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INSTITUTO DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
APOSTILA DA DISCIPLINA
IT 188 - AVALIAES E PERCIAS
Seropdica, 2006
1 - ENGENHARIA DE AVALIAES
1.1 - Introduo
A Engenharia de Avaliaes uma especialidade da engenharia que rene um
conjunto amplo de conhecimentos na rea de engenharia e arquitetura, bem como em
outras reas das cincias sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar
tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reproduo.
A Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de estimar
os valores de propriedades especficas onde o conhecimento profissional de engenharia e
o bom julgamento so condies essenciais.
A arte da Engenharia de Avaliaes foi desenvolvida principalmente a partir de
1890 quando engenheiros, economistas e os tribunais comearam a encarar seriamente o
trabalho formal de avaliaes.
A Engenharia de Avaliaes serve para subsidiar tomadas de decises a respeito
de valores, custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer
natureza, tais como: imveis, mquinas e equipamentos, automveis, mveis e utenslios,
culturas, jazidas, instalaes, empresas, marcas, patentes, softwares, obras de arte,
empreendimentos de base imobiliria como shopping centers, hotis, parques temticos,
cinemas, etc. alm de seus frutos e direitos.
A Engenharia de Avaliaes deve ser praticada por engenheiros, arquitetos,
agrnomos, cada um obedecendo a sua habilitao profissional, de acordo com as leis do
Confea Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, que detenham os
conhecimentos necessrios para realizao do trabalho avaliatrio a ser executado.
As avaliaes devem ser realizadas com base em normas tcnicas da ABNT
Associao brasileira de normas tcnicas, atravs da aplicao de metodologia
apropriada. A sua aplicao adequada exige, alm dos conhecimentos necessrios para
elaborao do trabalho, dedicao, segurana, reserva, conscincia, sendo de justia,
tica profissional, iseno, competncia, senso crtico, investigao, observao,
criatividade e, acima de tudo, amor.
1.2 - Campo de aplicao
A Engenharia de Avaliaes de grande interesse para os diversos agentes do
mercado imobilirio tais como: imobilirias, bancos de crdito imobilirio, compradores ou
vendedores de imveis. Ainda para empresas seguradoras, o poder judicirio, os fundos
de penso, os incorporadores, os construtores, prefeituras, investidores, etc.
Entre diversos servios que podem ser realizados, a Engenharia de Avaliaes
pode subsidiar:
- Operaes de garantias;
- Transaes de compra e venda;
- Transaes de locao;
- Decises judiciais;
- Taxao de impostos prediais, territoriais, de transmisso;
- Decises sobre investimentos;
- Balanos patrimoniais;
- Operaes de seguros;
- Separaes ou cises de empresas;
- Desapropriaes amigveis ou judiciais;
- Etc.
Existe um vasto mercado de trabalho, formado tanto pelo setor pblico como pelo
setor privado, destacando-se entre eles o poder judicirio. Neste ltimo, para cada causa
2
anteriores, plantas e documentos, prazo de execuo dos servios, enfim, tudo que possa
esclarecer aspectos relevantes para a avaliao.
Aspectos Quantitativos: recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados
de mercado, com atributos comparveis aos do bem avaliando.
Aspectos Qualitativos: Na fase de coleta de dados recomendvel:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do
bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes
devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade
dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado
coletados;
d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de
referncia da avaliao.
Situao mercadolgica: Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas
recomendvel buscar informaes sobre o tempo de exposio no mercado e, no caso de
transaes, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.
2.2.5 - Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor
de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de
mercado.
2.2.6 - Tratamento dos dados
Os dados devem ser tratados para obteno de modelos de acordo com a
metodologia escolhida.
3. MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
3.1. Introduo
Neste mtodo, o valor da propriedade avalianda, ou de alguma de suas partes,
determinado atravs da comparao entre dados de mercado relativos a propriedades de
caractersticas semelhantes a ele. A classificao dos imveis urbanos est descrita da
seguinte forma:
Quanto ao uso: a) residencial; b) comercial; c) industrial; d) institucional; e) misto.
Quanto ao tipo do imvel, entre outros: a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c)
casa; d) escritrio (sala ou andar corrido); e) loja; f) galpo; g) vaga de garagem; h) misto;
i) hotis e motis; j) hospitais; k) escolas; l) cinemas e teatros; m) clubes recreativos; n)
prdios industriais.
Quanto ao agrupamento dos imveis: a) loteamento; b) condomnio de casas; c) prdio
de apartamentos; d) conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos); e) conjunto de salas
comerciais; f) prdio comercial; g) conjunto de prdios comerciais; h) conjunto de
unidades comerciais; i) complexo industrial.
O mtodo comparativo direto de dados de mercado o mtodo que deve ser
utilizado preferencialmente numa avaliao de propriedades. Sua aplicao desenvolvese atravs das seguintes etapas:
a) Caracterizao da propriedade avalianda;
3.2.2 Terrenos
Dados sobre a vizinhana:
Crescimento populacional na vizinhana imediata;
Legislao (tributria, de uso e parcelamento do solo, ...);
Disponibilidade de infra-estrutura de servios pblicos (gua, esgoto, energia
eltrica, telefones, praas, parques esportivos, ...);
Tendncias de evoluo (construes novas, modernizao, crescimento do
comrcio, escolas, ...);
Disponibilidade de habitaes (vendas e aluguel, taxas de vacncia);
Nvel scio-econmico, etc.
Localizao do logradouro:
Orientao solar e em relao aos ventos dominantes;
Identificao dos confrontantes.
9
3.2.3 Benfeitorias
Caractersticas de localizao (vo influir no conforto trmico e acstico):
No terreno ou edifcio;
Orientao solar, ventilao, iluminao.
Segurana (invases, incndios, outros sinistros);
Caractersticas da construo (tipo, qualidade da construo e do projeto, padro,
idade real, idade aparente, vida til estimada, estado de conservao);
Descrio da construo (rea til e total, reas cobertas e descobertas, nmero e
caracterizao das dependncias);
Benefcios ligados a propriedade (direito ao uso de vagas de garagem ou
estacionamento, salo de festas, parque de recreao, piscina, sauna, ...); etc.
A vistoria a atividade que permite ao engenheiro de avaliaes conhecer da
melhor maneira o imvel avaliando e o contexto imobilirio a que pertence.
Devem ser levantados apenas os principais aspectos relevantes formao do
valor. Alm daqueles j mencionados na caracterizao da regio, do terreno, a NBR
14653-2 menciona ainda o levantamento dos aspectos funcionais (arquitetnicos, de
projetos e paisagsticos) e dos aspectos ambientais (adequao da construo ao uso
recomendado para a regio e preservao do meio ambiente) na caracterizao das
edificaes e benfeitorias.
A caracterizao do imvel avaliando pode ser complementada com fotografias,
plantas, desenhos e outros documentos, para esclarecer aspectos relevantes na
avaliao.
3.3 Fatores de valor
Muitos so os fatores que influenciam o valor de um imvel urbano, seja um
terreno, seja uma construo ou benfeitoria.
Um terreno nico. Mesmo em loteamentos nos quais encontramos, a princpio,
terrenos muito semelhantes entre si, caractersticas de vizinhana em breve lhe conferiro
atributos de diferenciao. Alm de singulares, os terrenos so irreprodutveis e
inamovveis. Sua situao pode lhe conferir um valor excepcional. Apresentamos a seguir
alguns fatores que influenciam o valor de terrenos urbanos (MOREIRA, 1994; FIKER,
1993).
3.3.1 - Regio (Bairro)
O ambiente onde est inserido o imvel tem grande influncia no seu valor. Alguns
aspectos a serem considerados:
i) Servios comunitrios: transporte coletivo; equipamentos comunitrios de ensino;
cultura e recreao; comrcio e prestao de servios; mercado de trabalho; sade;
segurana, etc.
ii) Vizinhana: proximidade a instalaes poluentes (gases, rudos excessivos, etc.) e a
vizinhos incmodos tendem a diminuir o valor. Boa vizinhana tem o efeito contrrio.
10
ii)
iii)
iv)
Largura: uma rua muito estreita tem tendncia a desvalorizar um terreno, pela
dificuldade de circulao e estacionamento. Ruas de largura mdia so fceis
de serem atravessadas, beneficiando a concentrao de estabelecimentos de
servios (comrcio em geral);
Declividade: rampas fortes tendem a desvalorizar um terreno;
Melhoramentos pblicos: redes de gua, de esgoto, de telefone, de iluminao,
de drenagem de guas pluviais; pavimentao e arborizao das vias, etc., so
fatores de valorizao;
Trfego intenso de pedestres e veculos: influi positivamente no valor dos
terrenos das zonas comerciais; negativamente no valor dos terrenos em zonas
residenciais.
iii)
iv)
v)
vi)
13
4. HOMOGENEIZAO DE VALORES
Aps a coleta dos elementos que serviro de base para a avaliao, o avaliador
geralmente est diante de uma amostra formada por imveis com caractersticas
heterogneas, tornando-se imprescindvel a homogeneizao dos dados em relao ao
bem avaliando, ou a um paradigma adotado, para a utilizao adequada do mtodo
comparativo. Nesta etapa so retiradas as vantagens ou desvantagens existentes nos
dados de referncia em relao ao bem avaliando ou a um paradigma adotado.
Para isto deve-se utilizar a homogeneizao pela metodologia tradicional ou as
ferramentas de inferncia estatstica, atravs de modelos explicativos do mercado
imobilirio.
Estatstica Descritiva pela aplicao de frmulas, modelos e ponderaes
arbitrrias e de consagraes empricas.
Estatstica Inferencial pela adoo de modelos resultantes de mtodos cientficos
sustentados pela inferncia estatstica.
No primeiro caso, em que as discrepncias entre os dados so reduzidas atravs
da aplicao de fatores determinsticos, h uma sensvel perda de preciso da avaliao,
enquanto que no processo cientfico, onde o comportamento do mercado explicado
atravs de modelos de regresso, pode-se imprimir maior rigor ao trabalho.
4.1 Homogeneizao por Estatstica Descritiva
A seguir sero apresentados os modelos determinsticos adotados para alguns
fatores mais utilizados. Para tanto, primeiramente, vamos apresentar as abreviaturas dos
coeficientes a serem utilizadas:
Coeficiente de oferta - Cof
Coeficiente de profundidade Cp
Coeficiente de frente Cf
Coeficiente de forma - Cforma
Coeficiente de esquina - Ce
Coeficiente de topografia - Ctop
Coeficiente de pedologia - Cped
Coeficiente de servios pblicos - Csp
I - COEFICIENTE DE OFERTA
Utilizado para retirar dos imveis colocados em oferta os acrscimos sistemticos
que geralmente so dados pelos ofertantes, esperando atingir uma posio de equilbrio,
atravs da barganha com o comprador. Admite-se geralmente uma superestimativa da
ordem de 11%, o que resulta em Cof=0,90 para dados de ofertas e Cof=1,00 para dados
transacionados.
II - COEFICIENTE DE PROFUNDIDADE
Quanto profundidade, vrias hipteses de leis de variao tem sido lanadas,
como a hiptese de Hoffman, Jerrett, etc. Nesta disciplina adotaremos a Hiptese de
Harper, que apresenta a variao atravs de um grfico (figura 2), onde no eixo das
abscissas esto representadas as profundidades equivalentes e, no eixo das ordenadas,
os valores unitrios por metro quadrado. O IBAPE/SP, atravs da norma para avaliao
de imveis urbanos, tambm indica a utilizao da hiptese de Harper para o clculo do
coeficiente de profundidade.
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Profundidade equivalente: f = A / t
A = rea do terreno da amostra
t = testada do terreno da amostra
Vt = Valor do terreno
Mi e Ma = profundidade mnima e mxima do terreno padro, respectivamente
f = profundidade equivalente do terreno da amostra
Vu = valor unitrio mdio (R$/m2)
Trechos da
curva
AB
BC
Limites de
profundidade
f < Mi/2
Mi/2 f < Mi
CD
DE
E-F
Mi f Ma
Ma f < 2Ma
f > 2Ma
Coef. de
Frmulas para
Profundidade - Cp
avaliao
1/2
[ (Mi/2)/Mi ]
Vt = Vu x A x [ (Mi/2)/Mi ]1/2
[ f/Mi]1/2
Vt = Vu x A x [ f/Mi]1/2
1
[ Ma/f]1/2
[ Ma/2Ma ]1/2
Vt = Vu x A
Vt = Vu x A x [ Ma/f]1/2
Vt = Vu x A x [ Ma/2Ma ]1/2
0,5 Fr Fp 2 Fr
15
Onde:
16
(<1,0)
V - COEFICIENTE DE ESQUINA - Ce
Os terrenos de esquina ou de vrias frentes podem ser avaliados observando-se
as vantagens e desvantagens decorrentes das suas caractersticas especiais, podendo
ser como terrenos de uma frente, dando a valorizao para a outra frente ou outras
frentes.
O coeficiente de valorizao pela esquina ou vrias frentes ser obtido pela
seguinte frmula (IBAPE/SP):
Ce = [(Cz+20) F1 V1 + F2 V2 +.........+Fn Vn] / 20 F1 V1 , onde:
Cz = 1, nas zonas 1a, 4a e 6a;
Cz = 2, nas zonas 2a, 3a (exceto nas centrais/bancrias de alta densidade) e 5a;
Cz = 3, na 3a zona (nas centrais/bancrias de alta densidade);
F1 = frente projetada, testada para via pblica de maior valor, ou testada menor no caso
de ruas de igual valor, ou ainda, testada que corresponda ao maior valor como lote
de uma frente nos terrenos de esquina;
F2 ,..,Fn= frentes secundrias;
V1,V2....,Vn = valores unitrios das frentes principal e secundrias.
As frentes de referncia, profundidades mximas e mnimas, coeficientes de zona
e limites para valorizao de frentes mltiplas esto resumidos no quadro a seguir:
Frente de
Profundidades
ZONA referncia
Fr
16,00
Mi
30,0
Ma
60,0
Coef.
L i m i t e s
zona
Frentes
Cz
1
adicionais
Fr
Coef. mximo
valorizao
Ce
<
1,10
rea de influncia
Fpx Pe
Fp < Fr
Pe < Mi
17
20,00
30,0
60,0
2Fr
1,15
10,00
20,0
40,0
2 ou 3
2Fr
1,15 ou 1,25
10,00
25,0
40,0
Fr
1,10
16,00
25,0
50,0
2Fr
1,15
10,00
15,0
30,0
Fr
1,10
Fp < Fr
Pe < Ma
Fp< 2Fr
Pe < Ma
Fp < Fr
Pe < Mi
Fp < Fr
Pe < Ma
Fp < Fr
Pe < Mi
Peso (fi)
0,15
0,10
0,05
0,15
0,10
0,30
0,05
gua
Esgoto
Luz Pblica
Luz Domiciliar
Guias Sarjetas
Pavimentao
Telefone
4.1.1 Mtodo de Chauvenet
PU
):
n
____
PU =
PU K
n
K =1
PU
K 1
___
( PU K PU )
n 1
PU
___
PU
19
d
s
= S PU x
lim
crtico
n
5
6
7
8
9
10
12
14
16
18
4) Se
(d/s)crtico
1,65
1,73
1,80
1,86
1,92
1,96
2,03
2,00
2,06
2,20
n
20
22
24
26
30
40
50
100
200
500
(d/s)crtico
2,24
2,28
2,31
2,35
2,39
2,50
2,58
2,80
3,02
3,29
dlim
Se S > dlim
S PU =
k =1
PU
S PU ):
_____
4) Se
S PU > S
_____
Se
S PU S
20
S
n 1
tp
a
Xa=
+ .... +
249
= 41,50
6
( X i X a)
S=
n 1
Xi
32
38
42
44
45
48
S=
Xi - Xa
-9,50
-3,50
-0,50
2,50
3,50
6,50
(Xi - Xa)2
90,25
12,25
0,25
6,25
12,25
42,25
Somatrio = 163,50
163,50
= 5,72
6 1
21
Limite inferior:
5,72
= 45,29
5
= 41,50 + 1,48
= 41,50 1,48
i
5,72
= 37 ,71
5
todas as variveis
analisadas
Coleta de dados de
mercado
Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo
12
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados analisadas,
com foto
Extrapolao conforme
B.5.2
No admitida
Intervalo admissvel de
ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
0,90 a 1,10
aos fatores
utilizados no
tratamento
Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo
paradigma
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados analisadas
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados
Admitida
Admitida para
apenas uma
varivel
0,80 a 1,20
0,50 a 1,50
22
Itens obrigatrios no
grau
correspondente
Itens 3, 5 e 6, com os
demais no mnimo no
grau II
Item 3, 5 e 6 no
mnimo no grau II
todos, no mnimo
no grau I
<30%
30%-50%
>50%
que assumiro todos os imveis da regio em estudo, a partir das caractersticas mais
influenciantes.
Quando o valor da varivel dependente calculado a partir de somente uma
varivel independente, tem-se uma regresso simples, quando for maior o nmero de
variveis independentes consideradas, utiliza-se uma regresso mltipla.
Na prtica avaliatria, dificilmente realiza-se uma avaliao com utilizao de
regresses simples, pois diversas so as variveis que exercem influncia na formao
do valor do imvel.
4.2.1 Regresso Linear Simples
Se os imveis fossem simples, homogneos, iguais, bastaria uma varivel
(localizao, por exemplo) para medir as diferenas de preos. Neste caso, pode ser
utilizada a regresso simples, e a anlise assemelha-se ao ajuste da equao de uma
reta ou de uma curva. Se existe uma relao entre duas variveis X e Y, podemos indicar
isto como Y = f(X). O formato bsico da equao a ser determinada :
Y = a + bX
Onde Y o valor do imvel e X a caracterstica importante considerada. Este
formato chamado de "modelo linear". A regresso sempre realizada com este formato.
Se o relacionamento entre as variveis Y e X no linear, os erros cometidos podem ser
grandes. Entretanto, se as variveis Y e X receberem alguma transformao matemtica,
tal como raiz quadrada ou logaritmo, criam-se novas variveis, e estas podem entrar no
modelo linear com melhor ajustamento. Por exemplo, criando novas variveis (Xa,Ya),
relacionadas com as anteriores (X, Y) pelas seguintes relaes:
Ya = ln(Y)
Xa = X2
E a equao (linear) torna-se: Ya = c + d Xa
Haver uma equao destas para cada imvel da amostra, o que pode ser
representado incluindo-se os subscritos correspondentes (imvel nmero 1,2,...,n):
Y1 = a + bX1 +e1
Y2 = a + bX2 +e2
Yn = a + bXn + en
Perceba que os parmetros da equao (a,b) so invariveis. O que varia a cada
imvel o erro. Geometricamente, como se cada imvel fosse um ponto de um plano.
Existe uma reta que "ajusta-se" melhor a estes pontos, mas que no passa exatamente
pelos pontos. A diferena entre o valor real e o calculado pela equao o erro: ei = Yi - a
- bXi.
Os parmetros da regresso (os coeficientes a, b) podem ser calculados
(ajustados) em planilhas eletrnicas convencionais, geralmente empregando o Mtodo
dos Mnimos Quadrados - MMQ.
4.2.2 Regresso Linear Mltipla
Entretanto, diante das caractersticas especiais dos imveis e do mercado onde
so transacionados, geralmente existem diversas caractersticas de importncia para a
formao do valor imobilirio, ou seja, existem mltiplas variveis a serem consideradas.
Emprega-se o processo de regresso mltipla. O modelo linear torna-se:
Y = a0 + a1X1 + a2X2 + a3X3 + ... + akXk + e
24
r = variao explicada =
variao total
2
(Y est Y med ) 2
(Y Y med ) 2
2
ajust
=1
n 1
2
1 r
n k 1
A NBR 14653-2 no seu anexo normativo A.4 determina o seguinte com elao ao
coeficiente de determinao::
A.4 Poder de explicao
Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu
coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o
aumento do nmero de variveis independentes e no leva em conta o nmero de graus
de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, recomendvel considerar tambm o
coeficiente de determinao ajustado.
Anlise da Varincia
A anlise da varincia outra forma de testar a hiptese de no existncia de
regresso, verificando a significncia do modelo a adotar.
A anlise da varincia, tambm chamada ANOVA, feita da forma indicada na
tabela abaixo, utilizando-se a distribuio de Snedecor. O valor observado (Fobs)
comparado com o valor obtido da tabela dos pontos crticos da distribuio de Snedecor,
tabelados por Fischer (Ftab). Esta tabela apresenta valores de F para a significncia
estabelecida, em funo do grau de liberdade do numerador e do denominador.
Fonte de
Soma dos
Graus de
Varincia
Funo F de Snedecor
variao
quadrados
liberdade
2
Explicada
(Yest Ymed) k
(Yest Ymed)2/k Fobs =
No explicada
(Yest Ymed)2/k
nk-1
(Y Yest)2
(Y Yest)2/n-k-1
Total
n-1
(Y Yest)2/n-k-1
(Y Ymed)2
A hiptese a ser testada equivale a:
H0 : b1 = b2 = ... = bk = 0
H1 : pelo menos um bj diferente de zero (j = 1,..., k)
A hiptese nula neste caso, considera que nenhuma varivel usada na construo
do modelo importante para explicar a variabilidade dos preos observados. A hiptese
alternativa admite que pelo menos uma das variveis escolhidas contribui de maneira
significativa para a variao dos preos na amostra.
Se Fobs > Ftab, rejeita-se a hiptese H0 e aceita-se a hiptese alternativa,
concluindo-se que existe regresso.
A NBR 14653-2 estabelece que a hiptese nula do modelo deve ser submetida ao
teste F de Snedecor e rejeitada ao nvel mximo de significncia de 1% (item A.3).
Colinearidade e Multicolinearidade (item A.2.2.5)
O modelo deve apresentar inexistncia de multicolinearidade. A multicolinearidade
surge quando algumas ou todas as variveis independentes de um modelo, esto de tal
forma correlacionadas uma s outras, tornando-se difcil isolar suas influncias
separadamente, ou seja, a existncia de relao exata entre variveis independentes
constitui a multicolinearidade.
A presena da multicolinearidade pode ser constatada, na matriz de correlaes
pela observao do coeficiente de correlao simples entre as variveis independentes,
consideradas duas a duas. A correlao exata raramente ocorre, mas correlaes fortes
(coeficiente r acima de 0.8) j so perigosas. A definio do limite aceitvel arbitrria, e
pode-se adotar limites mais conservadores, como 0,5.
Uma outra forma de identificar a multicolinearidade analisar os grficos dos
resduos contra as variveis independentes. Se a distribuio dos resduos d-se de
28
29
30
DW =
n
i=2
(e i e i 1 ) /
2
n
i =1
e i2
Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser
dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes.
Os itens 9.2.1 e 9.2.2 determinam:
9.2.1 Graus de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Conforme a tabela 1.
Item
Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
Completa quanto s
variveis utilizadas no
Adoo de situao
paradigma
Coleta de dados de
mercado
Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo
Quantidade mnima de
dados de mercado
efetivamente utilizados
Identificao dos dados
de mercado
Caractersticas conferidas
por
Profissional credenciado
pelo
autor do laudo
4 (k+1), onde k o nmero
de variveis independentes
Extrapolao
Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para
a rejeio da hiptese nula
de cada regressor (teste
bicaudal)
Nvel de significncia
mximo admitido nos
demais testes estatsticos
realizados
analisadas
6 (k+1), onde k o
nmero de variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas a todos os
dados e variveis
analisados na
modelagem, com foto
No admitida
10%
1%
modelo
Apresentao de
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente
utilizados no modelo
Admitida para
apenas uma
varivel, desde
que:
a) as medidas das
caractersticas do imvel
avaliando no sejam
superiores a 100%
do limite amostral
superior, nem
inferiores metade
do limite amostral
inferior
b) o valor estimado
no ultrapasse
10% do valor
calculado no limite
da fronteira amostral, para a
referida varivel
3 (k+1), onde k o
nmero de variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas aos dados
e variveis efetivamente
utilizados no modelo
Admitida, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando no
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores
metade do limite
amostral inferior
b) o valor estimado
no ultrapasse 10%
do valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas variveis,
simultaneamente
20%
30%
5%
10%
33
Itens obrigatrios no
grau
correspondente
Itens 3, 5, 6 e 7, com os
demais no mnimo no
grau II
Item 3, 5, 6 e 7 no
mnimo no grau II
Todos, no mnimo
no grau I
< 30%
30%-50%
> 50%
34
5. MTODO INVOLUTIVO
5.1. Conceituao
aquele baseado em modelo de viabilidade tcnico-econmica para estimao do
valor do terreno, alicerado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipottico
empreendimento imobilirio compatvel com as caractersticas do imvel e com as
condies do mercado.
A avaliao de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em funo do seu
aproveitamento potencial. O mtodo do mximo aproveitamento eficiente busca identificar
os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizaes possveis
devem ser investigados.
O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da construo, levando em
conta as utilizaes permitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda
recente na regio. Neste momento importante a assessoria de um profissional que
projete habitualmente. Definida a utilizao, a anlise segue com a execuo de
oramentos (mais ou menos detalhados, conforme o caso), pesquisa de dados de
mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construdas),
verificao da viabilidade e dos frutos e despesas esperadas (aluguis, lucros na venda,
taxas, custos de publicidade e corretagem, etc).
5.2 Utilizao do mtodo
Este mtodo utilizado nos casos em que no h dados de transaes de imveis
semelhantes.
Se o imvel em avaliao um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua
edificao, considerando as despesas necessrias para produzir o melhor tipo de
empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do terreno a
diferena entre o preo de mercado das unidades construdas (avaliado pela comparao
com imveis semelhantes) e este total de despesas.
Sendo uma gleba urbana, geralmente se verifica a alternativa de loteamento. Os
preos dos terrenos na regio so determinados por comparao de dados de mercado.
Deve ser preparado um projeto de loteamento, obtendo-se o nmero de lotes, no tamanho
padro adotado na regio, e verificando-se as despesas a serem realizadas. O valor da
gleba a diferena entre o montante das vendas destes lotes e o custo para obt-los.
6. MTODO EVOLUTIVO
6.1. Princpio
Em reas densamente urbanizadas, o valor de um terreno pode ser obtido pela
diferena entre o valor do conjunto [terreno+benfeitoria], obtido do mercado, e o valor
apenas da benfeitoria, obtido pelo mtodo da quantificao de custo.
Quando for necessrio avaliar um terreno situado em rea extremamente
urbanizada e no h informaes suficientes de vendas de terrenos livres, mas existem
vendas de terrenos com construes, este mtodo til.
O valor do terreno obtido a partir do valor total do imvel, subtraindo-se deste os
valores das construes existentes, que podem ter seus valores determinados por outros
mtodos, como o mtodo da quantificao de custo. Tambm empregado se a
finalidade a apurao do valor das construes, em si, feita ento pela subtrao do
valor do terreno do valor total do imvel, nos mesmos moldes.
35
6.2. Desenvolvimento
A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da
conjugao de mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo
das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja:
VI = ( VT + VB ) x FC
onde:
VI o valor do imvel;
VT o valor do terreno;
VB o valor da benfeitoria;
FC o fator de comercializao.
Admita-se que se deseja construir uma casa para vender, onde o custo com o
terreno foi de R$ 10.000,00 e da construo foi de R$ 30.000,00, resultando num custo
total de R$ 40.000,00. Se o valor de mercado da casa for de R$ 50.000,00, verifica-se que
este valor est acrescido de uma taxa de 25% em relao ao custo de reedio do imvel,
ou seja, equivalente a um ndice de 1,25. Este ndice denominado fator de
comercializao. Observa-se que este fator pode ser maior ou menor que a unidade.
Assim sabendo-se o valor total do imvel e o custo da benfeitoria, para se obter o
valor da parcela terreno teria que se extrair do valor total o fator de comercializao para
depois se fazer a subtrao.
A aplicao do mtodo evolutivo exige que:
a) o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou,
na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo;
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo
mtodo da quantificao de custo;
c) o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.
7. MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA
7.1. Conceituao
O mtodo da renda avalia o valor do imvel ou de suas partes constitutivas com
base na capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista. Os aspectos
fundamentais do mtodo so a determinao do perodo de capitalizao e a taxa de
desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas.
Alguns bens como um poo de petrleo, uma jazida mineral, etc., no se
encontram a venda no mercado, nem tampouco podem ser reproduzidos, mas possuem
um potencial de gerao de renda. Neste caso, podem existir pessoas dispostas a pagar
determinado montante pelo bem, para ter direito sobre os possveis rendimentos a curto,
mdio ou longo prazo, dependendo do tipo de empreendimento. Este valor seria obtido
pelo mtodo da renda.
Este mtodo baseia-se na hiptese de que - em um mundo capitalista - o imvel
valorizado pela renda que pode proporcionar a seu proprietrio. Um imvel de maior valor
de mercado dever gerar maiores aluguis, desta forma, o montante de renda que o
imvel pode gerar durante sua vida til entendido como uma evidncia de seu valor.
Naturalmente, o proprietrio aceitar uma razovel taxa de desconto para receber
antecipadamente esta renda, ou seja, a relao entre uma receita fracionada ao longo
de dcadas (aluguel lquido a ser recebido por toda a vida til restante) e uma receita
36
atual (venda no mercado). Em teoria fcil. A questo mais difcil na aplicao deste
mtodo a taxa de desconto para a antecipao de receitas. Uma pequena variao
nominal implica em grandes variaes no resultado, por causa da quantidade de parcelas.
A renda de um imvel o aluguel ou a receita que pode gerar. No caso de depsitos,
hotis, hospitais, estradas (pedgios) e outros, trata-se da quantia mdia arrecadada nos
ltimos perodos de uso (12/24 meses, por exemplo).
7.2 Utilizao do mtodo
O objetivo do mtodo da capitalizao da renda obter valores quando no h
transaes ou quando os imveis so muito singulares (singulares todos so, mas
quando se usa este mtodo geralmente as diferenas so muito acentuadas), como
ocorre geralmente com depsitos, hotis, lojas, hospitais e outros imveis. Aplica-se
tambm a imveis comuns, mas momentaneamente sem transaes, tais como
apartamentos e residncias.
Assim de maneira geral todo bem que pode gerar rendas pode ser avaliado pelo
mtodo da capitalizao da renda imveis, mquinas e equipamentos, culturas,
shopping, hotis, etc., porm sempre que existirem dados de mercado suficientes para a
utilizao do mtodo comparativo ele deve ser o escolhido para a avaliao.
Exemplo:
a) Nvel Expedito: o aluguel de um imvel residencial ou comercial comum, em condies
normais de mercado, varia entre 0,8% e 1,2% do valor de mercado para venda. Esta
regra no sempre vlida, e os valores podem ser alterados por conta de variaes nas
ofertas e demandas por um tipo especial de imvel ou em dada localizao. Para
avaliaes no nvel expedito, aceita-se tomar o aluguel como sendo 1% do valor de
mercado (0.5% a taxa de juros da poupana).
Ento, se um apartamento tem aluguel de mercado em R$ 600,00, seu valor de venda
ser de R$ 60.000,00.
b) Nvel Normal: havendo informaes sobre a renda que o imvel propicia, o valor de
venda obtido atravs de frmulas da matemtica financeira, tal como (Moreira, 1994):
P = A [ (1+i)n - 1] / [i*(1+i)n]
Onde P o valor de venda, A o aluguel, i a taxa de desconto e n o nmero de
perodos (meses) considerado. Assim, se o aluguel de um apartamento com 20 anos (vida
til econmica de 100 anos) de R$ 600,00 adotando-se a taxa de desconto de 0.8%,
seu valor de venda ser:
P = 600 [ (1+0,008)960 - 1] / [0,008*(1+0,008)960] = 600 (2098,47 / 16,79) = 74.990,00
Mas, se a taxa de desconto for 1% a.m.:
P = 600 [ (1+0,01)960 - 1] / [0,01*(1+0,01)960] = 600 (14076,28 / 140,77) = 59.996,93
8. MTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM
8.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO DO CUSTO
A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve
considerar uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual
so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo
direto de dados de mercado.
8.2 MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO
37
S = Ap +
( Aqi Pi )
Onde:
S a rea equivalente de construo;
Ap a rea construda padro;
Aqi a rea construda de padro diferente;
Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro
diferente e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.
8.1.2 - Estimao do custo de construo
Para a estimao do custo de construo, pode-se aplicar o modelo a seguir:
38
C = CUB +
OE + OI + (OFe OFd )
(1 + A )(1 + F )(1 + L )
S
Onde:
C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo;
CUB o custo unitrio bsico;
OE o oramento de elevadores (0,10 de CUB);
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de
proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao,
projetos etc.;
OFe o oramento de fundaes especiais;
OFd o oramento de fundaes diretas (3% de CUB);
S a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721;
A a taxa de administrao da obra (0,08 a 0,12 de CUB);
F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo (0,10 a
0,20 de CUB);
L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora (0,15 de CUB).
Exemplo:
Avaliar residncia unifamiliar trrea, padro normal (CUB = R$ 750,00), com 120,00 m2 de
rea construda, j sendo esta rea, a rea equivalente segundo a NBR 12.721. No
haver custos de elevadores, custos de fundaes de R$ 5.400,00, instalaes especiais
de R$ 7.000,00. Prazo da obra de 6 meses, com juros de 18 % ao ano.
Resposta:
F = 6 x 18/12 = 9% = 0,09
OFd = 0,03 x R$ 750,00 x 120 = R$ 22,50 / m2 x 120,00 m2 = R$ 2.700,00
A = 0,12
L = 0,15
Portanto:
C = 750 ,00 +
C = 1166,42 R$ / m2
8.2. Depreciao
Entende-se por depreciao a perda de aptido de uma benfeitoria para atender ao
fim a que se destinada. As causas que provocam esta perda podem ser, principalmente,
de ordem fsica ou funcional.
A depreciao fsica ocorre em funo de causas intrnsecas ao imvel como a
idade e o desgaste fsico sofrido ao longo de sua existncia. Esse desgaste pode ser
resultado do uso constante durante anos, provocando velhice material.
A depreciao de ordem funcional a diminuio de capacidade da estrutura de
cumprir a funo para a qual foi destinada de acordo com os padres correntes. A
depreciao funcional est ligada s transformaes do mercado imobilirio. Como as
preferncias do mercado alteram-se, ao longo do tempo, um imvel pode ficar obsoleto
(tal como um apartamento sem vaga de garagem) e este fator precisa ser considerado.
39
Idade em % de
vida
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
50
82
84
86
88
90
92
94
98
100
Tabela de Roos-Heidecke
Depreciao Fsica Fator k
a
1,02
2,08
3,18
4,32
5,50
6,72
7,98
9,28
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,8
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,8
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
62,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
97,0
100,0
b
1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,8
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,8
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,9
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
97,0
100,0
a) novo
b) entre novo e regular
c) regular
d) entre regular e reparos simples
c
3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,3
11,6
12,9
14,2
15,6
17,0
18,5
20,0
21,5
23,1
24,7
26,4
28,1
29,9
31,6
33,4
35,2
37,1
39,1
41,9
43,0
45,1
47,2
49,3
51,5
53,7
55,9
58,2
60,5
62,9
65,3
67,7
72,2
72,7
75,2
77,8
80,5
85,2
85,9
88,6
91,4
97,1
100,0
Estado de conservao
d
e
f
9,03
18,9
33,9
10,0
19,8
34,6
11,0
20,7
35,3
12,1
21,6
36,9
13,7
22,6
36,9
14,3
23,6
37,7
15,4
24,6
38,5
16,6
25,7
39,4
17,8
26,8
40,3
19,1
27,9
42,2
20,4
29,1
42,2
21,8
30,3
43,1
23,1
31,5
44,1
24,6
32,8
45,2
26,0
34,1
46,2
27,5
35,4
47,3
29,0
36,8
48,4
30,5
38,1
49,5
32,2
39,6
50,7
33,8
41,0
51,9
35,5
42,5
53,1
37,2
44,0
54,4
38,9
45,6
55,6
40,7
47,2
56,9
42,6
48,8
58,2
44,0
50,5
59,6
46,3
52,1
61,0
48,2
53,9
62,4
50,2
55,6
63,8
52,2
57,4
65,3
54,2
59,2
66,7
56,3
61,1
68,2
58,4
69,0
69,8
60,6
64,9
71,4
62,8
66,8
72,9
65,0
68,8
74,6
67,3
70,8
76,2
69,6
72,8
77,9
71,9
74,9
89,6
74,3
77,1
81,3
76,7
79,2
83,0
79,1
81,4
84,8
81,6
83,6
86,3
84,1
85,8
88,5
86,7
88,1
90,3
89,3
90,4
92,2
91,9
92,8
94,1
97,3
97,6
98,0
100,0
100,0
100,0
g
53,1
53,6
54,1
54,6
55,2
55,8
56,4
57,0
57,6
58,3
59,0
59,6
60,4
61,1
61,8
62,6
63,4
64,2
65,0
65,9
66,7
67,6
68,5
69,4
70,4
71,3
72,3
73,3
74,3
75,3
75,4
77,5
78,6
79,7
80,8
81,9
83,1
84,3
85,5
86,7
88,0
89,2
90,5
91,8
93,1
94,5
95,8
98,0
100,0
h
75,4
75,7
76,0
76,3
76,6
76,9
77,2
77,5
77,8
78,2
78,5
78,9
79,3
79,6
80,0
80,4
80,8
81,3
81,7
82,1
82,6
83,1
83,6
84,0
84,5
85,0
85,5
86,0
86,0
87,1
87,7
88,2
88,8
89,4
90,9
90,6
91,2
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95,0
95,7
96,4
97,1
97,6
99,8
100,0
e) reparos simples
f) entre reparos simples e importantes
g) reparos importantes
h) entre reparos importantes e s/ valor
41
42
3. Caractersticas da vizinhana;
4. Tipo e volume da produo, receita e despesas;
5. Referncias de vendas anteriores.
indispensvel que o avaliador faa uma inspeo pessoal da propriedade e
regio rural a fim de no s conhecer as caractersticas fsicas mas principalmente para
obter informaes scio-econmicas e contbeis com proprietrios ou administrador;
nesta inspeo de grande importncia que o avaliador disponha de fotografias areas
e/ou plantas e mapas.
As referncias de vendas antecedentes devero ser obtidas, confirmadas e
analisadas pela inspeo pessoal em cada propriedade de forma a facilitar uma
homogeneizao de dados.
10.2 - Classificao dos imveis rurais
So classificados quanto a:
Dimenso: a) pequeno at 4 mdulos fiscais; b) mdio de 4 a 15 mdulos fiscais; c)
grande acima de 15 mdulos fiscais.
Explorao: a) no explorado; b) de lazer e turismo; c) de agricultura; d) de pecuria; e)
de silvicultura; f) agroindustrial; g) misto.
10.3 - Classificao dos componentes dos imveis rurais
Terras: As terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao da Capacidade
de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de
Uso da Terra - III aproximao, ou o que vier a substitu-lo para fins de avaliao de
imveis rurais. Quanto ao seu estgio de explorao atual, as terras so classificadas
como: a) terra bruta; b) terra nua; c) terra cultivada.
Benfeitorias: produo vegetal (culturas); construes (exemplos: casa, galpo, cercas)
e instalaes (exemplos: rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua); obras e
trabalhos de melhoria das terras.
Mquinas e equipamentos fixos ou removveis: motores, implementos, tratores,
mquinas de benefcio, etc
Veculos: veculos utilizados na propriedade.
Semoventes: rebanhos, gado leiteiro, de corte, eqinos, sunos, caprinos, piscicultura,
etc.
Recursos naturais: florestais; hdricos; minerais.
Frutos: rendas de explorao direta; aluguel; arrendamento; parcerias.
Direitos: a) servides; b) usufrutos; c) concesses; d) comodatos (emprstimo gratuito
de determinada coisa que deve ser restituda no tempo convencionado); e) direitos
hereditrios; f) direitos possessrios; g) outros.
10.4. Mtodos de avaliao
A metodologia avaliatria a ser utilizada deve alicerar-se em pesquisa de
mercado, com o maior nmero possvel de elementos comparativos contemporneos,
envolvendo, alm dos preos comercializados e/ou ofertados, as demais caractersticas e
atributos que possam exerer influncia no valor.
Quais so estas informaes?
Normalmente, o mercado fornece os valores de venda, os valores de
arrendamento e os custos de reproduo/reposio.
46
limitaes relativas ao
solo
a ou w
limitaes
climticas
CRITRIO
Escala de
Valor (%)
100
48
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
95
75
55
50
40
30
20
Situao muito boa - 95% - Imvel servido por rodovia de primeira classe, no
pavimentada, importncia relativa das distncias.
Situao boa - 90% - Imvel servido por rodovia no-pavimentada, mas que oferea
seguras condies de praticabilidade, durante o ano todo, importncia significativa das
distncias.
Situao desfavorvel - 80% - Imvel servido por estradas e servides de passagem, que
no oferea condies de praticabilidade, vias e distncias se equivalendo.
Situao m - 75% - Como a anterior, porm interceptada por fechos nas servides e com
problemas srios de praticabilidade na estao chuvosa, distncias e classe de estrada
equivalendo.
Situao pssima - 70% - Como a anterior, com srios problemas de praticabilidade
mesmo na estao seca, interceptada por crregos e ribeires, sem pontes, com vau
cativo ao volume das guas.
Devemos lembrar que esta tabela foi elaborada, a partir de dados de mercado para
uma determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e
algumas regies, mas no significa que represente o Brasil rural.
Alguns avaliadores sugerem alteraes nas denominaes timo, muito bom,
etc., para uma classificao que favorea menos as diferenas regionais, alterando para
asfalto, vicinal I, vicinal II, vicinal III, vicinal IV e vicinal V, como mostra a tabela abaixo:
SITUAO
ASFALTO
VICINAL I
VICINAL II
VICINAL III
VICINAL VI
VICINAL V
50
Classe de Terra
Situao
100%
1,000
0,950
0,900
0,800
0,750
0,700
ASFALTO
VICINAL I
VICINAL II
VICINAL III
VICINAL VI
VICINAL V
II
III
95%
0,950
0,903
0,855
0,760
0,713
0,665
VI
75%
0,750
0,713
0,675
0,600
0,563
0,525
55%
0,550
0,523
0,495
0,440
0,413
0,385
VI
50%
0,500
0,475
0,450
0,400
0,375
0,350
VII
40%
0,400
0,380
0,360
0,320
0,300
0,280
VIII
30%
0,300
0,285
0,270
0,240
0,225
0,210
20%
0,200
0,190
0,180
0,160
0,150
0,140
SITUAO
IIs
IIe
IIe,s
IIIs
IIIw
IIIe
IIIe,s
IVs
IVe
IVe,s
Vw
VIe
VIe,s
VIIe
VIIe,s
VIII
ASFALTO
VICINAL I
VICINAL II
VICINAL III
VICINAL VI
VICINAL V
100%
1,00
0,95
0,90
0,80
0,75
0,70
88%
0,88
0,836
0,792
0,704
0,66
0,616
80%
0,8
0,76
0,72
0,64
0,6
0,56
74%
0,74
0,703
0,666
0,592
0,555
0,518
68%
0,68
0,646
0,612
0,544
0,51
0,476
64%
0,64
0,608
0,576
0,512
0,51
0,476
60%
0,6
0,57
0,54
0,48
0,45
0,42
56%
0,56
0,532
0,504
0,448
0,42
0,392
50%
0,5
0,475
0,45
0,4
0,375
0,35
47%
0,47
0,447
0,423
0,376
0,353
0,329
44%
0,44
0,418
0,396
0,352
0,33
0,308
39%
0,39
0,37
0,351
0,312
0,293
0,273
32%
0,32
0,304
0,288
0,256
0,24
0,224
26%
0,26
0,247
0,234
0,208
0,195
0,182
23%
0,23
0,219
0,207
0,184
0,173
0,161
17%
0,17
0,162
0,153
0,136
0,128
0,119
13%
0,13
0,123
0,117
0,104
0,097
0,091
LIMA (2005) montou estes dois quadros como exemplos. Caso o engenheiro
avaliador entenda que a curva de solos e situao seja outra, dever montar novo quadro.
Assim estabelecemos o valor da terra nua atravs de uma tabela de
homogeneizao. Obtendo o valor da terra nua, complementa-se a avaliao do imvel
rural, analisado os seus componentes: benfeitorias, equipamentos, trabalhos de terra,
plantaes, arrendamentos, etc.
Exemplo de homogeneizao de dados:
Amostra de mercado rea de 350 ha, localizada no municpio de Seropdica.
Propriedade ocupada com agricultura (soja e milho safrinha) com 300 ha de terras
de cultura de primeira, enquadradas como CLASSE II e 50 ha de terras de
reflorestamento e mata enquadrada como CLASSE VII. No h benfeitorias.
51
Acesso por estrada de terra batida enquadrada como VICINAL II. Valor negociado
de R$ 250.000,00.
Imvel paradigma utilizado com agricultura (soja e milho safrinha) com 400 ha,
sendo 150 ha como CLASSE VI e 250 ha como CLASSE II, acesso por estrada
asfaltada enquadrada como ASFALTO, sem benfeitorias.
q = Vv
I
I
am
sendo:
q = valor unitrio homogeneizado para o imvel paradigma = varivel explicada
Vv = valor vista da amostra de mercado =
R $ 250 . 000 , 00
= R$ 714,29/ha
350 ha
Se o imvel paradigma tem mais de um tipo de terra, qual o seu fator? O fator a mdia
ponderada dos fatores das terras existentes em funo de suas respectivas reas, ou
seja:
250 ha de terras CLASSE II, situao ASFALTO = 0,950 (tabela 13)
150 ha de terras CLASSE VI, situao ASFALTO = 0,400 (tabela 13)
( 250 x 0,950 ) + (150 x 0,400 )
Ip =
= 0,744
400 ha
IAM = fator de ponderao da amostra de mercado imobilirio, retirado da tabela 13 = ??
Se a amostra de mercado tem mais de um tipo de terra, qual o seu fator? Como fizemos
para o imvel paradigma, seu fator o resultado da mdia ponderada dos fatores das
terras existentes m funo das respectivas reas, ou seja:
300 ha de terras CLASSE II, situao VICINALII = 0,855 (tabela 13)
50 ha de terras CLASSE VII, situao VICINAL II = 0,270 (tabela 13)
(300 x 0,855 ) + (50 x 0,270 )
I AM =
= 0,771
350 ha
do que resulta substituindo na frmula:
q = R $714 , 29 x
0,744
= R $689 , 28 / ha para o imvel paradigma
0,711
52
q = R $689 , 28 / hax
0,855
= R $792 ,12 / ha
0,744
E se ns tivssemos tambm solos enquadrados como CLASSE IV, situao VICINAL III
(fator = 0,440, da tabela 13) para serem avaliados? Da mesma forma, basta comparar o
valor calculado com este procurado:
R$ 792,12/ha corresponde ao fator 0,855.
Que valor/ha corresponde ao fator 0,440?
q = R $792 ,12 x
0, 440
= R $407 ,64 / ha
0,855
9.2.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentao nos graus indicados na tabela 1,
de acordo com a soma dos pontos em funo das informaes apresentadas.
9.2.2 Esta pontuao obtida segundo a tabela 2, quando a finalidade for a avaliao do imvel rural como
um todo, utilizando-se o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou no com os
mtodos de custo e da capitalizao da renda.
9.2.2.1 Na avaliao do imvel rural como um empreendimento, deve-se reportar ABNT NBR 14653-4.
9.2.2.2 O engenheiro de avaliaes deve enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2. A soma dos
pontos obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de fundamentao conforme a tabela 1,
observadas as restries de 9.2.3.
53
54
As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto preciso no caso em que for utilizado
exclusivamente o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela 3.
onde,
(1+ i)
Fa1 =
(1+ i)
Sendo:
i = taxa de capitalizao anual = 10% ao ano = 0,10
N = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao, em anos. Neste
caso a receita ir ocorrer aos 7 anos aps o plantio, como estamos no primeiro ano aps
o plantio, restam 6 anos para a ocorrncia da receita = 6
1
1
Fa1 =
=
= 0,564474
N
6
(1+i) (1 + 0,10)
r1 = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistro, ataques de praga, etc. Os riscos
de flutuao de preo foram isolados quando da adoo do preo histrico para madeira
em p. A no adoo de preo histrico implica nova anlise de risco, incluindo esta
nova varivel = 10% = 0,90
Fa 2 =
(1+ i)
i = 10% = 0,10
N = neste caso a receita ir ocorrer aos 13 anos aps o plantio, ento restam 12 anos
para a ocorrncia da receita = 12
57
Fa 2 =
1
= 0,318631
(1 + 0,10 )12
Fa 3 =
(1+ i)
i = 10% = 0,10
N = neste caso a receita ir ocorrer aos 19 anos aps o plantio, ento restam 18 anos
para a ocorrncia da receita = 18
1
= 0,179859
(1 + 0,10 )18
r3 = devido ao tempo extremamente longo (18 anos) = 20% = 0,80
Fa 2 =
Vbosque com 1 ano aps o plantio= (317 st/ha x q x 0,564474 x 0,90) + (207 st/ha x q x 0,318631 x
0,85) + (160 st/ha x q x 0,179859 x 0,80)
Vbosque com 1 ano aps o plantio= 240,13 st/ha x q
Para a mesma floresta, s que agora outro talho, vizinho ao anterior s que com 2 anos
de plantio, a nica mudana na frmula ser quanto aos fatores de antecipao:
1
Fa1 =
= 0,620921
(1 + 0,10 ) 5
1
Fa 2 =
= 0,350494
(1 + 0,10 )11
1
Fa 3 =
= 0,107845
(1 + 0,10 )17
Vbosque com 2 anos aps o plantio= (317 st/ha x q x 0,620921 x 0,90) + (207 st/ha x q x 0,350494 x
0,85) + (160 st/ha x q x 0,107845 x 0,80)
Vbosque com 2 anos aps o plantio= 264,14 st/ha x q
Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes, com exceo do preo,
podem-se tabelar todas as frmulas avaliatrias para todos os anos viveis:
IDADE
1
2
3
4
5
6
7
3 CORTE ou
3 ROTAO
89,41
98,35
108,19
119,01
130,91
144,00
-
Edificao nova
Edificao necessita de pintura
Edificao necessita de pintura + troca de telhas
Edificao necessita de pintura + troca de telhas + fechamento de trincas
Edificao necessita de pintura + troca de telhas + fechamento de trincas +
reforo estrutural. Uso mais indicado como fonte de material usado
Reforma da edificao anti-econmica; edificao no serve nem como
fonte de material usado
Fatores de
depreciao
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
Nas avaliaes onde se quer determinar o valor de mercado devem ser feitas
essencialmente pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado, enquanto que as
relativas ao valor de reedio devem ser obtidas pelo mtodo do custo, em que se
procura reconstituir todas as parcelas componentes ao custo do imvel (valor do terreno,
custo da construo, despesas financeiras, etc.).
Quando o custo de reedio for superior ao valor de mercado, o engenheiro de
avaliaes dever apresentar os dois resultados, a titulo de subsdio.
Em condies normais de mercado e fora dos casos excepcionais, os dois valores
devem coincidir, ou estar muito prximos, no ocorrendo problemas maiores.
Porm, quando o mercado se apresentar em condies anormais, especialmente
em pocas de recesso, previsvel, seno certo, que existir uma diferena sensvel nos
resultados. Tal se d porque, ocorrendo a estagnao, esta acarreta excesso de ofertas e
os preos de mercado podem paulatinamente, se tornar menores que o prprio custo.
Essa situao praticamente coloca o avaliador e, eventualmente, o prprio julgador em
um dilema, se for levado em conta que a situao pode ser conjuntural e passageira. Em
face disso e considerando os no poucos comuns prolongados atrasos nos pagamentos
das indenizaes, torna-se possvel que, na poca do recebimento correspondente, os
valores de mercado defasados, ainda que corrigidos monetariamente, no permitam
recompor os patrimnios dos expropriados.
As desapropriaes podem envolver a tomada total ou parcial de terrenos, bem
como das respectivas benfeitorias. Nas desapropriaes totais (atinge o imvel em sua
totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel ) o valor a ser determinado deve ser
o valor de mercado e utilizando-se os mtodos j citados.
Na desapropriaes parciais (aquela que atinge parte do imvel) deve-se levar em
conta mais um aspecto, o da chamada rea remanescente, pois a mutilao sofrida no
imvel original tanto poder trazer prejuzo quanto lucro ao seu dono. Por exemplo: a
passagem de um logradouro nos fundos de um terreno, mesmo que tome uma parte do
lote, ficar com duas frentes, o que valoriza o imvel. No caso de prejuzo, um exemplo
um alargamento de uma rua sobre um terreno, diminuindo sua rea total.
Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as
avaliaes do imvel original e do imvel remanescente, na mesma data de referncia
(critrio antes e depois). Devem ser apreciadas circunstncias especiais, quando
relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e
aproveitamento.
Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do
imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.
No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de
obras de adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de
funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao
temporria para a execuo dos servios.
As desapropriaes quanto durao podem ser temporrias ou permanentes.
Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria
auferida pelo imvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas
adicionais.
12. AVALIAO DE SERVIDES
12.1. Introduo
61
62
64
67
68
69
tcnico devero
necessrias ao
que significa que
dos profissionais
que ser de grande utilidade para o Juiz, quando houver convergncia de opinies, uma
vez que evitar a existncia de mais um trabalho tcnico, todos contendo igual concluso.
Se por qualquer motivo, o perito no apresentar seu trabalho aos assistentes
tcnicos, e estes no discordarem do seu contedo, entendemos bastar apenas uma
petio indicando sua concordncia.
Quando no existir concordncia entre peritos e assistentes tcnicos, cada um
entregar os eu trabalho tcnico, apresentando as razes em que se fundar, podendo, na
maioria dos casos, refletir apenas uma discordncia sobre uma parte especfica ou sobre
determinado quesito.
Com relao ao prazo final para entrega do laudo ou dos laudos, o art. 433 prev
que dever ser pelo menos vinte dias antes da audincia de inscrio e julgamento, cuja
data deve merecer ateno do perito e assistentes tcnicos.
Estes ltimos em especial, aps a publicao da Lei n. 8.455, pois seu prazo
esgota-se dez dias aps a apresentao laudo pelo perito, independente da intimao dos
assistentes tcnicos, sendo convergente a doutrina e jurisprudncia no sentido de que este
prazo comea a contar aps a intimao dos advogados.
Esta uma medida louvvel, pois havia o entendimento de alguns Juzes que, aps
a entrega do laudo do perito, no havia mais prazo de entrega para os assistentes
tcnicos, gerando alguns incidentes processuais.
Por outro lado, em algumas situaes os assistentes tcnicos aguardavam a
entrega do laudo do perito, para ento passar a estuda-lo e fazer um laudo com crticas,
quando no utilizavam a ausncia de prazo para atrasar o andamento do processo.
Art. 433. (Entrega do laudo) O perito apresentar o laudo em cartrio, no
prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20 (vinte) dias antes da audincia de
instruo e julgamento.
Pargrafo nico. Os assistentes tcnicos oferecero seus pareceres no
prazo comum de 10 (dez) dias, aps intimadas as partes da
apresentao do laudo.
Aps a entrega do laudo, as partes podero pedir esclarecimentos ao perito e
assistentes tcnicos, o que ocorrer em audincia, mediante formulao de perguntas sob
forma de quesitos, cuja intimao dever ocorrer, no mnimo cinco dias antes da
audincia.
Art. 435. (Pedido de esclarecimento) A parte, que desejar
esclarecimento do perito e do assistente tcnico, requerer ao juiz que
mande intim-lo a comparecer audincia, formulando desde logo as
perguntas, sob forma de quesitos.
Pargrafo nico. O perito e o assistente tcnico s estaro obrigados a
prestar os esclarecimentos a que se refere este artigo, quando intimados
5 (cinco) dias antes da audincia.
Como o Juiz no est restrito ao laudo pericial, poder determinar a realizao de
nova percia, que ter como objeto os mesmos fatos sobre que recaiu a primeira, regendose pelas mesmas disposies legais.
Art. 436. (Convencimento do Juiz) O juiz no est adstrito ao laudo
pericial, podendo formar a sua convico com outros elementos ou fatos
provados nos autos.
71
72
e. quando alguma das partes for sua credora ou devedora, de seu cnjuge ou de
parente de ambos, at 3 grau;
f. quando herdeiro presuntivo (designado de antemo pelo parentesco), donatrio
(indivduo que recebeu uma doao) ou empregador de alguma das partes;
g. quando receber ddivas antes ou depois de iniciado o processo;
h. quando houver aconselhado alguma das partes acerca do objeto da causa ou
subministrar meios para atender a despesas do litgio.
Alm disso, constituem razes relevantes para o perito no aceitar a nomeao:
a. o fato de se tratar de percia relativa a matria sobre a qual se considere inabilitado
para apreciar;
b. idem, sobre questo a que no possa responder sem desonra prpria ou de seu
cnjuge, parente, amigo ntimo ou sem exp-los a perigo de demanda ou ano
patrimonial;
c. idem, sobre fatos cuja divulgao importe violao de segredo profissional;
d. a circunstncia de estar anteriormente compromissado em outras percias, que no
lhe permitam cumprir os prazos fixados.
O perito tem ainda a obrigao de cumprir o ofcio, utilizando de todos os meios usuais
(art. 429), devendo trazer a verdade ao processo, sob pena de inabilitao por dois
anos e incorrer em sano penal (art. 147).
Art. 147. (Responsabilidade do perito. Sanes) O perito que, por dolo ou
culpa, prestar informaes inverdicas, responder pelos prejuzos que
causar parte, ficar inabilitado, por 2 (dois) anos, a funcionar em outras
percias e incorrer na sano que a lei penal estabelecer.
14.8
Honorrios periciais
Uma das grandes dvidas que surgem aos iniciantes nesta atividade, e mesmo
como objeto de polmica, refere-se s reais funes do assistente tcnico na percia.
De forma genrica, entende-se ser a funo do assistente tcnico convergente com
a funo do perito oficial, nomeado pelo Juiz, devendo o mesmo zelar pelos interesses da
parte que o contratou, fiscalizando a atuao do perito do Juiz e fornecendo informaes
de interesse percia, mas, jamais, faltando com a verdade.
Por outro lado, segundo opinies diversas, em especial oriundas de Advogados,
alguns deles juristas de renome, que entendem ser o Assistente Tcnico em Advogado da
73
percia, cujo procedimento deve ser visivelmente parcial, uma vez que sua funo
unicamente defender os interesses da parte que o contratou.
Alguns profissionais que discordam dessas opinies, prendem-se ao
posicionamento tico e ocorrncia de percias em que o profissional atua ora como perito
oficial, ora como assistente tcnico, correndo o risco de desmoralizar-se ao proferir
pareceres contraditrios decorrentes de seu interesse em cada um dos casos.
Resumidamente, pode-se enumerar o seguinte roteiro da atuao do assistente
tcnico:
- analisar tecnicamente o processo em que est atuando, procurando enumerar os
itens que poder ir adiantando quando iniciarem as diligncias;
- colaborar com o Advogado na formulao dos quesitos, em especial nos quesitos
suplementares, que podero ocorrer ao longo da realizao da percia;
- procurar informar ao perito oficial o andamento do processo, facilitando seu acesso
aos imveis, documentos e informaes teis a percia;
- procurar ratificar o laudo pericial elaborado pelo perito oficial, quando concordar,
explicando ao Advogado que o indicou as concluses do mesmo;
- quando no concordar, elaborar seu parecer em separado, apresentando suas
divergncias tcnicas, nunca fazendo crticas ao colega nomeado perito oficial.
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653:1 - Avaliao
de bens Parte 1: Procedimentos gerais. So Paulo. 2004.
ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653:2 - Avaliao
de bens Parte 2: Imveis urbanos. So Paulo. 2004.
ABNT. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14653:3 - Avaliao
de bens Parte 2: Imveis rurais. So Paulo. 2004.
DANTAS RUBENS ALVES. Engenharia de avaliaes : uma introduo
metodologia cientfica. So Paulo : Pini, 1998.
HOCHHEIM, Norberto. Engenharia de Avaliaes II (Apostila). Florianpolis :
Universidade Federal de Santa Catarina, 2002.
LIMA, Marcelo Rossi de Camargo. Avaliao de Propriedades Rurais: Manual Bsico. 2
edio. So Paulo. Liv. E Ed. Universitria de Direito. 2005.
MEDEIROS Jr., Joaquim da Rocha. A Percia Judicial: Como Redigir Laudos. Editora
PINI, 1. ed. 1996.
MOREIRA, Alberto Llio. Princpios de engenharia de avaliaes. So Paulo : Pini,
1994.
MAIA NETO, FRANCISCO. Roteiro prtico de avaliaes e percias judiciais. Belo
Horizonte. 1997.
74
ANEXO 1
Pesquisa de Valores
UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO
TERRENOS
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
Imvel n
IT 188 AVALIAES E PERCIAS
IDENTIFICAO DO IMVEL
Nome do loteamento
Endereo
Nmero
Complemento
Bairro
Cidade
INFRA-ESTRUTURA DA REGIO
Energia eltrica
Telefone
gua
Esgoto
Pavimentao
Coleta de lixo
Transporte prximo
Transporte difcil
Arborizao
INFRA-ESTRUTURA DO CONDOMNIO (Para Condomnio Fechado)
Salo de festas
Playground
Piscina (adulto)
Piscina (infantil)
Sauna
rea verde
PLOS DE VALORIZAO ou DE DESVALORIZAO
Nome:
Distncia:
Nome:
Nome:
Distncia:
Nome:
CARACTERSTICAS DO TERRENO
Frente 1
Profundidade 1
Profundidade 2
Frente 2
rea [m2]:
Situao:
Pedologia:
Topografia:
VALORES
vista [R$]:
prazo:
Natureza:
FONTE
Empresa:
Nome:
OBSERVAES
Quadra poliesportiva
Sala de ginstica
Portaria c/ segurana
Distncia:
Distncia:
Fundos
Formato:
Regular
Irregular
Esquina
Meio de quadra
Mais de 1 frente
Encravado
Seco
Inundvel
Pantanoso (brejo)
alagadio
Plano
Declive [%]
Aclive [%]
Acima do nvel da rua [m]
Abaixo do nvel da rua [m]
Obs.:
Entrada:
Correo monetria:
Oferta
Parcelas:
Transao
Juros:
Data do evento:
Fone:
75
ANEXO 2
Pesquisa de Valores
UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO
APARTAMENTOS
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
Imvel n
IT 188 AVALIAES E PERCIAS
IDENTIFICAO DO IMVEL
Nome do Condomnio
Endereo
Nmero
Complemento
Bairro
Cidade
CARACTERSTICAS DO ENTORNO (AT 500 METROS)
Shopping Center
Centro Comercial
Supermercado
Mercado
Loja de Convenincias
Lojas diversas
Hospital
Centro de sade
Farmcia
Escola
Praa
Recreao
Transporte Coletivo
Local bem policiado
CARACTERSTICAS DO CONDOMNIO
N de blocos
N de andares do bloco
N apartamentos/andar
N total de apartamentos
Idade real [anos]
Idade aparente [anos]
N elevadores no bloco
INFRA-ESTRUTURA DO CONDOMNIO
Salo de festas
Playground
Quadra poliesportiva
Piscina (adulto)
Piscina (infantil)
Sala de ginstica
Sauna
rea verde
Salo de jogos
Bicicletrio
Estacionamento p/ visitantes
Portaria c/ segurana
PLOS DE VALORIZAO ou DE DESVALORIZAO:
Nome:
Distncia:
Nome:
Distncia:
Nome:
Distncia:
Nome:
Distncia:
CARACTERSTICAS DO APARTAMENTO
Andar [n]
rea total [m2]
rea til [m2]
Quartos (inclui sutes) [ n]
Sutes [n]
Lavabo
Garagens [n]
Sacada
Churrasqueira individual
Vista panormica
Vista parcial
Cozinha mobiliada
Quartos mobiliados
Bancadas cozinha / BWC
Dependncia empregada:
Completa
No tem
WC servio
Posio no andar:
Frente
Fundos
Lateral
Disponibilidade:
Planta
Fundaes
Intermed.
Acabament
Concludo
Estado Conservao:
timo
Muito bom
Bom
Regular
Ruim
Padro:
Luxo
Alto
Normal
Modesto
Inferior
VALORES
vista [R$]:
Obs.:
prazo:
Entrada:
Parcelas:
Reforos:
Correo monetria:
Juros:
Natureza:
Oferta
Transao
Data do evento:
Nome:
FONTE
Empresa:
Fone:
OBSERVAES:
76
Exmo. Sr.
Dr.
1 Meritssimo Juiz de Direito
__ Vara __ Juizado
Foro Central - Porto Alegre RS
p.77
p.80
Concluso
Concluindo este trabalho, deve ser reforado o elemento principal apurado
nesta Percia, que o valor de mercado do terreno em questo, de R$ 50.000
(cinqenta mil Reais), tendo com referncia monetria o ms de abril de 2004.
Para apreciao de V. Exa.
Porto Alegre, 15 de abril de 2004.
Perito
Assistente Tcnico do Ru
p.81
ANEXOS
ANEXO I
Localizao do imvel - objeto
a) Mapa do local baseado em levantamento aerofotogramtrico
b) Parte do projeto do loteamento Trs Figueiras
ANEXO II
Fotografias tomadas no local
ANEXO III
Documentos - Cpias das matrculas dos terrenos lindeiros
ANEXO IV
Dados da amostra
ANEXO V
Especificao da avaliao
p.82
ANEXO IV
#
Endereo
rea
(m2)
360
Tabela de dados
10
Preo
(R$)
85000,00
55000,00
35000,00
Local
Fonte da Informao
Imobiliria Silva - Sr. Marco Antnio
Imobiliria Silva - Sr. Marco Antnio
45000,00
25000,00
38000,00
33000,00
28500,00
30500,00
12000,00
480
360
p.83
ANEXO V
Especificao da avaliao
a) Grau de fundamentao
Identificao dos nveis parciais atingidos
Item
Descrio
1
Caracterizao do imvel avaliando
Nvel atingido
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Caractersticas
conferidas pelo
autor
15> (4*(2+1))
5
6
7
Grau
III
III
II
II
III
III
III
p.84