Dissertao de Mestrado

A PRODUO DO ESPAO NA ZONA DE EXPANSO DE

ARACAJU/SE: DISPERSO URBANA, CONDOMNIOS
FECHADOS E POLTICAS PBLICAS
Orla Por do Sol, Aracaju. Foto: Alexandro Zambrana, 2010
20102010

Sarah Lcia Alves Frana

Universidade Federal Fluminense
Mestrado em Arquitetura e Urbanismo

Niteri -RJ
Agosto, 2011
 SARAH LCIA ALVES FRANA

A PRODUO DO ESPAO NA ZONA DE EXPANSO DE

ARACAJU/SE: DISPERSO URBANA, CONDOMNIOS
FECHADOS E POLTICAS PBLICAS

Dissertao apresentada ao Programa de Ps-

Graduao em Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Federal Fluminense, como requisito
parcial para obteno do Grau de Mestre. rea de
Concentrao: Gesto do Espao Urbano.

Orientadora: Profa Dra. VERA L. F. REZENDE

Niteri
2011
 SARAH LCIA ALVES FRANA

A PRODUO DO ESPAO NA ZONA DE EXPANSO DE

ARACAJU/SE: DISPERSO URBANA, CONDOMNIOS FECHADOS E
POLTICAS PBLICAS

Dissertao apresentada ao Programa de Ps-Graduao em

Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense,
como requisito parcial para obteno do Grau de Mestre. rea
de Concentrao: Gesto do Espao Urbano.

BANCA EXAMINADORA:

_______________________________________________________________
Profa. Dra. Vera Lcia F. Rezende (UFF) Orientadora

_______________________________________________________________
Profa. Dra. Maria de Lourdes Pinto Machado Costa (UFF)

_______________________________________________________________
Profo. Dr. Werther Holzer (UFF)

_______________________________________________________________
Profa. Dra Llian de Lins Wanderley (UFS)

Niteri
2011
 minha me,
pelo imenso amor incondicional.
 AGRADECIMENTOS

A realizao desse mestrado no seria finalizada se no fosse a contribuio

e compreenso de algumas pessoas que para mim, foram muito importantes. Por
isso, expresso os meus agradecimentos a todos que, de forma direta ou indireta,
colaboraram para a sua concretizao.

Em primeiro lugar, quero agradecer a Deus, meu suporte, que me conduziu

pelos caminhos da persistncia e da coragem para enfrentar todas as dificuldades
do percurso de morar longe de casa.

Capes/CNPq, pela concesso da bolsa de estudos fundamental para o

prosseguimento ao mestrado.

minha orientadora Vera Rezende, pelo incentivo, amizade, carinho,

dedicao e, acima de tudo, profissionalismo sempre presentes.

Aos professores do mestrado, em especial Patrcia Fraga, que to bem me

acolheu, sou grata pelos ensinamentos recebidos.

professora Maria de Lourdes, pela grande confiana ao permitir ajud-la a

ministrar a disciplina em Estgio Docente e, tambm, pelas ricas contribuies na
Banca de Qualificao, junto ao Prof. Werther Holzer.

Aos meus colegas do mestrado, pelas trocas de conhecimento to ricas, e

aos funcionrios da secretaria do Programa, pela forma sempre atenciosa, gentileza
e prontido que me receberam.

minha me, pelo constante e integral apoio, sobretudo por estar sempre de
prontido para me ajudar nos momentos difceis e compartilhar as conquistas.

Ao meu pai (in memorian), que, hoje, mais do que nunca, sua presena se faz
sentir, pois sinto a continuidade do seu apoio irrestrito nas minhas escolhas.

s minhas irms do S, acrescidas por Ti, minhas melhores amigas, que

apesar da distncia que nos separa, sempre torceram pela minha vitria,
fortalecendo a nossa unio.
 minha av Enoi, por ser a melhor v do mundo!

Aos meus sobrinhos Tiago e Ana Carolina, por compreender, mesmo que
diante de lgrimas, que tia Sarah precisava retornar aos estudos no Rio de Janeiro.

Aos meus cunhados, obrigado pelo apoio de sempre e pelos cuidados de

irmos mais velhos e melhores amigos.

Guilherme, meu namorado e grande cmplice nessa jornada, por

enfrentarmos sempre juntos a rdua tarefa de viver longe da famlia. Agradeo a
voc por fazer parte de tudo isso!

Aos meus amigos, que mesmo distantes, sempre acreditaram, torceram e

confiaram no meu sonho, alm de palavras de consolo, pacincia e suporte amigo.

Aos integrantes do NEPHU/UFF, que propiciaram um convvio agradvel e

acolhimento demonstrados ao longo das atividades.

Priscilla e Denyse, que me auxiliaram na confeco dos mapas. Obrigada

pela pacincia e pelas inmeras noites sem dormir!

professora Llian Wanderley, que sempre me incentivou a estudar a Zona

de Expanso, obrigada pela amizade, carinho e, principalmente pela ateno.

Aos funcionrios da SEPLAN, em especial Luciano Pimentel, Dulcival e Juan,

onde tive rica e saudvel experincia em gesto urbana, pela confiana, amizade e,
principalmente, por me permitir aprender tantos conhecimentos sobre Aracaju.

Aos funcionrios da EMURB, em especial Mercs, Gilberto e Marleide, por

disponibilizarem dados importantes e permitir a minha presena diria para
consultas a vrios documentos.

s Associaes de Moradores da Zona de Expanso, em especial ao

COMBAZE, pelas informaes essenciais e entrevista concedida.

Por fim, agradeo a todos os outros que colaboraram, tambm, para o

encerramento de uma fase de vida. Posso dizer, agora, depois de todos os
obstculos vencidos, que tudo valeu a pena. A todos vocs meu muito obrigada!
O rio atinge seus objetivos porque
aprendeu a contornar obstculos.
(Lao Tse)
 RESUMO

Esta pesquisa se insere nas discusses a cerca do tema expanso urbana dispersa
e tem como objetivo analisar e aprofundar a produo dispersa do espao,
enfocando o crescimento de Aracaju, consagrada na Zona de Expanso Urbana -
ZEU, como materializao da atuao do Estado, do capital imobilirio, com especial
ateno s questes ambientais, geradoras de intensos conflitos sociais. Nos
ltimos 30 anos, Aracaju tem sido alvo de intervenes que comprometem o
desenvolvimento urbano, como a ocupao do espao conduzida pela ao do
governo atravs de investimentos pblicos e pela valorizao de terra, induzida pela
indstria da construo civil. A ZEU, definida pelo Plano Diretor de 2000 como Zona
de Adensamento Restrito, abrange o litoral costeiro sul do municpio, onde esto
sendo implantados conjuntos populares, manses de veraneio, condomnios
horizontais e verticais que dirigem para esta rea, o crescimento fragmentado da
cidade. A insero dessas novas tipologias habitacionais tem acentuado a
degradao ambiental, atravs do desmonte de dunas e aterramento de mangues e
lagoas, somadas a precariedade de infraestrutura, ausncia de drenagem e
esgotamento sanitrio, alm da falta de cumprimento das normas e leis, que regem
o uso e ocupao do solo. Para a concretizao deste trabalho, foram realizados:
levantamento bibliogrfico e documental, pesquisa em rgos pblicos para coleta
de dados e informaes sobre os empreendimentos, visitas ao local, bem como a
elaborao de tabelas, mapas e cartogramas, a fim de traduzir espacialmente, o
referido processo de ocupao. Verifica-se, como resultado da pesquisa que a
ocupao dispersa da ZEU incentivada pelo mercado imobilirio, com a
construo de seus empreendimentos, mas, tambm, pelo Estado, a partir da oferta
de acessibilidade, melhorias urbanas e construo de conjuntos habitacionais.
Essas aes acarretam a produo do solo, regida por uma legislao contraditria
que permite o adensamento populacional, com acirramento dos conflitos ambientais
e a precarizao das condies de vida dos moradores.

Palavras-chave: Disperso Urbana, Expanso Urbana, Gesto Urbana, Produo

Habitacional, Condies Ambientais.
 ABSTRACT

This research is inserted in the discussions around the theme urban sprawl
expansion and has as its objective to analyze and further the sprawling production of
the space, focusing on the expansion of Aracaju, consecrated in the Urban
Expansion Zone ZEU, with materialization of the performance of the State, of real
estate capital, with special attention to environmental questions, generators of
intense social conflicts. In the last 30 years, Aracaju has been the target of
interventions that have encouraged urban development, such as the occupation of
the space conducted by government action through public investment and by
appreciation of land, induced by civil construction. The ZEU, defined by the Master
Plan of 2000 as a Densification Restricted Zone, covers the coastal shoreline south
of the municipality, where popular sets are being implanted, vacation villas, horizontal
and vertical condominiums that drive to this area, the fragmented growth of the city.
The insertion of these types of habitations has marked environmental degradation,
through the leveling of dunes and the filling-in of mangroves and lakes, in addition to
precarious infrastructure, absence of drainage and sewerage, beyond a lack of
compliance with rules and laws governing the use and occupation of the soil. To
carry-out this work, steps were performed: bibliographical and documental lifting,
research in public organizations to collect data and information about the ventures,
visits to the site, as well the elaboration of tables, maps and cartograms, to spatially
translate, the referred occupation process. It was verified, as a result of the research
that the dispersed occupation of the ZEU is incentivized by the real estate market,
with the construction of their ventures, but, also, by State, from the offering of
accessibility, urban improvements and construction of housing complexes. These
actions brought about the production of the soil, governed by a contradictory
legislation that permits population densification, with the intensification of
environmental conflicts and insecurity of the lives of the inhabitants.

Key Words: Urban Sprawl, Urban Expansion, Urban Management, Housing

Production, Environmental Conditions
 LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Localizao do Estado de Sergipe e Aracaju. ............................................ 54

Figura 2: Evoluo Urbana de Aracaju...................................................................... 55
Figura 3: Vazios Urbanos, Aracaju, 2005 .................................................................. 59
Figura 4: Ortofotocarta de Aracaju com Localizao da Zona de Expanso Urbana 61
Figura 5: Propriedades com Cultivo de Coco-da-Baa .............................................. 62
Figura 6: Placa de Stio ............................................................................................. 62
Figura 7: Ponto de Explorao do Petrleo ............................................................... 64
Figura 8: Sede do Tecarmo ....................................................................................... 64
Figura 9 e 10: Propaganda da Obra da Rodovia Jos Saney na poca da sua
Construo ......................................................................................................... 65
Figura 11: Foto Area Tecarmo Dcada de 1980 .................................................. 65
Figura 12: Evoluo do Crescimento de Aracaju Entre 1890-2003 ........................... 67
Figura 13: Foto Area Loteamento Aruana I e II Dcada de 1980 ......................... 68
Figura 14: Evoluo da Implantao dos Loteamentos Residenciais 1979-2010 ..... 69
Figura 15: Aprovao dos Loteamentos Residenciais Quantidade de Lotes, 1979-
2010 ................................................................................................................... 73
Figuras 16 e 17: Caractersticas Rurais e Moradias no Povoado So Jos e Areia
Branca ................................................................................................................ 74
Figuras 18: Loteamento Aruana ................................................................................ 74
Figuras 19: Loteamento Costa Azul .......................................................................... 74
Figura 20: Condomnios em Matapu Proximidade da Paisagem Natural ............. 75
Figura 22: Evoluo da Implantao dos Condomnios Horizontais, 1990-2010 ...... 78
Figura 22: Aprovao dos Condomnios Horizontais, 1990-2010 ............................. 82
Figura 23: Placa de Venda de um Condomnio ......................................................... 84
Figura 24: Propaganda de Venda de Lotes para Construo de Empreendimentos 85
Figuras 25 e 26: Manso Eduardo Fonseca Primeiro Edifcio Residencial da ZEU
........................................................................................................................... 86
Figura 27: Condomnio Palm Ville Residence ........................................................... 86
Figura 28: Condomnio Res. Porto do Atlntico ........................................................ 86
Figura 29: Implantao dos Condomnios Verticais .................................................. 87
Figura 30: Cadastro Imobilirio e Uso do Solo Predominante na ZEU...................... 90
Figura 31: Macrozoneamento de Aracaju ................................................................. 99
Figura 32: reas de Interesse Ambiental AIAs .................................................... 101
Figura 33: reas de Interesse Urbanstico AIUs.................................................. 104
Figura 34: Imagem de Satlite Quickbird, com as reas de Interesse Pblico na
Bacia 01 ........................................................................................................... 108
Figuras 35 e 36: Ponte Joel Silveira AJU- Caueira ................................................. 111
Figura 37: Implantao dos Eixos Virios ............................................................... 112
Figura 38: Avenida Oba, sem Sinalizao, Canteiro e Iluminao Precria. .......... 113
Figura 39: Rodovia Prof. Eduardo Cabral de Menezes Rampa em rea Non
Aedificandi........................................................................................................ 113
Figuras 40 e 41: Residencial do PAR...................................................................... 115
Figura 42: Implantao dos Projetos Habitacionais ................................................ 116
Figura 43: Localizao e Implantao do Bairro 17 de Maro ................................ 118
Figura 44 e 45: Residencial Costa do Sol e Unidades Residenciais Entregues ...... 118
Figuras 46, 47, 48, 49: Bairro Novo Residncias Entregues ................................ 119
Figura 51: Etapas do Projeto de Macrodrenagem na ZEU...................................... 122
Figuras 51 e 52: Obras de Drenagem na Rodovia Jos Sarney ............................. 123
Figura 53: Orla de Aruana no Final dos Anos 1990 ................................................ 125
Figura 54 e 55: Bares da Rodovia Jos Sarney, Povoado Mosqueiro .................... 125
Figura 56: Orla de Aruana no Final dos Anos 1990 ................................................ 126
Figura 57: Orla de Aruana Em 2000 ........................................................................ 126
Figura 58: Quiosque na Orla de Aruana.................................................................. 127
Figura 59: Paisagem na Orla de Aruana ................................................................. 127
Figura 60: Implantao dos Projetos Orla ............................................................. 128
Figura 61 e 62: Antiga Orlinha do Mosqueiro (Atracadouro dos Barcos de Pesca e
Bares)............................................................................................................... 129
Figura 63: Orla Por do Sol ....................................................................................... 129
Figura 64: Orla Por do Sol ....................................................................................... 129
Figura 65 e 66: Margens do Rio Vaza Barris e Praia de Aruana ............................. 132
Figura 67: Cordo Dunar da Rodovia Jos Sarney, Prximo ao Tecarmo. ............. 133
Figura 68: Dunas na Regio do NUCAT Petrobrs ................................................. 134
Figura 69: Dunas e Coqueirais ................................................................................ 134
Figura 70: Conjunto Dunar de Maior Altitude, Rtula do Farol do Mosqueiro ......... 135
Figura 71: Conjunto Dunar da Aruana, Rodovia Jos Sarney ................................. 135
Figura 72: Mapa Geoambiental de Aracaju ............................................................. 136
Figura 73: Ortofotocarta de Aracaju Recorte Manguezal do Rio Vaza Barris ...... 137
Figura 74: Foto Area do Manguezal do Rio Vaza Barris ....................................... 137
Figura 75: Vazios Urbanos e Lagoas de Drenagem................................................ 138
Figura 76: Lagoas de Drenagem ............................................................................. 138
Figura 77 e 78: Aterramento das Lagoas ................................................................ 139
Figura 80: Realidade Ambiental da ZEU ................................................................. 140
Figura 80: Chuvas em Maio de 2009 ...................................................................... 143
Figura 81: Chuvas em Abril de 2010 ....................................................................... 143
Figura 82: Poluio de gua do Mar decorrente da Ausncia de Esgotamento
Sanitrio ........................................................................................................... 153
Figura 83: Bares antes da Demolio ..................................................................... 154
Figura 84: Demolio do Bar do Joca ..................................................................... 154
Figuras 85 e 86: Cemitrio X Lagoas na ZEU ......................................................... 159
Figuras 87 e 88: Protesto dos Moradores da ZEU Cobrana pelo Direito Cidade
......................................................................................................................... 160
Figura 89: Realidade Ambiental X Ocupao Urbana da ZEU ................................ 163
 LISTA DE TABELAS

Tabela 01: Populao Total e Urbana, Brasil, 1940-2000..........................................26

Tabela 02: Vazios Urbanos, Aracaju e Zona de Expanso Urbana, 2005.................60
Tabela 03: Contagem da Populao, Aracaju e Zona de Expanso Urbana,
1980 - 2007.................................................................................................................66
Tabela 04: Loteamentos Residenciais, Zona de Expanso Urbana de Aracaju,
1979-2010...................................................................................................................70
Tabela 05: Condomnios Horizontais, Zona de Expanso Urbana de Aracaju,
1990-2010...................................................................................................................79
Tabela 06: Condomnios Verticais, Zona de Expanso Urbana de Aracaju,
2005-2010...................................................................................................................88
Tabela 07: Empreendimentos do PAR, Zona de Expanso Urbana de Aracaju,
2001-2007.................................................................................................................115
Tabela 08: Empreendimentos Habitacionais Segundo Tipologias, Zona de Expanso
Urbana de Aracaju, 1979-2010.................................................................................164

LISTA DE QUADROS

Quadro 01: Legislaes Federais, Estaduais e Municipais........................................95

Quadro 02: Atuao do COMBAZE, Zona de Expanso Urbana de Aracaju...........147
Quadro 03: Participao do Poder Judicirio, Zona de Expanso Urbana de
Aracaju.....................................................................................................................150
 LISTA DE SIGLAS

ADBAMA Associao de Donos de Bares e Moradores da Praia de Aruana

ADEMI Associao dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobilirio
ADEMA Administrao Estadual do Meio Ambiente
ADCAR Associao Desportiva, Cultural e Ambiental do Robalo
AIA rea de Interesse Ambiental
AIU rea de Interesse Urbanstico
APP rea de Preservao Permanente
BNH Banco Nacional de Habitao
CAIXA Caixa Econmica Federal
CECMA Conselho Estadual de Controle ao Meio Ambiente
COHAB/SE Companhia Estadual de Habitao
COMBAZE Conselho da Associao dos Moradores da Zona de Expanso de
Aracaju
CONAMA Conselho Nacional de Meio Ambiente
CONDURB Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano
CTENG Corpo Tcnico de Engenharia Ltda
DER Departamento de Estradas e Rodagens de Sergipe
DESO Companhia de Saneamento de Sergipe
EMSURB Empresa Municipal de Servios Urbanos de Aracaju
EMURB Empresa Municipal de Urbanizao de Aracaju
ENERGIPE Empresa Energtica de Sergipe
EIA Estudo de Impacto Ambiental
FAPESE Fundao de Apoio a Pesquisa e Extenso de Sergipe
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio
GEA Grupo de Estudo Ambiental
GPI Grupo Provisrio de Infra-Estrutura Urbana
GRPU Gerncia Regional do Patrimnio da Unio
IBAMA Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais
Renovveis
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
INOCOOP Instituto Nacional de Orientao s Cooperativas Habitacionais
INFRAERO Empresa Brasileira de Infraestrutura Aeroporturia
MPE Ministrio Pblico do Estado de Sergipe
MPF Ministrio Pblico Federal
OBA Oleoduto Bonsucesso-Atalaia
PAR Programa de Arrendamento Residencial
PDDU Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju
PETROBRAS Petrleo Brasileiro S/A
PMA Prefeitura Municipal de Aracaju
PNGC Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro
PNH Plano Nacional da Habitao
RIMA Relatrio de Impacto Ambiental
SEPLAN Secretaria Municipal de Planejamento de Aracaju
SEFIN Secretaria Municipal de Finanas de Aracaju
SEINFRA Secretaria de Estado de Infraestrutura de Sergipe
SEMARH Secretaria de Estado do Meio Ambiente e dos Recursos Hdricos de
Sergipe
SFH Sistema Financeiro da Habitao
TAC Termo de Ajuste de Conduta
TECARMO Terminal de Carmoplis
UPGN Unidade de Produo de Gs Natural
ZEU Zona de Expanso Urbana
ZAR Zona de Adensamento Restrito
 SUMRIO

INTRODUO 17

CAPTULO I. TRANSFORMAES NO TECIDO URBANO: A EXPANSO

DISPERSA NO BRASIL ........................................................................................... 24
1.1 PROCESSO DE URBANIZAO NO BRASIL E EXPANSO DISPERSA DO ESPAO
URBANO .................................................................................................................. 25
1.1.1 Urbanizao dispersa: alguns conceitos ........................................................ 28
1.2 AGENTES E A PRODUO DO ESPAO URBANO DISPERSO ............................... 32
1.3 PLANEJAMENTO URBANO E GESTO PBLICA NA PRODUO DO ESPAO E GERAO
DE CONFLITOS AMBIENTAIS ....................................................................................... 46

CAPTULO II. A DINMICA DA PRODUO DO ESPAO EM ARACAJU E A

ZONA DE EXPANSO URBANA............................................................................. 53
2.1. ARACAJU: URBANIZAO E ARTICULAO ENTRE POLTICAS PBLICAS E MERCADO
IMOBILIRIO ............................................................................................................. 54
2.2. OCUPAO DA ZONA DE EXPANSO URBANA: DOS STIOS DE COCO AOS

EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS ............................................................................. 61

2.3. OS CONDOMNIOS FECHADOS NA ZONA DE EXPANSO URBANA ............................ 76

CAPTULO III. REGULAO DO SOLO E POLTICAS PBLICAS: ATUAO DO

ESTADO RUMO CAPITAL DA QUALIDADE DE VIDA .................................... 92
3.1 A LEGISLAO URBANSTICA E AMBIENTAL NA ZONA DE EXPANSO URBANA........... 93
3.2 PROJETOS URBANSTICOS E INTERVENES: O PAPEL DA GESTO ESTRATGICA NA

ZONA DE EXPANSO URBANA .................................................................................. 109

CAPTULO IV. FRAGILIDADE AMBIENTAL E CONFLITOS SOCIAIS NA ZEU .. 131

4.1. CONDIES AMBIENTAIS DA ZONA DE EXPANSO URBANA ................................. 132
4.2 CONFLITOS SOCIAIS: A LUTA POR CONDIES DIGNAS DE MORADIA .................... 145
4.3. EXPANSO URBANA DISPERSA E CONFLITOS AMBIENTAIS NA ZEU ...................... 161

CONSIDERAES FINAIS .................................................................................... 169

REFERNCIAS ................................................................................................... 174
APNDICE .......................................................................................................... 185
 INTRODUO

O presente estudo resultado de inquietaes e indagaes surgidas, desde

2004, ainda na poca da elaborao da monografia de concluso do curso de
graduao em Arquitetura e Urbanismo na Universidade Tiradentes, cujo trabalho
tem como ttulo Os Condomnios Horizontais Fechados na Zona de Expanso
Urbana de Aracaju: uma Nova Modalidade de Segregao.

Esse mergulho na Zona de Expanso Urbana ZEU permitiu testemunhar

mudanas na rea em funo das necessidades de reproduo do capital
imobilirio, bem como da dificuldade de implantao de polticas que viabilizem o
pleno desenvolvimento da cidade. Diante da presena de recursos naturais como
mar, dunas, mangues, parques ecolgicos e lagoas de drenagem, talvez, por esse
motivo, a rea se tornou num dos locais mais procurados pelas construtoras e,
atualmente, se constitui o principal vetor de expanso de Aracaju.

A viso desse cenrio serviu para estimular questionamentos sobre o

processo de ocupao urbana e os motivos da gerao de conflitos sociais e
ambientais discutidos nas associaes de moradores, nos conselhos municipais da
gesto pblica e, de forma ainda mais recorrente, na mdia jornalstica.

A urbanizao acelerada tem como efeito a intensificao das desigualdades

sociais, fruto de um crescimento desorganizado e no-planejado e da concentrao
da renda por uma pequena fatia da populao. O urbano se fragmenta, misturando-
se cada vez mais aos vazios e reas verdes, guardados pela especulao
imobiliria. a relao dos diferentes atores sociais que exploram locais
valorizados, constroem infraestrutura e empurram trabalhadores pobres para franja
perifrica, prxima s margens de rios e encostas de morros, acentuando, por fim, a
destruio ambiental (CORREA, 1999; SANTOS, M., 2005; REIS, 2006, 2007).

Esses personagens podem ter papis e interesses distintos e, s vezes,

dspares, que conduzem a constante estruturao do espao. A participao do
Estado ocorre atravs de polticas pblicas de habitao, servios coletivos, da
definio e cumprimento de legislao urbanstica e de regulao do solo, alm da
 18

gesto pblica baseada em princpios do direito cidade, preconizados no Estatuto

da Cidade (BRASIL, 2001). O Estado ainda articula e, sobretudo, auxilia o mercado
imobilirio e aos proprietrios na incorporao da terra, contribuindo na urbanizao
dos espaos, na extenso dos limites municipais, envolvendo do rural ao urbano e
ainda na lucrativa mercantilizao fundiria.

A soma dessas estratgias pblicas e privadas tem configurado um territrio

fragmentado, a partir de eixos principais de acesso e prticas como a produo de
condomnios horizontais fechados e conjuntos habitacionais populares, situados
distantes do centro principal e fora da mancha urbana consolidada, criando assim,
novas centralidades (CORREA, 1999).

Assim, o tema tem como foco a dinmica da expanso de Aracaju, analisando

especialmente a Zona de Expanso Urbana, definida pela Lei Municipal no 873/1982,
alvo da implantao de polticas e projetos, financiados pelo Governo Federal e
bancos internacionais e, tambm, decorrentes da interveno do mercado da
construo civil, iniciada no final dos anos 1970 at os dias atuais.

Foi a promulgao da Lei Federal de Parcelamento do Solo n6766/79,

seguida das obras de melhoria e pavimentao da Rodovia dos Nufragos e
abertura da Rodovia Jos Sarney, realizadas pelo Estado, na primeira metade da
dcada de 1980, que facilitaram o parcelamento da terra e a acessibilidade,
norteando a migrao de segunda residncia para a rea. Alm disso, as polticas
habitacionais tambm contriburam para a transformao da paisagem rural e a
exploso demogrfica nos ltimos trinta anos (taxa de crescimento de 606,17%,
IBGE 1980-2007), com um dos maiores ndices de crescimento populacional da
cidade, marcado com intensa tendncia ampliao. Em meio a esses tantos fatos,
sobressaem problemas de degradao do meio natural decorrente da falta de
saneamento ambiental.

As cidades se expandem de forma desigual e descontnua, muitas vezes, sem

a presena de infraestrutura e redes virias pavimentadas, afastadas do tecido
urbano central. Porm, os mais novos produtos do capital pedem isso. O
distanciamento dos centros e a busca por um padro de vida exclusivo acarretaram
a proliferao dos condomnios como conseqncia dos preconceitos de categorias
 19

sociais, do medo da violncia e do status revelado em morar em fortalezas muradas

prximas natureza, praia e reas verdes.

Essa prtica se fez presente na ZEU, a partir dos anos 1980, significando
mais uma proposta do mercado imobilirio para um grupo de renda mais alta, onde
somente ali existem glebas com atributos para esse tipo de empreendimento. Os
condomnios horizontais so a atual febre do mercado imobilirio de Aracaju e
agentes de mudanas na configurao espacial.

Fruto de conquistas e lutas sociais, o espao controlado e ordenado pelo

planejamento, refletido em planos urbansticos e legislaes do solo que tentam
controlar a expanso das cidades e conter disparidades sociais e econmicas to
perversas. notvel revelar a complexidade dos processos contemporneo(s) de
produo do espao das metrpoles, seja nos ensaios de articulao entre as
esferas de regulao urbanstica e ambiental, seja nas intrincadas relaes entre
capitais produtivos e imobilirios (COSTA, 2006, p.14).

Com base nos preceitos da participao popular e na conquista dos

movimentos sociais, em 1988, os moradores reivindicaram solues para o
panorama de injustia ambiental, refletida nos graves alagamentos, conseqncia
da falta de planejamento e seriedade na promoo do bem estar social. Denncias
em jornais e aes movidas pelo Ministrio Pblico, no nvel Federal e no Estadual,
resultaram em Termos de Ajuste de Conduta e Aes Civis Pblicas, obrigando
instituies como Prefeitura Municipal, Governo do Estado e at Petrobrs a reparar
danos causados populao e ao meio ambiente.

Diante disso, h de se destacar a questo geral do papel do Estado e do

mercado imobilirio na ocupao dispersa da ZEU em Aracaju. No intuito de elucidar
essas indagaes, este trabalho tem como objetivo geral analisar a produo
dispersa do espao, enfocando a expanso urbana de Aracaju, consagrada na Zona
de Expanso Urbana, como local de materializao da atuao do Estado, do capital
imobilirio, geradores de intensa degradao ambiental; sem deixar de lado a
questo da participao da populao, atravs dos movimentos sociais e do
Ministrio Pblico, na resoluo dos conflitos ambientais.
 20

O estudo dos novos padres socioespaciais e da produo do espao,

conjugados num vetor de crescimento da cidade, constituiu o fio condutor do
trabalho. Para atingir o principal mote, foi preciso compreender inicialmente, a
urbanizao brasileira, no tocante expanso urbana dispersa, cujo estudo dos
conceitos utilizados no tema, foi fundamental para contextualizar a dinmica espacial
e as condies urbanoambientais que configuram o tecido da ZEU, nos ltimos 40
anos.

Avaliar a questo da produo imobiliria conduzida pelo capital privado,

principalmente pela insero dos condomnios fechados foi de suma importncia,
para verificar o reflexo dessas construes no mbito do ambiente urbano.

Outro ponto de investigao foi o papel dos agentes que modelam a

configurao espacial da rea, sobretudo o Poder Pblico (Federal, Estadual e
Municipal) atravs da legislao urbanstica e dos instrumentos de regulao do solo
preconizados pelo Estatuto da Cidade, bem como dos planos, projetos,
intervenes.

Por fim, tambm foram destacadas as caractersticas ambientais da ZEU,

enfocando os efeitos da ocupao no-planejada sobre o solo e outros elementos
naturais e, principalmente, sobre os ocupantes tradicionais e moradores atuais,
enfatizando a participao popular e o papel do Ministrio Pblico, com reflexos na
configurao scio-espacial da rea.

A ausncia de estudos sistemticos sobre a ZEU despertou interesse em

desenvolver esta pesquisa, uma vez que se constitui numa rea onde se constatam
peculiaridades ambientais e sociais, travadas pelo mercado imobilirio e pelo
Estado. Espera-se que a anlise desses pontos sirva como uma contribuio para o
municpio e para a sociedade que podero contar com informaes sistematizadas
que auxiliaro aes futuras.

O presente trabalho constitudo por quatro captulos. O Captulo I, intitulado

Transformaes no Tecido Urbano: A Expanso Dispersa no Brasil trata do
fenmeno de urbanizao diferenciada no Brasil e a expanso dispersa do espao,
seus conceitos e formas, e o papel dos atores nesse processo. Outro ponto
 21

enfocado foi a articulao entre mercado privado, com seus empreendimentos

imobilirios, como os condomnios fechados, e o Estado na implantao de
conjuntos habitacionais, infraestrutura e servios bsicos, na fragmentao do
espao, referindo-se tambm, gerao de conflitos scioambientais. Por fim, foi
abordada a materializao do planejamento urbano e gesto pblica, alm da busca
incessante por condies ambientais mais justas.

Os conceitos estudados no captulo anterior foram aplicados em Aracaju,

sobretudo na Zona de Expanso Urbana, no Captulo II denominado A Dinmica da
Produo do Espao em Aracaju e a Zona de Expanso Urbana. A descrio da
evoluo da urbanizao descontnua em Aracaju, em direo ZEU, foi
apresentada de forma linear e cronolgica, destacando os fatos que produziram a
atual paisagem urbana. Alm de tratar a produo do espao e a transformao dos
traos rurais para urbanos, no se pde deixar de considerar a principal tendncia
imobiliria, os condomnios horizontais fechados, como o maior catalisador da
expanso da rea.

No Captulo III, Regulao do Solo e Polticas Pblicas: a Atuao do Estado

Rumo Capital da Qualidade de Vida, o destaque a atuao governamental,
como agente importante na produo da ZEU. A legislao urbanstica e ambiental
que estabelece controle da rea foi ponderada, com suas diretrizes e instrumentos
para o cumprimento da funo social da terra e do direito cidade, estabelecidos
pelo Estatuto da Cidade. Tambm foi considerada a contribuio do Estado para a
disperso na zona, elencando planos, projetos e intervenes da gesto
estratgica fundamentada nos ideais da venda da paisagem.

Fragilidade Ambiental e Conflitos Sociais na ZEU corresponde ao Captulo

IV. Nele so apresentados os efeitos da ocupao no-planejada nos recursos
naturais e na sade da populao, decorrente do impasse gerado por interesses
antagnicos em relao ao uso de um mesmo espao. Assim, evidenciou-se o n
entre ocupao versus meio ambiente, precariedade de infraestrutura bsica e a
gerao dos conflitos sociais.
 22

Por fim, nas Consideraes Finais, foram apresentados os resultados de uma

reflexo sobre o objeto de estudo, a partir da compilao das informaes e do
arcabouo terico adotado neste trabalho.

Para efetivao deste trabalho, alguns procedimentos metodolgicos foram

utilizados a fim de atingir os objetivos elencados. Inicialmente, um vasto
levantamento bibliogrfico sobre o referencial terico foi realizado, atravs de
autores que tratam a questo da urbanizao dispersa, seus agentes e formas de
apropriao do espao, como Henri Lefebvre, Francesco Indovina, Nestor Goulart
Reis, Milton Santos, Flvio Villaa, Roberto Lobato, dentre outros.

Para estudar a capital sergipana, foi de grande valia a busca de alguns nomes
locais, como os ilustres pioneiros Fernando Porto, Alexandre Diniz, Neuza G. Ribeiro
e Ktia Loureiro, Adrielson Carvalho, Vera Frana, Adriana Nogueira e Antnio
Carlos Campos. Referente parte que trata sobre a Zona de Expanso, foram
utilizados dados do IBGE, informaes, mapas, ortofotocartas e imagens satlites
fornecidos pela Secretaria Municipal de Planejamento - SEPLAN e Empresa
Municipal de Obras e Urbanizao EMURB.

O diferencial da pesquisa foi a coleta de informaes de todos os

empreendimentos habitacionais da ZEU, como condomnios, loteamentos e
conjuntos residenciais existentes, nos setores de licenciamento da EMURB. Esses
dados (quantidade, data de aprovao, localizao, construtora, rea construda e
numero de unidades habitacionais) foram organizados em tabelas dispostas ao
longo do texto. Esses dados tambm geraram importantes mapas temticos, tendo
como referncia a Ortofotocarta feita em 2008, disponibilizada pela Secretaria
Municipal de Planejamento de Aracaju. Os cartogramas foram desenvolvidos em
softwares de base geogrfica (ArchGis) que espacializam os empreendimentos na
rea e indicam a evoluo da ocupao de forma cronolgica, observando-se o
volume de construes por perodos determinados. Esses instrumentos mostram a
apropriao do espao da rea pelos empresrios imobilirios e pelo Estado.

Quanto avaliao das legislaes que interferem na rea foi feito um vasto
apanhado das normas federais, estaduais e municipais, bem como de conselhos,
com a finalidade de comprovar se essas leis tm o papel de travar ou induzir o
 23

crescimento de Aracaju para a ZEU. As informaes foram classificadas por esferas

de governo para facilitar a compreenso e entender o que est indiretamente ou
diretamente incidindo sobre a Zona.

Na parte da atuao do Estado quanto aos projetos pblicos, realizou-se um

resumo de dados, como programas habitacionais e virios, atravs de rgos
municipais como a SEPLAN e EMURB, e governamentais como Companhia de
Saneamento de Sergipe - DESO, Secretaria de Estado de Infraestrutura - SEINFRA,
sendo os resultado apresentados em tabelas e mapas temticos, tambm
sistematizados no software ArchGis.

No ltimo captulo, informaes sobre as condies ambientais foram

expostas, com base em Relatrios de Diagnstico Ambiental contratados pela
Prefeitura Municipal (FAPESE, AMBIENTEC), Relatrios de Impactos Ambientais
(ADEMI, GEO Consultoria), Secretaria Estadual de Meio Ambiente e Recursos
Hdricos SEMARH, alm das pesquisas de Llian Wanderley, que foram
fundamentais para o enriquecimento do trabalho. Quanto anlise sobre
participao da populao na resoluo dos conflitos ambientais, foram necessrias
entrevistas com a diretoria do Conselho da Associao dos Moradores da Zona de
Expanso de Aracaju COMBAZE, para conhecer a atuao dos habitantes na luta
pelo direito cidade. O levantamento dos Termos de Ajuste de Conduta TACs,
Ao Civil Pblica ou quaisquer tipos de procedimentos judiciais do Ministrio
Pblico Estadual e Federal, apresentado em forma de quadros, foi de grande
importncia para compreender o papel do Poder Judicial na ocupao da ZEU.
 24

CAPTULO I

TRANSFORMAES NO TECIDO URBANO:

A EXPANSO DISPERSA NO BRASIL

As rpidas transformaes provocadas pelo fenmeno da urbanizao levam

a questionar a produo do espao resultado da ocupao irregular de reas
carentes de infraestrutura, da degradao ambiental, da segregao espacial, da
expanso dispersa balizada pelos condomnios, e da fragilidade de aplicao de leis
e normas urbanas, aliadas reorganizao institucional da gesto pblica.

A urbanizao dispersa tem se dado em vrias capitais do Brasil, como

responsvel pela expanso fragmentada do solo, mudana nos padres de tecido
urbano e nas formas de organizao dos empreendimentos imobilirios no espao, e
por isso, tambm, pelo rompimento dos limites urbanos, envolvendo zonas rurais,
onde recentemente tem habitado as classes de mais alta renda, a exemplo de
cidades como Rio de Janeiro, So Paulo, Salvador e Aracaju.

Essa forma de produo do espao urbano tem gerado conflitos

scioambientais, a partir da apropriao e atuao dos diversos agentes. A cidade
o tabuleiro do jogo de interesses e objetivos de cada um. Esses atores determinam
diferenas e desencadeiam cada vez mais, desigualdades espaciais e tm
importncia central para definio das estratgias por parte do capital, que se
concretizam na desleal disputa pelo solo.

Neste captulo ser estudada a configurao espacial dispersa das cidades

brasileiras, decorrente da relao entre Governo e setor privado na construo de
espaos despedaados e excludos, enfatizando ainda, a questo ambiental e os
conflitos sociais causados pela ausncia de normas ou deficincia da gesto
pblica.
 25

1.1 Processo de Urbanizao no Brasil e Expanso Dispersa

do Espao Urbano

Autores internacionais como David Harvey (1980), Henri Lefebvre (2001) e

Francesco Indovina (2004) tratam o tema urbanizao e expanso das cidades em
diversos pases. Pode-se apontar Flvio Villaa (1986; 2001), Milton Santos (2005) e
Nestor Goulart Reis (2006; 2007), como os que esto envolvidos com estudos desse
processo nas cidades brasileiras.

Todos esses autores correlacionam os dois fenmenos da urbanizao

dispersa industrializao, como se fosse um processo duplo e contnuo. Na
verdade, a relao to forte que seria impossvel separar, j que a indstria
provoca impactos com violentas mudanas na sociedade e no papel desempenhado
por elas, principalmente aps 1930. Sob essa tica, Lefebvre (2001) conceitua a
industrializao como agente indutor, que contribuiu para que a urbanizao
absorvesse posteriormente os impactos da lgica do capital como induzido.

No caso brasileiro, Santos, M. explica que tambm (2005, p.30)

a partir da dcada de 1930, que as novas condies polticas e

organizacionais permitem que a industrializao conhea, de um lado, uma
nova impulso, vinda do poder pblico e, de outro, comece a permitir que o
mercado interno ganhe um papel, que se mostrar crescente, na
elaborao, para o pas, de uma nova lgica econmica e territorial.

A insero do Brasil no circuito industrial e a necessidade de formao de um

contingente de reserva de mo-de-obra, o Estado promoveu polticas trabalhistas, a
fim de incentivar a migrao de agricultores em direo s cidades em busca de
promessas de emprego e de melhor qualidade de vida. Isso refletiu um crescimento
descontnuo e descontrolado da cidade, que no teve condio de absorver essa
populao trabalhadora e de dot-la de infraestrutura necessria. A expanso
urbana perversa o cenrio atual deste processo.

A industrializao trouxe consigo uma inverso quanto ao lugar de residncia

da populao. Em 1940, a taxa de urbanizao brasileira atingia 31,8% da
populao do pas (apenas 12.880.182 habitantes se concentravam no urbano),
 26

enquanto no ano 2000, constatou-se forte aumento desse ndice para 84,36%
(160.925.792 habitantes). Portanto, em 70 anos, a populao das cidades cresceu
onze vezes o que corresponde a um incremento de 1148% (Tabela 01).

Tabela 1
Brasil
Populao Total e Urbana
1940-2010
Ano Populao Total Populao Urbana ndice de urbanizao
1940 41.165.289 12.880.182 31,28
1950 51.941.767 18.782.891 36,16
1960 70.070.457 31.303.034 44,67
1970 93.139.037 52.084.984 55,92
1980 119.002.706 80.436.409 67,59
1991 150.400.000 110.990.990 73,79
2000 169.799.170 137.953.959 81,24
2010 190.755.799 160.925.792 84,36
Fonte: IBGE- Anurio Estatstico do Brasil, 1998 e Censo Demogrfico 2000 e 2010

Ainda nos anos 1940, ocorre uma urbanizao cada vez mais intensa, com o
crescimento demogrfico sustentado das cidades mdias e maiores. Santos, M.
define isso como turbilho demogrfico, quando a urbanizao se avoluma e a
residncia dos trabalhadores agrcolas cada vez mais urbana (2005, p.9).

A consolidao do mercado industrial estreitou as relaes rural/urbano,

extrapolando os limites da cidade rumo ao campo, redefinindo dinmicas, criando
novos modos de vida e alterando paisagens e formas. Dessa forma, medida que
incorpora o rural, a urbanizao se estende, formando aglomeraes dispersas e/ou
plos isolados e descontnuos do ncleo central que acarreta lentamente, o
desaparecimento da velha dicotomia urbano/rural (REIS,2006). Assim, a vida
citadina chega ao campo, como integrante do novo paraso de consumo e produto
do mercado.

As cidades ao se espalharem, tendem a intercalar ocupao e grandes

vazios, fruto do aguardo da especulao imobiliria1. A distncia entre esses tem

1
Para RODRIGUES (2007, p.95-98), quando um proprietrio de terra constri um loteamento em
rea no contgua ao tecido urbano e de caractersticas rurais, deixam vazias, reas que pertencem
 27

resultado na necessidade de amplo volume de investimentos pelo Estado, para

instalao de infraestrutura e sistema virio, alm de impor maiores deslocamentos.
Marcado pela presena da populao carente, esse padro refere-se s regies
perifricas, distante dos ncleos centrais dotados dos melhores servios pblicos 2,
onde reside a classe alta ou onde esto centralizadas atividades econmicas.

Aps 1970, o sucesso da indstria automobilstica brasileira e a ampliao da

acessibilidade permitiram que os grupos de maior poder econmico se deslocassem
para locais mais distantes procura de outros atrativos, gerando a disperso de
espaos habitados por uma mescla de segmentos sociais. Isto faz parte do padro
contemporneo de concentrao espacial observado tambm, em outros locais no
mundo, conforme ilustrado por Harvey (1980, p.95):

bastante surpreendente que o mercado privado de renda de habitaes

da rea central entre em colapso na maioria das cidades; o capital retirou-
se; edifcios se depreciaram, e o capital foi transferido para outros setores
ou para fora do mercado de construes privadas, mercado esse muito
mais lucrativo no anel suburbano. Assim, surge o paradoxo do capital
afastando-se de reas de grande necessidade para prover as demandas
das comunidades suburbanas relativamente afluentes. No capitalismo, esse
um comportamento bom e racional o que o mercado requer para a
alocao tima de recursos.

Do mesmo modo, a ampliao do tecido urbano comandada pelas foras de

mercado por meio de algumas facilidades, como maior acessibilidade aos
transportes coletivos e construo das estradas como base para uma nova forma
urbana. Entretanto, nas cidades brasileiras, importante destacar a relao
expanso urbana pelo capital imobilirio versus sistema virio, pois

as grandes vias regionais s atraam a expanso urbana representada

pelos bairros das camadas de baixa renda. Com a difuso do automvel e
lentamente, o desaparecimento da velha dicotomia urbano/rural (REIS,

outro proprietrio. Posteriormente, transformam a ocupao em rea urbana, trazendo toda

infraestrutura aos locais mais distantes, e conseqentemente valorizando terras ociosas, aps a
interveno do Estado, agregando assim, mais lucro sem gastos com essas benfeitorias.
2
Se considerarmos que servios pblicos e infraestrutura significam gua tratada, esgoto e lixo
coletados, luz eltrica, banheiro em casa, ou seja, tudo que bsico, veremos que mais ou menos
apenas um tero de todos os domiclios do Brasil desfrutam desse benefcio. Sem considerar luxos
como tratamento de esgoto e destinao final do lixo, apenas o bsico, o que j grave. Entretanto,
esse um dado generalizado, se aprofundarmos as diferenas regionais, no tocante dos Estados. No
Distrito Federal, Minas Gerais e So Paulo, os domiclios em situao adequada chegam a 80% nas
reas urbanas. So Paulo tem quase 85% dos seus domiclios nas reas urbanas com uma situao
adequada, mas nas reas rurais onde esto quase 300 mil domiclios essa proporo cai para
40%. (ROLNIK, 2010, Disponvel em: <raquelrolnik.wordpress.com>. Acesso em: 12 nov. 2010)
 28

2006). Assim, a vida citadina chega ao campo, como integrante do novo

paraso de consumo e produto do mercado das auto-estradas de interesse
regional, algumas daquelas vias passaram a atrair tambm bairros de alta
renda (VILLAA, 2001, p.85).

Reis ainda alerta que a criao de regies metropolitanas e aglomeraes

urbanas e de plos isolados decorrentes da sobreposio das reas urbanas
circunvizinhas, foi marcante para o aparecimento de formas de urbanizao
dispersa, ao redor e entre as metrpoles e as cidades mdias (2007, p.167).

Diante disso, a realidade brasileira atual reflete que as cidades se expandem

de forma anmala. Isso nada mais que o crescimento exagerado [...], a partir de
eixos principais de acesso e de prticas [contemporneas de habitao] localizados
nas franjas ou bordas urbanas, distantes do centro principal e da mancha urbana
consolidada da cidade (RIBEIRO; SILVEIRA, 2009, p.74).

1.1.1 Urbanizao dispersa: alguns concei tos

O fenmeno da urbanizao dispersa recebe diferentes denominaes,

segundo vrios autores: urbanizao difusa (INDOVINA, 2004), espoliao urbana
(KOWARICK, 1985), urbanizao extensiva (MONTE-MR, 2005), urbanizao
dispersa (REIS, 2006), dentre outras. Essas expresses descrevem a tendncia em
romper continuidades urbanas tradicionais, gerando ncleos de atividades dispersas
no territrio, intercaladas por imensos vazios. Entretanto, a anlise da atual
configurao do espao urbano feita comparando-se ao tecido tradicional, sem
levar em considerao que a urbanizao um processo, como enfatizam Santos,
M. (2005) e Corra (1999), ou seja, est em contnua transformao.

Nos pases europeus, Indovina analisa a urbanizao difusa como resultado

composto de atividades dirigidas a um fim e de atividades espontneas; estas fases
correspondem, ademais, a diferentes maneiras de reagir frente [...] a manifestao
de novas aspiraes sociais3, decorrentes da melhoria das condies econmicas
dos grupos antes ligados atividade agrcola. O autor ainda refora que essa

3
Traduo livre da autora.
 29

urbanizao no resulta de diretrizes relacionadas ao territrio, apesar de partir de

centros habitados anteriormente, mas4 aparece, assim, dispersa, privada de uma
imagem desenhada e no sustentvel por uma adequada rede de infraestrutura e de
servios (2004, p.50).

Reis (2006, p.13-14) conceitua disperso como urbanizaes que se

desdobram pelo territrio, afastadas no espao, mas sustentando os vnculos entre
si como partes de um nico sistema urbano. Segundo ele, isso propiciado pela
adoo de novos estilos de vida pela populao que adquire maior mobilidade,
organizando seu cotidiano numa escala metropolitana e por vezes at
intermetropolitana. Deve-se somar dinmica de crescimento urbano, que gera
demanda por criao de diversos plos de centralidade no tecido urbano;
preferncias das elites por ocuparem atualmente, reas projetadas pelo capital
imobilirio nas periferias. Assim, semelhante ao conceito europeu, a urbanizao
dispersa a resposta s transformaes sociais e espaciais da produo capitalista,
refletida na segregao socioespacial, implantao de infraestrutura,
desenvolvimento das telecomunicaes e dos transportes, cada vez mais eficientes.

O autor ainda destaca que a expanso assume a caracterstica dispersa de

quatro formas: esgaramento crescente do tecido perifrico dos principais ncleos
urbanos; formao de constelaes de ncleos urbanos com diferentes dimenses,
isolados no campo, integrados em uma rea, um conjunto ou sistema de reas
metropolitanas; transformao de um sistema de vias de transporte dirio inter-
regional, ferrovirio e rodovirio, em apoio ao transporte dirio intrametropolitano de
passageiros; e pela adoo de modos de consumo e estilos de vida.

pertinente evidenciar que as caractersticas atreladas questo do sistema

virio indicam o valor da acessibilidade na produo do espao urbano. Isto
afirmado por Santos, M., quando sugere que o modelo rodovirio urbano fator de
crescimento disperso e de espraiamento da cidade (2005, p.100).

Concordando com o exposto acima, Villaa acrescenta que a facilidade de ir e

vir se sobrepe existncia de servios coletivos, porque a acessibilidade mais
vital na produo de localizaes do que a disponibilidade de infra-estrutura (2001,

4
Traduo livre da autora.
 30

p.23). Dessa forma, verifica-se que o mais importante hoje, no a distncia a ser
percorrida entre os vrios pontos do territrio, mas as condies de acesso que
garantem que o deslocamento seja vencido no menor tempo possvel. As medidas
agora, atendem custo versus tempo gasto.

Reis ainda esclarece que a disperso deve ser analisada em duas escalas
diferentes, mas entrelaadas.

A primeira diz respeito s reas metropolitanas, que vm mostrando uma

disperso crescente de ncleos ou plos, entremeados de vazios com
reduo de densidades de ocupao, no todo e em partes importantes [...].
A segunda refere-se que os arquitetos chamam de tecido urbano, ou seja,
a escala na qual se definem as ruas e praas, as quadras e lotes, a
propriedade (ou posse) do espao urbano, sua produo material, bem
como sua apropriao, uso e transformao (2006, p.44).

A segunda escala adqua-se ao objeto de estudo deste trabalho, a Zona de

Expanso Urbana de Aracaju. Define-se como a apropriao, uso e transformao
do espao e nas relaes que por sua vez so definidores dos projetos urbanos e
obras, ou seja, a materializao fsica, motivada pela oferta, mesmo que precria de
acessibilidade (REIS, 2007).

Oriundos da urbanizao dispersa, esses espaos vazios causam vrios

impactos, gerando alteraes fsicas e sociais como: a insero de novos estilos de
vida para populao com maior mobilidade, devido alterao das escalas
metropolitana e intermetropolitana; surgimento de formas de configurao territoriais
contemporneas como condomnios fechados, ou de tipologia mista que rene
comrcio e residncia; e proliferao de espaos pblicos de propriedade privada,
como shoppings.

A transio no padro de apropriao do espao pelas camadas sociais de

alta renda ponto-chave desta mudana. A carncia do centro no foi o que, de
fato, motivou seu abandono pelos grupos de alta renda, e sim, a facilidade
proporcionada pela acessibilidade e uso do automvel, articuladas a interesses
imobilirios, fazendo com que esses locais atingissem o imaginrio de uma nova
moradia, como atual tendncia (VILLAA, 2001). Essa estratgia repercute na
aquisio de solo novo nos limites urbanos ou no redesenvolvimento urbano
 31

processos que esto sujeitos intensa presso especulativa. A formao de novas

famlias e a intra-imigrao sustentam essa dinmica (HARVEY, 1980, p.150).

Como j foi mencionada, a urbanizao dispersa, sobretudo, nas cidades

maiores ocupa, de modo geral, grandes reas entremeadas de vazios. Entretanto,
existe uma relao com vrios fatores determinantes como

tamanho urbano, modelo rodovirio, carncia de infra-estrutura,

especulao fundiria e imobiliria, problemas de transporte, extroverso e
periferizao da populao, gerando, graas s dimenses da pobreza e
seu componente geogrfico, um modelo especfico de centro-periferia. Cada
qual dessas realidades sustenta e alimenta as demais, e o crescimento
urbano , tambm, o crescimento sistmico dessas caractersticas
(SANTOS, M., 2005, p.106).

Portanto, a disperso gera variados tipos de nucleao, localizados,

principalmente, nas franjas urbanas. Os empreendimentos residenciais de luxo, com
pequena densidade demogrfica, amplos lotes, infraestrutura, opes de lazer e
qualidades ambientais com certeza, distinguem-se dos conjuntos ilegais como
cortios e favelas, sem infraestrutura apropriada, grande contingente populacional
de baixa renda e forte dependncia do comrcio e servios existentes no centro.
Ambos esto situados na periferia5 e extrapolam os limites municipais em direo ao
campo, entretanto com inmeras contradies, principalmente quanto legalizao
da terra, oportunidades oferecidas pelo mercado imobilirio e investimentos estatais.

A relao entre urbanizao dispersa, espao e modo de produo capitalista

de moradia deve ser vista a partir da produo fundiria conduzida por mltiplos
atores, como o Estado (regulador e administrador), os empresrios da construo
civil (produtor de moradias) e a populao (quando ocupa reas), que sempre luz
do capital, transforma e remodela a cidade.

5
O conceito geogrfico de periferia refere-se sua posio em relao s reas centrais, mas
tambm denota dualidade, j que normalmente utilizado e claramente percebido como uma
apropriao desigual do espao urbano por moradores carentes. A periferia , de fato, um local onde
vivem os pobres, porm ao mesmo tempo, um local mutante, sempre reproduzidos em novas
extenses de terra, enquanto velhas periferias so gradualmente incorporadas cidade, ocupadas
por novos moradores e reorganizadas pelo capital (Mautner, 2004, p.245).
 32

1.2 Agentes e a Produo do Espao Urbano Disperso

Para CORRA, o espao urbano fragmentado, articulado, condicionante

social, com caractersticas simblicas e campo de lutas. tambm,

um produto social, resultado de aes acumuladas atravs do tempo, e

engendradas por agentes que produzem e consomem o espao. So
agentes sociais concretos e no um mercado invisvel ou processos
aleatrios atuando sobre um espao abstrato. A ao desses agentes
complexa, derivando da dinmica de acumulao de capital, das
necessidades mutveis de reproduo das relaes de produo, e dos
conflitos de classe que dela emergem (1999, p.11).

Ainda seguindo esse conceito explorado pelo autor, a formao do tecido

urbano resultado da multiplicidade de quatro agentes: os proprietrios fundirios,
os promotores imobilirios, o Estado e os grupos sociais de baixa renda.

Os proprietrios fundirios interessam-se pelo uso mais rentvel possvel,

especialmente o comercial ou o residencial de elevado padro. Tm interesse na
converso do rural em urbano, devido maior valorizao da terra urbana,
sobretudo se houver demanda por habitaes provenientes de fluxos migratrios.

Para se beneficiarem, suas aes so atreladas s intervenes

governamentais, apropriando-se das vantagens dos investimentos pblicos em
infraestrutura, o que confere valor adicional sua terra, desencadeando assim, a
especulao imobiliria.

Muito ativos, os promotores imobilirios so responsveis pela incorporao,

financiamento, construo e comercializao da terra como mercadoria para a
aquisio do capital. Geralmente h empresas especializadas em uma, duas ou at
todas essas funes. So as construtoras que, geralmente, produzem habitaes
para venda destinada a um segmento social mais favorecido, com capacidade
financeira de compra. A construo de imveis para baixa renda somente
interessante, quando o Estado, torna-a vivel atravs de polticas habitacionais.

Uma das formas de especulao

adquirir glebas de preo baixo, adjacentes ao permetro urbano,

desprovidas de servios, promovendo seu loteamento, de modo a que a
rea mais distante do loteamento seja ocupada. Para tal, o usual nesta
 33

explicao, que os promotores ofeream os lotes a famlias pobres,

propondo-lhes o pagamento em longo prazo e, muitas vezes, oferecendo
material de construo de graa. Esta populao, instalada no local, ir
pressionar o governo para a obteno de servios urbanos. A instalao de
tais servios na rea j habitada da gleba ter que, necessariamente,
passar pela parte no ocupada, que passa a ser valorizada. Os servios
urbanos so, portanto, subutilizados, na medida em que os lotes da gleba,
abastecidos pelos servios, mantm-se vagos, espera da valorizao.
(COSTA e REZENDE, 2006, p.448-449)

O Estado tem como funo principal atuar como planejador do futuro da

cidade e fornecer bens e servios como pavimentao, abastecimento de gua,
esgotamento sanitrio, coleta de lixo, alm de definir regulamentaes urbansticas.
Entretanto, age como grande industrial, consumidor do espao, proprietrio
fundirio e promotor imobilirio, sendo tambm um agente regulador do uso do solo
e alvo dos chamados movimentos sociais urbanos (CORRA, 1999, p.24).

Por no suprir todos os cidados com esses benefcios, de forma igualitria,

tm aprofundado as desigualdades sociais, quando prioriza os interesses dos
grupos dominantes em detrimento dos excludos. A ao do Estado visa, portanto,
criar condies de realizao e reproduo da sociedade capitalista, isto ,
condies que viabilizem o processo de acumulao e a reproduo das classes
sociais (CORRA, 1999, p.26).

O ltimo agente so os grupos sociais de baixa renda, que sofrem por no ter
acesso oferta habitacional. Os seus baixos salrios no permitem pagar altas
parcelas na compra de um imvel no mercado imobilirio, o que os obriga a habitar
densos cortios localizados prximo ao centro, ou sendo empurrados para as franjas
perifricas da cidade. a, que com

a produo de favelas, em terrenos pblicos ou privados invadidos, que os

grupos sociais excludos tornam-se, efetivamente, agentes modeladores,
produzindo seu prprio espao, na maioria dos casos, independente e a
despeito de outros agentes (CORRA, 1999, p.30).

A cidade capitalista o lugar da materializao social e do desempenho de

todos os atores acima, que podem se beneficiar com um ou mais tipos de renda,
provocando a especulao imobiliria, o acirramento da desigualdade social e da
pobreza e outros. So configuraes espaciais peculiares resultantes, sobretudo, do
acmulo do capital e da reproduo social.
 34

A urbanizao , ao mesmo tempo, um processo complexo e diversificado,

devido ao surgimento de novas prticas que promovem o acirramento das
diferenas dos nveis de renda. Dessa forma, constata-se a existncia de um jogo de
interesses na disputa do espao pela populao carente e pelo mercado, de forma
mais lucrativa possvel. A dialtica pelo poder acentua os obstculos na
configurao urbana dispersa, comandada pela minoria da sociedade que detm
boa parte da riqueza. Com isso, as contradies tornam-se cada vez mais afloradas,
num plano oposto construo da justia socioambiental6, como estudam Harvey
(1980) e Acselrad, Mello e Bezerra (2009).

Est claro, de acordo com inmeros estudiosos, que as transformaes no

espao construdo e no-construdo so conduzidas pela ao seletiva do Estado, a
fim de beneficiar a indstria de construo civil, na criao de novas reas que
sirvam lgica do lucro.

simples entender que o solo, com dimenso de valor de uso para a

sociedade, tornou-se forte atrativo do capital e sua valorizao foi apreciada em
certos pontos. O solo, somado s suas benfeitorias so, na economia capitalista
contempornea, mercadorias (HARVEY, 1980, p.135). Est inserido no processo de
reproduo das relaes capitalistas, seja pela comercializao de terrenos, seja
pelo seu parcelamento por meio de loteamentos ou prdios verticais, passando a ter
cada vez mais importncia para o mercado, ao mesmo tempo em que influenciado
pela dinmica econmica. O resultado a privatizao do espao, na medida em
que este se une ao capital da construo civil como meio de produo,
estabelecendo valorizaes fundirias diferentes (BOTELHO, 2007).

Percebe-se que, simultaneamente e, em conjunto com os agentes

imobilirios, o Estado posiciona-se de modo diferenciado, na promoo de
infraestrutura e acessibilidade em determinados locais. A regra, diante das
prioridades urbanas, tem sido

6
Em sua recente publicao, O que Justia Ambiental, Henri Acselrad (2009) explica que justia
ambiental implica direito a um meio ambiente seguro, sadio e produtivo para todos, onde o meio
ambiente considerado em sua totalidade, incluindo suas dimenses ecolgicas, fsicas construdas,
sociais, polticas, estticas e econmicas (p.16). o direito dos moradores de estarem livres, em
suas casas, dos perigos ambientais provenientes das aes fsico-qumicas das atividades
produtivas (p.17).
 35

em primeiro lugar, fazer nas regies onde se concentram as camadas de

mais alta renda, enormes investimentos em infra-estrutura urbana,
especialmente no sistema virio, ao mesmo tempo em que abre frentes
pioneiras para o capital imobilirio (VILLAA, 1986, p.99).

Os ganhos do setor imobilirio nas reas de expanso das cidades brasileiras

foram patrocinados pelo Estado, especialmente pela abertura de eixos virios, como
avenidas e rodovias, o que permitiu fcil acesso da populao. A circulao mais
eficiente dos meios de transporte contribuiu para ocupao de espaos antes,
desocupados, por se localizarem distantes do centro urbano. Nota-se

uma simbiose entre a abertura de grandes vias e a criao de

oportunidades para o investimento imobilirio. Trata-se de obras que so
mais imobilirias que virias, j que obedecem lgica de abrir novas
frentes (localizaes) para o mercado imobilirio de alta renda (MARICATO,
2009, p.158).

A criao de linha de nibus como alternativa de transporte pblico foi

essencial para o desenvolvimento de novos padres espaciais fragmentados,
prximos aos limites municipais, no meio do mato. Embora j existissem
assentamentos irregulares com lotes disponveis a preo relativamente pequeno, o
difcil acesso permitia que eles permanecessem abandonados ou pouco adensados.

Contudo, o principal responsvel por ampliar esses servios em direo s

franjas urbanas, no foi somente o Estado, mas tambm, o empresariado, que em
sua maioria, era proprietrio de terras. Isso permitiu a venda de lotes distantes,
contribuindo para a disperso do tecido urbano, no qual loteamentos ocupados
intercalavam-se com grandes reas vazias. A produo do espao urbano est,
dentro desta lgica,

condicionada a uma volumosa reteno de reas vazias que permanecem

socialmente ociosas espera de valorizao, originando vultosos lucros que
decorrem das melhorias que, constantemente, so injetadas no tecido
metropolitano pelo Poder Pblico (KOWARICK, 1985, p.41).

Santos, M. explica a questo da aquisio da terra pelo capital imobilirio e o

seu congelamento ao assegurar que

As cidades so grandes porque h especulao e vice-versa; h

especulao porque h vazios e vice-versa; porque h vazios as cidades
so grandes. [...] Havendo especulao, h criao mercantil da escassez e
acentua-se o problema do acesso terra e habitao (2005, p.100)
 36

O Estado colabora com a extenso da malha urbana decorrente da

urbanizao no s na implantao de infraestrutura, outras aes tambm so alvo
de sua atuao. O quadro de misria, pobreza e excluso social que o pas vivia na
crise econmica dos anos 1960, por exemplo, levou ao Governo a planejar alguma
soluo de melhoria dessas condies.

Diante disso, inevitvel no citar a importncia dos programas habitacionais

do Governo Federal na produo do espao das cidades brasileiras. Em 1964
tiveram incio as polticas pblicas de gerao de habitaes para classe de baixa
renda como parte do Plano Nacional de Habitao. A Lei n o 4.380/64 cria o Banco
Nacional de Habitao BNH tendo como premissa resolver o dficit de moradias
no pas. Alm disso, traz a expanso do crdito imobilirio, alterando antigos
subsdios governamentais em financiamento e proporcionando rentabilidade para os
vrios capitais investidos. Dois anos aps, em 1966, instalaram-se instituies de
financiamento e produo habitacional para baixa renda, a Companhia Estadual de
Habitao COHAB e o Instituto Nacional de Orientao s Cooperativas
Habitacionais INOCOOP (FRANA,V., 1999).

Durante os anos de atuao, o BNH e o Sistema Financeiro de Habitao -

SFH7 assumiram o papel de financiador das construes e oferecem crdito para
habitao de classe mdia, usando a retrica do bem-estar social difundida nos
Estados Unidos, nos anos 60-70. Dessa forma, o Estado organiza e desenvolve a
indstria da construo ao assegurar uma demanda constante para os nveis de
renda classe mdia e alta que conseguem utilizar as novas linhas de crdito
(MAUTNER, 2004, p. 251).

A expectativa de ser contemplado pelos programas do Governo trouxe para a

cidade um grande contingente de pessoas que no tinha como arcar com os custos
de aquisio do imvel. Essa populao contribuiu para o surgimento de
assentamentos precrios, aumentando os problemas urbanos.

7
Criado pela Lei n4.380, de 1964.
 37

O Estado ento agiu diretamente na gerao dos problemas, nesse caso,

falta de moradia, mesmo que seja com promessa de resolver esse conflito:

O discurso da criao do BNH dava-o como instrumento de melhoria das

condies de moradia dos habitantes urbanos. Na verdade, esse Banco
tornou-se, em primeiro lugar, o banco da cidade, a instituio financeira
estatal destinada a preparar as cidades para melhor exercer seu papel na
fase do capital monopolista que se estava implantando. Ele iria realizar essa
tarefa mediante utilizao de recursos arrecadados junto a todos os
trabalhadores atravs de suas poupanas voluntrias e tambm de um
Fundo, o Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), constante de
um porcentual dos salrios e mensalmente recolhido pelos empregadores
(SANTOS, M., 2005, p.123).

A conjuntura econmica e a instabilidade poltica pela qual passava o pas no

final da dcada de 1980 e incio de 1990 resultaram numa desacelerao da
atividade imobiliria. A extino do BNH, em 1986, deixou de lado, a classe
trabalhadora das ofertas habitacionais. Porm, somente com o Plano Real (1994), o
pas retomou a sua estabilidade financeira, recuperando sua economia. Mesmo
assim, as ofertas por moradias passaram a ser realizadas mediante o pagamento
pelos prprios compradores, restringindo ainda mais queles que podiam pagar, o
que agravou a dimenso do problema (BIENENSTEIN, 2001). Segundo Maricato
(2009, p.156), entre 1995 e 1999 houve um incremento de 4,4 milhes de domiclios
no Brasil, sendo que apenas 700.000 foram produzidas pelo mercado formal.

Em meio s novas tendncias de planejamento estratgico e gesto

democrtica, e mais s novas tipologias residenciais, verticais ou sob a forma de
condomnios, a Lei n 10.188/2001, criou o Programa de Arrendamento Residencial -
PAR criado pelo Governo Federal, na tentativa de novamente, combater o dficit
habitacional. Essa estratgia tem funcionado mediante participao da Prefeitura
Municipal (seleciona os beneficiados), da CAIXA (financiador), das construtoras
(executa as obras) e do Ministrio das Cidades (repasse de verbas).

O programa8 que se utilizava de recursos provenientes do Fundo de Garantia

do Tempo de Servio - FGTS gerou at junho de 2009, o investimento de R$ 7,3
bilhes para mais de 273 mil unidades habitacionais construdas em todo Brasil.
importante frisar, que uma das exigncias contratuais que o difere dos demais

8
Informaes coletadas em webp.caixa.gov.br/urbanizacao/publicacao/texto/programa/par.htm,
acesso em: 10/11/2010.
 38

planos indicados aqui, a insero desses projetos dentro da malha urbana

consolidada, dotado de infraestrutura, fcil acessibilidade e transporte pblico, alm
de solues de esgotamento sanitrio e coleta de lixo, o que um ponto positivo, se
as condies forem realmente atendidas.

Os beneficirios escolhidos assinam um contrato de arrendamento

residencial, para pagamento de aluguel mensal durante quinze anos, sendo que, ao
final deste perodo, o locatrio tem opo de compra do imvel, com saldo zero.
Entretanto, a renda mensal familiar inferior R$1.800,00 (hum mil e oitocentos
reais), deixa claro que a parcela da populao beneficiada, no aquela mais
carente. O que se observa na verdade, so famlias de classe mdia, principalmente
jovens que tm ali, como sua primeira moradia. Mais uma vez, o poder pblico, lado
a lado com os proprietrios imobilirios, produz espaos urbanizados para os grupos
de renda superior.

Diante da crise econmica e da disposio do Governo Federal em acelerar o

crescimento das cidades e reduzir o dficit habitacional, foi lanado em 2009, o
Programa Minha Casa Minha Vida - MCMV, que mais uma vez, esticou as faixas de
renda a serem atendidas.

De acordo com o programa, esto previstas para a faixa de renda mais baixa,
entre zero e trs salrios mnimos por famlia (dficit habitacional de 82,5%), 350 mil
unidades habitacionais, que corresponde a apenas 35% do total das moradias
subsidiadas. Para as faixas superiores, de trs a dez salrios mnimos (dficit
habitacional de 15,2% do total) sero 600 mil moradias (60% do total do programa)
em rea urbana, como demonstra Arantes e Fix (2009, p.3). Isso evidencia o
favorecimento de uma parcela estreita da populao, revelando o poder do setor
imobilirio.

Os programas habitacionais no Brasil constituem-se, portanto, como

balizadores do processo de expanso urbana, quando surgiram novos conjuntos
habitacionais em reas perifricas ainda vazias, a pretexto dos preos baixos dos
terrenos, levando posteriormente, servios pblicos como gua, luz, pavimentao,
transportes e s vezes, esgotamento sanitrio, custeados pelo Governo. Assim,
 39

o estabelecimento de um mercado da habitao por atacado [...] gera

novas expectativas, infundadas para a maioria da populao, mas atuantes
no nvel geral. Como isso se d paralelamente expanso das classes
mdias urbanas e chegada de numerosos pobres cidade, essa dupla
presso contribui para exacerbar o processo especulativo (SANTOS, M.,
2005, p.107).

O autor tambm levanta a questo do verdadeiro papel dessas polticas

provedoras de moradia que tem estimulado o agravamento da urbanizao dispersa
e do incentivo especulao imobiliria. A implantao desses conjuntos

e a consecutiva dotao de infra-estruturas, valoriza os terrenos ao

derredor, estimulando os proprietrios a uma espera especulativa.
Produzem-se novos vazios urbanos, ao passo que a populao necessitada
de habitao, mas sem poder pagar pelo seu preo nas reas mais
equipadas, deve deslocar-se para mais longe, ampliando o processo de
periferizao (SANTOS,M., 2005, p.124).

Deste modo, o objetivo expressado pelo poder pblico, de minimizar o dficit

de moradias e as desigualdades de acesso ao solo, no foi concretizado. A distncia
entre discurso e prtica tem recorrido srias seqelas na disperso na medida em
que, conjuntamente com a deteriorao salarial, impede o acesso s condies
mnimas de habitabilidade e aumenta o desgaste daqueles que usam o transporte
coletivo como meio cotidiano de locomoo (KOWARICK, 1985, p.43-44).

Aqueles que no tinham acesso aos financiamentos e crditos, por no terem

renda suficiente para arcar com os encargos cobrados (retorno aos investimentos de
infraestrutura e construo das moradias) no foram contemplados nesses
programas, reafirmando o seu carter segregacionista. O comrcio legal tambm
no permitia o acesso da populao de baixa renda, pelo elevado preo dos
empreendimentos, que se tornaram mais caros diante da insero de infraestrutura
e valorizao do entorno.

A omisso do poder pblico diante de um mercado incapaz de produzir

moradia para os trabalhadores9 tem acarretado formas peculiares de apropriao do
espao. Sem conseguir se inserir na malha consolidada resta fixar-se na periferia,
com baixo valor e fiscalizao menos intensa, quanto s obrigaes legais e

9
O custo de reproduo da fora de trabalho no inclui o custo da mercadoria habitao, fixado pelo
mercado privado. Ou seja, o empregado no ganha o suficiente para pagar o preo da moradia fixado
pelo comrcio formal (MARICATO, 2009).
 40

tributrias. Mas, sofrem quanto carncia de saneamento bsico revertido na

acentuao de graves problemas de sade pblica, degradao ambiental e na
conseqente precarizao da qualidade de vida. Locais subumanos como favelas,
cortios, palafitas, ocupaes s margens de rios ou encostas so suas nicas
alternativas.

Colabora ainda, a viso do poder pblico (com claras excees) quanto

ocupao e crescimento perifrico

como um fenmeno residual do processo de industrializao e

urbanizao, sem jamais consider-lo como parte do processo de produo
do espao, isentando-se assim de apresentar propostas de interveno
para incorporar a cidade real na cidade legal (MAUTNER, 2004, p. 253).

Complementando as idias do autor acima, Maricato (2009) considera que a

excluso urbanstica, concretizada pela gigantesca ocupao ilegal 10 do solo,
ignorada no desenho da cidade oficial. Ela no pertence conjuntura da indstria
imobiliria formal/legal.

Nessas reas mais perifricas e no visadas pelo mercado formal, o estoque

de terras d origem s invases, loteamentos ilegais11 e parcelamentos
clandestinos, com servios urbanos inexistentes, enquanto a postura do Estado faz-
se imponente para exigir o cumprimento da Lei Federal de Parcelamento do Solo n o
6.766/79, que delibera requisitos urbansticos no parcelamento, uso e ocupao.

Para obteno de maior lucratividade e garantir preos baixos dos lotes, os

vendedores, em muitas ocasies, adotam tcnicas de fraude: criam falsas
associaes e cooperativas habitacionais, inventam condomnios, camuflam a venda
de lotes como stios de veraneio na rea rural, ou em reas de proteo ambiental
(BOTELHO, 2007).

10
A ilegalidade , portanto funcional para as relaes polticas arcaicas, para um mercado
imobilirio restrito e especulativo, para a aplicao arbitrria da lei, de acordo com a relao de favor.
Dependendo do ponto de vista, no entanto, ele muito disfuncional: para a sustentabilidade
ambiental, para as relaes democrticas e mais igualitrias, para a qualidade de vida urbana, para a
ampliao da cidadania. A segregao territorial e todos os corolrios que a acompanham falta
saneamento ambiental, riscos de desmoronamentos, riscos de enchentes, violncia esto a ele
vinculados. (MARICATO, 2009, p.123)
11
Os loteamentos ilegais geralmente no so reas invadidas pelos moradores, mas sim, aquelas
que apresentam outras formas de irregularidade quanto documentao de propriedade (posse em
cartrio) ou em relao s exigncias urbansticas dos rgos licenciadores e fiscalizadores.
 41

Vendidos os lotes, as casas comeam a ser erguidas atravs da

autoconstruo. Em seguida, ao atingir uma quantia de imveis j considervel,
inicia-se a presso dos moradores, por meio de abaixo-assinados ou movimentos
sociais organizados, no sentido de cobrar aos governantes locais12, a alocao dos
servios coletivos, intensificados, especialmente em pocas pr-eleitorais.

Todavia, a inexistncia de recursos para aquisio de terrenos ou da casa

prpria conduz a apropriao indevida de locais como reas de preservao,
terrenos sujeitos inundaes, margens de rios, encostas, e por conseguinte a
construo de casas ou quaisquer edificaes, alm de ser ilegal 13, tm muitas
implicaes. Desastres ambientais, como deslizamentos e desabamentos de morros,
enchentes, especialmente no perodo das chuvas intensas, decorrem pela incorreta
insero desses assentamentos nas reas de risco. Nesse caso, os moradores so
vistos como inimigos da qualidade de vida e do meio ambiente (MARICATO, 2009).

Frente isso, outros pontos surgem tona decorrentes dessa ocupao

subnormal, como proliferao de focos de degradao ambiental (poluio de rios e
mananciais, aterramento de lagoas, desmonte de dunas, devastao de mata ciliar)
e agravamento do quesito sade pblica (aumento do ndice de mortalidade),
acentuao da pobreza, crescimento do nmero dos moradores de rua, violncia e
criminalidade aliados ao trfico de drogas, entre outros.

Tudo isso provoca srios entraves e conflitos nos mbitos social, urbano e
ambiental, principalmente no tocante distribuio espacial dos servios urbanos e
acessibilidade por nveis de renda. Enquanto os grupos mais pobres caracterizam-se
pela periferizao, devido sua baixa remunerao salarial, que os impedem de
escolher um espao na cidade, os ricos se refugiam em fragmentos ilhados. Alis,

12
Um quarto momento faz-se presente no processo de ocupao de populao carente. A
legalizao dessas reas, agora, dotadas de infraestrutura envolve, em princpio, a adequao
legislao vigente, com a adoo de procedimentos pelo governo local, antigamente (1952-1979)
chamado de anistias ou perdes pblicos que regularizam bairros inteiros da periferia (MAUTNER,
2007). Hoje, o Estado da Cidade define como Regularizao Fundiria, dando direito de posse de
propriedade aos moradores, desde que, no estejam ocupando reas de risco.
13 o
A Lei n 6.766/79 define essas reas como de risco e no passveis de ocupao: reas de
proteo ou preservao, terrenos alagadios ou sujeitos inundaes, margens de rios e
mananciais, encostas,
 42

so estes que escolhem a localizao e direo do crescimento de seus bairros. Os

promotores so os agentes das opes dessas classes (VILLAA, 2001, p.320).

O que se tem observado nas reas destinadas aos grupos de alto poder
econmico a concretizao de privilgios relacionados prioritria oferta de gua,
esgoto, drenagem, iluminao, escolas, postos de sade, espaos de lazer, coleta
de lixo pelo Estado, transformando a terra ainda crua, em forte atrativo para
intensificao da demanda por projetos habitacionais de luxo.

Diferem-se das demais localidades, por resultar essencialmente da produo

capitalista de novos parcelamentos e ampla gama de equipamentos pblicos e
servios solicitados por uma clientela altamente consumista. Toda essa
modernizao, patrocinada pelo Estado, era indispensvel para o pleno
florescimento de grandes empreendimentos imobilirios (VILLAA, 2001, p.279).

As transformaes de reas anteriormente distantes do ncleo central so

conduzidas pelo Estado, em parceria com a indstria de construo civil, que iro
criar novos locais que sirvam lgica do capital. Neste sentido, o impulso que leva
produo de shoppings centers, hipermercados e as cidades novas a tentativa
do capital de produzir e transformar as localizaes em mercadorias (VILLAA,
2001, p.72).

O autor ainda mostra que as rodovias metropolitanas tambm despertaram

o interesse imobilirio das camadas de mais alta renda por determinada

regio e direo de crescimento da metrpole. O sistema virio urbano que
atende a essa regio e direo comea a passar por sucessivas melhorias
que se articulam, em bola de neve, com a concentrao de tais camadas.
(VILLAA, 2001, p.318)

Diante do cenrio do avano da violncia, caos das grandes capitais,

congestionamentos no trnsito e degradao ambiental, os grupos de maior poder
econmico comeam a se transferir para regies mais afastadas do ncleo principal,
em busca de melhores condies de vida. Em Aracaju, por exemplo, esse fenmeno
caracterizou a perda da populao de bairros centrais de classe mdia e alta, no
perodo de 1980 a 2000, e o conseqente aumento de moradores nos bairros mais
perifricos e nos municpios circunvizinhos, dentro da Regio Metropolitana, antes
povoados por trabalhadores rurais.
 43

Esses locais, situados nas franjas urbanas, interseccionadas pela zona rural,
muitas vezes constituem-se em reas de expanso determinadas por lei, onde hoje

o principal tipo de habitao o enclave fortificado. Ao mesmo tempo, a

aquisio da casa prpria por meio da autoconstruo na periferia tornou-se
uma alternativa menos vivel para os trabalhadores pobres. Isso resultado
da combinao de dois processos: o empobrecimento causado pela crise
econmica dos anos 80 e as melhorias de infra-estrutura urbana na
periferia, inclusive legalizao de terrenos, resultante da presso dos
movimentos sociais e de um novo tipo de ao dos governos municipais.
Em outras palavras, enquanto as rendas diminuram, a periferia melhorou e
tornou-se mais cara. Como resultado, muitos moradores pobres tiveram que
colocar de lado o sonho da casa prpria e cada vez mais optar por viver em
favelas e em cortios, que aumentaram substancialmente (CALDEIRA,
2000, p.231).

As diferenas sociais, cada vez mais evidentes, so marcadas por novas

tipologias de parcelamentos, freqentes, a partir de 1970, nas grandes capitais do
Brasil. So os condomnios residenciais, formado por mltiplas residncias,
sobretudo edifcios, invariavelmente fortificados, com entradas controladas por
sistemas de segurana, normalmente ocupando um grande terreno com reas
verdes e incluindo todo tipo de instalaes para uso coletivo (CALDEIRA, 2000,
p.243).

A tendncia da segregao em condomnios exclusivos, afastados do centro

urbano tradicional, requer grandes lotes que s so acessveis em terras no muito
adensadas (CALDEIRA, 2000, p.243), s existentes nas proximidades dos limites
municipais. Com isso, os ricos aproximam-se dos pobres, perante uma crise pelo
medo da violncia, isolando-se, contraditoriamente, num mundo camuflado pelas
estratgias publicitrias. Na capital paulista, por exemplo, o luxo14 desse
empreendimento intramuros contrastado com a

viso que se tem das janelas dos apartamentos: os mais de 5 mil barracos
da favela Paraispolis, uma das maiores de So Paulo, que fornece os
empregados domsticos para os condomnios vizinhos. Para pessoas
interessadas em viver exclusivamente entre seus pares, os muros tm
mesmo de ser altos, e as residncias para as classes altas no disfaram

14
De acordo com Caldeira (2000), esses condomnios, apresentam arquitetura monumental e extica,
somados a nomes vagamente aristocrticos, com referncia questo da natureza. Os prdios tm
muitas vezes, piscinas para cada apartamento, quartos de empregados, salas de espera para
motoristas no trreo, salas especiais para guardar cristais, porcelanas e pratarias, parques de
diverses para crianas, spa, clubes privados, etc. A autora compara esses empreendimentos
edges cities, como uma verdadeira representante do novo tipo de subrbio americano.
 44

suas cercas eletrificadas acima dos muros, assim como cmaras de vdeo e
guardas particulares (CALDEIRA, 2000, p.247).

Atrados pelo apelativo discurso do marketing imobilirio, em meio aos

contrates, a crescente fragmentao espacial geralmente observada em reas
antes distantes da malha consolidada, avaliadas com reduzido valor para a indstria
imobiliria por estarem cercadas por reas de risco ou loteamentos irregulares, e
urbanizao ainda deficiente, com pouco planejamento e controle por parte do
Estado.

Com a intensificao desse tipo de ocupao, o tecido urbano tende a se

transformar numa colcha de retalhos de formas condominiais, isoladas entre si
(REIS, 2007, p.45), cujo resultado um espao catico, com ruas estreitas, muitas
vezes sem pavimentao, dificultando sua ligao com o resto da cidade e
estreitando relaes de dependncia do automvel. Entretanto, com a construo de
imensas edificaes em seqncia, surgiro posteriormente

centros de servios, comrcio, lazer [..]. Uma vez que as formas de

urbanizao extensiva carecem dos servios e equipamentos
caractersticos da cidade concentrada (comercio, instalaes pblicas,
reas de lazer, etc.) so implantadas, junto grandes rodovias e vias de
circulao rpida, amplas zonas multi ou monofuncionais de comercio,
sade, ensino ou lazer, entre outras, em que combinam shopping centers,
centros de negcios, instalaes educacionais, etc (LIMONAD, 2007, p.39).

Para Silva, Sobrinha e Clementino (2006), essa nova conformao espacial

tem como causa

a formao de enormes vazios urbanos e a permissividade da

administrao pblica foram responsveis pela valorizao das terras com a
definitiva ocupao por parte da populao atravs de (re) loteamentos nas
dcadas de 1980 e 1990. [...] O alto preo da terra deve-se hoje,
valorizao de sua localizao. A infraestrutura [...] vem depois (p.145).

Em artigo intitulado Condomnios exclusivos que diria a respeito um

arquelogo, Carlos Nelson F. dos Santos assegura que sendo um sucesso no que
se refere segregao espacial e desagregao urbana, o condomnio talvez seja
a maior ameaa j enfrentada pelas cidades brasileiras (1981, p.25).

Um elemento de atrao muito importante tem sido a busca por moradias na

regio ocenica, prximas a rios e paisagens tursticas, ou mesmo quando isso
 45

inexistente, a grandes equipamentos coletivos como shoppings, centros de

convenes e comrcio. Est evidenciada a relao de identidade entre a orla e os
interesses das famlias de alta renda. A Barra da Tijuca no Rio de Janeiro, Itapu em
Salvador, Boa Viagem na cidade do Recife, e 13 de Julho em Aracaju, comprovam
essa afirmao, pois os atrativos do stio natural tm contribudo [como] importante
fator de atrao da expanso urbana (VILLAA, 2001, p.107).

Seduzidos pelas riquezas naturais e semelhante tipologia enclausurada dos

condomnios, os empreendimentos tursticos, como resorts e complexos hoteleiros
tambm contribuem para expandir a urbanizao em reas litorneas do Brasil,
privilegiada pela presena da natureza, mar, rios, dunas, ecossistemas, parques
ecolgicos, principalmente no Nordeste. Um exemplo disso Complexo Costa do
Saupe, localizado na Bahia e inserido em rea de preservao ambiental, fruto do
capital privado internacional e incentivo do poder pblico. A chegada de funes
comerciais e de servios (novas centralidades), avanos na rede de transportes
(aeroporto, rodovias, vias), proporcionada quando se estimula a atividade turstica
em locais altamente valorizados, trazendo emprego para a populao local e
gerao de tributos.

Portanto, a ao do Governo, distante das premissas de igualdade social,

promove, cada vez mais, entraves provocados pelo descompasso entre crescimento
urbano e disponibilidade adequada de infraestrutura. Acredita-se que

a falta de investimento na manuteno dos equipamentos urbanos vir, por

sua vez, acentuar o dficit na oferta de servios, o que se rebater
espacialmente sob forma de segmentao scioterritorial entre populaes
atendidas e no atendidas por tais servios. Esse processo exprime-se sob
a forma de uma queda de produtividade poltica dos investimentos
urbanos, incrementando os graus de conflito e incerteza no processo de
reproduo das estruturas urbanas. A base tcnico-material da cidade
vista como socialmente construda, no interior dos limites de elasticidade
das tcnicas e das vontades polticas (ACSELRAD, 2001, p.46).

Em resumo, mesmo que o fenmeno da industrializao tenha sido o ponta-

p inicial para urbanizao fragmentada do territrio, o Estado e os empresrios
imobilirios compactuam na expanso urbana e na conseqente valorizao de
determinadas reas dispersas de atrao dos grupos de mais alta renda, em
sobreposio ao atendimento do conjunto. A repartio desses custos se d entre
esses dois agentes, sem dvida, essenciais para o direcionamento do crescimento
 46

desordenado das cidades, salvo pelas legislaes vigentes, que, partindo de um

planejamento para ordenao do solo, define-o (pelo menos em teoria) em prol da
coletividade e da distribuio eqitativa de servios e equipamentos pblicos.

1.3 Planejamento Urbano e Gesto Pblica na Produo do

Espao e Gerao de Conflitos Ambientais

A urbanizao brasileira caracterizou-se pela materializao da injustia

social proveniente da ao orquestrada dos atores, a partir de novas concepes
sobre o papel do Estado e da indstria imobiliria. O efeito disso so expresses de
conflitos socioambientais provocados pela disputa do uso e ocupao do solo.

A disperso urbana tambm, conseqncia da carncia de um

planejamento integrado e de uma poltica habitacional nacional, com foco na
moradia como direito social, e no papel da terra nessa construo, faceados uma
legislao eficiente. A razo disso, nas idias de Ribeiro e Cardoso, decorrente do
despreparo dos governos municipais para assumir um ativo papel de promotor do
desenvolvimento. Pensou-se ento em realizar programas especficos para
integrar a populao marginal, atravs da construo de conjuntos habitacionais
(2003, p.106), como o programa do BNH. A postura do poder pblico s alimentou
os lucros do capital imobilirio, que ignorou boa parte da populao, obrigando-os a
residir em espaos ilegais, muitas vezes, localizados em reas de risco e de
preservao, degradando e destruindo o ambiente.

A partir de 1985, a falncia do Sistema Financeiro de Habitao deu incio

polmica entre sociedade civil e Estado no tocante oferta de imveis para classes
mais baixas. Insatisfeitos, os movimentos sociais reivindicaram por melhores
condies de vida, intensificando as discusses em torno de uma reforma urbana,
sobretudo, em 1988. nesse momento que Rezende enfatiza que onde se destaca
a crise habitacional, tambm expressa a crise de uma modalidade de planejamento
urbano como instrumento para a gesto da cidade (2001, p. 02).
 47

Era imprescindvel uma alterao no cenrio poltico do Brasil, que abolisse

os lobbies firmados e extinguisse a postura clientelista e patrimonialista do Estado.
Era preciso que se definissem normas para produo habitacional formal e informal,
e controle das funes urbanas e ambientais. Na viso de Costa, definir e tratar os
dilemas sociais e os ambientais constitui uma necessidade muito alm de qualquer
modismo (2000, p.59). Arrematando a idia, Fernandes levanta a necessidade da
integrao entre planejamento, legislao e gesto urbano-ambiental, de forma a
democratizar o processo de tomada de decises e, assim, legitimar plenamente uma
nova ordem jurdico-urbanstica de natureza social e ambiental (2002, p.252).

A Constituio Federal de 1988 introduz o conceito de funo social da

cidade, reafirma o conceito de funo social da propriedade (REZENDE, 2001),
enfatizando o direito de todos os cidados terra, com a utilizao de instrumentos
de controle que determinem limites ao uso da propriedade. Alm disso, refere-se s
obrigaes governamentais no tocante gesto pblica. Os municpios ganharam
responsabilidades como formular e implementar a poltica urbana ambiental, alm de
elaborao de seu Plano Diretor (para as cidades com mais de 20.000 habitantes),
cujo direito cidade um dos pressupostos. Todavia,

ao final da dcada de 80 e incio da de 90, no momento de elaborao dos

planos diretores, as condies habitacionais, de infra-estrutura e dos
servios urbanos na cidade j haviam tornado evidente a incapacidade do
Estado para alterar de forma efetiva essas condies. As desigualdades
eram ampliadas no uso dos espaos e em relao ao acesso habitao e
aos servios pblicos (REZENDE, 2001, p. 05)

No entanto, no s o panorama habitacional merece ateno. O dficit de

moradias soma-se a, degradao do meio ambiente urbano15 como causas da
articulao negligente do pblico-privado, que fecharam seus olhos para favelas,
periferias e reas de proteo ambiental. Imediatamente, a preocupao com a
problemtica ambiental cresce em 1992, com discusses na Conferncia das
Naes Unidas para o Meio Ambiente, sobre a proteo dos recursos naturais
aliados ao crescimento e desenvolvimento das cidades (REZENDE, 2003).

15
A tentativa de uso da expresso meio ambiente urbano tentaria, por outro lado, unir aspectos
fsicos, naturais e construdos do espao urbano com aspectos de qualidade de vida urbana,
entendida como o fundamento e uma sntese entre o bem-estar individual, o equilbrio ambiental e o
desenvolvimento econmico (REZENDE, 2003, p.141).
 48

A promulgao do Estatuto da Cidade16, em 2001, que regulamenta os artigos

182 e 183 da Constituio de 88, oferece s Prefeituras um conjunto de
instrumentos urbansticos, ambientais e fiscais, indispensveis para adoo de
polticas regulatrias do uso do solo que, se aplicadas, permitiro que as cidades
abandonem a expanso desigual e a devastao da natureza (RIBEIRO, 2003).

Entretanto, em meio a uma srie de diretrizes existe uma enorme fenda entre
discurso e prtica. Para Fernandes, o Estatuto da Cidade visa reorientar a ao do
poder pblico, do mercado imobilirio e da sociedade de acordo com novos critrios
econmicos, sociais e ambientais (2002, p.254).

impossvel falar em planejamento no Brasil do sculo XXI e no tocar no

assunto da pulverizao do parcelamento irregular da terra de forma rpida e
intensa, fruto da negligncia do poder pblico. O fato que, a obrigao legal do
Estado em regularizar a ocupao do solo e garantir qualidade de moradia, no
tratada com a devida seriedade e gravidade (MARICATO, 2009).

De fato, a ilegalidade um dos maiores ns da expanso urbana, confirmada

por MACHADO, que considera como um dos principais entraves ao
desenvolvimento sustentvel seriam a pobreza e a misria dos pases em
desenvolvimento (2000, p.84).

No toa que muito se tem discutido sobre o carter especulativo e

destruidor do meio ambiente da indstria imobiliria, quando restringe a habitao
legal aos trabalhadores. Rezende (2003) debate que a questo ambiental tem sido
analisada especialmente, pelos impactos da urbanizao, como carncia de
saneamento e saturao das vias. Na verdade, os danos de adensamento e
verticalizao, que afetam a qualidade de vida da populao tm sido

16
Para contornar o estrago motivado pelo inchao das cidades em face urbanizao dispersa, o
Estatuto da Cidade vem garantir o direito cidades sustentveis - considerada em seu amplo sentido:
terreno, habitao, saneamento ambiental, infraestrutura bsica, transportes, lazer, trabalho e meio
ambiente - e sua justa distribuio. Para isso, prev o planejamento necessrio para o
desenvolvimento das cidades, de forma a evitar e corrigir as distores e seus efeitos negativos sobre
o meio ambiente, e determina a adoo de critrios de produo e consumo de servios e de
expanso urbana compatveis com os limites da sustentabilidade.
 49

uma questo restrita s discusses do urbanismo, preocupao direta das

associaes de residentes de bairros, mas nem sempre de associaes
ambientalistas. [...] Questes que em geral passam pelos efeitos danosos
das vrias formas de poluio e da ocupao de reas frgeis (p.140).

Nessas verdadeiras terras sem lei, comum verificar grande quantidade das
moradias s margens de lagoas, rios, encostas, mangues, terrenos alagadios,
fundos de vale. Denominadas como reas de risco, proteo e/ou preservao
ambiental, so regulamentadas por legislao especfica, com restries para
ocupao, saindo da mira do mercado e se transformando em vazios, tomados pelos
barracos e palafitas. A expanso direcionada esses espaos ilegais no s culpa
do capital, mas sim, da postura incua do Estado, que deixa de lado a importncia
da fiscalizao, a aplicao de penalidades [...] e principalmente, o fortalecimento
dos instrumentos de controle e negociao dos conflitos e disputas desiguais que
ocorrem no territrio (MACHADO, 2000, p.92).

Embora a maior fatia da responsabilidade seja do poder pblico, impossvel

que ele sozinho, combata as disputas acirradas pelo solo. O conceito de gesto
democrtica difundido na dcada de 1980 retomado aqui por Fernandes ao
estabelecer que

papel de todos dos setores estatal, privado, comunitrio e voluntrio,

bem como do Ministrio Pblico juntar foras, e no dividir, para assim
enfrentar as graves questes ambientais urbanas, sobretudo de forma a dar
suporte ao dos governos municipais comprometidos com a promoo
da reforma urbana (2002, p.249).

Ao mesmo tempo, Vitte estabelece a relevncia da multiplicidade dos atores,

pois Prefeitura, associaes de empresrios, sindicatos, ONGs [e em alguns casos,
o Poder Judicirio] e muitas outras organizaes interrelacionam-se, conflitando-se,
constroem espaos de negociao e desempenham papis (2003, p.233).

Logo, a urbanizao dispersa tem sido o foco principal das reivindicaes das
classes populares ao Ministrio Pblico17, por uma justa distribuio espacial e

17
Existe algumas discusses que definem o Ministrio Pblico como um quarto poder da Repblica,
isto , Poder Fiscalizador. Isso definido pela Constituio Federal de 1988, que o delega maior
autonomia e status de fiscalizador de justia social, incumbindo-lhe a defesa do regime democrtico,
dos interesses sociais e individuais. (Disponvel em: <www.artigonal.com/direito-artigos/ministerio-
publico-quarto-poder-865897.html>, Acesso em: 18 nov. 2010)
 50

social e, conseqentemente, melhores condies e oportunidades de vida. Em

decorrncia disso, o Estado recolheu, na sua condio de gestor pblico, o impacto
das reivindicaes populares (MOISS, 1985, p.21).

A sociedade busca, agora, a efetivao dos direitos conquistados pela

Constituio de 1988, com o auxlio do Judicirio, reconhecendo-o como instituio
de poder. Com a chamada Judicializao dos Conflitos (TATE e VALLINDER apud
POLI; NOGARA, 2009), sejam eles ambientais, urbanos, sociais e/ou polticos, o
Ministrio Pblico define solues que priorizem a populao, com a aplicao de
Termos de Ajustamento de Conduta - TACs, ou de Ao Civil Pblica - ACP que
representa um avano enquanto ferramenta judicial para defesa de interesses
coletivos e difusos (POLI; NOGARA, 2009, p.05).

Por meio do planejamento urbano e da gesto, conduzidos para proporcionar

qualidade de vida dos habitantes, o Estado,

tambm impe e administra uma variedade de restries institucionais na

operao do mercado de moradia (zoneamento e os controles de
planejamento do uso do solo sendo os mais conspcuos). Tanto quanto o
governo aloca muitos servios, facilidades e vias de acesso, ele tambm
contribui indiretamente para o valor de uso da moradia modificando o meio
circundante (HARVEY, 1980, p.142).

Diante do exposto, pertinente apontar que as facetas da indstria da

construo civil, com seus novos produtos murados, o papel clientelista do Governo,
com suas intervenes pontuais, sem o mnimo de planejamento, a excluso da
populao carente do direito cidade e propriedade, somados ainda recente
chegada das legislaes18 que favorecem a classe alta, so o que determina a
produo de uma cidade injusta, desigual e fragmentada.

Fica claro, a predominncia dos interesses dos grupos de maior poder

aquisitivo sobre a atuao governamental, quando este se antecipa, abrindo frentes

18
Boa parte do crescimento urbano se deu fora de qualquer lei ou de qualquer plano, com tal
velocidade e independncia que possvel constatar que cada metrpole brasileira abriga, nos anos
1990, outra, de moradores de favelas, em seu interior. Parte de nossas cidades podem ser
classificadas como no cidades: as periferias extensas, que alm das casas autoconstrudas, contam
apenas com transporte precrio, a luz e a gua (esta no tem abrangncia universal, nem mesmo em
meio urbano). E notvel como essa atividade referida, de pensar a cidade e propor solues para
seus problemas, permaneceu alienada dessa realidade que estava sendo gestada (MARICATO,
2009, p.140).
 51

para especulao imobiliria, construindo grandes avenidas. O poder pblico cria um

conjunto de obras para atender uma determinada rea, ainda com enormes vazios,
perante locais to falhos de infraestrutura j densamente ocupados. Botelho
assegura a influncia do poder pblico sob espao,

somente na aparncia o Estado age independentemente e parece guiar a

iniciativa privada. O que se passaria na verdade, seria o inverso, ou seja,
a iniciativa privada que guia as aes do Estado de acordo com seus
interesses. Ele, o Estado, um aliado necessrio do capital para sua
reproduo frente propriedade imobiliria. Mas seria a renda fundiria
somente um obstculo ao capital? (2007, p.83)

Diante da questo levantada pelo autor, se nessa teia de relaes mltiplas,

como define Rattner (2001), onde florescem os interesses capitalistas, sempre o
poder de um, prevalecer em detrimento de outro, dever-se-ia esperar que o Estado
interviesse em favor da coletividade social, principalmente daqueles que vivem em
condies escassas. a maior fatia da populao das nossas cidades brasileiras.
Na teoria, essa a expectativa, seja com legislao; fornecimento de servios
pblicos para classe de baixa renda; utilizao dos instrumentos urbansticos que
possibilitem maior insero social; parceria pblico-privado que garanta o emprego
dos recursos financeiros em prol da coletividade e/ou, por fim, atravs da gesto
participativa, instituindo canais de participao popular (VILLAA, 2001).

Mesmo que o Estado, como instituio governamental, tenha o dever de

desempenhar uma postura fundamentada nos princpios de equilbrio social,
econmico e social, perante qualquer grupo social, sua situao caracterizada por
conflitos de interesses e tambm das alianas entre os distintos membros da
sociedade. Ele tende a privilegiar os anseios da classe dominante, que a cada,
quatro anos, est no poder. No entanto , em nvel municipal, que estes benefcios
tornam-se mais vivos, facilitados pela garantia de poder sobre o espao, pela
legislao que admite centralizao e disputa de reas para insero de produtos
imobilirios expressivos, sem considerar os desafios para o desenvolvimento urbano
ambiental (CORRA, 1999).

Atualmente, o planejamento tem sido cada vez mais substitudo pela gesto
pblica estratgica baseada em referendar os caminhos espontneos do
 52

crescimento das cidades e as tendncias existentes, alm de concretizar as

expectativas de grupos ligados ao setor de construo civil (REZENDE, 2002).

Maricato resume a trajetria do Estado ante o planejamento ao desvendar a

existncia de um pntano entre sua retrica e sua prtica, j que estava

imerso na base fundante marcada por contradies: direitos universais,
normatividade cidad no texto e no discurso versus cooptao, favor,
discriminao e desigualdade na prtica da gesto urbana (2009, p.135).

Nesse contexto, assiste-se crescente fragmentao dos tecidos urbanos,

conformando tipos, cada vez mais espalhados de cidades, entendidos como formas
espaciais contemporneas e resultantes das sucessivas transformaes sociais.
Existe ento, a necessidade de se raciocinar a respeito do futuro da urbanizao e
de como se podem minimizar os conflitos scioambientais hoje existentes, como
precariedade dos transportes coletivos, segregao dos pobres, recluso dos ricos,
esfacelamento do espao pblico, especulao imobiliria e degradao ambiental.
 53

CAPTULO II

A DINMICA DA PRODUO DO ESPAO EM

ARACAJU E A ZONA DE EXPANSO URBANA

Nos ltimos cinqenta anos, o crescimento das cidades brasileiras ocorreu

com a migrao do campo, em funo do desemprego causado pela concentrao
fundiria, pela modernizao da agricultura e pela ampliao da oferta de empregos
urbanos, no perodo ps-guerra.

Aracaju no ficou de fora desse movimento, passando a receber um grande

nmero de migrantes que se instalaram nos bairros mais perifricos, [...] fazendo
proliferar loteamentos e um grande nmero de ocupaes com moradias precrias
(FAPESE, 2010, p.23).

Observa-se, nesta cidade, o aprofundamento das contradies entre

produo do solo urbanizado e consumo coletivo da habitao que alm de se
estender pelos espaos vazios e espraiados da cidade, tambm extrapolou seus
limites e avanou sobre municpios vizinhos, formando regies metropolitanas e,
abandonando a escala intra-urbana (CAMPOS, 2005).

A participao do Estado e a aliana com interesses econmicos de

mercado, nesse processo, provocam transformaes socioambientais e urbanizao
fragmentada do espao. A conjuntura desses acontecimentos direcionou a expanso
da cidade para Zona de Expanso Urbana - ZEU, que passou, aps 1982, a ser alvo
da especulao e valorizao fundiria, e dos investimentos pblicos do Estado.

Assim, fez-se importante estudar, nesse captulo, sobretudo, a dinmica

espacial da ZEU e a produo imobiliria conduzida pelo mercado privado, atravs
da construo de loteamentos residenciais e, principalmente com a insero de
novas tipologias habitacionais, estruturados de forma dispersa no tecido urbano.
 54

2.1. Aracaju: Urbanizao e Articulao entre Polticas

Pblicas e Mercado Imobilirio

Sede da capital de Sergipe, Aracaju est situada na poro leste do Estado,

com uma rea de 182 Km2 que ocupa 0,79% do territrio sergipano e abriga 570.937
habitantes (IBGE, 2010) (Figura 1).

Figura 1: Localizao do Estado de Sergipe e Aracaju.

Fonte: IBGE Editado por Sarah Frana, 2011.

A partir de 1960, Aracaju tomou os rumos da expanso na direo sul,

decorrente da ocupao dos grupos de alta renda, que se afastaram do centro,
sendo suas residncias, substitudas ali principalmente, pelo comrcio (Figura 02).
Os bairros So Jos,Salgado Filho, 13 de Julho e Grageru receberam investimentos
do poder pblico para instalao dos servios urbanos e abertura do sistema virio,
favorecendo a proliferao das moradias. Naquele momento, a cidade abrigava
115.713 habitantes, o que correspondia a 15,27% do Estado de Sergipe (IBGE,
1960).
 55

Figura 2: Evoluo Urbana de Aracaju

Fonte: RIBEIRO, 1989, editado por Sarah Frana, 2011.
 56

Para Loureiro, o perodo entre 196419 a 1982 merece ateno especial, pois
esta fase, de fato, o marco da nova e revigorada onda de interveno do Estado
sobre a cidade (1983, p.71), quando o capital imobilirio, junto ao Governo
comeou a retalhar reas perifricas do intra-urbano e de municpios vizinhos.

No perodo acima, trs eventos importantes contriburam significativamente

para o crescimento de Aracaju. O primeiro corresponde explorao dos recursos
minerais, com maior relevo para a chegada da empresa Petrleo Brasileiro -
PETROBRS, que instalou seus escritrios e fez da cidade a residncia dos seus
tcnicos mais especializados.

O segundo foi extrema importncia: a instalao da unidade da Companhia

de Habitao de Sergipe COHAB/SE, em 1966, assim como nas outras capitais
brasileiras, fruto da ao do Banco Nacional de Habitao - BNH. Porm, a ao
desta instituio resultou na implantao de uma srie de conjuntos habitacionais
inseridos distantes do ncleo urbano consolidado resultando na presena de
grandes vazios. At o ano de 2002, foi construdo um total de 20.579 moradias,
contribuindo, intensamente, para o esgaramento da malha (CAMPOS, 2006).

Outro marco relevante na trajetria urbana de Aracaju foi a promulgao do

Cdigo de Obras e Urbanismo, em 1966, que definiu diretrizes para o ordenamento
territorial e uma srie de medidas de melhorias, como a exigncia de drenagem
superficial das pistas e quadras, implantao de meio-fio e lote mdio de 200,00
metros quadrados (CARVALHO, 1983). Dois anos depois da aprovao destes, o
fenmeno da especulao fundiria se intensificou e a cidade ganhou outras
direes: o boom do mercado imobilirio em Aracaju, reflexo do milagre brasileiro
(LOUREIRO, 1983, p.79). De fato, nasceram novos moldes de atuao do mercado
da construo civil que j estocavam terras para futuros empreendimentos.

Logo, as empresas imobilirias se interessaram em adquirir lotes para vender

e/ou construir conjuntos (antes de 1970, praticamente inexistentes) como Norcon,
Celi e Habitacional. Multiplicaram-se o nmero das construtoras, que passa de 18

19
A implantao da Companhia de Habitao - COHAB no Brasil ocorre neste ano e se constitui num
marco da poltica habitacional do pas.
 57

empresas locais na dcada de 70 para 174 no incio da dcada de 1990, muitas

delas constitudas por capitais regionais e estrangeiros (CAMPOS, 2006, p.237).

Nos anos 70, diante da sria crise econmica que assolava o pas, o poder
pblico (nvel estadual e municipal) investiu irrisoriamente na poltica habitacional de
baixa renda, restringindo-se a fazer parcos investimentos em avenidas, servios
coletivos e construo de edifcios institucionais do Governo. Essa fase foi marcada,
segundo Monte-Mr e Bhering (2006), pela oferta reduzida de terra urbanizada (no
amplo sentido infraestrutura, transportes e moradia), dominada pelas mos do
capital imobilirio, o que acentuou a favelizao perifrica de muitas cidades do
Brasil, assim como em Aracaju. O resultado foi um expressivo aumento demogrfico
na capital sergipana, que totalizava em 1980, 299.422 habitantes, representando
25,89% da populao do Estado (IBGE, 1980).

Ao longo dos seus 35 anos de atuao (1967-2002), a Companhia de

Habitao de Sergipe COHAB/SE, junto ao Instituto Nacional de Cooperativas
Habitacionais - INOCOOP/BASE (fundado em 1967) edificaram 26.535 moradias
(CAMPOS, 2005), que corresponde a 23% dos domiclios existentes, em Aracaju, no
ano de 2000 (FAPESE, 2005a). Nota-se que, de 1995 a 2002, a produo foi de
3.048 casas. Entretanto, uma das metas da companhia era que 1.500 ou 800
unidades habitacionais fossem construdas no Mosqueiro, isto na Zona de
Expanso Urbana (TRAMA, 1988, p.13), o que no ocorreu.

O papel do Estado nessas polticas foi de suma importncia para urbanizao

dispersa e fragmentao do territrio, pactuado com o mercado privado na
construo das moradias e na valorizao das reas a ele pertencente.

A legislao tambm influenciou nesse processo ao ampliar os limites

municipais e assim, incentivar a ocupao cada vez mais perifrica. A aprovao da
Lei Federal no 6.766/79 de parcelamento do solo foi outro fator que conduziu os
caminhos da expanso de Aracaju20, ao definir que somente as reas urbanas
poderiam receber loteamentos.

20
A ao das polticas pblicas tambm conduziu disperso urbana em escala maior que a
municipal. O Estado, sobretudo a partir dos anos 80, vem empurrando, para fora do limites urbanos,
 58

Assim sendo, aps trs anos da sua promulgao, a Cmara Municipal

sancionou a Lei no 873, de 01 de outubro de 1982, alargando os limites urbanos do
municpio, excluindo a zona rural e dividindo-o em Zona Urbana e de Expanso
Urbana - ZEU, mesmo havendo ali ainda, uma intensa atividade agrcola, de pesca e
fortes traos rurais.

Este alargamento, evidentemente, beneficiou os proprietrios fundirios,

atravs da prtica da valorizar vazios atravs da contribuio do Estado. O que
aconteceu em Aracaju explicado pela teoria de Santos, M. que afirma um primeiro
momento do processo especulativo vem com a extenso da cidade e a implantao
diferencial dos servios coletivos (2005, p.107). O autor ainda refora que assim
que a especulao se realimenta e, ao mesmo tempo, conduz que as extenses
incorporadas ao permetro urbano fiquem cada vez maiores (2005, p.107).

Diante disso, as glebas vazias na cidade, sobretudo na ZEU, aguardavam a

construo dos servios como infraestrutura, esgotamento sanitrio, e
principalmente, acessibilidade. As terras que no futuro sero habitadas por uma
populao de renda mais elevada, j na posse dos especuladores, tem recebido
investimentos do Poder Pblico, elevando assim, o preo de venda, beneficiando,
sem custos, o mercado fundirio.

Em Aracaju, a maior parte dos lotes vazios disponveis para ocupao est
concentrada na ZEU, o que comprovado no Mapa dos Vazios Urbanos (Figura 3) e
na Tabela 2. Em 2005, os vazios21 da cidade correspondiam a 20,11% do total dos
lotes cadastrados22, ante os 13,4% que havia em 1993. Isso se deve consolidao
de bairros valorizados, como 13 de Julho e Jardins e por ter adotado outros eixos
de expanso, a exemplo do bairro Farolndia, onde se instalou o Campus II da
Universidade Tiradentes, e a Zona de Expanso Urbana de Aracaju, onde diversos
empreendimentos foram implantados (FAPESE, 2005c, p.23).

um grande contingente populacional que foi residir nos conjuntos habitacionais, implantados em
municpios circunvizinhos. De fato, houve, na verdade, uma concentrao da pobreza nessas reas
perifricas intrametropolitanas, e uma elitizao da capital que abriga grupos sociais de renda mais
elevada do Estado e tambm dispe das funes mais especializadas e elitizadas.
21
Em 1988, foram contabilizados 1.800 lotes vazios em Aracaju, conforme estudos da Trama
Urbanismo no mesmo ano. Os grandes vazios somavam uma reserva de terrenos nas mos dos
grandes incorporadores em cerca de 1.267 ha.
22
Dados da Secretaria Municipal de Finanas coletados em 2005.
 59

Figura 3: Vazios Urbanos, Aracaju, 2005

Fonte: FAPESE/SEPLAN, 2005b. Editado por Sarah Frana, 2011
 60

Tabela 2
Vazios Urbanos - Aracaju e Zona de Expanso Urbana
2005
REA DOS VAZIOS
ZONA %
BAIRROS (m) URBANOS (m)
TODOS OS BAIRROS* 90.670.7080 8.892.958,9 16,24%
ZEU 77.291.334 24.883.059,20 32,19%
ARACAJU 167.962.042 33.776.018,19 20,11%
Fonte: Cadastro Imobilirio SEFIN/SEPLAN/EMURB, 2005 in FAPESE, 2005c.
*Exceto Zona de Expanso de Aracaju, que ainda no considerada um bairro.

Na Zona de Expanso esto concentrados 73,67% dos 3.761 23 lotes

disponveis em toda Aracaju, o que a torna atrativo para novas construes.
Constitui-se na ltima reserva de terra do municpio, mesmo apresentando
elementos de fragilidade ambiental, fatores limitantes sua ocupao. Dessa forma,

foi a segunda-residncia o agente fundamental da produo deste espao

litorneo, no s porque se mantm at mesmo nos perodos de crise da
construo civil, mas tambm porque envolve proprietrios de terras,
corretores, incorporadores e a indstria de construo civil (WANDERLEY;
GONALVES, 2005, p.84).

O Diagnstico do Plano Local de Habitao de Interesse Social - PLHIS de

Aracaju tambm (FAPESE/SEPLAN, 2010) identificou24 a existncia de

26 reas distribudas pelos Bairros de Porto DAnta, Lamaro, Cidade Nova,

Soledade, Capucho, Jabotiana, Ponto Novo, Farolndia, Santa Maria,
Aeroporto e pela Zona de Expanso. A maior concentrao de terras
disponveis est localizada na Zona de Expanso, seguida do Bairro Porto
DAnta, Jabotiana e Aeroporto (p.125).

Assim, fica evidente que a ZEU , de fato, uma rea com grande possibilidade
para implantao de grandes projetos urbanos, sejam eles pblicos ou privados por
segregar as maiores pores de terras na cidade. Entretanto, importante no
esquecer que existem fatores limitantes essa ocupao, onde se conjugam
resultados de complexas articulaes sociais, econmicas e fsicas, relativas
presso imobiliria, decorrente da presena das extensas glebas vazias, associadas
s condies limitantes de ordem ambiental.

23 2
Lotes baldios com rea superior a 1.000m
24
Baseado nos estudos realizados pela PMA, em 2006, no Programa de Controle e Monitoramento
de Invases em reas Precrias de Assentamento Precrio e de Interesse Ambiental.(Relatrio do
Contrato do Habitar Brasil BID na Prefeitura Municipal de Aracaju).
 61

2.2. Ocupao da Zona de Expanso Urbana: dos Stios de

Coco aos Empreendimentos Imobilirios

A Zona de Expanso Urbana de Aracaju - ZEU, definida pela Lei Municipal de

no 873, de 01 de outubro de 1982, compreende a poro sul da cidade e tem como
limites, o rio Vaza Barris e o canal Santa Maria ao sul, o Oceano Atlntico a leste, o
municpio de So Cristvo a oeste e ao norte, com o bairro Aeroporto (Figura 4).

Figura 4: Ortofotocarta de Aracaju com Localizao da Zona de Expanso Urbana

Fonte: PMA/SEPLAN. Editado por Sarah Frana, 2011.
 62

Tradicionalmente, segundo fontes histricas, desde o sculo XIX, essa rea

era ocupada por grandes propriedades rurais, voltadas para o cultivo do cco-da-
baa, mandioca, melancia e ainda, a existncia de fruteiras (manga e caju). A
maioria dos moradores eram trabalhadores rurais ou pescadores.

Em 1970, a produo de coco em Aracaju era de 6.413 toneladas (4.489.100

frutos) e rea colhida de 1.210 hectares. Nessa poca, outras partes do municpio
tambm eram produtoras, mas o forte sempre foi a ZEU. Por outro lado, nessa
mesma poca, Sergipe tinha uma produo de 56.643.300 frutos que correspondia a
80.919 toneladas e rea colhida de 22.318 hectares. Aracaju participava com 5% da
produo e de 5,18% da rea colhida no Estado (IBGE, 1970).

Atualmente, ainda possvel apontar algumas propriedades rurais, como a

Fazenda Nova, pertencente aos herdeiros de Melcio Machado, que foi maior
produtor individual de coco do Brasil, a fazenda So Joo e as fazendas de Terncio
Barreto, dono de muitas terras na regio (Figura 5 e 6). Algumas persistem com o
coqueiral, mas, os tratos culturais foram reduzidos, sendo a produo sem
relevncia econmica na situao atual que corresponde a 0,05% da rea e apenas
0,26% da produo total do Estado (IBGE, 2007).

Figura 5: Propriedades com cultivo de coco-da-baa Figura 6: Placa de Stio

Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2010 Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011

Os stios esto com as atividades agrcolas congeladas, quase sem cultivo e

plantio, mas como reserva de valor, aguardando o momento oportuno para sua
transformao em solo urbanizado, seja de moradia permanente ou de lazer, como
 63

segunda residncia. O avano da urbanizao foi, de fato, a razo mais forte para a
destruio do coqueiral.

A presena das comunidades rurais destacava-se na parte oeste, margeando

o Canal de Santa Maria, com distribuio concentrada nos povoados Mosqueiro,
Areia Branca, So Jos, Matapu e Gameleira, enquanto o Robalo se situa na faixa
central, s margens da Rodovia dos Nufragos. Esses povoados, localizados de
forma dispersa, abrigavam pequenos stios adensados pela fragmentao da
propriedade agrcola que ainda abriga cls familiares de moradores locais
(WANDERLEY; GONALVES, 2005, p.86), enquanto na faixa litornea prevaleciam
extensas propriedades com coqueirais produtivos.

De grande significado na histria da rea, ainda persistem algumas

comunidades de pescadores artesanais, oriundos dos povoados Robalo, Areia
Branca e So Jos. As comunidades antigas migraram em direo parte estuarina
e, hoje, esto exercendo atividades diversas daquelas originalmente desenvolvidas,
em especial devido ocupao imobiliria, o que demonstrou a tendncia extino
da atividade. As condies de uso e ocupao do solo e o emprego de parte dos
moradores nas atividades primrias permitem reconhecer que a ZEU ainda vive um
processo de transio rural/urbana.

At 1960, o acesso era restrito, apenas atravs da navegao fluvial no Canal

de Santa Maria, por lombos de animais ou mesmo p, em decorrncia da
inexistncia de estradas. Muitos proprietrios de terras utilizavam a linha de praia,
com a mar baixa, para alcanar suas propriedades, arriscando seus veculos.

Com a construo da sede do Terminal de Carmoplis - TECARMO, em 1967

e posteriormente, a Unidade de Produo de Gs Natural (UPGN), houve a melhoria
das condies de acesso. A estratgia da localizao deste empreendimento era a
facilidade do escoamento do petrleo produzido na rea continental que, por meio
de oleodutos, o petrleo conduzido at os navios e encaminhado para refinaria
Landulfo Alves, na Bahia (Figuras 7 e 8).
 64

Figura 7: Ponto de Explorao do petrleo Figura 8: Sede do TECARMO

Fonte: Sarah Frana, fevereiro de 2011 Fonte: Sarah Frana, fevereiro de 2011

O asfaltamento da Rodovia Paulo Barreto de Menezes, no final dos anos

1970, atual Av. Beira Mar, facilitou o trnsito at Atalaia e, posteriormente, a
abertura da Rodovia dos Nufragos, concluda em 1981, contriburam para
consolidar as relaes com o centro de Aracaju. Alguns moradores da capital
passaram a freqentar povoados l existentes enquanto veranistas se interessaram
em adquirir terrenos e construir casas. A rodovia passa, ento, a ser um elemento
de valorizao dos terrenos, em virtude da melhoria das condies de
acessibilidade, intensificando a especulao imobiliria (FAPESE, 2010, p.36).

Alguns anos depois (1988), a extenso da avenida Santos Dumont, no Bairro

Atalaia, at o Loteamento Aruana, interligou a Praia de Atalaia Rodovia Jos
Sarney e s praias do sul, na ZEU (Figuras 9, 10 e 11). Somada a isso, a construo
de pequenos e grandes quiosques na faixa de areia permitiu o aumento do fluxo de
banhistas nessas localidades. Entretanto, antes da construo, em 1988, o IBAMA
solicitou como medida compensatria dos impactos ambientais causados, a criao
do Parque das Dunas.
 65

Figura 9 e 10: Propaganda da obra da Rodovia Jos Saney na poca da sua construo
Fonte: aracajuantigga.blogspot.com/2011/05/aracaju-e-propaganda-do-seu-crescimento.html, acesso
em 05/07/2011

Figura 11: Foto Area TECARMO Dcada de 1980

Fonte: Acervo Vera Frana, consulta em 2011, editado por Sarah Frana, 2011
 66

A ampliao do uso do solo pode ser constatada atravs dos dados

populacionais relativos rea. Em 1980, Aracaju tinha 293.328 habitantes, sendo
98,2% urbanos e 1,77% rurais (5.197 moradores), ainda antes da Lei de Bairros de
1982, que definiu todo o municpio como urbano. Em 1991, Aracaju apresentou um
crescimento de quase 35% em relao a 1980, atingindo 402.341 moradores na
rea urbana, enquanto a Zona de Expanso acolhia 6.497 residentes,
correspondendo a 1,6 % da populao total (Tabela 3)

Tabela 3
Contagem da Populao
Aracaju e Zona de Expanso Urbana
1980-2007
1980 1991 1996 2000 2007
Aracaju 293.328 402.341 428.194 461.534 520.303
ZEU 5.197 6.497 9.771 22.336 31.503
% 1,77 1,61 2,28 4,83 6,27
Fonte: IBGE, Censo Demogrfico 1980-2007

Cinco anos aps, o recenseamento de 1991, o IBGE (1996) registrou na ZEU,

9.771 habitantes representando um incremento significativo de 50,4%,
principalmente se comparado com o municpio de Aracaju, que cresceu apenas 6%.
Na primeira dcada do sculo XXI, entre 2000 e 2007, constatou-se um acrscimo
de 58.769 pessoas em Aracaju (IBGE). Todavia, em cerca de dez bairros houve
perda de moradores, que chegou a um nmero de 4.289 habitantes. Isso reflexo
de migrao interna para outras reas da cidade, como os conjuntos do Programa
de Arrendamento Residencial PAR, que levaram para outros bairros parte
significativa dos moradores, a exemplo da Zona de Expanso que teve um
acrscimo de 9.167 habitantes, registrando um crescimento de 97,76% no perodo.

Segundo Nogueira, que tratou da evoluo urbana de Aracaju, nota-se que,

at 1980, o crescimento em direo ZEU ainda se dava de forma incua. A partir
dessa dcada, visvel a expanso dispersa da cidade para a ento, periferia sul
(Figura 12).
 67

Figura 12: Evoluo do Crescimento de Aracaju entre 1890-2003

Fonte: Nogueira, 2004

O parcelamento iniciado, no final dcada de 1970, ainda que pontual, se

intensificou na dcada de 1980, com uma soma de 12 loteamentos (1979-1989)
destinados classe de alto poder aquisitivo, que construa manses desfrutadas
apenas, nos finais de semana ou nos meses de vero. Esse foi, talvez, o
responsvel pela ascenso do mercado de terras, que se torna progressivamente
inacessvel s classes menos abastadas devido dificuldade de acessibilidade e
ausncia total de infraestrutura (WANDERLEY; GONALVES, 2005, p.83).
 68

Os primeiros loteamentos foram Aruana I e II, aprovados em 1979, somando

1.400 lotes de 600 metros quadrados (Figura 13). Sua localizao prxima ao
TECARMO veio aproveitar a demanda de moradia dos funcionrios. No mesmo ano,
surge o Loteamento Morada do Mar, com 208 unidades e rea mdia de 1.325 m 2
cada (CARVALHO, 1983), porm situado distante do primeiro, contribuindo ento,
para os indcios de uma urbanizao dispersa (Figura 14 e Tabela 4).

Figura 13: Foto Area Loteamento Aruana I e II Dcada de 1980

Fonte: Acervo Vera Frana, consulta em 2011. Editado por Sarah Frana, 2011

Em seguida, instalaram-se os Loteamentos Praia do Refgio (1980), Canto do

Mar e Estrada do Sol (1981), dando incio a proliferao de empreendimentos, sem
que houvesse, por parte do municpio, dotao de infraestrutura capaz de oferecer
condies esses moradores. Portanto, a construo da Rodovia Jos Sarney, em
1984, atendeu aos anseios dos proprietrios fundirios e dos promotores
imobilirios. Os moradores dos povoados, medida que tomavam conhecimento da
procura por terras para construo de residncias em local tranqilo e de contato
com a natureza, vendiam-nas aos interessados.

Carvalho afirma, em seus estudos, que de 1979 a 1983, a ZEU foi parcelada
em 139 hectares, equivalente a 41,2% de toda rea loteada no mesmo perodo,
sendo 81,4% dos lotes com padro de classe alta rea superior a 360m - e 18,6%
com padro mdio (1983, p.38-39).
 69

Figura 14: Evoluo da Implantao dos Loteamentos Residenciais 1979-2010

Fonte: Informaes da PMA/EMURB/DP, 2011. Ortofotocarta cedida pela PMA/SEPLAN, 2008. Produzido por
Sarah Frana, 2011.
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Tabela 4
Loteamentos Residenciais
Zona de Expanso Urbana de Aracaju
1979-2010

REA UNID.
APROVAO EMPREENDIMENTO CONSTRUTORA LOCALIZAO REA UNID.
TERRENO HABIT.
Aruana Empreendimentos
1 1979 Aruana I e II Av. Melcio Machado, Km 3,5 1.678.615,00 1.400 600,00
Imobilirios
2 1979 Morada do Mar Encisa - 416.521,19 208 1.325,00
3 1980 Praia do Refgio Diniz Rodovia Jos Sarney 386.823,00 455 462,00
4 1981 Canto do Mar CIC Imveis Povoado Robalo 37.608,75 65 240,00-505,00
5 1981 Estrada do Sol - Rua Joo Jos de Santana 36.000,00 86 225,00
6 1984 Dalielle Meta Empreendimentos Estrada Existente 15.452,19 30 250,00-753,06
7 1984 Jardim Sarutai Arapu Imobiliria Areia branca 43.187,00 119 250,00
8 1985 Parque N. Sra. De Lourdes Loterra Ltda Mosqueiro 39.323,00 100 -
9 1987 Praia dos Coqueiros Diniz Empreendimentos Rodovia dos Nufragos 171.060,00 269 400,00
10 1987 Parque Santa Maria - Mosqueiro 30.823,30 81 250,00 e 318,87
11 1987 Morada do Vasa Barris - Matapo 60.500,00 10 3.250,00
12 1988 Recanto das Andorinhas Imosel Matapo 435.814,50 121 3.000,00
13 1990 Porto das Canoas - Matapo 62.552,50 72 450,00-820,00
14 1991 Beira Mar Encisa Povoado Robalo 154.252,05 121 700,00-1200,00
Praia do Mosqueiro (Princesa
15 1991 Lion Rodrigues Rodovia dos Nufragos 205.189,84 95 900,00-2000,00
da Praia)
16 1992 Recanto da Praia C&N Empreendimentos Praia do Refgio 49.627,00 74 480,00-900,00
17 - So Domingos - Rodovia Ayrton Senna 33.349,98 64 300,00-430,00
18 1993 Parque dos Coqueiros Habitacional Rodovia Jos Sarney 19.847,56 39 250,00
 71

19 1994 Res. Parque dos Cajueiros Construtora Cunha Povoado Robalo 57.475,00 64 350,00-600,00
20 1997 Aquarius 1 e 2 Loteplan Aruana 128.305,01 283 435,00
21 1998 Jardim Paraso Berlange Ribeiro de Goes Rua A, Pov. Robalo 27.352,00 35 370,00-660,00
22 1998 N.Sra. de Ftima Antnio Joaquim Filho Matapo 121.344,00 245 330,00-416,00
23 1998 So Judas Tadeu Zelar Imveis Rodovia Tecarmo Mosqueiro 27.045,36 36 360,00-957,00
24 2000 Aquarius 3 Loteplan Aruana 59.760,00 167 280,00-430,00
25 2000 Aquarius 4 Loteplan Aruana 29.835,00 76 280,00-430,00
Estrada do Povoado Areia
26 2000 Beira do Rio 1 etapa E.H. Empreendimento 23.548,16 61 280,00-430,00
Branca
Estrada do Povoado Areia
27 2000 Beira do Rio 2 etapa E.H. Empreendimento 35.958,38 72 260,00-370,00
Branca
Rod. Vereador Joo Alves
28 2001 Santa Maria Palmar Construes 24.485,22 67 250,00-430,00
Bezerra
29 2002 Parque So Jos Palmar Construes Pov. Areia Branca 48.400,00 100 250,00-300,00
30 2002 Parque So Jorge Palmar Construes Rod. Ayrton Senna 85.524,30 204 250,00-440,00
31 2002 Jatica Jupi Empreendimentos Av. Melcio Machado 75.907,45 167 250,00-414,00
32 2004 Parque Santo Antnio Palmar Construes Rua D,Pov. Matapo 48.691,83 120 250,00-300,00
Rodovia dos Nufragos,
33 2005 Resid. Aruana Praia Mar I Engeb Botelho Engenharia 68.731,20 149 250,00-280,00
Fazenda Nova
34 2005 Bonanza Jaluzi Rod. Jos Sarney 25.899,16 28 250,00-280,00
35 2005 Eldourado Joo Dantas Filho Fazenda Nova, Aruana 99.987,13 229 250,00-370,00
36 2005 Jardim Santa Clara Palmar Construes Rod. Ayrton Senna 99.639,82 230 250,00-325,00
37 2006 Res. Porto Sul Laredo Construes Av. Maria Resende Machado 74.856,08 124 265,00-568,00
Estrada Interna, s/n,
38 2007 Res. Porto Mar I Laredo Construes 49.580,00 120 250,00-312,00
Fazenda Nova
39 2007 Res. Porto Mar II Laredo Construes Rua L, s/n, Fazenda Nova 49.580,02 112 250,00-312,00
Rua L e Rua K, Rodovia
40 2007 Res. Aruana Praia Mar II Engeb Botelho Engenharia 47.448,79 88 250,00-300,00
dos Nufragos
 72

41 2008 Parque Santa Rita R e J Empreendimentos Rod. Joo Alves Bezerra 58.187,50 128 250,00-508,00
42 - Parque Arilndia - - - - -
43 - Costa Azul - - - - -
44 - Recanto das guas - - - - -
Total 5.244.088,27 6.314
Fonte:PMA/EMURB/DPB, 2010 Organizado por Sarah Frana, 2011.
 73

Ao longo dos anos, o adensamento residencial desta rea pelos loteamentos,

ocorreu, sem nenhum critrio de ocupao, interrompendo a malha com grandes
vazios e reas de Interesse Ambiental, a fim de valorizar o preo desses lotes. A
construo das rodovias de acesso, aps a segunda metade de 1980, incentivou o
parcelamento do solo adentrando-se em direo sul e tambm nos Povoados Areia
Branca, com os Loteamentos Jardim Sarutai e Parque Arilndia. No final dessa
dcada, os Loteamentos Morada do Vaza Barris e Recanto das Andorinhas surgem,
embora inicialmente na tipologia de condomnios fechados, s margens do Rio Vaza
Barris, no Povoado Matapo. At ento, somam-se 1.336 lotes disponveis nos 9
loteamentos construdos durante esses 10 anos (Figura 15).

2500
Quantidade de Lotes / Casas

2000

1500

1000 Produo Habitacional

por Dcada
500

0
1979 1980 1990 2000
Dcada

Figura 15: Aprovao dos Loteamentos Residenciais Quantidade de Lotes, 1979-2010

Fonte: PMA/EMURB/DPB, 2010. Organizado por Sarah Frana, 2011

Na dcada de 1990, 11 loteamentos (1.128 lotes) foram construdos mais

dando continuidade fragmentao da ZEU. Com a implantao da rede de energia
eltrica (primeira naquela zona), houve tambm a instalao do telefone, o que, de
fato, alavancou o surgimento de novos empreendimentos a partir de 2000 (2.242
lotes), o dobro da quantidade implantada na dcada anterior. Porm a qualidade
dos servios no de primeira, temos muitos problemas quanto estabilidade da
energia. Pelo menos uma vez por semana ficamos sem esses servios, diz um dos
moradores (FRANA, S., 2004).
 74

Uma das peculiaridades quanto ocupao a diversidade de nveis de

renda e de tipologias habitacionais, distribudos em pontos dispersos. Adentrando-se
nos Povoados Areia Branca, Robalo, Soo Jos e Gameleira, encontram-se
residncias com caractersticas rurais, das famlias que ainda resistem ao do
mercado imobilirio e precria condio de acessibilidade e infraestrutura. As ruas
internas, alm de no apresentar um traado regular, em sua maioria, no so
pavimentadas, dificultando a mobilidade dos moradores (Figuras 16 e 17).

Figuras 16 e 17: Caractersticas rurais e moradias no Povoado So Jos e Areia Branca

Fonte: Sarah Frana, maio de 2011

Nos empreendimentos voltados para grupos de renda mdia, as residncias

so mais concentradas, mesmo ainda com lotes vazios, como se observa nos
Loteamentos Aruana I e II, Costa Azul, e Praia do Refgio (Figuras 18 e 19).

Figuras 18: Loteamento Aruana Figuras 19: Loteamento Costa Azul

Fonte: www.rcsimoveis.com, acesso em: 16 jul. Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2010
2011
 75

Os mais ricos mantm suas grandes e luxuosas manses de veraneio na

regio do Matapu, s margens do Rio Vaza Barris. Essas residncias, algumas
construdas em stios, outras em condomnios, contam com piscina, quadra de
esporte, per individual (atracadouro), beneficiando-se da beleza da paisagem e do
meio ambiente, atravs das prticas de atividades de lazer nutico (Figura 20).

Figura 20: Condomnios em Matapu proximidade da paisagem natural

Fonte: www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1028113, acesso em: 16 jan. 2011

Essa mescla de tipologias habitacionais e diversidades de classes sociais

foram, de fato, financiadas pelo Estado e articulada juntamente com

os agentes privados [que] atuam na conformao da malha urbana. O

interesse poltico, aliado aos grandes proprietrios de terra vem moldando
uma colcha de retalhos para a organizao espacial de Aracaju, onde
muitas reas permanecem desocupadas e so esquecidas pelo Estado
para posterior valorizao, atravs da implantao da infra-estrutura urbana.
Terras que podem ser tambm valorizadas com a localizao de um
catalisador (como por exemplo, um supermercado) ou at mesmo apenas
com a implantao de arruamento, sendo suficiente para a promoo da
especulao imobiliria (NOGUEIRA, 2004, p.322).

Assim, nota-se que a migrao populacional para ZEU resultado de uma

expanso dispersa, sendo marcada por duas demandas: grandes extenses de terra
desocupada, o que s existe fora do ncleo urbano; e a segunda acessibilidade e
servios urbanos, balizadores do preo do lote: quando mais fcil deslocamento s
reas centrais, maior o seu preo. Quanto maior a presena de servios de
infraestrutura e equipamentos pblicos, a valorizao do imvel sobe.

O Estado configura-se como agente importante na evoluo urbana

estabelecendo, primeiramente, a partir de legislao a permisso para parcelamento
do solo sob forma de loteamentos, orientando, de fato, a transformao da Zona de
Expanso para um bairro da cidade. Contudo, os grupos beneficiados, num primeiro
momento, nessa regio no so os moradores, mas o Estado e o capital privado,
 76

que reservam os melhores terrenos, medida que a gesto pblica instala, por meio
de construtoras, a infraestrutura que servir de apoio rentvel para dinamizar a
especulao (CAMPOS, 2006).

2.3. Os Condomnios Fechados na Zona de Expanso Urbana

Logo aps a construo da Rodovia Jos Sarney (1984), na Zona de

Expanso, surgiram novas tipologias habitacionais para classe alta, dotadas de
comodidade, luxo, segurana, alm de revelar status por morar num lugar
privilegiado.

relevante, inicialmente, definir os conceitos de condomnio e de loteamento

fechado, que so semelhantes, mas no iguais, ao contrrio do que muitos pensam
j que se confundem como padres idnticos de moradia. Ento,

O Condomnio concebido com uma nica gleba, onde as residncias so

previamente construdas; ao contrrio do Loteamento Fechado, onde
ocorre a diviso da gleba em lotes, cuja propriedade adquirida lote a lote,
sem que haja a construo prvia das casas atravs da empresa
construtora (SALGADO, 2000, p.01).

Embora haja diferenas quando mercadoria da venda imobiliria, no caso

apenas o lote, ou a casa previamente construda, neste estudo, usar-se-
denominao condomnios, para ambos os conceitos. Caldeira enfatiza que esta

uma das razes da escolha da moradia nos condomnios residenciais

fechados a busca da qualidade de vida atravs da questo da segurana
e o status social causados pelo privilgio de fazer parte do rol dos
beneficiados que podem morar isolados e protegidos, convivendo com uma
vizinhana homognea, desfrutando prazerosamente de equipamentos de
lazer, e da comodidade de alguns servios (2000, p.183).

Como em outras partes da cidade, o parcelamento do solo ocorreu de forma

fragmentada, s margens das duas rodovias que cruzam a zona, e na rea dos
Povoados Areia Branca, Robalo e Aruana, deixando vazios entre si, que
favoreceram a implantao dos empreendimentos fechados.
 77

A chegada dos condomnios provm da demanda por isolamento, o que

necessrio para que uma rea s seja passvel de apropriao pelos iguais,
preservando assim, o sentido de exclusividade. Deste modo, a primeira tentativa
ocorreu, em 1988, com o Condomnio Recanto das Andorinhas, que trazia 121 lotes,
situado no Povoado Areia Branca.

Passados dois anos, uma segunda experincia deu origem ao Condomnio

Morada do Vaza Barris25, s margens do Canal Santa Maria, parcelado em apenas
dez unidades com rea mdia de 3.000m, se beneficiando da paisagem peculiar e
das amenidades naturais que enalteciam o empreendimento. Entretanto, novamente
sem xito. Hoje, a tentativa se transformou em loteamento, parcialmente ocupado,
com alguns lotes em estado de abandono.

Afastado dos anteriores, somente em 1990, foi implantado, de fato, o

primeiro condomnio residencial fechado, o Morada da Praia I, atraindo diversas
pessoas para adquirirem seus imveis de veraneio e contribuindo, ento, para
desencadear a intensa valorizao imobiliria da zona (FRANA, S., 2004, p.53).
Este condomnio foi adquirido por grupos de alta renda de Aracaju, cujos
proprietrios moram nos bairros Jardins, 13 de Julho, Coroa do Meio ou Atalaia.

Ao longo dos anos 1990, o mercado lanou 13 novos produtos na Rodovia

Jos Sarney, dos 15 construdos na malha nessa dcada (1.477 moradias). No
entanto, no momento da construo dessa via, as glebas j eram de domnio das
construtoras que aguardavam o Estado para ofertar melhores acessos e servios.
Posteriormente, empresas como Diniz e Habitacional S.A., implantaram seus
condomnios de forma espalhada, valorizando, propositalmente, mais ainda, os
terrenos vagos, confirmando o fenmeno da especulao e do ganho do capital
imobilirio, fortalecendo a disperso urbana (Figura 21 e Tabela 05).

25
Aprovado pela EMURB/PMA como Loteamento Residencial. Os dois condomnios mencionados
acima, hoje so loteamentos, fazendo parte assim, da tabela 04.
 78

Figura 21: Evoluo da Implantao dos Condomnios Horizontais, 1990-2010

Fonte: Informaes da PMA/EMURB/DPB, 2011. Ortofotocarta cedida pela PMA/SEPLAN, 2008. Produzido
por Sarah Frana, 2011.
 79

Tabela 5
Condomnios Horizontais
Zona de Expanso Urbana de Aracaju
1990-2010
REA
UNID. REA
ALVAR EMPREENDIMENTO CONSTRUTORA LOCALIZAO TERRENO TIPO
HAB. UNIDADE (m)
(m)
1 1990 Morada da Praia I Unio Engenharia Rodovia Jos Sarney 139.287,00 67 1.200,00 Lote
2 1990 Camurupim MMatos Engenharia Rodovia Jos Sarney - 16 671,00-924,00 Lote
3 1991 Morada da Praia II Diniz Empreendimentos Rodovia Jos Sarney, n1000 136.353,65 98 510,00-1.704,15 Lote
4 1992 Portal do Sol Heca Construes Rodovia Jos Sarney 62.815,50 93 450,00 Lote
5 1993 Sol e Mar I, II e III Habitacional Rodovia Jos Sarney 13.757,00 140 280,00 Casa
6 1994 Portal do Atlntico Construtora Nassal Rodovia Jos Sarney 18.359,50 41 240,00-460,00 Lote
7 1995 Morada do Rio Cosil Construes Rodovia dos Nufragos 537.626,00 320 1.000,00 Lote
8 1995 Riviera Del Mar Habitacional Rodovia Jos Sarney, n10.000, Km 09 45.000,00 93 250,00 Casa
9 1997 Praias do Sul I Diniz Empreendimentos Rodovia Jos Sarney 100.655,00 134 450,00 Casa
10 1997 Atlantic Beach II Empisal Rodovia Jos Sarney 49.864,07 122 474,00 Lote
11 1997 Recanto So Joo GAA Empreendimentos Rodovia Jos Sarney 24.572,00 26 675,00 Lote
12 1997 Baia Blanca Unio Engenharia Rodovia Jos Sarney 19.200,00 40 338,00 Casa
13 1998 RGA Jferson Sampaio Dvila Av. Real-Areia Branca 119.127,02 171 400,00 Lote
14 1999 Praias do Sul III Diniz Empreendimentos Rodovia Jos Sarney - - - Lote
15 1999 Atlantic Beach I Orlamar Rodovia Jos Sarney 50.572,57 116 250,00 Lote
16 2000 Wave Carlos Monterrey Duarte Rodovia Jos Sarney - - - Casa
17 2002 Rota do Sol Habitacional Rodovia dos Nufragos 40.875,00 100 250,00 Lote
Silvia Augusta Sobral
18 2002 Rio Vermelho Rodovia Ayrton Senna 21.303,22 28 450,00 Lote
Garcez
 80

19 2002 Portal do Mar OrlaMar Rodovia Jos Sarney 38.336,77 75 360,00 Lote
20 2003 Melcio Machado Habitacional Av. Melcio Machado 116.014,80 213 450,00 Lote
Maria Rezende
21 2003 Laredo Construes Av. Melcio Machado 75.698,53 140 330,00-702,00 Lote
Machado
22 2003 Lago Parano Construtora Cunha Rodovia Jos Sarney 209.000,00 90 646,12-1.590,00 Lote
23 2004 Costa Marina Paracaju Ltda Rodovia dos Nufragos 83.218,00 142 360,00 Lote
Jeferson Sampaio Dvila /
24 2004 Marina Resort Rodovia Ayrton Senna 18.096,33 25 303,83-518,31 Lote
Francisco Muniz Soares
25 2004 Santa Felicidade Unio Engenharia Estrada Fazenda Nova, 233 18.638,91 65 200,00 Casa
26 2004 San Diego Construtora J.J. Rua A, n 800, Loteamento. Aqurio 21.662,18 50 91,70-159,45 Casa
27 2004 Stella Maris Habitacional Rodovia Jos Sarney 1.705,00 8 230,00 Casa
Portal das guas/ dos 90,00 (C)
28 2004 Habitacional Rodovia Jos Sarney, n355 77.329,11 135 Casa
Corais 350,00 (L)
29 2005 Portal do Atlntico Oriental Empreendimentos Rodovia dos Nufragos 18.359,50 41 270,00-459,00 Lote
30 2005 Guilhermino Resende Laredo Construes Av. Perimetral Sul 48.926,37 95 334,80-572,65 Lote
31 2006 Portal dos Coqueiros Habitacional Rodovia Jos Sarney 80.700,00 55 540,00-754,00 Casa
GAA Empreendimentos/
32 2006 Viva Vida Rodovia Jos Sarney, n11.650 27.225,00 70 220,00 Casa
MMatos Engenharia
Lote e
33 2006 So Loureno Laredo Construes Av. Melcio Machado 79.770,50 135 348,00-507,71
Casa
OMS Empreendimentos/
34 2006 guas Claras I Rodovia Jos Sarney 10.948,00 15 466,00-887,80 Lote
Laredo Construes
35 2006 Ravines Construtora J.J. Av. Perimetral A Sul 55.918,09 97 319,92-438,00 Lote

36 2007 Villa da Praia Alberto Menezes Rodovia dos Nufragos 22.576,12 49 250-383 Lote

37 2007 Caminho da Praia Jos Candido da Silva Rodovia dos Nufragos 87.948,51 150 250,00 Lote
Grazia Mireli de Souza
38 2007 Biratan Carvalho Rua Joo Mota dos Santos 39.325,00 80 360,00 Lote
Carvalho
EMGEB Botelho Lote e
39 2007 Sumerville Residence Rua L, com Rua K, Aruana 22.498,49 56 79,52
Engenharia Casa
 81

250,00 (L) 79,93

40 2008 Laguna Ville Construtora Santa Maria Rua 02, n 120 23.200,00 62 Casa
(C)
55 Casa e
41 2008 Portal dos Trpicos Habitacional Rodovia Jos Sarney, n15.166 45.262,07 126,00-186,00
casas Apto
42 2008 Residencial Brisas OMS Empreendimentos Rodovia Jos Sarney, n8000 25.118,46 70 416,00-925,00 Lote
43 2009 Villa dos Bosques Unio Engenharia Rua 03, Lote 04, n 118 23.200,00 62 204,30 Casa
44 2009 Residencial Fragata Yuri Neiman Rua Joo Mota do Santos, 531 31.114,08 79 250,00 Lote
250,00 (L) 79,93 Casa e
45 2009 Caminho dos Lagos AC Engenharia Rua L, Loteamento. Aqurius 18.056,95 47
(C) Lote
46 2010 Alameda do Sol Norcon Via Projetada, s/n 106.414,56 220 93,00-113,00 Casa
Total 2.805.628,86 3.986
Fonte:PMA/EMURB/DPE, 2010 e FRANA, S.,2004. Organizado por Sarah Frana, 2011
 82

A construo do Condomnio Baa Blanca, o ltimo ao longo da Rodovia Jos

Sarney, no extremo sul, ainda no final dos anos 1990, se constituiu numa estratgia
para valorizar os vazios existentes nas suas circunvizinhanas (FRANA, S., 2004,
p.75). O xito dessas iniciativas acarretou na difuso da modalidade, sobretudo, a
partir de 2000, com a inaugurao da Avenida Melcio Machado (dcada de 90) e a
chegada de novos servios, quando outros empreendimentos se instalaram s suas
margens. O sucesso comprovado ao observar que, entre 2004 e 2005, foram
instalados 8 deles (561 unidades), dos 31 condomnios e 2.454 moradias ofertadas
na dcada (Figura 22).
Quantidade de Lotes / Casas

3000

2500

2000

1500
Produo Habitacional
1000 por Dcada
500

0
1990
2000
Dcada

Figura 22: Aprovao dos Condomnios Horizontais, 1990-2010

Fonte: PMA/EMURB/DPE. Organizado por Sarah Frana, 2011

A insero das cidades muradas na estrutura urbana da ZEU

depende de fatores como proximidade a paisagem notvel ou de

equipamentos de lazer, como no caso, os Condomnios Rio Vermelho e o
Marina Resort que margeiam o canal Santa Maria, desfrutando das
amenidades do ar buclico do local. Aqueles situados na Rodovia Jos
Sarney so privilegiados pelo contato com o mar e por melhores condies
de acessibilidade. Alguns deles, como o Caminho da Praia, no dispem de
localizao privilegiada, pois esto situados em vias coletoras, de barro,
assim como a do RGA, no Povoado Areia Branca (FRANA, S.,2004, p.78).

A baixa densidade demogrfica da ZEU, 500,04 hab./km 2 (IBGE, 2007),

atrelada ao excesso do estoque de glebas facilitou a construo de cidades de
muros, disputada entre cinco empresas de maior atuao (Laredo, Diniz,
 83

Habitacional, J.J. e Unio Engenharia) que juntas, alojaram 21 condomnios, dos 46

aprovados at 2010. Desse total, ao redor do prolongamento da atual Avenida
Melcio Machado (poro norte da ZEU), somam-se 16 condomnios, dos quais 11
esto situados num terreno que antes compreendia a Fazenda Nova (desmembrada
pelos herdeiros de Melcio Machado). Esta rea tem como caracterstica a
concentrao dos empreendimentos do Programa de Arrendamento Residencial
PAR e condomnios, de forma mais contnua no tecido urbano, com poucas
interrupes de terras vazias.

O vice-presidente desta construtora, afirma26 que "em Aracaju, o conceito de

viver beira-mar pouco explorado, situao que comea a mudar com a Zona de
Expanso",

cujo metro quadrado valorizou 600% de dez anos para c, [a ZEU] tambm
comea a se destacar por conta dos condomnios horizontais de alto padro
que comeam a surgir. At o momento, h cerca de uma dezena de
condomnios construdos. Cada um abriga uma mdia de 100 casas com
450 metros quadrados de terreno cada, ao valor de US$ 300 mil. O local
combina qualidade de vida e praia a apenas 15 minutos do centro.

De acordo com o mapa de valor do solo - R$/ m2 do Plano Diretor de

Desenvolvimento Urbano (TRAMA, 1995), ali se localizava o metro quadrado mais
barato da cidade: de R$1,00 (um real) a R$10,00 (dez reais), em mdia. Entretanto,
na Rodovia Jos Sarney, em virtude da paisagem notvel e tranqilidade de no
haver edificaes sua frente, a terra atingia seu valor mais alto, oscilando entre
R$11,00 (onze reais) e R$25,00 (vinte e cinco reais). Em 2010, o valor do metro
quadrado de um terreno, na mesma Rodovia, variava entre R$200,00 (duzentos
reais) em loteamentos, at R$1000,00 (mil reais) em condomnios fechados.

Em 2004, o preo de um lote neste condomnio fechado, localizado s

margens da Rodovia dos Nufragos, prximo entrada do Povoado Areia Branca
era de R$8.900,00 (oito mil e novecentos reais). Hoje, custa em mdia,
R$40.000,0027 (quarenta mil reais) (Figura 23). Isso explica a razo da procura pelos
detentores do capital, permitindo a aquisio de vrios lotes que sero
comercializadas por preos compatveis com as condies dos futuros clientes.

26
Disponvel em: <ademi.webtexto.com.br/article.php3?id_article=25716>. Acesso em: 13 ago. 2010
27
Disponvel em: <venda.nuroa.com.br>. Acesso em: 12 set. 2010.
 84

Figura 23: Placa de Venda de um Condomnio

Fonte: FRANA, S., 2004

A ZEU, nos ltimos 30 anos, tambm tem estado na mira de empresas

tursticas nacionais e internacionais, para receber investimentos na construo de
complexos hoteleiros, principalmente na regio litornea. A CVC, no ano de 2007,
protocolou na Prefeitura Municipal um projeto para construo de um Eco-Resort s
margens do Rio Vaza Barris, em um terreno de 362 mil metros quadrados, com 359
unidades de apartamentos em rea construda de 45 mil metros quadrados, com um
montante de investimentos na ordem de 45 milhes de reais. Como houve
dificuldade junto a ADEMA para liberao da licena ambiental, as obras ainda no
foram iniciadas (CONSENTRE, 2007).

Outra rea tem sido objeto de propaganda para construo de

empreendimentos desse porte. O antigo Clube da Telergipe, hoje desativado, est
venda, baseando-se no discurso da venda da natureza e do ambiente (Figura 24).

Mesmo diante da busca incessante por terras pelo mercado formal, a ZEU

ainda no pode ser considerada como a regio mais valorizada e nem to

pouco a mais cara da cidade, mas j exibe o ttulo da regio que mais
cresceu nos ltimos anos. Alm da tendncia do prprio mercado
imobilirio, outro fato que contribuiu sensivelmente para o desenvolvimento
da regio foi a enxurrada de financiamentos bancrios, iniciada em 2005,
que est aquecendo o mercado em todas as capitais.
(primeproperty.catenaecastro.com.br/area-beira-mar-aracaju-sergipe-para-
implantacao-resort-hotel-condominio, acesso em: 12 set. 2010)
 85

Figura 24: Propaganda de venda de lotes para construo de empreendimentos

Fonte: primeproperty.catenaecastro.com.br/area-beira-mar-aracaju-sergipe-para-implantacao-resort-
hotel-condominio, acesso em: 12 set. 2010.

O lucro gerado incentiva os promotores imobilirios a consolidarem cada vez

mais seus empreendimentos nessa localidade. Nas reas prximas ao centro, em
virtude do adensamento do solo, torna-se mais difcil, a construo de grandes
empreendimentos, ocorrendo com mais vigor onde o custo da terra mais baixo e
onde se oferecem amenidades naturais e diferenciais para serem tidos como o
ponto-chave do produto.

Presente em bairros como Treze de Julho e Jardins, a verticalizao chega s

imediaes do Loteamento Aruana, em 2005, para um grupo de renda mais alta,
atravs da implantao do primeiro edifcio residencial da zona, o Manso Eduardo
Fonseca, que serve como ponta de lana para novas construes e se constitui
marco numa rea que ainda no tem motivo para chegada dessa tendncia de
moradia, em decorrncia da existncia de grandes vazios e cultura local ainda ser
voltada para segunda residncia (Figuras 25 e 26).
 86

Figuras 25 e 26: Manso Eduardo Fonseca primeiro edifcio residencial da ZEU

Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011

Recentemente, dentro do Programa Minha Casa Minha Vida, foram

construdos vrios prdios de menor porte, todos voltados para classe mdia, como
os Condomnios Palm Ville Residence e o Residencial Porto Atlntico. Essas
construes esto concentradas na parte norte da zona (Figuras 27 e 28), nas
cercanias de Aruana, mais prximas ao centro e, portanto, dotadas de fcil acesso,
principalmente devido construo das Avenidas OBA e Amarela (Figura 29).

Figura 27: Condomnio Palm Ville Residence Figura 28: Condomnio Res. Porto do Atlntico
Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011 Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011

certo que a construo do primeiro edifcio desencadeou a tipologia vertical

na ZEU, ainda de forma acanhada. Entretanto, somente no ano de 2009, a EMURB
concedeu alvar de construo a seis dos nove empreendimentos existentes at
2010, gerando um total de 1.912 novas moradias (Tabela 6). A tendncia a
proliferao desse tipo de habitao, somando 61 torres de apartamentos (6
pavimentos em mdia) j existentes ou que esto em construo, trazendo traos da
verticalizao predominante dos bairros Jardins e Treze de Julho para ali.
 87

Figura 29: Implantao dos Condomnios Verticais

Fonte: Informaes da PMA/EMURB/DML, 2011. Ortofotocarta cedida pela PMA/SEPLAN, 2008. Produzido
por Sarah Frana, 2011.
 88

Tabela 6
Condomnios Verticais
Zona de Expanso Urbana de Aracaju
2005-2010

REA REA
N DE UNID.
ALVAR EMPREENDIMENTO LOCALIZAO CONSTRUTORA TERRENO BLOCOS UNID.
PAVIM. HAB.
(m) HAB.
01 2005 Manso Eduardo Fonseca Rua Perimetral A Sul, n555 Master Engenharia 1.935,50 01 15 24 131,62
02 2008 Portal dos Trpicos Rod. Jos Sarney, n15.166 Habitacional - 02 13 52 126-186
Construtora
03 2009 Ahpha Class Residence Rua 05, n500, Stio Cajueiro 20.000,00 18 04 288 56,86
Imperial
Av. Silvrio Leite Fortes,
Construtora Santa 72,64 -
04 2009 Palm Ville Residence n1128, esquina com Av. 23.354,78 09 06 324
Maria 74,29
Amarela e Rua I
Rua N n179, esquina com Rua
05 2009 Residencial Porto Atlntico Construtora Nassal 9.749,12 05 06 180 65,74
A, s/n, Loteamento. Aquarius
Rua Maria Vasconcelos de
Residencial Caminho dos 54,87 -
06 2009 Andrade, n920 esquina com Construtora Celi 18.921,28 06 06 288
Ventos 74,70
Rua 2 n 90
57,36 a
07 2009 Residencial Vista Marina Av. Canal, n1950 Unio Engenharia 5.696,95 02 07 108
94,42
08 2009 Residencial Mar de Aruana I Av. Canal, n1700, Lote 1B Norcon 15.189,50 07 06 252 66,29

09 2010 Residencial Mar de Aruana II Prol. Canal n1697 SPE 26.631,50 11 06 396 65,61

Total 121.478,63 61 - 1.912

Fonte: PMA/EMURB/DML, janeiro de 2011. Organizado por Sarah Frana, 2011
 89

Fazendo uma comparao s informaes quanto ao uso do solo em 1996 e

a feio urbana da ZEU, em 2010, o que se via era a existncia de 235 pontos
comerciais, pblicos e de servios, e 3.659 domiclios, sendo 2.497 efetivamente
ocupados, 740 de uso ocasional como segunda residncia e 422 vagos, espera de
inquilinos (ADEMI; GEO Consultoria, 2000).

Aps um perodo de catorze anos, o nmero de imveis aumentou para

5.453, sendo 5.182 moradias. Porm, boa parte apenas, segunda residncia,
principalmente aquelas concentradas ao sul. Os 6.825 terrenos desocupados, ainda
preocupam os urbanistas quanto ao futuro da rea, por corresponder a 55,59% do
total dos lotes existentes em Aracaju. Ainda se verifica a presena de 24
propriedades rurais, localizadas nos Povoados Areia Branca, Mosqueiro e So Jos
(Figura 30).

Comrcio e servios como lojas de materiais de construo, padarias,

mercearias, bares, sorveterias lanchonetes, restaurantes, supermercado,
mercadinhos, bodegas, lojas de jardinagem e servios de paisagismo, pousadas e
motis, peixarias e aougues, escolas e postos de sade, oficinas e raras indstrias
somam 205 estabelecimentos. De acordo com Almeida (2008, p.68),

Empresas de maior porte almejando a carncia e a demanda por

mercadorias instalam-se com o objetivo de oferecer uma gama de produtos
a populao. o caso da rede de supermercado Garbosa, Casa das Tintas
e Kazanova Material de Construo que implantaram suas filiais na Zona de
Expanso de Aracaju para atender aos moradores de toda a rea e as
pessoas que ali trafegam visto que a Avenida Melcio Machado tornou-se
uma das rotas de ligao para a regio sul do Estado.

O segmento turstico e de lazer consiste em bares de praia, distribudos ao

longo da Rodovia Jos Sarney, que recebem moradores e turistas, bem como
clubes como AABB, Caixa e Telergipe (desativado), pousadas e hotel.

Verifica-se, contudo, que o nmero de moradores crescente, resultado da

especulao imobiliria e da proliferao de loteamentos, condomnios e conjuntos
residenciais do PAR que trouxeram a exigncia de funes comerciais e servios
para atender populao local, sem necessitar deslocar-se para outros bairros,
mesmo mais prximos como Atalaia e Coroa do Meio e Farolndia.
 90

Figura 30: Cadastro Imobilirio e Uso do Solo Predominante na ZEU

Fonte: PMA/SEPLAN, 2010. Editado por Sarah Frana, 2011.
 91

Diante desses atrativos e tambm, das ausncias, hoje, a populao que

reside e/ou desfruta da rea est distribuda de maneira descontnua, estendendo-se
s margens da Rodovia dos Nufragos, pelo Povoado So Jos, de forma menos
dispersa, porm mais concentrada nos povoados Areia Branca, Mosqueiro e
Gameleira, alm de pequenos ncleos ao longo da Rodovia Jos Sarney e do Canal
Santa Maria.

Portanto, o crescimento de Aracaju se intensificou na Zona de Expanso

Urbana, onde, cada vez mais, esto sendo levados vrios empreendimentos
multifamiliares, tendo como tendncia, o deslocamento populacional de bairros mais
centrais para esse espao. Os grupos de maior poder aquisitivo participam do
processo para o uso de segunda residncia ou quando se interessa por esses
imveis como forma de especulao. Deste modo, juntamente com o Estado,

os agentes privados [que] atuam na conformao da malha urbana. O

interesse poltico aliados aos grandes proprietrios de terra vem moldando
uma colcha de retalhos para a organizao espacial de Aracaju, onde
muitas reas permanecem desocupadas e so esquecidas pelo Estado
para posterior valorizao, atravs da implantao da infra-estrutura urbana.
Terras que podem ser tambm valorizadas com a localizao de um
catalisador (como por exemplo, um supermercado) ou at mesmo apenas
com a implantao de arruamento, sendo suficiente para a promoo da
especulao imobiliria (NOGUEIRA, 2004, p.322).

Embora esses atores tenham contribudo para a fragmentao espacial da

ZEU, todavia, apenas os moradores sofrem com problemas decorrentes da falta de
saneamento ambiental e servios pblicos, deficincia de acessibilidade,
decorrentes da postura incua do Estado, perante a melhoria das condies de vida.
Para os promotores imobilirios, s restam os lucros e a construo cada vez mais
constante das novas tipologias habitacionais, gerando milhares de moradias.
 92

CAPTULO III

REGULAO DO SOLO E POLTICAS PBLICAS:

ATUAO DO ESTADO RUMO CAPITAL DA
QUALIDADE DE VIDA28

Descrever a ocupao da Zona de Expanso Urbana ZEU sem destacar o

desempenho do Governo, seria ignorar a contribuio, talvez, do mais significante
agente. Um ponto essencial o interesse pblico e seu aspecto jurdico, pois muitos
conflitos ameaam elementos naturais (patrimnio ambiental coletivo) que devem
ser preservados. Alm disso, existe uma legislao que garante a preservao
desses bens, mas que nesse mbito, onde sero travados alguns embates que
deveriam ser abordados e resolvidos (RYFF, 2002).

Entretanto, faz-se prescindvel analisar essa atuao, quando se planejam

determinados cenrios futuros atravs dos ndices urbansticos. O papel da
legislao aplicada na ZEU serve, de fato, para inibir (se que se quer isso) o fluxo
da expanso, ou no passa de mero discurso? essencial tambm, enfatizar a
importncia da participao do Estado que, ao oferecer acessibilidade e
infraestrutura, mesmo ainda, que precariamente, proporcionou o acesso, e mais,
com a liberao de inmeros loteamentos e condomnios, tem valorizado a rea com
suas intervenes pontuais.

Essa questo reacende as discusses do primeiro captulo no que se refere

violenta heterogeneidade dos investimentos pblicos entre as dspares regies da
cidade. No caso da ZEU, privilegiou-se inicialmente, um padro de forma espacial de
carter burgus, definida pelas legislaes urbanas e ambientais, que demarcam um
adensamento restrito, decorrente das caractersticas predominantes.

28
Pesquisa feita pela Fundao Getlio Vargas, encomendada pelo Ministrio da Sade e divulgada
em 2005 apontou Aracaju como a capital Norte/Nordeste de qualidade de vida, classificada como a
12 melhor cidade do pas para se viver. O estudo, baseado no ndice de satisfao dos habitantes,
utiliza dados do (IBGE), e contm informaes sobre a satisfao das pessoas em relao a 12
quesitos: oferta de servios pblicos, alimentao, moradia, renda e segurana. Assim, a atual gesto
da Prefeitura Municipal adotou esse ttulo como slogan de governo: Prefeitura de Aracaju, cidade da
qualidade de vida (Disponvel em: <www.aracaju.se.gov.br>. Acesso em: 12 out.2010).
 93

3.1 A Legislao Urbanstica e Ambiental na Zona de

Expanso Urbana

Em diversos pases, a incluso das questes ambientais e urbanas na

legislao um fato consolidado, inclusive no Brasil, com a conquista da
Constituio Federal, promulgada em 05 de outubro de 1988. Os captulos
especficos29 para as polticas de meio ambiente e poltica urbana so, com certeza
um ganho para o pas no quesito desenvolvimento das cidades, pois estabelecem os
princpios bsicos da Legislao Brasileira nos nveis Federal, Estadual e Municipal.
No caso dos municpios com mais de 20.000 habitantes, a obrigatoriedade dos
Planos Diretores teve papel muito decisivo na regulao do solo urbano e na
estruturao fundiria e ambiental das cidades brasileiras.

Desse modo, o Governo Federal fortaleceu suas aes com a

institucionalizao da poltica urbana nacional, como tambm passou a atuar como
um dos principais produtores de moradia nos municpios, por meio do repasses de
recursos. Na ltima dcada do sculo XX, o modelo de gesto sofreu um novo
redesenho, agora sob os conceitos de descentralizao e democratizao.

Vale mencionar que a Secretaria Especial de Meio Ambiente SEMA, foi

criada em 1973, mas somente em 1981 foi instituda a Poltica Nacional de Meio
Ambiente, que deu origem ao Conselho Nacional do Meio Ambiente CONAMA.
Este estabeleceu a regulamentao de novos instrumentos como rea de Proteo
Ambiental APA e o Relatrio de Impacto Ambiental RIMA, entre outras.

At 1988, a poltica ambiental era tratada somente no mbito federal,

vinculada urbana, devido essa questo ser interpretada como problema de
poluio e saneamento. A Constituio alterou esse panorama, dando novas
competncias s administraes municipais, bem como autonomia para elaborao
de suas Leis Orgnicas. Destarte, atualmente, atribuies como proteo do meio
ambiente, combate degradao ambiental e urbana, promoo de programas

29
A incluso dessas polticas na Constituio Federal foi um ganho da populao em meio tentativa
de solues para a questo urbana e ambiental.
 94

habitacionais e melhorias na moradia e no saneamento bsico, so algumas das

atribuies municipais. De fato, o resultado final contido na Constituio de 1988 foi
inovador no tratamento da questo urbana, dado haver compreendido dispositivos
ausentes na legislao urbana at ento existente (CARVALHO, 2009, p.49)

A proposta de regulamentao dos artigos 182 e 183 da Constituio Federal

ocorreu em 1990, quando o senador Pompeu de Souza apresentou o projeto de lei
do que viria a ser o Estatuto da Cidade, tambm fruto da ao dos movimentos
sociais. Passaram-se quase 12 anos para que o mesmo fosse aprovado, ficando o
pas, nesse meio tempo, com um vcuo na legislao devido ao embate de diversas
foras polticas e sociais, em detrimentos de seus interesses.

Enfim, em 10 de julho de 2001, o Congresso Nacional aprovou a Lei

n10.257, aps 11 anos em tramitao, cujo processo contou com o esforo coletivo
e a legitimidade social, atravs da presso constante dos movimentos populares e
das entidades civis (BRASIL, 2001). A fim de atender aos requisitos legais, dois
anos depois, foi institudo o Ministrio das Cidades, que rege sobre temas urbanos
(habitacionais, saneamento) com base na viso de que o Brasil ainda vivia na crise
que se superpe ao ajuste fiscal dos anos 1980 e 1990.

No que tange ao espao municipal como campo de lutas e disputas, a

legislao surge com concepes espaciais e definio de medidas na administra-
o pblica para o funcionamento territorial, pautadas em regulamentos para uso e
ocupao do solo, de ordenamento e da expanso urbana, tambm para conter
disparidades sociais e econmicas to perversas. Pelo menos, em tese, esse o
objetivo dessa legislao.

No s as leis municipais tm domnio sobre o tecido urbano. Leis Federais e

Estaduais interferem na produo desse espao, com nfase para o Estatuto da
Cidade e seus instrumentos de controle, o Cdigo Florestal, a Lei de Parcelamento
do Solo Urbano e o Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro PNGC. Alm
disso, as resolues do Conselho Nacional do Meio Ambiente - CONAMA, como a
de n10/1988, que regulamenta as reas de Proteo Ambiental - APA, e a
n303/2002 que dispe de parmetros, definies e limites das reas de
 95

Preservao Permanente APP (Quadro 1), so de grande valia para o controle e

fiscalizao da preservao ambiental da Zona de Expanso Urbana de Aracaju.

Ainda faz-se importante mencionar, a existncia de normas estaduais

relevantes, como o Decreto n5.372/1982, que estabelece critrios para aprovao
dos projetos de parcelamento do solo para fins urbanos, alm daquelas que
incentivam a proteo ambiental de algumas reas na ZEU, como a foz do Rio Vaza
Barris, conforme o Decreto n2795/1990, e o n2.683/1988, para os mangues.

A criao do Conselho Estadual de Controle do Meio Ambiente, em 1978,

com o intuito de acompanhar, de forma participativa, a fiscalizao desses locais,
teve valor imensurvel, principalmente quando define normas para ocupao das
dunas na ZEU, atravs da Resoluo n13/1996 e tambm, ao autorizar a
Administrao Estadual do Meio Ambiente - ADEMA licenciar os empreendimentos
na rea. Assim, no Quadro 1 abaixo est apresentado um resumo das leis de maior
representatividade, que mesmo de forma indireta, interferem na produo do espao
da ZEU e no tocante s polticas urbanoambiental e de uso e ocupao do solo.

Quadro 1
Legislaes Federais, Estaduais e Municipais

INSTRUMENTO EMENTA
Federal
Lei n4.771 de 15/09/65 Institui o novo Cdigo Florestal
Lei n 6766 de 19/12/79 Dispe sobre o parcelamento do solo urbano e d outras providncias
Dispe sobre a criao de estaes ecolgicas, reas de proteo
Lei n 6902 de 27/04/81
ambiental e d outras providncias.
Institui o Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro PNGC e d outras
Lei n7661 de 16/05/88
providncias
Constituio Federal de 05/10/88
Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece
Lei n 10.257 de
diretrizes gerais da poltica urbana e d outras providncias (Estatuto da
10/07/01
Cidade)
Decretos Federais
Regulamenta a Lei 6.513 de 20.09.77, que dispe sobre a criao de
Decreto n86.176 de
reas especiais e de locais de interesse turstico e d outras
06/07/81
providncias.
Resoluo CONAMA
Res. n 01 de 23/01/86 Estabelece Critrios Bsicos e Diretrizes Gerais para o RIMA.
Res. n10 de 14/12/88 Regulamenta as reas de proteo ambiental APAs.
Dispe sobre parmetros, definies e limites de reas de Preservao
Res. n 303 de 20/03/02
Permanente.
Dispe sobre critrios para caracterizao de atividades ou
Res. n341 de 25/09/03 empreendimentos tursticos [...] social para fins de ocupao de dunas
originalmente desprovidas de vegetao, na Zona Costeira.
 96

Legislao Estadual
Lei n 2.371, de
Estabelece a Regio da Grande Aracaju, e d providncias correlatas.
30/04/82
Decreto n 5.371 de Define reas de interesse especial para proteo de mananciais,
15/06/82 patrimnio cultural, histrico, paisagstico
Decreto n 5.372 de Estabelece normas a que devero submeter-se os projetos de
15/06/82 parcelamento do solo para fins urbanos.
Lei n 2.683 de Protege as reas de mangue no Estado de Sergipe e d outras
16/09/88 providncias
Constituio Estadual de Sergipe de 05/10/89
Decreto n 2.795 de Define reas de proteo ambiental da foz do Rio Vaza Barris e d outras
30/03/90 providncias.
o
Lei n 3.117, de Altera o art. 1 da Lei n. 2.683, de 16.09.88, que protege as reas de
19/12/91 mangue no Estado de Sergipe, e d outras providncias.
Decreto n 23.462 de Dispe normas sobre interveno de baixo impacto ambiental em reas
03/11/2005 de preservao permanente, no mbito do Estado de Sergipe, e d
providncias correlatas.
Resoluo CECMA
Lei n 2.181 de Cria o Conselho Estadual de Controle ao Meio Ambiente - CECMA e d
12/10/78 outras providncias
Dispe sobre a ocupao de dunas na rea de expanso do municpio de
Res. n 13 de 10/12/96
Aracaju e d outras providncias.
Autoriza a ADEMA a emitir Licena de Instalao para o Litoral Sul
Res. n 03 de 25/01/01
Zona de Expanso Urbana de Aracaju/ SE.
Res. n 19 de 25/09/01 Aprova Normas para Licenciamento Ambiental e d outras providncias.
Legislao Municipal
Lei n13 de 03/06/66 Institui o Cdigo de Obras do Municpio de Aracaju
Lei n19 de 10/06/66 Institui o Cdigo de Urbanismo do Municpio de Aracaju
Lei n873 de 01/10/82 Delimita os bairros de Aracaju e a Zona de Expanso Urbana
Lei de 05/04/90 Institui a Lei Orgnica do Municpio de Aracaju
Reestrutura o Conselho Municipal de Proteo e Defesa do Meio
Lei n 1603 de 16/07/90
Ambiente.
Lei n 1789 de 17/01/92 Cdigo Municipal de Proteo Ambiental e d outras providncias.
Lei n042/2000 de Institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju, cria o
06/10/2000 sistema de Planejamento e Gesto Urbana e d outras providncias.
Dispe sobre a Poltica Municipal de Saneamento, seus instrumentos e
Lei n2788 de 15/03/00
d outras providncias.
Dispe sobre o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e
Lei n 2941 de 19/07/01 Ambiental, o Fundo de Desenvolvimento Urbano e Ambiental, e d outras
providncias
Decreto n 108 de Institui o Grupo de Estudo Ambiental - GEA, para a Zona de
28/03/01 Adensamento Restrito do Municpio, e d outras providncias
Decreto n 145 de Institui o Grupo Provisrio de Infra-Estrutura Urbana - GPI do Municpio e
18/04/01 d outras providncias
Revogam as Leis Complementares n 43/00 e n 44/00 e d outras
Lei n 058 de 30/12/02
providencias.
Lei n3058 de 22/11/02 Dispe sobre Relatrio de Impacto de Vizinhana
Lei n 75 de 14/01/2008 Altera dispositivos da Lei Complementar n42/2000
Decreto n 1.705 de Declara de interesse pblico e social para fins de urbanizao e
12/05/08 realizao de Operaes de Interesse Social, rea urbana que especifica.
Resoluo CONDURB
Aprova contratao de consultoria para elaborao de projeto de
Res. n01 de 07/02/02
macrodrenagem na Zona de Expanso de Aracaju
Res. n 23de 04/11/03 Aprova o Projeto Aruana
Setena Judicial
Processo n 99.2861-9
Sentena da Justia Federal sobre a ocupao das dunas da Zona de
SAREMS 1 Vara
Expanso Poder Judicirio. Justia Federal do Estado de Sergipe
(PJSE) 2003
Fonte: Organizado por Sarah Frana, 2011.
 97

Quanto legislao municipal de Aracaju, os primeiros cdigos,

desenvolvidos pelo arquiteto Rubem Chaves em 1966 (Leis n13 e 19) j
demonstravam preocupao com as questes urbanas e ambientais, pois
restringiam habitaes coletivas insalubres, incentivava a construo de domiclios
higinicos e a abertura de novos loteamentos.

Entretanto, o que permitiu a iniciativa municipal de promover a expanso

urbana em direo esta rea, foi a Lei Federal no 6.766/79 - chamada Lei Lehman,
que dispe sobre Parcelamento do Solo Urbano. Esse decreto estabelece critrios
para instalao de loteamentos, inclusive para sua legalizao. Alm disso, o artigo
3 define que somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em
zonas urbanas ou de expanso urbana, assim definidas em Lei Municipal.

importante mencionar que essa lei contribuiu para o recuo de novos

loteamentos populares, fazendo declinar a produo imobiliria. Isso por causa da
srie de exigncias urbansticas e burocrticas que a norma estabelecia, a fim de
evitar que a terra urbana fosse parcelada irregularmente pelo mercado informal.

A partir da, iniciam-se os estudos para alteraes da diviso de bairros da

cidade, pela Prefeitura de Aracaju. Isso levou Cmara dos Vereadores sancionar
a Lei Municipal de Delimitao de Bairros no 873/1982, que integra trinta e cinco
bairros e uma Zona de Expanso Urbana. A legislao alterou os limites municipais,
de modo a incorporar essa regio, antes rural, zona urbana. Isto , as Prefeituras

os Prefeitos de Aracaju e So Cristvo e Nossa Senhora do Socorro

resolveram ampliar significativamente o permetro urbano e das reas de
expanso, possibilitando o parcelamento da terra. Por um lado, foi um
incentivo especulao imobiliria e urbanizao; por outro, conduziu a
um processo de destruio das atividades agrcolas (FRANA,V., 1999,
102).

Isso que ocorre Aracaju, no foge regra de outras capitais brasileiras, pois
de acordo com Carlos (1994, p.204), fato pblico hoje, que os municpios tm
estipulado arbitrariamente, atravs de decretos, o limite das reas urbanas. Este
um artifcio utilizado pela prefeitura para aumentar a arrecadao de impostos.

claro que essa mudana na regulao do solo, iria induzir o parcelamento

em loteamentos para atender queles que ali encontram um local para descanso
 98

dos finais de semana e frias, realizados pelas construtoras que tm interesse no

lucro da venda. Nesse mesmo perodo, acentuou-se o jogo de interesses dos grupos
econmicos e polticos que passam a parcelar as terras localizadas nos limites entre
Aracaju e So Cristvo, reacendendo os conflitos metropolitanos.

Contudo, esse tema do limite entre Aracaju e So Cristvo tem rendido

discusses e embates judiciais. Frana, V., titula a ZEU como Faixa de Gaza porque

o limite oeste entre Aracaju e So Cristvo uma linha imaginria que, ao

sabor dos interesses econmicos (sobretudo de grupos de Aracaju,
obvio), empurrada mais para oeste. Como os loteamentos destinados
classe alta localizam-se ao sul de Aracaju e ao leste de So Cristvo, h
sempre uma invaso da Prefeitura de Aracaju, que cobra impostos sobre os
terrenos localizados em So Cristvo. [...] No momento da promulgao da
nova Constituio Estadual, no captulo das Disposies Transitrias, os
limites foram alterados, ficando definido um prazo para sua regulamentao,
o que no foi feito. Assim, os limites municipais so os da Constituio
anterior (1999, p.93).

Embora o futuro imobilirio de Aracaju esteja na rea, a gesto pblica deve

atentar para as condies ambientais e controlar o uso e ocupao do solo atravs
dos instrumentos urbansticos. O Plano Diretor ento, o principal instrumento da
poltica urbana e deve servir de referncia central para as decises relativas aos
problemas setoriais como o caso da moradia e saneamento.

O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju PDDU de 2000

estabelece no artigo 127, que o macrozoneamento estruturado de acordo com a
capacidade de infraestrutura e acessibilidade instaladas, condies de meio
ambiente e adequao das caractersticas ao espao fsico. Ento, a ZEU ento
classificada como Zona de Adensamento Restrito ZAR, por apresentar malha
dispersa e descontnua e ainda, acentuado dficit ou ausncia na infraestrutura
local, restringindo o atendimento da demanda populacional existente (Figura 31).

Dessa forma, o artigo 136 da referida lei, garante que a instalao de

infraestrutura e de servios urbanos deve preceder o processo de uso e ocupao
do solo, alm de definir que a ZAR seja estruturada internamente, dando nfase ao
sistema virio bsico, macrodrenagem, preservao e proteo do meio
ambiente. Alm disso, enfatiza a importncia da priorizao de verbas oramentrias
no resgate do dficit desses servios.
 99

Figura 31: Macrozoneamento de Aracaju

Fonte: ARACAJU, 2000. Editado por Sarah Frana, 2011
 100

Para garantir que a ocupao se adequar s caractersticas fsicas locais e

permitir o equilbrio climtico, devero ser observados os ndices de ocupao e
impermeabilizao, alm de recuos laterais, frontais e de fundo. Entretanto, para
ZAR, o PDDU institui taxa de ocupao mxima de 90% (noventa por cento), desde
que resguardados o mnimo (de trs a cinco metros de recuo frontal, dependendo do
tipo de via). Quanto taxa de permeabilidade, o construtor obrigado a deixar mais
que 5% (cinco por centro) de rea verde, sem nenhum tipo de construo, para
garantir o escoamento das guas pluviais no lenol fretico.

O coeficiente de aproveitamento30 fixado para toda Aracaju trs, podendo-

se ultrapassar at quatro com iseno de pagamento, quando ser cobrada ento, a
outorga onerosa do direito de construir. Todavia, na ZAR, o mximo pode ser 3,5
(trs vrgula cinco) desde que se tenha, na localidade, sistema de esgoto sanitrio
projetado pelos rgos competentes. H de se considerar que esses ndices,
apresentados como reguladores da ocupao do solo, so muito elevados, devido
ausncia de infraestrutura, oferta de servios e presena de ecossistemas, que
fazem da rea, um campo minado de intensa fragilidade ambiental.

Esses instrumentos urbansticos so responsveis pelos conflitos da arena

regulatria que mobilizam o setor imobilirio nas polticas municipais. Observa-se
que se, o macrozoneamento tem a funo de deliberar diferentes zonas
considerando requisitos como infraestrutura, porque para ZEU esse ndice no
divergente das demais, uma vez que totalmente deficiente desses servios? 31

A ZEU abriga rea de Diretrizes Especiais de Interesse Ambiental AIA

devido presena de mangues, dunas, cursos dgua, mananciais subterrneos e
lacustres, lagoas reservadas para drenagem pluvial, talvegues, encostas com ngulo
superior a 30% (trinta por cento) de inclinao, constituindo reas de Preservao
Ambiental APPs (Figura 32).

30
O plano, cuja preparao se iniciou em 1995, mas foi aprovado somente em 2000, no contava
com as diretrizes e determinaes do Estatuto da Cidade institudo, seis anos mais tarde. Por isso, o
PDDU considera como solo criado, a rea excedente do coeficiente de aproveitamento, e a outorga
onerosa, a sua cobrana para o exerccio do direito de construir (ARACAJU, 2000, art. n83 e 84).
31
Segundo a concepo do zoneamento do plano original, os ndices de ocupao eram diferentes
de uma Zona para outra, a partir das condies de infraestrutura que proporcionariam maior ou
menor adensamento, sendo estabelecida para ZEU, uma taxa de ocupao de 40%. Entretanto,
foram alterados pela Cmara de Vereadores, exatamente, para atender os anseios do mercado
imobilirio.
 101

Figura 32: reas de Interesse Ambiental AIAs

Fonte: ARACAJU, 2000. Editado por Sarah Frana, 2011
 102

Para o Plano Diretor, as lagoas de drenagem, so faixas de coalescncia,

alagadias e com funo de acumulao e drenagem natural de guas pluviais,
dispostas no sentido norte-sul e constituem as linhas bsicas do sistema de macro-
drenagem da Zona de Expanso Urbana (ARACAJU, 2000, p.5).

As reas de Proteo so consideradas tendo em vista o interesse pblico na

proteo ambiental e correspondem aos parques ecolgicos32; faixas circundantes33
s dunas isoladas com mais de 10m (dez metros), aos mangues e s lagoas
interdunares, bem como aquelas ao longo dos cursos dgua; reas de risco; lagoas
interdunares e paisagens notveis" (ARACAJU, 2000, p.5).

De acordo com a legislao, as APPs so reas no parcelveis e non

aedificandi, sendo vedado o corte ou retirada da vegetao natural existente. So
destinadas preservao da vegetao nativa e ao equilbrio do sistema de
drenagem natural, preservao da diversidade das espcies; refgio da fauna e
proteo dos cursos dgua; resguardo de reas de riscos geodinmicos e
geotcnicos (ARACAJU, 2000, p.4), justificando sua preservao e no ocupao.

Cabe destacar os embates que permeiam e que se expressam, por exemplo,

na Sentena da Justia Federal, datada de 30 de junho de 2003, que define novos
parmetros para a ocupao das dunas da ZEU. A Ao Civil Pblica regida pelo
Ministrio Pblico Federal ignora o artigo 37 do PDDU, que libera para demolio as
dunas de at 6 metros acima do greide da pista e preserva quelas com altura
superior 10 metros. O processo judicial ento resguarda a destruio das dunas
maiores que 2,5 metros acima do greide da Rodovia Jos Sarney, ao constatar,
atravs de estudos, que o nvel da pista em relao ao do mar, variava entre 3,1m a
5,7m ao longo dos 18 quilmetros da pista.

32
Art. 30 Consideram-se Parques Ecolgicos, as reas verdes em acelerado processo de
degradao ambiental ou cujo conjunto ainda seja de notvel valor natural, destinados a uso pblico,
a fim de garantir e promover o nvel de arborizao da cidade, e os ndices de permeabilidade do solo
e de proporcionar uma relao harmnica entre os meios antrpico e natural (ARACAJU, 2000, p.5).
33
Art. 41 Consideram-se faixas circundantes, as reas em volta ou ao longo de cursos dgua,
mangues, lagoas e dunas, de domnio pblico ou particular. 1 - As faixas referidas no caput deste
artigo, destinam-se a: I - proteger os elementos naturais de preservao previstos nesta lei; II -
valorizar a visualizao dos elementos naturais que envolvem; III - proteger as lagoas de drenagem
da Zona de Expanso Urbana (ARACAJU, 2000, p.5).
 103

As reas de mangues ainda esto protegidas pela Lei Federal n4.771/65

(Cdigo Florestal), Resoluo CONAMA n004/85 e Decreto-Lei Estadual
n2.683/88, modificada pela Lei n. 3.771/91. Com isso, so consideradas bens de
interesse comum, declaradas como de preservao permanente e qualquer forma
de destruio ou supresso total dessas formaes vegetais so proibidos.
Posteriormente, foi aprovada a Resoluo do Conselho Estadual do Meio Ambiente -
CECMA n13/96, que dispe sobre a ocupao das dunas na ZEU.

A faixa litornea recebe a classificao de rea de Interesse Urbanstico -

AIU, em razo de sua singularidade e funo, constituem marcos de referncia para
memria e dinmica a cidade Esse instrumento tem como objetivo garantir a
qualidade dos espaos urbanos e incentivo as vocaes diferenciadas do carter e
da paisagem edificada (ARACAJU, 2000, p.13) (Figura 33).

Ali permitido apenas o uso exclusivo dos bares, construdos pelo Governo
do Estado, que correspondem ao lazer dos finais de semana dos aracajuanos e
turistas. A legislao ainda determina, no artigo 271, que seja reservada uma faixa
non aedificandi de vinte metros de largura, para cada lado, contados a partir do eixo
das pistas das Rodovias Jos Sarney e Nufragos. Entretanto, se observadas essas
medidas in loco, essas distncias no esto sendo respeitadas.

Uma grande ausncia nas normas urbansticas municipais a definio das

regras para condomnios, tipologia predominante na ZEU. Apesar de o plano
abordar esse tema nos artigos n197 a 202, no enfatiza a questo da doao de
reas para sistema virio e permeabilidade. Restringe-se apenas a determinar o
nmero de quatrocentas unidades habitacionais como mximo. Entretanto, atravs
de uma reunio do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Ambiental
ficou definido que os condomnios que tiverem rea total do terreno inferior
40.000m devero reservar apenas 5% para reas verdes, o que j nfimo e
determinado pela taxa de permeabilidade obrigatria em toda cidade. J os com
terreno igual ou superior a 40.000m devero reservar 15% para mesma finalidade.
Nesses dois casos, at 1/3 (um tero) da rea verde poder ser utilizado para
construo de equipamentos de uso comum do empreendimento. Ou seja, no
existe doao de terras pblicas. pertinente frisar que essa norma, no uma
resoluo, consta apenas em ata de reunio (dia 30/12/2004) do conselho.
 104

Figura 33: reas de Interesse Urbanstico AIUs

Fonte: ARACAJU, 2000. Editado por Sarah Frana, 2011
 105

Para acompanhar o sistema de planejamento municipal e propor diretrizes

para poltica urbana, o Plano Diretor determina a criao do Conselho Municipal de
Desenvolvimento Urbano e Ambiental CONDURB34, regulamentado atravs da
aprovao da Lei n 2941, de 19 de julho de 2001, bem como o Fundo de
Desenvolvimento Urbano e Ambiental.

O PDDU ainda prev no artigo 157, a criao do Grupo de Estudo Ambiental

GEA, confirmado pelo artigo 2 do decreto n108/2001, que tem como objetivo

a simulao de cenrios, resultante dos modelos mximos de uso e

ocupao do solo na Zona de Adensamento Restrito, atravs de estudos
ambientais aprofundados de carter cientfico, avaliar os impactos e propor
regulamentao especfica e sua reviso atravs de lei.

Em seu artigo 3, o decreto define a participao de catorze membros, com

formao profissional nas reas de Arquitetura e Urbanismo, Geografia, Geologia,
Biologia, Direto, Engenharias Civil, Qumica, Sanitarista, Agronmica e Florestal,
demonstrando a complexidade ambiental e a necessidade de uma viso
interdisciplinar, a fim de harmonizar formas de ocupao mais agressivas.

Tal dispositivo j deixa claro que a ZEU precisa de ateno contnua do

Governo, apoiada nos estudos e pareceres tcnicos de estudiosos, embora
contraditoriamente, determine altos ndices urbansticos para restringir a ocupao
na rea. No entanto, esse grupo teve vida efmera.

Apesar de o Plano Diretor determinar uma Poltica Ambiental para todo o

municpio, a Prefeitura no conta com um rgo ambiental, como Secretaria de Meio
Ambiente (apenas um setor da Secretaria Municipal de Planejamento:
Coordenadoria do Meio Ambiente), de maneira diversa das outras questes que
contam com secretarias especficas. No entanto, o municpio dispe de um Cdigo
Ambiental, mas no tem autonomia para promover o licenciamento ambiental de
quaisquer empreendimentos. Dessa forma, todas essas autorizaes para ocupao
so de responsabilidade do Governo do Estado, atravs da Administrao Estadual
do Meio Ambiente ADEMA.

34
um rgo deliberativo, com reunies freqentes, cuja representao da sociedade organizada
associada participao de membros da Prefeitura Municipal e de rgos do Governo do Estado. O
conselho vinculado Secretaria Municipal de Planejamento, embora tenha autonomia
administrativa, sendo presidido pelo Secretrio de Planejamento.
 106

Com base nisso e nas deficincias de saneamento ambiental da zona, o

Conselho Estadual de Controle do Meio Ambiente CECMA, atravs da Resoluo
n03/2001, autorizou ADEMA emitir Licena de Instalao de qualquer
empreendimento na ZEU e a condiciona mediante apresentao de projeto
especfico para soluo particular e local da drenagem, com anlise da sua efetiva
eficcia. Alm disso, a referida resoluo recomenda a rigorosa proteo das faixas
de restingas arbustivas degradadas, das faixas inundveis e das lagoas.

Em 2002, a Cmara de Vereadores aprovou o Projeto de Lei35 que revogou

os Cdigos de Obras e de Urbanismo aprovados como Lei Complementar ao Plano
Diretor de 2000, em virtude de inconsistncias existentes com o PDDU. Isso acarreta
o retorno da legislao de 1966 (cdigos), e decretos correlatos, como leis
complementares ao Plano. As diretrizes no se complementam e em alguns casos,
pode-se at ressalvar contradies fundamentais, como o caso do
macrozoneamento.

O fato vem causando grande dificuldade, principalmente quanto s

aprovaes de projetos e obras, por se apresentar bastante obsoleto, diante das
constantes alteraes da dinmica urbana. Suas diretrizes so consideradas
atualmente muito permissivas, a exemplo de no haver restries de gabarito de
altura por zonas. A cidade toda pode ser ocupada com edifcios de at dezesseis
pavimentos, desde que se observe a taxa mxima de ocupao de 50% (cinqenta
por cento) do lote, exceo das reas controladas pela Marinha, Empresa
Brasileira de Infraestrutura Aeroporturia INFRAERO e Bairro Coroa do Meio. Para
a ZEU no existem diretrizes especficas, com ndices reduzidos.

Portanto, a aplicabilidade das leis foi dificultada por inconsistncias

existentes nos Cdigos, o que exigiu a sua revogao, tendo como resultado o
retorno s leis anteriores, j defasados, tendo em vista o crescimento que a cidade
alcanou (FAPESE, 2005c, p.04). Alm disso, o retorno vigncia das leis
anteriores trouxe novos problemas para a gesto municipal, uma vez que os
documentos so esparsos e, sobretudo, tratam de uma cidade em condio anterior
ao atual estgio de desenvolvimento (FAPESE, 2005c, p.04).

35 o o
Lei Complementar n 058/02 Revogam as Leis Complementares n 43/00 e n 44/00 e d outras
providencias.
 107

Em 2005, atendendo ao disposto na Lei Orgnica, foi iniciada a reviso do

Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentvel, assim como elaborados
novos cdigos, entregues pelo Executivo em maro de 2006, para apreciao e
aprovao na Cmara Municipal de Vereadores. Entretanto, em 2008, O Legislativo
devolveu os documentos Prefeitura Municipal, para que fossem seguidos os
trmites legais de anlise pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e
Ambiental, previstos em lei. Assim, desde o incio de 2009 at meados de 2010,
foram realizados os debates acerca da legislao no conselho, sendo,
posteriormente, entregue em Solenidade Oficial Cmara.

Atualmente, o Plano Diretor est em discusso na Cmara e se constitui num

momento de expectativa para os urbanistas, gestores e empresrios da construo
civil, assim como para toda a populao, especialmente aqueles que vivem em
reas com condies de infraestrutura deficientes. Enquanto isso, Aracaju continua
regida por um conjunto de leis desconformes com a dinmica urbana atual, o que
agrava cada dia mais a situao da cidade e, principalmente da ZEU.

Para a Zona de Expanso Urbana, o novo projeto de Lei do Plano Diretor e

seus Cdigos determina instrumentos urbansticos mais restritivos, como por
exemplo, um coeficiente de aproveitamento 0,4 (zero vrgula quatro), o que condiz
com a realidade da rea. Como taxa de ocupao do lote tem-se o valor de 40%
(quarenta por cento) e taxa de permeabilidade de 10% (dez por cento), contra 5%
(cinco por cento) da lei vigente. A aprovao desses ndices ser de grande valia
para o desenvolvimento ambiental e melhoria da qualidade de vida.

Em meio a tantos acontecimentos na gesto pblica que interferem no espao

urbano, no ano de 2008, a Prefeitura, atravs do Decreto n1705/2008, declarou de
interesse pblico e social, para fins de urbanizao, treze reas que necessitam de
aes interventivas do Poder Pblico Municipal que possibilitem viabilizar a
execuo de obras de drenagem da Avenida OBA, no bairro Santa Maria e das
Avenidas 1 e 3 no Bairro Novo situadas na ZEU (Figura 34). A justificativa
apresentada foi de promover a qualidade de vida e maior convivncia com o meio
ambiente saudvel e ecologicamente equilibrado aos moradores, bem como a
 108

necessidade em promover polticas pblicas voltadas para preservao e

conservao no meio ambiente de Aracaju; [...] e aes de saneamento
bsico, desenvolvimento urbano, preservao do meio ambiente buscando
interao entre bairros existentes e outros a serem implantados (ARACAJU,
2008, p.01).

Figura 34: Imagem de Satlite Quickbird, com as reas de interesse pblico na bacia 01
Fonte: PMA/ EMURB, 2008. Editado por Sarah Frana, 2011.

As lagoas, inseridas no Plano de macrodrenagem, sero intercaladas com a

construo de canais superficiais por onde escoaro a drenagem das guas pluviais,
garantindo assim, manuteno das condies ambientais. A consecuo dessas
obras, certamente, promover melhores formas para ocupao da rea.
 109

No se pode afirmar que a legislao municipal ausente para a Zona de

Expanso de Aracaju. Entretanto, apresenta brechas que permitem uma srie de
parcelamentos e ocupaes que impactam de forma negativa, o espao.

3.2 Projetos Urbansticos e Intervenes: o papel da gesto

estratgica na Zona de Expanso Urbana

Ao longo dos anos, muitos planos e estudos tm sido feitos para Aracaju,
envolvendo a Zona de Expanso Urbana. Porm, muitos deles no foram
concretizados pelos rgos pblicos e entidades.

Um dos primeiros projetos que contribuiu para a valorizao da rea foi a

construo do Aeroporto Santa Maria, em 1952, acompanhada da implantao
posterior de avenidas de ligao entre os diversos trechos da cidade, assim como as
Rodovias dos Nufragos e Jos Sarney.

Outras intervenes voltadas para a habitao, na dcada de 1980, tambm

contriburam, como a insero dos conjuntos Beira Mar e Santa Tereza e, em
seguida, a ocupao do antigo povoado Terra Dura, com grandes conjuntos
habitacionais, atualmente Bairro Santa Maria.

Como j foi dito, no item anterior, o parcelamento da terra em loteamentos, a

partir de 1979, permitiu o incio da transformao do cenrio rural anterior para
implantao das caractersticas urbanas, como a presso imobiliria, por melhorias
na infraestrutura e na acessibilidade.

Para facilitar a discusso e o entendimento, a anlise dessas intervenes

ser dividida em quatro temas: Projetos Virios, Projetos Habitacionais, Projetos de
Infraestrutura Saneamento Bsico, e os Projetos Orla.
 110

3.2.1. Projetos Virios

No h dvidas que a abertura da Rodovia Jos Sarney, em 1984, abriu as

fronteiras da acessibilidade para a expanso da cidade em direo ZEU. A
valorizao dos terrenos situados ao longo da linha de costa foi intensa, tendo em
vista a possibilidade de ligao permanente. At ento, o acesso ocorria pela linha
de costa nos momentos de mar baixa, ou a partir de vias estreitas e em estado
precrio de conservao, o que limitava a ocupao. Essa via tem incio no
Loteamento Aruana e alcana o final do continente, no esturio do Rio Vaza Barris,
onde tem um retorno. Portanto, so treze quilmetros de extenso que, na poca,
pertenciam a dezessete proprietrios, alguns deles integrantes do mercado
imobilirio. Logo aps, surgiram muitos loteamentos e, depois, diversos condomnios
fechados. A implantao de transporte pblico garantiu a democratizao das
praias, intensificando o seu uso.

Posteriormente, a duplicao da Rodovia dos Nufragos (SE-050), na dcada

de 90, com o advento da ligao entre Aracaju - Caueira (Itaporanga dAjuda),
atravs do sistema de ferry-boat, contribuiu para a valorizao da terra e para o
surgimento de novos loteamentos e condomnios fechados, intensificando tambm
o fluxo para os municpios litorneos do sul do Estado.

A partir de 1997 comearam as obras de abertura da ligao viria da Orla de

Atalaia Praia de Aruana, pelo Departamento de Estradas e Rodagens DER,
rgo do Governo do Estado. A Urbanizao e prosseguimento da SE-100, Trecho
Orla III (Atalaia Velha, Rodovia Jos Sarney/Praia de Aruana) terraplangem,
drenagem, pavimentao, sinalizao, iluminao e obras complementares com
extenso de 3,80km, embora com alguns percalos referentes questo jurdica e
aos prejuzos ao meio ambiente, mais especificadamente s dunas, a obra viabilizou
o fcil acesso toda faixa litornea, a fim de dar continuidade Orla de Atalaia.
Favorecendo aos moradores do Loteamento Aruana e reas circunvizinas, tambm
trouxe o aumento da demanda de visitantes nos finais de semana, aos bares ali
situados e o surgimento de novos empreendimentos s margens da via.
 111

Em maio de 2009, inaugurada a Ponte Jornalista Joel Silveira que interliga a

rea do povoado Mosqueiro, em Aracaju, com as praias do litoral sul de Sergipe.
Todavia, essa ligao veio fincar os ideais do Governo e do mercado privado, ao
favorecer a integrao do Estado com a Linha Verde (BA-099), facilitando o contato
com Salvador, na Bahia, diminuindo o tempo de deslocamento dos usurios,
acabando com as filas interminveis nas balsas e criando condies para atrair
investimentos no campo da hotelaria e do turismo (Figuras 35 e 36). importante
ressaltar que todos esses empreendimentos esto inseridos numa poltica regional
de inventivo ocupao de reas litorneas voltadas para o uso turstico e de lazer.

Figuras 35 e 36: Ponte Joel Silveira Aju- Caueira

Fonte: Agncia Sergipe de Notcias, 2010

No mais em forma de pontes, mas, dessa vez em avenidas, as OBA

(Oleoduto Bonsucesso-Atalaia) e Amarela mudaram a paisagem da regio,
significando um elo entre o bairro Santa Maria (no loteamento Marivan e no morro do
Avio) e a ZEU (no Tecarmo), alcanando a Avenida Melcio Machado (Figura 37).

Construdas com financiamento da Petrobrs, se constituem numa rota de

fuga (chamada Caminho de Segurana), para garantir a sada dos moradores em
caso de possveis acidentes nas circunvizinhanas do TECARMO. Alm disso, as
vias protegem duas linhas do gasoduto e proporcionam ligao com outros pontos
da cidade (Santa Maria Aeroporto Bairro 17 de Maro Zona de Expanso),
facilitando o acesso de veculos e nibus aos conjuntos residenciais sem
necessidade de percorrer longos caminhos.
 112

Figura 37: Implantao dos Eixos Virios

Fonte: Informaes da PMA/EMURB e PMA/ SEPLAN, 2011. Ortofotocarta cedida pela PMA/SEPLAN, 2008.
Produzido por Sarah Frana, 2011.
 113

Com incio em 2006, a obra correspondia aos servios de terraplenagem,

drenagem, pavimentao e urbanizao das vias. A Avenida Amarela comea nos
arredores do morro do Avio e vai at a confluncia nas proximidades do Conjunto
Beira Mar (Atalaia), com cerca de trs quilmetros de extenso. J a OBA, inicia-se
no loteamento Marivan, seguindo pela Avenida Alexsandro Alcino, no bairro Santa
Maria, e se encontra com a Avenida Amarela, tambm nas imediaes do Conjunto
Beira Mar, perfazendo quase seis quilmetros de distncia36.

Destaca-se tambm, que a implantao da pavimentao e melhoria das

Rodovias Matapu e Prof. Eduardo Cabral de Menezes (Figura 38 e 39), favorecem
o acesso dos moradores das regies do Povoado Matapu e So Jos
respectivamente.

Figura 38: Avenida Oba, sem sinalizao, Figura 39: Rodovia Prof. Eduardo Cabral de
canteiro e iluminao precria. Menezes rampa em rea non aedificandi
Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011. Fonte: Sarah Frana, maio de 2011.

A identificao do real papel da construo dessas vias na formao da Zona

de Expanso Urbana explicada pelas teorias da urbanizao dispersa e capitalista
tratadas por Flvio Villaa (2001), Milton Santos (2005) e Nestor Goulart (2006,
2007), apresentadas no captulo 01. Essas propostas, por mais pontuais que sejam,
esto inseridas dentro de um modo de produzir a cidade pelo poder pblico que tem
favorecido no s proliferao dos novos produtos do capital imobilirio
(loteamentos e condomnios), como tambm os conjuntos habitacionais do PAR,

36
Disponvel em: <www.aracaju.se.gov.br/procuradoria/index.php?act=leitura&codigo=44344>.
Acesso em: 30 jun. 2011.
 114

construdos em parceria com a Prefeitura Municipal de Aracaju, que agravam, de

forma cada vez mais intensa, as frgeis condies ambientais da rea.

3.2.2 Os Projetos Habitacionais: O Bairro 17 de Maro e o PAR

Com o fcil acesso a variados pontos da cidade, ofertado atravs das obras
de estruturao viria, o Poder Pblico auxilia, indiretamente, na valorizao de
determinadas localidades, antes nem tanto valorizadas. Foi o que ocorreu na ZEU e
mais especificamente, nos empreendimentos do PAR e no Bairro 17 de Maro.

Em 2001, Aracaju recebe o Programa de Arrendamento Residencial PAR,

como uma estratgia habitacional, que funciona mediante participao da Prefeitura
Municipal de Aracaju (seleciona os beneficiados), CAIXA (financiador), construtoras
(executa as obras de construo das casas e infraestrutura) e Ministrio das
Cidades (repasse de verbas).

Depois de instalar conjuntos habitacionais em diversos bairros como o Santa

Maria e Aeroporto, o poder pblico resolve apropriar-se de vazios urbanos
disponveis na Zona de Expanso. Assim, a partir de 2001, a poro norte da rea
recebeu dezessete conjuntos habitacionais (dos trinta e seis inseridos em Aracaju),
totalizando 2.849 unidades (6.530 em Aracaju) destinadas a uma populao com
rendimentos entre trs a seis salrios mnimos (Tabela 07).

Concentrados na poro norte da Zona, ainda que de forma fragmentada

(Figuras 40, 41 e 42), estes conjuntos, construdos sem implantao de
infraestrutura, especialmente drenagem e esgotamento sanitrio, se deparam com
graves problemas no perodo chuvoso, quando o lenol fretico alto no consegue
absorver o grande volume de gua, provocando srias inundaes. Assim, estudos
realizados para a gesto municipal reconhecem que Bairros como Jabotiana,
Lamaro, Farolndia, Aeroporto e, sobretudo a Zona de Expanso devem ser
considerados no momento do planejamento de novas aes tendo em vista novos
nveis de adensamento (FAPESE, 2010, p.113).
 115

Figuras 40 e 41: Residencial do PAR

Fonte: ALMEIDA, 2008.

Tabela 07
Zona de Expanso Urbana de Aracaju
Empreendimentos do PAR
2001-2007

N UNID. REA
INAUG. EMPREENDIMENTO CONSTRUTORA 2
HAB. PRIVT. (M )
01 2001 Res.Vila Verde I Construtora Santa Maria 84 54,69
02 2001 Res.Vila Verde II JNunes Construtora 84 54,69
03 2001 Res.Mirassol Unio Eng 132 54,69
04 2002 Res. Solar I e II Const. Santa Maria 80 54,28
05 2002 Res. Salinas Unio Eng 40 54,05
06 2002 Res. Laguna JNunes Const. 80 54,28
07 2004 Res. Brisa Mar I e II LOGMA Engenharia 496 55,33
08 2004 Res. Costa Nova I Construtora Santa Maria 200 60,59
09 2004 Res. Costa Nova II Unio Engenharia 200 60,59
10 2004 Res. Horto do Carvalho I AC Engenharia 238 64,00
11 2005 Res. Costa Nova III Unio Engenharia 122 43,61
12 2005 Res. Costa Nova IV Construtora Santa Maria 122 43,61
13 2005 Res. Horto do Carvalho II AC Engenharia 185 48,44
14 2005 Res. guas Belas Unio Engenharia 180 40,55
15 2006 Res. Franco Freire I Construtora Nordeste 240 41,85
16 2006 Res. Santa Maria Construtora Santa Maria 126 44,59
17 2007 Res. Franco Freire II LOGMA Engenharia 240 41,85
TOTAL 2.849
Fonte: CAIXA, 2011.
 116

Figura 42: Implantao dos Projetos Habitacionais

Fonte: Informaes da PMA/EMURB, 2011. Ortofotocarta cedida pela PMA/SEPLAN, 2008. Produzido por
Sarah Frana, 2011.
 117

De grande impacto tanto no quesito urbano e, principalmente, no ambiental, o

Bairro 17 de Maro faz parte do leque das polticas pblicas da Prefeitura Municipal,
com o objetivo de reduzir o dficit habitacional da capital.

Localizado entre os limites do Bairro Santa Maria e da ZEU, no trecho

prximo ao Loteamento Aruana, o terreno de 1.960.083,13m, cedido pela Gerncia
Regional do Patrimnio da Unio, de propriedade da INFRAERO, est sendo
ocupado por casas e blocos de apartamentos, tendo sido a primeira etapa j
entregue comunidade (AMBIENTEC, 2008).

Conforme Estudo de Impacto Ambiental do Bairro 17 de Maro, a implantao

visa desenvolver a cidade de Aracaju atravs da promoo e fortalecimento

de centralidades regionais e locais objetivando atender as diretrizes
urbansticas especificas do Plano Diretor: garantir a instalao de infra-
estrutura e servios urbanos precedendo o processo de uso e ocupao do
solo e estruturao interna das ZARs, especialmente no que se refere ao
sistema virio bsico, ao sistema de macro-drenagem e a preservao e
proteo do meio ambiente (AMBIENTEC, 2008, p.18).

Contudo, a sua insero regional traz alguns questionamentos: o Bairro 17 de

Maro limita-se com duas reas de extrema diferena social. De um lado, a regio
da Aruana, com seus condomnios fechados destinados a grupos sociais mais
elevados e, do outro lado da Rodovia dos Nufragos, os conjuntos habitacionais do
PAR para famlias de classe mdia baixa, e na parte oeste, o Bairro Santa Maria,
que contrasta desde a falta de infraestrutura bsica at renda familiar, muitas vezes,
inferior a um salrio mnimo. a que reside o maior nmero de moradores de
assentamentos e de onde sero removidas 2.012 famlias, com o objetivo de integr-
las no contexto de cidade legal, direito assegurado a todos os cidados pela Lei
Orgnica, pelo Plano Diretor e pelo Estatuto da Cidade (PMA, 2008).

Assim, criado para remanejar as famlias residentes das reas precrias e de

risco do Morro do Avio, Prainha, Marivan, gua Fria e Gasoduto (Figura 43), o novo
bairro est sendo executado em etapas, conforme a disponibilidade de recursos. A
ocupao foi dividida em Blocos I, II, IIA e III, que resultam na construo de 2.752
unidades habitacionais (sendo 224 apartamentos) e a implantao de toda
 118

infraestrutura urbana, dentre elas a Estao de Tratamento de Esgoto37,

equipamentos sociais, espaos pblicos, como a Unidade Produtiva e parques
ecolgicos, comrcios e servios necessrios aos seus moradores (Figuras 44 e 45).

Figura 43: Localizao e implantao do Bairro 17 de Maro

Fonte: PMA/ SEPLAN, 2009

Figura 44 e 45: Residencial Costa do Sol e Unidades Residenciais entregues

Fonte: www.aracaju.se.gov.br, acesso em: 12 jun. 2010

37
O sistema de esgotamento do bairro, integrante de uma nica bacia, conduz os resduos para uma
estao elevatria elevada, que promover o recalque do mesmo at a Estao de Tratamento de
Esgotos ETE (a primeira construda pela Prefeitura Municipal de Aracaju). O perodo estipulado
para alcance deste projeto foi de 20 anos (PMA, 2008).
 119

Quanto infraestrutura disponibiliza, a Prefeitura Municipal afirma que

O abastecimento de gua e energia no Bairro Novo ser facilitado pela

proximidade de redes j instaladas; o esgotamento sanitrio contar com
uma estao secundria de tratamento de efluentes, onde esses sero
tratados por processos biolgicos para em seguida ser lanados no Canal
Santa Maria (que ser dragado e reconstitudo) (2007, p.49).

Com o projeto deste bairro, a Prefeitura est intencionada em suavizar o

dficit habitacional, o que, certamente ocorrer. Entretanto, importante afirmar que
os problemas habitacionais de Aracaju so mais amplos envolvendo questes
ambientais e de infra-estrutura urbana que exigem aes mais complexas e um
montante de recursos mais elevados (FAPESE, 2010, p.177).

Com mais de um ano de inaugurado, o Bairro 17 de Maro, atualmente,

apresenta condies bem diferentes dos ideais do projeto elaborado pela Prefeitura.
As casas j se encontram descaracterizadas, deterioradas e at mesmo
estruturadas para comrcio local, a exemplo de mercearias e padarias, pois os
equipamentos pblicos ainda no foram instalados (Figuras 46,47, 48 e 49).

Figuras 46, 47, 48, 49: Bairro Novo Residncias Entregues

Fonte: Sarah Frana, maio de 2011
 120

A proximidade o Bairro 17 de Maro com os empreendimentos do PAR,

situados no norte da ZEU, que somados, totalizam 5.601 unidades habitacionais, vai
gerar uma concentrao de quase vinte e cinco mil habitantes 38. Entretanto,
importante frisar que a insero dessa vasta quantidade de moradores vem
determinar a necessidade da instalao de servios pblicos como escolas, creches,
postos de sade, lazer, oferta de trabalho, transporte coletivo, postos de gasolina, a
fim de atender esses novos moradores, o que ainda se mostram muito deficientes.

3.2.3. Projetos de Infraestrutura Saneamento Bsico

Desde o ano 2000, se discute na Prefeitura Municipal a elaborao do Plano

de Macrodrenagem para a ZEU, sendo uma das primeiras temticas discutidas no
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano CONDURB.

A DESO vem desenvolvendo o Plano de Abastecimento de gua e Esgoto

para Aracaju, e a partir dos estudos elaborados para expanso das sub-bacias 17,
18 e 20, estabeleceu que a Estao de Tratamento ERQ-Sul atender, alm do
Bairro 17 de Maro e a Aruana, os bairros de Atalaia, Aeroporto, Farolndia e Santa
Maria. Para o incio do ano de 2011 h a expectativa da empresa de iniciar obras de
esgotamento para Atalaia e Zona de Expanso de Aracaju, por meio de recursos do
PAC do Governo Federal, incluindo a duplicao da ETE Sul (GOVERNO DE
SERGIPE, 2010, p.11). Todavia, estas obras ainda no iniciaram.

A Prefeitura Municipal, em 2004, deu incio elaborao do Projeto Bsico de

Infraestrutura: 1 Etapa de Implantao da rea de Interveno Zona de Expanso
de Aracaju, elaborado pela Corpo Tcnico de Engenharia Ltda CTENG, que
abrangia o projeto hidrulico de distribuio de gua de apenas 1.114 moradias,
situadas nos arredores dos conjuntos Costa Nova I, II, III e IV (PAR), a cerca de dois
quilmetros da Rodovia dos Nufragos.

A Resoluo n01/02 do CONDURB aprovou contratao de consultoria para

elaborao de projeto de macrodrenagem na ZEU. Contudo, por indisponibilidade de

38
Considerando uma mdia de quatro membros por famlia.
 121

recursos, s em 2007 foi realizado, mediante interveno do Ministrio Pblico

Estadual que obrigou o municpio a incluir no oramento, verba destinada para
elaborar esse estudo, a fim de indicar solues de macrodrenagem e ento, garantir
o bom funcionamento do sistema projetado para evitar maiores transtornos com os
alagamentos que, em perodos de chuva ocorriam na regio. De fato, a proposta a

implantao e revestimento dos canais planejados e existentes, alm dos

lanamentos preliminares das vias no entorno dos canais de forma a deixar
caracterizado o sistema virio principal da rea com sua respectiva Micro
Drenagem Pluvial (CTENG Ltda, 2007).

O estudo39 tem como escopo identificar todos os recursos hdricos da regio,

as bacias de contribuio independentes, tendo como parmetros o relevo e
topografia, constando as ocupaes, dunas, lagoas, rios, mangues, reas
reservadas e linhas preferenciais de escoamento dos canais de macrodrenagem,
alm de sistema virio (MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SERGIPE, 2007).

Ainda dever ser apresentado um esboo prvio, dividido em duas etapas

(Figura 51) discriminadas a seguir, conforme definio do Termo de Ajuste de
Conduta, assinado em junho de 2007, entre Ministrio Pblico Federal, Ministrio
Pblico do Estado de Sergipe, e os rus o Municpio de Aracaju e a Empresa
Municipal de Obras e Urbanizao EMURB:

a) 1Etapa: regio crtica da Zona de Expanso que j sofreu ocupao

considervel por empreendimentos imobilirios, sobretudo financiados
pelo Poder Pblico. Compreende a regio da Aruana e dos conjuntos e
loteamentos do Programa de Arrendamento Residencial PAR, cuja
ocupao encontra-se adensada.
b) 2 Etapa: abrange a rea entre o Rio Santa Maria e os limites com o
municpio de So Cristvo, definido pela Lei Municipal n2.811, de 08 de
maio de 2000, como bairro Santa Maria (antiga Terra Dura). Desde 2004,
este bairro vem recebendo investimentos do Governo Federal, Petrobras,
Banco Mundial, alm da Prefeitura Municipal de Aracaju com a

39
Projeto Executivo de implantao do Sistema de Micro e Macro Drenagem planejado para a rea 1
a
no Relatrio Tcnico Determinao das Bacias Hdricas e Planejamento da Macro Drenagem da 1
etapa da Zona de Expanso de Aracaju elaborado pela CTENG-Corpo Tcnico de Engenharia Ltda.
 122

implantao de casas populares e melhoria de infraestrutura, mudando o

velho cenrio de extremo bolso de misria e pobreza.

Figura 50: Etapas do Projeto de Macrodrenagem na ZEU

Fonte: PMA/EMURB, 2010. Editado por Sarah Frana, 2011
 123

Essas duas reas definidas devero ser trabalhadas inicialmente, devido ao

grande volume de empreendimentos (dezessete conjuntos habitacionais do PAR na
rea I) e ocorrncia de problemas de inundao e estragos na temporada das
chuvas. O restante da ZEU ser estudado conforme o andamento do Plano de
Macrodrenagem, por apresentar disperso na localizao dos condomnios e
povoados, sendo isenta de um adensamento concentrado em determinado local.

Atualmente, a macrodrenagem em Aracaju composta por mais de 70

canais que desguam nos diversos corpos hdricos presentes na regio da capital,
como rios Poxim, Sergipe, Santa Maria, do Sal alm do oceano, lagoas e mangues.
(GOVERNO DE SERGIPE, 2011, p.26). Diante desse extenso nmero, a Empresa
Municipal de Obras e Urbanizao EMURB realizou um levantamento para
cadastramento dos canais da cidade, incluindo os da ZEU, para servir como
subsdio para o atual Plano de Macrodrenagem.

Na tentativa de sanar os problemas das chuvas de inverno do ano passado, a

Prefeitura Municipal, por meio de EMURB, tem intensificado as aes de preveno
de alagamentos na Zona de Expanso, para reduzir o nvel das guas acumuladas
no local. Nas margens da Rodovia dos Nufragos, imediaes do Povoado
Mosqueiro, e na Rodovia Prof. Eduardo Cabral de Menezes, no Povoado So Jos,
foram realizadas aberturas de valas para canalizao das guas e interligar o fluxo,
drenando o volume acumulado nas laterais da vias e, reduzindo o nvel das lagoas
constitudas com as chuvas (Figuras 51 e 52).

Figuras 51 e 52: Obras de drenagem na Rodovia Jos Sarney

Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011
 124

Sem dvida, o planejamento da macrodrenagem na ZEU vem proteger a

populao contra enchentes e suas conseqncias, principalmente aquelas relativas
sade pblica, de forma a corrigir as deficincias da drenagem atual, nessas reas
urbanizadas j consolidadas, e propor tambm solues para o futuro adensamento
nas glebas vazias.

3.2.4. Projetos Orla

Outros projetos tambm iro valorizar a ZEU, favorecendo atividades

tursticas e de segunda residncia e, portanto, com capacidade para atrair
investimentos do capital privado, como a construo das orlas40 situadas na Praia de
Aruana e no Povoado Mosqueiro. O primeiro projeto a recente Reurbanizao da
Orla de Aruana, na Rodovia Jos Sarney, mas que tem um longo processo de
intervenes nas duas ltimas dcadas.

A implantao do loteamento Aruana proporcionou condies de acesso

praia e, ento, pescadores e moradores da vizinhana instalaram barracas de palha
ao longo da linha de costa para comercializar nos finais de semana. Ao longo dos
anos, outras pessoas foram construindo novos bem mais amplos, inclusive em
alvenaria, com uso comercial e residencial. Posteriormente, esses foram retirados,
pois estavam ocupando rea de preservao permanente. Pesquisas realizadas,
desde 1994, mostram que os antigos ocupantes das barracas situadas na faixa de
areia, tornaram a invadir o local e se reinstalaram, ampliando suas atividades de
forma precria, tendo em vista a inexistncia de esgotamento sanitrio. Assim, em
1999, o governo do Estado, atravs do DER/SE desenvolve o projeto41 Urbanizao
e prosseguindo da SE-100, trecho Orla / Jos Sarney/ Praia de Aruana, incluindo

40
Esta proposta est enquadrada no Projeto de Gesto Integrada da Orla Martima (Projeto Orla),
que consiste em uma ao conjunta entre o Ministrio do Meio Ambiente (MMA), por intermdio da
Secretaria de Mudanas Climticas e Qualidade Ambiental (SMCQ), e o Ministrio do Planejamento,
Oramento e Gesto, no mbito da Secretaria do Patrimnio da Unio (SPU/MPOG). Suas aes
buscam o ordenamento dos espaos litorneos sob domnio da Unio, aproximando as polticas
ambiental e patrimonial, com ampla articulao entre as trs esferas de governo e a sociedade.
(Disponvel em: <www.mma.gov.br/sitio/index.php?ido=conteudo.monta&idEstrutura=11>. Acesso
em: 28 maio 2011.)
41
Disponvel em: <www.prse.mpf.gov.br/arquivospdf/Aruana.pdf>. Acesso em: 27 maio 2011.
 125

terraplanagem, drenagem, pavimentao, sinalizao, iluminao e obras

complementares, com extenso de 3,80 km.

A proposta da gesto estadual foi ligar a Orla de Atalaia Praia de Aruana

atravs da continuao da Rodovia Jos Sarney e urbanizar a faixa de praia,
construindo pequenos quiosques e mais alguns bares maiores, para servirem de
apoio s famlias que ali iam passar o dia. A quantidade era restrita a poucas
unidades, entretanto, lentamente as pessoas foram se apropriando e instalando
seus estabelecimentos comerciais, hoje, ampliados, diante da ausncia da
fiscalizao do poder pblico (Figuras 53, 54 e 55). Em 2000, contabilizaram-se
quarenta e trs bares instalados (ADEMI; GEO Consultoria, 2000).

Figura 53: Orla de Aruana no final dos anos 1990

Fonte: PMA, 2002.

Figura 54 e 55: Bares da Rodovia Jos Sarney, Povoado Mosqueiro

Fonte: Sarah Frana, maio de 2011

A legislao federal define que na orla martima contida na Zona Costeira

deve ser mantida uma faixa de duzentos metros com reas no urbanizadas (non
aedificandi), marcados em direo do continente a partir da linha de preamar.
 126

De fato, essa ocupao em rea pblica, pertencente Unio 42 e de

preservao ambiental, no obteve anuncia prvia dos rgos pertinentes, o que
os coloca numa condio de irregularidade e os leva fragilidade de sua
conservao. Assim, sem permisso ambiental para construo da pista e nem
bares, o representante do Ministrio Pblico Federal, em documento, constatou que

os rgos ambientais esto legitimando a conduta dos maus

administradores pblicos e empreendedores privados que primeiro agridem
o meio ambiente e s depois requerem a licena. hora de dar um basta a
essa conduta transgressora (1998, p.11).

Quanto obra da Rodovia, o Procurador da Repblica43, no ano de 1998,

alertava que o projeto tem grande complexidade jurdica e tambm, ambiental.
Situado a cinco metros da gua do mar, e invadida pelas areias das dunas, no h
como negar que essa estrada est localizada em rea de preservao permanente
de zona costeira (p.10), ferindo legislaes federais como a Lei n4.771/65,
n7.661/88 e resolues CONAMA n04/85 e n04/93.

Todavia, as barracas localizadas no trecho da Praia de Aruana (Figura 56 e

57), se deterioraram e as condies de saneamento ambiental eram mais que
problemticas. Posteriormente, o Ministrio Pblico exigiu a sua retirada, o que
gerou polmica por parte dos donos de bares.

Figura 56: Orla de Aruana no final dos anos 1990 Figura 57: Orla de Aruana em 2000
Fonte: PMA, 2001. Fonte: PMA, 2001.

42
De acordo com o artigo 20 da Constituio Federal de 1988, so bens da Unio: os lagos, rios e
quaisquer correntes de gua em terrenos de seu domnio, [...] bem como os terrenos marginais e as
praias fluviais; os recursos naturais da plataforma continental e da zona econmica exclusiva; o mar
territorial; os terrenos de marinha e seus acrescidos.
43
Disponvel em: <www.prse.mpf.gov.br/arquivospdf/Aruana.pdf>. Acesso em: 27 maio 2011.
 127

O aspecto de favelizao levou Prefeitura elaborar um projeto

urbanstico, levando em considerao caractersticas ambientais, econmicas e
tursticas, entretanto, sem contemplar o esgotamento sanitrio, j que os efluentes
no podem ser jogados no mar, o que limita as condies de uso.

Esse um dos motivos do retardamento para obra, finalizada apenas em

2010, devido determinao da Procuradoria Geral da Repblica de Sergipe, no
incio de 2009, que obrigava a derrubada de toda ocupao fixada em rea de
proteo ambiental44 e que operara sob condies insalubres de esgotamento
sanitrio durante todos esses anos.

O projeto45 contempla a construo de dezessete quiosques, muro de

conteno de 565m, estacionamento, ciclovia, estacionamento, esgotamento
sanitrio (Figuras 58 e 59). As obras foram concludas e inauguradas desde 2010,
mas ainda esto sendo discutidas as estratgias para a concesso dos bares,
portanto, atualmente sem utilizao.

Figura 58: Quiosque na Orla de Aruana Figura 59: Paisagem na Orla de Aruana
Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011 Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011

Dando seqncia aos projetos que privilegiam as orlas, mais uma interveno
transformou o padro rural ainda caracterstico dos anos 1970 e 1980 na ZEU. A
Orla Pr do Sol (Figura 60) consiste em mais um ponto de atratividade turstica e
valorizao das terras urbanas, com o discurso poltico de atenuar a crise da
economia local, com a gerao de empregos no litoral sul da cidade.

44
A praia de Aruana est contida na faixa mnima de 300m (contados a partir da preamar mxima)
definida como reserva ecolgica de acordo com resoluo CONAMA n04/85, portanto garantida
como de preservao permanente (art.2 lei n4771 Cdigo Florestal).
45
Disponvel em: <www.aracaju.se.gov.br>. Acesso em 20 ago. 2010.
 128

Figura 60: Implantao dos Projetos Orla

Fonte: Informaes da PMA/EMURB. Ortofotocarta cedida pela PMA/SEPLAN, 2008. Produzido por
Sarah Frana, 2011
 129

O local foi contemplado com melhoria no sistema virio e infraestrutura, alm

de ciclovia, parque infantil, atracadouro que atender a marina existente, per,
Centro de Apoio ao Turista, Centro de Cultura, quiosque de coco e ponto de apoio
aos pescadores, que ali tinham suas atividades de pesca, para venda (Figuras 61 e
62). Sua inaugurao, em 2010 se constitui em mais uma opo de lazer para os
moradores e visitantes (Figuras 63 e 64).

Evidentemente, que este projeto tambm vai contribuir para a valorizao da

terra e sua transformao em mercadoria, e as atividades rurais cada vez mais se
enfraquecem com tendncia ao desaparecimento.

Figura 61 e 62: Antiga Orlinha do Mosqueiro (Atracadouro dos barcos de pesca e bares)
Fonte: PMA, 2001

Figura 63: Orla Por do Sol Figura 64: Orla Por do Sol
Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011 Fonte: Sarah Frana, janeiro de 2011
 130

A Zona de Expanso de Aracaju, com sua localizao geogrfica privilegiada,

pode ser considerada, nos dias atuais, como rea de especulao imobiliria,
somada quantidade de investimentos feitos na regio tanto por parte de iniciativa
privada, com os condomnios fechados, quanto por parte do Estado, atravs de
infraestrutura e servios.

A tendncia de crescimento acompanhada pela legislao urbanstica que,

com seus instrumentos frgeis, proporciona o adensamento, decorrente dos
benefcios que o Estado agrega, com a implantao de rodovias, avenidas, orlas,
pontes e conjuntos habitacionais, a formao de um espao desigual, ainda sem
resolver a grande carncia, que o saneamento bsico, representado pelo
esgotamento sanitrio e a drenagem pluvial.

O contraponto entre legislao vigente que determina para ali adensamento

restrito se reflete nas condies imprprias de escoamento pluvial e ausncia de
macrodrenagem, trazendo srios problemas para os seus moradores. Nos ltimos
tempos, o que se observa a ausncia de um planejamento contnuo e integrado
gerando degradao ambiental e conseqentemente, uma necessidade de
revitalizao o que demanda num volume expressivo de recursos.

Para o sucesso das intervenes pblicas deveria haver uma escala de

prioridades em que o governo devesse atuar em primeiro lugar. Toda ao que
puder ser bem realizada e bem estruturada com outras intervenes seqentes
proporciona melhores resultados a um conjunto maior da populao realmente
necessitada, frente s dificuldades em morar em locais carentes de infraestrutura e
saneamento bsico, a partir de um planejamento permanente e integrado.

De fato, a Zona de Expanso Urbana resultado de um processo de

ocupao, marcado por uma dinmica conflitante, cujo poder pblico torna-se o
agente fundamental na transformao do espao, mediante a aplicao de
legislaes contraditrias, projetos e intervenes. Ao mesmo tempo, as aes do
capital, utilizam-se do planejamento urbano e das aes de poder pblico, para
atender aos seus interesses.
 131

CAPTULO IV

FRAGILIDADE AMBIENTAL E
CONFLITOS SOCIAIS NA ZEU

Estudos de planejamento revelam que a separao dos temas urbano e

ambiental tarefa impossvel, pois um decorre do outro, isto , so ramificaes
sobrepostas, entrelaadas. A ocupao de reas ambientalmente frgeis traz
pesados efeitos desastrosos aos recursos naturais, ao solo, sade da populao.
Ou seja, desencadeiam srios conflitos scioambientais de amplas propores,
devido ao distanciamento entre polticas pblicas e a realidade de produo do
espao, como ocorre na Zona de Expanso de Aracaju.

Em local de grande interesse privado e presena constante de investimentos

pblicos em habitao, o Governo se omite quanto s deficincias e descuidos
relacionados implantao de infraestrutura para atender demanda populacional,
concentrando-se apenas na construo de unidades habitacionais. Porm, os
moradores, atravs das suas reivindicaes devidamente respaldadas na
Constituio Federal de 1988, como o direito cidade e a funo social da
propriedade (artigos n182 e 183), buscam na justia a consolidao desses, com a
ajuda do Ministrio Pblico. uma nova forma de conquistar seu espao na cidade
democrtica.

Entretanto, outros aspectos esto contemplados e produzem no s a

ocupao fragmentada e desigual, como a urbanizao dispersa. Conforme
expressa Maricato (2000), as polticas de uso e ocupao do solo so, em sua
maioria, meros planos-discursos, concebidos a partir de uma lgica normativa,
distante dos rumos tomados pela expanso urbana, no qual um aparato regulatrio
contrape-se realidade da produo do espao da ZEU. Diante disso, faz-se
importante considerar, neste captulo quo intensos so esses conflitos, na
configurao urbana, da populao na busca por melhores condies de vida.
 132

4.1. Condies Ambientais da Zona de Expanso Urbana

Sem dvida, uma das fortes caractersticas da Zona de Expanso Urbana de

Aracaju para atrair novos moradores a qualidade paisagstica. Tranqilidade,
sossego, proximidade praia so elementos enfocados pelo mercado da construo
civil, atravs do marketing imobilirio com estratgias de venda da natureza. Nomes
de empreendimentos como Viva Vida, Caminho dos Ventos, Parque das guas,
Parque dos Corais, Morada da Praia e Morada do Rio tentam reproduzir a riqueza
ambiental local, nos seus condomnios, embora o espao interno no a reporte.

Os recursos naturais fazem da rea um local propcio ao turismo e lazer,

com um esturio que oferece grandes oportunidades para prtica de roteiros
tursticos ecolgicos. As Praias do Mosqueiro, Nufragos, Refgio, Robalo e Aruana,
s margens da Rodovia Jos Sarney so reflexos dessa atividade. A navegao por
lanchas particulares e catamars no rio Vaza Barris e canal Santa Maria e o passeio
Croa do Gor, em ambiente de manguezais, tem atrado um crescente nmero de
freqentadores, h mais de quinze anos (Figuras 65 e 66).

Figura 65 e 66: Margens do Rio Vaza Barris e Praia de Aruana

Fonte: www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1028113 e rottacom-
hell.blogspot.com/2009/08/praias-de-sergipe.html, acesso em: 20 mar. 2011

Os variados elementos naturais, que fazem parte do cenrio e o valorizam de

forma paradoxal, constituem tambm, como um dos maiores obstculos sua
ocupao. A degradao do ecossistema tem sido cada vez mais clere, seja pelos
condomnios fechados ou pelos conjuntos habitacionais e obras do Estado.
 133

Os conjuntos dunares so destaque na paisagem, principalmente nos

terrenos do NUCAT/Petrobrs, no Loteamento Aruana e nas proximidades do rio
Vaza Barris (Farol). As rochas quaternrias so predominantes e formam
especialmente os sedimentos de praia que caracterizam [...] toda a Zona de
Expanso. Nesta destacam-se as dunas, em sua maioria fixas (FAPESE, 2005b,
p.8), sem dvida, esse um dos grandes ns, no aspecto ambiental e urbanstico e,
principalmente nos rgos de licenciamento de construes em Aracaju (Figura 67).

Figura 67: Cordo dunar da Rodovia Jos Sarney, prximo ao TECARMO.

Fonte: Sarah Frana, maio de 2011

A ocupao dessas dunas sempre foi alvo de atritos entre a populao, os

rgos pblicos e a sociedade civil organizada. Entretanto, tomou um rumo
diferente, quando, em 1999, o Ministrio Pblico Federal procedeu o embargo de
obras que estavam sendo realizadas para ampliao da Rodovia Jos Sarney. O
projeto realizou o desmonte de algumas dunas, fixadas na faixa litornea, nos
arredores da Petrobrs/Tecarmo, provocando impasses entre a Associao dos
Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio ADEMI, Administrao Estadual do
Meio Ambiente ADEMA, Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos
Naturais Renovveis IBAMA, Governo Estadual, Prefeitura Municipal e a
Procuradoria da Repblica46, o que ser detalhado posteriormente neste captulo.

Perante isso, Wanderley L. expe que muitas foram as dunas da Sarney

que desapareceram ao longo de mais de trinta anos de ocupao imobiliria,
podendo-se atribuir tal fato ao seu tamanho pouco significativo ou ao pouco rigor da
legislao ambiental da poca (2006, p.203).

46
Proc.n99.2861-9 SAREMS 1 Vara Justia Federal no Estado de Sergipe, 2003
 134

A construo da Rodovia Jos Sarney contgua costa fez com que,

durante a migrao das partculas de areia, decorrentes da ao do vento, as dunas
se desestabilizem e transgridam os terrenos adjacentes, interrompendo a pista e
impondo risco de acidentes (Figuras 68 e 69). Sem suficiente compactao natural,
os sedimentos dessas dunas ainda possuem tendncia a se espalharem pela pista,
necessitando de cercas de arrimo para conteno dos freqentes desmoronamentos
da encosta limitada com a pista (WANDERLEY, 2006, p.214-215).

Figura 68: Dunas na regio do NUCAT Petrobrs Figura 69: Dunas e coqueirais
Fonte: skyscrapercity.com/showthread.php?t=49585, Fonte: FAPESE, 2005b
acesso em: 08 nov. 2009

Assim, em 2000, um Estudo de Impacto Ambienal47 foi contratado pela

ADEMI, a fim de apontar parmetros para o ordenamento da ocupao de segunda
residncia, em franca expanso, e conciliar o desenvolvimento desses projetos com
a conservao de APP reas de Preservao Permanente, especialmente as
dunas (ADEMI; GEO Consultoria, 2000, p.199).

Esse relatrio serviu de subsdio na tentativa de alcanar um consenso sobre

os entraves enfrentados, e defende que

com a evoluo da ocupao e o crescimento da superfcie

impermeabilizada, dever haver o agravamento das condies de
drenagem por falta de escoamento superficial requerendo obras de
macrodrenagem para rea, a ser implantadas ao longo de sua ocupao.
(ADEMI; GEO Consultoria, 2000, p. 5)

O Estudo considera os manguezais como reas de preservao, devendo

existir uma faixa de proteo de trinta a cinquenta metros de largura, varivel de

47
O estudo prope um Zoneamento Urbano-Ambiental, aprovado pelo Conselho Estadual de Controle
do Meio Ambiente CECMA.
 135

acordo com a largura do rio (Resoluo CONAMA), alm de estabelecer regras de

preveno da poluio nas praias, lagoas e esgotamento dos efluentes, e por fim, a
anlise do desmanche das dunas, com as alturas definidas pelo Plano Diretor.

O conjunto dunar de maior porte, com altura de at 24m acima do nvel do

mar est localizado no final da Rodovia Jos Sarney (ao sul), atrs do Condomnio
Baa Blanca (Figura 70). O segundo, com altitude de at 15m, acima do nvel do
mar, est concentrado na rea do TECARMO/Petrobrs (Figura 71). Faz-se
necessrio ento, diante desse patrimnio que ainda permanece, que exista uma
fiscalizao mais ativa, e implementao dos instrumentos legais, para que esses
locais no sejam destrudos de um dia pra noite (WANDERLEY, 2006).

Figura 70: Conjunto dunar de maior altitude, rtula do Farol do Mosqueiro

Figura 71: Conjunto dunar da Aruana, Rodovia Jos Sarney

Fonte: Sarah Frana, maio de 2011

Essas reas so protegidas por trs parques ecolgicos (Aruana, Mosqueiro

e Farol do Mosqueiro) na ZEU, definidos pelo Plano Diretor como rea de proteo,
pelo significado relevante, no conjunto do ecossistema, e por ser o elemento da
paisagem que mais chama a ateno.

Em 2004, a Prefeitura Municipal contratou uma empresa para desenvolver um

estudo com o mapeamento das reas ambientais e sua incidncia sobre o espao
urbano de Aracaju (Figura 72). O que importante mencionar para a ZEU que as
essas reas demarcadas, muitas vezes incidem sobre a ocupao j instalada.
 136

Figura 72: Mapa Geoambiental de Aracaju

Fonte: PMA/SEPLAN, 2004. Editado por Sarah Frana, 2011.
 137

Analisando a Figura acima, as dunas esto concentradas principalmente na

faixa marginal Rodovia Jos Sarney, com incio no TECARMO at o encontro do
Vaza Barris com o Oceano Atlntico. Os manguezais so dispersos pela rea em
trs pontos (Foz do Vaza Barris, curva do Vaza Barris e ao longo do canal de Santa
Maria) (Figuras 73 e 74), cuja recomendao que no seja de forma alguma
ocupada, por ser extremamente frgil. As lagoas de drenagem representam a
predominncia de solos arenosos e com nvel de gua prximo superfcie, com
problemas de escoamento superficial, no sendo recomendada a ocupao.

Figura 73: Ortofotocarta de Aracaju recorte Figura 74: Foto Area do Manguezal do Rio
manguezal do Rio Vaza Barris Vaza Barris
Fonte: PMA/SEPLAN, 2008 Fonte: skyscrapercity.com, acesso em: 14 jul.
2011

De fato, se foram consideradas non aedificandi as reas protegidas

ambientalmente por lei, como parques ecolgicos, mangues, lagoas de drenagem e
dunas, poucas reas restariam para a ocupao. Isso reflete uma rea de intensa
fragilidade, mesclada entre grandes e longos elementos naturais, minimizando a
construo de grandes empreendimentos, sem que haja o ilegal aterramento de
corpos hdricos, ou mesmo desmontes de dunas. Tal situao demonstra porque o
Plano Diretor a definiu como Zona de Adensamento Restrito.

Outros elementos naturais de grande importncia so as lagoas de

drenagem, que evidenciam o delicado panorama ambiental e sinalizam a
necessidade de planejamento, controle do uso do solo e apropriao da rea,
sobretudo que interfere no quesito drenagem.

Wanderley diagnostica que a Zona de Expanso Urbana tem

 138

elevada permoporosidade, composto de cordes litorneos que entre as

cristas abrigam faixas alagadas paralelas ao mar, naturalmente
descontnuas ou interrompidas por aterros, com desnvel topogrfico de 2 a
6 metros, fora as dunas. Inexistem cursos dgua superficiais alm dos
canais de mangues e dos rios Vaza Barris e Santa Maria, nos limites
extremos da rea, sendo a drenagem feita pela infiltrao e pela
evaporao (2006, p.210-211).

Por se constituir rea plana e baixa, com terrenos arenosos e presena de

cordes litorneos, entremeados de lagoas, h certa dificuldade de escoamento das
guas pluviais, formando novas lagoas (Figuras 75 e 76). Essas caractersticas
somadas constituio arenosa e permevel do solo resultam uma drenagem
conspcua, feita pela infiltrao das guas pluviais e pela evaporao direta atravs
de uma srie de lagoas e baixios estacionalmente inundveis, onde o lenol fretico
aflora (WANDERLEY, 2006, p.211).

Figura 75: Vazios urbanos e lagoas de drenagem Figura 76: Lagoas de drenagem
Fonte: PMA, 2008 Fonte: Sarah Frana, maio de 2011

Cidade implantada num stio natural de domnio das guas e recortada por
canais naturais, alguns hoje artificializados, no perodo de chuvas, Aracaju,
proporciona sofrimento aos cidados, quando o alto lenol fretico a pouca
profundidade, imprime elevada permoporosidade [...]. Tal condio somada pouca
declividade predominante faz com que Aracaju seja uma cidade com tendncia
marcante ao alagamento (FAPESE, 2005b, p.8). De maneira fortemente
exacerbada, isto ocorre na ZEU48, devido baixa saturao do solo, criando reas
pantanosas e depresses encharcadas entre os cordes arenosos, que se misturam
aos dejetos sanitrios e invadem ruas e casas.

48
A existncia de trs bacias hidrogrficas (Vaza Barris drenando para o sul; Santa Maria
drenando para o rio Santa Maria; e a oeste a Bacia de Contribuio Costeira drena para o mar).
 139

Conforme recomendaes do Diagnstico Ambiental, realizado pela Prefeitura

Municipal de Aracaju, em 2005, as lagoas presentes na ZEU no devem ser
ocupadas pela dificuldade de drenagem, fundaes e pelos riscos de enchentes
(Wanderley 2003, apud, FAPESE, 2005b, p.16). A autora ainda alerta que

nos prximos 20 anos, a impermeabilizao conseqente poder trazer

srios problemas a essa parte da Aracaju do futuro e, somente um plano de
macrodrenagem definidor e preservador dos charcos e lagoas [...] e sua
execuo em um horizonte temporal prximo, poder tornar essa zona
menos problemtica do que a Aracaju tradicional.

Os aterros realizados nas reas alagadas tm aguado os problemas naturais

j existentes (Figuras 77 e 78). Como efeito, h o acrscimo de volume de gua nas
lagoas de drenagem que causam os seguintes efeitos: contaminao do lenol
fretico atravs de lanamento de efluentes; contaminao de doenas; prejuzos
econmicos e desgaste da pavimentao de ruas (GOVERNO DE SERGIPE, 2010).

Figura 77 e 78: Aterramento das lagoas

Fonte: adcarrobalo.blogspot.com/2011/01/fotos-de-aterro-de-lagoa-no-robalo.html, acesso em: 28
jun. 2011

Em 2007, novos estudos foram realizados pela Prefeitura, a fim de subsidiar o

Plano de Macrodrenagem. A reviso da demarcao das reas ambientais na ZEU
serviu para compreender e reafirmar que a rea hoje abriga diversos pontos sujeitos
inundaes, maiores que mapeamentos anteriores (PMA, 2004). Isso se d em
funo do aterramento de lagoas e o conseqente acmulo dgua em outros
pontos, ampliando assim, cada vez mais, a fragilidade ambiental local e os riscos de
alagamentos, prximos aos condomnios e loteamentos residenciais, sobretudo s
margens da Rodovia dos Nufragos, e tambm nas faixas de lagoas que cruzam o
Bairro 17 de Maro e os conjuntos do PAR (Figura 79).
 140

Figura 79: Realidade Ambiental da ZEU

Fonte: Informaes da PMA/SEPLAN, 2004; EMURB, 2011. Ortofotocarta cedida pela PMA/SEPLAN, 2008.
Produzido por Sarah Frana, 2011.
 141

Para o adequado planejamento e avano da situao atual, as lagoas j

ocupadas devem ser estudados com relao drenagem, com vistas
recomposio paisagstica e formao de corredores verdes, que podem atenuar
os problemas de esgotamento e inundaes (FAPESE, 2005b, p.16).

Como se pode notar, o saneamento ambiental o ponto crucial da rea, o

maior obstculo para a sua ocupao. A ZEU ainda no dispe de todo aparato de
infraestrutura necessria para proporcionar uma boa condio de vida,
especialmente quanto abastecimento de gua, drenagem e esgotamento sanitrio.

Isso comprovado quando se verifica que cerca de 28,10% (2.240) dos 7.970
domiclios da rea, ainda so abastecidos de gua atravs de poos artesianos, o
que, de certa forma, limita o parcelamento, em decorrncia da baixa qualidade da
gua (IBGE, 2000). Um dos moradores afirmou que a gua que abastecia sua
residncia era extrada de reservatrios, com profundidade de 5 a 9 metros.

Frana, V. explica que isso se deu em funo das

injunes polticas [que] tm produzido alteraes no projeto [de

abastecimento de gua] como, por exemplo, a canalizao de gua para o
Mosqueiro. A baixa densidade de ocupao da Zona de Expanso Sul vinha
limitando o abastecimento de gua das localidades ali instaladas. O
abastecimento feito por poos artesianos individuais, o que vem se
constituindo um fator limitante ocupao com residncia definitiva. A gua
no tratada e nem sempre de boa qualidade. Recentemente sabe-se
que a DESO j vai iniciar a rede de distribuio da rea, em detrimento de
investimentos a serem realizados em outras reas de maior densidade e
necessidade e j previstas no plano (1999, p.158-159).

Alis, para a implantao dos sistemas de distribuio na ZEU, uma

estratgia utilizada pelo Governo foi o adensamento do antigo povoado Terra Dura,
hoje bairro Santa Maria, com insero inicial de conjuntos habitacionais e a posterior
ampliao das redes de infraestrutura (energia e gua), uma vez que l no tinha
populao suficiente que justificasse os custos para construo. Assim, poderia se
viabilizar financiamentos para o abastecimento de gua de populaes carentes e,
posteriormente, ampliar a rede at o sul do municpio, j que a tendncia uma
ocupao de baixssima densidade (FRANA, V., 1997, p.96).

Quanto coleta de esgoto sanitrio, esse , talvez, o maior dos obstculos.

realizado em 72,15% das edificaes (5.707 domiclios), por meio de fossas spticas
 142

e sumidouro ou fossa rudimentar, ambas com recolhimento individual, enquanto

cerca de 10% das casas no dispem de banheiro nem sanitrio (IBGE, 2000). Isso
comprometido a qualidade da gua do lenol fretico, muito alto em todo municpio,
alm de afetar a sade da populao e as atividades de lazer e tursticas. Mesmo
assim, todas as obras at hoje realizadas, como os conjuntos do PAR e os
condomnios residenciais, foram licenciados sem a adequada rede pblica de coleta
de resduos, com mtodos incompatveis com as caractersticas ambientais. Frana
V., (1999, p.159) enfatiza que

a poluio dos rios tem-se constitudo um srio problema para Aracaju, pois
cerca de sessenta por cento dos domiclios ainda no tem tratamento dos
resduos e muitos deles lanam os dejetos nas galerias pluviais, o que vem
resultando srios problemas de contaminao e em pssimas condies de
sade. O ritmo de crescimento da cidade e o de implantao da rede
diferentes, o que certamente conduzir a uma defasagem entre o espao
urbano e a rea servida no final do perodo planejado.

Estas prticas tendem a limitar a ocupao de uma rea que apresenta

intensa fragilidade ambiental, em decorrncia da presena de terrenos planos,
baixos, arenosos (FAPESE, 2010, p.36). Alguns poucos domiclios situados norte
da ZEU tem seu esgoto recolhido pela rede pblica. H de se convir, que o ritmo de
crescimento da cidade e o de implantao da rede so diferentes, o que certamente
conduzir a uma defasagem entre o espao urbano e a rea servida no final do
perodo planejado (FRANA, V., 1999, p.159).

Peritos em Engenharia Sanitria e Saneamento afirmam que

o sistema de fossa sptica seguido de disposio no solo (sumidouro)

uma tecnologia de tratamento de esgoto adotada para uma ou mais
unidades habitacionais (lotes com reas esparsas e extensas), bem como
para pequenos ncleos habitacionais, e somente pode ser utilizado em
locais onde o solo tenha boa capacidade de infiltrao e de que o nvel de
gua subterrnea tenha profundidade adequada. Disseram ainda que nos
locais onde o lenol fretico prximo superfcie, no se apresenta como
soluo o sistema de fossa seguida de sumidouro ou vala de infiltrao, por
no atender NBR-7229/1993 da ABNT, pela contaminao do lenol
fretico e devido ao mau funcionamento do sistema (JUSTIA FEDERAL
DO ESTADO DE SERGIPE, 2009a, p.10-11).

Como complemento, quando o solo atinge o nvel mximo de saturao da

permeabilidade, a maioria dos moradores desvia o esgoto de suas casas
 143

diretamente para as ruas ou para as lagoas de drenagem. Isso acaba por gerar um
risco sade dos prprios habitantes49, em conseqncia da contaminao.

Nos dois ltimos anos, a degradao intensificada pela ao humana, atravs

do aterramento das lagoas, somados falta de infraestrutura, tem se refletido em
srias inundaes e calamidades (Figuras 80 e 81). A ocupao sem a efetivao
dos servios pblicos de drenagem e a proteo das reas de preservao atravs
de intensificao da fiscalizao pelos rgos pblicos, tem feito a populao
residente principalmente, na poro norte da ZEU sofrer as conseqncias. Fortes
chuvas tm acarretado inundaes, com estragos s moradias e risco sade
pblica com manifestao de doenas contagiosas, provenientes da gua
contaminada pelo esgoto sanitrio. Esses so alguns dos impactos da urbanizao
dispersa da Zona de Expanso Urbana de Aracaju.

Figura 80: Chuvas em maio de 2009 Figura 81: Chuvas em abril de 2010
Fonte: www.infonet.com.br, acesso em: 28 abr. Fonte: www.infonet.com.br, acesso em: 28 abr. 2010
2010

Em uma sesso na Assemblia Legislativa de Sergipe, em junho de 201050,

aps um perodo de intensas chuvas, um deputado se expressou: Aracaju

49
Um boletim de anlise das guas coletadas em um canal nos arredores do Conjunto Jardim Costa
do Sol, solicitado ADEMA pelo MPF/SE, apontou, em 2008, ndices de 66 mil coliformes fecais por
cada 100 ml, sendo que o mximo tolerado de mil coliformes fecais por 100 ml. Ou seja, o nvel
mximo de tolerncia est extrapolado em 6.500% e esta gua hoje, por falta de drenagem, se
mistura gua das chuvas e invade as residncias das pessoas na Avenida Melcio Machado.
(Disponvel em: <www.jusbrasil.com.br/noticias/1125882/mpf-se-propoe-acao-para-solucionar-
problemas-na-zona-de-expansao-de-aracaju>. Acesso em: 28 out.2010)
 144

propalada como a capital da qualidade de vida. Como, se o povo vive no meio da

lama? Perguntem populao de Mosqueiro, Robalo e Areia Branca se eles vivem
na capital da qualidade de vida?. Outra parlamentar denuncia que as imobilirias
lotearam reas onde antes eram lagoas, no entanto, "a falta de informaes leva
pessoas a morar na rea, mas o que deveria ser um bairro modelo uma regio
alagada. O problema crtico e precisa de solues de mdio e longo prazo".

Sem dvida, o problema de drenagem se deve, essencialmente, ausncia

de uma estrutura planejada para escoamento de guas pluviais, adicionada
grande quantidade de empreendimentos imobilirios sem um mnimo de
preocupao com esse sistema. Sem esquecer tambm, do aterramento e
pavimentao de reas inundveis, que servem para a absoro dessas guas.

Esse processo de urbanizao dispersa provocou srias conseqncias

sociais e urbanas, resultantes da descontinuidade da rede de infraestrutura,
agravamento dos problemas sociais da periferia e, sobretudo, comprometimento das
finanas pblicas em projetos voltados para o mercado imobilirio.

Mesmo diante da anlise aprofundada dessas caractersticas realizada por

estudos contratados pelo Estado que comprovam a fragilidade da ZEU, cada vez
mais se insiste na ocupao e apropriao dos espaos vazios e a sua substituio
por condomnios luxuosos ou mesmo, conjuntos habitacionais. A cidade parece
estar fechando os olhos para a degradao dos recursos naturais como aterramento
das lagoas, destruio de dunas e devastao dos manguezais.

Verifica-se, no entanto, a existncia permanente de um n entre urbanizao

dispersa versus condies ambientais e precariedade de infraestrutura. Isso o
reflexo da relao imposta pelo mercado e Estado, to discutida aqui nos captulos
anteriores.

50
Disponvel em: <www.jusbrasil.com.br/noticias/2236031/os-problemas-que-afetam-a-zona-de-
expansao-da-capital-situacao-que-levou-presidentes-de-associacoes-de-moradores-da-area-a-
acompanhar-a-sessao-foi-o-tema-tratado-pela-deputada-estadual-susana-azevedo>. Acesso em: 19
jun. 2011.
 145

4.2 Conflitos Sociais: a luta por condies dignas de

moradia

A luta pela democracia no planejamento urbano traz o constante

enfrentamento das desigualdades sociais, propondo uma maior participao da
sociedade no processo de deciso das polticas pblicas, visando uma melhor
distribuio de servios, atravs da resoluo dos conflitos scioambientais em
Aracaju, especialmente na Zona de Expanso Urbana.

Inicialmente, importante realar que o conceito de conflito (podendo este ser

social, ambiental e/ou urbano) pode ser toda e qualquer disputa relativa
infraestrutura, servios comunitrios, reas de preservao ambiental, ou seja,
elementos que afetam vida dos moradores da cidade, que envolvam pelo menos
dois atores coletivos e/ou institucionais (inclusive o Estado) e se manifestam no
espao pblico. (SANTOS, C., et.al.; p.2).

Acselrad define os conflitos ambientais como

aqueles envolvendo grupos sociais com modos diferenciados de

apropriao, uso e significao do territrio, tendo origem quando pelo
menos um dos grupos tem a continuidade das formas sociais de
apropriao do meio que desenvolvem ameaada por impactos indesejveis
transmitidos pelo solo, gua, ar ou sistemas vivos decorrentes do
exerccio das prticas de outros grupos (2004, p.26).

O surgimento dos conflitos, conforme apontado no item anterior, tem sido

resultado do cenrio ambiental na ZEU, ausente nas aes de planejamento da
gesto urbana, na luta para solucionar os pontos que agravam cada vez mais, a
paisagem local. No campo da disputa por interesses divergentes, de um lado,
aqueles que de alguma forma so causadores do problema e, de outro, os que se
sentem prejudicados e partem para o enfrentamento.

Diante da falta de aes de melhorias do Poder Pblico, a populao passa a

desenvolver novas prticas democrticas, ocorrendo ento, uma mobilizao dos
desfavorecidos na conquista pelos seus direitos, ainda que incipiente. Dessa forma,
surgiram as primeiras associaes de moradores que contrariam o antigo modelo de
governana tradicional implantado no regime militar, medida que luta pela
 146

descentralizao da administrao pblica e pela transparncia das resolues dos

graves entraves ambientais, ou seja, pela participao da populao.

Algumas organizaes de movimentos sociais merecem destaque, como a

Associao Desportiva, Cultural e Ambiental do Robalo - ADCAR, responsvel pelo
Frum em Defesa de Aracaju, que debate h um ano a reviso do Plano Diretor, a
Associao de Donos de Bares e Moradores da Praia de Aruana ADBAMA, que
batalhou durante vrios anos pela apropriao do espao da Praia de Aruana,
contrariando os ideais da Associao dos Moradores do Aruana AMAR, que teve
papel fundamental na batalha pela preservao ambiental desta regio. Por fim, o
recente Conselho das Associaes dos Bairros Aeroporto e Zona de Expanso de
Aracaju COMBAZE, cuja atuao ser comentada adiante.

A mobilizao dos moradores tem surgido em funo das necessidades

especficas dos diferentes segmentos. A maior parte das reivindicaes est
fundamentada na forma como vem ocorrendo o parcelamento da terra, em funo
do interesses de lucro da indstria imobiliria. Entretanto, contra o poder local que
os movimentos reivindicatrios se dirigem, pois o Estado vem se incumbindo cada
vez mais de dotar o urbano de bens de consumo coletivo que a sociedade
necessita (CARLOS, 1994, p.193).

Na tentativa de equalizar os prejuzos de uma ocupao dominada pelas

construtoras (permitida pelos rgos pblicos por meio das inmeras licenas
concedidas para construo desordenada) e, mediante a falta de uma poltica
integrada de investimentos em saneamento, segurana e meio ambiente, iniciaram-
se em 2005, as reivindicaes da comunidade com mais intensividade, com a
constituio do talvez, mais ativo grupo social da rea, o COMBAZE.

Este conselho articula-se com a participao de catorze associaes de

bairros filiadas (Associao de Moradores dos Residenciais Costa Nova, Brisa Mar,
Horto do Carvalho, Mirassol, Vila Verde, Costa do Sol, Conjuntos Beira Mar I e II,
Santa Tereza, Atalaia Sul, Povoados Areia Branca e Mosqueiro e Condomnios
Melcio Machado e Ubiratan Carvalho), que surgem em funo do agravamento das
contradies que emergem da produo do espao urbano, aprofundando, cada vez
mais, o processo de deteriorizao das condies ambientais.
 147

A reunio dos representantes do conselho d-se motivada pela indignao

contra modo de vida dos moradores, proveniente da constatao e conscincia dos
seus direitos. Contudo no aparecem como lutas de resistncia ao capital e s suas
formas de acumulao e distribuio da riqueza e contra a prefeitura que elas se
do (CARLOS, 1994, p.199).

Criado oficialmente, somente em julho de 2007, o conselho tem deliberao

coletiva, sem fins lucrativos, que visa atrair a ateno dos governantes quanto falta
de planejamento e seriedade na promoo do bem estar social. O artigo 4 do seu
Estatuto Social determina que sua finalidade deliberar sobre assuntos atinentes
ao desenvolvimento das comunidades locais, propor aes aos poderes pblicos,
bem como articul-las regionalmente, servir para orientao de uso dos recursos e
das aes pblicas e privadas (COMBAZE, 2007, p.2).

A sua atuao tem sido considerada de grande valia para a conquista de

projetos e aes do Poder Pblico na rea, contribuindo para a firmao de uma
srie de Termos de Ajuste de Conduta firmados entre o Ministrio Pblico na
conduo e resoluo dos conflitos sociais na rea (Quadro 2).

Quadro 2
Zona de Expanso Urbana de Aracaju
Atuao do COMBAZE

AES REALIZADAS PELO COMBAZE ANO

Termo de Ajuste de Conduta TAC com a Prefeitura Municipal de Aracaju para a

2007
elaborao da Micro e Macrodrenagem da Zona de Expanso de Aracaju
Termo de Ajuste de Conduta TAC com a Adema para a elaborao da Micro e
2007
Macrodrenagem da Zona de Expanso de Aracaju
Termo de Ajuste de Conduta TAC com a DESO para a elaborao do projeto de
2007
esgotamento sanitrio da Zona de Expanso de Aracaju
Substituio do Sistema de Esgotamento do PAR 2008
A partir de
Trs Sesses Especiais na Cmara dos Vereadores
2007
Ao Civil Pblica 2009.85.00.002637-9 2009
Construo do Canal do Conjunto Costa do Sol 2010
Fonte: COMBAZE, 2011. Organizado por Sarah Frana, 2011.
 148

Fruto das reivindicaes do COMBAZE, talvez o maior ganho para a rea seja
a conscientizao dos gestores pblicos e da Cmara dos Vereadores, da
importncia de ateno para com a ZEU, diante das necessidades locais. Os
prprios moradores, hoje, so os maiores fiscais das irregularidades que ali ocorrem,
e fazem denncia dos desastres provocados pela ao humana.

Os representantes das associaes levantam tambm, a questo da

ineficincia do Plano Diretor para o desenvolvimento desta zona. Como eles
tendem a ver a administrao local como inimiga, que atua contra os interesses da
populao, apegam-se existncia de projetos e leis que poderiam trazer um
mnimo de garantias, de que no dispem (CARLOS, 1994, p. 200).

Em entrevista, a diretora do COMBAZE, expressou que a participao da

populao vem se efetivando

porque ela comeou a sentir na pele, comeou a ver que as lagoas que
foram aterradas e reas de mangues que foram desmatadas, fizeram com
que suas casas fossem inundadas, fossem alagadas, e isso o maior
receio. [...] Isso faz com que aquela pessoa se torne mais sensvel
realidade local [...], mesmo que a sua casa no tenha sofrido, mas ela
pensa que se no fizer nada, aquilo pode acontecer com ela (Karina
Drumonnd, maio de 2011).

Um documento emitido pelo COMBAZE ao Congresso Nacional reflete a

indignao dos moradores diante do descaso do governo:

Porque todos os moradores todos os anos tero que contabilizar em sua

economia familiar prejuzos com enchentes, quando a causa a falta de
infraestrutura autorizada pelo poder pblico em suas esferas de
competncias? Estes so os pontos X da questo... [...] A omisso dos
Governos Federal e Estadual, quanto a seu exclusivo papel de promover o
bem estar social da populao deixou os moradores do local sofrerem e
terem prejuzos financeiros neste ultimo perodo de chuvas em Aracaju.
(combaze.blogspot.com/2009/07/encaminhamento-texto-camara-
federal.html, acesso em 15 abr. 2010)

A populao carente de solues assim denuncia:

Um crime est sendo cometido diariamente no Aruana. O MPF [Ministrio

Pblico Federal] tem que fazer algo, ainda tempo. As lagoas de [...] da
rea esto sumindo. Esto todas sendo aterradas. E o pior: o complexo
residencial do PAR tem um sistema de fossa e sumidouro, algo
ultrapassado. Quando chove e enche tudo retorna. Sem as lagoas a
situao pior ainda. preciso um sistema moderno, com estao de
tratamento e tudo mais. A regio est crescendo e nada feito.
(www.infonet.com.br/claudionunes, acesso em: 21 jan. 2010)
 149

Dado o desencontro entre algumas diretrizes da lei e a realidade urbana e

ambiental, apesar do municpio dispor de legislao para tais situaes, vrios
atores como o Ministrio Pblico, rgos estaduais, prefeitura, instituies e
organizaes civis, tm procurado novos contornos urbansticos, jurdicos e
ambientais na tentativa de encontrar solues para a ilegalidade. Nesse escopo, o
Poder Judicirio tem operado, principalmente, em pontos relativos a ocupaes
indevidas, desmembramentos, loteamentos, uso do solo, impactos ambientais,
levantando as irregularidades, propondo acordos, movendo aes para viabilizao
de intervenes de melhoria (VILA, 2009, p.29).

A procura deste ator na resoluo dos entraves sociais em Aracaju,

especialmente na ZEU, tem-se acentuado cada vez mais e acontece quando as
demandas no so atendidas em outras instancias, por polticas pblicas ou
solicitaes diretas administrao pblica (POLI; NOGARA, 2008, p.4). O
Ministrio Pblico, seja ele Federal ou Estadual, tem agido para garantir a tutela de
direitos coletivos e difusos entre eles meio ambiente e urbanismo, sobre os conflitos
de ordem poltica, quanto a influncia sobre as resolues e as polticas pblicas,
controvrsias a respeito de normas, alm dos conflitos de cunho social (POLI;
NOGARA, 2008, p.4).

Dentre os instrumentos mais utilizados atualmente, e aqui estudados, esto

os Termos de Ajustamento de Conduta51 TACs e Ao Civil Pblica52 ACP para
tratar as irregularidades nas reas do urbanismo, patrimnio histrico e meio
ambiente, sobretudo ocupao indevida de espaos pblicos ou privados (reas
de preservao, margens de cursos dgua, faixas de domnio de rodovias), na
tentativa de elucidar Justia, o carter do acontecimento, auxiliando-a na tomada
de decises e de medidas judiciais cabveis (VILA, 2009).

51
Acordos extra-judiciais entre as partes envolvidas que, atravs de obrigaes de fazer e no fazer,
permitem uma soluo negociada, em que os responsveis se comprometem a reparar as
irregularidades do empreendimento em prazo determinado, ou incluem medidas compensatrias em
casos de danos irreversveis. Hoje esses acordos tambm so priorizados em casos onde a
aplicao da lei se mostra socialmente invivel (MARTINS, 2006 apud VILA, 2009, p.30).
52
A ao civil pblica pode ser proposta por quaisquer indivduos e associaes ambientalistas no
caso de danos ambientais. O poder pblico e o Ministrio Pblico tambm so reconhecidos como
partes legtimas para propor a ao. Apesar de aplicada em vrias situaes, ainda h controvrsias
quanto aos limites da lei, devido aos direitos tradicionais de propriedade privada (MARTINS, 2006
apud VILA, 2009, p.33).
 150

O tema ambiental desencadeou trs novas vertentes das quais a populao,

junto ao Ministrio Pblico, se organizou para reivindicar de forma mais sistemtica:
condies ambientais, legislao (Casos Praia de Aruana; Condomnio Wave-Dunas
e Estudo de Impacto Ambiental) e carncia de infraestrutura (Plano de
Macrodrenagem; Cemitrios Clandestinos), conforme pode ser observada, de forma
mais detalhada no Quadro abaixo, a atuao desses dois agentes em conjunto.

Quadro 3
Zona de Expanso Urbana de Aracaju
Participao do Poder Judicirio

Propo
Tipo Assunto Rus Ano
nente
Caso Praia de Aruana Bares (Processo n 2008.85.00.002491-3)
TAC MPF Referente Campanha SOS-Aruana MPE, AMAR, ADBMA, PMA,
Urgente. Obriga aos barraqueiros da ENERGIPE, ADEMA, Polcia 1999
Aruana se adequarem a critrios. Ambiental
TAC MPF Determinada demolio voluntria dos ADBAMA e Comerciantes
2000
Bares da Aruana
TAC MPF Determinou construo e padronizao PMA e Donos de Bares
dos bares, bem como demolio dos 2004
existentes
ACP MPF Demolio dos bares da Aruana MPF, MPE, AGU, SPU, PF,
2008
PMSE, ENERGISA, DNIT.
Caso Dunas, Condomnio Wave e EIA-RIMA (Processo n 99.2861-9 SAREMS 1 Vara)
PA MPF Ampliao da Rodovia Jos Sarney Unio, IBAMA, ADEMA, PMA
1998
e EMURB
ACP MPF Exigibilidade do EIA/RIMA para os Prudente Mdulo Eng.,
empreendimentos imobilirios da zona sul ADEMA, IBAMA e PMA. 2003
de Aracaju.
Elaborao do Plano de Macrodrenagem (Processo n2009.85.00.002637-9)
TAC MPE Elaborao da Micro e Macrodrenagem ADEMA
2006
da Zona de Expanso de Aracaju
TAC MPE Elaborao da Micro e Macrodrenagem PMA, DESO
2007
da Zona de Expanso de Aracaju
ACP MPF Bloqueio temporrio de licenciamento, Petrobrs, CAIXA, ADEMA,
construo e inaugurao de DESO, PMA, EMBURB, 2009
empreendimentos na ZEU
Cemitrios Clandestinos (Processo n20061120143-9 PA n 010/99)
53
PA MPE Cemitrios da ZEU PMA 1999
ACP MPE Interdio dos cemitrios da ZEU PMA 2006
Fonte: Dados levantados nos processos analisados. Organizado por Sarah Frana, 2011.

53
PA: Procedimento Administrativo
 151

A ocupao acelerada, invasiva e irregular de quiosques/bares para fins

comerciais na Praia de Aruana, trecho do TECARMO/Petrobrs, deliberada como
rea de Preservao Ambiental e terreno da Unio, culminou em um processo
judicial que tramita entre os rgos Federais e Estaduais desde 1994.

Naquele ano, a primeira iniciativa de tratamento paisagstico na Praia de

Aruana, no trecho at o Rio Vaza Barris, foi realizada pela Prefeitura, na Secretaria
Municipal de Planejamento. Nessa poca, um estudo detalhado contabilizou 64
edificaes nesta faixa litornea, com usos diversos: misto, residencial e comercial.
A falta de fiscalizao dos rgos pblicos e gerenciamento inadequado do projeto
fizeram com que os equipamentos previstos como quiosques de apoio fossem
utilizados posteriormente como bares comerciais, com acrscimo excessivo de rea
construda, inclusive muros e cercas (MINISTRIO PBLICO FEDERAL, 1999).

Em 1998, o Departamento de Estradas e Rodagens DER/SE executou a

obra da Rodovia Jos Sarney e indenizou vrios bares que tinham sido atingidos em
parte pela construo da via. A maior parte deles tornou a melhorar suas
edificaes, com o beneficiamento do valor da indenizao recebida. Assim, em
maio do ano seguinte, os barraqueiros receberam notificao da Empresa Municipal
de Servios Urbanos EMSURB, de demolio dos seus bares, suspendendo
qualquer ao na rea, atravs de Ao Cautelar da Justia do Estado de Sergipe.

No final do ano seguinte, a Associao dos Moradores do Aruana - AMAR,

insatisfeita com as condies do uso pelos ocupantes, deu incio Campanha SOS-
Aruana Urgente, contando com o apoio do Ministrio Pblico Federal. Isso resultou
em um Termo de Ajuste de Conduta - TAC entre Ministrio Pblico Federal e
Estadual, AMAR, Associao de Donos de Bares e Moradores da Praia de Aruana
ABDMA, Prefeitura, Administrao Estadual do Meio Ambiente ADEMA,
ENERGIPE, Polcia Ambiental, dando 90 dias aos barraqueiros para se adaptarem
s exigncias, como o no uso de sons e festas noturnas e a no utilizao das
barracas para fins residenciais (MINISTRIO PBLICO FEDERAL, 1999)

Em decorrncia disso, no ms de janeiro de 2000, foi assinado um TAC no

Ministrio Pblico Federal entre a ADBAMA e os comerciantes estabelecidos na
Praia de Aruana, que determinava que os bares que no apresentassem o registro
 152

de ocupao perante a Unio, a Prefeitura e de licena ambiental da ADEMA,

deveriam desocupar o local espontaneamente (MINISTRIO PBLICO FEDERAL,
1999).

Segundo informaes da PMA/ SEPLAN, dos 73 bares existentes em 2001,

nenhum possua registro de ocupao que legitimasse sua permanncia na rea,
tampouco qualquer ttulo que lhes concedesse posse ou propriedade. Alm disso,
verificou-se que os barracos contrariavam alguns aspectos urbansticos importantes,
a exemplo do desrespeito faixa de domnio da rodovia e s demais legislaes,
ligao clandestina de energia, ausncia de rede de gua e esgoto, entre outros.

Depois de diversos embates e da falta de soluo efetiva, foi assinado outro

Termo de Ajustamento de Conduta, agora entre Ministrio Pblico Federal,
Prefeitura e os proprietrios, em abril de 2004, que obrigou o rgo municipal, a
efetuar, com recursos prprios, um projeto de construo e padronizao das
edificaes e seu entorno. Esse convnio criou o Projeto de Reurbanizao da Orla
de Aruana, cuja descrio foi apresentada no captulo anterior.

Essa proposta era acompanhada de um Termo de Adeso assinado pelos

donos dos estabelecimentos, se comprometendo a demolir voluntariamente seus
bares, para que fossem construdos dezessete novos quiosques sob a forma de
concesso durante dez anos. Findo o prazo, o prprio concessionrio demoliria seus
estabelecimentos e replantaria a rea com vegetao nativa. Vale lembrar que, at
ento, nenhum dos bares havia sido demolido esporadicamente pelo seu prprio
dono, conforme firmado no TAC de 2000.

Entretanto, diante de algumas dificuldades, a questo do tratamento do

esgoto sanitrio no pde ser resolvida, por no permitir que os efluentes sejam
jogados no mar, deciso que perdurou todos esses anos para ser discutida. Assim,
em 2007, foi apresentado e aprovado um novo Projeto pela Prefeitura (ver item 3.2),
sem utilizao de banheiros, decorrente tambm, assinatura de um Termo de
Ajuste de Conduta entre o Ministrio Pblico Estadual e a ADEMA (2006) que no
autoriza qualquer tipo de infiltrao no solo, pelo sistema de esgoto, em toda ZEU.

Esses antigos bares, alm de estarem instalados numa rea de restrio

ambiental, funcionavam de maneira precria, devido falta de infraestrutura,
 153

principalmente sistema de esgotamento sanitrio. A coleta de esgoto se fazia

visivelmente enterrada na areia, atravs de tubulaes aparentes, ou mesmo por
pequenos vales formados naturalmente no solo, onde escorriam os despejos,
levados diretamente ao mar. Portanto, no s um problema de ocupao irregular,
mas de poluio da Praia de Aruana, hoje, imprpria para banho, diante do alto
ndice de coliformes fecais (Figura 82).

Figura 82: Poluio de gua do mar decorrente da ausncia de esgotamento sanitrio

Fonte: www.infonet.com.br/claudionunes/ler.asp?id=98309&titulo=claudionunes, acesso em: 21 jan.
2010

Assim, ficou decidida, perante o no cumprimento dos Termos de Ajuste de

Conduta pelos rgos responsveis e pelos comerciantes, a demolio voluntria
dos seus bares, em meados de 2008, atravs de determinao da Justia Federal 54,
os antigos bares foram demolidos55, para que fossem iniciadas as obras da nova
Orla (Figuras 83 e 84) (JUSTIA FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2008).

Apesar de a medida ter sido drstica, vale ressaltar que esse foi o resultado
da falta de atitude e inrcia no comportamento dos comerciantes, durante cerca de
oito anos. Os personagens desse conflito sabiam da possibilidade de concretizao
desse fato, ao assinarem tantos TACs, e esperarem de braos cruzados resposta
do Poder Pblico ou do Judicirio. Esse o reflexo do pouco caso para com o meio
ambiente e o desrespeito dispensado ao Ministrio Pblico, ao imaginar que nesse

54
Processo n2008.85.00.002491-3 Ao Civil Pblica, datada de 22/07/2008.
55
A ao da demolio foi realizada conjuntamente pelo Ministrio Pblico Federal de Sergipe,
Advocacia-Geral da Unio - AGU, IBAMA e Secretaria do Patrimnio da Unio - SPU, com apoio das
Polcias Federal e Militar, Corpo de Bombeiros, ENERGISA e Departamento Nacional de Infra-
Estrutura de Transportes DNIT.
 154

nosso pas, a efetividade das aes demorada. Entretanto, como diz o ditado, a
Justia tarda, mas no falha.

Figura 83: Bares antes da demolio Figura 84: Demolio do Bar do Joca
Fonte: skyscrapercity.com, acesso em: 14 set. Fonte: emsergipe.globo.com, acesso em: 14 set.
2010 2010

Outro caso de participao Judiciria nos embates da Zona de Expanso

Urbana de Aracaju ocorreu em 1999, com o Ministrio Pblico Federal, que prope a
Ao Civil Pblica56 referente construo do Condomnio Wave, edificado em rea
de preservao permanente (duna) e em zona costeira. Segundo os autos do
processo (JUSTIA FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2003), foi considerado
que a ADEMA (rgo de licenciamento ambiental do Governo do Estado) no
solicitou a realizao de Estudo de Impacto Ambiental - EIA (obrigatrio para
construo de empreendimentos em reas de preservao permanente) e tambm,
o IBAMA autorizou supresso de vegetao e descumpriu normas vigentes.

Ainda que em forma de liminar, o Ministrio Pblico Federal pede suspenso

das licenas de construo do referido empreendimento e paralisao das obras,
requerendo que esses dois rgos abstenham-se de licenciar quaisquer atividades
em zonas costeiras e Mata Atlntica, sem o correspondente estudo. Sem
fundamento para condenao da construtora e dos demais rus, a primeira parte do
processo (dividido em dois pedidos), que declara nulidade dessas autorizaes
encerra-se, posto que o local em que se encontra o condomnio no integra rea de
preservao permanente. Se houve alguma agresso, faz bastante tempo, com a

56
Processo n 99.2861-9 SAREMS 1 Vara. Sentena da Justia Federal datada em 30/06/2003.
 155

construo de uma estrada ao p de uma das dunas (JUSTIA FEDERAL DO

ESTADO DE SERGIPE, 2003, p.6), isentando os rus de quaisquer penas.

A falta de um Plano de Manejo Ambiental e de um Estudo de Impacto

Ambiental realizados previamente ao incio das obras fez com que o Ministrio
Pblico se manifestasse e solicitasse informaes aos rgos competentes. Uma
posterior discusso foi levada tona quanto aos parmetros para destruio das
dunas da Zona de Expanso, diferente dos propostos pelo Plano Diretor.

A segunda parte da sentena tem continuidade com o objetivo de condicionar

o licenciamento, por parte da ADEMA e IBAMA, de qualquer atividade na zona
costeira e mata atlntica, ao prvio estudo de impacto ambiental (JUSTIA
FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2003, p.9).

Aps a interveno de uma construtora ao processo, informando ter interesse

na rea para realizao de alguns empreendimentos, o Ministrio Pblico Federal
solicita ento, ADEMI, a elaborao do referido estudo para a zona para que
preserve o seu desenvolvimento sustentvel, numa viso, hoje universal, de ser
muito menos dispendioso prevenir um dano ambiental, do que deixar que ele
acontea para repar-lo depois (JUSTIA FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE,
2003, p.11)

Assim, pelo Estudo de Impacto Ambiental - EIA fica estabelecido como

fio condutor para todo e qualquer licenciamento na regio sul do Municpio

de Aracaju, ressalvadas as dunas com altura de at 2,5m, que devero ser
preservadas apenas na hiptese de apresentarem alguma funo
ambiental, como biodiversidade, cuja avaliao dever ser procedida pelo
IBAMA, quando do licenciamento de cada loteamento. Fica determinado
que as dunas preservadas com essas caractersticas devem ser
consideradas reas verdes, compensando-se com o percentual a ser
exigido pela Prefeitura de Aracaju, para cada empreendimento (JUSTIA
FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2003, p.15).

A sentena final da Justia Federal sugere que a cada pedido de autorizao

de novos empreendimentos imobilirios, o IBAMA deve apontar quais as dunas com
dimenso menor que 2,5m de altura em relao ao greide da Rodovia Jos Sarney
que tem importncia ambiental, podendo autorizar ou no a demolio.
 156

Outro entrave enfrentado pelo Ministrio Pblico Federal e Ministrio Pblico

Estadual, desde 2005, vm empreendendo esforos extrajudiciais a fim de resolver,
desta vez, as conseqncias da inexistncia do sistema de coleta de esgoto
sanitrio na rea. Diante disso, a Justia obrigou atravs de um Termo de Ajuste de
Conduta desta vez conduzido pelo Ministrio Pblico Estadual, assinado entre as
partes, em junho de 2007, a elaborao de um Estudo Tcnico da 1 Bacia de
Macrodrenagem pela esfera pblica (Secretaria Municipal de Planejamento -
SEPLAN e Empresa Municipal de Obras e Urbanizao - EMURB), num prazo de
180 dias, submetendo-se aprovao da Administrao Estadual do Meio Ambiente
ADEMA e anlise do Ministrio Pblico. Nesse Termo, foram estabelecidas
condies para o licenciamento de empreendimentos imobilirios da zona.

O Ministrio Pblico Estadual assina mais um Termo de Ajuste de Conduta

em julho de 2006, desta vez, junto ADEMA, que define critrios para licenciamento
ambiental na ZEU. Dividindo-a em duas reas: a Zona Crtica, considerada quela
que atualmente apresenta os maiores problemas de drenagem natural, cujo rgo
no licenciar nenhum empreendimento com sistema de tratamento dos esgotos
cuja disposio final dos efluentes seja atravs de infiltrao no solo (MINISTRIO
PBLICO DO ESTADO DE SERGIPE, 2006a, p.4). Na outra rea, correspondente
ao restante da ZEU, somente sero licenciados queles empreendimentos

com sistema de tratamento de esgotos cuja disposio final seja a infiltrao

no solo desde que seja implantada na rea a rede de drenagem, bem como
o empreendedor apresente estudo especfico, comprovando tecnicamente,
atravs de ensaios de infiltrao realizados em poca de alta pluviosidade,
que no ocorrer comprometimento do lenol fretico e atendendo ainda as
normas tcnicas e a legislao vigente (MINISTRIO PBLICO DO
ESTADO DE SERGIPE, 2006a, p.4).

Apesar de o estudo ter sido apresentado no prazo firmado, aps esse

perodo, nenhuma ao efetiva, para amenizar tal problema foi realizada, seno a
dragagem dos canais Costa do Sol, inundados durante as chuvas no perodo de
inverno. A Prefeitura Municipal junto ADEMA, embora cientes da gravidade da
problemtica da macrodrenagem, persistiram na concesso das licenas para
construo, no levando em considerao os impactos desse adensamento, como o
agravamento das condies sanitrias na Zona de Expanso Urbana de Aracaju.
 157

Durante o perodo do procedimento administrativo, 3557 reunies foram

realizadas no Ministrio Pblico Federal e Estadual (at 2009), com a presena de
moradores e demais envolvidos, mas ainda no se chegou a um acordo final. Como
resultado das enchentes das chuvas de maio de 2009, que ocasionou srios
estragos em diversos pontos, principalmente nos mais adensados, em meados de
setembro do mesmo ano, o Ministrio Pblico Federal convoca empresas da
construo civil, CAIXA, Prefeitura, Companhia Estadual de Saneamento de Sergipe
DESO58, Petrobrs, Estado de Sergipe (ADEMA), e Unio (Procuradoria da Unio
no Estado de Sergipe) para intervir na rea. A partir de uma Ao Civil Pblica 59,
assinada em junho de 2009, a Justia Federal determinou bloqueio temporrio de
licenciamento, construo e inaugurao de quaisquer empreendimentos (JUSTIA
FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2009).

A ADEMA no est autorizada a licenciar construes at que se estabelea

a adoo de uma soluo compatvel com a futura macrodrenagem, pois segundo o
Ministrio Pblico Federal, o sistema de esgotamento sanitrio de fossa-sumidouro
adotado incompatvel com as caractersticas ambientais. Prefeitura Municipal foi
solicitado que se inicie imediatamente o plano de macrodrenagem geral de todas as
bacias independentes da zona. DESO foi requerida a realizao do projeto de
implantao de esgotamento sanitrio para a rea, dando nfase quelas afetadas,
e CAIXA60 que no financie e nem inaugure novos empreendimentos do Programa
de Arrendamento Residencial, antes de sanarem esses problemas. Petrobrs foi
determinado que execute medidas emergenciais a fim de diminuir a situao dos
alagamentos, decorrentes da construo da rota de fuga, que interrompeu o fluxo
natural de drenagem, atravs do barramento das lagoas existentes que constituam

57
Dado fornecido pelo COMBAZE em janeiro de 2011.
58
O Governo de Estado inscreveu esta obra no PAC II para obteno de recursos. [...] Foi
determinado pela Justia Federal, como paliativo, que fosse disponibilizado pela DESO, EMURB e
CEF caminhes limpa fossa para assistir aquela populao, at a implantao da rede publica.
(Disponvel em: <www.infonet.com.br/claudionunes/ler.asp?id=102037&titulo=claudionunes> . Acesso
em: 28 nov. 2010)
59 o
Processo n 2009.85.00.002637-9/ Ao Civil Pblica (0002637-41.2009.4.05.8500) de autoria do
Ministrio Pblico Federal. A Juza Federal concede deciso e penalizao aos rus, em 12/06/2009.
60
A ACP esclarece que a construo de esgotamento sanitrio uma das condies para
implantao do PAR. Contudo, a Caixa mesmo ciente dos problemas ocasionados pela falta de
saneamento financiou estes empreendimentos e ainda continuou a realizar investimentos em novas
unidades habitacionais na regio.
 158

ponto de drenagem natural (JUSTIA FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2009,

p.9-10).

Entretanto, a maior penalizao referente s empresas de construo civil,

pois a Empresa Municipal de Obras e Urbanizao - EMURB no poder conceder,
provisoriamente, qualquer ato administrativo que autorize o uso ou ocupao da
rea, como novos alvars de construo e dever negar o Habite-se s construes
em andamento que no obedeam ao TAC. Ainda deve apresentar um cronograma
de execuo do projeto que j existe para a rea I (do Aeroporto at a AABB) e o
cronograma de elaborao e execuo do projeto para a rea II (da AABB at o
Mosqueiro), e tambm resolver de forma emergencial e imediata, os problemas
resultantes dos alagamentos, principalmente nos conjuntos Brisa Mar, Beira Mar61,
Costa do Sol, Aquarius, Costa Nova, Horto do Carvalho, guas Belas e Mirassol.

Estas instituies foram condenadas, a solidariamente solucionar o entrave

da drenagem urbana e esgotamento sanitrio que atinge, gravemente, a saudvel
qualidade de vida, a sade e o bem-estar dos moradores em razo do desequilbrio
ambiental causado pela ocupao mal planejada e pelo adensamento populacional
(JUSTIA FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2009).

No auto de deciso concedido pela Juza est anunciado (JUSTIA

FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2009)

que os problemas de drenagem de esgotamento sanitrio que atingem a

Zona de Expanso de Aracaju decorrem da falta de planejamento na
urbanizao daquela rea, com a preparao necessria de sistemas de
drenagem e de esgoto adequados para o local e para os tipos de
empreendimentos que foram licenciados para edificao. Observa-se,
tambm, no sem uma grande perplexidade, que os rus tm conhecimento
dos problemas e das amargas conseqncias em no resolv-los, mas no
se empenham como deveriam e como a populao corretamente espera
(p.11).
A situao da Zona de Expanso de Aracaju extremamente preocupante,
lamentvel mesmo, tanto pela potencialidade de poluio do meio ambiente,
quanto pelo grave problema de sade pblica para a populao que l vive,
fazendo-se necessria a adoo de cleres e eficazes medidas para
soluo urgente das situaes mais calamitosas, ao lado de providncias de
mdio e longo prazo, visando a solucionar definitivamente os problemas de
drenagem e esgotamento sanitrio da regio (p.12).

61
Este conjunto no est inserido dentro dos limites urbanos da Zona de Expanso de Aracaju,
estando situado, conforme Lei n873/82, no bairro Aeroporto.
 159

Aps audincia realizada no Ministrio Pblico Federal, a partir de 1 de

setembro de 2009 ficam liberados os empreendimentos cujo pedido de alvar de
construo tenha sido protocolado antes de 12/06/20009, desde que estejam de
acordo com a solicitao do TAC, que exige que a rede interna de drenagem do
empreendimento esteja interligada macrodrenagem existente da rea, bem como
rede de esgoto utilizando o sistema DAFA (Digestor Anaerbio de Fluxo
Ascendente) com filtro. Liberam-se tambm os empreendimentos comerciais
geradores de quantidade mnima de dejetos, que no se justificam a implantao do
sistema acima (JUSTIA FEDERAL DO ESTADO DE SERGIPE, 2009).

Mais um problema atinge o tema da drenagem. A existncia de dez cemitrios

clandestinos na rea tem sido responsvel pela contaminao do lenol fretico,
pelo necrochorume62, substncia produzida a partir do cadver em decomposio,
que causa uma srie de doenas, principalmente atrelada utilizao da gua pela
populao, proveniente poos artesianos, no recomendados ali (Figuras 85 e 86).

Figuras 85 e 86: Cemitrio X Lagoas na ZEU

Fonte: www.combaze.nireblog.com, acesso em: 15 abr. 2010

Em 1999, o Ministrio Pblico Estadual instaurou um Procedimento

Administrativo para ouvir a Prefeitura sobre os cemitrios clandestinos dos povoados
Robalo, Mosqueiro, Areia Branca, Gameleira e So Jos. Em 18/10/2006, aps

62
O necrochorume tem duas substncias bastante txicas: putresina e cadaverina. Esse lquido, de
colorao cinzenta e odor muito forte, pode, com as chuvas, atingir o lenol fretico mais raso e
causar uma srie de doenas para quem utilizar essa gua. As doenas que podem ser transmitidas
so: ttano, hepatite, infeco alimentar, tuberculose, febre tifide, febre paratifide e desinteria. Mas,
apesar dos riscos ao meio ambiente e sade pblica, no existe legislao especfica. (Disponvel
em: <www.mp.go.gov.br/portalweb/9/imprimir/noticia/f29e3800e8790a9b2a71cc9be2eab496.html>.
Acesso em: 30 jun. 2011)
 160

vrios anos de tentativas de acordo, foi ajuizada uma Ao Civil Pblica 63 contra a
Prefeitura, determinando a interdio dos cemitrios e a apresentao de um plano
de ao, com o objetivo de oferecer aos moradores condies para realizar os
enterros. Alm disso, ficou determinada a obrigatoriedade da construo de um
cemitrio dentro dos padres ambientais e de higiene. No ano seguinte, a Justia
novamente reitera a deciso. Porm, apenas o fechamento dos cemitrios foi
comprido at os dias atuais.

Alguns dos oito cemitrios interditados (apenas dois funcionam nos povoados
Mosqueiro e Areia Branca) foram abertos no quintal das casas de pessoas que ali
moram h mais de 50 anos, sendo os corpos enterrados no cho. A interdio,
mesmo determinada pelo Ministrio Pblico Estadual, desagradou os moradores.
Isso porque a Prefeitura e a DESO no concordam em construir um cemitrio nesta
regio, j que os problemas da contaminao do lenol fretico iro continuar.

Como at hoje, o Poder Pblico no apresentou alternativa, os moradores

voltaram a usar o cemitrio Manguinhos, s margens da Rodovia Jos Sarney.
Diante da situao de inrcia dos rgos pblicos, mesmo mediante ao judicial, a
populao realizou vrios protestos contra as autoridades (Figuras 87 e 88).

Figuras 87 e 88: Protesto dos moradores da ZEU cobrana pelo direito cidade
Fonte: adcarrobalo.blogspot.com, acesso em: 28 jun. 2011

O Ministrio Pblico, seja ele Federal ou Estadual, tem procurado, nas

resolues dos conflitos ambientais, a solidificao do direito uma cidade justa,

63
Processo n 20061120143-9 Ao Civil Pblica.
 161

igualitria, com verdadeira tutela dos interesses coletivos e com a preservao

ambiental, mesmo que isso venha de encontro aos anseios dos outros grupos.

Todavia, a Judicializao dos conflitos aqui contextualizada, conforme

diversos autores (POLI; NOGARA, 2008; VILA, 2009), como sendo a extenso da
atuao do Poder Jurdico com a transferncia de responsabilidades e decises
polticas aos tribunais, como o cumprimento de determinaes do planejamento e
gesto municipais em geral e do Plano Diretor, explicitada no item acima. Assim, v-
se, uma inverso de papis, quando o poder pblico deixa de assumir e executar as
leis, e entram em ao, o promotor ou o juiz, acionados pela populao,
determinando e obrigando tais condutas a serem tomadas pelo Poder Executivo.

4.3. Expanso Urbana Dispersa e Conflitos Ambientais na ZEU

A realidade urbana da Zona de Expanso de Aracaju marcada pela

degradao das condies ambientais e dos recursos naturais, heterogeneidade das
aes do Estado atravs do investimento em intervenes e a lgica capitalista do
mercado imobilirio com seus condomnios horizontais, que se sobrepem s
polticas pblicas de habitao e legislao ambiental e urbanstica (VILA, 2009,
p.23). Isso recai em confrontos de interesses diferentes na luta pela apropriao do
espao urbano e ambiental, uns em termos da captao do lucro e outros em busca
de uma melhor qualidade de vida.

A dinmica da urbanizao dispersa, caracterizada pela expanso da rea

antes rural, favorece o surgimento dos confrontos socioambientais, como a ausncia
da rede de macrodrenagem, extremamente necessria, sobretudo na poro norte,
onde os efeitos so mais fortes, devido ao crescente adensamento e largura e
profundidade dos charcos naturais.

A construo dos complexos habitacionais tem agravado o panorama

ambiental, devido ao adensamento proposto. A dificuldade de sanar essas questes
tende a se acentuar, diante da dimenso da zona e da intensificao dos problemas,
j que a reduo das reas verdes em funo do crescimento da ocupao atual
 162

impermeabilizar parte dos terrenos que hoje so superfcies infiltrveis, causando

inundaes peridicas (WANDERLEY L.; WANDERLEY M., 2003, p.3)

Quanto s enchentes, so srios os efeitos nocivos no mbito econmico,

sociais e na sade pblica. Essas situaes de risco, ocasionados pelas
inundaes, tm sido constantes e alarmantes, trazendo danos materiais e prejuzos
s famlias que perdem suas casas. , diante disso que a populao procura a to
discursada qualidade de vida, que deveria estar internalizada nas polticas pblicas
da Prefeitura, de forma a reduzir ou sanar esses riscos ambientais.

preciso avaliar at quando ser aceito o aterramento das lagoas e a

demolio das dunas, riquezas to peculiares e importantes. Existe uma Lei de
Crimes Ambientais, entretanto para seu devido cumprimento, falta fiscalizao dos
rgos competentes. Assim, o que se ressalta que o Estado, muitas vezes,
provoca mais tenses do que as controla.

Ao analisar a Figura 89, nota-se que em muitos casos, a ocupao se

sobrepe s reas de interesse ambiental, como lagoas de drenagem (consideradas
reas alagadias), a exemplo da poro norte nos conjuntos habitacionais do PAR, e
ao longo da Rodovia Jos Sarney, quando ocorre a privatizao de recursos, como
dunas por condomnios (protegidas por parques ecolgicos), especialmente ao sul.

Todos esses impactos negativos so resultantes dos inmeros processos do

mercado imobilirio, que a partir da permisso dada pelas normas municipais,
constroem loteamentos residenciais, condomnios fechados, dispersos e distantes
um do outro, fragmentando o espao; e at mesmo, o Estado com seus programas
governamentais, como a construo de rodovias e de conjuntos habitacionais.

De 1979, quando foi aprovada a Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano

at os dias atuais, contabilizou-se um volume de 120 empreendimentos construdos
na Zona de Expanso Urbana de Aracaju, resultando em 17.873 unidades
habitacionais. Esse volume duplicou, quando comparado ao dado do IBGE de 2000,
que calculou quase 8.000 domiclios nessa rea, que ocupam aproximadamente
11,18km dos 63km da rea total da zona (Tabela 8).
 163

Figura 89: Realidade Ambiental X Ocupao Urbana da ZEU

Fonte: Informaes da PMA/EMURB, 2011. Ortofotocarta cedida pela PMA/SEPLAN, 2008. Produzido por
Sarah Frana, 2011.
 164

Tabela 8
Zona de Expanso Urbana de Aracaju
Empreendimentos Habitacionais segundo Tipologias
1979-2010

Quant. rea total Unidade

Setor Tipologia
Empreendimentos (m) Habitacional
Loteamento Residencial 44 5.244.088,27 6.314
Privado Condomnio Horizontal 46 2.805.628,86 3.986
Condomnio Vertical 09 121.478,63 1.912
Bairro 17 de Maro 04 1.960.083,13 2.752
Pblico
Conjuntos Habitacionais (PAR) 17 1.054.217,52 2.849

Total 120 11.185.496,41 17.873

Fonte: PMA/EMURB, janeiro de 2011. Organizado por Sarah Frana, 2011.

De fato, pertinente afirmar que essa a tendncia da ZEU. A urbanizao

dispersa resultante da insero fragmentada dos empreendimentos, permitida pelos
rgos responsveis, tem trazido srios transtornos populao. Verifica-se que a
ausncia do cumprimento efetivo do Plano Diretor, entre outras leis, tem prejudicado
essa ocupao, devido a no implementao de algumas diretrizes, sobretudo
referente macrodrenagem.

A dificuldade mais grave a falta de saneamento ambiental, implantada,

desproporcionalmente construo de novos empreendimentos. Recentemente, a
chegada do Bairro 17 de Maro, abrigando mais de duas mil famlias, se contradiz
s deliberaes do Plano Diretor de Aracaju, quando estabelece que o adensamento
na Zona de Adensamento Restrito deve estar atrelado oferta de servios pblicos.
Essa afirmao est em conformidade com o que defende Acselrad, pois,

quando o crescimento urbano no acompanhado por investimentos em

infraestrutura, a oferta de servios urbanos no acompanha o crescimento
da demanda. A falta de investimentos na manuteno dos equipamentos
urbanos vir, por sua vez, acentuar o dficit na oferta de servios, o que se
rebater espacialmente sob a forma de segmentao scioterritorial entre
populaes atendidas e no atendidas por tais servios (2001, p.46).

Em meio s frgeis condies ambientais, as inmeras tenses que ocorrem,

refletem o repdio da populao com o Poder Pblico. As manifestaes so
intensas, a cobrana ativa. Os moradores se organizam e participam na direo da
sua prpria vida, ao exigir das autoridades, no somente intervenes, mas um
 165

planejamento com aes integradas, que sirvam, efetivamente para auxiliar no

desenvolvimento da Zona de Expanso, o que at hoje no foi mostrado. Isto
permite que as pessoas adquiram capacidade para propor mudanas e refora a
necessidade de identificar os papis e as responsabilidades dos diversos atores face
aos temas ambientais, e a necessidade de construir consensos em torno deles
(JACOBI, 2006, p.10)

O surgimento das associaes de moradores como Conselho das

Associaes dos Bairros Aeroporto e Zona de Expanso de Aracaju COMBAZE,
Associao Desportiva, Cultural e Ambiental do Robalo - ADCAR, entre outras, tem
merecido grande destaque referentes s conquistas em prol da ZEU. Ainda que de
forma incipiente, nos ltimos dez anos, a populao tem denunciado os crimes
ambientais, auxiliando no monitoramento das aes dos atores e no combate
degradao ambiental. Isso porque medida em que as pessoas se unem para
reinvidicar, h um avano no espao urbano: contribuem para o desenvolvimento da
ao, a partir da discusso, identificao de seus problemas e experincias de
organizao (CARLOS, 1994, p.194).

As associaes tm conquistado um espao relevante, junto ao Poder

Judicirio. O direito do cidado de participar das decises pblicas, dado pela
Constituio Federal de 1988, a fim de se alcanar justia e honestidade da
governana e identificar os interesses e anseios da sociedade (ACSELRAD, 2001),
tem se concretizado na atuao do Ministrio Pblico Federal e Estadual, atravs da
assinatura de Termos de Ajuste de Conduta e de Aes Civis Pblicas a fim de
obrigar os rgos e instituies responsveis a arcar com as seqelas da
ineficincia da administrao pblica.

Esses dois instrumentos judiciais tem sido importantes para a construo da

cidadania de forma participativa, na busca pela resoluo coletiva das tenses e
conflitos de uma maneira pacfica, em que o agressor firma compromisso de
reparao ao dano causado ao meio ambiente ou a execuo da poltica urbana (no
caso macrodrenagem) estabelecida em legislao.

Entretanto, os papis se inverteram, tendo em vista o volume de problemas

instalados. O Ministrio Pblico tem tomado as rdeas para solucionar os problemas
 166

da cidade uma vez que tem sido visto como guardio dos interesses coletivoss e
difusos. Assim, o promotor passa a conter um papel imprescindvel no andamento
das aes ambientais, deixando de ser mero expectador e aplicador da sano, para
transformar-se em agente, ativo da funo fiscalizadora e da defesa das garantias
constitucionais (MADEIRA FILHO NOGUEIRA, 2007, p.8).

As determinaes da Justia impem ao Poder Pblico o cumprimento de

seus deveres. Nota-se a falta de responsabilidade dos governantes diante do
planejamento de Aracaju e, especialmente de uma rea to deficiente, mas com
uma mescla de classes sociais. A ordem judicial de paralisar a emisso de
quaisquer licenas foi tardia, mas efetiva. Isso porque as discusses sobre a
necessidade do Plano de Macrodrenagem comearam junto aos rgos
competentes, antes mesmo do Plano Diretor de 2000. Todavia, passaram-se onze
anos e nada foi feito.

Portanto, mesmo com o desempenho do Ministrio Pblico, ainda se observa

morosidade no andamento das aes e na reparao dos danos causados pelo
Poder Pblico com a implementao de atividades nocivas sociedade. Ainda
assim, a sociedade tem usado a ajuda deste ator, como estratgia para garantir sua
cidadania.

O Ministrio Pblico tem exercido influncias expressivas na produo do

espao urbano e no cenrio de vida do local, ou seja, e na formao das polticas
pblicas (Plano de Macrodrenagem 2007 e Estudo de Impacto Ambiental 2003)
ou normas reguladoras (como o caso das dunas 2003 e da paralisao dos
licenciamentos - 2009). Ento, tem se buscado junto administrao pblica e seus
rgos competentes, s associaes de moradores e Associao dos Dirigentes
das Empresas do Mercado Imobilirio ADEMI compatibilizar mediao entre os
interesses de gerao de renda, preservao ambiental e respeito aos cidados,
prevalecendo solues que visem sempre o direito uma Aracaju mais justa
ambientalmente.

Neste contexto, faz-se pertinente confirmar ento, que existe uma enorme
diferena entre realidade e legislao, isto , entre Zona de Expanso Urbana e
Zona de Adensamento Restrito, ou mesmo entre expanso e restrio. Portanto,
 167

torna-se necessrio estabelecer critrios, alm de fortalecer diretrizes e instrumentos

da legislao. O mais grave a negligncia, ao definir o mesmo coeficiente para
toda a cidade, uma vez que as zonas tm caractersticas diferentes e peculiares,
principalmente quando se refere ZEU, que dispe de infraestrutura precria e
condies ambientais muito frgeis, mas com forte tendncia ao adensamento,

Isso pode ser explicado por vila ao afirmar que a legislao, conseqncia
de um jogo de interesses onde o poder dos atores de maior influncia reafirmado e
reforado, nem sempre visa a uma justia scio-ambiental (2009, p.73). De fato, as
leis tm poder de direcionar o desenvolvimento urbano, o que resulta numa enorme
presso do mercado imobilirio no sentido de alterar normas para viabilizao dos
seus projetos. Esta presso enorme, sobretudo nos perodos de reviso de leis.

A situao reafirmada por Carlos (1994, p.195) que explica que

os desequilbrios e as desigualdades no poderiam ser mais ignorados, no

se pode mais governar forjando uma unanimidade. O acirramento das
contradies urbanas, fruto do crescimento rpido, no qual o Estado se
coloca a servio da reproduo aliada do capital, um fato incontestvel.

O reflexo da ineficincia do planejamento e administrao dos recursos

pblicos e, por outro lado, a falta de vontade poltica em democratizar o acesso aos
servios urbanos, bem como gesto pblica, tem agravado cada vez mais os
aspectos locais e a vida daqueles moradores. Est na hora de levar a srio as
deficincias da ZEU. Est na hora dos rgos ambientais se preocuparem em
oferecer o saneamento (esgoto e abastecimento de gua), pois no so questes de
se resolver a curto prazo. A Prefeitura tambm precisa se preocupar com o
ordenamento da ocupao, pois na prtica est sendo estruturada pelos
empreendedores imobilirios, pressupondo-se no futuro um desenho catico e
desorganizado, resultado da justaposio dos loteamentos com sua malha
especfica (WANDERLEY L.; WANDERLEY M., 2003, p.3).

A soluo dos problemas atravs da administrao pblica deve contar com a

participao da populao, de forma a garantir a democracia e a justia, a proteo
ambiental e a construo de uma sociedade mais justa.
 168

Contudo, a democratizao apoiada pelo Ministrio Pblico nas conquistas

pelo desenvolvimento da Zona de Expanso tem sido de grande valia para a
guinada do cenrio ambiental da rea. O desafio ento, agora, criar condies
para assegurar uma qualidade de vida para os moradores, avaliando e controlando a
ocupao dispersa, sem impactar negativamente o meio ambiente e evitar a
continuidade da degradao das dunas, das lagoas e dos mangues. Essa a
justificativa de todos os esforos e barreiras para a conquista do fortalecimento da
gesto pblica participativa.
 169

CONSIDERAES FINAIS

No Brasil, o crescimento urbano disperso ganhou nfase aps os anos 1970,

quando a migrao do campo para a cidade trouxe um aumento demogrfico
excessivo, cuja urbanizao extrapolou limites municipais e criou desigualdades e
segregaes socioeconmicas. Atravs do estudo da dinmica espacial no pas,
constata-se que as polticas habitacionais desenvolvidas pelo Estado contriburam
para a formao de cidades cada vez mais retalhadas e desprovidas de
infraestrutura, com reflexos sobre as condies de vida da populao. Os diferentes
agentes sociais produtores do espao tambm pressionaram o Poder Pblico no
sentido de atender aos seus interesses que, muitas vezes, contribuem para a
disperso da ocupao.

A forma resultante desse tipo de produo urbana exige volumosos recursos

para dotao de infraestrutura, o que se constitui numa dificuldade para o Governo
que no acompanha a dinmica de expanso da cidade, exigindo da populao,
grandes deslocamentos e custos elevados para sobrevivncia.

As manchas urbanas isoladas nem sempre dispem de acessibilidade capaz

de atender s necessidades dos seus moradores. Entretanto, de forma contraditria,
a implantao de novos corredores virios tem contribudo para valorizar espaos
vazios e para atrair pessoas de renda mais elevada, especialmente em reas
prximas a atrativos naturais. Novas tipologias habitacionais intramuros, afastadas
do centro tradicional, porm, cercadas, muitas vezes, por reas de risco e de
preservao, ou de ocupaes irregulares, so encontradas em diversas cidades
como Rio de Janeiro, So Paulo, Salvador, Natal, Macei e Aracaju.

Com a anlise do crescimento da capital sergipana, principalmente da

produo imobiliria, nos ltimos 40 anos, observa-se que a disperso teve incio
com a construo de conjuntos habitacionais pelo Estado e suas polticas de
financiamento da moradia prpria, sempre desarticuladas da malha urbana e
intercaladas por grandes vazios. Muitos daqueles conjuntos se constituram em
novos vetores de expanso, fazendo com que a cidade se ampliasse em vrias
 170

direes. Os proprietrios fundirios foram beneficiados pelas obras de

infraestrutura que, mesmo incompletas, intensificaram a especulao imobiliria.

A promulgao da Lei de Delimitao de Bairros, em 1982, induziu a

possibilidade da urbanizao fragmentada em Aracaju, uma vez que considerou
todo o municpio como urbano. Seguindo um modelo que j ocorria desde a dcada
de 1970, a cidade se espraiou no sentido sul e proporo que melhoravam as
condies de mobilidade, intensificava-se o parcelamento da terra em loteamentos e
condomnios fechados. A partir do sculo XXI, surgiram os conjuntos habitacionais
destinados s classes populares, reforando a idia de que o crescimento da capital
ainda teve forte influncia do planejamento e gesto.

Nos ltimos quinze anos, a presso dos donos de terras e da populao

exigiu a instalao de redes de energia eltrica, telefonia e gua tratada,
encarecendo, cada vez mais, os lotes existentes. Esta situao se constitui um
reflexo da ao articulada dos que produzem o espao da ZEU, de forma dispersa e
hierarquizada.

Ao avaliar a produo habitacional conduzida pelo mercado imobilirio,

constata-se que este tem tido uma forte atuao na rea. Quanto maior esse
controle pela lgica capitalista, mais intenso tem sido o grau de fragmentao do
espao, uma vez que somente os que podem pagar tero acesso aos locais
privilegiados, como s margens da Rodovia Jos Sarney e do Rio Vaza Barris.

Entretanto, diferente de dcadas anteriores, em que os empresrios investiam

ali apenas em casas de veraneio, atualmente, muitas famlias de renda mdia j
moram em residncias, cercadas por imensos muros e tecnologias de segurana.
Enquanto isso, famlias de renda mais reduzida, ocupam locais de difcil acesso. A
existncia desses diferentes nveis sociais tem caracterizado uma situao de
fragmentao socioespacial.

Nos ltimos cinco anos, a incluso desses empreendimentos tem se tornado

sinnimo de graves problemas ambientais como inundaes recorrentes, pois
embora extensa e com enormes vazios, a rea no apresenta possibilidades de
 171

suportar a demanda em virtude da deficincia de infraestrutura e saneamento

bsico.

Ao estudar o papel do Estado, na configurao espacial, em relao

legislao e s obras e intervenes, verificou-se principalmente, que as normas no
se fazem suficientes para controlar a ocupao. O Plano Diretor de Desenvolvimento
Urbano de Aracaju, por exemplo, contempla a problemtica urbana e ambiental e
preconiza o adensamento restrito na ZEU, enfatizando a priorizao de verbas
oramentrias no resgate do dficit de infraestrutura, equipamentos urbanos e
servios comunitrios. No entanto, isso no foi observado, passados dez anos de
promulgao da Lei. Na prtica, vem ocorrendo um descompasso entre ocupao e
uso do solo e dotao de recursos para infraestrutura, havendo um distanciamento
da verdadeira restrio ao adensamento, considerando a capacidade de
saneamento ambiental, especialmente esgotamento sanitrio e drenagem urbana

A determinao de ndices urbansticos elevados contraditria realidade e

prpria regulamentao, pois os instrumentos de controle urbano permitem que a
ocupao agrave cada vez mais o panorama ambiental, ao possibilitar ao mercado
imobilirio a apropriao de maior espao. Esses atuais ndices, tidos como
controladores, no inibem quaisquer adensamentos. Assim, nota-se um
antagonismo na legislao, quanto s diretrizes de estruturao urbana que
reconhece o acentuado dficit ou ausncia de infraestrutura e de servios pblicos
e, ao mesmo tempo, define coeficiente de aproveitamento igual a trs.

As normas de uso e ocupao do solo em curso no incorporam as reais

condies da ZEU, fazendo com que seja acentuada, cada vez mais, a degradao
ambiental, sobretudo, as calamidades naturais, como alagamentos e inundaes,
como aconteceu nos ltimos anos. A discusso das caractersticas ambientais locais
demonstra a intensa fragilidade e os efeitos negativos da ocupao no-planejada
sobre o solo, com incidncia sobre os moradores que enfrentam as dificuldades,
sem contar com o apoio do Poder Pblico.

A legislao municipal vigente ineficiente quanto possibilidade dada pelos

instrumentos de planejamento e regulao do solo na resoluo dos conflitos entre a
ocupao de reas na Zona de Expanso e a manuteno das caractersticas
 172

ambientais. Alm disso, o controle e fiscalizao da execuo das normas tem se

mostrado incipiente. Como decorrncia, a populao tem se organizado e acionado
o Ministrio Pblico que, atravs dos Termos de Ajustamento de Conduta, vem
exigindo a resoluo dos problemas. Esses TACs tem substitudo, na maioria das
vezes, a funo de planejamento na gesto pblica tanto no que concerne s
questes urbanas, quanto s ambientais. Entretanto, as exigncias impostas no
tm sido concretizadas, tendo em vista a indisponibilidade de recursos e a
exigidade dos prazos solicitados.

A ocupao de ZEU vem sendo marcada por uma dinmica conflitante, em

que o Poder Pblico torna-se agente fundamental, mediante a execuo de projetos
e intervenes, diretrizes e normas, ao mesmo tempo em que a indstria imobiliria
utiliza-se das obras pblicas e das brechas das leis para atender aos seus anseios,
intensificando os nveis de adensamento e de lucratividade.

Portanto, nota-se a existncia de trs caminhos independentes, mas

simultneos que se tocam e se comunicam para regular os projetos na cidade. Um
deles o planejamento, o segundo corresponde legislao de uso e ocupao do
solo e o ltimo so as intervenes realizadas. O distanciamento entre planejamento
(Constituio de 88, Estatuto da Cidade, Plano Diretor), legislao (Uso e Ocupao
do Solo) e as intervenes fortemente marcado por aes pontuais. Na maioria
dos casos, estas so resultado de presses exercidas pela populao e/ou
Ministrio Pblico para contornar e resolver a problemtica, em busca da equidade,
como no caso do Plano de Macrodrenagem, j previsto no PDDU, em 2000, mas
ainda no executado.

De fato, essas trs dimenses tm que ser reagrupadas. Infelizmente, o

caminho percorrido o da degradao urbana e ambiental. As normas federais e
estaduais devem ser rebatidas e concretizadas na legislao municipal. Por outro
lado, as diretrizes do Plano Diretor devem ser efetivadas atravs de projetos
formulados dentro dos princpios da gesto democrtica, isto , com a participao
da populao.

Atualmente, o planejamento de Aracaju tem sido cada vez mais substitudo

pela gesto estratgica, baseada em referendar caminhos espontneos do
 173

crescimento das cidades e as tendncias existentes, alm de concretizar as

expectativas de grupos ligados ao setor imobilirio.

A anlise dos dados obtidos ao longo da pesquisa conduz a consecuo do

objetivo geral e a validade da hiptese inicial de que a ocupao dispersa da Zona
de Expanso Urbana , no s ativada pelo mercado imobilirio, mas, tambm,
apoiada pelo Estado. As aes acarretam uma produo do solo descontnua,
distanciada do tecido urbano consolidado, com freqncia de espaos fechados.
Esse processo regido por uma legislao ineficaz que permite, contraditoriamente,
o adensamento, aumentando a degradao das dunas, lagoas de drenagem e
mangues, precarizao das condies de vida da populao, distanciando-se do
ideal da capital da qualidade de vida.

Embora tenha havido um esforo no sentido de elucidar algumas questes

presentes na rea, os problemas na Zona de Expanso no se esgotam nesta
pesquisa. A dinmica de ocupao diversificada e a complexidade dos problemas
exigem uma continuidade de estudos, tendo em vista a extensa variedade de temas,
a fim de contribuir com a compreenso do fenmeno da urbanizao dispersa.
Sustentabilidade Urbana e Ambiental, Gesto Democrtica e Judicializao dos
Conflitos Sociais so assuntos que merecem aprofundamento, na tentativa de
auxiliar na melhoria das condies locais.
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Expanso de Aracaju: natureza e atores sociais na produo do espao geogrfico.
Caderno de Pesquisa e Extenso Desafios Crticos CEPEDeC. Aracaju, v.1, n.1
ago/dez. 2005.

______________; WANDERLEY, Moacyr de Lins. Diretrizes urbano-ambientais para

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Estado de Sergipe. In: CONGRESSO SOBRE PLANEJAMENTO E GESTO NA
ZONA COSTEIRA DOS PASES DE EXPRESSO PORTUGUESA, 2, 2003, Recife,
Anais... Recife: ABEQUA, 2003. CD-ROM.
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APNDICE
Roteiro de Pesquisa Para Questionrio
COMBAZE - Conselho da Associao de Moradores da Zona de
Expanso de Aracaju

1- Qual a principal funo do COMBAZE?

2- Quando foi criado o COMBAZE?
3- Porque o COMBAZE foi criado?
4- O COMBAZE tem recursos prprios?
5- Onde funciona o COMBAZE? Tem sede prpria?
6- Qual a relao do COMBAZE e a Prefeitura? E com o Governo do Estado?
7- Quais os frutos das reivindicaes?
8- Porque a populao participa?
9- Quais os impactos urbanoambientais na ZEU com a chegada do Bairro 17 de
Maro?
10- Quais os impactos urbanoambientais na ZEU com a chegada de novas
construes (condomnios, loteamentos)?
11- O que falta fazer o Poder Pblico para melhoria da rea?
12- O que o PDDU novo pode contribuir para melhoria da rea?
13- O que o COMBAZE defende no PDDU?
14- Como voc visualiza a Zona de Expanso de Aracaju nos prximos 10 anos?