UNIO DE ENSINO DO SUDOESTE DO PARAN UNISEP

CURSO ENGENHARIA CIVIL

Evandro Michel Picolotto

Marcos Justina
Andrei Brusamarelo

Questes 2

Francisco Beltro, 2016

1 Quais so os conceitos de CUSTO, PREO e VALOR no que tange o trabalho de

avaliaes?
CUSTO: o valor aplicado para a implantao do empreendimento.
PREO: valor requerido pelo empreendedor para a venda do empreendimento
(custo+lucro).
VALOR: diferente do preo ele obtido pelo mercado, quando esto dispostos a pagar
pelo empreendimento, est ligado a fatores culturais, socioeconmicos e locacionais.
2 - O que entende-se por variveis dependentes e independentes? Qual delas
expressa o valor do imvel?
Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao
no mercado em relao a sua conduta e s formas de expresso dos preos (por
exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem
como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo: rea,
frente), de localizao (bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, dentre outros)
e econmicas (tais como, oferta ou transao, poca, condio do negcio vista ou
a prazo); devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos
adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer
dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa
podem se mostrar pouco relevantes.
3 No grfico a seguir, qual eixo representa o valor unitrio e qual representa a
varivel que influencia o valor?

Eixo y = Valor unitrio

Eixo x = Varivel de Influencia
4 O valor dos imveis influenciado por basicamente, 3 tipos de fatores: fsicos,
scio econmicos e a aleatoriedade do mercado. Explique o que cada um significa e
cite exemplos de varivel a serem usadas em cada caso. Responda ainda qual dos 3
fatores o mais difcil de se corrigir e como ele se manifesta na sua amostra.
Fsico: fator fsico, ou seja, caractersticas fceis de mensurar tais como, tipo de
acabamento, nmero de dormitrios, nmero de banheiros, equipamentos de lazer.
Scio econmico: Infraestrutura prxima do imvel como praticidade, localizao,
status e outros, pode ser modificada com o tempo.
Aleatoriedade do mercado: Subjetividade do indivduo ao atribuir valores ou em aceitalo, incerta, no pode ser medida.
5 Qual o principal motivo da regresso linear? Qual o procedimento utilizado
depois de calculado o modelo da amostra para verificar se este pode ser utilizado para
calcular o valor do imvel em questo?

A regresso linear muito utilizada no calculo de valor de imvel para atribuir o valor
do imvel com uma varivel, necessitamos de uma base de dados com variveis
relevantes para encontrarmos o modelo, ou seja, a equao.
Aps a obteno da equao podemos facilmente obter o valor de um imvel atravs
das suas variveis.
6 Aps a coleta de dados, definio de variveis e atribuio de valores a estas,
devemos plotar os grficos de cada varivel em um eixo de coordenadas cartesianas e
analisar quatro caractersticas indicadas pelo comportamento deles. Quais so estes
fatores e como so explicados por estes grficos?
Tendncia: inclinao da reta.
Intensidade: ngulo da reta.
Forma de curva da funo: transformao linear.
Disperso (desvio padro): homocedasticidade.
7- Calcule o desvio padro das seguintes amostra e explique o que ele significa.
Explique tambm por que a diferena de valor dos dois desvios padro e qual das
duas amostras apresenta maior homocedasticidade.
A amostra 02 possui maior homocedatisticidade pois o desvio padro menor, o que
significa que o seu valor unitrio mais homogneo. A amostra 01 mais
heterognea, ou seja, possui maior variao entre os valores. Homocedasticidade
significa que as amostras esto mais prximas da mdia.
Amostra 01:
rea
Mdia
(m2)
Valor (R$) R$/m2

(xi-) 2 (xi.)2
300 60.000,00 200,00 228,02
-28,02
785,28
250 50.000,00 200,00 228,02
-28,02
785,28
450 120.000,00 266,67 228,02
38,64
1.493,34
300 80.000,00 266,67 228,02
38,64
1.493,34
485 150.000,00 309,28 228,02
81,26
6.602,45
250 40.000,00 160,00 228,02
-68,02
4.627,11
310 60.000,00 193,55 228,02
-34,47
1.188,49
SOMA
228,02
16.975,30
n
7
S
53,19
Amostra 02
rea
Valor
(m2)
(R$)
R$/m2
Mdia (xi-) 2 (xi.)2
700 70.000,00
100,00
113,81
-13,81
190,70
300 40.000,00
133,33
113,81
19,52
381,18
500 55.000,00
110,00
113,81
-3,81
14,51
400 50.000,00
125,00
113,81
11,19
125,23
500 60.000,00
120,00
113,81
6,19
38,32
800 80.000,00
100,00
113,81
-13,81
190,70
600 65.000,00
108,33
113,81
-5,48
29,99
SOMA
113,81
970,63
n
7
S
12,72

8 Qual das variveis representadas pelos grficos a seguir tm maior significncia?

Caso a de maior valor (de significncia) ultrapasse o limite estabelecido por norma,
como devemos proceder? Por que?
Amostra a tem maior significncia (t(s)), pois seu ngulo de inclinao menor,
possuindo assim menor intensidade, o que significa dizer que a varivel independente
no tem grande influncia sobre a varivel dependente.
Dever ser substituda por outra varivel pois esta no apresenta influencia aceitveis
para o valor.
a) = 63,43
b) = 68,19
9 Temos 3 formas de inferncia: simples, dupla e mltipla. Explique o que cada uma
significa e qual a mais usada e por que. Cite um exemplo de cada tipo de inferncia.
Inferncia simples: constituda por apenas uma varivel. Ex.: explicar o valor de um
imvel pela rea construda;
Inferncia dupla: constituda por duas variveis. Ex.: obter o valor do imvel
cruzando a rea construda e o padro de construo;
Inferncia Mltipla: constituda por mais de duas variveis. Este tipo de inferncia
a mais utilizada pois traz maior confiabilidade aos resultados. Ex.: obter o valor do
imvel, pela rea construda, padro de construo, distncia do centro ou de
proximidade de desvalorizantes.
10 A regresso linear, como o prprio nome diz, deve ser representada por uma
funo linear, VALOR= a+ bx, Sendo assim, qual dos grficos a baixo representam
uma funo linear? O que precisamos fazer para que seja possvel utilizar a varivel
que no representa uma funo linear?
Os grficos a e c, possuem uma funo linear. J o grfico b, possui uma funo
exponencial e para utiliza-la teramos que transforma-la em um funo linear.
11 Plote os grficos das amostras a seguir e interprete as 4 caractersticas (questo
06) identificadas por meio deles no que diz respeito a avaliaes.

Amostra 1
100000
80000
60000

f(x) = 76.21x + 18629.03

R = 0.98

40000
20000
0
250

300

350

400

450

500

550

600

650

700

750

800

850

Tendncia positiva, indicando que quanto maior a rea construda maior ser o valor
do imvel.
Intensidade alta com ngulo de 89,28, assim indica que a varivel independncia
tem grande influncia no valor do imvel.

Forma da curva linear e a disperso pequena e homognea o que significa que a

amostra homocedastica.

Amostra 2
70000
60000
50000

f(x) = - 47.06x + 79483

R = 0.75

40000
30000
20000
10000
0
250

300

350

400

450

500

550

600

650

700

750

800

850

Tendncia negativa, indicando que quanto maior a rea construda menor ser o
valor do imvel.
Intensidade alta com ngulo de 88,85, assim indica que a varivel independncia
tem grande influncia no valor do imvel.
Forma da curva linear e a disperso considervel com um desvio padro de 47,82
no sendo uma amostra to homognea, porm ainda uma amostra homocedstica.
12. Quanto amostra a seguir, responda:
a) Como devemos proceder para calcular o valor do imvel entre os pontos 8 e 23 e
entre os pontos 20 e 7?
Interpolando
b) Caso os valores no estejam entre os pontos 20 e 23, como devemos proceder
conforme a NBR 14.6S3-2/2011?
Realizando a extrapolao conforme tabela 1 da NBR 14.653-2/2011.
c) Caso o imvel avaliado no se enquadre nos parmetros estipulados pela norma
14.653-2/2001, qual deve ser a soluo adotada para que este modelo possa ser
utilizado?
Fazendo coleta de dados para encontrar dados/variveis possvel de ser usada.
13. Com relao a extrapolao inferencial e considerando a amostra a seguir,
responda:
a) Quais dos imveis a seguir podem ser calculados por meio do modelo originado
desta amostra? Porque?
Somente poder ser utilizado a extrapolao para imvel com rea no superior a
maior rea da amostra e nem inferior a metade da maior rea da amostra. Porque
conforme preconiza a NBR 14.653-2/2011.
b) 400m; 550m; 68m; 200m.
somente o imvel de 200m poder ser calculado por extrapolao da amostra
disponibilizada.
14. Se um grfico apresentar o comportamento a seguir, quais devem ser as medidas
adotadas para ajusta-lo?
Dever ser eliminado os pontos fora das fronteiras e distantes dos pontos amostrais
homogneos.

15. Como identificar que a sua hiptese a respeito da influncia de uma varivel sobre
o valor do imvel est correta? Que medida se deve tomar para corrigir esta situao?
Quais das hipteses a seguir esto corretas?
identificada pela anlise grfica.
Todas as hipteses apresentadas esto corretas com exceo da hiptese 3.