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AGO 1985

NBR 8977

Avaliao de mquinas, equipamentos,


instalaes e complexos industriais
ABNT-Associao
Brasileira de
Normas Tcnicas
Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28 andar
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (021) 210 -3122
Telex: (021) 34333 ABNT - BR
Endereo Telegrfico:
NORMATCNICA

Procedimento

Copyright 1985,
ABNTAssociao Brasileira
de Normas Tcnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil
Todos os direitos reservados

Origem: ABNT- NB-901/1984 (Projeto 02:010.03-010)


CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil
CE-02:010.03 - Comisso de Estudo de Avaliao de Mquinas e
Equipamentos, Instalaes e Complexos Industriais
NBR 8977 - Industrial machines, equipments, installations and plants Guidelines for evaluation - Procedure
Descriptors: Industrial machines. Industrial equipments
Palavra-chave: Equipamento industrial

SUMRIO
1 Objetivo
2 Documentos complementares
3 Definies
4 Classificao quanto natureza
5 Notaes, simbologia e convenes
6 Metodologia bsica aplicvel
7 Nveis de preciso
8 Condies gerais
9 Condies especficas
10 Apresentao de laudos

1 Objetivo
1.1 Esta Norma fixa as diretrizes para avaliao de mquinas, equipamentos, imveis, instalaes e complexos
industriais, de seus rendimentos e dos direitos sobre eles;
e ainda:
a) estabelece os critrios a serem empregados em
trabalhos avaliatrios;
b) define a metodologia bsica aplicvel s mesmas
avaliaes;
c) fixa os nveis de preciso das avaliaes em questo;
d) classifica a natureza das mquinas, dos equipamentos, das instalaes e dos complexos industriais;

14 pginas

e) institui a terminologia, as convenes e as notaes em trabalhos avaliatrios desta espcie;


f) prescreve diretrizes para a apresentao de laudos.
1.2 Esta Norma exigida em todas as manifestaes escritas de trabalhos que caracterizam o valor das mquinas, dos equipamentos, dos imveis, das instalaes e
dos complexos industriais, de seus rendimentos ou de
direitos sobre eles.
Nota: Podem ser aplicadas, conforme o caso, alm das diretrizes
prescritas nesta Norma, diretrizes da NBR 5676.

1.3 A determinao do valor referido em 1.2 da responsabilidade e da competncia exclusivas dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, na conformidade de suas respectivas atribuies, tendo em vista a Lei 5.194 e Resolues n 205, n 218 e n 235 do
CONFEA.
1.4 O valor a ser determinado corresponde sempre quele
que, num dado instante, nico, qualquer que seja a
finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm
ao valor real que se definiria em um mercado de concorrncia perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) nmero elevado de compradores e vendedores,
de tal sorte que no possam, individualmente ou
em grupos, alterar o mercado;

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c) inexistncia de influncias externas;


d) racionalidade dos participantes e conhecimento
absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as
tendncias deste;
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes
oferecendo liquidez com plena liberdade de entrada e sada do mercado.
1.5 Em casos avaliatrios especiais, quando for solicitada a determinao de outro tipo de valor que no o
real de mercado, o avaliador deve proceder avaliao
do valor real de mercado, conceituando previamente o
outro tipo de valor e determinando assim ambos os valores. Nestes casos, da alada exclusiva dos clientes
ou superiores do profissional avaliador a tomada de posio diante de um negcio que est para ser efetuado
com base no trabalho avaliatrio.
1.6 O avaliador pode, se necessrio e em carter facultativo:
a) arredondar o resultado de sua avaliao, desde
que o nmero final no exceda de 1% (um por
cento) o valor apurado para mais ou para menos;
b) indicar a faixa de variao de preos do mercado,
admitidos como tolerveis em relao ao valor final, respeitados os limites de confiana inferidos
do tratamento estatstico;

Prescries sobre seguro do IRB - Instituto de Resseguros do Brasil

3 Definies
Para os efeitos desta Norma so adotadas as definies
de 3.1 a 3.20.
3.1 Avaliao
Determinao tcnica do valor de um bem ou de seus
rendimentos, gravames, frutos e direitos.
3.2 Aproveitamento eficiente
Aquele recomendvel para o local, numa dada poca,
observada a tendncia de uso nas circunvizinhanas,
dentre os diversos permitidos pela legislao pertinente.
3.3 Benfeitorias
Qualquer obra incorporada permanentemente ao solo
de modo que no se possa retir-la sem destruio, modificao, fratura ou dano.
3.4 Campo de arbtrio
Faixa de variao de valores, determinada estatisticamente, dentro da qual o avaliador pode decidir.
3.5 Construo

c) explicitar o prazo de validade da avaliao.

2 Documentos complementares(1)
Na aplicao desta Norma necessrio consultar:
NBR 5676 - Avaliao de imveis urbanos - Procedimento
Lei n 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e d outras providncias, bem como a legislao complementar pertinente;
Resolues n 218, de 29 de junho de 1973, e
n 235, de 09 de outubro de 1975, ambas do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que discriminam as atividades das diferentes
modalidades profissionais da engenharia, da arquitetura e da agronomia, assim como outras resolues posteriores que tambm versam sobre o mesmo assunto;
Resoluo n 205 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, de 30 de setembro
de 1971, que adota o Cdigo de tica Profissional;

(1)

Toda benfeitoria no enquadra na classificao Edificao.


3.6 Edificao
Toda benfeitoria coberta, destinada a atividades industriais e afins.
3.7 Equipamento
Qualquer unidade auxiliar de mquina, no projetada
especificamente para o processo industrial.
3.8 Frente efetiva
Distncia real, medida ao longo do alinhamento da via
pblica.
3.9 Gleba industrial
Grande extenso de terreno, cujo aproveitamento mais
eficiente depende de arruamento ou subdiviso em lotes
de destinao industrial e que, aps receber os benefcios resultantes da implantao da infra-estrutura, pode ser absorvida por venda em prazo preestabelecido.

Esta Norma est compatibilizada com os seguintes documentos:


. Constituio Federal, os Cdigos Civil Brasileiro, de Processo Civil, Penal, de Processo Penal, Comercial, de guas e de Minerao, a Lei das Contravenes Penais, bem como a legislao complementar pertinente;
. Toda a legislao federal, estadual e municipal, relativa ao uso e ocupao do solo para fins industriais e conexos, bem como
defesa do meio ambiente;
. Decreto Federal n 81.621, de 03 de maio de 1978, que aprova o quadro geral das unidades de medida;
. Todas as normas existentes relativas a mquinas, equipamentos, instalaes e complexos industriais, inclusive as que regulam
questes relacionadas com seguros.
. NBR 12722 - Discriminao de servios tcnicos para construo de edifcios - Procedimento
. NBR 8799 - Avaliao de imveis rurais - Procedimento

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3.10 Instalao

3.17 Mtodo involutivo

Conjunto de aparelhos, peas e componentes que integram qualquer utilidade destinada a portar fluidos, energias ou servios ao processo industrial.

Aquele situado em zonas de destinao industrial, legal


e/ou econmica, com caractersticas compatveis com
essa finalidade.

Geralmente utilizado para a avaliao de glebas suscetveis de urbanizao, cuja vocao marcantemente
industrial, consistindo na apurao da receita total auferida com a venda de todas as unidades que correspondem
ao seu mximo e mais eficiente aproveitamento, e deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidos
na execuo do empreendimento, assim como os lucros
respectivos, e involuindo-se at o custo inicial do bem
cujo valor se deseja determinar.

3.12 Mquina

3.18 Mtodo residual

3.11 Lote industrial

Todo e qualquer aparelho destinado a executar uma ou


mais funes especficas a um trabalho ou produo
industrial.
3.13 Melhoramento do terreno
Benfeitoria introduzida no terreno com a finalidade de
dot-lo de melhores condies para o seu aproveitamento
industrial.
3.14 Mtodo comparativo
Aquele em que o valor de um bem ou de suas partes
constituintes obtido atravs de dados de mercado,
relativos a outros de caractersticas similares. Consiste
na determinao do valor de um bem pela sua comparao direta com outros similares, atravs de seus preos
de venda, tendo em vista as caractersticas comuns e/ou
semelhantes, e admitindo-se que todos os que produzem
os mesmos rendimentos tm valor igual ou guardam
entre si proporcionalidade linear. No processo comparativo a comparao entre o bem em exame e os pesquisadores feita levando-se em conta as caractersticas
intrnsecas de cada um e adaptando-se s diversas
condies atravs de critrios e frmulas prprios. Consideram-se tambm os coeficientes dos diversos fatores
que valorizam ou desvalorizam o bem avaliando.
3.15 Mtodo do custo
Aquele em que o valor dos bens resulta de oramento
sumrio ou detalhado ou da composio do custo de
outros iguais ao avaliando (custo de reproduo) ou
equivalente (custo de substituio). Em alguns casos,
pode lanar mo do mtodo comparativo e da previso
de encargos.

Consiste na apurao do valor global de um determinado


bem ao qual se integra o componente avaliando, apurando-se o valor desse ltimo pela sucessiva deduo dos
valores de todos os outros componentes, assim como de
seus respectivos encargos, gastos, lucros e outros itens
ou despesas pertinentes.
3.19 Posta-em-marcha ou despesas pr-operacionais
Montante das despesas realizadas durante a fase que
vai desde o trmino da construo e montagem de uma
unidade industrial at a sua operao, a um nvel aceitvel
de capacidade de produo e custo operacional.
3.20 Vistoria
Exame circunstanciado de um bem, objetivando a sua
descrio minuciosa e a sua respectiva avaliao.

4 Classificao quanto natureza


4.1 Bens imveis
4.1.1 Terrenos

a) glebas suscetveis de urbanizao, com vocao


marcantemente industrial;
b) glebas que integram distritos industriais, assim
definidos em planos diretores ou em legislao
especfica de uso e ocupao do solo;
c) lotes de destilao industrial.
4.1.2 Melhoramentos do terreno

a) muros e cercas de vedao;


b) redes de drenagem e construes acessrias;

3.16 Mtodo da renda

c) desvios e ramais ferrovirios;

Aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes obtido pela capitalizao da sua renda lquida,
real ou prevista. A apurao feita como se o valor fosse
aplicado no mercado normal, mediante a utilizao de
taxas convenientes de renda e de operao. Dada a sua
grande sensibilidade, posto que pequenas oscilaes
nas taxas empregadas podem apresentar grandes variaes no valor obtido, no se recomenda a aplicao
deste mtodo sem a utilizao dos demais, prevalecendo
esta observao como regra. Os casos especiais devem
ser amplamente justificados pelo avaliador.

d) vias de circulao interna, para veculos e pedestres, pavimentadas ou no;


e) muros de arrimo e construes destinadas a conteno;
f) gramados, canteiros com plantas e rvores ornamentais e paisagismo em geral;
g) reas de lazer;
h) ptios de manobra e de estacionamento.

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4.1.3 Benfeitorias

a) poos artesianos, semi-artesianos e freticos;


b) reservatrios enterrados, semi-enterrados e elevados;
c) construes para tratamento de esgotos sanitrios
e/ou industriais, enterrados ou em nvel;
d) fundaes e estruturas especiais para mquinas,
equipamentos e instalaes;
e) fundaes e estruturas destinadas instalao
de pontes rolantes;
f) portarias;
g) construes destinadas a balanas para veculos
e vages;

g) sistemas de preveno e combate a incndio e/


ou de proteo em geral;
h) outros sistemas e/ou redes.
4.3 Mquinas e equipamentos
Compreendem todas as unidades necessrias produo, manuteno, conservao, aos diversos controles e s atividades de apoio.
4.4 Ferramentas e acessrios
Compreendem todo os itens destinados produo,
manuteno, conservao, aos diversos controles e s
atividades de apoio.
4.5 Veculos e bens semoventes

h) edificaes destinadas a centrais de sistemas de


gs, ar comprimido, vapor e outras utilidades;

Compreendem todas as unidades necessrias produo, manuteno, conservao, aos diversos controles e s atividades de apoio.

i) chamins;

4.6 Mveis e utenslios

j) torres de resfriamento de gua;

Compreendem todos os itens destinados produo,


manuteno, conservao, aos diversos controles e s
atividades de apoio.

k) subestaes abaixadores de energia eltrica, cabines primrias e de distribuio em geral;

4.7 Rendimentos
l) tanques, silos e torres de armazenagem de combustveis e materiais diversos;
m) coberturas e galpes para uso industrial ou de
atividades de apoio;

4.7.1 Rendas de explorao direta:

a) produtos fabricados;
b) prestaes de servios;

n) edificaes industriais simples;


c) outras.
o) edificaes industriais com caractersticas funcionais especializadas;

4.7.2 Rendimentos em geral:

p) armazns e edificaes destinadas a almoxarifados e a estocagem de matrias-primas, produtos semi-acabados ou acabados;

a) aluguis;

q) edificaes destinadas a setores ou departamentos de ferramentaria, manuteno, laboratrios, inspees e controles, refeitrios, vestirios, ambulatrios e garagens;

c) outros.
4.8 Gravames

r) edificaes destinadas a escritrios;

construes e edificaes, benfeitorias em geral e instalaes fixas ou estticas):

b) arrendamentos mercantis (leasing);

4.8.1 Bens imveis (terrenos, melhoramentos do terreno,

s) construes especiais e outras.


a) hipoteca;
4.1.4 Terrenos com melhoramentos e/ou benfeitorias

b) anticrese;
4.2 Instalaes
c) leasing;
a) redes de gua potvel e de uso industrial;
b) redes de energia eltrica (luz, fora e iluminao
externa);

d) servido;
e) renda constituda sobre imveis;

c) galerias e redes de guas pluviais;

f) enfiteuse;

d) redes de esgotos sanitrios e industriais;

g) comodato;

e) sistemas de ventilao industrial e de ar condicionado;

h) locao;

f) redes de ar comprimido, gs, vapor e outras utilidades;

i) concesso de uso;
j) outros.

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4.8.2 Bens mveis (mquinas, equipamentos, ferramentas

e acessrios, mveis e utenslios, veculo, semoventes e


instalaes mveis):
a) penhor civil;
b) alienao fiduciria;

5 Notaes, simbologia e convenes


5.1 Para os fins desta Norma so adotadas as notaes,
os smbolos grficos e as convenes literais constantes
em normas brasileiras, complementadas pelas seguintes
convenes literais:

c) marcas e patentes;

Ab = rea da benfeitoria

d) leasing;

A c = rea da construo

e) transferncia de tecnologia;

At = rea do terreno

f) outros.

Fe = frente efetiva do terreno

4.9 Outros frutos, direitos e/ou obrigaes

FC = valor do fundo do comrcio

Caracterizam-se como:
L

= lucros lquidos provveis e acumulados no


trinio futuro de recuperao, considerados na
avaliao do fundo de comrcio

= perodo de tempo expresso em meses

a) rendas diversificadas;
b) usufrutos;
c) direitos de locao e/ou de leasing;
d) direitos hereditrios;

n 1 = expoente do mdulo de profundidade

e) direitos possessrios;

n 2 = expoente do mdulo de frente

f) outros no especificados na presente classificao.

= taxa inflacionria, inferida com base na inflao


dos doze meses anteriores data da avaliao

= valor bsico unitrio do bem avaliando

4.10 Complexos industriais


Integrados por diversos componentes, como terreno,
benfeitorias, instalaes, mquinas, equipamentos, ferramentas, acessrios, veculos, semoventes, mveis,
utenslios e outros, constituindo-se em conjunto fabris.

vb = valor total da benfeitoria

4.11 Titulao dos bens avaliandos

v c = valor total da construo

O avaliador deve adotar a cautela de examinar a titulao


dos bens avaliandos, nos casos de avaliao de complexos industriais.

vm = valor total dos melhoramentos do terreno

4.11.1 Titulao provisria

Caracterizam-se como:
a) promessa de compra e venda;

vt = valor total do terreno

6 Metodologia bsica aplicvel


6.1 Na avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e complexos industriais so utilizados os mtodos
diretos e/ou indiretos.

b) promessa de cesso;
6.2 Os mtodos diretos classificam-se em:
c) outros ttulos no definitivos, contratos ou instrumentos particulares.
4.11.2 Titulao definitiva

Caracteriza-se como:
a) compra e venda;

a) mtodo comparativo;
b) mtodo do custo.
6.3 Os mtodos indiretos classificam-se em:
a) mtodo da renda;

b) cesso;
b) mtodo involutivo;
c) doao;
d) permuta;
e) doao em pagamento;

c) mtodo residual.
6.4 Na avaliao de terrenos industriais so empregados
os mtodos diretos e/ou indiretos.

f) usucapio;
g) outros ttulos definitivos.

6.4.1 O nico mtodo direto permitido para a avaliao de


terrenos industriais o comparativo de dados de mercado.

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6.4.2 Os mtodos indiretos recomendveis so:

a) mtodo da renda;
b) mtodo involutivo;
c) mtodo residual.
6.5 Na avaliao de edificaes, construes e benfeitorias industriais, deve ser utilizado o mtodo de
custo, determinando-se o valor de cada unidade isoladamente, observadas as recomendaes constantes de
cada nvel de preciso.
6.6 Para a avaliao de instalao, aplica-se a mesma
metodologia recomendada em 6.5. Nos casos de instalaes de pequeno porte e quando padronizadas, pode
ser adotado o mtodo comparativo, desde que existam
eventos comparveis no mercado.
6.7 Na avaliao de mquinas e equipamentos, podem
ser utilizados os seguintes mtodos:
a) o comparativo direto, desde que existam no mercado dados comparveis ao bem avaliando;
b) o direito do custo, observando-se as recomendaes feitas em 6.5, sendo permitida a avaliao
simultnea de mais de uma mquina e/ou equipamento, sempre que as diversas unidades integrarem um conjunto nico;
c) o indireto da renda, quando o bem avaliando estiver gerando rendimento (locao ou leasing) e
desde que seja possvel fixar com segurana a
taxa de renda lquida respectiva.
Nota: A mesma metodologia aplicvel aos demais bens referidos de 4.4 a 4.9.

6.8 Na avaliao de complexos industriais, os seus diversos componentes devem ser avaliados isoladamente,
de conformidade com a metodologia aplicvel natureza
de cada um, acrescentando-se somatria dos diversos
valores calculados as importncias correspondentes aos
bens incorpreos ou intangveis e ao valor em marcha,
se for o caso. A adio de tais parcelas deve ser sempre
precedida de minuciosa anlise por parte do avaliador
que, obrigatoriamente, a inclui no laudo de avaliao, de
forma amplamente fundamentada.

7 Nveis de preciso
Esto condicionados quantidade, confiabilidade e
ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo ordenados em trs nveis de rigor.
7.1 Avaliaes rigorosas
So avaliaes detalhadas, em que est expressamente
caracterizado cada um dos elementos que contribuem
para formar a convico do valor, impondo-se ainda que:
7.1.1 Para terrenos:

a) a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados seja assegurada quanto:


- idoneidade e completa identificao das fontes de informao;

- sua atualidade;
- ao detalhamento da descrio das suas caractersticas;
- sua semelhana com o terreno objeto da avaliao, no que diz respeito situao, destinao, sua efetiva vocao e ao aproveitamento industrial, s suas formas e dimenses,
sua localizao em relao aos plos de valorizao urbanos e aos centros de consumo, presena de fcil acesso s vias de escoamento
da produo, de desvios ferrovirios e, em alguns casos, de cursos dgua, s caractersticas
fsicas e adequao ao meio, devidamente verificados;
b) a confiabilidade do conjunto de elementos que
atendem aos requisitos da alnea anterior seja assegurada por:
- uniformidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
- nmero de dados da mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco;
c) o tratamento dispensado aos elementos, para torn-los homogneos, possibilite conferir a eles:
- equivalncia financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformao em valor
vista, pelo desconto composto dos juros, usuais,
acrescidos da previso de inflao inferida com
base nos doze meses anteriores;
- equivalncia no tempo, mediante a transposio
dos valores dos elementos, considerando-se a
desvalorizao monetria; em casos de insuficincia de eventos de mercado de imveis
assemelhados contemporneos, permite-se a
utilizao de dados pretritos, desde que corrigidos monetariamente e considerada a sua
valorizao real, mediante tratamento estatsticoeconmico e respectiva abordagem dedutiva,
fundamentada teoricamente por modelo matemtico (equao de regresso), efetuando-se
nestes casos o cotejo com elementos contemporneos colhidos em mercados similares;
- equivalncia de situao, pela transposio dos
elementos, obedecendo a critrios tecnicamente
consagrados e comprovados por instrumental
matemtico, e que levam em considerao a
proximidade de plos de valorizao urbanos e
de centros de consumo, assim como a facilidade
de acesso s vias de escoamento da produo;
- equivalncia de caractersticas, usando-se critrios tcnicos comprovados, coeficientes, ndices,
fatores, grficos ou tabelas, sempre com a citao da fonte e dos pressupostos tericos de
sua elaborao, dirigidos especificamente a terrenos industriais;

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d) o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de confiana mximo
de 80%, em torno do valor mais provvel calculado atravs de mtodo estatstico, e, nos casos
de regresso, testada a hiptese da varincia
amostral ao nvel de confiana mnima de 90%;
e) as taxas de capitalizao, quando empregados
mtodos indiretos, sejam justificadas e comprovadas estatisticamente;
f) o valor final seja o resultado do uso de mais de
um mtodo, sempre que possvel e/ou necessrio,
com atendimento dos requisitos de preciso exigidos nos itens anteriores; na impossibilidade
da utilizao de mais de um mtodo ou no caso
da adoo do resultado obtido em apenas um deles, torna-se obrigatria a justificao fundamentada.
7.1.2 Para benfeitorias (Edificaes):

a) sejam executados oramentos qualitativos e


quantitativos que considerem, no mnimo, os custos e/ou os unitrios de:
- terraplenagem;
- fundaes;
- bases ou fundaes de mquinas e equipamentos;
- tanques e reservatrios;
- estruturas, com subdivises em normais, especiais, de coberturas e internas;
- contrapisos;

- pintura;
- servios diversos, com suas distintas subdivises
(demolies, projetos, etc.);
b) sejam apresentados os seguintes valores para
cada unitrio e/ou total:
- de reproduo: com base nos custos de reproduo de construo nova, sem uso, equivalente
benfeitoria avalianda, considerando-se as mesmas finalidade e utilidade;
- de depreciao: com base no uso que a benfeitoria avalianda teve at a data da vistoria ou
do laudo e levando em conta os aspectos fsicos
e funcionais, a vida econmica til, a idade aparente e o estado geral de conservao; devem
ser utilizados os unitrios e as depreciaes adequadas a cada uma das diversas fases construtivas, relacionados na alnea a;
- lquido: com base na diferena entre os valores
de reproduo e de depreciao, sendo que a
soma dos diversos valores lquidos equivale ao
valor de mercado vista, para a benfeitoria avalianda e na data-base adotada como referncia,
considerando-se as mesmas finalidade e
utilidade;
c) a confiabilidade de cada um dos unitrios
utilizados seja assegurada quanto:
- idoneidade e completa identificao das fontes de informao;
- sua atualidade;
- ao detalhamento da descrio das suas caractersticas respectivas;

- pinos, inclusive os das estruturas internas;


- contemporaneidade dos unitrios;
- coberturas;
- forros;
- fechamentos laterais;
- revestimentos, com subdivises em internos,
externos e de estruturas internas;

d) o tratamento dispensado aos unitrios, para tornlos homogneos, possibilite conferir a eles;
- equivalncia financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformao em valor
vista, pelo desconto composto de juros usuais,
acrescidos da previso de inflao inferida com
base nos seis meses anteriores;

- instalaes eltricas;
- iluminao;
- instalaes hidrulicas;
- instalaes sanitrias;
- instalaes diversas, com as suas vrias subdivises (incndio, vapor, ar comprimido, ar condicionado, gs, etc.);
- esquadrias, com subdivises em portas, caixilhos e vidros, portas especiais e vidros especiais;

- equivalncia no tempo, mediante a transposio


dos unitrios, considerando-se a desvalorizao
monetria e/ou as variaes de custos na construo civil; em casos de insuficincia de eventos
de mercado de custos assemelhados contemporneos, permite-se a utilizao de dados pretritos, desde que corrigidos monetariamente e
considerada a sua valorizao real, mediante
tratamento estatstico-econmico e respectiva
abordagem dedutiva, fundamentada teoricamente por modelo matemtico (equao de
regresso), efetuando-se nestes casos o cotejo
com unitrios contemporneos colhidos em mercados similares;

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- equivalncia de situao pela transposio


dos unitrios, obedecendo a critrios tecnicamente consagrados, comprovados por instrumental matemtico, e que levam em considerao as variaes de custos de materiais
de construo e de servios nas diferentes regies do Pas, fazendo-se obrigatria a citao
das publicaes especializadas ou das fontes
de informao;
- equivalncia de caractersticas, usando-se critrios tcnicos comprovados, coeficientes, ndices, fatores, grficos ou tabelas, sempre com
a citao da fonte e dos pressupostos tericos
de sua elaborao, dirigidas especificamente a
benfeitorias, edificaes e construes industriais;
e) as taxas de capitalizao, quando empregadas,
sejam justificadas e comprovadas.

d) sejam apresentadas cotaes ou oramentos


dos fabricantes dos bens avaliandos, originais
ou similares, no caso da avaliao de instalaes
pelo mtodo comparativo direto de dados de
mercado.
7.1.4 Para mquinas, equipamentos e outros bens:

a) a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados, quando empregado o mtodo comparativo


direto de dados de mercado, seja assegurada
quanto:
- idoneidade e completa identificao da fonte
de informao;
- sua atualidade;
- ao detalhamento da descrio das suas caractersticas;

7.1.3 Para outras benfeitorias e instalaes:

a) sejam executados oramentos qualitativos e


quantitativos que considerem os custos e/ou os
unitrios das diversas fases construtivas em que
podem ser subdivididos cada melhoramento do
terreno, construo, benfeitoria especial ou
instalao, sempre que utilizado o mtodo de custo;
b) sejam apresentados os seguintes valores para
cada unitrio e/ou total do melhoramento do terreno, da construo, da benfeitoria especial ou
da instalao avaliandos, quando aplicado o mtodo do custo;
- de reproduo: com base nos custos de reproduo de bem similar novo, sem uso, equivalente ao melhoramento do terreno, construo, benfeitoria especial ou instalao
avaliandos, considerando-se as mesmas finalidade e utilidade;
- de depreciao: com base no uso que o melhoramento do terreno, a construo, a benfeitoria
especial ou a instalao avaliandos tiverem at
a data da vistoria ou do laudo e levando em conta os aspectos fsicos e funcionais, a vida
econmica til, a idade aparente e o estado geral
de conservao e/ou de manuteno; devem ser
utilizados os unitrios e as depreciaes adequados a cada uma das diversas fases construtivas pertinentes ao item avaliando;
- lquido: com base na diferena entre os valores
de reproduo e de depreciao, sendo que a
soma dos diversos valores lquidos equivale
ao valor de mercado vista, para o item avaliando e na data-base adotada como referncia,
considerando-se as mesmas finalidade e utilidade;
c) sejam observadas as mesmas exigncias constantes das alneas c, d e e de 7.1.2, devidamente adaptadas ao melhoramento do terreno,
construo, benfeitoria especial e/ou instalao avaliandos, sempre que empregado o mtodo do custo;

- sua semelhana com a mquina, o equipamento ou o outro bem (referido em 4.4 a 4.9)
objeto da avaliao;
b) a confiabilidade do conjunto de elementos que
atendem aos requisitos da alnea anterior, ainda
quando da aplicao do mtodo comparativo
direto, seja assegurada por:
- uniformidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
c) o tratamento dispensado aos elementos, para torn-los homogneos, possibilite conferir a eles;
- equivalncia financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformao em valor
vista, pelo desconto composto dos juros usuais,
acrescidos da previso de inflao inferida com
base nos 12 meses anteriores;
- equivalncia no tempo, mediante a transposio
dos valores dos elementos, considerando-se a
desvalorizao monetria; em casos de insuficincia de eventos de mercado de mquinas,
equipamentos e outros bens (referidos em 4.4 a
4.9) assemelhados contemporneos, permite-se
a utilizao de dados pretritos, desde que corrigidos monetariamente e considerada a sua
valorizao real, mediante tratamento estatsticoeconmico e respectiva abordagem dedutiva,
fundamentada teoricamente por modelo matemtico (equao de regresso), efetuando-se
nestes casos o cotejo com elementos contemporneos colhidos em mercados similares;
- equivalncia de caractersticas, usando-se critrios tcnicos comprovados, coeficientes, ndices, fatores, grficos ou tabelas, sempre com a
citao da fonte e dos pressupostos tericos de
sua elaborao, dirigidos especificamente a mquinas, equipamentos e outros bens (referidos
em 4.4 a 4.9);

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d) sejam executados oramentos qualitativos e quantitativos que considerem os custos e/ou os unitrios das diversas fases construtivas em que podem
ser subdividos cada mquina, equipamento ou
outro bem (referidos em 4.4 a 4.9), sempre que
utilizado o mtodo do custo;
e) sejam apresentados os seguintes valores para
cada unitrio e/ou total da mquina, do equipamento ou do outro bem avaliando, quando aplicado o mtodo do custo:
- de reproduo: com base nos custos de reproduo de bem similar novo, sem uso, equivalente mquina, ao equipamento ou ao outro
bem avaliando, considerando-se as mesmas
finalidade e utilidade;
- de depreciao: com base no uso que a mquina, o equipamento ou outro bem avaliando
tiveram at a data da vistoria ou do laudo e levando em conta os aspectos fsicos e funcionais, a
vida econmica til, e idade aparente, o estado
geral de conservao e/ou de manuteno; devem ser utilizados os unitrios e as depreciaes adequados a cada uma das diversas fases
construtivas pertinentes ao item avaliando;
- lquido: com base na diferena entre os valores
de reproduo e de depreciao, sendo que a
soma dos diversos valores lquidos equivale ao
valor de mercado vista, para o item avaliando
e na data-base adotada como referncia,
considerando-se as mesmas finalidade e utilidade;
f) sejam observadas as mesmas exigncias constantes das alneas c, d e e de 7.1.2, devidamente adaptadas mquina, ao equipamento ou
ao outro bem avaliando, sempre que empregado
o mtodo do custo;
g) sejam apresentadas cotaes ou oramentos dos
fabricantes de mquinas, equipamentos ou outros
bens avaliandos originais ou similares, no caso
da avaliao pelo mtodo comparativo direto de
dados de mercado;
h) as taxas de capitalizao, quando empregados
mtodos indiretos, sejam justificadas, citando-se
as fontes respectivas.
7.2 Avaliaes normais
Aqueles em que os elementos que contribuem para formar a convico de valor esto indicados de forma resumida ou que, respeitados os demais, atendem apenas
parcialmente os seguintes requisitos das avaliaes
rigorosas.
7.2.1 Para terrenos:

a) quanto atualidade dos elementos;


b) quanto semelhana dos elementos com o terreno
avaliando, no que concerne situao, destinao, sua efetiva vocao e ao aproveitamento
industrial, s suas formas e dimenses, sua
localizao em relao aos plos de valorizao

urbanos e aos centros de consumo, presena


de fcil acesso s vias de escoamento da produo, de desvios ferrovirios, e, em alguns casos,
de cursos d gua, s caractersticas fsicas e
adequao ao meio, devidamente verificados;
c) quanto confiabilidade do conjunto de elementos,
seja assegurada por:
- homogeneidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
- nmero de elementos de mesma natureza, efetivamente utilizados e no descartados, maior ou
igual a cinco;
d) quando do emprego de mais de um mtodo, o valor final deve estar contido entre os valores extremos encontrados ou coincidir com o resultado
obtido com a utilizao do mtodo mais confivel.
7.2.2 Para benfeitorias (Edificaes):

a) sejam considerados os mesmos oramentos


qualitativos e quantitativos, facultando-se o clculo da depreciao das diversas fases construtivas atravs de um nico coeficiente para todas
elas;
b) a confiabilidade de cada um dos unitrios utilizados seja assegurada quanto:
- idoneidade e completa identificao da fonte
de informao;
- sua atualidade;
- ao detalhamento da descrio das suas caractersticas respectivas;
- contemporaneidade dos unitrios.
7.2.3 Para outras benfeitorias e instalaes:

a) sejam considerados os mesmos oramentos


qualitativos e quantitativos que levam em conta
os custos e/ou unitrios das diversas fases construtivas em que podem ser subdivididos cada
melhoramento do terreno, construo, benfeitoria
especial ou instalao, sempre que utilizado o
mtodo do custo, facultando-se o clculo da depreciao das diversas etapas construtivas atravs
de um nico coeficiente;
b) seja observada a mesma exigncia constante da
alnea b de 7.2.2, devidamente adaptada ao melhoramento do terreno, construo, benfeitoria
especial e/ou instalao avaliandos, sempre que
empregado o mtodo do custo;
c) seja identificada a fonte que cotou ou orou o
bem original ou similar ao avaliando, no caso de
avaliao pelo mtodo comparativo direto de dados do mercado.

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7.2.4 Para mquinas, equipamentos ou outros bens:

a) confiabilidade de cada um dos elementos


utilizados, quando empregado o mtodo comparativo de dados de mercado, seja assegurada
quanto:
- idoneidade e a completa identificao das
fontes de informao;
- sua atualidade;
- ao detalhamento da descrio das suas caractersticas;
- sua semelhana com a mquina, o equipamento ou o outro bem avaliando;
- homogeneidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
b) sejam considerados os mesmos oramentos
qualitativos e quantitativos, facultando-se o clculo da depreciao das diversas etapas construtivas em que podem ser subdivididos cada mquina, equipamento ou outro bem, atravs de um
nico coeficiente, sempre que utilizado o mtodo
do custo;
c) seja observada a mesma exigncia constante da
alnea b de 7.2.2, devidamente adaptada mquina, ao equipamento, ou a outro bem avaliando,
sempre que empregado o mtodo do custo;
d) seja informada a fonte que cotou o bem original
ou similar ao avaliando, no caso de avaliao pelo
mtodo comparativo direto de dados de mercado;
e) seja citada a fonte que informou a taxa de capitalizao, quando empregados os mtodos indiretos.
7.3 Avaliaes expedidas
So aquelas que se louvam em informaes e na escolha
arbitrria do avaliador, sem se pautar por metodologia
desta Norma e sem a comprovao expressa dos elementos ou mtodos que levaram convico do valor;
so igualmente aquelas que no podem ser classificadas
como avaliaes rigorosas ou normais.
Nota: S devem ser utilizadas em casos especiais, sempre justificada a sua utilizao, devidamente acompanhada do
respectivo termo de responsabilidade, sendo expressamente mencionado o engenheiro responsvel por elas
e seu respectivo registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).

8 Condies gerais
8.1 Desenvolvimento do processo avaliatrio
8.1.1 Pressupostos

As seguintes condies devem ser observadas e preceder o processo avaliatrio:


a) caracterizao do objetivo da avaliao, para
permitir ao avaliador estabelecer o grau de detalhamento das atividades bsicas, o nvel de preci-

so compatvel com a finalidade da avaliao e


as demais circunstncias que podem influir no
valor de cada item avaliando;
b) individualizao do objeto da avaliao, obtida
atravs de seu cadastro, compreendendo plantas,
memoriais descritivos e documentao fotogrfica, em grau de destacamento compatvel com o
nvel de preciso exigido pela finalidade da
avaliao, englobando a totalidade do item
avaliando - terreno, edificaes, construes, benfeitorias especiais e em geral, instalaes, mquinas, equipamentos e outros bens - e propiciando a coleta de todos os elementos que influem
na fixao de seu valor respectivo;
c) informaes complementares: sempre que necessrio ao desenvolvimento do trabalho avaliatrio,
devem ser tambm conhecidos os elementos
relativos ao estado de cada item avaliando, objetivando a considerao dos fatores valorizantes ou
desvalorizantes dele decorrentes.
8.2 Atividades bsicas
8.2.1 Vistoria

Visa a permitir a individualizao de cada item avaliando,


em relao ao universo a que pertence, alm da verificao e da complementao dos elementos relativos aos
pressupostos, devendo abranger:
a) para terrenos:
- a caracterizao fsica da regio: topografia,
superfcie e vegetao, natureza do subsolo,
ocupao predominante, meio ambiente e outros
fatores de importncia;
- os melhoramentos pblicos existentes na regio,
tais como vias de acesso principais e secundrias, existncia de guias, sarjetas e pavimentao, presena de redes de energia eltrica
(principalmente fora), de gua potvel, de esgotos sanitrios, de telefone, de gs e de guas
pluviais, iluminao pblica, sistema virio e outros;
- os servios comunitrios da regio, tais como
transporte coletivo, rede bancria, proximidade
de ncleos residencias compatveis com a natureza da mo-de-obra necessria, segurana,
sade, lazer, ensino, cultura e outros;
- o potencial de utilizao da regio definido por
planos diretores e pela legislao especfica do
parcelamento do solo, assim como pelas
restries fsicas, legais e scio-econmicas de
uso, pela estruturao do sistema virio e outros;
- a classificao da regio;
- a caracterizao fsica do terreno avaliando, com
destaque para a topografia, a superfcie, a vegetao, a natureza do subsolo, a ocupao e outros fatores intrnsecos;

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- os acessos s principais vias de escoamento da


produo, os servios e melhoramentos pblicos que beneficiam o terreno avaliando, os
desvios ferrovirios e a presena de cursos
dgua;
- as utilizaes atual, potencial, legal e econmica do terreno avaliando;
- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes
do terreno avaliando;
b) para benfeitorias (edificaes):
- a caracterizao fsica da regio, os melhoramentos pblicos nela existentes, os seus
servios comunitrios, o seu potencial de utilizao e a sua classificao, de conformidade com
as referncias feitas na alnea 8.2.1-a);
- a caracterizao fsica de cada edificao avalianda, com destaque para a composio e o
acabamento das diversas fases construtivas;
- a caracterizao dos estados de conservao e
das idades real e aparente;
- as utilizaes atual, potencial, legal e econmica da edificao avalianda;

d) para mquinas, equipamentos e outros bens:


- a caracterizao fsica da regio, os melhoramentos pblicos nela existentes, os pblicos seus
servios comunitrios, o seu potencial de utilizao e a sua classificao, de conformidade
com as referncias feitas na alnea 8.2.1-a);
quando necessrio;
- a descrio sumria do complexo ou da unidade
produtiva industrial, quanto localizao,
rea, construo, produo predominante,
ao meio ambiente e a outros fatores caractersticos;
- o potencial de utilizao do bem avaliando,
quanto s condies de mo-de-obra, de energia, de matrias-primas, de suprimentos de mercado em geral e de transporte;
- a caracterizao fsica do bem avaliando, com
especial destaque para sua qualidade e seus
detalhes construtivos;
- a caracterizao dos estados de conservao e
de manuteno, bem como das idades real e
aparente de cada item avaliando;
- a determinao da vida til de cada mquina,
equipamento ou outro bem avaliando, em funo do desenvolvimento histrico dos tpicos
anteriores;

- a determinao de sua vida til;


- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes da
edificao avalianda;
c) para outras benfeitorias e instalaes:
- a caracterizao fsica da regio, os melhoramentos pblicos nela existentes, os seus servios
comunitrios, o seu potencial de utilizao e a
sua classificao, de conformidade com as
referncias feitas na alnea 8.2.1-a);
- a caracterizao fsica do melhoramento do terreno, da construo da benfeitoria especial ou
da instalao avaliandos, com destaque para a
composio e o acabamento das fases construtivas pertinentes;

- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes da


mquina, do equipamento ou do outro bem avaliando.
8.2.2 Pesquisa de valores

De acordo com a natureza da avaliao, o nvel de preciso desejado e a disponibilidade de elementos deve
abrangir;
a) para terrenos:
- avaliaes e/ou estimativas anteriores confiveis;
- transaes de ofertas de terrenos;
- transaes de ofertas de terrenos comparveis,
situados nas circunvizinhanas;
- valor dos frutos;

- a caracterizao dos estados de conservao e


de manuteno, bem como das idades real e
aparente de cada item avaliando;
- as utilizaes atual, potencial, legal e econmica do melhoramento do terreno, da construo, da benfeitoria especial ou da instalao
avaliandos;
- a determinao da vida til de cada item avaliando;
- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes do
melhoramento do terreno, da construo, da benfeitoria especial ou da instalao avaliandos;

- custos dos insumos e servios;


b) para benfeitorias (edificaes):
- avaliaes e/ou estimativas anteriores confiveis;
- custos unitrios de construo civil (materiais e
servios);
- custos financeiros;
- despesas diretas e indiretas e lucros do construtor;
c) para outras benfeitorias e instalaes:
- avaliaes e/ou estimativas anteriores confiveis;

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- custos unitrios de construo civil (materiais e


servios);
- custos financeiros;
- custos de montagem e instalao;
- despesas diretas e indiretas e lucros do construtor;
d) para mquinas, equipamentos e outros bens:

9.1.3 Ainda no caso da aplicao do mtodo comparativo

direto de dados de mercado, o tratamento de homogeneizao deve ser levado a efeito com o auxlio de
fatores de ajuste ou de ponderao, extrados de trabalhos consagrados ou estabelecidos atravs de estudos
matemticos e/ou estatsticos, de equaes de regresso
linear ou mltipla, e/ou com o apoio em outras anlises
tcnicas desenvolvidas pelo avaliador. terminantemente vedada a utilizao de fatores subjetivos.

- avaliaes e/ou estimativas anteriores confiveis;

9.2 Benfeitorias e instalaes

- custos unitrios do setor;

9.2.1 As avaliaes rigorosas de edificaes, construes,


melhoramentos do terreno, benfeitorias especiais e em
geral, e instalaes, quando aplicado o mtodo do custo,
devem ser feitas atravs de oramentos qualitativos e
quantitativos, determinando-se o valor de cada unidade
isoladamente.

- custos de montagem e instalao;


- custos acessrios (fretes, impostos, taxas, etc.).
8.2.2.1 Escolha e justificativa dos mtodos e critrios de

avaliaes em funo dos dados obtidos em pesquisa,


adotando-se a metodologia e as diretrizes que permitam
conferir a maior consistncia da manifestao acerca do
valor.
8.2.2.2 Tratamento dos elementos de acordo com os cri-

trios escolhidos e em funo da metodologia adotada;


os dados obtidos devem ser tratados por meio de parmetros e clculos, de modo a colocar-se em evidncia e
a freqncia e a influncia dos atributos na formao dos
preos, as relaes que causem efeito, a regularidade
das ocorrncias e a qualidade das amostras.
8.2.2.3 Clculo do valor de cada item (terreno, edificaes,
construes, benfeitorias especiais e em geral, instalaes, mquinas, equipamentos e outros bens) com base
nos critrios estabelecidos e de acordo com os resultados dos tratamentos efetuados, definindo-se tambm o
nvel de preciso da avaliao, segundo o Captulo 7.
8.2.2.4 Consideraes finais e concluso com a apresen-

tao das peculiaridades de cada item avaliando, das


condicionantes no explicitadas no corpo do trabalho e
das consideraes inerentes ao valor e ao contexto em
que este se definiu.

9.2.1.1 Nestes casos, o coeficiente de depreciao deve

ser aplicado a cada fase construtiva pertinente ao bem


avaliando, com base no uso que teve at a data da vistoria
ou do laudo e levando em conta os aspectos fsicos e
funcionais, a vida econmica til, a idade aparente e o
estado geral de conservao e/ou de manuteno.
9.2.2 Nas avaliaes normais, permite-se o emprego de

custos unitrios retirados de publicaes consagradas


ou de tabelas tecnicamente fidedignas, obrigando-se o
avaliador a citar as fontes respectivas. Neste caso, o coeficiente de depreciao tambm pode ser assumido com
base em trabalhos tecnicamente idneos.
9.2.3 Nas instalaes, quando utilizado o mtodo
comparativo direto de dados de mercado, devem ser apresentados os oramentos e as cotaes de intalaes
similares ou simplesmente citada a fonte de informao,
na dependncia do nvel de preciso que o avaliador desejar atingir.
9.2.4 A vida til das instalaes deve ser estabelecida
em funo das mquinas e dos equipamentos que dela
se utilizam.

9 Condies especficas
9.3 Mquinas, equipamentos e outros bens
9.1 Terrenos
9.1.1 Na avaliao de terrenos industriais devem ser

utilizados o mtodo comparativo direto de dados de


mercado ou os indiretos da renda, involutivo e residual.
O emprego de fatores de gleba terminantemente vedado, inclusive nos tratamentos de homogeneizao.
9.1.2 Quando da utilizao do mtodo comparativo direto
de dados de mercado, deve ser empregado o critrio do
metro quadrado mdio, obtendo-se o valor do terreno
atravs da multiplicao direta de sua rea pelo valor
bsico unitrio adotado. Neste caso, devem ser cuidadosamente analisados os fatores valorizantes ou desvalorizantes de correntes das caractersticas dos fatores
relativos aos pressupostos, relacionados em 8.2.1-a). No
so consideradas as influncias de testada, de profundidade, de esquina e de frentes mtiplas, mas deve-se
levar em conta a existncia ou no de rea de expanso industrial.

9.3.1 Todos os equipamentos no durveis devem ser

avaliados individualmente.
9.3.2 A determinao da vida til de mquinas isoladas

deve levar em conta o seu potencial de comercializao,


devidamente justificado pelo avaliador.
9.3.3 Sempre que a mquina ou o equipamento avaliando

se constituir em componente importante de um complexo


ou de uma unidade industrial, a sua vida til respectiva
no pode ser superior do complexo ou da unidade a
que pertence.
9.3.4 A depreciao de mquinas, equipamentos e outros
bens pode ser calculada atravs de progresses geomtricas ou de outros mtodos consagrados, obrigandose o avaliador a explicitar fundamentadamente o critrio
utilizado.

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9.4 Complexos industriais


9.4.1 Na avaliao de complexos industriais, deve ser in-

cluda uma minuciosa anlise do desempenho da empresa, no que concerne ao fluxograma implantado,
produtividade, existncia de mercado e de concorrncia,
ao estado de conservao e de manuteno gerais, aos
eventuais planos de expanso, aos bens incorpreos ou
intangveis e s demais caractersticas peculiares indstria avalianda.
9.4.2 Para fins de clculo de depreciao, a vida til do

complexo industrial avaliando deve ser fixada em funo


de uma projeo que considere as condies de mercado, os estados gerais de conservao e de manuteno do setor industrial (bem como de todos os bens
que o integram) e dos demais fatores referidos no subitem anterior, obrigando-se o avaliador a apresentar a
respectiva justificativa.
9.4.3 O resultado final deve englobar as consideraes
de valor sobre os bens intangveis ou incorpreos, o fundo de comrcio e o valor em marcha, este definido como
aquele excesso de valor que uma empresa industrial em
operao, produzindo e apresentando lucro, possui sobre outra similar em estgio no to avanado.

L = lucros lquidos provveis e acumulados no


trinio futuro de recomposio, considerados
como srie uniforme de pagamentos mensais
para fins de aplicao do fator de valor presente
n = nmero de meses do trinio = 36
r = taxa mensal que abrange os juros normais e
a correo inflacionria; est inferida com base
na inflao dos 12 meses anteriores data
do laudo
9.5 Rendimentos e frutos
So, preferivelmente, avaliados por comparao direta.
9.6 Direitos e gravames
9.6.1 Servides

So avaliadas em funo dos riscos, das restries e


dos incmodos que acarretam ao bem avaliando considerado como um todo.
9.6.2 Usufrutos

9.4.4 Ainda, na avaliao de complexos industriais, devem

ser devidamente considerados e integrar o resultado final:


a) os custos financeiros durante o perodo de reproduo ou de montagem do complexo avaliando;

So avaliados em funo da renda real ou estimativa,


durante o prazo estabelecido ou previsto de sua durao.
9.6.3 Concesses e comodatos

c) os custos de inventrios;

A avaliao resulta da transformao em valor presente


dos rendimentos futuros a serem obtidos durante o prazo
da concesso ou do comodato.

d) o valor em marcha;

9.6.4 Direitos hereditrios e possessrios

e) o fundo de comrcio.

A avaliao leva em conta o valor do bem com a sua situao dominal regularizada, deduzida a parcela correspondente s despesas e ao tempo necessrio sua
regularizao.

b) as despesas da posta-em-marcha;

9.4.5 Os custos financeiros durante o perodo de repro-

duo e/ou de montagem so apurados atravs de modelo de fluxo de caixa justificado pelo avaliador.
9.4.6 As despesas da posta-em-marcha e o valor em mar-

cha so avaliados atravs da aplicao de modelos tpicos e tradicionais do setor, devidamente fundamentados
pelo avaliador.
9.4.7 O fundo de comrcio deve ser avaliado mediante a

anlise da rentabilidade verificada nos ltimos cinco anos


imediatamente anteriores data do laudo. Os lucros
lquidos retirados dos balanos desse qinqnio
passado de observao, devidamente atualizado para a
data do trabalho avaliatrio, devem permitir o traado de
uma curva mdia, cuja tendncia projetada para os trs
anos seguintes data do laudo. Os lucros provveis
acumulados nesse trinio futuro so considerados como
srie uniforme de pagamentos e devem ser transformados em valor presente (para a data do laudo),
recomendando-se o emprego da seguinte frmula:
FC =

L (1 + r )n - 1
x
n
r (1 + r )n

Onde:
FC = valor do fundo de comrcio que se deseja
apurar

9.6.5 Seguros

As avaliaes para fins secundrios devem obedecer


principalmente s prescries institudas pelo IRB - Instituto de Resseguros do Brasil, bem como s prescries
desta Norma (quando se fizer necessrio), sendo sempre
imprescindvel indicar claramente o texto e a designao
numrica dos documentos (IRB) ou a referncia desta
Norma, aplicadas em cada caso.
9.6.6 Desapropriaes

As avaliaes para fins expropriatrios devem considerar


o valor individual de cada bem atingido pelo ato pblico,
assim como todos os demais danos dele decorrentes,
tais como prejuzos de mutilao, desvalorizao de bens
remanescentes, paralisaes temporrias ou permanentes da produo industrial, remoes e remontagens
de mquinas, equipamentos e instalaes, aluguis de
armazns e outros imveis destinados estocagem ou
guarda de mquinas, equipamentos, matrias-primas,
produtos acabados e semi-acabados, etc., dispensa forada de pessoal, perdas parciais ou totais de fundo de comrcio, e outros, de modo a se atingir um resultado final
que expresse a justa e reparadora indenizao.

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9.7 Hipotecas, penhores e garantias em geral


So avaliados com base na metodologia exposta nesta
Norma, devendo o avaliador fundamentar tecnicamente
o coeficiente de liquidez aplicado a cada item.

10 Apresentao de laudos
10.1 A apresentao dos laudos deve obedecer s prescries desta Norma.
10.2 Na apresentao dos laudos devem constar, obrigatoriamente, os seguintes tpicos:
a) o interessado, pessoa fsica ou jurdica que encomendou o trabalho avaliatrio;
b) o proprietrio, quando possvel;

g) as pesquisas de valores, com a indicao das fontes e demais informaes relacionadas em 8.2.2;
h) os mtodos e critrios utilizados, com a justificativa da escolha;
i) a homogeneizao dos elementos pesquisados,
com o atendimento das prescries referentes ao
nvel de preciso da avaliao, constantes do
Captulo 7;
j) a sequncia dos clculos avaliatrios de cada
item ou bem avaliando;
k) a determinao do valor final, com a indicao
da data de referncia;
l) as concluses, com os fundamentos resultantes
da anlise final;

c) o objetivo do trabalho, segundo a informao


prestada por quem o solicitou;

m) a data da vistoria e do laudo, o nome, a assinatura,


o nmero do registro no CREA e as credenciais
do avaliador;

d) o nvel de preciso da avaliao, com a indicao


da categoria em que se enquadra, segundo a classificao constante do Captulo 7 desta Norma;

n) os anexos, tais como plantas, documentao


fotogrfica, pesquisas de valores e outros.

e) os pressupostos, observadas as condies constantes de 8.1.1;


f) o relato das vistorias, com as informaes relacionadas em 8.2.1;

10.3 A apresentao do resultado final pode constar de


um relatrio em forma de anexo, no qual so relacionados os resultados obtidos para cada item e a somatria
respectiva, ainda que o valor seja nulo. A critrio do avaliador podem ser acrescentados outros detalhes ou esclarecimentos, como consideraes finais.