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24 DE NOVEMBRO DE 2015

Imveis de Renda - Ensaio Introdutrio

Jerry Wayne, um assinante da The Palm Beach Letter, escreveu pouco


tempo atrs para mim:
Acabei de ler na PBL, mais uma vez, sobre a construo de riqueza por
meio de imveis. Sou uma dessas pessoas que entendem pouco sobre o
setor imobilirio e que no tm muito dinheiro. Estou disposto a trabalhar
o mximo que puder para ser bem sucedido em tudo que eu empreender.
Voc pode me dizer como desenvolver um plano que me permita comprar,
vender e lucrar com o setor imobilirio?
Sei que este o momento de comprar, s um idiota para no saber
isso. Mas sinto que serei um peixe num mar de tubares se eu entrar
nesse negcio sem conhecimento e orientao.

Jerry est certo. Este o momento para comprar imveis nos EUA. E eu
certamente compreendo as preocupaes dele. Quase todos que
investiram em imveis entre 2005 e 2008 milhes de americanos
fizeram isso perderam as calas. Mas investimentos so assim: o
investidor mdio sempre entra num mercado quando esse est perto de
ruir. E ento ele sai da experincia to traumatizado que no capaz de
voltar quando os preos esto atrativos mesmo sabendo que aquele
investimento a atitude mais inteligente a ser tomada.
assustador. E o fato que 80% das pessoas que leem este ensaio no
sero capazes de superar o medo. Mas, daqui a 10 anos, vo olhar para
trs e perceber que cometeram um grande erro.
por isso que eu continuo escrevendo sobre o setor imobilirio. No
para atender a um desejo dos leitores, que querem saber mais sobre o
tema. Eu sei que eles no querem! Mas minha tarefa ajud-los a
enriquecer, e os imveis so uma tima maneira de atingir essa meta.
A boa notcia que no difcil entender o assunto. Em suma, trata-se
de um investimento de oferta e demanda. Mas muitos, como o Jerry,
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sentem dificuldades em certos pontos, por isso montamos um programa


que vai ensinar tudo o que voc precisa saber.
Em Imveis de Renda, escrevo uma srie de ensaios que vo explicar
tudo o que sei sobre investimentos nesse setor. Mais ainda, eu conto
com a contribuio dos meus parceiros imobilirios para aprofundar o
contedo. So pessoas que trabalham de forma ativa no ramo durante
todos os dias de suas vidas.
Imveis de Renda vai ajudar voc a progredir um passo de cada vez.
Hoje vou apresent-lo minha maneira de pensar, explicando por que
eu acredito que o ramo imobilirio o melhor investimento da dcada.
Se, como Jerry, voc teve sua confiana no setor abalada, pode se
animar. O que est prestes a ler simples, de senso comum. E essa
uma das razes principais de eu adorar imveis como uma das formas
de se construir riqueza.
Fui capaz de fazer milhes nesse mercado e evitei a bolha sem jamais
ter feito um curso e sem possuir qualquer certificado.
Recomendo de verdade esta leitura.

Voc tem o que precisa para ser bem sucedido?


Para ser um investidor de sucesso no ramo imobilirio, voc precisa de
trs coisas: dinheiro, conhecimento e tempo. Isso vale para a maioria
dos investimentos, mas a boa notcia que, para adquirir esses
imveis, voc no precisa ter um monto de nenhum dos trs.
Com cerca de US$ 10 mil j possvel ter o seu prprio imvel para
alugar. Os conceitos mais importantes que voc precisa saber sobre o
tema podem ser aprendidos em menos de 30 dias. E o tempo que vai
levar para localizar, adquirir, financiar e alugar seu primeiro imvel pode
ser inferior a 40 horas.

O Dinheiro
Como acabei de dizer, voc s precisa de US$ 10 mil para entrar no
ramo imobilirio. Voc deve estar pensando, como ele chegou a esse
nmero?
O valor de entrada para um investidor financiar seu imvel nos EUA
costuma girar na casa dos 20%. Esse o percentual que um banco vai
exigir de adiantamento. Dar uma entrada numa casa de trs quartos e
dois banheiros custa para o americano algo em torno de US$ 80 mil.

Vinte por cento de US$ 80 mil so US$ 16 mil. Mas esse valor
superior aos US$ 10 mil propostos, voc vai dizer. Qual o truque?
O truque que eu acredito muito na estratgia de ter parceiros em
negcios imobilirios para locao. E ter um parceiro em 50% sobre um
investimento de US$ 16 mil significa que sua parte de apenas US$ 8
mil.
Ento voc arruma um parceiro e cada um d US$ 8 mil de entrada.
Como vocs tinham US$ 10 mil cada, ainda lhe sobram US$ 4 mil, que
sero destinados s despesas de fechamento do negcio (mnimas),
reformas (tambm mnimas, se voc fez sua lio de casa) e despesas
para conseguir alug-lo.
Foi assim que eu cheguei aos US$ 10 mil. Mas talvez voc no goste da
ideia de ter um parceiro, ento me deixe explicar as razes dessa
estratgia. Em termos de desembolso de caixa, ter 100% de um imvel
de US$ 80 mil como ter 50% em dois imveis no mesmo valor. Mas
eu prefiro ter 50% em duas propriedades do que 100% em uma,
porque isso reduz o meu risco e aumenta a chance de conseguir uma
valorizao acima da mdia de mercado.
claro, voc tem que conhecer algum de confiana e que tenha US$
10 mil para investir. Pessoas confiveis costumam se cercar de outras
pessoas de confiana. Se voc confivel, encontrar um parceiro no
ser um problema.
Outra opo encontrar um banco que oferea financiamento para 90%
do imvel. Voc consegue obter um emprstimo dando 10% de sinal?
possvel, apesar de os bancos estarem mais cautelosos do que estavam
durante a bolha americana.
Em todo caso, eu no recomendo tais emprstimos. A tradicional
exigncia de 20% est l por uma razo. Ela faz voc refletir mais sobre
o valor do bem comprado, e assim o negcio levado mais a srio o
que sempre bom para os investimentos.
Se no quiser fazer parceria, vai precisar de um mnimo de US$ 20 mil
ou ento ter de encontrar uma propriedade por um valor menor que os
US$ 80 mil.

O Conhecimento
O conhecimento mais importante que voc precisa para esta jornada
imobiliria se refere a valor. preciso conhecer os valores relativos das
propriedades no mercado em que estiver atuando.
O modo de aprender isso fcil. Basta passar algum tempo olhando e
respondendo a anncios imobilirios de onde voc deseja investir. Isso
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simples de fazer. Leia os e-mails. Entre no mailing de um corretor de


imveis local para ficar por dentro das novidades que chegam ao
mercado. Fale com os corretores. V visitar uma dzia de casas
venda. Antes do que imagina, ter adquirido uma boa percepo do
valor de qualquer propriedade particular em sua rea.
A outra coisa que voc precisa aprender o quanto pode esperar pelo
aluguel da casa que estiver comprando. Mais uma vez, isso tambm
moleza. Observe os aluguis em sua rea. Fale com um corretor
especializado em aluguis. Pesquise em sites para ter uma ideia das
propriedades disponveis para aluguel nas reas em que pretende
investir. E visite uma dzia de outras propriedades espera de
inquilinos.

O Tempo
Voc pode se familiarizar com os valores de aluguel ao mesmo tempo
em que aprende sobre os valores de compra. D para pesquisar o
mercado durante uma ou duas semanas aps seu expediente de
trabalho ou ento aos fins de semana, se preferir.
Depois de ter feito isso, hora de procurar um imvel para comprar.
Supondo que voc j tenha selecionado o bairro, este processo vai
demorar como eu disse menos de 40 horas. Talvez no seja possvel
encaixar essas 40 horas numa nica semana. Isso porque seu objetivo
comprar a um preo justo. E nem toda casa que chega ao mercado
est precificada de forma correta.
Graas ao desemprego, s execues hipotecrias e s baixas vendas,
h uma abundncia de propriedades disponveis na maioria dos bairros.
Mas tambm h muita gente por a com algum dinheiro que vai estar
competindo contigo pelas melhores ofertas.
Ter sucesso com imveis no curto prazo depende de uma compra
certeira (no longo prazo, isso menos importante). Portanto, vale a
pena esperar algumas semanas ou mesmo alguns meses para encontrar
uma propriedade por um preo justo.
No faz mal, voc no vai querer investir em qualquer coisa. Como eu
disse, o mercado est cheio de propriedades e outras novas vo
aparecer num fluxo constante ao longo do prximo ano ou enquanto as
execues hipotecrias persistirem. Eu sei, os bancos tambm
participam do negcio imobilirio de aluguel, mas ainda assim haver
muitas chances de encontrar propriedades, por isso no se sinta
pressionado.
Uma vez que escolheu seu imvel, vai levar algumas semanas ou
mesmo um ms at que feche o acordo. Tero formulrios para
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preencher e contratos para assinar. Vou explicar essas questes no


programa Imveis de Renda.
Logo chega o dia em que voc vai fechar um acordo para comprar seu
imvel. E ento, se estiver preparado, voc ser capaz de alug-lo em
questo de dias ou semanas.
A recompensa
A casa que voc comprou por US$ 80 mil deve gerar cerca de US$ 12
mil por ano em aluguel. Ao descontar o custo de financiamento (a
hipoteca), as taxas de administrao (pode fazer isso por conta prpria
se preferir) e as comisses de aluguel (se precisou de um corretor), seu
lucro lquido deve ficar em cerca de 7%, cash on cash.
[O retorno cash on cash uma mtrica comum em investimentos. Ao
contrrio do lucro contbil, que calculado com base no regime de
competncia, o cash on cash estimado com base no fluxo de caixa, ou
seja, o dinheiro que realmente foi recebido. Neste caso, voc colocou
US$ 20 mil (entrada e despesas de fechamento). Se, depois de todas as
despesas pagas, voc recebeu no ano US$ 1,4 mil limpos, o retorno
cash on cash foi de 7% (US$ 1,4 mil / US$ 20 mil).]
Mas isso no inclui a valorizao do imvel. aqui que a coisa fica mais
interessante. Se a sua propriedade se valoriza 3% ao ano, voc no
est fazendo apenas 10% ao ano (7% mais 3%). Isso porque voc no
colocou US$ 80 mil no negcio, apenas US$ 20 mil.
Na verdade, voc vai estar fazendo US$ 3,8 mil por ano com US$ 20 mil
de investimento (US$ 1,4 mil em renda lquida e US$ 2,4 mil de
valorizao). Isso d um retorno total sobre o investimento (ROI) de
19%.
[Retorno sobre o investimento (ROI) uma medida de desempenho
utilizada para avaliar a eficincia de um investimento. Para calcular o
ROI, dividimos o lucro pelo total investido. O resultado expresso em
percentual ou em nmero decimal. Portanto, US$ 3,8 mil / US$ 20 mil
= 0,19, ou 19%.]
Trata-se de um ROI bastante seguro, com chance pequena de se perder
dinheiro.

Como comprar Certo

Poderamos comear o Imveis de Renda de diversas maneiras


definindo conceitos bsicos ou mesmo com respostas a perguntas
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frequentes. Mas penso que a melhor forma de dar incio seja com a
regra mais importante do investimento em imveis: compre certo.
Voc j deve ter ouvido esse aviso antes. Ou ento um equivalente:
"No se faz dinheiro vendendo imveis; mas sim comprando."
A regra, por mais simples que parea, com frequncia
incompreendida. Para muitas pessoas, quer dizer simplesmente
comprar a propriedade quando seu preo parece estar barato. Mas, sem
dvida, essa no uma boa ideia. Voc no quer nenhuma
subjetividade (do tipo "parece") envolvida em suas decises de compra.
A primeira propriedade em que investi parecia muito "barata" quando
eu a comprei no final dos anos 1970. Era um belo apartamento de um
quarto num condomnio pequeno na Avenida Massachusetts, em
Washington DC. A proprietria me convenceu a comprar o imvel ao
mostrar o quanto os preos tinham sido crescentes nos anos anteriores.
Ela me disse que, se eu comprasse a unidade naquele exato momento,
iria fazer um monte de dinheiro com a valorizao que viria nos anos
seguintes. Para facilitar ainda mais minha deciso, ela me indicou um
emprstimo bancrio "criativo", assim eu no precisava colocar dinheiro
algum no negcio a no ser as despesas para fech-lo.
Quando K e eu assinamos a hipoteca e pegamos as chaves, sentimos
que tnhamos feito uma tima transao.
Mas o mercado imobilirio estava borbulhando em Washington em
meados daquela dcada, e muitas pessoas que no sabiam nada sobre
imveis comearam a entrar no negcio. Incluindo eu.
Para encurtar uma histria longa e dolorosa, levei anos para conseguir
me livrar do apartamento (e da inquilina que no me pagava). E isso
ainda me custou cerca de US$ 30 mil.
Cometi tantos erros nessa transao que eu poderia basear toda esta
srie de lies em torno deles. Por hoje, quero focar apenas em um
desses erros: comprar um imvel para alugar sem ter qualquer ideia do
que de fato uma "boa compra".
Quando se trata de um imvel para investimento, uma boa compra
envolve garantir o lucro desde o incio.
De 2005 a 2008, milhes de americanos entraram no mercado
imobilirio. Mas eles estavam fazendo o oposto do comprar certo.
Adquiriam casas a preos to altos que era impossvel obter qualquer
lucro com aluguel. A nica chance que eles tinham era se o imvel
continuasse se valorizando. Em outras palavras, eles estavam
especulando que seriam capazes de um dia vender seu investimento
superfaturado para algum ainda mais tolo.

Ento vamos pergunta: em imveis de renda, o que significa comprar


"certo"?
E minha resposta a seguinte: se voc pode comprar uma propriedade
ou parte dela, e reform-la para que fique pronta para ser alugada,
pagando menos de oito vezes a renda anual que ela ir proporcionar,
voc est "comprando certo".
Vou lhe mostrar um exemplo especfico para deixar o conceito claro.
Vamos supor que a casa que voc aluga em seu bairro lhe custe R$ 1,5
mil por ms. Isso representa um aluguel de R$ 18 mil por ano (R$ 1,5
mil x 12 meses). Como investidor de imveis, voc no deve pagar
mais de oito vezes esse valor anual do aluguel para comprar a
propriedade, se quiser gerar fluxo de caixa. Isso significa que voc no
deve pagar por ela mais do que R$ 144 mil (8 x R$ 18 mil).
Trata-se de uma regra geral, claro, mas tenho investido de forma
rentvel no mercado imobilirio h cerca de 30 anos (o primeiro
investimento foi a minha nica perda), ento posso dizer com
segurana que esta regra confivel.
Se voc pode comprar um imvel de renda respeitando esta proporo,
ter uma boa chance de fazer cerca de 8-10%, ao comprar o imvel
com recursos prprios, ou cerca de 20-25%, fazendo uso de um
financiamento.
Definio til: Chamamos a essa relao de multiplicador de renda
bruta (gross rent multiplier ou GRM).
Oito vezes a renda anual que o imvel proporciona o mximo que
voc deve pagar por ele. Se voc mora numa rea com impostos (IPTU)
e seguros altos, um GRM de 7 pode ser uma aposta melhor. Seu
objetivo pagar sempre o menor GRM que puder encontrar para um
imvel a ser alugado. Embora eles no sejam to comuns como eram
quatro anos atrs, ainda h lugares no sul da Flrida onde podemos
adquirir propriedades com GRM de 6 ou mesmo 5.
A questo principal que, quando voc investe em imveis para aluglos, deve pensar em fluxo de caixa, no em valorizao. Seu objetivo
fazer lucro em dinheiro j no primeiro ano. Se conseguir isso, voc deve
ver os lucros aumentarem ano aps ano, durante o tempo em que
mantiver a propriedade.
Fique atento: nem sempre possvel encontrar imveis a um GRM
inferior a 8. H lugares onde o aluguel muito baixo, outros em que o
preo do imvel bastante elevado e ainda outros com preo alto e
aluguel baixo. No se deve investir em lugares assim.
H tambm momentos em que quase impossvel comprar "certo". Em
2006, voc teria dificuldades de encontrar um imvel com GRM de 8 na
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Flrida, na Califrnia, no Texas e na maioria dos estados populosos.


Muito menos em 2007 ou 2008. O custo dos imveis na poca era alto
demais em comparao s rendas que poderiam gerar.
Portanto, a regra nmero 1 a ser sempre seguida investir em imveis
somente quando puder adquiri-los a um GRM de 8 ou menos. Se fizer
isso, vai alcanar bons resultados como investidor imobilirio para
locao.
Permita-me dar alguns exemplos de como eu usei o GRM de 8. So
investimentos que fiz com meu irmo, Justin, que muito bem sucedido
como promotor imobilirio e investidor na Flrida, no Texas e em outros
estados.
Por volta de 2004, ficou difcil encontrar no sul da Flrida imveis com
GRM de 8 ou menos. Eu consegui comprar algumas propriedades e at
mesmo um pouco mais em 2005, mas a partir de 2006 ficou
simplesmente impossvel. Naquela poca, eu comecei a aconselhar
amigos e colegas a no comprarem mais.
Aps o estouro da bolha, em 2008, os preos foram l para baixo.
Muitas casas perderam at 70% do seu valor se comparado ao preo de
pico.
Mas eu no entrei no mercado s porque estava tudo relativamente
barato. Voltei a comprar de novo quando percebi bons GRMs. Em 2009
e 2010, j era possvel comprar com GRM de 5! Um dos meus clientes,
mdico, estava comprando casas em Lake Worth, na Flrida, (cerca de
30 minutos ao norte de onde eu moro) com GRM de 4!
Mas nem tudo era caro demais nos primeiros anos da bolha de 2004 a
2006. Justin comeou a pesquisar outros mercados onde havia aumento
no nvel do emprego, crescimento da populao, uma economia estvel
e bem diversificada... e ainda com baixos GRMs. Ele acabou comprando
propriedades em Knoxville, Tennessee, Jacksonville, Flrida e Texas.
Por exemplo, em Austin, meu irmo comprou apartamentos de quatro
unidades passveis de serem alugadas de forma separada. Eram "peas
valiosas", onde meu irmo e seu parceiro local se posicionaram.
Ento, dois anos depois, ele vendeu as propriedades com ganhos de
seis dgitos. Mas a nica razo pela qual comprou imveis fora do
estado foi o baixo GRM de 5,5. Isso garantia que, mesmo se no
conseguisse vend-los ao preo desejado, poderia se dar ao luxo de
mant-los, fazendo um bom fluxo de caixa no perodo.
At agora, eu parti do pressuposto que voc vai comprar imveis com
recursos prprios. Eu fiz isso para ilustrar a ideia principal (comprar
certo) e conserv-la simples.

Mas, se voc quiser enriquecer investindo em imveis de renda, precisa


considerar tambm a possibilidade de comprar por meio de
financiamentos. A razo que isso lhe dar um benefcio. E a
alavancagem vai aumentar seus retornos.
Por exemplo, digamos que voc tenha R$ 100 mil para investir. Voc
tem uma escolha: pode comprar uma propriedade pronta para ser
alugada e receber R$ 10 mil por ano, j descontados os impostos. Isso
lhe daria um retorno de 10% sobre o dinheiro que investiu.
Ou voc pode comprar cinco propriedades financiando 80% do valor, o
que significa que voc daria uma entrada de R$ 20 mil em cada uma
delas. O retorno por propriedade ser de apenas R$ 5 mil, mas voc vai
receber pelas cinco um total de R$ 25 mil, ou seja, retorno de 25%
sobre os R$ 100 mil investidos!
Vamos parar o assunto por aqui e reiterar o ponto-chave. Comprar
barato no significa adquirir um imvel quando ele "parece" barato, seja
porque o preo est subindo ou porque est mais baixo em comparao
ao que era antes.
Comprar barato significa adquirir propriedades com GRM de 8 ou
menos.
Se fizer isso, vai ter uma tima chance de ver sua propriedade gerando
caixa pelo tempo que estiver com ela. E, quando voc compra com GRM
inferior mdia da regio, suas chances de ganho de capital crescem
ainda mais.
Nota do Editor: O mercado imobilirio brasileiro apresenta
particularidades distintas em relao ao mercado americano. Com o
objetivo de apresentar aos membros desse treinamento o contedo
mais completo possvel, resolvemos preservar boa parte do texto
original do Mark.
Abaixo inclumos uma avaliao do mercado local feita pelo Rodolfo
Amstalden, autor da srie Aposentadoria Milionria e scio-fundador da
Empiricus.
Qual o GRM recomendado pela Empiricus?
A primeira dvida de real estate diz respeito ao conceito de GRM
(Gross Rent Multiplier), astutamente utilizado como crivo para
identificar boas compras de imveis sejam eles ativos reais ou
financeiros.
O GRM define a razo entre o preo do imvel e a estimativa de
aluguel anual. Naturalmente, quanto maior essa razo, menos
vantajosa a compra do imvel.

Mark Ford exige um GRM de 8x a 10x como condio para investir


em real estate nos EUA. Mark um cara bem conservador nesse
sentido, e tambm influenciado pelas caractersticas do mercado
americano.
Isso em nada invalida o raciocnio, mas exige uma adaptao ao
contexto tupiniquim. No Brasil, rarssimo encontrar um GRM de 8x
a 10x (se voc tiver essa sorte, no deixe passar a oportunidade).
Num paralelo razovel, GRMs entre 10x a 15x j seriam bastante
atrativos para ns, com o ponto exato desse intervalo dependendo da
localizao do imvel.

Fazendo o clculo do GRM


Quanto menor o GRM, melhor o negcio. Mark sugeriu um GRM mximo
de 8. Vimos com o Rodolfo que algo entre 10 e 15 (dependendo da
regio, sendo maior em regies metropolitanas de alta densidade
demogrfica) j pode ser suficiente para encontrarmos boas
oportunidades dentro do contexto brasileiro.
Mas, afinal, a quantas anda o GRM da sua regio?
Voc pode fazer um teste pelo site http://www.zap.com.br/
imoveis/fipe-zap/.
No site, voc vai no campo Estatsticas Zap Imveis. Seleciona o tipo
de imvel (casa, apartamento, comercial...), a quantidade de
dormitrios, o estado, a cidade e o bairro. A voc marca o tipo de
transao (primeiro com venda, depois com aluguel). Encontrando o
valor por metro quadrado nas duas transaes, poder calcular: (i)
percentual do aluguel sobre o preo de venda; e (ii) GRM.
Por exemplo, selecionei o bairro da Pompeia, na cidade de So Paulo,
apartamento de trs quartos.

Valor mdio do metro quadrado: R$ 9.288 (venda)


Valor mdio do metro quadrado: R$ 36 (aluguel)
Total da amostra: 1.005 para venda, 190 para aluguel
Percentual do aluguel: 0,39% ao ms (R$ 36 / R$ 9.288)
GRM: 21,5
Memria de Clculo do GRM
1 - Aluguel mensal do m vezes 12 meses para descobrir a renda anual
de aluguel (36 x 12 = 420). Portanto, R$ 432 o aluguel anual do m2;
e
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2 - Valor de venda do m2 dividido pela renda anual de aluguel do m2


(9.288 / 432 = 21,5).
Nesses valores, sabe quando eu compraria um imvel para alugar nessa
regio?
NUNCA! Nem o Mark, e voc?
claro que eu no me contentaria apenas com a pesquisa no site, iria
l conferir se os preos e os aluguis esto realmente nessa faixa. De
qualquer forma, me parece um negcio pouco promissor no momento
(ainda mais com Ttulos Pblicos pagando to bem).
Experimente entrar no site. Pesquise o bairro onde mora (ou outro
qualquer) e faa a conta. bem interessante como exerccio.

(*) A reproduo indevida, no autorizada, deste relatrio ou de qualquer parte dele sujeitar o infrator a multa
de at 3 mil vezes o valor do relatrio, apreenso das cpias ilegais, responsabilidade reparatria civil e
persecuo criminal, nos termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98

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