/14
jan/15
fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15

Perodo considerado Unidades entregues

Jan-Mar/2014
42.053
Fev-Abr/2014
41.392
Mar-Mai/2014
34.459
Abr-Jun/2014
31.138
Mai-Jul/2014
31.185
Jun-Ago/2014
33.331
Jul-Set/2014
45.111
Ago-Out/2014
48.434
Set-Nov/2014
50.330
Out-Dez/2014
51.472
Nov/2014-Jan/2015
46.756
Dez/2014-Fev/2015
42.141
Jan-Mar/2015
31.748
Fev-Abr/2015
33.398
Mar-Mai/2015
32.892
Abr-Jun/2015
33.992
Mai-Jul/2015
31.977
Jun-Ago/2015
31.741
Jul-Set/2015
29.778
Ago-Out/2015
29.456
Set-Nov/2015
28.512
Out-Dez/2015
31.286

Fonte: Abrainc/Fipe
ltima atualizao: 18/02/2016
Metodologia disponvel em www.fipe.org.br

Fonte: ABRAINC FIPE

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aonde o mundo se dirige e chegar ali primeiro.
Bill Gates

Alguns usam a estatstica como os bbados

usam os postes: mais para apoio do que para
iluminao
Andrew Lang

Uma resposta aproximada para o problema

certo vale muito mais do que uma resposta
exata para um problema aproximado
John Wilder Tukey
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