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O Condomnio por Unidades

Autnomas

Introduo

Noes Gerais

Legislao:
O condomnio por unidades autnomas regula-se pela Lei 4.951 de
16.12.64, com as alteraes da Lei 4.864, de 29.11.65.

Espcies de Condomnio por Unidades Autnomas:


a) predial (Lei 4.951);
b) de casas ou terrenos (regula-se pela lei de parcelamento do solo e
subsidiariamente pela Lei 4.951).

Conceito:
No condomnio especial, cada condmino proprietrio individual de
sua unidade autnoma, e, ao mesmo tempo, comunheiro de certas partes
do imvel, que so de uso coletivo. Tal comunho no pode se desfeita
unilateralmente, por se tratar de um condomnio especial.

Art. 1. - As edificaes ou conjunto de edificaes, de um


ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades
isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no
residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte,
objetivamente considerados, e constituir, cada unidade,
propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei.

1. - Cada unidade ser assinalada por designao


especial, numrica ou alfabtica, para efeitos de
identificao e discriminao.

2. - A cada unidade caber, como parte inseparvel,


uma frao ideal do terreno e coisas comuns, expressa
sob forma decimal ou ordinria.

Condomnio por Unidades Autnomas e o Condomnio Ordinrio


(Cdigo Civil):

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As principais diferenas entre os dois institutos que o condomnio por
unidades autnomas indissolvel e inalienvel, ao passo que no
condomnio qualquer das partes podem dissolv-lo e tambm pode ser
alienado.

Natureza Jurdica do Condomnio por Unidades


Autnomas

um instituto sui generis, pois a fuso de uma srie de institutos


(direito de propriedade, condomnio e obrigaes)
a) direito de propriedade: as partes;
b) condomnio: refere-se s partes comuns, e estas ainda podem ser
pro indiviso ou pro diviso;
c) obrigaes: complexas, societrias e propter rem.

Condomnio Pro Diviso: aquele em que possvel se


distinguir a parte pertencente a cada condmino.

Elementos do Condomnio

1. Propriedade Exclusiva:

Art. 2. - Cada unidade com sada para a via pblica,


diretamente ou por processo de passagem comum, ser
sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva,
qualquer que seja o nmero de suas peas e sua
destinao, inclusive (vetado) edifcio-garagem, com
ressalva das restries que se lhe imponham.

1. - O direito guarda de veculos nas garagens ou


locais a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de
edificaes ser tratado como objeto de propriedade
exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo
sejam impostas por instrumentos contratuais adequados,
e ser vinculado unidade habitacional a que
corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao
ideal especfica de terreno.

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2. - O direito de que trata o 1. deste artigo poder
ser transferido a outro condmino, independentemente
da alienao da unidade a que corresponder, vedada sua
transferncia a pessoas estranhas ao condomnio.

3. - Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas


fraes ideais de terreno especficas.

2. Condomnio do Terreno e Objetos (rea Comum):

Art. 3. - O terreno em que se levantam a edificao ou o


conjunto de edificaes e suas instalaes, bem como as
fundaes, paredes externas, o teto, as reas internas de
ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares
de direito aquisio destacada da respectiva unidade.
Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por
qualquer condmino (vetado).

Natureza Societria:
Personalidade (ente moral, representado pelo sndico). H entendimento
de que o condomnio pessoa jurdica (Limongi).

Obrigaes Propter Rem:


Abrange os encargos convencionais (art. 12) e os encargos fiscais (art.
11).

Art. 4. - A alienao de cada unidade, a transferncia de


direitos pertinentes sua aquisio e a constituio de
direitos reais sobre ela independero do consentimento
dos condminos (Vetado).

Pargrafo nico. A alienao ou transferncia de direitos


de que trata este artigo depender de prova de quitao
das obrigaes do alienante para com o respectivo
condomnio.

O Condomnio Ordinrio

Art. 5. - O condomnio por meao de parede, soalhos e


tetos das unidades isoladas regular-se- pelo disposto no
Cdigo Civil, no que lhe for aplicvel.

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Art. 6. - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se-
pelas disposies de direito comum o condomnio por
quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade
autnoma.

Constituio do Condomnio

O Ato de Instituio:
O ato de instituio do condomnio pode ser realizado sobre prdio por
construir, que a hiptese mais, comum, ou sobre prdio j construdo.
No primeiro caso, ato do incorporador que, obrigatoriamente, deve
inscrever seu empreendimento no Registro de Imveis. No segundo
caso, caber ao proprietrio instituir o condomnio; ele, que era
proprietrio nico, resolve transformar seu imvel em propriedades
parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas as unidades
autnomas. Seu ato poder ser inter vivos, sempre atravs de registro,
ou causa mortis (testamento). Observe-se que possvel que sejam
vrios donos do prdio construdo, sendo a situao do condomnio
tradicional at o momento em que se resolvem instituir o condomnio em
edificaes.

Art. 7. - O condomnio por unidades autnomas instituir-


se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio
obrigatria, no Registro de Imveis, dele constando: a
individualizao de cada unidade, sua identificao e
discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e
partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a
descrio interna da unidade.

Conjunto de Edificaes

Art. 8. - Quando, em terreno onde no houver edificao, o


proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio deste
ou promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de
uma edificao, observar-se- tambm o seguinte:
a) em relao s unidades autnomas que se constiturem
em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a
parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela
eventualmente reservada como de utilizao exclusiva
dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponder s unidades;

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b) em relao s unidades autnomas que constiturem
edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a
parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que
eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva,
correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que
podero ser utilizadas em comum pelos titulares de direito
sobre os vrios tipos de unidades autnomas;
d) sero discriminadas as reas que se constiturem em
passagem comum para as vias pblicas ou para as
unidades entre si.

A Garagem

Art. 2 ... 1. - O direito guarda de veculos nas


garagens ou locais a isso destinados nas edificaes ou
conjuntos de edificaes ser tratado como objeto de
propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao
mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais
adequados, e ser vinculado unidade habitacional a que
corresponder, no caso de no lhe ser atribuda frao
ideal especfica de terreno.

Tipos de Garagem:

1) Vaga Individual com Frao Especfica:


garagem demarcada, individualizada, que preenche todos os
requisitos para ser reconhecida como unidade autnoma. Sua
localizao determinada, com divisas inconfundveis. Tem frao ideal
especfica, desvinculada da frao do apartamento e tem acesso direto,
ou por meio de rea comum, via pblica. Como consequncia, possui
matrcula prpria no Registro de Imveis.

2) Vaga Demarcada com Frao Comum:


Estipulada em Conveno de Condomnio a unidade autnoma a que
pertena, estando demarcado o local. No h frao ideal especfica do
terreno para cada espao destinado a estacionamento. Na maioria dos
casos grande parte das vagas no tm acesso direto ou indireto (sem
passar por outra vaga) para a via pblica.

3) Garagem Coletiva:

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simplesmente o estacionamento onde os condminos estacionam o
veculo onde encontrar vaga livre.

Jurisprudncia:

1) Em relao ao condmino que no participou da


conveno, no vale a clusula que probe o aluguel da
garagem (RT 407/377).

2) O titular de apenas uma vaga na garagem no pode


guardar ali a motocicleta, alm do automvel (RT
500/231).

A Conveno de Condomnio

Noes Gerais

Noes Iniciais:
A vida do condomnio regulada especialmente pela Conveno; trata-se
de documento escrito onde se prevem os direitos e deveres de cada
condmino. a estrutura legal mxima do condomnio.

Natureza da Conveno:
Do ponto de vista formal, a Conveno se assemelha a um contrato;
ato plurilateral realizado por escrito, como acontece com os contratos
em geral, porm do ponto de vista estritamente jurdico a Conveno
difere dos contratos por uma srie de razes, entre as quais a principal
a de que os contratos obrigam somente as partes contratantes, ou seus
herdeiros, enquanto a Conveno, uma vez aprovada, obriga a todos os
condminos, atuais ou futuros, e ainda eventuais ocupantes das
unidades autnomas.

Alterao da Conveno:
A alterao da conveno que envolver unidade autnoma, s ser vlida
com a aprovao de todos os condminos.
A assemblia geral no pode decidir contra a conveno.

Regulamento:
O Regulamento ou Regimento Interno apenas completa a Conveno;
independe de quorum especial, bastando, pois sua aprovao por
maioria de condminos presentes por ocasio de sua votao. Sua

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finalidade meramente interna, trazendo normas minuciosas sobre o
uso das coisas comuns. Em geral, podem ser lidos em tabuletas,
colocadas ao lado dos elevadores, no andar trreo. No podem suas
normas alterar ou ultrapassar as da Conveno.

Art. 9. - Os proprietrios, promitentes compradores,


cessionrios ou promitentes cessionrios dos direitos
pertinentes aquisio de unidades autnomas, em
edificaes a serem construdas, em construo ou j
construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de
Condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por
deliberao, em assemblia, aprovar o Regimento Interno
da edificao ou conjunto de edificaes.

1. - Far-se- o registro da Conveno no Registro de


Imveis bem como a averbao das suas eventuais
alteraes.

2. - Considera-se aprovada, e obrigatria para os


proprietrios de unidades, promitentes compradores,
cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e futuros,
como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as
assinaturas de titulares de direitos que representem, no
mnimo, dois teros das fraes ideais que compem o
condomnio.

Contedo da Conveno:
O contedo da Conveno, naturalmente , variar de acordo com as
necessidades de cada condmino, mas a lei fixou um contedo mnimo
obrigatrio:

3. - Alm de outras normas aprovadas pelos


interessados, a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e
as de condomnio, com especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos
condminos para as despesas de custeio e para as
extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas
funes;

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h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais
dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de
reserva;
l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
m) a forma e o quorum para a aprovao do Regimento
Interno quando no includos na prpria Conveno.

4. - No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o


art. 8., a Conveno de Condomnio fixar os direitos e as
relaes de propriedade entre os condminos das vrias
edificaes, podendo estipular formas pelas quais se
possam desmembrar e alienar pores do terreno,
inclusive as edificadas.

Proibies Legais

Regras:
Alm do que estabelece a Conveno, existem estas disposies legais
que limitam a liberdade de regulamentar sobre o imvel:

Art. 10 - defeso a qualquer condmino:


I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as portas e esquadrias externas com
tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto
da edificao;
III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do
prdio, ou us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego,
salubridade e segurana dos demais condminos;
IV - embaraar o uso das partes comuns.

Alterao da Fachada:
As formas e cores das fachadas dos prdios de apartamentos so
intocveis. As alteraes s so possveis quando h concordncia de
todos os condminos.
O morador que transgredir essas regras fica sujeito a multas,
normalmente previstas pela conveno do condomnio, e, alm disso,
ser obrigado a desfazer a obra ou pintura.
So proibidos:
a) a alterao da forma externa da fachada do edifcio;
b) a decorao das partes e esquadrias externas com tonalidade ou
cores diferentes do restante do prdio;

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c) a colocao de toldos e telhados externos (h porm uma certa
conivncia geral com a colocao de grades e redes nas janelas e
terraos para garantir a segurana das crianas que moram no
apartamento).

Segurana:
A legislao tambm probe a colocao, nos peitoris, janelas e
varandas, de vasos, enfeites, plantas ou qualquer objeto que coloque em
risco a segurana dos demais moradores ou quem passe na rua.

Roupas Penduradas:
Pendurar roupas nas janelas, varandas ou terraos dos apartamentos
no proibido pela Lei, mas geralmente o pelas convenes de
condomnio e regulamentos internos.
Trata-se de prtica que desvaloriza o prdio como um todo.

Utilizao e a Finalidade do Prdio:


No se pode utilizar a unidade em desconformidade do que estabelecer
como finalidade do prdio. Se o prdio residencial, no se pode ter
qualquer tipo de atividade comercial ou industrial (h porm,
jurisprudncia permitindo aulas particulares, desde que no prejudique
outros moradores).

1. - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa


prevista na Conveno ou no Regulamento do Condomnio,
alm de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prtica do ato, cabendo ao sndico, com autorizao
judicial, mandar desmanch-la, custa do transgressor, se
este no a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

2. - O proprietrio ou titular de direito aquisio de


unidade poder fazer obra que (Vetado) ou modifique sua
fachada, se obtiver a aquiescncia da unanimidade dos
condminos.

Responsabilidade Tributria

Art. 11 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma


ser tratada como prdio isolado, contribuindo o
respectivo condmino, diretamente, com as importncias
relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e
municipais, na forma dos respectivos lanamentos.

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A Conveno de Condomnio

Encargos Condominiais

Princpio do Gozo:
O pagamento das despesas do condomnio repousa em um princpio: o
princpio do direito correlativo ao gozo. Isto prope que o condmino
que no se utiliza de um determinado servio no est obrigado a
contribuir para as despesas de sua realizao e/ou manuteno.

Art. 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do


condomnio, recolhendo, nos prazos previstos na
Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.

1. - Salvo disposio em contrrio na Conveno, a


fixao da quota do rateio corresponder frao ideal do
terreno de cada unidade.

2. - Cabe ao sndico arrecadar as contribuies,


competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrana
judicial das quotas atrasadas.

3. - O condmino que no pagar a sua contribuio no


prazo fixado na Conveno fica sujeito ao juro moratrio de
1% (um por cento) ao ms, e multa de at 20% (vinte por
cento) sobre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a
Conveno, com a aplicao dos ndices de correo
monetria levantados pelo Conselho Nacional de
Economia, no caso da mora por perodo igual ou superior a
6 (seis) meses.

4. - As obras que interessarem estrutura integral da


edificao ou conjunto de edificaes, ou ao servio
comum, sero feitas com o concurso pecunirio de todos os
proprietrios ou titulares de direito aquisio de
unidades, mediante oramento prvio aprovado em
assemblia geral, podendo incumbir-se de sua execuo o
sndico, ou outra pessoa, com aprovao da assemblia.

5. - A renncia de qualquer condmino aos seus direitos,


em caso algum valer como escusa para exoner-lo de seus
encargos.

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Despesas Ordinrias e Extraordinrias

Noes Iniciais:
As despesas do condomnio so classificadas em ordinrias e
extraordinrias.
A Lei do Inquilinato define despesas extraordinrias como aquelas que
no se referem aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, ou seja,
reformas, obras, equipamentos e decorao. Tais despesas constituem
rateio extra para o pagamento sendo cobradas em separado.

Despesas Ordinrias:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e
sociais dos funcionrios do condomnio;
b) cotas de consumo de gua e esgoto, luz e gs utilizadas nas reas
comuns;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e equipamentos
hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso
comum, destinados prtica de esportes e lazer;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso
comum, destinados prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e
antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e
hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor do condomnio, exceto os referentes a
perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, eventualmente utilizado para
despesas ordinrias total ou parcialmente e desde que no seja
anterior ao incio da locao.

A legislao trabalhista prev que a primeira parcela do 13. salrio


deve ser paga at o dia 30/11 e a segunda at o dia 20/12. Calcula-se
sobre a mdia do salrio, mais horas extras e outros adicionais dos
ltimos 12 meses. uma despesa cobrada em rateio extra, mas pode
ser dividida e cobrada durante todos os meses do ano.

Despesas Extraordinrias:
a) obras de reformas ou acrscimos que envolvam a estrutura
integral do imvel;
b) pintura de fachadas, paredes laterais, poos de ventilao e
iluminao e esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor condies de habitabilidade do edifcio;

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d) indenizaes trabalhistas e previdencirias decorrentes de
dispensa de funcionrios, ocorridas em data anterior ao incio da
locao;
e) instalao de equipamentos de segurana, de incndio, de
telefonia, de intercomunicao, de esporte e lazer (extintores,
porta corta-fogo, interfones, antenas, traves, etc.);
f) despesas com decorao e paisagismo de reas de uso comum;
g) formao e contribuio para o fundo de reserva.

Inadimplncia

Quem est com o condomnio atrasado deve ser cobrado segundo o


Cdigo de Defesa do Consumidor, que estabelece certas ressalvas:
a) o proprietrio ou locatrio inadimplente no pode sofrer nenhuma
restrio no uso das dependncias e instalaes do condomnio;
b) no se deve efetuar cobrana na casa do devedor;
c) no expor listas de no pagantes em elevadores ou outras reas
comuns

O pagamento do condomnio no pode tambm ser protestado nem


enviado ao SPC.

O condmino em atraso deve ser notificado por carta, dando-se prazo


para o pagamento, e s ento se o condmino continuar inadimplente
deve-se entrar com uma ao judicial de cobrana.

Unidades Separadas

H muita polmica a respeito das lojas instaladas no trreo de edifcio


seja ele residencial ou comercial, sobre se tais lojas devem ou no
participar do rateio das despesas. Segundo a lei, a loja faz parte do
condomnio, portanto deve entrar no rateio das despesas na proporo
da sua frao ideal, s sendo feita uma ressalva quando a conveno do
condomnio determinar que a loja est isenta desses gastos.

Muito embora seja considerado injusto que a loja pague o proporcional


sua frao ideal, nos casos em que a loja utilizar parte das dependncias
ou servios do condomnio, uma soluo estabelecer um porcentual
sobre a sua frao ideal do terreno, algo entre 30% e 50%.

Em relao s despesas extraordinrias, referentes manuteno ou


recuperao da fachada do edifcio, o entendimento de que a loja deva

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pagar, pois, mesmo separada do resto do condomnio, ela faz parte do
conjunto arquitetnico do empreendimento

Jurisprudncia:

1) As unidades autnomas, situadas no andar trreo, ou


com acesso independente, respondem tambm pelas
despesas com elevadores, salvo dispensa pela conveno
(RT 409/399, 440/155, 446/160, 487/200, 515/146,
536/194, 550/247).

2) As unidades autnomas externas repondem tambm


pelas despesas coletivas de condomnio (RT 427/173,
487/200, 515/230).

Seguro, Incndio, Demolio e Reconstruo


obrigatria

Regras Gerais

Art. 13 - Proceder-se- ao seguro da edificao ou do


conjunto de edificaes, neste caso, discriminadamente,
abrangendo todas as unidades autnomas e partes
comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause
destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio
nas despesas ordinrias do condomnio.

Pargrafo nico - O seguro de que trata este artigo ser


obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias,
contados da data da concesso do "habite-se", sob Pena de
ficar o condomnio sujeito multa mensal equivalente a
um doze avos do imposto predial, cobrvel executivamente
pela Municipalidade.

Art. 14 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua


mais de dois teros de uma edificao, seus condminos
reunir-se-o em assemblia especial, e deliberaro sobre a
sua reconstruo ou venda do terreno e materiais, por

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quorum mnimo de votos que representem metade mais
uma das fraes ideais do respectivo terreno.

1. - Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma


assemblia, ou outra para este fim convocada, decidir,
pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e
aprovar a partilha do valor do seguro entre os
condminos, sem prejuzo do que receber cada um pelo
seguro facultativo de sua unidade.

2. - Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados,


obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma
externa e a mesma disposio interna.

3. - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no


poder ser obrigada a contribuir para a reedificao, caso
em que a maioria poder adquirir as partes dos
dissidentes, mediante avaliao judicial, feita em vistoria.

Art. 15 - Na hiptese de que trata o 3 do artigo


antecedente, maioria podero ser adjudicadas, por
sentena, as fraes ideais da minoria.

1. - Como condio para o exerccio da ao prevista


neste artigo, com a inicial, a maioria oferecer e
depositar, disposio do juzo, as importncias
arbitradas na vistoria para avaliao, prevalecendo as de
eventual desempatador.

2. - Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o


juiz, liminarmente, poder autorizar a adjudicao
maioria, e a minoria poder levantar as importncias
depositadas; o oficial de registro de imveis, nestes casos,
far constar do registro que a adjudicao foi resultante de
medida liminar.

3. - Feito o depsito, ser expedido o mandado de


citao, com o prazo de 10 (dez) dias para a contestao
(Vetado).

4. - Se no contestado, o juiz, imediatamente, julgar o


pedido.

5. - Se contestado o pedido, seguir o processo o rito


ordinrio.

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6. - Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao
feita na vistoria, o condomnio, em execuo, restituir
minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora
razo de 1% (um por cento) ao ms, desde a data da
concesso de eventual liminar, ou pagar o total devido,
com os juros da mora a contar da citao.

7. - Transitada em julgado a sentena, servir ela de


ttulo definitivo para a maioria, que dever registr-la no
Registro de Imveis.

8. - A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em


execuo de sentena, encargos fiscais necessrios
adjudicao definitiva a cujo pagamento se recusar a
minoria.

Art. 16 - Em caso de sinistro que destrua menos de dois


teros da edificao, o sndico promover o recebimento do
seguro e a reconstruo ou os reparos nas partes
danificadas.

Art. 17 - Os condminos que representem, pelo menos,


dois teros do total de unidades isoladas e fraes ideais
correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e
coisas comuns podero decidir sobre a demolio e
reconstruo do prdio, ou sua alienao, por motivos
urbansticos ou arquitetnicos, ou, ainda, no caso de
condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo
de sua insegurana ou insalubridade.

1. - A maioria no fica obrigada a contribuir para as


obras, mas assegura-se maioria o direito de adquirir as
partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial,
aplicando-se o processo previsto no art. 15.

2. - Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das


unidades habitacionais de uma edificao, que deprecie
seu valor unitrio em relao ao valor global do terreno
onde se acha construda, os condminos, pelo quorum
mnimo de votos que representem dois teros das unidades
isoladas e fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta
por cento) do terreno e coisas comuns, podero decidir por
sua alienao total, procedendo-se em relao minoria na
forma estabelecida no art.15, e seus pargrafos, desta Lei.

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3. - Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor
atribudo quota dos condminos vencidos ser
correspondente ao preo efetivo e, no mnimo, avaliao
prevista no 2 ou, a critrio desses, a imvel localizado em
rea prxima ou adjacente com a mesma rea til de
construo.

Art.18 - A aquisio parcial de uma edificao, ou de um


conjunto de edificaes, ainda que por fora de
desapropriao, importar no ingresso do adquirente no
condomnio, ficando sujeito s disposies desta Lei, bem
assim s da Conveno do Condomnio e do Regulamento
Interno.

A Utilizao da Edificao ou Conjunto de


Edificaes

O Uso das Partes Exclusivas e Comuns

Art. 19 - Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com


exclusividade, de sua unidade autnoma, segundo suas
convenincias e interesses, condicionados, umas e outros,
s normas de boa vizinhana, e poder usar as partes e
coisas comuns, de maneira a no causar dano ou incmodo
aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou
embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.

Pargrafo nico - (Vetado).

Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer


ttulo, todas as obrigaes referentes ao uso, fruio e
destino da unidade.

Uso do Parte Comum como Depsito:


proibido a guarda de objetos dos condminos nas reas comuns, a no
ser que haja armrios para tal. A rea da garagem, muito visada como
depsito, tem a funo especfica de estacionar veculos.

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O morador que se recusa a retirar seus pertences de locais inadequados
pode ser multado e se ainda assim no tomar uma providncia, o sndico
tem o direito de fazer a retirada, vendendo o objeto em benefcio do
condomnio ou doando-o a alguma instituio de caridade.

Uso da Parte Exclusiva como Depsito:


Tambm na parte exclusiva no pode o morador us-la como depsito de
material inflamvel, como botijes de gs, gasolina e at papel.

Salo de Festas:
Para evitar problemas, o salo de festas deve ter regulamento prprio,
devendo discriminar:
a) taxa cobrada para sua utilizao (normalmente de 25% a 100% do
valor do condomnio);
b) quem pode alugar o salo;
c) restrio ao uso do salo (atividades comerciais ou polticas);
d) reserva para o aluguel;
e) nmero de convidados.

Animais Domsticos:
No podem ser mantidos animais no prdio, se isso for proibido pela
conveno, ou se houver prejuzo para o sossego e a segurana dos
demais moradores. Porm h jurisprudncia no sentido de se permitir o
animal de estimao se a conveno for omissa a respeito ou se o fato
no prejudicar ningum.

A Multa

Art. 21 - A violao de qualquer dos deveres estipulados na


Conveno sujeitar o infrator multa fixada na prpria
Conveno ou no Regimento Interno, sem prejuzo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do


processo e a cobrana da multa por via executiva, em
benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se ele, a
qualquer condmino.

A Administrao do Condomnio

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Noes Gerais

A administrao do condomnio em edifcios exercida por trs rgos:


a) Assemblia Geral;
b) Sndico;
c) Conselho Consultivo.

A Assemblia Geral

Art. 24 - Haver, anualmente, uma assemblia geral


ordinria dos condminos, convocada pelo sndico na
forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por
maioria dos presentes, as verbas para as despesas de
condomnio, compreendendo as de conservao da
edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus
servios e correlatas.

1. - As decises da assemblia, tomadas, em cada caso,


pelo quorum que a Conveno fixar, obrigam todos os
condminos.

2. - O sndico, nos 8 (oito) dias subseqentes


assemblia, comunicar aos condminos o que tiver sido
deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o
rateio das despesas, e promover a arrecadao, tudo na
forma que a Conveno previr.

3. - Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais


s fraes ideais do terreno e partes comuns, pertencentes
a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.

4. - Nas decises da Assemblia que no envolvam


despesas extraordinrias do condomnio, o locatrio
poder votar, caso o condmino-locador a ela no
comparea.

Art. 25 - Ressalvado o disposto no . 3 do art. 22, poder


haver assemblias gerais extraordinrias, convocadas pelo
sndico ou por condminos que representem um quarto, no
mnimo, do condomnio, sempre que o exigirem os
interesses gerais.

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Pargrafo nico - Salvo estipulao diversa da Conveno,
esta s poder ser modificada em assemblia geral
extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que
representem dois teros do total das fraes ideais.

Art. 26 - (Vetado).

Art. 27 - Se a assemblia no se reunir para exercer


qualquer dos poderes que lhe competem, 15 (quinze) dias
aps o pedido de convocao, o juiz decidir a respeito,
mediante requerimento dos interessados.

O Sndico

Responsabilidade do Sndico:
O sndico responde civil e penalmente por alguns encargos.

Eleio:

Art. 22 - Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um


sndico do condomnio, cujo mandato no poder exceder a
2 (dois) anos, permitida a reeleio.

Competncia:

1. - Compete ao sndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomnio, em
juzo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos
interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas
por esta Lei ou pela Conveno;
b) exercer a administrao interna da edificao ou do
conjunto de edificaes, no que respeita sua vigilncia,
moralidade e segurana, bem como aos servios que
interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a Conveno
e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou
no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento
Interno, bem como executar e fazer executar as
deliberaes da assemblia;
f) prestar contas assemblia dos condminos;

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g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos,
para eventuais necessidades de verificao contbil, toda a
documentao relativa ao condomnio.

O sndico representa o condomnio em juzo (art. 12, IX, CPC). Na


falta deste ou na sua omisso, a jurisprudncia permite a
representao pelo administrador de fato ou por algum dos
condminos.

Delegao das Funes Administrativas:

2. - As funes administrativas podem ser delegadas a


pessoas de confiana do sndico, e sob a sua inteira
responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral
dos condminos.

Recurso:

3. - A Conveno poder estipular que dos atos do


sndico caiba recurso para a assemblia, convocada pelo
interessado.

Remunerao:

4. - Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa


fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a
remunerao pela mesma assemblia que o eleger, salvo se
a Conveno dispuser diferentemente.

Destituio:

5. - O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as


condies previstas na Conveno, ou, no silncio desta,
pelo voto de dois teros dos condminos, presentes, em
assemblia geral especialmente convocada.

Sub-Sndico:

6. - A Conveno poder prever a eleio de subsndicos,


definindo-lhes atribuies e fixando-lhes o mandato, que
no poder exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleio.

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Conselho Consultivo

Noes Iniciais:
Eleito pela Assemblia Geral, para assessorar o sndico nas
deliberaes, o conselho tem como principal funo evitar que toda a
vez que o sndico tenha alguma dvida a respeito de uma deciso
precise convocar uma assemblia de condminos.

Art. 23 - Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um


Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, com
mandatos que no podero exceder de 2 (dois) anos,
permitida a reeleio.

Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo


consultivo do sndico, para assessor-lo na soluo dos
problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a
Conveno definir suas atribuies especficas.

Funo Fiscalizatria:
Sua funo apenas de consultoria, sem poderes executivos, porm
pode acumular funes de fiscalizao, sendo ento chamado de
conselho consultivo e fiscal.
Na prtica essa funo analisar os balancetes mensais e conferir as
notas de despesa, dando o parecer favorvel ou no.
No caso de irregularidade, deve o conselho comunicar o fato
imediatamente ao sndico e administradora e se for grave o melhor
caminho convocar uma assemblia extraordinria para se discutir a
soluo.

Composio:
composto por trs condminos. S podem ser conselheiros os
proprietrios; locatrios ou outros moradores no tm esse direito. A lei
permite que pessoas estranhas sejam eleitas para a funo de sndico,
mas no para o conselho; principalmente porque sero essas pessoas
que vo analisar as contas do edifcio.

Mandato:
O mandato do conselho de at dois anos, podendo ser reeleito. Na
prtica, porm, alguns prdios determinam um mandato de dois anos
para o sndico e de apenas um para o conselho para evitar que os
conselheiros estabeleam uma relao de amizade com o sndico e
percam a objetividade na hora de analisar contas ou discutir decises.
recomendvel a escolha de trs suplentes para os conselheiros.

Destituio:

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A assemblia tem o direito de destituir os membros do conselho, desde
que a discusso do assunto esteja prevista na ordem do dia. No
necessrio qurum especial. Vale a maioria dos presentes, salvo nos
casos em que a conveno determine outra coisa.

O Condomnio de Casas

Noes Gerais

Terminologia:
Erroneamente chamado de condomnio horizontal, pois na verdade
este seria o condomnio em edifcios, pois apresenta a propriedade em
planos horizontais. S condomnio de casas, aquele com registro de
incorporao. S se trata de um condomnio se o proprietrio tiver, alm
da sua unidade, uma cota-parte da rea comum do empreendimento. O
condomnio de casas deve seguir a Lei de Parcelamento do Solo Urbano
e tambm a Lei de Incorporaes e Condomnios, ou seja, funciona como
um prdio de apartamentos, tem Conveno, Regimento Interno e a
administrao. No tocante s despesas condominiais, para o clculo da
frao de cada condmino, apenas o terreno entra na conta.

Isolamento do Condomnio:
S os condomnios que podem ser fechados, o que ocorre na verdade
uma liberalidade do Poder Pblico em relao s vilas, loteamentos ou
conjuntos habitacionais que so fechados por questo de segurana.

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