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Autnomas
Introduo
Noes Gerais
Legislao:
O condomnio por unidades autnomas regula-se pela Lei 4.951 de
16.12.64, com as alteraes da Lei 4.864, de 29.11.65.
Conceito:
No condomnio especial, cada condmino proprietrio individual de
sua unidade autnoma, e, ao mesmo tempo, comunheiro de certas partes
do imvel, que so de uso coletivo. Tal comunho no pode se desfeita
unilateralmente, por se tratar de um condomnio especial.
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As principais diferenas entre os dois institutos que o condomnio por
unidades autnomas indissolvel e inalienvel, ao passo que no
condomnio qualquer das partes podem dissolv-lo e tambm pode ser
alienado.
Elementos do Condomnio
1. Propriedade Exclusiva:
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2. - O direito de que trata o 1. deste artigo poder
ser transferido a outro condmino, independentemente
da alienao da unidade a que corresponder, vedada sua
transferncia a pessoas estranhas ao condomnio.
Natureza Societria:
Personalidade (ente moral, representado pelo sndico). H entendimento
de que o condomnio pessoa jurdica (Limongi).
O Condomnio Ordinrio
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Art. 6. - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se-
pelas disposies de direito comum o condomnio por
quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade
autnoma.
Constituio do Condomnio
O Ato de Instituio:
O ato de instituio do condomnio pode ser realizado sobre prdio por
construir, que a hiptese mais, comum, ou sobre prdio j construdo.
No primeiro caso, ato do incorporador que, obrigatoriamente, deve
inscrever seu empreendimento no Registro de Imveis. No segundo
caso, caber ao proprietrio instituir o condomnio; ele, que era
proprietrio nico, resolve transformar seu imvel em propriedades
parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas as unidades
autnomas. Seu ato poder ser inter vivos, sempre atravs de registro,
ou causa mortis (testamento). Observe-se que possvel que sejam
vrios donos do prdio construdo, sendo a situao do condomnio
tradicional at o momento em que se resolvem instituir o condomnio em
edificaes.
Conjunto de Edificaes
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b) em relao s unidades autnomas que constiturem
edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a
parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que
eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva,
correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao
ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que
podero ser utilizadas em comum pelos titulares de direito
sobre os vrios tipos de unidades autnomas;
d) sero discriminadas as reas que se constiturem em
passagem comum para as vias pblicas ou para as
unidades entre si.
A Garagem
Tipos de Garagem:
3) Garagem Coletiva:
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simplesmente o estacionamento onde os condminos estacionam o
veculo onde encontrar vaga livre.
Jurisprudncia:
A Conveno de Condomnio
Noes Gerais
Noes Iniciais:
A vida do condomnio regulada especialmente pela Conveno; trata-se
de documento escrito onde se prevem os direitos e deveres de cada
condmino. a estrutura legal mxima do condomnio.
Natureza da Conveno:
Do ponto de vista formal, a Conveno se assemelha a um contrato;
ato plurilateral realizado por escrito, como acontece com os contratos
em geral, porm do ponto de vista estritamente jurdico a Conveno
difere dos contratos por uma srie de razes, entre as quais a principal
a de que os contratos obrigam somente as partes contratantes, ou seus
herdeiros, enquanto a Conveno, uma vez aprovada, obriga a todos os
condminos, atuais ou futuros, e ainda eventuais ocupantes das
unidades autnomas.
Alterao da Conveno:
A alterao da conveno que envolver unidade autnoma, s ser vlida
com a aprovao de todos os condminos.
A assemblia geral no pode decidir contra a conveno.
Regulamento:
O Regulamento ou Regimento Interno apenas completa a Conveno;
independe de quorum especial, bastando, pois sua aprovao por
maioria de condminos presentes por ocasio de sua votao. Sua
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finalidade meramente interna, trazendo normas minuciosas sobre o
uso das coisas comuns. Em geral, podem ser lidos em tabuletas,
colocadas ao lado dos elevadores, no andar trreo. No podem suas
normas alterar ou ultrapassar as da Conveno.
Contedo da Conveno:
O contedo da Conveno, naturalmente , variar de acordo com as
necessidades de cada condmino, mas a lei fixou um contedo mnimo
obrigatrio:
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h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais
dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de
reserva;
l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
m) a forma e o quorum para a aprovao do Regimento
Interno quando no includos na prpria Conveno.
Proibies Legais
Regras:
Alm do que estabelece a Conveno, existem estas disposies legais
que limitam a liberdade de regulamentar sobre o imvel:
Alterao da Fachada:
As formas e cores das fachadas dos prdios de apartamentos so
intocveis. As alteraes s so possveis quando h concordncia de
todos os condminos.
O morador que transgredir essas regras fica sujeito a multas,
normalmente previstas pela conveno do condomnio, e, alm disso,
ser obrigado a desfazer a obra ou pintura.
So proibidos:
a) a alterao da forma externa da fachada do edifcio;
b) a decorao das partes e esquadrias externas com tonalidade ou
cores diferentes do restante do prdio;
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c) a colocao de toldos e telhados externos (h porm uma certa
conivncia geral com a colocao de grades e redes nas janelas e
terraos para garantir a segurana das crianas que moram no
apartamento).
Segurana:
A legislao tambm probe a colocao, nos peitoris, janelas e
varandas, de vasos, enfeites, plantas ou qualquer objeto que coloque em
risco a segurana dos demais moradores ou quem passe na rua.
Roupas Penduradas:
Pendurar roupas nas janelas, varandas ou terraos dos apartamentos
no proibido pela Lei, mas geralmente o pelas convenes de
condomnio e regulamentos internos.
Trata-se de prtica que desvaloriza o prdio como um todo.
Responsabilidade Tributria
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A Conveno de Condomnio
Encargos Condominiais
Princpio do Gozo:
O pagamento das despesas do condomnio repousa em um princpio: o
princpio do direito correlativo ao gozo. Isto prope que o condmino
que no se utiliza de um determinado servio no est obrigado a
contribuir para as despesas de sua realizao e/ou manuteno.
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Despesas Ordinrias e Extraordinrias
Noes Iniciais:
As despesas do condomnio so classificadas em ordinrias e
extraordinrias.
A Lei do Inquilinato define despesas extraordinrias como aquelas que
no se referem aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio, ou seja,
reformas, obras, equipamentos e decorao. Tais despesas constituem
rateio extra para o pagamento sendo cobradas em separado.
Despesas Ordinrias:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e
sociais dos funcionrios do condomnio;
b) cotas de consumo de gua e esgoto, luz e gs utilizadas nas reas
comuns;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e equipamentos
hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso
comum, destinados prtica de esportes e lazer;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso
comum, destinados prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e
antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e
hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor do condomnio, exceto os referentes a
perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, eventualmente utilizado para
despesas ordinrias total ou parcialmente e desde que no seja
anterior ao incio da locao.
Despesas Extraordinrias:
a) obras de reformas ou acrscimos que envolvam a estrutura
integral do imvel;
b) pintura de fachadas, paredes laterais, poos de ventilao e
iluminao e esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor condies de habitabilidade do edifcio;
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d) indenizaes trabalhistas e previdencirias decorrentes de
dispensa de funcionrios, ocorridas em data anterior ao incio da
locao;
e) instalao de equipamentos de segurana, de incndio, de
telefonia, de intercomunicao, de esporte e lazer (extintores,
porta corta-fogo, interfones, antenas, traves, etc.);
f) despesas com decorao e paisagismo de reas de uso comum;
g) formao e contribuio para o fundo de reserva.
Inadimplncia
Unidades Separadas
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pagar, pois, mesmo separada do resto do condomnio, ela faz parte do
conjunto arquitetnico do empreendimento
Jurisprudncia:
Regras Gerais
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quorum mnimo de votos que representem metade mais
uma das fraes ideais do respectivo terreno.
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6. - Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao
feita na vistoria, o condomnio, em execuo, restituir
minoria a respectiva diferena, acrescida de juros de mora
razo de 1% (um por cento) ao ms, desde a data da
concesso de eventual liminar, ou pagar o total devido,
com os juros da mora a contar da citao.
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3. - Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor
atribudo quota dos condminos vencidos ser
correspondente ao preo efetivo e, no mnimo, avaliao
prevista no 2 ou, a critrio desses, a imvel localizado em
rea prxima ou adjacente com a mesma rea til de
construo.
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O morador que se recusa a retirar seus pertences de locais inadequados
pode ser multado e se ainda assim no tomar uma providncia, o sndico
tem o direito de fazer a retirada, vendendo o objeto em benefcio do
condomnio ou doando-o a alguma instituio de caridade.
Salo de Festas:
Para evitar problemas, o salo de festas deve ter regulamento prprio,
devendo discriminar:
a) taxa cobrada para sua utilizao (normalmente de 25% a 100% do
valor do condomnio);
b) quem pode alugar o salo;
c) restrio ao uso do salo (atividades comerciais ou polticas);
d) reserva para o aluguel;
e) nmero de convidados.
Animais Domsticos:
No podem ser mantidos animais no prdio, se isso for proibido pela
conveno, ou se houver prejuzo para o sossego e a segurana dos
demais moradores. Porm h jurisprudncia no sentido de se permitir o
animal de estimao se a conveno for omissa a respeito ou se o fato
no prejudicar ningum.
A Multa
A Administrao do Condomnio
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Noes Gerais
A Assemblia Geral
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Pargrafo nico - Salvo estipulao diversa da Conveno,
esta s poder ser modificada em assemblia geral
extraordinria, pelo voto mnimo de condminos que
representem dois teros do total das fraes ideais.
Art. 26 - (Vetado).
O Sndico
Responsabilidade do Sndico:
O sndico responde civil e penalmente por alguns encargos.
Eleio:
Competncia:
1. - Compete ao sndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomnio, em
juzo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos
interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas
por esta Lei ou pela Conveno;
b) exercer a administrao interna da edificao ou do
conjunto de edificaes, no que respeita sua vigilncia,
moralidade e segurana, bem como aos servios que
interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a Conveno
e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou
no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento
Interno, bem como executar e fazer executar as
deliberaes da assemblia;
f) prestar contas assemblia dos condminos;
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g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos,
para eventuais necessidades de verificao contbil, toda a
documentao relativa ao condomnio.
Recurso:
Remunerao:
Destituio:
Sub-Sndico:
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Conselho Consultivo
Noes Iniciais:
Eleito pela Assemblia Geral, para assessorar o sndico nas
deliberaes, o conselho tem como principal funo evitar que toda a
vez que o sndico tenha alguma dvida a respeito de uma deciso
precise convocar uma assemblia de condminos.
Funo Fiscalizatria:
Sua funo apenas de consultoria, sem poderes executivos, porm
pode acumular funes de fiscalizao, sendo ento chamado de
conselho consultivo e fiscal.
Na prtica essa funo analisar os balancetes mensais e conferir as
notas de despesa, dando o parecer favorvel ou no.
No caso de irregularidade, deve o conselho comunicar o fato
imediatamente ao sndico e administradora e se for grave o melhor
caminho convocar uma assemblia extraordinria para se discutir a
soluo.
Composio:
composto por trs condminos. S podem ser conselheiros os
proprietrios; locatrios ou outros moradores no tm esse direito. A lei
permite que pessoas estranhas sejam eleitas para a funo de sndico,
mas no para o conselho; principalmente porque sero essas pessoas
que vo analisar as contas do edifcio.
Mandato:
O mandato do conselho de at dois anos, podendo ser reeleito. Na
prtica, porm, alguns prdios determinam um mandato de dois anos
para o sndico e de apenas um para o conselho para evitar que os
conselheiros estabeleam uma relao de amizade com o sndico e
percam a objetividade na hora de analisar contas ou discutir decises.
recomendvel a escolha de trs suplentes para os conselheiros.
Destituio:
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A assemblia tem o direito de destituir os membros do conselho, desde
que a discusso do assunto esteja prevista na ordem do dia. No
necessrio qurum especial. Vale a maioria dos presentes, salvo nos
casos em que a conveno determine outra coisa.
O Condomnio de Casas
Noes Gerais
Terminologia:
Erroneamente chamado de condomnio horizontal, pois na verdade
este seria o condomnio em edifcios, pois apresenta a propriedade em
planos horizontais. S condomnio de casas, aquele com registro de
incorporao. S se trata de um condomnio se o proprietrio tiver, alm
da sua unidade, uma cota-parte da rea comum do empreendimento. O
condomnio de casas deve seguir a Lei de Parcelamento do Solo Urbano
e tambm a Lei de Incorporaes e Condomnios, ou seja, funciona como
um prdio de apartamentos, tem Conveno, Regimento Interno e a
administrao. No tocante s despesas condominiais, para o clculo da
frao de cada condmino, apenas o terreno entra na conta.
Isolamento do Condomnio:
S os condomnios que podem ser fechados, o que ocorre na verdade
uma liberalidade do Poder Pblico em relao s vilas, loteamentos ou
conjuntos habitacionais que so fechados por questo de segurana.
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