OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS

CONTRATOS-PADRO DE PARCELAMENTOS URBANOS*

Aplicao da Lei n 6.766/79 e do Cdigo de Defesa do Consumidor.
PorFLAUZILINOARAJODOSSANTOS
OficialdoPrimeiroRegistrodeImveisdeSoPauloCapital

SUMRIO: I - INTRODUO. II GENERALIDADES DO PARCELAMENTO DO SOLO. III - O

CONTRATO-PADRO. IV ALGUMAS CLUSULAS INQUAS E ABUSIVAS. V CONSIDERAES
FINAIS.

I - INTRODUO:

Este trabalho se presta a uma abordagem dos problemas mais comuns encontrados em
contratos-padro, integrantes que so do elenco de documentos exigidos do parcelador
em processos para registros de loteamentos e desmembramentos, quando qualificados
debaixo das disposies da Lei de Parcelamento do Solo Urbano - Lei n 6.766, de 19
de dezembro de 1.979 e do Cdigo de Defesa do Consumidor Lei n 8.078, de 11 de
setembro de 1.990.

Conquanto no seja objetivo deste trabalho examinar com profundidade outros

aspectos e polmicas que envolvem o COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ou
a CESSO DE POSSE1 de imveis loteados, tentarei, dentro do possvel, demonstrar
um posicionamento acerca desse instrumento, sem perder de vista, talvez, o nico
consenso acerca da quaestio, qual seja, que o objetivo do legislador foi,
indubitavelmente, dotar a nossa legislao de um meio importante para busca da to
almejada segurana jurdica, fixando regras rgidas para implantao desse tipo de
empreendimento, visto que normalmente quem adquire um lote residencial pessoa
de pouca instruo, no af de realizar o sonho da casa prpria e se libertar do aluguel,
o que avulta sua vulnerabilidade enquanto consumidor (art. 4 I, CDC).

Depois de examinar centenas de contratos-padro apresentados por loteadores em

pedidos de registros de loteamentos e desmembramentos urbanos, e lamentando ainda
no ter encontrado pelos menos um exemplar que em seu bojo no contivesse
clusulas que foram qualificadas como inquas e abusivas, devendo por isso serem
retificados para adequao s normas legais, de modo a permitir acesso ao Registro

*
Trabalho desenvolvido para a cadeira de direito civil do curso de mestrado da UNIP sob a orientao
do Prof. Dr. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO e apresentado no XXVI Encontro dos Oficiais de
Registro de Imveis do Brasil Recife/1999
1
Modalidade contratual admitida pela Lei n 9.785/99, nos casos de parcelamentos efetivados pela
administrao pblica direta ou indireta para populaes de baixa renda, em glebas declaradas de
utilidade pblica e ainda em processos de desapropriao judicial, nas quais foram provisoriamente
imitidas na posse.

1
Imobilirio, pergunto-me: Ser isto por desconhecimento da matria ou por
causas subjacentes?

Presente a lio de Geraldo Ataliba, segundo o qual a boa f se constitui em relevante

princpio geral de direito, porque traduz a conduta normal, leal e honesta das pessoas
em relao s outras, apoiada na confiana mtua e na recproca honorabilidade, que
devem orientar a correta atuao das pessoas nas relaes jurdicas das quais
participam.2 No caso em esboo, esse vnculo jurdico materializado atravs do
compromisso de compra e venda ou de cesso de posse, oriundo do contrato-padro
depositado no Registro Imobilirio.

Resta-nos mergulhar em um auto exame para o efeito de permanecermos inabalveis

no padro clssico da tica e do direito, convergentes para o bem comum, ou a ele
retornarmos, tendo em conta que os contratos-padro so elaborados, examinados e
julgados por operadores do prprio direito, e no por profanos nessa cincia,
circunstncia essa que por si mesma afasta o benefcio de inocncia.

Da, a importncia da atividade de carter extrajudicial de direito preventivo ou

cautelar desenvolvida pelos Oficiais de Registros de Imveis, mediante prvio
controle de legalidade realizado via qualificao das condies gerais ou clusulas
tipo constantes do contrato-padro, constituindo essa atuao registral em meio eficaz
na proteo do direito dos consumidores, na medida que interdita aquelas
consideradas inquas e abusivas.

A criao de mecanismos extrajudiciais a servio dos consumidores, aplicados na

prtica em relao aos contratos geradores de direitos reais suscetveis de inscrio
registral integrados por condies gerais ou clusulas tipo como so (v.g. leasing
imobilirios, compra e venda a prazo mediante condies resolutrias, etc.), tem sido
uma idia desenvolvida doutrinariamente atravs de destacados estudos cientficos,
contrastada em numerosos congressos e seminrios internacionais. Especialmente
explcitas so a esse respeito as concluses do primeiro relatrio do XI Congresso
Internacional de Direito Registral Torremolinos, 1992, que afirma categoricamente
que la calificacin del negcio inscribible ... debe tener em cuenta las normas
imperativas sobre derechos de los consumidores.3

Assim que o Ministro Slvio de Figueiredo Teixeira, ao prefaciar em fevereiro de

1.998, o livro Registros Pblicos e Segurana Jurdica, organizado pelo
magistrado Ricardo Henry Marques Dip, assentou: O bem comum est a reclamar
Justia plena, com segurana jurdica e suporte normativo, a conferir a certeza de que
os direitos devem ser protegidos, com a observncia da devida forma legal. Assim
como no h segurana jurdica onde no haja correspondncia do reclamo de certeza
com o ordenamento positivo, no h igualmente segurana jurdica sem organismos
2
Geraldo Ataliba, O princpio da boa-f. In: Revista de Direito Tributrio. So Paulo, v. 43, p. 124,
jan./mar. 1988.
3
Juan Mara Daz Fraile, La proteccin registral al consumidor y la Diretiva sobre clusulas
contractuales abusivas de 1993. Situacin actual de la cuestin. In: Revista Critica de Derecho
Inmobiliario, Madrid, n. 633, p. 529, Mar./Abr. 1996.

2
preventivos, que pela f pblica e pela publicidade assegurem ou protejam
determinados direitos.4

II - GENERALIDADES DO PARCELAMENTO DE SOLO:

A Lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1.979, com as alteraes introduzidas pela Lei

n 9.785, de 29 de janeiro de 1.999, disciplina o parcelamento do solo urbano, ou para
fins urbanos. Loteamento e desmembramento so espcies do gnero que o
parcelamento.

Os loteamentos rurais permanecem disciplinados pelo Decreto-Lei n 58, de 10 de

dezembro de 1937, pelo Estatuto da Terra - Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964,
e pela Instruo 17-B/1969 do INCRA. No rol de documentos para depsito no
Registro Imobilirio em caso de loteamento rural, tambm exige-se o contrato-tipo de
compromisso de venda de lotes (Dec.-Lei n 58/37, art. 1, III).

O desmembramento rural, por sua vez, est disciplinado pelo art. 65 do Estatuto da
Terra, retificado pelo art. 8 da Lei n 5.868, de 12/12/1972, que assim dispe:

Art. 8. Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do art. 65, da Lei n
4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou
dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da
frao mnima de parcelamento fixada no 1 deste artigo, prevalecendo a de menor
rea.

Ao desmembramento rural para fins de transmisso aplica-se disposies do

artigo 4, inciso III, do Estatuto da Terra, o qual calcado no conceito de propriedade
familiar, como sendo o imvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo
agricultor e sua famlia, lhes absorvesse toda a fora de trabalho, garantindo-lhes a
subsistncia e o progresso social e econmico, fixou o Mdulo Rural para cada
municpio.

Assim, a divisibilidade do imvel rural, sempre para fins de transmisso a qualquer

ttulo, inclusive por diviso entre os condminos, atendida frao mnima de
parcelamento (mdulo rural), ser sempre possvel, independentemente de prvia
autorizao do INCRA, no se submetendo s disposies do Decreto-lei 58/37 ou da
Lei n 6.766/79, presente a figura do desmembramento, vedado, por evidente, o
fracionamento em rea inferior ao mdulo.5

4
Ricardo Henry Marques Dip (Org), Registros Pblicos e Segurana Jurdica, Porto Alegre, Fabris,
1998, p. 8.
5
irregular o desmembramento de imvel rural sem prvia aprovao do INCRA, a no ser para fins
de transmisso. Devem os Registradores de Imveis se absterem de atender requerimentos nesse
sentido formulados por proprietrios que desejam parcelar imveis rurais, mesmo que o
desmembramento pretendido esteja dentro do mdulo rural fixado para o municpio.

3
As excees - desmembramentos de reas inferiores ao mdulo rural, esto
regulamentadas no Decreto n 62.504, de 08 de abril de 1.968 e dependem de
autorizao especfica do INCRA, salvante os desmembramentos decorrentes de
desapropriao por necessidade ou utilidade pblica.

No caso do imvel rural ser loteado para fins urbanos, sem que previamente seja
alterada sua destinao de rural para urbano, atendidos os critrios urbansticos,
aplica-se a Lei n 6.766/79, concomitantemente com disposies da j mencionada
instruo 17-B do INCRA.

Acrescenta-se: No h mais discusso doutrinria a respeito desse tema. Com efeito,

hodiernamente, se o parcelamento do solo urbano, a lei vigorante a de n 6.766/79,
enquanto se o parcelamento do solo rural, vigora o antigo Decreto-Lei n 58/37. De
fato, a Lei de 1979 diz, em seu artigo 1, que o parcelamento do solo para fins
urbanos ser regido por esta lei, no revogando expressamente o Decreto-Lei n
58/37 e sim, disposies em contrrio, como lembra Tupinamb Miguel Castro do
Nascimento.6

Tambm Toshio Mukai, Alar Caff Alves e Paulo Jos Villela Lomar em seus
comentrios iniciais Lei n 6.766/79 afirmam: O parcelamento, no entanto, do
solo urbano, continuando o parcelamento para fins rurais a ser regido pelo Estatuto da
Terra (Lei n 4.504, de 30-11-64) e seu Regulamento (Decreto n 59.428, de 27-10-
66), pela Lei n 5.868, de 12-12-72, pela Instruo INCRA 17-A, de 1977 (alterada
pela 17-B, de 1979), e, ainda, pelo Decreto-Lei n 58/37.7

Do mesmo sentir Arnaldo Rizzardo ao dizer que o art. 2 e pargrafo do Decreto-

Lei n 58/37 e do Decreto n 3.079, de 15-09-38 traam o procedimento cartorrio a
ser obedecido para o registro imobilirio da propriedade loteada, se loteamento rural,
e ainda nas hipteses em que a pretenso for vender lotes por oferta pblica e
mediante pagamento do preo a prazo em prestaes sucessivas e peridicas.8

Aplica-se a Lei n 6.766/79 a todos os desmembramentos urbanos?

E relativamente aos desmembramentos dispensados do registro especial (art. 18),

aplicam-se regras da Lei de Parcelamento do Solo Urbano?

O desmembramento se caracteriza pela no abertura de novas vias ou logradouros

pblicos e pelo no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes (Lei
6.766/79, art. 2).9
6
Tupinamb Miguel Castro do Nascimento, Introduo ao direito fundirio, Porto Alegre, Srgio
Antnio Fabris Editor, 1985, p. 70.
7
Toshio Mukai, Alar Caff Alves e Paulo Jos Villela Lomar, Loteamentos e desmembramentos
urbanos, 2 ed., So Paulo, Sugestes Literrias, 1987, p. 2.
8
Arnaldo Rizzardo, O uso da terra no direito agrrio, 2 ed., Rio de Janeiro, Aide, 1983, p. 153.
9
cf. Mensagem n 153, de 29/01/99, in: http://www.planalto.gov.br/CCIV, a lei n 9.785/99 (art. 3)
originariamente aprovada na Cmara dos Deputados e no Senado Federal pretendia dar nova redao
ao 2 do art. 2 da Lei n 6.766/79, alterando a definio de desmembramento para admitir como tal,
a modificao e o prolongamento de vias e logradouros pblicos j existentes ou a abertura de uma

4
Pelas repercusses urbansticas e jurdicas que produz, ao contrrio do Decreto-Lei n
58/37, a Lei n 6.766/79 equiparou o desmembramento ao loteamento, exigindo seu
registro a teor do artigo 18, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, pelo regime
jurdico disciplinado para os loteamentos, sob pena de caducidade da aprovao
urbanstica.

A construo doutrinria nesse sentido bem interpretada pelo Registrador Srgio

Jacomino, que melhor se dedicou ao tema, o qual sustenta que a vigente Lei 6.766/79
dispe sobre o parcelamento do solo urbano sob um ponto-de-vista estritamente
objetivo, isto , fracionamento do solo urbano para fins de edificao, pouco
importando que se trate de um empreendimento imobilirio ou no, que se vendam os
lotes vista ou no, ou que o parcelador atue como profissional do ramo imobilirio ou
no. A lei se satisfaz, to-s, com a potencialidade dessa venda a futuros adquirentes.10

Conquanto no disciplinada pela Lei n 6.766/79, outra figura se nos apresenta

importante no gnero parcelamento o desdobro, que resulta da subdiviso de lote,
cabendo ao Municpio a fixao das normas e critrios para sua aprovao. O
desdobro, em face de seu regime jurdico diverso, aps aprovao urbanstica,
levado a tbua predial apenas por ato averbatrio, de acordo com a Lei n 6.015/73
(art. 167, II, 4, e pargrafo nico do art. 246), no se estendendo a este a exigncia da
documentao ordinria em parcelamento de solo urbano.11

III - O CONTRATO-PADRO:

Na amplitude do elenco dos documentos instrutivos que devem ser depositados no

Registro Imobilirio com o pedido de registro do loteamento ou desmembramento,
destaca-se o contrato-padro:

nica via pblica ou particular de acesso exclusivo aos novos lotes. O dispositivo recebeu o veto
presidencial por contrariar o interesse pblico, invocada a tradio jurdica do pas que distingue
loteamento de desmembramento, tendo sido ressaltado que ao admitir o desmembramento com
acrscimo do sistema virio, a proposta confunde ambas as figuras, estimulando a adoo de
desmembramento, j que para essa modalidade de parcelamento no se exige a destinao de gleba ao
poder pblico, o que provocar, seguramente, escassez de espao para implantao de escolas, centros
de sade, praas e outros equipamentos necessrios aos futuros parcelamentos, em prejuzo da
comunidade local.
10
Srgio Jacomino, Parcelamento do Solo, o Consumidor e o Registro Imobilirio, home page
Internet: http://www.registral.com.br/consumidor.html
11
Outro ponto vetado no texto aprovado do projeto que deu origem a Lei 9.785/99 o que inclui o
3 ao art. 2 da Lei n 6.766/79, o qual define gleba como sendo o terreno que no foi objeto de
parcelamento aprovado ou regularizao em cartrio, ou seja, todo o terreno que tenha sido objeto de
parcelamento deixa de ser gleba, passando a ser lote. Das Razes do Veto verifica-se a preocupao do
legislador com a prtica do desdobro sucessivo de lotes, beneficiando, assim, apenas os loteadores,
que, por no contemplar a Lei n 6.766, de 1.979, a figura do desdobro, ficaro desobrigados de
atender s exigncias por ela impostas, sob o argumento de que esse diploma legal s se aplica
subdiviso de glebas em lotes e no a desdobro de lotes.

5
 Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador dever
submet-lo ao registro imobilirio dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de
caducidade da aprovao, acompanhado dos seguintes documentos:
...
VI - Exemplar do contrato-padro de promessa de venda, ou de cesso ou de
promessa de cesso, do qual constaro obrigatoriamente as indicaes previstas no
art. 26, desta lei.

Sendo o loteamento um fato socio-jurdico, pelos aspectos urbansticos,

administrativos, civis e penais que encerra, assentado no binmio a) liquidez de
domnio, e b) idoneidade do empreendimento, cujo resultado a proteo
comunidade de adquirentes dos lotes, a par da preservao do interesse pblico
concernente ao interesse urbanstico do municpio, alm do interesse do Estado
relativamente a preservao do meio ambiente, o Registro Imobilirio h de ser um
instrumento de segurana e no deve macular seu prestgio tornando-se um outdoor
de fantasias e fraudes, mediante a recepo de contratos-padro que instrumentem
ilegalidades ou arbitrariedades.

Com efeito, superadas as etapas de aspectos urbansticos e presentes a liquidez do

domnio e a idoneidade dos parceladores, elementos estes objetivamente aferidos
pelos rgos encarregados da aprovao do empreendimento e finalmente pelo prprio
Oficial Registrador em sua atividade tpica, resta sempre uma questo de ordem
pblica que deve ser encarada com o mximo de cautela e respeito, qual seja, a
proteo aos futuros adquirentes dos lotes.

Essa proteo advm das relaes jurdicas entre o loteador e o adquirente,

evidenciadas, a priori, no contrato-padro oferecido para depsito no Registro de
Imveis, por ocasio do pedido de registro do empreendimento imobilirio, mesmo
que loteador o Poder Pblico, ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a
implantar projetos de habitao, ainda que esteja apenas emitido provisoriamente na
posse em imvel declarado de utilidade pblica, com processo de desapropriao
judicial em curso.12

O que o contrato-padro?

o prottipo do instrumento que vai regular as futuras relaes entre o parcelador e o

adquirente do lote. Fiscalizado pelo Poder Pblico, atravs do Oficial Registrador,
presentes as clusulas obrigatrias, o contrato-padro o paradigma da contratao. O
12
Elucidativo nesse sentido o v. Acrdo do CSMSP relatado pelo Des. Bruno Affonso de Andr, na
Apelao Cvel n 574-0, da Comarca de Itapira-SP, publicado no DOJ de 15/12/81, onde ficou
assente que sendo o municpio loteador, no se exige a apresentao dos documentos elencados nos
incisos II, III, IV e VII da Lei n 6.766/79. Deve entretanto ficar comprovada a realizao de obras
exigidas pela prpria legislao municipal e apresentar exemplar de contrato-padro. A possibilidade
de registro de parcelamento com a dispensa da apresentao do ttulo de propriedade quando se tratar
de parcelamento popular, destinado s classes de menor renda, em imvel desapropriando foi
positivado pela Lei n 9.875/99 ao acrescer os 4 e 5 ao art. 18, da Lei n 6.766/79, admitido, nesse
caso, alm do registro da imisso provisria na posse, tambm o registro da cesso e promessa de
cesso (Lei n 6.015/73, art. 167, I, 36; Lei n 6.766/79, art. 26, 3).

6
interessado poder ir ao Registro Imobilirio e previamente conhecer todas as
condies da contratao que far, como expresso no artigo 26 onde diz que os
compromissos de venda e compra, as cesses ou promessas de cesses podero ser
feitos por escritura pblica ou por instrumento particular, de acordo com o modelo
depositado na forma do inciso VI do art. 18 ... (grifei).

Adverte Afranio de Carvalho que em torno do contrato de aquisio de lote que gira
o mecanismo legal, preconcebido e acionado precisamente para transform-lo em
verdadeira cidadela, de onde o adquirente defender comodamente os seus direitos,
sem se expor a azares judiciais comuns.13

Avulta a importncia deferida pelo legislador ao contrato-padro depositado por

ocasio do pedido de registro do parcelamento, como elemento precursor da venda ou
cesso dos lotes, ao equiparar juridicamente um escrito informal de promessa,
proposta ou reserva de lote, s formas contratuais de referido contrato-padro (Lei n
6.766/79, art. 27), homenageando assim os adquirentes de lotes, habitualmente
bastante desprotegidos como elo mais fraco na relao jurdica com o parcelador.

O prprio Cdigo de Defesa do Consumidor, no art. 48, tambm obriga o

cumprimento da avena, quando dispe que as declaraes de vontade constantes de
escritos particulares, recibos e pr-contratos relativos s relaes de consumo
vinculam o fornecedor, ensejando, inclusive a execuo especfica, nos termos do art.
84 e .

Com efeito, uma vez lanada essa inscrio no Registro Imobilirio por ato de registro
(Lei n 6.015/73, art. 167, I, 20), seu contedo eficacial projeta-se na pessoa do
adquirente com a fora absoluta do direito real, oponvel erga omnes, semelhante
potencialidade nsita dos direitos reais enumerados no art. 674 do Cdigo Civil,
consolidando-se plenamente a propriedade na pessoa do comprador uma vez paga a
totalidade do preo, valendo os compromissos de compra e venda, as cesses e as
promessas de cesses, como ttulo para o registro da transmisso do domnio pleno do
lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitao do preo, alis,
esta foi uma das modificaes trazidas pela Lei n 9.785/99 ao acrescentar o 6 no
art. 26, da Lei n 6.766/79.

No h como negar sensvel avano do legislador ao abandonar o sistema tradicional,

dispensando a outorga de escritura definitiva de compra e venda para os imveis
loteados. Haveria, certamente, de ser um largo passo na modernizao do direito.
Entretanto, dentro da realidade nacional no h como, honestamente, deixar criticar a
alterao introduzida. que sistematicamente os instrumentos particulares tm
preos para sua elaborao maiores que os devidos pela lavratura de uma escritura
pblica, o que torna essa dispensa uma hipocrisia do prprio Estado. Perde o usurio
que seria atendido pelo Tabelio de Notas um profissional especialista em direito
imobilirio, cujos honorrios so estabelecidos por preo pblico, taxado e

13
Afranio de Carvalho, Registro de Imveis, 4 ed., Rio de Janeiro, Forense, 1997, p. 73.

7
fiscalizado pela administrao, a par de celebrar um contrato totalmente acessvel ao
Registro Imobilirio, em contraposio aos instrumentos particulares, geralmente
dependentes de aditamentos e retificaes.

No entanto, dada a clara finalidade do pargrafo acrescido, natural e didtico

entender-se que nas transmisses de lotes oriundos de loteamentos e
desmembramentos, mesmos naqueles compromissos firmados anteriormente edio
da Lei n 9.785/99, os adquirentes esto dispensados da outorga de escritura pblica
ou da obteno de sentena judicial de adjudicao compulsria para a transmisso do
domnio, visto que por uma questo de poltica legislativa, o compromisso de compra
e venda foi equiparado a uma compra e venda condicional (a condio o
adimplemento), tornando-se um negcio jurdico distinto com toda a carga inerente.14

A Lei n 9.785, de 29 de janeiro de 1.999, inseriu tambm nova disposio entre os

pargrafos do art. 26 da Lei n 6.766/79, para fazer constar o carter de escritura
pblica s cesses de posse feitas por instrumentos particulares em parcelamentos
populares, no se aplicando a esses instrumentos a disposio do inciso II do art. 134
do Cdigo Civil (art. 26, 4).

o contrato-padro um contrato de adeso?

O contrato de adeso vem hoje conceituado no Cdigo de Defesa do Consumidor em

seu artigo 54, do seguinte teor:

Art. 54. Contrato de adeso aquele cujas clusulas tenham sido aprovadas pela
autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos
ou servios, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu
contedo.

1. A insero de clusula no formulrio no desfigura a natureza de adeso do

contrato.

Em comentrio a esse dispositivo, Arruda Alvim e outros, assinalaram que a

caracterstica fundamental dessa espcie de contratao reside justamente no modo
como formada, porquanto nela inexiste a fase de tratativas preliminares, que nas
demais modalidades de contrato tem como objetivo estabelecer as vantagens e
desvantagens, em condies de igualdade, a serem traduzidas nas clusulas
contratuais; ao revs, no caso dos contratos de adeso, h sempre frmulas rgidas,
previamente elaboradas, de forma unilateral pelo fornecedor, que as impe, e,
normalmente, em seu prprio favor.15

14
Pelo regime anterior o compromisso de compra e venda deveria ser reduzido a escritura pblica, cuja
negao era suprida por deciso judicial via adjudicao compulsria, que se processava pelo rito
sumarssimo (Lei n 6.766/79, art. 15, Dec.-Lei n 58/37, arts. 16 e 22).
15
Arruda Alvim, Thereza Alvim, Eduardo Alvim e James Marihs, Cdigo de Defesa do Consumidor
Comentado, 2 ed., So Paulo, Revista dos Tribunais, 1995, p. 265.

8
Segundo Joo Batista de Almeida que se apoia em Orlando Gomes, emergem do
conceito dois elementos:

a) a preexistncia das condies gerais do contrato, aprovadas ou regulamentadas

por autoridade competente, ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor
disponente;

b) o consentimento do consumidor manifestado como simples adeso a contedo

preestabelecido da relao jurdica, a dizer, o consumidor tem de aceitar, em
bloco, as clausulas estabelecidas pelo fornecedor, aderindo a uma situao
contratual que encontra definida em todos os seus termos.16

Como se sabe, costuma haver imposio de contratos de adeso, cujas clusulas no

so conhecidas pelo consumidor. O CDC fulmina com ineficcia tais contratos que
no so entregues outra parte, ou so de tal modo redigidos que a parte no consegue
entender, porque redigidos de modo obscuro. o que consta do art. 46:

Art. 46. Os contratos que regulam as relaes de consumo no obrigaro os

consumidores, se no lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prvio de
seu contedo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar
a compreenso de seu sentido e alcance.

Diante dessa realidade, pergunta-se:

possvel o controle administrativo, prvio e extrajudicial, das clusulas do

contrato-padro depositado no Registro de Imveis por ocasio do registro do
parcelamento?

At que ponto o Oficial do Registro Imobilirio deve se pautar pelo Cdigo de

Defesa do Consumidor no exame da legalidade dos contratos de compromisso de
compra e venda dos imveis loteados?

Qual o limite da atuao do registrador em face de contratos-padro que

contenham disposies que vulneram as normas e princpios de ordem pblica
consagrados na Lei n 6.766/79 e no Cdigo de Defesa do Consumidor?

H manifesta e indevida interferncia do Estado - por meio da atuao do

registrador, profissional do direito delegado pelo poder pblico - na liberdade de
contratar?

Qual a repercusso e valorao que devem merecer, no mbito da atividade do

registrador, os princpios e normas de ordem pblica que consubstanciam a
defesa do consumidor?

16
Joo Batista de Almeida, A proteo jurdica do consumidor, So Paulo, Saraiva, 1993, p. 112, n.
5.4.8.1.

9
 possvel o controle pelo registrador das clusulas consideradas abusivas, nos
termos do art. 51 do CDC, constantes do contrato-padro?

Estas questes foram discutidas no j mencionado XXII Encontro dos Oficiais de

Registro de Imveis do Brasil, realizado em Cuiab - MT, propostas que foram pelo
Juiz Kiotsi Chicuta e pelos Registradores Ary Jos de Lima e Srgio Jacomino, que
apresentaram na oportunidade elucidativo estudo.17

Os autores em geral so unnimes no entendimento de que a Lei de Parcelamento do

Solo Urbano em vigor - Lei n 6.766/79, afastou-se daquela viso privativista,
reguladora e tuteladora das relaes civis, ampliando o leque de relaes at ento
previstos, para disciplinar aspectos urbansticos, administrativos e penais, com maior
preponderncia ao interesse pblico, este, agora reestruturado pelo Cdigo de Defesa
do Consumidor.18

De fato essa concluso referendada pela consagrao constitucional 19 de que cabe

aos poderes pblicos o dever de garantir a defesa dos interesses econmicos dos
consumidores, o que leva a compreender que foi assimilado um princpio geral de
direito favor consumatorios, o qual tem inspirado no apenas a atividade legiferante,
seno tambm sua interpretao e aplicao em nosso ordenamento jurdico, conforme
abundante jurisprudncia.

Parece ser ainda dentro dessa perspectiva que o professor Jos Afonso da Silva, em
sua obra Direito Urbanstico Brasileiro diz que no caso concreto do parcelamento do
solo para fins urbanos, preciso ter em conta que urbanizar, ou urbanificar, uma
funo tipicamente pblica. Ele afirma que quando se fala em parcelamento do solo
urbano por particulares, deve se entender que se trata do exerccio de uma funo
pblica por particulares.20

Creio que no deve haver dvida em considerar os atos em que se concretiza a

execuo de um parcelamento de solo urbano como atos de natureza administrativa.
Mesmo quando essa ordenao urbanstica se opere sobre uma realidade jurdico-
privada, deve-se configurar como uma funo administrativa na qual emerge
claramente o interesse pblico de obter a satisfao de certos fins comunitrios.

O procedimento encerra uma srie de operaes tcnicas e jurdicas partir da fixao

pela Prefeitura do Municpio ou pelo Distrito Federal, das diretrizes que devero ser
adotadas no projeto de loteamento at o ltimo e decisivo ato do processo que o
registro do loteamento no Livro 2 de Registro Geral, todos eles submetidos ao
controle pblico.

17
Ary Jos de Lima, Kiotsi Chicuta e Srgio Jacomino, Alguns aspectos da qualificao registrria no
registro de parcelamento do solo urbano e o Cdigo de Defesa do Consumidor. In: Revista de Direito
Imobilirio, So Paulo, n. 41, p. 5-36, maio/Ago. 1997.
18
Id., ibid., p. 10.
19
CF, art. 5 ...
XXXII O Estado promover, na forma da lei, a defesa do comsumidor;
20
Jos Afonso da Silva, Direito Urbanstico Brasileiro, 2 ed., So Paulo, Malheiros, 1995, p. 291.

10
Adotado este ponto de vista, pode se afirmar que no parcelamento urbano existe
sobejo interesse pblico em seus mltiplos aspectos, no que se inclui a contratao, a
qual encontra limites em normas de ordem pblica, imperativas que so, no podem
ser derrogadas e por isso limitam a autonomia da vontade dos contraentes na
estipulao, aceitao ou simples ratificao de clusulas contratuais, porque no
podem pactuar contra legem.

Da, ento a obrigatoriedade do controle administrativo exercido pelo Oficial de

Registro de Imveis por ocasio do depsito do contrato-padro com o pedido de
registro do loteamento ou desmembramento, cabendo-lhe embargar as possveis
clusulas leoninas, visto que o livre trnsito delas, envolve sua responsabilidade.

Nesse sentido, o assunto no Estado de So Paulo est expressamente disciplinado pela

E. Corregedoria Geral da Justia que editou o preceito 171, do captulo XX, das
Normas de Servio (Provimento n 58/89), do seguinte teor:

171. dever do oficial proceder a exame cuidadoso do teor de todas as clusulas do

contrato-padro, a fim de se evitar contenham estipulaes frontalmente contrrias
aos dispositivos, a esse respeito, contidos na Lei n. 6766, de 19 de dezembro de 1.979
(arts. 26, 31, pargs. 1 e 2, 34 e 35)

De fato, papel do Oficial de Registro de Imveis, delegado do poder pblico que ,

qualificar a validade de todos os ttulos e documentos que lhe so encaminhados, quer
para inscrio, quer para depsito, afim de que o Registro somente receba em seus
livros e arquivos, e preste sua proteo s situaes juridicamente perfeitas. Atravs da
qualificao que se fortalece a confiana do pblico nas informaes registrais e se
alcana a agilidade do trfico, tendo como base a segurana jurdica.21

De forma singular de ser ressaltado que precisamente na esfera de ordenao

urbanstica, essa funo constitucional do controle da legalidade adquire maior
importncia, no apenas para exigir cuidadosamente o cumprimento dos requisitos
legais na execuo do parcelamento, seno tambm que ao Oficial Registrador se
confia a vigilncia de normas de ordem pblica para o controle das condies gerais
de contratao, sem prejuzo da faculdade revisora da prpria administrao pblica
direta atravs do poder fiscalizador o Judicirio.

Exerce o Oficial de Registro de Imveis atravs da qualificao do contrato-padro,

uma espcie de controle administrativo preventivo22 das clusulas que possam ser
consideradas inquas e abusivas, a fim de que o instrumento de compromisso de
21
Em meu trabalho Sobre a Responsabilidade Civil dos Notrios e Registradores, apresentado em
1997, na cadeira de direito civil do curso de mestrado da UNIP, sob a orientao do Prof. Dr. Artur
Marques da Silva Filho, p. 12, sustentei que o Oficial de Registro de Imveis no exerce funes
privadas, porm pblicas, com destaque que a funo no exercida em seu prprio nome, mas no do
Estado, atravs da delegao que lhe conferida na forma da lei, o que o insere na categoria de
servidor pblico. E mais: Pela posio jurdica que ocupa no servio pblico, os atos do oficial de
registro, so considerados atos do Estado, por exercer esse agente, poderes e atividades inerentes ao
prprio Estado no atendimento dos interesses comunitrios.

11
compra e venda ou de cesso possa ser apresentado ao pblico destinatrio j
escoimado daquelas condies que poderiam afrontar a boa-f ou romper o equilbrio
entre os contratantes.

IV -ALGUMAS CLUSULAS INQUAS E ABUSIVAS.

A ttulo meramente exemplificativo, passo a enumerar algumas clusulas as quais

devem, tanto por fundamento terico, quanto por repercusses prticas, serem desde
pronto rechaadas pela qualificao do Oficial Registrador no exerccio do controle
registral das clusulas do contrato-padro, visto que a legislao informativa contm
normas de ordem pblica, cogentes e inderrogveis pela vontade das partes.

22
Pelo que autor pode apurar a qualificao do contrato padro em loteamento urbano, o nico caso
de controle administrativo preventivo, j que com o veto pelo Senhor Presidente da Repblica ao 3
do art. 51 do CDC, em que se atribuia ao Ministrio Pblico a efetivao do controle administrativo
abstrato e preventivo das clusulas contratuais gerais, tendo a sua deciso carter geral, laborou em
lamentvel retrocesso, optanto assim pelo controle classificado como sucessivo, quando se aguarda
que a leso se concretize, para, s depois, entrar em ao o instrumental protecionista do Estado
(controle repressivo ou concreto). Tambm foi vetado o 5 do art. 54, atravs do qual estava
determinado o seguinte: Cpia do formulrio-padro ser remetida ao Ministrio Pblico que,
mediante inqurito civil, poder efetuar o controle preventivo das clusulas gerais dos contratos de
adeso. Lamentavelmente, repito, o legislador brasileiro, pobremente, adotou tcnica j ultrapassada
de esperar que o dano se verifique, para depois repar-lo (arts. 81, 91 e 93 CDC), o que decididamente
no se aplica qualificao do contrato-padro, conforme dito. Evidentemente, no se pode negar um
notvel avano, porm, poderamos ter avanado mais adotando o controle preventivo das clusulas
abusivas, como ocorre no direito israelense, sueco e francs. Embora o art. 54 do CDC que define o
contrato de adeso se reporte quele cujas clusulas tenham sido aprovadas pela autoridade
competente, certo que, salvante o contrato-padro qualificado pelo Registrador, os demais casos
existentes no so de exame e aprovao pela autoridade competente, porm, de redao pela
autoridade competente para fiscalizao de determinados setores de atividade. Assim o foi na
Secretaria da Receita Federal no tocante aos contratos de adeso relativos a consrcios, com o antigo
Banco Nacional de Habitao com as clusulas padro, condies gerais e invariveis dos contratos
de financiamento imobilirio, etc.

12
Caso o compromisso de compra e venda seja efetivado por escritura pblica, deve o
Tabelio de Notas tomar a devida cautela em solicitar certido do inteiro teor do
contrato-padro depositado no Registro Imobilirio, o qual servir de minuta para
lavratura do instrumento pblico.

O mesmo cuidado dever ser tomado pelo Notrio no caso da solicitao de lavraturas
de escrituras de venda e compra (definitivas) ou escrituras de quitao, que envolvam
a primeira alienao de lote oriundo de loteamento ou desmembramento, para o efeito
de inserir nesses ttulos clusulas idnticas do padro, no que for pertinente, atendo-
se que por motivos ponderosos no so toleradas outras clusulas e condies
estipuladas em afronta legislao protetiva, mesmos nos parcelamentos
concretizados sob a gide do Decreto-Lei n 58/37,23 embora a presena de
disposies dessa natureza em compromissos de compra e venda no impeam os
registros das transmisses dos imveis que instrumentam.

1. Clusula de arrependimento.

Da leitura do artigo 25 da Lei n 6.766/79, verifica-se que os compromissos de compra

e venda, as cesses e promessas de cesses relativos a lotes urbanos originrios de
loteamento ou de desmembramento so irretratveis, sendo desta forma
absolutamente vedada qualquer clusula em sentido oposto. Trata-se de norma jurdica
cogente que se sobrepe vontade das partes, sendo nula qualquer disposio em
contrrio.

2. Clusula dispondo sobre a taxa de juros e clusula penal, no caso de atraso

do pagamento das prestaes, em patamares superiores aos permitidos por
lei.

A taxa de juros est limitada por disposio constitucional a 12% ao ano (CF, art. 192,
3), no podendo ultrapassar esse percentual. O montante da taxa de juros anual, se
houver, dado obrigatrio do contrato-padro (art. 26, V).

Diferentemente da multa que decorre da resciso do contrato multa compensatria

(art. 26, V, Lei 6766/79), a multa que advm da mora, e cobrada com a prestao em
atraso, tem o carter de multa moratria, e est reduzida a dois por cento, na forma
do 1, do art. 52, do CDC, na redao da Lei 9.298, de 01.08.1996: As multas de
mora decorrentes de inadimplemento de obrigaes no seu termo no podero ser
superiores a 2% (dois por cento) do valor da prestao.

Atento ao fato de que a Lei n 6.766/79 tratava apenas de multa em sentido genrico, o
que poderia levar a interpretaes dspares, que houve muito bem o legislador em
traar definitivamente um divisor entre a multa moratria e a multa compensatria,
23
cf. parecer do eminente Juiz Francisco Eduardo Loureiro, emitido no Processo CG. N 1.342/96
Capital, apoiado em lio de Carlos Maximiliano, a lei que rege os contratos (inclusive efeitos e
forma de resoluo) a vigente na data em que foram firmados e no a anterior lei vigente data da
inscrio do loteamento). DOJ 05/08/1996, pgs. 50-51.

13
visto que esta se refere a inexecuo total ou parcial de uma obrigao, conhecida que
no Cdigo Civil como clusula penal (arts. 916 a 927), enquanto a primeira multa
moratria, imposta face a mero atraso ou impontualidade no cumprimento de uma
obrigao e exigida simultaneamente com o pedido de pagamento da prestao que
objeto da obrigao.24

A partir da edio da Lei n 9.298/96, o teto mximo que poder constar dos contratos-
padro para todos os casos de inadimplemento de 2%, visto que o legislador
nenhuma ressalva fez. Se o legislador quisesse excluir alguns casos de
inaplicabilidade da regra atinente ao teto mximo da multa moratria, t-lo-ia feito
expressamente.

3. Clusula dispondo que no caso de resciso do contrato por inadimplemento

do compromissrio, perder este as importncias at ento pagas a qualquer
ttulo.

Clusula nesse sentido inadmissvel por configurar enriquecimento ilcito, ou sem

justa causa a favor do promitente vendedor, manifesta sua incompatibilidade com os
princpios do direito e da moral.25

Disciplinava a matria apenas o art. 35 da Lei n 6.766/79 que garantia a devoluo

em caso de inadimplemento, desde que mais de 1/3 do preo ajustado j houvesse sido
pago pelo compromissrio.

A lei de proteo ao consumidor traou novas disposies, modificando

fundamentalmente o critrio at ento adotado, ao ampliar por fora de seu art. 53 a
possibilidade de restituio de valores pagos, estabelecendo que nos contratos de
compra e venda de mveis ou imveis, mediante pagamento em prestaes,
consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das
prestaes pagas em benefcio do credor. Em consonncia com tal disposio, o inciso
II do art. 51 tambm considera nulas as clusulas que subtraiam ao consumidor a
opo de reembolso da quantia j paga.

No obstante a abalizada opinio do ilustre Desembargador Jos Osrio de Azevedo

Jnior, para quem o limite de um tero previsto no art. 35 da Lei n 6.766/79 j no
vigora, incompatvel que com a nova disposio legal, 26 entendo que a inteno do
legislador foi alcanar aqueles compromissrios inadimplentes cujas prestaes pagas
ainda no haviam superado 1/3 do preo ajustado, garantindo a esses
compromissrios, pelo menos, a devoluo parcial das prestaes pagas. De outra
sorte, estaria em contradio a lei pugnada pelos consumeristas indicando uma
mudana para pior.
24
De Plcido e Silva, Vocabulrio Jurdico, 13 ed., Rio de Janeiro, Forense, 1997, p. 544, verbete
multa.
25
Arnaldo Rizzardo, Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano, 5 ed., So Paulo,
Revista dos Tribunais, 1998, p. 139.
26
Jos Osrio de Azevedo Jnior, op. cit., p. 187, n. 126.

14
Parece claro que resolvido o contrato por inadimplemento, se houver sido pago mais
de 1/3 do preo ajustado, aplica-se a hiptese do art. 35 da Lei n 6.766/79, com a
devoluo total do valor pago, acrescido de juros e corrigido monetariamente desde
cada desembolso, descontado o valor correspondente a clusula penal, esta, nunca
excedente a 10% e s exigvel no caso de interveno judicial, ou de mora superior a 3
meses, consoante disposies do art. 26, V, da Lei n 6.766/79.

Por ser esta norma de ordem pblica no poder o contrato-padro estipular em

desconsiderao a seu absoluto sentido, competindo ao Oficial do Registro de Imveis
glosar o excesso pretendido.

De outro lado, resolvido o contrato por culpa do compromissrio e havendo

pagamento de valor correspondente a 1/3 ou inferior, aplica-se a regra contida no art.
53 do CDC, a qual no desautoriza a reteno de um certo percentual, por bvio, a
ttulo de ressarcimento dos prejuzos causados pelo compromissrio ao loteador,
afinal, incurialssimo seria falar que poderia o pactante desfazer ou descumprir as
clusulas contratuais sem incidir nas conseqncias jurdicas originadas de seu
inadimplemento.

Como estabelecer o percentual dessa reduo?

H quem entenda que a limitao da clusula penal em 10% do dbito em aberto e s

exigvel nos casos de interveno judicial ou mora superior a trs meses j no mais
vigora em face das disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor, da, afirmam
alguns que pode ser livremente estipulada reduo da restituio, desde que no
implique em reteno total, tese esta que no pode ser desprezada pela autoridade de
seus dignssimos defensores, conforme j mencionado.

Nesse entendimento, alguns loteadores estipulam no contrato-padro descontos, a fim

que, em caso de resciso contratual, sejam descontados do valor a ser restitudo ao
compromissrio, a ttulo de ressarcimento de gastos com propaganda, comisses de
corretores, despesas contratuais, multa, etc., percentuais que chegam a atingir
percentuais de at 60%, ou mais, das prestaes realizadas.

Tenho que clusula assim redigida deve ser prontamente repelida pelo Oficial
Registrador, porque leonina.

O balizamento estabelecido pela jurisprudncia do STJ, que no se destoa da doutrina,

traz suporte bastante para que o Oficial sustente eventual suscitao de dvida perante
o Juzo competente, em caso de inconformismo do loteador com a repulsa de clusula
dessa natureza.

Os autores costumam lembrar a lio de Pontes de Miranda: A lex specialis sobre

promessa de compra e venda exclui a chamada clusula de decaimento, estipulao de
que, em caso de mora, o promissrio comprador perde as prestaes pagas (Dec.-lei
58, art. 14), porque adotou a resoluo do contrato. Tambm nas compras e vendas, tal
15
clusula seria nula, entre outras razes, por infringir o limite que a lei marcou
clusula de pena convencional. ... A clusula de decaimento , de qualquer maneira,
clusula nula.27

Se nos contratos de compromisso de compra e venda celebrados no mbito do direito

comum (imveis no loteados), mesmo antes da vigncia do Cdigo de Defesa do
Consumidor, clusula de decaimento considerada abusiva, podendo o Juiz na forma
do disposto no art. 924 do Cdigo Civil brasileiro, reduzi-la a patamar justo, a fim de
evitar enriquecimento sem causa que adviria ao promitente vendedor, o que dizer da
admisso dessa modalidade de clusula em regime de contratao protegido pelo
Poder Pblico preconizada em contrato-padro de loteamento?

Os exemplos que seguem mostram o que tratamento dado pela jurisprudncia do

Superior Tribunal de Justia, tem considerado razovel, em princpio, a reteno pelo
promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-
se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imvel, podendo renegoci-
lo.28
Acrdo RESP 58525/SP. DJ - DATA: 14/08/1995 - PG: 24029.
Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIO DAS QUANTIAS RECEBIDAS.
A 4. TURMA TEM APLICADO A REGRA DO ARTIGO 924 DO C. CIVIL PARA LIMITAR EM
10% O VALOR DAS QUANTIAS RETIDAS PELA PROMITENTE VENDEDORA. RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
Data da Deciso 12/06/1995. rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Deciso: POR MAIORIA, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO.

Acrdo RESP 94640/DF. DJ - DATA: 07/10/1996 - PG: 37647.

Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIO DAS IMPORTANCIAS PAGAS.
CLUSULA DE DECAIMENTO DE 90%. MODIFICAO JUDICIAL. NA VIGENCIA DO
CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, E ABUSIVA A CLUSULA DE DECAIMENTO DE
90% DAS IMPORTANCIAS PAGAS PELA PROMISSORA COMPRADORA DE IMVEL. CABE
AO JUIZ ALTERAR A DISPOSIO CONTRATUAL, PARA ADEQUA-LA AOS PRINCIPIOS DO
DIREITO DAS OBRIGAES E AS CIRCUNSTANCIAS DO CONTRATO. AO PROPOSTA
PELA PROMISSORA COMPRADORA INADIMPLENTE. ART. 51 E 53 DO CODECON. ART.
924 DO CODIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, PARA PERMITIR A
RETENO PELA PROMITENTE VENDEDORA DE 10% DAS PRESTAES PAGAS.
Data da Deciso 13/08/1996. rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Deciso: POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL
PROVIMENTO.

Acrdo RESP 94271/SP. DJ - DATA: 14/10/1996 - PG: 39013.

Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR:
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLAUSULA DE DECAIMENTO. CODIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. MODIFICAO. A REGRA DO ARTIGO 53 DO CODECON
PERMITE A MODIFICAO DA CLAUSULA DE DECAIMENTO, PARA AUTORIZAR A
RETENO, PELA PROMITENTE VENDEDORA, DE APENAS 10% DAS PRESTAES
PAGAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Data da Deciso 27/08/1996. rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA
Deciso: POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO.

27
Pontes de Miranda. Tratado de direito privado, 4 ed., So Paulo, t. XIII, p. 277.
28
Internet: http://www.stj.gov.br

16
Acrdo RESP 111091/AM . DJ - DATA: 07/04/1997 - PG: 11129.
Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLAUSULA DE DECAIMENTO.
RESTITUIO. CODECON. ART. 924 DO CC. O CODECON NO INCIDE SOBRE OS
CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGENCIA, CONFORME O ENTENDIMENTO
PREDOMINANTE. POSSIBILIDADE DA REDUO JUDICIAL DOS EFEITOS DA CLAUSULA
DE DECAIMENTO, ASSEGURADO O DIREITO DE RETENO, PELA PROMITENTE
VENDEDORA, DE 10% DAS PRESTAES PAGAS (ART. 924 DO CC). RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
Data da Deciso 25/02/1997. rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Deciso: POR UNANIMIDADE, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO
PARCIAL.

Acrdo RESP 85182/PE. DJ - DATA: 08/09/1997 - PG: 42508.

Relator Ministro FONTES DE ALENCAR. Rel. p/ Acrdo Ministro CESAR ASFOR ROCHA.
Ementa: CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL. PERDA DE PARTE
DAS PRESTAES PAGAS. CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. A REGRA CONTIDA
NO ART. 53 DO CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDORIMPEDE A APLICAO DE
CLAUSULA CONTIDA EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL
QUE PREVE A PERDA TOTAL DAS PRESTAES J PAGAS, MAS NO DESAUTORIZA A
RETENO DE UM CERTO PERCENTUAL QUE, PELAS PECULIARIDADES DA ESPECIE,
FICA ESTIPULADO EM 10%. RECURSO CONHECIDO MAS PARCIALMENTE PROVIDO.
Data da Deciso 14/04/1997. rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Deciso: POR MAIORIA, VENCIDO O SR. MIN. RELATOR, CONHECER DO RECURSO E
LHE DAR PARCIAL PROVIMENTO.

Acrdo RESP 119720/RS. DJ - DATA: 22/09/1997 - PG:46482.

Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIO. 10%. DIREITO DE O
COMPRADOR RECEBER AS QUANTIAS PAGAS EM CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA, COM RETENO PELA VENDEDORA DE 10% DO
QUE RECEBERA.RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E PROVIDO EM PARTE.
Data da Deciso 05/08/1997. rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Deciso: POR UNANIMIDADE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO E, NESSA PARTE,
DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL.

Acrdo RESP 119720/RS. DJ - DATA: 22/09/1997 - PG: 46482.

Relator Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR.
Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIO. 10%. DIREITO DE O
COMPRADOR RECEBER AS QUANTIAS PAGAS EM CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA, COM RETENO PELA VENDEDORA DE 10% DO
QUE RECEBERA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E PROVIDO EM PARTE.
Data da Deciso 05/08/1997. rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Deciso: POR UNANIMIDADE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO E, NESSA PARTE,
DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL.

Acrdo RESP 85936/SP. DJ - DATA: 21/09/1998 - PG: 00166

Relator Ministro SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA.
Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. PERDA DE PARTE DAS
PRESTAES PAGAS. PERCENTUAL QUE IMPE NUS EXAGERADO PARA O
PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO NA VIGNCIA DO CDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE DE REDUO PELO JUIZ. RAZOABILIDADE
DA RETENO DE 10% DAS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES. RECURSO
PARCIALMENTE ACOLHIDO.

17
 I - Assentado na instncia monocrtica que a aplicao da clusula penal, como pactuada no
compromisso de compra e venda de imvel, importaria em nus excessivo para o comprador,
impondo-lhe, na prtica, a perda da quase totalidade das prestaes pagas, e atendendo-se ao
esprito do que dispe o art. 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor, cumpre ao Juiz adequar
o percentual de perda das parcelas pagas a um montante razovel.
II - A jurisprudncia da Quarta Turma tem considerado razovel, em princpio, a reteno pelo
promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se em
conta que o vendedor fica com a propriedade do imvel, podendo renegoci-lo.
Data da Deciso 18/06/1998 rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Deciso: Por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento parcial.

Parece claro que tambm na hiptese em comento, o loteador dever se socorrer das
disposies do art. 26, V, da Lei n 6.766/79, para estabelecer a clusula penal segundo
critrios j definidos pela lei 10%, presente que a clusula penal dever consistir em
uma indenizao de danos e prejuzos razoveis (multa compensatria), jamais,
meramente punitiva.

O que exceder a esse percentual legal (10%), dever ser objeto de apreciao que
ultrapassa o limite de controle do Registrador exercido pela qualificao, diante da
impossibilidade formal de construir um processo interpretativo baseado em conceitos
jurdicos indeterminados, como a determinao do grau de abusividade dessa clusula,
visto que para isso devem concorrer elementos interpretativos contextuais que
somente podem ser aferidos na via judicial.29
Para esgotar a apreciao da matria na via administrativa, ante a insistncia do
loteador em manter clusula desse teor, o Oficial Registrador dever suscitar dvida
ao Juzo competente (Lei 6015/73, art. 198), embora seja limitadssimo o mbito de
apreciao desta, face a sua natureza administrativa.30

Dentro desta perspectiva, para atender ao princpio da legalidade, ser indispensvel

que do contrato-padro conste clusula dispondo expressamente sobre o percentual a
ser retido pelo vendedor, para a hiptese de resciso por culpa do compromissrio
comprador, cujo teto est fixado em 10% das prestaes que forem pagas, includo
nesse percentual eventuais honorrios do advogado do loteador.

A omisso na estipulao no contrato-padro de percentual limite, ou sua estipulao

maior, acarreta a impossibilidade extrajudicial do cancelamento do registro (art. 35),
devendo o interessado dirigir-se esfera jurisdicional, em via prpria, resguardadas a
ampla defesa e a instruo probatria, at obteno de sentena que produza coisa
julgada material, e ordene o cancelamento do registro do compromisso, cesso ou
promessa de cesso (LRP, art. 250, I).
29
cf. Afranio de Carvalho, op. cit., p. 230, na falta de disposio especial de lei, prevalecem, para o
regular alcance do exame, as disposies gerais que vigem para o juiz, a quem o oficial subordinado,
quando tem de pronunciar-se sobre um ato jurdico que apresente vcio que o impea de produzir o
efeito correspondente ao seu contedo. Essas disposies so as que permitem proclamar de ofcio, na
esfera administrativa, as nulidades de pleno direito do ato, que no podem ser supridas, mas, por outro
lado, vedam reconhecer de ofcio as anulabilidades, que exigem, na esfera contenciosa, processo
regular e sentena (Cd. Civ., arts. 146 e 152).
30
A natureza administrativa do procedimento da dvida do art. 198, da Lei 6.015/73, restringe o
mbito da liberdade para a produo de provas e apresentao de razes, exigveis em teses de direito
mais intricadas e questes de alta indagao, e que somente num processo ordinrio poderiam ser
suficientemente ventiladas.

18
A averbao do cancelamento somente poder ser feita sem interveno judicial, a
requerimento conjunto das partes contratantes, ou mediante prova de quitao da
devoluo na forma contratada (LRP, art. 250, II e III).

4. Clusula estipulando que em caso de resciso por inadimplemento do

adquirente, perder este as benfeitorias porventura introduzidas no imvel.

Essa clusula encontra vedao no art. 34 da Lei n 6.766/79. De acordo com esse
dispositivo, o adquirente deve ser tido como possuidor de boa f, a qual constitui
presuno legal jure et de jure, tendo por isso direito de reteno, at ser
convenientemente indenizado pelas benfeitorias necessrias ou teis, e ao
levantamento das benfeitorias volupturias, quando o puder fazer sem detrimento do
imvel (CC, art. 516).

H uma repulsa no direito ao enriquecimento de uma das partes contratantes em

prejuzo da outra; da, funcionar esse preceito como moderador de apetites vorazes, ao
proclamar a nulidade de qualquer disposio contratual em contrrio.

5 Clusula prevendo que o compromisso de compra e venda somente poder

ser transferido com expressa anuncia do loteador, mediante comprovante de
pagamento das prestaes at ento vencidas, e mediante o pagamento de
uma taxa de transferncia.

O art. 31 da Lei n 6.766/79 admite expressamente que por simples trespasse lanado
no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-
se a transferncia por meio de cesso ou de promessa de cesso, dos direitos e
obrigaes oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato j
perfeito e completo, independentemente de solenidades. desprezvel, para essa
operao a vontade do promitente vendedor, o qual ser cientificado pelas partes, ou
pelo Oficial Registrador, quando registrada a cesso, com as conseqncias inerentes.

Igualmente, no h necessidade de anuncia daqueles que compareceram como

cedentes ou promitentes cedentes, nos casos de sucessivas cesses, tendo por objeto o
mesmo lote.

Como a cesso normalmente envolve transferncia de direitos e obrigaes, de

crdito e de dbitos, esta poder ser feita em qualquer fase, mesmo que o devedor j
tenha sido constitudo em mora na forma do art. 32, da Lei n 6.766/79.

Fulminada tambm pela ilegalidade a cobrana da chamada taxa de transferncia.

Caso o contrato que instrumenta a cesso seja elaborado pelo prprio loteador, este
poder cobrar honorrios profissionais, se devidamente habilitado, porm, no h
porque essa circunstncia conste do contrato-padro, vez que cabe ao adquirente a
escolha do profissional para formalizao do ato.

19
6. Clusula prevendo o repasse do custo de obras de infra-estrutura aos futuros
adquirentes de lotes.

A regra contida no artigo 26, IV, da Lei n 6.766/79, aliada as disposies do Cdigo
de Defesa do Consumidor, impedem a aplicao de clusula nesse sentido no contrato-
padro.

que as obras de infra-estrutura so de responsabilidade exclusiva do empreendedor,

para o que presta garantia real e a rigor, a venda dos lotes somente se inicia uma vez
concludo o empreendimento. A regra que o Ato de Aprovao do loteamento seja
acompanhado do Termo de Verificao das obras exigidas pela legislao municipal. A
realizao dessas obras ps-vendas dos lotes, seguindo cronograma aprovado pela
poder pblico com durao mxima de quatro anos, constitui exceo.

A lei exige que do compromisso devem constar o preo do lote, j certo e

determinado, de sorte que o adquirente possa previamente conhec-lo, bem como o
prazo, forma e local de pagamento.

H que se destacar deciso normativa da Corregedoria Geral da Justia de So Paulo,

ante consulta de entidade dos Oficiais Registradores da Capital, onde foi fixado em
parecer da lavra do eminente Juiz Corregedor Marcelo Martins Berthe que "no de
ser registrado o parcelamento quando o contrato-padro referido no artigo 18, VI, da
Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979, contiver clusula que repasse para os
futuros adquirentes dos lotes o custo com as obras de infra-estrutura que devem ser
obrigatoriamente realizadas pelo loteador, ficando ainda claro que o preo dos lotes
deve ser certo e determinado, cumprindo que o adquirente possa conhec-lo
previamente, assim como a importncia devida em moeda corrente nacional, ou ainda
o prazo, forma e local de pagamento".31

O Registrador Srgio Jacomino escreve sobre esse assunto com muita propriedade.
Diz ele: Na verdade, nunca se cogitou de impedir que o custo das obras de infra-
estrutura fosse repassado aos futuros adquirentes. Impedir o repasse desses custos, ou
mesmo sustentar a impossibilidade de faz-lo, soa desarrazoado, mesmo aberrao, e
no mereceria maiores consideraes no fosse a insistente reiterao de um
argumento que peca pelo equvoco na formulao, ao deslocar a questo realmente
importante, consistente na forma em que se dar dito repasse e na determinao do
valor devido a cada tempo. O problema no reside, portanto, no repasse numa
economia de mercado no se imagina que uma empresa loteadora possa atuar,
colocando venda lotes urbanizados e no possa auferir com isso o maior lucro
possvel, obedecidas s regras do jogo.32

31
O r. parecer aprovado com efeito normativo pelo Des. Antnio Carlos Alves Braga, ento
Corregedor Geral da Justia de So Paulo, foi emitido no Processo CG. N 1.816/94, em que era
interessada a Associao dos Registradores Imobilirios de So Paulo - ARISP, e publicado no DOJ de
04/04/1995, pg. 38.
32
Srgio Jacomino, op. cit.

20
O assunto, entretanto, no pacfico e suscita problemas delicados. Recentemente, o
Superior Tribunal de Justia entendeu ser perfeitamente possvel o repasse dos custos
de obras de infra estrutura aos adquirentes de lotes em parcelamentos do solo urbano,
como se v do v. Aresto33:
Acrdo RESP 43735/SP. DJ - DATA:14/04/1997 - PG:12748
Relator Ministro SLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA
Ementa: DIREITO CIVIL. LOTEAMENTO DO SOLO URBANO (LEI 6.766/79). CLAUSULA
CONTRATUAL QUE PERMITE O REPASSE DE CUSTOS DAS REDES DE AGUA E ESGOTO
AOS ADQUIRENTES DOS IMOVEIS. VALIDADE. INEXISTNCIA DE VEDAO NA LEI.
RECURSO PROVIDO.
I - A LEI 6.766/79, QUE TRATA DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO, NO VEDA O
AJUSTE DAS PARTES NO TOCANTE A OBRIGAO DE CUSTEAR REDES DE AGUA E
ESGOTO NOS LOTEAMENTOS, SENDO VALIDA, PORTANTO, CLAUSULA CONTRATUAL
QUE PREVEJA O REPASSE DOS CUSTOS DE TAIS OBRAS AOS ADQUIRENTES DOS
LOTES.
II - O QUE A LEI 6.766/79 CONTEMPLA, NO SEU ART. 26, SO DISPOSIES QUE DEVEM
OBRIGATORIAMENTE ESTAR CONTIDAS NOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA
DE LOTES, REQUISITOS MINIMOS PARA A VALIDADE DESSES CONTRATOS, O QUE
NO SIGNIFICA QUE OUTRAS CLAUSULAS NO POSSAM SER PACTUADAS. EM
OUTRAS PALAVRAS, ALEM DAS INDICAES QUE A LEI PRESCREVE COMO
REFERENCIAS OBRIGATORIAS NOS CONTRATOS, PODEM AS PARTES, DENTRO DAS
POSSIBILIDADES OUTORGADAS PELA LEI DE PACTUAR O LICITO, RAZOAVEL E
POSSIVEL, CONVENCIONAR OUTRAS REGRAS QUE AS OBRIGUEM.
Data da Deciso 12/11/1996. rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA.
Deciso: POR MAIORIA, CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO, VENCIDO
O MINISTRO RUY ROSADO DE AGUIAR.

7. Previso de cobrana de taxa de administrao para a implantao do

loteamento.

Clusula nesse sentido deve ser rejeitada in limine pelo Oficial de Registro de
Imveis.

Naturalmente se justifica que a ocupao e uso do solo urbano demandem altos

investimentos de infra-estrutura para sua implantao, o que implica numa atividade
empresarial, embora presente a cooperao do empreendedor em processo de interesse
comunitrio.

O empresrio assume o risco de resultado do empreendimento em todos os seus

aspectos, cujo xito recompensado pelo lucro. Dele o encargo para implantao do
empreendimento dentro do prazo previsto no cronograma de obras aprovado pelo
poder pblico. Os custos ho de estar embutidos em sua totalidade no preo do lote.

O compromissrio comprador seria a ltima pessoa da terra a ser chamada para

interferir na atividade empresarial do loteador.

Caso as obras de infra-estrutura no sejam implantadas, compete ao Poder Pblico na

forma prevista no art. 40 da Lei n 6.766/79, promover a regularizao do
empreendimento, lembrado que por ocasio da aprovao do empreendimento foi

33
Internet: http://www.stj.gov.br

21
constituda garantia real a seu favor, em valor suficiente para realizao das obras de
infra-estrutura previstas no Plano de Loteamento, sem prejuzo ainda da possibilidade
de levantamento de valores de depositados por prestamistas (Lei 6766/79, art. 38, 1
e art. 40, 1).

Se a garantia exigida pelo Poder Pblico pereceu ou se mostra insuficiente para

atender a regularizao do loteamento, no ser o compromissrio responsvel pela
incria da administrao pblica, complementando os valores. Esta dever promover a
regularizao, ressarcindo-se posteriormente mediante responsabilizao da
autoridade ou agente que aprovou o empreendimento sem exigir garantia suficiente,
ou mediante ao prpria contra o loteador.

8. Clusula estipulando que o comprador dever manter o terreno sempre

limpo, sob pena do vendedor mandar fazer a limpeza do imvel, cobrando-a
do comprador, cujo valor ser atualizado monetariamente e acrescido de
juros e multa.

O Oficial Registrador dever detectar desde logo em clusula desse teor, a busca pelo
loteador do exerccio do poder de polcia, cuja atividade indelegvel inerente a
administrao pblica, exercida por seus rgos nos limites da lei aplicvel, com
observncia do devido processo legal e, tratando-se de atividade que a lei tenha como
discricionria, sem abuso ou desvio de poder (CTN, art. 78).

De fato, como assinala o clssico J. Cretella Jr., pode-se dizer, pois, que polcia a
operao que tem por fim assegurar por via geral ou individualmente,
preventivamente e por certas medidas apropriadas (que constituem seu objeto), a
tranqilidade, a segurana e a salubridade pblicas, a fim de prevenir as ofensas aos
direitos e propriedades dos indivduos que poderiam resultar numa falta de
tranqilidade, de segurana ou de salubridade.34

Evidentemente o compromissrio comprador dever observar as exigncias sanitrias

e de posturas da cidade onde se localiza o lote compromissado, porm, o
estabelecimento desse arbtrio ao loteador daria azo a abusos inadmissveis no atual
estgio da sociedade.

Ademais, o exerccio dessa atividade pela administrao pblica gera a imposio de

uma taxa (cf. art. 145, II, CF e art. 77, CTN) sujeita ao controle de legalidade. Essa
taxa dever ser suportada pelo adquirente, caso desatendidas as normas
regulamentares ou notificaes sanitrias, acrescida de eventuais sanes.

Caso o loteador atenda as exigncias de posturas decretadas pela municipalidade ou

cumpra as notificaes das autoridades sanitrias, mandando fazer a limpeza do lote, a
soluo que se coaduna com os princpios adotados em nosso direito dentro do
conceito de gesto de negcios, podendo ser ampliado at a noo de gesto
imprpria, o da espontaneidade na interveno e reembolso das despesas

34
Jos Cretella Jnior, Curso de direito administrativo, 14 ed., Rio de Janeiro, Forense, 1995, p. 526, n. 378.

22
necessrias ou teis que houver feito, com os juros legais e atualizao monetria,
desde o desembolso. (arts. 1.338, 1.339 e 1.340, CC).

9. Clusula estipulando indexao mltipla concorrente.

Comporta ponderar que sendo o lucro o objetivo fundamental estrutural do loteador,

pelo menos o em sua maioria, contratos existem nos quais as regras pendem para o
lado econmico e sucessivamente se interpolam clculos aritmticos e financeiros
nocivos ao consumidor, para o qual parece no ter outra alternativa seno cumpri-la,
porque assim contratado.

Permitir que o loteador, direta ou indiretamente, de seu puro alvedrio escolha

posteriormente o ndice da respectiva variao, seria prestigiar a superioridade
econmica daquele em detrimento do hipossuficiente. Da a enrgica vedao legal.

Clusula nesse sentido fere o princpio da adequao do ndice. Nas dvidas

indexadas a prestao devida no determinada, porm determinvel. Isto quer dizer
que a variao do ndice acarreta a determinao do valor. A multiplicao dos ndices
concomitantemente aplicveis amplia abusivamente os critrios de determinao da
dvida, aniquilando o j referido princpio da adequao do ndice.35

Nessa linha a jurisprudncia do TJSP como se v da ementa do v. Acrdo em foi

relator o Des. Dias Tatit (RT 658/99), do seguinte teor: No se pode deixar ao
alvedrio de uma s das partes contratantes a escolha de ndice substituto para corrigir
prestaes de contrato, notadamente quando somente esta auferir vantagens dessa
substituio.

Da mesma forma, o dlar no aceito como indexador. O art. 1 do Decreto-Lei n

857, de 11 de setembro de 1.969, fulmina de nulidade absoluta os contratos exeqveis
no Brasil, que estipulem pagamento em ouro ou moeda estrangeira. Quando houver
correo, esta dever sujeitar-se a aplicao de algum ndice oficial.36

O estabelecimento de condio dessa natureza no contrato-padro deve chamar a

ateno do Registrador para acionar o sistema de freios, em harmonia com a tendncia
da absoro de direitos e garantias individuais, estimulados pelo Cdigo do
Consumidor.

10. Clusula-Mandato constituio de procuradores para concluir ou realizar

outro negcio jurdico pelo adquirente do lote, como por exemplo: firmar
contrato de prestao de servios, emitir cambiais, etc.

Da listra negra de clusulas abusivas proibidas de forma direta no art. 51 do Cdigo de

Defesa do Consumidor, e que devem ser combatidas pelo expedito exame do Oficial
35
cf. Ary Jos de Lima, Kiotsi Chicuta e Srgio Jacomino, op. cit., p. 34 com apoio em estudo de
Alcides Tomasetti Jnior.
36
Vide Acrdo publicado na RJTJSP 125/372, Rel. Des. Mohamed Amaro.

23
Registrador, esto listadas no inciso VIII as clusulas que imponham representante
para concluir ou realizar outro negcio jurdico pelo consumidor. Resguarda-se assim
o consumidor de ser surpreendido por obrigaes em seu nome e por sua conta
contradas por terceiros, que poder lev-lo a situaes injustificveis.

A razo para a proibio de tal clusula reside na possibilidade de existncia de

conflito entre o interesse do mandante e o do mandatrio, o que descaracterizaria a
essncia do instituto jurdico do mandato, visto que o mandatrio agiria no no
interesse do consumidor, porm em seu prprio benefcio, ou do loteador.

A concluso do mesmo ou de outro negcio jurdico deve ser feita pelo prprio
compromissrio ou atravs de procurador de sua confiana, jamais por interposta
pessoa nomeada no contrato, ou no pre-contrato, ou no documento de reserva de lote.

bom que fique bem claro que esses instrumentos no se prestam a recepcionar
clusula mandato com essas finalidades, nem mesmo quando o compromisso de
compra e venda for celebrado por escritura pblica perante Tabelio de Notas.

Evidentemente existem situaes em que a clusula mandato no manifesta a

ocorrncia de conflito de interesses entre o loteador e o compromissrio comprador do
lote, como por exemplo: nomear procurador para atualizar a situao cadastral do
imvel junto a municipalidade. um caso em que enseja a possibilidade de
estipulao de tal clusula no contrato-padro, o que permite afirmar-se que a
proibio no absoluta.

Tenha-se, no entanto, presente que o Cdigo de Defesa do Consumidor no exige a

comprovao da efetiva existncia do conflito de interesse, contentando-se com a
mera possibilidade de que tal conflito possa ocorrer, cabendo assim ao loteador o nus
de provar que a clusula-mandato pretendida no abusiva nos termos da lei, o que
aconselha a no adoo de clusula dessa natureza no contrato-padro.

11. Clusulas com redaes obscuras ou imprecisas.

Exemplifico este tpico com a seguinte clusula que peca pelo seu aspecto formal:

Em caso de inadimplemento o adquirente sujeitar-se- s disposies do art. 32 e

seguintes da Lei n 6.766/79.

Ora, uma clusula contratual desse jaez fere frontalmente o art. 46 do CDC onde se
exige que seja dada ao consumidor a oportunidade de tomar conhecimento prvio ou
simultneo do contedo do contrato, sem que para isto tenha que recorrer a textos ou
documentos apartados, comprometendo assim a transparncia contratual.

Se essa exigncia no for cumprida, o contrato no obrigar o aderente e incumbir ao

fornecedor o nus da prova de que foi dada a oportunidade exigida, pois que segundo
as regras ordinrias de experincia tais contratos so assinados sem serem lidos (art.
6, VIII).
24
Ainda sob o aspecto formal da clusula, exige-se que os instrumentos de contratos no
sejam redigidos de modo a dificultar a compreenso em seu sentido e alcance ao
homem de cultura mediana, utilizando-se para isto o predisponente de termos jurdicos
ou de vocbulos de difcil compreenso, ou ainda de meno a nmeros de leis,
decretos, portarias, etc. Essa exigncia encontra supedneo no pargrafo 3 do art. 54,
o qual exige que os contratos de adeso escritos sejam redigidos em termos claros e
com caracteres ostensivos e legveis, de modo a facilitar sua compreenso pelo
consumidor.

Por isso mesmo, a obscuridade ou ambigidade de tais clusulas interpretada contra

o estipulante ou disponente, contra o loteador. (art. 47).

11. Clusulas restritivas redigidas sem destaques.

Permite a lei 6.766/79 que o parcelador imponha restries urbansticas convencionais

ao loteamento, como por exemplo: no permitir o desdobro de lote, vedar a construo
de prdios comerciais e industriais, fixar metragem de recuo da construo, limitar o
nmero de pavimentos de edifcios, etc.

Essas limitaes convencionais so supletivas legislao pertinente que define a

poltica urbanstica do Municpio ou do Distrito Federal, e devem constar do contrato-
padro (art. 26, VII), juntamente com as restries urbansticas impostas pelo Poder
Pblico, tanto aquelas gerais referentes ao zoneamento, como as restries especiais
impostas ao empreendimento imobilirio em si.

Para satisfao dos princpios bsicos de proteo econmica do consumidor, exige a

lei (art. 54, 4) que clusulas onde constam essas restries sejam redigidas com
destaque, permitindo imediata e fcil compreenso. Esses destaques podero ser em
grifo ou sublinha, negrito, itlico, ou outra forma que chame a ateno do
compromissrio para o fato e permita uma avaliao real e correta
do negcio entabulado, sem induzimento deste a erro por falha na
compreenso.

12. Clusula dispondo sobre eleio de foro ou domiclio contratual.

Como sabido, o consumidor tem pleno acesso justia. Toda clusula que venha
restringir o exerccio de direitos do consumidor tem-se como clusula abusiva.

A regra do art. 42 do Cdigo Civil, segundo a qual nos contratos escritos podero os
contratantes especificar domiclio onde se exercitem e cumpram os direitos e
obrigaes deles resultantes, deve ser agora analisada luz do Cdigo de Defesa do
Consumidor, mxime das disposies de seus artigos 51, IV e 101, I, as quais vedam o
desequilbrio contratual, tornando ineficaz a disposio sempre que ntido se estampe

25
o desequilbrio entre os contratantes, a benefcio exclusivo de um deles, em
detrimento do outro.37

13. Clusulas que determinem a utilizao compulsria da arbitragem.

O juzo arbitral uma instituio antiga caracterizada por procedimentos

relativamente informais, julgadores com formao tcnica ou jurdica e decises
vinculatrias sujeitas a limitadssima possibilidade de recurso. Seus benefcios so
utilizados h muito tempo, por conveno entre as partes. Embora o juzo arbitral
possa ser um processo relativamente rpido e pouco dispendioso, tende a tornar-se
muito caro para as partes, porque elas devem suportar o nus dos honorrios do
rbitro.38

Por isso, no de surpreender que o legislador entendeu que submeter o consumidor a

tal cenrio de disputa para defender seus interesses, realmente criaria uma situao de
desigualdade insuportvel, reagindo energicamente ao declarar a nulidade de clusula
nesse sentido (art. 51, VII).

A essa argumentao pode-se acrescer que de conformidade com o art. 1.072 e

seguintes do Cdigo de Processo Civil, ningum obrigado a submeter-se ao juzo
arbitral, se assim o no desejar. Por bvio que no pode a superioridade econmica do
loteador transformar em obrigatrio aquilo que facultativo, o que se consumaria na
imposio de semelhante clusula.

V. CONSIDERAES FINAIS:

Chego ao fim deste breve estudo concluindo que a relao da legislao urbanstica e
do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor com o Registro de Imveis, tem
balano altamente positivo, visto que esse sistema recebe do Registro Imobilirio uma
inestimvel colaborao pela profilaxia que exerce, tomando medidas eficazes para
interditar, a priori, clusulas e condies que se apresentem inquas e abusivas no
contrato-padro de parcelamento de solo urbano, as quais submetem-se ao exame
qualificador do Oficial por fora da Lei n 6.766/79 e do Cdigo de Defesa do
Consumidor, sem olvidar que os clientes em potenciais do empreendimento
parcelamento so oriundos das classes mais desfavorecidas .

Serpa Lopes em sua clssica obra Tratado dos Registros Pblicos afirma que o
problema do loteamento representa, ao mesmo tempo um problema social. 39 De fato,
em relao s classes mais desfavorecidas, proporciona um meio fcil, do ponto de
vista financeiro, de aplicao das pequenas economias, transformando em
proprietrios indivduos que nunca teriam imaginado semelhante realidade. Tambm o
loteamento tem um sentido moral pois que a habitao d famlia a identidade si
37
Agravo de Instrumento n 20.404-0, Mococa, Rel. Des. Ney Almada, 20/07/95, VU.
38
Mauro Cappelletti & Bryant Garth, Acesso Justia. trad. de Ellen Gracie Northfleet, Porto Alegre, Srgio
Antnio Fabris Editor, 1988, p. 82.
39
Miguel Maria de Serpa Lopes, Tratado dos Registros Pblicos, 3 ed., Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1955, v.
III, p. 42.

26
mesma, da sua organizao definida, evitando a instabilidade das favelas, dos cortios,
das invases e ocupaes, a par do fortalecimento do convvio no lar, desviando o
pater familias dos botequins, do jogo, do lcool, das drogas, da prostituio, etc.

Serve assim o Registro de Imveis como base para que as conseqncias jurdicas,
econmicas e sociais do parcelamento do solo urbano, sejam adequadamente
realizadas e regularmente tuteladas, cumprindo essa instituio relevante papel social,
na medida em que, virtualmente, evita o surgimento de litgios por seu carter
preventivo e cautelar, proporcionando garantia e equilbrio contratual, tudo em
homenagem segurana jurdica e a proteo do trfico.

Segue assim o Registro na busca de sua finalidade principal, consoante as sonoras

palavras do art. 1 da Lei de Registros Pblicos:

Art. 1. Os servios concernentes aos registros pblicos, estabelecidos pela legislao

civil para autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos, ficam sujeitos ao
regime estabelecido nesta lei. (grifei)

Parece claro que o Registro de Imveis no pode ser concebido como mero arquivo de
notcias, nem tampouco como simples fonte de informao, como querem alguns, que
chegam a pregar a extino dessas serventias. A publicidade do Registro de Imveis
no Brasil, a par da exteriorizao dos atos e negcios jurdicos levados a seus livros e
arquivos, facilitando sua cognoscibilidade, tem como finalidade principal a segurana
jurdica, gerando os efeitos decorrentes da existncia e da validade da situao
registrada, em virtude do princpio da presuno adotado no art. 859 do Cdigo Civil.

Junto aos dois tipos de publicidades - publicidade notcia e publicidade constitutiva,

existe o aspecto da publicidade como controle da legalidade que se constitui na
qualificao pelo Oficial de Registro de Imveis, verdadeiro juiz territorial que
somente inscreve aqueles atos que atendem s disposies legais, rechaando aqueles
que padecem de defeitos que impedem seu acesso aos livros registrais.40

Como sntese de tudo quanto foi dito quero ressaltar que neste limiar do sculo XXI,
cabe aos Registradores de Imveis enquanto operadores do direito, a interpretao e
aplicao das normas de acordo com o sentido social do tempo presente, atendendo
especialmente a seu esprito e finalidade, sensvel que o direito moderno vem
empreendendo esforos cada vez mais numerosos e cada vez mais perceptveis em
todos os ordenamentos jurdicos no sentido de tornar mais concreta a igualdade entre
todos os cidados, alis, esta inteligncia do art. 5 da Lei de Introduo ao Cdigo
Civil.

Cumprindo seu papel fidedignamente, a restaurao e a consolidao do prestgio do

lbum imobilirio sero conseqncias inevitveis, suficientemente fortes para
responder os desafios do sculo que esta se aproximando, trazendo inovaes sociais,
culturais, econmicas, polticas, e principalmente, tecnolgicas, as quais devem ser
40
Jos Mara Corral Gijn. La publicidade registral de las situaciones jurdicas urbansticas, Madrid, Colegio
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, 1996, p. 289.

27
absorvidas pelo direito, pena de comprometimento ainda maior de nossas instituies
por no responderem s necessidades modernas exigidas pela vida atual.

28