Condomnio geral e edilcio

Condomnio geral
Diz-se que existe um condomnio geral quando duas ou mais pessoas possuem
direito de propriedade em relao a determinado bem (mvel ou imvel). Este
instituto encontra-se disciplinado nos arts. 1.314 a 1.330 do Cdigo Civil. Ex:
dois amigos resolvem comprar, em conjunto, uma casa de praia em conjunto.
Haver a um condomnio geral.

Condomnio edilcio
Ocorre o condomnio edilcio quando se tem a propriedade exclusiva de uma
unidade autnoma combinada com a copropriedade de outras reas de um
imvel.
Ex1: prdio residencial com seis andares de apartamentos e dois apartamentos
por andar. Tem-se um condomnio edilcio, considerando que cada dono do
apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autnoma
(apartamento), e as reas comuns do edifcio (piscina, churrasqueira, quadra
de esportes etc.) pertencem a todos os condminos.
Ex2: prdio comercial com vrias salas. Se determinado advogado compra uma
das salas para servir como seu escritrio, ele ter a propriedade individual
sobre a sala (unidade autnoma) e a copropriedade sobre as partes comuns
(corredores, recepo etc.).
O condomnio edilcio tratado nos arts. 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil.

Condomnio edilcio
Nomenclatura
A expresso condomnio edilcio um neologismo criado por Miguel Reale,
com inspirao no direito italiano, e quer dizer condomnio resultante de uma
edificao.
O condomnio edilcio tambm chamado de condomnio em edificaes ou
ainda de condomnio horizontal.
Vale ressaltar que, apesar de o condomnio edilcio ser tambm chamado de
condomnio horizontal, ele pode ser horizontal ou vertical. O condomnio edilcio
conhecido como condomnio horizontal por razes histricas, uma vez que,
quando surgiu esta forma de propriedade, o condomnio edilcio era apenas
horizontal. Atualmente, contudo, muito comum vermos condomnios edilcios
verticais.

Condomnio edilcio vertical e horizontal

muito comum a confuso feita entre as expresses condomnio horizontal e
vertical.
Normalmente, as pessoas pensam que condomnio vertical so os prdios, uma
vez que a construo para cima (vertical) e que o condomnio horizontal o
conjunto de casas. O critrio de distino, contudo, no este.
Em verdade, se a parede que separa as unidades for horizontal, ento o
condomnio horizontal. Por outro lado, se a parede for para cima, ento a
edificao ser vertical. Logo, em um prdio, os apartamentos so divididos por
andares, ou seja, as paredes que dividem os apartamentos so horizontais.
Desse modo, no caso de um prdio trata-se de um condomnio horizontal.
Se o condomnio for de casas, como elas esto lado a lado, a parede que as
separa vertical, de modo que se trata de um condomnio vertical.

Despesas condominiais (Cota ou taxa condominial)

Um dos deveres dos condminos o de pagar as despesas condominiais, que,
na linguagem cotidiana, so chamadas de cotas ou taxas condominiais. Esse
dever est previsto no art. 1.336 do CC:
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes
ideais, salvo disposio em contrrio na conveno;

Prazo prescricional
Qual o prazo prescricional para cobrana de cotas condominiais?
5 anos, contados dos dia seguinte ao vencimento da prestao.
O STJ, sob a sistemtica do recurso especial repetitivo, definiu a seguinte tese:
Na vigncia do Cdigo Civil de 2002, quinquenal o prazo prescricional
para que o condomnio geral ou edilcio (horizontal ou vertical) exercite
a pretenso de cobrana da taxa condominial ordinria ou
extraordinria constante em instrumento pblico ou particular, a
contar do dia seguinte ao vencimento da prestao.
STJ. 2 Seo. REsp 1483930-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomo, julgado em
23/11/2016 (recurso repetitivo).

Segundo o STJ, a cobrana de cota condominial enquadra-se na previso do

art. 206, 5, I do CC-2002:
Art. 206. Prescreve:
5 Em cinco anos:
I a pretenso de cobrana de dvidas lquidas constantes de instrumento
pblico ou particular;

O dbito decorrente da taxa condominial pode ser considerado uma

dvida lquida?
As cotas condominiais so lquidas desde o momento em que seu valor
definido na assembleia geral de condminos.
O prprio CPC/2015 considera que os dbitos decorrentes de cotas
condominiais so dvidas lquidas, tanto que so considerados como ttulo
executivo extrajudicial:
Art. 784. So ttulos executivos extrajudiciais:
(...)
X - o crdito referente s contribuies ordinrias ou extraordinrias de
condomnio edilcio, previstas na respectiva conveno ou aprovadas em
assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Para se enquadrar no art. 206, 5, I, do CC, exige-se que a dvida

tenha sido contrada por meio de um instrumento pblico ou particular?
NO. O art. 206, 5, I, do CC/02 exige apenas que a dvida seja lquida e que
ela esteja demonstrada (documentada) em um instrumento pblico ou
particular. No necessrio que a dvida tenha sido contrada em um desses
instrumentos.

Ok. A cota condominial uma dvida lquida. Mas ela constante de

instrumento pblico ou particular como exige o art. 206, 5, I, do CC?
SIM. A taxa condominial decorre da lei (art. 1.336, I, do CC), mas alm disso
ela previamente decidida e seu valor definido em assembleia geral. A ata
dessa assembleia (instrumento particular) dever instruir a petio inicial da
execuo para comprovao do dbito cobrado. Logo, esta dvida lquida est
sim documentada em um instrumento particular.
CC-1916
A ttulo de curiosidade, no Cdigo Civil de 1916, o prazo prescricional para a
cobrana de taxa condominial era de 20 anos (art. 177).