A PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO CDIGO CIVIL DE

2002

NELSON ROSENVALD
PROCURADOR DE JUSTIA MG
PROFESSOR DE DIREITO CIVIL

Definese a promessa de compra e venda como espcie de contrato

preliminar peloqual as partes, ou umadelas,comprometemse acelebrar adiante o
contrato definitivode compra evenda. negciodesegurana,destinadoaconferir
garantiasspartesquantorelaosubstancialemvista.
Amatriaeraapenasversadaemleisespeciais.ODecretoLein o58/37eaLei
n 6766/79 cuidam, respectivamente, do compromisso de compra e venda de
o

loteamentosruraiseurbanos,jqueaLeidoparcelamentodosolourbanorevogouoDL
n 58/37 na parte referente ao loteamento urbano. Agora o instituto alado
codificaocomonormageral.
Para compreender o modelo da promessa de compra e venda, devemos
analislatantosobongulodeumarelaoobrigacionalcomoaindadeumdireitoreal
aquisio.Esclarease,poroportuno,queocdigonoincluiuapromessadecompra
evendanoroldecontratostpicos,provavelmenteporconsiderarqueassuaslinhas
geraisestodelineadasnaseoquetratadocontratopreliminar(art.462/466),cuja
principal espcie justamente a promessa de compra e venda. Da que qualquer
refernciaaestemodeloficouisoladaemdoisartigosnoLivrodeDireitodasCoisas(art.
1.417/1.418,CC).
Naesferaobrigacionalcaracterizadaporrelaesinterpessoaiscujoobjeto
soprestaes,admitesequeopromissriocompradorsevinculaaumaobrigaode
dar, caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, a fim de satisfazer
integralmente a quantia ajustada com o promitente vendedor. Em contrapartida,
assume este uma obrigao de fazer, de natureza obrigacional, consistente na
cooperaoparaaformaodocontratodefinitivopelaoutorgadeescrituradefinitiva
decompraevendaemproldopromissriocompradoraotempodaquitao.
Assim, quando integralizado o pagamento do preo, o promissrio
compradorintimaropromitentevendedoraoutorgarlheescritura(realizaraprestao
prometidadecontratar)e,sdepoisdeesgotadooprazolegalparafazlo,buscara
adjudicaocompulsriaporsentena,valendocomottulopararegistro.
Contudo,apromessa,svezes,realizadaforadashiptesesdecomprae
vendaaprestao.Bastalembrarsituaesemquealgumeventoimpedeaocomprador
aimediataobtenodaescrituradefinitiva,comonaaquisiodebensdeumherdeiro
naconstnciadeinventrio.Mesmosendoopagamentovista,apromessadecomprae
vendacelebradae,apsoregistrodoformaldepartilha,aspartesinstrumentalizama
compraevendadefinitiva.
 Odireitoadjudicaocompulsriaoponvel,inicialmente,aopromitente
vendedordeformavoluntriaou,emcasoderecusa,poratojurisdicional,oriundodo
prprio contrato e independente do registro. Tratase de obrigao de fazer, que se
configura mediante a outorga da escritura definitiva pela execuo especfica da
obrigaodefazer,apsopagamentointegraldopreopelopromissrio.
Tantoaaodeadjudicaocompulsriacomoadeoutorgadeescrituraso
aes pessoais, pois visam apenas suprir uma declarao de vontade omitida pelo
promitentevendedor,nenhumadasduasobjetivandotransferirapropriedade.Nosdois
casosasentenaproduziromesmoefeitodocontratoaserfirmado,isto,umttuloa
serlevadoaoregistroparalavraturadeinstrumentopblicoporqualquertabelio.
Porconseguinte,jnohcomoembaralharosconceitosdodireitorealeda
ao de adjudicao compulsria. Esta ao de natureza pessoal, esteja ou no
registradoocompromisso.1
Afastada qualquer dvida sobre a natureza obrigacional das aes de
adjudicaocompulsriaououtorgadeescritura,comodecorrnciadocontrato(art.
639, CPC),em28/6/2000,oSuperiorTribunaldeJustiaeditouaSmulan o 239,nos
seguintestermos:Odireitoadjudicaocompulsrianosecondicionaaoregistrodo
compromissodecompraevendanocartriodeimveis.
Daoequvocodaquelesquesupemindispensveloregistrodocontratode
promessa decompraevendaparaaprocednciada pretensoadjudicao. Como
veremos adiante, o registro no interfere na relao de direito obrigacional, sendo
apenasprodutordeeficciaperanteterceiros,quenoparticiparamdocontrato.
Exigir o registro para fins de adjudicao compulsria se mostra
absolutamenteassistemtico.Norazovelqueapenasaspromessasinscritaspossam
sebeneficiardatutelajurisdicional.2
Emsntese,anicadiferenapalpvelentreapretensoadjudicatriaeada
outorga da escritura reside no objeto. Ao compromisso de compra e venda de lotes
urbanoseruraisaplicaseaaodeadjudicaocompulsria(art.26,Lein o 6766/79e
art.22,DLno 58/37);ja ao de outorga deescritura utilizadanas promessasde
compraevendadeimveisnoloteados,oravedadanosarts.1.417e1.418donovo
CdigoCivil.
Notesequeasentenadeprocednciadaaodeoutorgadeescriturater
natureza executiva lato sensu, dispensando qualquer providncia posterior, seja a
citaododevedor,seja aexpediodealvar. Consistiro provimentojurisdicional
apenas em ato equivalente escritura que seria outorgada pelo particular, portanto
passvel de questionamentopelo oficial do registro nas hipteses de afronta Lei no
6.015/73,comsuscitaodedvida.Oregistrodesentenaemprocessodeadjudicao
compulsriapodeserdenegadopelooficialdoRegistrodeImveis,damesmaforma
queumaescriturapblicadecompraevendaopoderia.

1
Slvio de Salvo Venosa. Direitos Reais, p. 576. Atlas. 2003.
2
Eduardo Kramer. Algumas anotaes sobre direitos reais no novo Cdigo Civil, p. 210. In O novo cdigo
civil e a constituio. Livraria do Advogado. 2002.
 Emsntese,aobrigaodefazerconsistenteememissodedeclaraode
vontade,dequeespcieadeconcluircontrato(art.639,CPC),obrigaofungvel.O
que verdadeiramente interessa ao credor o efeito jurdico decorrente do contrato
prometido, pouco lhe importando ter sido ele produzido mediante participao
voluntriadopromitentevendedorouporsentenaemaodeexecuoespecficaque
asubstitua.
Fundamentalfrisarque,apesardaausnciadesolenidadesapromessa
podeserformuladaporinstrumentoparticularousimplesrecibo,semalimitaode
valoresdescritanoart.108,doCC,ocontratopreliminardeverconterosrequisitosde
validadecompatveiscomo docontratodefinitivoprometido,j queasentenano
poder criar o contedo do contrato que deveria ser voluntariamente concludo; ela
apenassubstituiavontadeintegralmenteaperfeioadadovendedor.Exemplificando,se
promessadecompraevendanosecolacionouaoutorgauxriaexcetonoregimeda
separaodebens,vedadarestaraviadaoutorgadaescrituradefinitiva,poisesta
necessariamenteexigiriaosuprimentodooutrocnjugeparagerardireitoreal.
A despeito da instrumentalizao mediante um simples recibo, as partes
celebraram um contrato preliminar, cuja execuo se consumou com a
entrega do imvel ao compromissriocomprador e com o pagamento do
preoporesteltimo,naformaconvencionada.Improcednciadaalegao
segundo a qual as negociaes no passaram de simples tratativas
preliminares (STJREsp. no 145.204BARel. Min. Barros Monteiro
20/10/1998).
Em contrapartida, a promessa de compra e venda como direito real
aquisio surgequandooinstrumentopblicoouparticulardapromessa objetode
registronoCartriodeRegistrodeImveis(art.1.417,CC).Nesseinstante,odireitodo
promissrio comprador alcana terceiros estranhos relao contratual originria. A
oponibilidadeabsolutadodireitorealgeraseqelaetornaineficazes,emfacedaquele,
asalienaeseoneraesposterioresaoregistrodocontratopreliminar.Essesefeitos
decorremapenasdoregistro,anteseindependentementedopagamentodopreo.
Claronotocanteaestabipartiodedireitosoart.25daLeino 6.766/79,
que dispe sobre parcelamento do solo para fins urbanos: So irretratveis os
compromissosdecompraevenda,cessesepromessasdecesses,osqueatribuam
direitoaadjudicaocompulsriae,estandoregistrados,confiramdireitorealoponvel
aterceiros.
Oregistrodapromessadecompraevendageraumdireitorealaquisio,
emcarter ergaomnes,pormapretensooradescritaspoderserexercitadapelo
promissrio comprador aps o pagamento integral do preo. Isto , antes do
adimplementointegralshumdireitoeventual,quenoimpedeeventualalienaodo
bempelopromitentevendedoraumterceiro,poisaindaguardaconsigoatitularidade
dobem.
Assim, quando A se torna promissrio comprador, sem contudoefetuar o
registro,arelaoobrigacionalnoimpedequeposteriormenteopromitentevendedor
B possaalienaromesmobema C.Frustradoodireitoobrigacionalde A,emfacede
evico,apenaslherestarademandadeperdasedanosemfacedeB.
Todavia,sendooregistrodapromessadecompraevendaanterioraoato
dispositivo,consegueseresguardarocrditodopromissriocompradorpelodireitode
seqela, diante da ineficcia relativa da alienao praticada por B em favor de C,
ensejando a possibilidade de A inserir o adquirente C no plo passivo da ao de
adjudicaooudaoutorgadeescritura.
A falta de registro faria com que, mesmo pago o preo, o promissrio
comprador no mais pudesse reaver o imvel de terceiro. De fato, se o promitente
vendedoralienasseoimvelprometidovendaemdetrimentoaodireitoobrigacional
do promissrio comprador, obstaculizarseia o seu direito execuo especfica do
contrato,poisnenhumasentenapoderiasubstituiravontadedopromitentevendedor
seelejnomaisseencontrassenatitularidadedoimvelaotempodaquitaoda
promessa. Restaria ao compromissrio o direito a indenizao por perdas e danos
resultantesdoinadimplementodocontratanteemsuaobrigaodefazer.
Se o registro preventivo da promessa de compra e venda no capaz de
obstar qualquer ato de disposio por parte do promitente vendedor no o torna
inalienvelabsolutamente , maisque suficiente parainquinar demf oterceiro
adquirente,sendoprovaprviadefraudeeconseqenteineficciarelativadonegcio
jurdico, ouinoponibilidade,peranteopromissriocomprador.Isto,nosetratade
recusaaosplanosdeexistnciaevalidadedaalienao,pois,seporqualquermotivoa
promessadecompraevendaforobjetoderesoluo,emrazodoinadimplementodo
promissriocomprador,aquelasalienaesposteriorespromessadecompraevenda
produziroseusnormaisefeitosentreoscontratantes.
Julgamosqueestasconsideraessosuficientesparaquenoseincorrana
imprecisoterminolgicadesereferiraodireitorealaquisiocomosinnimode
direito real de aquisio. Caso adotada esta locuo, incidiramos no equvoco de
suporqueosimplesregistroacarretaria,isoladamente,aaquisiododireitoreal.Vimos
queemverdadeistonoacontece.Oregistroproduzdireitorealaquisio,emfacedo
vendedoredeterceiros,sequandoopromissriocompradorcumpreasuaobrigao
deintegralizarasprestaes.
Oart.1.418 doCdigoCivilnoandoubemaodisporqueopromitente
comprador,titulardedireitoreal,podeexigirdopromitentevendedor,oudeterceiros,a
quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e
venda,conformeodispostonoinstrumentopreliminar;e,sehouverrecusa,requererao
juizaadjudicaodoimvel.
Comefeito,conformeovisto exausto,oregistrosnecessrioparaa
proteoperanteterceiros,sendodispensvelasuaformalizaoparaaproduodos
efeitos materiais decorrentes da relao obrigacional entre as partes originrias. A
prevalecerafrmulasugeridapelonovoCdigoCivil,invalidasearetrocitadaSmulan o
239doSuperiorTribunaldeJustiaereabreseabizantinadiscussoquesepensava
finalmentesuperada.Anossovisooequvocopraticadonoresultoudeumdescuidona
redao do dispositivo, sendo a inteno do legislador verdadeiramente atribuir ao
registroaproduodeefeitosobrigacionais,sendosuficienteremeteroleitoraoart.463,
pargrafonicoquedispeacerbadaobrigatoriedadedocontratopreliminarserlevado
aoregistrocompetente.
OCdigoCivilincorrenomesmoequvocodeantigasdecisesdoSupremo
Tribunal Federal que interpretando literalmente o artigo 22 do DecretoLei 58/37
entendiamquesomenteerapossvelaadjudicaocompulsriaseocompromissode
compraevendaestivesseregistrado. 3
Oart.1.417 doCdigoCivilenfatizaqueodireitoreal aquisionose
formar quando, no obstante registrada, contiver a promessa de compra e venda a
clusuladearrependimento.Cuidasededireitopotestativoqueconfereaopromissrio
compradoraopoderesilirunilateralmente(art.473,CC)onegciojurdico,mediante
a denncia notificada a outra parte, impondose a devoluo integral das quantias
pagas.
H de se observar que o direito de arrependimento foi proscrito do
compromissodecompra evenda delotesrurais eurbanos,sendo de essncia asua
irretratabilidade. Pela Smula no 166 do STF, inadmissvel o arrependimento do
compromissodecompraevendaaoregimedoDecretoLein o58.Igualentendimento
seextraidaleituradoart.25daLeino6.766/79.
Assim, no h possibilidade de insero de clusula de arrependimento,
tantonoscontratosqueenvolvamlotesrurais(DecretoLein o 58/37)quantonosque
pertinem a lotes urbanos (Lei no 6.766/79). A vedao de ordem pblica, sendo
plenamentejustificvelpelaprpriadinmicadoscontratosqueenvolvemloteamentos.
Sefossepossvelaretratao,ocompromitentevendedorpoderialivrementepraticara
especulao imobiliria com a seguida venda e recompra de lotes por preos bem
superioresaosobtidosnastransaesanteriores.
PeladicodonovoCdigoCivil,somenteparaosimveisnoloteadosresta
aindapossibilidadedearrependimento,medianteclusulaexpressanocontrato,desde
quenopagototalmenteopreo.Casocontrrio,entendesequehouvedecadnciaao
exercciododireitopotestativodearrependimento,umavezquehaveriaumaleso
boafdopromissriocompradorqueadimpliusuasobrigaeseflagranteabusodo
direitoporpartedopromitentevendedor.
NoregimedoCdigoCivilde2002aimpossibilidadedearrependimento
colocadocomorequisitoinafastvelparaaconstituiododireitoreal.Emverdadeo
que autoriza a adjudicao no o direito real, mas a impossibilidade de
arrependimento.4
Em virtude de sua irretratabilidade, entendemos apropriada a adoo da
expressocompromissodecompraevenda,noqueserefereaoscontratospreliminares
deaquisiodelotesurbanoserurais,enquantoapromessadecompraevendapassvel
deretrataoconcerneaosimveisnoloteados,doravanteregidospeloCdigoCivil.
Ora, se no contrato de compromisso de compra e venda inexiste
possibilidadedeexercciodedireitodearrependimento,temosumcontratopreliminar
imprprio.Isto,comaprovadopagamentodopreo,ocompromissriocomprador
3
Marco Aurlio Bezerra de Melo. Direito das Coisas, p. 278. Lmen Juris. 2002.
4
Marco Aurlio Viana. Comentrios ao novo cdigo civil. Direitos reais, p. 694. Editora Forense, 2003.
dispensado de procurar um segundo acordo de vontades, j que o adimplemento
integral justificativa suficiente ao alcance do registro do direito de propriedade,
dispensandose asuperfetao de se promover uma escritura definitiva de compra e
venda.Nestesentido,oart. 41,daLei n 6.766/79 aduz que...o adquirente dolote,
comprovando o depsito de todas as prestaes do preo avenado, poder obter o
registrodepropriedadedoloteadquirido,valendoparatantoocompromissodecompra
evendadefinitivamentefirmado.
Nas hipteses de compromisso sobre imveis noloteados, uma vez
recebidoopreopelocompromitentevendedor,nadadepositivo,tilejuridicamente
vlido permanece na sua titularidade. S restou uma parte negativa, isto , uma
obrigao,aobrigaodeoutorgarumaescritura.5
Finalizando, advirtase que a Lei n o 9.785/99, dentre outras providncias,
criounovamodalidadededesapropriaoporutilidadepblicaemproldaclassede
menor renda, mediante a implantao de loteamentos e conjuntos habitacionais,
denominadadesapropriaoparaimplantaodeparcelamentopopular.Reflexamente,
onovoinstitutoalteroueacresceudispositivosLein o6.766/79,permitindoacessoda
posse dos imveis objeto de expropriao e, posteriormente, da transferncia da
propriedadeaparticulares,decorrendooregistrodefinitivodaspromessasdecomprae
venda de simples apresentao de recibo de quitao, eliminando a exigncia da
escritura definitiva ou de eventuais providncias judiciais complementares
adjudicaocompulsriaouaodeoutorgadeescritura(art.26,6 o,Lei9.785/99).A
interpretaodoart.26,6,nosentidodequequalquercompromissodecomprae
venda se ater aos seus ditames, no apenas os loteamentos populares e conjuntos
habitacionais.
No sistema do Cdigo Civil o contrato preliminar prprio ser o negcio
jurdico de promessa de compra e venda de imveis noloteados, pois o art. 1.418
mantm a exigncia de efetivao de dois contratos sucessivos para se alcanar a
propriedade:apromessadecompraevenda(contratopreliminar)eacompraevenda
(contratodefinitivo).
Segundoamodernadoutrina,aquesereferemJosOsriodeAzevedoJr.E
Orlando Gomes, dentre outros, h duas modalidades de contratos preliminares de
compraevenda:oprprio,querepresentamerapromessa,preparatriodeumsegundo,
eoimprprio,irrevogveleirretratvel,contratoemformaoquevaleporsimesmoe
dispensaapactuaodeoutraobrigao(STJ,REsp.n35.840/SP,4T,Rel.Min.Slvio
deFigueiredo,DJ,de11.11.1996).
Anossoviso,oCdigoCivilnofoifelizaofiliarocontratodepromessade
compraevendamodalidadedocontratopreliminar.Bastapensarqueaotempodo
adimplementointegraldasprestaespelopromissriocomprador,apropriedadeque
remanesce em poder do vendedor apenas um resduo formal do registro, pois as
potencialidades materiais da coisa j se encontram a servio do comprador. Duas
conseqncias do regime so particularmente ingratas: a) o encarecimento do preo
paraaaquisiodapropriedade,poisnovoscustossurgirodanecessidadedeoutorga
5
Jos Osrio de Azevedo Jnior. O Compromisso e a compra e venda, p. 455. In O novo cdigo civil. Estudos
em homenagem ao Prof. Miguel Reale. LTR. 2002.
de uma segunda escritura, agora de compra e venda; b) o prprio desinteresse do
compradoremoutorgaraescrituradefinitivaoumesmooseufalecimentoaotranscurso
dopagamento,oquimplicana necessidade de ajuizamentodeaode outorga de
escrituraouingressocompedidodealvareminventrio,oqudemandadesperdcio
detempoecustos,naprpriacontramodadiretrizdaoperabilidade,tocaraaMiguel
Reale.
A legislao especial ressalta o equvoco do art. 1.418 ao insistir na
formalidadedaobtenodaescrituradefinitivadecompraevendaparafinsdeposterior
registroetransmissodapropriedade.Tratasedemeroformalismo,incuoemumpas
com inmeras demandas sociais. Perdeuse bela oportunidade de se aceitar que o
contrato preliminar pudesse ser diretamente levado a registro, sendo bastante que o
interessadocomprovasseaquitaododbito.