Construo Civil II

Seminrio 1: Legalizao das obras

Ttulo: Incorporao

Autores:
Marcos Vincius, Thaysa Cristina, Anderson Galindo e Andr de
oliveira.

Semestre: 1/2017 Data: 10/07/2017

Resumo

Este trabalho tem como propsito o entendimento prtico e exemplificado

de como funciona e o que a Incorporao. No setor da construo civil
comum o uso desse processo para a venda de empreendimentos de
maneira legal e rentvel. Fez-se pesquisas em bibliografias e uma visita a
uma construtora onde esse processo j foi feito, com o intuito de
trazermos a sala a incorporao encontrada no dia a dia da engenharia
civil. Concluindo assim que a incorporao uma manobra muito utilizada
no setor imobilirio, facilitando o desenvolvimento e a captao das
construes com menores riscos para o incorporador e o comprador.
 Conceito
O estatuto jurdico da incorporao vem regulamentado pela Lei 4.591, de 16/12/64, que dispe
sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. Por incorporao imobiliria
entende-se a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para venda total ou
parcial de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas (art. 28).
Reportagem de Vincius Segalla Construo Mercado 63 - outubro de 2006, http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-
incorporacao-construcao/63/artigo281569-1.aspx

Incorporao
(latim incorporatio, -onis)
substantivo feminino
1. Ato ou efeito de incorporar; reunio; juno.
incorporao imobiliria
[Brasil] Conjunto de atividades para construir e promover um edifcio ou conjunto de edifcios e com-
ercializar as suas fraes. "incorporao", in Dicionrio Priberam da Lngua Portuguesa [em linha], 2008-
2013, https://www.priberam.pt/dlpo/incorpora%C3%A7%C3%A3o.
 Objetivos
A incorporao tem por objetivos:

Garantia de empreendimentos com acompanhamento profissional e jurdico;

Maior autonomia dos compradores/proprietrios;
Responsabilizao do incorporador quanto ao planejamento e entrega do imvel, sendo este
dono ou no do terreno;
Desassociar os bens do incorporador quanto o empreendimento;
Minimizao tributria e fiscal;
Facilidade para obteno de capital, mediante compradores e bancos.
 Caractersticas
Incorporador ( incorporao definida pela atividade e no pela qualificao do
sujeito que a promove);
No h qualificao profissional ou registro,
Proprietrio do terreno; o promitente comprador; o promitente cessionrio; o construtor e o
corretor de imveis.
Terrenos prprios ou busca destes no mercado;
Projeto, Documentao e recolhimento de capital (poupana popular)por
parte do incorporador;
Prdio ou condomnio coletivo, com unidades imobilirias autnomas;
A incorporao finda com a venda total das unidades.
 Modalidades
a) Construo por conta e risco do incorporador;

b) Construo por empreitada;

c) Construo por administrao.

 Modalidades
Construo por conta e risco do incorporador: no existe figura jurdica da comisso
de representantes, o incorporador compromete-se a construir e vender as futuras
unidades a preo e prazo certo. A comercializao dos imveis poder ocorrer na
planta ou quando estiver em construo ou j concluda.
Construo por empreitada(preo fechado): a obra construda por empresa
(empreiteira) terceirizada pelo incorporador, ou por ele prprio tambm, havendo a
figura jurdica da comisso de representantes. A responsabilidade recai nos ombros
do construtor ou do incorporador. planta padro, preo pr-estabelecido.
Construo por administrao(preo de custo): a mais arriscada para o comprador,
pois aqui o condomnio composto pelos adquirentes obrigado a custear a obra. H a
figura jurdica da comisso de representantes, responsvel pelo pagamento do custo
integral da obra, alm de ter o dever de zelar pelo tempo de construo e pela
qualidade dos materiais usados no empreendimento, aqui no o construtor ou
incorporador o nico responsvel pela obra.
 Tipos
Um conjunto de casas trreas ou assobradadas situadas em terreno comum (casas,
jardim, quintal, etc),
Um conjunto de prdios de dois ou mais andares contendo unidades autnomas,
Um nico edifcio composto de unidades autnomas localizado em terreno em partes
ideais .
 Tipos
Esse tipo de imvel tambm conhecido como condomnio residencial, onde
encontram-se unidades autnomas com reas comuns a serem monitoradas
por todos os moradores (praas, guarita, segurana e etc.)
So os condomnios verticais, onde diversos edifcios encontram-se com
reas comuns de convivncia (playgrounds,praas,guaritas e etc.) e devem
ser monitorados por seus compradores,
Neste tipo encontra-se um nico edifcio, onde faz-se a venda das unidades
individuais e tm-se como rea comum o playground, as reas de circulao e
garagens apenas, sob monitoramento de seus compradores tambm.
Fluxograma

Retirado de :http://www.vasallo.com.br/
 Etapas
Novos negcios: o incorporador encontra um terreno e vai ao projetista
idealizar o imvel
Apoio: para garantir a eficincia e legalidade da incorporao faz-se o
oramento e composio prvia de valores, os estudos necessrios e a
burocracia que dever ser seguida;
Com o projeto executivo pronto tem-se o produto de venda e faz-se o projeto
legal para a fiscalizao dos rgos pblicos;
Assim prope-se sociedade a incorporao, fazendo banners e panfletos de
divulgao(marketing) e acionando os corretores para a venda.
Concludas as etapas burocrticas e tendo o projeto e o oramento em mos
faz-se o lanamento do empreendimento.
Com as vendas iniciadas e sendo realizadas as compras comea a contruo,
que finda com a entrega de 100% dos imveis, encerrando assim essa
incorporao.
 Documentos necessrios
Cpia autenticada do ttulo Aquisitivo do imvel; Cpia autenticada do ato constitutivo (se pessoa jurdica) e
alteraes se houverem, e se pessoa fsica, dos documentos de identificao pessoal, da proprietria do
empreendimento;
Certido Negativa de Impostos expedida pela Prefeitura do Municpio;
Certido expedida pelos ofcios de protestos, pelos distribuidores forenses cveis e Justia Federal na Capital em
nome da incorporadora;
Certido de filiao vintenria de propriedade, relativa o terreno destinado a incorporao;
Projeto arquitetnico aprovado; Clculo das reas de edificao; Quadro das fraes ideais de terreno das
unidades autnomas;
Alvar de construo;
Memorial descritivo das especificaes da obra; Avaliao do custo global da obra; Minuta da futura conveno de
condomnio; Declarao sobre o estacionamento coletivo; Declarao sobre o prazo de carncia; Declarao sobre
o pagamento do preo do terreno condominial;
Declarao sobre o instrumento pblico de mandato a que se refere o pargrafo 1 do artigo 31 da Lei 4.591/64;
Atestado de idoneidade financeira expedido em nome da Incorporadora;
Histrico dos ttulos de filiao;
Certido Negativa de Dbito (CND) do INSS em nome da incorporadora.
 Documentos necessrios
Imagens com exemplos dos documentos mencionados

Documento: Projeto arquitetnico.

Fonte: http://verticalprojetos- Documento: Certido negativa do INSS. Documento: Alvar de construo.
eng.blogspot.com.br/p/projetos-arquitetura-e-
urbanismo.html. Fonte:http://alessandrastrazzi.adv.br/direito- Fonte:http://espacoqualidadedevida.com.br/doc
previdenciario/cnd-inss/ umentos.htm
 Processos necessrios
Quando faz-se a incorporao associada a um programa governamental,
como o Minha Casa Minha Vida, ou com financiamento bancrio, como a
caixa econmica, faz-se necessrio o uso dos seus aplicativos para o controle
das unidades imobilirias.
Para a obteno de documentaes faz-se o uso do site da prefeitura por
exemplo, conseguindo assim certides, notas e recibos provisrios,
A sondagem e medies topogrficas fazem-se necessrias para saber se
aquele terreno est apto para a construo e se tem as dimenses iguais as
informadas em sua documentao.
 Processos necessrios
Imagens com exemplos dos processos mencionados

Documento: Aplicativo cobrana caixa Processo: Sondagem.

Documento: aplicativo da prefeitura. Fonte:http://www2.maringa.pr.gov.br/site/index.p
Fonte:https://www.youtube.com/watch?v=tS0Aj
Fonte:https://barreiras.saatri.com.br/ hp?sessao=d7422a143755d7&id=30612
UW2uA4
 Problemas
Falhas legislativas:
Falta de qualquer qualificao especial e do registro do incorporador em qualquer
rgo de controle de classe
Afeta todas as etapas da incorporao especialmente as iniciais.
Embora a Lei de Incorporaes preveja em seu art. 32 a necessidade de ser levada a
arquivo uma gama extensa de documentos no Registro de Imveis, no h qualquer
garantia de que o incorporador v mesmo direcionar os recursos captados no
desenvolvimento da obra objeto de projeto j aprovado. Soluo: regime de
afetao.
Afeta principalmente a fase da construo do empreendimento.
Capacidade financeira do incorporador no fica clara(idoneidade financeira).
Pode afetar todas as etapas, principalmente a aprovao perante os rgos pblicos e a
prpria construo.
 Exemplo na obra
Construtora Solare, onde diversos empreendimentos usam da incorporao
para desenvolver-se.
Edifcio Santorini: Obra localizada na rua campos salles no bairro Sandra
Regina. Nesse novo imvel, com 21 pavimentos, V-se que segue:
Incorporao imobiliria modalidade preo fechado, com 5 plantas padres a
escolha do cliente e vendidas por corretores associados a construtora;
Tipo nico: um edifcio com 34 unidades autnomas em 17 pavimentos, sendo
os outros garagem, playground e lojas.
Seu incorporador so os prprios donos da empresa,
O financiamento da obra feito atravs da caixa econmica, por parte de
cada um dos compradores, sendo a empresa responsvel pela execuo e
entrega das unidades no prazo determinado: Junho de 2020.
 Exemplo na obra
Para a realizao da construo fez-se uso de diversos passos do fluxograma:
Para a aprovao do empreendimento por parte dos rgos pblicos foi feito o
projeto arquitetnico pela arquiteta( e tambm um dos incorporadores), que
no fluxograma chamado de projeto executivo.
Ouve uma cerimnia de lanamento , onde foram apresentadas as plantas e
valores para venda, juntamente com o cronograma proposto. Em seguida o
incio da obra deu-se com a marcao dos pilares e est na fase de
escavao das sapatas.
Outro item do fluxograma que pode ser exemplificado so as vendas, onde,
na construtora, h um stand de vendas para corretores que recebem
comisso a cada unidade autnoma vendida.
 Exemplo na obra
As certides negativas dos clientes so expedidas a cada compra e a da
construtora foi entregue juntamente com o projeto legal aos rgos pblicos,
assim como os demais documentos.
O projeto arquitetnico foi entregue e o alvar de construo foi expedido.

Documento: uma das plantas Documento: Alvar de construo.

arquitetnicas. Fonte: Construtora Solare. Documento: Certido negativa.
Fonte:https://www.solareconstrutora.com.br Fonte: http://www.caixa-pis.com/cnd-inss/
 Exemplo na obra
Uma dificuldade encontrada foram as dimenses do terreno declaradas na
escritura e as encontradas em campo. Houve disparidade entre os valores o
que gerou alteraes no projeto arquitetnico.
A grande quantidade de documentao pedida aos compradores e a
incorporadora faz o processo de venda ser desacelerado, o que leva o capital
para a construo demorar a chegar a construtora.
 Referncias
Incorporao. Disponvel em: https://www.priberam.pt/dlpo/incorpora%C3%A7%C3%A3o. Consultado
em: 30/06/2017.
Breve analise sobre incorporao imobiliria.http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI34366,91041-
Breve+analise+sobre+a+incorporacao+imobiliaria. Consultado em: 02/07/2017.
O que incorporao, incorporadora e construtora?. Disponivel em:
http://www.digitalimobi.com.br/blog/mercado/mercado-imobiliario/incorporacao-incorporadora-
construtora/. Consultado em: 30/06/2017.
Imoveis a venda. Disponvel em: http://solareconstrutora.com.br/imoveis/imoveis-venda. Consultado
em: 06/07/2017.
Espcies de construes na incorporao imobiliria.Disponvel em:
http://mercadanteadvocacia.com/artigo/especies-de-construcao-nas-incorporacoes-imobiliarias/ .
Consultado em: 06/07/2017.
Breve estudo sobre a atividade de incorporao imobiliria. Disponvel em:
https://jus.com.br/artigos/18539/breve-estudo-sobre-a-atividade-de-incorporacao-imobiliaria.
Consultado em: 07/07/2017.
Final
Construo Civil I
Seminrio 1: Legalizao das obras

Ttulo: Incorporao.

Tempo para perguntas